Рынок недвижимости Веллингтона в 2025 году находится на переломном этапе. После бума в 2020-21 годах и последующего спада, стоимость недвижимости стабилизируется, а уверенность покупателей осторожно возвращается loweandco.nz globalpropertyguide.com. Цены на жилье в регионе снизились примерно на 25% от пика конца 2021 года loweandco.nz, что повысило доступность, в то время как сверхнизкая вакантность аренды прошлых лет сменилась более мягким арендным рынком в 2025 году interest.co.nz interest.co.nz. В коммерческом секторе офисный сегмент Веллингтона сталкивается с ростом вакантности по мере ввода новых площадей, несмотря на то, что промышленные помещения по-прежнему пользуются высоким спросом при ограниченном предложении research.jllapsites.com linkedin.com. Крупные инфраструктурные проекты и реформы зонирования меняют облик города, формируя основу на ближайшие годы. В этом отчете рассматриваются все аспекты рынка недвижимости Веллингтона — тенденции в жилом секторе, динамика коммерческой недвижимости, развитие городской среды, экономические факторы — и представлен прогноз до 2028 года на основе последних данных и аналитики.
Тенденции на рынке жилой недвижимости
Цены на жилье и активность продаж
Рынок жилья Веллингтона пережил значительную коррекцию, но появляются признаки достижения дна в 2025 году. Медианная цена дома в регионе Веллингтон составляет около 760 000 новозеландских долларов на середину 2025 года, что на 4,4% ниже по сравнению с прошлым годом squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Это заметное падение по сравнению с пиковыми значениями во время пандемии – цены примерно на 26% ниже пика конца 2021 года по стоимости loweandco.nz. За последний квартал (2 квартал 2025 года) средние значения в Веллингтоне снизились примерно на 2,3%, что говорит о том, что темпы падения замедлились до минимума loweandco.nz. Фактически, индекс цен на жильё в Веллингтоне снизился всего на ~1% за последний квартал, что говорит о том, что рынок стабилизируется, а не уходит в пике loweandco.nz. Объёмы сделок также выросли по сравнению с прошлогодним спадом: продажи в середине 2025 года были примерно на 13% выше, чем годом ранее, несмотря на обычное зимнее замедление squirrel.co.nz. Продажа домов занимает больше времени, чем в период бума – медианное время на рынке составляет около 54 дней на июнь 2025 года, что отражает осторожные настроения покупателей squirrel.co.nz. Однако это лучше, чем в начале спада; срок продажи сократился до ~41 дня к началу 2025 года, поскольку продавцы стали реалистичнее в отношении цены loweandco.nz. В целом, рынок жилой недвижимости Веллингтона в 2025 году можно охарактеризовать как переходящий от рынка покупателя к равновесию, когда цены находят дно, а объёмы продаж постепенно восстанавливаются.
Медианные цены на жильё (июнь 2025) globalpropertyguide.com
| Регион | Медианная цена (NZD) | Изменение за год |
|---|---|---|
| Веллингтон | $760,000 | –4.4% |
| Окленд | $990,000 | –3.4% |
| Новая Зеландия (все) | $770,000 | 0.0% |
Таблица: Медианная цена в Веллингтоне остается немного ниже национальной медианы, это один из немногих регионов, где в середине 2025 года все еще наблюдается снижение по сравнению с прошлым годом globalpropertyguide.com.
Рынок аренды и доступность жилья
После многих лет ограниченного предложения и стремительного роста арендной платы, рынок аренды Веллингтона в 2025 году изменился в пользу арендаторов. Запрашиваемые арендные ставки снизились, и доступно больше объектов для аренды, чем год назад. В мае 2025 года медианная запрашиваемая арендная плата в Веллингтоне снизилась до примерно $620 в неделю, что на 4–5% меньше, чем годом ранее interest.co.nz. Trade Me (крупный сайт по размещению объявлений о недвижимости) сообщает о наплыве объявлений об аренде в регионе – предложение аренды выросло примерно на 41% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество запросов от арендаторов (спрос) снизилось примерно на 13% interest.co.nz. Благодаря большему количеству вариантов на рынке, арендные ставки в столице снизились interest.co.nz. Фактически, Веллингтон лидировал в стране по годовому снижению арендной платы, поскольку арендодатели конкурировали за меньшее количество арендаторов interest.co.nz. Это резкий разворот по сравнению с предыдущим десятилетием и приносит некоторое облегчение арендаторам.
Доступность жилья улучшилась благодаря корректировке цен и росту заработной платы. Средняя стоимость дома в Веллингтоне сейчас составляет примерно 5,7 раза больше среднего дохода домохозяйства, что лучше, чем средний показатель по стране — около 6,5× дохода ecoprofile.infometrics.co.nz. Аналогично, доля дохода, необходимая для обслуживания средней ипотеки в Веллингтоне (при первоначальном взносе 20%), составляет около одной трети, что немного ниже, чем в целом по Новой Зеландии ecoprofile.infometrics.co.nz. Эти показатели, хотя и остаются высокими по международным меркам, являются лучшими для столицы за последние несколько лет — это прямой результат снижения цен с пиковых значений. Для сравнения: медианный мультипликатор Веллингтона был около 8× дохода на пике бума; к 2025 году он вернулся в диапазон 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Покупатели, приобретающие жилье впервые, воспользовались улучшением доступности и меньшей конкуренцией: они стали крупнейшей группой покупателей в Веллингтоне, «ведущей за собой» активность на рынке squirrel.co.nz loweandco.nz. Благодаря снижению цен и тому, что процентные ставки прошли свой пик, многие арендаторы наконец видят путь к собственному жилью, что поддерживает спрос на жилье начального уровня.
