Рынок недвижимости Сеула в 2025 году привлекает внимание, цены на квартиры стремительно растут в самых престижных районах, новые мегапроекты преображают городской пейзаж, а политики спешат сдерживать рост. В этом обзоре мы подробно рассматриваем жилой и коммерческий сектор недвижимости Сеула — современные рыночные условия, ценовые тренды, горячие инвестиционные возможности, меры государства, инфраструктурные проекты и экспертные прогнозы. От стремительного роста цен на квартиры в Каннаме до амбициозных планов строительства 100-этажных башен в Ёнсане — представляем подробный взгляд на то, что происходит сейчас и чего ожидать в ближайшие годы.
Обзор рынка: История двух рынков в 2025 году
Недвижимость Сеула в 2025 году характеризуется уверенным ростом в столичном регионе на фоне вялой динамики в остальной части Южной Кореи. Цены на жильё в Сеуле резко восстановились, даже несмотря на стагнацию в других регионах. К началу 2025 года Национальный индекс цен на жилье Банка Кореи показал лишь +0,31% роста за год (небольшое снижение с учётом инфляции), но эта скромная национальная цифра скрывает резкое региональное разделение globalpropertyguide.com. В самом Сеуле цены на жильё выросли на 3,63% за год, опережая рост столичной агломерации в 1,68%, пока в провинциальных городах преобладают падение или застой цен globalpropertyguide.com. На самом деле, рынок жилья Сеула зафиксировал уже больше дюжины недель непрерывного роста в 2025 году — самый быстрый скачок со времён весны koreajoongangdaily.joins.com. Импульс, начавшийся в трёх самых дорогих “ганнамских” районах Сеула, распространяется на такие районы, как Мапо, Янчхон и Кандон, сигнализируя о расширении ралли koreajoongangdaily.joins.com.
Эта поляризация подчёркивает главенство Сеула: недвижимость в столице продаётся с огромной премией. Средняя цена нового апартамента в Сеуле составляет около ₩13,4 млн за м² (~$9,300), что более чем в 2,3 раза превышает национальную среднюю ₩5,76 млн globalpropertyguide.com. Южная Корея теперь демонстрирует самый широкий разрыв в ценах на жильё между крупными городами и малыми населёнными пунктами среди всех стран ОЭСР globalpropertyguide.com. Роскошная квартира в Сеуле легко обойдётся более чем в ₩2 млрд (примерно $1.5–$2 млн), тогда как аналогичные по размеру дома в других городах стоят намного дешевле. Таблица ниже показывает примерные средние цены на квартиры в ключевых районах Сеула относительно средней по городу:
| Район (Сеул) | Средняя цена квартиры (2025)₩/м² |
|---|---|
| Каннам-гу (юг) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Соучхо-гу (юг) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Ёнсан-гу (центр) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Сонпа-гу (юго-восток) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Мапо-гу (северо-запад) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Средний по Сеулу | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Источник: анализ Bamboo Routes, октябрь 2024 (прогноз на 2025 год).
Как видно выше, Каннам остаётся самым дорогим районом, средняя стоимость квартиры здесь примерно в 2,5 раза выше городской средней. Другие престижные районы, такие как Соучхо, Ёнсан и Сонпа, также значительно опережают средний уровень, а Мапо — хоть и относительно «доступнее» — всё равно намного превосходит городской ориентир. Разброс в ценах продолжает увеличиваться, отражая предпочтения покупателей в пользу центральных районов и показывая острый дисбаланс спроса и предложения в столице.
Со стороны спроса рост рынка Сеула поддерживают сразу несколько факторов. Процентные ставки, по прогнозам, начнут снижаться в 2025 году, и Банк Кореи уже перешёл к смягчению политики, что повысило уверенность покупателей cbre.com. Инвесторы, ожидая снижения ставок, спешат оформить ипотеку до введения новых ограничений на кредитование koreajoongangdaily.joins.com. Одновременно растут арендные ставки и цены на квартиры-новостройки, что подталкивает потенциальных покупателей поторопиться, опасаясь дальнейшего удорожания koreajoongangdaily.joins.com. Объём сделок на рынке жилья Сеула резко вырос — в мае 2025 года количество сделок с квартирами приближалось к 7 000–8 000, что значительно больше, чем в предыдущие месяцы, и даже в строго регулируемых районах koreajoongangdaily.joins.com. Эта активность говорит о том, что скрытый спрос выходит наружу, пока покупатели подстраиваются под новые реалии снижения ставок и опасаются упустить будущий рост цен.
В то же время за пределами Сеула рынок жилья остаётся прохладным. За пределами столичного региона 2025 год стал третьим подряд годом снижения цен во многих крупных городах globalpropertyguide.com. Например, стоимость квартир в Пусане, Тэгу и других мегаполисах по-прежнему снижается на 1–4% в год globalpropertyguide.com. В итоге: восстановление рынка недвижимости Сеула носит локальный характер, принося наибольшую выгоду элитным районам и увеличивая разрыв между городом и селом. Теперь средняя квартира в Сеуле стоит в 3,5 раза дороже, чем в Пусане, хотя ещё десятилетие назад разница составляла 2,1 раза koreajoongangdaily.joins.com. Такое расслоение вызывает у правительства серьёзные вопросы о социальной справедливости на рынке жилья.
Тренды жилой недвижимости в 2025 году
Динамика цен и характер восстановления
После короткой коррекции в 2022–2023 годах цены на жильё в Сеуле снова идут вверх. Согласно отраслевым аналитикам, рынок, скорее всего, достиг дна в начале 2023 года globalpropertyguide.com. В феврале 2025 года индекс цен на жильё в Сеуле вырос почти на 4% по сравнению с предыдущим годом globalpropertyguide.com, а в последующие весенние месяцы темпы роста ускорились ещё больше. Примечательно, что апрель 2025 года стал 12-й подряд неделей роста цен на квартиры в Сеуле world.kbs.co.kr. В этот период быстрее всего росли цены в престижных районах Каннам, Соучхо и Сонпа — +0,13% до +0,18% в неделю, что заметно выше общей динамики по городу (0,08% в неделю) world.kbs.co.kr. Важно, что восстановление цен охватило и другие районы: в Сондоне, Мапо, Ёнсане, Янчхоне и Кандоне в апреле также был отмечен выше среднего рост (около 0,11–0,17% в неделю), что говорит о восстановлении доверия покупателей не только в пределах Каннама world.kbs.co.kr.
Это стабильное восстановление в Сеуле резко контрастирует с продолжающейся слабостью на других рынках. По состоянию на первый квартал 2025 года цены на жильё по всей Корее за исключением Сеула продолжали немного снижаться в среднем globalpropertyguide.com. Более того, на рынках за пределами столичного региона цены снизились примерно на 0,04% в апреле, даже несмотря на то, что собственно в Сеуле они росли world.kbs.co.kr. Жизнестойкость Сеула (и пояса пригородов в провинции Кёнгидо) на фоне стагнации в масштабах страны подчеркивает магнитное воздействие столицы — рабочие места, инфраструктура и инвестиционные возможности продолжают притягивать людей и капитал в орбиту Сеула. С демографической точки зрения, приток населения в город и сокращение размера домохозяйств поддерживают спрос на жильё, даже несмотря на то, что общая численность населения Кореи стареет и уменьшается.
Ведущие институты и эксперты осторожно оптимистичны в отношении перспектив рынка жилья Сеула. Корейский институт жилищного строительства прогнозирует, что после спада 2023 года расценки на жильё начнут фазу восстановления к середине 2025 года, а в столичном регионе Сеула ожидают рост около 0,8% в 2025 году (в самом Сеуле +1,7%) globalpropertyguide.com. Прогнозы частных аналитиков еще более бычьи: по оценкам экспертов по недвижимости ежегодный рост цен в Сеуле в ближайшие годы составит примерно 3–5%, если не случится крупных потрясений bambooroutes.com. В районах с высоким спросом рост может быть ещё значительнее — в премиальных кварталах, таких как Каннам, Сочхо и Ёнсан рост цен доходил до ~7% в год за последние годы bambooroutes.com. Консенсус заключается в том, что высокий спрос и ограниченное предложение будут удерживать цены под давлением к росту, хотя меры правительства по охлаждению рынка могут замедлить темпы роста bambooroutes.com. В данный момент никто не прогнозирует крушения цен на жильё в Сеуле; скорее, вопрос обсуждается только о том, насколько сильно и как быстро будут расти цены в будущем.
Дефицит предложения и новое строительство
Фундаментальным двигателем рынка недвижимости Сеула является хронический дефицит предложения в востребованных районах. Новое строительство жилья на протяжении многих лет отставало от спроса, а даже строительные «бума» едва ли избавляли от дефицита. В середине 2010-х рекордные объёмы ввода жилья (например, 626 000 новых объектов в 2018 году) дали временную передышку globalpropertyguide.com. Но затем количество новых проектов снизилось, и к 2025 году ежегодный ввод в эксплуатацию по стране (около 400 тыс. объектов) отстаёт от оценочного спроса примерно на 50 тысяч квартир в год, что приводит к кумулятивному дефициту примерно в полмиллиона квартир к 2025 году globalpropertyguide.com. В Сеуле — зрелом и ограниченном в земле городе — добавить жильё особенно сложно. Реконструкция устаревших апартаментов и проекты «новых городов» в пригородах продолжаются, но в самых желанных районах почти нет места для строительства, что закрепляет дефицит и повышает стоимость уже существующих объектов.
