Пражский рынок недвижимости 2025: тенденции, сегменты и перспективы

Введение и обзор рынка (2025)

Рынок недвижимости Праги в 2025 году переживает широкий подъем практически во всех сегментах после кратковременного спада в 2022–2023 годах. Цены на недвижимость снова растут – особенно в жилом секторе – чему способствуют возросший спрос, снижение ипотечных ставок и хроническая нехватка жилья в городе praguedaily.news investropa.com. Одновременно коммерческие сектора недвижимости (офисы, ритейл и гостиничный бизнес) восстанавливаются на фоне стабилизации экономики и возвращения туризма, а инвестиционный рынок демонстрирует признаки оживления благодаря росту объёмов сделок cbre.com knightfrankprostory.cz. В данном отчете представлен подробный анализ всех основных сегментов – жилого (включая рынок элитной и арендной недвижимости), коммерческого и инвестиционного, а также ключевые тенденции, региональные особенности, новые проекты и прогнозы на ближайшие годы.

Экономический контекст: Ожидается, что экономика Чехии в 2025 году будет расти умеренными темпами, инфляция снижается, а процентные ставки постепенно идут вниз cbre.com. Базовая ставка Чешского национального банка, которая достигла пика в 7% в 2022 году, к середине 2025 года снижена примерно до 3,5%, что привело к значительно более низким ипотечным ставкам (сейчас ~3,6–4,7%) и улучшило условия кредитования для покупателей investropa.com investropa.com. Уровень безработицы остается одним из самых низких в Европе (около 3%), что поддерживает доходы домохозяйств, а население Праги продолжает расти (примерно на 1,4% в годовом исчислении — до ~1,38 млн на начало 2024 года) a.storyblok.com — демографические тенденции, лежащие в основе устойчивого спроса на недвижимость.
Инвестиционный рынок: После периода спада активность инвесторов растет. В 1 квартале 2025 года был зафиксирован самый высокий квартальный объем инвестиций в недвижимость с начала 2020 года, что свидетельствует о возрождении доверия knightfrankprostory.cz. Ожидается, что общий объем инвестиций превысит 2 млрд евро в 2025 году; первоначально за счет отечественного капитала (чешские фонды), однако по мере стабилизации цен все больше иностранных инвесторов начинают рассматривать новые возможности knightfrankprostory.cz cbre.com. Доходность первоклассной недвижимости стабилизировалась после роста в 2022–2023 годах, и, как ожидается, будет оставаться в целом стабильной в 2025 году (около 4,0% в жилом секторе Праги, немного выше в коммерческом) conbiz.eu cushmanwakefield.com. В целом, рынок недвижимости Праги демонстрирует устойчивость и перспективы накануне 2025 года, несмотря на особенности динамики в каждом сегменте.

Жилая недвижимость в Праге

Тенденции цен и спрос в 2025 году

После нескольких лет быстрого роста цены на жилье в Праге кратковременно стабилизировались или немного снизились в 2022–2023 годах, но к 2024 году и вплоть до 2025 года вновь значительно выросли. Средняя стоимость квартир в Праге достигла рекордных максимумов в начале 2025 года, превысив докоррекционный пик. Фактически, новостройки продаются в среднем примерно по 160 000 чешских крон за квадратный метр (≈6 600 евро), что примерно на 10–12,5% выше, чем годом ранее praguedaily.news. По данным анализа ведущих девелоперов, 2 550 новых квартир было продано в Праге в первом квартале 2025 года — это почти на 60% больше, чем в первом квартале 2024 года, что стало самым активным началом года за 15 лет praguedaily.news. Этот рост спроса связывают с падением ипотечных ставок и возвращением доверия покупателей: средние процентные ставки по новым жилищным кредитам снизились с примерно 5,2% в 2024 году до менее чем 4,7% к началу 2025 года, что подтолкнуло многих ранее выбывших покупателей вернуться на рынок praguedaily.news. Потенциальные домовладельцы также спешат приобрести жилье в ожидании дальнейшего роста цен на фоне ограниченного предложения praguedaily.news.

Таблица: Изменения цен на жилье за последние годы (Чехия) conbiz.eu

Год	Номинальное изменение цен на жилье
2021	+25.8% (год бума)
2022	+6.9% (замедление роста)
2023	–1.0% (небольшое снижение)
2024	~+7% (Прага; новый рост)

Источник: Чешское статистическое управление, Чешский национальный банк — Индекс цен на жилье csu.gov.cz conbiz.eu

К середине 2025 года стоимость недвижимости в Праге не только восстановилась, но и превысила уровни до коррекции. Новые квартиры стоят в среднем 167 947 крон/м² (по состоянию на июнь 2025 года) investropa.com, а даже медианная цена всех квартир (включая вторичку) выросла примерно на 16% в годовом выражении и достигла около 131 000 крон/м² investropa.com investropa.com. Этот резкий рост последовал за периодом 2022–начала 2023 года, когда высокие ипотечные ставки сдерживали цены; теперь же, после четырех последовательных кварталов роста, рынок жилья вновь набирает обороты investropa.com investropa.com. По прогнозам индустрии, в 2025 году цены продолжат расти, хотя и более умеренными темпами. Чешский национальный банк (ČNB) предупреждает, что годовой рост цен на жилье в пределах 5–10% наиболее вероятен в текущих условиях conbiz.eu conbiz.eu. Некоторые аналитики настроены ещё более оптимистично — например, советники компании Swiss Life предполагают, что если ипотечные ставки снизятся до ~4,6% к концу 2025 года, то цены на квартиры в Праге (которые уже выросли на 10–15% в 2024 году) могут подрасти столь же двузначными темпами и в 2025-м году conbiz.eu. В целом, консенсус таков, что цены будут продолжать расти в краткосрочной перспективе (подогреваемые дисбалансом спроса и предложения), хотя, возможно, не такими же высокими темпами, как во время бума 2021 года.

Ограничения предложения и темпы ввода нового жилья

Несмотря на высокий спрос, предложение жилья в Праге остается хронически ограниченным. Новое строительство значительно отстает от необходимого, усиливая конкуренцию за жилье. На начало 2025 года запас непроданных новых квартир на рынке составлял всего около 5 300–5 700 единиц — эта цифра практически не изменилась за два года, даже несмотря на то, что застройщики постепенно вводят в продажу проекты, отложенные в период недавнего спада praguedaily.news conbiz.eu. Этот статичный запас отражает медленное обновление: любые новые завершённые объекты быстро выкупаются покупателями, и мало проектов остаётся в доступе. Согласно данным Чешского статистического управления, всего около 8 191 квартира была одобрена в Праге за весь 2024 год, тогда как, по оценкам градостроителей, городу требуется 10 000+ новых единиц ежегодно для удовлетворения спроса praguedaily.news praguedaily.news. На самом деле, Прага ни разу не превышала 10 000 разрешённых квартир в год за последние 20 лет, что приводит к нарастающему дефициту жилья praguedaily.news. Процесс выдачи разрешений и строительства часто длительный и бюрократический, что вызывает задержки: несмотря на то, что застройщики активизировали запуск новых проектов в 2024 году, чтобы воспользоваться восстановлением рынка, многие разработки всё ещё находятся на ранних этапах и появятся на рынке только через несколько лет conbiz.eu conbiz.eu.

Несколько факторов способствуют дефициту предложения: высокие затраты на строительство (материалы и рабочая сила резко подорожали в последние годы), нехватка рабочей силы в строительной отрасли и сложные процедуры зонирования и согласования. Хотя инфляция строительных издержек несколько стабилизировалась после пиков 2021–2022 годов, строительство в Праге по-прежнему остается дорогим и медленным a.storyblok.com a.storyblok.com. Кроме того, часть вновь разрешённых объектов теперь предварительно продаётся институциональным инвесторам (для сдачи в аренду) и таким образом никогда не выходит на открытый рынок conbiz.eu — фактически сокращая предложение для индивидуальных покупателей. Результатом становится устойчивый структурный дефицит жилья на продажу, что, в свою очередь, продолжает поддерживать цены на высоком уровне.

