Рынок недвижимости Вены 2025–2030: бум или спад? Ключевые тренды, изменения цен и важные возможности

Обзор рынка недвижимости Вены в 2025 году

Рынок недвижимости Вены в 2025 году находится на перепутье после периода чрезвычайного роста, за которым последовало недавнее охлаждение. После десятилетнего бума цены на жильё стабилизировались и даже снизились на фоне роста процентных ставок и экономических трудностей. В 2023–2024 годах Вена впервые с 2000-х годов испытала устойчивую коррекцию цен, когда стоимость домов в столице снизилась примерно на 2% в годовом исчислении к концу 2024 года globalpropertyguide.com. Это стало седьмым подряд кварталом умеренного снижения, что ознаменовало конец эпохи двузначного годового роста в годы пандемийного бума. Новые ограничения на кредитование, введённые в 2022 году (например, минимальный первоначальный взнос 20% и сокращённые сроки кредитования), резко охладили спрос, что привело к вялой активности на рынке globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Однако 2025 год принёс признаки стабилизации. По мере того как инфляция приближается к целевому уровню в 2%, а экономика Австрии возвращается к умеренному росту, уверенность покупателей постепенно восстанавливается cbre.com. Рынок труда остаётся устойчивым, а ипотечные ставки начинают понемногу снижаться, что помогает рынку недвижимости найти дно. Фактически, аналитики теперь считают, что коррекция цен в основном «завершена», а оценки скорректированы с учётом новой процентной среды cbre.com. Таким образом, сектор недвижимости Вены в 2025 году можно охарактеризовать как стабильный, но осторожный – продавцы в основном скорректировали ожидания, а покупатели возвращаются на рынок, ожидая, что худшая часть спада уже позади.

Несмотря на недавние трудности, фундаментальные показатели Вены остаются сильными. Город стабильно занимает место среди самых комфортных для жизни городов мира (в 2023 году — №1 по версии The Economist Intelligence Unit) eib.org, что подчеркивает его привлекательность. Уровень вакантности низкий, а спрос на аренду высок благодаря растущему населению Вены и хронической нехватке жилья. Институциональные инвесторы и жилищные кооперативы владеют значительной долей жилого фонда, что обеспечивает стабильный, профессионально управляемый рынок аренды globalpropertyguide.com eib.org. Тем временем десятилетия политики в поддержку жилья (например, субсидируемое жилье и контроль арендной платы) предотвратили острые кризисы доступности, благодаря чему недвижимость Вены остается относительно устойчивой по сравнению с другими мировыми городами. Входя в 2025 год, рынок демонстрирует здоровое равновесие — это ни рынок продавца с резким ростом, ни обвал. В ряде сегментов цены примерно стабильны или немного выросли по сравнению с прошлым годом, а объемы сделок увеличиваются. Это равновесие создает основу для дальнейшего развития: возобновится ли бум недвижимости в Вене или рынок останется сдержанным? В следующих разделах рассматриваются ключевые тенденции, формирующие перспективы до 2030 года.

Ключевые тенденции и прогнозы (2025–2030)

Ближайшие годы до 2030 станут решающими для рынка недвижимости Вены. Несколько взаимосвязанных тенденций и прогнозов выделяются:

• Умеренное восстановление экономики: Экономика Австрии возвращается к росту в 2025 году, ожидается рост ВВП примерно на 1% после кратковременной рецессии globalpropertyguide.com. Инфляция снижена до ~2%, что возвращает стабильность cbre.com. На этом более здоровом фоне должно постепенно расти спрос на недвижимость. Аналитики прогнозируют, что постепенный рост цен возобновится к 2026 году, хотя возврата к неустойчивому двузначному росту не ожидается. Более того, эксперты предупреждают, что краткосрочные спекулятивные скачки цен маловероятны — рынок 2025 года остается осторожным и скорректированным вниз, поэтому спекулянтам не стоит рассчитывать на быструю прибыль internationalinvestment.biz. Вместо этого Вена готова к плавному, умеренному росту, соответствующему экономическим основам.
• Доверие инвесторов после коррекции: Эксперты рынка считают, что ценовая коррекция достигла дна, и инвестиционный рынок восстанавливается cbre.com. Доходность, которая росла во время падения цен, снова начинает сжиматься по мере стабилизации стоимости недвижимости cbre.com. Международные инвесторы возвращаются после периода, когда доминировали внутренние покупатели cbre.com. Репутация Вены как тихой гавани — рынка с надежной доходностью и низкой вакантностью — привлекает новый интерес. Глобальные фонды, приостановившие покупки в 2022–23 годах, теперь ищут возможности в Вене, чему способствуют улучшающиеся экономические показатели и более выгодный для покупателей уровень цен.
• Удалённая работа меняет спрос: Революция удалённой работы, вызванная пандемией, продолжает влиять на жилищные предпочтения в Вене. С одной стороны, спрос на дома в пригородах вырос, поскольку всё больше семей ищут большие площади и домашние офисы за пределами переполненного центра investropa.com. Опросы показывают, что 41% австрийских работников используют гибридный формат работы, и почти все хотят работать удалённо хотя бы иногда investropa.com. Это побудило многих переезжать в дома на окраинах Вены, где за те же деньги можно получить больше пространства. Пригородные районы выиграли от улучшения инфраструктуры, например, расширения автомагистрали A5, что повысило доступность и сократило время в пути investropa.com. В результате эксперты прогнозируют дальнейший рост цен в пригородном кольце Вены до 2025–2026 годов, используя сдвиг в сторону удалённой работы.
• Возрожденная привлекательность жизни в городе: Парадоксально, но даже несмотря на то, что некоторые переезжают за город, городское ядро Вены остается очень востребованным – особенно среди арендаторов. Население города растет, и многие люди (особенно молодые профессионалы) теперь предпочитают жить в центре, чтобы сократить время на дорогу до работы investropa.com. С возвращением офисной работы и социальной жизни после COVID, центральные районы снова стали популярными, что приводит к росту арендной платы в центральных округах. Недавние прогнозы показывают, что население Вены увеличится на еще 310 000 человек к 2053 году, при этом значительный рост будет сосредоточен во внутренних районах, таких как Леопольдштадт и Бригиттенау investropa.com. Этот приток населения в город увеличивает спрос на жилье (и арендную плату) в центре. Фактически, уже в 2024 году доходность от краткосрочной аренды резко выросла благодаря восстановлению туризма (подробнее об этом ниже), что подчеркивает привлекательность недвижимости в центре для инвестиций investropa.com. В будущем Вена сталкивается с двойной тенденцией: обеспеченные семьи стремятся к жизни на природе в пригородах, в то время как студенты, экспаты и молодые профессионалы поддерживают стабильный спрос на хорошо расположенные городские квартиры.
• Дефицит предложения и нехватка жилья: Ключевая тенденция, формирующая рынок, — это ограниченный объем нового предложения жилья в Вене. Новое жилищное строительство сокращается из года в год, что усугубляется ростом стоимости строительства и замедлением выдачи разрешений globalpropertyguide.com. В 2024 году завершение строительства жилья по всей стране снова снизилось, и Вена не является исключением. Менее 35 000 жилых единиц было одобрено по всей Австрии за первые три квартала 2024 года, что на 4,9% меньше по сравнению с уже низким показателем 2023 года globalpropertyguide.com. Это сокращение девелоперской активности оказывает повышательное давление на цены и особенно на аренду. Избыточный спрос очевиден — к концу 2024 года арендные ставки в Вене росли из-за нехватки нового предложения на рынке cbre.com. Представители отрасли все чаще призывают к поддержке со стороны государства (налоговые льготы, субсидии) для восстановления строительной активности cbre.com. Прогноз на 2025–2030 годы таков, что нехватка жилья в Вене сохранится, а при опережающем росте населения ситуация может ухудшиться. Это означает более жесткий рынок аренды и возможности для девелоперов, которые смогут реализовать проекты. Дефицит жилья, вероятно, станет одной из самых серьезных проблем (и инвестиционных идей) для рынка недвижимости Вены в следующем десятилетии.
• Растущий рынок аренды и доходность: Наряду с ограниченным предложением, ожидается дальнейший рост арендных ставок в Вене. Город уже столкнулся с рекордным спросом на аренду в 2024 году, при этом объявленные арендные ставки растут, особенно на небольшие квартиры в центральных районах. К 2025 году Вена может похвастаться самой высокой доходностью от аренды жилья в Австрии – в среднем около 4,1% в год internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Это заметно выше, чем доходность в Граце (~3,7%) или Зальцбурге (~2,7%) internationalinvestment.biz. При стабилизации стоимости недвижимости и росте арендных ставок доходность может еще больше укрепиться. Однако разброс значительный: в доступных внешних районах, таких как Фаворитен, доходность на небольших объектах может достигать почти 7%, тогда как в престижных районах, таких как Дёблинг, она ближе к 3,5% internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Тенденция на 2025 год и далее – это рост арендных ставок по всему рынку, но особенно в сегментах, ориентированных на арендаторов из числа среднего класса и студентов, где спрос неутолим. Инвесторы все чаще обращают внимание на венский рынок buy-to-let благодаря такой доходности и надежным арендаторам.
• Акцент на устойчивое развитие (ESG): Вена внедряет тренд на зеленое строительство и ESG, который будет определять развитие до 2030 года. Более строгие строительные нормы теперь требуют высокой энергоэффективности (например, теплоизоляция, возобновляемое отопление), а новые планы зонирования обязывают не менее 50% зеленых насаждений в проектах vienna.at vienna.at. Городская инициатива «Умный климатический город» означает, что будущие проекты должны включать элементы адаптации к климату (такие как зеленые крыши и «садовые улицы») для борьбы с городским перегревом vienna.at. Эти меры уже влияют на предпочтения покупателей – энергоэффективные дома и офисные здания с эко-сертификацией пользуются растущим спросом investropa.com. На самом деле, объекты с зелеными сертификатами могут получать премию к аренде в Вене cbre.com. В период 2025–2030 годов ожидается, что соблюдение ESG будет все больше влиять на оценку недвижимости: старые неэффективные здания могут получить «зеленый дисконт», в то время как устойчивые проекты будут приносить более высокую арендную плату и стоимость. Участники рынка недвижимости в Вене реагируют на это, модернизируя объекты и делая приоритетом экологические характеристики для удовлетворения растущего спроса на устойчивость.

