Прогноз рынка недвижимости США на 2025 год и далее

Введение

После нескольких бурных лет рынок недвижимости США в 2025 году вступает в новую фазу, которую характеризуют тенденции к стабилизации и осторожный оптимизм. Как жилой, так и коммерческий секторы пережили потрясения, вызванные пандемией, резким ростом процентных ставок и высокой инфляцией. Взглянув на 2025 год и ближайшие несколько лет, мы видим рынок жилья, испытывающий дефицит предложения, но постепенно улучшающийся по уровню запасов, а также коммерческий ландшафт, где некоторые секторы (например, промышленная и многоквартирная недвижимость) остаются устойчивыми, в то время как другие (особенно офисные помещения) стремятся к восстановлению. Процентные ставки, которые поднялись до многолетних максимумов, ожидается, что немного снизятся, влияя на поведение покупателей и инвестиционные стратегии. В этом обзоре представлен всесторонний анализ текущих тенденций и прогнозов до 2028 года, охватывающий жильё и коммерческую недвижимость, региональную динамику, ключевые драйверы, а также риски и возможности для инвесторов.

Основные моменты: Национальные цены на жильё выровнялись после стремительного роста в 2020–2022 годах и теперь увеличиваются гораздо более медленными темпами (некоторые прогнозисты даже ожидают умеренного спада в 2025 году) zillow.com. Объемы продаж остаются ниже докоронавирусных уровней, но ожидается их рост по мере снижения ипотечных ставок и появления нового предложения на рынке realestatenews.com. Коммерческие секторы недвижимости расходятся: промышленная и многоквартирная недвижимость продолжают пользоваться устойчивым спросом, розничные объекты характеризуются низкой вакантностью, тогда как офисный сегмент сталкивается с повышенной вакантностью, но, возможно, близок к точке дна cbre.com cbre.com. На всей территории страны рынки Sun Belt и другие доступные регионы лидируют по темпам роста, в то время как некоторые ранее перегретые рынки корректируют цены nar.realtor. Демографические тенденции (например, представители поколения миллениалов достигли возраста активного приобретения жилья), технологические изменения (удалённая работа, электронная коммерция) и макроэкономические условия окажут решающее влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы. В разделе ниже мы подробно рассматриваем все ключевые аспекты с прогнозом до 2028 года для различных секторов и регионов.

I. Тенденции на рынке жилой недвижимости (2025)

Цены на жильё и объёмы продаж

Быстрый рост цен на жильё в годы пандемии сменился периодом гораздо более медленного роста в 2024–2025 годах. В целом по стране цены на жильё находятся около рекордных максимумов, но увеличиваются лишь умеренно. В первом квартале 2025 года медианная цена односемейного дома на вторичном рынке составила 402 300 долларов США, рост на 3,4% по сравнению с прошлым годом nar.realtor. Это далеко от двузначных ежегодных приростов, наблюдавшихся в 2021–2022 гг. Фактически только 11% метрополитенских рынков показали двузначный рост цен в начале 2025 года (по сравнению с 14% в конце 2024 года) nar.realtor, а примерно 17% рынков отмечали падение цен за год в первом квартале 2025 года nar.realtor. Некоторые ранее «горячие» рынки – например, Бойсе, Лас-Вегас, Солт-Лейк-Сити, Сан-Франциско и Сиэтл – за последний год-два испытали падение цен, но сейчас восстанавливаются, поскольку покупатели адаптируются к новым условиям nar.realtor. Напротив, в некоторых рынках, где спад цен ещё продолжается (например, Остин, Техас; Сан-Антонио, Техас; Хантсвилл, Алабама; Миртл-Бич, Южная Каролина; и некоторые рынки Флориды), отмечается сильный рост занятости, и ожидается стабилизация и восстановление цен в ближайшее время nar.realtor. В общем, доступные регионы с устойчивым экономическим и демографическим ростом демонстрируют наибольшую устойчивость цен, тогда как некоторые дорогие прибрежные рынки стагнируют или показывают небольшой рост, что отражает пределы доступности nar.realtor.

Объем продаж жилья был подавлен последние два года, в первую очередь из‑за роста ипотечных ставок. Продажи жилья на вторичном рынке в 2023–2024 годах упали до самого низкого уровня примерно за 30 лет (держатся около отметки 4 млн в год), поскольку множество покупателей оказалось не в состоянии позволить себе покупку, а многие потенциальные продавцы не спешили расставаться со своими низкими ставками nar.realtor realestatenews.com. Однако есть признаки перелома ситуации. Национальная ассоциация риэлторов (NAR) отмечает, что число подписанных контрактов на покупку жилья в конце 2024 года впервые показало небольшой рост в годовом выражении nar.realtor, а объём предложения жилья на рынке – как нового строительства, так и вторичного – понемногу увеличивается после продолжительного дефицита nar.realtor. Отложенный спрос значителен: с 1995 года население США выросло на 70 миллионов, тогда как годовой объём продаж жилья сейчас примерно такой же, как и в 1995 году nar.realtor. Это указывает на то, что многие домохозяйства отложили покупку жилья и могут вернуться на рынок, когда условия улучшатся. Действительно, главный экономист NAR прогнозирует восстановление активности на рынке: после двух очень слабых лет продажи жилья на вторичном рынке в 2025 году должны вырасти примерно на 6%, а продажи нового жилья – примерно на 10% realestatenews.com. Другие прогнозы более сдержанные – например, Zillow ожидает, что продажи на вторичном рынке увеличатся только на 1,4% в 2025 году (до ~4,12 млн проданных домов) zillow.com, – но большинство экспертов сходятся во мнении, что объемы продаж будут расти в 2025 году, а не продолжат падать. В долгосрочной перспективе, как мы обсудим в разделе прогнозов, большинство аналитиков ожидает, что продажи жилья продолжат постепенное восстановление до 2026–2028 годов при условии смягчения ипотечных ставок и расширения нового строительства (см. раздел Прогнозы в части VII).

Предложение жилья и уровень запасов

Запасы жилья – количество домов, выставленных на продажу – в последние годы были хронически низкими, что поддерживало рост цен даже на фоне высоких ставок. Хорошая новость заключается в том, что в последнее время запасы всё же растут после рекордных минимумов. Realtor.com сообщает, что количество объектов на продажу к концу 2024 года было самым высоким с 2019 года благодаря росту нового строительства и немного более долгому сроку экспозиции объектов realtor.com. Тем не менее рынок всё ещё далёк от баланса: по стране в конце 2024 года предложение остается примерно на 20% ниже среднего значения 2017–2019 гг. для этого времени года realtor.com. Можно сказать, картина противоречивая – условия улучшаются, но в большинстве регионов покупатели по‑прежнему сталкиваются с ограниченным выбором. Важно отметить, что восстановление запасов очень зависит от региона. Южные и западные регионы сильнее всего приблизились к допандемийным уровням предложения, тогда как Средний Запад и Северо‑Восток остаются более ограниченными realtor.com. Это, вероятно, отражает более интенсивные темпы строительства и миграцию населения в регионах Sun Belt (больше нового жилья), тогда как на Среднем Западе и Северо‑Востоке активность застройщиков ниже, и владельцы реже меняют жильё.

В более широком контексте рынок жилья США всё ещё страдает от структурного дефицита предложений. Недавний анализ Zillow оценивает, что стране не хватает примерно 4,5 миллиона домов для “здорового” уровня запасов businessinsider.com. Застройщики увеличили темпы строительства за последние несколько лет — ввод нового жилья в США достиг максимумов с 2006 года — но нехватка рабочей силы, высокие цены на материалы и земельные ограничения не позволяют быстро нарастить предложения. В 2024 году количество новых строек начало немного сокращаться из‑за дорогого финансирования для застройщиков. В будущем Fannie Mae ожидает небольшого спада новых строек в 2025 году и последующего роста в 2026 при увеличивающемся спросе businessinsider.com. Ассоциация ипотечных банков (MBA) также прогнозирует, что новое строительство в 2025 году останется примерно на том же уровне и будет постепенно расти в дальнейшем businessinsider.com. Это указывает, что улучшения в предложении будут постепенными — этого хватит, чтобы не допустить нового скачка цен, но не достаточно, чтобы быстро ликвидировать дефицит.

Главным фактором, сдерживающим существующее предложение жилья, является так называемый «эффект блокировки». Миллионы нынешних домовладельцев взяли 30-летние ипотечные кредиты по сверхнизким ставкам (часто 3% или ниже) в 2020–2021 годах. С текущими ипотечными ставками около 6–7% эти владельцы сталкиваются с огромными финансовыми потерями при продаже и покупке нового дома по нынешним ставкам. В результате многие выбирают не переезжать, что удерживает вторичное жильё вне рынка. Лоуренс Юн из NAR отмечает, что этот эффект блокировки сдерживает предложение, однако со временем он должен ослабевать, поскольку жизненные события неизбежно требуют переездов (ежегодно в США происходят миллионы браков, разводов, рождений, переездов по работе и выходов на пенсию, которые всё равно приводят к продаже недвижимости, несмотря на высокие ставки) nar.realtor. Дополнительно, если ипотечные ставки пойдут на снижение, всё больше таких собственников будут готовы выставить свои дома на продажу. Действительно, если ставки приблизятся к «нормальному» уровню в ближайшие годы (скажем, 5% или ниже), эксперты ожидают всплеск отложенного предложения жилья, что ослабит дефицит предложений businessinsider.com.

Тенденции на рынке аренды жилья

Рынок аренды жилья резко вырос сразу после пандемии: в 2021–2022 годах арендные ставки росли самыми быстрыми темпами за десятилетия. С тех пор рост цен на аренду заметно замедлился, поскольку на рынок вышла волна новых квартир, а платежеспособность арендаторов достигла предела. На начало 2025 года национальный рост арендных ставок невелик — примерно соответствует или даже чуть ниже общего уровня инфляции. Например, средняя запрашиваемая арендная плата в США в мае 2025 года выросла всего на 1,0% по сравнению с годом ранее yardimatrix.com, что заметно меньше, чем скачок на 10–15% в предыдущие годы. По данным RealPage, эффективные ставки аренды выросли всего на 1,1% за год, заканчивающийся в марте 2025 года, что является самым высоким показателем за год, но всё ещё очень скромным realpage.com. Такое замедление связано с увеличением предложения: застройщики ввели в строй рекордное количество многоквартирных домов в 2023-2024 годах — это максимальный уровень сдачи нового жилья с 1980-х годов mf.freddiemac.com. Благодаря большему выбору арендаторы получили больше рычагов для переговоров, а арендодателям во многих городах приходится предлагать скидки или льготы, чтобы заполнить квартиры.

