Санкт-Мориц, легендарный швейцарский горнолыжный курорт, занимает вершину рынка недвижимости в Альпах как одно из самых дорогих и эксклюзивных мест для приобретения недвижимости в мире. В 2025 году цены на недвижимость здесь остаются на головокружительной высоте – выше, чем на любом другом альпийском курорте – а роскошные резиденции продаются по цене от 40 000 швейцарских франков за квадратный метр (и от 50 000 франков за по-настоящему уникальные объекты) ubs.com ubs.com. Рынок резко вырос во время пандемии и сейчас находится на историческом максимуме, чему способствуют репутация Швейцарии как «тихой гавани» и хроническая нехватка жилья ubs.com ginesta.ch. Этот подробный отчет рассматривает тенденции в жилом, коммерческом и ультра-роскошном сегментах, предоставляет исторические и актуальные ценовые данные, а также анализирует прогнозы на ближайшие годы. Мы также рассматриваем доходность от аренды, новые проекты, правила для иностранных покупателей, налоговые аспекты и факторы спроса – сравнивая Санкт-Мориц с другими швейцарскими и альпийскими элитными рынками.
(Все цены в швейцарских франках. 1 CHF ≈ 1 EUR по состоянию на 2025 год.)
Тенденции рынка жилья в 2025 году
Рынок жилой недвижимости Санкт-Морица остается исключительно ограниченным и дорогим. После необычайного бума во время пандемии, спрос нормализовался до уровня до 2020 года, но по-прежнему остается высоким ginesta.ch. Покупатели стали немного более чувствительны к соотношению цены и качества, и сделки теперь заключаются чуть дольше, но цены остаются на рекордно высоком уровне ginesta.ch. Эта стабильность поддерживается крайне низким предложением — новое строительство серьезно ограничено — и устойчивым интересом со стороны состоятельных покупателей из Швейцарии и других стран.
- Ограниченное предложение: Более половины жилого фонда Санкт-Морица (≈55%) составляют вторые дома (квартиры для отдыха) ginesta.ch ginesta.ch. Строительство новых резиденций для отдыха практически прекратилось после принятия в Швейцарии в 2012 году «инициативы по вторым домам» (закон Lex Weber), который запрещает выдачу новых разрешений на второе жилье в населенных пунктах, где доля вторых домов превышает 20% общего фонда ginesta.ch. В Санкт-Морице, где вторых домов значительно больше этого порога, новое строительство крайне редко, и общий объем жилого фонда увеличивается менее чем на 1% в год ginesta.ch. Этот структурный дефицит поддерживает цены ginesta.ch. Даже несмотря на то, что спрос после пандемии снизился с ажиотажа до просто сильного, условия рынка продавца сохраняются — уровень доступности составляет около 2,3% для квартир и 2,5% для домов (значительно ниже «сбалансированного» уровня в 6–8%) ginesta.ch.
- Уровни цен: Жилая недвижимость в Санкт-Морице отличается высокими, лидирующими по Швейцарии ценами. Даже квартиры среднего класса в городе стоят около 20 000–25 000 швейцарских франков за м², а роскошные апартаменты достигают 25 000–32 000 швейцарских франков за м² – и по-настоящему исключительные пентхаусы или шале с видом на озеро могут значительно превысить эти показатели* ginesta.ch ginesta.ch. На самых престижных улицах Санкт-Морица, таких как Виа Сувретта или Виа Браттас, крупные шале обычно продаются за 40 000+ швейцарских франков за м², а несколько “единорогов” среди вилл, по сообщениям, доходят до шестизначных цен в швейцарских франках за м² ginesta.ch ubs.com. Даже старые особняки (очень небольшой сегмент рынка) стоят не менее 26 000 швейцарских франков за м², а современные виллы в топовых локациях часто превышают 39 000 швейцарских франков за м² ginesta.ch. Для сравнения, медианная запрашиваемая цена за типичный дом (любые размеры/локации) в Санкт-Морице составляет около 13 300 швейцарских франков за м² по состоянию на середину 2025 года (с разбросом ~8 000–18 600) homegate.ch – что отражает тот факт, что даже “обычные” объекты здесь очень дорогие. За последние 4 года цены на дома в Санкт-Морице выросли на +52% в выражении к швейцарскому франку homegate.ch, что иллюстрирует стремительный рост стоимости с 2019 года.
- Постпандемийное плато: После кратковременного спада в 2015–2018 годах стоимость резко выросла в 2020–2022 годах на волне спроса на альпийские убежища ginesta.ch. К 2023 году цены достигли новых пиков, и рост с тех пор стабилизировался — особенно на квартиры. Стоимость квартир примерно утроилась (+190%) с 2000 года, а стоимость домов выросла на ~175% с 2000 года ginesta.ch. После роста на ~5–6% в год в начале 2020-х, в 2024 году наблюдались лишь умеренные повышения. Местные агенты отмечают, что давление на рост цен “сошло на нет” и сохраняется на высоком уровне ginesta.ch. Покупатели больше не впадают в панику; они ведут жёсткие переговоры и делают ставку на честную стоимость и лучшее расположение ginesta.ch. Тем не менее, цены остаются на рекордных максимумах, чему способствует минимальное предложение и устойчивый спрос со стороны состоятельных покупателей стиля жизни ginesta.ch. Короче говоря, жилищный рынок 2025 года находится в режиме ожидания на вершине — стабильный, крайне дорогой, с незначительными колебаниями, но без существенной коррекции.
Тенденции сегмента ультра-люкс и шале на лыжных курортах
Сегмент ультра-люксовой недвижимости (“Prime”) Санкт-Морица продолжает лидировать в Альпийском мире по престижу и цене. Он сохраняет звание самого дорогого рынка горнолыжной недвижимости в Альпах ubs.com. В 2024 году цены на prime объекты в Санкт-Морице выросли примерно на +5,6% в годовом выражении, превзойдя большинство конкурентов knightfrank.com. Это подняло стоимость prime примерно на 27% выше уровня 2019 года — что стало впечатляющим ростом всего за пять лет ubs.com. Ключевые тенденции в этом элитном сегменте включают:
- Глобальная привлекательность для миллиардеров: Спрос на вершине рынка действительно международный. Покупатели с ультра-высоким уровнем благосостояния из Европы, Северной Америки, Ближнего Востока и других регионов ценят Санкт-Мориц за его «На вершине мира» эксклюзивность и швейцарскую стабильность ubs.com. Даже несмотря на колебания глобальных финансовых рынков в 2023–24 годах, богатые продолжали покупать здесь, рассматривая швейцарскую недвижимость как актив-убежище ubs.com. Крепкий швейцарский франк действительно сделал элитное жилье в Швейцарии дороже для иностранцев, но этот валютный барьер компенсировался стремлением многих покупателей к безопасному альпийскому убежищу ubs.com. Репутация имеет значение: вековой бренд Санкт-Морица как гламурного зимнего курорта (дважды принимавшего зимние Олимпийские игры) продолжает привлекать элитную клиентуру и покупателей, интересующихся инвестиционной миграцией и стремящихся закрепиться в швейцарском стиле жизни.
