Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Обзор — Куршевель 1850 на рынке роскоши Французских Альп: Куршевель 1850 — это жемчужина альпийских горнолыжных курортов, известная своей ультраэксклюзивной недвижимостью и роскошным образом жизни. Являясь частью Трёх долин (Trois Vallées) — самой большой лыжной области в мире, деревня 1850 расположена на высоте 1850 метров и уже давно притягивает королевских особ, знаменитостей и ультраобеспеченных лиц. Недвижимость здесь считается высшим проявлением роскоши, а этот район славится самой дорогой недвижимостью во Франции knightfrank.com. Куршевель 1850 часто сравнивают с зимним Сен-Тропе — здесь царит блеск: бутики известных брендов, рестораны с мишленовскими звёздами, подогреваемые тротуары и даже гондолы Gucci. Благодаря этому статусу Куршевель 1850 прочно закрепился на вершине рынка элитной недвижимости Французских Альп, уступая в Европе, пожалуй, только самым дорогим швейцарским курортам. Действительно, Куршевель в настоящее время является самым дорогим горнолыжным курортом во Францииubs.com, что подтверждает его мировую привлекательность и ограниченное предложение элитных шале.
Анализ рынка 2025: цены, спрос, предложение и профиль покупателя
Цены на недвижимость в 2025 году: Цены на недвижимость в Куршевеле 1850 исключительно высоки и продолжают расти. По состоянию на середину 2025 года, высококачественная недвижимость в Куршевеле начинается примерно от 11 000–14 000 € за квадратный метр и быстро увеличивается для объектов в первоклассных локациях investropa.com. Оценочные ориентиры показывают, что роскошные шале в Куршевеле 1850 регулярно достигают цены выше 30 000 € за м², а самые престижные шале достигают ошеломляющих 33 200 € за м² на самом высоком уровне investropa.com. Для сравнения, эти показатели превосходят другие французские курорты — даже Валь-д’Изер (другой элитный курорт) в среднем составляет ~16 100 € за м² и достигает максимум около 30 000 € investropa.cominvestropa.com — подчеркивая премиальность цен в Куршевеле. В абсолютных цифрах, апартаменты площадью 100 м² в 1850 могут легко стоить 3–3,5 миллиона евро (примерно 35 000 €/м²) snowonly.com, а отдельные шале обычно продаются в диапазоне 10–50 миллионов евро в зависимости от площади, локации и удобств.
Рост цен 2024–2025: Рынок демонстрирует выдающийся импульс роста на пороге 2025 года. В 2024 году Куршевель 1850 возглавил весь Французский Альпы с ростом цен на 9%, что значительно выше среднего показателя по Альпам ~3% investropa.comdmproperties.com. Этот скачок отражает волну спроса после пандемии и продолжающийся дефицит недвижимости в 1850. Для сравнения, другие престижные курорты показали стабильный, но более низкий рост (Валь д’Изер +5–7%, Межев +4–6% в 2024 году) investropa.com. Значительный скачок цен в Куршевеле объясняется «ограниченным предложением» – очень малым количеством новых объектов на фоне активного спроса со стороны покупателей dmproperties.com. На пороге 2025 года цены продолжают расти, а прогнозы указывают на рост стоимости альпийской недвижимости на 3–7% в 2025 годуinvestropa.com. Ожидается, что Куршевель окажется ближе к верхней границе этого диапазона благодаря высокому спросу. Кратко говоря, рынок 2025 года характеризуется рекордными ценами и устойчивой моделью рынка продавца в Куршевеле 1850.
Спрос и демография покупателей: Спрос на недвижимость в Куршевеле действительно глобальный и в значительной степени обусловлен лицами с высоким уровнем дохода. Среди международных покупателей лидируют Великобритания и США, а также растущее число азиатских покупателейinvestropa.cominvestropa.com. Американские покупатели стали особенно заметны в последние пару лет – этому способствовал сильный доллар (что делает активы, номинированные в евро, относительно дешевле), и они стремятся приобрести престижные шале на топовых курортах, таких как Куршевель и Валь д’Изер investropa.com. Британские покупатели остаются очень активными, несмотря на Брекзит, поддерживая давнюю популярность Куршевеля среди британской элиты. Также растёт интерес со стороны Китая, Сингапура и Гонконга, так как азиатские сверхбогатые открывают для себя престиж владения собственностью в Альпах investropa.com (их привлекают отличные лыжные школы для семей и привлекательность вложения в альпийский образ жизни). Исторически Куршевель 1850 был местом отдыха для состоятельных европейцев и жителей Ближнего Востока – и, что особенно примечательно, российские олигархи и миллиардеры были крупными игроками, скупая самые роскошные шале (несколько россиян до сих пор владеют недвижимостью здесь) businessinsider.combusinessinsider.com. Геополитические факторы в последнее время сдерживают новый российский капитал, но этот пробел восполнили другие (например, американцы). Типичный покупатель в Куршевеле в 2025 году — это сверхсостоятельный человек или семейный офис, ищущий роскошное второе жильё, которое одновременно служит инвестицией и символом статуса. Устойчивость и ликвидность этой демографии помогают поддерживать высокий спрос даже в условиях экономических колебаний.
Ограничения предложения: Одной из ключевых особенностей рынка Курсевель 1850 является крайняя ограниченность предложения. Курорт небольшой и географически ограничен — он расположен на горном склоне, и большая часть пригодных для застройки земель уже занята шале, отелями или охраняемыми лесами/лыжными склонами. Новое строительство встречается редко и жестко контролируется местными властями (с целью сохранения альпийской окружающей среды и эксклюзивного характера курорта) investropa.com. По сути, Курсевель не может разрастаться или массово застраиваться; все новые проекты, как правило, бутик-формата, высокого класса или построены на месте старых сооружений. В результате, в любой момент количество объектов на продажу в 1850 крайне невелико (часто на рынке открыто представлено лишь несколько шале, остальные переходят из рук в руки вне рынка). Многие собственники владеют недвижимостью долгосрочно (некоторые объекты переходят в пределах семьи или между друзьями в частном порядке). Например, в конце 2024 года местные агенты отмечали разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей в 1850 — некоторые владельцы выставляли старые шале по очень высокой цене из-за отсутствия конкуренции, что приводило к более долгим переговорам freespiritalpine.com. Тем не менее, все, что действительно премиальное и по адекватной цене, продается быстро, так как покупателей больше, чем доступных шале. Этот хронический дефицит предложения создает давление на рост цен — избыточный спрос некуда направить. Это также делает рынок Курсевеля в некоторой степени защищенным: даже если спрос немного снизится, дефицит поддерживает стоимость. В итоге, в 2025 году в Курсевель 1850 спрос значительно превышает предложение, что создает все условия для сохранения высоких цен и быстрой продажи топовых объектов.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
Тенденции в сегменте роскошных шале и апартаментов в 2025 году
Шале – ультра-роскошь и альпийские традиции:Шале являются визитной карточкой недвижимости Куршевеля 1850, и последние тенденции показывают, что покупатели ищут полностью готовую к проживанию, ультрасовременную роскошь за традиционным фасадом шале. Многие из самых востребованных объектов – это недавно построенные или капитально отреставрированные шале, сочетающие в себе аутентичные альпийские фасады (старое дерево, камень и характерные линии крыш) с современными интерьерами. Покупатели премиального сегмента в 2025 году отдают предпочтение шале, которые предлагают все мыслимые удобства: крытые бассейны или спа, велнес-центры (сауна, хаммам, спортзал), частные кинотеатры, винные погреба, отапливаемые гаражи и выход на склон с возможностью катания на лыжах прямо от дома. Такие полностью оснащенные “пятизвёздочные” шале имеют самые высокие цены за м² и, как правило, быстро находят своего покупателя при появлении на рынке. В то же время старые шале, требующие ремонта, сталкиваются с определёнными сложностями в формировании цены – в последнее время часто наблюдается “конфликт между ожиданиями продавцов и готовностью покупателей платить” за шале, которым десять–двадцать лет и которые не были обновлены freespiritalpine.com. За новые или полностью отремонтированные дома покупатели готовы платить премиальную цену, однако если интерьер устарел или не хватает современных зон отдыха и велнеса, сейчас они ожидают скидку или возможность торгаfreespiritalpine.com. Эта тенденция открывает возможности: инвесторы, готовые вложиться в реконструкцию старого объекта, могут существенно повысить его стоимость. В целом, планка “роскошного шале” в 2025 году очень высока – современный альпийский шик-дизайн, умные технологии и уровень комфорта отеля стали нормой на топовом рынке 1850.