В заключение, перспективы Вены осторожно оптимистичны. Большинство аналитиков ожидают ни резкого обвала, ни перегретого бума в ближайшем будущем, а скорее период умеренного роста и эволюции. Ограниченное предложение и высокий спрос благоприятствуют владельцам недвижимости, обеспечивая постепенный рост цен и арендной платы каждый год. Однако доступность и объем будут сдерживаться экономической реальностью – в Вене нет пузыря, и разумные, долгосрочные инвестиционные стратегии будут эффективнее спекулятивных шагов. Далее мы рассмотрим, что все это значит для инвесторов в различных сегментах рынка.

Инвестиционные возможности в жилом, коммерческом и люксовом сегментах

Вена предлагает разнообразные возможности для инвестиций в недвижимость. Вот обзор перспектив в жилом, коммерческом и люксовом сегментах:

• Жилая недвижимость: Жилой сектор в Вене остается краеугольным камнем для инвесторов, ценится за стабильность и стабильную доходность. Арендные квартиры пользуются постоянным спросом – почти 75% венских домохозяйств арендуют жилье, а не владеют им eib.org eib.org, что обеспечивает широкий пул арендаторов. Инвесторы в стандартные квартиры в настоящее время могут получать более 4% валовой доходности в Вене internationalinvestment.biz, что является самым высоким показателем в Австрии благодаря относительно разумным ценам покупки в сочетании с ростом арендных ставок. Рабочие районы (например, Фаворитен, Оттакринг, Зиммеринг) предлагают особенно привлекательную доходность в диапазоне 5–6% для небольших квартир internationalinvestment.biz. Эти районы, хотя и менее центральные, выигрывают от высокого местного спроса на аренду и перспективных транспортных связей. Между тем, центральные районы (Внутренний город, Леопольдштадт и др.) показывают более низкую доходность (~3–4%), но, как правило, стабильно растут в цене и всегда востребованы арендаторами. С ослаблением ипотечных правил после 2025 года (подробнее об этом позже), мы ожидаем, что на рынок выйдет больше покупателей впервые и молодых семей, что может плавно повысить цены на квартиры в доступных сегментах. Однако обширная система социального жилья и контроля арендной платы в Вене сдерживает чрезмерный рост цен, делая инвестиции в жилую недвижимость инструментом медленного и стабильного накопления капитала, а не спекулятивной игрой. Реальная возможность заключается в стратегиях «купить и держать»: приобретать недвижимость сейчас, чтобы воспользоваться долгосрочным ростом населения и увеличением арендных ставок. Кроме того, нишевые сегменты жилой недвижимости, такие как студенческое жилье, выглядят перспективно, учитывая около 200 000 студентов в городе wien.gv.at. В целом, жилой рынок Вены предлагает низкие риски и умеренную доходность – идеальный вариант для инвесторов, ориентированных на доход, и тех, кто ищет сохранение активов с защитой от инфляции.
• Коммерческая и офисная недвижимость: Сегмент коммерческой недвижимости Вены переживает структурные изменения, однако для инвесторов здесь есть несколько ярких точек. Офисная недвижимость в Вене показала устойчивость. В городе относительно низкий уровень вакантности офисов (он увеличился лишь незначительно на фоне тренда удалённой работы) и рост арендных ставок в премиальных локациях cbre.com. Офисные помещения класса А фактически в дефиците, поскольку новое строительство ограничено, а компании по-прежнему стремятся к качественным, энергоэффективным зданиям для привлечения сотрудников. Арендные ставки на премиальные офисы достигли 28 евро за м²/месяц internationalinvestment.biz, а доходность офисов (хотя источники не указывают явно) остаётся на уровне около 3% для ключевых активов — что говорит о высокой стоимости. Инвесторы могут найти возможности в модернизации старого офисного фонда для соответствия стандартам ESG, так как такие улучшения позволяют получать более высокую арендную плату cbre.com. С другой стороны, ситуация на рынке ритейл-недвижимости неоднозначна. Традиционные торговые центры сталкиваются с трудностями — в 2024 году наблюдались слабые розничные продажи и низкий интерес инвесторов к крупным моллам internationalinvestment.biz. Однако объекты ритейла первой необходимости (например, супермаркеты и районные торговые центры) процветают: доходность составляет около 5,3–5,5%, а спрос со стороны институциональных инвесторов высок internationalinvestment.biz. Венские торговые улицы и бутики класса люкс также готовы к возвращению: в 2025 году ожидается открытие новых флагманских магазинов в центре города и возобновление спроса на премиальные торговые площади, особенно по мере расширения люксовых брендов (туристы вернулись в большом количестве, что стимулирует розничные продажи) cbre.com. Ещё один успешный сегмент — логистическая и промышленная недвижимость. Логистический рынок Вены показал рекордные результаты в 2024 году (было построено и занято много новых складов), и хотя предложение временно догнало спрос, в 2025 году спрос снова должен превысить ввод новых объектов cbre.com. Современные логистические комплексы, особенно рядом с транспортными узлами, обеспечивают рост арендных ставок и стабильную доходность ~5% и выше. <sИнвесторы, нацеленные на склады для электронной коммерции, центры последней мили и легкие индустриальные парки вокруг Вены, могут ожидать сильного роста арендных ставок по мере расширения потребительской базы города и увеличения потребностей в дистрибуции. Наконец, гостиничная недвижимость (отели, апарт-отели) заслуживает упоминания: Вена продемонстрировала рекордный туризм в 2024 году, а загрузка отелей и цены на номера значительно восстановились cbre.com. Несколько международных инвесторов в гостиничный сектор вновь вошли на венский рынок, делая ставку на устойчивый рост туризма. В заключение, коммерческие возможности в Вене зависят от сегмента: офисы и логистика — фавориты, необходимая розница стабильна, а гостиничный сектор восстанавливается, в то время как вторичная розница и устаревшие офисы менее востребованы. Опытные инвесторы будут сосредотачиваться на премиальных, ориентированных на будущее активах (например, офисы с экологическим сертификатом, городская логистика, центрально расположенная розница), которые лучше всего подготовлены к тенденциям спроса 2025–2030 годов.
• Сегмент роскошной и элитной недвижимости: Сегмент роскошной недвижимости Вены продемонстрировал замечательную устойчивость и даже опережающий рост в последние годы. В 2024 году, в то время как массовый рынок жилья столкнулся с падением цен, премиальный сегмент (объекты высшего класса) практически не потерял в стоимости (−4% в годовом выражении), а ультра-люксовая недвижимость подорожала (+0,2%) internationalinvestment.biz. Это свидетельствует о стабильном спросе в самом верхнем сегменте рынка, даже в периоды общего замедления. Роскошные объекты Вены — будь то представительная квартира на Рингштрассе, исторический дворец во внутреннем районе или пентхаус с видом на Дунай — ценятся как местной элитой, так и международными покупателями, желающими приобрести частичку венского старого света. Интерес к историческим объектам действительно растет, чему способствуют усилия по сохранению, подчеркивающие их культурную ценность investropa.com. Многие здания-памятники реставрируются и превращаются в элитные апартаменты, привлекая инвесторов, ценящих архитектурное великолепие Вены. Новый фактор, который повлияет на этот сегмент, — это обновление иммиграционной политики: в 2025 году Австрия запускает программу получения гражданства через инвестиции в элитную недвижимость vnz.bz. В рамках этой ожидаемой программы состоятельные иностранцы, инвестирующие около 3 млн евро в элитную австрийскую недвижимость (особенно в Вене или Зальцбурге), смогут ускорить процесс получения гражданства vnz.bz. Это может кардинально изменить спрос на элитную недвижимость — по сути, «золотая виза», способная привлечь поток состоятельных покупателей со всего мира, желающих получить доступ в ЕС. Даже если откликнется лишь часть мировых богачей, премиальный рынок Вены может испытать всплеск в 2025–2030 годах, что приведет к росту цен на особняки, пентхаусы и проекты элитной застройки. Для инвесторов сегмент роскоши предлагает не только престиж владения трофейными активами в столице, но и солидный финансовый потенциал. Арендные ставки на элитную недвижимость остаются стабильными (и часто уступают место стратегии прироста капитала), а венский рынок элитной недвижимости служит «тихой гаванью» — он не был перегрет, поэтому не обвалился и менее волатилен, чем, например, Лондон или Нью-Йорк. Как всегда, ликвидность на верхнем уровне ниже, поэтому инвесторам стоит рассчитывать на более долгий горизонт. Но, судя по показателям, венская элитная недвижимость — привлекательное средство сбережения с умеренным ростом, теперь дополнительно привлекательное возможностью получения ВНЖ/гражданства. Ключевые возможности включают покупку новых проектов элитных апартаментов (некоторые планируются рядом с центром города и набережной Дуная), приобретение исторических таунхаусов для реновации или скупку земельных участков под будущую элитную застройку, поскольку предложение действительно первоклассных локаций крайне ограничено.