Правительство внедряет меры по стимулированию строительства жилья, но прогресс идёт медленно. Хотя власти упростили процессы утверждения и попытались ускорить редевелопмент городских территорий, эти шаги пока не привели к заметному увеличению предложения globalpropertyguide.com. Застройщики сталкиваются с препятствиями: рост стоимости стройматериалов, ужесточение кредитных условий и сопротивление жителей некоторых районов редевелопмента. Так, дисбаланс спроса и предложения жилья в Сеуле остаётся нерешённым, что говорит о том, что покупатели будут по-прежнему остро конкурировать за ограниченное число доступных объектов — что создаёт предпосылки для дальнейшего роста цен, если только не случится крупный экономический спад.
Положительный момент — это появление программ по развитию нового арендного жилья. В августе 2024 года правительство объявило о плане по обеспечению арендным жильём, направленном на увеличение долгосрочной аренды и проектов «build-to-rent» globalpropertyguide.com. Этим планом ослаблены определённые требования для корпоративных арендодателей, например, смягчены правила контроля за арендной платой и введены налоговые стимулы — чтобы привлечь институциональных инвесторов на рынок аренды globalpropertyguide.com. В результате несколько крупных финансовых и девелоперских компаний уже создали фонды для приобретения арендного жилья pdf.savills.asia. Ожидается, что профессиональное управление арендными апартаментами расширит выбор для арендаторов и снизит давление на рынок покупок (так как всё больше людей смогут предпочесть аренду, если появятся хорошие и доступные по цене варианты). Действительно, ежемесячные арендные контракты (вольсе) становятся популярнее традиционных договоров с крупным залогом (чонсе) globalpropertyguide.com. После скачка цен чонсе в 2021–2022 годах они остыли, и многие арендодатели перешли на ежемесячную аренду — тренд усилился за счёт роста ставок по депозитам, делающих крупные залоги менее привлекательными. Этот «переход с чонсе на вольсе», поддерживаемый государственными льготами, создает новый класс активов для инвесторов и со временем способен сбалансировать часть спроса, предоставляя альтернатива покупке — аренду.
Государственное регулирование и политические меры
Бурный рост стоимости жилья, особенно в роскошных районах Сеула, привёл к тому, что в 2025 году власти стали активно вмешиваться. В попытке ограничить спекулятивные покупки и «перепродажи» правительство возродило жёсткую систему разрешения на сделки с землёй в столице. С марта 2025 года целые районы Каннам, Сочхо, Сонгпа и Ёнсан — самые дорогие кварталы Сеула — были объявлены «разрешительными зонами» для сделок с квартирами donga.com. В этих районах любой, кто хочет купить квартиру определённого метража, должен получить согласование в районной администрации и обязаться проживать и не продавать квартиру минимум 2 года donga.com. Сделки с арендаторами (например, покупка квартиры с действующим арендатором по чонсе — это распространённая инвестиционная практика, известная как «gap investment») практически запрещены на период действия статуса зоны (6 месяцев) donga.com donga.com. Несогласованные сделки могут быть признаны ничтожными и даже повлечь уголовную ответственность (до 2 лет тюрьмы или штраф до 30% стоимости земли) donga.com. Эти разрешительные зоны — впервые за всю историю в качестве зон обозначены целые районы по закону 1970 года — показывают, насколько серьезно власти относятся к росту цен в «трёх районах Каннам» и Ёнсане. Власти объяснили эти меры стремлением остановить разгон цен в Каннам, Сочхо и Сонгпа, которые поднимают цены по всему Сеулу, и сочли необходимым ввести экстренное охлаждение рынка donga.com.
Однако этот шаг последовал за резкой сменой политики. В феврале 2025 года Сеул отменил аналогичные разрешительные ограничения в ряде районов, а спустя всего несколько недель вернул, и даже ужесточил правила donga.com donga.com. Критики утверждают, что подобные скачки регуляторной политики вызывают неопределённость на рынке donga.com. «С момента послабления регулирования увеличились путаница и ожидания снижения ставок, а количество сделок растет», — отметил один экономист, подвергнув критике власти за внезапную смену курса и подрыв доверия населения donga.com. На деле, несмотря на ужесточение контроля, активность покупателей выросла даже в этих строго регулируемых районах, а теперь здесь фиксируются рекордные цены на сделки, несмотря на режим разрешений koreajoongangdaily.joins.com. Это говорит о том, что решительные покупатели находят способы обходить или ждать окончания ограничений, особенно если речь идёт о собственниках, которые и так собирались жить в этих квартирах и могут исполнить требование о проживании.
Помимо ограничения сделок, правительство также нацелилось на ипотечное кредитование c целью сдерживания спекуляций. Финансовые регуляторы Кореи ужесточили правила коэффициента обслуживания долга (DSR) к концу 2024 года, сделав заём средств для покупателей с высокой долговой нагрузкой значительно сложнее globalpropertyguide.com. Банки теперь обязаны проводить “стресс-тестирование” способности клиентов возвращать кредиты при более высоких процентных ставках в будущем, что фактически снижает максимальные суммы займов для лиц с уже существующими долгами globalpropertyguide.com. Эти макропруденциальные меры нацелены на то, чтобы не допустить чрезмерной закредитованности домашних хозяйств и сдержать кредитные “войны ставок”. Однако был зафиксирован и побочный эффект: когда крупнейшие банки Сеула ограничили выдачу займов, часть заёмщиков переключилась на вторичные кредитные организации и региональные банки, что привело к “эффекту воздушного шара”, когда кредитование просто сместилось вне основных каналов globalpropertyguide.com. Политикам приходится балансировать между сдерживанием спекулятивного спроса, не удушая реальных покупателей и не создавая кредитный кризис.
Со стороны предложения, как уже упоминалось, власти делают ставку на долгосрочные стратегии, такие как расширение предложения жилья и развитие новых городских территорий. Администрация президента Юн Сок Ёля (2022–2025) в значительной степени отказалась от жёсткой политики налогов и регулирования предыдущего правительства, делая упор на дерегуляцию и стимулирование строительства. Однако в 2025 году в Южной Корее произошли политические изменения: к середине года новое правительство обозначило, что будет уклоняться от карательных мер в отношении жилья (например, высоких налогов для владельцев нескольких объектов), которые в прошлом приводили к негативным последствиям koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Новое руководство заявило о курсе на увеличение предложения и доверие рынку. “Мы не будем пытаться сдерживать цены налогами”, — подчеркнул президент Ли Чже Мён, отметив, что приоритетом станет увеличение жилищного фонда и реформа регулирования koreajoongangdaily.joins.com. Если этот политический курс будет выдержан, нас ждёт меньше разовых мер по контролю за ценами и больше последовательных “про-предложение” реформ в ближайшие годы, что, возможно, ослабит напряжённость на рынке в долгосрочной перспективе.
Пока же покупателям и инвесторам в Сеуле приходится разбираться в сложной системе правил — от ограничений по владению недвижимостью в некоторых районах до ужесточения кредитования и налоговых стимулов для тех, кто впервые приобретает жильё. (В частности, существуют государственные программы, предлагающие льготные ипотечные ставки для молодежи и “первопокупателей” ради повышения доступности жилья bambooroutes.com.) Эффективность этих мер неоднозначна: они действительно могут сдержать спекулятивную перепродажу, но, как показал 2025 год, полностью подавить спрос в условиях реальных жилищных потребностей (и опасения дальнейшего роста цен) невозможно. Доступность жилья остаётся острой проблемой — несмотря на все усилия чиновников, медианная цена квартиры в Сеуле на максимальных уровнях, а соотношение “цена/доход” — одно из худших в мире reuters.com. Решение этого вопроса требует тонкого баланса между сдерживанием спроса (без обвала рынка) и наращиванием предложения (не переусердствуя в более слабых регионах).
Рынок аренды и рентабельность вложений
Рынок арендного жилья в Сеуле также меняется. Система чонсе — когда арендаторы вносят крупный залог (часто 50–70% от стоимости недвижимости) вместо ежемесячной арендной платы — уже давно считается особенностью корейского рынка недвижимости. Но в последние годы набирает популярность помесячная аренда, особенно среди молодежи, которая не может позволить себе большие единовременные платежи. К 2024–25 годам многие домовладельцы предпочитают ежемесячную сдачу или “квази-чонсе” (меньший залог + ежемесячные платежи), так как высокие процентные ставки делают большие депозиты менее прибыльным инструментом. Проарендная политика правительства также способствует смене тренда globalpropertyguide.com. Для арендаторов это больше вариантов, но и конец эпохи “сверхдешёвого чонсе”, когда жильё фактически обходилось “даром” после внесения депозита.
Доходность от аренды в Сеуле остаётся знаменито низкой, что отражает высокие цены покупки. Валовая доходность квартир составляет всего около 2–3% в год bambooroutes.com, что является небольшим показателем по сравнению с другими мировыми мегаполисами или альтернативными инвестициями. Многие собственники традиционно мирились с низкой доходностью, делая ставку на рост стоимости недвижимости (и возможность реинвестировать чонсе-депозиты). С учетом курса правительства на привлечение институциональных инвесторов на рынок аренды, возможен более “деловой” подход к доходности, но сейчас Сеул — это рынок низких доходов, но высоких капитализаций. Именно это и подпитывает спекулятивный спрос — инвесторы рассчитывают на рост цен, а не на арендные поступления. Отсюда и причина, почему арендная плата растёт гораздо медленнее, чем цены покупки: арендаторы просто не в состоянии платить столько, чтобы обеспечить разумную прибыль на много-миллиардные квартиры.