Апартаменты – Новые проекты и сервисные резиденции: Хотя шале остаются в центре внимания, роскошные апартаменты стали важной частью рынка недвижимости Куршевеля, особенно в районах 1650 (Морион) и 1550 (Вилладж), а также как резиденции «ски-ин/ски-аут» в 1850. В последние годы появились новые проекты апартаментов, ориентированные на покупателей, ищущих сочетание роскоши и удобства. Например, комплексы Sundance Lodge и Steamboat Lodge в Куршевель 1650 (ожидается завершение в конце 2025 года) предлагают услуги отеля 5 звезд — представьте себе услуги консьержа, бассейны, спа и рестораны на территории — с возможностью частного владения апартаментами freespiritalpine.com. В этих резиденциях – от практичных «закрыл и уехал» двухкомнатных квартир до просторных пентхаусов с 5–6 спальнями, которые соперничают по размеру с шале freespiritalpine.com. Идея – предложить альтернативу шале: все прелести жизни без хлопот по обслуживанию. Такие объекты пользуются успехом: покупателям нравится возможность сдать свои апартаменты в управление и даже сдавать их в аренду, когда они не используются (некоторые идут с программами аренды). С точки зрения дизайна, тенденции в апартаментах схожи с шале: применение высококачественных местных материалов (старые деревянные балки, каменные камины), сочетающихся с современными альпийскими интерьерами. Большие панорамные окна, высокие потолки и открытые планировки, которые максимально используют видовые преимущества, встречаются часто. Еще одна тенденция – гибкое пространство в новых апартаментах: комнаты, которые могут служить дополнительными спальнями, офисами или медиа-комнатами, чтобы соответствовать потребностям владельцев (учитывая, что они теперь остаются подольше и даже работают удаленно). В самом Куршевель 1850 предложение апартаментов ограничено (деревня в основном состоит из шале и отелей), но там, где они есть, часто это эксклюзивные здания в стиле шале всего на 4–10 квартир, сохраняя ощущение уединения и престижа.
Тенденции в удобствах и стиле жизни:«Велнес» опережает катание на лыжах как главный приоритет — это заметный сдвиг на рынке альпийской недвижимости dmproperties.com. В Куршевеле это проявляется в оснащении шале и апартаментов. Покупатели сейчас ставят нутренние велнес-зоны и круглогодичную пригодность для проживания на первое место. Многие новые или реконструированные шале оснащаются отдельными спа-зонами, залами для йоги или фитнеса, так как владельцы и гости проводят столько же времени за отдыхом и восстановлением, сколько и на лыжных склонах. Застройщики также учитывают энергоэффективность и технологии: современная теплоизоляция, тепловые насосы, тройные стеклопакеты и т. д., чтобы как соответствовать новым нормам, так и привлекать экологически ориентированных покупателей класса люкс. В элитных объектах управления домом, системы «умный дом» (управление светом, отоплением, безопасностью, даже предварительное включение сауны) — стали стандартом. Кроме того, популярны элементы биофильного дизайна — интеграция природных материалов, максимум дневного света и видов на горы — что соответствует велнес-тематике.
На архитектурном фронте в Куршевеле действуют строгие нормы дизайна, чтобы сохранить очарование шале, поэтому здесь тенденция скорее к эволюции, чем к революции. Новые шале по-прежнему выглядят как традиционные (двускатные крыши, деревянные фасады), но они крупнее и более изысканны, чем старые деревенские домики. Некоторые из самых новых “шале” по сути являются мини-особняками (10 000+ кв. футов), но тщательно замаскированы под дерево и камень. Продолжающийся приток магазинов класса люкс и ресторанов (более 40 дизайнерских бутиков и десятки ресторанов высокой кухни в 1850 voguebusiness.combusinessinsider.com) дополняет тенденцию на рынке недвижимости — сегодня владельцы ожидают полноценной роскошной инфраструктуры. В итоге, тренды недвижимости Куршевеля 1850 на 2025 год подчеркивают первоклассные велнес-услуги, современный альпийский дизайн и высокий уровень сервиса (будь то персонал в шале или резиденции с полным обслуживанием). Рынок откликается на пожелания покупателей, которые ищут круглогодичное убежище, предлагающее гораздо больше, чем просто место для сна после катания на лыжах.
Инвестиционные возможности и прогнозируемая доходность
Потенциал прироста капитала: Недвижимость в Куршевель 1850 часто рассматривается как голубая фишка для инвестиций, предлагающая надежное сохранение капитала и долгосрочный рост стоимости, а не быстрые спекулятивные прибыли. История впечатляет — с 2020 года цены на недвижимость в Французских Альпах выросли в среднем на ~30% (около 5,5% в год) investropa.cominvestropa.com, а ведущие курорты показали еще более высокие результаты, особенно после пандемии. В случае Куршевеля цены в последние годы резко выросли (например, +9% только в 2024 году) investropa.com, установив новые ориентиры рынка. Ожидается, что хотя темпы роста могут замедлиться, эксперты прогнозируют умеренный рост на ~3–7% в год на альпийских рынках до 2026 года investropa.com. Для ультра-престижных районов, как 1850, вполне можно рассчитывать на рост стоимости ближе к верхней границе этого диапазона, если не произойдет серьезных потрясений. Это значит, что шале стоимостью €10 миллионов сегодня может органически вырасти в цене до €11–12 миллионов в течение нескольких лет только за счет рыночной динамики. Кроме того, уникальный разрыв между спросом и предложением в Куршевеле говорит о возможности выше среднего прироста: когда появляется приток новых состоятельных покупателей (например, из развивающихся рынков или благодаря сильной экономике), цены могут резко вырасти при фиксированном предложении. По сути, перспективы прироста капитала сохраняются сильными, делая стратегию «купить и держать» весьма выгодной. Даже на очень длительном временном горизонте, элитная недвижимость в Альпах демонстрирует стабильный рост (например, стоимость топовых шале в среднем выросла на ~33% с 2008 года, причем после 2020 года рост ускорился) investropa.com.
Арендная доходность и доходы: Инвесторам следует учитывать, что арендная доходность в Куршевеле 1850 относительно низкая в процентном выражении, что характерно для ультралюксовых рынков. Из-за очень высоких цен на покупку доход от аренды, хоть и значительный в абсолютных цифрах, приводит к скромной годовой доходности. Типичная чистая арендная доходность составляет порядка 2–3% в знаковых курортах вроде Куршевеля snowonly.com. Для сравнения, менее гламурные районы Французских Альп могут давать 4–4,5% чистой доходности snowonly.com, а средняя по Франции доходность от аренды (по всем типам недвижимости) около 6% mansion-properties.com. Это означает, что инвестор в Куршевеле обычно делает ставку на прирост капитала и личное использование недвижимости, а не на высокую доходность на вложенные деньги. Например, недвижимость стоимостью €5 млн может приносить около €200 тыс. в год от аренды (если сдаётся в пиковые недели), что после расходов будет примерно €150 тыс. чистыми — около 3% доходности. Однако, эти цифры не отражают высокие арендные ставки и возможность покрыть затраты на владение. В пиковые зимние недели (Новый год, школьные каникулы) недельная аренда лучших шале может превышать €80 000–€100 000businessinsider.com. Даже небольшие элитные апартаменты могут приносить десятки тысяч евро в неделю в высокий сезон. Если владелец готов сдавать свою недвижимость, скажем, 8–10 недель зимой и пару недель летом, он может покрыть значительную часть ежегодных расходов (персонал, обслуживание, налоги) и даже получить прибыль, при этом лично наслаждаясь собственностью часть года.
Стоит также отметить, что спрос на аренду очень высок в Куршевеле в те недели, когда владельцы открывают свои дома для арендаторов. Альпийские специалисты по аренде отмечают, что хорошо расположенные шале могут достигать уровня бронирования 70–90% в течение зимы (и даже летом)snowonly.com. Акцент на круглогодичный туризм приводит к тому, что июль и август теперь также дают заметный доход от аренды (хотя и меньший, чем зимой). Таким образом, грамотный владелец может достичь почти полной заполняемости в пиковые сезоны и получить реально более высокую доходность. Часть объектов управляется элитными туроператорами или агентствами по аренде шале, что может упростить этот процесс.
Инвестиционные стратегии и возможности: Для инвесторов есть несколько подходов к максимизации доходности в Куршевеле:
Ремонт и обновление: Как уже упоминалось, старые шале в топовых локациях, требующие модернизации, иногда можно приобрести с относительной скидкой. Инвестиции в высококлассный ремонт (с повышением энергоэффективности, новыми удобствами) не только значительно увеличивают стоимость недвижимости, но и ее привлекательность для сдачи в аренду. С учетом законодательных требований по энергоэффективности жилья, такие обновления также защищают инвестицию в будущем.