Демография покупателей и новые застройки
Состав покупателей в Веллингтоне в 2025 году заметно отличается от того, что был несколько лет назад. Покупатели, приобретающие своё первое жильё, и молодые семьи, увеличивающие жилплощадь, очень активны, в то время как инвесторы в основном отошли от рынка во время спада squirrel.co.nz loweandco.nz. Отраслевые отчёты отмечают, что покупатели первого жилья и люди, сокращающие жилплощадь, вместе составляют значительную долю активных покупателей в столице loweandco.nz. Эти группы привлекает сочетание сниженных цен в хороших районах и большей определённости теперь, когда ипотечные ставки стабилизировались loweandco.nz 1news.co.nz. Для сравнения, многие инвесторы с кредитным плечом в 2022–2024 годах сокращали свои позиции – некоторые арендодатели распродают недвижимость, из-за низкой доходности и предыдущих изменений в налогообложении squirrel.co.nz. (Примечательно, что валовая доходность от аренды в Веллингтоне, ~4,5–5%, немного выше, чем в Окленде, но всё равно не привлекательна, когда ипотечные ставки были выше 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Появляются первые признаки того, что инвесторы могут начать возвращаться: новое правительство в конце 2023 года восстановило некоторые благоприятные для инвесторов налоговые меры, и теперь, когда цены ниже, а доходность растёт, инвестиции в недвижимость в Веллингтоне выглядят более жизнеспособными в будущем. Любое возвращение инвесторов, скорее всего, будет постепенным, но это остаётся фактором роста спроса к 2026 году.
Со стороны предложения Веллингтон недавно столкнулся с замедлением темпов нового жилищного строительства, что может привести к ужесточению рынка в ближайшие годы. Количество разрешений на строительство в регионе резко сократилось (примерно на 28% в годовом выражении к концу 2024 года) после строительного бума в предыдущие годы loweandco.nz. Рост строительных затрат, ограничения финансирования и спад на рынке заставили застройщиков сократить активность. В результате, объём новых домов на 2025–2027 годы ограничен. Это палка о двух концах: в краткосрочной перспективе избыток предложений снижается, что помогает стабилизировать цены; но к 2026–2028 годам нынешний строительный спад может привести к тому, что дефицит жилья снова возникнет, что потенциально может вновь оказать давление на рост цен и арендных ставок.
В то же время, политика уплотнения городской застройки открывает возможности для будущего предложения. В 2023 году город Веллингтон внедрил новый Генеральный план, который переводит многие районы в зону более высокой плотности жилья. Согласно правилам, установленным правительством, теперь в большинстве жилых районов можно строить до 3 домов по 3 этажа без специального разрешения, а части города и пригороды рядом с транспортными узлами зонированы под многоквартирные дома высотой 6+ этажей. В результате уже реализуются или планируются несколько проектов средней плотности. В ближайшие несколько лет город ожидает появления большего количества таунхаусов и малоэтажных квартир, особенно на окраинах центрального делового района и в пригородных центрах. Эти изменения в зонировании направлены на то, чтобы стимулировать жилищное строительство и повысить доступность жилья в долгосрочной перспективе. Хотя влияние в 2025 году только начинает проявляться, к 2028 году упрощённые правила планирования могут привести к заметному увеличению жилищного фонда Веллингтона – что поможет удовлетворить потребности растущего населения и сдержать чрезмерный рост цен.Обзор коммерческой недвижимости
Офисный сектор: спрос, предложение и арендные ставки
Рынок офисной недвижимости Веллингтона в 2025 году переживает период роста вакантных площадей и появления нового предложения. Общий уровень вакантности офисов в центральном деловом районе (CBD) достиг примерно 8,0% на начало 2025 года, по сравнению с ~5–6% до пандемии research.jllapsites.com. Этот рост частично объясняется тем, что несколько крупных арендаторов (особенно государственные учреждения) сокращают или сдают в субаренду площади. За последние несколько месяцев примерно 16 000 м² субарендных площадей было выставлено на рынок государственными арендаторами, ещё около 13 000 м² – частными компаниями research.jllapsites.com. По сути, сокращение офисных площадей – ответ как на бюджетную экономию в государственном секторе, так и на рост удалённой/гибридной работы – привело к появлению волны вторичных площадей, ищущих арендаторов. В то же время, значительный объём нового предложения находится в стадии подготовки. Пример – новый 11-этажный офисный центр по адресу 61 Molesworth Street (в правительственном квартале), который откроется в конце 2025 года с Министерством иностранных дел в качестве якорного арендатора research.jllapsites.com. Кроме того, несколько старых офисных зданий проходят сейсмическое укрепление и реконструкцию (например, на The Terrace и вдоль набережной) и должны вернуться на рынок к 2026–2027 годам research.jllapsites.com. По мере завершения этих проектов ожидается, что вакантность продолжит расти в течение следующих двух лет, что станет испытанием для способности рынка поглощать новые площади.