С положительной стороны, несколько крупных девелоперских проектов уже реализуются и в будущем обеспечат прирост жилья, что со временем может снизить напряжённость. Среди них масштабные редевелопменты бывших промышленных территорий и городские инициативы:

Smíchov City (Прага 5) — Масштабный многофункциональный проект на месте бывшей сортировочной станции, площадью около 200 000 м². Строительство уже началось, и сотни новых квартир были введены в эксплуатацию в 2023–2025 годах, с перспективой тысяч новых в последующих этапах conbiz.eu conbiz.eu.
Грузовая станция Жижков (Прага 3) — Преобразуется в новый жилой район (иногда называемый Žižkov City). Согласно планам, на этой территории 300 000 м² может появиться около 3 000 квартир, а общий объём инвестиций составит около 25 млрд чешских крон conbiz.eu conbiz.eu. Изначальное строительство уже началось, но полная застройка займёт около десяти лет.
Rohan City (Прага 8) — 22-гектарный проект застройки на набережной в районах Карлин/Инвалидовна, где уже ведется строительство первых очередей квартир и офисов conbiz.eu. В ходе реализации этот проект обеспечит тысячи новых квартир и большие общественные пространства вдоль реки Влтавы.
Муниципальные жилищные инициативы: Город Прага, признавая проблему доступности жилья, создал муниципальную девелоперскую компанию (PDS – Pražská developerská společnost) для строительства жилья на землях, находящихся в собственности города. PDS контролирует более 800 000 м² земли и планирует более 50 проектов (всего 6 000–8 000 квартир) в течение следующего десятилетия conbiz.eu conbiz.eu. Среди ключевых проектов — новые жилые районы на окраинах, таких как Долни Почернице и Нове Дворы, а также переоборудование существующих зданий (например, старого почтового отделения) в доступные квартиры conbiz.eu. Хотя вклад города будет относительно небольшим (несколько сотен квартир в год начиная примерно с 2025 года), цель состоит в том, чтобы обеспечить субсидируемое арендное жилье для ключевых работников и сдерживать рынок в долгосрочной перспективе за счет увеличения фонда некоммерческого жилья conbiz.eu.

В дополнение к этому правительство обсуждает более масштабные реформы для увеличения предложения жилья. Среди предлагаемых мер — упрощение разрешительной системы с помощью цифровизации, назначение национального координатора по жилью и даже предложение государственных гарантий по ипотеке или стимулов для застройщиков для ускорения строительства conbiz.eu. Однако, если такие реформы не будут приняты, аналитики предупреждают, что дефицит предложения в Праге сохранится — это значит, что спрос продолжит превышать новое предложение и рост цен, вероятно, будет продолжаться в ближайшие годы conbiz.eu conbiz.eu.

Особенности районов: центр против окраин

Бум недвижимости в Праге охватил весь город, однако динамика рынка различается в зависимости от района, с ярко выраженными тенденциями в историческом центре и в пригородных кварталах. Как правило, в центральных районах самые высокие цены, но быстрее всего цены в процентном отношении росли в новых и развивающихся районах за пределами центра, так как покупатели ищут (относительно) доступное жилье и новые проекты именно там.

Уровни цен: В престижных центральных районах – например, Прага 1 (Старе Место/Мала Страна), Прага 2 (Винограды) и частях Праги 7 (Летна) – цены на новые квартиры сейчас стабильно превышают 200 000 крон за м² (более 8 000 евро/м²) praguedaily.news. В этих районах мало новых предложений (многие покупки – это отреставрированные исторические здания или бутик-проекты), и они привлекают состоятельных покупателей, включая зарубежных инвесторов, что поддерживает очень высокие цены. В то же время в быстроразвивающихся внешних районах, таких как Прага 9 (Высочаны и др.), средние цены на новые квартиры составляют около 147 000 крон/м², что заметно ниже, хотя также продолжает расти praguedaily.news. В других районах среднего класса, таких как Прага 4, 5, 10 (где много жилых зон и панельных микрорайонов с XX века), цены на новостройки обычно находятся в диапазоне 120 000–160 000 крон/м² – в зависимости от проекта. Даже «более дешёвые» районы Праги сейчас значительно превышают 100 000 крон за м², что свидетельствует о том, что практически все части города стали дорогими по национальным меркам.
Очаги недавнего роста: За последний год в ряде периферийных районов Праги наблюдался двузначный рост цен, который опережал средний показатель по городу. Особенно выделяется Прага 7 (включая модные районы Голетовице и Летна), где цены выросли примерно на +25% за год, повысив там средние цены выше 200 000 крон/м² investropa.com investropa.com. Прага 10 (Вршовице, Страшнице) поднялась примерно на 18%, а Прага 3 (Жижков и часть Виноград) показала около 16% роста investropa.com. Эти районы сочетают относительную доступность (по сравнению с центром) с улучшением инфраструктуры и новыми проектами, что делает их привлекательными для молодых профессионалов и семей. Даже Прага 2 – внутренний район – вырос примерно на 17% за год, так как покупатели вновь вернулись в традиционные центральные кварталы investropa.com. Короче говоря, рост цен был практически повсеместным по всей Праге, практически во всех районах города наблюдался значительный рост по мере восстановления рынка.
Активность продаж: Внешние районы, как правило, лидируют по количеству сделок благодаря большему числу новостроек. Например, в 1 квартале 2025 года наибольший объем продаж новых квартир был зафиксирован в Праге 4, 5, 9 и 10 – районах с крупными девелоперскими проектами и жилыми массивами praguedaily.news. Особой популярностью у покупателей пользуются небольшие квартиры (студии и однокомнатные), на их долю приходится около 75% продаж новых квартир, так как люди стремятся приобрести наиболее доступное жильё в дорогом сегменте рынка praguedaily.news. В то же время, самые престижные центральные районы (Прага 1, 2) отличаются меньшим количеством сделок, но гораздо более высокой ценой за объект.
Влияние инфраструктуры: Развитие транспортной инфраструктуры влияет на динамику некоторых районов. Новая линия метро D (строительство которой уже ведется) соединит центр города с южными окраинами (Панкрац–Крч–Либуш–Писнице). Несмотря на то, что сдача всей линии перенесена на 2030-е годы, ожидание будущих станций уже повысило стоимость недвижимости вдоль предполагаемого маршрута — например, районы у будущих станций Писнице и Надражи Крч уже отмечают заметный рост цен, поскольку покупатели делают ставку на улучшение транспортной доступности expats.cz expats.cz. Аналогично, продолжающиеся дорожные проекты (как расширение Пражской кольцевой) и новые трамвайные линии постепенно улучшают транспортную доступность в отдельных пригородах, что со временем положительно сказывается на привлекательности недвижимости.

Элитная и дорогая недвижимость

Сегмент элитного жилья в Праге – в который входят премиальные исторические апартаменты, пентхаусы в современных новостройках и роскошные виллы – переживает возрождение роста в 2024–2025 годах. В период рыночной неопределенности и высоких процентных ставок многие проекты класса люкс были заморожены или с трудом находили покупателей. Сейчас, когда доверие к рынку возвращается, новые элитные объекты и капитально отремонтированные квартиры снова появляются на рынке в самых дорогих районах Праги knightfrankprostory.cz. По данным Knight Frank, после долгой паузы, первоклассные новостройки (или полные реконструкции) снова появляются в таких районах, как Прага 1 и 2, а их высочайшее качество только поднимает цены в этих локациях knightfrankprostory.cz. Среди примеров — элитные резиденции вокруг Староместской площади, улицы Парижская (престижный торговый проспект), а также новые жилые комплексы в районах Градчаны и Троя – всё это ориентировано на состоятельных отечественных и зарубежных покупателей.

Цены на элитную недвижимость в Праге, хотя и высоки по местным меркам, все еще ниже, чем в столицах Западной Европы, что говорит о потенциале для дальнейшего роста. Международные сравнения показывают, что Прага доступнее, чем такие города, как Мюнхен, Вена или Цюрих с точки зрения первоклассной недвижимости a.storyblok.com. Например, роскошная квартира в Праге по цене 8 000 €/м² кажется «дешевой» по сравнению с аналогичной недвижимостью за 12 000–15 000 €/м² в Вене или Мюнхене. Этот разрыв, в сочетании с растущей покупательной способностью в Праге (покупательная способность на душу населения в городе составляет ~137% от среднего по Чехии) a.storyblok.com, привлекает иностранный интерес к элитному рынку Праги. В последние годы состоятельные покупатели из таких стран, как Россия, Украина, Китай и Западная Европа, приобретали элитную недвижимость в Праге — как для инвестиций, так и в качестве второго дома или для проживания. (Стоит отметить, что часть спроса со стороны граждан России снизилась из-за санкций ЕС с 2022 года, однако других международных покупателей стало больше.) Для иностранцев практически не существует юридических препятствий для покупки недвижимости в Чехии — как граждане ЕС, так и не-ЕС могут приобретать имущество без каких-либо специальных ограничений или требований к резидентству ceelegalmatters.com — что делает Прагу доступным рынком для мировых инвесторов. В целом, перспективы рынка элитной недвижимости остаются позитивными: девелоперы снова уверенно запускают проекты высокого класса, а восстановление туризма и местной экономики способствует развитию верхнего сегмента (например, возвращение состоятельных иностранцев в Прагу). Как результат, в ближайшие годы ожидается, что премиальный сегмент будет расширяться, что может сократить разрыв в ценах между Прагой и более устоявшимися центрами элитной недвижимости.