Несмотря на этот строительный бум, спрос на аренду остаётся высоким, что предотвращает избыток предложений в большинстве регионов. Национальный уровень вакантности арендуемого жилья составил 7,1% в первом квартале 2025 года, что чуть выше 6,6% годом ранее advisorperspectives.com. Иначе говоря, вакантные площади немного увеличились, но всё ещё низки по историческим меркам (например, в конце 2010-х уровень вакантности обычно составлял 8–10%). Большая часть новых квартир всё же находится в аренде, хоть и с меньшей скоростью, поскольку фундаментальный спрос на аренду всё ещё высок: в США растёт рынок труда, молодые взрослые продолжают создавать новые домашние хозяйства, а высокая стоимость покупки жилья всё больше держит людей в статусе арендаторов. Freddie Mac отмечает, что спрос на многоквартирные дома был «исключительным», но рекордное новое предложение сдерживает рост арендных ставок и приводит к повышенной вакантности на отдельных рынках mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. В 2024 году национальный процент вакантных квартир в многоквартирных домах колебался около 6%, а базовый прогноз Freddie Mac предполагает рост вакантности до примерно 6,2% в 2025 году по мере ввода в строй новых объектов mf.freddiemac.com. Однако считается, что это — локальный максимум: по мере того как из-за высоких ставок замедляется новое строительство, объём нового предложения будет сокращаться. Девелоперы многоквартирных домов действительно сбавляют темпы — новые проекты в 2025 году ожидаются значительно ниже допандемических средних значений (около -30% согласно CBRE) cbre.com. К концу 2025 года и далее темпы новых вводов будут замедляться, что позволит рынку аренды снова ужесточиться.

Прогнозы по ценам на аренду отражают эту динамику. Последний прогноз Zillow ожидает, что аренда домов на одну семью вырастет примерно на 3,2% в 2025 году, а аренда квартир — на 2,1% zillow.com. Аналогично, Freddie Mac прогнозирует общенациональный рост арендных ставок примерно на 2,2% в 2025 году, что чуть ниже долгосрочного среднего mf.freddiemac.com. Эти умеренные показатели 2025 года — это даже некоторое ускорение по сравнению с 2024 годом, когда рост аренды был минимален (близок к нулю во многих городах). Иными словами, аренда больше не растёт скачкообразно, но всё же медленно увеличивается устойчивыми темпами. Важно отметить: динамика различается по сегментам. Аренда домов на одну семью (“single-family”) показывает более высокий спрос и рост арендных ставок, чем аренда квартир (“multifamily”), отчасти потому, что многие семьи, не способные приобрести жильё, ищут в аренду загородные дома zillow.com. Это вызывает интерес инвесторов к этому сегменту.

Если смотреть дальше 2025 года, многие аналитики ожидают, что рост аренды останется умеренным и в 2026 году, а затем может ускориться в 2027–2028 годах, когда нынешняя волна строительства будет поглощена рынком. Возврат к историческим средним темпам роста аренды (около 3% в год) вероятен во второй половине десятилетия mf.freddiemac.com. На самом деле, некоторые регионы уже опережают остальные: например, в нескольких городах Sun Belt и Среднего Запада продолжается рост арендных ставок выше среднего на фоне притока населения и роста рабочих мест arbor.com. В целом, фундаментальные показатели рынка аренды (уровень занятости, демография) остаются устойчивыми, и баланс между предложением и спросом будет определять траекторию изменения цен. В краткосрочной перспективе главная новость — избыток новых квартир, что сдерживает рост аренды и расширяет выбор арендаторов. К 2026–2028 годам, если строительство сократится, как ожидается, арендодатели могут вновь получить ценовую власть, особенно на рынках с ростом занятости и ограниченным строительством нового жилья.

II. Тенденции в коммерческой недвижимости по секторам

Хотя именно жилой сектор чаще всего оказывается в заголовках СМИ, коммерческая недвижимость (CRE) — это огромный рынок, включающий офисные здания, торговые центры, склады, многоквартирные дома, гостиницы, дата-центры и пр. Прогноз для коммерческой недвижимости в 2025 году очень сектор-специфичен: динамика по разным видам активов существенно различается. Ниже мы разбираем тенденции в основных сегментах — офисы, ритейл, склады и многоквартирные дома, которые составляют большую часть американского рынка коммерческой недвижимости. Мы выделим текущую ситуацию и краткосрочные перспективы по каждому из них:

Офисный сектор

Офисный рынок оказался самым проблемным сегментом коммерческой недвижимости после пандемии. Рост удалённой и гибридной работы структурно снизил спрос на офисы в большинстве городов, что привело к высоким уровням вакантности и падению стоимости объектов. На 2024–25 годы многие высотные офисные здания, особенно старые, испытывают сложности с заполняемостью. Национальный уровень вакантности офисов находится около исторических максимумов — в среднем пустует 18–19% офисных площадей, а в некоторых крупных городах вакантность превышает 20% cbre.com cbre.com. Много помещений выставлено на субаренду (компании сдают избыточные офисы), что также перегружает рынок. Всё это ведёт к понижению арендных ставок на типичные офисные площади и вызывает волну финансовых сложностей у владельцев офисов с крупными погашениями кредитов на горизонте. Короче говоря, офисный сегмент переживает спад.

Тем не менее, появляются сигналы того, что офисный рынок нащупывает дно, переходя к медленному восстановлению. По прогнозу CBRE на 2025 год, деловая активность в аренде офисов начала расти в 2024 году и ожидается дальнейшее улучшение в 2025 году, пусть и умеренно cbre.com. Ожидается рост объёмов аренды офисов на 5% в 2025 году, что станет первым разворотом после нескольких лет спада cbre.com. Важно, что новое строительство офисов резко сократилось, что поможет избежать дальнейшего перенасыщения рынка cbre.com. По мере того как компании адаптируются к гибридной работе, многие понимают: физические офисы всё равно нужны для совместной работы и корпоративной культуры, но требуется меньше площади на одного сотрудника или иное размещение офисов. Ощущения арендаторов постепенно переходят от массового сокращения к стабилизации и избирательному расширению, согласно отраслевым опросам cbre.com. Многие арендаторы продлевают договоры (часто сокращая площади или переезжая в более качественные объекты — т.н. «flight to quality»), что способствует стабилизации заполняемости.

Одна из явных тенденций — расслоение офисного рынка: новые, современные («Класс А») офисные здания с отличными удобствами пользуются гораздо большим спросом, чем устаревшие и морально изношенные здания. Премиальные офисные площади — лучшие здания в каждом рынке — на самом деле становятся дефицитными в некоторых городах, поскольку арендаторы концентрируются в лучших объектах cbre.com. CBRE определяет премиальные офисы как лучшие здания; они ожидают, что вакантность в сегменте премиальных офисов снизится до доковидных уровней (около 8%) к 2027 году из-за роста спроса на качественные пространства cbre.com. Для офисов более низкого качества, напротив, скорее всего, проблемы сохранятся, и им потребуется смена назначения (некоторые из них можно переоборудовать под жилье или иные нужды, хотя это часто бывает сложно). В целом уровень вакантности офисов, как ожидается, достигнет пика на уровне около 19% по стране, после чего начнет постепенно снижаться по мере роста экономики и медленного поглощения избыточных площадей cbre.com. Стоит ждать стабильного, но не быстрого, восстановления офисного рынка: даже к 2027 году большинство аналитиков не ожидает возвращения спроса на офисные площади к доковидным нормам, однако худшая фаза спада, возможно, уже позади. Инвесторы относятся к этому сектору с осторожностью; есть возможности приобретать проблемные активы с большими скидками, однако инвестиционные риски высоки, если не фокусироваться на современных объектах в топовых локациях, которые более устойчивы.

Ритейл-сектор

Сектор коммерческой недвижимости сегмента ритейл — в который входят торговые центры, стрит-ритейл, гипермаркеты и магазины на первых этажах в деловых центрах, — продемонстрировал впечатляющее восстановление после пандемийного спада. Первые локдауны COVID серьезно ударили по офлайн-ритейлу, ускорив вымывание слабых игроков. Однако выжившие ритейлеры вышли на рынок с очень ограниченным предложением новых площадей и снижением конкуренции. В результате основные показатели ритейл-недвижимости в 2025 году являются, пожалуй, самыми здоровыми за последние годы. Вакантность в сегменте ритейла менее 5% — это минимальный уровень среди всех крупных видов коммерческой недвижимости cbre.com cbre.com. Во многих городах качественные торговые помещения (особенно в хорошо расположенных пригородных центрах или в объектах с якорными арендаторами — супермаркетами) полностью сданы в аренду. Одна из причин — почти не строилось новых торговых площадей за последние несколько лет, поэтому спрос догнал предложение. Девелоперы по-прежнему осторожно относятся к новым проектам в ритейле (отчасти из-за угрозы со стороны электронной коммерции), что означает почти полное отсутствие конкуренции со стороны новых ТЦ cbre.com.

В результате арендные ставки на ритейл-площади начинают расти после длительного периода стагнации. Владельцы в лучших локациях вновь имеют возможность диктовать условия — ожидается рост ставок аренды ритейл-объектов в 2025 году из-за ограниченности предложения cbre.com. Многие ритейлеры, особенно федеральные сети, заключают долгосрочные договоры аренды, чтобы закрепить желаемые места до дальнейшего роста ставок cbre.com. При этом результаты ритейл-недвижимости зависят от типа объекта. Открытые торговые центры в жилых районах и районные комплексы (часто якорь — супермаркет или магазины товаров первой необходимости) процветают и заполнены арендаторами, тогда как некоторые старые крытые моллы по-прежнему испытывают трудности, если не были реконструированы или переориентированы. Тем не менее, даже ТЦ увидели всплеск посещаемости в 2022–2023 годах по мере возвращения покупателей к шопингу оффлайн; моллы класса А в благополучных районах чувствуют себя достаточно уверенно, в то время как объекты ниже классом переоборудуются (в многофункциональные комплексы, логистические центры и т.д.).

Географически расширение ритейла концентрируется в быстрорастущих регионах. Ритейлеры выбирают метрополии с бурным ростом населения и рабочих мест — например, Финикс, Остин, Даллас, Нашвилл и Шарлотт упоминаются как горячие точки, куда смещается активность по аренде торговых помещений cbre.com. В этих регионах Sun Belt и в центрах роста не только фиксируется въезд новых жителей, но часто жилье дешевле (а значит, у потребителей остается больше средств на траты в оффлайновых магазинах). Кроме того, территории с заметными инфраструктурными улучшениями (например, новые автотрассы или линии общественного транспорта) привлекают новую торговую застройку из-за большей доступности cbre.com. Институциональные инвесторы, много лет избегавшие розничного сегмента, начинают возвращаться на фоне сильных показателей отрасли. В целом, прогноз для ритейл-недвижимости на 2025 год с осторожным оптимизмом: ожидаются низкая вакантность и умеренный рост арендных ставок, если не произойдет экономического спада. Одним из рисков остается e-commerce: онлайн-продажи продолжают расти (уже около 15% всех продаж в ритейле), поэтому физические магазины должны эволюционировать и предлагать впечатления или сервис, которые интернет-магазины обеспечить не могут. Однако предположение, что e-commerce «убьет» оффлайновые магазины, не оправдалось — напротив, в США после лет оптимизации появился «правильный» размер торговой инфраструктуры, и оставшиеся объекты только выигрывают.

