Рынок недвижимости Джидды вступает в 2025 год с прочными позициями благодаря устойчивому спросу и инициативам правительства в рамках программы Saudi Vision 2030. В прошлом году наблюдался всплеск продаж жилья — в Джидде зафиксирован годовой рост количества сделок купли-продажи жилья на 43,5%, что значительно опережает рост Эр-Рияда jll-mena.com. Цены демонстрируют смешанную динамику: стоимость вилл растет, тогда как цены на квартиры немного скорректировались jll-mena.com. В коммерческом секторе офисные и торговые пространства Джидды постепенно расширяются за счет новых проектов, хотя темпы роста здесь сдержаннее, чем в стремительно развивающемся Эр-Рияде argaam.com argaam.com. Крупные инфраструктурные проекты — от водного фронта Jeddah Central до возобновления строительства Jeddah Tower — меняют облик города и создают новые инвестиционные возможности. Государственная политика, направленная на рост числа собственников жилья и привлечение иностранных инвестиций (включая открытие части рынка для иностранных инвесторов), дополнительно стимулирует развитие jll-mena.com agbi.com. В этом отчете представлен подробный анализ тенденций рынка жилой и коммерческой недвижимости Джидды в 2025 году, рассматривается влияние инициатив Vision 2030 и ключевых проектов, сравнивается Джидда с другими центрами Саудовской Аравии, такими как Эр-Рияд и Даммам, а также дается прогноз рынка до 2030 года с анализом возможностей и рисков для инвесторов и девелоперов.
Тенденции рынка жилой недвижимости в Джидде
Тенденции продаж и цен: Рынок жилья Джидды остается динамичным, спрос за последний год значительно вырос. Количество сделок по продаже жилья в Джидде увеличилось на 43,5% в годовом выражении на начало 2025 года jll-mena.com, что отражает рост интереса покупателей. Этот подъем совпадает с общенациональными усилиями по увеличению доли собственников жилья — такие программы, как Sakani и Фонд развития недвижимости, значительно упростили покупку жилья для новых владельцев, что существенно стимулировало спрос jll-mena.com. Что касается цен, в Джидде наблюдалась разнонаправленная динамика: цены на виллы продолжили расти, тогда как стоимость квартир немного снизилась в последние кварталы jll-mena.com. Для сравнения: в первой половине 2024 года цены на жилье в Джидде выросли примерно на 5% в годовом выражении, а арендные ставки — примерно на 4% argaam.com argaam.com. Это более скромный рост по сравнению с Эр-Риядом (где цены на жилье за тот же период выросли примерно на 10%) argaam.com. Относительное замедление роста цен на квартиры говорит о коррекции после нескольких лет быстрого увеличения стоимости и, возможно, поступлении на рынок большего объема предложения в этом сегменте.
Спрос и предложение жилья: В Джидде спрос перемещается в сторону современных, мастер-планированных сообществ. Как местные жители, так и экспаты проявляют предпочтение к «жизни в сообществах» с интегрированной инфраструктурой, а не к отдельностоящим объектам jll-mena.com. Особенно выделяется север Джидды — эта зона зафиксировала наибольший рост цен, чему способствовали новые элитные проекты и развитие инфраструктуры argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Спрос на жилье уровня выше среднего до высокого продолжает расти, что соответствует статусу Джидды как коммерческого центра и ворот для паломников и туристов argaamplus.s3.amazonaws.com. Популярными районами являются набережная и северные кварталы (такие как Обхур и районы Аль-Шати/Waterfront), где представлены новые виллы, жилые комплексы с огороженной территорией и апартаменты у моря. Последние данные показывают, что почти весь рост цен на недвижимость в Джидде в 2023 году был сосредоточен на севере города argaamplus.s3.amazonaws.com, где реализуется несколько масштабных жилищных проектов.
С точки зрения предложения, деятельность по развитию идет полным ходом. Только в первой половине 2024 года в Джидде было введено в эксплуатацию 11 300 новых жилых единиц, что довело общий жилой фонд города примерно до 891 000 единиц argaam.com argaam.com. Еще 16 000 жилых единиц планируется завершить во второй половине 2024 года argaam.com. Крупные застройщики — включая ROSHN, фонд государственного инвестирования PIF — активно работают в Джидде. Проект ROSHN Al-Arous в северной части Джидды, например, планирует добавить около 18 000 новых домов в рамках единой мастер-планированной застройки, расширяя предложение современного жилья для среднего класса. Такие проекты способствуют достижению правительственной цели Vision 2030 по увеличению доли собственников жилья в Саудовской Аравии (цель — 70% к 2030 году по сравнению примерно с 62% в 2020 году pwc.com pwc.com). Кроме того, расширение доступа к ипотеке (благодаря ликвидности и снижению требований к первоначальному взносу со стороны Saudi Real Estate Refinance Company) позволило большему количеству молодых семей приобрести собственное жилье pwc.com pwc.com, поддерживая спрос на новое жилье.
Аренда и доходность: На рынке аренды жилья в Джидде наблюдается ужесточение условий. В связи с ростом численности населения и притоком иностранных специалистов в определённые секторы арендная плата за квартиры недавно заметно выросла — в среднем аренда квартир увеличилась на 18% в годовом выражении в 2023 году, согласно одному обзору рынка argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Аренда вилл также выросла (на высокий однозначный процент в годовом выражении), хотя арендные ставки по-прежнему остаются ниже, чем в Эр-Рияде. По состоянию на конец 2023 года типичная аренда квартир в Джидде колебалась от примерно 14 400 до 75 000 саудовских риялов в год, в зависимости от расположения и качества, а аренда вилл — от примерно 60 000 до 175 000 саудовских риялов в год argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Эти повышения арендной платы отражают как высокий спрос, так и ограниченное предложение качественного жилья в престижных районах. Однако с появлением значительного нового предложения в 2024–2025 годах рост аренды может замедлиться. Доходность для собственников была привлекательной в последние годы благодаря росту арендных ставок, но инвесторы внимательно следят за потенциальным риском перепроизводства к 2030 году, когда добавятся десятки тысяч новых объектов. В целом, жилой сектор Джидды остается на «положительной траектории дальнейшего роста», чему способствуют высокий базовый спрос и государственные жилищные инициативы argaam.com.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисная, ритейл, промышленная)
Розничная недвижимость: Розничная торговля является ярким сегментом коммерческого рынка Джидды, поддерживаемым молодой популяцией и растущим туризмом.
В 2024 году в Джидде было добавлено 106 000 м² новых торговых площадей (например,главного открытия торгового центра), что довело общий объем торговых площадей в городе до примерно 2,16 млн м² argaam.com argaam.com.Это расширение отражает уверенность в потребительском спросе.Благодаря инициативе «Видение 2030» по развитию сферы развлечений и досуга, торговые центры Джидды всё активнее включают в себя кинотеатры, рестораны и семейные аттракционы для привлечения посетителей.Арендные ставки в ведущих «супер-региональных» торговых центрах постепенно растут (примерно +4% в год в первой половине 2024 года для торговых центров высшего класса) argaam.com, тогда как арендные ставки в второстепенных торговых центрах со старыми формами снижаются (примерно на 4% год к году), поскольку покупатели тяготеют к новым форматам argaam.com.В целом, настроения на розничном рынке на 2025-2026 годы оптимистичны. По данным S&P Global, рост населения, развитие туризма и приход международных брендов будут стимулировать дальнейший спрос на розничные услуги в городах Саудовской Аравии arabnews.com arabnews.com.В Эр-Рияде и Джидде, в частности, наблюдается волна новых торговых и многофункциональных проектов, которые сочетают в себе шопинг, развлечения и даже жилые/гостиничные компоненты arabnews.com.В Джидде набирают популярность концепции розничной торговли под открытым небом и на набережной (например, районы Корниш и такие места, как район Jeddah Yacht Club), что отражает тенденцию к созданию торговых пространств, ориентированных на стиль жизни arabnews.com.Тем не менее, розничный сектор не лишен рисков: рост электронной торговли и изменяющиеся предпочтения потребителей означают, что операторам торговых центров необходимо продолжать внедрять инновации, чтобы привлекать посетителей.S&P предупредило, что перенасыщение рынка и конкуренция могут оказать давление на доходность от аренды, особенно если арендодатели будут нести значительные капитальные расходы на обновление недвижимости arabnews.com.На данный момент рынок розничной недвижимости Джидды поддерживается высоким уровнем потребительских расходов — этому способствуют высокий доход на душу населения и культура, в которой торговые центры рассматриваются как места для общения arabnews.com arabnews.com.Саудовская Аравия нацелена на привлечение более 100 миллионов туристов к 2030 году, включая проведение таких масштабных мероприятий, как Экспо 2030 и чемпионат мира по футболу 2034 года. Роль Джидды как города-ворот создает условия для устойчивого роста розничного сектора arabnews.com.Промышленные и логистические объекты: Сегмент промышленной недвижимости в Джидде переживает значительный рост незаметно для многих, что соответствует логистическим устремлениям Саудовской Аравии.
Будучи основным городом-портом Красного моря в Королевстве, Джидда является центральным элементом планов по превращению в глобальный логистический центр, что стимулирует спрос на современные склады и распределительные центры argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Бум электронной коммерции после 2020 года еще больше повысил требования к крупным, высококачественным логистическим объектам argaamplus.s3.amazonaws.com.В 2023 году Саудовская Аравия запустила четыре новые специальные экономические зоны (СЭЗ) для привлечения промышленного и высокотехнологичного инвестирования – в частности, одна из них находится в Экономическом городе короля Абдаллы (KAEC) рядом с Джиддой argaamplus.s3.amazonaws.com.СЭЗ KAEC сосредоточена на передовых технологиях производства и логистике и, как ожидается, даст толчок развитию складов и фабрик в окрестностях Джидды.Арендная плата за первоклассские склады в Джидде в настоящее время составляет примерно от 90 до 300 саудовских риялов за м² в год, в зависимости от местоположения и характеристик argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Эти арендные ставки растут, поскольку вакантность качественных площадей низкая – действительно, арендные ставки на промышленные помещения выросли на средние и высокие однозначные проценты в 2022–2023 годах.Хотя арендная плата за склады в Джидде немного ниже, чем в Эр-Рияде (где она может достигать 400 SAR/м²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, этот разрыв может сократиться по мере того, как всё больше 3PL-провайдеров (поставщиков логистических услуг третьей стороны) и производителей начинают свою деятельность рядом с портом.Реализация продолжающегося саудовского проекта Landbridge Project — масштабной железнодорожной линии, соединяющей порт Джидда с Эр-Риядом и Даммамом, — также изменит правила игры; завершение проекта ожидается к концу десятилетия.Благодаря ускорению перемещения грузов по стране, это, вероятно, повысит спрос на логистические парки вокруг порта Джидды и промышленных зон.В целом, перспективы рынка промышленной недвижимости оптимистичны: курс на диверсификацию в рамках «Видения 2030» стимулирует рост складских помещений, и Джидда благодаря своему стратегическому положению может получить выгоду.Основной проблемой станет обеспечение достаточного объема нового промышленного предложения; в противном случае аренда может продолжить расти и, возможно, вытеснить малый бизнес.Однако благодаря новым инвестициям в землю и инфраструктуру (включая льготы ОЭЗ) инвесторы видят стабильные возможности в логистической недвижимости.Как отмечается в одном докладе, промышленный спрос в Саудовской Аравии поддерживается тенденцией «значительного роста», которая, как ожидается, сохранится по мере расширения экономики вне нефтяного сектора argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Офисный рынок: Джидда является вторым по величине офисным рынком Королевства после Эр-Рияда и продолжает стабильно расти. Общий объем офисных площадей в Джидде составляет примерно 1,2 – 2,1 миллиона квадратных метров (диапазон зависит от класса помещений) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, что составляет около четверти офисного фонда Эр-Рияда. В первой половине 2024 года в Джидде не было открыто крупных новых офисов, поэтому предложение осталось на уровне 1,21 миллиона м² качественных помещений argaam.com. Однако новые проекты наконец-то появились в перспективе – ожидается, что к концу 2024 года в Джидде будет сдано примерно 48 000 м² офисных помещений argaam.com. Спрос на офисы был стабильным, чему способствовал рост бизнеса и роль Джидды как торгового и логистического центра. Арендная плата за офисы класса Grade A в Джидде выросла примерно на 11% в годовом выражении к середине 2024 года до примерно 1335 саудовских риалов за м² в год argaam.com, что говорит о том, что арендодатели получили преимущество, поскольку качественные площади остаются ограниченными. (Для сравнения, а в лучших районах Эр-Рияда аренда топ-офисов выросла почти на 20% за тот же период — до около 2090 саудовских риалов за м² argaam.com, что отражает еще более высокий спрос в столице). Большинство крупных арендаторов офисов в Джидде — это государственные учреждения и крупные корпорации argaamplus.s3.amazonaws.com, а новые здания высокого класса сталкиваются с конкурентным давлением за право привлечь этих крупных арендаторов argaamplus.s3.amazonaws.com. В дальнейшем ожидается, что офисный сектор в Джидде будет расти вместе с экономикой, но более умеренными темпами — в городе отсутствует крупная волна корпоративных переездов, наблюдаемая в Эр-Рияде. Уровень вакантных площадей относительно стабилен, и если новое предложение останется ограниченным, арендные ставки должны удерживаться. Одна из тенденций, на которую стоит обратить внимание — модернизация офисного фонда: новые многофункциональные проекты (например, части проекта Jeddah Central) предложат ультрасовременные офисные пространства, что может привлечь арендаторов из старых зданий и усилить давление на устаревающий фонд.
Ключевые государственные инициативы и влияние Vision 2030
Государственная политика, направляемая стратегической рамкой Видение 2030, играет ключевую роль на рынке недвижимости Джидды. Одной из основных целей Видения 2030 является повышение уровня владения жильём среди саудитов до 70% к 2030 году, с примерно 50% или ниже в середине 2010-х pwc.com pwc.com. Для достижения этой цели Министерство жилищного строительства (теперь в составе MoMRAH) провело масштабные реформы, которые преобразили сектор жилья. Ключевые инициативы включают программу Сакани, которая упрощает и субсидирует ипотечные кредиты для саудовских семей, и Фонд развития недвижимости, предоставляющий финансирование по низкой ставке. Эти программы сократили время ожидания поддержки в сфере жилья с нескольких лет до практически мгновенного одобрения vision2030.gov.sa, что вызвало волну спроса со стороны конечных пользователей. Как отмечалось ранее, поддерживаемые государством ипотеки и снижение требований к первоначальному взносу (с 30% до 5% по решению центрального банка) позволили новому поколению покупателей выйти на рынок pwc.com. Это отчетливо заметно в Джидде, где многие семьи, ранее зависевшие от аренды, теперь переходят к приобретению жилья, что стимулирует жилищное строительство во всех ценовых сегментах.