- Ослабление ценового импульса: После двух лет двузначного роста ценовой импульс в премиальном сегменте значительно замедлился в 2024 году. По данным UBS, рост цен в швейцарском сегменте luxury снизился до ~+1,2% в среднем в 2024 году (по сравнению с ~+3% годом ранее) ubs.com. В случае Санкт-Морица цены на квартиры все еще выросли примерно на 3% за последний год, но шале высшего класса показали нулевой или незначительный рост ubs.com. По сути, рынок luxury достиг ценового потолка после прежних резких скачков ubs.com. Покупатели по-прежнему интересовались, но многие не были готовы к дальнейшему резкому росту цен, учитывая, насколько уже выросла их стоимость. Еще один фактор охлаждения премиум-сегмента: швейцарские правила «стресс-теста» по ипотеке (требующие высокого дохода для покупки жилья стоимостью несколько миллионов) ограничивают часть покупателей в диапазоне CHF 5–10 миллионов ubs.com. Число потенциальных покупателей сокращается на таких высоких ценовых уровнях, что естественным образом сдерживает ускорение роста цен ubs.com. В результате 2025 год стал годом консолидации для сегмента luxury недвижимости Санкт-Морица – цены держатся на месте или растут совсем незначительно ubs.com.
- Несравненные пиковые значения: Даже при более медленном росте Санкт-Мориц остается ультрадорогим. В 2025 году предложения класса люкс начинаются примерно с 43 000 швейцарских франков за м² ubs.com, что является самым высоким показателем в Альпах. Для сравнения, цены на элитную недвижимость в Гштааде начинаются примерно с 39 000 швейцарских франков за м² и в Вербье — с ~36 000 швейцарских франков за м² ubs.com — таким образом, Санкт-Мориц занимает вершину. В зависимости от расположения и престижа, цены за квадратный метр в Санкт-Морице часто превышают 50 000 швейцарских франков, а в «исключительных случаях» доходят даже до 100 000 швейцарских франков и выше ubs.com. Это уровень Монако/Аспена в сердце Швейцарских Альп. Примечательно, что Гштаад и Санкт-Мориц часто соревнуются за звание самого дорогого горнолыжного курорта: в одном исследовании 2024 года средний показатель у Гштаада был чуть выше, но рост цен в Санкт-Морице оказался крупнейшим за год (+5,6% против +4%) knightfrank.com. В любом случае, вместе они определяют элитарный сегмент рынка. Для сравнения, ведущий курорт Франции (Куршевель 1850) предлагает шале класса люкс по цене около 30 000 швейцарских франков за м² — всё ещё дорого, но примерно на 30% дешевле, чем в Санкт-Морице ubs.com. Таблица ниже демонстрирует, как Санкт-Мориц выглядит на фоне других элитных альпийских рынков:
| Местоположение (Курорт) | Типичная цена в премиум-сегменте (CHF/м²) | Изменение цены в 2024 (%) |
|---|---|---|
| Санкт-Мориц (Швейцария) | ≈ 40 000 – 50 000 (до 100 тыс.+ за редкие объекты) ubs.com ubs.com | +5,6% (замедление роста цен) knightfrank.com |
| Гштаад (Швейцария) | ≈ 39 000+ (почти на уровне Санкт-Морица) ubs.com | +4,0% (высокий спрос, низкое предложение) knightfrank.com |
| Вербье (Швейцария) | ≈ 36 000+ ubs.com | +2,8% (умеренный рост) ubs.com |
| Куршевель 1850 (Франция) | ≈ 30 000 (лучший рынок горнолыжной недвижимости Франции) ubs.com | +9,0% (рост цен из-за ограниченного предложения) knightfrank.com |
| Кицбюэль (Австрия) | ≈ 20 000 (самая высокая цена в Австрии) ubs.com | +8,5% (рост после коррекции) knightfrank.com |
(Источники: Knight Frank, UBS.«Прайм-цены» относятся к стартовым значениям сегмента высокого качества/роскоши.)
Таблица 1: Цены на элитную недвижимость в Альпах и их недавний рост (данные за 2024 год) knightfrank.com ubs.com
Несмотря на заоблачные цены, интерес к элитной недвижимости Санкт-Морица остается устойчивым. Уникальное сочетание гламура, уединённости и альпийской красоты, а также политическая и экономическая стабильность Швейцарии продолжают привлекать UHNWIs (ультра-богатых лиц) properstar.mu properstar.mu. Многие состоятельные покупатели рассматривают владение шале в Санкт-Морице и как символ статуса, и как грамотную диверсификацию активов (жесткий актив в надежной юрисдикции). В целом, ультра-люксовый сегмент в 2025 году характеризуется рекордно высокими ценами, слегка замедлившимся ростом и устойчивым мировым спросом – рынок переводит дух, находясь на самом пике.
Коммерческая недвижимость и новые проекты
Коммерческая недвижимость Санкт-Морица в значительной степени определяется туристическим сектором — роскошные отели, бутики, рестораны и сервисы, ориентированные на состоятельных гостей. Состояние коммерческого рынка тесно связано с туристическими трендами, которые остаются очень сильными. В 2023 году Санкт-Мориц показал второй по успешности год за последнее десятилетие по количеству ночевок в отелях: более 1,7 миллиона ночевок в регионе Верхнего Энгадина (90% из них — в окрестностях Санкт-Морица) ginesta.ch. Этот наплыв гостей (особенно высоко тратящих туристов) удерживает высокий спрос на гостиничные помещения и ритейл-объекты на престижных торговых улицах. Ключевые моменты:
- Спрос на торговую/гостиничную недвижимость: Атмосфера «деревни дизайнеров» в Санкт-Морице — с бутиками Cartier, Gucci и художественными галереями — означает, что коммерческая аренда здесь одна из самых высоких в Альпах. Премиальные торговые помещения ограничены районом Bahnhofstrasse и отеля Palace, а уровень вакантности практически нулевой в пиковые сезоны. Роскошные бренды стремятся присутствовать здесь ради имиджа и состоятельной клиентуры, что поддерживает стабильность торговой недвижимости. Отели также успешно увеличивают ставки и загрузку, что приводит к реновациям и обновлениям (например, исторический отель Badrutt’s Palace Hotel прошел реновацию, чтобы оставаться конкурентоспособным). Новое строительство отелей в этом регионе ограничено строительными нормами и правилами по сохранению объектов. Вместо этого действующие объекты модернизируются до стандартов 5 звезд для удовлетворения спроса.