Несмотря на более высокий уровень вакантности, арендные ставки на офисы в премиальных зданиях пока остаются стабильными. Средняя валовая арендная ставка на премиальные офисы в деловом центре Веллингтона составляет около $750+ за м² в год, а чистая аренда — около $430–435/м², что практически не изменилось за последние кварталы research.jllapsites.com. Арендодатели сохраняют заявленные ставки, однако стимулы для арендаторов (например, арендные каникулы или взносы на обустройство) стали более щедрыми в этой конкурентной среде. В офисах вторичного класса эффективные ставки находятся под давлением из-за почти 10% уровня вакантности в этом сегменте research.jllapsites.com. В целом, рост арендных ставок отсутствует, и у арендаторов больше выбора и возможностей для переговоров, чем несколько лет назад. На новые офисы высокого класса по-прежнему есть спрос (особенно с высокой сейсмостойкостью и экологическими сертификатами), в то время как старый нереконструированный фонд может испытывать трудности с сдачей в аренду. Перспективы офисного рынка Веллингтона зависят от экономических тенденций и политики государственного сектора: поскольку правительство придерживается консервативной стратегии расходов, его присутствие может еще больше сократиться research.jllapsites.com. Однако если в конце 2020-х годов начнется рост бизнеса и технологического сектора, это может компенсировать часть сокращения государственного сектора. Пока что преобладает осторожность, и мы ожидаем, что вакантность офисов в Веллингтоне будет оставаться на высоком однозначном уровне до 2026 года, что будет сдерживать рост арендных ставок. Возможности заключаются в обновлении арендаторов (переход к качеству) и перепозиционировании старых зданий (включая возможную конвертацию офисов в жилые помещения, если это осуществимо), особенно с учетом ужесточения требований к устойчивому развитию.
Розничная торговля и объекты гостеприимства
Розничная недвижимость Веллингтона демонстрирует смешанную, но в целом улучшающуюся картину. Основные торговые локации в центральном деловом районе (CBD) — особенно «Золотая миля» на Ламбтон-Куэй, Уиллис-стрит и Кортни-плейс — пользуются очень высоким спросом. Вакантность в сегменте первоклассной розничной недвижимости в CBD практически отсутствует: к концу 2024 года было вакантно всего около 1,1% первоклассных площадей insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Международные и национальные ритейлеры вновь проявляют интерес к Веллингтону: несколько брендов либо расширяют флагманские магазины, либо впервые выходят на рынок insideretail.co.nz. В начале 2025 года количество запросов на аренду оставалось стабильным, поскольку ритейлеры готовятся к ожидаемому росту потребительских расходов, когда процентные ставки снизятся и вернется уверенность insideretail.co.nz. Например, крупные форматы и люксовые бренды подыскивают помещения на Ламбтон-Куэй, ожидая улучшения торговых условий в будущем.Однако вторичные торговые районы все еще догоняют. Общий уровень вакантности торговых площадей в Веллингтоне составлял около 8,5% в конце 2024 года, по сравнению с примерно 6,9% годом ранее insideretail.co.nz. Большая часть этих вакантных площадей сосредоточена в районе Кортни-Плейс и на некоторых менее оживленных улицах insideretail.co.nz. Эти районы сильно пострадали от пандемии (например, из-за потери иностранных туристов и офисных работников) и восстанавливаются медленно. Обнадеживает, что сейчас в Кортни-Плейс наблюдаются «положительные сигналы роста и обновления» – появляются новые заведения общественного питания и планируются обновления недвижимости, что, как ожидается, постепенно повысит заполняемость insideretail.co.nz. Проект по обновлению Кортни-Плейс, реализуемый городским советом (в рамках модернизации Golden Mile), стартовал в 2025 году и предусматривает благоустройство улиц, что должно сделать район более привлекательным для покупателей и посетителей ресторанов. В целом, торговый сектор Веллингтона разделился на две части: первоклассная торговля в центре города процветает, практически полностью занята и с растущей арендной платой, в то время как некоторые периферийные торговые районы все еще находятся в стадии восстановления. По мере улучшения потребительских расходов к 2026 году (чему способствуют рост населения и снижение ипотечных ставок), ожидается заполнение даже отстающих участков. Новые объекты, такие как конгресс-центр Takina (открыт в 2023 году), также увеличивают поток посетителей для близлежащих магазинов и заведений общественного питания, поддерживая сегмент недвижимости для гостеприимства.
Промышленная и логистическая недвижимость
Рынок промышленной недвижимости в Веллингтоне остается исключительно напряженным, даже несмотря на замедление экономического роста. Складских и производственных помещений не хватает, уровень вакантности составляет всего около 2–3% по всему региону — это близко к историческим минимумам. Согласно опросу Colliers в конце 2024 года, уровень вакантности промышленной недвижимости в Веллингтоне составил 2,4% (самый высокий показатель с 2020 года, но все еще крайне низкий) linkedin.com. По сути, почти все пригодные промышленные объекты заняты, и любое появившееся помещение быстро находит арендатора. Незначительный рост вакантности с почти 1% до 2,4% скорее всего отражает освобождение нескольких крупных объектов и более мягкую экономическую ситуацию, но по-прежнему спрос на промышленные площадки Веллингтона значительно превышает предложение linkedin.com. Важно отметить, что развитие нового промышленного фонда практически остановилось — количество разрешений на строительство новых промышленных зданий находится на самом низком уровне почти за десятилетие linkedin.com. Дефицит земли в регионе Веллингтон (ограниченном холмами и гаванью) сохраняется, особенно в традиционных промышленных районах, таких как Сивью, Петоне, Порируа и район Ронготаи/Аэропорт linkedin.com. Из-за ограниченного количества свободных земель и высоких строительных затрат строится мало новых складов, несмотря на то, что арендаторы ищут современные помещения.