Коммерческая недвижимость: офисы, ретейл и другие сегменты
Хотя на первых полосах чаще всего оказывается жильё, в 2025 году коммерческий рынок недвижимости Сеула также переживает интересные преобразования. В целом коммерческий сегмент города демонстрирует устойчивость несмотря на экономические колебания и продолжает привлекать и внутренних, и зарубежных инвесторов. Рассмотрим офисный и розничный секторы, а также тренды в логистике и динамике инвестиций.
Офисный рынок: высокая заполняемость и устойчивый рост
Офисный рынок Сеула по-прежнему силён в 2025 году благодаря ограниченному новому предложению в центральных деловых районах и сохранению корпоративного спроса. Вакантность офисов Grade A практически рекордная — всего 2,6% на 1 квартал 2025 года, что почти не изменилось с прошлого года cbre.com. Премиальные офисы в центральных районах (Джунгу/Чонно), деловом районе Каннам (Техеран-ро) и финансовом районе Ёыйдо заполнены почти на 100%. Владельцы помещений пользуются моментом: средние фиксированные ставки аренды офисов Grade A выросли на ~1,5% за квартал, достигнув примерно ₩38 700 за м² в месяц (примерно $30 за м²) cbre.com. Объём арендных льгот минимален — бесплатный период составляет менее месяца за каждый год аренды в среднем, что иллюстрирует перевес арендодателей на фоне низкой вакантности cbre.com.
Эксперты рынка ожидают некоторого охлаждения “перегретого” офисного сегмента в среднесрочной перспективе, но не спада. По прогнозам Savills, рост ставок аренды премиальных офисов замедлится до 2–4% в 2025 году, по сравнению с более резким ростом предыдущих лет pdf.savills.asia. Это связано с тем, что новое предложение наконец появляется после многих лет дефицита. Особенно важны масштабные офисные проекты за пределами традиционной “Большой Тройки”. Например, Магок, новый технопарк на западе Сеула, привлекает крупных корпоративных арендаторов cbre.com. По мере ввода новых современных площадей в Магоке (а также в Пангё и Digital Media City в Санаме), некоторые компании переезжают или расширяются в этих районах, снижая давление спроса в центре. Тем не менее, любой рост вакантности с сегодняшних “камнеподобных” 2–3% будет незначительным — максимум до средних значений в 3% — и офисы премиум-класс в Сеуле останутся рынком арендодателя в обозримом будущем pdf.savills.asia.
Стоит отметить несколько крупных офисных проектов и тенденций, формирующих этот сектор:
- Небоскрёбы Каннама и Чонно: Самые престижные деловые адреса (например, GFC в Ёыйдо или башни в Кванхвамун) продолжают демонстрировать практически нулевую вакансию и премиальные арендные ставки. В Каннаме проект Global Business Center (GBC) автоконцерна Hyundai Motor Group, который долго откладывался и изначально задумывался как 105-этажный небоскрёб, был пересмотрен в сторону комплекса из нескольких башен чуть меньшей высоты, строительство которых планируется ускорить. После завершения работ примерно в 2026–27 годах GBC добавит значительные площади под офисы (и конференции) в Самсон-доне, укрепив статус Каннама как делового центра. Это должно частично удовлетворить отложенный спрос со стороны компаний, ищущих большие офисные пространства в южной части Сеула.
- Децентрализация и новые центры: Городские власти Сеула стимулируют развитие новых деловых хабов для децентрализации роста. Магок (западный Сеул, рядом с аэропортом Кимпхо) — один из таких хабов, где сейчас располагаются исследовательские центры и корпоративные кампусы технологических и биотехнологических компаний. Digital Media City (DMC) в районах Мапхо/Сангам — ещё один пример, ориентированный на компании из сферы медиа и развлечений. Хотя эти территории находятся вне привычного центра, их развитие привлекает арендаторов, которые иначе только усилили бы конкуренцию в центральных районах. Например, если крупная IT-компания переходит в кампус на заказ в Магоке, она освобождает офисные площади в CBD для других. По мере развития такой “мультицентровой” офисной модели рынок становится гибче, хотя ядро Сеула по-прежнему будет востребовано.
- Стабильная доходность: Для инвесторов капитализационные ставки офисов в Сеуле относительно стабильны, несмотря на рост арендных ставок, что ведет к росту цен. Доходность по офисным активам “прайм” колеблется в районе средних 4% и, как ожидается, останется примерно такой же и в 2025 cbre.com. Поскольку процентные ставки достигают пика и, вероятно, начнут снижаться, разница между доходностью и стоимостью финансирования улучшится, что поддержит стоимость активов. Многие зарубежные инвесторы (суверенные фонды, private equity и др.) рассматривают Сеул как площадку для стабильного долгосрочного дохода, хотя узкая доходность и высокая конкуренция за активы делают громкие сделки редкостью.
В целом, офисный сектор Сеула в 2025 году характеризуется низкой вакантностью, умеренным ростом арендных ставок и избирательным вводом новых площадей. Компании осторожно смотрят в будущее — экономика замедляется, но ожидаемое снижение процентных ставок и расширение сектора технологий поддерживает офисный спрос cbre.com. Если не произойдёт внешних шоков, рынок остается сбалансированным с преимуществом на стороне арендодателей, особенно в ключевых локациях.
Ритейл и гостиницы: восстановление с оговорками
Рынок торговой недвижимости Сеула пережил взлёты и падения, сначала сильно пострадав от пандемии, а теперь адаптируясь к изменившемуся поведению потребителей. В 2025 году сектор демонстрирует признаки восстановления, особенно в туристических торговых районах, но продолжает испытывать давление со стороны электронной коммерции и осторожных настроений покупателей.
В целом розничные продажи в Корее медленно растут: за январь-февраль 2025 года национальный розничный товарооборот вырос примерно на 0,9% по сравнению с прошлым годом cbre.com, что говорит о скромном росте. Высокая инфляция и замедление экономики сделали покупателей более чувствительными к ценам, что формирует тренд “выгодных покупок” cbre.com. Это означает, что дисконтные магазины, бюджетные бренды и платформы перепродажи чувствуют себя относительно уверенно, а ультра-люксовый сегмент также занимает свою нишу (благодаря обеспеченным местным и китайским покупателям). Ритейл среднего сегмента испытывает наибольшее давление.
В известных торговых зонах Сеула покупательский трафик восстанавливается благодаря возвращению иностранных туристов. После открытия границ районы Мёндон, Тондэмун и Инсадон, серьёзно пострадавшие во время COVID-19, снова оживились за счет наплыва зарубежных гостей. В традиционных рынках и торговых улицах, зависящих от посетителей-туристов, аренда и занятие площадей растут на фоне увеличения продаж в магазинах беспошлинной торговли и косметики. Например, уровень вакантности в Мёндоне, который резко подскочил в 2020-м, снизился, поскольку мировые бренды и новые операторы из сферы F&B занимают помещения, рассчитывая на полное восстановление турпотока. Метрополитен Сеула также инвестирует в оживление торговых районов (проекты благоустройства, маркетинг туризма), что дополнительно стимулирует восстановление cbre.com.
Тем не менее, движение в ритейле неоднородно. Владельцы районных торговых центров и местных моллов отмечают, что покупатели по-прежнему осторожны — при высокой инфляции люди урезают необязательные расходы и реже питаются вне дома cbre.com. Экспириенс-ритейл (развлечения, кафе, фитнес и прочее) становится критически важным для привлечения посетителей. Быстрый рост онлайн-торговли в Корее (одна из самых интернетизированных стран мира) сдерживает развитие традиционного ритейла. Многие ритейлеры сократили свою площадь или перешли к формату небольших “шоурумов”, дополняя их онлайн-продажами.
В целом, рынок торговой недвижимости Сеула в 2025 году сегментирован: ключевые туристические и центральные торговые зоны идут на подъём — пользуясь отложенным спросом путешественников — в то время как вторая линия ритейла всё ещё страдает от высокой вакантности и вынуждена искать новые форматы. Ту же динамику повторяет и гостиничный сектор. Отели в Сеуле показывают рост загрузки после возвращения международных туристов, а инвестиционный интерес к гостиницам вновь набирает силу после затишья. Вблизи популярных туристических локаций (Чонно, Мёндон, COEX в Каннаме) реализуются новые гостиничные проекты и реконструкции для удовлетворения растущего спроса. В то же время операторы осторожны на случай возможного мирового экономического спада или новой волны пандемии, которая снова может остановить туризм. Но пока прогноз по ритейлу и гостиницам умеренно позитивный: традиционные арендные ставки стабилизируются, а качественные объекты вновь пользуются спросом.
Логистика и индустриальная недвижимость: высокий объём предложения и высокий спрос
Сегмент логистической недвижимости — склады, распределительные центры и фулфилмент-комплексы — пережил бум во время пандемийного роста e-commerce. Девелоперы ускоренно строили современные логистические центры по окраинам Сеула, и, возможно, построили слишком много, слишком быстро. В 2024 году на рынок вышла настоящая волна новых складов, что привело к всплеску вакантности. К концу 2024 года уровень вакантности в логистике вырос до примерно 23% — очень высокий показатель для сектора, который ещё недавно был практически полностью занят cbre.com.