- Новые проекты развития: Жилая застройка здесь крайне ограничена законом, но несколько заметных проектов находятся в разработке, часто за счет перепрофилирования старых объектов. Например, проект «Residence du Lac» (2024–25) преобразует бывшее здание на берегу озера в современные апартаменты с акцентом на экологически чистое деревянное строительство и разнообразие размеров для местных жителей timbatec.com timbatec.com. Особое внимание уделяется качественному, экологичному дизайну (строительство по стандарту Minergie-P-Eco) для соответствия современным требованиям по энергоэффективности и уровню роскоши timbatec.com. Поскольку в Санкт-Морице нельзя свободно строить новые дома для отдыха, большинство новых жилых проектов предназначены либо для постоянного проживания, либо требуют специальных разрешений. Некоторые старые отели или клиники были переоборудованы в жилые комплексы или объекты смешанного назначения — недавний пример: бывшая клиника, превращённая в арт-пространство и будущие кондоминиумы (презентовано в рамках события Nomad design в 2025 году). В целом, новое предложение появляется лишь через редевелопмент существующих объектов, поскольку действует полный запрет на строительство новых вторых домов в этой области с высокой долей вторичных резиденций ginesta.ch.
| Показатель (Жилая недвижимость) | Значение / Тенденция |
|---|---|
| Медианная цена дома (запрос) | CHF 13 300/м² (середина 2025) – медианная цена в объявлениях, все районы homegate.ch.Вверх примерно на 52% по сравнению с 4 годами назад homegate.ch.Отражает широкий рынок, вкл.старых и на окраинах. |
| Средняя цена премиальной роскоши | от 40 000 CHF/м² – типично для элитных апартаментов/шале ubs.com.Сделки с ультра-премиальными объектами по цене 50–60 тыс. CHF/м²; редкие трофейные объекты дороже ubs.com.Св.Мориц лидирует в Альпах по этому показателю. |
| Изменение цены за 1 год (2024) | ≈ 0% до +3% (в зависимости от сегмента) – сегмент люкс в среднем +1,2% ubs.com; Сен-Moritz элитная недвижимость +~5% knightfrank.com; более широкий рынок примерно без изменений или +2%.Указывает на стабилизацию после предыдущего всплеска. |
| Изменение цены за 5 лет (2019–24) | +25% до +35% – Элитная недвижимость Санкт-Морица ~+27% ubs.com; по всему жилому фонду ~+30% (оценка). | Сильный рост, вызванный всплеском спроса в пандемийный период и ограниченным предложением.
| Предложение на рынке (2024) | 2–3% от объема – Крайне низкая доступность.Уровень предложения собственных квартир ~2,3% ginesta.ch.Дома ~2,5%.Указывает на ограниченное предложение; недвижимость часто продается вне рынка. |
| Доля вторых домов | 54,7% домов являются вторым жильем (не основным) ginesta.ch.Новые вторые дома запрещены с 2012 года в Санкт-Морице (Lex Weber) ginesta.ch, что ограничивает предложение и появление новой недвижимости. |
| Типичная доходность от аренды (долгосрочно) | ~2–3% валовая в год — относительно низкая из-за высокой стоимости капитала investropa.com.Доходность в Санкт-Морице сопоставима с доходностью в Цюрихе/Женеве на первичном рынке (2–3%).Чистая доходность еще ниже после учета расходов. |
| Доходность от краткосрочной аренды (аренда на время отпуска) | ~5–7% брутто (высокий сезон) – премиальные объекты для отдыха могут приносить более высокую доходность investropa.com, но требуют активного управления и подвержены сезонным колебаниям заполняемости. |
(Источники: Homegate, UBS, Wüest Partner, Investropa.Цифры являются приблизительными.)
В заключение, хотя никаких крупных коммерческих застроек (таких как новые торговые центры или бизнес-парки) не происходит — что типично для курортного города — коммерческий сектор недвижимости остается активным, благодаря люксовому туризму. Совершенствование инфраструктуры и внимательные маломасштабные проекты продолжатся, укрепляя позицию Санкт-Морица как ведущего круглогодичного альпийского курорта.
Историческая динамика цен и текущие значения
Недвижимость Санкт-Морица на протяжении долгого времени демонстрирует выдающийся рост цен. За последние ~20 лет стоимость недвижимости в городе примерно утроилась, значительно опередив средние показатели по Швейцарии. Цены росли устойчиво в 2000-х, немного снизились в середине 2010-х, а затем вновь резко выросли в конце 2010-х и особенно в 2020–2022 годах. Текущие цены — самые высокие за всю историю наблюдений. Ниже приведены основные показатели рынка на 2025 год:
Таблица 2: Ключевые рыночные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Морица (2025)
Как видно из таблицы, недвижимость Санкт-Морица характеризуется астрономическими ценами и скромной доходностью от аренды. Соотношение цены и аренды здесь очень высокое — это отражение того, что собственниками в основном выступают покупатели, ориентированные на образ жизни, а не на получение прибыли от инвестиций. Например, апартаменты в Санкт-Морице стоимостью CHF 5 млн могут приносить лишь около CHF 100 тыс. в год при сдаче в долгосрочную аренду (доходность 2%), но владельцев это устраивает, так как для них важнее возможности личного пользования, безопасность вложений и потенциал роста цены. Действительно, капитальный прирост был основной наградой за владение: даже после недавнего замедления жилье в Санкт-Морице дорожало на ~5–6% в год за последние пять лет, что значительно выше инфляции. На длительном горизонте рост еще очевиднее — с 2000 по 2024 год цены на жилье здесь почти утроились в реальном выражении ginesta.ch. Немногие рынки в мире могут сравниться с таким устойчивым ростом.
На сегодняшний день (2025 год) можно подытожить: «Недвижимость в Санкт-Морице крайне дорогая, предложения мало, а цены держатся на пиковых уровнях, показывая лишь незначительный рост». Базовые факторы ограниченного предложения и высокого спроса говорят о том, что даже при некотором снижении, коррекция будет крайне небольшой. На самом деле, как будет рассмотрено далее, прогноз предполагает стабильность или плавный рост цен, а не их существенное падение.
Прогноз рынка: 2025 и далее
Прогноз по рынку недвижимости Санкт-Морица на ближайшие годы в целом стабильный, с небольшим ожидаемым ростом — тенденция “консолидации на высоком уровне”. Несколько авторитетных прогнозов говорят о том, что в 2025 году ожидается сдержанный рост цен на уровне инфляции, после чего может возобновиться умеренный рост. Основные факторы, влияющие на прогноз: процентные ставки, ситуация в мировой экономике и ограниченность местного предложения:
- 2025 – Год консолидации: Аналитики UBS ожидают, что 2025 год станет очередным годом консолидации для швейцарской недвижимости класса люкс, причем рост цен останется очень сдержанным (примерно на уровне 1%, как и в 2024 году) ubs.com. Ginesta (местное брокерское агентство) также ожидает «стабильных или слегка растущих цен на рынке в соответствии с инфляцией» в ближайшей перспективе ginesta.ch. Иными словами, номинальные цены могут повыситься на ~0–2% в 2025 году, что фактически оставит реальные цены на прежнем уровне. Обоснование: высокий уровень цен сократил пул покупателей, а послековидный ажиотаж спал ubs.com. Кроме того, в Швейцарии процентные ставки выросли с нулевых значений в 2022 году, и хотя к 2025–26 годам ожидаются их снижения, стоимость финансирования все еще выше, чем в период сверхмягкой политики – что ограничивает максимальные бюджеты покупателей. Швейцарская экономика также растет медленно (~1% прироста ВВП), что означает отсутствие большого всплеска спроса на горизонте engelvoelkers.com. Все это указывает на период ценовой стабильности, а не на новый бум. Примечательно, что даже этот «боковой» прогноз сохраняется на очень высоком уровне цен, так что рынок фактически делает паузу на пике.
