Перспективы рынка недвижимости Европейского союза 2025–2028: тенденции, риски и возможности в жилом и коммерческом секторах

Введение

Рынок недвижимости Европейского союза находится на переломном этапе в 2025 году. После сложного периода стремительного роста инфляции, резких повышений процентных ставок и потрясений времен пандемии, как жилой, так и коммерческий сектора вступают в фазу осторожного восстановления. Стабилизация макроэкономических условий – включая ослабление инфляции и первые снижения процентных ставок – повысила предсказуемость для инвесторов и застройщиков pwc.com mediaassets.cbre.com. Вместе с тем, постоянная нехватка предложения на рынке жилья и изменяющиеся требования арендаторов в постпандемийный период формируют рыночную динамику во всех странах — членах ЕС. Данный отчет предоставляет комплексный анализ ландшафта недвижимости ЕС в 2025 году, охватывая макроэкономический контекст, тенденции в жилом и коммерческом секторах, ключевые рынки стран (Германия, Франция, Испания, Италия, Нидерланды, Польша), ценообразование, баланс спроса и предложения, потоки инвестиций, строительную активность, изменения в политике и прогноз с перспективой до 2028 года. Ключевые темы включают влияние высоких (но стабилизирующихся) процентных ставок, стремление к устойчивому развитию и соблюдению ESG, а также новые возможности на фоне сохраняющихся рисков.

Макроэкономический контекст в 2025 году

В 2025 году более широкий экономический фон Европы характеризуется умеренным ростом и замедляющейся инфляцией. После того как в 2023 году ЕС едва избежал рецессии, экономика блока в 2025 году, по прогнозам, вырастет примерно на 1,1%, а еврозона – чуть менее 1% economy-finance.ec.europa.eu. Такой вялый рост – по сути, на уровне результатов 2024 года – отражает по-прежнему хрупкий потребительский спрос и внешние неопределенности. Особенно Испания и Польша выделяются более высокими прогнозами роста ВВП (~2,5–3+%), в то время как Германия по-прежнему будет демонстрировать низкие темпы роста на уровне около 0,8% mediaassets.cbre.com из-за недавней стагнации промышленности. Франция и Италия, вероятно, будут идти вровень со средним показателем ЕС — около 1% — ограниченные слабым потребительским спросом и снижением экспортной активности cbre.fr.

Крайне важно для рынка недвижимости, что инфляция резко снизилась по сравнению с пиковыми значениями 2022 года. Прогноз по инфляции в еврозоне составляет около 2,1% в 2025 году (против 2,4% в 2024 году) pubaffairsbruxelles.eu — то есть инфляция практически приближается к целевому уровню ЕЦБ в 2% к 2025–2026 годам. Такое снижение инфляции, наряду с замедлением роста базовых цен, позволило Европейскому центральному банку остановить и даже частично отменить свое агрессивное ужесточение политики. После достижения пика депозитной ставки ЕЦБ в 4% в конце 2023 года, снижение ставок началось в середине 2024-го; к апрелю 2025 года базовая ставка составила около 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Аналогичные действия предпринимали и другие европейские центробанки. В результате стоимость заимствований в 2025 году остается выше уровней 2010-х, но отступила от пиковых значений 2023 года, снимая часть давления с отраслей, зависящих от кредитования, таких как рынок недвижимости. Например, средние ипотечные ставки во Франции снизились до ~3,3% в начале 2025-го после превышения 3,5%, а центральный банк Польши сократил свою ключевую ставку с 6,75% примерно до 5% к 2025 году, повысив покупательскую способность населения.

Влияние процентных ставок проявляется двояко: с одной стороны, их резкий рост в 2022–2023 гг. существенно снизил доступность жилья и объемы инвестиций; с другой – стабилизация и легкое снижение ставок к 2025 году улучшили настроения на рынке. Застройщики и покупатели жилья теперь имеют большую уверенность в постепенном, а не резком улучшении условий финансирования pwc.com. Действительно, условия финансирования становятся более благоприятными для сделок — положительный финансовый рычаг «снова возможен», поскольку стоимость долгов снижается, а спрэд доходности стабилизируется cbre.com cbre.com. Тем не менее, к ультранизким уровням 2010-х годов ставки не вернутся mediaassets.cbre.com. Долгосрочные доходности по-прежнему остаются повышенными, что ограничивает потенциал повторного роста цен на недвижимость. Консенсус таков: 2024 год стал циклическим дном для инвестиций, а 2025-й принесет постепенное восстановление, а не бурный бум cbre.com.

Еще один макрофактор — геополитическая неопределенность, которая продолжает бросать тень на рынок. Война в Украине и глобальные торговые конфликты поддерживали волатильность цен на энергоносители и деловой уверенности. Несмотря на то, что газовые и энергетические цены в Европе значительно ниже, чем в 2022 году, новый внешний шок может возродить инфляцию и заставить центробанки приостановить снижение ставок pwc.com. Риски для роста и настроения инвесторов несут и политические события — например, предстоящие выборы в Германии или возможные изменения торговой политики США reuters.com reuters.com. Пока же базовые ожидания по 2025 году — устойчивый, хотя и несверхординарный экономический рост, снижение инфляции и выход процентных ставок на плато, что в совокупности создает значительно более стабильный фон для решений на рынке недвижимости по сравнению с двумя прошлыми годами.

Тенденции в жилой недвижимости: восстановление на фоне дефицита предложения

В 2025 году рынки жилья Европы демонстрируют сочетание устойчивости и ограничений. После снижения или замедления в ряде стран в 2022–2023 гг. цены на жилье стабилизируются или начинают расти в 2025 году — благодаря хроническому дефициту предложения и росту уверенности покупателей на фоне облегчения условий кредитования. Однако различия между регионами весьма заметны: на одних рынках фиксируются новые ценовые максимумы, а другие только выходят из затяжного падения.

График: Рост номинальных цен на жилье в странах ЕС, сравнение изменения за год в IV квартале 2023 года (синие столбцы) и IV квартале 2024 года (желтые столбцы). К концу 2024 года на многих рынках произошел переход от падения к росту. В ряде стран (слева) в 2024-м были зафиксированы двузначные темпы роста цен, включая Испанию, Нидерланды, Польшу, Португалию, Венгрию и другие; в то время как в Германии, Швеции и Франции (справа) отмечались либо скромный рост, либо продолжались умеренные снижения economy-finance.ec.europa.eu. Это иллюстрирует неравномерное восстановление рынков жилья Европы.

Ценовые тенденции: По данным Евростата, в среднем по ЕС цены на жилье выросли примерно на 4% (номинально) в 2024 году, и ожидается дальнейшее повышение в 2025-м, однако масштаб роста весьма различается между странами. В Германии, где наблюдалась одна из самых резких коррекций в Европе, цены упали примерно на 12% с 2022 года до середины 2024 года reuters.com, но впоследствии стабилизировались. В четвертом квартале 2024 года немецкие цены впервые за девять кварталов показали годовой рост (+1,9% в годовом выражении) globalpropertyguide.com. Опросы прогнозируют, что в 2025 году стоимость жилья в Германии прибавит ~3–3,5% reuters.com, чему способствуют снижение ипотечных ставок; однако при сохранении экономической либо политической неопределенности риски смещены в сторону снижения reuters.com. Во Франции цены на жилье мягко снижаются; в III квартале 2024 года падение по вторичке составило –3,96% в годовом исчислении globalpropertyguide.com. Это снижение замедляется: по прогнозу темпы падения сократятся до –0,7% к началу 2025-го, а «дно» цен ожидается к концу 2024 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Например, стоимость квартир в Париже за 2024 год снизилась примерно на 5,5% (13-й квартал подряд падения) globalpropertyguide.com, и прогнозируется их стабилизация в 2025 году по мере смягчения условий кредитования и реализации мер господдержки.

Контрастируйте это с Испанией, где рынок жилья оживлён. В 2024 году средние цены на жильё в Испании выросли на ошеломляющие +11% — это самый быстрый рост с 2007 года — и все еще превышали ~11,2% в годовом исчислении в первом квартале 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Сильный внутренний спрос, возвращение зарубежных покупателей и рост экономики (рост более 2%) обеспечили, по мнению многих экспертов, «оживлённость рынка в Испании в течение всего 2025 года» idealista.com. Даже самые консервативные прогнозы предсказывают рост цен в Испании на 5–8% в 2025 году spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Польша также демонстрирует сильный рост цен: на фоне высокой инфляции и роста зарплат цены на квартиры на вторичном рынке в начале 2025 года выросли примерно на 8% по сравнению с прошлым годом (и на 4–6% — на новостройки) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Несмотря на резкое падение продаж в 2023 году, спрос в Польше восстанавливается благодаря снижению процентных ставок и госпрограмме субсидирования ипотеки (2%) для покупателей первого жилья globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Нидерланды — еще один пример: после краткосрочного спада в 2023 году стоимость жилья в Нидерландах подскочила на +8,7% в 2024 году, достигнув рекордных максимумов abnamro.com. Банки прогнозируют еще около 7% роста в 2025 году, указывая на снижение ставок по ипотеке, рост доходов и хронический дефицит нового жилья abnamro.com. На самом деле, за исключением 2023 года, рост цен на жильё в Нидерландах превышал 7% в год во всех последних годах abnamro.com abnamro.com. Даже там, где рынки были слабыми, уже заметен разворот: Швеция, Австрия и Германия, пережившие серьёзные спады в 2023-м, вернулись к умеренному росту цен к концу 2024 года, а Франция и Финляндия оставались последними крупными рынками, показывающими небольшой годовой спад economy-finance.ec.europa.eu. В целом, ожидается, что большинство европейских рынков жилья испытают рост цен в 2025 году на фоне разворота цикла fitchratings.com. Динамика спроса и предложения: Ключевой фактор, лежащий в основе роста цен на жильё — дисбаланс между спросом и предложением. Проще говоря, в Европе строится недостаточно жилья, чтобы удовлетворить формирование новых домохозяйств и урбанизацию; и этот дефицит только обострился в последнее время. Предложение жилья резко сократилось с 2022 года, поскольку застройщики уходили с рынка на фоне высоких кредитных ставок, инфляции на строительные материалы и бюрократических задержек получения разрешений economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. В 2023–2024 годах число завершенных новостроек в ЕС упало двузначными темпами, а выдача разрешений на строительство опустилась до рекордов последних десятилетий economy-finance.ec.europa.eu. Например, в Германии новое строительство жилья практически обрушилось — разрешения в 2023 году сократились примерно на 27%, а стартовые проекты — на 25%, это минимальные объёмы с 2000 года globalpropertyguide.com. Сейчас Германия ежегодно вводит в строй намного меньше необходимых для покрытия потребности ~320 000 новых единиц жилья (госисследование указывает на необходимость ~2,5 млн новых квартир к 2030 году, что значительно превышает текущие темпы строительства) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Дефицит очевиден: «огромная разница между тем, сколько нужно строить и сколько реально строится», как выразился немецкий экономист globalpropertyguide.com. Это обостряет дефицит жилья в Германии, особенно в крупных городах с постоянным миграционным приростом населения (Берлину, Мюнхену и другим крупным городам ежегодно требуются десятки тысяч новых квартир) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Похожая ситуация наблюдается по всему ЕС. В Франции строительство жилья находится в состоянии затяжного спада — в 2023 году получение разрешений и старт новых объектов обрушились примерно на 23–25% в годовом выражении globalpropertyguide.com, а 2024 год обещает быть ещё хуже и описывается профессиональными сообществами как «катастрофический» globalpropertyguide.com. В 2024 году во Франции было начато строительство всего ~260 000 новых квартир globalpropertyguide.com — это минимум с 2000 года. Застройщики сталкиваются с ростом цен на материалы (после войны в Украине) и новыми климатическими требованиями, повышающими себестоимость, а покупатели — с более высокими ставками по ипотеке globalpropertyguide.com. Хотя власти рассчитывают на стабилизацию к середине 2025 года, Французская строительная федерация прогнозирует дальнейшее затишье и только ~239 000 новых начатых строек в 2025 году globalpropertyguide.com. Италия также демонстрирует низкие темпы запуска жилых проектов — в 2024 году было одобрено строительство всего ~55 000 новых домов (–0,2% после падения на 7,7% в 2023 году), что составляет лишь малую часть показателей середины 2000-х globalpropertyguide.com. Этот долгосрочный спад (в 2000-х в Италии ежегодно строили более 250 000 домов, а сейчас — около 50 000) приводит к острому дефициту в крупных городах globalpropertyguide.com. Даже в бурно растущей Испании строительство нового жилья растёт с осторожностью: в 2024 году было начато ~112 000 новых объектов, что на 14,5% больше, чем годом ранее, на фоне реакции застройщиков на рост цен globalpropertyguide.com. Но и этого мало — темпы далеки от докризисных и недостаточны для нужд страны. Польша, один из самых быстрорастущих рынков Европы, в 2022–2023 годах показала падение ввода жилья более чем на 20% из-за удорожания кредитов, хотя ожидается умеренный отскок по мере снижения ставок globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Кратко: новое предложение практически везде ограничивается высокими расходами на строительство и финансирование, сложным регулированием и нехваткой земли, в то время как двигатели спроса (рост числа жителей городов, уменьшение размеров семей, рост зарплат) только ускоряются globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Во многих странах фиксируются рекордно низкие уровни свободного жилья для аренды и растущая конкуренция между покупателями за качественные объекты.