Возврат НДС на новостройки: Франция предлагает выгодный стимул для тех, кто покупает недвижимость в новых туристических жилых комплексах. Если вы приобретаете новостройку и обязуетесь сдавать ее в аренду с гостиничным сервисом (например, уборка, завтрак) в течение определенного количества недель, вы имеете право на возврат 20% НДС от покупной цены freespiritalpine.com. В контексте Куршевеля 20% от сделки на несколько миллионов евро — это значительная сумма, фактически моментальный прирост к капиталу. Многие покупатели новых апартаментов в Куршевеле 1650, например, используют эту схему: финансируют НДС в период строительства и возвращают его после покупки, зарегистрировавшись в программе аренды. Это улучшает окупаемость и денежный поток, делая доходность от аренды более привлекательной в первые годы.
Совместное владение: Некоторые инвесторы объединяются с друзьями или родными для совместной покупки шале (неформально или через структуру ООО), разделяя время проживания и расходы. С учетом высоких цен это может быть разумно, и при грамотном расписании каждая сторона по-прежнему сможет насладиться пиковыми неделями отдыха. Появляется также тренд долевого владения или частных клубов в сфере элитной горнолыжной недвижимости, когда инвесторы покупают «доли» в ультра-роскошном шале (но здесь нужно быть осторожными и тщательно прорабатывать юридические вопросы — концепция еще только развивается).
Сравнительная выгода в менее известных локациях: Хотя сам Куршевель дорог, инвесторы иногда начинают рассматривать покупку на его окраинах (например, Куршевель Морион/1650, Куршевель Виллаж/1550 или неподалеку в Ла Тания). Эти районы входят в тот же лыжный регион и пользуются престижем Куршевеля, но цены на недвижимость здесь ниже. Например, спутниковые деревни в Трех Долинах могут стоить на 50–70% дешевле за м², чем 1850 investropa.cominvestropa.com, а их доходность от аренды (4%+ чистыми) часто превосходит показатели больших известных курортов snowonly.com. Компромисс — более слабый рост стоимости капитала и другая арендная аудитория, но как “инвестиционная стратегия” некоторые покупатели распределяют капитал между топовыми и перспективными курортами.
В заключение, ожидаемая доходность в Куршевеле 1850 формируется за счет умеренного арендного дохода и уверенного роста капитала. Покупатель в 2025 году может рассчитывать на ежегодный прирост стоимости на однозначные проценты (с капитализацией на очень высокой базовой стоимости), а также на возможность покрывать расходы за счет аренды, которая хоть и приносит всего несколько процентов, тем не менее весьма значительна в евро. Учитывая фундаментальные факторы рынка Куршевеля, даже консервативная стратегия удержания до 2028 года, скорее всего, принесет весьма солидную общую доходность при сочетании роста стоимости актива и арендных дивидендов. Ключевой момент – приобретать качественную недвижимость (по локации и характеристикам), ведь трофейные объекты всегда будут пользоваться наибольшим спросом – это обеспечит как высокую ликвидность, так и премиальное ценообразование при выходе из инвестиции. В подтверждение доверия к рынку: эксперты называют тренд на рынке недвижимости Альп «безоговорочно восходящим» и подчеркивают, что ключевые курорты, такие как Куршевель, поддерживаются исключительно сильными фундаментальными факторами на будущее investropa.cominvestropa.com.
Регулирование и государственная политика, влияющие на рынок недвижимости
Законы об энергоэффективности («Loi Climat»): Значительное изменение политики, влияющее на французский рынок недвижимости, — это поэтапный запрет аренды объектов с низкими энергетическими классами. Начиная с 2025 года, дома с энергетическим классом «G» не могут легально сдаваться в аренду во Францииmansion-properties.com. К 2028 году этот запрет будет распространяться на объекты с рейтингом «F», а затем на «E» в 2034 году. Во многих альпийских курортах традиционные шале, построенные десятки лет назад, могут попадать в эти низкие категории энергоэффективности (из-за одинарных стеклопакетов, недостаточной изоляции, устаревших систем отопления и др.). Для владельцев в Куршевеле это стало серьезной проблемой: чтобы сохранить доход от аренды, объекты должны соответствовать стандартам энергоэффективности. Уже наблюдается «бегство к качеству», когда покупатели сосредотачиваются на новых, хорошо утепленных шале или на тех, которые уже переоборудованы с современной системой отопления и изоляцииinvestropa.cominvestropa.com. Старые шале с низким рейтингом сталкиваются с двухуровневым рынком: либо их продают с дисконтом или вообще не продают, либо владельцы инвестируют в модернизацию (солнечные панели, тепловые насосы, дополнительная изоляция), чтобы повысить рейтинг. Эти правила, как ни парадоксально, поддержали рост цен на качественную недвижимость — так как соответствующие дома с рейтингом A/B становятся еще более ценными и востребованными investropa.cominvestropa.com. В Куршевеле 1850 многие роскошные шале были реновированы — установлены тройные стеклопакеты, системы геотермального отопления и др., чтобы гарантировать возможность сдачи в аренду. В целом, эта политика двигает рынок к устойчивому развитию, что в долгосрочной перспективе улучшает жилой фонд и соответствует личным ценностям многих покупателей (многие состоятельные покупатели ценят экологичные улучшения как часть высокого стандарта роскоши).
Правила краткосрочной аренды: Регионы Франции, богатые туризмом, ищут баланс между выгодной краткосрочной арендой и потребностями местного сообщества. В некоторых альпийских городах (особенно крупных, таких как Шамони) местные власти установили ограничения на количество туристических аренд или требуют специальных разрешений для их осуществления dmproperties.cominvestropa.com. Например, в Шамони были введены квоты на аренду жилья для отдыха в определённых зонах, чтобы освободить жильё для местных жителей и сезонных работников. Хотя более компактные размеры Куршевеля и его ориентация на курорт пока не привели к введению строгих ограничений (экономика зависит от аренды), курорт не застрахован от будущих регулирований. Владельцы в Куршевеле должны регистрировать свою собственность при сдаче в краткосрочную аренду и платить туристический налог. Если в будущем будут введены новые правила — например, ограничения по количеству недель сдачи или требование статуса основного места жительства для неограниченной аренды — это может повлиять на привлекательность инвестиций. Тем не менее, учитывая специфику Куршевеля 1850 (в основном роскошные вторые дома и туристическая инфраструктура), подобная политика, скорее всего, будет взвешенной. Примечательно, что ограничение предложения аренды, как это происходит в Шамони, создаёт больший спрос (и более высокие ставки) на те объекты, которые всё ещё доступныinvestropa.cominvestropa.com. Похожий эффект может наблюдаться и в Куршевеле: если когда-либо аренду ограничат, оставшиеся на рынке эксклюзивные объекты могут испытать ещё больший спрос со стороны обеспеченных туристов. Это вопрос, за которым стоит следить, однако по состоянию на 2025 год Куршевель остается очень гостеприимным для аренды рынком, без определённых местных запретов на краткосрочную аренду (за исключением национального законодательства).
Налоги на второе жилье: Французское правительство и местные коммуны ввели налоги, нацеленные на владельцев вторых домов, в число которых входит множество владельцев недвижимости в Куршевеле. Эти меры включают повышенные надбавки к налогу на проживание (taxe d’habitation) в районах, официально признанных испытывающими нехватку жилья для местных жителей (zones tendues). В департаменте Савойя, где находится Куршевель, в некоторых случаях разрешена надбавка до 60% к налогам на второе жилье. Кроме того, в некоторых популярных курортах введен налог на пустующее жилье, чтобы снизить число неиспользуемых объектов. На практике для шале стоимостью в несколько миллионов евро эти местные налоги относительно невелики (несколько тысяч евро в год дополнительно) и не отпугивают состоятельных покупателейinvestropa.com. Французский национальный налоговый режим имеет некоторые преимущества для инвесторов: отсутствует какой-либо универсальный «налог для иностранных покупателей», а с 2018 года налог на богатство был переориентирован только на недвижимость (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), который применяется к чистым активам в недвижимости свыше 1,3 млн евро с прогрессивной ставкой до примерно 1,5%. Многие зарубежные покупатели просто включают это в стоимость владения французской недвижимостью. С доходов от аренды иностранные владельцы платят французский подоходный налог (при этом существуют договоренности об избежании двойного налогообложения), однако они могут вычитать расходы, а привлекательные режимы, такие как LMNP (статус меблированной аренды), предоставляют выгодные налоговые условия. Кроме того, существуют налоговые льготы для аренды: доходы от сдачи меблированного имущества часто могут быть уменьшены на амортизацию и расходы, а при грамотном управлении шале налоговая база может быть очень низкой. Еще один важный стимул касается новостроек — как было упомянуто, НДС (20%) может быть возвращен, если объект сдается в аренду с предоставлением услуг, что заметно увеличивает доходность инвестиций freespiritalpine.com. Также существуют налоговые кредиты и субсидии на экологическую реновацию (в рамках «зеленых» инициатив Франции). В целом, нормативная среда Франции считается стабильной и достаточно прозрачнойmansion-properties.com. Инвесторы пользуются сильной правовой защитой (право собственности хорошо закреплено) mansion-properties.com, а переход Франции к устойчивой аренде, вероятно, повысит долгосрочную стоимость соответствующей недвижимости.