- Структурное давление на рост: В долгосрочной перспективе аналитики осторожно настроены оптимистично. UBS отмечает, что структурные факторы (демографические изменения в сторону высокого уровня благосостояния, увеличение продолжительности жизни и более частое использование загородных домов и пр.) будут «продолжать [повышающийся] ценовой тренд в обозримом будущем» ubs.com. Факторы роста спроса включают обеспеченных пенсионеров и желающих приобрести второй дом со всего мира, тогда как предложение останется строго ограниченным из-за ограничения на количество вторых домов ginesta.ch. Этот дисбаланс указывает, что после текущей паузы цены должны вновь начать плавный рост. Например, Wüest Partner (швейцарская консалтинговая компания в сфере недвижимости) прогнозирует, что цены на жилые дома в Швейцарии вырастут примерно на +3% в 2025 году engelvoelkers.com, а при снижении процентных ставок аналогичные темпы возможны и в 2026–27 годах. Сент-Мориц, будучи уникальным микро-рынком, может не достичь +3% уже в ближайший год, однако ожидается возвращение к ежегодному росту ~+2–4% к 2026–2027 годам, если мировая экономическая ситуация улучшится. Некоторые отраслевые эксперты действительно ожидают умеренного ускорения: один из прогнозов по роскошной недвижимости предсказывает, что цены в Сент-Морице могут вырасти на ~+2,5% до +4,0% в 2026 году, причем наибольший рост ожидается в самых престижных районах, таких как Сувретта theluxuryplaybook.com. Это был бы отскок после почти нулевого роста в 2024–25 годах и соответствовало бы сценарию восстановления доверия на фоне нормализации стоимости заимствований.
- Ключевые переменные: Траектория процентных ставок имеет решающее значение. Швейцарский национальный банк повысил ставки с –0,75% до +1,75% (к середине 2023 года), чтобы сдержать инфляцию, но с тех пор инфляция опустилась ниже 1% engelvoelkers.com. Если SNB начнет снижать ставки в конце 2024 или в 2025 году (как многие ожидают), ипотечные условия улучшатся и это может открыть новый спрос engelvoelkers.com engelvoelkers.com. Уже сейчас доходности десятилетних швейцарских облигаций снизились с максимумов, и были зафиксированы некоторые снижения ипотечных ставок, что «подстегнуло готовность покупателей платить» на рынке роскошной недвижимости в 2024 году ubs.com. Еще один фактор: глобальные тенденции благосостояния. Судьба Санкт-Морица связана с состоянием миллиардеров – и несмотря на волатильность рынка, сверхбогатые только стали богаче за последние годы properstar.mu. Если не произойдет крупного финансового кризиса, ожидается, что частные лица с высоким уровнем достатка продолжат вкладывать часть своих средств в твердые активы, такие как первоклассная недвижимость. Однако замедление экономики Европы или геополитические потрясения могут ослабить спрос в краткосрочной перспективе ubs.com. В UBS отмечают, что если рост в Европе останется слабым и инфляция будет размывать покупательную способность, некоторые потенциальные покупатели могут отложить покупку загородных домов ubs.com. Таким образом, прогноз медленного роста на 2025 год учитывает осторожный взгляд на экономику.
- Общий прогноз: Базовые ожидания таковы, что стоимость недвижимости в Санкт-Морице останется стабильной или немного вырастет до 2025 года, а затем ускорится в последующие годы. Крах маловероятен без принудительных продаж (это редкость, поскольку состоятельные владельцы не имеют высокой доли заемных средств и не вынуждены продавать) engelvoelkers.com. Фактически, владельцы, проживающие в Швейцарии, обычно удерживают собственность даже при изменениях процентных ставок, что предотвращает резкое увеличение предложения engelvoelkers.com. Поэтому риски снижения ограничены. С другой стороны, любая новая волна иностранного интереса (например, при полном открытии отдельных туристических рынков или ослаблении франка) может быстро вновь разогреть рост цен из-за нехватки жилья. В итоге: ожидайте мягкой посадки на вершине — цены останутся на своем “высоком плато” в 2025 году, затем продолжат постепенно расти в соответствии с восстановлением экономики и устойчивым спросом.
(Примечание: фактор-джокер — изменение законодательства: см. правила для иностранных покупателей ниже — ужесточение может немного охладить спрос, а любое смягчение (маловероятно) стимулирует его.)
Арендная доходность и потенциал покупки для сдачи в аренду
Инвесторам, рассматривающим покупку для сдачи в аренду в Санкт-Морице, стоит учитывать, что арендная доходность относительно низкая, особенно по долгосрочной аренде, но краткосрочная аренда элитных объектов может приносить привлекательный сезонный доход. Здесь рынок движим, прежде всего, покупателями «ради образа жизни», а не инвесторами ради доходности, что влияет на соотношение аренды к цене. Основные моменты:
- Долгосрочная арендная доходность: Валовая доходность по жилой недвижимости в Санкт-Морице обычно составляет 2%–3% в год investropa.com. Это сопоставимо с другими премиальными локациями Швейцарии (Цюрих, Женева), где также фиксируется доходность около 2–3%, и значительно ниже, чем в более дешевых регионах (4–5% — обычное явление) investropa.com. Например, квартира на 4 комнаты, купленная за 3 млн франков, будет сдаваться в аренду примерно за 6 000–7 000 франков в месяц без мебели — около 72–84 тыс. франков в год (≈2,5% от стоимости покупки). Такая низкая доходность объясняется запредельной стоимостью недвижимости, а не низкой арендой; по сути, аренда в Санкт-Морице — одна из самых высоких в Швейцарии в расчете на м². Но цены настолько высоки, что арендная плата “не догоняет” стоимость, в результате доходность скромная. Чистая доходность (после расходов, содержания, налогов и т. д.) будет еще ниже — около 1–2%. Инвесторы часто соглашаются на столь малую доходность, рассчитывая на рост капитала и сохранность активов. На самом деле, многие владельцы вообще не сдают объекты — предпочитая личное пользование.
- Потенциал аренды на праздники: Рынок краткосрочной аренды (отпускная аренда) предлагает более высокий доход, особенно в разгар лыжного сезона. Роскошные шале и апартаменты могут приносить очень высокую недельную арендную плату зимой – нередко хорошо расположенное 4-комнатное шале сдают по цене 15 000–20 000 CHF в неделю на Новый год или в феврале. За примерно 10–12 основных зимних недель такая недвижимость может принести более 150 000 CHF, что в годовом выражении составляет ~5%+ от ее стоимости. По данным инвестиционных консультантов, краткосрочная аренда в утвержденных туристических районах может приносить 5–7% валового дохода в год – но это предполагает, что можно сдавать объект большую часть года investropa.com. В Санкт-Мориц долгий зимний сезон и растущий летний, но внесезонная заполняемость все равно будет значительно ниже. На практике внимательный владелец или управляющая компания могут добиться, скажем, 15–20 недель арендной занятости по высоким ставкам, что даст примерно 3–5% стоимости недвижимости в виде дохода – это лучше, чем долгосрочная аренда, но требует активного управления. Также здесь больше расходов (маркетинг, уборка, комиссии) и юридических обязанностей (регистрация туристического налога и пр.). Тем не менее, для владельцев, готовых сдавать свои дома, когда они ими не пользуются, Санкт-Мориц предлагает один из самых сильных рынков краткосрочной аренды в Альпах благодаря постоянному потоку состоятельных туристов.