Промышленный и логистический сектор

Промышленная недвижимость — прежде всего склады, распределительные центры и производственные комплексы — была «звездой» последних лет. Бум электронной коммерции и реструктуризация логистических цепочек (в том числе увеличение запасов товаров на территории США) вызвали рекордный спрос на складские площади с 2020 по 2022 год. К 2023 году вакантность в индустриальном секторе во многих регионах снизилась до исторических минимумов (часто менее 4%). Девелоперы ответили новой волной строительства, и во второй половине 2023 года наблюдалось небольшое охлаждение — спрос на аренду выровнялся. В начале 2025 года промышленный рынок по-прежнему фундаментально силён, пусть ажиотАж уже не самый высокий с пика бума e-commerce. Общенациональная вакантность немного выросла на фоне выхода на рынок новых складов, но всё еще остается относительно низкой — краткосрочно считающийся «рынком арендатора» cbre.com. Устаревшие и менее эффективные складские помещения теперь чаще простаивают, поскольку арендаторы предпочитают новые высокотехнологичные («high-cube») комплексы — это «бегство за качеством», аналогичное тренду в офисах cbre.com. Однако ожидается, что ситуация снова начнет «подтягиваться» к концу 2025 года на фоне сокращения новых строек и сохранения устойчивого роста спроса cbre.com.

На спрос на промышленную недвижимость в 2025 году влияют несколько факторов. Во-первых, большую роль играет таможенная политика и тренд на возвращение производства («reshoring»): повышение пошлин на зарубежные товары (введённое в США в 2024 году) побудило часть компаний увеличить запасы на складах внутри страны (чтобы привезти товар «заранее») и рассматривать перенос производства в США или в ближние страны cbre.com. CBRE отмечает, что это может привести к росту спроса на склады и индустриальные объекты у границы США и Мексики и вдоль главных север–юг логистических коридоров (например, по трассам I-35 и I-29) cbre.com. В числе перспективных — Сан-Антонио, Остин, Даллас–Форт-Уэрт, Оклахома-Сити, Канзас-Сити, Де-Мойн, Миннеаполис благодаря их расположению на торговых маршрутах континента cbre.com. Во-вторых, меняется состав арендаторов складской недвижимости: логистические компании (3PL — third-party logistics) занимают всё большую долю, так как бизнес всё чаще отдает управление складом на аутсорс. CBRE прогнозирует, что в 2025 году на долю 3PL придется более трети всех новых договоров аренды индустриальных помещений cbre.com, что подтверждает тренд к более гибким и «по требованию» логистическим цепочкам.

С точки зрения объёма, общенациональный прогноз по промышленной аренде на 2025 год составляет чуть выше 800 миллионов квадратных футов cbre.com. Это будет ниже пикового значения времён пандемии (2021 год продемонстрировал беспрецедентный спрос), но всё ещё выше нормы, установленной до пандемии cbre.com. По сути, промышленный сектор переходит от гиперроста к более устойчивым темпам роста. Со стороны предложения после нескольких лет «бурного строительства» девелоперы сокращают активность. Старт строительства новых промышленных объектов резко сокращается — ожидается, что в 2025 году он будет более чем на 50% ниже, чем в 2024 cbre.com. Эта пауза позволяет рынку «переварить» уже существующие спекулятивные проекты, которые вышли на рынок. К концу 2025 года, когда эти площадки будут заполнены, маятник может вновь качнуться в сторону арендодателей, особенно что касается современных объектов в крупных логистических узлах. Рост арендных ставок на промышленные помещения, таким образом, скорее всего, останется положительным, но умеренным в краткосрочной перспективе — арендодатели могут предоставлять уступки на рынках с временным избытком площадей, однако общий уровень арендных ставок поддерживается инфляцией и высокими затратами на замену объекта. В целом, прогноз по промышленному сектору остаётся очень позитивным: дальнейшее развитие электронной коммерции, перестройка цепочек поставок и ограниченное новое предложение создают здоровые фундаментальные основы. Если не случится крупной рецессии, склады будут пользоваться высоким спросом и показывать стабильный рост арендных ставок в ближайшие годы, делая промышленные объекты по-прежнему одним из самых привлекательных инструментов для институциональных инвесторов (включая фонды недвижимости и частные инвестиционные фонды).

Сектор многоквартирных домов (апартаментов)

Сектор многоквартирной недвижимости (крупные жилые комплексы с 5 и более квартирами) часто относят к жилой недвижимости, но он также является ключевым коммерческим инструментом для инвесторов. В 2025 году сегмент многоквартирников переживает уникальную ситуацию: огромный приток нового предложения сочетается с высоким спросом со стороны арендаторов. Как отмечалось ранее, 2023–2024 годы принесли рекордное количество новых квартир, что привело к росту средней вакантности по стране и замедлению роста арендных ставок. Для инвесторов это означало увеличение уступок и слабый рост чистого операционного дохода на отдельных перенасыщенных рынках за последний год. При этом, базовые характеристики многоквартирного сегмента остаются далёкими от слабых — они просто нормализуются после исключительно «жёсткого» рынка. По мере движения в 2025 год ожидается, что давление нового строительства начнёт снижаться. CBRE прогнозирует, что вакантность в 2025 году даже немного снизится (до примерно 4,9% к концу года с ~5,3% в конце 2024) и средние арендные ставки вернутся к росту около 2,6% в год cbre.com. Аналогично, Freddie Mac ожидает роста арендных ставок в 2025 году на уровне чуть выше 2% и лишь небольшого увеличения вакантности до примерно 6,2% (по показателю RealPage), при условии мягкой посадки экономики mf.freddiemac.com. По сути, рынок многоквартирной аренды в 2025 году должен оставаться сбалансированным – ни в пользу арендатора, ни в пользу арендодателя на макроуровне – и чуть лучше, чем в 2024.

Один из ключевых факторов — формирование новых домохозяйств ожидается на высоком уровне. Демография и экономические реалии способствуют устойчивому спросу на аренду: рост числа рабочих мест, хотя и замедлился по сравнению с постпандемийным всплеском, всё ещё положительный, а многочисленное поколение миллениалов входит в возраст создания семей. Многие из этих молодых людей продолжают снимать жильё — как по предпочтению, так и из-за высоких цен на жильё и ставок по ипотеке, которые откладывают первую покупку. Кроме того, иммиграция (которая снова активизировалась в 2022–2023 годах) также увеличивает спрос на арендуемое жильё. Если экономика США избежит серьёзной рецессии, мы увидим миллионы новых арендаторов в ближайшие годы, что поможет поглотить новое предложение.

Географически концентрация нового предложения очень высокая. Значительная доля недавнего строительства многоквартирников приходится на штаты Sun Belt – особенно Техас, Флорида, Северная и Южная Каролина, Джорджия, Аризона и отдельные участки Горного Запада. На самом деле, 10 из 16 основных рынков США уже прошли пик строительной активности, а оставшиеся 6 выйдут на пик к 2025 году, по мере завершения проектов cbre.com. Это говорит о том, что к 2026 году практически на всех крупных рынках начнётся сокращение новых вводов. Метрополии Sun Belt, лидировавшие волну нового строительства, в ближайшем времени будут остывать (с ростом вакантности в таких городах, как Остин или Нэшвилл в этом году), однако эти регионы обладают и устойчивым ростом населения, который со временем заполнит новые объекты. Прибрежные города (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско) имели относительно мало нового строительства и по-прежнему испытывают дефицит арендного жилья; на этих рынках сохраняется высокая занятость и снова начинается рост арендных ставок, так как возвращается миграция в города. Особого внимания заслуживает растущий интерес инвесторов к многоквартирной недвижимости Среднего Запада. Некоторые города в этом регионе (например, Индианаполис, Канзас-Сити, Цинциннати) предлагают высокую доступность и устойчивую экономику, и прогнозы сулят стабильный рост арендных ставок на 4–5% ежегодно в ближайшие годы multihousingnews.com по мере догоняющего развития этих рынков.

С инвестиционной точки зрения многоквартирная недвижимость по-прежнему воспринимается как один из самых низкорисковых активов в коммерческом сегменте — людям всегда нужно где-то жить. Однако повышение процентных ставок ударило по оценке объектов этого типа, ведь инвесторы больше не могут рассчитывать на дешёвое финансирование для увеличения доходности. Ставки капитализации (показатель доходности объекта) на апартаменты выросли после минимальных значений 2021 года, что означает некоторое снижение цен на фоне продолжающегося роста арендных ставок. CBRE ожидает, что ставки капитализации стабилизируются или немного снизятся в 2025 году при смягчении финансовых условий cbre.com cbre.com. Практически это может означать, что 2025–2026 годы будут привлекательным окном для инвестиций в многоквартирную недвижимость, пока ставки не упали ещё ниже и не вытолкнули цены вверх. Риски в сегменте многоквартирников связаны с возможной рецессией (рост безработицы сокращает платёжеспособность арендаторов) и локальным избытком на отдельных рынках, однако в целом долгосрочный прогноз остаётся стабильным. К 2026–2028 годам, после того как нынешний объём новых квартир будет усвоен рынком, на многих площадках снова может появиться дефицит предложения, что окажет повышательное давление на арендные ставки. Девелоперы, учитывая высокую стоимость финансирования, не возводят объектов в избыточных масштабах — старт новых многоквартирных строек в 2025 году ожидается значительно ниже, чем в последние годы cbre.com. Это закладывает основу для благоприятного баланса спроса и предложения в перспективе нескольких лет.

(Примечание: Другие коммерческие сегменты, такие как отели и дата-центры, также заслуживают упоминания. Отели быстро восстановились на фоне роста спроса на путешествия, хотя высокие процентные ставки сдерживают новое строительство. Дата-центры испытывают экстраординарный рост благодаря развитию облачных технологий и ИИ — спрос в 2025 году «раскален докрасна», доля вакантных площадей на рекордно низком уровне менее 3%, а темпы строительства рекордно высоки, по данным CBRE cbre.com. Но для краткости основное внимание уделено ключевым сегментам, указанным в запросе.)

III. Процентные ставки и тенденции ипотечного кредитования

Процентные ставки — особенно по ипотеке — играют ключевую роль на рынке недвижимости. За последние два года резкий рост ставок стал главным препятствием для рынка жилья. В 2020–2021 годах фиксированная 30-летняя ипотека имела ставку около 3%, что вызвало покупательский бум. К концу 2023 года та же ставка выросла более чем вдвое, достигнув 7% и выше — максимального значения за последние 20 лет. Такой скачок стал прямым следствием жёсткой политики ФРС по борьбе с инфляцией: по мере того как Федеральная резервная система повышала ключевые ставки в 2022 и 2023 годах, стоимость заимствований по всей экономике росла. Высокие ипотечные ставки значительно ухудшают доступность — например, ежемесячный платёж $2 000 позволяет взять ипотеку на существенно меньшую сумму под 7% годовых, чем под 3%. По данным NAR, ежемесячный платёж по типичному дому (при первоначальном взносе 20%) в начале 2025 года составлял около $2 120, что на 4,1% выше, чем годом ранее, несмотря на замедлившийся рост цен на жильё nar.realtor. Многие покупатели оказались вне рынка из-за ухудшения доступности жилья, и объёмы продаж домов в 2023–24 годах упали до рецессионного уровня главным образом из-за высоких ипотечных ставок.