Рынок аренды и инвестиционные объекты в Праге

Стремительный рост арендных ставок и ограниченное предложение

Рынок аренды жилья в Праге в последние годы претерпел резкие колебания, и к 2025 году он явно стал благоприятным для арендодателей из-за растущего спроса. Несколько факторов привели к тому, что спрос на аренду достиг новых высот: стремительный рост цен на недвижимость (что сделало покупку жилья недоступной для многих потенциальных покупателей), возвращение студентов и экспатов после COVID, а также значительный приток иностранных граждан (в том числе около 350 000 украинских беженцев в Чехию с 2022 года, многие из которых осели в Праге) conbiz.eu. В результате возникло сильное давление на рост арендных ставок. После кратковременного спада в 2020 году (когда тысячи объектов Airbnb хлынули на рынок долгосрочной аренды во время коллапса туризма, вызвав снижение арендных ставок примерно на 25%), восстановление было быстрым conbiz.eu. К 2022–2023 годам, когда туристы вернулись и краткосрочная аренда отвоевала эти объекты, Прага столкнулась с новым дефицитом арендного жилья, что привело к росту арендных ставок примерно на 7–8% только за 2023 год conbiz.eu.

По состоянию на конец 2024-го и начало 2025 года арендные ставки в Праге продолжают расти, хотя темп немного замедлился. В начале 2025 года средняя цена аренды в Праге достигла примерно 438 крон за м² в месяц (около 21 900 крон за квартиру 50 м², или 900 евро в месяц) conbiz.eu. Это больше, чем примерно 395 крн/м² в конце 2023 года, отражая дальнейший рост, но менее резкий, чем скачок, наблюдавшийся в 2022–23 годах conbiz.eu. Для сравнения: аренда типичной квартиры площадью 50 м² в Праге (около 20 тыс. крон в месяц) сейчас обходится почти вдвое дороже, чем эквивалентный объект в небольшом региональном городе — на тот же бюджет можно арендовать примерно 80 м², например, в городе Градец-Кралове conbiz.eu. Прага — безусловно самый дорогой чешский город для арендаторов: второй по стоимости Брно в среднем дешевле примерно на 15–20%, а другие города (Пльзень, Оломоуц и др.) ещё дешевле conbiz.eu.

В пределах Праги центральные и модные районы устанавливают самые высокие арендные ставки, хотя интересно, что разница между районами по аренде несколько меньше, чем по ценам на покупку недвижимости. Согласно индексу аренды Deloitte за 1 квартал 2025 года, самыми дорогими районами для аренды стали Прага 2 и Прага 3 – куда входят престижные Винограды и модный Жижков – со средней арендной ставкой около 478 крон за м² в месяц (примерно 19,5 евро за м²) conbiz.eu. Другие центральные районы, такие как Прага 1 и Прага 7, находятся примерно в том же высоком диапазоне. Внешние районы немного доступнее: например, Прага 9 в среднем ~423 крон за м² (≈17 евро за м²), при этом примечательно, что Прага 9 показала самый быстрый рост арендных ставок (+6,5% за квартал) из-за растущего спроса на окраинах города conbiz.eu. Даже самые дешевые уголки города, например части Праги 11 или Праги 12, имеют ставки существенно выше 300 крон за м² – что подчеркивает высокий спрос во всем городе.

Этот динамичный рынок аренды стал палкой о двух концах: он обеспечивает стабильную прибыль для домовладельцев, но одновременно «сжимает» местные домохозяйства. По некоторым оценкам, доступность аренды в Праге оставляет желать лучшего – типичная ставка аренды небольшой квартиры может «съедать» значительную часть медианного дохода. Тем не менее, поскольку все больше людей считают покупку недоступной, аренда становится единственным выходом, что увеличивает число арендаторов. Эксперты отрасли прогнозируют, что доля чешских домохозяйств, живущих в аренду, вырастет к 2030 году примерно до 25% – по сравнению с исторически более низкими показателями (чехи традиционно имели один из самых высоких показателей владения жильем в Европе) conbiz.eu conbiz.eu. Прага, являясь более городским и международным городом, уже имеет более высокий уровень аренды по сравнению с национальным средним, и ожидается дальнейший рост этой тенденции.

Доходность аренды и инвестиционная недвижимость

С точки зрения инвестора, предложение покупки для сдачи в аренду в Праге несколько улучшилось за последние два года. Арендная доходность (годовой доход от аренды, делённый на стоимость недвижимости) в Праге была известна как очень низкая (часто всего 2–3%) в период бума 2015–2021 годов, когда цены на недвижимость росли быстрее, чем арендные ставки. Но ситуация изменилась примерно в 2022–2024 годах: рост цен на недвижимость замедлился, а аренда подскочила, валовая доходность выросла до примерно 4,0% в Праге conbiz.eu. Анализ 2024 года оценил среднюю доходность квартиры в Праге около 4%, что выше примерно 3% в пиковые годы бума conbiz.eu. Это по-прежнему относительно низкая доходность (что отражает статус Праги как стабильного рынка с низким уровнем риска), но теперь она сопоставима со многими западными городами и выше, чем недавние показатели самой Праги. Доходность в региональных городах обычно выше – например, средняя доходность аренды в Остраве составляет ~5,1% благодаря значительно более низким ценам на покупку, тогда как доходность в Брно ближе к пражской (~3% или чуть ниже) из-за высоких цен conbiz.eu. Даже при уровне ~4% валовая доходность в Праге не является исключительно высокой, но многие инвесторы мирятся с этим, поскольку ожидают значительного прироста капитала. Сочетание умеренной доходности и высокой вероятности роста цен делает недвижимость в Праге популярной долгосрочной инвестицией. Важно отметить, что доходность ~4% — это валовая; после расходов (обслуживание, налог на имущество, периоды простоя и т.д.) чистая доходность может составлять ~3% conbiz.eu. Тем не менее, с учётом низких процентных ставок по депозитам, инвесторы воспринимают недвижимость как привлекательный класс активов. Особенно заметно, что по мере улучшения условий по ипотеке (понижение ставок и ослабление прежних ограничений на кредитование со стороны ЧНБ) все больше кредитных инвесторов возвращаются на рынок – по сути, некоторые покупатели используют более дешёвые ипотеки для финансирования покупки арендной недвижимости, рассчитывая покрывать платежи за счёт арендной платы conbiz.eu. Эта тенденция усилилась в конце 2024 и в 2025 году и, как ожидается, будет поддерживать дальнейший рост предложения частной аренды.

Институциональная аренда и регулирование

Одним из самых значительных изменений на рынке аренды в Праге стало появление институциональных арендодателей и сектора Build-to-Rent («строить для аренды»). Хотя исторически рынок аренды был в основном представлен частными частными арендодателями, в последние годы наблюдается тенденция, когда крупные инвесторы (фонды, страховые компании, агентства недвижимости) скупают целые новые жилые комплексы для сдачи в аренду conbiz.eu conbiz.eu. Например, уже были случаи, когда иностранные и отечественные фонды покупали несколькими лотами сотни квартир у застройщиков и сразу же переводили их в долгосрочную аренду. Этот зарождающийся институциональный рынок арендного жилья продолжает расти — и 2024–2025 годы стали переломными, о чем свидетельствует целый ряд крупных сделок Build-to-Rent и анонсированных проектов conbiz.eu conbiz.eu. Поддержку тренду оказывают и государственные инициативы: чешское государство обсуждает предоставление гарантий по финансированию арендного жилья и рассматривает институциональную аренду как один из способов повышения доступности жилья.

Главное преимущество такого сдвига — увеличение предложения профессионально управляемого арендного жилья (часто с лучшими услугами и обслуживанием для арендаторов). Однако есть и недостаток: когда инвесторы скупают новые квартиры у застройщиков, эти единицы выбывают с рынка для покупки индивидуальными владельцами, что еще сильнее ограничивает предложение и подталкивает цены на продажу вверх conbiz.eu. Таким образом, Build-to-Rent помогает увеличить предложение аренды, но косвенно может усугубить проблему доступности покупки жилья — этот парадокс отмечают наблюдатели рынка.