Влияние Видения 2030 распространяется и на коммерческую недвижимость благодаря экономической диверсификации и либерализации регулирования. Государство рассматривает сектор недвижимости как ключевой для увеличения не нефтяного ВВП (цель — увеличить вклад сектора недвижимости в ВВП с ~7% до 10% к 2030 году) pwc.com. Для стимулирования развития власти сделали масштабные вложения в инфраструктуру — новые транспортные связи, коммунальные услуги и улучшение общественных пространств — особенно в таких городах, как Джидда, обслуживающих туризм и торговлю. Важной мерой стала White Land Tax, налог на неосвоенные городские земли, введённый для борьбы со сдерживанием земель и увеличения предложения участков для застройки pwc.com. Джидда стала одним из первых городов, где этот ежегодный налог в 2,5% был введён на незастроенные жилые земли, что подтолкнуло некоторых владельцев либо строить, либо продавать, постепенно увеличивая доступность земли для новых проектов. Кроме того, упрощенные разрешительные процедуры и модели государственно-частного партнерства сделали реализацию крупных проектов, соответствующих целям Видения 2030 (например, реновация центра Джидды под эгидой Фонда государственного инвестирования совместно с частными подрядчиками), намного проще для девелоперов.
Продвижение туризма в рамках Видения 2030 является еще одной сферой политики, влияющей на рынок недвижимости Джидды. Королевство стремится привлечь 100 миллионов посещений ежегодно к 2030 году (включая религиозный туризм, досуг и деловые мероприятия). Джидда, как традиционные ворота в Мекку и Медину, а также приморский город Красного моря, выигрывает от этого курса. Облегчение получения туристических виз и инвестиции правительства в туристическую инфраструктуру (аэропорты, круизные терминалы и др.) стимулировали строительство новых отелей, апарт-отелей и торгово-развлекательных комплексов в Джидде. Побочный эффект на рынке торговой и гостиничной недвижимости был значительным — например, заполняемость отелей и стоимость номеров в Саудовской Аравии растут, и девелоперы в Джидде отвечают на этот спрос, планируя больше гостиничных проектов argaam.com argaam.com. Грядущие крупные мировые события, которые Саудовская Аравия будет принимать (такие как Expo 2030 в Эр-Рияде и Чемпионат мира по футболу FIFA 2034 года), подталкивают к всесторонней модернизации по всей стране, а Джидда также получит свою долю — возможно, это коснется улучшения стадионов и создания фан-зон, что напрямую связано с развитием недвижимости (например, многофункциональные спортивные кластеры, временные типы размещения и т.д.).
Особенно важно, что Видение 2030 сформировало более инвестиционно-привлекательную нормативно-правовую среду. Создание Генерального агентства по недвижимости (REGA) обеспечивает единый надзор и прозрачность на рынке недвижимости arabnews.com. Законы, касающиеся продажи на стадии строительства (Wafi), управления общей собственностью и агентской деятельности с недвижимостью, были модернизированы до международных стандартов, что повысило доверие инвесторов и покупателей жилья. Кроме того, обновляются нормы зонирования и градостроительного планирования для поощрения многофункциональной застройки высокой плотности, как в центре Джидды и других мегапроектах, уходя от малоплотных застроек прошлого. В целом, государственная политика в рамках Видения 2030 стала катализатором расширения рынка недвижимости Джидды — благодаря расширению ипотечного кредитования, финансированию масштабных проектов, улучшению инвестиционного климата и росту спроса за счет экономического развития и туризма.
Ландшафт иностранных инвестиций и нормативные изменения
Саудовская Аравия активно открывает свой рынок недвижимости для иностранных инвестиций в последние годы, и 2024–2025 годы ознаменовались важными событиями в этой сфере. Главным событием стало смягчение ограничений на иностранные инвестиции в недвижимость Мекки и Медины. В январе 2025 года Управление по рынку капитала объявило, что теперь иностранцы (не саудиты) могут инвестировать в компании, владеющие недвижимостью в священных городах Мекка и Медина agbi.com agbi.com. Хотя прямое владение недвижимостью в этих городах для частных лиц по-прежнему запрещено (кроме долгосрочной аренды до 99 лет), этот шаг позволяет международным инвесторам приобретать акции (до 49%) в зарегистрированных компаниях по недвижимости или фондах REIT, которые имеют активы в Мекке/Медине agbi.com agbi.com. Изменение политики направлено на то, чтобы “привлечь иностранный капитал и обеспечить ликвидность для текущих и будущих проектов” в святых городах agbi.com. Это также рассматривается как пилотный шаг к более широкому открытию рынка недвижимости Саудовской Аравии. Реакция рынка была положительной — акции компаний, занимающихся недвижимостью в Мекке/Медине, выросли почти на 10% после этой новости agbi.com. Эта реформа сигнализирует инвесторам, что Саудовская Аравия серьезно относится к либерализации своего рынка недвижимости в рамках стратегии Vision 2030. Фейсал Дуррани, глава исследований Knight Frank MENA, назвал это “самым явным признаком” того, что впереди ожидается дальнейшее смягчение законов о международном владении agbi.com.В целом по Королевству (включая Джидду) правила теперь разрешают 100% иностранное владение бизнесом, в том числе в сфере девелопмента и агентств недвижимости, через получение лицензии в MISA (Министерство инвестиций) arabnews.com. Это означает, что международный застройщик или инвестор может создать полностью иностранную компанию в Саудовской Аравии для реализации проектов в сфере недвижимости (за исключением некоторых чувствительных территорий). Упрощение процедуры открытия бизнеса и надежная правовая защита (например, исполнение контрактов, улучшение законодательства о банкротстве) повысили позиции Саудовской Аравии в рейтингах легкости ведения бизнеса. В Джидде это привело к росту числа иностранных компаний и фондов, работающих в недвижимости — от многофункциональных комплексов до логистических объектов. В частности, инвестиционные фонды недвижимости (REITs) стали доступным каналом для зарубежного капитала; с 2021 года CMA разрешила иностранным инвесторам свободно покупать паи саудовских REIT, даже владеющих активами в Мекке и Медине agbi.com. Это открыло зарубежный капитал для коммерческих активов Джидды через публичные REIT, владеющие торговыми центрами, складами и т.д.
Еще одним аспектом инвестиционного климата стал запуск Премиум-резиденства (“Золотой визы”) в 2019 году, которая предоставляет подходящим иностранцам право на долгосрочное проживание в Саудовской Аравии, владение недвижимостью (вне Мекки/Медины) и ведение бизнеса без спонсора. Популярность этой программы постепенно растет, а к 2024 году государство дополнительно стимулировало долгосрочные визы для инвесторов и квалифицированных специалистов. Ожидается, что рост числа экспатов, получающих возможность покупать жилье, со временем приведет к увеличению сегмента иностранных покупателей в таких городах, как Джидда — особенно в сегментах элитного жилья и объектов на побережье. Тем не менее, на данном этапе львиная доля сделок с недвижимостью в Джидде совершается внутренними и региональными (стран GCC) покупателями, а иностранцы играют большую роль в сфере девелопмента и инвестиций, чем в индивидуальном владении жильем.
С точки зрения регуляторных изменений саудовские власти постоянно совершенствуют законодательство о недвижимости. Новый Инвестиционный закон, вступивший в силу в 2023-2024 годах, упростил получение инвестиционной лицензии иностранными организациями и уравнял в правах иностранных и местных инвесторов во многих сферах agbi.com agbi.com. Сектор недвижимости стал одним из основных бенефициаров этого закона, благодаря сокращению бюрократии для проектов с иностранным капиталом. Кроме того, были модернизированы системы регистрации земель и электронных сделок — внедрение единой системы электронных актов и платформ вроде “Najiz” для заключения сделок с недвижимостью повысили прозрачность и значительно сократили сроки оформления. Все эти меры упрощают выход зарубежных инвесторов или фондов на рынок Джидды и обеспечивают им прозрачные условия и ожидания.
Еще одним ведущим проектом является Башня Джидда в северном районе Обхур – она должна стать самым высоким зданием в мире высотой более 1000 метров.После перерыва строительство башни Джидда официально возобновилось в конце 2023 года, при этом застройщики планируют завершение примерно в 2027–2028 годах designboom.com designboom.com.Во время церемонии в январе 2025 года был залит бетон для 64-го этажа башни, и планируется добавлять примерно один этаж каждые четыре дня designboom.com.Jeddah Tower является центральным элементом Jeddah Economic City (JEC) — масштабного проекта, который должен включать торговые центры, жилые дома и общественные учреждения для до 100 000 человек designboom.com.Весь комплекс JEC, включая башню, оценивается примерно в 20 миллиардов долларов designboom.com.В самой башне будет размещено несколько объектов (гостиница Four Seasons, офисы, роскошные апартаменты и самая высокая в мире смотровая площадка) designboom.com designboom.com.Возрождение этого проекта является глубоко символичным – оно свидетельствует о уверенности и амбициях Саудовской Аравии в сфере развития недвижимости.Если строительство будет завершено, башня Джидда привлечет внимание всего мира, потенциально сделав прилегающую территорию магнитом для инвестиций (подобно тому, как Бурдж-Халифа способствовала развитию центра Дубая).За ходом строительства башни будут внимательно следить в период с 2025 по 2030 годы, и ее успех может стать основой для нового делового района города.В проекте также отмечается улучшенная координация между заинтересованными сторонами: Kingdom Holding (спонсор) и новые подрядчики-инженеры объединились, а тендеры на финальное строительство были объявлены, и подача заявок ожидается к концу 2025 года designboom.com designboom.com.В заключение, к 2025 году рынок недвижимости Саудовской Аравии стал гораздо более открытым и регулируемым по сравнению с десятилетием ранее. Джидда выигрывает от притока иностранного капитала, особенно в крупные проекты и коммерческие объекты. Сочетание масштабных государственных проектов (часто с привлечением международных партнеров) и новых законов, способствующих иностранному владению, создает условия, в которых глобальные инвесторы активно ищут возможности. Ожидается, что по мере взросления рынка и сохранения привлекательной доходности иностранные инвестиции в недвижимость Джидды будут продолжать расти, принося городу не только капитал, но и экспертизу, а также новые концепции развития.Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты в Джидде
Джидда переживает драматические физические преобразования благодаря ряду мегапроектов и модернизации инфраструктуры, многие из которых связаны с целями «Видения 2030». Возможно, самым знаковым является проект Jeddah Central (ранее известный как «Новая Джидда Даутаун»). Запущенный в конце 2021 года Государственным инвестиционным фондом, этот проект преобразует 5,7 миллиона квадратных метров исторической прибрежной зоны Джидды в современный многофункциональный район jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Генеральный план включает в себя четыре знаковых объекта – Оперный театр, стадион, музей и океанариум – а также новые марины, пляжи, парки и огромное разнообразие недвижимости. По данным проекта, Jeddah Central обеспечит 17 000 жилых единиц, 2 700 гостиничных номеров и более 10 новых развлекательных и туристических объектов после завершения jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Строительство идет полным ходом: по состоянию на начало 2024 года были заключены контракты на первую фазу знаковых объектов (Оперный театр, стадион, океанариум) на сумму 12 млрд саудовских риялов jeddahcentral.com. Этот проект стал переломным моментом для центральной части Джидды, заменив старую инфраструктуру на ультрасовременный прибрежный район мирового класса. Ожидается, что это существенно повысит стоимость недвижимости в окружающих районах и создаст новые зоны для роскошного проживания, шопинга и досуга, сопоставимые с аналогичными в Дубае или Дохе. Для инвесторов и застройщиков Jeddah Central открывает возможности в сфере гостиничного бизнеса, элитных апартаментов и розничной торговли, чему способствуют поддержка ГИФ и уникальное расположение на побережье.
С точки зрения транспортной инфраструктуры, Джидда претерпела значительные улучшения, которые повышают ее привлекательность для рынка недвижимости. Новый Международный аэропорт имени короля Абдулазиза (KAIA) открыл свой современный Терминал 1 в 2019 году, значительно увеличив пропускную способность и став архитектурной жемчужиной. К 2025 году аэропорт сможет обслуживать около 30 миллионов пассажиров в год, что облегчает прибытие туристов и деловых путешественников, способствуя спросу на отели и краткосрочную аренду жилья. Кроме того, скоростная железная дорога Харамейн, работающая с 2018 года, соединяет Джидду со священными городами — теперь вы можете добраться из Джидды до Мекки менее чем за час, а до Медины примерно за 2 часа. Железнодорожная станция Джидды в районе Аль-Сулаймания стала новой городской точкой притяжения, а удобство этой железной дороги сделало Джидду еще более привлекательной базой для компаний и паломников (некоторые паломники предпочитают останавливаться в Джидде и совершать однодневные поездки в Мекку на поезде, что способствует развитию гостиничного сектора города). В будущем запланирована железная дорога Saudi Landbridge (грузовая и пассажирская линия на восток), которая напрямую соединит порт Джидды с Эр-Риядом и Даммамом, фактически превращая Джидду в главные логистические ворота страны между Красным морем и Персидским заливом. Ожидается, что это даст старт созданию крупных логистических парков и развитию промышленности вдоль маршрута, особенно вокруг порта Джидды, поддерживая сегмент промышленной недвижимости.
Городская мобильность в Джидде также находится в центре внимания. Давно планируемый проект метро Джидды — трехлинейная городская железнодорожная сеть — сталкивался с задержками, но по-прежнему остается частью будущих планов города. Если его реализуют (возможно, во второй половине этого десятилетия), метро значительно повысит удобство для пассажиров и может изменить стоимость недвижимости вокруг станций. В то же время в городе внедряются новые автобусные линии и улучшаются дороги (включая запланированный подвесной мост Обхур через северный залив) для разгрузки транспорта. Современная инфраструктура часто приводит к росту стоимости земли в ранее слаборазвитых районах — эта тенденция уже заметна в Северной Джидде, где расширение автомагистралей и строительство мостов улучшило транспортную доступность.