Строгие правила планирования и строительства: Развитие в Куршевеле 1850 регулируется строгими градостроительными нормами, направленными на сохранение горной среды и эксклюзивного характера курорта. Loi Montagne (Горный закон) и местные градостроительные планы ограничивают крупномасштабное строительство, особенно на определённых высотах. На практике это означает, что новые разрешения на строительство редки — делается упор на реновацию существующих построек, а не на застройку нетронутых земель investropa.com. Ограничения по высотности гарантируют, что шале остаются в «человеческом масштабе» (здесь нет многоэтажных кондоминиумов), а архитектурные нормы поддерживают классическую эстетику шале. Кроме того, строительство новых домов для отдыха в Альпах часто требует предоставления определённых выгод для сообщества (например, создание парковки или поддержка жилья для сезонных работников) в качестве компромисса. Эти меры эффективно закрепляют дефицит недвижимости в Куршевеле. Для владельцев это хорошая новость: так предотвращается чрезмерная застройка, которая могла бы снизить стоимость недвижимости или нарушить очарование курорта. Обратная сторона — реновации часто сопровождаются значительными затратами времени и ресурсов из-за сложностей с разрешительной документацией. Но большинство покупателей люксового жилья воспринимают это как неотъемлемую часть владения своим уголком рая. Примечательно, что в Швейцарии правила ещё строже (например, Lex Weber — лимит на вторичное жильё), тогда как Франция позволяет контролируемое развитие. Местный совет Куршевеля должен балансировать между экологической устойчивостью (лавинная безопасность, трафик, водные ресурсы) и статусом курорта мирового класса. Недавние обновления инфраструктуры (например, новые подъёмники) обычно сопровождаются экологической экспертизой и, по возможности, подразумевают модернизацию существующих объектов вместо строительства новых.
В итоге, регуляторная среда 2025 года для владельцев недвижимости Куршевеля определяется стремлением к качеству и соблюдению стандартов: энергоэффективное жильё, ответственный подход к аренде и контролируемая застройка. Эти меры, хотя и добавляют сложности для владельцев, в целом повышают долгосрочную стоимость и эксклюзивность недвижимости в Куршевеле. Покупателям рекомендуется убедиться, что объект недвижимости уже соответствует новым стандартам или его можно доработать — и привлекать местных экспертов для налоговой оптимизации и вопросов аренды. Важно, что Франция приветствует иностранных покупателей (нет ограничений по национальностям), что сохраняет широкий круг потенциальных покупателей в Куршевеле — из Европы, Америки и Азии.
Сезонная динамика и её влияние на цены и доступность
Зимний пик сезона (высокий сезон): Courchevel 1850 в первую очередь является горнолыжным курортом, и именно зимой деревня по-настоящему оживает – это напрямую сказывается на использовании и ценах на недвижимость. Период с декабря по апрель — это пик сезона, а Рождество/Новый год и февраль (школьные каникулы) — абсолютные высшие точки. В это время спрос на жильё взлетает до небес. Владельцы шале, сдающие их в аренду, часто зарабатывают основную часть годового дохода всего за 2–3 праздничные недели. Соответственно, арендные ставки зимой чрезвычайно высоки (например, €50k+ в неделю за роскошное четырёхспальное шале – это стандарт на новогоднюю неделю). Активность на рынке продаж также может резко возрасти зимой, поскольку состоятельные гости иногда решают приобрести собственность после знакомcтва с таким образом жизни. Нередко просмотры недвижимости происходят спонтанно в пик сезона по желанию восхищённых арендаторов. При этом объём выставленной на продажу недвижимости обычно минимален зимой — многие владельцы предпочитают отложить размещение объявления до весны/лета, чтобы не потерять прибыль от зимней аренды или не нарушать личный отдых. Таким образом, зимой покупатели знакомятся с продуктом (курортом и зачастую самой недвижимостью как арендаторы), но реальные сделки чаще всего совершаются в межсезонье.
Весна и осень (низкий сезон): К концу апреля подъемники закрываются, и Куршевель вступает в затишье. Во время весенней оттепели и межсезонья (май, июнь) многие магазины и рестораны не работают. Аналогично, после короткого лета, осень (конец сентября — ноябрь) — это «мертвый сезон» с минимумом туристической активности. Эти периоды исторически были временем простоя курорта — когда владельцы шале делают ремонт или апгрейд, персонал отдыхает, а деревня набирается сил. С точки зрения рынка, в межсезонье объём недвижимости на продажу обычно максимален, и у покупателей появляется немного больше возможностей для торга. Продавцы, выставляющие объекты вне сезона, понимают, что аудитория покупателей меньше; если они мотивированы, они могут чуточку снизить цену. Но поскольку владельцы недвижимости в Куршевеле обычно не нуждаются срочно в деньгах, не стоит ожидать резких сезонных скидок — здесь рынок не похож на аренду, где цены скачут. Цены на недвижимость не снижаются летом/вне сезона; в лучшем случае появляется немного больше возможности для переговоров или шанс купить без конкуренции со стороны других покупателей. Некоторые опытные покупатели начинают поиски именно весной: после насыщенного лыжного сезона отдельные владельцы могут рассматривать продажу (особенно если объект не сдавался или использовался меньше, чем ожидалось). Кроме того, у агентств недвижимости вне сезона больше времени на работу с клиентами, что может позволить получить больше внимания и возможностей для выбора.
Летний сезон (вторичный высокий сезон):Лето (июль–август) в Куршевеле значительно набирает популярность, поскольку Альпы позиционируют себя как круглогодичное направление. Хотя летом здесь не так многолюдно, как зимой, этот сезон уже не воспринимается второстепенно. Семьи и любители активного отдыха приезжают на пешие прогулки, горный велосипед, трейлраннинг, гольф (поблизости) и альпийский отдых. Климат приятный (тёплые дни, прохладные ночи), а пейзажи потрясающие, что делает Куршевель роскошным горным курортом и летом. Эта тенденция приводит к нескольким последствиям: летняя аренда теперь приносит заметный доход, множество шале и апартаментов сдаются на неделю туристам из Европы, Ближнего Востока (которые часто ищут прохладу летом) и других регионов. В пик лета уровень заполняемости востребованных объектов может достигать 70%+ snowonly.com. Стоимость аренды ниже, чем зимой, но всё ещё на высоком уровне — например, то самое шале за €50k/неделю зимой может сдаваться за €15k–€20k/неделю в августе. Для владельцев это означает, что объект не простаивает по 8 месяцев в году, а может использоваться или приносить доход в разные сезоны. Культурно имидж Куршевеля расширяется до статуса двухсезонного курорта, похожего на Межѐв или Шамони, у которых это давно стало традицией. Инфраструктура, такая как работающие летом подъёмники (для пеших туристов и велосипедистов), а также мероприятия — музыкальные фестивали или фейерверки — привлекают гостей. На самом деле, по всему Альпийскому региону курорты отмечают значительный рост летнего турпотока — в Шамони продажа летних ски-пассов выросла на 46% за два года dmproperties.com, и летние показатели Куршевеля также стабильно растут. Такая круглогодичная привлекательность поддерживает стоимость недвижимости, поскольку владельцы получают больше пользы (и потенциального дохода) от вложений. Это также сглаживает сезонность бизнеса, делая жизнь в деревне более устойчивой круглый год.