Итог: Независимо от того, интересуют ли вас доступные квартиры, офисные башни или роскошные пентхаусы, Вена предлагает убедительный инвестиционный кейс. У каждого сегмента есть свои особенности, но в целом Вена обеспечивает стабильность, достойную доходность и долгосрочный рост, подпитываемый реальным спросом. В следующих разделах мы рассмотрим динамику цен и арендных ставок, крупные проекты в разработке и политическую среду, которая повлияет на эти инвестиции.

Динамика цен и анализ рынка аренды

Тенденции цен в Вене за последние годы отражают рынок, который пережил бурный рост, достиг пика и теперь нормализуется на высоком плато. После нескольких лет двузначного роста до 2021 года, средние цены на жилье в городе претерпели небольшую коррекцию. К 2024 году индекс цен на жилье в Вене снизился примерно на 4,4% в годовом исчислении internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – заметное изменение по сравнению с ежегодным ростом на +8–12% в начале десятилетия. Это снижение в основном было вызвано сегментами среднего и бюджетного класса, столкнувшимися с проблемами доступности. Фактически, жилье средней ценовой категории показало наибольшее падение в 2024 году (−7,3%), в то время как начальный сегмент снизился примерно на 5% internationalinvestment.biz. Недвижимость высокого класса была более защищена: премиум-сегмент снизился всего на 4%, а люксовая недвижимость немного выросла (+0,2%), как отмечено internationalinvestment.biz. Географически коррекция была широкой, но умеренной – даже наиболее пострадавший регион (Бургенланд) снизился примерно на 12%, тогда как снижение в Вене на ~4% было относительно мягким internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Отдельно стоящие дома в Вене потеряли часть стоимости (−5,2% в 2024 году), а квартиры в кондоминиумах снизились примерно на 3,5% internationalinvestment.biz. Земельные участки показали более резкое сокращение (−9%), поскольку застройщики стали осторожнее internationalinvestment.biz. Важно подчеркнуть, что эти снижения произошли после очень продолжительного роста, поэтому цены остаются высокими в абсолютном выражении. Для сравнения: средний дом площадью 150 м² в Вене по-прежнему стоит примерно 960 000 евро (рост примерно на 1% по сравнению с 2023 годом) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, указывая на то, что коррекция в основном устранила избыточный перегрев, но не обрушила стоимости.

По состоянию на 2025 год, все указывает на то, что цены стабилизируются и, возможно, снова начнут расти, но медленными темпами. По мнению большинства рыночных аналитиков, цены в Вене стабилизируются в 2025 году, учитывая возвращение экономического роста и завершение повышения процентных ставок. Действительно, эксперты говорят, что «коррекция цен завершена» cbre.com, а последние квартальные данные показывают, что ценовой индекс Вены практически не изменился в конце 2024 — начале 2025 года globalpropertyguide.com. В дальнейшем прогнозы указывают на ежегодный рост цен на жилье в Вене на уровне низких однозначных процентов до середины 2020-х годов. Европейская комиссия ожидает, что экономика Австрии вырастет примерно на 1,4% к 2026 году globalpropertyguide.com, что должно привести к умеренному увеличению спроса на жилье. Кроме того, смягчение правил ипотечного кредитования в середине 2025 года (обсуждается далее) может немного повысить покупательскую способность, особенно для покупателей начального уровня, что может создать ценовой минимум в сегменте «бюджетных» квартир. Тем не менее, активное строительство субсидируемого жилья в Вене продолжит обеспечивать доступные альтернативы аренде, что, вероятно, не позволит ценам на массовом рынке резко вырасти. В целом, покупатели в Вене могут ожидать постепенного роста цен в ближайшие несколько лет, но более умеренными темпами, чем в период бума до 2020 года. Новый скачок цен, если он и произойдет, вероятно, потребует сочетания таких факторов, как бурный экономический рост, отставание строительства от прироста населения и/или приток новых инвесторов — сценарии, которые могут реализоваться ближе к концу десятилетия, если демографические тенденции сохранятся.