Другие значимые проекты включают Экономический город Джидды (не только Башню — JEC также будет включать кластер небоскребов, торговые бульвары и марину) и Экономический город короля Абдаллы (KAEC) к северу от Джидды. Хотя KAEC — это отдельный запланированный город, его назначение в 2023 году специальной экономической зоной и возросшее внимание со стороны государства фактически связали его успех с ростом Джидды. Порт и индустриальная долина KAEC привлекают производителей и логистические компании налоговыми льготами, потенциально создавая тысячи рабочих мест. По мере появления этих рабочих мест может увеличиться спрос на жилье в северной Джидде и самом KAEC, что фактически расширит городскую агломерацию Джидды. Кроме того, Red Sea Global (туристический мега-проект по созданию островных курортов севернее) и проекты по сохранению наследия Аль-Ула, хотя и не находятся в Джидде, скорее всего приведут к тому, что многие туристы будут проезжать через Джидду, обосновывая тем самым создание дополнительных гостиниц и расширение аэропорта.
В целом, облик и инфраструктура Джидды в 2025–2030 годах будут определяться этими мегапроектами. Набережная Jeddah Central превратит город в современный центр, Башня Jeddah выведет его на мировую карту архитектурных рекордов, а усовершенствованные транспортные связи интегрируют Джидду еще теснее с национальными и глобальными рынками. Для участников рынка недвижимости эти проекты означают появление новых районов для инвестиций — от роскошных прибрежных кондоминиумов до индустриальных парков. Хотя существуют риски реализации (задержки, перерасход), масштабная поддержка со стороны государства внушает уверенность в успешном преобразовании городской среды Джидды.
Сравнительный анализ: Джидда против Эр-Рияда и Даммама
Три крупнейших городских региона Саудовской Аравии — Эр-Рияд, Джидда и Даммам/Хобар (Восточная провинция) — обладают своими особенностями на рынке недвижимости, которые формируются их экономической ролью и инициативами «Видения 2030». Сравнение Джидды с другими городами помогает понять её положение и перспективы:
- Эр-Рияд: Столица является политическим и экономическим центром страны, в настоящее время переживает бум на рынке недвижимости практически во всех сегментах. По планам, продвигаемым наследным принцем, Эр-Рияд стремится удвоить свое население до ~15 миллионов к 2030 году, привлекая региональные штаб-квартиры транснациональных компаний и огромные государственные инвестиции. В результате, рынок недвижимости Эр-Рияда демонстрирует более стремительный рост, чем у Джидды. На жилищном рынке в Эр-Рияде цены на продажу выросли примерно на 10% в годовом исчислении в начале 2024 года (против 5% в Джидде) argaam.com argaam.com, а объемы и стоимость сделок с жильем выше. Рост цен на жилье в Эр-Рияде был повсеместным (и виллы, и апартаменты дорожают) jll-mena.com, тогда как в Джидде картина была смешанной. Земля вокруг Эр-Рияда исторически была доступной, однако рост спроса привел к дефициту жилья даже в ключевых районах. Тем временем, офисный рынок Эр-Рияда находится на особом уровне – более 5 миллионов м² офисных площадей и десятки новых башен строятся в таких проектах, как Финансовый район имени короля Абдаллы. Арендная плата за офисы класса A в Эр-Рияде в среднем составляет около 2000 SAR/м², что значительно выше, чем в Джидде (~1300 SAR/м²) argaam.com. Розничная торговля Эр-Рияда также заметно больше, чем в Джидде (3,5 млн м² против 2,1 млн м² торговых площадей на конец 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com, и город продолжает привлекать первые магазины многих международных брендов. С точки зрения культуры, стремление Эр-Рияда стать мировым городом (мероприятия, концерты, спорт и др.) началось лишь недавно, но развивается в бешеном темпе, тогда как Джидда давно более космополитична и либеральна по саудовским меркам. По сути, Эр-Рияд лидирует в росте рынка недвижимости Саудовской Аравии – он возглавляет количество новых проектов и получает львиную долю инвестиций в недвижимость в последние годы agbi.com. Джидда, несмотря на рост, догоняет динамику Эр-Рияда. При этом Джидда выигрывает за счет того, что является прибрежным городом с природной привлекательностью и всегда будет пользоваться потоком паломников хаджа и умры. Можно сказать, что рынок Эр-Рияда более горячий, но и более подвержен волатильности (так как рост частично связан с государственной политикой и перемещениями госструктур), тогда как рост Джидды более стабильный и основан на торговле и туризме.
- Даммам/Хобар (Восточная провинция): Даммамская агломерация (DMA, включая Хобар и Дахран) является центром нефтяной промышленности Саудовской Аравии и имеет меньшую численность населения (~1,5-2 миллиона), чем Джидда (~4 миллиона). Рынок недвижимости здесь был относительно стабильным и демонстрировал умеренный рост. Например, в первой половине 2024 года цены на жильё в Даммаме остались примерно на прежнем уровне, а аренда выросла всего на ~4% argaam.com, что отстаёт от роста, зафиксированного в Эр-Рияде и Джидде. Предложение жилья в DMA растёт, но в основном концентрируется на жилье среднего класса, особенно в северных пригородах, с акцентом на доступность argaamplus.s3.amazonaws.com. Восточная провинция действительно имеет очаги спроса на жильё класса «люкс» (например, у руководителей Saudi Aramco и смежных отраслей, проживающих в благоприятных для экспатов жилых комплексах вокруг Хобара). Но в целом рынок жилья здесь менее динамичен, чем в Джидде, отчасти потому, что рост населения идёт медленнее. В офисном секторе арендная плата за офисы класса А в Даммаме выросла примерно на 10% по сравнению с прошлым годом к 2 кварталу 2024 года из-за спроса со стороны правительства и нефтяных сервисных компаний argaam.com, однако абсолютный уровень аренды (и сами ставки) ниже, чем в Джидде. Ритейл в Даммаме/Хобаре отличает наличие нескольких доминирующих торговых центров; набережная Хобара «Корниш» предлагает популярные магазины и рестораны, но масштаб ограничен обслуживанием только местного населения argaam.com. Одно из различий в том, что жители Восточной провинции легко могут на выходные съездить в Бахрейн, что иногда уводит часть расходов на шопинг и гостеприимство — с этой проблемой Джидда не сталкивается. Поскольку в рамках «Видения 2030» делаются попытки диверсифицировать экономику Восточной провинции, выводя её за пределы нефтяной отрасли, новые инициативы (такие как крупные экспансии нефтехимии в Джубайле и логистические хабы) могут дать толчок развитию специализированной недвижимости (например, жилья для рабочих, индустриальной недвижимости). Но в целом, рынок Даммама остаётся меньшим и более стабильным, с умеренными перспективами роста; здесь редко бывают такие скачки, как в Эр-Рияде или даже Джидде. Также рынок более децентрализован — Даммам, Хобар и Дахран формируют отдельные узлы, тогда как Джидда — единый крупный мегаполис.
- Джедда: по многим показателям занимает промежуточное положение между Эр-Риядом и Даммамом. Это диверсифицированная экономика — портовая логистика, торговля, туризм/паломничество, некоторая промышленность — поэтому движущие силы рынка недвижимости здесь многообразны. Жилой рынок Джедды исторически был немного более доступен, чем в Эр-Рияде (например, цены на квартиры за м² чуть ниже), хотя разрыв сократился, поскольку Джедда показала сильный рост цен в 2021–2022 годах. В мировом индексе элитной жилой недвижимости Knight Frank и Эр-Рияд, и Джедда вошли в шестерку лучших городов мира по росту цен на премиальную недвижимость в 2024 году, что подчеркивает, насколько саудовские города вырвались вперед, несмотря на глобальные сложности mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай также был в этой высшей категории). Knight Frank отмечает, что регион Ближнего Востока является самым сильным в мире с ежегодным ростом цен на премиальную недвижимость 7,2% и прогнозирует невероятный кумулятивный рост на 64% за следующие пять лет для этого региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Хотя Эр-Рияд может получить большую часть этого роста, элитный сегмент недвижимости Джедды тоже развивается — например, виллы на набережной стоят очень дорого и имеют ограниченное предложение. В отличие от бурного развития Эр-Рияда, подход Джедды более взвешенный и органичный. Амбициозные проекты города (как Jeddah Central, Jeddah Tower) немного отстают от сроков Эр-Рияда (в Эр-Рияде уже строятся такие крупные проекты, как Diriyah Gate, Qiddiya, на продвинутых стадиях). Однако уже к концу 2020-х, когда эти проекты в Джедде будут завершены, город может получить дополнительный импульс развития. С культурной и жизненной точки зрения Джедда всегда была более расслабленным, коммерческим центром Королевства — сюда тянутся предприниматели, здесь процветает арт-сцена, что отражается и в нишевых рынках недвижимости (например, пространства для галерей в Аль-Балад, уникальные кафе и т.д.). Эр-Рияд только сейчас начинает открываться культурно и строит это с нуля. Для инвесторов Джедда привлекательна как приморской город (чем не могут похвастаться ни «внутриконтинентальные» Эр-Рияд, ни Даммам) с огромным туристическим потенциалом, тогда как Эр-Рияд предлагает мощь государственных расходов и корпоративного спроса. В заключение, все крупные города Саудовской Аравии получают выгоду от инвестиций по программе «Видение 2030», но Эр-Рияд в настоящее время является основным двигателем роста , при этом Джидда занимает сильную второстепенную роль, а Даммам демонстрирует умеренный рост. Сбалансированный портфель недвижимости в Саудовской Аравии может включать вложения в быстрорастущие офисные и жилые секторы Эр-Рияда, ориентированные на туризм проекты и связанную с портом логистику Джидды, а также стабильные доходные активы Даммама (например, жилье для сотрудников нефтяных компаний или склады для промышленных предприятий). Важно отметить, что сравнительное преимущество Джидды заключается в ее порте и близости к Святым городам — это обеспечивает стабильный спрос, который менее подвержен колебаниям. Преимущество Эр-Рияда — внимание правительства и наличие критической массы. Преимущество Даммама — нефтяное богатство, которое лежит в его основе. В период с 2025 по 2030 годы Джидда может сократить разрыв с Эр-Риядом благодаря запуску мегапроектов, но и Эр-Рияд не стоит на месте (запланированы масштабные инвестиции по стратегии «Riyadh Strategy»). Будет интересно наблюдать, сможет ли Джидда использовать свои природные сильные стороны, чтобы занять более уникальное положение (возможно, в качестве международных ворот и культурной столицы королевства, дополняя административную роль Эр-Рияда).
- Жилая недвижимость: Ожидается, что спрос на жилье в Джидде останется высоким до 2030 года. Сочетание роста населения (население Саудовской Аравии молодое и увеличивается) и продолжающихся усилий по увеличению числа саудовских домовладельцев будет поддерживать давление на предложение жилья. Мы предполагаем, что цены на жилую недвижимость в Джидде будут в среднем умеренно расти каждый год — вероятно, в пределах средних однозначных цифр (примерно 3–6% в год) для большинства сегментов, если не произойдет перегрева рынка. Некоторые зоны с высоким спросом (например, элитные виллы на набережной или объекты рядом с новой инфраструктурой, такой как метро, если оно будет построено) могут дорожать быстрее. Например, исследование Knight Frank показывает, что города Ближнего Востока могут столкнуться с ростом стоимости элитной недвижимости более чем на 60% до 2029 года mansionglobal.com mansionglobal.com, что включает в себя и элитные районы Джидды. Однако масштабные государственные жилищные проекты (например, сообщества Roshn и др.) обеспечат значительное увеличение предложения, что будет служить буфером против чрезмерного роста цен и позволит сделать жилье более доступным для местных жителей. Уровень домовладения в Саудовской Аравии, по прогнозам, достигнет 70% к 2030 году pwc.com pwc.com, и Джидда внесет свой вклад, предоставив десятки тысяч новых жилых единиц. К 2030 году городской пейзаж Джидды заметно изменится — будет введено в эксплуатацию множество из 17 000 квартир комплекса Jeddah Central, на Корниш появятся новые высотки, а запланированные пригороды на севере в основном будут завершены. Аренда может периодически расти медленнее по мере выхода на рынок новых объектов (особенно квартир); в середине десятилетия возможно небольшое увеличение уровня вакантности, что может сдерживать рост арендной платы. Тем не менее, к 2030 году более высокие располагаемые доходы и приток экспатов (из новых бизнесов и индустрии туризма) могут поддерживать здоровый арендный рынок. Мы ожидаем, что доходность аренды стабилизируется в диапазоне 6-8% для жилой недвижимости, что привлекательно для инвесторов.
- Офисы: Офисный рынок Джидды, вероятно, будет умеренно расширяться. По мере диверсификации экономики новые частные компании (например, в сфере логистики, туризма, финтеха) открываются в городе, увеличивая спрос на офисы. Однако Эр-Рияд активно позиционирует себя в качестве корпоративного центра (вплоть до требования размещать штаб-квартиры компаний для получения государственных контрактов), что может ограничить некоторые темпы роста офисного рынка Джидды. Мы прогнозируем, что к 2030 году в Джидде появится несколько сотен тысяч квадратных метров офисных площадей, включая смешанные по назначению кластеры, такие как Jeddah Central и северные коридоры города. Арендные ставки на офисы класса А могут расти постепенно (возможно, в среднем на 2-5% в год в соответствии с инфляцией и спросом), но если значительное предложение появится одновременно (например, офисный компонент Jeddah Tower или несколько новых башен), в районе 2027 года возможно сохранение стабильных или незначительно снижающихся ставок, когда эти проекты будут сданы. В целом, уровень занятости должен оставаться высоким благодаря стабильной бизнес-среде Джидды. К 2030 году ключевой тенденцией станет гибкость рабочих пространств и повышение стандартов качества — новые офисы будут оснащены умными технологиями и соответствовать стандартам устойчивого развития (в рамках целей Vision 2030 по экологичному строительству), что может повысить арендную ставку.