Теперь, в 2025 году, ситуация начинает медленно улучшаться. В первом квартале 2025 года было сдано четыре новых Grade A логистических комплекса (общей площадью ~221 500 м²), и примерно 30% этого объёма уже были предсданы на момент ввода в эксплуатацию, что отражает стабильный спрос cbre.com. В I квартале объём сделок аренды составил 178 000 м², что помогло снизить вакантность до ~22% (с 23%) cbre.com. Однако рынок сегментирован: в холодильных складах вакантность почти 40%, а в сухих — 16% cbre.com, потому что по холодовой логистике объёмы предложения резко выросли и заполняются медленнее. Ожидается, что в течение 2025 года вакантность будет постепенно падать по мере того, как избыточные площади займут 3PL-операторы, торговые сети и производители. Понадобится ещё год-два, чтобы полностью заполнить переизбыток, если не будет нового всплеска строительства.
С точки зрения инвестиций логистическая недвижимость в Корее пользовалась большим спросом (капитальные ставки упали) во время e-commerce бума. Теперь, с ростом вакантности и увеличением доходности по всему миру, инвесторы стали более избирательны. От уровня доходности разница по доходности между объектами увеличилась в зависимости от качества и расположения актива cbre.com. Качественные логистические комплексы с хорошими арендаторами вблизи Сеула (например, вдоль скоростных магистралей Кёнгидо) по-прежнему востребованы, в то время как спекулятивные проекты в удалённых провинциях могут иметь трудности с продажей или приносить меньший доход. В целом, фундаментальные факторы сектора (рост онлайн-продаж, спрос на быструю логистику) остаются сильными, так что долгосрочные перспективы логистики положительные, хотя в ближайшее время — это рынок арендатора, пока не вырастет загрузка объектов.
Инвестиционный рынок: восстановление объёмов сделок
После затишья в 2022–2023 годах из-за скачка процентных ставок инвестиции в коммерческую недвижимость Кореи вновь растут в 2025 году. Так, в I квартале 2025 года объём сделок с коммерческой недвижимостью достиг примерно 7,0 трлн вон, что составляет впечатляющий рост на 66% по сравнению с прошлым годом cbre.com. Этот всплеск обеспечили несколько крупных офисных транзакций (в том числе forward-purchase, когда инвестор покупает строящийся объект) и возобновившийся интерес к логистическим активам cbre.com. Улучшение обусловлено как лучшей ситуацией с финансированием (рост процентных ставок приостановлен и ожидается снижение), так и новым доверием к тому, что рынок недвижимости Кореи стабилизируется и будет обеспечивать привлекательную доходность с учетом рисков.
Сеул остается центром инвестиционной активности. Офисные башни в Сеуле пользуются большим спросом у институциональных инвесторов, а ставки капитализации остаются на прежнем уровне, даже несмотря на некоторое ослабление в других регионах cbre.com. Примечательны трансграничные инвестиции: инвесторы из Сингапура, Ближнего Востока и Северной Америки активно подыскивают сделки в Корее. В 2025 году ожидается, что еще больше зарубежного капитала проникнет на рынок недвижимости Сеула благодаря устойчивым экономическим основам Кореи и ее усилиям по продвижению страны как инвестиционно-привлекательного направления bambooroutes.com. Последние шаги правительства — пересмотр регулирования с целью повышения доступности REITs и отказ от введения новых налогов на иностранных покупателей — делают Корею относительно привлекательной по сравнению с такими рынками, как Канада или Новая Зеландия, где введены запреты на иностранную собственность koreatimes.co.kr. Ключевые темы инвестиционного ландшафта 2025 года:- Диверсификация классов активов: Хотя офисы остаются основной целью, инвесторы также рассматривают портфели арендного жилья (при поддержке институционального плана аренды), логистику с холодным хранением (несмотря на высокую вакантность, долгосрочная потребность признается), а также альтернативные активы, такие как дата-центры. Крупные проекты застройки в Сеуле (описаны ниже) также открывают возможности для совместных предприятий и инвестиций в землю.
- Стабильность против спекуляций: После волатильности последних лет инвесторы отдают предпочтение активам с постоянным денежным потоком. Это означает полностью арендованные офисы с арендаторами категории blue-chip или логистические центры с долгосрочными контрактами. Стратегии добавленной стоимости (покупка и реновация старых зданий или заполнение пустующих) актуальны для опытных отечественных игроков, но в целом настрой скорее осторожно-оптимистичный, чем эйфоричный.
- Капитализация и доходность: Как уже отмечалось, ставки капитализации в 2025 году останутся в основном стабильными cbre.com. Для офисов класса «прайм» в Сеуле диапазон 4,0–4,5% является обычным; логистика может давать чуть большую доходность, а ритейл — сильно различается по локации. Если ставки по кредитам действительно снизятся к концу 2025 года, возможно небольшое сжатие ставок капитализации и рост цен. Пока же ожидается, что волатильность останется под контролем — ни большого пузыря, ни обвала; прирост стоимости предполагает постепенное увеличение, соответствующее росту доходов, и легкую корректировку доходности cbre.com.
Крупные проекты и инфраструктурные инициативы, формирующие будущее
Городской пейзаж Сеула постоянно развивается, и несколько крупных инфраструктурных и градостроительных проектов, реализуемых в 2025 году, существенно повлияют на рынок недвижимости в следующие годы. Проекты направлены на улучшение транспортной связанности, создание новых коммерческих центров, а также появление необходимого нового предложения и инфраструктуры. Ниже перечислены самые влиятельные из них:
Международный деловой район Ёнсан — новый “вертикальный город”
Один из самых амбициозных проектов будущего — трансформация района Ёнсан в Сеуле в бизнес- и коммерческий центр мирового класса. В феврале 2024 года город утвердил планы по созданию Международного делового района Ёнсан (Yongsan IBD), который задуман как “крупнейший в мире вертикальный город” ctbuh.org. Этот проект охватит участок площадью 500 000 м² на месте бывшего железнодорожного депо – одного из последних крупных неосвоенных участков в центре Сеула ctbuh.org ctbuh.org. Главной жемчужиной станет небоскреб примерно на 100 этажей, разрешенный после ослабления градостроительных и высотных ограничений ctbuh.org ctbuh.org. Также проект включает много высотных зданий, соединенных небесными мостами, обширные зеленые зоны от земли до крыш, гостиницы, культурные объекты и крупный транспортный узел ctbuh.org ctbuh.org.
Строительство Yongsan IBD запланировано на вторую половину 2025 года, а первые этапы должны быть завершены и введены в эксплуатацию в начале 2030-х годов ctbuh.org. Быстрое продвижение проекта обусловлено необходимостью восполнить десятилетнюю стагнацию — ранее, в 2006 году, план по развитию Ёнсана затормозился из-за мирового финансового кризиса 2008 года ctbuh.org. Новый план делит район на зоны: международная бизнес-зона (88 557 м²) — здесь разместятся 100-этажный небоскреб, другие офисные здания класса A и роскошный отель, зона бизнес-комплексов с офисными башнями высотой 45 этажей, соединенными небесными мостами, и культуральными площадками внизу, а также зона поддержки бизнеса ctbuh.org ctbuh.org. Концепция предусматривает смешанное вертикальное использование — “компактный город”, где офисы, жильё, досуг и парки соседствуют на пешеходном расстоянии ctbuh.org. Примечательно, что участок расположен между будущим парком Ёнсан (на месте бывшей военной базы США) и рекой Ханган, что обеспечивает выгодное расположение с возможностью парковых видов и выхода к воде ctbuh.org. Власти города планируют интегрировать проект с окружающей средой за счет новых транспортных связей и продления зеленых зон к реке и паркам ctbuh.org.
Влияние на рынок недвижимости: Yongsan IBD способен кардинально повысить статус района Ёнсан и цены на недвижимость. Йонсан уже показывает звездную динамику на рынке жилья Сеула: в конце 2024 года цены на квартиры взлетели более чем на 1,5% за месяц на волне ожиданий от создания нового делового района bambooroutes.com. Благодаря масштабному притоку офисных площадей, жилья премиум-класса и инфраструктуры проект фактически создаст четвертый крупный деловой район Сеула (наряду с центром, Каннам и Ёйдо). Ожидается, что прилегающие районы — Мапо, Чун-гу и собственно Ёнсан — испытают всплеск спроса: появятся новые жилые и торговые объекты для сотрудников и посетителей Yongsan IBD. 100-этажная башня, после завершения, станет одним из самых высоких зданий города (наряду с 123-этажной башней Lotte World Tower в Чамсиле), придав Сеулу еще одну архитектурную визуальную доминанту. Владельцы недвижимости в Ёнсане уже предвкушают крупный прирост капитала, хотя система разрешительных зон (ранее упомянутая) была введена частично и для сдерживания чрезмерных спекуляций donga.com. Если всё реализуется по плану, к 2030 году Ёнсан станет новым “городом в городе” Сеула, что позволит снять часть нагрузки с перенасыщенного рынка офисов в Каннаме и равномернее распределить экономическую активность по столице.