Со стороны рынка аренды в Вене наблюдается значительно более динамичная тенденция: арендные ставки растут, а доходность для арендодателей улучшается. Хроническая нехватка нового жилья в городе в сочетании с ростом населения создала избыточный спрос на аренду cbre.com. К концу 2024 года это было явно заметно: арендные ставки выросли по сравнению с прошлым годом, особенно в городских районах. Например, в центральной части Вены наблюдается рост арендных ставок, поскольку все больше людей хотят жить в центре города, чему способствует рост населения и возобновившийся интерес к городским удобствам investropa.com. Статус Вены как центра для студентов и экспатов также постоянно поддерживает спрос на аренду. Средняя доходность от аренды в Вене, как отмечалось, составляет около 4,1% – весьма неплохо по европейским меркам internationalinvestment.biz. Некоторые конкретные данные иллюстрируют диапазон доходности от аренды по городу: в рабочем 10-м районе (Фаворитен) небольшая студия стоимостью ~147 тыс. евро может сдаваться за ~844 евро в месяц, что дает впечатляющие 6,9% годовых internationalinvestment.biz. В внешнем 22-м районе (Донауштадт) квартира среднего размера стоимостью около 439 тыс. евро сдается примерно за 1 400 евро, что дает 3,8% internationalinvestment.biz. А в престижном 19-м районе (Дёблинг) роскошные апартаменты за 1,08 млн евро можно сдавать примерно за 3 250 евро в месяц, что дает доходность 3,6% internationalinvestment.biz. Этот разброс показывает, что доступные объекты в менее дорогих районах обеспечивают наилучшую процентную доходность, тогда как элитная недвижимость чаще покупается для сохранения капитала, а не ради высокой доходности. Примечательно, что средняя доходность аренды в Вене превосходит показатели Зальцбурга или Граца (где она ниже 3,7%) internationalinvestment.biz, что отражает высокий уровень арендных ставок по отношению к стоимости покупки в столице.

Спрос на аренду настолько высок, что арендодатели, как правило, сталкиваются с короткими периодами простоя и могут быть избирательными при выборе арендаторов. Контроль за арендной платой действительно применяется ко многим старым зданиям (городские законы о найме ограничивают арендную плату в зданиях довоенной постройки определённого размера/состояния), но новые квартиры и полностью отреставрированные здания освобождены от этого и могут устанавливать рыночные ставки. В сегменте свободного рынка запрашиваемая арендная плата растёт. Кроме того, возрождение туризма и деловых поездок дало толчок развитию рынка краткосрочной аренды (например, аренда в стиле Airbnb). В 2023 году в Вене было зафиксировано 17,26 миллиона ночёвок – практически возвращение к рекордным уровням туризма investropa.com – и это привело к высокому спросу на краткосрочное жильё. К концу 2024 года количество ночёвок выросло на 12,3% в годовом исчислении, что свидетельствует о бурном росте туристического сектора investropa.com. Эта тенденция усиливает интерес инвесторов к квартирам в центральных районах, которые можно сдавать туристам на короткий срок с более высокой доходностью. В результате ожидается рост доходности от краткосрочной аренды вместе с ростом туризма investropa.com. Город следит за этой тенденцией (чтобы жильё не было чрезмерно выведено из оборота для местных жителей), но по состоянию на 2025 год краткосрочная аренда остаётся прибыльной нишей в отдельных районах.

В целом, рынок аренды в Вене находится на подъёме, и, вероятно, эта тенденция сохранится до 2030 года. Рост арендных ставок будет обусловлен недостаточным вводом нового жилья и различными факторами спроса (студенты, мигранты, туристы и др.), что улучшит доходность для владельцев недвижимости. Инвесторам стоит следить за изменениями в политике (например, новыми правилами аренды или краткосрочной аренды), но сбалансированный подход Вены до сих пор поддерживал рынок, благоприятный для арендодателей, но учитывающий интересы арендаторов. Для арендаторов перспектива такова, что доступность жилья может стать проблемой, особенно для новых жителей города, поскольку найти квартиру по разумной цене может стать сложнее. Усилия города по увеличению доступного жилищного фонда будут иметь решающее значение для смягчения этой проблемы. Пока же рост арендных ставок и стабильная доходность являются определяющими чертами венской недвижимости – тенденция, лежащая в основе инвестиционных возможностей, рассмотренных ранее.

Крупные проекты городского развития и модернизации инфраструктуры, влияющие на рынок

Ряд крупных проектов городского развития и модернизации инфраструктуры в Вене в ближайшие годы существенно изменят ландшафт рынка недвижимости. Эти проекты создадут новые жилые и коммерческие центры, улучшат транспортную доступность и повысят привлекательность города – все эти факторы влияют на стоимость недвижимости и инвестиционные перспективы. Ниже приведены некоторые из наиболее значимых инициатив:

• Aspern Seestadt – город в городе: Проект Aspern Seestadt в 22-м районе Вены (Донауштадт) является флагманским развитием, которое демонстрирует перспективное городское планирование города. Построенный на рекультивированном бывшем аэродроме площадью 240 гектаров, Seestadt — один из крупнейших проектов городского расширения в Европе esri.com esri.com. Строительство началось в 2007 году и будет продолжаться поэтапно до 2030 года. После завершения Seestadt предоставит более 25 000 новых домов и 20 000 рабочих мест в автономном многофункциональном районе с собственным озером, парками, школами и офисами esri.com. Он сочетает в себе высокоплотную застройку с обилием зеленых зон (50% территории отведено под парки или открытые пространства) и задуман как тестовая площадка “умного города”, с энергоэффективными зданиями, автономными автобусами и инфраструктурой с минимальным использованием автомобилей esri.com esri.com. Важно, что город продлил линию метро U2 до Seestadt, что позволяет добраться до центра города примерно за 25 минут esri.com. Aspern Seestadt уже пользуется популярностью — к 2023 году здесь проживало более 11 000 жителей, и к концу десятилетия ожидается полный показатель в 25 тысяч weltmeister.cc. Для рынка недвижимости Seestadt добавляет значительный объем нового современного жилья (большая часть которого субсидируется или относится к среднему сегменту), что помогает удовлетворить спрос и может сдерживать рост цен по всему городу. Это также создает новые инвестиционные возможности — торговые центры, офисные помещения для технологических компаний (Seestadt привлекает НИОКР-компании), а также жилую недвижимость для сдачи в аренду в процветающем новом сообществе. Успех Seestadt служит моделью для дальнейших “городских расширений” и демонстрирует стратегию Вены по развитию неиспользуемых промышленных территорий в оживленные новые районы esri.com, а не по расширению на зеленые пригороды.
• Реконструкция Nordbahnhof и Nordwestbahnhof: Вена активно преобразует старые железнодорожные территории рядом с центром города в новые городские кварталы. Районы Nordbahnhof (2-й район) и Nordwestbahnhof (20-й район) — две из крупнейших зон редевелопмента в Австрии. На территории Nordbahnhof — 85-гектарная бывшая грузовая станция к северу от Пратера — уже более десяти лет формируется новый многофункциональный район eib.org. Сейчас здесь расположены офисы, сотни доступных квартир, парки (в том числе 10-гектарный парк «городская дикая природа») и общественные объекты eib.org eib.org. Важно, что значительная часть жилья здесь строится жилищными ассоциациями ограниченной прибыли, чтобы обеспечить доступность для среднестатистических венцев eib.org eib.org. Продолжающееся развитие Nordbahnhof (проекты Viertel Zwei и другие) приносит новую жизнь в Леопольдштадт и доказывает, что даже новостройки в центре могут оставаться доступными по венской модели. Тем временем проект Nordwestbahnhof — сейчас на стадии планирования и начальных работ — нацелен на преобразование еще одной огромной железнодорожной территории (примерно 44 гектара) на границе 20-го района Бригиттенау в новый жилой квартал в течение следующих 10–15 лет. Градостроительный план 2035 города прямо указывает Nordwestbahnhof как ключевую зону развития для удовлетворения жилищных потребностей vienna.at. Планируется жилье примерно для 15 000–20 000 жителей, а также значительные коммерческие площади, все это интегрировано с новыми транспортными связями и зелеными зонами. Вместе эти проекты обеспечат десятки тысяч новых квартир рядом с центром города, смягчая дефицит жилья и создавая современные районы, ориентированные на общественный транспорт. Стоимость недвижимости в прилегающих районах уже растет благодаря этим проектам — например, старые дома в Бригиттенау и Леопольдштадте вновь вызывают интерес из-за перспективы новой инфраструктуры и удобств. Инвесторы внимательно следят за этими зонами, так как они открывают возможности для партнерских проектов и приобретения недвижимости в «следующих модных районах» по мере их развития.
• Расширение метро U2/U5 – Крупнейшее обновление инфраструктуры города: Транспортная сеть Вены – уже одна из лучших в мире – переживает масштабное расширение, которое окажет значительное влияние на рынок недвижимости. Проект U2xU5 в настоящее время является крупнейшим инфраструктурным проектом города dmv-medien.at. Он включает продление существующей линии метро U2 и строительство совершенно новой линии метро U5, первый этап которой планируется открыть к 2026 году. Проект добавит несколько новых станций метро и улучшит транспортную доступность ранее малообслуживаемых районов. Например, продление U2 дойдет до глубины 10-го района (Фаворитен) и 11-го (Зиммеринг), а U5 пройдет через центральные районы и снизит нагрузку на другие линии. Влияние на рынок недвижимости ожидается значительным: новые станции метро часто приводят к росту стоимости недвижимости поблизости, поскольку добираться становится проще, а районы становятся более привлекательными для жизни и работы. Город отмечает, что эти линии метро «открывают новые районы» и сокращают время в пути по Вене dmv-medien.at. В деловом контексте улучшенный транспорт – это большое преимущество: надежный, быстрый общественный транспорт – это жизненно важная артерия, которая повышает привлекательность Вены как делового центра dmv-medien.at. Такие районы, как Matzleinsdorfer Platz (где строится важная пересадочная станция U2/U5), уже переживают волну нового строительства в ожидании метро. По сути, проект U2/U5 создаст возможности для развития, ориентированного на транспорт, увеличит зону охвата центральной Вены (так как люди смогут жить дальше от центра, быстро добираясь на метро), и, вероятно, повысит спрос на жилье и офисы вдоль новых линий. Это играет ключевую роль для южных и восточных районов, которые теперь будут интегрированы в сеть. С точки зрения инвестора, объекты недвижимости в пешей доступности от новых станций выглядят очень привлекательно, и можно ожидать локального роста цен в этих районах станций как до, так и после открытия линий.
• Другие обновления транспорта и инфраструктуры: Помимо метро, Вена инвестирует в более широкую инфраструктуру, которая влияет на рынок недвижимости. Район Vienna Main Station (Hauptbahnhof), реконструкция которого завершилась в середине 2010-х годов, продолжает стимулировать рост в районе Фаворитен благодаря новым офисам (здесь теперь расположены штаб-квартиры нескольких компаний) и жилым башням. Дорожная сеть Вены также улучшилась, например, за счет завершения расширения автомагистрали A5 на север, что упростило поездки из отдалённых городков и поддержало тамошние рынки недвижимости investropa.com. Также продолжается строительство скоростной железнодорожной линии “Koralmbahn”, которая соединит Вену более напрямую с Каринтией и Италией (через Грац и Клагенфурт) – после запуска в 2025 году это сократит время междугородних поездок (например, Вена – Клагенфурт примерно за 2ч40м), косвенно улучшая связанность Вены с Европой railmarket.com. Международный аэропорт Вены – ещё один фактор: в 2023–24 годах он зафиксировал рекордный пассажиропоток после восстановления туризма, и хотя запланированная третья взлётно-посадочная полоса – это перспектива на будущее, нынешний высокий трафик подчеркивает статус Вены как города-ворот, поддерживая сектор недвижимости для гостиниц и конференций.
• Городское обновление и “зелёные” инициативы: В центре города Вена реализует множество небольших проектов, которые в совокупности улучшают городскую среду и влияют на привлекательность недвижимости. Новый городской план предусматривает “садовые улицы” – преобразование некоторых оживлённых улиц в зелёные, спокойные зоны с большим количеством деревьев и пространства для пешеходов vienna.at. Это должно повысить качество жизни (и привлекательность недвижимости) в этих районах. Также ведётся целенаправленная работа по избежанию застройки нетронутых зелёных лугов; вместо этого город выбирает для развития малоиспользуемые участки, чтобы сохранить зелёные зоны vienna.at. Например, район Rothneusiedl на самом юге рассматривается для возможного нового городского развития (включая продление U-Bahn) только если рост населения превысит текущие прогнозы vienna.at – то есть Вена осторожно урбанизирует новые территории только при реальной необходимости. Тем временем множество новых парков и культурных объектов вводятся в эксплуатацию: район Donauinsel вдоль Дуная продолжает благоустраиваться, музей Вены был расширен, а новые культурные кварталы (например, вокруг набережной Wienfluss) появляются. Все эти улучшения делают районы Вены более привлекательными и могут повысить стоимость недвижимости поблизости.

В целом, крупные проекты и обновления инфраструктуры Вены активно формируют «Город будущего». Развитие Aspern Seestadt и реконструкция железнодорожных депо обеспечат столь необходимое жилье и коммерческие площади, линия метро U2/U5 еще сильнее свяжет городскую ткань и повысит стоимость недвижимости вдоль своего маршрута, а различные экологические инициативы позволят Вене оставаться комфортной для жизни по мере роста. Для участников рынка недвижимости важно отслеживать, где появится следующая станция метро или новый район — в Вене развитие строго планируется, и эти планы часто указывают, где будут следующие инвестиционные точки роста. Примечательно, что ориентированный на устойчивое развитие и транспортный рост подход города позволяет Вене, скорее всего, сохранять высокое качество жизни даже при увеличении населения, что, в свою очередь, делает инвестиции в недвижимость привлекательными в долгосрочной перспективе.

Изменения в нормативно-правовой и политической среде, влияющие на покупателей и инвесторов

Рынок недвижимости Вены сильно зависит от нормативно-правовой и политической среды Австрии, которая известна своей ориентированностью на стабильность и социальную направленность. Последние и предстоящие изменения в законах и правилах окажут значительное влияние на покупателей и инвесторов. Вот основные нормативные и политические изменения, которые важно знать в 2025 году и далее:

• Смягчение ограничений на ипотечное кредитование: Одним из самых значимых изменений для покупателей в 2025 году станет истечение срока действия строгих правил ипотечного кредитования, которые действовали с середины 2022 года. Австрийское регулирование «KIM», введённое для охлаждения перегретого рынка, требовало как минимум 20% первоначального взноса, ограничивало обслуживание долга 40% дохода и устанавливало максимальный срок ипотеки 35 лет kroy-immobilien.at. Эти правила особенно затрудняли получение финансирования для покупателей, приобретающих жильё впервые, и способствовали замедлению рынка в 2023–24 годах. Однако с 1 июля 2025 года регулирование KIM утратило силу без продления kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. Это означает, что банки снова получили большую гибкость при выдаче жилищных кредитов – они могут предоставлять займы с меньшим первоначальным взносом или на более длительный срок по своему усмотрению (хотя принципы ответственного кредитования сохраняются) kroy-immobilien.at. Первые данные показывают, что объёмы кредитования уже выросли в сегменте недорогого жилья Вены, поскольку больше молодых покупателей получают одобрение по ипотеке kroy-immobilien.at. Ожидается, что смягчение условий кредитования подстегнёт спрос на квартиры и дома начального уровня, а также может умеренно ускорить рост цен в этих сегментах. Для инвесторов более доступное финансирование также может расширить круг потенциальных покупателей недвижимости, повысив ликвидность. В целом, завершение действия правил KIM знаменует собой смену политики – от осторожности к поддержке приобретения жилья, что станет дополнительным стимулом для рынка в будущем.
• Продолжение контроля арендной платы и защиты прав арендаторов: В Австрии существует давняя традиция политики, благоприятной для арендаторов, и особенно в Вене строго регулируется часть рынка аренды для обеспечения доступности жилья. Ограничения на арендную плату продолжают действовать для старых зданий в соответствии с национальным Законом об аренде (Mietrechtsgesetz), который ограничивает арендную плату для помещений в зданиях, построенных до 1945 года (если только они не были существенно отремонтированы), согласно системе категорий. Эти регулируемые ставки аренды часто на 25% и более ниже рыночных eib.org. Эта политика не нова, но она является стабильной особенностью, которую инвесторы должны учитывать — потенциал роста доходности от старых объектов может быть ограничен законом, если только они не модернизированы и не выведены из старой категории. Защита от выселения также сильна; долгосрочные арендаторы обладают значительными правами. Примечательно, что почти половина арендного фонда Вены предоставляется ассоциациями ограниченной прибыли и самим городом eib.org, предлагая социальное жилье по ставкам ниже рыночных. Этот обширный некоммерческий сектор (охватывающий огромные 40% аренды eib.org) фактически является краеугольным камнем политики, который сохранится и в будущем. Хотя эти меры означают, что на рынке Вены не будет неконтролируемого роста арендной платы, они также поддерживают социальную стабильность и высокий уровень жизни, делающие город привлекательным. Для частных инвесторов ключевым является фокус на объектах, которые освобождены от контроля арендной платы (новостройки, сегмент люкс и т.д.), либо готовность к скромной регулируемой доходности от старых активов. Нет никаких признаков того, что правительство собирается ослабить эти меры защиты арендаторов — напротив, они пользуются политической популярностью и останутся определяющей чертой жилищной политики Вены.
Зонирование, развитие и субсидии (План Вены 2035): В 2025 году городское правительство Вены представило новый Городской план развития (теперь называемый «План Вены 2035»), который определяет приоритеты использования земли и зонирования на следующее десятилетие vienna.at. Одной из ключевых политик этого плана является обязательство, что не будут открываться совершенно новые крупные зоны застройки; вместо этого город будет уплотнять уже обозначенные территории (такие как Асперн, Нордвестбанхоф и др.) vienna.at. Это эффективно сдерживает разрастание города и концентрирует рост в существующих границах. Для инвесторов и застройщиков это означает, что земля в городе останется дефицитной и ценной, поскольку Вена не спешит переводить новые пригороды в зону застройки. Кроме того, план закрепляет 50% территории города как зеленые зоны vienna.at, что усиливает этот подход. Еще одна важная мера: две трети вновь выделяемых под жилье земель должны использоваться для субсидируемого (доступного) жилья vienna.at. Это правило, действующее уже несколько лет и вновь подтвержденное, гарантирует, что большинство крупных проектов выделяют основную часть квартир для городской программы доступного жилья. Застройщики крупных проектов принимают это условие в обмен на разрешение на зонирование, и это помогает сдерживать рост стоимости жилья в Вене. Однако с точки зрения инвестора это означает, что чисто частные проекты обычно ограничены одной третью квартир в новых зонах, что может ограничивать предложение жилья на свободном рынке. Эта политика продолжит влиять на финансовую модель проектов и структуру строящегося жилья. С положительной стороны, это гарантирует, что Вена будет продолжать строить десятки тысяч доступных квартир (с городской субсидией) в ближайшие годы, что помогает избежать острых дефицитов, наблюдаемых в других столицах. План Вены 2035 также делает акцент на экологически чистом развитии, с требованиями по озеленению и энергоэффективности для новых разрешений vienna.at. Теперь все застройщики должны включать в новые проекты такие элементы, как солнечные панели, зеленые крыши и устойчивое водоотведение, в соответствии с Энергетическим зонированием города и климатическими целями investropa.com. Эти нормы могут немного увеличить строительные расходы, но также создают здания, готовые к будущему, которые легче продвигать на рынке и которые потенциально приносят выгоды (например, более быстрое одобрение или льготы). Наконец, план направлен на обеспечение плановой определенности для инвесторов, четко обозначая, что и где можно строить vienna.at. Эта прозрачность в целом является плюсом для инвестиционного климата – меньше неожиданных изменений в зонировании означает более простое долгосрочное планирование проектов.
• Налогообложение и сборы: Общий налоговый режим в отношении недвижимости в Австрии не претерпел радикальных изменений в 2025 году, но стоит отметить некоторые постоянные моменты. Налог на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer) остается на уровне 3,5% от покупной цены (с пониженными ставками для близких родственников). В 2023 году было незначительное обновление, немного скорректировавшее порядок расчета налога для подаренных объектов, но это никак существенно не влияет на стандартные сделки. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости, находившейся во владении менее 10 лет, по-прежнему применяется (30% от прибыли) — что стимулирует долгосрочное владение. А доход от аренды для инвесторов облагается налогом как обычный доход (с возможностью амортизационных вычетов). Одно нововведение: начиная с 2024 года, правительство проиндексировало пороговые значения арендной стоимости для налогообложения, что может повлиять на расчеты налога для некоторых объектов класса люкс, но это технический нюанс. В перспективе на уровне ЕС обсуждается внедрение стандартов энергоэффективности, которые к 2030 году могут быть связаны с налогообложением (например, штрафные меры для зданий с низкими энергетическими рейтингами). Австрия рассматривает, как стимулировать модернизацию зданий, возможно, через налоговые льготы или субсидии, хотя пока конкретных законов в этой области не принято. На данный момент налоговая ситуация относительно стабильна — Австрия не вводит новых налогов на недвижимость или налогов для иностранных покупателей, как это делают некоторые другие страны. Стабильные налоги способствуют привлекательности Вены для иностранных инвесторов, которые не сталкиваются с дополнительными гербовыми сборами сверх стандартного 3,5% налога на передачу и примерно 1,1% сбора за регистрацию в земельном реестре.
• Иммиграция и инвестиционные стимулы: Как уже упоминалось, Австрия запускает новый иммиграционный путь на основе инвестиций, который может повлиять на рынок люксовой недвижимости. Исторически в Австрии не было прямой программы «золотой визы» для пассивных инвестиций в недвижимость (в отличие, например, от Португалии или Испании в прошлом). Гражданство предоставлялось только в особых случаях «исключительного вклада» (часто это означало инвестиции в миллионы в бизнес, создающий рабочие места). Однако, сообщения в 2025 году указывают на революционную программу, которая позволит получить гражданство за инвестиции около 3 млн евро в австрийскую недвижимость vnz.bz vnz.bz. Цель правительства — привлечь состоятельных лиц и увеличить приток капитала в экономику. Если эта политика действительно будет реализована (с жесткими критериями для обеспечения реальных инвестиций), это может стать переломным моментом: мы можем увидеть наплыв состоятельных инвесторов, покупающих элитную недвижимость в Вене как путь к паспорту ЕС. Это увеличит спрос (и цены) в сегменте люкс. Это также может привести к большему притоку иностранного капитала в коммерческие проекты, поскольку политика предусматривает возможность квалификации как жилых, так и коммерческих инвестиций высокой стоимости vnz.bz. Хотя некоторые опасаются, что это может вытеснить местных жителей с верхнего сегмента рынка, масштаб, вероятно, будет ограничен богатыми заявителями. Этот шаг — значительная либерализация позиции Австрии и свидетельствует о более инвестиционно-дружелюбном подходе. Кроме того, в Австрии уже действует привлекательная система разрешения на проживание (карта RWR) для квалифицированных работников и самозанятых, что косвенно поддерживает спрос на жилье (по мере переезда профессионалов в Вену). В 2024 году Австрия даже смягчила некоторые правила выдачи разрешений на работу для решения проблемы нехватки рабочей силы, что означает, что больше работников из стран, не входящих в ЕС (и их жилищные потребности), смогут приехать, хотя это и менее значимый фактор.