- Регулирование и вакансия: Важно отметить, что краткосрочная аренда обычно разрешена в курортных зонах, таких как Санкт-Мориц (в отличие от некоторых швейцарских городов, где ограничена аренда в стиле Airbnb). На самом деле экономика города приветствует туристическую аренду. Однако владельцы квартир могут столкнуться с внутренними правилами или решениями управляющих компаний на счет сдачи жилья, и всем арендодателям необходимо платить небольшой “Кurtaxe” (туристический налог) за каждого гостя/ночь и обеспечивать соответствие арендуемого жилья нормам безопасности. Концепция “Lex Airbnb” в Санкт-Мориц пока не распространяется – краткосрочная аренда остается распространенной практикой, зачастую оформляется через местные агентства или высококлассные площадки для аренды. В разгар лыжного сезона спрос на аренду шале значительно превышает предложение, так что риск пустующих объектов в эти периоды практически нулевой. Внесезонно (весной, поздней осенью) недвижимость может простаивать – владельцы часто используют это время для проведения ремонта и профилактики.
- Профиль «покупки для сдачи в аренду»: Чистых инвестиционных покупателей в Санкт-Морице относительно немного из-за низкой доходности и ограничений закона Lex Koller (иностранцы без постоянного проживания не могут легко покупать недвижимость исключительно для инвестиций – см. следующий раздел). Те, кто все же покупает для сдачи в аренду, как правило, имеют долгосрочный горизонт и двойную цель: сдавать в аренду сейчас, чтобы компенсировать расходы, а в будущем использовать жилье для себя (или для перепродажи). С учетом сильного законодательства по защите арендаторов и стабильного спроса на аренду по всей стране, некоторые инвесторы считают даже 2–3% доходности приемлемыми для абсолютно надежного актива. Более того, аренда в Швейцарии сейчас дорожает из-за нехватки жилья – по стране ставки увеличились примерно на +2,2% в годовом исчислении в начале 2025 года homesoverseas.ru. В Санкт-Морице ограниченное количество квартир в аренду (только около 44% местного жилья сдается ginesta.ch, и многие из них заняты местными жителями) означает, что экспаты и сезонные работники конкурируют за немногие доступные квартиры, что поднимает цены аренды. Со временем это может умеренно увеличить доходность (если цены останутся стабильными, а аренда продолжит расти). Тем не менее, не стоит ждать значительных денежных потоков с этого рынка; истинная «доходность» владения недвижимостью в Санкт-Морице зачастую измеряется «дивидендами» от образа жизни и долгосрочным ростом стоимости, а не высоким постоянным доходом investropa.com.
Вкратце, доходность от аренды в Санкт-Морице в лучшем случае умеренная, а отрицательный кредитный рычаг (ставки по ипотеке выше доходности) возможен при высоких процентных ставках. Потенциальным арендодателям стоит рассматривать это как гибридную инвестицию: частично источник дохода, частично предмет роскоши. Многие успешно компенсируют часть расходов за счет краткосрочной аренды – тем самым получают деньги, пока стоимость их актива, вероятно, растет. Но как чисто доходная стратегия Санкт-Мориц уступает более бюджетным рынкам. (Для сравнения: инвестор может получить 4–5% доходности в Вале или Австрии, но с гораздо меньшей гарантией сохранности капитала.) Каждый собственник должен взвесить эти факторы исходя из своих финансовых целей.
Регулирование и ограничения на покупку недвижимости иностранцами
В Швейцарии действуют строгие законы относительно владения недвижимостью иностранцами – и Санкт-Мориц как престижный курорт подчиняется этим правилам. Два ключевых закона – это Lex Koller (ограничения на покупку недвижимости для иностранных лиц без постоянного проживания) и Lex Weber (ограничение доли вторых домов, обсуждалось ранее). Вот что нужно знать иностранным покупателям:
- Lex Koller (Разрешения для иностранных покупателей): В соответствии с федеральным законом Lex Koller, иностранцы, не являющиеся резидентами, сталкиваются с ограничениями при покупке недвижимости в Швейцарии. В целом, иностранцы без вида на жительство в Швейцарии не могут покупать обычную жилую недвижимость в большинстве регионов страны (например, Цюрих, Женева) investropa.com. Закон предусматривает исключения для определённых туристических районов (в основном горнолыжные курорты и регионы отдыха), где иностранцы могут приобрести дом для отпуска по специальному разрешению, с учетом квот. Санкт-Мориц — один из таких районов, но разрешения выдаются ограниченно. Основные моменты:
- Иностранец, не являющийся резидентом (проживающий за границей), может купить один дом для отпуска площадью до ~200 м² жилой площади в одобренной коммуне investropa.com. Необходимо получить одобрение кантона, что может занять несколько недель investropa.com. Количество разрешений для иностранцев в год ограничено — кантон Граубюнден устанавливает ежегодную квоту, и такие популярные места, как Санкт-Мориц, часто быстро достигают лимита. Это означает конкуренцию за разрешения для иностранных покупателей; в некоторые годы может потребоваться ждать следующего распределения.
- Иностранцы не могут покупать недвижимость исключительно в инвестиционных целях для сдачи в аренду — жильё должно использоваться преимущественно для отдыха их самих (однако сдача в аренду в период отсутствия владельца, как правило, разрешена). Кроме того, нельзя приобретать несколько объектов; одно разрешение = один объект на одного иностранца.
- Граждане ЕС/ЕАСТ, проживающие в Швейцарии с разрешением B, или любой иностранец с разрешением на проживание C, приравниваются к гражданам Швейцарии (разрешение не требуется) ubs.com. Поэтому многие иностранные покупатели сначала получают вид на жительство в Швейцарии (часто через перевод по работе или программу фиксированного налогообложения), а затем приобретают недвижимость без ограничений. Также обладатели разрешения на жительство B (не из ЕС) могут напрямую купить первичное жильё для себя без специального одобрения ubs.com.
- Правоприменение: Если нерезидент покупает через швейцарскую компанию или использует другую лазейку, он всё равно подпадает под действие закона Lex Koller — власти ужесточили контроль над изощрёнными схемами. Фактически, швейцарский рынок недвижимости не является «открытым для всех» для зарубежных покупателей; он строго регулируется, чтобы предотвратить чрезмерные иностранные спекуляции и сохранить жильё для местных жителей.
- Локальные квоты в Санкт-Морице: В Санкт-Морице исторически было очень мало новых возможностей для иностранных покупателей. Многие существующие роскошные шале уже принадлежат иностранцам (с прошлых десятилетий). Когда их продают, новый иностранный покупатель обычно может получить это разрешение, но новых разрешений на новые объекты практически нет. В некоторых соседних городах (например, Давос или Клостерс) в разное время действовали более либеральные правила, но в целом Верхний Энгадин остаётся осторожным в вопросах продаж иностранцам investorsinproperty.com. Интересно, что Андрематт получил освобождение от Lex Koller для стимулирования застройки и привлёк многих иностранных инвесторов, однако Санкт-Мориц такого освобождения не имеет. Это поддерживает высокий спрос по сравнению с ограниченным предложением жилья, доступного для иностранцев.