Этот дисбаланс между спросом и предложением поддерживает рост арендных ставок на промышленные помещения. По состоянию на 2024 год средняя арендная ставка на первоклассские склады в Веллингтоне составляет примерно 170–180 долларов за м² в год linkedin.com. Хотя рост арендных ставок замедлился в последнее время из-за экономических трудностей, ставки по-прежнему находятся на рекордно высоком уровне и лишь “замедлили” темпы роста linkedin.com. Инвесторы сохраняют оптимизм в отношении промышленной недвижимости Веллингтона: доходность снизилась за последние годы, но, похоже, стабилизировалась в 2025 году, обычно находясь в диапазоне середины 5% для первоклассских объектов. Рыночные настроения таковы, что промышленный сектор считается «устойчивым» сектором, который, вероятно, покажет лучшие результаты – этому способствуют структурные тенденции в электронной коммерции, потребности в логистике и практически нулевая вакантность, что дает арендодателям возможность диктовать цены linkedin.com. Действительно, у инвесторов в промышленную недвижимость возвращается уверенность, и ожидается, что экономическое восстановление поддержит этот сегмент в 2025 году linkedin.com. Если не произойдет серьезного спада, перспективы промышленного рынка Веллингтона положительные: арендные ставки должны оставаться высокими (и, возможно, еще вырастут, если не появится новое предложение), а любая новая высокостеллажная складская площадь, появившаяся на рынке в 2025–2028 годах, скорее всего, быстро найдет арендаторов. Ключевая задача — найти способы создания новых промышленных площадей (например, перепрофилирование неиспользуемых земель или увеличение числа многоэтажных складов) для удовлетворения будущего спроса.
Влияние городского развития и инфраструктуры
Множество инфраструктурных проектов и городских инициатив реализуются в Веллингтоне и, как ожидается, существенно повлияют на тенденции на рынке недвижимости до конца 2020-х годов. Ключевая инициатива — долгожданная транспортная программа «Let’s Get Wellington Moving», которая, несмотря на реструктуризацию в 2023 году, приведет к значительным улучшениям. В конце 2023 года правительство взяло на себя обязательство полностью профинансировать второй дорожный тоннель под горой Виктория и модернизацию развязки у Basin Reserve transport.govt.nz. Ожидается, что строительство второго тоннеля (параллельно тоннелю Mt. Vic 1930-х годов) начнется в 2025–26 годах по мандату нового правительства и, после завершения в конце этого десятилетия, значительно улучшит связь между центром города и восточными пригородами Веллингтона (а также аэропортом), увеличив пропускную способность дорог и добавив отдельные дорожки для пешеходов и велосипедистов. Более легкая дорога на работу и доступность могут повысить спрос на жилье в таких пригородах, как Килбирни, Мирамар и Хатайтей — что потенциально приведет к росту стоимости недвижимости там по мере сокращения времени в пути. На Basin Reserve перепроектирование этого оживленного перекрестка устранит печально известное «узкое место», что принесет пользу близлежащим районам Те Аро и Ньютон.В пределах города реконструкция Golden Mile — еще один преобразующий проект. Этот план стоимостью более 120 миллионов долларов предусматривает пешеходизацию и обновление главных торговых улиц центра Веллингтона (от Lambton Quay до Courtenay Place), делая их более удобными для людей. Работы начались в 2025 году и включают новые велосипедные дорожки, расширенные тротуары и ограничение движения автомобилей в часы пик transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. По завершении к 2027 году обновленный облик Golden Mile должен еще больше повысить привлекательность центрального делового района для торговли и сферы гостеприимства — что положительно скажется на стоимости и аренде магазинов, офисов и отелей вдоль маршрута. Ожидаются некоторые краткосрочные неудобства из-за строительства, но в долгосрочной перспективе количество пустующих торговых помещений должно снизиться, а пешеходный трафик увеличиться, что поддержит рост арендных ставок и реконструкцию устаревших зданий в современные торговые или многофункциональные пространства.
Транспортная инфраструктура общественного транспорта Веллингтона также будет улучшаться. В планах — новая линия скоростного массового транспорта (легкорельсовый транспорт или скоростные автобусы) от железнодорожного вокзала через южные/восточные пригороды, что было частью LGWM. Хотя формат проекта массового транспорта еще определяется (и был приостановлен в ходе изменений программы в 2023 году), продолжается работа по улучшению существующей автобусной сети с помощью непрерывных выделенных полос и, возможно, более вместительных транспортных средств. Железнодорожная сеть, обслуживающая пригороды Веллингтона, также модернизируется — для городских линий заказаны новые поезда, а Metlink планирует увеличить частоту движения к 2026 году. Эффективный общественный транспорт крайне важен для поддержки строительства жилья повышенной плотности вдоль ключевых коридоров (линии Johnsonville, Hutt и др.), а районы вокруг железнодорожных станций (Johnsonville, Tawa, Porirua и др.), которые теперь зонированы под многоквартирные дома, станут более привлекательными по мере улучшения транспортного обслуживания.