Со стороны спроса, образование домашних хозяйств и миграция сохраняют высокий уровень потребности в жилье. Германия, например, увеличила население на 3% за последнее десятилетие (в основном за счет иммиграции), причем рост сосредоточен в крупных городах globalpropertyguide.com. Польша приняла более миллиона украинских беженцев, многие из которых теперь арендуют или покупают жилье globalpropertyguide.com. Даже там, где общее население стагнирует, переход к одночленным хозяйствам и продолжающаяся урбанизация поддерживают спрос на жилье. Таким образом, спрос опережает предложение во многих частях Европы, что поддерживает цены несмотря на проблемы с доступностью. Европейская комиссия отмечает, что во многих странах-членах «ограниченное предложение нового жилья стало одним из основных драйверов продолжающегося роста цен на жилье» на 2024 год economy-finance.ec.europa.eu. Это особенно заметно на дефицитных рынках, таких как Нидерланды, где хроническая нехватка жилья сохраняет рост цен в 2024–25 гг. abnamro.com.

Аренда и рынок аренды: Жесткое предложение также поднимает арендную плату, хотя некоторые страны ввели ограничения на рост арендных ставок. Германия остается рынком арендаторов (более 52% домохозяйств арендуют жилье globalpropertyguide.com), и продолжающийся спрос поднял аренду примерно на 3,5% в 2024 году (против 5% в 2023-м) globalpropertyguide.com. Другие рынки с высоким ростом арендной платы: Ирландия, Нидерланды и Центральная Европа. Особенно жилая аренда в Нидерландах может вырасти на 7–8% в 2025 году из-за индексации на инфляцию, а также массовой продажи жилья частными арендодателями (что сокращает предложение) на фоне новых регулирований iamexpat.nl abnamro.com. В Польше наблюдается наплыв арендаторов (украинские семьи), что поднимает арендные ставки и доходность — средняя валовая доходность от аренды в польских городах превышает 6% globalpropertyguide.com. В некоторых странах фонд арендного жилья действительно сокращается: например, новые законы о контроле арендной платы и налоги в Нидерландах (Закон об доступной аренде) побуждают мелких арендодателей выходить с рынка, продавая квартиры новым владельцам abnamro.com. Такая «приватизация» прежнего арендного жилья, замеченная и в Германии, и в Испании, дополнительно сдавливает рынок аренды и парадоксальным образом может ухудшить ее доступность со временем mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Политики сталкиваются с давлением вмешаться, так как доступность жилья для арендаторов снижается, но меры типа заморозки арендных ставок могут отпугнуть инвесторов и снизить предложение в долгосрочной перспективе mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Ипотечное финансирование и доступность: Резкий рост ипотечных ставок в конце 2023 — начале 2024 заметно ослабил доступность жилья, но к 2024 году ситуация начала улучшаться. По всему ЕС кредитоспособность домохозяйств резко упала в 2022–23 гг. — доходы не поспевали за ростом расходов по ипотеке, и многим покупателям пришлось отложить сделки economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Рост ипотечного кредитования стал отрицательным, а цены немного просели. Сейчас, когда ставки постепенно снижаются, кредитоспособность уверенно восстановилась в 2024 году, опережая рост цен на жилье economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Это важный «сигнал разворота» для рынка недвижимости: покупатели, которых отпугивали ставки 3,5% или 4%, могут вернуться, если ставки приблизятся к 2,5–3%. Однако доступность остается напряжённой — соотношение цен на жилье к кредитоспособности значительно выше долгосрочных норм economy-finance.ec.europa.eu, что означает: исторически большие усилия требуются, чтобы купить жилье в ипотеку. Во многих странах реальные цены на жилье обгоняли рост доходов за последние 5 лет, создавая разрыв по доступности economy-finance.ec.europa.eu. Более строгие критерии кредитования частично снизили риски (например, банки Нидерландов и Польши используют жесткие лимиты по доле долга к доходу, что, по данным ABN AMRO, позволило семьям «остаться финансово стабильными» даже при росте цен abnamro.com). Однако в дальнейшем ограничения по доступности будут сдерживать темпы роста цен — рынки с самым быстрым ростом в последние годы (Испания, Нидерланды и др.) могут охладиться, если покупатели достигнут предела возможностей.

Краткие обзоры по странам — жилье:

• Германия: Высокий спрос, низкое строительство, аккуратное восстановление. В Германии острая нехватка жилья — крупные города сталкиваются с «ярко выраженным дисбалансом» между спросом и предложением globalpropertyguide.com. Новые правительственные обещания на 2025 год нацелены на активизацию строительства (например, ускоренное разрешение на стройки, больше земли под жилье) globalpropertyguide.com, но эффект будет запаздывающим. После двух лет снижения цен стоимость жилья в Германии стабилизируется. Конец 2024 года показал номинальный поворот к росту (~+1–2% г/г) globalpropertyguide.com, хотя в реальном выражении цены остаются на месте или немного снижаются. В прогнозах ожидается умеренный рост цен (~3% в 2025) reuters.com при условии дальнейшего снижения ставки ЕЦБ. Среди рисков — вялость экономики Германии (спад в 2023–24 гг.) reuters.com и неопределенность политики накануне выборов-2025 reuters.com. Аренда все еще дорожает, но уже медленнее — 3–4% в год globalpropertyguide.com. Более половины немцев снимают жилье, а доступных для покупки мало, что давит на власти с требованием нарастить строительство — иначе и аренда, и цены продолжат расти в 2025–2028 гг. (хотя и умеренно).
• Франция: Достижение дна после мягкой коррекции. Рынок жилья Франции прошел мягкую дефляцию цен в 2021–2024 гг., с совокупным падением на ~5–10% в реальном выражении. К концу 2024 года цены на вторичное жилье оказались примерно на 4% ниже, чем годом ранее globalpropertyguide.com, однако темпы спада заметно замедлились (ожидается только –0,7% г/г к февралю 2025) globalpropertyguide.com. Стоимость недвижимости в Париже ушла от пиков (–5% г/г), что немного улучшило доступность globalpropertyguide.com. 2025 год должен стать переломным: ожидается стабилизация или небольшой рост благодаря господдержке покупателей (например, расширение выдачи беспроцентных кредитов, удлинение сроков ипотеки) и ожидаемому смягчению условий кредитования globalpropertyguide.com. Однако восстановление ограничено очень низкими объемами нового строительства — ввод в 2024–25 гг. минимален за десятки лет globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Запасы новых домов сокращаются, что может ограничить количество сделок, но также поставить «пол» под цены. Макроэкономический фон во Франции (почти нулевой рост ВВП и рост безработицы в 2024–25 гг. cbre.fr cbre.fr) не слишком благоприятен для спроса, но низкое предложение и все еще высокий уровень сбережений домашних хозяйств оказывают сдерживающее влияние. Ожидается, что французские цены стабилизируются в 2025 году и, возможно, немного вырастут к 2026, с широкой региональной разницей (Париж будет расти медленнее, чем вторичные города).
• Испания: Горячий рынок, широкомасштабный рост. Испания — один из лидеров Европы. Цены на жилье росли на 8–11% ежегодно и в 2023, и в 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, и прогнозы на 2025 год оптимистичны (например, +6% до +8% по Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Спрос подкреплен растущей экономикой (рост ВВП Испании ожидается на уровне 2–2,5% в 2025 году mediaassets.cbre.com), низкой безработицей и возвращением иностранных инвесторов/туристов. Даже при высоких ставках испанцы пользуются большим выбором фиксированных ипотечных ставок и ростом доходов. Строительство восстанавливается — начало строительства жилья выросло на 14,5% в 2024 году globalpropertyguide.com, но предложение все равно отстает от бума спроса, что поддерживает конкуренцию за объекты. Особо сильный рост цен — на побережье и в Мадриде/Барселоне, тогда как внутри страны все спокойнее. Рынок аренды тоже растет. В 2023 году введен новый закон, ограничивающий рост арендной платы в «стрессовых» зонах и поощряющий доступное жилье налоговыми льготами. Это должно умерить рост ставок в мегаполисах, но на фоне высокого спроса и ограниченного предложения аренды инфляция аренды на уровне 5%+ ожидается и в 2025. В целом, перспектива Испании (при отсутствии внешнего шока) положительная, рынок останется динамичным как минимум до 2026, хотя двузначные темпы роста не вечны — в будущем ограничителем станет доступность.
• Италия: Умеренный рост при ограничениях. Рынок жилья в Италии был сравнительно вялым. После долгих лет стагнации цены начали расти с 2021–2022 гг., затем стабилизировались. Согласно официальной статистике, цены на жилье выросли на 4,5% г/г в IV кв. 2024 (максимум почти за 3 года) globalpropertyguide.com, рост вызван возвращением спроса покупателей и острой нехваткой качественных объектов. Особенно сильно выросли закупочные цены на новые дома (на 9,3% г/г), что связано с ростом стоимости строительства globalpropertyguide.com. Однако частные данные о сделках говорят о «просадке» в I кв. 2025: средние цены упали на 2,6% г/г (–4,6% в реальном выражении), что связано с высокими ставками ипотеки в начале 2024 globalpropertyguide.com. В целом, рынок Италии стабилен в реальных ценах с небольшим номинальным ростом. В крупных городах Милан и Рим динамика лучше — например, в Риме рост цен 3,4% г/г в I кв. 2025 globalpropertyguide.com, а в Милане достигнуты исторические максимумы, в то время как во многих малых рынках наблюдается стагнация или слабый спад. Спрос стабилизируется; количество сделок в начале 2024 года на уровне прошлого года (+0,3% г/г) после спада в 2023-м globalpropertyguide.com. Предложение по-прежнему ограничено — Италия строит мало нового жилья (разрешения в 2024 на уровне ~55 тыс. объектов globalpropertyguide.com), а выгодная льгота на капремонт домов («Superbonus 110%»), подстегнувшая работу строителей в 2021–22 гг., свернута, что привело к спаду загрузки строительных компаний globalpropertyguide.com. Позитив: условия кредитования чуть смягчились (меньше отказов по кредитам, по данным Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. На 2025–2027 годы прогнозируется слабый рост цен на жилье в Италии на уровне инфляции (около 2% в год), без бума, но и без обвала. Север (Милан и др.) останется динамичнее, чем юг страны.
• Нидерланды: Сильный отскок, сохраняющийся дефицит. В Нидерландах один из самых бурных ценовых бумов периода пандемии (+15% за 2021 г.), затем коррекция в 2022–23 гг. на фоне роста ставок. Коррекция оказалась краткой — уже к середине 2024 года цены снова активно росли, и год закончился ростом стоимости жилья на +8,7% — исторический максимум abnamro.com. Среди драйверов — структурный дефицит жилья (по оценкам, сотни тысяч объектов), быстрый рост зарплат и восстановление ипотечного кредитования. В 2025 году прогноз по росту цен в Нидерландах составляет +7–9% abnamro.com abnamro.com — один из самых высоких в Западной Европе, с последующим замедлением до ~3–5% в 2026 году по мере усиления проблем с доступностью. Интересный факт: рост цен сейчас опережают малые города и сельская местность, в то время как в Амстердаме и других крупных городах динамика слабее abnamro.com. Причина в том, что политика (жестче правила сдачи, грядущий контроль за арендой «среднего сегмента») вынуждает инвесторов продавать квартиры в аренду в городах, увеличивая предложение для покупателей abnamro.com. Объем сделок снова растет — прогноз ABN AMRO по продажам на 2025 год повышен до +5% г/г, многие арендодатели спешат продать до вступления новых правил abnamro.com. Но в целом дефицит жилья сохраняется, новое строительство ограничено экологическими нормами (например, лимиты на выбросы азота задерживают проекты) и нехваткой рабочей силы. Таким образом, перспектива рынка Нидерландов — это дальнейший, пусть и более умеренный, рост цен и арендных ставок после 2025 года и сохраняющиеся проблемы для покупателей впервые.
• Польша: Высокий потенциал роста, влияние извне. Жилищный рынок Польши быстро развивался в последнее десятилетие и, несмотря на спад в 2022–23 гг. из-за роста ставок, продолжает движение вверх. В начале 2025 года цены на квартиры в крупных городах росли на ~5–10% г/г globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В 2023 году рынок остыл — объем продаж новых квартир упал на 31% г/г из-за дорогой ипотеки globalpropertyguide.com, но теперь преобладает «умеренно оптимистичная» атмосфера на фоне снижения инфляции и серии снижение ставок центробанком globalpropertyguide.com. В середине 2023 года заработала новая программа субсидированных кредитов «Первое жилье» (ипотека под 2% для молодежи), что увеличило спрос на доступные объекты globalpropertyguide.com. Однако восстановление неравномерное: в I кв. 2025 продажи новостроек по-прежнему ниже на 17% г/г, а в Кракове и Лодзи провал — минус 25% и более, растет склад нереализованных квартир globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL отмечает дисбаланс в отдельных городах — например, в Кракове сейчас 2 года запасов жилья при текущем слабом спросе globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Варшава и Труймясто (Тригорода) остаются более сбалансированными globalpropertyguide.com. Ожидается, что спрос стабилизируется в 2025 году благодаря широкому росту зарплат и снижению ставок, что не приведет ни к обвалу, ни к массовым банкротствам девелоперов globalpropertyguide.com. Отличительная особенность: иностранные покупатели становятся все активнее, занимая более 30% некоторых новых объектов (особенно в пригородах Варшавы) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Главным образом это украинцы (многие — с долгосрочными планами остаться), а также другие покупатели из ЦВЕ и Азии, которых привлекает стабильность Польши и все еще доступные цены globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Этот приток дает дополнительный импульс. Впереди — при высоких темпах роста ВВП (3–4% в год) и дефиците жилья (особенно в таких городах, как Варшава и Краков) перспективы роста цен и аренды сохраняются. Политические изменения властей (внезапные субсидии или регулирование) могут создавать волатильность globalpropertyguide.com, но в целом среднесрочный прогноз позитивный, и Польшу часто называют самой перспективной страной Европы для международных инвесторов в недвижимость.