Влияние на доступность: Сезонный цикл влияет на то, когда объекты появляются на рынке. Многие продавцы предпочитают выставлять недвижимость на продажу в конце зимы или весной (после того, как проведут здесь последний сезон, или чтобы попасть на весенних гостей), чтобы сделки закрывались летом — до начала следующей зимы. Точно так же новые проекты часто планируются на сдачу осенью, чтобы покупатели могли пользоваться новым жильём в зимний сезон. Это приводит к всплеску сделок и передач осенью (нотариальные конторы в Альпах особенно заняты в октябре и ноябре, оформляя сделки, чтобы покупатели получили ключи к Рождеству). Владельцы сдаваемых объектов должны к началу осени решить, будут ли они сдавать недвижимость в пиковые недели или использовать сами, поскольку риэлторы начинают продвижение зимних шале уже в сентябре — на грядущий сезон.
Динамика ценообразования: Можно предположить, что покупка зимой обходится дороже из-за спроса – но на рынке недвижимости цены в Куршевеле относительно стабильны в течение года (в отличие от отелей, цены на жилье зимой не удваиваются). Однако восприятие ценности объекта может быть наивысшим именно зимой: шале для катания на лыжах выглядит наиболее привлекательно, когда его окружает снег и кипит жизнь. Иногда это приводит к более быстрой продаже по запрашиваемой цене зимой, тогда как тот же объект, показанный в безлюдный межсезонье, может спровоцировать более смелое предложение. В определенном смысле, зимой возникают «эмоциональные покупки» – покупатель влюбляется в место на пике атмосферы и платит полную стоимость. Напротив, дотошный инвестор может предпочесть осматривать имущество летом, чтобы проверить возможные проблемы, скрытые под зимним снегом (состояние крыши, границы участка и т.д.), и вести переговоры в более спокойной обстановке.
Тенденции поведения – более длительные пребывания: Еще одно сезонное изменение – владельцы (и арендаторы) проводят в Куршевеле более продолжительные периоды, чем раньше. Рост удаленной работы означает, что некоторые владельцы теперь приезжают на несколько месяцев – например, с декабря по февраль без перерывов, а не только на недельный отпуск. Они могут работать из своего шале в течение недели и кататься на лыжах в перерывах, рассматривая это жилье как второй основной дом. Подобным образом, некоторые приезжают летом для месячного отдыха от городской жизни. Эта тенденция размывает сезонные границы и в целом увеличивает спрос на комфортные, домашние опции (домашние офисы, надежный интернет и т.д., чему поспособствовало появление оптоволоконного интернета в регионе). Это укрепляет представление о том, что Куршевель – не просто временный горнолыжный курорт, а круглогодичное альпийское направление для жизни.
В заключение, сезонность в Куршевеле задает цикличный ритм рынку: зима здесь – это период максимального использования и азарта, но лето приобретает все большее значение. Хотя цены на недвижимость сами по себе не скачут от сезона к сезону, время сделок, заполняемость и количество объектов в продаже определенно зависят от сезона. Проницательные инвесторы подстраивают свою стратегию под этот календарь: возможно, покупая весной, обновляя жилье в межсезонье и зарабатывая на аренде в высокий сезон. Стремление диверсифицировать сезоны туризма (зима и лето) постепенно выравнивает ситуацию, что в итоге делает объект недвижимости более ценным, поскольку он востребован большую часть года и интегрирован в сообщество, которое не замирает на полгода.
Развитие инфраструктуры и рост туризма
Модернизация горнолыжной инфраструктуры: Куршевель и Три Долины постоянно инвестируют в свою горнолыжную инфраструктуру, понимая, что современный и эффективный горнолыжный опыт крайне важен для поддержания стоимости недвижимости и привлечения состоятельных гостей. Недавний пример — полностью обновленная канатная дорога Saulire, которая вновь откроется зимой 2024/25 с новыми панорамными кабинами и повышенным комфортом seecourchevel.com. Saulire — это знаковый подъемник (быстро поднимает лыжников на высоту 2 700 м с видами на Монблан), и его обновление подчеркивает стремление курорта к высочайшему уровню сервиса. Кроме того, в зонах для начинающих в 1850 были реализованы улучшения, такие как новые крытые ленточные подъемники (конвейерные ленты), которые заменили старые, обеспечив защищенный и комфортный подъем для детей и новичков seecourchevel.com. За последние годы Куршевель также расширил системы искусственного оснежения, чтобы гарантировать трассы с начала декабря до конца апреля, даже в годы с малоснежной зимой. Например, в преддверии чемпионата мира по горнолыжному спорту 2023 (прошедшем в Куршевеле-Мерибель) были вложены миллионы в подготовку склонов, новые ратраки и снежные пушки для обеспечения мирового уровня трасс. Связь внутри горнолыжной области остается непревзойденной: Куршевель напрямую связан с Мерибелем и Валь Торанс, а недавние проекты, такие как канатная дорога Orelle-Cime Caron 2021 года (в «4-й долине»), еще больше укрепили позиции 3 Долин как одного огромного зимнего курорта snowonly.com. Для владельцев недвижимости такие улучшения означают постоянное высокое качество катания и лучший опыт для гостей, что, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на аренду и оправдывает высокие цены на недвижимость.
Роскошные удобства и расширение: Улучшения на горнолыжных склонах сопоставимы с развитием курортных деревень. Куршевель 1850 уже может похвастаться одной из самых высоких концентраций 5-звездочных отелей в мире (за пределами крупных городов) businessinsider.com. Среди них известные заведения, такие как Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée и другие, которые балуют гостей и повышают престиж курорта. Впечатляет, что в Куршевеле (на всех уровнях) 7 ресторанов, отмеченных звездами Мишлен, что является самым высоким показателем в Альпах businessinsider.com, что закрепляет его статус кулинарного направления. Тренд идет в сторону экспириенс-роскоши: новые проекты сочетают размещение с галереями высококлассных магазинов, частными клубами и оздоровительными центрами. Одним из заметных проектов станет предстоящий отель Maya Collection, ультра-люксовый отель, запланированный к открытию в Куршевеле к декабрю 2025 года voguebusiness.com. Аналогично, Monte-Carlo Société des Bains de Mer (компания, стоящая за роскошными казино и отелями Монако) участвует в проектах в Куршевеле и планирует открыть люксовые шале и гостиничные заведения к 2026 году voguebusiness.com. Эти проекты свидетельствуют о том, что инвесторы вкладывают значительные средства в туристическую инфраструктуру Куршевеля, рассчитывая на устойчивый спрос. Курорт также готовится отпраздновать свой 80-летний юбилей в 2026/27 году, вероятно, с открытием новых объектов и проведением масштабных мероприятий voguebusiness.com. Для владельцев недвижимости приток известных люксовых операторов — это плюс: он расширяет привлекательность курорта (привлекая новых состоятельных гостей, которые могут сами стать покупателями недвижимости) и поддерживает высокий статус Куршевеля. Присутствие таких брендов, как Louis Vuitton, Dior, Cartier и других, в торговом квартале Куршевеля (у всех есть свои бутики в этом месте) добавляет курорту космополитичный шарм voguebusiness.com.
Транспорт и доступность: Доступность Куршевеля всегда была частью его роскошной привлекательности. Курорт уникален тем, что располагает частным альтипортом (аэропортом) прямо над 1850, одним из самых высоких в Европе, что позволяет небольшим частным самолетам и вертолетам приземляться буквально на склоне businessinsider.com. Это означает, что VIP-гости могут прилететь напрямую из Парижа или Женевы в Куршевель, избегая часов трансфера на автомобиле. Альтипорт, известный своей короткой взлетно-посадочной полосой с уклоном, зимой становится туристической достопримечательностью (лыжники останавливаются, чтобы посмотреть взлеты/посадки самолетов) businessinsider.com. Что касается общей транспортной инфраструктуры, в регионе идут масштабные проекты: строящаяся скоростная железная дорога Лион-Турин (одна из станций которой будет в Сен-Жан-де-Морьен, примерно в 45 минутах езды на автомобиле от Куршевеля) планируется к завершению к концу десятилетия snowonly.com. После завершения она значительно сократит время в пути из Парижа в Альпы — что потенциально привлечет еще больше гостей на выходные. Представьте, что до Муутье (долинного города для Куршевеля) можно будет доехать на поезде из Парижа всего за 4 часа; это сделает Куршевель еще более доступным для европейской аудитории, включая тех, кто предпочитает не летать. Кроме того, улучшения местных дорог (маршрут из Муутье в Куршевель за последние годы был обновлен за счет прокладки новых туннелей и повышения безопасности) продолжают повышать комфорт и уменьшать пробки в пиковые недели. Всё это вместе усиливает привлекательность Куршевеля как удобного роскошного курорта, несмотря на его удаленное горное расположение.