Помимо транспорта, другие инфраструктурные и девелоперские проекты будут влиять на рынок недвижимости:
- Проекты по укреплению набережной и сейсмостойкости: Город продолжает инвестировать в устойчивость — например, укрепление набережной Веллингтона и улучшение дренажа для снижения риска наводнений. Несколько исторических зданий проходят сейсмоусиление или реконструкцию (реставрация ратуши завершится в 2025 году, новый сейсмостойкий конференц-центр открыт в 2023 году). Более безопасная и устойчивая застройка повышает долгосрочную стоимость недвижимости и страхуемость.
- Расширение пригородов: В северных пригородах и городах-спутниках строятся новые жилые районы. Например, крупные проекты на новых территориях в Порируа (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Аппер-Хатт (Kelson и Wallaceville estates) и Лоуэр-Хатт (новые жилые районы Wainuiomata и Stokes Valley) добавят тысячи домов в течение следующих 5–10 лет. Эти проекты постепенно увеличат предложение жилья в регионе и сместят часть роста на окраины. Примечательно, что открытие автомагистрали Transmission Gully в 2022 году улучшило доступ к Капити-Кост и Порируа, вызвав больший интерес к недвижимости в этих районах.
- Развитие коммерческих кластеров: Технологический сектор Веллингтона тихо растет; такие инициативы, как Takapu Valley Tech Hub и расширение научно-инновационного кластера Веллингтона (рядом с Gracefield), могут увеличить спрос на специализированную коммерческую недвижимость (лаборатории, офисы) к 2028 году. Кроме того, если киноиндустрия (сосредоточенная в Мирамаре) продолжит процветать, можно ожидать инвестиций в новые киностудии или офисные парки для креативных индустрий, что еще больше укрепит статус Веллингтона как креативной столицы.
В целом, текущие инфраструктурные инвестиции Веллингтона направлены на повышение вместимости и комфортности города, что, в свою очередь, поддерживает рынок недвижимости. Улучшение транспортных связей откроет новые жилые районы и позволит увеличить плотность застройки без перегрузки дорог. Модернизация городских удобств сделает центр города более привлекательным — это будет стимулировать людей (и бизнес) выбирать Веллингтон для жизни и работы. Эти изменения создают предпосылки для устойчивого роста рынка недвижимости в конце 2020-х годов.
Экономические и демографические факторы
Демографические и миграционные тенденции
Демографические тенденции являются основополагающим фактором для перспектив рынка недвижимости Веллингтона. В регионе население растет, но умеренно по сравнению с общенациональным уровнем. В 2024 году численность населения Большого Веллингтона достигла примерно 541 500 человек, увеличившись примерно на 0,7% за год rep.infometrics.co.nz. Этот темп роста ниже, чем общий показатель по Новой Зеландии — 1,7% за тот же период rep.infometrics.co.nz, что отражает тот факт, что столица не получила такой выгоды от миграционного бума после пандемии, как Окленд или Крайстчерч. На самом деле, после открытия границ Новой Зеландии в 2022 году страна испытала рекордный приток мигрантов в 2023–24 годах (чистая миграция превысила +100 000 в 2024 году), но большая часть из них обосновалась в Окленде или других регионах. Веллингтон действительно получил некоторых иностранных мигрантов (международные студенты, квалифицированные работники в ИТ и государственном секторе), однако также продолжился чистый отток новозеландцев в Австралию, что частично нивелировало прирост stats.govt.nz 1news.co.nz. К началу 2025 года миграционные потоки снова изменились: последние данные показывают значительное замедление чистой миграции (до примерно +26 000 по стране за год к марту 2025, по сравнению с огромным предыдущим годом) stats.govt.nz. Для Веллингтона это, вероятно, означает, что рост населения останется умеренным, около 0,5–1% в год, если только новая волна мигрантов не выберет столицу в качестве основного направления. По данным переписи 2023 года, численность населения региона Веллингтон составила около 521 000 (обычно проживающее население) stats.govt.nz, а прогнозы предполагают стабильный рост до примерно 560 000 к 2028 году (примерно +1% в год). Ключевой вывод: спрос на жилье в Веллингтоне будет расти, но не взрывными темпами — управляемый темп, который, в сочетании с вводом нового жилья, может сохранить баланс на рынке.Это также заслуживает внимания, что внутренняя миграция внутри Новой Зеландии в последнее время благоприятствовала некоторым небольшим центрам Северного острова за счет Веллингтона. Высокая стоимость жилья и переход на удаленную работу привели к тому, что небольшое количество жителей Веллингтона переехали в такие регионы, как Уаирарапа или Палмерстон-Норт в 2020–22 годах. Однако по мере улучшения доступности жилья в Веллингтоне и возвращения сотрудников в офисы, город может снова начать удерживать и привлекать больше жителей. Относительно высокий уровень образования и доходов в регионе служит дополнительным стимулом. Кроме того, население Веллингтона имеет смещение в сторону молодых взрослых (благодаря университетам и государственным рабочим местам), что создает естественный спрос на жилье, когда арендаторы переходят к покупке первого жилья и т.д. В период 2025–2028 годов любые значительные изменения в иммиграционной политике или восстановление числа иностранных студентов (например, в Университете Виктории) напрямую увеличат спрос на аренду и жилье начального уровня в Веллингтоне. В целом, демография создает легкий попутный ветер: Веллингтон будет расти, поддерживая рынок недвижимости, но не настолько быстро, чтобы перегреться только из-за демографического давления.Факторы занятости и доходов