Тенденции коммерческой недвижимости: секторальные сдвиги и осторожный оптимизм

Сектор коммерческой недвижимости Европы пережил тяжелую перестройку и сейчас стоит на пороге постепенного восстановления. Шок процентных ставок 2022–23 гг. привел к переоценке активов (рост доходности, снижение стоимости) и падению объемов инвестиций в 2023-м. В 2024 году настроение начало улучшаться, а 2025 год должен принести дальнейшую стабилизацию и избирательный рост по секторам. Главный тренд — «бегство к качеству»: арендаторы и инвесторы отдают предпочтение высококлассным, «устойчивым к будущему» объектам (будь то офисы с современными удобствами или логистические центры в топ-локациях), тогда как спрос на низкосортные объекты слабее. Одновременно некоторые сегменты, сильно пострадавшие во время пандемии (например, ритейл, отели), наконец-то начинают выходить в зону роста, а «альтернативные» отрасли (ЦОДы, биотех, студенческий фонд) выходят на первый план. Ниже рассмотрены тенденции в офисной, торговой, индустриально-логистической недвижимости, сегменте гостеприимства и новых нишах.

Офисы: Офисные рынки Европы осторожно улучшаются после потрясений, вызванных пандемией, и революции удалённой работы. Спрос на аренду офисов восстанавливается, хотя во многих городах он всё ещё ниже уровня до 2020 года. Благодаря росту офисной занятости и более стабильным показателям посещаемости офисов, в 2025 году ожидается дальнейший рост объёма аренды – CBRE прогнозирует увеличение арендной активности на 5–10% в 2025 году, что приблизит показатели к историческим средним mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Действительно, после того как крупные компании в 2021–2023 годах пересматривали свои потребности в пространстве, начинает формироваться более чёткое представление о “гибридной работе”, и компании снова принимают долгосрочные решения о размещении. Посещаемость офисов улучшилась – более 60% компаний сообщают о средней посещаемости в 40–80% (рост на >10 пунктов по сравнению с прошлым годом), и многие планируют повысить этот показатель, что, в свою очередь, поддерживает спрос на площади mediaassets.cbre.com. В результате, уровень вакантности начинает достигать пика и даже снижаться в некоторых городах в 2025 году после роста в предыдущие годы mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Однако сокращение вакантности в основном касается зданий высшего класса, а общий уровень вакантности остаётся высоким в отдельных рынках (например, части Парижа, вторичные города Германии).

Ключевой тренд — поляризация качества. Арендаторы консолидируются и часто сокращают свои портфели, но при этом приоритет отдаётся высококлассным, энергоэффективным, выгодно расположенным офисам (“Grade A”). Этот уход к качеству означает, что новые или недавно отреставрированные здания с развитой инфраструктурой пользуются высоким спросом и даже ростом арендных ставок, тогда как старые, нереконструированные офисы пустуют. Владельцы вторичных офисов вынуждены обновлять или перепрофилировать свои объекты. Как отметил один из генеральных директоров отрасли, стремление к предоставлению качественной рабочей среды приводит к увеличению разрыва в доходности между первоклассными и менее престижными активами mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. В 2025 году арендные ставки на первоклассные офисы в условиях ограниченного предложения в центрах городов могут немного вырасти (этому способствует низкая вакантность качественных помещений), в то время как на вторичном рынке ставки будут стабильными или падать. Новое строительство офисов замедлилось (из-за высоких затрат на строительство и проблем с финансированием), что, как ни парадоксально, помогает ситуации с вакантностью – за счёт снижения ввода новых объектов рынок постепенно поглощает существующие пустующие площади.

Интерес инвесторов к офисам, хотя и сохраняющий осторожность, улучшается по сравнению с минимумами 2023 года. Офисы традиционно занимают крупнейшую долю в структуре инвестиций в недвижимость, и, хотя многие институциональные инвесторы в прошлом году занимали выжидательную позицию, наблюдается растущий интерес к сделкам core-plus и value-add офисам по скорректированным ценам mediaassets.cbre.com. Кредитование офисов также возвращается, банки более охотно финансируют качественные активы (пусть и с меньшим соотношением кредита к стоимости) mediaassets.cbre.com. Для первоклассных офисов оценки могут начать стабилизироваться в 2025 году, когда процентные ставки стабилизируются, а покупатели и продавцы придут к согласию по ценам. Мы ожидаем, что объёмы сделок с офисами умеренно вырастут в 2025 году, главным образом по объектам с высоким спросом со стороны арендаторов или подходящим для перепрофилирования (например, старые офисы под перевод в “зелёные” современные пространства). Тем не менее, восстановление офисного сегмента будет постепенным и неравномерным: сдерживающими факторами остаются сокращение портфелей (многие компании всё ещё уменьшают занимаемые площади на 10–20% из-за сохранения гибридной работы) и экономическая неопределённость, что заставляет арендаторов осторожно относиться к расширению mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Кроме того, существенны риски устаревания – здания, не соответствующие новым требованиям по энергоэффективности или ожиданиям арендаторов, будут испытывать трудности с привлечением арендаторов и инвесторов (подробнее о воздействии ESG далее). В целом, 2025 год должен принести умеренный прирост аренды и инвестиций в офисы – поворотный момент – но следующий цикл роста в секторе будет определяться качественным разграничением и, возможно, меньшей потребностью в офисных метрах на одного сотрудника, чем раньше.

Ритейл: После затяжного спада сектор торговой недвижимости Европы, наконец, проявляет признаки оживления. Традиционный ритейл пострадал от конкуренции с электронной коммерцией и затем от локдаунов во время пандемии, что вызвало рост вакантности и вынудило снижать арендные ставки в 2020–2022 гг. Однако, по мере нормализации потребительских привычек и адаптации инвесторов к новым реалиям, уверенность возвращается. 2024 год ознаменовался ростом посещаемости и продаж в ритейле, особенно в сегментах люксовых торговых улиц и ритейл-парков. К 2025 году инвестиции в торговую недвижимость готовы вновь расти: в частности, крупные первоклассные торговые центры – ранее игнорируемые инвесторами – вновь попали им на радар. По данным CBRE, в 2025 году ожидается возвращение крупных сделок с доминирующими торговыми центрами, так как их цены теперь более привлекательны по сравнению с другими классами недвижимости mediaassets.cbre.com. В США уже состоялось несколько крупных сделок с моллами, и этот оптимизм распространяется и на Европу mediaassets.cbre.com. Доходности по первоклассным торговым активам существенно выросли в 2022–23 гг. (стоимости упали), но это значит, что покупатели могут сейчас приобрести топовые моллы или портфели high-street площадей с привлекательной доходностью. По мере снижения инфляции и стабилизации потребительских расходов (продажи в ритейле ЕС понемногу растут) худшее для арендных ставок в ритейле, похоже, уже позади.

Действительно, арендные ставки и заполняемость в ритейле растут во многих рынках. Вакантность в первоклассных торговых центрах снижается с пиковых значений, и ритейлеры вновь осторожно расширяются, особенно дискаунтеры, аутлет-сети и форматы с акцентом на опыт. Торговые улицы в крупнейших туристических городах (Лондон, Париж, Мадрид, Милан) восстановились благодаря возвращению туризма; арендные ставки в ритейле в некоторых из этих локаций растут впервые за много лет. Однако во вторичных локациях проблемы сохраняются — более слабым торговым центрам, возможно, предстоит перепрофилирование (в mixed-use или логистику), так как спрос на ритейл не восстановится до уровня “до онлайна”. Восстановление ритейла также поддерживается тем, что почти не появляется новых торговых площадей (девелоперы уже несколько лет не реализуют крупные проекты моллов), поэтому у качественных существующих объектов почти нет новой конкуренции.

Инвесторы, особенно value-add и оппортунистические фонды, активно скупали ритейл-активы с дисконтом в расчёте на циклический отскок. Сейчас к лучшим объектам вновь присоединяются “core”-инвесторы (например, институциональные). Мы ожидаем, что объёмы инвестиций в ритейл вырастут в 2025 году, возможно, двузначными темпами, хотя и с низкой базы. Доходности на первоклассные ритейл-активы могут немного снизиться на фоне роста спроса mediaassets.cbre.com. Важное замечание: успешность ритейла тесно связана с потребительским доверием, которое в Европе ещё хрупко. Высокая инфляция 2022–23 гг. снизила покупательную способность, и хотя реальные доходы домохозяйств снова растут, потребители остаются ориентированы на экономию и накапливают сбережения cbre.fr. В таких рынках, как Франция, потребительская уверенность низка, и крупного скачка расходов в 2025 году маловероятно cbre.fr, что может ограничить рост продаж в ритейле. Поэтому восстановление торговой недвижимости будет идти в тех форматах, которые соответствуют новым моделям потребления – например, моллы, якорем которых являются продуктовые супермаркеты, ритейл-парки с интеграцией онлайн/оффлайн, и destination-моллы с развлечениями, которые не может заменить онлайн-шопинг. В целом, перспективы ритейла — самые яркие за многие годы: 2024, вероятно, станет дном, а 2025 год принесёт стабилизацию или рост арендных ставок, а также увеличение числа инвестиционных сделок по ликвидным объектам mediaassets.cbre.com.

Логистика и промышленность: Сектор логистической недвижимости (склады, распределительные центры, индустриальные парки) был звездой последних нескольких лет благодаря электронной коммерции и перестройке цепочек поставок. Тем не менее даже он испытал небольшую замедление в 2023 году по мере замедления экономического роста и паузы со стороны некоторых арендаторов в расширении. Входя в 2025 год, фундаментальные показатели логистики остаются устойчивыми, и ожидается, что сектор продолжит расширение. Спрос на аренду современных складов высок, хотя в 2024 году наблюдалось временное снижение объёмов заключённых сделок (фактически, уровень сделок в 2024 году стал ниже, чем в 2019 году, на фоне нормализации после пандемии) mediaassets.cbre.com. Этот спад выглядит краткосрочным: CBRE ожидает, что объёмы сделок по аренде логистики вырастут, особенно во втором полугодии 2025 года, когда компании возобновят ранее отложенные планы по расширению mediaassets.cbre.com. Несколько факторов способствуют росту: тренды на локализацию и возвращение промышленности означают растущую потребность в производстве и хранении внутри Европы (война в Украине и глобальные сдвиги в торговле вынудили компании сокращать цепочки поставок) mediaassets.cbre.com. Кроме того, изменились практики управления запасами — предприятия хотят большего объёма страховых запасов (inventory “на всякий случай”), что поддерживает спрос на склады.