- Ритейл: Сектор коммерческой недвижимости в Джидде находится на пороге роста и трансформации. По данным S&P Global, прогноз на 2025-2026 годы благоприятный благодаря росту туризма и потребительских расходов arabnews.com arabnews.com. К 2030 году крупные события (Экспо, Чемпионат мира) и завершение крупных проектов (например, курорты Красного моря) вероятно увеличат продажи и посещаемость магазинов. Мы ожидаем появление новых форматов торговли — больше открытых лайфстайл-центров, ресторанно-развлекательных кластеров и магазинов на главных улицах в составе многофункциональных проектов вместо привычных закрытых торговых центров. В комплексе Jeddah Central появятся модные торговые променáды, которые к концу десятилетия могут стать главным торговым направлением города. Арендные ставки в ключевых локациях прогнозируются с умеренным ростом (примерно ~3% в год в среднем), но вторичный ритейл может испытывать трудности, если темпы роста электронной коммерции превысят ожидания или если конкуренция среди ТЦ усилится. К 2030 году проникновение e-commerce несомненно вырастет, но саудовская культура, скорее всего, сохранит ценность традиционных посещений торговых центров, поэтому мы не ожидаем «смерти торгового центра» — скорее перепрофилирование неэффективных объектов. Общая площадь ритейла на душу населения в Джидде увеличится, но, надеемся, в соответствии со спросом. Баланс спроса и предложения — ключевой фактор; S&P предупреждает о риске перепредложения, если застройщики начнут активно строить новые ТЦ arabnews.com. Но учитывая осторожный подход в последнее время (Эр-Рияд не добавил ни одного крупного ТЦ в начале 2024 года, сосредоточив внимание на качестве существующих площадей argaam.com), мы ожидаем устойчивый вектор роста.
- Промышленность/Логистика: Ожидается значительное расширение этого сектора. По мере реализации проектов «Видение 2030» (таких как новые специальные экономические зоны и логистические хабы) Джидда может испытать бум строительства складов вокруг порта, KAEC и запланированных логистических зон. Завершение строительства железной дороги Landbridge (возможно, к 2030 году) сделает Джидду основным импортно-экспортным каналом страны, что означает, что спрос на складские помещения резко вырастет. Мы прогнозируем двузначный ежегодный рост развития логистической недвижимости в течение нескольких лет, а арендные ставки могут продолжать расти, пока не увеличится объем предложения. К 2030 году ставки аренды за лучшие логистические площади могут приблизиться к уровням Эр-Рияда (достигнуть 300–400 SAR/м²/год для лучших складов) благодаря высокому спросу argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвесторы считают этот сегмент привлекательным из-за относительно высокой доходности и долгосрочных договоров аренды с надежными арендаторами. К 2030 году Джидда может утвердиться как ведущий логистический центр на Красном море, с современными распределительными центрами, обслуживающими не только Саудовскую Аравию, но и африканские и региональные рынки благодаря своему порту и аэропорту.
- Гостиничный сектор: Хотя это и не было прямо затронуто, стоит отметить перспективы гостиничного сектора Джидды, так как цели туризма в рамках «Видения 2030» напрямую на него влияют. Ожидается значительный прирост номерного фонда (включая 2 700 номеров в центральном районе Джидды jeddahcentral.com, а также другие проекты). Уровень заполняемости может колебаться в зависимости от мировых туристических тенденций, но в целом ожидается рост числа туристов — как религиозных (по мере упрощения и увеличения числа умра-виз для паломников круглый год), так и туристов на отдых (с расширением туризма на Красном море многие туристы будут проезжать через Джидду). К 2030 году в Джидде могут появиться новые тематические парки, терминалы для круизных лайнеров и, возможно, расширенные выставочные мощности — всё это повысит спрос на недвижимость и развлечения.
- Мегапроекты Vision 2030: Инвесторы и девелоперы могут принять участие или получить выгоду от многочисленных мегапроектов в Джидде. Такие проекты, как Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и расширение инфраструктуры создают новые инвестиционные зоны — от элитных кондоминиумов, торговых районов до офисных парков. У ранних игроков есть возможность занять первоклассные земельные участки или стать партнерами в этих проектах. Например, партнерство с PIF в субдевелопменте вокруг района Jeddah Central или предоставление услуг для этих проектов может быть весьма прибыльным по мере того, как эта территория развивается в премиальный центр города.
- Рост спроса и благоприятная демография: Молодое и растущее население Джидды гарантирует устойчивый спрос на жилье, особенно в сегменте доступного и среднего ценового диапазона. Девелоперы, способные строить качественное жилье по конкурентоспособным ценам (используя государственные стимулы для доступного жилья), получат готовую аудиторию из числа первичных покупателей. Кроме того, культурный сдвиг к нуклеарным семьям и жизни в сообществах открывает возможности для создания мастер-планированных районов, жилых комплексов с огороженной территорией и многофункциональных «мини-городов» внутри Джидды. Тот факт, что объем сделок на жилом рынке Джидды вырос на 43% в годовом исчислении, говорит о том, сколько отложенного спроса было реализовано jll-mena.com — и эта тенденция, вероятно, сохранится по мере того, как все больше людей получат право на ипотеку.
- Рост туризма и гостеприимства: Как «Ворота к двум святым мечетям» и город на побережье Красного моря, Джидда может извлечь огромную выгоду из туристического рывка Саудовской Аравии. Здесь есть возможность развивать отели, курорты, апарт-отели и развлекательные заведения. Недвижимость, связанная с паломничеством (например, модернизированные гостиницы для паломников, транспортные хабы и т.д.) — еще одна ниша. Это могут быть многофункциональные центры, обслуживающие потребности паломников до/после посещения Мекки — возможно, пока малоиспользованный рынок. Правительство планирует привлечь 150 миллионов посетителей к 2030 году, и миллионы из них приедут в Джидду argaam.com argaam.com. Инвесторы могут рассмотреть создание тематических аттракционов или прибрежных досуговых проектов в Джидде, чтобы перехватить часть потока туристов из мегапроектов (например, семейный парк развлечений или аквапарк в Джидде может стать успешным на фоне роста туризма). Предстоящее Экспо-2030 в Эр-Рияде и другие мероприятия косвенно принесут пользу Джидде, повышая узнаваемость Саудовской Аравии — международные туристы часто посещают несколько городов, так что исторический район Джидды (Аль-Балад) и Корниш могут пережить туристический ренессанс, увеличивая спрос на торговые площади и бутик-отели в этих районах.
- Логистический и промышленный хаб: Логистический сектор стремительно развивается — порт Джидды один из самых загруженных на Ближнем Востоке, и с новыми торговыми соглашениями и СПЗ больше компаний нуждается в распределительных центрах. Инвесторы могут строить или приобретать склады, холодильные и производственные помещения для стабильного долгосрочного дохода. Учитывая стремление государства локализовать производство (от автомобилей до переработки продуктов питания), промышленные парки в Джидде (особенно рядом с портом или KAEC) готовы к развитию. Часто они сопровождаются господдержкой, например, субсидиями на коммунальные услуги или землю, что делает инвестиции привлекательнее. Кроме того, с ростом электронной коммерции в городе появились дополнительные возможности для развития центров доставки “последней мили”.
- Потенциал для иностранных инвестиций и совместных предприятий: Либерализация правил позволяет иностранным инвесторам выходить на рынок проще, а это значит, что местные девелоперы могут искать международных партнеров с капиталом и экспертизой. Совместные предприятия могут процветать — например, местная компания объединяется с зарубежным оператором отелей для строительства нового курорта или международное архитектурное бюро участвует в создании знаковых объектов (как это уже происходит с международными архитекторами на проектах Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Также, больше иностранных покупателей может проявиться на рынке элитного жилья (особенно если премиальные визы на постоянное проживание получат широкое распространение), открывая новый круг клиентов для девелоперов класса люкс в Джидде.
- Недооцененные сегменты: Несмотря на недавний рост, некоторые сегменты рынка Джидды все еще недооценены по сравнению с соседями по региону. Например, элитная недвижимость на первой линии моря в Джидде все еще дешевле, чем в Дубае или даже в Эр-Рияде. Здесь есть возможность для арбитража — инвестируя в топовую недвижимость Джидды сейчас, можно рассчитывать на значительный рост стоимости по мере повышения статуса города на мировой арене. Также, культурный туризм развит слабо — восстановление исторических зданий в Аль-Балад под бутик-отели или культурные центры позволит и сохранить наследие, и получить прибыль, что соответствует целям повышения качества жизни по программе Vision 2030.
- Избыточное предложение в отдельных секторах: При масштабах реализуемых проектов существует риск, что некоторые сегменты станут перенасыщенными. Если, например, десятки тысяч новых квартир выйдут на рынок за короткий период (например, жилые комплексы Roshn, резиденции Jeddah Central и т.д.), арендные ставки и цены на продажу квартир среднего сегмента могут застопориться или снизиться. S&P Global отмечает избыточное предложение как одну из проблем, особенно в розничной торговле, где слишком много торговых центров может привести к снижению продаж у арендаторов arabnews.com. Аналогично, рынок офисов может уйти в перенасыщение, если сразу откроется несколько новых башен без соответствующего роста числа арендаторов. Девелоперам следует тщательно планировать сроки реализации и этапы проектов, а также дифференцировать свой продукт, чтобы не оказаться в ситуации избыточного предложения.
- Экономическая зависимость от государственных расходов и нефти: Успехи рынка недвижимости Саудовской Аравии тесно связаны с государственными расходами (многие проекты инициируются государством или полагаются на государственную инфраструктуру). Значительное снижение цен на нефть или доходов в бюджет может привести к сокращению расходов или замедлению реализации проектов. Например, если цена на нефть резко упадёт и будет оставаться низкой, PIF может отложить или сократить масштаб таких проектов, как Jeddah Central, или уменьшить субсидии по жилищным программам, что напрямую отразится на рынке. Несмотря на то, что у страны есть резервы и она занимается диверсификацией, нефть по-прежнему финансирует большую часть инициатив Vision 2030. Инвесторы должны понимать, что текущий бум поддерживается расширительной фискальной политикой – и любое её сворачивание повлияет на спрос (через снижение потребительской уверенности, потерю рабочих мест в строительстве и т.д.).
- Процентные ставки и стоимость финансирования: Мировой рост процентных ставок в 2022–2024 годах сделал ипотеку и кредиты на развитие более дорогими. Если высокие ставки сохранятся, финансовые риски увеличиваются — спрос конечных покупателей может ослабнуть, если ипотека станет менее доступной, несмотря на государственные субсидии, а у девелоперов вырастут издержки на капитал. В худших случаях проекты могут быть приостановлены из-за дефицита финансирования. Центральный банк Саудовской Аравии, как правило, следует политике Федеральной резервной системы США из-за привязки национальной валюты, поэтому глобальные тенденции процентных ставок имеют значение. С другой стороны, если инфляция и ставки снизятся в ближайшие годы (некоторые прогнозы предполагают, что это может произойти к 2025-2026 годам), этот риск может уменьшиться.
- Регуляторные и организационные риски: Хотя Саудовская Аравия улучшила регулирующую среду, всё еще существуют бюрократические и правовые сложности. Изменения в законодательстве (например, новые налоги на сделки с недвижимостью или собственность — сверх 5% аналогового НДС — могут неожиданно повлиять на рынок). Организационный риск особенно актуален для мегапроектов: задержки или перерасход средств могут сказаться на смежных инвестициях. Например, Jeddah Tower несет риск реализации — если возникнет новая пауза, стоимость земли в этом проекте может снизиться. Аналогично, своевременная и качественная реализация Jeddah Central — огромная задача; если проект не оправдает ожиданий, это может снизить ажиотаж, который сейчас подпитывает интерес инвесторов.
- Геополитические риски и восприятие рынка: Находясь на Ближнем Востоке, Саудовская Аравия (а значит, и Джидда) может подвергаться влиянию региональных геополитических напряженностей. Любая нестабильность или инцидент, связанный с безопасностью, может временно снизить туристический или инвестиционный интерес. Более того, как развивающийся рынок, саудовская недвижимость может подвергаться изменениям настроений глобальных инвесторов. Например, если другие рынки станут более привлекательными или произойдет спад на мировом рынке недвижимости, иностранный капитал может уйти. Внутри страны на настроение рынка также могут повлиять, скажем, провал крупного проекта или негативная реакция общества на быстрые перемены (хотя для недвижимости это менее характерно, чем для других сфер).
- Строительные издержки и цепочка поставок: Быстрое развитие привело к росту стоимости строительства (материалов и рабочей силы) в Саудовской Аравии – на это указывают отраслевые отчеты argaam.com. Если инфляция в строительстве продолжится, девелоперы могут столкнуться с сокращением прибыли или будут вынуждены поднимать цены выше того уровня, который могут позволить себе потребители. Проблемы с цепочками поставок (как это произошло во всем мире во время пандемии) также могут привести к задержкам в реализации проектов. Для решения этих проблем необходима эффективная организация проектов и, возможно, переход на локальные закупки (чему способствует программа Vision 2030, но на масштабирование местного производства материалов потребуется время).
- Зрелость рынка и ликвидность: Рынок недвижимости Саудовской Аравии все еще находится в стадии становления. За исключением фондов REIT, здесь ограничена прозрачность и ликвидность по сравнению с более развитыми рынками. Инвесторам стоит продумать стратегию выхода — продать объекты в Джидде не так быстро и просто, как на высоколиквидных рынках, если спрос не очень высокий. В случае изменения рыночных условий продажа крупных активов может занять время. Тем не менее, достижения вроде электронных свидетельств о праве собственности и лучшей аналитики от REGA постепенно улучшают ситуацию.