Устойчивое развитие и окружающая среда: Осознавая двойную угрозу изменения климата и роста цен на энергию, власти Куршевеля и операторы подъемников сделали ставку на экологические улучшения. Societé des 3 Vallées (S3V), управляющая подъемниками, теперь обеспечивает 100% подъемников возобновляемой энергией (гидроэлектричество и солнечная энергия) seecourchevel.com. В 2024 году были установлены солнечные панели на станции гондолы Ariondaz в Courchevel Moriond для генерации собственной электроэнергии, которой достаточно для работы кресельного подъемника за счет солнечной энергии seecourchevel.com. Также вложены средства в энергосберегающие ратраки с GPS-навигацией, что позволяет оптимизировать маршруты и экономить топливо seecourchevel.com. В сфере строительства новые здания обязаны соответствовать более строгим стандартам теплоизоляции и часто оборудуются геотермальным или солнечным отоплением для бассейнов и других объектов. Муниципалитет курорта внедрил меры, такие как субсидии на энергомодернизацию старых зданий. Даже небольшие шаги, например, обязательное требование зимних шин на автомобилях в течение сезона для безопасности seecourchevel.com, свидетельствуют о приоритете устойчивого развития и безопасности. Эти усилия гарантируют, что Куршевель останется жизнеспособным горнолыжным курортом в долгосрочной перспективе (смягчая последствия изменения климата) и служат дополнительным аргументом для инвесторов, заботящихся об экологии. К тому же, состоятельная публика всё больше обращает внимание на экологическую ответственность, и статус «зеленого» курорта повышает его привлекательность. Всё это добавляет нематериальную ценность недвижимости: грамотно управляемый и экологичный курорт сохранит свой статус (а значит, спрос на жильё) на долгие годы.
События и мировой профиль: Звезда Куршевеля сияла в полную силу во время чемпионата мира по горнолыжному спорту FIS в феврале 2023 года, который он проводил совместно с Мерибелем. Курорт получил широкое международное освещение в СМИ и использовал эту возможность, чтобы продемонстрировать свои объекты (включая новый финишный стадион и обновлённые подъёмники). Успешное проведение мероприятия подтвердило способность Куршевеля принимать мероприятия мирового масштаба, что говорит в пользу будущих проектов, таких как Олимпиада. Действительно, Французские Альпы (включая Куршевель) являются сильными претендентами на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года, и многие ожидают, что именно они получат это право voguebusiness.comvoguebusiness.com. Эта перспектива уже ускорила реализацию некоторых проектов — например, запланирована реконструкция «снежного фронта» Куршевель 1850 и станции подъемника Шеню с целью модернизации центральной части курорта перед возможным олимпийским вниманием voguebusiness.com. Если Олимпийские игры будут утверждены, ожидается мини-бум в инфраструктурных расходах: улучшение дорог, возможно, расширение размещения (в случае Куршевеля, вероятно, временные объекты, учитывая ограничение на постоянное строительство), а также общее благоустройство. Даже если Куршевель не станет официальной ареной, он неизбежно будет принимать делегации или команды для тренировок (как это было на прошлых Олимпиадах), а общий рост туризма будет огромным. Кроме того, торжества по случаю 80-летия в 2026/27 годах наверняка будут сопровождаться специальными мероприятиями, возможно, открытием новых музеев или культурных площадок, посвящённых новаторской роли Куршевеля как первого курорта, построенного специально для горнолыжного отдыха (основан в 1946 году). Такие культурные вложения придают курорту дополнительную привлекательность помимо катания на лыжах.
Курорт
Обычный ценовой диапазон для премиум-недвижимости (€/м²)
~€23,600 – €37,200+ ubs.comubs.com (среди лучших в Альпах)
~+3,5% (2024)* dmproperties.com (среднее значение швейцарских Альп.Рост швейцарских курортов в среднем составил около 3,5% в 2024 году dmproperties.com; Вербье, как один из ведущих швейцарских курортов, вероятно, показал схожий или немного более высокий рост из-за высокого спроса.
Рост туризма и будущие планы: Совокупный эффект всех вышеуказанных факторов отражается в туристической статистике: в сезоне 2024/25 Куршевель зафиксировал примерно 1,2 миллиона туристо-ночей, что на 16% больше, чем в сезоне 2018 года (до Covid)voguebusiness.com. Это впечатляющий рост для уже хорошо зарекомендовавшего себя курорта. Этот рост является частью стратегических усилий по продвижению курорта круглый год и на международном уровне. Туристический офис привлекает новые рынки (например, нацелено больше посетителей из США, Ближнего Востока и Азии через специальные роад-шоу и партнерские программы). Введение ски-пассов Ikon и Epic (глобальные сезонные абонементы), которые включают дни катания в регионе 3 Долины, упростило для иностранных лыжников (особенно американцев) возможность опробовать Куршевель, и многие из них влюбились в этот курорт dmproperties.com. Планировщики курорта также не забывают о балансе между ростом и эксклюзивностью: в отличие от некоторых массовых горнолыжных курортов, Куршевель не стремится резко увеличивать поток лыжников (что могло бы привести к перегрузкам на подъемниках и трассах). Вместо этого акцент делается на повышении качества – например, улучшении впечатлений, развитии не только лыжных активностей (аквапарк Aquamotion, катание на собачьих упряжках, полеты на параплане и т.д.) и совершенствовании сервисов (мобильные приложения для услуг по требованию, лыжный консьерж и др.). Благодаря этому Куршевель сохраняет свой престижный бренд – а это, в свою очередь, обеспечивает приток состоятельных гостей (и покупателей недвижимости). Важно, что синергия между государственными инвестициями (в подъемники, дороги, мероприятия) и частными вложениями (в отели, магазины, шале) создает эффект самоусиливающегося цикла: курорт остается на передовой роскоши, и недвижимость здесь остается одной из самых востребованных в мире.
Сравнительный анализ с другими альпийскими курортами (Межев, Валь д’Изер, Вербье)
Куршевель 1850 часто упоминается наряду с несколькими элитными альпийскими курортами. Чтобы лучше понять рынок недвижимости, полезно сравнить ключевые показатели и особенности с Валь д’Изер и Межевом (его французскими аналогами), а также с Вербье (ведущим швейцарским конкурентом):
Цены: Цены в Куршевель 1850 находятся на вершине французского рынка – единственный французский курорт, который стабильно конкурирует со швейцарскими грандами по ценеinvestropa.com. Валь-д’Изер по верхней планке идёт рядом (доходя почти до €30 тыс./м² за лучшие объекты) investropa.com, но в среднем Куршевель всё-таки опережает его. Мегев, хоть и очень престижен, обычно имеет более низкие ценовые уровни — отражение более низкой высоты курорта и большего предложения земли под застройку (это разросшийся городок). Например, элегантное шале, которое может стоить €5 млн в Мегеве, легко обойдётся в €8–10 млн в Куршевеле 1850. Вербье выделяется как прямой конкурент по престижу и цене: как видно, премиальная недвижимость в Вербье стартует с CHF 22 100 (~€23 600) за м² и легко переходит отметку €30 тыс. ubs.comubs.com. На самом деле, в Швейцарии расположены пять самых дорогих горнолыжных рынков в Альпах, причем Санкт-Мориц и Гштаад часто превышают ~€40 тыс./м² в сегменте ultimate prime ubs.comubs.com. Куршевель 1850 пока стоит чуть ниже них. Примечательно, что рост цен Куршевеля на 9% в 2024 году был выше, чем у любого швейцарского курорта за тот же год, что может сигнализировать о сокращении разрыва dmproperties.com.
Для инвесторов эти различия в цене также означают, что входные билеты варьируются: можно купить роскошную квартиру в Межеве по цене очень маленькой квартиры в 1850. Если рассматривать исключительно с точки зрения инвестиций, некоторые могут увидеть ценность в Межеве или развивающихся французских курортах (больший потенциал роста в процентах), но привлекательность Куршевеля в том, что это актив высшего класса – сродни владению недвижимостью в Монако по сравнению с менее дорогим городом.
Спрос и состав покупателей: Все четыре курорта привлекают состоятельных международных покупателей, но с нюансами:
Куршевель 1850 – Очень интернациональный; сильный европейский (британцы, бельгийцы, швейцарцы, состоятельные французы), значительный интерес со стороны Ближнего Востока и Азии, растет доля американских покупателей investropa.cominvestropa.com. Также исторически популярен у россиян. Здесь покупатели часто ищут трофейные объекты и готовы платить премию за престиж.
Валь-д’Изер – Традиционно любимый среди британского высококлассного рынка и состоятельных французов. Имеет репутацию курорта для серьезных лыжников (обширная сложная местность) в сочетании с роскошными шале. Профиль покупателей, возможно, чуть более европо-центричный, чем ультра-глобальный Куршевеля, но и здесь растет доля неевропейцев.