С точки зрения регулирования рынок аренды жилья в Чехии относительно либерален. Национального контроля над арендной платой или ограничений на ее повышение для частного жилья нет; арендная плата устанавливается по соглашению между арендодателем и арендатором. (Единственные исключения — это небольшое количество старых договоров, которые все еще регулируются по предыдущему законодательству, и городское субсидируемое “социальное жилье”, которое составляет лишь незначительную часть фонда.) Права арендаторов защищены стандартными законами ЕС — например, выселение возможно только при наличии законных оснований, применяются сроки уведомления и т.д., — но общих ограничений на цены аренды нет. В условиях перегретого рынка Праги это означает, что арендные ставки могут расти очень быстро, пока арендаторы не начнут оказывать сопротивление или спрос не снизится. Городские власти рассматривают меры для сдерживания роста арендных ставок (например, обсуждают ужесточение правил для краткосрочной аренды, такой как Airbnb, которая может выводить жилье с долгосрочного рынка), но по состоянию на 2025 год крупное законодательство о контроле над арендной платой отсутствует. Вместо этого основной подход — увеличение предложения: как упоминалось выше, Прага инвестирует в муниципальные арендные проекты, чтобы предложить доступное жилье определенным группам населения (с регулированием арендной платы для таких квартир) conbiz.eu. Кроме того, ужесточен контроль за Airbnb — Прага рассматривает возможность обязательной регистрации и, возможно, ограничения количества дней краткосрочной аренды с целью вернуть часть квартир на рынок долгосрочной аренды, но этот процесс все еще идет. На данный момент арендодатели в Праге пользуются системой свободного рынка, и при чрезвычайно низком уровне свободных квартир они обладают значительной ценовой властью.

Сегменты коммерческой недвижимости

Офисный рынок

Офисный рынок Праги в 2025 году устойчив и демонстрирует восстановление после сбоев во время пандемии. С примерно 3,7 млн м² современных офисных помещений Прага является вторым по величине офисным центром в регионе ЦВЕ (после Варшавы). В 2023 году наблюдалась относительно вялая активность по аренде — компании пересматривали свои потребности в пространствах, однако спрос начал расти в конце 2024 и в 2025 годах. В первом квартале 2025 года уровень вакантных офисных площадей в Праге снизился до примерно 7,0%, улучшившись с уровня около 7,5–8% годом ранее knightfrankprostory.cz. Это говорит о том, что пустующие офисы находят своих арендаторов, что стало возможным благодаря ограниченности нового предложения и стабильной активности на рынке аренды. Чистая сдача (за исключением пролонгаций) в первом квартале 2025 составила 47 900 м² — примерно на 5% больше, чем за аналогичный период 2024 года knightfrankprostory.cz, что отражает растущую уверенность арендаторов по мере того, как все больше сотрудников возвращаются в офисы хотя бы на гибридной основе.

Арендная плата за офисы премиум-класса также выросла. Базовые ставки аренды за офисы высшего качества класса А в центре города сейчас достигают около €29–30 за м²/месяц, и выросли примерно на 7% в годовом исчислении к первому кварталу 2025 года knightfrankprostory.cz. Владельцы новейших, высокоспецифицированных зданий смогли запросить более высокие ставки из-за ограниченного наличия премиального пространства. Многие арендаторы стремятся перейти в более качественные офисы, чтобы вернуть сотрудников (flight to quality), что подстегнуло рост аренды в современных экологичных зданиях. Тем временем более старые и менее эффективные здания сталкиваются с большим давлением — в некоторых из них высокая вакантность, и они могут нуждаться в переосмыслении или реконструкции. Cushman & Wakefield отмечает, что качество имеет решающее значение: хорошо расположенные, экологически сертифицированные офисы пользуются спросом и обеспечивают премиальные ставки аренды, в то время как вторичные офисы испытывают сложности и даже могут быть кандидатами на перепрофилирование (например, преобразование в жилые или многофункциональные помещения), если не соответствуют современным требованиям арендаторов cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Со стороны предложения новое строительство офисов в Праге в последнее время было скромным. Застройщики приостановили или отложили некоторые проекты в 2020–2022 годах, поэтому объем новых предложений на 2023–2025 годы ограничен. 10-летний среднегодовой объем нового предложения составляет около 150 000 м², но в 2023–2024 годах было введено значительно меньше, и в 2025 году также ожидается ниже средних показателей knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Это замедление темпов строительства помогло предотвратить излишний рост вакантности. Некоторые крупные проекты все же реализуются — например, Masaryčka development возле вокзала Масарика (многофункциональный проект с большим объемом офисов от архитекторов Захи Хадид) добавляет современные офисы в центре города. Также Port7 в Голе́шовице и Nová Waltrovka в Йинонице недавно сдали в эксплуатацию новые офисы, которые были в основном сданы в аренду заранее. Учитывая ограниченное будущее предложение и устойчивый интерес арендаторов, перспективы офисного рынка Праги оцениваются как стабильные и положительные: уровень вакантности, как ожидается, останется на уровне средних однозначных процентов (%), а рост арендных ставок может продолжиться, хотя и в более спокойном темпе. Компании в целом приспосабливаются к гибридному режиму работы, оптимизируя (а не покидая) офисные площади — многим требуется меньше пространства на одного сотрудника, но они хотят более качественную рабочую среду, что поддерживает спрос на новые проекты.

Ключевые субрынки офисной недвижимости демонстрируют разную динамику. Центр города (Прага 1) и субрынки Внутреннего города (такие как Панкрец, Карлин, Смихов) имеют самую низкую вакантность и самые высокие арендные ставки, в то время как в некоторых районах Внешнего города (окраины) вакантность выше. Например, Прага 4 (Панкрец/Будёёвицкая) и Прага 8 (Карлин) остаются очень популярными корпоративными локациями и демонстрируют высокую арендную активность и даже рост арендных ставок. В отличие от них, районы с более старым фондом, такие как части Праги 5 (Новые Бутовице), имеют немного более высокую вакантность. В целом офисы Праги хорошо проходят послепандемийный период – город выигрывает от разнообразного спроса (в том числе со стороны IT-компаний, финансового сектора, профессиональных фирм и агентств ЕС) и ограниченного перенасыщения рынка новыми зданиями. Основной вызов на будущее – что делать со стареющими офисными зданиями, которые не могут конкурировать с новыми стандартами; некоторые будут обновлены, а другие могут быть перепрофилированы в жилые или другие объекты (тенденция, за которой стоит следить после 2025 года).

Ритейл и гостиничный бизнес

Сектор торговой недвижимости Праги находится на пути постепенного восстановления и адаптации. Уличный ритейл в центре Праги (например, На Пршикопе, Парижская, Вацлавская площадь) пострадал во время COVID, когда туристический поток исчез, но в 2024 году наблюдался всплеск числа посетителей и покупателей. К 2025 году туризм вновь стремительно вырос, что критически важно для розничной торговли Праги: город принял более 8 миллионов посетителей в 2024 году, что немного превышает допандемийные показатели praguedaily.news, и эта тенденция сохраняется. По данным Cushman & Wakefield, сегмент люксового ритейла получает выгоду от возрождения туризма, так как состоятельные туристы (особенно из США, стран Персидского залива и теперь возвращающиеся из Азии) стремятся в бутики на Парижской cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Клиенты люксового сегмента менее чувствительны к инфляции, поэтому элитные магазины увеличивают объёмы продаж и в некоторых случаях расширяются. Главные улицы и торговые центры в Праге сейчас демонстрируют высокую арендную активность и низкий уровень вакантности, что ведёт к осторожному прогнозу роста арендных ставок. Ожидается, что базовые арендные ставки уличной торговли в Праге умеренно вырастут в 2025 году, что станет разворотом после снижения в 2020–21 годах cushmanwakefield.com. Аналогично, торговые комплексы, показывающие хорошие результаты, в основном восстановили наполняемость арендаторами и поток посетителей; владельцы ведущих центров (таких как OC Chodov, Westfield, Palladium) вновь рассматривают возможность небольшого повышения арендных ставок на фоне роста продаж ритейлеров cushmanwakefield.com.

