Рынок недвижимости Сиднея вошёл в 2025 год с устойчивостью, оправившись от недавних спадов и адаптируясь к меняющемуся экономическому ландшафту. Во всех секторах — жилом, коммерческом и промышленном — город переживает обновлённый рост в 2025 году на фоне высокого спроса, обусловленного ростом населения, и началом цикла снижения процентных ставок abc.net.au. В данном отчёте представлен комплексный анализ текущих показателей рынка, прогнозов до 2028 года и основных факторов, формирующих рынок недвижимости Сиднея – включая региональные тренды, инвестиционные возможности/риски, а также влияние государственной политики, инфраструктуры и миграции.
(Все денежные показатели приведены в австралийских долларах.)
Экономическая и политическая среда в 2025 году
Тренды на рынке недвижимости Сиднея в 2025 году обусловлены более широкими экономическими изменениями. Процентные ставки: После агрессивного повышения ставок в 2022–2023 годах Резервный банк Австралии (RBA) изменил курс в начале 2025 года, снизив основную процентную ставку на 50 базисных пунктов (и ожидается дальнейшее снижение до 2026 года) abc.net.au. Это снижение ставок улучшило возможности заёмщиков и настроения покупателей, способствуя возобновлению спроса и росту цен на рынке недвижимости. В то же время экономика Австралии находится на переломном этапе — ожидается, что рост ускорится в 2025–26 годах по мере улучшения потребительского и делового доверия cushmanwakefield.com. Рынок труда остаётся напряжённым, и для смягчения среднесрочных ограничений на стороне предложения необходимы устойчивые темпы роста производительности cushmanwakefield.com.
В ответ на это правительства принимают меры поддержки.В середине 2025 года правительство штата Новый Южный Уэльс объявило о мерах по ускорению предложения жилья, особенно арендного жилья, в Большом Сиднее abc.net.au abc.net.au.Ключевые инициативы включают продление налоговых льгот для проектов строительства под аренду (BTR) – 50% скидка на земельный налог для новых крупномасштабных арендных проектов теперь делается постоянной (ранее она должна была истечь в 2039 году) abc.net.au – и реформы в области планирования, позволяющие частным застройщикам обеспечивать инфраструктуру (дороги, парки, даже школы) в рамках их проектов для ускорения строительства нового жилья в развивающихся районах abc.net.au.Эти меры направлены на то, чтобы дать застройщикам «уверенность строить больше домов, быстрее» и увеличить предложение «безопасного, высококачественного арендного жилья» abc.net.au abc.net.au.На федеральном уровне правила иностранных инвестиций были ужесточены: с апреля 2025 года иностранным лицам (включая временных резидентов) запрещено приобретать готовое (вторичное) жилье сроком на два года foreigninvestment.gov.au – мера, направленная на снижение конкуренции среди покупателей.(Иностранные покупатели по-прежнему могут приобретать новые объекты недвижимости или незастроенные участки.) Эта политика направлена на ограничение спроса, хотя иностранные покупатели и ранее в основном могли приобретать только новые объекты согласно правилам FIRB.Примечательно, что покупатели из Китая остаются крупнейшим источником иностранных инвестиций в жильё в Австралии, и многие поспешили завершить покупки до вступления в силу запрета в апреле 2025 года afr.com macrobusiness.com.au.В целом, правительственные меры — от увеличения инвестиций в социальное жилье до кардинальных реформ системы градостроительства — будут играть значительную роль в формировании жилищного рынка Сиднея до 2028 года, хотя их полный эффект может проявиться не сразу australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Государственная жилищная политика: Федеральные и государственные органы реализуют инициативы по борьбе с недоступностью жилья и дефицитом предложения. Национальное жилищное соглашение установило амбициозную цель — 1,2 миллиона новых домов по всей стране к 2029 году, однако текущие прогнозы указывают на значительный дефицит. В докладе федерального консультационного совета (State of the Housing System 2025) предупреждается, что Австралия недосчитается около 375 000 домов до достижения этой цели к середине 2029 года australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Даже с учетом нового строительства за вычетом сносов, ожидаемое чистое предложение (825 000 домов) отстанет от основного спроса примерно на 79 000 домов в период 2024–2029 годов australianpropertyupdate.com.au. Новый Южный Уэльс (штат Сиднея) особенно ограничен — прогнозируется, что он сможет выполнить только 65% от своей расчетной цели по жилью, что является одним из худших показателей по стране australianpropertyupdate.com.au. Причины включают нехватку рабочей силы и материалов, высокие затраты на строительство, ограниченность земли и сложные процедуры планирования australianpropertyupdate.com.au. К тому же, многие проекты в настоящее время не являются коммерчески жизнеспособными из-за высоких затрат на землю и финансирование по сравнению с ценами продажи australianpropertyupdate.com.au, что сдерживает новое строительство.
Миграция и демография: Рост населения Сиднея резко увеличился после пандемии, усилив спрос на жилье. После открытия границ Австралия зафиксировала рекордную чистую миграцию (с сотнями тысяч новых прибывших в 2022–24 годах), и Сидней — как экономический центр — принял на себя значительную долю этих мигрантов. Этот приток, наряду с возвращением иностранных студентов, ужесточил ситуацию на рынке аренды и поддержал спрос со стороны покупателей, особенно на квартиры. Хотя рост населения может немного замедлиться по сравнению с пиковыми значениями 2023 года, он остается устойчивым abc.net.au. Кроме того, сильный рынок труда Сиднея (особенно в сферах технологий, финансов, образования и здравоохранения) продолжает привлекать мигрантов из других штатов и из-за рубежа. Эти тенденции способствуют образованию новых домохозяйств и поддерживают спрос на недвижимость во всех сегментах. Однако они также усугубляют дисбаланс между спросом и предложением, способствуя росту цен и аренды, если только темпы строительства жилья не ускорятся.
Развитие инфраструктуры: Масштабные инфраструктурные проекты изменяют географию Сиднея и перспективы рынка недвижимости. Наиболее значимым является аэропорт Западного Сиднея (аэропорт Нэнси-Берд Уолтон), открытие которого запланировано на 2026 год, а также окружающая его застройка Aerotropolis. Эта инициатива по строительству нового города охватывает более 11 000 гектаров и, по прогнозам, приведет к созданию 200 000 новых рабочих мест по мере превращения в третий ключевой экономический центр Сиднея к 2030-м годам dpn.com.au dpn.com.au. Новые транспортные связи — в том числе линия метро к аэропорту Западного Сиднея с шестью новыми станциями, открытие которых запланировано на 2026 год — и инвестиции правительства более $1 млрд в проектируемый «Город Брэдфилд» рядом с аэропортом откроют обширные территории для промышленных, коммерческих и жилых проектов dpn.com.au dpn.com.au. Уже сейчас рядом с аэропортом строятся крупные складские и логистические комплексы, а обещание «30-минутного города» в регионе Parkland City на западе привлекает как инвесторов, так и покупателей жилья, ищущих новые возможности для роста. В других районах Сиднея завершается проект Metro City & Southwest (продление линии метро через CBD и юго-запад), а линия Metro West (соединяющая деловой центр города с Параманттой к ~2030 году) уже строится. Эти железнодорожные проекты, вместе с модернизацией автомагистралей (WestConnex, M12 и др.), улучшают транспортную доступность, стимулируют развитие территории вокруг новых станций и повышают стоимость недвижимости в различных районах (например, юго-западный пригород, Парамантта/Вестмид и вдоль будущей линии Metro West). В целом инвестиции в инфраструктуру децентрализуют рост, способствуют развитию Западного Сиднея и других удаленных районов, что, в свою очередь, влияет на спрос на промышленные земли, рынки жилищной недвижимости в пригородах и выбор местоположения предприятий.
В следующих разделах подробно рассматриваются основные сегменты рынка — жилой, коммерческий (офисы/ретейл) и промышленный, с анализом текущего состояния в 2025 году, прогнозами на 2026–2028 годы и анализом субрынков, инвестиционных перспектив и рисков.
Рынок жилой недвижимости Сиднея
Текущие тенденции в 2025 году
После кратковременного спада в 2022 – начале 2023 года, вызванного ростом процентных ставок, рынок жилья Сиднея восстановился во второй половине 2023 года и в 2024 году, и это восстановление продолжается в 2025 году. Рост цен замедлился по сравнению с бурными пиками бума 2021 года, но остается положительным. По данным Национального совета по жилищному обеспечению, цены на жилье в Сиднее выросли примерно на 4,9% в течение 2024 года (календарный год), а арендная плата подскочила на 4,8% australianpropertyupdate.com.au. Хотя эти годовые показатели роста были медленнее, чем быстрый скачок 2023 года, они по-прежнему опережали рост доходов домохозяйств, ухудшая доступность жилья australianpropertyupdate.com.au. К началу 2025 года, когда РБА начал снижать ставки и вернулась уверенность покупателей, стоимость жилья вновь набрала обороты. Согласно данным CoreLogic, медианная стоимость жилья в Сиднее выросла примерно на 5,2% в годовом исчислении по состоянию на февраль 2025 года globalpropertyguide.com. Это соответствует признакам переходного рынка: к маю 2025 года стоимость жилья росла примерно на 1,3% в квартал, поскольку снижение ставок «вновь подогрело спрос» abc.net.au.
Сидней по-прежнему остается самым дорогим городом Австралии с большим отрывом. Медианная цена дома в Большом Сиднее составляет примерно 1,50 миллиона долларов на середину 2025 года yourmortgage.com.au — это самая высокая цена среди всех столиц. (Для сравнения, в Мельбурне — около 950 тыс. долларов, а в Брисбене — около 1,0 млн долларов yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Медианная цена квартиры (юнита) в Сиднее составляет примерно 860 000 долларов yourmortgage.com.au. Такие высокие цены отражают хроническое отставание предложения жилья в Сиднее от спроса, а также более высокий уровень доходов. Это также означает, что даже небольшие процентные изменения оказывают значительное влияние на стоимость — например, ежегодный рост на 5% прибавляет около 75 000 долларов к цене типичного дома в Сиднее. В 2025 году цены поддерживаются исключительно ограниченным предложением на вторичном рынке: многие владельцы не спешат продавать из-за более раннего падения цен и высоких ипотечных ставок, что приводит к низкому числу объявлений, в то время как новое строительство идет вяло (подробно ниже). Одновременно спрос покупателей поддерживается ростом населения и улучшением настроений благодаря снижению процентных ставок. Оборот жилья и доля успешных аукционов в Сиднее в 2025 году выросли по сравнению с 2024 годом, особенно для хорошо расположенных объектов в доступном ценовом сегменте.
Рынок аренды находится в критическом состоянии из-за крайней нехватки предложений. В Сиднее уровень вакантных арендных объектов держался на уровне 1% или ниже в 2023–2025 годах, отражая острую нехватку жилья для аренды на фоне наплыва мигрантов. В результате арендная плата достигла рекордных высот. На начало 2025 года Сидней – самый дорогой город Австралии для аренды жилья: медианная цена аренды дома составляет $775 в неделю, а для квартир – $720 в неделю mozo.com.au mozo.com.au. Арендная плата выросла примерно на 8–10% за последний год, хотя темп роста начал замедляться к концу 2024 года mozo.com.au. Инфляция арендной платы значительно опередила рост доходов, что вынудило большее количество домохозяйств тратить на аренду более 30% дохода (так называемый арендный стресс) – почти половина арендаторов Нового Южного Уэльса оказались в этой категории mozo.com.au mozo.com.au. Из-за острой конкуренции за аренду многие арендаторы предлагают арендную плату выше запрашиваемой или платят за несколько месяцев вперед (несмотря на запреты аукционов аренды), чтобы обеспечить себе жилье mozo.com.au. Такие условия привлекают инвесторов обратно на рынок, поскольку доходность от аренды улучшилась по сравнению с рекордно низкими уровнями прошлых лет. Сейчас типичный дом в Сиднее приносит около 2,7% валовой доходности (с ежегодной арендой $40 тыс. на дом за $1,5 млн), а квартира – около 4,2% валовой доходности, что значительно выше, чем несколько лет назад, когда доходности по домам падали ниже 2,5%. Однако высокие процентные ставки все еще означают, что многие инвесторы с заемными средствами сталкиваются с отрицательным денежным потоком в краткосрочной перспективе. В итоге, жилищный рынок Сиднея в 2025 году отличается ростом цен, стремительным увеличением арендной платы и острой нехваткой предложения на фоне небольшого улучшения условий кредитования и сохраняющихся проблем с доступностью жилья.
