| Зона | Цена продажи (€/м²) | Аренда (€/м²·месяц) |
|---|---|---|
| Сан-Марко / Риальто | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| Академия / Дорсодуро | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| Кастелло | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| Каннареджо | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| Арсенал / С.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Лидо / Маламокко | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Местре (материк) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
За последний год цены в Венеции выросли умеренно (~+3–5% в год) idealista.it idealista.it.
Согласно отчету Nomisma, ожидается, что цены на жилую недвижимость в Италии будут расти примерно на 1–1,5% в год в 2025–27 годах idealista.it; благодаря ограниченному предложению и туристической привлекательности Венеции, аналогичный медленный рост ожидается до 2030 года.Покупатели теперь отдают предпочтение большим, хорошо оборудованным квартирам (рабочее пространство дома, открытые зоны) globalpropertyguide.com.Ипотечное кредитование восстанавливается по всей стране и должно постепенно повышать спрос; в 2024 году объем ипотечных сделок в Италии вырос примерно на 1,3% idealista.it.Уникальная география Венеции и высокий уровень туризма формируют сложный рынок недвижимости. К середине 2025 года средние запрашиваемые цены на жилье в городе медленно растут: около 4 642 €/м² в июне 2025 года в историческом центре города idealista.it (рост с ~4 553 €/м² в октябре 2024 года idealista.it). Для сравнения: в более широкой коммуне (включая Местре) средняя цена составляет лишь ~3 272 €/м² immobiliare.it. Арендные ставки также выросли: примерно 21,3 €/м²/месяц в мае 2025 года (рост ~9,5% в год) idealista.it, что подразумевает валовую доходность от сдачи в аренду около 5–6%. Цены сильно различаются в зависимости от района (см. Таблицу 1): в престижных районах у каналов (Сан-Марко/Риальто, Дорсодуро) цена составляет ~5 000–6 000 €/м² immobiliare.it, тогда как на Лидо или в Местре — ниже 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Таблица 1: Средние цены продажи и аренды жилой недвижимости в Венеции (июнь 2025) по районам. Данные: Immobiliare.it и Idealista.
Коммерческий и гостиничный сектор
Коммерческая недвижимость Венеции в основном ориентирована на туризм. Рынок гостиниц «рывком» восстановился после пандемии: роскошные и высококлассные отели полностью вернулись к прежнему уровню (высокая загрузка и цены за номер) hvs.com, в то время как общая загрузка гостиниц по-прежнему отстает примерно на 10% от уровней 2019 года. Новый ввод ограничен, но растет: около 1 500 гостиничных номеров (9% действующего фонда) находятся в стадии реализации, в основном в историческом центре hvs.com. Например, два новых отеля среднего класса строятся на острове Тронкетто (770 номеров, совокупные инвестиции €115 млн campaignforalivingvenice.org), открытие ожидается в 2025–26 гг. Этот проект «туристического острова» (первый, где гостям разрешат добираться на автомобиле) увеличит емкость беспрецедентно. Еще один крупный проект — это контейнерный терминал Porto Marghera (8,5 га, €189 млн первый этап) informare.it, отражающий логистическое развитие, а не жилищное.
Краткосрочная аренда (апартаменты/аренда через Airbnb) переживает настоящий бум: доля негостиничных размещений достигла 31% ночевок в 2023 году (против 14% в 2013) hvs.com. Однако город теперь принимает меры против этого роста. В октябре 2024 года Венеция одобрила норму, ограничивающую сдачу любого частного жилья на туристическом рынке до 120 дней в году campaignforalivingvenice.org. Хозяева должны принимать гостей лично и соблюдать правила обращения с отходами/переработкой, в противном случае их ждут санкции campaignforalivingvenice.org. Переходной «мораторий» действует до 2026 года. Эти меры рассчитаны на сдерживание Airbnb и высвобождение жилья для горожан.
Розничная недвижимость по-прежнему сильно ориентирована на туризм. Витрины на лучших набережных каналов сдаются по очень высоким ставкам (хотя многие магазины пострадали из-за снижения пешеходного трафика в 2020–21 годах). В центральной части новые коммерческие зоны не разрешаются, поэтому торговые площади в основном представлены историческими объектами. Одна из последствий чрезмерного туризма: ночные клубы и магазины арендуют помещения по люксовым ценам, что способствует росту проблем с жильем для местных жителей (некоторые местные даже «самовольно вселяются» в знак протеста ainvest.com ansa.it).