Хорошая новость для 2025 года заключается в том, что ситуация с процентными ставками, по-видимому, стабилизируется, и облегчение не за горами. С инфляцией, снижающейся с пиковых уровней, Федеральная резервная система перестала повышать ставки. На самом деле, ФРС осуществила несколько небольших снижений ставок в конце 2024 года nar.realtor, и на середину 2025 года ожидается, что федеральная ставка останется стабильной или даже снизится ещё больше, если инфляция позволит. Однако важно отметить, что ипотечные ставки вряд ли будут снижаться синхронно с действиями ФРС nar.realtor. В конце 2024 года, когда ФРС начала снижать ставки, ипотечные ставки почти не изменились — Юн из NAR отметил, что факторы вроде «раздутого федерального дефицита» продолжают оказывать давление на долгосрочные процентные ставки, не позволяя ипотеке быстро снижаться nar.realtor. Вместо резкого падения большинство аналитиков ожидает постепенное смягчение ипотечных ставок в ближайшие годы. По последнему прогнозу Fannie Mae, ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составит около 6,2% к концу 2025 года и приблизится к 6,0% к концу 2026 года, то есть лишь незначительное улучшение по сравнению с примерно 6,6–6,7% в середине 2025 года mpamag.com. Mortgage Bankers Association еще более оптимистична, предвидя, что ставки могут уйти в диапазон середины 5% к 2026–27 годам, но даже это значительно выше рекордно низких ставок последних лет. Короче говоря, стоимость заимствований, вероятно, останется повышенной относительно 2010-х, хотя будет немного ниже пика 2023 года.

Для покупателей жилья это означает, что 2025–2028 годы потребуют коррекции ожиданий. Покупателям, возможно, придется принять немного более высокие расходы на кредитование как «новую норму» хотя бы в среднесрочной перспективе. Это сказывается на выборе ипотечных продуктов: когда ставки были на уровне 3%, почти все брали 30-летнюю фиксированную ипотеку. При 6–7% возрастает интерес к ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) и временным выкупам ставки (когда продавцы или застройщики субсидируют ставку на первые пару лет), чтобы облегчить начальные платежи. Также проявляется креативный подход — ипотеки с правом передачи долга набирают популярность: некоторые покупатели готовы переплатить за дом, если могут принять на себя кредит продавца с низкой ставкой FHA или VA. Кредиторы внедряют новые программы (например, займы на 40 лет или продукты совместного капитала), чтобы помочь с доступностью жилья. Эти тенденции сохранятся, пока ставки остаются сравнительно высокими. С другой стороны, если и когда ставки снизятся, возможно бума рефинансирования, когда домовладельцы поспешат снизить свои платежи по ипотеке. Сейчас активность по рефинансированию крайне низкая (немногие захотят рефинансировать ипотеку под 3% на новые 6%), но к 2026–2027 годам, если ставки упадут хотя бы на 1–2 процентных пункта, миллионы заемщиков могут выиграть от рефинансирования — этим с надеждой интересуется ипотечная индустрия.

Также стоит отметить влияние ставок на инвесторов и девелоперов. Сделки с коммерческой недвижимостью замедлились за последний год, потому что стоимость долга выросла, а требования к заемщикам ужесточились. Капставки (доходность инвестиций) были вынуждены повыситься, как уже упоминалось, и некоторые высоко закредитованные инвесторы сталкиваются с трудностями при рефинансировании. Объём новых многоквартирных и коммерческих ипотек резко упал в 2023–2024 годах. Но с перспективой некритичного снижения ставок отраслевые прогнозы ждут роста инвестиционной активности. CBRE прогнозирует рост объёма инвестиций в коммерческую недвижимость на 5–10% в 2025 году, поскольку уверенность в экономике растёт, а ожидания продавцов и покупателей по ценам сближаются cbre.com cbre.com. Что касается жилья, общий объём ипотечных выдач (покупка + рефинансирование) прогнозируется выше дна: Fannie Mae оценивает, что в 2025 году совокупный объём выдачи ипотеки составит примерно $1,98 трлн, увеличившись до $2,33 трлн в 2026 году по мере восстановления продаж и возвращения интереса к рефинансированию mpamag.com. Эти показатели всё ещё ниже $4+ трлн, зафиксированных в буме рефинансирования 2020 года, но тенденция — восходящая.

В итоге, процентные ставки останутся решающим фактором влияния на рынок недвижимости до 2028 года. Базовый прогноз — умеренное снижение ипотечных ставок в ближайшие годы, но не возврат к экстремальным минимумам. Активность на рынке недвижимости (и покупки, и частично новое строительство) должна постепенно усиливаться по мере снижения ставок. Однако у всех этих прогнозов есть оговорка: внезапная инфляция или экономические потрясения могут изменить траекторию ставок. Пока же консенсус таков, что худший период шока ставок позади, и среда для заёмщиков и инвесторов будет постепенно улучшаться. Как выразился один из руководителей ипотечной компании: «Мы ожидаем, что ставки немного снизятся, но не до исторических минимумов, на которых они когда-то были» mpamag.com. Планирование ипотеки под 6% сейчас и возможности рефинансирования до 5% в будущем — благоразумный подход для покупателей жилья в этот период.

IV. Региональные и городские акценты

Недвижимость всегда была явлением местным. Хотя общенациональные тренды создают общий фон, региональные различия в США за последние годы стали особенно выраженными — и эта тенденция продолжится. Ниже выделены ключевые региональные и городские тенденции на рынке жилья, а также основные мегаполисы, за которыми стоит следить:

Бум пояса Солнца (юго-восток и юго-запад): Район пояса Солнца (от Флориды до Техаса, включая юго-запад и части Запада) был лидером последнего десятилетия и продолжает доминировать по многим показателям. Такие штаты как Флорида, Техас, Каролины, Джорджия, Аризона и Теннесси демонстрируют мощный прирост населения и рабочих мест, привлекая как частных лиц (в том числе дистанционных работников и пенсионеров), так и бизнес. Этот приток новых жителей подстёгивает спрос и поддерживает цены на жильё на высоком уровне. Многие мегаполисы Sun Belt испытали двузначный рост цен до 2022 г.; некоторые рынки немного остыли в 2023-м (отмечалась незначительная коррекция цен), но в целом чувствуют себя уверенно. Например, в Майами, штат Флорида, медианная цена жилья за год выросла примерно на 9% realtor.com, а в Орландо, штат Флорида, — на 12% год к году realtor.com, согласно прогнозам Realtor.com, что свидетельствует о продолжающейся динамике. Между тем, Остин, Техас, который был символом пандемийного бума (почти +40% за два года), испытал коррекцию в 2023 году. К началу 2025-го цены в Остине немного ниже пиковых значений, но экономика города сильна, а рост населения высок, поэтому NAR ожидает, что Остин «скоро восстановится в ценах» nar.realtor. Общая черта рынков Sun Belt — доступность (относительно прибрежных городов), низкие налоги, создание рабочих мест и тёплый климат — эти факторы, вероятно, сохранятся и до конца 2020-х. Инвесторы особенно выделяют рынки Даллас–Форт-Уэрт, Атланту, Финикс, Тампу и Шарлотт, где сочетаются масса и перспективы роста. Единственное «но» — климат и страхование: районы прибрежной Флориды и Мексиканского залива сталкиваются с ростом страховых расходов (ураганы, затопления), что со временем может снизить доступность жилья и интерес покупателей, если вопрос не будет решён.
Дорогие прибрежные рынки: Крупные и дорогие прибрежные мегаполисы — такие как Нью-Йорк, район залива Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Бостон, Вашингтон D.C., Сиэтл — показали смешанную динамику. Многие из этих рынков испытали кратковременное падение цен в 2020 году (из-за оттока, вызванного удалённой работой), затем всплеск в 2021-м с возобновлением городской жизни. К 2022 году некоторые прибрежные города вновь столкнулись с трудностями: отток населения (в поисках более дешёвых мест), а местами — сокращения в технологическом секторе (особенно в Сан-Франциско и Сиэтле). В 2023 году в Сан-Франциско медианная цена жилья заметно снизилась год к году, а стоимость жилья там остаётся примерно стабильной (+1,5% в год за Q1 2025) nar.realtor — по сути, рынки Bay Area «буксуют на месте». Однако появляются признаки стабилизации: города вновь привлекают жителей. По данным NAR, после «субурбанизации» пандемийных лет 2024 год показал крупнейший за десятилетие приток в центральные районы городов nar.realtor. Молодые профессионалы возвращаются ради работ и инфраструктуры, а международная иммиграция (сосредоточенная в больших городах) усиливается. Так что Нью-Йорк и Сан-Франциско могут не показать взрывной динамики Остина или Нэшвилла, но здесь всё ещё крайне ограниченное предложение жилья и высокие доходы, что поддерживает цены. Например, 8 из 10 самых дорогих рынков США — в Калифорнии (медианная цена Сан-Хосе — более $2 млн, +9,8% в год) nar.realtor. Высокая цена объясняется долгосрочным дефицитом предложения и привлекательностью локаций; ожидается, что цены будут расти очень медленно, если серьёзного расширения предложения не произойдет. Доступность жилья — серьёзная проблема на побережьях; уровень собственников — низкий (в Bay Area менее 55% домохозяйств владеют своим жильём) nar.realtor. Предполагается, что политическое давление на расширение строительства и меры поддержки доступности только возрастут, что определит развитие рынков в ближайшее десятилетие.
Стабильность Среднего Запада: Средний Запад не был в центре внимания, но становится всё привлекательнее благодаря относительной доступности и устойчивым экономикам. Такие города, как Колумбус (Огайо), Индианаполис, Канзас-Сити, Милуоки и Миннеаполис, не знали резких взлётов и падений, а показывают умеренный однозначный годовой рост цен и низкую волатильность. В 2024–2025 годах мегаполисы Среднего Запада демонстрируют одну из самых быстрых динамик восстановления продаж, поскольку покупателей, вытеснённых с дорогих рынков, притягивают более дешёвые варианты. Например, по анализу Realtor.com, несколько рынков Среднего Запада вошли в топ-10 для 2025 г. по потенциалу роста продаж и цен realtor.com. В частности, Колорадо-Спрингс, штат Колорадо (иногда относят к Горному Западу) заняли 1-е место в этом списке, Вирджиния-Бич, штат Вирджиния (более доступный прибрежный город Юго-Востока) — 3-е, и Гринсборо, Северная Каролина — 10-е realtor.com. Пусть не все они относятся к Среднему Западу напрямую, но тенденция такова: вторичные города с хорошим качеством жизни выходят на передний план. Средний Запад также часто предлагает более высокие капставки (доходность от аренды), что привлекает инвесторов, например, в Кливленд или Детройт для покупки домов под аренду или многоквартирных домов. Прогноз — умеренный, стабильный рост рынка жилья Среднего Запада без резких качелей, характерных для других регионов. Единственный фактор риска — демография: в некоторых районах Среднего Запада население стагнирует либо снижается, что ограничивает спрос. Но мегаполисы с развитыми секторами здравоохранения, образования и производства чувствуют себя хорошо.
Северо-восточный коридор: Северо-восточный коридор (от Бостона до D.C.) — это смесь различных процессов. Рынок недвижимости Нью-Йорка восстановился после спада 2020 года: аренда в Манхэттене поставила рекорды в 2022 году, цены на кондоминиумы стабилизировались. Пригороды Нью-Йорка (Нью-Джерси, Лонг-Айленд, Коннектикут) держатся уверенно из-за ограниченного предложения. Бостон отличается надёжным рынком благодаря образованию и биотеху — цены там продолжают умеренно расти. Филадельфия и Балтимор — более доступные мегаполисы по соседству, которые выиграли как альтернатива D.C./NYC. Вашингтон D.C. в последнее время демонстрирует стабильные/плоские цены на жильё, отчасти из-за большого количества квартир в высотках и некоторого оттока населения, но высокие доходы и дефицит частных домов поддерживают ценовую конкуренцию. В целом на Северо-востоке — старый жилой фонд и низкие темпы роста, а это значит, что предложение очень ограничено. Пока экономика региона (акцент на государственном секторе, образовании, финансах, здравоохранении) стабильна, жильё, скорее всего, будет дорожать медленно. Любопытно, что высокие ставки сильнее бьют по дорогим рынкам: ипотека в 7% на дом за $1 млн в Нью-Джерси сильно больнее для бюджета, чем на $300 тыс. в Огайо. Так что проблема доступности на Северо-востоке остра как никогда. Это может затормозить рост цен до тех пор, пока ставки не снизятся или доходы не возрастут.
Региональная доступность и миграционные тенденции: В целом, доступность является определяющим фактором региональной динамики. Там, где ещё недавно жильё было крайне дешёвым (Юго-Восток, части Запада вроде Айдахо/Юта), наблюдался бурный ценовой рост из-за притока новых жителей, в результате чего рынок стал куда менее доступным — что слегка охладило его. Там же, где бума не случилось (средний Запад/Северо-восток), теперь относительно хорошие цены. Настоящее миграционное движение — из дорогих штатов в более дешёвые: к примеру, штаты Калифорния, Иллинойс и Нью-Йорк теряют население, тогда как Флорида, Техас, Каролины, Теннесси — наращивают. Это сохранится, чему способствуют гибкость дистанционной работы и миграция пенсионеров в тёплые дешёвые края. Флорида заслуживает особого упоминания: приток жителей и рост цен на жильё ~40% за 3 года. В последнее время некоторые флоридские рынки (Неаполь, Тампа, районы Южной Флориды) вышли на плато — из-за дороговизны для местных и страховых вопросов, но Майами и Орландо прогнозируют как топ-рынки 2025 года по числу сделок и росту цен realtor.com, что подчеркивает несомненное сохранение привлекательности штата.