- JLL – Динамика рынка жилья в Саудовской Аравии, 1 квартал 2025 г. jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Прогнозы рынка недвижимости Ближнего Востока 2024 (Саудовская Аравия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «JLL ожидает 32 000 новых жилых объектов в Эр-Рияде и Джидде во втором полугодии 2024 года» (сентябрь 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Продолжение: Основные показатели рынка KSA от JLL за первое полугодие 2024 года argaam.com argaam.com
- AGBI – «Саудовская Аравия открывает священные города для иностранных инвесторов» (январь 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Перспективы рынка торговой недвижимости Саудовской Аравии сильны благодаря туризму и программе Видение 2030, сообщает S&P» (апрель 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Рыночная производительность) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Строительство самого высокого здания в мире, башни Джидда, возобновлено для завершения в 2028 году» (сентябрь 2023) designboom.com designboom.com
- Эр-Рияд: Столица является политическим и экономическим центром страны, в настоящее время переживает бум на рынке недвижимости практически во всех сегментах. По планам, продвигаемым наследным принцем, Эр-Рияд стремится удвоить свое население до ~15 миллионов к 2030 году, привлекая региональные штаб-квартиры транснациональных компаний и огромные государственные инвестиции. В результате, рынок недвижимости Эр-Рияда демонстрирует более стремительный рост, чем у Джидды. На жилищном рынке в Эр-Рияде цены на продажу выросли примерно на 10% в годовом исчислении в начале 2024 года (против 5% в Джидде) argaam.com argaam.com, а объемы и стоимость сделок с жильем выше. Рост цен на жилье в Эр-Рияде был повсеместным (и виллы, и апартаменты дорожают) jll-mena.com, тогда как в Джидде картина была смешанной. Земля вокруг Эр-Рияда исторически была доступной, однако рост спроса привел к дефициту жилья даже в ключевых районах. Тем временем, офисный рынок Эр-Рияда находится на особом уровне – более 5 миллионов м² офисных площадей и десятки новых башен строятся в таких проектах, как Финансовый район имени короля Абдаллы. Арендная плата за офисы класса A в Эр-Рияде в среднем составляет около 2000 SAR/м², что значительно выше, чем в Джидде (~1300 SAR/м²) argaam.com. Розничная торговля Эр-Рияда также заметно больше, чем в Джидде (3,5 млн м² против 2,1 млн м² торговых площадей на конец 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com, и город продолжает привлекать первые магазины многих международных брендов. С точки зрения культуры, стремление Эр-Рияда стать мировым городом (мероприятия, концерты, спорт и др.) началось лишь недавно, но развивается в бешеном темпе, тогда как Джидда давно более космополитична и либеральна по саудовским меркам. По сути, Эр-Рияд лидирует в росте рынка недвижимости Саудовской Аравии – он возглавляет количество новых проектов и получает львиную долю инвестиций в недвижимость в последние годы agbi.com. Джидда, несмотря на рост, догоняет динамику Эр-Рияда. При этом Джидда выигрывает за счет того, что является прибрежным городом с природной привлекательностью и всегда будет пользоваться потоком паломников хаджа и умры. Можно сказать, что рынок Эр-Рияда более горячий, но и более подвержен волатильности (так как рост частично связан с государственной политикой и перемещениями госструктур), тогда как рост Джидды более стабильный и основан на торговле и туризме.
- Даммам/Хобар (Восточная провинция): Даммамская агломерация (DMA, включая Хобар и Дахран) является центром нефтяной промышленности Саудовской Аравии и имеет меньшую численность населения (~1,5-2 миллиона), чем Джидда (~4 миллиона). Рынок недвижимости здесь был относительно стабильным и демонстрировал умеренный рост. Например, в первой половине 2024 года цены на жильё в Даммаме остались примерно на прежнем уровне, а аренда выросла всего на ~4% argaam.com, что отстаёт от роста, зафиксированного в Эр-Рияде и Джидде. Предложение жилья в DMA растёт, но в основном концентрируется на жилье среднего класса, особенно в северных пригородах, с акцентом на доступность argaamplus.s3.amazonaws.com. Восточная провинция действительно имеет очаги спроса на жильё класса «люкс» (например, у руководителей Saudi Aramco и смежных отраслей, проживающих в благоприятных для экспатов жилых комплексах вокруг Хобара). Но в целом рынок жилья здесь менее динамичен, чем в Джидде, отчасти потому, что рост населения идёт медленнее. В офисном секторе арендная плата за офисы класса А в Даммаме выросла примерно на 10% по сравнению с прошлым годом к 2 кварталу 2024 года из-за спроса со стороны правительства и нефтяных сервисных компаний argaam.com, однако абсолютный уровень аренды (и сами ставки) ниже, чем в Джидде. Ритейл в Даммаме/Хобаре отличает наличие нескольких доминирующих торговых центров; набережная Хобара «Корниш» предлагает популярные магазины и рестораны, но масштаб ограничен обслуживанием только местного населения argaam.com. Одно из различий в том, что жители Восточной провинции легко могут на выходные съездить в Бахрейн, что иногда уводит часть расходов на шопинг и гостеприимство — с этой проблемой Джидда не сталкивается. Поскольку в рамках «Видения 2030» делаются попытки диверсифицировать экономику Восточной провинции, выводя её за пределы нефтяной отрасли, новые инициативы (такие как крупные экспансии нефтехимии в Джубайле и логистические хабы) могут дать толчок развитию специализированной недвижимости (например, жилья для рабочих, индустриальной недвижимости). Но в целом, рынок Даммама остаётся меньшим и более стабильным, с умеренными перспективами роста; здесь редко бывают такие скачки, как в Эр-Рияде или даже Джидде. Также рынок более децентрализован — Даммам, Хобар и Дахран формируют отдельные узлы, тогда как Джидда — единый крупный мегаполис.
- Джедда: по многим показателям занимает промежуточное положение между Эр-Риядом и Даммамом. Это диверсифицированная экономика — портовая логистика, торговля, туризм/паломничество, некоторая промышленность — поэтому движущие силы рынка недвижимости здесь многообразны. Жилой рынок Джедды исторически был немного более доступен, чем в Эр-Рияде (например, цены на квартиры за м² чуть ниже), хотя разрыв сократился, поскольку Джедда показала сильный рост цен в 2021–2022 годах. В мировом индексе элитной жилой недвижимости Knight Frank и Эр-Рияд, и Джедда вошли в шестерку лучших городов мира по росту цен на премиальную недвижимость в 2024 году, что подчеркивает, насколько саудовские города вырвались вперед, несмотря на глобальные сложности mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай также был в этой высшей категории). Knight Frank отмечает, что регион Ближнего Востока является самым сильным в мире с ежегодным ростом цен на премиальную недвижимость 7,2% и прогнозирует невероятный кумулятивный рост на 64% за следующие пять лет для этого региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Хотя Эр-Рияд может получить большую часть этого роста, элитный сегмент недвижимости Джедды тоже развивается — например, виллы на набережной стоят очень дорого и имеют ограниченное предложение. В отличие от бурного развития Эр-Рияда, подход Джедды более взвешенный и органичный. Амбициозные проекты города (как Jeddah Central, Jeddah Tower) немного отстают от сроков Эр-Рияда (в Эр-Рияде уже строятся такие крупные проекты, как Diriyah Gate, Qiddiya, на продвинутых стадиях). Однако уже к концу 2020-х, когда эти проекты в Джедде будут завершены, город может получить дополнительный импульс развития. С культурной и жизненной точки зрения Джедда всегда была более расслабленным, коммерческим центром Королевства — сюда тянутся предприниматели, здесь процветает арт-сцена, что отражается и в нишевых рынках недвижимости (например, пространства для галерей в Аль-Балад, уникальные кафе и т.д.). Эр-Рияд только сейчас начинает открываться культурно и строит это с нуля. Для инвесторов Джедда привлекательна как приморской город (чем не могут похвастаться ни «внутриконтинентальные» Эр-Рияд, ни Даммам) с огромным туристическим потенциалом, тогда как Эр-Рияд предлагает мощь государственных расходов и корпоративного спроса. В заключение, все крупные города Саудовской Аравии получают выгоду от инвестиций по программе «Видение 2030», но Эр-Рияд в настоящее время является основным двигателем роста , при этом Джидда занимает сильную второстепенную роль, а Даммам демонстрирует умеренный рост. Сбалансированный портфель недвижимости в Саудовской Аравии может включать вложения в быстрорастущие офисные и жилые секторы Эр-Рияда, ориентированные на туризм проекты и связанную с портом логистику Джидды, а также стабильные доходные активы Даммама (например, жилье для сотрудников нефтяных компаний или склады для промышленных предприятий). Важно отметить, что сравнительное преимущество Джидды заключается в ее порте и близости к Святым городам — это обеспечивает стабильный спрос, который менее подвержен колебаниям. Преимущество Эр-Рияда — внимание правительства и наличие критической массы. Преимущество Даммама — нефтяное богатство, которое лежит в его основе. В период с 2025 по 2030 годы Джидда может сократить разрыв с Эр-Риядом благодаря запуску мегапроектов, но и Эр-Рияд не стоит на месте (запланированы масштабные инвестиции по стратегии «Riyadh Strategy»). Будет интересно наблюдать, сможет ли Джидда использовать свои природные сильные стороны, чтобы занять более уникальное положение (возможно, в качестве международных ворот и культурной столицы королевства, дополняя административную роль Эр-Рияда).
- Жилая недвижимость: Ожидается, что спрос на жилье в Джидде останется высоким до 2030 года. Сочетание роста населения (население Саудовской Аравии молодое и увеличивается) и продолжающихся усилий по увеличению числа саудовских домовладельцев будет поддерживать давление на предложение жилья. Мы предполагаем, что цены на жилую недвижимость в Джидде будут в среднем умеренно расти каждый год — вероятно, в пределах средних однозначных цифр (примерно 3–6% в год) для большинства сегментов, если не произойдет перегрева рынка. Некоторые зоны с высоким спросом (например, элитные виллы на набережной или объекты рядом с новой инфраструктурой, такой как метро, если оно будет построено) могут дорожать быстрее. Например, исследование Knight Frank показывает, что города Ближнего Востока могут столкнуться с ростом стоимости элитной недвижимости более чем на 60% до 2029 года mansionglobal.com mansionglobal.com, что включает в себя и элитные районы Джидды. Однако масштабные государственные жилищные проекты (например, сообщества Roshn и др.) обеспечат значительное увеличение предложения, что будет служить буфером против чрезмерного роста цен и позволит сделать жилье более доступным для местных жителей. Уровень домовладения в Саудовской Аравии, по прогнозам, достигнет 70% к 2030 году pwc.com pwc.com, и Джидда внесет свой вклад, предоставив десятки тысяч новых жилых единиц. К 2030 году городской пейзаж Джидды заметно изменится — будет введено в эксплуатацию множество из 17 000 квартир комплекса Jeddah Central, на Корниш появятся новые высотки, а запланированные пригороды на севере в основном будут завершены. Аренда может периодически расти медленнее по мере выхода на рынок новых объектов (особенно квартир); в середине десятилетия возможно небольшое увеличение уровня вакантности, что может сдерживать рост арендной платы. Тем не менее, к 2030 году более высокие располагаемые доходы и приток экспатов (из новых бизнесов и индустрии туризма) могут поддерживать здоровый арендный рынок. Мы ожидаем, что доходность аренды стабилизируется в диапазоне 6-8% для жилой недвижимости, что привлекательно для инвесторов.
- Офисы: Офисный рынок Джидды, вероятно, будет умеренно расширяться. По мере диверсификации экономики новые частные компании (например, в сфере логистики, туризма, финтеха) открываются в городе, увеличивая спрос на офисы. Однако Эр-Рияд активно позиционирует себя в качестве корпоративного центра (вплоть до требования размещать штаб-квартиры компаний для получения государственных контрактов), что может ограничить некоторые темпы роста офисного рынка Джидды. Мы прогнозируем, что к 2030 году в Джидде появится несколько сотен тысяч квадратных метров офисных площадей, включая смешанные по назначению кластеры, такие как Jeddah Central и северные коридоры города. Арендные ставки на офисы класса А могут расти постепенно (возможно, в среднем на 2-5% в год в соответствии с инфляцией и спросом), но если значительное предложение появится одновременно (например, офисный компонент Jeddah Tower или несколько новых башен), в районе 2027 года возможно сохранение стабильных или незначительно снижающихся ставок, когда эти проекты будут сданы. В целом, уровень занятости должен оставаться высоким благодаря стабильной бизнес-среде Джидды. К 2030 году ключевой тенденцией станет гибкость рабочих пространств и повышение стандартов качества — новые офисы будут оснащены умными технологиями и соответствовать стандартам устойчивого развития (в рамках целей Vision 2030 по экологичному строительству), что может повысить арендную ставку.
- Ритейл: Сектор коммерческой недвижимости в Джидде находится на пороге роста и трансформации. По данным S&P Global, прогноз на 2025-2026 годы благоприятный благодаря росту туризма и потребительских расходов arabnews.com arabnews.com. К 2030 году крупные события (Экспо, Чемпионат мира) и завершение крупных проектов (например, курорты Красного моря) вероятно увеличат продажи и посещаемость магазинов. Мы ожидаем появление новых форматов торговли — больше открытых лайфстайл-центров, ресторанно-развлекательных кластеров и магазинов на главных улицах в составе многофункциональных проектов вместо привычных закрытых торговых центров. В комплексе Jeddah Central появятся модные торговые променáды, которые к концу десятилетия могут стать главным торговым направлением города. Арендные ставки в ключевых локациях прогнозируются с умеренным ростом (примерно ~3% в год в среднем), но вторичный ритейл может испытывать трудности, если темпы роста электронной коммерции превысят ожидания или если конкуренция среди ТЦ усилится. К 2030 году проникновение e-commerce несомненно вырастет, но саудовская культура, скорее всего, сохранит ценность традиционных посещений торговых центров, поэтому мы не ожидаем «смерти торгового центра» — скорее перепрофилирование неэффективных объектов. Общая площадь ритейла на душу населения в Джидде увеличится, но, надеемся, в соответствии со спросом. Баланс спроса и предложения — ключевой фактор; S&P предупреждает о риске перепредложения, если застройщики начнут активно строить новые ТЦ arabnews.com. Но учитывая осторожный подход в последнее время (Эр-Рияд не добавил ни одного крупного ТЦ в начале 2024 года, сосредоточив внимание на качестве существующих площадей argaam.com), мы ожидаем устойчивый вектор роста.
- Промышленность/Логистика: Ожидается значительное расширение этого сектора. По мере реализации проектов «Видение 2030» (таких как новые специальные экономические зоны и логистические хабы) Джидда может испытать бум строительства складов вокруг порта, KAEC и запланированных логистических зон. Завершение строительства железной дороги Landbridge (возможно, к 2030 году) сделает Джидду основным импортно-экспортным каналом страны, что означает, что спрос на складские помещения резко вырастет. Мы прогнозируем двузначный ежегодный рост развития логистической недвижимости в течение нескольких лет, а арендные ставки могут продолжать расти, пока не увеличится объем предложения. К 2030 году ставки аренды за лучшие логистические площади могут приблизиться к уровням Эр-Рияда (достигнуть 300–400 SAR/м²/год для лучших складов) благодаря высокому спросу argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвесторы считают этот сегмент привлекательным из-за относительно высокой доходности и долгосрочных договоров аренды с надежными арендаторами. К 2030 году Джидда может утвердиться как ведущий логистический центр на Красном море, с современными распределительными центрами, обслуживающими не только Саудовскую Аравию, но и африканские и региональные рынки благодаря своему порту и аэропорту.