Региональный/пригородный анализ: Ограничения по доступности и развитие инфраструктуры меняют структуру спроса в Большом Сиднее. За последний год наибольший рост цен наблюдался на внешних пригородах, где цены (относительно) ниже. Например, в западном Сиднее, районе Сент-Мэрис, цены на дома выросли на +8,4% за последние 12 месяцев, а в Ричмонд–Виндзор (далекий северо-запад) – на +6,7% yourmortgage.com.au. Пригороды, такие как Фэрфилд на юго-западе (~+6,5%), также превысили средние показатели yourmortgage.com.au. Эти районы, где медианная цена на дом заметно ниже средней по городу (часто в диапазоне $700k–$900k), получили выгоду от интереса со стороны покупателей первого жилья и инвесторов, ищущих более высокую доходность от аренды. Быстрый рост населения на западе Сиднея в сочетании с новой инфраструктурой (например, транспортные модернизации и будущий аэропорт) поддерживает эти рынки. В отличие от них, многие элитные пригороды центра и побережья (Восточные пригороды, Северный берег, Внутренний запад) показали более слабый рост или небольшое снижение в 2024 году, так как их уже высокие цены оказались более чувствительными к повышению процентных ставок. Тем не менее, с начала 2025 года верхний сегмент рынка также снова набрал обороты благодаря улучшению финансовых условий и возвращению интереса со стороны иностранных покупателей. Престижная недвижимость в топовых районах (например, элитные пригороды у гавани) снова пользуется спросом среди состоятельных местных покупателей и некоторых международных покупателей, хотя активность иностранных инвесторов всё же остается ниже пиковых значений середины 2010-х годов.
Рынок апартаментов в Сиднее демонстрирует похожее расслоение. Спрос на квартиры в средних и внешних районах (часто рядом с университетами или транспортными узлами) вырос, поскольку покупатели, не потянувшие дома, и новички переходят к более доступным вариантам. Цены на квартиры в таких районах, как Парамата, Ливерпуль и вдоль коридоров метро, растут. Апартаменты в центре города, которые отставали во время COVID, резко вернулись к росту арендной платы, а сейчас наблюдается восстановление цен, поскольку студенты и молодые специалисты вновь заполнили город. Тем не менее, в целом рост цен на квартиры (по всему городу) был умеренным — примерно на уровне прошлого года или немного выше — так как избыток новых квартир с прошлой волны и продолжающиеся опасения по поводу качества строительства (например, дефекты в многоэтажках) сдерживали энтузиазм покупателей. Эта ситуация меняется, поскольку рекордно высокие арендные ставки и значительный разрыв в ценах между квартирами и домами (средняя квартира ~860 тысяч долларов, дом — 1,5 миллиона) выталкивают все больше покупателей на рынок квартир abc.net.au. По данным Domain, стимулы для покупателей первых домов и давление с точки зрения доступности жилья способствуют росту интереса к квартирам, и ожидается, что стоимость квартир в Сиднее достигнет новых рекордных высот к 2025–26 годам abc.net.au abc.net.au.
Вкратце, рост возглавляют доступные пригородные районы и сегмент квартир, в то время как самые дорогие рынки восстанавливаются более постепенно. Среди ключевых коридоров роста выделяются юго-запад Сиднея (Брингелли–Аустрал–Ливерпуль) и северо-запад (Марсден Парк–Риверстон), где строятся тысячи новых домов, а также сложившиеся центры, такие как Парамата (второй деловой район Сиднея), привлекающая крупные офисные, торговые и жилые проекты высокой плотности. Эти районы напрямую получают выгоду от инфраструктурных инвестиций и перераспределения населения. Тем временем, Восточные пригороды и Северный Берег остаются самыми дорогими локациями (многие пригороды с медианной ценой дома свыше 3 миллионов долларов), и хотя спрос там стабилен, темпы роста более сдержанны из-за ценового потолка и ограниченного предложения (мало земли).
Динамика предложения, спроса и политики
Предложение жилья в Сиднее не успевает за спросом. Ввод в эксплуатацию новых жилых объектов замедлился по сравнению с пиковыми значениями 2016–2018 годов из-за таких факторов, как осторожность застройщиков, высокие строительные издержки и меньшее количество запусков новых проектов многоквартирных домов в последние годы. В 2024 году по всей Австралии было построено всего 177 000 новых жилых объектов, что значительно ниже ~223 000, необходимых для удовлетворения общенационального спроса australianpropertyupdate.com.au. Новый Южный Уэльс (и Сидней как его крупнейший рынок) внес значительный вклад в этот дефицит. Прогноз предложения жилья Большого Сиднея (по данным NSW Planning) предполагает, что до 2028–29 годов будет добавлено 172 900 новых домов, что составляет в среднем около 28 800 объектов в год planning.nsw.gov.au. Хотя этот темп немного ускорился по сравнению с показателями последних лет, его может все равно не хватить. Федеральные прогнозы показывают, что Сиднею требуется примерно 40 000+ домов в год для достижения целевого показателя по соглашению, оставляя значительный разрыв. Кроме того, прогноз штата — это «базовый уровень», который может быть слишком оптимистичным, если сохранятся экономические или нормативные препятствия planning.nsw.gov.au.
В Сиднее существует несколько ограничений, сдерживающих строительство. Рост стоимости строительных материалов и рабочей силы затрудняет застройщикам получение прибыли, особенно по проектам высокой плотности; по сути, анализ показал, что в 2023 году средние затраты на проекты квартир в Сиднее превысили итоговые цены продажи, из-за чего многие проекты стали нерентабельными nhsac.gov.au nhsac.gov.au. По этой причине многие утверждённые проекты высотных жилых домов в Сиднее были заморожены или отменены, что способствует дефициту новых объектов. Правительство штата признало это, стимулируя строительство для аренды (build-to-rent), которое может выдерживать меньшую первоначальную доходность ради долгосрочной прибыли, предоставляя налоговые льготы abc.net.au. Тем временем, сроки утверждения планов и противодействие со стороны местных жителей (NIMBYизм) остаются препятствиями для увеличения плотности в устоявшихся районах. Освоение новых земель на окраинах Сиднея набирает темпы (особенно вокруг нового аэропорта и на юго-западе и северо-западе города), однако этим новым сообществам требуется параллельное развитие инфраструктуры – дороги, общественный транспорт, школы – что и призвана решить новая политика правительства штата Новый Южный Уэльс, позволяющая застройщикам строить общественную инфраструктуру abc.net.au abc.net.au.Со стороны спроса демографические тенденции увеличивают базовую потребность в жилье. Не только восстановилась зарубежная миграция, но и меняется структура домохозяйств — уменьшение размера домохозяйств (из-за более поздних браков, большего количества людей, живущих одни и т.д.) означает, что на душу населения требуется больше жилья. Ожидается, что чистая зарубежная миграция в Австралию останется на высоком уровне до конца 2020-х годов (хотя и немного ниже пика 2022–23 гг.), а Сидней, как правило, привлекает большую долю мигрантов для работы и учёбы abc.net.au. Кроме того, активность иностранных покупателей — хотя и меньший фактор, чем в середине 2010-х — демонстрирует некоторые изменения. Китайские покупатели по-прежнему заметны на рынке новых апартаментов и элитных домов в Сиднее afr.com. Однако временный федеральный запрет на покупку иностранцами вторичного жилья (2025–2027) ограничит один из источников спроса (ранее временные резиденты могли покупать устоявшееся жильё для собственного проживания). Это может немного снизить конкуренцию за определённые объекты (например, вторичное жильё в районах, популярных среди держателей временных виз), но в целом иностранные покупки существующего жилья уже были ограничены. Иностранные инвестиции всё ещё приветствуются в новых проектах, и действительно крупные зарубежные застройщики из Китая, Сингапура и т.д. участвуют в сиднейских проектах — хотя некоторые из них сократили активность из-за валютного контроля и рисков местного рынка.
Государственная политика также будет влиять на спрос со стороны покупателей первого жилья. В штате Новый Южный Уэльс недавно отменили краткосрочную опцию, позволявшую покупателям первого жилья платить ежегодный земельный налог вместо единовременной гербовой пошлины (новое правительство штата вернуло традиционные льготы по гербовому сбору). Федеральные программы (такие как Home Guarantee, пилотные проекты разделённого владения и т.д.) продолжают помогать отдельным покупателям. Эти меры, в сочетании с ожиданиями дальнейшего снижения процентных ставок вплоть до 2026 года, означают, что спрос на жильё в Сиднее, вероятно, останется высоким, даже несмотря на продолжающееся ухудшение доступности. Как отметил руководитель исследовательского отдела Domain, рынок Сиднея очень чувствителен к ставкам — снижение ставок быстро приводит к росту цен abc.net.au. Эта динамика и реализуется на практике: как только ставки начали снижаться в 2025 году, цены пошли вверх — это стало «проверкой реальностью» для потенциальных покупателей, которые надеялись на продолжительный спад рынка abc.net.au.
Кратко говоря, Сидней сталкивается с «труднорешаемой» жилищной дилеммой: высокий спрос на жилье поддерживается сильным ростом населения и доходов, но предложение отстает из-за структурных препятствий. Это, скорее всего, будет оказывать повышательное давление как на цены, так и на аренду жилья до 2028 года, хотя и с более умеренными темпами роста по сравнению с предыдущими бумами, если не произойдет серьезных экономических потрясений. Доступность жилья останется критической проблемой — для многих семей со средним доходом владение жильем в Сиднее становится все менее достижимым без значительной помощи или наследства (по всей стране коэффициент стоимости жилья к доходу составляет около 8,0, а в Сиднее еще выше) australianpropertyupdate.com.au. Власти пытаются увеличить предложение (в том числе доступного и социального жилья), но дефицит жилья, по прогнозам, сохранится и даже увеличится к 2029 году при текущих условиях australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.Прогнозы на 2026–2028 годы (цены, аренда и спрос)
Цены на жильё: Консенсус-прогнозы предсказывают дальнейший рост стоимости жилья в Сиднее в ближайшие несколько лет, хотя и более сдержанными темпами по сравнению с двузначным ежегодным ростом 2021 года. Согласно последним прогнозам Domain, медианная цена дома в Сиднее вырастет примерно на +7% к 2025–26 финансовому году, достигнув примерно 1,83 миллиона долларов к июню 2026 года abc.net.au. Это означает увеличение примерно на 112 000 долларов за год — больше, чем средняя годовая зарплата — что подчеркивает масштаб цен в Сиднее abc.net.au abc.net.au. По прогнозам, цены на квартиры в Сиднее вырастут примерно на +6% за тот же период, до примерно 889 000 долларов (рекордный уровень) abc.net.au. Domain объясняет этот рост стимулирующим эффектом снижения процентных ставок, повышающим кредитоспособность покупателей, в сочетании с устойчивым превышением спроса на жильё над предложением abc.net.au abc.net.au. Однако они отмечают, что рост будет медленнее, чем в прошлые циклы, учитывая потолок доступности жилья и уже значительную долговую нагрузку домохозяйств по ипотеке abc.net.au. Опрос аналитиков Reuters подтверждает эти сдержанные ожидания: по всей стране эксперты ожидают рост цен на жильё на примерно +3,7% в 2025 году, ускоряющийся до +5,0% в 2026 и 2027 годах по мере улучшения экономического цикла globalpropertyguide.com. Для Сиднея, в частности, этот опрос прогнозирует более скромный рост (~3% в 2025 году) по сравнению с малыми столицами, где рост может составить 5–8% globalpropertyguide.com. По сути, большинство прогнозов предполагает ежегодный рост цен в Сиднее на уровне от низких до средних однозначных значений до 2028 года, что постепенно подтолкнёт цены к новым максимумам. К 2027–28 годам, если Сидней будет расти, скажем, на ~5% в год, медианная цена дома может достичь 2,1–2,2 миллиона долларов, а квартиры — около 950 тысяч долларов.