В Таблице 1 ниже приведём несколько примеров региональных индикаторов по рынку жилья для наглядности:<table> <thead> <tr><th>Мегаполис (регион)</th><th>Медианная цена жилья Q1 2025</th><th>Изменение цены, год к году</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**Сан-Хосе, Калифорния (Западное побережье)**</td><td>2 020 000 $</td><td>+9.8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Неаполь, Флорида (Пояс Солнца)**</td><td>865 000 $</td><td>+1.8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**Сан-Франциско, Калифорния (Западное побережье)**</td><td>1 320 000 $</td><td>+1.5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Гонолулу, Гавайи (Тихоокеанский регион)**</td><td>1 165 100 $</td><td>+7.3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu — один из немногих markets вне континентальной части США, попавших в топ-10 самых дорогих.**</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Таблица 1: Примеры медианных цен на отдельные дома и годовых изменений цен в некоторых мегаполисах в первом квартале 2025 года. Даже среди самых дорогих рынков рост различен — например, рынок Сан-Хосе, ориентированный на технологический сектор, вырос почти на 10 %, тогда как Сан-Франциско остался практически на месте nar.realtor. В Неаполе (Флорида) рост составил всего +1,8 %, так как ранее бурный рынок начал остывать nar.realtor.) Как показывают данные, в большинстве мегаполисов цены достигли новых рекордных максимумов к 2025 году, даже если темпы роста замедлились nar.realtor. Проблема доступности жилья ощущается по всей стране, но наиболее остро — в дорогих мегаполисах. В начале 2025 года семье требовался годовой доход более $100 000, чтобы позволить себе типичный дом (при первоначальном взносе 10 %) почти в 45 % рынков nar.realtor. Впрочем, еще остаются отдельные места (около 3 % рынков), где семье с доходом $50 000 жилье по-прежнему по карману nar.realtor — как правило, это небольшие города Среднего Запада или Юга. Этот разрыв связывает с причинами переездов. В будущем ожидается продолжение регионального перераспределения: доступные рынки с хорошими трудовыми перспективами будут притягивать новых жителей (и поддерживать локальный рынок жилья), а крайне дорогие рынки будут опираться на богатых покупателей или демонстрировать замедление. Тем не менее, ни один регион не является однородным — местные факторы, такие как открытие завода, расширение технологической компании или стихийное бедствие, способны кардинально повлиять на рынок недвижимости города. Участникам рынка придется внимательно следить за такими микро-трендами наряду с макроэкономикой.

V. Ключевые демографические, технологические и экономические драйверы

Множество базовых факторов формируют ландшафт недвижимости. В этом разделе мы рассмотрим ключевые демографические, технологические и экономические драйверы, влияющие на рынок жилья и коммерческой недвижимости. Эти факторы объясняют наблюдаемые тенденции и помогают понять, как рынок может развиваться в ближайшие годы.

Демографические сдвиги: Демография определяет спрос на жилье. США сейчас переживают смену поколений. Миллениалы (родившиеся примерно 1981–1996) — крупнейшее поколение на рынке труда — в основном находятся в возрасте от поздних 20 до поздних 30, то есть на пике создания семей и спроса на жилье. Эта когорта немного задержалась с покупкой жилья по сравнению с предыдущими поколениями (в силу долгов за учебу и последствий кризиса 2008 года), но сейчас выходит на рынок массово. Медианный возраст первого покупателя жилья вырос до 38 лет — это рекорд nar.realtor, что отражает, сколько времени уходит у миллениалов на накопление первоначального взноса при столь высоких ценах. Многие прибегают к помощи семьи: 25 % впервые покупающих жилье использовали в подарок или взаймы семейные средства, а 7 % — наследство, что тоже рекорд nar.realtor. По мере взросления миллениалы могут сместить предпочтения со стартовых квартир в сторону больших пригородных домов, поддерживая спрос в районах, удобных для семей. Следом за ними Поколение Z (родились примерно 1997–2012) начинает вступать во взрослую жизнь; старшим из них около 25 – они начинают карьеру, чаще как арендаторы. В ближайшие 5 лет поколение Z существенно увеличит спрос на съемное жилье, а позже (скорее всего после 2020-х) — и на стартовые дома. Тем временем бэби-бумеры (1946–1964 г.р.) перешли в пенсионный возраст. Многие предпочитают “стареть на своем месте”, оставаясь в домах дольше, чем предыдущие поколения, что приводит к низкой текучести жилья. Однако некоторые все же сокращают жилищные расходы или переезжают — чаще в солнечные регионы или ближе к внукам, влияя таким образом на рынки Флориды, Аризоны и Каролины. Бумеры были активными покупателями недвижимости в 2023–24 годах, даже иногда обгоняя молодых — благодаря накопленному капиталу и возможности покупать за наличные. Безналая покупка вышла на рекорд — 26 % продаж жилья (и более 30 % покупок повторными покупателями) nar.realtor, отчасти вследствие бумеров, снижающих уровень жилья или использующих накопления. Другой тренд — рост многопоколенных семей: NAR сообщает, что рекордные 14–17 % покупателей приобретают жилье для совместного проживания с пожилыми родителями или взрослыми детьми nar.realtor. Причиной служат экономия и культурные традиции, что увеличивает спрос на большие дома с отдельными апартаментами для родственников и т.п. Темпы общего прироста населения в США в конце 2010-х замедлились, но после 2021 года получили увеличение за счет международной иммиграции. Иммиграция является важнейшим фактором формирования домохозяйств, особенно в крупных городах и на рынке аренды. Если иммиграция сохранит здоровый уровень, это будет поддерживать спрос на жилье в ближайшие годы (каждая новая семья иммигрантов нуждается в жилье). В целом демография благоприятна для рынка жилья: большая часть населения вступает в “жилищный возраст”, жизненные события будут по-прежнему вызывать переезды несмотря на замороженные низкими ставками ипотечные кредиты, а прирост населения продолжит давить на предложение nar.realtor. Остается вопрос доступности недвижимости для молодых — если цены и ставки сохранятся высокими, миллениалы и поколение Z могут медленнее формировать домохозяйства или отдавать предпочтение аренде, что способно изменить темпы роста количества домовладельцев.
Технологические тренды: Технологии влияют на рынок недвижимости по нескольким направлениям. Главное — расширение дистанционной работы, благодаря которой многие сотрудники больше не привязаны к офису. Это уже изменило спрос на жилье — люди могут уезжать подальше от центров городов или даже региона, как видно на примере миграции в Sun Belt. Ожидается, что гибридная работа сохранится, то есть спрос на жилье останется децентрализованным. Работники могут ценить доступность и пространство (домашние офисы) больше, чем время в пути, что поддерживает пригороды и дальние районы. Однако некоторые компании возвращают сотрудников в офис, так что жилье в городах не теряет актуальности. В коммерческой недвижимости именно дистанционная работа бросила вызов офисному сектору (см. ранее). Еще один тренд — рост онлайн-торговли. Расширение онлайн-покупок (ускоренное пандемией) увеличило спрос на складские и логистические объекты, одновременно снижая спрос на традиционную розницу. Владельцы торговых центров отвечают добавлением “не интернетозависимых” арендаторов (развлекательные площадки, спортзалы, медицинские центры). Дальнейшее развитие — омниканальные продажи (магазины как шоурумы и пункты выдачи интернет-заказов), что, наоборот, может поддержать заполняемость хорошо расположенных торговых площадей. В сфере жилья технологии делают сделки более эффективными: появление онлайн-платформ для объявлений (Zillow, Redfin, Realtor.com) и виртуальных туров предоставляет покупателям беспрецедентный доступ к данным. Цифровые ипотеки и электронные сделки упрощают процесс покупки. Эти новации не меняют баланс спроса и предложения, но делают рынок более прозрачным и снижают трения (хотя “битвы ставок” не исчезают!). Еще одно направление — проптех и умный дом: все больше новых домов и комплексов оборудованы “умными” термостатами, системами безопасности и IoT-устройствами — это дополнительные конкурентные преимущества. Постепенно меняются и строительные технологии (пусть и медленно) — развиваются модульное строительство, 3D-печать домов, что в перспективе может удешевить и ускорить процесс, если будет масштабно внедрено для ликвидации дефицита жилья. Аналитика данных и ИИ все чаще используются инвесторами для поиска выгодных объектов (например, с помощью алгоритмов для выявления недооцененных домов или предсказания трендов рынка). Среди отдельных секторов — дата-центры становятся быстрорастущей категорией недвижимости благодаря развитию облачных сервисов и ИИ: уровень вакантных площадей — всего 2,8 %, и строительство идет быстрыми темпами cbre.com. Потребность в цифровой инфраструктуре (дата-центры, сотовые вышки) становится новым драйвером спроса на землю для девелоперов. И, наконец, динамика технологического сектора сильно влияет на отдельные рынки: крупные центры (Сан-Франциско, Сиэтл, Остин) чувствуют перепады цен параллельно с успехами или трудностями технологических гигантов. К 2025 году сектор технологий выходит из полосы сокращений, что благоприятно для местной недвижимости. Если в 2025–2028 гг. ИИ и другие инновации создадут новый технологический бум, переоцененные технологические центры снова столкнутся с нехваткой жилья, если оно не будет массово строиться.
Экономические и политические факторы: Общие экономические условия всегда определяют рынок. Темпы роста занятости, доходов и ВВП напрямую влияют на спрос. Предполагается, что экономика США в 2025 году вырастет на 2–2,5 % ВВП cbre.com при условии “мягкой посадки”, что чуть выше тренда. Это поддерживается потребительскими расходами (финансовое состояние домохозяйств относительно неплохое) и смягчением финансовых условий. Активный рост занятости в 2023–24 годах происходил даже на фоне падения продаж жилья, свидетельствуя о скрытом спросе если условия улучшатся realestatenews.com. Если занятость останется сильной (уровень безработицы — 4–4,5 % по прогнозам) cbre.com, люди будут создавать семьи и инвестировать в недвижимость. Темпы роста заработной платы также важны: зарплаты растут, но во многих регионах не поспевают за ценами на жилье, снижая доступность. Если зарплаты будут дорожать на 4–5 % в год, а цены на жилье вырастать только на 2–3 %, это поможет постепенно выровнять баланс. Инфляция также влияет на рынок через процентные ставки и стоимость строительства. Инфляция стройматериалов и рабочей силы была крайне высока в 2021–22 гг., сейчас немного снизилась, но строительство жилья по-прежнему существенно дороже, чем до пандемии. Улучшение ситуации с доступностью возможно за счет повышения строительной производительности и снижения издержек; облегчить их могут меры по дерегулированию или субсидиям. Государственная политика остается непредсказуемой: на федеральном уровне обсуждаются меры поддержки первого покупателя (гранты, налоговые льготы), что может оживить спрос, если будет реализовано. Но главная роль — у штатов и муниципалитетов: реформа зонирования, ускорение выдачи разрешений и стимулы для строительства доступного жилья способны постепенно увеличить предложение на перенасыщенных рынках. Калифорния и Орегон уже начали требовать массового жилья и легализовали дополнительные жилые единицы (ADU) — это в будущем добавит новых объектов. Важнейший экономический фактор — фининструменты и доступность кредитов: банки ужесточили критерии из-за ставочного риска и неопределенности, что отражается и на покупателях, и на девелоперах (чтобы получить кредит на строительство, требования выше). Если банковская система стабилизируется, а ставки снизятся — кредит станет более доступен, что оживит рынок. Наоборот, любой финансовый шок (например, кризис ликвидности или политическая нестабильность) сразу ударит по настроениям. Бюджетная политика (правительственные расходы и дефицит) также имеет значение; рекордный дефицит называют одной из причин долгосрочно высоких ставок nar.realtor. Если дефицит будет сокращён, это может снять часть давления с долгового рынка и ставок. Также важна налоговая политика — любое изменение по налоговым вычетам (например, SALT) или для инвесторов способно изменить мотивацию к покупке в высоконалоговых штатах и на рынке аренды.