- Гостиничный сектор: Хотя это и не было прямо затронуто, стоит отметить перспективы гостиничного сектора Джидды, так как цели туризма в рамках «Видения 2030» напрямую на него влияют. Ожидается значительный прирост номерного фонда (включая 2 700 номеров в центральном районе Джидды jeddahcentral.com, а также другие проекты). Уровень заполняемости может колебаться в зависимости от мировых туристических тенденций, но в целом ожидается рост числа туристов — как религиозных (по мере упрощения и увеличения числа умра-виз для паломников круглый год), так и туристов на отдых (с расширением туризма на Красном море многие туристы будут проезжать через Джидду). К 2030 году в Джидде могут появиться новые тематические парки, терминалы для круизных лайнеров и, возможно, расширенные выставочные мощности — всё это повысит спрос на недвижимость и развлечения.
- Мегапроекты Vision 2030: Инвесторы и девелоперы могут принять участие или получить выгоду от многочисленных мегапроектов в Джидде. Такие проекты, как Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и расширение инфраструктуры создают новые инвестиционные зоны — от элитных кондоминиумов, торговых районов до офисных парков. У ранних игроков есть возможность занять первоклассные земельные участки или стать партнерами в этих проектах. Например, партнерство с PIF в субдевелопменте вокруг района Jeddah Central или предоставление услуг для этих проектов может быть весьма прибыльным по мере того, как эта территория развивается в премиальный центр города.
- Рост спроса и благоприятная демография: Молодое и растущее население Джидды гарантирует устойчивый спрос на жилье, особенно в сегменте доступного и среднего ценового диапазона. Девелоперы, способные строить качественное жилье по конкурентоспособным ценам (используя государственные стимулы для доступного жилья), получат готовую аудиторию из числа первичных покупателей. Кроме того, культурный сдвиг к нуклеарным семьям и жизни в сообществах открывает возможности для создания мастер-планированных районов, жилых комплексов с огороженной территорией и многофункциональных «мини-городов» внутри Джидды. Тот факт, что объем сделок на жилом рынке Джидды вырос на 43% в годовом исчислении, говорит о том, сколько отложенного спроса было реализовано jll-mena.com — и эта тенденция, вероятно, сохранится по мере того, как все больше людей получат право на ипотеку.
- Рост туризма и гостеприимства: Как «Ворота к двум святым мечетям» и город на побережье Красного моря, Джидда может извлечь огромную выгоду из туристического рывка Саудовской Аравии. Здесь есть возможность развивать отели, курорты, апарт-отели и развлекательные заведения. Недвижимость, связанная с паломничеством (например, модернизированные гостиницы для паломников, транспортные хабы и т.д.) — еще одна ниша. Это могут быть многофункциональные центры, обслуживающие потребности паломников до/после посещения Мекки — возможно, пока малоиспользованный рынок. Правительство планирует привлечь 150 миллионов посетителей к 2030 году, и миллионы из них приедут в Джидду argaam.com argaam.com. Инвесторы могут рассмотреть создание тематических аттракционов или прибрежных досуговых проектов в Джидде, чтобы перехватить часть потока туристов из мегапроектов (например, семейный парк развлечений или аквапарк в Джидде может стать успешным на фоне роста туризма). Предстоящее Экспо-2030 в Эр-Рияде и другие мероприятия косвенно принесут пользу Джидде, повышая узнаваемость Саудовской Аравии — международные туристы часто посещают несколько городов, так что исторический район Джидды (Аль-Балад) и Корниш могут пережить туристический ренессанс, увеличивая спрос на торговые площади и бутик-отели в этих районах.
- Логистический и промышленный хаб: Логистический сектор стремительно развивается — порт Джидды один из самых загруженных на Ближнем Востоке, и с новыми торговыми соглашениями и СПЗ больше компаний нуждается в распределительных центрах. Инвесторы могут строить или приобретать склады, холодильные и производственные помещения для стабильного долгосрочного дохода. Учитывая стремление государства локализовать производство (от автомобилей до переработки продуктов питания), промышленные парки в Джидде (особенно рядом с портом или KAEC) готовы к развитию. Часто они сопровождаются господдержкой, например, субсидиями на коммунальные услуги или землю, что делает инвестиции привлекательнее. Кроме того, с ростом электронной коммерции в городе появились дополнительные возможности для развития центров доставки “последней мили”.
- Потенциал для иностранных инвестиций и совместных предприятий: Либерализация правил позволяет иностранным инвесторам выходить на рынок проще, а это значит, что местные девелоперы могут искать международных партнеров с капиталом и экспертизой. Совместные предприятия могут процветать — например, местная компания объединяется с зарубежным оператором отелей для строительства нового курорта или международное архитектурное бюро участвует в создании знаковых объектов (как это уже происходит с международными архитекторами на проектах Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Также, больше иностранных покупателей может проявиться на рынке элитного жилья (особенно если премиальные визы на постоянное проживание получат широкое распространение), открывая новый круг клиентов для девелоперов класса люкс в Джидде.
- Недооцененные сегменты: Несмотря на недавний рост, некоторые сегменты рынка Джидды все еще недооценены по сравнению с соседями по региону. Например, элитная недвижимость на первой линии моря в Джидде все еще дешевле, чем в Дубае или даже в Эр-Рияде. Здесь есть возможность для арбитража — инвестируя в топовую недвижимость Джидды сейчас, можно рассчитывать на значительный рост стоимости по мере повышения статуса города на мировой арене. Также, культурный туризм развит слабо — восстановление исторических зданий в Аль-Балад под бутик-отели или культурные центры позволит и сохранить наследие, и получить прибыль, что соответствует целям повышения качества жизни по программе Vision 2030.
- Избыточное предложение в отдельных секторах: При масштабах реализуемых проектов существует риск, что некоторые сегменты станут перенасыщенными. Если, например, десятки тысяч новых квартир выйдут на рынок за короткий период (например, жилые комплексы Roshn, резиденции Jeddah Central и т.д.), арендные ставки и цены на продажу квартир среднего сегмента могут застопориться или снизиться. S&P Global отмечает избыточное предложение как одну из проблем, особенно в розничной торговле, где слишком много торговых центров может привести к снижению продаж у арендаторов arabnews.com. Аналогично, рынок офисов может уйти в перенасыщение, если сразу откроется несколько новых башен без соответствующего роста числа арендаторов. Девелоперам следует тщательно планировать сроки реализации и этапы проектов, а также дифференцировать свой продукт, чтобы не оказаться в ситуации избыточного предложения.
- Экономическая зависимость от государственных расходов и нефти: Успехи рынка недвижимости Саудовской Аравии тесно связаны с государственными расходами (многие проекты инициируются государством или полагаются на государственную инфраструктуру). Значительное снижение цен на нефть или доходов в бюджет может привести к сокращению расходов или замедлению реализации проектов. Например, если цена на нефть резко упадёт и будет оставаться низкой, PIF может отложить или сократить масштаб таких проектов, как Jeddah Central, или уменьшить субсидии по жилищным программам, что напрямую отразится на рынке. Несмотря на то, что у страны есть резервы и она занимается диверсификацией, нефть по-прежнему финансирует большую часть инициатив Vision 2030. Инвесторы должны понимать, что текущий бум поддерживается расширительной фискальной политикой – и любое её сворачивание повлияет на спрос (через снижение потребительской уверенности, потерю рабочих мест в строительстве и т.д.).
- Процентные ставки и стоимость финансирования: Мировой рост процентных ставок в 2022–2024 годах сделал ипотеку и кредиты на развитие более дорогими. Если высокие ставки сохранятся, финансовые риски увеличиваются — спрос конечных покупателей может ослабнуть, если ипотека станет менее доступной, несмотря на государственные субсидии, а у девелоперов вырастут издержки на капитал. В худших случаях проекты могут быть приостановлены из-за дефицита финансирования. Центральный банк Саудовской Аравии, как правило, следует политике Федеральной резервной системы США из-за привязки национальной валюты, поэтому глобальные тенденции процентных ставок имеют значение. С другой стороны, если инфляция и ставки снизятся в ближайшие годы (некоторые прогнозы предполагают, что это может произойти к 2025-2026 годам), этот риск может уменьшиться.
- Регуляторные и организационные риски: Хотя Саудовская Аравия улучшила регулирующую среду, всё еще существуют бюрократические и правовые сложности. Изменения в законодательстве (например, новые налоги на сделки с недвижимостью или собственность — сверх 5% аналогового НДС — могут неожиданно повлиять на рынок). Организационный риск особенно актуален для мегапроектов: задержки или перерасход средств могут сказаться на смежных инвестициях. Например, Jeddah Tower несет риск реализации — если возникнет новая пауза, стоимость земли в этом проекте может снизиться. Аналогично, своевременная и качественная реализация Jeddah Central — огромная задача; если проект не оправдает ожиданий, это может снизить ажиотаж, который сейчас подпитывает интерес инвесторов.
- Геополитические риски и восприятие рынка: Находясь на Ближнем Востоке, Саудовская Аравия (а значит, и Джидда) может подвергаться влиянию региональных геополитических напряженностей. Любая нестабильность или инцидент, связанный с безопасностью, может временно снизить туристический или инвестиционный интерес. Более того, как развивающийся рынок, саудовская недвижимость может подвергаться изменениям настроений глобальных инвесторов. Например, если другие рынки станут более привлекательными или произойдет спад на мировом рынке недвижимости, иностранный капитал может уйти. Внутри страны на настроение рынка также могут повлиять, скажем, провал крупного проекта или негативная реакция общества на быстрые перемены (хотя для недвижимости это менее характерно, чем для других сфер).
- Строительные издержки и цепочка поставок: Быстрое развитие привело к росту стоимости строительства (материалов и рабочей силы) в Саудовской Аравии – на это указывают отраслевые отчеты argaam.com. Если инфляция в строительстве продолжится, девелоперы могут столкнуться с сокращением прибыли или будут вынуждены поднимать цены выше того уровня, который могут позволить себе потребители. Проблемы с цепочками поставок (как это произошло во всем мире во время пандемии) также могут привести к задержкам в реализации проектов. Для решения этих проблем необходима эффективная организация проектов и, возможно, переход на локальные закупки (чему способствует программа Vision 2030, но на масштабирование местного производства материалов потребуется время).
- Зрелость рынка и ликвидность: Рынок недвижимости Саудовской Аравии все еще находится в стадии становления. За исключением фондов REIT, здесь ограничена прозрачность и ликвидность по сравнению с более развитыми рынками. Инвесторам стоит продумать стратегию выхода — продать объекты в Джидде не так быстро и просто, как на высоколиквидных рынках, если спрос не очень высокий. В случае изменения рыночных условий продажа крупных активов может занять время. Тем не менее, достижения вроде электронных свидетельств о праве собственности и лучшей аналитики от REGA постепенно улучшают ситуацию.
- JLL – Динамика рынка жилья в Саудовской Аравии, 1 квартал 2025 г. jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Прогнозы рынка недвижимости Ближнего Востока 2024 (Саудовская Аравия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – «JLL ожидает 32 000 новых жилых объектов в Эр-Рияде и Джидде во втором полугодии 2024 года» (сентябрь 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Продолжение: Основные показатели рынка KSA от JLL за первое полугодие 2024 года argaam.com argaam.com
- AGBI – «Саудовская Аравия открывает священные города для иностранных инвесторов» (январь 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – «Перспективы рынка торговой недвижимости Саудовской Аравии сильны благодаря туризму и программе Видение 2030, сообщает S&P» (апрель 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Рыночная производительность) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – «Строительство самого высокого здания в мире, башни Джидда, возобновлено для завершения в 2028 году» (сентябрь 2023) designboom.com designboom.com
Прогноз рынка на 2025–2030 годы
Смотрясь вперед, перспективы рынка недвижимости Джидды на период с 2025 по 2030 год в целом позитивны, чему способствуют сильные экономические основы и национальные планы развития. Аналитики и консультанты прогнозируют дальнейший рост в жилом, коммерческом и гостиничном сегментах , хотя темпы могут различаться в зависимости от сектора и года. Вот ключевые элементы прогноза:
С количественной точки зрения, исследовательские агентства оценивают, что общий рынок недвижимости Саудовской Аравии будет расти на среднегодовом темпе около 7–9% до 2030 года, потенциально удвоив свою рыночную стоимость к концу десятилетия techsciresearch.com imarcgroup.com. Джидда, как один из ключевых участников этого рынка, внесёт весомый вклад. По прогнозам Генерального управления по недвижимости, объём национального рынка недвижимости достигнет около 100+ млрд долларов к 2029 году arabnews.com. Таким образом, можно предположить, что доля Джидды (исторически около 15–20% сделок по стоимости) составит десятки миллиардов долларов в год к 2030 году.
Оговорки по прогнозу: Эти позитивные прогнозы предполагают отсутствие серьезных экономических потрясений. Риски, такие как затяжная глобальная рецессия, резкое падение цен на нефть, влияющее на государственные расходы, или геополитическая нестабильность, могут замедлить этот импульс (подробнее о рисках в следующем разделе). Также важную роль играют процентные ставки — если стоимость финансирования останется высокой в глобальном масштабе, это может ослабить рост спроса (особенно на ипотеку). Однако Саудовская Аравия проявила готовность смягчать это (через субсидии и прочее). В целом период 2025–2030 годов должен стать временем роста и модернизации рынка недвижимости Джидды, когда город выйдет на более заметные международные позиции, а его рынок недвижимости станет более зрелым и диверсифицированным.