Гангнам и Сонгпа: Jamsil MICE Суперкомплекс и многое другое
Юго-восточная часть Сеула, охватывающая Гангнам, Сонгпа и COEX/Jamsil, является объектом очередного масштабного преобразования. Реконструкция спортивного/MICE-комплекса Jamsil — это амбициозный государственно-частный проект, направленный на превращение устаревшей территории спортивного стадиона Jamsil (в районе Сонгпа-гу) в современный район для проведения MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions — встречи, поощрения, конференции, выставки) и развлечений. В марте 2024 года власти Сеула объявили подробные планы этого проекта, начало строительства ожидается в 2025 году, а завершение — не ранее 2031 года mk.co.kr mk.co.kr.
Основные элементы плана Jamsil включают:
- Новый Jamsil Dome Baseball Stadium (взамен старого открытого стадиона) с более чем 30 000 мест, интегрированный с отелем.
- Крупный MICE-конвенц-центр и выставочные залы для проведения международных мероприятий.
- Офисные, гостиничные и коммерческие здания до 50 этажей (высота ограничена примерно 180–200 м) вблизи Jamsil, что фактически создаст кластер высоток рядом со спортивным комплексом mk.co.kr mk.co.kr. В частности, одно из предлагаемых зданий — около 50 этажей рядом со станцией Sports Complex.
- Реконструкция существующего главного олимпийского стадиона Jamsil по современным стандартам.
- Улучшение системы общественного транспорта и «трехмерная» пешеходная сеть, соединяющая объекты, станции метро (линии 2 и 9) и близлежащие районы mk.co.kr.
- Ключевая часть плана — интеграция с более широкой концепцией «Комплекса международного обмена», который соединит Jamsil, COEX в Самсон-доне и будущий Hyundai GBC. Через переквалификацию Jamsil (увеличение плотности застройки путем перевода в полурезидентальную зону) mk.co.kr город стремится создать единый MICE- и деловой кластер по всему району Гангнам mk.co.kr. Задумка — соединить COEX (крупный центр и торговый центр), новые башни GBC и объекты Jamsil посредством координированной застройки и даже физических связей (парки, пешеходные дорожки, возможно, мосты через реку или ручей Танчхон) mk.co.kr.
- Больше зеленых зон и открытых пространств: запланированы новые экологические парки вдоль реки Ханган и ручья Танчхон для воссоединения районов Гангнам и Jamsil, которые сейчас разделены этими водоемами mk.co.kr.
На Jamsil MICE-проект выделен бюджет более 2,1 трлн вон; его реализует консорциум частных застройщиков (ключевой игрок — Hanwha E&C) в партнерстве с городом mk.co.kr. После окончания реализации проект укрепит позиции Сонгпа как семейного, но ориентированного на глобальную экономику района — уже сейчас Сонгпа популярен среди семей благодаря престижным школам и высокому качеству жизни, а в ближайшее время он может получить ультрасовременный бизнес- и туристический кластер, сопоставимый с Гангнамом bambooroutes.com bambooroutes.com.
Влияние на рынок недвижимости: Во время строительства ожидаются некоторые неудобства (две местные бейсбольные команды KBO уже вынуждены временно переехать из-за строительства нового купола allkpop.com). Но в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости в Сонгпа вырастет. Квартиры в Jamsil и соседних районах — горячий товар, их цена росла в ожидании запуска этого MICE-проекта. К концу 2024 года Songpa-gu показывал один из самых быстрых темпов роста цен на жилье в Сеуле — цены на квартиры выросли на ~0,37% всего за одну неделю осенью, что стало рекордом по стране в тот период mk.co.kr. Большая часть этого роста связана с ожиданиями от застройки и улучшением перспектив района. Новые офисы и гостиницы создадут рабочие места и привлекут международных гостей, еще больше стимулируя экономику. Кроме того, интеграция с Гангнамским GBC и COEX может стать катализатором для новых проектов — например, улучшения транспортной инфраструктуры (обсуждается запуск более удобных автобусных маршрутов или даже специального перевозчика между COEX и Jamsil). Все это гарантирует, что Гангнам и Сонгпа останутся на переднем крае развития Сеула, буквально вырастая ввысь, чтобы отвечать запросам международного бизнеса и индустрии развлечений города.
Обновление транспорта: супертрейны GTX и не только
Инфраструктура — ключевая часть истории рынка недвижимости Сеула. Город и национальное правительство активно инвестируют в транспортные проекты, чтобы повысить связность в столичном регионе — что имеет существенные последствия для рынка недвижимости.
Самыми революционными считаются линии Great Train Express (GTX) — сеть скоростных пригородных поездов, прокладываемых в тоннелях под Большим Сеулом. Их часто сравнивают с Crossrail в Лондоне или RER в Париже — по сути региональные экспресс-метро со скоростью до 180 км/ч, что радикально сокращает время в пути из пригородов в центр Сеула koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Планируется построить к 2035 году шесть линий GTX (A–F), из них три (A, B, C) уже на продвинутой стадии reuters.com. В марте 2024 года первый участок GTX-A был открыт, связав Сусео (юго-восточный Сеул) и Донгтан (спутниковый город в провинции Кёнги) всего за 19 минут — раньше этот путь на автобусе занимал 80 минут reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. После полного запуска к северу GTX-A соединит северный Кёнги (Паджу) через станцию Seoul и район Гангнам с югом провинции Кёнги к 2028 году koreajoongangdaily.joins.com. Ведутся работы и по линии GTX-B и C, которые еще плотнее соединят всю агломерацию.
Эффект GTX на рынок недвижимости проявился мгновенно и очень ярко. Фактически приближая отдалённые пригороды к Сеулу по времени поездки, проекты GTX расширяют круг привлекательных локаций для жилья. Цены на недвижимость вокруг будущих станций GTX стремительно взлетели после анонса проектов — например, квартиры рядом с Pyeongtaek Jije Station (остановка GTX-A) подорожали на 100–200 млн вон сразу после утверждения маршрута koreajoongangdaily.joins.com. Многие раньше мало востребованные районы резко выросли в спросе со стороны покупателей, делающих ставку на улучшение связности. Государство даже видит в GTX инструмент для решения жилищного дефицита Сеула: возможность жить за пределами города и быстро добираться на работу снимет часть давления с сеульского рынка жилья и, возможно, даже поможет повысить рождаемость, делая большие пригородные квартиры доступнее для молодых семей reuters.com reuters.com.
Однако приток инвестиций вдоль коридоров GTX также вызвал опасения по поводу перегрева этих рынков. Некоторые критики опасаются, что GTX может усилить региональные различия, сосредоточив развитие в отдельных «городах-победителях» и оставив другие позади koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. В ответ правительство планирует создание дополнительных региональных экспресс-линий “TX” для других провинций, чтобы сбалансировать рост koreajoongangdaily.joins.com. Пока же районы вроде Кинтекс (Ильсан), Инчхон, Сувон и Ыйджонбу — все запланированные остановки GTX — стали горячими точками на рынке недвижимости.
В пределах Сеула также ведётся строительство новых линий метро и их продлений (например, продление линии Шинбунданг глубже в Каннам, продления 9 линии и пр.), что обычно оказывает локальное влияние на цены жилья вблизи новых станций. Кроме того, улучшаются дороги и запланирована городская канатная дорога через реку Ханган (часть плана «Ренессанса Хангана») bambooroutes.com, чтобы повысить транспортную доступность и туристическую привлекательность прибрежных районов.
В целом, улучшение транспортной связанности — это палка о двух концах для недвижимости: оно может открыть новые территории для застройки и смягчить безумные цены на жильё в Сеуле за счёт распределения спроса, но в краткосрочной перспективе часто приводит к скачку цен на землю и дома в ожидании развития. Цель Сеула — стать «городом 30 минут», то есть чтобы до любой крупной точки метро можно было доехать за 30 минут на общественном транспорте koreajoongangdaily.joins.com. Если это реализуется, то городская мобильность и привлекательность недвижимости кардинально изменятся. Процесс уже начался, и дальновидные инвесторы занимают позиции вдоль будущих транспортных артерий.
Другие заметные проекты и инициативы
Стоит отметить ещё несколько инициатив:
- Парк Ёнсан: Бывшая база армии США в Ёнсане превращается в огромный национальный парк — «Парк Ёнсан» — по масштабу сопоставимый с Центральным парком Нью-Йорка. Части базы (названные Детский сад Ёнсан) уже с 2022 года открыты для посещения в тестовом режиме mk.co.kr. По мере очистки территории визия проекта — это обширный зелёный оазис в центре города. Парк существенно увеличит количество зелёных зон в центре Сеула и, безусловно, повысит привлекательность (а значит и стоимость недвижимости) в прилегающих районах Ёнсан, Итэвон, Сонгдон и др. Это долгосрочный проект, который реализуется поэтапно в течение следующего десятилетия.
- Ренессанс реки Хан 2.0: Сеул не забывает о набережной. Город запустил Большой проект Ханган — 55 инициатив по развитию прибрежной зоны реки Хан bambooroutes.com. В их числе — строительство марин, плавучих сцен, прибрежных парков и даже гондольных канатных дорог для живописного пересечения реки bambooroutes.com. Проекты по благоустройству набережной в прошлом (например, ренессанс Хангана 2000-х) придали импульс таким районам, как Ёыйдо и Банпо; новая фаза должна повторить этот успех уже по более широкой полосе прибрежных районов. Например, прибрежная зона Мапхо (район Ичхон/Ханян) может получить новые культурные пространства, а восточные районы набережной — улучшенные инфраструктуры для отдыха. Развитие реки делает соседнюю недвижимость более привлекательной для жилья и бизнеса (кто не мечтает о виде на реку или близости к парку?).