В заключение, демографический “попутный ветер” в виде растущего числа молодых покупателей и арендаторов поддерживает долгосрочный спрос на жилье, технологии меняют локацию и способы жизни и работы (с неравномерным влиянием на разные сектора недвижимости), а экономическая картина — ставки, занятость, инфляция — определяет общий импульс рынка. Эти факторы взаимосвязаны: например, если технологии позволят больше дистанционных рабочих мест на Среднем Западе, там произойдёт и демографический, и экономический сдвиг. Или же в условиях сдержанной инфляции технологический бум в дата-центрах не перегреет энергосистему (еще один мостик между технологиями и экономикой, например, через обсуждение атомной энергии для ЦОД cbre.com). Всем участникам рынка предстоит внимательно следить за этими макротрендами. Следующие годы станут временем адаптации к “новым нормам”: постпандемийной жизни, более высоким ставкам, чем в 2010-х, и меняющимся предпочтениям нового поколения.

VI. Инвестиционные риски и возможности

Рынок недвижимости 2025–2028 годов, хотя и обещает множество перспектив, также несет уникальный набор рисков и возможностей для инвесторов — будь то крупные институты или частные домовладельцы/арендодатели. Ниже приводятся ключевые риски, на которые стоит обратить внимание, а также возможности, которыми можно воспользоваться в этот период:

Основные инвестиционные риски:

Высокие процентные ставки и расходы на финансирование: Повышенные процентные ставки увеличивают стоимость заимствований, что может снизить доходность инвестиций или доступность жилья. Если ставки останутся высокими дольше, чем ожидается (или вновь вырастут из-за инфляции), финансирование сделок с недвижимостью останется сложной задачей, что может привести к снижению стоимости недвижимости. Многие коммерческие инвесторы, приобретавшие активы под низкие ставки, сталкиваются с риском рефинансирования – рефинансирование по сегодняшним ставкам может оказаться невозможным, ведущим к дефолту или вынужденным продажам активов. Особенно остро эта проблема стоит в офисном секторе, где падение стоимости офисных зданий совпадает с высокими ставками (волна коммерческих ипотек на офисы приходится на 2025–2026 годы). Рост капитализации (cap rates) может снизить стоимость активов во всех секторах, как минимум в краткосрочной перспективе, что является риском для текущих владельцев.
Возможность экономического спада: Хотя базовый сценарий предполагает мягкую «посадку» экономики, всегда остается риск рецессии — из-за чрезмерного ужесточения политики ФРС, глобальных потрясений или геополитических событий. Рецессия с существенными потерями рабочих мест уменьшит спрос на недвижимость (меньше покупателей, больше пустующих квартир, трудности у розничных арендаторов и т.д.). Секторы, такие как отели и элитное жилье, особенно чувствительны к экономическим колебаниям. Даже умеренный спад может усилить другие риски, такие как дефолты арендаторов или рост вакантности. Инвесторы должны ориентироваться на консервативные предположения относительно роста арендной платы и поддерживать денежные резервы для преодоления кризиса.
Двойственность рынка и устаревание: Как уже говорилось, отдельные типы объектов (старые офисы, устаревшие торговые центры, квартиры без современных удобств) могут стать функционально устаревшими или, по крайней мере, значительно менее конкурентоспособными. Существует риск, что капитал будет «заперт» в этих активах без возможности легкого выхода — например, старое офисное здание может потребовать огромных вложений для перепрофилирования под жилье, при этом местные законы или экономическая ситуация могут не поддерживать конверсию. Владельцы объектов среднего качества в проблемных локациях могут столкнуться с ловушками стоимости. Аналогично, на жилом рынке дома в районах с убывающим населением или низкой устойчивостью к климатическим угрозам могут показывать низкие результаты. Знать, чего не стоит покупать, так же важно, как находить выгодные сделки.
Регуляторные и политические риски: Недвижимость подвержена изменениям законодательства. Один из рисков — введение контроля над арендной платой или законов о защите арендаторов в ответ на проблему доступности жилья. Уже сейчас некоторые штаты и города внедряют ограничения на рост арендной платы, что может снизить доход собственников. Еще один риск — рост налогов на недвижимость, поскольку муниципалитеты ищут новые источники поступлений — это ударяет как по владельцам коммерческих, так и по частным объектам (например, в городах пояса солнца на юге США, где быстрая переоценка привела к резкому росту налогов). В части девелопмента изменения градостроительных регламентов могут быть палкой о двух концах: смягчение правил создает новые возможности (увеличение плотности), а более строгие экологические и проектные требования увеличивают затраты. В крайнем случае, обсуждение отмены 1031-exchange или повышения налогов на прирост капитала от продажи недвижимости может повлиять на поведение инвесторов (хотя пока это не актуально на федеральном уровне).
Климатические и экологические риски: Изменение климата — все более значимый фактор для сферы недвижимости. Объекты в прибрежных зонах затопления, регионах, подверженных ураганам, зонах лесных пожаров или засух сталкиваются с ростом страховых взносов и потенциальной потерей стоимости. Например, в некоторых районах Флориды страховые компании уже уходят с рынка из-за рисков, ставя под вопрос долгосрочную застрахованность такого имущества. Так же на Западе участились случаи пожаров, что делает отдельные сельские рынки элитной недвижимости рискованными. Экологические нормы, направленные на повышение устойчивости (например, требования по высоте здания или огнестойким материалам), увеличивают стоимость строительства и ремонта. Инвесторам нужно учитывать климатические риски чтобы не приобрести объект, который через пару десятков лет может оказаться буквально под водой или непригоден для жилья.
Риски исполнения и ликвидности: В более волатильной рыночной среде реализация крупных проектов или стратегий «разворота» связана с рисками исполнения. Например, приобретение проблемного офиса для конвертации в апартаменты может столкнуться с непредвиденными сложностями строительства или сопротивлением местных жителей. Кроме того, риск ликвидности означает, что способность быстро продать объект по справедливой цене может резко снизиться, если рыночные настроения изменятся или рынок долговых инструментов заморозится (что уже наблюдалось в начале 2020 года). Недвижимость априори мало ликвидна, поэтому инвесторам нужно быть готовыми к длительному владению. Фиксаторы и краткосрочные спекулянты могут застрять на рынке при резких колебаниях.