Однако не весь ритейл одинаков. Средний сегмент розничной торговли (основные бренды, ориентированные на местных потребителей) восстанавливается медленнее, поскольку доверие чешских потребителей достигло дна лишь в конце 2022 года и с тех пор постепенно улучшается cushmanwakefield.com. Высокая инфляция в 2022 году ударила по потребителям, однако к 2025 году инфляция снизилась, а реальные зарплаты снова растут, что должно способствовать розничным расходам. Дискаунтеры и продуктовые сети процветали в сложные времена и продолжают расширяться (например, такие сети, как Lidl или Pepco, остаются активными арендаторами). В то же время некоторые международные бренды, ушедшие из-за COVID, пока не вернулись, однако в 2024 году на чешский рынок пришли 16 новых брендов (по данным C&W), поскольку уверенность растет cushmanwakefield.com. Перспективы розничной торговли Праги осторожно оптимистичны: стабильный экономический рост и бурно развивающийся туризм — это плюсы, но рост электронной коммерции и высокие операционные затраты по-прежнему создают сложности. Мы ожидаем постепенного роста арендных ставок в прайм-локациях, продолжающегося акцента на предложения в сфере питания/напитков и развлечений для привлечения покупателей, а также, возможно, отсутствия новых крупных торговых центров (девелоперы делают ставку на модернизацию или расширение существующих центров, а не на строительство новых, учитывая насыщение рынка).

Сектор гостиничной недвижимости в Праге восстановился стремительно. Прага традиционно является одним из ведущих европейских направлений для коротких поездок, и к 2024–2025 году она фактически полностью вернулась к доковидным туристическим показателям. Данные о работе отелей это подтверждают: по итогам III квартала 2024 года гостиницы Праги показали самый высокий рост выручки в Европе, а RevPAR (выручка на доступный номер) вырос на 11% с начала года по сравнению с 2019 годом cushmanwakefield.com. Заполняемость и тарифы сильно выросли благодаря отложенному спросу на путешествия. К 2025 году рост продолжится, но уже в более умеренных темпах. В 2025 году спрос, как ожидается, превысит показатели 2019 года более чем на 16% на пражском гостиничном рынке, чему способствуют возвращение дальнемагистральных туристов из Азии и улучшение авиасообщения cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Примечательно, что азиатские туристические группы (отсутствовавшие несколько лет) возвращаются, а новые прямые авиарейсы (например, на Ближний Восток и в Азию) способствуют росту международного турпотока.

Со стороны предложения номерной фонд отелей Праги увеличивается лишь незначительно — предложение гостиниц остается ограниченным, при этом за последние годы практически не было введено в эксплуатацию новых крупных отелей, за исключением нескольких реконструкций. Единственный сегмент, куда вкладываются инвестиции, — это класс люксовых отелей: около 320 новых номеров в люксовых отелях планируется открыть до конца 2025 года (в том числе премиальные проекты, такие как обновленный Fairmont Golden Prague и новые отели в исторических зданиях) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Даже с учетом этого дефицит номеров в сегменте люксовых отелей в Праге сохранится (около 2,8% от общего количества номеров), что говорит о потенциале для дальнейшего роста cushmanwakefield.com. В целом, перспективы гостиничного сектора остаются позитивными — рост количества туристов поддерживает доходы отелей, а также связанную с ними недвижимость: рестораны, кафе и квартиры для краткосрочной аренды. Инвесторы это заметили: после паузы возобновился интерес к приобретениям и развитию гостиниц в Праге, особенно со стороны международных операторов, желающих выйти на рынок или повысить класс существующих объектов.

Промышленная и логистическая недвижимость

Сектор промышленной и логистической недвижимости Большой Праги был одной из звезд последних лет и в 2025 году сохраняет устойчивость, хотя и стабилизируется после бума электронной коммерции в пандемию. Стратегическое расположение Праги в Центральной Европе и емкий потребительский рынок делают ее ключевым логистическим узлом. В 2020–2021 годах спрос на склады резко вырос (благодаря электронной коммерции и наращиванию запасов компаниями), что привело к рекордно низкой вакантности и быстрому росту арендных ставок. К 2024 году этот сектор слегка остыл из-за снижения циклического спроса, однако фундаментальные драйверы остаются сильными. В Cushman & Wakefield отмечают, что несмотря на то, что в 2024 году активность арендаторов на рынке промышленной недвижимости Чехии снизилась примерно на треть вследствие общего ухудшения экономических условий, спрос исторически высок, а переориентация цепочек поставок (ниа-шоринг) продолжает привлекать запросы на чешский рынок cushmanwakefield.com.

В пражском регионе уровень вакантности современных складских помещений крайне низкий (часто менее 3%), поскольку любые новые склады быстро сдаются в аренду. Ожидается, что в 2025 году поглощение останется стабильным на высоком уровне, хотя и не будет таким ажиотажным, как в пиковые пандемийные годы cbre.com. Одним из сдерживающих факторов остается ограниченность доступных площадей – в Праге мало земли для крупных складов, из-за чего часть проектов переносится в пригород. В результате арендные ставки на промышленные объекты в Праге стабилизировались на рекордно высоком уровне (около €6–7/м²/мес за склады класса «премиум») после резкого роста в 2021–2022 годах. Прогнозы на 2025 год показывают, что арендные ставки останутся в целом стабильными на этом высоком уровне, чему способствует высокий спрос и низкий уровень вакантности cushmanwakefield.com. Девелоперы строят новые склады на более широкой пражской периферии (например, вдоль трасс D8 и D11), а спекулятивное строительство с осторожностью возобновляется в ответ на потребности арендаторов.

Доходность инвестиций в индустриальную недвижимость немного снизилась (ослабла) в 2023 году на фоне высоких процентных ставок, но лучшие логистические объекты вокруг Праги по-прежнему продаются по привлекательным ценам благодаря динамичному росту рынка. Важной тенденцией становится рост интереса к городской логистике – небольшим распределительным центрам последней мили, расположенным ближе к городу для обеспечения быстрой доставки. По мере роста населения Праги и сохраняющейся популярности онлайн-покупок, спрос на такие складские объекты заметно увеличивается. В целом, индустриальный сектор недвижимости Праги ожидает очень высокая устойчивость: даже в условиях неопределенной экономики структурные сдвиги (e-commerce, near-shoring, стратегии «just-in-case») формируют базовый спрос. Нормализация означает, что мы вряд ли увидим двузначный рост аренды или рекордно низкую вакантность в 1%, но рынок сохранит стабильно высокую занятость и рост аренды на уровне инфляции.

Крупные девелоперские проекты и влияние на инфраструктуру

Во многих частях Праги реализуются многочисленные девелоперские проекты и инфраструктурные модернизации, которые в ближайшие годы изменят ландшафт недвижимости. Уже отмечены крупные проекты реконструкции бывших промзон с жилой составляющей (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island и др.), а также муниципальные жилищные планы. Кроме того, инициативы по реновации центральных городских районов прокладывают путь к появлению новых многофункциональных кварталов:

Ревитализация района Флоренц: В июне 2025 года городской совет Праги одобрил комплексный план по преобразованию автовокзала Флоренц и прилегающей территории железнодорожного вокзала Масарика (на стыке районов Прага 1, 8 и 3). Проект под названием «Флоренц 21» превратит заброшенный транспортный узел в современный район с жильем, офисами, общественными площадями и культурными объектами praguedaily.news praguedaily.news. План предусматривает строительство новых жилых домов, детского сада, зеленых зон и даже установки объектов современного искусства. В обмен на права на застройку частные инвесторы внесут более 300 миллионов крон в развитие общественной инфраструктуры района (включая новый муниципальный детский сад и модернизацию улиц и коммунальных систем) praguedaily.news praguedaily.news. Этот проект имеет стратегическое значение, поскольку он соединит исторический центр города с развивающимся районом Карлин, восстановив городскую ткань, на протяжении долгого времени разделенную железнодорожными путями и автовокзалом praguedaily.news. В рамках этого проекта пересматривается и судьба старого автовокзала Флоренц — город изучает вопрос о целесообразности его сохранения или переноса междугороднего автобусного сообщения, что может освободить еще больше земли для дальнейшей застройки praguedaily.news. Ревитализация Флоренц вместе с соседним проектом Масарычка создаст новую смешанную городскую зону, что, вероятно, приведет к росту стоимости недвижимости в округе в течение следующего десятилетия.
Транспортная инфраструктура: Крупнейшей транспортной инвестицией Праги является линия метро D. Строительство первого участка (Панкрац–Ольбрахтова–Новые Дворы и др.) началось в 2022 году и продолжается. Хотя первые станции откроются лишь к ~2027 году, проект уже влияет на рынок недвижимости в южных районах. Девелоперы планируют проекты вокруг будущих станций, таких как Новые Дворы (где предполагается создание нового центра с апартаментами, офисами и P+R) pdspraha.eu. Городская компания по развитию PDS активно участвует в Новых Дворах, используя метро как «импульс» для нового жилого района pdspraha.eu. Кроме того, в Праге реализуется множество дорожных инфраструктурных проектов: строятся участки Внешней кольцевой дороги (D0) (например, будущая связь между Беховице и D1), что улучшит транспортную доступность пригородов и логистических зон, возможно, повысив интерес к недвижимости на этих окраинах. Железнодорожная инфраструктура также примечательна: планы по строительству железнодорожной линии до аэропорта Праги и высокоскоростных железнодорожных коридоров в долгосрочной перспективе улучшат доступность и, возможно, станут толчком к развитию северо-западных районов Праги (в районе Дейвице, Велеславин и далее). Несмотря на длительные сроки реализации этих масштабных проектов, опытные инвесторы уже сейчас учитывают их влияние на будущую привлекательность локаций.
Инициативы “Прага завтрашнего дня”: Город активно формирует будущее своего развития с помощью программ, таких как Praha @ Camp’s “Prague Tomorrow?”, которые отображают все крупные запланированные стройки. Особое внимание уделяется устойчивому развитию – внедрению зеленой инфраструктуры, энергоэффективных зданий и устойчивому городскому проектированию. Например, проекты предусматривают “зеленые” крыши и системы сбора дождевой воды (как предписано во Флоренце) praguedaily.news, а во многих масштабных проектах предусмотрены новые общественные парки (например, прибрежный парк в Rohan City). Эти улучшения не только делают проекты более комфортными для жизни, но и, как правило, повышают стоимость недвижимости рядом благодаря улучшению городской среды в целом.