Динамика спроса и предложения
Жилищное предложение в Венеции в целом статично. Строгие требования по сохранению наследия и ограничения, связанные с затопляемыми зонами, означают, что в центре города практически нет нового жилья. Преобладают ремонты и реконверсии (например, разделение или объединение исторических квартир). Спрос разделен: внутренний спрос умеренный, его обеспечивают переселенцы и пенсионеры (стимулируемые налоговыми льготами globalpropertyguide.com), тогда как туристический спрос на краткосрочную аренду высок. Общее население в лагуне уменьшается: количество жителей исторического центра сократилось с ~56 311 в 2014 году до ~48 500 к концу 2024 года ansa.it. Для сравнения, в Местре на материке население слегка выросло и достигло ~177 768 в 2024 году ansa.it. Молодежь в основном уехала, оставив на островах стареющее и сокращающееся население. Этот отток привел к большому количеству пустующих квартир, что парадоксальным образом давит вниз на арендные ставки в центре, если бы не конверсия под туристов.
Со стороны спроса летний туризм по-прежнему многократно превышает местные нужды. В Венецию ежегодно приезжает около 20 миллионов туристов (в основном на один день). По данным HVS, 72% всех туристических ночевок приходится на исторический центр, 25% — на Местре, только 3% — на Лидо hvs.com. Заполняемость и доходы отелей практически восстановились до доковидного уровня (особенно в сегменте люкс), а сектор краткосрочной аренды продолжает расти. Новый «билет для однодневных туристов» (пилотный проект платы за вход с 2024 года apnews.com) и ограничения на туристические группы направлены на сдерживание толп. В целом, туристическое давление остается основным драйвером спроса, но регуляторные меры (налоги, квоты на аренду) медленно возвращают часть предложения жителям.
Крупные проекты и планирование
Крупные проекты в сфере недвижимости в основном относятся к гостиничному бизнесу или инфраструктуре. Ключевые проекты включают:
- Отели на острове Тронкетто: Два новых 3-звездочных отеля (Hilton–Hampton и в стиле B&B) с ~770 номерами (общие инвестиции ~115 млн евро campaignforalivingvenice.org) будут завершены в 2025–26 гг. Это создаёт первый в Венеции гостиничный район с доступом для автомобилей.
- Контейнерный терминал Порто Маргера: Новый контейнерный портовый терминал (8,5 га) строится, первая очередь (€189 млн) планируется к завершению к 2026 году informare.it. Этот проект является частью более широкой экспансии логистики Венето, а не городского жилья, но может стимулировать экономический рост региона.
- Другие проекты на стадии подготовки: Умеренный гостиничный портфель (~1500 номеров) сосредоточен в центре города hvs.com. Новых крупномасштабных жилых проектов не утверждено; точечная застройка ограничивается незначительным социальным жильём или обновлением существующих зданий.
Городское планирование в основном сосредоточено на управлении туризмом: в Венеции введён запрет на новое строительство отелей (мораторий 2018 года, который теперь избирательно обходится на Тронкетто/Джудекке), а также проводится политика пешеходизации центральных районов. Противопаводковый барьер Мозе (завершён в 2020 году) теперь регулярно используется (поднимался 28 раз в 2024 году против 25 раз в 2023 году campaignforalivingvenice.org) для защиты города. Среди планируемых городских инициатив — проекты по сохранению лагуны и более строгий контроль за круизными судами (перевод кораблей в Маргера).
Влияние туризма и демографические изменения
Бум туризма стал испытанием для комфортной жизни в Венеции. Доходы местных жителей на душу населения отстают, периодически происходят протесты против чрезмерного туризма (например, недовольство по поводу свадеб миллиардеров). Недавний (2025) анализ с использованием искусственного интеллекта отметил, что большая часть дохода от туризма проходит мимо местных жителей ainvest.com. В ответ власти Венеции ввели меры, такие как туристический налог: с 2024 года взимается переменная плата за вход (≈5–10 евро) для однодневных туристов apnews.com. Лимит на краткосрочную аренду (максимум 120 дней в год) и ограничения на движение/вход ЗТЛ также направлены на защиту интересов местных жителей.