Несмотря на перечисленные риски, в ближайшие годы также представится немало возможностей:

Ключевые возможности:

Покупка в рынке покупателя (выборочные возможности): После бурного рынка продавца 2020–2022 годов многие рынки (особенно дорогие дома и города с активным инвестиционным спросом) остыли. Индивидуальные покупатели жилья в 2025 году могут столкнуться с меньшей конкуренцией, большим предложением и даже снижением цен по некоторым объектам — долгожданное облегчение после эпохи аукционов. Финансово подготовленные покупатели смогут получить лучшие условия, особенно при работе с мотивированными владельцами (например, вынужденными быстро переехать). Для инвесторов произошедшее замедление создало возможность покупать объекты по относительным скидкам от недавних максимумов. Например, в некоторых городах пояса солнца, где цены перегрели рынок (Бойсе, Остин, Финикс) произошла коррекция; опытные инвесторы следят за ними в поиске новой точки входа до ускорения роста.
Покупка проблемных активов: На фоне высоких ставок часть владельцев попала в трудное положение — прежде всего в офисном сегменте, но также среди владельцев многоквартирных домов с высоким долгом или застройщиков непроданных новых домов на мягких рынках. Такая ситуация напоминает начало 1990-х или посткризисный период после 2008 года по части возможностей приобретения distressed-активов. Институциональные инвесторы с капиталом уже готовятся скупать проблемные кредиты и залоговые объекты с дисконтом, особенно офисы, которые можно перепрофилировать. Даже некоторые отели и торговые объекты можно приобрести ниже себестоимости и переделать под новые нужды. Окно возможностей для выкупа distressed-активов зависит от того, сколько времени ставки останутся высокими и как банки будут работать с проблемными кредитами (пролонгировать или забирать собственность). Но для терпеливых и обеспеченных капиталом игроков ближайшие 1–3 года могут стать уникальной возможностью цикла споследующим потенциально высоким доходом — если объекты успешно восстановить или если ставки снизятся (что повысит капитализацию).
Рост в недооцененных секторах и регионах: Отдельные сектора имеют выраженные драйверы роста, что делает их привлекательными для новых проектов и инвестиций. Как уже упоминалось, индустриальная и логистическая недвижимость остается высоковостребованной — строительство современных распределительных центров в ключевых узлах (или даже перепрофилирование пустующих торговых ангаров под фулфилмент-центры) может быть весьма прибыльным. Многоквартирное жилье требуется практически везде; несмотря на активное строительство фешенебельных комплексов, имеется острый дефицит доступного/рабочего жилья. Девелоперы, ориентирующиеся на жилье среднего сегмента или инвесторы в мобильные парки домов, могут рассчитывать на стабильную доходность и меньшую конкуренцию. Аренда индивидуальных домов (SFR) — еще одна точка роста: крупные фонды продолжают покупать или строить дома под сдачу, и частные инвесторы тоже могут заработать (особенно в локациях с высоким спросом на аренду со стороны тех, кто не может позволить себе покупку). С точки зрения географии, перспективны новые вторичные рынки — такие как Кливленд, Питтсбург, Луисвилл, Оклахома-Сити и др., которые не испытали бурного роста 2020–2022 годов, теперь демонстрируют хорошие арендные доходы и потенциал переоценки по мере того, как удаленная работа расширяет географию найма. Эти локации становятся интересными для инвесторов, ищущих доходность, и могут обойти другие рынки в случае продолжения миграции населения и компаний в менее дорогие регионы.
Value-add и перепрофилирование: В условиях стареющего фонда недвижимости открываются большие возможности для добавления стоимости через реновацию или смену назначения. Например, инвесторы покупают дома 1970–1980-х годов и модернизируют квартиры, повышая ренту — классическая value-add стратегия, которая актуальна, учитывая спрос арендаторов на новые отделку и экономичные приборы. В ритейле выгодно перепрофилировать убыточные торговые центры в многофункциональные town-center с жильем и офисами — этим уже пользуются многие девелоперы (и есть успехи). Как уже отмечалось, конверсия офисов в жилые помещения — одна из ярких тенденций: пусть это и возможно не для всех устаревших офисов (из-за проблем с планировкой и стоимостью), но в городах вроде Вашингтона и Нью-Йорка уже предлагают стимулы для таких проектов, что может создать ценные жилые площади из пустующих офисов. Те, кто первыми найдут успешные решения конверсии, смогут воспользоваться низкими ценами на объекты и поддержкой со стороны властей.
Демографический фактор: Механизмы, связанные с изменением демографии, включают строительство и инвестиции в жилье для пожилых/55+ (по мере старения бэби-бумеров спрос будет расти), студенческое жилье на рынках университетских городков и доступные стартовые дома для миллениалов, которые наконец начинают покупать жилье (компании, умеющие предлагать меньшие и более доступные дома, ожидает большой рынок). Еще один тренд — многопоколенческие дома: застройщики могут закладывать в проекты решения для расширенных семей, опираясь на тренд, отмеченный NAR nar.realtor. Инвесторы могут присмотреться к недвижимости в городских центрах, способной выиграть от возвращения молодежи — например, небольшие многоквартирные или комнаты в co-living-формате в городах, где арендная плата снизилась, но теперь начинает расти с новым притоком жителей.
Потенциал снижения ставок: Интересно, что фактор риска (высокие ставки) может обернуться и источником выгоды. Если инвестор покупает недвижимость сейчас, когда ставки и кэп-рейт высоки, при последующем снижении ставок появляется потенциал дохода: можно будет рефинансировать долг под более низкий процент, увеличив денежный поток, а стоимость недвижимости вырастет за счет сжатия кэп-рейта (дешевое кредитование позволяет платить больше). Для покупателей жилья сегодня тоже можно применять принцип «женись на доме, встречайся со ставкой» — главное выбрать подходящий дом, а ставку можно сменить позже при рефинансировании. Возможное снижение ставок — «попутный ветер» для тех, кто сегодня действует, пока другие ждут. Действительно, по данным опроса Fannie Mae, многие эксперты ожидают, что ипотечные ставки плавно снизятся и приблизятся к исторически нормальным уровням в ближайшие несколько лет mpamag.com mpamag.com. Оформление покупки или инвестиции до этого момента дает шанс приобрести объект по относительной скидке и получить переоценку при возвращении широкого спроса.

Сравнивая риски и возможности, инвесторам всех масштабов стоит проявлять дисциплину и тщательно анализировать сделки. Недвижимость — это долгосрочная, циклическая игра. Период 2025–2028 годов скорее всего вознаградит избирательных инвесторов, сфокусированных на сильных локациях, устойчивом спросе и реалистичных стратегиях выхода, а также имеющих запас на случай краткосрочных колебаний. Меры предосторожности вроде фиксированных ставок или хеджирования процентов, умеренных кредитных плеч и резервных бюджетов могут снизить многие риски из данного списка. Для реализации возможностей крайне важно быть готовым — заранее обеспечив капитал и финансирование, чтобы быстро реагировать на появление выгодной сделки, ведь конкуренция вернется, как только улучшатся условия. В целом, несмотря на неопределенности, недвижимость остается классом активов с внутренней ценностью и доказанной устойчивостью, а ближайшие годы дают шанс приобрести качественные активы по лучшим ценам, чем пару лет назад — и этот сценарий выглядит очень привлекательно для опытных инвесторов.

VII. Прогнозы и перспективы на 2025–2028 годы

Чего ждать от рынка недвижимости США в ближайшие годы? Прогнозирование всегда сопряжено с трудностями, но большинство ведущих аналитиков ожидают период постепенной нормализации и роста, а не нового бума или обвала. Ниже мы собрали прогнозы по различным сегментам и выделили консенсус-ожидания до 2028 года:

Цены на жильё: После экстремального роста в 2020–2022 годах (за этот период средние цены на жильё по стране выросли примерно на 40%), рынок фактически взял паузу в 2023–2024 гг., показав стабильность или небольшой рост. В дальнейшем большинство прогнозов предполагает умеренное удорожание жилья — как правило, на уровне низких одноместных процентов в год — по крайней мере, в следующие пару лет. В таблице ниже приведены прогнозы от нескольких авторитетных источников:

Источник прогноза	Ожидаемое изменение цены жилья в 2025	Ожидаемое изменение цены жилья в 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Национальная ассоциация риелторов	+3% businessinsider.com	+4% businessinsider.com
Ассоциация ипотечных банкиров	+1,3% businessinsider.com	+0,3% businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4% zillow.com (снижение)	(Нет прогноза)
Экспертная панель (100+ экономистов)	+3,4% fanniemae.com	+3,3% fanniemae.com

Таблица 2: Выбранные прогнозы роста стоимости жилья на 2025 и 2026 годы. Большинство экспертов ожидают продолжения роста, но более медленного по сравнению с прошлыми годами — в диапазоне 0–4% ежегодно. (Fannie Mae и NAR более оптимистичны, MBA — более консервативен, а Zillow предсказывает небольшое снижение в 2025 году с возможным возвращением к росту потом.) Все видят умеренность на рынке, без резких падений или новых всплесков цен.

Как видно из таблицы, мнения разделились. Обновлённый прогноз NAR (по состоянию на начало 2025 года) предполагает рост цен примерно на 3% в 2025 году и ускорение до 4% в 2026 году businessinsider.com — примерно в соответствии с ростом доходов населения. Fannie Mae чуть выше для 2025 года (+4,1%), но затем ожидает замедление до +2% в 2026 mpamag.com, возможно, рассчитывая на рост предложения. MBA наиболее осторожна — прогнозирует минимальный рост к 2026 businessinsider.com, подразумевая, что высокие ставки будут сдерживать цены. Взгляд Zillow (-1,4% в 2025 zillow.com) подчеркивает, что при росте предложения и слабом спросе возможна небольшая коррекция в отдельных регионах, хотя их прогноз уже стал менее пессимистичным (ожидалось -1,9%, теперь -1,4%). Экспертный опрос Pulsenomics/Fannie Mae показал консенсус в районе +3,4% и +3,3% на 2025 и 2026 годы fanniemae.com — то есть речь идёт о возврате к нормальному, устойчивому росту. За пределами 2026 года формальных прогнозов меньше, но многие эксперты полагают, что цены на жильё продолжат расти схожими однозначными темпами до 2027–2028 годов (при отсутствии новых потрясений) — этому способствует дефицит предложения и стабильный спрос. Если ставки по ипотеке существенно снизятся к концу 2020-х, рост цен может немного ускориться, но это также улучшит доступность жилья, создав более сбалансированный рынок.

Продажи жилья и строительство: Что касается продаж, 2025 год, по общему мнению, станет началом восстановления после спадов 2023–24 гг. NAR прогнозирует рост продаж вторичного жилья примерно на 6% в 2025 году (и ещё примерно на 11% в 2026) realestatenews.com, хотя эти проценты были понижены по сравнению с ранними более оптимистичными оценками. Fannie Mae снизила свой прогноз по продажам вторичного жилья в 2025 году с роста на 11% до примерно 4% (около 4,9 млн сделок) в мае 2025 года housingwire.com. Модель Zillow показывает меньший прирост — около 1–2%. Динамика в большой степени зависит от движения ипотечных ставок: если к концу 2025 года они снизятся хотя бы до 6% или даже чуть ниже, на рынке может развернуться спрос, накопленный за последние годы. К 2028 году некоторые аналитики ожидают возвращения к «нормальным» объёмам продаж на уровне 5,5–6 млн вторичных сделок в год (так было в 2019 году), но это может быть слишком оптимистично, если ставки будут держаться высоко. Продажи нового жилья на самом деле держались лучше (новое строительство частично компенсировало нехватку предложений), и прогнозы (NAR, Fannie) ожидают их роста на 10% в 2025 году — застройщики продолжают привлекать покупателей скидками на проценты и стимулами realestatenews.com. Стартов новых строительств может стать чуть меньше в 2025 (с ~1,34 млн в 2024 до примерно 1,3 млн), затем — вновь подъём в 2026–2028 до полутора миллионов, если спрос позволит businessinsider.com. Важно, что такие уровни всё ещё не закрывают дефицит жилья, поэтому любое недостроительство поддерживает цены в среднесрочной перспективе. Строительство арендного жилья к 2026 г. заметно замедлится (после пика в 2024–25 гг.), а к 2027-му может вновь усилить давление на рынок аренды.