Состояние рынка труда Веллингтона имеет решающее значение для его сектора недвижимости, учитывая роль города как административного и технологического центра Новой Зеландии. Занятость в Веллингтоне была относительно стабильной в последние экономические колебания. Уровень безработицы в регионе составлял около 3,4% в 2024 году, что выше рекордно низких (~2,8%), но все еще лучше, чем средний уровень безработицы по стране (~5% к 2025 году) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Набор сотрудников в государственный сектор значительно увеличился в 2018–2022 годах, что поддержало местную экономику, но смена правительства в конце 2023 года привела к акценту на финансовую сдержанность. В 2024 году государственные учреждения Веллингтона столкнулись с сокращением бюджета и проверками, что создало некоторую неопределенность в отношении рабочих мест в государственном секторе loweandco.nz. Некоторые подрядчики потеряли работу, а отдельные министерства объединили команды (что также повлияло на офисные площади, как отмечалось ранее). Это привело к осторожным настроениям среди покупателей – многие из которых работают в государственном секторе – сдерживая их готовность увеличивать бюджет на жилье loweandco.nz. Тем не менее, основной государственный сектор остается крупным и стабильным работодателем, поэтому массового исхода рабочих мест не ожидается. К 2025 году большинство сокращений, по-видимому, были умеренными и разовыми. Более того, экономика знаний Веллингтона становится более разнообразной: рост ИТ-компаний, стартапов и киноиндустрии создает рабочие места в частном секторе, компенсируя любые сокращения в государственных структурах.
Важный момент: доходы в Веллингтоне одни из самых высоких в Новой Зеландии, что поддерживает доступность жилья и возможности заимствования. Медианный доход домохозяйства в Веллингтоне примерно на 15% выше национального медианного значения. Стабильный рост заработной платы в диапазоне 3–4% ежегодно в 2020–2024 годах означает, что у многих домохозяйств сейчас больше доходов, которые можно направить на ипотеку (даже несмотря на рост процентных ставок). Это помогло ограничить ипотечную нагрузку: по состоянию на середину 2024 года в Веллингтоне была более низкая доля домохозяйств, тратящих более 40% дохода на жильё, чем в большинстве регионов ecoprofile.infometrics.co.nz. В перспективе, прогнозируемый рост безработицы, возможно, до ~4–5% (если экономика замедлится в 2025 году), всё равно будет относительно умеренным и, вероятно, недолгим. К 2026–27 годам, по мере восстановления экономики Новой Зеландии, в Веллингтоне должен возобновиться рост занятости, особенно если правительство ослабит бюджетные ограничения или инвестирует в инфраструктуру (как это часто делается для стимулирования роста).В заключение, перспективы занятости в Веллингтоне остаются устойчивыми, хотя стоит внимательно следить за политикой в государственном секторе. Стабильная занятость и рост доходов дают людям уверенность покупать жильё или заключать коммерческие договоры аренды. Один из рисков: сильная зависимость Веллингтона от рабочих мест в сфере знаний означает, что любые резкие изменения (например, аутсорсинг, автоматизация или переезд крупного агентства) могут повлиять на рынок недвижимости. С другой стороны, как столица, Веллингтон может выиграть от увеличения государственных расходов в будущем (например, если потребуется экономическое стимулирование), что может вновь повысить уровень найма и заполняемость офисов. На данный момент диверсифицированная профессиональная рабочая сила города и низкий уровень безработицы обеспечивают прочную основу для рынка недвижимости до 2028 года.
Процентные ставки и инфляция
Траектория процентных ставок была определяющим фактором в цикле недвижимости Веллингтона. После того как Резервный банк Новой Зеландии (RBNZ) агрессивно повысил официальную учетную ставку с 2021 по середину 2023 года (чтобы бороться с высокой инфляцией), стоимость заимствований примерно утроилась по сравнению с минимальными значениями во время пандемии. К 2023 году средние ипотечные ставки достигли примерно 6%–7% (по фиксированным срокам), что значительно снизило покупательскую способность и способствовало падению цен на жилье. Хорошая новость в 2025 году заключается в том, что цикл ставок переломил ситуацию: инфляция была снижена до целевого диапазона, что позволило смягчить ставки. Годовая инфляция в Новой Зеландии снизилась до ~2,7% к середине 2025 года, что является самым низким показателем почти за два года squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, добившись успеха в сдерживании ценового давления (с ~7% инфляции в 2022 году), начал снижать учетную ставку в конце 2024 года. По состоянию на середину 2025 года учетная ставка составляет 3,25% 1news.co.nz, снизившись с пикового значения 5,5%. Это привело к заметному облегчению для заемщиков: типичные годовые фиксированные ипотечные ставки снизились до ~5,6% (с ~6,5% годом ранее) 1news.co.nz 1news.co.nz. Аналогично, средние ставки по ипотеке с плавающей ставкой сейчас ниже 7%, тогда как в 2023 году они были около 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.Снижение процентных ставок — это ключевая причина стабилизации рынка жилья. Более низкие расходы на обслуживание долга улучшают доступность — например, каждое снижение ипотечной ставки на один процентный пункт увеличивает сумму, которую средний покупатель в Веллингтоне может потратить на жильё без увеличения ежемесячного платежа. Ожидается, что ставки будут снижаться только постепенно отсюда. Экономисты предполагают, что, возможно, будет ещё одно незначительное снижение OCR к концу 2025 года, а затем — плато 1news.co.nz 1news.co.nz. Такие банки, как ASB и ANZ, сигнализируют, что основное снижение ипотечных ставок на данный момент завершилось 1news.co.nz 1news.co.nz. Поэтому покупателям не стоит ожидать возвращения к сверхнизким ипотечным ставкам 3% 2021 года; вместо этого ставки могут установиться в диапазоне 4–5% в ближайшие годы, что исторически является нормой. С точки зрения рынка недвижимости, процентные ставки в 2025–2028 годах, вероятно, будут нейтральными или поддерживающими: достаточно высокими для поддержания дисциплины заимствований, но достаточно низкими (относительно инфляции и роста доходов), чтобы стимулировать сделки. Примечательно, что инвесторы, которые испытывали давление из-за высоких ставок, теперь могут обосновать покупки, поскольку доходность и ипотечные ставки сближаются.