Ставки вакантности в логистике, которые во многих рынках находились на исторических минимумах (<5%), немного выросли в 2023 году из-за волны нового предложения. Но уровень вакантности должен стабилизироваться в 2025 году и скорее всего останется низким, по мере поглощения новых складов mediaassets.cbre.com. На самом деле, застройщики в некоторых странах (Великобритания, Германия и др.) сократили спекулятивное строительство из-за роста стоимости финансирования, так что после 2024 года предложение будет более ограниченным. Этот сектор также отличает устойчивая динамика арендных ставок: прогнозируется, что ставки по ключевым логистическим объектам будут расти в соответствии с инфляцией в 2025 году, т.е. останутся примерно стабильными в реальном выражении mediaassets.cbre.com. Во многих ведущих логистических локациях Европы прогнозируется рост ставок на уровне средних однозначных значений, что отражает устойчивый спрос на лучшие объекты mediaassets.cbre.com. Рост ставок, возможно, замедлится по сравнению с двузначными скачками 2022 года, но останется положительным.

Инвесторы остаются крайне оптимистичны в отношении логистики. Именно этот класс активов первым восстановил стоимость своих публичных бумаг — к концу 2024 года европейские логистические REIT-ы торговались почти по чистой балансовой стоимости (ранее были крупные дисконты) mediaassets.cbre.com. Это сигнализирует о доверии. Инвестиционный аппетит устойчив: большое количество покупателей (институты, суверенные фонды, частный капитал) стремится увеличить долю логистики в своих портфелях mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Однако возможности для покупки редки, поскольку владельцы дорожат этими ценными активами. Капитализация по основным логистическим объектам росла в 2022–23 гг. (стоимость упала немного), но к 2024 году, похоже, стабилизировалась; дальнейшее снижение доходности возможно лишь при падении процентных ставок. По прогнозу на 2025 год, инвестиционный объём в логистике также возрастёт — особенно когда появится ясность в отношении динамики ставок, учитывая огромное количество капитала, желающего войти в этот сектор. Тенденция, за которой стоит следить — это торговая политика и локализация производства: европейские промышленные арендаторы ждут решений США (например, возможные новые тарифы в 2025 году) и геополитических перемен mediaassets.cbre.com. Это может повлиять на места расширения производства и складов (например, американские компании могут усилить инвестиции в Евросоюзе, если тарифы изменят цепочки поставок). Кроме того, обновляемость также фактор: старые склады без высоких потолков и ESG-функций могут испытывать трудности, тогда как современные “зелёные” логистические объекты получают более высокую арендную ставку. В итоге, логистическая недвижимость остается сектором роста, и 2025 год, скорее всего, принесет новое расширение занятости и устойчивый спрос со стороны инвесторов — под влиянием мегатрендов, таких как электронная коммерция, устойчивость цепочек поставок и локализация.

Отели и гостиничный бизнес: Сектор гостиничной недвижимости стремительно восстановился после пандемии благодаря резкому росту спроса на путешествия по Европе. К 2024 году во многих туристических направлениях (например, Южная Европа, Париж/Лондон) был зафиксирован рекордный доход отелей, а настроения инвесторов изменились в положительную сторону. 2025 год обещает остаться благоприятным для гостиничной недвижимости. Прогнозируется, что международный туризм в Европе продолжит расти, а доля гостиничного сектора в портфелях инвесторов увеличивается mediaassets.cbre.com. По данным Savills и других брокеров, к отелям стали относиться как к активам с высокими доходностями, особенно потому, что они могут повышать цены на номера в периоды инфляции (отели умеют хеджировать инфляционные риски через пересмотр тарифов). По мнению CBRE, инвестиционный климат в секторе отелей Европы «ожидается позитивным, при поддержке увеличивающихся аллокаций и сильных перспектив доходности» mediaassets.cbre.com. Особенно активны покупатели со стратегией value-add (покупают отели для реновации и ребрендинга), однако “core”-капитал также возвращается в 2025 году mediaassets.cbre.com.

Мы ожидаем увеличения объёмов сделок с отелями в 2025 году, включая портфельные сделки, поскольку как частный капитал, так и институциональные инвесторы стремятся извлечь выгоду из бума туризма. Ключевые рынки, такие как Испания, Греция и Италия (с ярко выраженным досуговым туризмом), пользуются наибольшим спросом, а также крупные деловые центры, где гостиничная загрузка восстанавливается среди недели. Интерес вызывает также альтернативная гостиничная недвижимость — апарт-отели длительного проживания и курорты. В целом, гостиничный сектор — это история роста до 2025–2028 годов, поскольку спрос на путешествия продолжает расти структурно, а доходность сегмента выше, чем у традиционной коммерческой недвижимости, что делает его привлекательным для диверсификации. Основные риски — это мировой экономический спад, который ударит по туризму, или новый скачок цен на энергоресурсы (что повлияет на стоимость поездок), но при отсутствии этих факторов тенденция позитивна.

Альтернативные сектора и новые ниши: Инвесторы всё чаще смотрят за пределы традиционной “большой тройки” (офисы, ритейл, промышленность) и обращаются к операционной недвижимости и специализированным секторам. В исследовании ULI/PwC Emerging Trends на 2025 год отмечено, что центры обработки данных, новая энергетическая инфраструктура и специализированные жилые сектора — такие как студенческое жильё — занимают лидирующие позиции по инвестиционному потенциалу и перспективам развития europe.uli.org. Эти сегменты связаны с долгосрочными драйверами роста:

• ЦОД (центры обработки данных): Взрывной рост спроса на цифровую инфраструктуру (облачные сервисы, ИИ, 5G) делает ЦОД одним из самых быстрорастущих сегментов рынка. По всей Европе увеличивается мощность дата-центров, хотя часто её ограничивает доступность электроэнергии. Инвесторы стремятся войти в сегмент, но возможностей немного. По данным CBRE, конкуренция усилилась и многие сделки проходят вне открытого рынка; даже объекты под реконверсию (склады для переоборудования под ЦОД) вызывают настоящие битвы покупателей mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. При мощных драйверах и удешевлении заёмных средств ожидается, что развитие и инвестиции в ЦОД останутся очень активными по крайней мере до 2028 года. Ведущие города (Франкфурт, Лондон, Амстердам, Дублин, Париж) наиболее активны, но формируются и вторичные рынки.
• Новая энергетическая инфраструктура: По мере движения Европы к декарбонизации, недвижимость, связанная с энергетическим переходом — батарейные заводы, земли под солнечные и ветряные электростанции, хабы зарядки электромобилей, объекты по производству водорода — привлекает всё больше внимания инвесторов. В исследовании PwC новая энергетическая инфраструктура занимает высокие места среди перспективных секторов на 2025 год europe.uli.org. Это граничит с индустриальной недвижимостью, но часто предполагает партнёрства с энергокомпаниями и долгосрочные аренды. Сегмент интересный, хотя пока остаётся нишевым по сравнению с базовыми типами объектов.
• Жилые альтернативы: Сегменты такие как студенческое жильё, жильё для пожилых и co-living развиваются стремительно. Сектор студенческого жилья Европы (PBSA) бурно растёт на фоне увеличения числа студентов и хронической нехватки современных общежитий во многих городах. Студенты поколения Z ожидают высокого уровня удобств, и инвесторы видят здесь устойчивый спрос (часто с контрциклической стабильностью) mediaassets.cbre.com. Студенческое жильё названо одним из самых привлекательных секторов на 2025 год europe.uli.org. Жильё для пожилых и объекты здравоохранения также выигрывают от демографических трендов (старение населения) и привлекают всё больше институционального капитала. Эти сектора менее чувствительны к циклам экономики и позволяют диверсифицировать портфель.
• Мультифэмили/BTR: Хотя “жильё” в целом не считается альтернативой, институциональный сектор Build-to-Rent (BTR) продолжает расти в Европе (особенно в Великобритании, Германии, Нидерландах, Испании). Многие страховщики и фонды увеличивают вложения в арендное жильё — благодаря высокому спросу со стороны арендаторов и стабильному доходу, и 2025 год усилит эту тенденцию. Существуют вызовы (например, регулирование арендных ставок, как в Нидерландах, может отпугивать инвесторов), но требования к ESG благоприятствуют новым BTR-проектам (их можно строить по самым высоким стандартам энергоэффективности). Ожидается, что трансграничные инвестиции останутся значимыми, особенно со стороны инвесторов из США и Канады, покупающих европейские жилые портфели.

В целом, коммерческая недвижимость Европы в 2025 году характеризуется дивергенцией: такие сектора, как логистика, жильё и альтернативы лидируют в восстановлении, ритейл и гостиницы находятся на этапе отскока, а офисы улучшаются, но сталкиваются со структурными вызовами. Ключевое значение приобретают качество актива, его расположение и ESG-показатели при определении победителей и проигравших на рынке.

Коммерческий рынок по странам: основные моменты

Далее рассмотрим ключевые страны, на которых сосредоточено внимание — Германию, Францию, Испанию, Италию, Нидерланды, Польшу — и выделим значимые тенденции в их сегментах коммерческой недвижимости:

• Германия: Крупнейший коммерческий рынок Европы в стадии пересмотра. В 2023 году Германия испытала значительное замедление: объемы инвестиций упали, появились признаки стресса (особенно у офисных и жилых портфелей с высокой долей заемного финансирования). В 2024–25 годах для офисов в Германии прогнозируется разнонаправленная динамика. В таких городах, как Берлин, Мюнхен и Франкфурт, сохраняется устойчивый спрос на премиальные офисы (технологические и финансовые компании осторожно расширяются), и арендные ставки на первоклассные офисы держатся, а в некоторых районах — даже растут. Однако вторичные офисы, особенно в менее центральных районах или в старом фонде, сталкиваются с ростом вакантности. В целом по стране уровень вакантности в офисах достиг 6–7% в среднем, но стабилизируется, поскольку мало новых проектов выходит на рынок. Инвесторские настроения в Германии сдержанные — из-за экономического застоя и более высокой стоимости финансирования, однако ожидания стабилизации доходности вновь привлекают некоторых игроков. Особенно стоит отметить, что открытые фонды недвижимости Германии (важная часть рынка) вынужденно корректировали стоимость активов в 2023 году; возможно, к 2025 году они начнут выборочно закупаться по новым ценам. Логистика в Германии остается очень сильной — вакантность ниже 3% в основных хабах (Рур, Берлин, Франкфурт), арендные ставки продолжают расти. Многие глобальные инвесторы таргетируют немецкую логистику несмотря на высокую конкуренцию. Ритейл — ситуация смешанная: магазины на главных улицах зажиточных южных городов восстанавливаются, а более слабый ритейл в малых городах по-прежнему испытывает трудности. В целом коммерческий рынок недвижимости Германии в 2025 году — это рынок постепенной стабилизации: уместно выражение «медленное и неровное восстановление» pwc.com. Одна из новых проблем — рефинансирование: немецкие кредиторы более осторожны, поэтому в 2025–2026 годах ожидается рост предложения объектов (особенно офисных) на продажу по мере погашения кредитов — это может открыть возможности для покупателей по сниженным ценам.
• Франция: Париж — в центре внимания. Коммерческий рынок Франции возглавляет парижский регион, который переживает перестройку. Офисы в Париже в 2024 году показали снижение объема сделок на фоне слабой экономики и осторожности компаний cbre.fr. Особо выделяется район Ля Дефанс с повышенной вакантностью из-за сокращения арендаторов. Для 2025 года четкого восстановления на офисном рынке, вероятно, не произойдет до конца года cbre.fr. Тем не менее, первоклассные офисы в центре Парижа по-прежнему очень востребованы и редки — требования ESG (например, французский закон, запрещающий сдачу в аренду неэнергоэффективных офисов с 2025 года) подталкивают собственников к реконструкции или продаже зданий, не соответствующих стандартам, что станет ключевым трендом. Логистика во Франции в 2021–22 гг. демонстрировала рекорды, но в 2023 году замедлилась; арендаторы пока занимают выжидательную позицию, а вакантность постепенно увеличивается с выходом нового предложения cbre.fr. В некоторых логистических сегментах Франции наблюдается «непрерывный рост свободных площадей» из-за паузы в спросе, так что 2025 год, возможно, пройдет под знаком поглощения существующих запасов, а не роста арендных ставок cbre.fr. Но долгосрочные драйверы (e-commerce, доставка за 1 день и т.д.) поддерживают рынок, особенно вокруг Парижа и Лиона. Ритейл во Франции — крупнейшая торговля в центре Парижа поддерживается возвращением туристов (американцы, использующие выгодный курс евро и пр.), сегмент luxury активно расширяется. Однако в целом продажи в Франции слабые из-за низкой потребительской уверенности cbre.fr, соответственно, ритейловые арендные ставки в 2025 году скорее всего останутся на месте, кроме премиальных локаций. Объем инвестиций во Франции был минимальным в 2024 году; в 2025-м ожидается стабилизация и небольшой рост cbre.fr. Крупные институциональные инвесторы (например, страховщики), приостановившие покупки ранее, могут вернуться, если цены устроят. ESG — в центре внимания: Франция одной из первых внедряет новые стандарты отчетности (CSRD) для климатических планов, что существенно влияет на решения инвесторов cbre.com cbre.com.
• Испания: Яркое пятно с широкой динамикой восстановления. Коммерческая недвижимость Испании поддерживается сильной экономикой и интересом инвесторов к более высоким доходностям. Мадрид и Барселона входят в топ европейских городов по инвестиционной привлекательности в 2025 году (Мадрид назван #2 в Европе по версии ULI/PwC) europe.uli.org. Офисы: офисный рынок Мадрида показывает активные сделки; вакантность ~9–10% и снижается, поскольку новое предложение ограничено. Арендные ставки на первоклассные офисы в Мадриде и Барселоне растут и могут еще увеличиться из-за нехватки Grade A. Логистика: сектор логистики в Испании бурно развивается — спрос вокруг Мадрида и Каталонии высокий, зарубежные группы активно покупают испанские логистические платформы (часто привлекают доходности выше, чем в Германии/Франции). С ростом внутреннего потребления и экспорта, ожидается сохранение высокого спроса на склады; девелоперы активны, но земля вокруг крупнейших городов ограничена, вакантность остается низкой. Ритейл: ритейл Испании сильно восстановился за счет туризма и расходов потребителей — трафик вернулся, даже в менее престижных торговых центрах снижается вакантность. Частные фонды из США и Европы инвестируют в торговые объекты с прицелом на добавленную стоимость, ожидая дальнейший экономический рост. Отели: пожалуй, самая яркая звезда — загрузка и ставки на отели в курортных регионах и городах на рекордных уровнях, происходит масса сделок (семейные отели продаются фондам по привлекательным ставкам). Ожидается расширение туризма, поэтому гостиничная недвижимость Испании в 2025 году — один из самых горячих сегментов. В целом Испания — это рынок роста, куда активно заходит трансграничный капитал, и коммерческие сегменты от офисов до отелей демонстрируют экспансию (с оглядкой на мировые макрориски).
• Италия: Выборочные возможности на стабильном рынке. Экономика Италии растет медленно (~0,8–1,0%), а рынок недвижимости обычно отстает от более динамичных европейских коллег. Милан — лидер: финансовая и модная столица, притягивающая основные офисные и многофункциональные инвестиции. Вакантность офисов в Милане низкая (~4–5%), а ставки по топ-объектам достигли рекордных значений, поскольку технологические и финансовые компании конкурируют за ограниченные Grade A. Рынок оживлен благодаря новым проектам в Porta Nuova и CityLife, которые быстро выкупаются (часто арендатор определён уже на этапе строительства). Римский офисный рынок меньше, более зависим от госсектора, относительно стабилен, но без динамики ставок, как в Милане. Логистика в Италии на подъеме: Северная Италия (Ломбардия, Венето) и маршруты в Рим/Неаполь показывают спрос на склады на фоне роста e-commerce. Современный логистический фонд растет при поддержке инвесторов Prologis, Logicor и др.; однако вопросы к инфраструктуре и бюрократии сохраняют доходности чуть выше, что привлекательно для охотящихся за доходом. Ритейл: в Италии силен традиционный формат офлайн-торговли; на отдельных второстепенных улицах вакантность есть, но главные luxury-улицы в Милане (Via Montenapoleone) и Риме крайне востребованы — брендовые арендаторы платят рекордные ставки (драйвер — туристические расходы). Вторичные торговые центры устойчивы, если якорным арендатором выступает продуктовый ритейлер. Отели: итальянские luxury- и курортные гостиницы (особенно Тоскана, Амальфи и пр.) пользуются огромным спросом у международных покупателей (HNWI, luxury-бренды); ожидаем увеличение trophy-сделок в 2025-м. Главные риски в Италии — осторожное кредитование и политическая ситуация, однако текущее правительство относительно про-девелоперское, некоторые реформы (например, ускорение разрешений) помогут постепенно. Прогноз для Италии: стабильность с очагами роста (офисы Милана, логистика, отели), возможно, умеренное увеличение инвестиций в 2025 году по мере роста интереса иностранных инвесторов (доходности выше, чем в странах «ядра» ЕС).
• Нидерланды: Маленькая страна с большим инвестиционным интересом. Нидерланды привлекают глобальных инвесторов благодаря транспарентности и высоким фундаментальным показателям. Офисы Амстердама имеют низкую вакантность (~7%), технологические и финансовые компании продолжают искать пространства категорий премиум; однако в некоторых районах города введён мораторий на новое офисное строительство в пользу жилья — это сдержит долгосрочный рост офисного сегмента, но приведёт к текущему дефициту, и арендные ставки на офисы в Амстердаме в 2025 году могут расти для премиального фонда. Вторичные города Нидерландов (Роттердам, Эйндховен) обладают большей вакантностью и более стабильными ставками. Логистика: Нидерланды — логистический лидер (порт Роттердам, аэропорт Схипхол). Складские площади вблизи этих хабов пользуются огромным спросом, несмотря на большой ввод 2020–22 г. всё поглощается рынком. Земля и разрешения стали дефицитом (частично из-за экологических “азотных” ограничений) — предложение ограничено. Прогноз: логистические ставки устойчивы или растут с инфляцией, инвесторы продолжают активно покупать складские активы — особую активность проявляют азиатские и североамериканские фонды. Ритейл: розничные продажи в стране стабильны, торговые центры в основном адаптировались к омниканальным моделям. Главная улица в Амстердаме поддерживается туристическим спросом (рост ставок в премиум-сегменте); локальные ТЦ устойчивы, так как потребительские расходы стабильны. Важное событие на рынке — регулирование жилого сектора: вступил в силу закон «Affordable Rent Act», расширяющий контроль над арендой — это побуждает многих buy-to-let инвесторов продавать квартиры. Это может послужить толчком для перетока капитала в ритейл и иные сектора. Перспективы инвестиций: в 2025 г. ожидается высокая инвестиционная активность, международный капитал привлекает высокая ликвидность страны, а благоприятный курс евро/доллар делает нидерландские активы дешевле для американских инвесторов cbre.com. Интерес будет ко всем секторам — офисы, промышленная, жилая, ритейл — но логистика и жилая (несмотря на регулирование, долгосрочная история жилья привлекательна) будут лидерами. ESG очень важен для рынка Нидерландов — жесткие нормы устойчивости влияют на проектирование зданий и реконструкции.
• Польша: Рост и доходность в Центральной Европе. Польша — крупнейший рынок региона и считается самым институционально зрелым. Офисный рынок Варшавы имел высокую вакантность (~11–12%) после волн нового ввода и сокращения аренды у мультинациональных корпораций, но в 2024 году был зафиксирован рекордный объем сделок — компании (особенно IT, бизнес-услуги) расширяются. К 2025 году практически не ожидается нового ввода (строительство в 2023 году заморожено), вакантность в Варшаве наверняка снизится, а премиальные ставки немного вырастут. Рынки региональных городов (Краков, Вроцлав) также активны (движущая сила — IT/BPO); здесь ставки ниже, что привлекательно для компаний, чувствительных к затратам. Индустриальная/логистическая недвижимость: Польша — магнит для логистики, работая как на свой крупный внутренний спрос, так и как распределительный хаб для Германии и Восточной Европы. Было построено огромное количество современных складов (особенно вокруг Варшавы, Лодзи, Верхней Силезии), по объему поглощения Польша уже конкурирует с Германией. Спрос по-прежнему высок, хотя 2023 год дал просадку; в 2025 г. ожидается новый рост, так как компании размещают производство ближе к рынкам сбыта (ряд производителей переезжает из Азии в Польшу для работы на Европу). Благодаря более низкой стоимости земли и труда логистический бум Польши должен продолжиться, а инвесторы очень активны — доходности выше (cap rates ~5–6% для топ-логистики против 3,5–4% в Германии), что привлекает зарубежных покупателей. Ритейл: розничный сектор Польши восстановился параллельно с ростом потребительских расходов (зарплаты растут). Современные моллы в Варшаве и других крупных городах показывают высокую загрузку, растет трафик. Продажи были волатильны из-за инфляции, но ритейл-парки с товарами первой необходимости процветают. Международные сети продолжают экспансию, что подчеркивает высокий уровень доверия к рынку. Инвестиции: Польшу часто называют самым привлекательным рынком ЦВЕ для зарубежных инвесторов lexology.com. В 2025-м ожидается усиление притока капитала — уже сейчас многие американские и европейские фонды запустили совместные платформы (особенно в логистике и аренде жилья). Трансграничные сделки облегчаются стабильностью и ростом Польши; тем не менее, стоит учитывать валютные колебания (волатильность злотого) и политические риски. Выборы в октябре 2023 года привели к победе проевропейского правительства, что еще больше укрепляет оптимизм инвесторов. В целом, взгляд на коммерческую недвижимость Польши (2025–2028) очень позитивный: здесь сочетаются рост и доходность, которых сложно найти в ЕС, хотя риски чуть выше. В перспективе — рост трансграничных сделок в офисах (компании уходят от дорогих рынков Запада), логистике (для европейских портфелей) и PRS-жилье (развитие институциональной аренды).

Инвестиционные потоки и рынки капитала

После сложного 2023 года рынки капитала европейской недвижимости готовятся к постепенному восстановлению инвестиционной активности в 2025 году. Прошлый год был отмечен широкой разницей в ожиданиях продавцов и покупателей: продавцы не хотели снижать цены, а покупатели требовали более высоких доходностей на фоне дорогого долга. Этот статус-кво привел к заметному снижению объема сделок. Теперь, когда процентные ставки стабилизируются, а активы скорректировались вниз (на 10–30% в отдельных сегментах), продавцы и покупатели находят больше точек соприкосновения. Ожидается, что разрыв ожиданий дальше сузится в 2025 году, что разблокирует новые сделки cbre.com cbre.com. Ключевой драйвер — рост мотивации к сделкам: будет больше объектов на рынке, поскольку собственники под давлением (погашение кредитов, заявления о погашении паев и др.) решают продавать, а улучшение условий кредитования позволит покупателям заходить cbre.com cbre.com. Наиболее мотивированными продавцами будут высокозадолжавшиеся владельцы и открытые фонды под давлением погашения заявок, а долгосрочные инвесторы могут ждать лучших условий cbre.com cbre.com. Увеличение предложения объектов на фоне немного удешевшего долга должно привести к росту объема инвестиций в 2025 году. По прогнозам аналитиков, инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость могут вырасти примерно на 10–15% в 2025 году (по сравнению с 2024-м) и ускориться в 2026-м.

Тем не менее, восстановление инвестиций будет постепенным и неравномерным. Поскольку процентные ставки, скорее всего, останутся выше докризисных минимумов, пространство для значительного роста цен ограничено – покупатели будут сохранять дисциплину в вопросах ценообразования, а рост стоимости будет сдержанным cbre.com cbre.com. Премиальные активы в приоритетных секторах (например, первоклассная логистика, жильё, офисы-трофеи) могут увидеть сжатие доходности уже к концу 2025 года, поскольку конкуренция слегка подталкивает цены вверх cbre.com cbre.com. Однако второстепенные активы или активы с проблемами (короткие аренды, потребность в капзатратах) всё равно могут торговаться с дисконтом. В целом, ожидания доходности для европейской недвижимости улучшаются. Доходности облигаций снизились с пиковых значений, а доходности недвижимости были скорректированы вверх, так что разница между ними вновь становится приемлемой. CBRE отмечает, что положительный эффект плеча снова достижим, то есть в ряде случаев инвестор может профинансировать покупку под ставку по долгу ниже доходности объекта cbre.com. Такое фундаментальное возобновление арбитража между долгом и капиталом должно привлечь новые инвестиции на рынок.