Ипотека и финансирование: В целом прогнозы по ставкам предполагают плавное снижение: как отмечено, Fannie Mae ждёт около 6,0% к концу 2026 года для 30-летней фиксированной ипотеки mpamag.com. MBA чуть более оптимистична — ожидает около 5,5% к 2027 году. К 2028, если инфляция будет около или ниже 2%, можно рассчитывать на ставки по ипотеке в середине диапазона 5% — исторически это нормально (и очень доступно по сравнению с 1980-ми!). Федеральная резервная система вероятно перейдёт к нейтральной или смягчённой политике в 2025 году, если не возникнет нового скачка инфляции, что может снизить краткосрочные ставки и в итоге длинные доходности. Определённой «чёрной лебедь» остаётся политика ФРС по сокращению баланса (quantitative tightening) и мировой спрос на облигации США — это может удерживать длинные доходности выше ожиданий (как было в 2023-м). Но консенсус сходится на том, что пик ставок уже позади, а к концу 2020-х ставки будут ниже или хотя бы не выше, чем в начале 2020-х. Это позитив для рынка жилья и коммерческой недвижимости. При снижении ставок доступность ипотечных кредитов вновь может вырасти — ждите больше программ для первых покупателей, негосударственных кредитов, возвращения non-QM (нестандартных) займов по мере роста аппетита банков. Для коммерческого сегмента долевые рынки к 2026–27 гг. могут стать более свободными, что облегчит сделки (капитальные ставки могут чуть снизиться, умеренно увеличив стоимость объектов cbre.com).

Рынок аренды: На рынке аренды 2025 и 2026 годы обещают стать периодом поглощения — большое количество новых квартир будет освоено за счёт роста числа арендующих домохозяйств. Экспертная панель прогнозирует рост арендной платы по стране на уровне около 3% в год mf.freddiemac.com. Некоторые компании (Yardi, CBRE) прогнозируют чуть меньше — 2–2,5% в 2025 году mf.freddiemac.com cbre.com. К 2027–2028 годам рост арендных ставок может ускориться, если предложение после спада новых строек вновь станет ограниченным — возможно, до 3–4% в год, синхронно с ростом доходов. Вакансия в сегменте многоквартирных домов может быть на максимумах (6–7%) в 2024–25 гг., потом снизиться до 5% к концу периода. Аренда частных домов останется очень востребованной, и здесь рост ставок может опережать квартиры (до средних однозначных процентов), так как семьи ищут больше пространства. Доля собственников жилья может медленно начать расти к концу десятилетия при улучшении доступности, но в 2025–26 гг. возможна стабилизация вокруг 65% (недавно опускалась до 65,1% — минимум за пять лет из-за сложных условий для покупки) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Если ставки по ипотеке будут снижаться, часть арендаторов все же перейдёт в статус собственников, позволив доле владельцев жилья к 2028 году вернуться к 66–67%, но многое зависит от объёмов строительства доступного жилья начального уровня.

Прогноз по коммерческим секторам: Каждый коммерческий сектор имеет свой график восстановления:

Офисная недвижимость: Офисный сегмент восстанавливается медленнее всего — ожидаются высокие вакантные площади до 2025–2026 годов, с незначительным годовым улучшением. К 2028 году рынок офисов, вероятнее всего, будет четко разделён: первоклассные офисы в престижных районах могут быть почти полностью заняты и приносить стабильную арендную плату, тогда как старые офисы могут быть заполнены наполовину или перепрофилированы. В целом по рынку вакантность может снизиться с ~19% в 2025 году до середины «подросткового» диапазона к 2028 году, если экономика будет сильной и часть площадей выведут из оборота (конверсия/снос). Рост арендных ставок будет минимальным, пока не снизится вакантность; арендодатели будут продолжать предлагать уступки в большинстве рынков ещё несколько лет. Инвесторы рассматривают 2025–2026 годы как момент для перепозиционирования либо покупки проблемных офисов с расчётом, что к 2028–2030 годам хорошо расположенные и обновлённые объекты начнут приносить лучший доход.
Розничная торговля: Прогноз для ритейла стабильный или положительный. Ожидается, что вакантность останется на низком уровне (4–5% в среднем по стране), поскольку новых площадей вводится мало. Рост арендных ставок по ритейлу может быть на уровне низких однозначных процентов в год, а торговые площади с высоким трафиком в быстроразвивающихся пригородах могут отмечать подъём ставок даже до средних однозначных значений, поскольку арендаторы конкурируют за дефицитные площади. Некоторые форматы (например, открытые торговые центры) будут особо востребованы инвесторами; для этих сегментов, учитывая прочные фундаментальные показатели, ставки капитализации могут слегка снижаться cbre.com. К 2028 году мы можем увидеть возобновление новых девелоперских проектов в ритейле, если потребительские расходы останутся высоки — возможно, появление новых торговых объектов в штатах Sun Belt, где рост населения требует новых магазинов и сервисов. В целом сектор сейчас находится в равновесии спроса и предложения — это сулит стабильную доходность без разительных колебаний.
Промышленная недвижимость: Промышленный сектор, скорее всего, продолжит расти, но более умеренными темпами. Спрос на склады структурно поддерживается электронной коммерцией и перестройкой цепочек поставок (например, увеличением запасов в стране). После охлаждения 2023–2024 годов объем аренды в 2025-м по-прежнему высок (800+ миллионов кв. футов) cbre.com и ожидается сохраняющимся сильным. CBRE отмечает возврат к «допандемийным драйверам», что предполагает стабильное поглощение. Вакантность по промышленным объектам может оставаться в районе 5% в 2025 г. и снизиться до 4% или ниже к 2027-му, если объемы строительства останутся ограниченными. Аренда складов в последние годы росла двузначными темпами; в будущем рост, вероятно, замедлится до 3–5% в год, что всё равно считается хорошим показателем. Интересный фактор: новый спрос могут формировать холодильные склады, дата-центры (аналог промышленной недвижимости) и производственные площадки (из-за возврата промышленности в США) — это добавит спроса сверх традиционной логистики. К 2028 г. для промышленного сегмента встанет вопрос модернизации (например, старые склады без высоких потолков могут дополнительно терять в цене), но в целом сектор остаётся одним из наиболее успешных в долгосрочной перспективе.
Многоквартирная жилая недвижимость: К 2028 году сектор должен перейти к фазе роста после усвоения текущего объема строительства. В конце десятилетия возможно возобновление строительного цикла при ускорении роста арендных ставок. В ближайшей перспективе (2025–2026 гг.) — стабильная работа: незначительный рост, затем спад вакантности, и рост ставок примерно на уровне инфляции. Для ориентира: экспертная панель Fannie Mae ожидает рост цен на жилье по стране около 3,3% в 2026 году fanniemae.com; рост арендных ставок обычно коррелирует с ростом доходов и цен, так что на квартиры также можно ожидать показатель средних 3% к середине десятилетия. К 2027–2028 гг., когда новых проектов станет меньше, заполняемость возрастёт, и темпы роста аренды могут превысить 4% на отдельных рынках (особенно при хорошем росте занятости). Одним из важных факторов будут доходы арендаторов: если рост зарплат останется высоким, арендодатели смогут повышать ставки активнее. В то же время появление ограничений или мер по защите арендаторов может сдерживать рост аренды в отдельных городах.

Основные региональные прогнозы: Регионы с активным ростом (Юго-восток, Техас, Горный Запад) продолжат развиваться. Рост цен на жильё до 2028 года, вероятно, будет максимальным в Каролинах, Флориде, Джорджии, Техасе и отдельных районах Горных штатов — здесь рост за 4 года может превысить совокупно 15%, в то время как в Северо-востоке и Среднем Западе показатель, вероятно, будет вдвое ниже. Однако даже города «Ржавого пояса» могут удивить стабильным ростом, если сумеют привлечь удалённых работников или новые отрасли (например, новая фабрика Intel в Коламбусе, Огайо, может вызвать спрос на жильё). Прибрежная Калифорния уступит Sun Belt по темпам роста, но всё равно покажет незначительную положительную динамику — просто по причине уже высокой базы, и проблемы доступности жилья останутся. К 2028 г. рынки-аутсайдеры типа Чикаго или Балтимора могут активизироваться при проведении про-жилищной политики или возврате людей в города, но, вероятнее, они будут оставаться стабильными, а не быстрорастущими рынками.

Доступность и уровень владения жильём: Важный вопрос — станет ли жильё более доступным к 2028 г. Если прогнозы верны — умеренный рост цен и некоторое снижение ставок по ипотеке — то доходы домохозяйств (которые в последние годы увеличиваются примерно на 4% в год) могут начать догонять цены. Это постепенно улучшит доступность. К примеру, в начале 2025 г. средняя семья тратила около 24% дохода на ипотеку за типовой дом nar.realtor; этот показатель может снизиться до менее 22% к 2028 году при снижении ставок и росте доходов. Это сможет привлечь в рынок больше покупателей впервые. Процент семей, владеющих жильём, может начать снова расти после периода застоя. Любое вмешательство государства (например, субсидии на первый взнос) также повлияет на это. Со стороны аренды, если больше арендаторов станут владельцами в конце десятилетия, спрос на аренду немного снизится, но из-за общего дефицита жилья арендный рынок останется востребованным.

Итоги динамики: К 2028-му рынку недвижимости США прогнозируется более устойчивая основа: последствия бума пандемии полностью нивелированы, запасы жилья на продажу и в аренду увеличились, а ставки по ипотеке стабилизировались в среднем диапазоне. Мы не видим признаков системного обвала (как в 2008-м), поэтому любые коррекции, скорее всего, будут локальными и постепенными. Фактически устойчивость рынка в 2023–24 годах — когда цены в целом не падали (или даже чуть росли), несмотря на ставки около 7% — говорит о прочной внутренней поддержке. Дефицит предложения и демографический спрос становятся барьером для глубокого снижения цен на федеральном уровне businessinsider.com. В коммерческой недвижимости 2028 год может стать временем обновления: многие проблемные активы, приобретённые в середине десятилетия, будут восстановлены, офисный сегмент получит «новую жизнь» благодаря сокращению предложения и перепрофилированию площадей.

Конечно, неопределённость сохраняется. Геополитика, изменения политики или новые «чёрные лебеди» (ещё одна пандемия?) могут скорректировать эти прогнозы. Но если они не последуют, то базовый сценарий на 2025–2028 годы — умеренный оптимизм: жилая недвижимость будет плавно расти по объёму продаж и строительству с незначительным повышением цен, а коммерческая недвижимость постепенно восстановится, с лидерами в сегментах промышленной, многоквартирной и первоклассной розничной недвижимости, а проблемные секторы найдут баланс через адаптацию. Инвесторы и покупатели, занявшие выжидательную позицию и проявившие осмотрительность, могут быть хорошо подготовлены к нормализации и устойчивому росту рынка в будущем.

Источники:

Национальная ассоциация риелторов — прогнозы и данные по рынку жилья на 2024–2025 гг. nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – прогноз цен на жильё и объём продаж (май 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae – экономический и жилищный прогноз (апрель/май 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac – прогноз по многоквартирной недвижимости на 2025 г. mf.freddiemac.com
CBRE — Обзор рынка недвижимости США на 2025 год (декабрь 2024 г.) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – ведущие жилищные рынки на 2025 г. (декабрь 2024 г.) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – доля незанятых объектов и уровень владения (1 кв. 2025) advisorperspectives.com advisorperspectives.com
Ежеквартальные ценовые тренды NAR (1 квартал 2025 г.) nar.realtor