Что касается инфляции, жители Веллингтона отмечают небольшое ослабление давления на стоимость жизни. Помимо жилья, одной из статей расходов, которая выросла, стали местные налоги (rates), которые резко увеличились (Городской совет Веллингтона ввёл значительное повышение ставок в 2024 году). Часть этого учитывается в инфляционных показателях. Но в целом, благодаря стабилизации глобальных цепочек поставок и сдержанному потребительскому спросу, ожидается, что инфляция будет держаться на уровне 2–3% — прямо в целевом диапазоне РБНЗ. Эта стабильность означает, что не ожидается шоков для процентных ставок; эпоха резких повышений ставок закончилась, если только не произойдет новый всплеск инфляции. Для сектора коммерческой недвижимости такая ситуация также подразумевает, что капрейты (доходность) могут стабилизироваться. В 2022 году капрейты росли вместе с процентными ставками; теперь, с ослаблением ставок, мы наблюдаем стабилизацию капрейтов на офисном и промышленном рынках Веллингтона linkedin.com. Инвесторы больше не требуют всё более высокой доходности, чтобы перекрыть рост стоимости заимствований. В целом, низкая инфляция и плавное снижение процентных ставок создают позитивный фон для рынка недвижимости Веллингтона до 2028 года, поддерживая устойчивый уровень роста цен и инвестиционной активности.
Инвестиционный прогноз: 2025–2028
Прогноз для рынка недвижимости Веллингтона на ближайшие несколько лет осторожно оптимистичен: ожидается умеренный рост, но также есть и определённые риски. Вот чего могут ожидать инвесторы и наблюдатели:
- Рост цен на жильё восстановится умеренно: После достижения дна в 2024–25 годах, ожидается, что цены на жильё в Веллингтоне будут постепенно расти до 2028 года. Консенсус-прогнозы указывают на однозначные годовые приросты, а не на новый бум. Опрос аналитиков Reuters прогнозирует, что цены на жильё в Новой Зеландии вырастут примерно на +3,8% в 2025 году, затем ускорятся до +6,0% в 2026 году и +5,1% в 2027 году globalpropertyguide.com. В Веллингтоне восстановление может начаться немного медленнее (учитывая более значительную коррекцию), но к 2026 году динамика может в целом соответствовать общенациональной. Банки, такие как ANZ, также прогнозируют рост цен на 2,5–4,5% в 2025 году loweandco.nz. Факторы этого восстановления: улучшение доступности, рост населения (хотя и умеренный), а также значительное сокращение строительства жилья, что приведёт к ужесточению предложения к 2026 году. Однако, быстрого роста цен не ожидается – сохраняющиеся ограничения по доступности и осторожные настроения покупателей, вероятно, «сдержат рост», сделав его постепенным loweandco.nz. По сути, рынок жилья Веллингтона вступает в период умеренного восстановления, а не спекулятивного подъёма.
- Доходность от аренды и стратегия инвестора: Поскольку цены на жильё снизились, а арендные ставки упали лишь незначительно, доходность от аренды в Веллингтоне фактически улучшилась по сравнению с минимальными значениями. Сейчас средняя валовая доходность по жилой недвижимости составляет около 4,5–5% opespartners.co.nz opespartners.co.nz, что выше, чем ~3–4% на пике рынка. Этот уровень немного превышает средний показатель по стране opespartners.co.nz opespartners.co.nz и делает владение недвижимостью более финансово устойчивым для инвесторов. На самом деле, Веллингтон “выделяется” относительно хорошим соотношением аренды к цене – например, аренда типичного дома в Веллингтоне составляет около 23% от медианного дохода домохозяйства, что лучше, чем доступность жилья в Окленде ecoprofile.infometrics.co.nz. По мере снижения процентных ставок, перспективы денежного потока для арендодателей будут улучшаться ещё больше. Мы можем увидеть, что ранние участники рынка (купившие на пике цен) продолжат снижать долговую нагрузку, но новые инвесторы присматриваются к возможностям, особенно в таких сегментах, как таунхаусы с доходностью около 4,8% или апартаменты с двумя ключами с доходностью около 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz. С восстановлением права на вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемой базы (если это будет окончательно подтверждено изменениями политики к 2025 году), инвестиции в аренду в Веллингтоне могут стать ещё более привлекательными. В целом, инвесторы, скорее всего, останутся ориентированными на доходность, отдавая предпочтение объектам с хорошей арендной отдачей или потенциалом для увеличения стоимости (например, за счёт строительства дополнительных построек или ремонта для повышения арендной платы).