Важно отметить, что прогнозы всегда сопровождаются неопределённостью. Факторами, способными привести к росту цен, являются более быстрые снижения процентных ставок или новые государственные стимулы (что может значительно повысить спрос), а также хронический дефицит предложения (который создаёт ценовой «пол»). К факторам риска снижения относятся экономический спад или новое повышение ставок (например, если инфляция вновь ускорится), а также возможные изменения политики, такие как налоговые реформы (периодически обсуждается сокращение льгот для инвесторов, таких как отрицательное сальдо по займам и скидки на прирост капитала, что в случае реализации может снизить спрос со стороны инвесторов). Если подобных событий не случится, базовый сценарий предполагает умеренный рост цен. Ожидается, что рынок Сиднея останется сегментированным: наиболее доступные дома на окраинах и квартиры среднего класса могут показать наибольший процентный рост, в то время как верхний сегмент будет расти медленнее (но с более высокой базы). По мнению экспертов по недвижимости, к 2028 году проблема доступности жилья останется актуальной — даже если темпы роста цен замедлятся, без значительного увеличения предложения или серьезных изменений в спросе, Сидней, скорее всего, останется одним из наименее доступных городов мира. Аренда: Ожидается, что рост арендных ставок замедлится по сравнению с экстремально жёсткими условиями 2022–24 годов, но в краткосрочной перспективе условия по-прежнему будут благоприятны для арендодателей. Поскольку прогнозируется, что уровень свободных арендных помещений останется очень низким (возможно, вырастет незначительно до ~2% к 2026 году, но это всё ещё мало), аренда, скорее всего, продолжит дорожать, хотя темпы роста будут замедляться по мере достижения арендаторами предела по доступности. Национальный совет по обеспечению жильём ожидает, что рост арендной платы замедлится в ближайшие четыре года — они считают, что отношение цен на жильё к доходам немного снизится, а инфляция аренды замедлится, что приведёт к незначительному улучшению доступности australianpropertyupdate.com.au. На практике, даже если рост аренды снизится до 2–4% в год (против 8–10% недавно), это означает, что к 2028 году медианная аренда в Сиднее может составлять $850+ в неделю за дом и ~$800 в неделю за квартиру. Эти уровни аренды вместе с ростом зарплат будут определять, останется ли аренда такой же напряжённой, как сейчас, или ситуация немного улучшится. Ещё один фактор — сектор Build-to-Rent (BTR): тысячи BTR-квартир (часто за которыми стоят институциональные инвесторы) строятся по всей стране, причём в Новом Южном Уэльсе действуют налоговые стимулы для поощрения подобных проектов. Например, на 2025 год по всей Австралии строится около 8 900 BTR-единиц brokerdaily.au, многие из которых — в Сиднее. Если эти проекты будут реализованы, объекты BTR (обычно с более длительными договорами аренды и профессиональным управлением) могут скромно увеличить предложение аренды в Сиднее к 2026–2028 годам, что создаст верхнюю границу для роста арендных ставок. Однако, учитывая масштаб дефицита, любое послабление, вероятно, будет незначительным. В целом стоит ожидать, что рост арендной платы будет опережать рост доходов в ближайшие пару лет (хотя и не так резко, как в 2022–23 годах), и только постепенное увеличение предложения жилья сможет немного стабилизировать рынок.Прогноз предложения: Ожидается, что жилищное строительство в Сиднее немного ускорится во второй половине 2020-х годов благодаря ряду политических мер и постепенному снижению строительных затрат. Инициативы правительства Нового Южного Уэльса по разблокировке земель и разрешению частного строительства инфраструктуры могут сократить сроки застройки в районах роста abc.net.au. Фонд будущего жилищного строительства Австралии при поддержке федерального правительства (если будет полностью реализован) обеспечит финансирование для десятков тысяч новых социальных и доступных жилых единиц в ближайшие годы. Частные застройщики, видя устойчивый спрос и улучшение условий кредитования (по мере снижения процентных ставок), могут восстановить уверенность для запуска большего количества проектов в 2025–26 гг. Например, застройка новых участков на окраинах Сиднея снова набирает обороты, а некоторые замороженные проекты строительства квартир могут быть возобновлены, если восстановится спрос на предварительные продажи. Тем не менее, отраслевые эксперты предупреждают, что значительное облегчение дефицита предложения наступит не скоро — инфраструктурные планы на 2025–2027 годы уже в основном определены и не покроют спроса. Следовательно, баланс спроса и предложения в Сиднее останется напряжённым. К 2028 году мы можем увидеть лучшее соотношение, если реформы будут реализованы, но, как отметил Совет по жилищному предложению, дефицит скорее всего сначала увеличится, прежде чем начнёт сокращаться australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Это означает, что условия рынка продавца (для владельцев недвижимости) и жёсткая конкуренция среди покупателей и арендаторов сохранятся.
Возможности и риски инвестиций в жилую недвижимость
Жилая недвижимость Сиднея в ближайшие несколько лет предлагает инвесторам и покупателям жилья как привлекательные возможности, так и значительные риски:
- Возможности: Основной спрос в Сиднее — обусловленный ростом населения, сильной экономикой и привлекательностью города как мирового центра — создает прочную основу для инвестиций в жилье. С восстановлением цен и ожидаемым снижением процентных ставок появляется потенциал капитального роста до конца 2020-х годов (пусть и в умеренном темпе). Арендная доходность улучшилась, особенно для квартир, поэтому новые инвесторы могут получить лучший денежный поток, чем несколько лет назад (например, ~4% валовой доходности на апартаментах). Кроме того, определённые сегменты и локации могут опережать рынок: участки земли в коридорах развития (Западный Сидней рядом с Аэротрополисом или Северо-Запад вдоль новых станций метро) могут показать среднерыночный прирост за счёт развития инфраструктуры и роста числа рабочих мест. Инвестирование в квартиры с хорошей локацией также может быть привлекательно, так как разрыв в цене между домами и квартирами приводит к переходу покупателей и арендаторов в сегмент юнитов; уже сейчас прогнозируется, что стоимость квартир в Сиднее достигнет рекордных высот из-за такого сдвига спроса abc.net.au abc.net.au. Государственная поддержка жилья (например, гранты для покупателей первого жилья или программы с низким первоначальным взносом) также поддерживает нижний сегмент рынка, что выгодно собственникам в этих категориях. В целом, хронический недостаток предложения и экономическая устойчивость Сиднея делают долгосрочные инвестиции в жильё весьма перспективными, если есть возможность войти на рынок.
- Риски: Главный риск — это доступность и долговая нагрузка. Цены в Сиднее настолько высоки, что они чувствительны к изменению процентных ставок и общим экономическим потрясениям. Если инфляция снова ускорится или если глобальная экономика застопорится, ставки могут вырасти или не снизиться, как ожидалось, что быстро затормозит рост цен или приведёт к их падению. Сделавшие большие заёмные вложения покупатели уязвимы к росту ставок или платежей. Существуют и регуляторные риски — например, любые будущие изменения в налоговых льготах для инвесторов (отрицательное сальдирование, льготы по налогу на прирост капитала) могут снизить спрос со стороны инвесторов и замедлить рост цен, особенно на инвестиционные квартиры. Ещё один риск — качество строительства и переизбыток предложения в отдельных районах: в некоторых районах было построено слишком много новых высотных апартаментов (например, Олимпик Парк, Зетланд), и хотя в данный момент вакантность низкая, если одновременно будет завершено много новых объектов, владельцы могут столкнуться с большей конкуренцией и более медленным ростом арендных ставок. Инвесторам стоит остерегаться страта-домов с дефектами или высокими текущими расходами, что стало проблемой в Новом Южном Уэльсе. Также присутствует риск экономической концентрации — экономика Сиднея завязана на финансы, технологии и иммиграцию; любая политика, резко ограничивающая миграцию, или спад в секторе квалифицированной занятости (например, финансовый кризис), приведёт к падению спроса на жильё. Наконец, риск ликвидности: рынок Сиднея цикличен, и продажа во время спада может оказаться сложной (мало покупателей, так как доступность кредитов сжата). Краткосрочные спекулянты могут понести убытки, если купят на пике и будут вынуждены быстро продать. В общем, несмотря на то что рынок жилья Сиднея — это «история высокого спроса и ограниченного предложения», он сопряжён с высокими входными издержками и подвержен макроэкономическим колебаниям.
| Показатель (Сидней) | Статус/Текущий тренд на 2025 г. | Прогноз на 2026–2028 гг. |
|---|---|---|
| Медианная цена дома | ~$1,50 млн (июнь 2025); восстановление, +5% по сравнению с прошлым годом globalpropertyguide.com.Наивысшие в Австралии yourmortgage.com.au. | Постепенный рост до примерно $1,83 млн к 2026 году (+7%) abc.net.au; дальнейший умеренный рост (~3–5% в год) до 2028 года при отсутствии потрясений.Цены поддерживаются дефицитом предложения и снижением ставок. |
| Медианная цена юнита | ~860 тыс. долларов (июнь 2025); в последнее время относительно стабильна (востребован более дешевый сегмент) abc.net.au. | Ожидаются новые максимумы — около 889 тыс. долларов к 2026 году (+6%) abc.net.au.Доступность и переход покупателей первого жилья на квартиры будут способствовать годовому росту примерно на 4–5% до 2028 года. |
| Годовая аренда – дом | 775 долларов в неделю (2025), рост примерно на 8–10% в год; вакантность около 1% (чрезвычайно низкая) mozo.com.au. | Рост арендной платы замедляется, но остаётся положительным.Доля вакантных площадей может увеличиться до 2% к 2026–2027 годам.Ожидаются ежегодные увеличения арендной платы на уровне низких однозначных процентов; небольшое облегчение возможно при улучшении предложения, но к 2028 году аренда, вероятно, будет ≥$850 в неделю. |
| Годовая аренда – квартира | $720 в неделю (2025), рост примерно на 10% в год; высокий спрос благодаря возвращению студентов mozo.com.au. | Продолжение роста арендной платы в 2025–26 годах с последующим замедлением. |
| Добавление жилья | ~28 000 новых жилых единиц в год прогнозируется на следующие 5 лет planning.nsw.gov.au; ниже спроса.Построено всего 177 тыс. по всей стране в 2024 году australianpropertyupdate.com.au. | Дефицит предложения сохраняется. Количество завершённых строек может незначительно увеличиться к 2027–28 годам, если реформы будут успешны, но, вероятно, всё равно останется ниже необходимых ~40 тыс./год.Хронический дефицит будет поддерживать давление на рост цен/арендной платы. |
| Спрос и настроение покупателей | Улучшились в 2025 году благодаря снижению ставок и росту населения; покупатели первого жилья активны, но испытывают трудности. | Должны оставаться стабильными по мере снижения ставок.Риск: если экономика ослабнет или условия кредитования ужесточатся, спрос может снизиться.В целом, высокий уровень миграции и перспективы занятости поддерживают стабильный спрос до 2028 года. |
Источники: Domain, ABC News, NSW Planning, Национальный совет по предложению и доступности жилья abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.