значительное развитие и модернизацию инфраструктуры

преждевременный рост цен

expats.cz

трансформирующими проектами

Тенденции иностранных инвестиций и правила собственности

Иностранные инвестиции традиционно играют значительную роль на рынке недвижимости Праги — как в коммерческом секторе (где институциональный капитал из-за рубежа часто финансирует крупные офисные или розничные сделки), так и в жилом сегменте (через индивидуальных иностранных покупателей или экспатов). В 2025 году интерес иностранных инвесторов остается высоким, хотя в последние годы ландшафт немного изменился.

Правила собственности: Чешская Республика очень открыта для иностранного владения недвижимостью. Любое иностранное физическое или юридическое лицо может приобрести недвижимость в Чехии практически без ограничений, независимо от гражданства ceelegalmatters.com. В отличие от некоторых стран, где требуется наличие вида на жительство или взимаются дополнительные налоги с иностранных покупателей, чешское законодательство рассматривает иностранных покупателей почти наравне с местными жителями. Сделки заключаются в чешских кронах и должны быть зарегистрированы в Кадастровом реестре, но никаких специальных барьеров нет. (Одно исключение: в прошлом существовали ограничения на сельскохозяйственные земли для граждан стран вне ЕС, но они были сняты; кроме того, граждане стран под международными санкциями, например, Россия, могут столкнуться с ограничениями из-за санкционной политики ЕС, однако это касается относительно редких случаев и носит политический характер.) В конечном итоге, рынок недвижимости Праги доступен для глобальных инвесторов, что способствует космополитичному характеру структуры собственников в городе.

Иностранные покупатели жилой недвижимости: В сегменте элитной жилой недвижимости Праги заметную долю покупателей традиционно составляли иностранцы – например, российские и украинские покупатели были активны в престижных районах (Прага 1, 2, 6) в 2010-х годах, наряду с западноевропейцами, приобретавшими здесь второе жилье. С 2022 года российский спрос снизился из-за санкций и сложностей с финансированием, но спрос со стороны других иностранцев вырос (в том числе украинские экспаты, инвестирующие свои капиталы, а также всё больше граждан ЕС, которых привлекает уровень жизни в Праге и более низкие цены по сравнению с их родными городами). Многие иностранцы покупают недвижимость с целью инвестирования или получения дохода от аренды, учитывая сильный арендный рынок Праги, или же для личного пользования в случае переезда по работе. В Праге также есть значительное сообщество экспатов (профессионалы IT, финансового сектора и др.), которые часто покупают жилье после некоторого времени аренды, что дополнительно увеличивает спрос. По мнению участников рынка, иностранные покупатели особенно заметны в сегменте люксовых квартир и новостроек в центральных районах — их доля в отдельных премиальных проектах может составлять от 10 до 30%, в то время как на массовом рынке в отдаленных районах подавляющее большинство покупателей — местные чехи.

Коммерческие инвестиции: На коммерческом рынке Прага исторически видела основную долю инвестиционных объемов от иностранных институциональных инвесторов (австрийские, немецкие, американские, британские и всё чаще азиатские фонды). Например, многие лучшие офисные здания и торговые центры в Праге принадлежат немецким инвестиционным фондам или австрийским девелоперам, что отражает десятилетия трансграничного движения капитала. Однако за последние пару лет отечественные инвесторы стали более заметны. Совмещение перегретого рынка до 2022 года и последующего роста ставок привели к тому, что инвесторы, базирующиеся в Чехии (часто через локальные фонды и девелоперов), начали занимать большую долю в сделках. Knight Frank отмечает, что в 2025 году спрос возглавляют отечественные капиталы, особенно чешские фонды недвижимости, ищущие стабильные, доходные активы knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Эти локальные инвесторы располагают капиталом в национальной валюте и, возможно, были более готовы идти на сделки в условиях неопределенности, чем некоторые иностранные игроки, которые взяли паузу. В результате в 2024 году отечественные покупатели составили значительную часть инвестиционного объема (например, приобретения нескольких офисных зданий фондом Trigea, покупка ритейл-парков внутренними инвесторами и др.).

Тем не менее, иностранные инвестиции готовы к восстановлению по мере улучшения условий. Многие международные инвесторы возвращаются в Центральную Европу с новыми стратегиями в 2025 году, поскольку цены скорректировались, а валютные риски теперь лучше хеджируются. Прага считается «тихой гаванью» в регионе Центральной и Восточной Европы — она обеспечивает стабильность, близкую к еврозоне, не входя при этом в евро (некоторые инвесторы-оппортунисты даже считают, что курс чешской кроны может вырасти). Сектора, такие как индустриальная логистика вокруг Праги, привлекают иностранный капитал (например, глобальные игроки, такие как Prologis и GLP, активно развивают и владеют промышленными парками в Праге). Гостиничный бизнес — еще одна сфера возросшего интереса: инвесторы с Ближнего Востока и из Азии присматриваются к гостиничным активам в центре Праги на фоне восстановления туризма. А на новом сегменте институционального арендного жилья несколько иностранных фондов (из Германии, Швеции и др.) либо заключили партнерства с местными девелоперами, либо приобрели арендные жилые портфели в Праге conbiz.eu. Например, шведская компания Heimstaden в последние годы приобрела тысячи квартир (в основном за пределами Праги) и сейчас рассматривает Прагу для расширения своего портфеля многоквартирных домов Build-to-Rent.

Вкратце, иностранные инвесторы остаются неотъемлемой частью рынка Праги, принося капитал и опыт. Правила игры благоприятны — нет юридических препятствий для владения недвижимостью, что делает Прагу привлекательной целью. В ближайшей перспективе мы ожидаем, что объемы трансграничных инвестиций вырастут по мере стабилизации процентных ставок: прогноз CBRE прямо указывает на общий объем инвестиций > €2 млрд в 2025 году, что выше предыдущих лет cbre.com cbre.com. Значительная часть этих средств, вероятно, будет состоять из зарубежного капитала, как напрямую, так и через местных партнеров. При этом акцент может сместиться на отдельные сегменты: иностранные инвесторы особенно заинтересованы в премиальных офисах, качественной рознице (улицы с высокой проходимостью и крупные торговые центры), гостиницах и логистике в Праге, тогда как внутренние инвесторы активно приобретают и вторичную недвижимость, и небольшие объекты. Такая динамика обеспечивает здоровую конкуренцию и ликвидность на рынке.