Межев – Привлекает более сдержанную состоятельную публику (он был изначально построен семьей Ротшильдов как французский ответ Санкт-Морицу). Многие покупатели из Франции и Женевы/пригородов Женевы любят Межев за его элегантную деревню (бутики, гастрономия, но в более спокойном темпе, чем в Куршевеле) и круглогодичный образ жизни. Также популярен среди семей – речь не только о лыжах, но и об общем альпийском стиле жизни (гольф, верховая езда, музыкальные фестивали). Международное присутствие есть (Великобритания, Бельгия, некоторые американцы/азиаты), но не так ярко выражено, как в Куршевеле.
Вербье – Чрезвычайно интернациональный; смесь британцев (его называли «Лондон на склонах» из-за большого числа владельцев из Великобритании), панъевропейцев и мировой элиты. По законам Швейцарии иностранцы могут покупать недвижимость в Вербье (квоты кантона Вале), поэтому здесь много нерезидентов, в том числе знаменитостей и бизнес-магнатов. В Вербье атмосфера моложе и более спортивная – известен внетрассовым катанием и яркой après-ski сценой – но среди покупателей много состоятельных людей. Швейцарские курорты, такие как Вербье, также выигрывают от стабильной экономики страны и порой налоговых преимуществ (некоторые иностранные покупатели официально переносят резидентство для заключения налоговых сделок по единовременной сумме).
Рынок аренды и доходность: Куршевель и Валь д’Изер обладают сильными рынками аренды зимой, но Куршевель предлагает более высокие недельные ставки благодаря своему престижу и уровню комфорта (высокая кухня и т. д.). Шале с выходом на склон в Куршевеле 1850 может сдаваться дороже аналогичного шале в Валь д’Изер — возможно, на 20–30% выше, что отражает статус Куршевеля. Рынок аренды в Мегеве чуть более сезонный (отлично на Рождество и в феврале, тише в другое время), к тому же востребован для летней аренды (гольф, отпуск). Аренда в Вербье сопоставима с Куршевелем в пиковые недели (оба входят в самую дорогую категорию на рынке горнолыжной аренды) — шале за €100 000 в неделю в Куршевеле может стоить также CHF 100 000 в неделю в Вербье. Чистая доходность во всех этих топовых курортах остается относительно низкой (~2–3%), как отмечает snowonly.com. Важно, что владение недвижимостью в Швейцарии зачастую связано с более высокими затратами (ежегодный кантональный налог на имущество, более дорогие услуги), а также — в некоторых случаях — строгими правилами аренды (некоторые вторичные дома в Швейцарии, купленные по разрешению для личного пользования, не всегда можно сдавать). Во Франции сдавать в аренду обычно проще.
Высота и снежная гарантия: Куршевель 1850 и Валь д’Изер расположены на большой высоте (1850 м, а у Валь — деревня Ла Дайе на 1850 м, основная деревня — 1800 м) и зоны катания поднимаются до 3000+ м. Это обеспечивает отличную снежную гарантию, что становится ключевым преимуществом при изменении климата — именно поэтому эти курорты лидируют по росту цен. Мегев (1100 м) больше зависит от удачных зим (хотя вложился в искусственное оснежение). Деревня Вербье примерно на 1500 м, катание до 3300 м на Мон Форе, поэтому снег здесь тоже стабилен. Тенденция «премии за высоту» очевидна: курорты выше 1500 м показывают гораздо больший рост цен, чем низинные investropa.com. Это хорошие новости для Куршевеля, Валь д’Изер, Вербье и небольшой риск для Мегев (однако летом в Мегеве тоже есть спрос, плюс его шарм — дополнительные преимущества).
Стиль жизни и инфраструктура: Каждый курорт имеет свою уникальную концепцию стиля жизни. Куршевель 1850 — это гламур и удобство: вы можете съехать на лыжах прямо к городу, заглянуть в Chanel, поужинать в роскошном отеле и провести вечер в модном клубе или арт-галерее. Валь д’Изер сочетает самые сложные трассы с оживленной и чуть более демократичной деревней; здесь также много роскошных шале и даже несколько отелей 5*, но атмосфера скорее «люкс для ценителей горнолыжного спорта», в отличие от «опулентного люкса» Куршевеля. Мегев привлекает очаровательным центром в стиле средневекового городка, конными экипажами и сочетанием роскоши с аутентичностью — здесь столь же важно появиться на публике (аналогично Сент-Морицу), как и кататься на лыжах. К тому же Мегев живет круглый год, имеет внушительное постоянное население, что ценно для тех, кто ищет настоящую общину. Вербье славится ночной жизнью и фрирайдом — днем все очень спортивно, ночью — очень весело. Тут немного меньше бутиков высокого класса, чем в Куршевеле, но отличные сервис и события (например, музыкальный фестиваль в Вербье).
С точки зрения инвестора: Courchevel vs Verbier — часто вопрос предпочтения французской или швейцарской системы. Некоторые выбирают Францию из-за более простого процесса покупки и отсутствия ограничений для иностранных покупателей, а также из-за стиля жизни (язык, еда, культура). Другие предпочитают Швейцарию за стабильность, приватность и престиж (и потенциальные налоговые преимущества при резидентстве). В чисто инвестиционном плане оба курорта показали отличную капитализацию. Преимущество Куршевеля: отсутствие квот на иностранное владение, поэтому ликвидность высокая — любой миллиардер из любой страны может свободно купить недвижимость в Куршевеле. В Вёрбье разрешения на покупку иностранцами выдаются ограниченно каждый год, что может сдерживать ликвидность (но парадоксальным образом поддерживает цены, ограничивая предложение покупателей).
Сравнительный прогноз: Все эти топовые курорты, вероятно, будут продолжать показывать отличные результаты. Недавний всплеск роста Куршевеля показывает, что он может потеснить швейцарцев по ценам, если тренд сохранится. Валь-д’Изер переживает волну обновлений (например, в стадии разработки крупный новый люкс-комплекс “Le Coin de Val”), что сохранит его конкурентоспособность. Чуть более мягкое ценообразование в Межеве может заинтересовать инвесторов, желающих получить роскошь относительно недорого, а сильное присутствие богатых французов придаёт рынку стабильность. Вёрбье же с его международной привлекательностью и ограниченным предложением (деревня также ограничена географией) останется соперником Куршевеля.
В целом, Куршевель 1850 выделяется даже среди элиты: пожалуй, его ближе всего сравнить с Сен-Морицем или Гштаадом по уровню эксклюзивности. Во Франции Куршевель номер один, Валь-д’Изер — крепкая двойка, а Межев занимает уверенное третье место (кто-то добавит Мерибель или Шамони, но их ценовой уровень всё же ниже). В масштабах Альп Куршевель — один из немногих французских курортов, способных привлекать мировую элитную публику наравне со швейцарскими. Это очень позитивно для недвижимости, ведь пул покупателей здесь максимально глубок и разнообразен. Для состоятельных людей, выбирающих между этими локациями, всё чаще решающую роль играет личная симпатия: утончённая уютность Межева, спортивный шик Валя, космополитичная энергия Куршевеля или гедонистская атмосфера Вёрбье. С точки зрения инвестиций, текущий импульс Куршевеля и открытость Франции дают ему небольшое преимущество в 2025 году и дальше.
Прогноз 2026–2028: рынок и ключевые факторы
Смотрим вперёд, на период 2026–2028 гг., прогноз по рынку недвижимости Куршевеля 1850 остаётся очень позитивным, с некоторыми оговорками и тенденциями, за которыми стоит следить:
Продолжение роста цен: Все показатели свидетельствуют о том, что стоимость недвижимости в Куршевеле будет продолжать расти в ближайшие несколько лет. Рост может быть не таким стремительным, как скачок на 9% в 2024 году, однако даже самые консервативные прогнозы указывают на ежегодное увеличение на 3–5% на ключевых курортах investropa.com. За этим стоят несколько факторов: постоянно ограниченное предложение, высокий международный спрос и превращение курорта в настоящий круглогодичный центр роскоши. К 2028 году мы можем легко увидеть, как верхний ценовой диапазон для ультра-премиальных шале превысит €35 000 за м², особенно если несколько рекордных сделок зададут новые стандарты. Это позволит Куршевелю 1850 занять место среди самых дорогих рынков горнолыжной недвижимости в мире и, возможно, сократить разрыв с такими местами, как Санкт-Мориц и Гштаад. Эффект накопления даже при 5% в год означает, что шале, стоящее сегодня €15 млн, к 2028 году может оцениваться примерно в €18+ млн, что соответствует существующей тенденции роста investropa.com.