- Городская реновация и редевелопмент: Сеул активно занимается проектами городской реновации. Вместо строительства новых спутниковых городов много внимания уделяется оживлению старых кварталов: благоустройству общественных пространств, вовлечению стартапов для использования пустующих зданий, улучшению инфраструктуры устаревших жилых комплексов. Есть отдельные программы локальной реновации в районах вроде Ульджиро (превращение старых аллей в трендовые пространства) и отдельных частях Мапхо и Содэмун (для привлечения молодежи). Пусть это не так эффектно, как небоскребы, но такие проекты повышают стоимость недвижимости, делая старые районы более удобными и популярными для жизни.
- Жильё для отдельных демографических групп: Столкнувшись со старением населения, город планирует развивать жильё, дружелюбное к пожилым (с умными технологиями, функциями доступности и близостью к медучреждениям) bambooroutes.com bambooroutes.com. Также набирают популярность коворкинг-пространства для совместного проживания для одиноких людей и студентов — это ответ на рост числа домохозяйств из одного человека и потребность в сообществе bambooroutes.com bambooroutes.com. Эти новые форматы не изменят панораму города, но обозначают будущие ниши спроса, которые уже начинают занимать девелоперы и инвесторы — например, перепрофилирование офисных зданий в коливинги или комплексы для пожилых.
Все эти проекты и тенденции формируют сложную мозаику будущего рынка недвижимости Сеула. К 2030 или 2035 году в городе, скорее всего, появится новый деловой район в Ёнсане с эффектным небоскрёбом, заново изобретённая зона событий и развлечений в Чамсиле, гораздо более быстрая транспортная связь в рамках метрополии и обновлённые кварталы, гармонично сочетающие старое и новое. Для всех, кто вовлечён в рынок сеульской недвижимости, важно быть в курсе этих перемен — именно они определяют места, где возможен следующий скачок цен и новые возможности.
Особое внимание ключевым районам: Каннам, Сонгпа, Ёнсан, Мапхо
Сеул — это город уникальных районов, у каждого из которых свой характер и динамика рынка недвижимости. Далее — подробный разбор четырёх ключевых районов, отмеченных как самые важные на 2025 год: Каннам, Сонгпа, Ёнсан и Мапхо. Мы рассмотрим, что движет их рынками и чего ждать в этих локациях.
Каннам-гу: Эталон цены и престижа
Каннам — синоним богатства, образования и ультра-дорогой недвижимости — продолжает задавать темп всему рынку жилья Сеула. Этот район (к югу от реки Хан) известен знаменитыми кварталами Апкучон, Чонджам, Дэчи, Самсон и др. и по-прежнему остаётся самым дорогим местом для жизни в Южной Корее. Как уже отмечалось выше, средняя цена квартиры в Каннаме составляет около ₩25 миллионов за квадратный метр, что означает стоимость обычной семейной квартиры свыше ₩2 миллиардов bambooroutes.com. По некоторым оценкам, цены на квартиры в Каннаме примерно в 2,5 раза выше среднего по Сеулу, а к концу 2024 года средняя цена продажи составляла около ₩2,4 миллиарда — абсолютный национальный рекорд statista.com.
В 2025 году стоимость недвижимости в Каннаме вновь обновила рекорды. Спрос снова вырос после спада в 2022 году: квартиры в Каннам-гу в конце 2024 года дорожали примерно на 0,3–0,4% в неделю mk.co.kr и продолжали расти в 2025 году (хотя в последнее время темпы роста были чуть ниже, чем в соседних Сочхо/Сонгпа, в отдельные недели) world.kbs.co.kr. Привлекательность района многогранна: здесь лучшие школы страны (прежде всего легендарные академии Дэчи-дон, за доступ к которым семьи готовы платить огромную премию), высокая концентрация штаб-квартир крупных компаний и IT-фирм (в Техан-Вэлли), роскошная торговля и ночная жизнь (Чонджам и др.), а также современная инфраструктура. Жить в Каннаме — это престиж, и внутренний спрос со стороны богатых корейских покупателей стабильно очень высок. Иностранцы тоже активно интересуются Каннамом — например, китайские покупатели проявляют интерес к люксовой недвижимости Сеула, однако власти строго следят за иностранными инвестициями и даже всерьёз обсуждают закрытие лазеек для зарубежных спекулянтов globalpropertyguide.com.
Государственная политика уделяет пристальное внимание району Каннам из-за его огромного влияния. Каннам (а также Соучо и Сонпха) находится под режимом специального разрешения на сделки с недвижимостью (как минимум до сентября 2025 года) с целью пресечения спекулятивных сделок donga.com. Это было прямым ответом на резкий рост цен в Каннаме, который распространялся на весь мегаполис: когда Каннам двигается, он, как правило, поднимает или опускает общее рыночное настроение. Чиновники полны решимости не допустить перегрева и образования «пузыря» в Каннаме, который мог бы дестабилизировать экономику. Тем не менее, несмотря на такие ограничения, объемы сделок в Каннаме на самом деле растут: состоятельные покупатели по-прежнему приобретают недвижимость, и были зафиксированы рекордно высокие цены продаж даже при действующем разрешительном режиме koreajoongangdaily.joins.com. Например, квартиры в элитных комплексах Tower Palace или Almaze (Acro) в этом году продавались по историческим максимумам.
Глядя в будущее, прогноз по Каннаму оптимистичен, но сдерживается государственной политикой. Район получит выгоду от реализации крупных проектов: комплекс Hyundai GBC укрепит позицию Каннама как делового и конгресс-центра, что, вероятно, вызовет ещё больший спрос на коммерческие и жилые помещения в окрестностях. Развитие MICE в Чамсиле (примыкающем Сонпха) также повысит привлекательность Каннама (дополнительная инфраструктура и международные события прямо у порога). В то же время власти могут продолжить (или продлить) регуляторные меры в отношении рынка недвижимости Каннама в случае дальнейшего роста цен — уже применялись и, возможно, вернутся такие меры, как повышенный налог на прирост капитала при перепродаже в короткие сроки, более жёсткие ограничения по займам и др. Несмотря на это, фундаментальный дефицит земли в Каннаме и ненасытный спрос означают, что цены здесь, вероятно, будут и дальше расти в долгосрочной перспективе, если не случится крупного национального кризиса. Даже изменения процентных ставок влияют на Каннам меньше, чем на остальные районы, потому что большинство покупателей здесь оперирует крупными собственными средствами (речь идет о состоятельных людях, а не о заемщиках с низким порогом входа). В целом, Каннам остается барометром рынка недвижимости Сеула: все будут внимательно следить за его динамикой в ближайший год, ведь он может показать, ждет ли рынок в целом рост или охлаждение.
Сонпха-гу: Рай для семей и новый деловой центр
Расположенный сразу к востоку от Каннама, Сонпха-гу вышел из тени соседа и стал весомой силой сам по себе. Сонпха включает районы Чамсиль, Синчхон, Карак и Банги и сочетает в себе престижное жильё с масштабной общественной инфраструктурой. Район, пожалуй, наиболее известен Lotte World Tower (самое высокое здание Кореи — 123 этажа), формирующей силуэт Чамсиля, а также тем, что здесь проходили Олимпийские игры 1988 года (стадион Jamsil Olympic и др.).
Жилая недвижимость в Сонпха очень востребована у семей — здесь относительно просторные многоквартирные комплексы, хорошие школы и множество парков (Сокчхон-озеро, Олимпийский парк и др.). В последние годы школы Сонпха демонстрировали отличные результаты в городских рейтингах — Сонпха теперь принимает в первый класс больше детей, чем Каннам, что говорит о высокой популярности района у молодых семей bambooroutes.com. Так, по одной из недавних статистик, в Сонпха 4 748 шестилетних детей пошли в начальную школу, что заметно больше, чем 3 747 в Каннаме — это ярко иллюстрирует, что многие родители считают образовательную среду Сонпха столь же желанной, как в Каннаме (а иногда и более привлекательной) bambooroutes.com. Сильный спрос со стороны семей лежит в основе рынка жилья Сонпха. Стоимость квартир в районах Чамсиль и Синчхон стремительно выросла; средняя цена квартиры в Сонпха оценивается около 17 млн вон за м² (в лучших комплексах Чамсиля — ещё выше) bambooroutes.com. Сонпха был одним из первых районов, где рынок восстановился после спада 2022 года — к концу 2024-го здесь фиксировался наибольший рост цен в Сеуле, который продолжился и в 2025 году mk.co.kr world.kbs.co.kr. Район также попал под действие разрешительного режима, направленного против спекуляций donga.com.
Что касается коммерческой недвижимости, Сонпха быстро превращается в важную точку притяжения для бизнеса и туризма. В многофункциональной башне Lotte World Tower в Чамсиле расположены офисы, роскошный отель, смотровая площадка и фешенебельный торговый центр, что привлекает как посетителей, так и компании. Как говорилось ранее, проект Jamsil MICE к 2030–2031 годам добавит в район конгресс-центр мирового класса, крытый стадион, новые отели и офисные здания mk.co.kr mk.co.kr. Фактически, здесь появится новый деловой центр Сеула, который станет дополнением территории COEX в Каннаме, что расположена через реку. Транспортная доступность также на высоте: через Сонпха проходят линии метро 2, 8, 9 (и планируются новые), а внедрение дополнительных мостов через реку Хан или новых транспортных маршрутов сделает район еще более привлекательным.