Данные о населении подчеркивают изменение: по оценкам, численность муниципалитета составляет ~257 500 человек (прогноз на 2025 год) worldpopulationreview.com, но на исторических островах осталось лишь ~48 500 жителей ansa.it. Остальные проживают на материке или работают в сфере туризма. Плотность населения и численность трудоспособных жителей Венеции сокращаются десятилетиями, что приводит к избытку нежеланного жилья. Эти демографические тенденции снижают спрос на жилье, даже несмотря на то, что высокий уровень туризма поддерживает спрос на краткосрочную аренду.Изменение климата и риск наводнений
Климатический риск становится все более важным фактором для рынка недвижимости Венеции. По данным итальянских ученых, уровень моря вокруг Венеции повышается примерно на 0,5 см в год euronews.com. Одно исследование предсказывает, что части города будут постоянно под водой к 2150 году, если нынешние тенденции сохранятся euronews.com. Подвижные барьеры MOSE уже были активированы почти 100 раз с 2020 года, включая 28 раз в 2024 году campaignforalivingvenice.org, что свидетельствует об ухудшении ситуации с наводнениями. Многократное воздействие наводнений может снижать стоимость недвижимости: исследования показывают, что дома в регулярно затапливаемых регионах Италии продаются со скидкой (до ~4%) arxiv.org. Хотя MOSE снижает риск редких высоких вод (acque alte), инвесторы теперь учитывают климатические риски. Рост страховых расходов и необходимость инженерных решений (например, гидроизоляции) делают объекты недвижимости в Венеции более сложными. В горизонте 2025–2030 годов рост страховых и затрат на адаптацию может ограничить рост рынка.
Регулирование, налоги и право собственности
В Италии в целом разрешена неограниченная иностранная собственность на недвижимость. Нерезиденты платят стандартные налоги при передаче: для вторых домов регистрационный налог составляет примерно 9% от стоимости (4%, если выполняются условия для «первого жилья»), плюс ежегодные кадастровый и земельный налоги (IMU/TASI). Примечательно, что Италия продлила налоговую льготу для возвращающихся пенсионеров: иностранцы, выходящие на пенсию в южной Италии, платят фиксированные 7% с пенсии/дохода (теперь в течение 9 лет) globalpropertyguide.com. Бюджет на 2025 год также продлил окно льгот по «первому жилью» до 24 месяцев globalpropertyguide.com, облегчая условия продажи. Доход от аренды облагается налогом (по желанию через фиксированную ставку 21% cedolare secca) и должен декларироваться. Венеция вводит специальные местные сборы: ежегодный туристический налог за ночь при проживании в отелях и арендуемых апартаментах. В 2024 году действует пилотный проект с «дневным пропуском»: однодневные посетители платят ежедневный сбор (до 10 евро, собирается с помощью QR-кодов на входе в город) apnews.com.
Последние регулирования направлены на баланс между жильем и туризмом. Лимит в 120 дней на краткосрочную аренду campaignforalivingvenice.org контролируется строгим муниципальным надзором. Незарегистрированная аренда грозит штрафами. Стимулы на реновацию зданий (как национальный Superbonus) были свернуты в 2023 году, что делает ремонт дороже. Новое строительство в центре практически невозможно из-за охраны исторического наследия. В целом, Венеция остается привлекательной для инвесторов с точки зрения владения, но подчеркивает регулирование: цель — предотвратить спекулятивное превращение жилья в круглогодичные туристические объекты.
Перспективы инвестиций (2025–2030)
Недвижимость в Венеции обычно рассматривается как стабильный, но малодоходный актив. Высокий спрос (особенно в сегменте роскоши и премиум) поддерживает высокие цены, но доходность (~5–6%) ниже, чем во многих других городах Италии. Эксперты, такие как Nomisma, прогнозируют лишь умеренный рост цен в Италии (≈1–1,5% в год) idealista.it; уникальная привлекательность Венеции позволяет предполагать, что она может немного обогнать средние показатели по стране в этот период, но рост будет сдержан регулированием и климатическими рисками. Международные покупатели (из США, Великобритании, Северной Европы) по-прежнему проявляют интерес, особенно к историческим апартаментам, привлекаемые брендом города. Внутренние покупатели остаются осторожными: для молодежи в Италии жилье часто недоступно по цене. С положительной стороны, общая тенденция смягчения ипотечных ставок и налоговые льготы (фиксированный налог на пенсии, низкие налоги на наследство) поддерживают спрос.
Риски значительны: строгие правила краткосрочной аренды, стареющее население и климатические угрозы могут ограничить рост капитала. В целом аналитики прогнозируют медленный, но положительный рост до 2030 года, поскольку ожидается снижение инфляции, а предложение в Венеции останется ограниченным. В целом, ожидается, что рынок недвижимости в Венеции будет стабильно стабилизироваться: отсутствие избытка предложения, стабильный доход от туризма и постепенный органический рост цен (на несколько процентов в год) idealista.it, если не произойдет серьезных экономических или экологических шоков.
Источники: Данные взяты с итальянских порталов недвижимости (Idealista, Immobiliare.it), местных новостей (La Nuova di Venezia, ANSA), отраслевых отчетов (Nomisma/Idealista, HVS) и климатических исследований (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