- Lex Weber (Закон о вторых домах): Как уже упоминалось, с 2012 года новые вторые дома не могут строиться в Санкт-Морице, поскольку уже превышен лимит в 20% ginesta.ch. Это не мешает иностранцам покупать уже существующие дома, но ограничивает количество новой недвижимости, доступной для покупки иностранцами. Кроме того, кантоны в некоторых случаях могут отдавать приоритет продаже новых объектов жителям Швейцарии. Жилищная политика Санкт-Морица по сути направляет иностранных покупателей на ограниченный сегмент вторичных апартаментов и шале для отдыха.
- Будущее ужесточение: В частности, в 2023 году швейцарское правительство объявило о планах дополнительно ужесточить правила Lex Koller. Предлагаемые изменения (пока не вступившие в силу) могут включать: запрет иностранцам не из ЕС с разрешением B покупать основное жильё без одобрения, обязательство для иностранных владельцев продать недвижимость при отказе от швейцарского резидентства, а также возможное ограничение покупки иностранцами долей в апарт-отелях на курортах ubs.com. Эти меры направлены на смягчение дефицита жилья для местных жителей ubs.com. Точные предложения всё ещё обсуждаются, но иностранным покупателям стоит помнить, что позиция Швейцарии не становится более либеральной; скорее наоборот — правила ужесточаются. Любые новые нормы, однако, скорее всего, не будут распространяться на уже существующих владельцев.
- Практическое влияние: Для рынка Санкт-Морица иностранный спрос остаётся значимым, но контролируемым фактором. Многие покупатели из-за рубежа обходят Lex Koller, переезжая в Швейцарию (часто пользуясь режимом налогообложения по единой ставке, который предлагает выгодное налогообложение для состоятельных иностранцев) — таким образом де-факто становясь “местными” для целей покупки. Те, кто решается купить как нерезидент, должны действительно быть влюблены в объект, чтобы пройти всю бюрократию и принять швейцарские правила использования. Ограничение на площадь (около 200 м²) для приобретаемых иностранцами домов для отдыха означает, что мега-шале (500 м²+) обычно могут купить только швейцарцы или иностранцы-резиденты — это является сдерживающим фактором для некоторых очень состоятельных международных покупателей.
В заключение, Санкт-Мориц приветствует иностранных покупателей, но на швейцарских условиях. Эти правила предотвращают переполнение рынка спекулятивными иностранными инвестициями — что способствует его стабильности. Иностранцы, которые всё же покупают здесь, как правило, нацелены на долгосрочную перспективу (часто в итоге становясь частичными резидентами). Для желающих приобрести недвижимость: обязательно проконсультируйтесь с экспертами по Lex Koller, но мечта владеть частью Санкт-Морица вполне осуществима для тех, кто соответствует критериям. Действуйте быстро — квоты на разрешения малы и очень востребованы.
Налоговые аспекты для покупателей и инвесторов недвижимости
Налоговая система Швейцарии в отношении недвижимости сложна и может различаться по кантонам, однако существуют общие принципы. Покупка недвижимости в Санкт-Морице (кантон Граубюнден) повлечет за собой налоги на сделку, ежегодные налоги на владение и возможные налоги на прирост капитала при перепродаже. Вот основные налоговые аспекты:
- Налог на передачу недвижимости (Handänderungssteuer): Это единовременный налог, взимаемый при покупке, аналогичный гербовому сбору. В Граубюндене ставка устанавливается каждой общиной, но не превышает кантональный максимум 2,0% en.comparis.ch en.comparis.ch. В Санкт-Морице ставка близка к максимальной (~2%). Обычно покупатель оплачивает налог на передачу собственности в этом кантоне en.comparis.ch. Например, при покупке шале за 5 миллионов швейцарских франков налог на передачу составит около 100 000 франков. (В некоторых договорах эта сумма может делиться по соглашению, но по умолчанию платит покупатель.) По сравнению со многими странами 2% — умеренно; в Женеве — 3%, а в некоторых кантонах Швейцарии его нет вовсе en.comparis.ch en.comparis.ch. Кроме того, нотарильные и регистрационные сборы также применяются – обычно совокупно ~0,2–0,5% в Граубюндене (нотариус ~0,1–0,3%, регистрация — несколько десятых процента) ubs.com ubs.com. Эти расходы часто делятся между сторонами по договорённости.
- Ежегодный налог на недвижимость: В Швейцарии нет общенационального налога на недвижимость, но многие кантоны взимают либо налог на состояние с чистых активов (включая недвижимость), и/или специальный налог на недвижимость (Liegenschaftssteuer). В Граубюндене взимается ежегодный налог на недвижимость с полной налоговой стоимости объекта, примерно в размере 0,3–0,5% (точная ставка в коммуне Санкт-Мориц может меняться от года к году) – это дополнительно к обычному налогу на состояние с чистых активов. Все владельцы также должны ежегодно декларировать стоимость недвижимости как часть налогооблагаемого состояния, поскольку в Швейцарии облагается налогом чистое состояние физических лиц (по прогрессивной шкале, обычно максимум около ~0,5–0,7% в Граубюндене для лиц с высоким достатком) ubs.com. Для иностранного владельца-нерезидента вы будете иметь ограниченные налоговые обязательства в Швейцарии по недвижимости – как правило, кантональные органы будут облагать налогом «вменённую арендную стоимость» (см. ниже) как форму дохода и стоимость недвижимости как состояние, даже если вы живёте за границей. Соглашения об избежании двойного налогообложения часто обеспечивают, что вы не платите налог в полном объёме в обеих странах, но в таких случаях необходим профессиональный совет.
- Налог на вменённую арендуемую стоимость: Швейцария уникальна тем, что облагает налогом домовладельцев за теоретический доход от аренды, который они могли бы получать, если бы сдавали своё жильё. Эта “Eigenmietwert” (вменённая арендная плата) ежегодно добавляется к налогооблагаемому доходу владельца ubs.com. На практике, для владельцев дачи, если вы гражданин или налоговый резидент Швейцарии, вы будете платить подоходный налог так, как если бы получали арендный доход со своей второй недвижимости (за вычетом фактического дохода от сдачи в аренду — двойного налогообложения нет). Тем не менее, проценты по ипотеке и расходы на содержание вычитаются из этой вменённой прибыли ubs.com. Многие собственники без ипотеки или с небольшой ипотекой считают налог на вменённую арендную плату обременительным, поскольку по сути платят налог за пользование своим домом. Важное обновление: В 2024 году швейцарский парламент проголосовал за отмену федерального налога на вменённую арендную стоимость для основного и второго жилья, а также за то, чтобы кантоны имели право по-своему облагать налогом второе жилье ubs.com. Предполагается, что эта реформа будет вынесена на референдум, и если её одобрят, изменения вступят в силу не раньше 2026 года ubs.com. Это значит, что через несколько лет владельцы, возможно, больше не будут платить налог на вменённую арендную плату, что станет облегчением, однако кантон Граубюнден (и другие) могут ввести новый фиксированный налог на второе жильё для компенсации. Иностранные владельцы, не являющиеся налоговыми резидентами Швейцарии, в настоящее время платят некий аналог налога на вменённую аренду кантону за свою дачу; как эта реформа повлияет на них, будет зависеть от реализации на уровне кантонов. В любом случае, статус-кво на 2025 год: налог на вменённую аренду по-прежнему взымается и включается в доход, учтите это при подсчётах (это может быть десятки тысяч франков налогооблагаемого “дохода” по дорогой недвижимости).