Таблица 1: Жилой рынок Сиднея – ключевые показатели и прогнозы
(Таблица 1 отражает основные показатели жилого рынка Сиднея и ожидаемые тенденции.)
Коммерческая недвижимость Сиднея
К 2025 году коммерческий рынок недвижимости Сиднея характеризуется двусторонним восстановлением. Офисный сектор стабилизируется после пандемийных потрясений, ритейл-сектор неожиданно демонстрирует рост, а рынок коммерческих инвестиций в целом выигрывает от улучшения настроений на фоне более благоприятного прогноза по процентным ставкам. Ниже мы рассматриваем сегменты офисной и ритейл недвижимости, ключевые географические субрынки, а также перспективные тенденции, включая возможности и риски.
Офисный сектор (офисы в центре и в пригородах)
Текущие показатели 2025 года: Офисный рынок Сиднея находится на ранних стадиях восстановления. После потрясений 2020–2021 годов (удалённая работа, рост вакантности) и снижения оценки в 2022–2023 годах (из-за роста доходности), в 2025 году условия постепенно улучшаются. Уровень вакантности офисов в центральном деловом районе (CBD) Сиднея на конец 2024 года составил 12,8% — это максимум за несколько десятилетий — однако, судя по всему, этот показатель достиг пика cbre.com.au content.knightfrank.com. Спрос на аренду в начале 2025 года держится на стабильном уровне, сопоставимом с 2024 годом cbre.com.au. Важно отметить, что ввод новых площадей резко замедлился: после ввода 164 000 м² новых офисов в 2024 году (завершение крупных проектов), в 2025 году планируется всего около 72 600 м², преимущественно за счет реконструкций cbre.com.au. В 2025–2026 годах практически не откроется новых крупных башен, что в сочетании с продолжающейся «миграцией к качеству» (арендаторы переходят в более современные здания) должно способствовать поглощению имеющихся вакантных площадей cbre.com.au. Действительно, современные офисные здания в центральных районах показывают лучшие результаты с низкой вакантностью (в некоторых современных зданиях менее 5% пустует) и высоким интересом со стороны арендаторов, в то время как второсортные здания и менее центральные районы сталкиваются с более высокой вакантностью cbre.com.au. Эта сегментация ярко проявляется в арендных ставках: ставки аренды на качественные офисы остаются стабильными или немного растут, а арендодатели даже начали снижать стимулы для арендаторов в зданиях премиум-класса (в 1 квартале 2025 года средний уровень стимулов снизился с ~36,4% до 36,1%, что повысило чистую эффективную аренду примерно на 0,8%) content.knightfrank.com. В то же время малокачественные офисы предлагают значительные стимулы (в некоторых случаях более 40%) для привлечения арендаторов, а часть старого офисного фонда категории B на периферии может фактически стать неконкурентоспособной, если не удастся найти арендаторов.
Арендные ставки на рынке в целом демонстрируют устойчивость. В 2024 году эффективные арендные ставки на премиальные офисы в центральном деловом районе выросли примерно на 5% cbre.com, что было обусловлено Сиднеем (особенно его центральной частью) и Брисбеном, в то время как Перт был единственным крупным центральным районом с отрицательной динамикой арендной платы cbre.com. На 2025 год ожидается дальнейший умеренный рост арендных ставок на офисы в Сиднее cbre.com. Поскольку новое предложение сокращается, а некоторые арендаторы снова расширяют деятельность, у владельцев премиальных объектов появляется некоторая ценовая власть. Однако спрос на офисы не растет взрывными темпами — многие арендаторы по-прежнему осторожны, некоторые сокращают площадь на одного сотрудника, а «новая норма» гибридной работы означает, что уровень реальной занятости офисов (физическое использование) все еще ниже докризисного. Таким образом, восстановление идет постепенно. Объем субаренды, который резко вырос в 2020–22 годах, в Сиднее пошел на спад — к 2025 году вакантность субаренды снижается к долгосрочному среднему (~1,3% от объема) по мере того, как компаниям становится яснее, сколько пространства им нужно jll.com. Это позитивный знак того, что избыточные площади возвращаются на рынок. Инвестиционная активность на рынке офисов Сиднея также начала расти с низкой базы: в первом квартале 2025 года было проведено сделок на сумму около 1,3 млрд долларов по офисным активам в центральном районе Сиднея, причем иностранные инвесторы составили значительную часть покупателей (приобретая такие премиальные здания, как 135 King St и 400 Kent St) content.knightfrank.com. Эти сделки показывают, что интерес покупателей возвращается при правильной цене.
Ключевые субрынки офисной недвижимости: Сиднейский Центральный деловой район (CBD) остается крупнейшим и самым важным офисным кластером, где размещаются арендаторы из сфер финансов, технологий и профессиональных услуг. Внутри CBD лучшую динамику демонстрирует “Core” район (район вокруг Martin Place, George Street) – вакансия в премиальных офисных башнях здесь крайне низкая (в некоторых зданиях почти полная заполняемость), а аренда растет. Район Walsh Bay/Dawes Point (часть западной набережной) также отмечается как сильный игрок cbre.com.au, вероятно благодаря появлению новых высококлассных проектов (например, Barangaroo), привлекающих арендаторов. Для сравнения, периферийные районы CBD и устаревший фонд имеют гораздо более высокую доступность. За пределами CBD, North Sydney (сразу через гавань) столкнулся с ростом вакансии после недавнего ввода нескольких новых зданий, но уже начинает привлекать арендаторов, которые не могут позволить себе CBD, и должен выиграть от предстоящей станции метро. Parramatta, центральный район Западного Сиднея, развивает свой офисный рынок с участием государственных агентств и финансовых компаний; вакансия здесь резко подскочила из-за нового предложения, но ожидается улучшение, поскольку новых проектов не планируется. Другие городские центры, такие как Macquarie Park, South Eveleigh и Olympic Park, ориентированы на специфическую аудиторию (технологии, образование и др.) и демонстрируют обычно умеренный уровень вакансии. Остается вопрос, что делать с маловостребованными старыми офисными зданиями – обсуждается возможность их перепрофилирования в жилые или другие функции, но это реально лишь для части объектов. Правительство Нового Южного Уэльса рассматривает меры стимулирования переводов офисов в жилой фонд, что помогло бы и CBD, и рынку жилья; если такие меры будут реализованы, это может несколько сократить объем офисных площадей и уровень вакансии в ближайшие годы.
Прогноз 2026–2028 (офисы): Аналитики ожидают продолжения восстановления офисного рынка Сиднея в 2026–27 гг. По мере улучшения экономики и укрепления деловой уверенности прогнозируется, что чистое поглощение офисных площадей (рост общего спроса) вновь станет положительным в середине 2020-х. Так, JLL прогнозирует, что вакансия в CBD Сиднея будет постепенно снижаться в 2025–2027 гг. при отсутствии масштабных новых вводов (единственный значимый небоскреб – 210 George St – запланирован на 2026 год). К 2027 году вакансия в CBD может вернуться к норме в диапазоне 8–10% после пика около 13%. Такое сжатие должно стимулировать рост эффективной аренды, особенно в премиальных офисах. В CBRE отмечают, что разрыв между арендой в новых и старых зданиях способствует удорожанию лучших помещений, а по мере снижения субаренды и сокращения вакантности показатели площадей будут улучшаться cbre.com. Ожидается годовой рост аренды на 2–5% (low-to-mid single digit) в лучших офисных проектах Сиднея в 2025–2028 гг. Арендные ставки на вторичном рынке, вероятно, останутся стабильными (с высокими стимулами для арендаторов), пока здесь не снизится уровень вакансии.
Со стороны инвестиций стоимость офисных активов готова стабилизироваться и потенциально вырасти к концу 2020-х годов. Доходности на офисную недвижимость резко выросли в 2022 году (цены снизились примерно на 20% от пика в некоторых случаях) из-за повышения процентных ставок. На начало 2025 года доходности по офисам класса «прайм» в Сиднее составляют около 6,0% (content.knightfrank.com), и остаются на этом уровне уже несколько кварталов. По мере смягчения процентной политики ожидается возобновление сжатия доходности — Knight Frank прогнозирует, что доходности начнут «сжиматься» (укрепляться) во второй половине 2025 года (content.knightfrank.com). Аналогично, Cushman & Wakefield прогнозирует, что “растущий объем капитала”, стремящийся к качественным офисным активам, в сочетании со снижением ставок приведет к некоторому сжатию доходности в конце 2025 и в 2026 годах (cushmanwakefield.com). Даже ужесточение доходности на 25–50 базисных пунктов к 2026 году ощутимо повысит стоимость офисов (возможно, прибыль вырастет на 5–10%). Таким образом, совокупная доходность от офисной недвижимости вновь может стать положительной после затяжного спада. Однако инвесторы будут избирательны: современные объекты с хорошей локацией и ESG-характеристиками («зеленые» здания) будут в приоритете, в то время как старый нереновированный фонд будет отставать и, возможно, подвергнется редевелопменту. Офисы Сиднея и Брисбена, как ожидается, покажут лучшие результаты по сравнению с другими городами благодаря более быстрому восстановлению спроса (cushmanwakefield.com). К 2028 году рынок офисной недвижимости Сиднея должен будет находиться на гораздо более прочной основе, хотя маловероятно, что уровень вакантности достигнет рекордно низких показателей конца 2010-х годов в связи с сохраняющейся популярностью гибридных формата работы.
Возможности и риски (офисы): Офисный рынок Сиднея предоставляет возможности для инвесторов, которые могут выявить активы по циклически низким ценам с потенциалом роста на этапе восстановления. Текущий постпандемийный “цикл девальвации цен” кажется практически завершённым brokerdaily.au — плохие новости уже учтены в стоимости, и рынки стали более защищёнными от дальнейшего снижения brokerdaily.au. Это говорит о том, что мы можем находиться близко к дну по капитальным стоимостям офисных помещений, что делает настоящее время удачным моментом для долгосрочных инвесторов вернуться на рынок. Доходность лучших офисов в Сиднее составляет около 6% — значительная премия по сравнению с 10-летними облигациями (~3,5–4% в 2025 году), и с потенциалом снижения доходности аргументы в пользу распределения инвестиций в недвижимость усиливаются brokerdaily.au. Действительно, Knight Frank отмечает, что относительная волатильность акций/облигаций по сравнению со стабильностью дохода от первоклассной недвижимости побуждает некоторых инвесторов снова увеличивать свои вложения в недвижимость brokerdaily.au. Существует также возможность повышения стоимости объектов посредством реконцепции — старые здания в хороших локациях можно купить со скидкой и обновить или перепрофилировать для привлечения арендаторов (например, улучшив удобства, чтобы заинтересовать сотрудников компаний, стремящихся вернуть персонал в офис). Со стороны арендаторов, в 2025 году они могут воспользоваться слабым рынком, чтобы зафиксировать выгодные условия аренды (низкая арендная плата и высокие поощрения) в качественных зданиях на долгий срок, опережая возможное ужесточение условий.