Прогноз для Сонпха: Район настроен на дальнейший рост. Его прочная база (акцент на семейных, крупные проекты, развивающаяся инфраструктура) говорит о устойчивом спросе как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Вероятно, Сонпха продолжит сокращать разрыв в ценах с Каннамом: некоторые аналитики считают, что подорожавшие районы Чамсиля в будущем могут по стоимости догнать самые дорогие кварталы Каннама. Одной из потенциальных проблем может стать масштаб предложения новых офисных площадей и гостиниц в Чамсиле — этот объем нужно будет абсорбировать рынком. Но с учетом дефицита офисных помещений в Сеуле многие эксперты полагают, что новое строительство будет воспринято позитивно. Для жителей стройки, возможно, принесут неудобства, однако большинство собственников уверены, что вложения окупятся в виде дальнейшего роста стоимости имущества и оживления района. Одним словом, звезда Сонпха сейчас на подъёме, и это уже больше не просто «сосед Каннама» — это самостоятельный ключевой район, за которым стоит внимательно следить.
Йонсан-гу: новая звезда центрального Сеула
Йонсан-гу, расположенный к северу от реки Хан, переживает стремительную трансформацию. Исторически Йонсан был известен прежде всего как место размещения крупной американской военной базы, а также своими рынками электроники и транспортными узлами (вокзал Йонсан). Долгое время он уступал району Каннам с точки зрения рынка недвижимости — здесь преобладал средний класс и достаточно старый жилой фонд. Но сейчас ситуация меняется с поразительной скоростью.
В 2022 году Йонсан приобрёл особое значение после того, как именно сюда была перенесена резиденция президента Южной Кореи (в бывшее здание Министерства обороны). В одночасье Йонсан стал административным центром страны, что резко повысило его престиж. Примерно тогда же часть земли бывшей американской базы начала открываться для общественности в виде парка, что намекает на будущий потенциал огромной зелёной зоны. Цены на недвижимость в Йонсане стали резко расти. К 2024 году квартиры в Йонсане показали самый бурный прирост по Сеулу — один из отчетов зафиксировал скачок цен на квартиры в Йонсане на 1,52% всего за один месяц (август 2024 года) bambooroutes.com, что опередило почти все остальные районы. Такое быстрое подорожание привело к тому, что в 2025 году Йонсан тоже попал в список районов с разрешительным режимом — наряду с Каннамом, Соучо и Сонпха donga.com. Сейчас средняя цена квартиры здесь — около 20 млн вон за м², что чрезвычайно высоко, хотя немного ниже уровня Каннама bambooroutes.com.
Главный драйвер будущего Йонсана — это планируемый Международный деловой район Йонсан (Yongsan International Business District, IBD), о котором говорилось ранее. Вид на 100-этажный «вертикальный город» на набережной Йонсана перевернет перспективы района ctbuh.org. Этот проект в сочетании с новым парком Йонсан привнесет в район колоссальную стоимость. По сути, Йонсан должен стать следующим крупным деловым центром Сеула, связующим звеном между историческим центром (Чунг-гу/Чонно) и Каннамом.
Кроме самого участка IBD, в Йонсане реализовано несколько престижных проектов — штаб-квартира AmorePacific (образец современной архитектуры) открылась в 2018 году, в районе появились элитные жилые комплексы, такие как Raemian Caelitus и другие, куда стремятся обеспеченные покупатели. Благодаря центральному расположению — буквально в сердце Сеульской агломерации — район обслуживается несколькими линиями метро, а также здесь находится главный вокзал KTX, что делает Йонсан очень удобным для жизни.
Прогноз для Ёнсана: Ожидается дальнейший рост и джентрификация района. В краткосрочной перспективе ограничения на выдачу разрешений могут немного охладить ажиотаж, но реальный спрос (особенно на элитные новые кондоминиумы и на коммерческие земли со стороны застройщиков) сохранится. Когда в конце 2025 года начнётся строительство IBD, цены на землю и стоимость окружающей недвижимости могут получить новый импульс на фоне ожиданий. Главная задача Ёнсана — справиться с этим ростом устойчиво: инфраструктуре потребуется обновление, чтобы справляться с увеличением трафика и населения. Однако правительство мотивировано добиться здесь успеха, поскольку IBD — это престижный проект. Для инвесторов и покупателей жилья Ёнсан предоставляет возможность войти в перспективный район, который больше не является просто спекуляцией, а становится реальностью. К концу 2020-х не удивляйтесь, если Ёнсан будут упоминать наравне с Каннамом и Ёыйдо как один из основных деловых районов, а цены на его роскошные квартиры будут соперничать со стоимостью недвижимости южных округов.
Мапо-гу: модный, молодой и набирающий популярность
Мапо-гу, расположенный к северо-западу от центра города на северном берегу реки Хан, обладает уникальной атмосферой и разнообразным рынком недвижимости. Здесь находятся такие центры, как Хондэ (район университета Хоник), известный молодежной культурой, Синчхон (ещё одна университетская зона), Йоннам-дон (хипстерские кафе и обновлённые улочки), а также Sangam Digital Media City (DMC) и части нового набережного района. Исторически цены в Мапо не были такими высокими, как в традиционно богатых районах, но в последние годы он стал одним из самых динамичных округов Сеула, привлекая молодых специалистов, студентов и компании из сферы технологий и медиа.
С точки зрения жилой недвижимости Мапо предлагает разнообразие: старые жилые кварталы вокруг Ахёна и Мапо-ро, а также новые высотные жилые комплексы, особенно в районе Санам (где масштабная застройка велась к чемпионату мира по футболу и для DMC). Цены в Мапо стабильно растут, и сейчас округ считается одним из «престижных» районов за пределами Каннама. Средняя стоимость квартиры составляет около ₩15 млн за м² — сравнимо с некоторыми центральными районами bambooroutes.com. Рост Мапо настолько заметен, что, по состоянию на 2025 год, его часто выделяют среди округов-лидеров по темпам роста цен (если учесть трио Каннам и Ёнсан). Действительно, как отмечает JoongAng Daily, восходящий тренд на рынке жилья Сеула выходит за пределы Каннама и доходит до таких районов, как Мапо koreajoongangdaily.joins.com. Весной 2025 года недельные темпы роста цен в Мапо были чуть выше городских средних, отражая устойчивый спрос world.kbs.co.kr.
Что привлекает людей в Мапо? Несколько факторов:
- Молодёжный, культурный шарм: Районы, такие как Хондэ, Хапчон и Йоннам, славятся ночной жизнью, музыкой, искусством и кафе. Это привлекает не только студентов, но и представителей креативных индустрий, а также иностранных экспатов.
- Близость к центральному деловому району (CBD): Мапо находится всего через реку от Ёнсана и граничит с Чонно и Чунг. В районах, таких как Гондок и Мапо-даэро, много офисных зданий, а на метро до станции Сеул и центра — всего пара остановок. Это делает Мапо удобным (и чуть более доступным) выбором для проживания тех, кто работает в центре города.
- Digital Media City (DMC): В Санаме (северо-западный Мапо) город построил высокотехнологичную бизнес-зону, где располагаются крупные телекомпании (KBS, MBC), медийные компании и IT-фирмы. Это превратило Мапо в небольшой, но растущий офисный рынок. Сотрудники DMC также способствуют росту спроса на качественное жильё поблизости.
- Образование: Хотя уровень не как в Каннаме, в Мапо есть хорошие школы и район находится рядом с несколькими ведущими университетами (Ёнсе, Соганг, Хоник, Ыва в соседнем Содэмун). Это привлекает семьи, которые предпочитают более спокойную атмосферу для воспитания детей, чем в Каннаме, а также поддерживает устойчивый спрос на аренду со стороны студентов.
Прогноз для Мапо: Будущее выглядит оптимистично. По мере того как рост Сеула становится более равномерным, Мапо выигрывает благодаря стратегическому расположению между историческим центром и северо-западным направлением (в сторону Ильсана). Завершение строительства GTX или других линий транспорта позволит лучше связать Мапо с пригородами, повысив его статус транспортного узла (планируется станция GTX на Sangam DMC на линии А, что значительно сократит время в пути до, например, Ильсана или восточного Сеула). Мапо не подпадает под жёсткое регулирование, как Каннам, что означает меньше барьеров для сделок — инвесторам легче торговать здесь, добавляя ликвидности рынку. Кроме того, продолжающееся городское обновление — культурный парк нефтебазы Мапо (уже реализован), благоустройство улиц — будут улучшать и дальше среду для жизни.
Можно ожидать, что стоимость недвижимости в Мапо продолжит плавно расти, возможно, опережая средние городские темпы, если сохранится его модный статус и рост числа рабочих мест. Он может не достигнуть уровня цен Каннама (из-за меньшего количества элитных проектов пока), но разрыв может уменьшиться. Например, если Каннам сейчас примерно в 2 раза дороже городского среднего, а Мапо — в 1,5 раза, то в ближайшие годы, при сохранении текущих тенденций, Мапо может приблизиться к 1,6–1,7×. Важно, что Мапо — отличный пример успешной городской ревитализации: превращение старых индустриальных или малоиспользуемых территорий (таких как бывшая свалка Санам, ныне DMC и World Cup Park) в новые экономические двигатели. Это говорит о гибкости и устойчивости района.