- Налог на доход от аренды: Если вы сдаёте свою недвижимость в аренду, фактический доход от аренды, конечно же, также облагается налогом как доход. Для владельцев-нерезидентов обычно швейцарские органы взимают налог с дохода от аренды (после разрешённых вычетов) с недвижимости в Швейцарии у источника. Если вы являетесь резидентом Швейцарии, этот доход просто прибавляется к вашему обычному доходу. Учитывая высокие ставки подоходного налога для лиц с большими доходами (общие федеральные/кантональные могут составлять ~20–30%+), возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль за счёт вычета процентов по ипотеке и расходов на обслуживание имеет решающее значение для снижения налогооблагаемых доходов от аренды (часто сводя их к нулю на бумаге). Налоговая система Швейцарии может быть выгодной для владельцев с кредитным плечом: при низкой доходности и высоких процентных расходах у многих владельцев арендуемой недвижимости минимальный чистый налогооблагаемый доход от собственности.
- Налог на прирост капитала: В Швейцарии взимается налог на прирост стоимости недвижимости с прибыли от продажи недвижимости. Это кантональный налог и сильно зависит от срока владения недвижимостью. Его цель — препятствовать быстрым перепродажам и спекуляциям. В Граубюндене для краткосрочных владельцев действуют очень высокие ставки налога на прирост капитала (по прогрессивной шкале — до ~50% от прибыли, если продать в течение года-двух). Затем налог снижается с каждым годом владения; после определённого срока (часто 10–15 лет) ставка падает до примерно 0–10%. Например, продажа через 5 лет может облагаться налогом ~30% на прибыль, а продажа через 20 лет — минимальным налогом. Точная формула в GR: прибыль облагается налогом кантоном и коммуной, с эффективными ставками от ~25% до ~50% при владении всего несколько лет investropa.com. Если владеть достаточное время, в некоторых кантонах вся прибыль освобождается от налога; в других снижается до низкой фиксированной ставки. Стоит учитывать налог на прирост, если вы планируете перепродажу менее чем через 10 лет — он может оказаться существенным. Также, “1031 exchange” или отсрочка не предусмотрены, если только вы не покупаете другую недвижимость в Швейцарии для собственного проживания (и даже тогда есть ограничения). По сути, налог на прирост капитала — это значительная статья расходов, но его можно минимизировать при длительном владении — что как раз соответствует стратегии типичного владельца в Санкт-Морице ubs.com.
- Ежегодные расходы на владение: Помимо налогов, не забывайте закладывать в бюджет ежегодное обслуживание, взносы ТСЖ (если апартамент), страховку и коммунальные платежи. В среднем для люксовых домов расходы на содержание составляют около 0,5%–1% от стоимости недвижимости в год (в Санкт-Морице это может быть CHF 20k+ ежегодно). Если недвижимость в составе кондоминиума (PPE), взимаются ежеквартальные общедомовые платежи — отопление общих зон, услуги консьержа, накопительный фонд и т. д., часто несколько CHF за м² в месяц.
- Налоговые соглашения и налогообложение по единой ставке: Если вы переезжаете в Санкт-Мориц как резидент, обратите внимание, что иностранцы, не работающие в Швейцарии, могут быть допущены к налогообложению по единой сумме — специальному фиксированному налогу, основанному на расходах на проживание, а не на доходе, и согласованному с кантоном investropa.com. Многие состоятельные экспаты выбирают этот путь; это может обнулить налог на глобальный доход, при этом годовой фиксированный налог часто составляет шестизначные суммы в CHF. Кантон Граубюнден действительно предлагает такие соглашения квалифицированным лицам (хотя в некоторых кантонах эта система отменена). Это не влияет напрямую на налог на недвижимость, но влияет на вашу общую налоговую нагрузку. Для нерезидентов швейцарские налоги на имущество обычно могут быть зачтены в счет налогов страны проживания благодаря договорам об избежании двойного налогообложения.
Вкратце, налоги на недвижимость в Швейцарии не низкие, но они предсказуемы и зачастую ниже, чем налоговая нагрузка во многих других рынках элитной недвижимости (вспомните 6-7% гербового сбора в Лондоне или ежегодный налог на благосостояние во Франции и др.). Одно из преимуществ: нет ежегодного федерального «налога на стоимость недвижимости», кроме налога на капитал – а налог на капитал в Швейцарии, хотя и ощутим, значительно ниже по ставкам, чем, к примеру, некоторые налоги на недвижимость в США (~2% стоимости ежегодно). Также налог на наследство: в Граубюндене наследования прямыми потомками не облагаются налогом, что позволяет передать швейцарскую недвижимость детям без налога на наследство в большинстве случаев (в некоторых кантонах правила отличаются). В целом, швейцарская налоговая система поощряет долгосрочное владение и личное использование. Покупателям в Санкт-Морице следует проконсультироваться с налоговым консультантом для оптимизации структуры владения – но, как правило, можно рассчитывать на стабильный режим. Если налог на вмененную ренту будет отменен к 2026 году, владельцы вторых домов могут столкнуться с изменением налогообложения (например, новый фиксированный налог на объект). Следите за этой реформой, поскольку она напрямую затрагивает такие места, как Санкт-Мориц с большим количеством вторых домов ubs.com.
Драйверы спроса: туризм, стиль жизни и инвестиционная миграция
Почему недвижимость Санкт-Морица так востребована? Ответ кроется в уникальном сочетании жизненного стиля, международного престижа и финансовых/охранных преимуществ, которые мало где еще встречаются. Вот основные драйверы спроса:
- Мировой туризм и стиль жизни: Санкт-Мориц предлагает привилегированный альпийский образ жизни, который неизменно привлекает мировую элиту. Город ассоциируется с гламуром – здесь проходят такие мероприятия, как Мировой кубок по снежному поло, скачки White Turf на замерзшем озере и гастрономические фестивали. Санкт-Мориц славится 300 солнечными днями в году, первоклассным катанием на лыжах (350 км трасс, а также Cresta Run, бобслейная трасса и др.), а также роскошными удобствами – от ресторанов с мишленовскими звездами до дизайнерских бутиков. Такой манящий образ жизни заставляет состоятельных отпускников возвращаться снова и снова, и часто они становятся владельцами недвижимости. Статистика туризма подтверждает это: 2023 год ознаменовался рекордными показателями по количеству проведённых ночей в отелях (вторым лучшим результатом за десятилетие) ginesta.ch. Ещё более показательно, что рост Верхнего Энгадина опережал остальной Граубюнден, что свидетельствует о сильной привлекательности Санкт-Морица ginesta.ch. Около 53,5% гостей отелей были швейцарцами в 2023 году (немного меньше, чем 58% годом ранее, поскольку вернулось больше иностранных туристов) ginesta.ch, то есть почти половина гостей — иностранцы, что говорит о восстановление мирового интереса после пандемии. Высокий спрос на туризм со временем переходит в спрос на недвижимость: многие иностранные гости влюбляются в Энгадин и решают приобрести здесь дом для длительного проживания. Продолжающийся переход к круглогодичному туризму (пешие прогулки, велосипед, парусный спорт, культура летом) удлинил сезон, и владение домом здесь стало ещё более привлекательным и вне зимнего периода naef-prestige.ch.