В заключение, политический ландшафт Вены тщательно балансирует рыночные силы и социальное благополучие, и последние изменения продолжают поддерживать этот баланс. Смягчение условий кредитования в 2025 году склоняет чашу весов в пользу покупателей и должно стимулировать активность. Жесткая приверженность доступному жилью и контролю арендной платы не дает рынку перегреться и обеспечивает широкий доступ — одна из причин, почему Вена избегает тяжелых жилищных кризисов, наблюдаемых в других местах. Инвесторы, работающие в Вене, должны понимать эти правила: прибыль здесь может быть очень стабильной, но наличие регулирования требует умения работать в системе (например, использовать субсидии, выбирать правильный тип недвижимости для рыночной аренды и т.д.). Общий вектор до 2030 года ясен — Вена останется дружественной к инвесторам с точки зрения стабильности, но не потерпит спекулятивных излишеств, ставящих под угрозу доступность жилья. Это создает уникальную среду, где долгосрочный, терпеливый капитал процветает.

Факторы спроса: миграция, занятость, туризм и образование как драйверы рынка недвижимости

Ряд фундаментальных факторов спроса движет рынком недвижимости Вены, лежа в основе вышеописанных тенденций и прогнозов. К ним относятся рост населения за счет миграции, сильная база занятости, процветающий туризм и роль города как образовательного центра. Каждый из этих факторов способствует устойчивому спросу как на жилье, так и на коммерческие площади:

• Миграция и рост населения: Население Вены стабильно растет, в основном благодаря миграции. Город превысил отметку в 2 миллиона жителей примерно в 2023 году en.wikipedia.org en.wikipedia.org и, по прогнозам, достигнет около 2,2 миллиона к 2035 году vienna.at. Этот рост (увеличение примерно на 10% за 15 лет) обеспечивает постоянный спрос на жилье. Значительная часть прироста населения Вены обеспечивается международной миграцией – как из других стран ЕС, так и из-за его пределов. По состоянию на начало 2024 года почти 39% венцев имеют миграционное прошлое (либо родились за границей, либо имеют родителя, родившегося за границей) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Крупные группы включают выходцев из бывшей Югославии (Сербия и др.), Турции, Германии, стран Восточной Европы ЕС (Польша, Румыния), а в последнее время – приток из таких стран, как Сирия и Афганистан по квотам для беженцев, а также из Украины из-за конфликта (Австрия приняла десятки тысяч украинских вынужденных переселенцев, многие из которых оседают в таких городах, как Вена). Это разнообразие благоприятно сказывается на рынке жилья: новые мигранты обычно снимают жилье по прибытии, что увеличивает спрос на аренду, особенно в доступных районах. Со временем многие интегрируются и покупают жилье, увеличивая спрос со стороны покупателей. Привлекательность Вены для мигрантов объясняется экономическими возможностями, безопасностью и системой социальной поддержки. Город также выигрывает от внутренней миграции; сюда переезжают люди из сельских районов Австрии и небольших городов ради работы или учебы. Все эти тенденции означают, что жилищные потребности Вены постоянно растут – основная причина, по которой строительство достаточного количества жилья является вызовом. Для рынка недвижимости рост населения практически гарантирует, что объекты с хорошим расположением найдут жильцов, а цены/аренда будут иметь долгосрочную тенденцию к росту. Стоит отметить, что городские планировщики Вены явно учитывают этот рост и уже подготовили крупные районы развития (Асперн и др.), чтобы без труда принять примерно следующих 50 000 жителей vienna.at. Если рост превысит прогнозы, город может открыть дополнительные территории (например, резервную зону в Ротнойзидле), что вновь иллюстрирует, что спрос, как ожидается, останется высоким в обозримом будущем.
• Занятость и экономика: Вена является экономическим двигателем Австрии, и сила ее рынка труда — ключевой фактор спроса на недвижимость. В городе расположены штаб-квартиры множества австрийских и центральноевропейских компаний, а также рабочие места в государственном секторе (министерства, городская администрация) и большое количество международных организаций. Например, здесь базируются офис ООН в Вене и ОПЕК, а также сотни региональных штаб-квартир НПО и международных компаний. Это создает постоянный поток экспатриантов-профессионалов и дипломатов, нуждающихся в жилье — часто в сегменте аренды среднего и высокого класса. Уровень безработицы в Вене в 2025 году относительно низкий, а рынок труда остается устойчивым даже после пандемии cbre.com. Растут такие сектора, как ИТ, науки о жизни и сфера услуг. Кроме того, в Вене развивается стартап-сцена, и город позиционирует себя как центр финтеха и исследований (соответственно привлекая таланты). Рост числа рабочих мест способствует формированию новых домохозяйств — по мере того как все больше людей находят стабильную работу, они съезжают от родителей или улучшают жилищные условия, переезжая из совместных квартир в собственные апартаменты. Экономика города также проявила устойчивость во время энергетического кризиса 2022–23 годов; хотя в Австрии была кратковременная рецессия, разнообразная экономика Вены (включая сильный государственный сектор) смягчила удар globalpropertyguide.com. По мере возвращения роста в 2025 году рост доходов и повышение потребительской уверенности будут стимулировать больше покупок жилья и ремонтов. Важно, что рост заработных плат в Австрии догоняет инфляцию, что помогает восстановить покупательную способность. Для коммерческой недвижимости тенденции занятости имеют решающее значение: например, частичное возвращение к офисной работе (после COVID) приводит к стабилизации офисных площадей у компаний, а появление новых рабочих мест означает, что некоторые фирмы снова будут расширять офисные пространства или искать современные помещения. Тем временем, высокая занятость и обеспеченное население поддерживают спрос на торговую и развлекательную недвижимость — главные торговые улицы и шопинг-дистрикты Вены выигрывают от местных расходов примерно 1,3-миллионной рабочей силы агломерации. Короче говоря, устойчивый рынок труда и экономическая жизнеспособность Вены напрямую способствуют высокому поглощению недвижимости как в жилом, так и в коммерческом секторах.
• Туризм и краткосрочный спрос: Туризм является опорой экономики Вены и значительным драйвером спроса на недвижимость, особенно в сегментах гостиничного бизнеса и краткосрочного размещения. Вена стабильно входит в число ведущих городских направлений Европы по культуре и проведению конференций. В 2023 году, как уже упоминалось, город зафиксировал 17,3 миллиона ночевок investropa.com – фактически восстановив докризисный объем туризма (2019 год был рекордным, а 2023-й отстал от этого уровня всего на ~2%). Этот рост продолжился и в 2024 году: ежемесячные показатели туризма часто превышали прошлогодние (например, в конце 2024 года наблюдался двузначный процентный рост числа посетителей) investropa.com. Что это значит для рынка недвижимости: гостиницы имеют высокую заполняемость, что стимулирует интерес к инвестициям в отели и новым гостиничным проектам. В 2023–2025 годах было открыто или анонсировано несколько новых отелей, включая люксовые бренды и бутик-отели в отреставрированных исторических зданиях – что свидетельствует о доверии к сектору. Кроме того, краткосрочная аренда апартаментов стала очень востребованной. Многие частные инвесторы в Вене сдают квартиры туристам и деловым путешественникам через такие платформы, как Airbnb. Рост числа посетителей и популярность Вены для длительных поездок (благодаря множеству мероприятий и достопримечательностей) позволяют таким краткосрочным арендам получать премиальные ставки за ночь, особенно в центральных районах. Прогнозы показывают, что благодаря туристической стратегии Вены (город активно продвигает себя, например, через инициативы по популяризации уникальных районов, такие как туры “Heartbeat of Vienna” investropa.com), туризм будет продолжать расти. Кроме того, Вена – ведущий город для проведения конгрессов (здесь проходит множество международных конференций), что поддерживает спрос как на гостиницы, так и на меблированные краткосрочные квартиры. Еще один аспект – это венская кафе-культура, музеи и музыкальная сцена – все это привлекает людей и усиливает бренд города, что, в свою очередь, привлекает экспатов и пенсионеров (некоторые иностранцы покупают в Вене второе жилье ради культуры). В целом, туризм приносит внешний спрос на рынок недвижимости, дополняя местный спрос. Это поддерживает рентабельность объектов розничной торговли и гостиниц в центре города, а также дает дополнительный доход владельцам жилья, которые могут сдавать его туристам. Пока Вена остается культурной столицей Европы (а все указывает на то, что так и будет), этот фактор будет продолжать способствовать спросу на недвижимость.
• Высшее образование и студенческая популяция: Вену часто называют «городом университетов» — и не зря. Здесь расположено несколько крупных университетов и колледжей, включая Венский университет (один из крупнейших в Европе, около 90 000 студентов), Венский технический университет (TU Wien), Венский университет экономики и бизнеса (WU), Медицинский университет Вены и многие другие. В общей сложности университеты и колледжи Вены ежегодно принимают примерно 190 000–200 000 студентов wien.gv.at shiksha.com, что делает её городом с самым большим числом студентов в немецкоязычном мире en.wikipedia.org. Такое огромное количество студентов создаёт высокий спрос на аренду — особенно на небольшие квартиры, общежития и комнаты в коммунальных квартирах. Каждый учебный год в город приезжают новые волны студентов, ищущих жильё, в том числе много иностранных студентов (только в Венском университете обучается около 28 000 иностранных студентов) univie.ac.at. Популярные студенческие районы, такие как Веринг, Фаворитен и части центра города, отличаются активным рынком аренды студий и однокомнатных квартир. Инвесторы часто покупают квартиры вблизи университетов, чтобы сдавать их студентам, зная, что спрос и текучесть будут постоянными. Кроме того, некоторые застройщики строят студенческие жилые комплексы или переоборудуют старые здания в частные общежития. Образовательный сектор также способствует развитию исследовательских и инновационных центров — например, районы вокруг главных университетских кампусов становятся местом появления стартапов и институтов, что увеличивает спрос на офисные и лабораторные помещения. Кроме того, многие студенты остаются в Вене после окончания учёбы, пополняя ряды квалифицированных работников и будущих покупателей жилья. Присутствие престижных школ (в том числе многих международных школ для начального образования) также привлекает в Вену семьи экспатов. В целом, образовательный сектор — это стабильный двигатель спроса на жильё, который не только заполняет арендуемые квартиры в краткосрочной перспективе, но и обеспечивает город образованными жителями — будущими арендаторами и покупателями. Поскольку в Австрии сохраняется бесплатное/недорогое высшее образование, Вена продолжит привлекать студентов как из страны, так и из-за рубежа, так что этот фактор останется актуальным как минимум до 2030 года.
• Качество жизни и другие нематериальные факторы: Помимо сухих цифр, важно отметить, что постоянное присутствие Вены на вершине мировых рейтингов качества жизни само по себе является магнитом для людей и компаний. В течение нескольких лет (2018, 2019, 2022, 2023) Вена признавалась самым пригодным для жизни городом в мире по различным опросам (Mercer, EIU) eib.org. Среди факторов отмечаются отличная инфраструктура, безопасность, чистая окружающая среда, богатая культура и доступное высококачественное жильё. Эта репутация привлекает экспатов, пенсионеров и удалённых работников, которые имеют гибкость в выборе места жительства. В эпоху удалённой работы некоторые иностранные специалисты переезжают в Вену исключительно ради образа жизни, что, в свою очередь, увеличивает спрос на элитную аренду. Компании также учитывают качество жизни при выборе офисных локаций — и привлекательность Вены помогает ей привлекать региональные офисы и таланты. Политическая стабильность города и сильное верховенство закона дополнительно внушают уверенность инвесторам (как местным, так и иностранным), что их объекты недвижимости находятся в безопасной гавани. Все эти качественные факторы обеспечивают, что спрос на венскую недвижимость имеет широкую и прочную основу: люди в первую очередь хотят жить в Вене, что, возможно, является самым сильным долгосрочным драйвером.