Однако в офисном секторе сохраняются и риски. Будущее формата работы — главный неизвестный фактор: если гибридная или удалённая работа станет ещё более распространённой или если рецессия ударит по занятости, спрос на офисные пространства может остаться на месте или снизиться. Некоторые компании действительно сократили свои потребности в площади, а часть сотрудников теперь ожидает гибкости, что может привести к тому, что наполняемость офисов (фактическое использование) так и останется ниже до пандемических уровней. Это может ограничить рост арендных ставок или привести к структурно более высокой вакантности в объектах второй линии. Экономические риски: офисы очень зависят от роста числа “белых воротничков”; любой спад в финансовом или технологическом секторе (ключевых арендаторов в Сиднее) негативно скажется на сдаче офисов. Кроме того, хотя от процентных ставок ожидают снижения, если этого не произойдет (или если доступность кредитов ухудшится из-за глобальных проблем), ожидаемое сжатие доходности и инвестиционный рост могут не реализоваться. Риск ликвидности также заметен для офисов — многие институциональные инвесторы действуют по строгим мандатам, и если настроения вновь изменятся в худшую сторону, объемы сделок могут быстро иссякнуть (как это было в 2022–23 годах). Наконец, существует угроза дефолта арендаторов или сокращения площадей: при возможном глобальном экономическом спаде некоторые компании могут сократиться, неожиданно добавив на рынок дополнительные площади под субаренду.
Розничный сектор (розничная недвижимость и торговые центры)
Возможно, удивительно, но розничная недвижимость стала яркой точкой в 2025 году после нескольких сложных лет. Во время пандемии ритейл (особенно магазины в центре и крупные торговые центры) сталкивался с локдаунами и всплеском онлайн-торговли, а промышленная недвижимость была лидером рынка. Сейчас ситуация несколько изменилась: покупательский трафик и расходы восстановились, и розничная недвижимость снова привлекает инвесторов. На самом деле, отраслевые аналитики прогнозируют, что розничный сектор станет лидером среди коммерческой недвижимости в 2025 году, что является переменой по сравнению с последними годами, когда лидировала индустриальная недвижимость publications.raywhite.com.
Тенденции рынка 2025: Эффективность розничной недвижимости в Сиднее различается по форматам. Районные торговые центры (якорем которых выступают супермаркеты и жизненно важные сервисы) оказались чрезвычайно устойчивыми – их заполняемость оставалась высокой даже во время COVID, и они выиграли от роста численности населения в пригородах. Многие из таких центров сейчас почти полностью заполнены, уровень вакантности низкий (~4% и менее), а также наблюдается рост арендных ставок, поскольку форматы с продовольственными супермаркетами востребованы (такие объекты обеспечивают стабильный доход, поэтому интересны для инвесторов) linkedin.com linkedin.com. Крупные региональные моллы (например, торговые центры Westfield) восстанавливались сложнее – часть магазинов непродовольственных товаров закрылись во время пандемии, и такие моллы пришлось трансформироваться, добавляя больше кафе и развлечений, чтобы вернуть покупателей. К 2025 году, однако, крупные моллы Сиднея сообщают о том, что трафик и продажи приближаются или даже превышают уровень 2019 года, чему способствует возвращение туристов и реализованный отложенный потребительский спрос. Объем розничных продаж в Австралии вырос примерно на 3,6% в годовом исчислении в начале 2025 года colliers.com.au, и большая часть этого роста пришлась на Новый Южный Уэльс, что говорит о хороших показателях торговли в Сиднее.
Данные инвесторов подтверждают возвращение розничной торговли: в конце 2024 года розничная недвижимость составляла 41,1% всех сделок с коммерческой недвижимостью по количеству, что является огромным скачком по сравнению с ее долгосрочным средним показателем в 28% publications.raywhite.com. В то же время доля промышленных объектов в сделках снизилась с ~60% в 2023 году до 50%, так как инвесторы начали возвращаться в розницу publications.raywhite.com. Эта ротация обусловлена несколькими факторами — доходность розничных объектов стала выше и привлекательнее после периода невостребованности, а перспективы роста арендной платы улучшились с повторным открытием магазинов и ростом желания покупателей совершать покупки лично. Совокупная доходность розничных активов лидировала во всех секторах два квартала подряд к концу 2024 года publications.raywhite.com publications.raywhite.com. По данным Ray White Commercial, розничные активы показали +2,8% общей доходности за последний квартал, опередив офисную и промышленную недвижимость publications.raywhite.com. Примечательно, что вторичные розничные активы (небольшие торговые центры, не относящиеся к премиальным) иногда обеспечивали более высокий доход, чем премиальные ТЦ, поскольку цена на них была очень низкой, а капитализация высокой, поэтому инвесторы, приобретающие их сейчас, получают высокую доходность и потенциал роста publications.raywhite.com.
В Сиднее доходность первоклассных торговых центров находится примерно в диапазоне середины 5% (например, крупный Westfield может торговаться по доходности 5–6%), в то время как торговые центры в жилых районах и крупноформатная розница могут приносить 6–7% и выше. Разница между доходностями первоклассной и вторичной розницы значительно увеличилась за последнее десятилетие, но может сократиться, если вторичный рынок продолжит опережать. Арендные ставки на розничные площади начинают постепенно расти: по прогнозам CBRE, аренда в торговых центрах вырастет на низкие однозначные проценты в 2025 году, продолжая рост, зафиксированный в 2024 году cbre.com. Ожидается, что Сидней, наряду с Пертом, будет немного опережать по росту арендных ставок в розничной торговле cbre.com.au, отчасти из-за сильного прироста населения, ограничивающего возможности розничной торговли. Ограниченное новое строительство в ритейле (почти нет новых торговых центров, за исключением площадей в многофункциональных проектах) означает, что существующие центры обладают захваченным рынком и могут поддерживать рост арендных ставок по мере увеличения продаж арендаторов. Однако инфляционное давление и тенденции потребительских расходов заслуживают внимания – высокие процентные ставки и расходы на жизнь в 2024 году сокращали розничный оборот в некоторых категориях, но по мере снижения ставок в 2025–26 годах доверие потребителей может вырасти, что принесет пользу розничным продавцам.
Будущий прогноз: Прогноз на период с 2026 по 2028 годы по розничной недвижимости осторожно оптимистичен. Рост населения (за счет иммиграции) напрямую стимулирует розничные расходы, особенно в быстрорастущих районах, где новые домохозяйства нуждаются в локальных торговых точках. Значительный миграционный приток в Сиднее поддержит спрос на все — от продуктов питания до сервисов. Проникновение электронной коммерции, которое резко выросло в 2020 году, стабилизировалось — онлайн-продажи составляют примерно 11–12% всего розничного оборота в Австралии и практически не увеличивали свою долю в последние годы publications.raywhite.com. Физическая розница доказала свою устойчивость; покупатели возвращаются за впечатлениями, а ритейлеры все активнее используют омниканальный подход (интеграция онлайн и офлайн). Это говорит о том, что традиционные магазины (особенно те, что предлагают удобство или впечатления) останутся важными. Категории, такие как ресторанный бизнес, персональные услуги, здравоохранение и дискаунт-ритейл, формируют спрос на аренду в торговых зонах и центрах. Основная тенденция — “розница-впечатление”: торговые центры добавляют развлекательные зоны (кинотеатры, боулинг, игровые центры) и гастрономические кластеры, чтобы стать местом для досуга на целый день publications.raywhite.com. Ожидается, что этот тренд сохранится, и успешными будут те центры, где эффективно сочетаются шопинг и досуг.
Прогнозы указывают на стабильную или умеренно улучшающуюся аренду и стоимость торговых объектов. Например, если процентные ставки значительно снизятся к 2026 году, капитализация торговых центров может вырасти по мере небольшого сжатия доходности (хотя, возможно, не так резко, как это произошло с промышленной недвижимостью в 2018–21 годах). Что касается арендной платы, рост, вероятно, будет соответствовать инфляции (низкие однозначные значения). Риск заключается в платежеспособности потребителей: при высоком уровне задолженности домашних хозяйств, если экономический рост замедлится, сектор торговли непродовольственными товарами может пострадать — некоторые розничные сети сократят площади или закроются. Кроме того, структурные изменения — например, рост онлайн-покупок для определённых товаров — представляют собой постоянную проблему. Тем не менее, многие ритейлеры адаптировались (онлайн-заказ с самовывозом и т. д.), а товары и услуги, менее подверженные онлайн-замене (например, продукты питания, кафе, парикмахерские, медицинские клиники), теперь занимают большую часть арендаторов.
Региональный фокус: В пределах Большого Сиднея центры розничной торговли совпадают с районами роста населения. В Западном Сиднее, например, наблюдается огромный спрос на новые торговые объекты по мере расширения пригородов — поэтому вокруг таких районов, как Марсден Парк, Леппингтон и Оран Парк, открываются или планируются новые торговые комплексы. На уже сложившихся пригородных главных улицах (например, в Парамматте, Бонди, Чатсвуде) зафиксировано сильное восстановление с низким уровнем вакантности, в то время как торговля в деловом центре города (центральный торговый район Сиднея) всё ещё восстанавливается после потери части международных туристов и потока офисных сотрудников. К 2028 году завершение строительства линий метро создаст новые торговые возможности при станциях (например, торговля вокруг станций Metro West, таких как Файв Док или Парамматта, может существенно вырасти). Кроме того, новый аэропорт Западного Сиднея будет способствовать развитию торговли (и индустрии гостеприимства) для обслуживания путешественников и работников.