Каждый из этих четырёх округов — Каннам, Сонгпа, Ёнсан и Мапо — иллюстрирует свою сторону бума недвижимости в Сеуле. Каннам показывает вершины роскоши и проблемы перегрева; Сонгпа — рост, обусловленный семейными факторами, и появление важных мировых объектов; Ёнсан — это история высвобождения потенциала благодаря масштабным проектам; Мапо — модный, развивающийся район, который движет демографическими и культурными волнами. Вместе они формируют образ города, который одновременно меняет свой облик, расширяет транспортные и деловые сети и оживляет старые сообщества.
Прогноз и перспективы на ближайшие годы
Что ждёт рынок недвижимости Сеула после 2025 года? Хотя любые прогнозы подвержены неопределённости (мировые экономические колебания, геополитика и др.), на основе текущих данных и экспертных оценок можно выделить несколько ключевых тенденций и прогнозов:
- Продолжение умеренного роста цен: В целом считается, что цены на жилую недвижимость в Сеуле будут расти в ближайшие годы, но более умеренными темпами, чем двузначный годовой рост, наблюдавшийся в конце 2010-х. Такими факторами выступают стабильный дефицит жилья, высокий спрос со стороны семей и концентрация богатства в Сеуле. Эксперты прогнозируют, что цены на жильё в Сеуле вырастут примерно на 3–5% в год в среднем в ближайшей перспективе bambooroutes.com. В престижных районах рост может быть немного выше (средне- и высокие однозначные значения), в менее сильных районах рост может быть близок к нулю, но, в целом, ожидается постепенное повышение. Эта динамика ожидается при отсутствии крупных потрясений, а также при условии, что процентные ставки снизятся, как ожидается. Если же экономика ослабеет или ставки снова неожиданно вырастут — рост может приостановиться или замедлиться.
- Региональное расслоение сохранится: Вероятно, разрыв между Сеулом (и его пригородами) и остальной Кореей продолжит увеличиваться koreajoongangdaily.joins.com. Если только не последует радикальное вмешательство для поддержки региональных городов, тренд концентрации капитала в Сеуле останется. Крупные институты, такие как Корейский институт жилищной политики, прогнозируют «двухскоростной» рынок: цены в столичном регионе растут, а провинциальные города стагнируют или даже немного падают globalpropertyguide.com. Это может означать, что к 2027 году индекс цен на жильё в Сеуле может быть примерно на 10% выше нынешнего, в то время как в некоторых провинциальных городах — остаться на нынешнем уровне или даже немного снизиться. Социальная и политическая составляющая этого вопроса будет ключевой для правительства.
- Политика — курс на стабильность и расширение предложения: Власти усвоили уроки ушедшего десятилетия, когда жёсткие меры могли привести к обратному эффекту. В дальнейшем ожидается акцент на увеличение предложения жилья (реконструкция, снятие ограничений по плотности, развитие пригородов вокруг станций GTX и др.) и адресная поддержка реальных покупателей (например, программы «первый дом»), а не жёсткий контроль цен. Новая администрация в 2025 году уже заявила, что не будет использовать высокие налоги для «сдувания пузырей» koreajoongangdaily.joins.com, что говорит о довольно дружелюбном к рынку подходе. Тем не менее, если цены вновь рванут вверх (например, на 10%+ за год), возможны быстрая реакция — расширение зон разрешений, ужесточение кредитования и пр. Идеальный сценарий для правительства: «мягкая посадка» — цены растут достаточно для стимуляции застройки, но не настолько, чтобы вызвать недовольство населения или финансовые риски.
- Процентные ставки и финансирование: Важнейший фактор — денежно-кредитная политика. Ожидания рынка таковы, что Банк Кореи снизит ставку в конце 2025 года, по мере ослабления инфляции и замедления экономики cbre.com. Более низкие ставки пойдут рынку на пользу — снижение стоимости ипотеки, небольшое повышение доступности жилья, привлекательность недвижимости как актива относительно облигаций. Это может привести к притоку новых покупателей и росту объёмов инвестиций. Если ставки будут снижаться постепенно — эффект будет плавным; если резкое ослабление (например, по причине рецессии) — будет скачкообразный рост на рынке. Если же инфляция снова вспыхнет и ставки останутся высокими — это охладит спрос и может продлить стагнацию.
- Перспективы инвестиционного рынка: Крупные игроки, такие как CBRE, прогнозируют постепенное восстановление инвестиций в коммерческую недвижимость по мере изменения процентного цикла в Корее cbre.com. Ожидается больше сделок в 2025–2026 годах, возможно, возврат к доковидным объёмам, особенно если вырастет доверие зарубежных инвесторов к Азии. Капитализация доходности должна остаться стабильной (или даже незначительно снизиться в премиальном сегменте из-за конкуренции) cbre.com. Главная неопределённость — мировые потоки капитала: если экономика Китая замедлится или Запад станет менее привлекательным, Сеул может увидеть приток иностранных инвестиций. Однако в случае мирового финансового шока ликвидность может быстро исчезнуть, а сделки остановиться. Но в общем Сеул воспринимается как стабильный, «якорный» рынок Азии, и его недвижимость останется в центре внимания инвесторов.
- Рынок аренды и доходность: Можно ожидать, что доходность от аренды немного вырастет по мере стабилизации цен и догоняющего роста ставок аренды. С приходом на рынок крупных профессиональных арендодателей и управляющих компаний появится больше возможностей для оптимизации арендной платы (хотя в Корее действуют строгие законы по защите арендаторов от резких скачков цен). Государственная программа по увеличению предложения арендного жилья может привести к росту вакантности в старых, устаревших домах, но не приведёт к переизбытку качественного жилья в Сеуле в ближайшее время. Jeonse (депозитная аренда) постепенно будет уходить в прошлое, если ставки останутся низкими (доходность от возврата депозита для арендаторов уменьшается), что приведёт к переходу большей части спроса на месячную аренду — потенциально более выгодную для владельцев недвижимости.
- Ключевые проекты — временные ориентиры: К 2028 году мы уже увидим значительную отдачу от нынешней волны девелопмента: часть зданий в акции Ёнсан IBD может быть завершена (часть офисных башен будет сдана), комплекс Jamsil MICE будет в активной стадии строительства или частично открыт, линии GTX A, B, C будут введены в эксплуатацию (полная сеть — с началом 2030-х). Это вновь изменит рынок — например, после запуска GTX пригороды Гёнги могут подрасти быстрее (разрыв с Сеулом чуть уменьшится), а новые деловые центры заберут части компаний и арендаторов из старых, дорогих офисов, что может снизить спрос на устаревшие площади, но поднять цены аренды в новых башнях. Недвижимость — долгосрочная игра, и решения, принимаемые в 2025 году, будут влиять на рынок следующее десятилетие.
В заключение, перспективы рынка недвижимости Сеула в целом позитивные. Город переживает волну обновления и инфраструктурных улучшений, что только закрепит его статус глобального мегаполиса. Демографические и экономические тенденции поддерживают постоянный спрос на жильё, даже несмотря на демографические вызовы — ведь именно Сеул остаётся магнитом для талантливой молодежи со всей страны. Ведущие институты сходятся во мнении, что, несмотря на возможную краткосрочную волатильность, сеульская недвижимость останется надёжной инвестицией в средне- и долгосрочной перспективе globalpropertyguide.com cbre.com.
Конечно, существуют риски. Высокий уровень задолженности домохозяйств остается постоянной проблемой: почти половина кредитов частного сектора в Корее связана с недвижимостью koreajoongangdaily.joins.com, так что любой шок может отразиться на всей финансовой системе. В глобальном плане, если произойдет серьезный спад или черный лебедь, Сеул не будет застрахован. Геополитическая напряженность в регионе также может повлиять на настроения иностранных инвесторов. И внутри страны, если доступность жилья ухудшится, политическое давление может привести к более жестким мерам (например, введению потолка цен на жилье или масштабных программ строительства государственного жилья), что, возможно, изменит рыночную динамику.
Пока же траектория уже задана: 2025 год — это год возрождения рынка недвижимости Сеула, и с большой вероятностью этот импульс сохранится. Инвесторам, покупателям жилья и бизнесу рекомендуется внимательно следить за сигналами политики и этапами реализации крупных проектов: это поможет понять, где появляются новые возможности. Будь то роскошные апартаменты в Каннаме, новый офис в Ёнсане, перестроенный торгово-развлекательный комплекс в Чамсиле или модный офис-отель в Мапо, Сеул предлагает всё понемногу — и в ближайшие годы намерен предложить еще больше, как азиатский город будущего, основанный на решении в недвижимом секторе сегодня.
Источники:
- Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Южной Кореи 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Сеул возвращает систему разрешения на сделки с земельными участками donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Цены на квартиры в Сеуле растут 12-ю неделями подряд world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Новое правительство должно разорвать порочный круг… скачки цен на жилье koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Средние цены на квартиры в Сеуле 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 прогнозов для недвижимости Сеула 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Korea Market Outlook cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – 2025 Korea Office Outlook pdf.savills.asia (через PDF-выдержку)
- Yonhap/CTBUH – Планы международного бизнес-района Ёнсан ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Развитие комплекса Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX сокращает время поездок… цены вокруг терминалов выросли koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Скоростные поезда и надежды на жилье reuters.com reuters.com (контекст о GTX и ценах на жилье).