- Престиж и уникальность: Существует только один Санкт-Мориц – этот бренд обладает престижем, сравнимым с Монако, Аспеном или Куршевелем. Владение недвижимостью здесь – это символ статуса. Такой “трофейный актив” означает, что спрос относительно нечувствителен к цене: состоятельные люди часто покупают здесь исходя из эмоций и образа жизни, а не только из соображений выгоды. Гламур города (знаменито прозванного «Вершина мира») и его роль пионера зимнего туризма создают вечную привлекательность. Более того, предложение ограничено и становится всё скуднее (по закону нельзя строить новые вторые дома), поэтому владеть недвижимостью в Санкт-Морице становится с каждым годом всё более эксклюзивно — мощный стимул для тех, кто может себе это позволить.
- Инвестиция-убежище: Политический нейтралитет Швейцарии, экономическая стабильность и сильная валюта делают недвижимость в Санкт-Морице не только инвестициями-убежищем, но и выбором для образа жизни. В периоды глобальной неопределённости состоятельные инвесторы зачастую увеличивают вложения в швейцарские активы (франк обычно укрепляется в кризисы). UBS отмечает, что несмотря на замедление экономического роста, “местный рынок элитной недвижимости, скорее всего, продолжит выигрывать от своей репутации ‘тихой гавани’” ubs.com. Недвижимость здесь подходит для сохранения капитала – швейцарское законодательство очень защищает права собственности, а банковская система надёжна для финансирования при необходимости. Для иностранных покупателей из менее стабильных регионов перевод части состояния в швейцарскую недвижимость служит страхованием богатства. Такой спрос – часть более широкой тенденции “инвестиционной миграции”, когда обеспеченные семьи приобретают жильё в стабильных странах в качестве запасного плана/варианта для получения вида на жительство. В Швейцарии нет классической “золотой визы”, но программа налогообложения по единому тарифу привлекла немало миллионеров, которые в итоге покупают элитную недвижимость (часто в курортных районах, где это разрешено). Таким образом, макроэкономические и геополитические тревоги могут даже повысить спрос на недвижимость в Санкт-Морице, ведь она воспринимается как осязаемое, стабильное средство сбережения в турбулентные времена.
- Качество жизни и приватность: Помимо гламура, Санкт-Мориц предлагает отличное качество жизни. Швейцария занимает лидирующие позиции в мире по безопасности, чистоте, здравоохранению и экологическим стандартам harveylawcorporation.com harveylawcorporation.com. Окружение Энгадина – свежий воздух на высоте 1 800 м, низкий уровень преступности, хорошо развитая инфраструктура – сильный фактор привлекательности. Для состоятельных покупателей с семьями этот регион интересен уровнем приватности и безопасности (нет толп папарацци, а швейцарская сдержанность известна на весь мир). В отличие от некоторых сезонных курортных городков, Санкт-Мориц живёт круглый год, с хорошими услугами, доступными международными школами (например, Lyceum Alpinum Zuoz поблизости) и удобством для жизни. Это убеждает некоторых не просто проводить здесь отпуск, а полупереехать (проводить несколько месяцев в году). Тот факт, что около 43% населения Санкт-Морица составляют иностранцы (многие – обеспеченные экспаты), подчёркивает его международную привлекательность ginesta.ch ginesta.ch.
- В Швейцарии: Основными аналогами являются Гштаад, Вербье, Церматт и, возможно, Андерматт (набирающий популярность благодаря освобождению от ограничений для иностранных покупателей).
- Сравнительное преимущество: По сравнению с другими рынками роскошных горнолыжных курортов, Санкт-Мориц выигрывает благодаря относительно разумным расходам на оформление недвижимости и низким налогам для резидентов в Швейцарии. Для иностранных резидентов здесь нет ограничений на покупку недвижимости после получения вида на жительство, в отличие от Австрии, где даже резиденты сталкиваются с ограничениями в туристических зонах. А во Франции или Италии покупка для иностранцев свободна, но в этих странах гораздо выше налоги на имущество и наследство, что не нравится некоторым инвесторам. Стабильная и низконалоговая среда Швейцарии (особенно если заключены паушальные налоговые соглашения) является мощным стимулом. Кроме того, транспортная доступность Санкт-Морица постоянно улучшается – именно здесь появилась первая в Альпах электрифицированная горная железная дорога, а сегодня до города можно добраться через аэропорт Энгадина (частные самолеты) или на поезде из Цюриха за 2 часа 45 минут (с новым тоннелем Альбула стало надежнее). Хорошая транспортная доступность позволяет легче наслаждаться домом, что подогревает спрос.
В итоге, спрос на недвижимость в Санкт-Морице обусловлен мощной смесью привлекательного образа жизни, престижа и финансовой разумности. Умение города постоянно обновляться — например, принимать новые культурные мероприятия, развивать круглогодичные виды спорта, совершенствовать уровень роскоши — делает его актуальным для следующих поколений покупателей. Более широкие тренды (рост удаленной работы, позволяющей проводить больше времени в загородных домах, рост сверхвысоких состояний и др.) также поддерживают этот спрос. Ни один другой альпийский курорт не сочетает все эти преимущества, именно поэтому Санкт-Мориц остается лидером в списках самых привлекательных направлений для охотников за элитной недвижимостью, даже при сравнении с такими местами, как Гштаад, Церматт, Куршевель или Аспен.
Сравнение с другими элитными рынками Швейцарии и Альп
Санкт-Мориц часто сравнивают с рядом других элитных альпийских курортов. Вот как он выглядит по ключевым параметрам в сравнении со швейцарскими конкурентами и ведущими зарубежными горнолыжными курортами:
В заключение, Санкт-Мориц находится на вершине или близок к вершине элитной недвижимости в Альпах. Его основные швейцарские конкуренты также предлагают эксклюзивность, но ни один не сочетает все факторы (размер города, пейзажи озера, климат, история гламура) в такой степени. На международной арене, несмотря на то, что можно найти курорты с не меньшим шармом или даже более высокими отдельными сделками, общий рынок Санкт-Морица остаётся одним из самых устойчивых и высоко оценённых. Для покупателя или инвестора диверсификация внутри Альп может подразумевать поиск других курортов, но Санкт-Мориц, вероятно, будет и дальше удерживать премию – отражение его легендарного бренда и неизменной привлекательности.
Источники: Швейцарские рыночные отчеты и новости (UBS, Wüest Partner, Ginesta Immobilien) ginesta.ch ubs.com ginesta.ch; Данные индекса цен на горную недвижимость (Knight Frank, Naef) knightfrank.com naef-prestige.ch; Investropa и федеральные источники для доходности/налогов investropa.com ubs.com; Туристическая статистика и местная аналитика ginesta.ch ginesta.ch. Собранные данные отражают последние сведения по состоянию на 2025 год, давая комплексное представление о рынке недвижимости Санкт-Морица и его месте в более широком контексте. Каждый аспект – от законодательных ограничений до тенденций в сегменте роскоши – помогает понять этот уникальный рынок высокогорной недвижимости.