| Сегмент | Рыночные условия 2025 (Сидней) | Прогноз/Перспектива на 2026–2028 гг. |
|---|---|---|
| Офисы (Центральный деловой район) | Вакантность ~12,7%–12,8% (конец 2024 года) – пик пройден, стабилизация cbre.com.au.Арендная плата за первоклассные объекты сохраняется (эффективная арендная плата за первоклассные офисы в центральном деловом районе +5% в 2024 году) cbre.com; высокие поощрения (около 35–40%) по-прежнему распространены.Ограниченное новое предложение в 2025–26 годах снижает давление cbre.com.au.Доходность ~6,0% для первоклассных объектов (после снижения стоимости) content.knightfrank.com. | Постепенное восстановление.Вакансия снизится до ~8–10% к 2027 году по мере улучшения поглощения (минимальное предложение).Рост арендной платы в первоклассных офисах составляет однозначные проценты в год cbre.com (тенденция перехода к более качественным помещениям продолжается).Более старые офисы могут отставать или переводиться на другие виды использования.Ожидается, что доходности сократятся примерно на 25–50 б.п. к 2026 году, поскольку снижение ставок повысит стоимости content.knightfrank.com, привлекая больше инвесторов.Сидней, вероятно, среди лучших по показателям офисной недвижимости в Австралии cushmanwakefield.com. |
| Розничная торговля | Сильный подъём.Розничные активы лидируют по доходности (совокупная доходность +2,8% за последний квартал) publications.raywhite.com.Спрос со стороны инвесторов вырос – розничная торговля составляла 41% сделок в 2024 году (среднее значение — 28%) publications.raywhite.com.Низкий уровень вакантности в торговых центрах с супермаркетами (~4% или меньше) linkedin.com.Арендная плата немного растет; прогноз по арендным ставкам в торговых центрах — низкий однозначный рост в 2025 году cbre.com.Доходность: ~5–6% для первоклассных торговых центров, выше для субрегиональных/стрит-ритейла. | Стабильный прогноз. Рост населения и ограниченное новое предложение поддерживают аренду – ожидается годовой рост арендных ставок на 1–3% в хорошо расположенных центрах cbre.com.Розничная торговля рассматривается как лидер 2025–26 годов среди секторов publications.raywhite.com, при этом инвесторы нацеливаются на пригородные центры.Риски: потребительские расходы могут сократиться, однако торговля товарами первой необходимости останется устойчивой.Потенциальное небольшое сжатие доходности в случае снижения процентных ставок (что повысит стоимость), хотя, вероятнее всего, доходность останется в основном стабильной.В целом, розничная недвижимость сохраняет высокий уровень заполняемости и стабильный доход; успешные торговые центры будут интегрировать больше развлечений и впечатлений для процветания publications.raywhite.com. |
| Промышленная | См. следующий раздел для подробного анализа промышленного рынка. Сиднейская промышленная недвижимость продолжает процветать: заполняемость около 2,8% (1 квартал 2025) assets.cushmanwakefield.com; аренда продолжает расти (хотя и медленнее, +0,7% квартал к кварталу) assets.cushmanwakefield.com; беспрецедентный спрос со стороны логистики, при доходности первоклассных объектов около 5,25%–5,75%.Инвесторы заинтересованы, но цены высоки; в 2022–24 годах наблюдалось некоторое снижение доходности. | См. следующий раздел. Прогноз положительный, но умеренный: незначительное увеличение вакантности (до <3,5% к концу 2025 года) из-за большого поступления предложения, затем снова ужесточение assets.cushmanwakefield.com.Рост арендной платы примерно на 4% в 2025 году (Сидней) assets.cushmanwakefield.com, затем на уровне средних однозначных значений в 2026–27 годах в рынках с недостаточным предложением.Снижение доходности, вероятно, в конце 2025–2026 годов по мере улучшения настроений из-за снижения ставок brokerdaily.au – Доходность промышленной недвижимости в Сиднее может укрепиться на 25–50 б.п. благодаря мировому интересу к логистическим активам.Долгосрочные факторы спроса (электронная коммерция, инфраструктура, такая как новый аэропорт) поддерживают устойчивость этого сектора. |
Источники: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.
Инвестиции и риски (ритейл): Инвесторы явно видят возможности в ритейле прямо сейчас. Доходность выше по сравнению с другими классами активов, а нарратив изменился с «апокалипсиса ритейла» на более сбалансированный взгляд на многоканальную торговлю. Особенно привлекательны районные и субрегиональные центры, якорем которых являются супермаркеты, предлагающие защитный, ориентированный на нужды доход linkedin.com publications.raywhite.com. В этих центрах очень низкая вакантность, и они практически являются инфраструктурой для сообществ – сильный инвестиционный аргумент. Есть также оппортунистический потенциал роста в крупноформатных торговых центрах (центры товаров для дома и строительства), поскольку рост жилищного строительства стимулирует спрос на товары для дома и т.д. Однако риски включают снижение потребительских расходов: если инфляция и рост процентных ставок будут продолжать давить на потребителей, рост продаж может застопориться, что окажет давление на арендаторов. Уже сейчас розничные продавцы одежды и мебели испытывают сжатие маржи. Еще один риск — рост операционных расходов для центров (энергия, зарплаты); если это не будет компенсировано ростом арендных ставок, чистый доход может снизиться. Онлайн-торговля остается конкурентной угрозой, особенно для таких категорий, как электроника или универмаги; торговым центрам необходимо постоянно адаптировать пул арендаторов, чтобы оставаться актуальными (мы можем увидеть большую интеграцию логистики, например, минираспределительные хабы в торговых центрах, либо больший акцент на арендаторов, предоставляющих услуги). Также процентный риск влияет на оценку ритейла: если доходности не снизятся, как ожидается, а стоимость заимствований останется высокой, сильно закредитованные владельцы ритейла могут столкнуться с трудностями. Тем не менее, текущий климат снижающихся ставок и крепкие фундаментальные показатели делают ритейл, пожалуй, «фаворитом возвращения» в коммерческой недвижимости накануне конца 2020-х publications.raywhite.com.
Таблица 2: Обзор коммерческой недвижимости Сиднея (2025 и прогнозы)
(Таблица 2 обобщает условия и прогнозы сегментов офисной, торговой и индустриальной недвижимости в Сиднее. Индустриальный сегмент раскрыт в следующем разделе.)
Рынок индустриальной недвижимости Сиднея
Сектор индустриальной и логистической недвижимости в Сиднее был лидером последних лет и остается ключевым сегментом на пороге 2025 года — хотя его стремительный рост постепенно сменяется более устойчивым темпом. Этот сегмент включает склады, распределительные центры, производственные площади и промышленную землю по всей агломерации Сиднея (с концентрацией на западных окраинах города). Ключевыми драйверами выступают бум электронной коммерции, перестройка цепочек поставок и дефицит доступной земли, что привело к рекордно низкой вакантности и резкому росту арендных ставок в 2021–2023 годах. В 2025 году индустриальный рынок по-прежнему очень силен, хотя и нормализуется после этих пиков.
Новое предложение наконец-то резко увеличивается после многих лет недостаточного строительства.
Только в первом квартале 2025 года в Сиднее было завершено около 185 000 м² новых промышленных площадей assets.cushmanwakefield.com – такие проекты, как крупный распределительный центр Toll площадью 65 000 м² в Кемпс-Крик, а также спекулятивные застройки в Чиппинг-Нортон (28 100 м²) и Мурбэнк assets.cushmanwakefield.com.За весь 2025 год в Сиднее планируется завершить рекордные ~950 000 м² новых площадей assets.cushmanwakefield.com.Более половины из этого является спекулятивным (построено без предварительных арендаторов), что является изменением по сравнению с последними годами, когда предварительные обязательства доминировали assets.cushmanwakefield.com.К основным предварительно арендованным проектам относятся новый мега-склад Amazon на территории Goodman’s Oakdale East и крупный распределительный центр Woolworths в комплексе Light Horse компании Charter Hall в Eastern Creek assets.cushmanwakefield.com.Около 55% планируемых на 2025 год площадей уже предварительно забронированы, однако оставшаяся часть станет испытанием для способности рынка поглотить эти площади assets.cushmanwakefield.com.Этот приток предложения является причиной того, что уровень вакантности немного увеличился и, как ожидается, будет постепенно расти в течение следующих 6 месяцев, хотя к концу 2025 года останется ниже 3,5% assets.cushmanwakefield.com.После 2025 года развитие может замедлиться: проблемы осуществимости и ограниченность земли (дефицит зонированной земли и конкуренция со стороны дата-центров) приводят к тому, что некоторые запланированные проекты откладываются или отменяются assets.cushmanwakefield.com.Многие застройщики откладывают строительство спекулятивных объектов до тех пор, пока не найдут арендаторов, учитывая высокие затраты на строительство и более высокие расходы на финансирование.Это говорит о том, что после текущей волны новое предложение может сократиться, что, в свою очередь, означает, что уровень свободных площадей может снова снизиться с конца 2025 года и в 2026 году, когда сданные площади будут поглощены assets.cushmanwakefield.com.Текущие тенденции в 2025 году
Вакантность и предложение: Вакантность промышленных площадей в Сиднее остается чрезвычайно низкой, хотя немного увеличивается, поскольку вводится в эксплуатацию новое предложение. В первом квартале 2025 года уровень вакантности вырос до 2,8% (с ≈2,5% на конец 2024 года) assets.cushmanwakefield.com. Этот рост был вызван волной завершенных проектов — включая крупные объекты, такие как склад площадью 26 000 м² в Марсден-Парке и логистический центр площадью 25 000 м² на терминале межмодальных перевозок в Мурбанке, — а также возвращением на рынок большого блока площадей (ранее сдававшийся в субаренду распределительный центр Coles площадью 74 000 м² в Ист-Крик) assets.cushmanwakefield.com. Даже с учетом этого, 2,8% — это чрезвычайно низкая вакантность по историческим меркам. Во многих субрынках по-прежнему сложно найти готовые к заселению помещения, особенно для малых и средних заявок. По площади большая часть (62%) текущих вакантных помещений приходится на первоклассные, современные объекты assets.cushmanwakefield.com, хотя такие здания обычно сдаются в аренду относительно быстрее; старые второстепенные объекты часто пустуют дольше (некоторые такие здания стоят без арендаторов более 6 месяцев) assets.cushmanwakefield.com. Примечательно, что субарендуемая площадь составляет лишь умеренную долю (~25%) от общего вакантного фонда assets.cushmanwakefield.com, то есть в большинстве случаев с вакансиями напрямую работают арендодатели.
Аренда и цены: Аренда промышленных помещений в Сиднее за последние пару лет продемонстрировала чрезвычайный рост. Основные чистые ставки аренды выросли примерно на 20–30% в год в 2022 году, поскольку уровень вакантности достиг минимального уровня. К началу 2023 года рост достиг пика примерно +27% в год по стране cbre.com. Входя в 2024–25 годы, рост арендных ставок замедлился, но остался устойчиво высоким. В первом квартале 2025 года промышленная аренда в Сиднее выросла примерно на 0,7% за квартал в среднем (что составило бы ~3% в годовом исчислении, если бы эта тенденция сохранилась) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield сообщает, что ожидается рост аренды на 4,3% в 2025 году в целом по Сиднею assets.cushmanwakefield.com. Некоторые субрынки показывают результаты выше среднего: Центральный Запад (район Силверуотер/Грэнвилл) зафиксировал рост арендных ставок на +1,4% только за последний квартал assets.cushmanwakefield.com, что отражает чрезвычайно ограниченное предложение в этом районе. Южный Сидней (заполненный рынок рядом с Порт-Ботани и аэропортом) также показал рост +0,5% за квартал, несмотря на уже очень высокие ставки аренды assets.cushmanwakefield.com. Внешние субрынки (Внешний Запад, Юго-Запад) сейчас демонстрируют более умеренный рост ставок аренды, так как основная часть нового предложения находится именно там, предоставляя арендаторам чуть больше вариантов и возможностей для переговоров assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Тем не менее, стимулы остаются относительно низкими и стабилизировались после небольшого роста в 2024 году – типичные стимулирующие меры составляют ~10–17,5% на существующих объектах и ~15–20% на предварительных обязательствах для крупных новых построек assets.cushmanwakefield.com. Такие уровни стимулов выше, чем менее 10% год назад, но все еще низки по сравнению с офисным или розничным секторами, что говорит о том, что преимущество по-прежнему на стороне арендодателей.