Экономические и демографические факторы, влияющие на рынок недвижимости

На тенденции рынка недвижимости Праги влияют несколько макроэкономических факторов:

Экономический рост и занятость: Ожидается, что экономика Чешской Республики вырастет примерно на 2–3% в 2025 году, что представляет собой умеренные темпы, но тем не менее поддерживает активность на рынке недвижимости cbre.com. Прага, как столица, обычно обгоняет средние показатели по стране благодаря концентрации сфер услуг, ИТ и высокотехнологичных отраслей. Город отличается почти полной занятостью — уровень безработицы в Праге держится около 2%, что является одним из самых низких показателей в ЕС, что способствует росту заработных плат и усиливает покупательную способность жителей. Сильный рынок труда означает, что больше людей могут создавать домохозяйства и позволить себе арендную плату или ипотеку (по крайней мере для верхних доходных групп). Это также привлекает мигрантов из других регионов, что увеличивает спрос на жилье. С другой стороны, острый дефицит рабочей силы (особенно в строительстве и квалифицированных профессиях) может ограничить предложение из-за роста затрат на строительство и задержек в реализации проектов.
Процентные ставки и инфляция: Траектория процентных ставок напрямую влияет на рынок недвижимости. Как уже отмечалось, агрессивное повышение ставок Чешским национальным банком в 2021–2022 годах (для борьбы с высокой инфляцией) привело к скачку ипотечных ставок выше 5%, что охладило рынок жилья в 2022–23 годах. Теперь, когда инфляция взята под контроль (общий уровень инфляции снизился с двузначных значений в 2022 году до примерно 2–3% к концу 2024 года) cnb.cz, ЧНБ смог снизить ключевые ставки, облегчая стоимость финансирования. К середине 2025 года средние ипотечные ставки в Праге составляют около 3,6–4,7%, что является самым низким показателем за несколько лет investropa.com investropa.com. Это моментально улучшило доступность для многих покупателей, так как ежемесячные платежи по стандартному кредиту снизились на тысячи крон investropa.com. В результате ипотечный бум весны 2025 года привел к всплеску заявок на кредиты, когда покупатели пытались зафиксировать выгодные ставки investropa.com. Снижение процентных ставок также уменьшает стоимость капитала для инвесторов, делая доходность по недвижимости более привлекательной по сравнению с облигациями. Пока процентные ставки остаются в этом низком диапазоне (и ЧНБ указывает, что они, скорее всего, останутся стабильно низкими до конца 2025 года) cnb.cz investropa.com, это создает благоприятную основу для спроса и ценообразования на недвижимость. Ключевой риск, за которым следует следить — если инфляция неожиданно вырастет, это может вынудить снова поднять ставки, что вновь проверит доступность рынка.
Доходы домохозяйств и доступность жилья: В Праге самые высокие зарплаты в стране (примерно на треть выше среднего по стране), но доступность жилья снизилась из-за роста цен. Ярким показателем от Чешского национального банка является то, что только верхние 20% самых высокооплачиваемых сейчас могут позволить себе купить обычную квартиру в Праге в ипотеку expats.cz. Сейчас средняя квартира 70 м² в Праге стоит около 11,8 миллиона крон (≈490 000 евро) expats.cz. Для финансирования такой покупки требуется очень высокий доход: типичные покупатели, оформляющие ипотеку в 2024–25 годах, имеют доход домохозяйства более 90 000 крон/месяц (≈3 700 евро) и ежемесячные ипотечные платежи около 22 000 крон expats.cz expats.cz. Для сравнения, медианный доход домохозяйства (пара с ребенком) в Чехии всего ~54 400 крон expats.cz. Этот разрыв в доступности вынуждает все больше семей среднего класса снимать жилье или уезжать в отдаленные пригороды/спутниковые города. Это также означает, что на рынке покупателей жилья в Праге преобладают высокооплачиваемые специалисты, семьи с двумя доходами или инвесторы с капиталом. Если зарплаты будут и дальше расти (сейчас они увеличиваются примерно на 6–8% в год в номинальном выражении), это может постепенно улучшить ситуацию с доступностью, однако на данный момент жилье недоступно для многих местных жителей. Это может усилить политическое давление на внедрение решений, таких как программы доступного жилья или поддержка для покупателей жилья впервые – за этим стоит следить.
Демография и миграция: Население Праги постоянно растет, что усиливает спрос на жилье как для покупки, так и для аренды. Естественный прирост населения невысок (как и во многих других странах Европы, в Чехии низкая рождаемость), однако миграция является основным фактором роста. Прага привлекает молодых специалистов и студентов из других регионов Чехии и из-за рубежа. Кроме того, волны иммиграции — например, большой наплыв украинцев с 2022 года — существенно повлияли на город. Прага зарегистрировала десятки тысяч новых жителей практически в одночасье из-за войны в Украине, многие из которых остались, нашли работу и, соответственно, нуждаются в долгосрочном жилье. Такой демографический скачок краткосрочно приводит к ужесточению рынка (что проявилось в росте арендных ставок в 2022 году, когда прибыли беженцы). В среднесрочной перспективе рост числа жителей означает большую потребность в жилье — что становится вызовом, если предложение не успевает. С положительной стороны, растущее и молодеющее население поддерживает экономику, заполняет рабочие места и способствует оживленной городской среде, благодаря чему пражская недвижимость остается привлекательной для инвесторов. Также наблюдается тенденция к субурбанизации: некоторые семьи переезжают за пределы города в поисках более доступного жилья, фактически расширяя пригородный пояс. Это привело к росту цен на недвижимость в ближайших районах Центральной Богемии. Тем не менее многие по-прежнему стремятся остаться в черте Праги, сохраняя высокий спрос внутри города.
Строительные расходы и материалы: Стоимость возведения новой недвижимости резко выросла в 2021–2022 годах (индексы стоимости строительных материалов увеличились на двузначные проценты, зарплаты в строительстве выросли). Это сделало девелопмент более дорогим и рискованным, что привело к снижению числа стартующих проектов. В 2024 году эти расходы начали стабилизироваться или даже немного снижаться в реальном выражении по мере нормализации спроса и облегчения проблем с поставками. Тем не менее, строительство в Праге по-прежнему остается дорогим, и застройщики должны учитывать это — что ведет к высоким ценам безубыточности для новых объектов (часто значительно выше 100 000 крон за м²). Если инфляция в строительстве возобновится, это может дополнительно замедлить появление нового предложения.

По сути, макроэкономическая ситуация в 2025 году выглядит осторожно благоприятной для рынка недвижимости Праги: экономический рост, низкая безработица и демографический прирост поддерживают спрос, а смягчение процентных ставок убирает главный барьер, актуальный в 2022–23 годах. Основные сдерживающие факторы — ограниченная доступность и недостаточное предложение, которые, парадоксально, также не позволяют ценам снижаться. Если не произойдет внешнего шока (глобальная рецессия или геополитическое событие), эти факторы указывают на то, что рынок Праги останется на траектории роста.

Перспективы на ближайшие 3–5 лет

Смотрим в будущее: прогноз на 3–5 лет (2025–2030) для рынка недвижимости Праги в целом позитивный, хотя и характеризуется умеренным ростом и сохраняющимися структурными вызовами:

Цены на жилье: Ожидается, что цены на жилье в среднесрочной перспективе продолжат расти, опережая общий уровень инфляции, из-за продолжающегося дисбаланса спроса и предложения. Большинство прогнозов банков и аналитиков предсказывают годовой рост цен на уровне средних однозначных значений (возможно, 5–8% в год) в ближайшие несколько лет conbiz.eu conbiz.eu. Это медленнее, чем экстремальные скачки бума 2021 года, но все равно устойчивый рост, который будет снижать доступность жилья, если доходы не будут расти так же быстро. Некоторые сценарии выглядят более оптимистично — если ставки по ипотеке снизятся быстрее или если не появится значительного нового предложения, рост цен может оставаться близким к двузначным показателям до 2025–2026 гг. conbiz.eu. В свою очередь, пессимистический сценарий (например, рецессия или резкий рост ставок) может снизить спрос и привести к стабильным ценам, но на данный момент обвала цен не ожидается среди мейнстрим-аналитиков, учитывая нехватку предложения на рынке. Чешский национальный банк отметил, что даже рост на 5–10% в год, хотя и высок, представляется «реалистичным сценарием» в текущих условиях conbiz.eu conbiz.eu. В долгосрочной перспективе, если Праге удастся резко увеличить жилищное строительство (через реформы или реализацию крупных проектов), можно представить, что рост цен снизится до уровня инфляции или даже произойдет небольшая коррекция в некоторых сегментах — но это, скорее всего, за пределами пятилетнего горизонта.
Предложение жилья: Следующие 3–5 лет будут критическими для продвижения крупных девелоперских проектов Праги. К 2030 году Smíchov City будет находиться на поздних этапах строительства с тысячами сданных квартир, Žižkov Station City начнет сдачу жилья (если не будет полностью завершен), а первая линия метро D заработает (планируется примерно к 2027 году). Эти проекты постепенно добавят новое жилье и, возможно, снизят давление на центр города. Однако бюрократические задержки по-прежнему остаются препятствием — если процессы согласования не будут ускорены, Прага, вероятно, продолжит добавлять лишь около 6 000–8 000 квартир в год, чего недостаточно. Таким образом, дефицит жилья, скорее всего, сохранится в обозримом будущем, поддерживая высокую стоимость недвижимости. Есть надежда, что цифровизация согласований и законодательные изменения (новый строительный закон и др.) сократят сроки реализации проектов к концу 2020-х годов conbiz.eu. Упор города на доступное жилье также может привести к появлению небольшого, но стабильного потока муниципальных квартир, что может помочь определенной части населения и стать своего рода «клапаном» при слишком высоких арендах. Однако, реально, за 5 лет Прага не «выстроит выход» из жилищного кризиса — это более долгий процесс.
Рынок аренды: Ожидается, что рынок аренды в Праге останется очень устойчивым. Поскольку покупка жилья для многих остается затруднительной, число арендаторов будет расти. Это говорит о продолжении тенденции к увеличению арендных ставок, хотя, возможно, не так резко, как в 2022–24 гг. Появление на рынке большего количества институционального предложения (некоторые новые проекты build-to-rent могут завершиться в ближайшие годы) может немного сдержать рост арендных цен за счет расширения выбора. Кроме того, если процентные ставки снизятся и часть арендаторов станет покупателями, это может немного ослабить спрос на аренду. Тем не менее, учитывая статус Праги как магнита для новичков и общий дефицит жилья, маловероятно, что арендные ставки снизятся; в худшем случае они могут стабилизироваться, если ухудшатся экономические условия, но базовый прогноз — умеренный рост арендной платы каждый год (например, на несколько процентов ежегодно). Ожидать кардинальных изменений в регулировании не стоит — политического консенсуса по контролю над арендой нет, поэтому будет действовать рыночный механизм, при этом город сконцентрируется на предоставлении собственного доступного жилья для отдельных групп.
Коммерческие сегменты:
- Офисы: Офисный рынок Праги должен оставаться относительно сбалансированным. Возможна волна нового предложения в 2026–2027 годах (проекты, ранее отложенные, могут быть завершены к этому времени), что может привести к небольшому росту вакансии, но пока спрос будет держаться (а многие международные компании продолжают расширяться в Праге), любой рост вакансий должен оставаться контролируемым. Гибридный формат работы продолжит развиваться, однако большинство компаний уже определились с моделями, которые продолжают подразумевать наличие офисов. В ближайшие годы, вероятно, увеличится число реконструкций и модернизаций офисов (с учетом стандартов ESG, умных технологий), поскольку арендодатели будут конкурировать за арендаторов. Ставки аренды на первоклассные офисы могут немного повыситься при ограниченном предложении, хотя значительных скачков не ожидается; аренда в офисах более низкой категории может оставаться на прежнем уровне или даже сокращаться, если старые здания потеряют арендаторов.
- Ритейл: К 2030 году ритейл в Праге может преобразиться благодаря новым потребительским привычкам — ожидайте больше формата experiential retail (еда, развлечения) в торговых центрах и, возможно, изменения состава арендаторов на центральных улицах (например, меньше банковских отделений, больше флагманских магазинов или pop-up форматов). Рост туризма (если не будет неожиданных потрясений) поддержит восстановление центральных торговых и гостиничных объектов. В центре города, возможно, появятся проекты реновации (например, реконструкция нижней части Вацлавской площади, обновление музейного района), которые улучшат атмосферу для шопинга. К 2030 году электронная коммерция, вероятно, займет большую долю розничных продаж, что может оказать давление на слабые стационарные магазины; однако лучшие локации в Праге по-прежнему будут привлекать розничные бренды для укрепления присутствия. Поэтому ожидайте стабильной или умеренно растущей аренды в центральных районах и, возможно, большей текучести арендаторов в менее привлекательных локациях.
- Промышленность: Логистический сектор вокруг Праги имеет очень позитивные перспективы. В столичном регионе Праги могут появиться новые логистические парки, особенно если продвинутся проекты автодорог (например, завершение Пражской кольцевой и улучшения на D1, D11), что откроет новые земли для застройки. Учитывая структурный тренд ниаршоринга (перенос производства/складирования западными компаниями ближе к Европе), Чехия выигрывает, а близость Праги как центра получит свою долю объектов. Арендные ставки могут стабилизироваться, если появится много новых складских площадей, но на данный момент спрос, похоже, готов поглотить новые пространства. Ключевое ограничение — это земельные ресурсы и зонирование: если власти разрешат больше промышленного зонирования вблизи Праги, рынок сможет расширяться. Доходность в промышленном сегменте может снова снизиться, если инвесторы продолжат активно вкладываться в логистику (это один из фаворитов среди активов), а значит, цены на склады могут вырасти.
Инвестиционный рынок: На рынке капитала ожидается рост объёма сделок в ближайшие годы по сравнению с вялым периодом 2022–23 годов. Если процентные ставки останутся низкими, количество сделок будет увеличиваться. К 2026–27 годам мы можем увидеть ежегодный инвестиционный объём в Чехии снова на уровне около €3 млрд (что было типично до Covid). Внутренние инвесторы останутся активными и, скорее всего, вырастут по масштабам и сложности (чешские инвестиционные фонды успешно привлекают капитал). Иностранные инвесторы — в первую очередь из Европы, Северной Америки, а также Южной Кореи или Сингапура — будут рассматривать Прагу как объект для вложений благодаря её стабильности и росту. Мы ожидаем несколько крупных сделок, отложенных ранее, которые состоятся, когда продавцы и покупатели придут к соглашению по цене (например, продажи знаковых офисных зданий или торговых центров фондами, завершающими инвестиционный цикл). Доходность по ключевым активам может немного снизиться из-за конкуренции, но уже не до ультранизких уровней 2019 года; скорее всего, к 2026 году они стабилизируются на уровне 4,5–5% для офисных площадей, 5–5,5% для торговых центров и ниже 5% для элитной логистики (показатели ориентировочные).
Внешние риски и неожиданные факторы: Любой прогноз невозможен без признания неопределённостей. Несколько нестандартных факторов для пражской недвижимости: глобальная экономическая ситуация (глубокая рецессия в Европе ударит по спросу арендаторов и уверенности покупателей), изменения денежно-кредитной политики (если инфляция вырастет и ЧНБ резко повысит ставки, это быстро охладит рынок), а также геополитика (Прага частично защищена, но события вроде эскалации войны или энергетического кризиса могут оказать косвенное влияние — например, высокие цены на энергию увеличивают стоимость строительства и проживания). Наоборот, положительным «джокером» могло бы стать вступление Чехии в еврозону (пока это не в ближайших планах, но если бы случилось в перспективе, могло бы снизить валютные риски и возможно ещё снизить ставки, поддержав рынок недвижимости). Важен и фактор технологий и рабочих моделей — например, если удалённая работа распространится больше ожидаемого, спрос на офисы уменьшится сильнее текущих прогнозов; или если из-за развития e-commerce (дроны, автоматизация) снизится потребность в городской логистике и т.д. Эти факторы предположительные, но их стоит учитывать.

В заключение, рынок недвижимости Праги в ближайшие 3–5 лет, скорее всего, будет продолжать расти практически во всех сегментах. Привлекательность города — сильная экономика, растущее население, относительная доступность по европейским меркам и статус надежного убежища — продолжит привлекать как конечных пользователей, так и инвесторов. Мы ожидаем дальнейшего роста стоимости объектов и арендных ставок, хотя, вероятно, он будет происходить в более умеренном, устойчивом темпе по сравнению с бурным ростом прошлого десятилетия. Основные проблемы ограниченного предложения и доступности останутся, что будет побуждать государственный и частный сектора продолжать искать инновационные решения (от новых застроек до корректировки политики). Если не произойдет крупных потрясений, Прага к 2030 году станет немного больше, современнее — с новыми районами, улучшенной инфраструктурой и рынком недвижимости, который, несмотря на большую зрелость, по-прежнему будет предлагать солидную доходность и возможности для тех, кто хочет инвестировать или поселиться в этой динамично развивающейся столице.

Источники: Чешское статистическое управление; Чешский национальный банк; мэрия Праги; CBRE Research cbre.com cbre.com; Консалтинговая компания Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; отчеты Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; рыночные анализы Expats.cz и Prague Morning conbiz.eu expats.cz; публикации застройщиков (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Все данные по состоянию на 2024–2025 годы.

Пражский рынок недвижимости 2025: тенденции, сегменты и перспективы

Введение и обзор рынка (2025)