Одна из наиболее обнадеживающих тенденций — ожидаемое возвращение международного капитала в 2025 году. В 2022–2023 годах объемы трансграничных инвестиций снизились: многие инвесторы из США и Азии выжидали из-за волатильности валют и неопределенности. Сейчас условия становятся более благоприятными: евро ослабел по отношению к доллару, что делает европейские активы дешевле в долларовом выражении, а стоимость заимствований в Европе снизилась по сравнению с концом 2022 года cbre.com. Ожидается, что это побудит зарубежных инвесторов перераспределить средства в Европу. Примечательно, что некоторые крупные североамериканские и ближневосточные инвесторы считают, что европейская недвижимость сейчас предлагает хорошее относительное соотношение риска и доходности (особенно на фоне собственных проблем офисного рынка США). “Капитал на обочине” очень велик — у фондов недвижимости частного капитала по всему миру накоплено много “сухого пороха”, и значительная часть этих средств направлена на оппортунистические и value-add стратегии на таких рынках, как Европа cbre.com. Эти инвесторы не захотят упустить окно возможностей до роста цен; многие из них выйдут на рынок в 2025 году, чтобы купить активы на “дне” цикла. Мы ожидаем характерные паттерны трансграничных инвестиций: рост интереса североамериканских игроков к логистике и жилью в Европе (тенденция уже началась), продолжающуюся заинтересованность ближневосточных суверенных фондов в знаковых объектах Лондона и Парижа (например, офисные башни, отели), а также внутреевропейские сделки (инвесторы из Германии, Франции, покупающие активы в Испании, ЦВЕ и т.п. ради большей доходности).

По данным JLL, в начале 2025 года объем сделок с недвижимостью в регионе EMEA вырос более чем на 40% квартал к кварталу на фоне улучшения настроений jll.com. Если эта динамика сохранится, 2025 год может стать началом нового роста. Исследования Savills также прогнозируют, что инвестиционные объемы в Европе вырастут примерно на 13% год к году в 2025-м и ещё на 25% в 2026 году, по мере усиления восстановления (хотя эти цифры зависят от источника). Ротация капитала интересна: в период спада на рынке доминировали внутренние инвесторы (локальные игроки, хорошо разбирающиеся в своих рынках, продолжали точечно приобретать объекты). По мере восстановления рынка глобальные инвесторы, вероятно, займут большую долю в покупках, возвращаясь к допандемийным тенденциям высокой трансграничной активности в Европе.

Также стоит отметить меняющийся ландшафт финансирования. Банки в Европе стали осторожнее в кредитовании недвижимости, особенно офисов и строительных проектов. Это открыло рынок для альтернативных кредиторов — фондов частного долга, страховых компаний и др. В 2025 году и далее ожидается рост доли небанковских кредиторов в структуре финансирования недвижимости pgim.com. Они часто могут предложить более гибкие условия, хоть и по более высоким ставкам. Особенно это важно для рефинансирования “стены” погашений 2025–2026 годов. Многие объекты, купленные на пиках низких доходностей, будут испытывать сложности с рефинансированием по нынешним высоким ставкам без дополнительного капитала. Возможен рост числа джейвентюр, рекэпитализаций и продаж как решения проблемы. Однако в целом системные риски выглядят ограниченными: европейские банки существенно снизили долю недвижимости в кредитных портфелях по сравнению с кризисом 2008 года и формируют резервы консервативно.

Что касается географических предпочтений инвесторов: опросы на 2025 год показывают, что Лондон, Мадрид, Париж — главные целевые города Европы europe.uli.org. Лондон — за счёт ликвидности и переоценки рынка (после Брексита и расширения доходности он выглядит интереснее), Мадрид — из-за перспектив роста и относительной недооценки, Париж — как стабильный и крупный рынок на длинную дистанцию. Также высоко котируются такие города, как Берлин, Милан и крупнейшие города Нидерландов. Растёт интерес к вторичным городам с сильными фундаментальными параметрами (например, Мюнхен, Дублин, Лиссабон, Варшава), поскольку инвесторы расширяют географию в поисках доходности.

Секторные предпочтения инвесторов уже были рассмотрены (логистика, жильё и альтернативы в приоритете; офисы — выборочно; ритейл — осторожный возврат). Многие инвесторы всё более чётко разделяют свои стратегии по профилю риска: фонды core-инвестиций фокусируются на премиальных активах в топовых городах (используя просадки цен), а оппортунистические фонды работают с дистресс-объектами и проектами редевелопмента (например, покупают старые офисы с дисконтом ради конверсии в жильё или лаборатории). Важная тема — “репрофилирование”: ожидается масштабное вливание капитала в перевод устаревших объектов (особенно офисов и ритейла) под новые функции, что будет и инвестиционной стратегией, и частично решением проблемы переизбытка в этих сегментах.

В заключение, рынок капитала европейской недвижимости в 2025 году готовится к отскоку, обусловленному улучшением условий финансирования, наличием свободного капитала и ощущением достижения рыночного дна. Такие риски, как медленный экономический рост или инфляционные сюрпризы, могут затянуть восстановление cbre.com, однако общий настрой сменился на осторожный оптимизм. Как отметил один из лидеров отрасли, пройдя сквозь “бурю инфляции и ставок”, сектор “видит зону приземления”, хоть геополитика и требования ESG продолжают создавать вызовы europe.uli.org. Настроение позитивное, но с оговорками — каждая сделка анализируется тщательно и охотятся только за лучшими возможностями.

Прогноз на 2025–2028 годы: риски, возможности и трансформационные тренды

С учётом горизонта дальней перспективы, период 2025–2028 годов станет формирующим для рынка недвижимости ЕС. Все участники внимательно отслеживают ключевые тенденции и риски, которые определят траекторию отрасли в среднесрочной перспективе. В этом разделе рассматривается прогноз, включая потенциальные риски, зоны роста, усиливающееся влияние устойчивого развития/ESG и эволюцию трансграничных инвестиционных потоков.

Экономические и рыночные риски

Хотя базовый сценарий — это постепенное улучшение, существуют существенные риски, способные сорвать или отсрочить восстановление рынка недвижимости:

• Риск ставок и инфляции: Если инфляция окажется “липкой” или появятся новые шоки (например, скачок цен на нефть), центральные банки могут приостановить снижение ставок или даже вновь их повысить. Недвижимость рассчитывает на мягко снижающиеся ставки в 2025–2026 годах; любое отклонение ударит по настроениям и ценам быстро. Даже при снижении ставки, они могут закрепиться выше уровней 2010-х. Для рынка это значит, что капитализация/доходности вряд ли вновь опустятся к прежним минимумам, ограничивая потенциал роста капитализации. Позитивный сценарий: инфляция продолжит замедляться, а к 2026 году ставки установятся у исторических средних (~1–2% ставка ЕЦБ), создавая благоприятную среду для недвижимости.
• Экономический рост и спрос со стороны арендаторов: Перспективы роста Европы, хоть и улучшаются, остаются умеренными. Многое зависит от отсутствия рецессии. Среди рисков — более резкое замедление в Китае (давящее на европейский экспорт), рецессия в США или внутренние проблемы (например, возвращение долгового кризиса суверенных облигаций). Если рост окажется ниже ожидаемого (скажем, рост Еврозоны останется ниже 1% до 2026 года), спрос на площадь (особенно офисы и ритейл) может остаться слабым. Уже сейчас медленный рост — один из рисков восстановления инвестиций cbre.com. Потенциал вверх: фискальные стимулы или внезапный технологический скачок могут поддержать экономику ЕС сверх прогнозов, подняв спрос на все виды недвижимости.
• Геополитическая неопределённость: Война в Украине остаётся “чёрным лебедем” — эскалация или затяжной конфликт могут повлиять на инвесторов, особенно в отдельных странах ЦВЕ (хотя Польша на деле извлекла некоторую выгоду от релокации бизнеса из Украины и России). Также глобальные риски, такие как возможная торговая война США и Китая (особенно при смене руководства в США) могут негативно отразиться на экспортных секторах Европы и, как следствие, на спросе на индустриальную недвижимость mediaassets.cbre.com. Евросоюз также сталкивается с внутренними политическими сдвигами (волна выборов в 2024–2025 годах), которые могут привести к смене политического курса в вопросах недвижимости (например, левое правительство может усилить контроль над арендой и права арендаторов; правое — снизить регулирование, но повысить нестабильность, как показали последние успехи популистов). До 2028 года предстоят важные выборы (Европарламент — 2024, Германия — 2025 и др.), каждое из которых вносит краткосрочную неопределённость.
• Финансовая система и ликвидность: Недвижимость сталкивается с ужесточением ликвидности после долгих лет дешевых денег. Один из рисков — “стена рефинансирования”: крупный объём кредитов и облигаций к погашению в 2025–2027 годах. Если условия кредитования не улучшатся, возможна волна дистресса, распродажи активов или даже дефолты, особенно в офисном сегменте или, например, в скандинавских странах (у шведских девелоперов — особенно сложное положение). Для некоторых это будет возможностью (покупка distressed-активов), но это может привести и к избыточному снижению цен. Пока банки и регуляторы оптимистичны, однако ситуация требует внимания. С другой стороны, рост фондов частного долга уменьшает зависимость рынка от банков даже при их сокращении кредитования.
• Затраты на строительство/девелопмент: Стоимость строительства по-прежнему высока (материалы, рабочая сила), и, несмотря на стабилизацию в 2024 году, возможен новый рост из-за цепочек поставок или скачков цен на энергоносители. Если издержки не снизятся, многие проекты останутся невыгодными, что ограничит предложение. Это хорошо для владельцев существующих объектов в краткосроке, но плохо для сектора и экономики, особенно там, где не хватает нового жилья и инфраструктуры. Строгие экорегламенты (например, ограничения на строительство из-за проблем климата) тоже ведут к удорожанию и задержкам (голландский “азотный кризис” — яркий пример). Есть риск недостроя и усугубления проблемы доступности жилья, а также дефицита востребованных офисов/индустриальных площадей. Обратно — если издержки резко снизятся (или технологии повысят эффективность), возможна мини-волна строительства с частичным снятием дефицита.
• Поведенческие изменения арендаторов: Долгосрочные тренды как удалённая работа и электронная коммерция могут дальше трансформировать потребление недвижимости. Масштаб гибридной работы окончательно проявится к 2028 году — если нормы офисного посещения закрепятся, например, на 50%, потребуется меньше офисных площадей на сотрудника, что повысит вакантность и масштаб переоборудования офисов. Аналогично, онлайн-ритейл может сделать ещё один рывок (через новые технологии — AR-шоппинг или под влиянием поколенческих предпочтений), что ударит по спросу на традиционную торговую недвижимость сильнее, чем сейчас ожидается. Рынок должен быть достаточно гибким для репозиционирования и смены арендаторов.

В итоге, в среднесрочной перспективе риски смещены в сторону макроэкономики и геополитики. Консенсус ждёт сценарий “преодоления трудностей”, но любые отклонения (высокая инфляция, слабый рост или неожиданные шоки) проверят устойчивость восстановления. Индустрия отдает себе в этом отчёт — как отмечено, **“на каждом шагу — оговорки” несмотря на осторожный оптимизм europe.uli.org europe.uli.org. Руководители рынка внимательно отслеживают “пять D”, названных одним из институциональных управленцев: долг, демография, декарбонизация, деглобализация и диджитализация europe.uli.org europe.uli.org — это фактически ключевые риски и драйверы, описанные выше.

Возможности роста и стратегический прогноз

Несмотря на риски, для правильно позиционированных игроков существуют значительные возможности роста. Некоторые из этих возможностей возникают непосредственно из вышеперечисленных проблем — например, реновация и перепрофилирование старых объектов недвижимости обещает стать бурно развивающимся бизнесом. Поскольку так много офисных зданий нуждаются в модернизации для соответствия правилам ESG, компании, специализирующиеся на адаптивном переиспользовании или модернизации зданий, найдут много проектов (а инвесторы могут получить доход, переводя «бурые» здания в «зеленые»). В период до 2028 года тысячи офисов и торговых помещений по всей Европе могут быть преобразованы в апартаменты, лаборатории, студенческое жилье или использоваться иначе. Это не только решает проблему перенасыщения в одном сегменте, но и нехватки в другом (например, превращение пустующих офисов в востребованное жильё в центре города).

Еще одной возможностью является интеграция технологий в сферу недвижимости. Эта индустрия исторически отставала в технологическом развитии, но ситуация меняется. Рост PropTech, а также использование искусственного интеллекта (ИИ), Интернета вещей (IoT) и аналитики данных для оптимизации работы зданий, маркетинга и инвестиционных решений ускоряются. Согласно опросу PwC, более 85% респондентов ожидают, что ИИ окажет значительное влияние на все сферы недвижимости в ближайшие пять лет pwc.com pwc.com. Уже сейчас ИИ применяется для предиктивного технического обслуживания, прогнозирования оттока арендаторов и анализа рынка pwc.com pwc.com. Внедрение этих технологий может повысить эффективность и прибыль — например, ИИ помогает отелям динамически устанавливать цены на номера или позволяет арендо-дателям выявлять арендаторов, которые продлят или расторгнут договоры. Компании, инвестирующие в цифровую трансформацию, скорее всего, опередят конкурентов. В Европе также может наблюдаться рост умных зданий и инициатив «умных городов», что соответствует цифровым и «зелёным» стратегиям ЕС и открывает пути для инвестиций в технологическую инфраструктуру.