В долларовом выражении ставки аренды первоклассских складов в Западном Сиднее (Outer West) находятся примерно в диапазоне $140–170 за м² чистыми, тогда как Южный Сидней может превышать $250/м² за первоклассские малые помещения — одни из самых высоких промышленно-складских ставок в Австралии из-за крайне ограниченного предложения земли. Стоимость земли тоже резко выросла (в Южном Сиднее промышленная земля продавалась выше $3,000/м²) dpn.com.au. Основной прогноз — рост арендных ставок продолжится, но однозначными темпами, что является охлаждением после неустойчивого двузначного роста. Такое мнение подтверждает и CBRE: после рекордного скачка в 27% в начале 2023 года, рост арендных ставок на промышленную недвижимость замедлился до 9% в год к концу 2024 года и ожидается дальнейшее замедление, хотя останется положительным из-за ограниченного предложения cbre.com. При столь низкой вакантности арендаторы, которым срочно нужно помещение, по-прежнему сталкиваются с давлением на повышение ставок; но крупные арендаторы, готовые ждать, получают больше возможностей для переговоров благодаря новым стройкам. На инвестиционном рынке доходность по промышленной недвижимости сжалась до исторических минимумов (менее 4% для первоклассских объектов в Сиднее) на пике 2021 года, а затем расширилась в 2022–23 годах из-за роста ставок. Сейчас доходность первоклассских складов в Сиднее составляет примерно 5,0–5,5%, а вторичных объектов — в районе 5%–6% с лишним. Есть признаки стабилизации: например, недавняя сделка в Виллавуде прошла с доходностью около 5,45% assets.cushmanwakefield.com. Теперь, когда на горизонте снижение ставок, настрой рынка становится позитивнее. Спрос со стороны инвесторов на индустриальную/логистическую недвижимость по-прежнему высок, как внутри страны, так и со стороны зарубежных институтов, благодаря сильным фундаментальным показателям сектора. По данным Knight Frank, конкуренция за первоклассские индустриальные активы в Сиднее и Брисбене “бурно растет”, доходности в Брисбене уже снова сжимаются и ожидается такая же динамика в Сиднее brokerdaily.au. Прогноз Cushman говорит, что новый капитал (в том числе зарубежный) нацелен на австралийскую логистику, и они “ожидают появления сжатия доходности к концу 2025 года” по мере роста объемов инвестиций на фоне ограниченного предложения cushmanwakefield.com. На практике, если процентные ставки снизятся, доходность по первоклассским складам может вернуться к уровню чуть выше 5% или даже к 4% к 2026 году, что подтолкнет стоимость вверх. Объем инвестиционных сделок, который замедлился в 2023 году, прогнозируется резко вырасти — возможно, более чем на 10% в 2025 году cbre.com.au, по мере того как ожидания по цене у покупателей и продавцов сближаются.Географические горячие точки: Западный Сидней является эпицентром промышленной активности. Внешний Запад (вдоль пересечения автомагистралей M7/M4, пригороды Истерн-Крик, Эрскин-Парк, Кемпс-Крик) и Юго-Запад (в районе M5, Мурбанк, Инглберн) — именно там сейчас развивается большинство новых логистических парков. Близость к автомагистралям и (в случае Мурбанка) наличие интермодального железнодорожного порта делает эти места привлекательными. Как отмечалось, крупные предварительные аренды от Amazon и других компаний происходят именно в этих районах assets.cushmanwakefield.com. Находящийся в стадии строительства Западный аэропорт Сиднея стимулирует появление новых промышленных зон в Аэротрополисе/Брэдфилде, которые, как ожидается, примут передовые производства, грузовые и аэрокосмические отрасли — в ближайшее десятилетие это станет переломным моментом. Уже сейчас правительство Нового Южного Уэльса одобрило строительство складского комплекса стоимостью 139 миллионов долларов рядом с Аэротрополисом в 2025 году psnews.com.au. Тем временем, промышленная недвижимость внутреннего Сиднея (Южный Сидней, внутренний запад) остается очень востребованной для «последней мили» распределения, но практически вся земля уже освоена — многие старые промышленные объекты переоборудуются под смешанное использование. Это вынуждает арендаторов двигаться на запад. Северо-Запад (от Марсден-Парка до Раус-Хилл) — еще одна растущая зона для легкой промышленности и складской логистики по мере роста населения. А Центральный Запад (Сильверуотер, Оуберн) — это более старый промышленный район с низким уровнем вакантности благодаря центральному расположению.Прогноз на 2026–2028 годы
Среднесрочный прогноз для промышленного рынка Сиднея в целом благоприятный, хотя бурный рост сменится более устойчивым темпом. Основные моменты на 2026–28 годы:
- Вакантность и предложение: Нынешний строительный бум временно повысит уровень вакантных площадей до 2025 года, но далее новое предложение, скорее всего, будет отставать от спроса. Предложение промышленной земли в Сиднее ограничено географией и зонированием — в Западном Сиднее земля есть, но инфраструктура и согласование планов сдерживают темпы ввода. Многие девелоперы также опасаются переизбытка строительства на фоне высоких затрат. По прогнозу Cushman, вакантность может достигнуть пика ниже 3,5% в 2025 году, а затем пойдет на спад с конца 2025 и в 2026 году assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. К 2027 году вакантность может снова снизиться к ~2% или ниже, если темпы строительства замедлятся. По сути, промышленный рынок Сиднея останется практически полностью занят, поскольку обычно здоровым считается уровень вакантности около 5%, а в Сиднее он будет значительно ниже.
- Рост арендной платы: Ожидается продолжительный рост арендных ставок, но на уровне средних однозначных цифр в годовом исчислении. На 2025 год прогнозируется 4,3% assets.cushmanwakefield.com; аналогичные показатели (возможно, 3–5% в год) вероятны и в 2026 и 2027 годах. В отдельных отдельных сегментах рост может превысить 5%, если там особенно ограничено предложение assets.cushmanwakefield.com. Например, если в Южном Сиднее или Центральном Западе будет мало новых проектов, эти районы могут столкнуться с резким скачком арендных ставок из-за отложенного спроса. В то же время районы с большим количеством новостроек (части Внешнего Запада) могут наблюдать стабильные ставки аренды до тех пор, пока эти площади не будут освоены. Интересная тенденция: стимулы для арендаторов могут немного вырасти (как это было в 2024 году – примерно до 15% на предварительных сделках assets.cushmanwakefield.com), что сдерживает рост эффективных арендных ставок даже при росте базовых. Но даже при этом владельцы промышленных объектов находятся в сильной позиции. К 2028 году арендные ставки на первичные склады в Сиднее могут быть как минимум на 15% выше, чем сегодня, учитывая структурные факторы.
- Движущие силы спроса: Электронная коммерция по-прежнему будет оставаться основным арендатором – рост онлайн-ритейла стабилизировался на уровне ~11% от продаж, но дальнейший рост (до 15%+ к концу 2020-х) потребует больше складских площадей. Фирмы третьей стороны логистики (3PL), компании по доставке посылок и ритейлеры, оптимизирующие цепочки поставок, будут определять спрос на аренду. Компания Cushman ожидает оживление в 3PL-секторе во второй половине 2025 года, поскольку многие из этих фирм были относительно пассивными (возможно, из-за созданных запасов мощностей ранее), но им потребуется расширяться для работы с растущими объемами assets.cushmanwakefield.com. Кроме того, оживление производства (например, в фармацевтике, пищевой отрасли или высокотехнологичных сферах) может незначительно увеличить спрос, особенно с учетом государственной поддержки возврата критически важных отраслей на родину. Новые технопарки Сиднея (например, промышленные зоны Западного Сиднея) могут создать дополнительный спрос на объекты. Дата-центры также конкурируют за промышленную землю – хотя они не являются традиционными складами, размещаются на промышленных территориях и активно развиваются благодаря цифровой экономике. Эта конкуренция (дата-центры часто платят высокую цену за земельные участки и доступ к электроэнергии) продолжит оказывать повышательное давление на стоимость земли и сдерживать развитие складов в ряде районов assets.cushmanwakefield.com.
- Перспективы инвестиций: Как уже отмечалось, все готово для потенциального возобновления сжатия доходности на индустриальную недвижимость в 2025–26 гг. благодаря наплыву капитала и снижению процентных ставок brokerdaily.au. Многие мировые инвесторы считают рынок индустриальной недвижимости Австралии недооценённым и перспективным в долгосрочной перспективе. К 2028 году мы можем увидеть, что доходность первоклассных индустриальных объектов Сиднея снова окажется в диапазоне низких 5% или даже высоких 4%, если экономика останется устойчивой. Это подразумевает дальнейший рост капитала. Однако такие низкие доходности также увеличивают риски входа — если ставки по облигациям неожиданно вырастут, стоимость индустриальных объектов будет чувствительна к этому. В целом, ожидается, что высокий спрос со стороны инвесторов сохранится, возможно, стимулируя развитие за счёт партнерств по капиталу (например, крупные институты финансируют строительство логистических парков ради получения доступа к активам).
- Риски: Один из рисков — это экономический спад и снижение спроса, например, если расходы потребителей резко снизятся, ритейлеры могут сократить количество складов, что негативно скажется на аренде. Но учитывая долгосрочные тенденции, этот риск невелик; большинство арендаторов планируют на долгий срок, и кратковременные спады не изменят общий тренд. Риск избыточного строительства — ещё один фактор: может ли нынешняя волна предложения превысить спрос? Пока что значительная часть новых объектов уже сдана в аренду, а остальное, как ожидается, будет занято в ближайшее время, но если спекулятивные площади 2025 года задержатся на рынке, застройщики сократят активность (самокорректирующийся механизм). Согласно отраслевым отчётам, любое увеличение вакантности будет временным assets.cushmanwakefield.com. Другой риск — задержки в инфраструктуре: дорожная сеть и порты Сиднея должны поспевать за спросом (например, если возникнут проблемы с мультимодальным центром Мурбанка или реконструкцией шоссе, определённые логистические преимущества могут быть отложены). Рост стоимости по-прежнему вызывает опасения — строительство складов подорожало на 20–30% по сравнению с несколькими годами ранее; если издержки не снизятся, арендная плата должна продолжать расти, чтобы оправдать новое строительство. И, наконец, изменения регулирования (например, в зонировании или экологических правилах) могут повлиять на предложение индустриальных земель, однако не ожидается изменений, способных существенно смягчить ограничения.
В целом, индустриальный сектор Сиднея вплоть до 2028 года, вероятно, продолжит демонстрировать устойчивые результаты — высокую занятость, рост арендных ставок и высокий инвестиционный интерес, хотя и не столь взрывной, как в последние годы. Этот класс активов остаётся популярным благодаря своим защитным характеристикам (долгосрочная аренда, важная роль в экономике) и потенциалу роста.
Инвестиционные возможности и риски в индустриальном секторе
Возможности на рынке индустриальной недвижимости Сиднея весьма значительны:
- Ключевые логистические активы (современные распределительные центры с долгосрочными арендами) обеспечивают стабильный доход на рынке с ограниченным предложением земли. С учетом того, что уровень вакантности, по прогнозам, останется низким, владельцы промышленных объектов с хорошим расположением могут рассчитывать на высокую заполняемость и возможность постепенного повышения арендных ставок. При покупке по текущей доходности (~5%) эти активы могут получить прирост капитала, если доходности снизятся, как ожидается, на фоне снижения процентных ставок brokerdaily.au. В диверсифицирующейся экономике присутствие в логистике (которая является основой для электронной коммерции и потребления) считается относительно защитной стратегией, но с возможностью роста — редкое сочетание.
- Возможности для развития: Для девелоперов, обладающих землей или возможностью оформить права на землю, сохраняющийся дефицит означает, что проекты строительства под конкретного арендатора (особенно крупные компании с индивидуальными требованиями к помещениям) могут быть очень прибыльными. Реновация промышленных зон (например, старых промышленных площадок ближе к центру, которые можно преобразовать в многоуровневые логистические комплексы или дата-центры) становится перспективным направлением в условиях крайнего дефицита земли возле города. Многоуровневые склады, пока еще новые для Австралии, могут стать востребованными в Сиднее, как это уже произошло в густонаселенных городах Азии.
- Развивающиеся сегменты: Как уже отмечалось, альтернативные направления, такие как дата-центры и холодильные склады, активно растут. Дата-центры в Западном Сиднее (например, район Истен-Крик) расширяются благодаря потребностям в облачных вычислениях. Как правило, такие объекты сдаются в аренду на длительный срок надежным арендаторам (технологическим компаниям), что привлекает инвесторов. Аналогично, холодильные склады (пищевые распределительные центры) и логистические объекты последней мили рядом с густонаселенными районами пользуются высоким спросом (например, центры исполнения заказов для доставки продуктов). Проницательные инвесторы могут обратить внимание на промышленные активы, обслуживающие эти ниши.