Глобальные экономические факторы: Необходимо учитывать и более широкие экономические условия. На 2025 год процентные ставки в Европе стабилизировались и даже снизились (депозитная ставка ЕЦБ — около 2,5% после снижения), что улучшило доступность ипотекиinvestropa.com. Если такая низкая ставка сохранится или ставки еще снизятся к 2026–2027 годам, это даст дополнительный стимул покупателям верхнего сегмента, которые все-таки пользуются финансированием (некоторые делают это для увеличения выгод, даже если в этом нет необходимости). Напротив, если инфляция вырастет и приведет к повышению ставок, массовые рынки недвижимости могут остыть — но премиальная элитная недвижимость обычно менее чувствительна к ставкам (в этом сегменте преобладают покупатели за наличные). Еще один фактор — геополитическая стабильность: Куршевель выиграл от статуса безопасного и привлекательного направления во время восстановления после пандемии и на фоне геополитической напряженности. Если нестабильность в мире продолжится, состоятельные клиенты часто диверсифицируют активы в пользу недвижимости как надежного убежища, что может сыграть на руку Куршевелю. Политическая обстановка во Франции (например, возможные изменения в налогообложении имущества) также заслуживает внимания, хотя существенных перемен пока не ожидается. В целом, если не случится масштабного мирового финансового кризиса, экономическая ситуация выглядит благоприятной для дальнейших инвестиций в элитную альпийскую недвижимость.
Сдвиги в демографии покупателей: Мы ожидаем новые волны покупателей в ближайшие годы. В частности, азиатские покупатели (особенно из Китая) были практически отсутствующими в 2020–2022 годах из-за ограничений на путешествия; по мере нормализации глобальных поездок, вероятно увеличение интереса со стороны Азии. Ультра-люксовый профиль Куршевеля хорошо подходит для состоятельных азиатских инвесторов, ищущих престижную недвижимость за рубежом — что уже отмечено в 2025 году на сайте investropa.com. Аналогично, может увеличиться база покупателей с Ближнего Востока (например, из стран Персидского залива); в последние годы Куршевель отмечал рост числа гостей из ОАЭ, Саудовской Аравии и др., особенно в августе и на Новый год. Эти международные сегменты добавят глубину пулу спроса. Американские покупатели ожидаемо сохранят сильное присутствие, особенно если доллар останется относительно крепким по отношению к евро (хотя к 2026–28 могут быть колебания курса). Также молодые технологические предприниматели и ранние пенсионеры (из сферы технологий/финансов) все чаще выбирают активы, связанные с образом жизни – модный дом на горнолыжном курорте становится частью этой тенденции. Мы можем наблюдать снижение среднего возраста покупателей, больше будет людей в 40-х годах, а не преимущественно 50–60 лет, так как дистанционная работа и накопление богатства в более молодом возрасте становятся обычным явлением.
Круглогодичность и акцент на велнес: К 2028 году Куршевель, вероятно, полностью завершит превращение в настоящий горнолыжный курорт четыре сезона. Ожидайте еще больше летних развлечений (возможно, расширенная работа подъемников, новые трассы для горных велосипедов, может быть, поле для гольфа или другие аттракционы в округе). Как уже отмечалось, значение велнеса продолжит расти — возможно, появятся новые специализированные велнес-ретриты или клиники по типу швейцарских спа-курортов. Это расширяет привлекательность владения недвижимостью здесь не только для любителей горных лыж. Как отмечает исследователь Knight Frank, здоровье и благополучие сейчас становятся главным мотивом образа жизни для покупателей недвижимости в Альпах, опережая катание на лыжахdmproperties.com. Поэтому недвижимость, отвечающая этим требованиям (с наличием спа-зоны, тишиной, близостью к природе), будет пользоваться повышенным спросом. Мы также можем увидеть нишевой рынок “климатически устойчивых” шале — построенных с использованием экологичных материалов, автономных по энергии и т.д., которые не только соответствуют требованиям закона, но и задают стандарт, востребованный среди эко-ориентированных покупателей класса люкс.
Потенциальные ограничения: Один из факторов, за которым стоит следить, — это уровень запасов: они настолько низки, что объем продаж может снизиться просто из-за нехватки продавцов. Если цены достигнут новых максимумов, некоторые владельцы могут решить «обналичить» свою недвижимость (тем самым увеличив предложение), но также многие, скорее всего, будут держать недвижимость, поскольку мало альтернативных инвестиций, которые так же приятны, как шале в Куршевеле. Если объемы сделок снизятся, индексы цен могут стать менее стабильными (несколько крупных сделок-исключений могут исказить средние показатели). Однако любой спад активности, скорее всего, будет отражать недостаток предложения, а не недостаток спроса, что означает, что цены будут держаться или расти. Еще одно ограничение может быть связано с регулированием: если, гипотетически, к 2028 году Франция решит ввести какие-либо ограничения на иностранное владение (в настоящее время этого не ожидается) или новые налоги на дома класса люкс, это может немного снизить спрос. Кроме того, изменение климата остается всеобъемлющей проблемой — если экстремальная погода значительно укоротит зимний сезон к концу 2020-х, это может повлиять на восприятие (хотя, как отмечалось, высота Куршевеля дает ему защиту, плюс здесь развита система искусственного оснежения). Пока прогнозы показывают достаточное количество снега как минимум до 2030-х для курортов на большой высоте, но это вопрос долгосрочного наблюдения.
Влияние заявки на проведение зимних Олимпийских игр 2030 года: В середине 2025 года наблюдается высокая вероятность того, что зимние Олимпийские игры 2030 пройдут во Франции (Французские Альпы), возможно, соревнования будут распределены между разными курортами (после того, как в 2026 году Игры состоятся в Италии). Если Франция официально получит право на проведение Игр 2030 года (решение ожидается примерно в 2026 году), можно ожидать рост интереса в 2027–2028 гг. по мере завершения инфраструктурных проектов и привлечения глобального внимания к Альпам. Олимпийские игры часто приводят к всплеску спроса на недвижимость в регионах-организаторах — не только со стороны инвесторов, ожидающих роста арендных ставок, но и со стороны состоятельных людей, стремящихся присутствовать на месте событий. Например, в Кортина-д’Ампеццо (Италия) после объявления о проведении там Игр-2026 цены значительно выросли ubs.com. Куршевель, уже являющийся олимпийской тренировочной базой, наверняка станет одним из главных центров для VIP-гостей во время Игр, даже если соревнования пройдут на других площадках — благодаря своей роскошной инфраструктуре и взлетно-посадочной полосе. Поэтому подготовка к 2030 году может дать рост цен на недвижимость в Куршевеле на несколько процентов выше обычного тренда.
Прогноз по аренде: Доходность от аренды, скорее всего, останется умеренной, но доходы от аренды могут вырасти, поскольку суточные ставки постепенно растут (частично из-за инфляции, частично — из-за появления новых объектов высшей категории). К 2028 году стоимость аренды топового шале на новогоднюю неделю может превышать 120 тысяч евро. Если появится больше услуг по принципу «все включено» (персональный шеф-повар и т.д.), владельцы смогут запрашивать более высокую цену. Летний рынок аренды также будет развиваться — при сохранении текущих тенденций его объем может удвоиться по сравнению с сегодняшним, что немного повысит годовую доходность. Появление большего числа профессиональных управляющих компаний (в том числе от брендов люксовой гостиничной индустрии) также упростит процесс аренды, делая его удобнее для собственников, желающих получать доход от недвижимости, когда ею не пользуются.
Заключение – Взгляд на 2028 год: К 2028 году Куршевель 1850, скорее всего, останется вершиной французской альпийской недвижимости, установив новые ценовые рекорды. Мы ожидаем здоровый, хоть и более спокойный, темп роста – обвала не предвидится, учитывая фундаментальные показатели. Недвижимость курорта все больше будет отличаться ультрасовременными шале, полностью развитой круглогодичной инфраструктурой и клиентурой со всего мира. Владение недвижимостью в Куршевеле будет оставаться символом статуса не менее, чем инвестицией. Для состоятельных инвесторов и покупателей, ориентированных на стиль жизни, совет остается прежним: делайте ставку на первоклассное расположение и качество, держите актив сквозь краткосрочные рыночные колебания — и вы получите и удовольствие, и финансовую выгоду. Пока «снег» и «роскошь» продолжают привлекать, рынок недвижимости Куршевель 1850 ожидает золотая эра в 2026–2028 годах и далее, поддерживаемая ограниченным предложением, устойчивым спросом и вечным очарованием Французских Альп.