- Риски, на которые стоит обратить внимание: Некоторые риски могут омрачить перспективы. Один из них — это состояние экономики в целом: если Новая Зеландия столкнётся с более глубокой рецессией, чем прогнозируется (из-за глобальных потрясений или резкого замедления в Китае/Австралии), спрос на жильё в Веллингтоне снизится, а коммерческие арендаторы могут сократить свою деятельность. Рост безработицы выше, скажем, 6% подорвал бы уверенность. Ещё один локальный риск — стихийные бедствия: расположение Веллингтона на сейсмических разломах всегда оставляет вероятность землетрясения. Сильное землетрясение может временно ослабить рынок и перенаправить инвестиции (хотя современные строительные нормы и постоянные работы по укреплению зданий снижают риск ущерба). Кроме того, изменения в политике создают неопределённость. Хотя нынешнее правительство поддерживает развитие жилищного строительства, любые резкие перемены, такие как новые налоговые правила или ограничения по кредитованию, могут повлиять на поведение инвесторов. Например, если Резервный банк в будущем вновь введёт более жёсткие ограничения по соотношению кредита к стоимости (LVR), чтобы охладить рынок, это может замедлить его развитие. В целом, эти риски управляемы, но инвесторам стоит сохранять разумные резервы и страхование, учитывая уникальные особенности Веллингтона.
- Возможности впереди: Рынок Веллингтона предлагает некоторые особые возможности в перспективе до 2028 года. Переход к уплотнению городской застройки открывает шансы для развития и редевелопмента – опытные инвесторы могут скупать старую недвижимость в районах с повышенной плотностью (например, рядом с транспортными узлами), чтобы строить таунхаусы или апартаменты для удовлетворения отложенного спроса. Сектор апартаментов в Веллингтоне отставал (большинство новозеландцев предпочитают дома), но при высокой стоимости жилья современные апартаменты в хороших локациях могут получить больший спрос, что создаст нишу для роста. В коммерческой недвижимости нестабильность офисного рынка – это возможность для арендаторов перейти в более качественные помещения на выгодных условиях, а для инвесторов – перепрофилировать устаревшие офисы (возможно, переводя часть офисов на окраинах в жилые, что уже начало происходить в Веллингтоне). Промышленный сектор остается привлекательным направлением – любое развитие в этом дефицитном классе активов или даже скупка земли промышленного назначения, скорее всего, принесет хорошие доходы по мере роста логистических потребностей. Кроме того, качество жизни в Веллингтоне и его атмосфера «классной маленькой столицы» продолжают привлекать креативных специалистов – пока это сохраняется, спрос на дома с характером в пешеходных районах и креативные офисные пространства (студии, коворкинги) должен оставаться стабильным.
Ожидаемый сценарий до 2028 года: Рынок недвижимости Веллингтона, скорее всего, вступит в период устойчивого роста, а не неустойчивого бума. Мы ожидаем медленного роста цен на жилье в ближайшие несколько лет, поскольку предложение остается достаточным, а покупатели – ориентированными на ценность 1news.co.nz. Большое количество объектов на рынке и ввод нового жилья не позволят ценам резко вырасти в среднесрочной перспективе 1news.co.nz 1news.co.nz. К 2026–27 годам, если экономическая ситуация будет благоприятной, рост цен может немного ускориться, но, вероятно, останется в пределах однозначных процентов в год. Арендные ставки могут снова начать расти после 2025 года, когда текущий избыток предложения будет поглощен, но резких скачков аренды не ожидается из-за недавних максимумов и появления новых арендных объектов (например, когда владельцы переводят жилье с краткосрочной аренды Airbnb на долгосрочную, увеличивая предложение). Инвесторы в недвижимость могут рассчитывать на умеренный прирост капитала плюс улучшенную доходность от аренды – более доходоориентированный профиль доходности по сравнению с крупным приростом капитала 2010-х годов.
В заключение, рынок недвижимости Веллингтона в 2025 году восстановился после коррекции и готов к постепенному росту с меньшими крайностями. Сочетание стабилизирующейся экономики, масштабных инфраструктурных обновлений и взвешенной жилищной политики создает условия для более здорового рынка. И в жилом, и в коммерческом сегментах есть свои проблемы (доступность и избыток предложения в некоторых сегментах соответственно), но также и явные признаки устойчивости и адаптации. Если не произойдет потрясений, к 2028 году Веллингтон, вероятно, увидит более высокие цены на недвижимость, более современный жилой фонд (благодаря точечной застройке) и город, который останется одним из самых привлекательных мест Новой Зеландии для жизни и ведения бизнеса – по-настоящему «самая классная маленькая столица», сохраняющая свою динамику рынка недвижимости.
Источники: Официальные данные и отчеты, включая публикации Института недвижимости Новой Зеландии (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, региональные экономические профили rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, аналитика агентств недвижимости (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, рыночные исследования JLL и Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, а также новостные комментарии от 1News, RNZ и других 1news.co.nz stats.govt.nz, как указано по тексту. Эти источники предоставляют самые свежие прогнозы и аналитические данные по рынку недвижимости Веллингтона на 2025 год.