Риски присутствуют:
- Риск переоценки: Промышленная недвижимость уже не дешева; в некоторых случаях ее стоимость можно назвать идеальной. Если экономическая ситуация будет развиваться не так, как ожидается (например, инфляция останется высокой, а процентные ставки долго сохранятся на высоком уровне), то предполагаемого сжатия доходностей может не произойти, и дорогие покупки могут отстать по доходности. Также пространство для снижения капитализации сейчас меньше, чем пять лет назад, когда доходность была 7–8%. Поэтому будущая доходность будет в большей степени зависеть от роста арендных ставок, который хоть и вероятен, может не повторить выдающиеся темпы последних лет.
- Концентрация арендаторов и устаревание: Некоторые инвесторы опасаются специфических рисков — например, если один из немногих крупных 3PL-операторов или ритейлеров окажется в дефолте или съедет, найти новых арендаторов в условиях высоких арендных ставок может быть сложно, если рынок ослабнет. Кроме того, объекты могут устаревать (например, недостаточная высота потолков, плохой доступ для грузовиков), особенно на фоне развития технологий (автоматизация складов и т.д.). Для поддержания современного состояния активов может потребоваться регулярное обновление и дополнительные капиталовложения.
- Регуляторные/экологические факторы: Устойчивое развитие становится всё более важным – склады с низкой энергоэффективностью или без солнечных панелей и т.д. могут столкнуться с меньшим спросом, так как арендаторы и инвесторы отдают приоритет экологически чистым зданиям. Кроме того, любые изменения в торговой политике или работе портов (например, если объемы импорта/экспорта изменятся) могут косвенно повлиять на определённые промышленные кластеры.
- Сдвиги в цепочках поставок: Геополитические события могут изменить маршруты цепочек поставок; например, увеличение локализации производства может привести к росту спроса на местные производственные площади, тогда как глобальный спад может сократить импорт, затронув промышленные объекты портовой логистики. Тем не менее, благодаря разнообразной экономике и выгодному положению, Сидней сможет адаптироваться к различным сценариям.
В заключение, промышленная недвижимость Сиднея остаётся крайне привлекательным сектором, который часто называют «золотом индустриальной и логистической сферы». Основная задача для инвесторов — не переплатить в условиях перегретого рынка, а для арендаторов — зафиксировать площади заранее (по возможности заключать предварительные договоры), учитывая ожидаемый дефицит. С новым аэропортом и развитием инфраструктуры промышленные рынки Западного Сиднея будут процветать, распространяя экономические выгоды и открывая многочисленные возможности для недвижимости в течение следующего десятилетия.
Заключение
Во всех сегментах – жилой, коммерческий (офисный/ритейл) и промышленный – рынок недвижимости Сиднея в 2025 году характеризуется возобновлением роста на фоне сохраняющегося дефицита предложения. Жилая недвижимость достигает новых рекордов по ценам, чему способствуют низкие процентные ставки и рост населения, несмотря на то, что доступность остается центральной проблемой abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Прогноз до 2028 года предполагает дальнейший рост цен и арендной платы, хотя и более умеренными темпами, и результат будет во многом зависеть от программ по увеличению предложения жилья и экономических условий. Коммерческий сектор демонстрирует восстановление с разной скоростью: офисные помещения стабилизируются и готовы к улучшению, поскольку Сидней вновь становится лидером национального спроса на офисы cushmanwakefield.com, в то время как сегмент ритейла неожиданно стал одним из лидеров, поскольку потребители возвращаются к физическим покупкам, и инвесторы видят ценность в этом секторе publications.raywhite.com. Промышленная недвижимость остаётся фундаментально устойчивой — прогнозируется, что вакантность промышленных площадей в Сиднее будет оставаться ниже 3–4% в течение десятилетия assets.cushmanwakefield.com – что обеспечивает постоянный спрос на логистические объекты как со стороны арендаторов, так и инвесторов.
Инвестиционные возможности обширны в такой ситуации: от точечной жилой застройки и проектов build-to-rent (с использованием государственных стимулов) до реконструкции офисных зданий и первоклассных логистических объектов, Сидней предлагает широкий выбор перспектив для опытных инвесторов. Ключевые зоны роста, такие как Западный Большой Сидней, выделяются на фоне огромных инфраструктурных проектов (линии метро, автомагистрали, аэропорт) и планируемых городских центров (например, город Брэдфилд), которые преобразуют эти районы, что, вероятно, приведет к опережающему росту стоимости недвижимости по мере притока новых рабочих мест и жителей dpn.com.au dpn.com.au. Устоявшиеся центральные районы также выиграют от общего экономического подъёма, а в случае с офисами — от ограниченного нового предложения, которое поддерживает позиции действующих игроков.
Однако риски и проблемы не следует недооценивать. Доступность жилья находится на уровне кризиса — без существенного увеличения предложения многие жители Сиднея останутся за пределами рынка или будут обременены высокими жилищными расходами, что может вызвать политическое вмешательство или ослабить экономическую конкурентоспособность. Зависимость от исторически низких процентных ставок для поддержки высоких цен на активы — еще одна уязвимость; любой шок, приводящий к росту стоимости заимствований или сокращению ликвидности, может быстро отразиться на стоимости недвижимости. Кроме того, рынок Сиднея тесно связан с глобальными тенденциями: изменения в политике иностранных инвестиций, потоки иностранных студентов и состояние мировой экономики (влияющее на расширение или сокращение бизнеса) — все это будет оказывать влияние в ближайшие годы.
Государственная политика станет ключевым фактором. Успех (или неудача) новых жилищных инициатив Нового Южного Уэльса — ускоренные согласования на строительство, стимуляция предложения арендного жилья, финансирование инфраструктуры — поможет определить, сможет ли Сидней хотя бы частично сократить дефицит жилья или разрыв будет продолжать расти australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. В коммерческом секторе политика поддержки иммиграции и роста бизнеса напрямую будет влиять на спрос на недвижимость (чем больше людей — тем больше потребность в жилье, офисах, магазинах, складах). Напротив, резкая политика, снижающая спрос (например, ужесточение миграционных правил или налогообложение инвестиций в недвижимость), может ослабить рынок.
В целом, рынок недвижимости Сиднея в период с 2026 по 2028 годы выглядит устойчивым и динамичным, основывающимся на прочных фундаментах: растущем и состоятельном населении, статусе регионального экономического центра и значительных инфраструктурных улучшениях, расширяющих его потенциал. Жилая недвижимость ожидает дальнейший (пусть и умеренный) рост и останется основой благосостояния (Сидней, вероятно, закрепит за собой статус города со средней ценой дома свыше 2 миллионов долларов к концу этого десятилетия) abc.net.au. Коммерческая недвижимость находится в фазе восстановления — вакантность офисов должна сократиться, розничная торговля продолжит свое возрождение, а промышленно-логистический сектор укрепит свою ключевую роль в новой экономике. Инвесторам и другим заинтересованным сторонам следует готовиться к высокой конкуренции (особенно за дефицитные активы, такие как застраиваемые земли и качественные здания) и применять стратегический подход (осваивая новые модели развития, сотрудничая с государством или обновляя активы под будущие потребности). Несмотря на краткосрочные вызовы, перспективы рынка недвижимости Сиднея внушают осторожный оптимизм: устойчивый интерес к городу и его экономическая сила подразумевают, что цены и спрос на недвижимость будут в долгосрочной перспективе расти, несмотря на циклические колебания.
При грамотном планировании и последовательной поддержке политики, направленной на увеличение предложения и развитие инфраструктуры, Сидней сможет управлять своим ростом так, чтобы рынок недвижимости оставался не только источником благосостояния, но и обеспечивал комфорт и производительность этого глобального города в ближайшие годы.
Ссылки:
- ABC News (2025). Ожидается, что цены на недвижимость достигнут рекордных высот в 2025–26 годах, что принесёт боль покупателям и прибыль продавцам. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
- National Housing Supply & Affordability Council (2025). Состояние жилищной системы 2025 – Основные выводы о дефиците жилья и доступности australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- Департамент планирования Нового Южного Уэльса (2024). Прогноз поставки жилья в Большом Сиднее – Прогноз 172 900 новых домов к 2029 году (28 800 в год) planning.nsw.gov.au
- Domain (2025). Отчёт по прогнозам цен на 2025–26 финансовый год – Ожидается рост цены на жилой дом в Сиднее на +7% до $1,83 млн; на квартиру +6% до $889 тыс. abc.net.au abc.net.au
- CoreLogic/Cotality (2025). Отчёт «Боль и выгода» – 95% продаж с прибылью в начале 2025 года; рост цен после снижения ставки РБА abc.net.au
- YourMortgage (июль 2025). Медианные цены на дома – медианная цена дома в Сиднее $1.496 млн; самый быстрый рост в St Marys (+8,4%), Richmond-Windsor (+6,7%), Fairfield (+6,5%) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
- Mozo (январь 2025). Средняя арендная плата в Австралии – медианная аренда в Сиднее $775 (дома) и $720 (квартиры) в неделю (самая высокая в стране) mozo.com.au mozo.com.au
- Cushman & Wakefield (2025). Сиднейский индустриальный рынок, 1 квартал 2025 – вакантность 2,8%; прогноз роста арендной платы +4,3% в 2025 году; вакантность останется менее 3,5% assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- CBRE Research (2025). Обзор рынка недвижимости Тихоокеанского региона – рост арендной платы на промышленные объекты замедляется, но остается положительным; рост арендной платы на торговые площади — однозначные низкие значения, лидируют Перт/Сидней cbre.com cbre.com
- Knight Frank Research (2025). Сиднейский офисный рынок, 1 квартал 2025 – доходность премиального сегмента около 6,0% стабильна, ожидается снижение во втором полугодии 2025; вакантность 12,8% и, вероятно, достигла пика content.knightfrank.com content.knightfrank.com
- Ray White Commercial (2025). Прогноз по недвижимости – Розничная торговля станет лидером на рынке коммерческой недвижимости в 2025 году; рост сделок и доминирование по общим доходам publications.raywhite.com publications.raywhite.com
- Knight Frank (2025). Обзор коммерческой недвижимости Австралии – Восстановление во всех секторах, спрос на промышленную недвижимость вызывает сжатие доходности, высокая активность зарубежного капитала brokerdaily.au brokerdaily.au
- ABC News (2025). Новый Южный Уэльс ускоряет увеличение предложения арендного жилья – 50% скидка по земельному налогу для BTR продлена на неопределённый срок; разрешение застройщикам строить инфраструктуру для ускорения жилищного строительства abc.net.au abc.net.au
- Reuters Poll при содействии GlobalPropertyGuide (2025). Анализ рынка жилья – Аналитики прогнозируют рост цен на дома в Австралии на +3,7% в 2025 году, +5,0% в 2026/27; Сидней ~+3% в 2025 году (более скромный рост) globalpropertyguide.com
- Cushman & Wakefield (2025). Прогноз по Австралии 2025 – Сидней/Брисбен лидируют в восстановлении офисной недвижимости; снижение ставок простимулирует инвестиции, сжатие доходности в логистике во второй половине 2025 года cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
abc.net.au australianpropertyupdate.com.au yourmortgage.com.au abc.net.au assets.cushmanwakefield.com brokerdaily.au