В заключение, рынок недвижимости Вены опирается на здоровые и многосторонние факторы спроса. Миграция приводит новых жителей, динамичная экономика обеспечивает рабочие места и благосостояние, туризм наполняет город посетителями (и краткосрочными арендаторами), а университеты постоянно обновляют поток студентов на рынке жилья. Ожидается, что эти силы сохранят свою устойчивость и в будущем — население Вены продолжает расти, а её мировая привлекательность не ослабевает. Для инвесторов и планировщиков это означает, что основная задача заключается скорее в обеспечении предложения (достаточного количества жилья и инфраструктуры), чем в спросе. Если не произойдёт непредвиденных событий, Вена может рассчитывать на устойчивый спрос, который поддержит её рынок недвижимости в 2025–2030 годах, укрепляя статус города как стабильного и привлекательного рынка недвижимости.

Источники:

1. Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Австрии 2025: Подробные данные об изменениях цен и предложении жилья globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
2. CBRE – Обзор рынка недвижимости Австрии 2025: Обзор рынка и тенденции по сегментам (экономика, инвестиции, офисы, логистика, ритейл, жилая недвижимость, отели) cbre.com cbre.com cbre.com.
3. International Investment (IPI) – Выгодно ли инвестировать в недвижимость Австрии? (Исследование 2025): Актуальные цены, арендные ставки, доходность по сегментам и регионам internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
4. Investropa – 17 сильных прогнозов для рынка недвижимости Вены в 2025 году: Анализ местных экспертов по таким тенденциям, как спрос в пригородах, влияние туризма, устойчивое развитие и рост населения investropa.com investropa.com investropa.com.
5. Новости Vienna.at – Представлен план Вены 2035 (март 2025): Основные моменты плана развития города (устойчивое развитие, зоны развития, зеленые зоны) vienna.at vienna.at vienna.at.
6. KROY Immobilien – Ипотечные кредиты: Завершение регулирования KIM (2025): Объяснение окончания ипотечных ограничений и последствий для заемщиков kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
7. VNZ.bz – Инвестиции в элитную недвижимость открывают путь к гражданству Австрии в 2025 году: Обсуждение новой инициативы по получению гражданства через инвестиции в недвижимость (иммиграция для состоятельных лиц) vnz.bz vnz.bz.
8. EIB.org – Nordbahnhof Вены – Доступное жилье по-австрийски (ноябрь 2024): Анализ венской модели жилья, реконструкции Nordbahnhof и рейтингов качества жизни eib.org eib.org.
9. Esri Blog – Внутри Aspern Seestadt – Городское развитие Европы (сентябрь 2023): Справочная информация о проекте Seestadt и усилиях Вены по созданию умного города esri.com esri.com.
10. Statistik Austria / Город Вена – Вена в цифрах 2023: Статистика по населению и студентам (через портал статистики города Вены) en.wikipedia.org wien.gv.at.