Возможности и риски для инвесторов и девелоперов
Рынок недвижимости Джидды предлагает привлекательное сочетание возможностей благодаря поддержке государства и структурированному спросу, но также содержит определенные риски, которые заинтересованным сторонам следует тщательно учитывать:
Возможности:
Риски:
В заключение, возможности рынка недвижимости Джидды до 2030 года значительны — это растущий рынок с мощной поддержкой и настоящими факторами спроса. Инвесторы и застройщики, которые будут работать в рамках тем Vision 2030 (доступность жилья, туризм, качество жизни, диверсификация), смогут не только получить финансовую выгоду, но и найти поддержку со стороны государственных органов. Тем не менее, для управления рисками необходима тщательная подготовка. Диверсификация активов (жилая и коммерческая недвижимость) или инвестиционных горизонтов, получение выгодных условий финансирования, а также гибкий подход к проектам для адаптации к рыночным изменениям — разумные стратегии. Как резюмировали в S&P про Саудовскую Аравию, путь к росту силен, но не лишен трудностей arabnews.com arabnews.com — и это полностью относится к Джидде. При грамотном управлении рисками участники рынка смогут воспользоваться волной роста рынка недвижимости Джидды и, возможно, получить значительную прибыль в захватывающие ближайшие годы.
Источники:
Тенденции коммерческой недвижимости (офисная, ритейл, промышленная)
Розничная недвижимость: Розничная торговля является ярким сегментом коммерческого рынка Джидды, поддерживаемым молодой популяцией и растущим туризмом.
В 2024 году в Джидде было добавлено 106 000 м² новых торговых площадей (например,главного открытия торгового центра), что довело общий объем торговых площадей в городе до примерно 2,16 млн м² argaam.com argaam.com.Это расширение отражает уверенность в потребительском спросе.Благодаря инициативе «Видение 2030» по развитию сферы развлечений и досуга, торговые центры Джидды всё активнее включают в себя кинотеатры, рестораны и семейные аттракционы для привлечения посетителей.Арендные ставки в ведущих «супер-региональных» торговых центрах постепенно растут (примерно +4% в год в первой половине 2024 года для торговых центров высшего класса) argaam.com, тогда как арендные ставки в второстепенных торговых центрах со старыми формами снижаются (примерно на 4% год к году), поскольку покупатели тяготеют к новым форматам argaam.com.В целом, настроения на розничном рынке на 2025-2026 годы оптимистичны. По данным S&P Global, рост населения, развитие туризма и приход международных брендов будут стимулировать дальнейший спрос на розничные услуги в городах Саудовской Аравии arabnews.com arabnews.com.В Эр-Рияде и Джидде, в частности, наблюдается волна новых торговых и многофункциональных проектов, которые сочетают в себе шопинг, развлечения и даже жилые/гостиничные компоненты arabnews.com.В Джидде набирают популярность концепции розничной торговли под открытым небом и на набережной (например, районы Корниш и такие места, как район Jeddah Yacht Club), что отражает тенденцию к созданию торговых пространств, ориентированных на стиль жизни arabnews.com.Тем не менее, розничный сектор не лишен рисков: рост электронной торговли и изменяющиеся предпочтения потребителей означают, что операторам торговых центров необходимо продолжать внедрять инновации, чтобы привлекать посетителей.S&P предупредило, что перенасыщение рынка и конкуренция могут оказать давление на доходность от аренды, особенно если арендодатели будут нести значительные капитальные расходы на обновление недвижимости arabnews.com.На данный момент рынок розничной недвижимости Джидды поддерживается высоким уровнем потребительских расходов — этому способствуют высокий доход на душу населения и культура, в которой торговые центры рассматриваются как места для общения arabnews.com arabnews.com.Саудовская Аравия нацелена на привлечение более 100 миллионов туристов к 2030 году, включая проведение таких масштабных мероприятий, как Экспо 2030 и чемпионат мира по футболу 2034 года. Роль Джидды как города-ворот создает условия для устойчивого роста розничного сектора arabnews.com.Промышленные и логистические объекты: Сегмент промышленной недвижимости в Джидде переживает значительный рост незаметно для многих, что соответствует логистическим устремлениям Саудовской Аравии.
Будучи основным городом-портом Красного моря в Королевстве, Джидда является центральным элементом планов по превращению в глобальный логистический центр, что стимулирует спрос на современные склады и распределительные центры argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Бум электронной коммерции после 2020 года еще больше повысил требования к крупным, высококачественным логистическим объектам argaamplus.s3.amazonaws.com.В 2023 году Саудовская Аравия запустила четыре новые специальные экономические зоны (СЭЗ) для привлечения промышленного и высокотехнологичного инвестирования – в частности, одна из них находится в Экономическом городе короля Абдаллы (KAEC) рядом с Джиддой argaamplus.s3.amazonaws.com.СЭЗ KAEC сосредоточена на передовых технологиях производства и логистике и, как ожидается, даст толчок развитию складов и фабрик в окрестностях Джидды.Арендная плата за первоклассские склады в Джидде в настоящее время составляет примерно от 90 до 300 саудовских риялов за м² в год, в зависимости от местоположения и характеристик argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Эти арендные ставки растут, поскольку вакантность качественных площадей низкая – действительно, арендные ставки на промышленные помещения выросли на средние и высокие однозначные проценты в 2022–2023 годах.Хотя арендная плата за склады в Джидде немного ниже, чем в Эр-Рияде (где она может достигать 400 SAR/м²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, этот разрыв может сократиться по мере того, как всё больше 3PL-провайдеров (поставщиков логистических услуг третьей стороны) и производителей начинают свою деятельность рядом с портом.Реализация продолжающегося саудовского проекта Landbridge Project — масштабной железнодорожной линии, соединяющей порт Джидда с Эр-Риядом и Даммамом, — также изменит правила игры; завершение проекта ожидается к концу десятилетия.Благодаря ускорению перемещения грузов по стране, это, вероятно, повысит спрос на логистические парки вокруг порта Джидды и промышленных зон.В целом, перспективы рынка промышленной недвижимости оптимистичны: курс на диверсификацию в рамках «Видения 2030» стимулирует рост складских помещений, и Джидда благодаря своему стратегическому положению может получить выгоду.Основной проблемой станет обеспечение достаточного объема нового промышленного предложения; в противном случае аренда может продолжить расти и, возможно, вытеснить малый бизнес.Однако благодаря новым инвестициям в землю и инфраструктуру (включая льготы ОЭЗ) инвесторы видят стабильные возможности в логистической недвижимости.Как отмечается в одном докладе, промышленный спрос в Саудовской Аравии поддерживается тенденцией «значительного роста», которая, как ожидается, сохранится по мере расширения экономики вне нефтяного сектора argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Офисный рынок: Джидда является вторым по величине офисным рынком Королевства после Эр-Рияда и продолжает стабильно расти. Общий объем офисных площадей в Джидде составляет примерно 1,2 – 2,1 миллиона квадратных метров (диапазон зависит от класса помещений) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, что составляет около четверти офисного фонда Эр-Рияда. В первой половине 2024 года в Джидде не было открыто крупных новых офисов, поэтому предложение осталось на уровне 1,21 миллиона м² качественных помещений argaam.com. Однако новые проекты наконец-то появились в перспективе – ожидается, что к концу 2024 года в Джидде будет сдано примерно 48 000 м² офисных помещений argaam.com. Спрос на офисы был стабильным, чему способствовал рост бизнеса и роль Джидды как торгового и логистического центра. Арендная плата за офисы класса Grade A в Джидде выросла примерно на 11% в годовом выражении к середине 2024 года до примерно 1335 саудовских риалов за м² в год argaam.com, что говорит о том, что арендодатели получили преимущество, поскольку качественные площади остаются ограниченными. (Для сравнения, а в лучших районах Эр-Рияда аренда топ-офисов выросла почти на 20% за тот же период — до около 2090 саудовских риалов за м² argaam.com, что отражает еще более высокий спрос в столице). Большинство крупных арендаторов офисов в Джидде — это государственные учреждения и крупные корпорации argaamplus.s3.amazonaws.com, а новые здания высокого класса сталкиваются с конкурентным давлением за право привлечь этих крупных арендаторов argaamplus.s3.amazonaws.com. В дальнейшем ожидается, что офисный сектор в Джидде будет расти вместе с экономикой, но более умеренными темпами — в городе отсутствует крупная волна корпоративных переездов, наблюдаемая в Эр-Рияде. Уровень вакантных площадей относительно стабилен, и если новое предложение останется ограниченным, арендные ставки должны удерживаться. Одна из тенденций, на которую стоит обратить внимание — модернизация офисного фонда: новые многофункциональные проекты (например, части проекта Jeddah Central) предложат ультрасовременные офисные пространства, что может привлечь арендаторов из старых зданий и усилить давление на устаревающий фонд.
Ключевые государственные инициативы и влияние Vision 2030
Государственная политика, направляемая стратегической рамкой Видение 2030, играет ключевую роль на рынке недвижимости Джидды. Одной из основных целей Видения 2030 является повышение уровня владения жильём среди саудитов до 70% к 2030 году, с примерно 50% или ниже в середине 2010-х pwc.com pwc.com. Для достижения этой цели Министерство жилищного строительства (теперь в составе MoMRAH) провело масштабные реформы, которые преобразили сектор жилья. Ключевые инициативы включают программу Сакани, которая упрощает и субсидирует ипотечные кредиты для саудовских семей, и Фонд развития недвижимости, предоставляющий финансирование по низкой ставке. Эти программы сократили время ожидания поддержки в сфере жилья с нескольких лет до практически мгновенного одобрения vision2030.gov.sa, что вызвало волну спроса со стороны конечных пользователей. Как отмечалось ранее, поддерживаемые государством ипотеки и снижение требований к первоначальному взносу (с 30% до 5% по решению центрального банка) позволили новому поколению покупателей выйти на рынок pwc.com. Это отчетливо заметно в Джидде, где многие семьи, ранее зависевшие от аренды, теперь переходят к приобретению жилья, что стимулирует жилищное строительство во всех ценовых сегментах.
Влияние Видения 2030 распространяется и на коммерческую недвижимость благодаря экономической диверсификации и либерализации регулирования. Государство рассматривает сектор недвижимости как ключевой для увеличения не нефтяного ВВП (цель — увеличить вклад сектора недвижимости в ВВП с ~7% до 10% к 2030 году) pwc.com. Для стимулирования развития власти сделали масштабные вложения в инфраструктуру — новые транспортные связи, коммунальные услуги и улучшение общественных пространств — особенно в таких городах, как Джидда, обслуживающих туризм и торговлю. Важной мерой стала White Land Tax, налог на неосвоенные городские земли, введённый для борьбы со сдерживанием земель и увеличения предложения участков для застройки pwc.com. Джидда стала одним из первых городов, где этот ежегодный налог в 2,5% был введён на незастроенные жилые земли, что подтолкнуло некоторых владельцев либо строить, либо продавать, постепенно увеличивая доступность земли для новых проектов. Кроме того, упрощенные разрешительные процедуры и модели государственно-частного партнерства сделали реализацию крупных проектов, соответствующих целям Видения 2030 (например, реновация центра Джидды под эгидой Фонда государственного инвестирования совместно с частными подрядчиками), намного проще для девелоперов.
Продвижение туризма в рамках Видения 2030 является еще одной сферой политики, влияющей на рынок недвижимости Джидды. Королевство стремится привлечь 100 миллионов посещений ежегодно к 2030 году (включая религиозный туризм, досуг и деловые мероприятия). Джидда, как традиционные ворота в Мекку и Медину, а также приморский город Красного моря, выигрывает от этого курса. Облегчение получения туристических виз и инвестиции правительства в туристическую инфраструктуру (аэропорты, круизные терминалы и др.) стимулировали строительство новых отелей, апарт-отелей и торгово-развлекательных комплексов в Джидде. Побочный эффект на рынке торговой и гостиничной недвижимости был значительным — например, заполняемость отелей и стоимость номеров в Саудовской Аравии растут, и девелоперы в Джидде отвечают на этот спрос, планируя больше гостиничных проектов argaam.com argaam.com. Грядущие крупные мировые события, которые Саудовская Аравия будет принимать (такие как Expo 2030 в Эр-Рияде и Чемпионат мира по футболу FIFA 2034 года), подталкивают к всесторонней модернизации по всей стране, а Джидда также получит свою долю — возможно, это коснется улучшения стадионов и создания фан-зон, что напрямую связано с развитием недвижимости (например, многофункциональные спортивные кластеры, временные типы размещения и т.д.).
Особенно важно, что Видение 2030 сформировало более инвестиционно-привлекательную нормативно-правовую среду. Создание Генерального агентства по недвижимости (REGA) обеспечивает единый надзор и прозрачность на рынке недвижимости arabnews.com. Законы, касающиеся продажи на стадии строительства (Wafi), управления общей собственностью и агентской деятельности с недвижимостью, были модернизированы до международных стандартов, что повысило доверие инвесторов и покупателей жилья. Кроме того, обновляются нормы зонирования и градостроительного планирования для поощрения многофункциональной застройки высокой плотности, как в центре Джидды и других мегапроектах, уходя от малоплотных застроек прошлого. В целом, государственная политика в рамках Видения 2030 стала катализатором расширения рынка недвижимости Джидды — благодаря расширению ипотечного кредитования, финансированию масштабных проектов, улучшению инвестиционного климата и росту спроса за счет экономического развития и туризма.