Демографические и социальные изменения также создают новые возможности. Стареющее население формирует спрос на жилье для пожилых, здания для медицинских учреждений и дома престарелых — ожидается значительный рост этого сектора к 2028 году. Урбанизация и стремление молодых профессионалов арендовать жильё в оживленных городских центрах поддерживают развитие институционально управляемого приватного арендного жилья (build-to-rent) и пространств для совместного проживания. Тем временем строится всё больше студенческого жилья (как уже отмечалось) — в таких странах, как Германия и Италия, предложение PBSA (Purpose Built Student Accommodation) по-прежнему невелико, поэтому инвесторы финансируют там новое строительство. Недвижимость для наук о жизни (лаборатории, R&D-центры) — ещё одна растущая ниша, особенно после пандемии, когда были сделаны акценты на фармацевтике и биотехнологиях. Города, такие как Бостон и Кембридж в США, пережили бум лабораторных проектов; Европа идет по тому же пути в таких местах, как Кембридж (Великобритания), Амстердам и Берлин. Ожидается, что специализированные фонды будут всё больше инвестировать в кампусы для наук о жизни рядом с университетами и госпиталями.

В геополитическом плане Европа нацелена получить выгоду от «friendshoring» и индустриальной переконфигурации. Мировые компании ищут альтернативу Азии, Европа (особенно Восточная) может привлечь производство батарей для электромобилей, полупроводников (при поддержке «Акта о чипах» ЕС) и другого высокотехнологичного производства. Каждое новое предприятие или завод влечет за собой спрос на недвижимость: жильё для работников, логистику, офисы и т.д. Например, Польша уже привлекла значительные инвестиции в заводы по выпуску батарей; это поддерживает рынок местной недвижимости. То же касается автопрома и перехода на электромобили — заводы строятся в Германии, Франции, Испании, и позитивно влияют на локальные рынки. Инвесторы в недвижимость могут найти возможности, создавая инфраструктуру вокруг таких проектов — это могут быть склады, учебные центры или даже торговая инфраструктура для новых рабочих сообществ.

Трансграничные потоки капитала сами по себе создают возможности. Если — как ожидается — азиатский капитал (например, из Сингапура, Южной Кореи) и капитал из Северной Америки вновь потекут в Европу, местные участники рынка смогут выиграть, сотрудничая с новыми игроками. Мы можем увидеть больше совместных предприятий, где зарубежный капитал объединяется с местными девелоперами (обладающими необходимой экспертизой) для реализации проектов, будь то жильё в Польше или логистика в Испании. Кроме того, зарубежные инвестиции часто приводят к снижению доходности (росту цен) на целевых рынках: например, если американские инвесторы массово посчитают немецкую жилую недвижимость «тихой гаванью», они могут поднять там цены, вознаграждая первых участников.

Наконец, государственные инициативы могут открыть новые зоны роста. ЕС и национальные правительства вкладывают серьёзные средства в «зелёную» энергетику и инфраструктуру — от железных дорог до сетей зарядки электромобилей и государственных субсидий на модернизацию зданий. Недвижимость, связанная с этими проектами (транзит-ориентированное строительство, недвижимость под зарядки для EV и т.д.), ранее не считалась традиционной, но сейчас она формирует новые категории активов для инвестиций.

Подытожим: классическая стратегия «купи и держи» для офисов и ритейла больше не гарантирует успеха, но период 2025–2028 годов открывает трансформационные возможности роста в перепрофилировании активов, внедрении proptech, ориентации на сегменты, вызванные демографическими изменениями, и синхронизации с широкими переходами Европы (цифровизация и «зелёная» трансформация).

Тренды устойчивости и ESG

Одним из самых значимых изменений в европейской недвижимости становится внедрение устойчивого развития и принципов ESG (Экология, Социальная сфера, Управление) во все аспекты отрасли. По всем признакам, эта тенденция только усилится к 2028 году, фундаментально влияя на стоимость активов, спрос со стороны арендаторов и инвестиционные стратегии. По сути, опросы рынка показывают, что соблюдение критериев ESG воспринимается крупнейшей задачей как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе для недвижимости europe.uli.org europe.uli.org.

С 2024 года сразу несколько важных инициатив совпадают:

• Директива ЕС о корпоративной отчетности в области устойчивого развития (CSRD) обязывает крупные компании с 2024 года уже учитывать и отчитываться о подробных показателях ESG (первые отчеты в 2025 году) cbre.com cbre.com. Это касается как компаний — собственников недвижимости, так и арендаторов (многие арендаторы теперь должны раскрывать углеродный след арендуемых площадей). Европейские стандарты отчетности по устойчивому развитию (ESRS) сделают отчетность по ESG значительно более строгой cbre.com. От владельцев недвижимости потребуется четко демонстрировать программы климатического перехода и достигнутые результаты.
• Проектируемая Директива ЕС по надлежащей проверке устойчивого развития компаний (CS3D) потребует от компаний не только раскрывать информацию, но и активно реализовывать программы по достижению климатических целей cbre.com cbre.com. Для инвесторов это означает публичное обязательство и выполнение стратегий декарбонизации своих портфелей, например, модернизация зданий для соответствия Net Zero Carbon (нулевые выбросы углерода) cbre.com.
• Банковские нормы Базель IV, которые вступят в силу примерно в 2025 году, предусматривают увеличение капитальных требований для банков по ряду ипотечных кредитов. Если банки назначат более высокий риск-уровень для «бурых» (энерго-неэффективных) зданий, то стоимость их финансирования может существенно увеличиться cbre.com. Это — еще один стимул для владельцев повышать устойчивость своих активов ради обеспечения ликвидности.
• На уровне объектов недвижимости во многих странах ужесточаются энергостандарты зданий. Например, Директива ЕС об энергетических характеристиках зданий (EPBD, новая редакция) может ввести обязательные минимальные стандарты для существующих построек (например, к 2030 году помещения должны иметь определенную энергоэффективность, иначе их нельзя будет сдавать в аренду). Во Франции уже действует закон: с 2025 года арендовать помещения с худшими (G) энергетическими метками запрещено, что фактически вынуждает собственников либо проводить срочную модернизацию, либо выводить эти помещения с рынка deepki.com. В Нидерландах и других странах действуют нормы, например, офисы должны иметь минимум сертификат энергопотребления не ниже категории C. Объекты, которые не соответствуют стандартам, теряют в доходности и цене — явление «замораживания». Как отмечает CBRE: “объекты, не отвечающие стандартам устойчивого развития, будут дешеветь из-за масштабных вложений, требующихся для их модернизации” cbre.com.
• Инвесторское сообщество тоже включает саморегуляцию: такие инициативы, как Net Zero Asset Owners Alliance и прочие, берут на себя обязательства по декарбонизации портфелей к 2050 году. Уже сейчас некоторые крупные институциональные инвесторы вовсе не приобретают объекты, не соответствующие определённым ESG-критериям, что фактически сокращает пул потенциальных покупателей для некомплаентных активов.

В итоге, ESG-факторы прямо влияют на оценку активов и аренду. Здания с высокими показателями устойчивости (энергоэффективные системы вентиляции и отопления, солнечные панели, сертификаты BREEAM/LEED, благоприятная внутренняя среда и т.д.) имеют больший спрос, стабильных арендаторов и зачастую премии к ставкам аренды или капитализации. Исследования показывают, что сертифицированные по «зелёным» стандартам офисы сдаются на 6% дороже, чем обычные exquance.com. Также у них ниже вакантность и выше удержание арендаторов. Это обеспечивает сжатие доходности на «зелёных» активах — инвесторы готовы принимать более низкие ставки капитализации, считая такие доходы более надёжными cbre.com cbre.com. Наоборот, морально устаревшие здания с высоким углеродным следом получают более высокую доходность и хуже продаются. Такой «бурый дисконт» уже проявляется по всей Европе и к 2028 году может существенно вырасти. Например, по некоторым оценкам, офисы Лондона с низкой энергоэффективностью продаются с явной доходной премией по сравнению с «зелёными» аналогами — и эта тенденция может распространиться повсеместно.

ESG — это не только «E» (экология): компонент Social (социальный) проявляется в обязательных квотах на доступное жильё, влиянии на сообщество и тенденциях благополучия арендаторов. Мы можем увидеть больше государственно-частных партнёрств по развитию доступного жилья, поскольку власти требуют социальной ценности (в некоторых городах уже обязателен определённый процент доступных квартир в новых проектах). Девелоперы, делающие акцент на общественных удобствах, сертификатах, подтверждающих благополучие и пр., могут получить преимущество у арендаторов. Governance (управление) — прозрачность и хорошее корпоративное управление — теперь тоже под пристальным вниманием инвесторов и кредиторов (эпоха непрозрачных СП или слабого контроля рисков заканчивается для компаний, ищущих капитал).

Тем не менее, в отрасли есть и откат или дебаты относительно ESG. В отчёте PwC отмечено, что в 2024 году ESG уступил место традиционным вопросам — спросу арендаторов и финансовому здоровью — как главному фактору влияния; некоторые участники рынка ставят под сомнение соотношение затрат и выгод от активных ESG-мероприятий pwc.com pwc.com. Когда маржа прибыли невысока, значительные затраты на устойчивое развитие могут отпугивать. Также отсутствие ясности в меняющихся стандартах вызывает вопросы — многие опасаются, что то, что считается «устойчивым» сейчас, может измениться через 20 лет pwc.com. Несмотря на это, регулирование вынуждает решать проблему — поразительно, что 74% профессионалов рынка недвижимости назвали регулирование главной проблемой в 2024 году pwc.com, большая часть этого — регулирование ESG. В ответ самые дальновидные компании переходят от слов к делу: инвестируют в возобновляемую энергетику для своих зданий, внедряют ИИ для управления энергопотреблением, раскрывают климатические риски в соответствии с TCFD и пр. К 2028 году соблюдение ESG перестанет быть опцией — это будет обязательной основой. Компании, которые адаптируются раньше, получат преимущество (за счёт снижения операционных расходов, лучших условий финансирования — некоторые банки предлагают «зелёные» кредиты по сниженным ставкам, а также прочных отношений с арендаторами). Те, кто отстанет — столкнутся с более высокими капзатратами и обесценением активов.

Страхование и физические климатические риски — ещё одна грань ESG. Страховые компании поднимают тарифы или вообще отказываются страховать объекты в зонах высокого риска (зоны наводнений, районов с угрозой пожаров). PwC выделяет растущее беспокойство по поводу доступа к страхованию по мере нарастания климатических рисков pwc.com. Недвижимость в прибрежных или климатически уязвимых регионах, вероятно, потребует вложения в повышение устойчивости (противоразмывные стенки, дренаж и пр.). К 2028 г. анализ климатических рисков почти наверняка станет стандартом due diligence при покупке недвижимости и сможет влиять на условия кредитования (банки могут учитывать климатические риски при выдаче займов).

Подводя итог, устойчивое развитие становится определяющей темой для взглядов на рынок недвижимости ЕС. Ожидайте:

• Масштабные инициативы по модернизации: Фонд действующей застройки в ЕС старый; реконструкция — как вызов, так и инвестиционная возможность на триллионы евро. Проекты по установке энергоэффективных систем, теплоизоляции и даже реконструкции конструкций из дерева станут обычным явлением.
• Зелёные договоры аренды и сотрудничество с арендаторами: Арендодатели и арендаторы будут вместе работать над снижением энергопотребления — например, обмениваться данными, включать в договоры положения о соблюдении устойчивых практик.
• Инновации в материалах и дизайне: Больше использования дерева, переработанных материалов, модульное строительство для уменьшения отходов и углеродного следа и др. — всё это стимулируется ESG-целями.
• Различие по финансированию: Зелёные облигации, кредиты, связанные с устойчивым развитием (где ставка зависит от выполнения ESG-целей), будут встречаться чаще. Уже в первой половине 2023 в Европе наблюдался высокий объём зелёных облигаций на рынке недвижимости. Это даёт преимущество (более дешёвый капитал) ESG-лидерам.
• Лидерство госсектора: Государство и институты ЕС могут инвестировать напрямую в образцовые проекты устойчивого развития (например, инициатива Renovation Wave ЕС ставит задачу удвоить темпы модернизации зданий к 2030 г.). Также города могут вводить собственные более жёсткие правила, чем нацуровень (например, налоги на выбросы CO2 за здания на уровне отдельно взятого города).

В целом, переход к чистому нулю выбросов углерода к 2050 году во всей Европе означает, что сектор недвижимости должен трансформироваться в ближайшие 25 лет — 2025–2028 годы станут важнейшим первым этапом этой трансформации. Уже в 2025 году инвесторам придётся раскрывать планы по климату и начинать их реализацию cbre.com cbre.com, так что к 2028 мы должны увидеть значительный прогресс. Те активы и компании, что справятся с вызовом, могут рассчитывать на рост стоимости и «большую стабильность денежных потоков» cbre.com cbre.com, но отстающие рискуют стать устаревшими или столкнуться с крупными штрафами.

Международные инвестиционные потоки

К 2028 году мы ожидаем более глобализированный и взаимосвязанный рынок недвижимости Европы — хотя в некоторых аспектах на него влияют и тренды деглобализации (например, больше внутри-европейской торговли вместо опоры на дальние рынки). Объёмы трансграничных вложений, скорее всего, вернутся на допандемический уровень или превысят его. Вот чего стоит ждать:

• Из Северной Америки в Европу: Североамериканские инвесторы (пенсионные фонды, Private Equity, REITы) останутся крупными игроками в Европе. Масштаб их капиталов часто превосходит возможности местных участников, что позволяет покупать крупные портфели. Мы ожидаем увеличения вложений со стороны США и Канады в Европу ради диверсификации и, порой, более выгодных цен. Например, если офисы США продолжают испытывать трудности, а европейские уже восстановились, капитал последует за динамикой. Сильный доллар (если тенденция сохранится) тоже на руку инвесторам cbre.com. Возможны и трансграничные сделки M&A — европейские компании могут стать целями для североамериканских (мы уже видели, как Brookfield и др. инвестировали в британские и немецкие фирмы).
• Из Азии/Ближнего Востока в Европу: Капитал из Азии (государственные фонды Сингапура, пенсионные фонды Кореи и др.) и Ближнего Востока (фонды Саудовской Аравии, ОАЭ, Катара) был и будет очень влиятельным. Средневосточные инвесторы особенно заинтересованы в знаковых объектах (небоскрёбы Лондона, достопримечательности Парижа и пр.), и уже в 2025–2026 годах этот тип покупок полностью восстановится: у этих регионов много нефтяных денег. Азиатские инвесторы могут сосредоточиться на логистике, тех-секторах или премиальных офисах в крупнейших городах. Изменение: китайские зарубежные инвестиции сильно снизились из-за внутренней ситуации, и эту нишу заняли другие (например, GIC из Сингапура очень активен в европейской логистике и студенческом жилье).
• Внутриевропейские потоки: Европейские инвесторы также будут всё чаще вкладывать за пределами своих стран. Например, немецкие фонды традиционно являются крупными покупателями офисов и торговой недвижимости по всему ЕС (они вернутся на рынок, как только стабилизируются их собственные оттоки). Французские инвесторы могут выйти в Испанию или Италию, скандинавские — в страны Балтии и т.д. Кроме того, теперь, когда Великобритания вне ЕС, некоторые инвесторы из ЕС, ранее сторонившиеся Британии из-за неопределённости после Брекзита, могут вернуться ради высоких доходностей (и наоборот — британские фонды в ЕС). К 2028 году отношения между рынками недвижимости Великобритании и ЕС должны нормализоваться: Лондон останется магнитом для европейских денег, а европейские города будут привлекать британских инвесторов, ищущих рост.
• Трансграничное развитие и СП: Речь не только о поглощениях — иностранный капитал будет финансировать и девелоперские проекты. Средневосточные и азиатские партнёры могут совместно строить крупные многофункциональные объекты в европейских городах. Например, североамериканский фонд может объединиться с местным застройщиком в Польше для создания портфеля арендных квартир — сочетая капитал с локальной экспертизой. Такие СП несут лучшие практики и способствуют модернизации рынков.
• Диверсификация географии: Сначала трансграничный капитал идёт на «ключевые» рынки (Великобритания, Франция, Германия). Но всё чаще инвесторы ищут «второй эшелон» ради доходности или роста: Польша, Испания, Нидерланды, Ирландия, Португалия, страны Юго-Восточной Европы. К 2028 году мы можем увидеть институциональные вложения даже в Греции или Болгарии, если эти экономики интегрируются дальше и доходности останутся привлекательными.

Стоит отметить, что трансграничные инвестиции делают рынки более взаимосвязанными. Если глобальные настроения портятся, иностранные инвесторы могут одновременно массово покидать рынок, что усиливает спад (как было в 2008 и 2020 годах). И наоборот, при хорошем настрое, они могут быстро залить рынок капиталом, резко повышая цены. Местным игрокам придётся быть гибкими — возможно, объединять усилия или выстраивать стратегию, учитывая эти потоки.

Позитивным аспектом трансграничной деятельности является то, что она распространяет инновации и стандарты. Международные инвесторы привносят ожидания в области ESG (сейчас многие институциональные инвесторы из Северной Америки и Европы преследуют схожие ESG-цели), что способствует внедрению «зеленых» стандартов на всех рынках, в которые они инвестируют. Они также приносят операционный опыт — например, внедряют современные технологии управления недвижимостью на новых рынках.

Трансграничный капитал также проявляет интерес к альтернативным активам — ожидайте, что иностранные инвесторы будут приобретать платформы, а не только отдельные активы. К примеру, американская компания прямых инвестиций может купить европейского оператора студенческого жилья для создания базы. Или азиатский фонд может инвестировать в застройщика дата-центров. Такие платформенные сделки способны ускорять рост соответствующих секторов на всем континенте.

К 2028 году Европа может также увидеть больше исходящих инвестиций — европейские инвесторы будут вкладываться за рубежом. В настоящее время европейские институты в основном инвестируют внутри Европы или в США. Если европейские рынки станут слишком дорогими или конкурентными, их портфели могут сместиться в сторону Азиатско-Тихоокеанского региона или других направлений. Но учитывая потребность Европы в капитале для решения актуальных проблем (жилье, адаптация к климату и др.), внутренний спрос все равно останется высоким.

В целом трансграничные потоки, скорее всего, вернутся к высоким объемам и разнообразным источникам, что укрепит позиции Европы как крупного направления для международного капитала в сфере недвижимости. Взаимодействие между внутренним и иностранным капиталом будет формировать ценообразование — например, если европейские банки ограничат кредитование некоторых секторов, иностранные фонды смогут скупать активы с дисконтом и получить выгоду, когда ситуация улучшится. Ключевыми факторами станут курсовые тренды (они влияют на потоки: слабый евро стимулирует приток инвестиций, сильный — увеличение исходящих вложений) и политическая обстановка (инвестиционные соглашения, налогообложение иностранных покупателей — например, Канада и Новая Зеландия ввели запреты на покупку жилья иностранцами; если бы Европа пошла по тому же пути, это могло бы изменить картину, но пока таких намерений нет).

Заключение

2025 год станет переломным моментом для рынка недвижимости Европейского Союза. И жилой, и коммерческий сегменты переходят от периода коррекции и неопределенности к стабилизации и избирательному росту. Макроэкономическая среда — с умеренным ростом ВВП, замедляющейся инфляцией и завершением цикла ужесточения денежно-кредитной политики — создает более прочный фундамент для рынка недвижимости по сравнению с предыдущими волатильными годами. Жилые рынки по всему ЕС в целом восстанавливаются, чему способствуют фундаментальный дефицит предложения и улучшение условий кредитования, хотя доступность и меры госрегулирования будут сдерживать темпы роста. Коммерческая недвижимость формирует новое лицо: офисы переходят к более качественным форматам, ритейл находит себя в омниканальном мире, логистика продолжает расти на структурных тенденциях, альтернативные сегменты выходят на первый план.

Смотрим в будущее до 2028 года, и прогноз осторожно-оптимистичен. Руководители сектора в основном ожидают повышения деловой уверенности и прибыльности в ближайшие годы pwc.com. Однако они прекрасно понимают риски — от экономических сбоев до геополитических потрясений — и осознают, что этот цикл будет отличаться от предыдущего. Устойчивое развитие и инновации станут ключевыми отличиями. Игроки, которые заранее примут ESG-обязательства, проведут модернизацию своих объектов и внедрят технологии, будут максимально готовы к успеху в новой эпохе европейской недвижимости. Как подытожил один из топ-менеджеров, теперь успех зависит от «5 D»: долг, демография, декарбонизация, деглобализация, диджитализация europe.uli.org.

Рынок недвижимости Европы в 2025-2028 годах, скорее всего, будет определяться трансформацией: преобразованием старых активов в более экологичные и функциональные пространства; модернизацией городов — чтобы они стали более удобными и устойчивыми; и изменением отраслевых практик — в сторону прозрачности и опоры на данные. Инвестиции должны возобновиться на фоне возврата глобального капитала в Европу, чему способствует и необходимость (диверсификация, недоинвестированность прошлых лет), и возможности (относительная выгода, структурный спрос). Кросс-границеные инвестиции и партнерства станут решающими для реализации новых жилых проектов, развития инфраструктуры и модернизации недвижимости, необходимых Европе.

В жилом сегменте, если правительство и частный сектор смогут объединить усилия по увеличению предложения жилья и при этом не отпугнут инвесторов чрезмерным регулированием, есть шанс смягчить дефицит жилья к концу десятилетия, что стабилизирует цены и принесет пользу обществу. В коммерческой недвижимости принятие гибких форматов работы и новых моделей потребления может вдохнуть новую жизнь в те объекты, которые смогут адаптироваться, — те же, что не смогут, рискуют остаться в прошлом. К 2028 году мы ожидаем ландшафт европейского рынка недвижимости, который станет более устойчивым, экологичным и технологичным, с инвестиционными возможностями для тех, кто сможет воспользоваться любым новым вызовом.

В конечном счете, рынок недвижимости Европейского Союза находится на перекрестке осторожности и новых возможностей. В ближайшие годы сектор выйдет на новые горизонты с осторожным оптимизмом и акцентом на создание долгосрочной ценности вместо краткосрочных выгод. В подтверждение этой тенденции, 80% европейских профессионалов рынка недвижимости ожидают, что деловая уверенность и прибыль вырастут или останутся стабильными в 2025 году, что отражает сдержанный оптимизм pwc.com. При этом игроки готовы скорректировать курс по мере необходимости — учитывая неопределенность, но ведоми устойчивым спросом на качественные пространства для жизни, работы, торговли и отдыха. Цикл недвижимости меняется, и те, кто будет строить стратегию с учетом макроэкономических трендов, общественных потребностей и императива устойчивости, возглавят рынок Европейского Союза с 2025 по 2028 год и далее.

Источники:

• Европейская комиссия, Экономический прогноз весна 2025: Умеренный рост на фоне глобальной неопределенности – прогнозы по ВВП и инфляции economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – отраслевой прогноз и настроения pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – макротенденции, прогноз по секторам, анализ рынков капитала mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Цены на дома в Германии вырастут на 3,5% в этом году… – опрос и контекст германского рынка жилья reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Анализ рынка жилой недвижимости 2025 (Германия, Франция, Испания, Италия, Польша) – ценовые данные, спрос/предложение, госрегулирование globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Европейская комиссия, Сигналы поворота на жилищном рынке (весна 2025) – ценовые тренды в ЕС, кредитная доступность, срыв предложения economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – макроэкономика Франции, перспективы сектора (слабый рост, сроки восстановления офисов) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – драйверы восстановления инвестиций, возврат международного капитала cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Офисы, Ритейл, Логистика, Жилье) – тренды сдачи, вакансия, аренда, ключевые показатели mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – восстановление цен на жилье в Нидерландах, драйверы (ипотечные ставки, дефицит) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Трудности на рынке жилья Германии… – влияние снижения ставок и неопределенность с выборами reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Жилой рынок Франции 2025 – замедление снижения цен, данные о падении строительства globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Жилой рынок Испании 2025 – двузначный рост цен, оживление строительства globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – топ-города (Лондон, Мадрид, Париж) и сектора (дата-центры и др.) europe.uli.org
• CBRE, Глава по устойчивому развитию, Прогноз 2025 – требования к ESG-отчетности (CSRD/ESRS), влияние на доходность и планы по переходу cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-вызовы и реакция отрасли pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – рост объемов в I квартале 2025 (по данным поисковой выдачи) jll.com
• Savills, Прогноз инвестиций в Европе – увеличение объемов в 2025 и 2026 гг. (по данным поисковой выдачи) savills.com
• Knight Frank, ESG-прогноз 2025 – «зеленая» премия к аренде (по данным поиска) exquance.com
• Интервью с СЕО через PwC/ULI – акцент на «долг, демографию, декарбонизацию, деглобализацию, диджитализацию» ради прибыли europe.uli.org.