Ландшафт иностранных инвестиций и нормативные изменения
Саудовская Аравия активно открывает свой рынок недвижимости для иностранных инвестиций в последние годы, и 2024–2025 годы ознаменовались важными событиями в этой сфере. Главным событием стало смягчение ограничений на иностранные инвестиции в недвижимость Мекки и Медины. В январе 2025 года Управление по рынку капитала объявило, что теперь иностранцы (не саудиты) могут инвестировать в компании, владеющие недвижимостью в священных городах Мекка и Медина agbi.com agbi.com. Хотя прямое владение недвижимостью в этих городах для частных лиц по-прежнему запрещено (кроме долгосрочной аренды до 99 лет), этот шаг позволяет международным инвесторам приобретать акции (до 49%) в зарегистрированных компаниях по недвижимости или фондах REIT, которые имеют активы в Мекке/Медине agbi.com agbi.com. Изменение политики направлено на то, чтобы “привлечь иностранный капитал и обеспечить ликвидность для текущих и будущих проектов” в святых городах agbi.com. Это также рассматривается как пилотный шаг к более широкому открытию рынка недвижимости Саудовской Аравии. Реакция рынка была положительной — акции компаний, занимающихся недвижимостью в Мекке/Медине, выросли почти на 10% после этой новости agbi.com. Эта реформа сигнализирует инвесторам, что Саудовская Аравия серьезно относится к либерализации своего рынка недвижимости в рамках стратегии Vision 2030. Фейсал Дуррани, глава исследований Knight Frank MENA, назвал это “самым явным признаком” того, что впереди ожидается дальнейшее смягчение законов о международном владении agbi.com.В целом по Королевству (включая Джидду) правила теперь разрешают 100% иностранное владение бизнесом, в том числе в сфере девелопмента и агентств недвижимости, через получение лицензии в MISA (Министерство инвестиций) arabnews.com. Это означает, что международный застройщик или инвестор может создать полностью иностранную компанию в Саудовской Аравии для реализации проектов в сфере недвижимости (за исключением некоторых чувствительных территорий). Упрощение процедуры открытия бизнеса и надежная правовая защита (например, исполнение контрактов, улучшение законодательства о банкротстве) повысили позиции Саудовской Аравии в рейтингах легкости ведения бизнеса. В Джидде это привело к росту числа иностранных компаний и фондов, работающих в недвижимости — от многофункциональных комплексов до логистических объектов. В частности, инвестиционные фонды недвижимости (REITs) стали доступным каналом для зарубежного капитала; с 2021 года CMA разрешила иностранным инвесторам свободно покупать паи саудовских REIT, даже владеющих активами в Мекке и Медине agbi.com. Это открыло зарубежный капитал для коммерческих активов Джидды через публичные REIT, владеющие торговыми центрами, складами и т.д.
Еще одним аспектом инвестиционного климата стал запуск Премиум-резиденства (“Золотой визы”) в 2019 году, которая предоставляет подходящим иностранцам право на долгосрочное проживание в Саудовской Аравии, владение недвижимостью (вне Мекки/Медины) и ведение бизнеса без спонсора. Популярность этой программы постепенно растет, а к 2024 году государство дополнительно стимулировало долгосрочные визы для инвесторов и квалифицированных специалистов. Ожидается, что рост числа экспатов, получающих возможность покупать жилье, со временем приведет к увеличению сегмента иностранных покупателей в таких городах, как Джидда — особенно в сегментах элитного жилья и объектов на побережье. Тем не менее, на данном этапе львиная доля сделок с недвижимостью в Джидде совершается внутренними и региональными (стран GCC) покупателями, а иностранцы играют большую роль в сфере девелопмента и инвестиций, чем в индивидуальном владении жильем.
С точки зрения регуляторных изменений саудовские власти постоянно совершенствуют законодательство о недвижимости. Новый Инвестиционный закон, вступивший в силу в 2023-2024 годах, упростил получение инвестиционной лицензии иностранными организациями и уравнял в правах иностранных и местных инвесторов во многих сферах agbi.com agbi.com. Сектор недвижимости стал одним из основных бенефициаров этого закона, благодаря сокращению бюрократии для проектов с иностранным капиталом. Кроме того, были модернизированы системы регистрации земель и электронных сделок — внедрение единой системы электронных актов и платформ вроде “Najiz” для заключения сделок с недвижимостью повысили прозрачность и значительно сократили сроки оформления. Все эти меры упрощают выход зарубежных инвесторов или фондов на рынок Джидды и обеспечивают им прозрачные условия и ожидания.
Еще одним ведущим проектом является Башня Джидда в северном районе Обхур – она должна стать самым высоким зданием в мире высотой более 1000 метров.После перерыва строительство башни Джидда официально возобновилось в конце 2023 года, при этом застройщики планируют завершение примерно в 2027–2028 годах designboom.com designboom.com.Во время церемонии в январе 2025 года был залит бетон для 64-го этажа башни, и планируется добавлять примерно один этаж каждые четыре дня designboom.com.Jeddah Tower является центральным элементом Jeddah Economic City (JEC) — масштабного проекта, который должен включать торговые центры, жилые дома и общественные учреждения для до 100 000 человек designboom.com.Весь комплекс JEC, включая башню, оценивается примерно в 20 миллиардов долларов designboom.com.В самой башне будет размещено несколько объектов (гостиница Four Seasons, офисы, роскошные апартаменты и самая высокая в мире смотровая площадка) designboom.com designboom.com.Возрождение этого проекта является глубоко символичным – оно свидетельствует о уверенности и амбициях Саудовской Аравии в сфере развития недвижимости.Если строительство будет завершено, башня Джидда привлечет внимание всего мира, потенциально сделав прилегающую территорию магнитом для инвестиций (подобно тому, как Бурдж-Халифа способствовала развитию центра Дубая).За ходом строительства башни будут внимательно следить в период с 2025 по 2030 годы, и ее успех может стать основой для нового делового района города.В проекте также отмечается улучшенная координация между заинтересованными сторонами: Kingdom Holding (спонсор) и новые подрядчики-инженеры объединились, а тендеры на финальное строительство были объявлены, и подача заявок ожидается к концу 2025 года designboom.com designboom.com.В заключение, к 2025 году рынок недвижимости Саудовской Аравии стал гораздо более открытым и регулируемым по сравнению с десятилетием ранее. Джидда выигрывает от притока иностранного капитала, особенно в крупные проекты и коммерческие объекты. Сочетание масштабных государственных проектов (часто с привлечением международных партнеров) и новых законов, способствующих иностранному владению, создает условия, в которых глобальные инвесторы активно ищут возможности. Ожидается, что по мере взросления рынка и сохранения привлекательной доходности иностранные инвестиции в недвижимость Джидды будут продолжать расти, принося городу не только капитал, но и экспертизу, а также новые концепции развития.Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты в Джидде
Джидда переживает драматические физические преобразования благодаря ряду мегапроектов и модернизации инфраструктуры, многие из которых связаны с целями «Видения 2030». Возможно, самым знаковым является проект Jeddah Central (ранее известный как «Новая Джидда Даутаун»). Запущенный в конце 2021 года Государственным инвестиционным фондом, этот проект преобразует 5,7 миллиона квадратных метров исторической прибрежной зоны Джидды в современный многофункциональный район jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Генеральный план включает в себя четыре знаковых объекта – Оперный театр, стадион, музей и океанариум – а также новые марины, пляжи, парки и огромное разнообразие недвижимости. По данным проекта, Jeddah Central обеспечит 17 000 жилых единиц, 2 700 гостиничных номеров и более 10 новых развлекательных и туристических объектов после завершения jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Строительство идет полным ходом: по состоянию на начало 2024 года были заключены контракты на первую фазу знаковых объектов (Оперный театр, стадион, океанариум) на сумму 12 млрд саудовских риялов jeddahcentral.com. Этот проект стал переломным моментом для центральной части Джидды, заменив старую инфраструктуру на ультрасовременный прибрежный район мирового класса. Ожидается, что это существенно повысит стоимость недвижимости в окружающих районах и создаст новые зоны для роскошного проживания, шопинга и досуга, сопоставимые с аналогичными в Дубае или Дохе. Для инвесторов и застройщиков Jeddah Central открывает возможности в сфере гостиничного бизнеса, элитных апартаментов и розничной торговли, чему способствуют поддержка ГИФ и уникальное расположение на побережье.
С точки зрения транспортной инфраструктуры, Джидда претерпела значительные улучшения, которые повышают ее привлекательность для рынка недвижимости. Новый Международный аэропорт имени короля Абдулазиза (KAIA) открыл свой современный Терминал 1 в 2019 году, значительно увеличив пропускную способность и став архитектурной жемчужиной. К 2025 году аэропорт сможет обслуживать около 30 миллионов пассажиров в год, что облегчает прибытие туристов и деловых путешественников, способствуя спросу на отели и краткосрочную аренду жилья. Кроме того, скоростная железная дорога Харамейн, работающая с 2018 года, соединяет Джидду со священными городами — теперь вы можете добраться из Джидды до Мекки менее чем за час, а до Медины примерно за 2 часа. Железнодорожная станция Джидды в районе Аль-Сулаймания стала новой городской точкой притяжения, а удобство этой железной дороги сделало Джидду еще более привлекательной базой для компаний и паломников (некоторые паломники предпочитают останавливаться в Джидде и совершать однодневные поездки в Мекку на поезде, что способствует развитию гостиничного сектора города). В будущем запланирована железная дорога Saudi Landbridge (грузовая и пассажирская линия на восток), которая напрямую соединит порт Джидды с Эр-Риядом и Даммамом, фактически превращая Джидду в главные логистические ворота страны между Красным морем и Персидским заливом. Ожидается, что это даст старт созданию крупных логистических парков и развитию промышленности вдоль маршрута, особенно вокруг порта Джидды, поддерживая сегмент промышленной недвижимости.
Городская мобильность в Джидде также находится в центре внимания. Давно планируемый проект метро Джидды — трехлинейная городская железнодорожная сеть — сталкивался с задержками, но по-прежнему остается частью будущих планов города. Если его реализуют (возможно, во второй половине этого десятилетия), метро значительно повысит удобство для пассажиров и может изменить стоимость недвижимости вокруг станций. В то же время в городе внедряются новые автобусные линии и улучшаются дороги (включая запланированный подвесной мост Обхур через северный залив) для разгрузки транспорта. Современная инфраструктура часто приводит к росту стоимости земли в ранее слаборазвитых районах — эта тенденция уже заметна в Северной Джидде, где расширение автомагистралей и строительство мостов улучшило транспортную доступность.
Другие значимые проекты включают Экономический город Джидды (не только Башню — JEC также будет включать кластер небоскребов, торговые бульвары и марину) и Экономический город короля Абдаллы (KAEC) к северу от Джидды. Хотя KAEC — это отдельный запланированный город, его назначение в 2023 году специальной экономической зоной и возросшее внимание со стороны государства фактически связали его успех с ростом Джидды. Порт и индустриальная долина KAEC привлекают производителей и логистические компании налоговыми льготами, потенциально создавая тысячи рабочих мест. По мере появления этих рабочих мест может увеличиться спрос на жилье в северной Джидде и самом KAEC, что фактически расширит городскую агломерацию Джидды. Кроме того, Red Sea Global (туристический мега-проект по созданию островных курортов севернее) и проекты по сохранению наследия Аль-Ула, хотя и не находятся в Джидде, скорее всего приведут к тому, что многие туристы будут проезжать через Джидду, обосновывая тем самым создание дополнительных гостиниц и расширение аэропорта.
В целом, облик и инфраструктура Джидды в 2025–2030 годах будут определяться этими мегапроектами. Набережная Jeddah Central превратит город в современный центр, Башня Jeddah выведет его на мировую карту архитектурных рекордов, а усовершенствованные транспортные связи интегрируют Джидду еще теснее с национальными и глобальными рынками. Для участников рынка недвижимости эти проекты означают появление новых районов для инвестиций — от роскошных прибрежных кондоминиумов до индустриальных парков. Хотя существуют риски реализации (задержки, перерасход), масштабная поддержка со стороны государства внушает уверенность в успешном преобразовании городской среды Джидды.
Сравнительный анализ: Джидда против Эр-Рияда и Даммама
Три крупнейших городских региона Саудовской Аравии — Эр-Рияд, Джидда и Даммам/Хобар (Восточная провинция) — обладают своими особенностями на рынке недвижимости, которые формируются их экономической ролью и инициативами «Видения 2030». Сравнение Джидды с другими городами помогает понять её положение и перспективы:
Прогноз рынка на 2025–2030 годы
Смотрясь вперед, перспективы рынка недвижимости Джидды на период с 2025 по 2030 год в целом позитивны, чему способствуют сильные экономические основы и национальные планы развития. Аналитики и консультанты прогнозируют дальнейший рост в жилом, коммерческом и гостиничном сегментах , хотя темпы могут различаться в зависимости от сектора и года. Вот ключевые элементы прогноза:
С количественной точки зрения, исследовательские агентства оценивают, что общий рынок недвижимости Саудовской Аравии будет расти на среднегодовом темпе около 7–9% до 2030 года, потенциально удвоив свою рыночную стоимость к концу десятилетия techsciresearch.com imarcgroup.com. Джидда, как один из ключевых участников этого рынка, внесёт весомый вклад. По прогнозам Генерального управления по недвижимости, объём национального рынка недвижимости достигнет около 100+ млрд долларов к 2029 году arabnews.com. Таким образом, можно предположить, что доля Джидды (исторически около 15–20% сделок по стоимости) составит десятки миллиардов долларов в год к 2030 году.
Оговорки по прогнозу: Эти позитивные прогнозы предполагают отсутствие серьезных экономических потрясений. Риски, такие как затяжная глобальная рецессия, резкое падение цен на нефть, влияющее на государственные расходы, или геополитическая нестабильность, могут замедлить этот импульс (подробнее о рисках в следующем разделе). Также важную роль играют процентные ставки — если стоимость финансирования останется высокой в глобальном масштабе, это может ослабить рост спроса (особенно на ипотеку). Однако Саудовская Аравия проявила готовность смягчать это (через субсидии и прочее). В целом период 2025–2030 годов должен стать временем роста и модернизации рынка недвижимости Джидды, когда город выйдет на более заметные международные позиции, а его рынок недвижимости станет более зрелым и диверсифицированным.
Возможности и риски для инвесторов и девелоперов
Рынок недвижимости Джидды предлагает привлекательное сочетание возможностей благодаря поддержке государства и структурированному спросу, но также содержит определенные риски, которые заинтересованным сторонам следует тщательно учитывать:
Возможности:
Риски:
В заключение, возможности рынка недвижимости Джидды до 2030 года значительны — это растущий рынок с мощной поддержкой и настоящими факторами спроса. Инвесторы и застройщики, которые будут работать в рамках тем Vision 2030 (доступность жилья, туризм, качество жизни, диверсификация), смогут не только получить финансовую выгоду, но и найти поддержку со стороны государственных органов. Тем не менее, для управления рисками необходима тщательная подготовка. Диверсификация активов (жилая и коммерческая недвижимость) или инвестиционных горизонтов, получение выгодных условий финансирования, а также гибкий подход к проектам для адаптации к рыночным изменениям — разумные стратегии. Как резюмировали в S&P про Саудовскую Аравию, путь к росту силен, но не лишен трудностей arabnews.com arabnews.com — и это полностью относится к Джидде. При грамотном управлении рисками участники рынка смогут воспользоваться волной роста рынка недвижимости Джидды и, возможно, получить значительную прибыль в захватывающие ближайшие годы.
Источники:
