Введение и обзор рынка
Польша — крупнейший рынок недвижимости в Центральной и Восточной Европе, базирующийся на прочной экономике и стабильном росте. В 2024 году ВВП Польши резко восстановился — значительно выше среднего по ЕС — и, по прогнозам, будет расти примерно на 3,4% ежегодно в 2025–2026 годах ey.com nordlb.com. Эта экономическая устойчивость в сочетании с низкой безработицей и ростом доходов поддерживала спрос на жилье, коммерческую и промышленную недвижимость. После резкого замедления в 2023 году на фоне роста процентных ставок и геополитической напряженности, в 2024 году вернулись оптимистичные настроения: общий объем инвестиционных сделок составил около 4,8–5,0 млрд евро, что более чем вдвое превышает показатель 2023 года ey.com property-forum.eu. Восстановление рынка было обусловлено «коррекцией цен», которая привлекла инвесторов более выгодной доходностью, а также смягчением денежно-кредитной политики в конце 2024 года linkedin.com. В последующих разделах мы рассмотрим каждый из основных секторов — жилую, коммерческую (офисы и ритейл) и промышленную недвижимость, а также ключевые тенденции, региональные особенности, рынок аренды, инвестиционную активность и нормативные факторы, формирующие ландшафт недвижимости в Польше.
Рынок жилой недвижимости
Динамика цен и последние события
Жилищный рынок Польши в последние годы продемонстрировал поразительный рост цен, и сейчас переходит к периоду стабилизации. С II квартала 2022 по II квартал 2024 года цены на жилье в Польше выросли почти на 26% — это самый быстрый рост в ЕС (для сравнения: в большинстве стран Западной Европы было зафиксировано стагнирование или снижение) eznewswire.com. Такой бум был вызван высоким спросом после пандемии, высокой инфляцией в строительстве и господдержкой — прежде всего программой субсидированных ипотечных кредитов «Безопасный кредит 2%» в 2023 году, позволившей впервые приобрести жилье под 2% годовых и вызвавшей ажиотажный спрос globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Однако, по мере завершения этой программы и сохранения высоких ставок, рост цен замедлился. В первом квартале 2024 года средняя цена вторичного жилья в 7 крупнейших городах Польши составляла 13 404 злотых/м² (≈3 463 доллара США) — рост на 8,1% в годовом выражении, что значительно ниже, чем годом ранее globalpropertyguide.com. Новостройки продавались дороже — в среднем по 14 265 злотых/м², прибавив лишь 4,4% в год globalpropertyguide.com. Такое замедление свидетельствует о стабилизации после взрывного роста 2021–2022 годов. Так, к концу 2023 года в Варшаве цены выровнялись после стремительного подъема — средняя цена новостройки (~16 000 злотых/м² в октябре 2023) практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем, хотя все еще была примерно на 18% выше, чем год назад realting.com realting.com. Эксперты отмечают: ослабление веры в новые господдержки в сочетании с дорогим кредитом остудили ранее «разогнавшийся» рынок globalpropertyguide.com.
Несмотря на охлаждение, существенной коррекции цен не произошло, а польское жилье по-прежнему рассматривается как привлекательная инвестиция. В 2024 году ипотечное кредитование вновь стало расти на фоне ослабления инфляции и ставок — банки выдали новых жилищных кредитов на 83,9 млрд злотых, что на 43% больше, чем в скромном 2023 году globalpropertyguide.com. Широкий рост зарплат (часто более 10% ежегодно в последние годы) и хронический дефицит жилья удерживают цены от падения. Те, кто откладывал покупку в 2022–2023 годах из-за дорогих кредитов, начинают возвращаться на рынок по мере снижения ставок. Ставка рефинансирования Национального банка Польши, достигавшая пика в 6,75% в 2022 году, к концу 2024 года была снижена до 5,75%, а к середине 2025-го — до 5,25%, ожидается дальнейшее снижение tradingeconomics.com linkedin.com. Дешевый кредит должен повысить доступность и спрос. Ожидается, что продажи новых квартир вырастут примерно на 10–15% в 2024–2025 годах по сравнению с прошлым годом ey.com. Аналитики прогнозируют более умеренный, но все же положительный тренд по ценам — по сути, «мягкую посадку». В отчете EY отмечается «замедление темпов роста цен на рынке жилья» в будущем ey.com, а не резкое падение. Такая устойчивость отражает прочные экономические основы Польши и культурную установку на владение жильем как на стабильный актив.
График: Количество проданных новых квартир в Польше (крупнейшие города). После пика в 2021 году продажи новостроек резко упали в 2022 из-за дефицита кредитов, частично восстановились в 2023, и вновь снизились в 2024 на фоне сохраняющихся высоких ставок globalpropertyguide.com. 2025 год начался вяло, но ожидается стабилизация спроса с улучшением условий globalpropertyguide.com. (Источник: NBP/JLL данные)
Региональные различия в ценах на жилье
Цены на жилье значительно различаются в регионах Польши: Варшава и другие крупные мегаполисы отличаются самыми высокими ценами. Варшава — самый дорогой рынок: к концу 2023 года новостройки в столице стоили в среднем около 16 000 злотых за м², квартиры на вторичном рынке — примерно 17 000 злотых/м² realting.com realting.com. В других крупных городах цены ниже, хотя некоторые быстро догоняют Варшаву. Краков, второй по величине рынок, почти сравнялся со столицей — в III квартале 2023 года новостройки в Кракове стоили около 15 500 злотых/м², а «вторичка» даже превышала 16 000 злотых realting.com realting.com — это рост более чем на 20% за два года. Вроцлав и агломерация Труймясто (Гданьск–Гдыня–Сопот) также показали стремительный рост: к концу 2023 года новостройки достигли примерно 13 000 злотых/м² во Вроцлаве и около 14 300 злотых/м² в Труймясто — рост около 15% за год realting.com realting.com. Даже средние по размеру города демонстрируют бум — например, в Кракове жилье подорожало на 24,7%, а в Зелёной Гуре — на 21,6% за 2022–2024 годы eznewswire.com, что говорит о сильном спросе и вне столицы. Более доступным вариантом остается Лодзь, третий по размеру город страны, где жилье стоит около 10 000 злотых/м² pewnylokal.pl realting.com, а в малых городах Восточной Польши часто цены ниже 8 000 за «квадрат». Разрыв между Варшавой и остальными сократился за счет быстрого роста в регионах, но Варшава (и в некоторой степени Краков) по-прежнему сохраняют явную премию. Такой рост в городах объясняется местным развитием экономики и перетоком спроса, например, благодаря крупным ИТ-/бизнес-инвестициям в Кракове и Познани, а также притоку украинских специалистов и студентов во Вроцлав и Люблин.
Важно отметить, что условия наличия жилья различаются по регионам. Рынок Варшавы, хотя и самый дорогой, остается относительно ликвидным – здесь самая большая база покупателей и самые короткие сроки продажи в Польше globalpropertyguide.com. В Труймясте (прибрежный район Гданьска) здоровый спрос как со стороны местных жителей, так и иностранцев (включая покупателей из Скандинавии) поддерживает баланс на рынке. С другой стороны, некоторые города сталкиваются с переизбытком новых квартир: в Кракове и Вроцлаве увеличилось количество непроданных квартир от застройщиков, их объем теперь сопоставим с более вялым рынком Познани globalpropertyguide.com. В Лодзи ситуация самая сложная — при текущих темпах продаж потребуется более двух лет, чтобы распродать непроданные квартиры, это самое долгое время в Польше globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Эти региональные различия означают, что тенденции цен в дальнейшем могут разойтись: на таких рынках, как Варшава, где мало нового предложения, цены, возможно, останутся стабильными или немного вырастут, тогда как в городах с переизбытком жилья могут появиться дополнительные скидки от застройщиков или стабилизация цен до исчезновения избытка. Тем не менее, значительных снижений в целом не ожидается — даже на слабых рынках застройщики, в основном, откладывают проекты, а не радикально снижают цены, чтобы сохранять прибыльность pewnylokal.pl.Динамика арендного рынка и доходность
Рынок жилой аренды в Польше переживает умеренный рост и постепенное возвращение к равновесию после периода турбулентности. После нескольких потрясений — пандемии, всплеска инфляции и массового притока беженцев из Украины в 2022 году — арендные ставки резко выросли. Сейчас же инфляция аренды ослабевает. По состоянию на апрель 2025 года фактическая арендная плата за жильё (по индексу потребительских цен) выросла на 4,2% в годовом выражении по сравнению примерно с 5,4% годом ранее, что фактически соответствует общей инфляции globalpropertyguide.com. Это указывает на то, что рост арендной платы нормализовался до устойчивых темпов после скачка, наблюдавшегося в 2022–2023 годах. Аналитики объясняют замедление “истечением шоковых факторов” и увеличением предложения: многие причины роста аренды — сбои, вызванные COVID, резкая инфляция, экстренный спрос со стороны беженцев и бум жилищного строительства — ушли на спад globalpropertyguide.com. По мере стабилизации макроэкономики (инфляция снизилась с ~15% в середине 2022 года до ~6% к началу 2024, рост зарплат остается высоким), рынок аренды движется к балансу.
Региональные различия в аренде остаются значительными. Варшава уверенно лидирует по ценам, за ней следуют другие крупные города. В таблице ниже приведена средняя запрашиваемая аренда в марте 2025 года по основным городам:
| Город | Сред. месячная аренда (PLN) | Сред. аренда (USD) | Изм. за год (март 2025) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 4,906 PLN | $1,268 | +0.3% |
| Краков | 3,273 PLN | $846 | +3.7% |
| Лодзь | 2,191 PLN | $566 | +3.9% |
| Вроцлав | 3,057 PLN | $790 | +0.3% |
| Познань | 2,564 PLN | $662 | +3.4% |
| Труймясто (Гданьск/Гдыня/Сопот) | 3,164 PLN | $818 | +3.0% |
Источник: отчет Otodom по аренде, март 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Средняя аренда в Варшаве (~4 900 злотых, или $1 270) более чем вдвое превышает ставку в небольших региональных городах, таких как Кельце (около 2 000 злотых) globalpropertyguide.com, что отражает более высокие доходы и стоимость жизни в столице. Примечательно, что рост арендных ставок за последний год был минимальным в Варшаве и Вроцлаве (~0%–0,3% в год), что говорит о преждевременном скачке арендных цен в прошлом и нынешней паузе globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В то время как второстепенные города, такие как Краков, Лодзь и Познань, по состоянию на начало 2025 года демонстрируют умеренный годовой рост аренды на 3-4% globalpropertyguide.com. В целом, условия указывают на здоровое равновесие: предложение аренды увеличилось (больше собственников выставляет жильё, в том числе купленное во время недавнего бума, и новые квартиры выходят на рынок), в то время как спрос, поддерживаемый молодыми специалистами и студентами, стремящимися в города, остается высоким globalpropertyguide.com. Вакантность на рынке частной аренды невелика, но у арендаторов теперь есть чуть больше выбора, чем год назад. Эксперты отмечают, что “рынок аренды в Польше постепенно движется к балансу,” с устойчивым ростом аренды и большим количеством предложений для все еще высокого спроса globalpropertyguide.com. Френетичные скачки 2022 года (когда сотни тысяч военных беженцев конкурировали за жилье) сошли на нет; многие беженцы уже интегрировались или уехали, а на рынок вышло новое предложение (в том числе, отремонтированные квартиры и некоторые институциональные объекты аренды).
Инвестиционная доходность в аренде в Польше достаточно привлекательна. На начало 2025 года средняя валовая доходность от аренды квартир составляет примерно 6,1% — небольшой рост относительно ~6,0% в конце 2024 globalpropertyguide.com. Доходность выросла, потому что аренда росла быстрее, чем цены на продажу за последний год. Среди крупных городов самые высокие доходности в тех, где цены покупки ниже: например, в Быдгоще средняя валовая доходность около 6,65%, даже в дорогой Варшаве доходность остаётся высокой — 6,5% globalpropertyguide.com. В прибрежном Гданьске доходность также выше средней (~6,3%). Самая низкая доходность была зафиксирована в Познани (~5,4%), где соотношение между ценами и арендой выше globalpropertyguide.com. Эти показатели подтверждают, что польские инвестиции в жильё могут приносить более высокие арендные доходы, чем во многих западноевропейских столицах (где доходности 3–4% — обычное дело), хотя, конечно, и с соответствующим уровнем риска. Институциональные инвесторы обратили на это внимание: сегмент Private Rented Sector (PRS) — практически не существовавший несколько лет назад — стремительно растёт. Сегодня профессионально управляемый PRS составляет менее 1% из примерно 4,5 миллионов арендных квартир в Польше ey.com, но растёт быстро. Недавнее исследование Cushman & Wakefield оценило, что институциональные арендодатели контролируют свыше 21 000 арендных квартир (в крупных городах, около 39% из них — в Варшаве) и имеют ещё 25 000 квартир в проекте через уже заявленные стройки globalpropertyguide.com. Застройщики всё активнее изучают build-to-rent: некоторые девелоперы продают целые новые дома инвестиционным фондам, а не отдельным покупателям linkedin.com linkedin.com. Эта тенденция, как ожидается, сохранится, особенно с учётом того, что высокие процентные ставки в 2023–24 годах сделали buy-to-let менее доступным для частных инвесторов, что оставляет место для крупных фондов. Кроме того, идет переоснащение других типов недвижимости под аренду — например, старые офисы или хостелы переделывают под квартиры и студентческие общежития ey.com ey.com. С другой стороны, уровень собственности жилья в Польше по-прежнему очень высок (около 87% семей владеют жильем), что означает, что только примерно 13% арендуют globalpropertyguide.com. Такое низкое отношение арендаторов оставляет большой потенциал для роста сектора аренды. С учетом урбанизации и миграции (включая примерно 1,5 млн украинцев, ныне проживающих в Польше) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, спрос на аренду останется устойчивым. В целом, рынок аренды укрепляется устойчивым способом: аренда растет умеренно, доходности конкурентоспособны, а институциональные инвестиции приносят новый объем предложения и профессионализм — всё это говорит о созревании сектора.
Рынок коммерческой недвижимости
Офисный сектор
Офисный рынок Польши продемонстрировал устойчивость в период пандемии и теперь находится на переломном этапе, характеризующемся ограниченным объемом нового предложения и стремлением к качеству. Варшава с офисным фондом более 6 млн м² выступает барометром рынка. После всплеска вакантности в годы COVID, уровень пустующих помещений начал снижаться благодаря высокой активности арендаторов и практически полному отсутствию новых зданий в последние кварталы. К четвертому кварталу 2024 года общий уровень вакантности офисов в Варшаве составил около 10,6%, что примерно соответствует уровню годичной давности polandoffices.com. Важно отметить, что наблюдается значительная разница между локациями: в центральных районах города вакантность сократилась до 7,4% к началу 2025 года polandinsight.com, что свидетельствует о высоком спросе на качественные помещения в центре. Тем временем внецентральные бизнес-кластеры и старые офис-парки продолжают демонстрировать двузначную вакантность (около 13% за пределами центра в Варшаве) europaproperty.com. Это отражает более широкий тренд: арендаторы «возвращаются в центр» и предпочитают современные здания высокого класса, отвечающие стандартам ESG и ожиданиям сотрудников, в то время как офисы второго эшелона (особенно с устаревшей отделкой или на окраинах) теряют арендаторов. Рост гибридной работы заставил компании консолидацировать или немного сокращать площади, но при этом они чаще выбирают качество, а не количество. В результате ставки арендной платы за премиальные офисы в центральном деловом районе Варшавы остаются стабильными (около 25–27 евро/м²/мес. за топовые башни), а владельцы зданий класса B предоставляют больше льгот для заполнения площадей. Региональные офисные центры — Краков, Вроцлав, Труймясто, Катовице, Познань, Лодзь — также продемонстрировали уровень вакантности 12–16% в 2023 году, при этом современные здания показывают лучшие результаты по сравнению со старыми.
Со стороны предложения Польша входит в циклическую паузу. Девелоперы в основном приостановили запуск новых офисных проектов на фоне неопределенности 2020–2022 годов и высоких ставок по кредитам; сегодня строительный портфель очень мал. В Варшаве было введено в эксплуатацию всего около 55 000 м² новых офисов за весь 2024 год (рекордно низкий объем), и 2025 год также будет отмечен ограниченным вводом polandinsight.com. За пределами Варшавы заканчивается строительство нескольких объектов (например, в Кракове и Катовицах), но многие запланированные башни отложены до появления якорных арендаторов. Этот дефицит нового предложения в сочетании со стабильным спросом постепенно ужесточает рынок. В Варшаве общий объем пустующих офисов (~680 000 м² в середине 2024 года) снижался от квартала к кварталу pdf.euro.savills.co.uk. Аналитики отмечают, что «трудно согласиться с утверждением, что офисный рынок Варшавы испытывает нехватку площадей» при вакантности 10%, но ясно, что лучшее предложение быстро поглощается и избыток площадей в ближайшее время не грозит realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Ограниченное строительство сегодня даже может привести к дефициту офисов в топ-локациях в 2025–2026 годах, потенциально укрепляя позицию арендодателей.
Инвестиционная активность в офисном секторе резко восстановилась в 2024 году. Инвесторы воспользовались уменьшением цен — доходность выросла до более привлекательных уровней (~5,50%–6,00% для премиум-офисов Варшавы против ~4,75% два года назад), чтобы приобрести качественные здания. Объем офисных сделок составил 1,64 млрд евро в 2024 году — это в четыре раза больше, чем в 2023 году property-forum.eu. Среди крупных сделок — продажа небоскреба Warsaw Unit (построен в 2021 году) шведской компании Eastnine AB, а также двух офисных кампусов от девелопера Skanska: офис P180 в Варшаве и здание Studio, приобретенные чешскими и шведскими инвесторами linkedin.com. Эти крупные сделки свидетельствуют о возрождении доверия, хотя круг покупателей пока что уже, чем до пандемии linkedin.com. Многие институциональные инвесторы действуют избирательно и фокусируются только на премиальных активах с надежными арендаторами. Местный капитал также стал играть заметную роль — частные инвесторы из Польши и оппортунистические фонды выкупают ряд старых офисов по сниженным ценам с целью перепрофилирования (например, в студенческое или жилое жилье) linkedin.com. С учетом осторожного запуска новых проектов существующие здания с высокой вакантностью могут стать кандидатами на переоборудование. В будущем настроения в офисном сегменте осторожно оптимистичны. Ожидается, что вакантность в Варшаве будет плавно снижаться, и серьезного переизбытка не предвидится. Спрос постепенно растет, компании вновь расширяются — например, IT и бизнес-сервисы снова арендуют крупные площади в Кракове и Вроцлаве после перерыва. Ключевым вызовом для арендодателей станет соответствие современным требованиям: устойчивое развитие (энергоэффективность, экологическая сертификация) и развитая инфраструктура становятся обязательными для арендаторов linkedin.com. Старым зданиям, возможно, понадобятся ремонты или грозит устаревание. В целом офисный рынок Польши в ближайшие 1–3 года должен испытать «постепенное возвращение капитала» и стабильную динамику, особенно если снижение ключевой ставки произойдет в 2025 году linkedin.com.
Розничный сектор
Рынок торговой недвижимости Польши прошел восстановление после пандемии и остается одним из самых динамичных в Центральной Европе. 2024 год ознаменовался возвращением интереса инвесторов к торговым объектам и дальнейшей эволюцией форматов. Трафик и продажи в торговых центрах почти вернулись к уровням 2019 года после снятия всех COVID-ограничений — польские потребители с энтузиазмом вернулись в моллы, темпы роста розничных продаж (хотя и сдерживаемые инфляцией) оставались положительными. К 2024 году, «розничные продажи заметно восстановились» после спада в 2023 году nordlb.com. Важно, что у рынка потребителей в Польше есть существенный потенциал: даже после лет роста покупательная способность на душу населения всё ещё значительно ниже среднеевропейской, что создает перспективу дальнейшего расширения по мере экономического роста nordlb.com. Действительно, международные ритейлеры продолжают выходить или расширяться в Польше, привлекаемые большим населением (38 млн), ростом зарплат и относительно низкой насыщенностью торговых площадей в ряде сегментов. Вместе с тем электронная коммерция, доля которой выросла до ~10–12% от розничных продаж, стабилизировала темп роста — физические магазины продолжают играть ключевую роль, особенно за пределами крупных городов.
С точки зрения типов объектов, лучшую динамику продемонстрировали ритейл-парки и центры шаговой доступности. Во время пандемии небольшие открытые торговые парки (часто якорями их служили продуктовые и DIY-магазины) проявили устойчивость и с тех пор привлекают инвесторов и девелоперов. В 2024 году было совершено множество сделок с портфелями торговых парков в региональных городах, в которых приняли участие международные, центральноевропейские и местные инвесторы, приобретая эти объекты со стабильной доходностью linkedin.com linkedin.com. Между тем, крупные торговые центры вновь стали интересны инвесторам после периода осторожности. 2024 год отметился двумя крупнейшими сделками с моллами в истории Польши: Magnolia Park во Вроцлаве продан за 373 млн евро, а Silesia City Center в Катовицах куплен за 405 млн евро — обе сделки реализованы крупнейшим южноафриканским фондом NEPI Rockcastle linkedin.com. Еще одной значимой сделкой стала продажа портфеля торговых центров компанией Cromwell, указывая на то, что дорогие торговые активы снова востребованы property-forum.eu. Эти четыре крупные сделки стали драйверами инвестиционного бума года property-forum.eu. Ставки доходности на топ-объекты вышли на уровень (примерно ~6,0%+), что делает покупки еще более привлекательными — особенно на фоне того, что арендные ставки по торговым помещениям оказались значительно более устойчивыми, чем многие опасались в 2020 году. Арендные ставки на топовые торговые центры Варшавы и других крупных городов практически восстановились, а уровень вакантности в объектах премиум-класса низкий (часто менее 3–5%). Вторичные торговые центры в малых городах испытывают большее давление, однако и там сохраняется спрос арендаторов на хорошие локации.
Заметной тенденцией является расслоение внутри ритейла: с одной стороны, мегамоллы с высокой проходимостью и аутлет-центры показывают хорошие результаты; с другой — устаревшие торговые центры в насыщенных рынках перепрофилируются или со временем могут быть полностью реконструированы (например, некоторые слабые ТЦ рассматриваются как кандидаты под создание многофункциональных объектов или логистических хабов последней мили). Сегмент ритейл-парков продолжает расширять предложение — такие девелоперы, как Trei, Immofinanz и Echo Investment, строят небольшие парки в городах с населением 20–50 тыс., где современный ритейл был развит слабо. Супермаркеты и дискаунтеры (Biedronka, Lidl и др.) также продолжают быстрое расширение, часто становясь якорями для новых проектов. Кроме того, городские торговые улицы в Варшаве и Кракове возродились благодаря возвращению туризма в 2022–2023 годах; бренды класса люкс и операторы общественного питания вновь расширяют присутствие в центральных локациях (на Варшавской Новом Свяце и в Старом городе Кракова усиливается интерес арендаторов). С точки зрения инвесторов, торговая недвижимость Польши в 2024 году была одним из двух лидирующих секторов (вместе с офисной недвижимостью) — на каждый приходилось примерно 32% от объёма инвестиций в коммерческую недвижимость (свыше 5 млрд евро) property-forum.eu. Это впечатляющее возвращение интереса, учитывая резкое падение вложений в ритейл в 2020–2022 годах. Присутствие опытных инвесторов, таких как NEPI Rockcastle, MAS Real Estate и EPP (совладелец — Redefine из ЮАР), подчёркивает уверенность в долгосрочных перспективах польского ритейла. Есть потенциал роста рентных ставок в ближайшие годы, чему способствует экономический рост и ограниченное предложение новых крупных ТЦ (новые проекты в основном маломасштабные). Ключевое внимание уделяется потребительским расходам: высокая инфляция (достигавшая 15% в 2022-м и около 8% в 2023-м) снижала покупательную способность домохозяйств, но сейчас инфляция замедляется, а реальные зарплаты вновь растут, что позитивно скажется на продажах. Ещё один фактор — инфраструктура электронной коммерции: польская онлайн-торговля растёт, но стартовала с низкой базы, и многие традиционные ритейлеры переходят к омниканальным моделям. В целом, прогноз для рынка ритейл-недвижимости в Польше умеренно-позитивный: страна по-прежнему остаётся недоразвитой по доле современных форматов на душу населения в сравнении с Западной Европой, а спрос на качественные площади формируют как национальные, так и международные операторы. Инвесторы всё избирательнее (предпочтение — премиальным объектам и торговым схемам с якорным супермаркетом), но 2024 год показал сохранение интереса при адекватных ценах.Промышленно-логистический сектор
Сектор промышленной и логистической недвижимости остаётся лидером рынка в Польше, чему способствует стратегическое положение страны, бурное развитие электронной коммерции и тренд на «нишоринг». После двух рекордных лет строительства и поглощения (2021–2022), в 2023–2024 рынок взял паузу, но остаётся весьма активным. Общий объём современного складского фонда в Польше теперь превышает 30 млн м² — это крупнейший рынок в Центральной и Восточной Европе. Ключевые логистические хабы сформировались вокруг Варшавы, Лодзи (Центральная Польша), Верхней Силезии (катовицкий регион), Познани, Вроцлава и всё чаще — Западной Польши (у границы с Германией), а также у морских портов (Гданьск) и восточной границы (на фоне перестройки маршрутов торговли с Украиной). Спрос на складские помещения остаётся высоким. В 1 полугодии 2024 года в Польше было арендовано 2,6 млн м² складов, что стало третьим лучшим результатом за полугодие в истории (выше были только 2021 и 2022 годы) jll.pl. Несмотря на замедление экономического роста, в 2024 году спрос поддерживался за счёт 1) экспансии 3PL-операторов и розничных сетей (включая супермаркеты, которым требуются новые РЦ), 2) производственных инвестиций (от автопрома до бытовой техники), выбирающих Польшу в качестве производственной базы, 3) частичного нишоринга — переноса цепочек поставок из Азии, поскольку центральное расположение Польши удобно для обслуживания европейского рынка nordlb.com. Электронная коммерция по-прежнему является ключевым фактором: в Польше, где онлайн-торговля резко ускорилась во время пандемии, требуется развитая складская инфраструктура для выполнения заказов. С расширением гигантов вроде Amazon, Zalando и локальных игроков, «чрезвычайно быстрый рост электронной коммерции» поддерживает спрос на логистику nordlb.com. Дополнительно, интерес зарубежных компаний, особенно из Азии и США, вырос: Польшу рассматривают как оптимальный плацдарм для дистрибуции товаров по Западной Европе и как производственную зону с доступом на рынок Евросоюза nordlb.com. Со стороны предложения девелоперы сдавали новые площади рекордными темпами, но сейчас темпы строительства начали снижаться. В 2022 году ввод новых объектов достиг исторического максимума (более 4 млн м²). В 1 полугодии 2024 было введено около 1,6 млн м² — это большой объём, но всё же на 37% меньше, чем годом ранее, что отражает осторожность девелоперов на фоне экономической неопределённости jll.pl. Многие проекты, начатые в 2022 году, завершены, а новые стройки стартуют реже из-за высоких ставок финансирования и ожидания по рынку. На фоне скачка предложения и последовавшей паузы уровень вакантности подрос. К середине 2024 года вакантность по складам в Польше составила 8,1%, увеличиваясь шестой квартал подряд и достигнув максимума за последние годы jll.pl. Тем не менее, это умеренный уровень (учитывая, что много нового строительства), но заметен сдвиг по сравнению с ультранизкими значениями ниже 5% в 2021 году. В ряде локаций, как варшавская агломерация и Нижняя Силезия, объём свободных площадей особенно вырос из-за завершения масштабных объектов. Однако большую часть вакантных помещений можно назвать «фрикционной вакантностью» — это новые склады, ещё не успевшие обрести арендатора, — при устойчивом спросе они быстро заполняются. Девелоперы отмечают, что уровень предаренды вырос; текущие проекты на середину 2024 года были предарендованы примерно на 55% nbp.pl, т.е. более половины площадей уже нашли арендаторов до завершения строительства. Арендные ставки на склады за последние два года выросли (к 2024 г. прайм-ставки достигли €3,8–4,5/м²/мес. в ключевых локациях — примерно на 15% выше 2021 г.), что обусловлено ростом строительных расходов и низкой вакантностью. Сейчас с ростом вакантности ставки, вероятно, стабилизируются, но серьёзного снижения не ожидается из-за инфляционного давления на операционные расходы и сохраняющегося спроса арендаторов. Инвестиционный интерес к логистическим объектам остаётся высоким. В 2024 году промышленные/логистические активы дали 25% от инвестиционного объёма рынка коммерческой недвижимости Польши, что составило €1,26 млрд сделок (рост примерно на 30% к 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Хотя это ниже рекордных €2–3 млрд в год (2020–21), результат по-прежнему сильный. Особенно американские инвесторы были очень активны в логистике в 2024 году, вложив свыше €350 млн (почти 28% всех инвестиций в сектор) property-forum.eu — среди сделок покупка объектов фондами Exeter, Hines, Fortress. Европейский капитал (фонды из Германии, Великобритании, Франции) тоже активно вкладывается; региональные игроки расширяются через совместные предприятия. Крупнейшей сделкой в 2024 г. стала продажа портфеля Diamond Business Park (объекты в Варшаве, Стрыкове и Гливице) чешскому фонду Investika и его партнёру — крупнейшая складская сделка 2024 года linkedin.com. Эта покупка довела портфель складов Investika в Польше до 409 000 м² focusonbusiness.eu. Доходности по прайм-логистике скорректировались от исторических минимумов — к 2023–24 гг. доходности составили порядка 5,75–6,25% (против ~4,25% на пике), что повышает инвестиционную привлекательность сектора для тех, кто ищет доход linkedin.com. Учитывая сильные фундаментальные драйверы, многие инвесторы рассматривают польскую логистику как долгосрочную историю роста. Один из новых подсекторов — это городские склады последней мили (небольшие распределительные центры у черты города), востребованные курьерскими и сервисами доставки продуктов, с потенциалом премиальных ставок аренды.Смотря в будущее, перспективы индустриальной недвижимости Польши остаются благоприятными, хотя сохраняется пристальное внимание к уровню вакантности. Страна продолжает оставаться одним из самых быстрорастущих логистических рынков Европы nordlb.com. Несмотря на увеличение доступных площадей (что привело к стабилизации сверхнизкой вакантности прошедших лет), девелоперы уже планируют новый виток проектов для новых игроков и расширения действующих арендаторов. Например, спрос со стороны азиатских производителей растет, и Польша продвигает себя как привлекательную альтернативу локациям в Азии или даже Западной Европе для производства и дистрибуции nordlb.com. Война в Украине, несмотря на всю трагичность, привела также к переносу ряда производств из Украины или России в Польшу. Дополнительно, восстановление Украины в ближайшие годы может сделать Польшу перевалочным пунктом для строительных материалов и товаров, что еще больше увеличит потребности в логистике. В целом, фундаментальные основы отрасли — центральное расположение, улучшающаяся инфраструктура (новые автомагистрали, грузовые железнодорожные терминалы) и стабильный спрос со стороны арендаторов — должны обеспечить ее устойчивость. Любое краткосрочное снижение ставок аренды или заполняемости вследствие недавнего увеличения предложения, скорее всего, будет временным. Как отмечено в одном отчете, «логистический рынок недвижимости в Польше доказывает свою чрезвычайную устойчивость», чему способствуют структурные факторы, такие как развитие электронной коммерции и возврат производств («ниаршоринг»), которые остаются актуальными nordlb.com.
Инвестиционные тенденции и основные игроки рынка
Инвестиционные объемы в польскую недвижимость колебались в зависимости от глобальных трендов капитала, однако 2024 год стал явным годом восстановления. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысил 5,0 млрд евро в 2024 году, увеличившись примерно на 130% в годовом выражении и почти выйдя на средний показатель последних пяти лет — около 5,3 млрд евро property-forum.eu nordlb.com. Все основные сектора активов отметились ростом активности инвесторов. Офисная и ритейл-недвижимость стали лидерами по объемам (около 32% каждого от общего объема), индустриальная заняла 25%, альтернативные сектора (в основном арендное жилье PRS и гостиницы) — около 10% property-forum.eu property-forum.eu. Примечательно, что лишь несколько крупных сделок обеспечили значительную часть этого всплеска — речь идет о двух флагманских продажах торговых центров и рекордной продаже офисного здания (Warsaw Unit), как было упомянуто ранее. Это указывает на то, что хотя ликвидность и вернулась, она была сосредоточена в премиальных, дорогостоящих активах, где покупатели увидели ценность после коррекции цен. Действительно, доходность объектов премиум-класса выросла на 50–150 б.п. по всем секторам с докризисных минимумов 2022 года, что стало «коррекцией рынка» и позволило инвесторам возвращаться на рынок по привлекательным ценам linkedin.com. Например, ставка капитализации (yields) по офисам выросла примерно до 5,5%, по торговым центрам — до 6%, по логистике — также до 6% (ранее — ниже 5%), обеспечив инвесторам больший доход linkedin.com. Кроме того, понижение ставок ЕЦБ в конце 2024 года улучшило настроение и условия финансирования linkedin.com.
Состав инвесторов в Польше весьма разнообразен. В 2024 году европейские инвесторы (особенно из Германии, Австрии, Швеции, Чехии и Великобритании) обеспечили наибольшую долю — около 60% от объема сделок nordlb.com. Например, крупные немецкие институциональные фонды и французские управляющие активами активно работают в офисной и логистической недвижимости. Кроме того, растет присутствие капитала из Северной Америки и Азии: частные инвестиционные фонды из США заметно увеличивают покупки (особенно в индустриальном сегменте) property-forum.eu, а инвесторы из ЮАР (например, NEPI Rockcastle, Redefine) и стран Персидского залива владеют долями в офисном и торговом сегментах. Региональные инвесторы из ЦВЕ также увеличивают активность — чешские и венгерские фонды приобрели несколько офисных зданий и бизнес-парков. Тем временем местные инвесторы играют большую роль, чем ранее, но их доля пока невелика. В Польше пока не существует инвестиционных трастов недвижимости (REIT), хотя законодательство в разработке, однако местные страховые компании, банки и состоятельные частные лица также активно инвестируют напрямую или участвуют в партнерских проектах. В 2024 году локальный капитал искал объекты с потенциалом роста стоимости: например, приобретал проблемные офисы или небольшие ТЦ с целью редевелопмента linkedin.com. Ожидается, что в 2025 году вступит в силу получатель польских REITов (SINN) ey.com, что может открыть внутренний институциональный капитал для инвестиций в доходную недвижимость, если будет принято.
Что касается крупнейших игроков рынка, в Польше представлены и местные, и международные застройщики и фонды:
- Крупнейшие застройщики (жилой сегмент): Лидеры рынка жилищного строительства — компании Dom Development, Robyg, Develia и Atal. Группа Dom Development является крупнейшей по выручке — в 2023 году это был застройщик №1 в Польше с доходом около 1,85 млрд злотых (на 20% больше, чем у ближайшего конкурента) scribd.com scribd.com. Dom Dev также лидирует по количеству проданных квартир в ключевых городах (например, почти 1800 объектов в Варшаве в 2024 г.) scribd.com. Robyg (ныне часть TAG Immobilien) и Develia — еще два крупных застройщика с тысячами квартир ежегодно statista.com. Эти игроки делают ставку на крупнейшие города и в последние годы успешно пережили спад (частично благодаря изменению темпов продаж и продуктового портфеля). Средние и региональные застройщики — такие как Echo Investment (работает в жилой и коммерческой недвижимости), Atal, Budimex Nieruchomości (приобретённый CP Developer), Murapol, Archicom — также значимы для предложения жилья. Рынок относительно фрагментирован (в Польше работает более 400 застройщиков), однако доля крупных растет, и ожидается консолидация, по мере того как небольшие фирмы столкнутся с ростом затрат scribd.com scribd.com.
- Крупнейшие девелоперы (коммерческий сектор): Польский коммерческий рынок формируется ведущими международными застройщиками. В офисном сегменте крупнейший игрок — Skanska: шведская компания построила множество топовых офисных башен в Варшаве и регионах (и даже являлась за последние годы номером один по объемам строительства офисов в Европе) realassets.ipe.com. Ghelamco, бельгийский девелопер, реализовал знаковые проекты, такие как Warsaw Spire и Warsaw UNIT. HB Reavis (Словакия) построил знаменитый Varso Tower (самое высокое здание ЕС в Варшаве). Польская компания Echo Investment также важный офисный застройщик (например, проект Browary Warszawskie) и имеет совместный инвестиционный фонд для офисов. В ритейле такие компании, как ECE и Unibail-Rodamco, построили большинство крупнейших ТРЦ; NEPI Rockcastle и ECE/OTCF управляют ключевыми торговыми центрами. Panattoni (США) — абсолютный лидер индустриального строительства, осуществивший большую долю складских объектов по всей Польше. Другие крупные индустриальные застройщики: Prologis, GLP, Segro, CTP и 7R (отечественная компания), что позволило Польше выйти в элиту логистической недвижимости Европы.
- Активные инвесторы/фонды: Среди институциональных инвесторов выделяются несколько имен. NEPI Rockcastle, листингующаяся в Йоханнесбурге, после приобретений в 2024 году стала одним из крупнейших владельцев ритейл-недвижимости в Польше linkedin.com. Investika (Чехия) быстро нарастила портфель польских логистических центров focusonbusiness.eu. Немецкие открытые фонды (Deka, Commerz Real, Union Investment) традиционно владеют многими офисами и ТРЦ в Польше, хотя сейчас кое-какая активность приостановлена. Allianz Real Estate и CFH/Foncière имеют недвижимость в стране. Eastnine AB и Stena Real Estate из Швеции в 2024 году совершили заметные покупки офисов linkedin.com. CPI Property Group (Чехия) стал крупным арендодателем после покупки активов Immofinanz в 2022–23 гг., получив существенный портфель офисов и торговых объектов. Среди локальных игроков PZU (крупнейшая страховая) и PKO BP (крупнейший банк) имеют свои направления недвижимости и финансируют в основном крупные и надежные проекты. Государственная PFR Nieruchomości активно работает с сегментом доступного и арендного жилья (PRS). Кроме того, Griffin Real Estate, польская private equity платформа, управляет несколькими портфелями (например, PRS-платформа Resi4Rent в партнерстве с зарубежными инвесторами). В целом, рынок недвижимости Польши характеризуется здоровым сочетанием международного институционального капитала и сильных местных девелоперов/инвесторов, что формирует конкурентную и хорошо капитализированную отрасль.
Наконец, одной из особенностей становится растущий интерес иностранных покупателей к жилью. Помимо институциональных инвесторов, в последние годы увеличивается число индивидуальных иностранных покупателей на рынке жилья в Польше. В некоторых новых проектах в 2024 году более 30% покупателей были из-за рубежа globalpropertyguide.com. Крупнейшая группа — граждане Украины, многие из которых обосновались в Польше и теперь покупают квартиры (часто ради воссоединения с семьей и долгосрочного проживания) globalpropertyguide.com. Также стали заметны белорусы, встречаются и покупатели из западной Европы и Азии globalpropertyguide.com. Девелоперы отмечают «явный рост интереса со стороны иностранных клиентов», которых привлекает экономическая стабильность Польши и относительно доступные цены globalpropertyguide.com. Эта волна спроса в основном сосредоточена в Варшаве, Кракове (и некоторых элитных курортных районах) и создает дополнительную подушку спроса, особенно в сегменте бизнес-класса и индивидуальных домов в пригородах.
Экономические и политические факторы, влияющие на рынок
Динамика польского рынка недвижимости в последние годы была тесно переплетена с экономическими условиями и мерами государственной политики. Несколько ключевых факторов выделяются:
- Денежно-кредитная политика и стоимость финансирования: Стремительный рост процентных ставок в 2022–2023 годах оказал существенное влияние. Для борьбы с инфляцией Национальный банк Польши повысил свою базовую ставку с почти нулевого уровня в начале 2021 года до 6,75% к середине 2022 года — это один из самых быстрых циклов ужесточения в регионе. Это привело к росту процентных ставок по ипотеке до двузначных значений, что значительно ухудшило доступность жилья для покупателей. Оформление новых ипотек резко сократилось в 2022 году, так как многие потенциальные покупатели оказались не в состоянии позволить себе собственное жилье globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Застройщики снизили темпы продаж или предлагали собственные программы финансирования для поддержания спроса. В то же время, арендаторы существующих объектов недвижимости столкнулись с меньшим количеством вынужденных продаж, чем ожидалось, отчасти благодаря государственной программе «ипотечных каникул», позволившей заемщикам, испытывающим финансовые трудности, приостановить выплаты по ипотеке до 8 месяцев в 2022–23 годах, что помогло избежать всплеска обращений взыскания на имущество. К концу 2023 года инфляция показала тенденцию к снижению (до ~7% CPI с пика ~18%), что позволило центральному банку приступить к снижению ставок. Ставка была снижена до 6,0% в 4 квартале 2023 года и еще до 5,25% к середине 2025 года nbp.pl. Этот разворот начал восстанавливать спрос на кредиты — как отмечалось, в 2024 году объем новых жилищных кредитов вырос на 43% globalpropertyguide.com — и улучшил инвестиционные настроения. Ожидания дальнейшего снижения ставок (аналитики прогнозируют ~4,5% к концу 2025 года) think.ing.com являются позитивным знаком для рынка недвижимости, поскольку это, скорее всего, снизит издержки на финансирование и поддержит стоимость недвижимости.
- Государственные жилищные программы: Польское правительство в последние годы активно вмешивается в рынок жилья с помощью различных программ субсидирования. Программа «Mieszkanie bez wkładu własnego» («Жилье без первоначального взноса») была введена в 2022 году, чтобы гарантировать кредиты для покупателей без полного первоначального взноса, однако её распространенность была ограниченной. Более значительное влияние оказала программа «Bezpieczny Kredyt 2%» («Безопасный кредит 2%»), запущенная предыдущим правительством в середине 2023 года. Эта программа предлагала ипотеку для покупателей первого жилья по ставке 2% (государство покрывало разницу до рыночного уровня) для покупки новых или существующих объектов с определённым ценовым лимитом. Эффект был драматическим — отложенный спрос, особенно среди молодых покупателей, был высвобожден, продажи выросли во второй половине 2023 года и это поспособствовало скачку цен в конце 2023 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Застройщики поспешили запустить новые проекты, чтобы удовлетворить субсидированный спрос globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Однако у программы был ограниченный бюджет и она фактически завершилась к началу 2024 года на фоне политических изменений. Новое правительство (пришло к власти в конце 2023 года) сигнализировало о другом подходе: оно объявило о программе «Klucz do mieszkania» («Ключ к квартире»), направленной на поддержку малообеспеченных семей при покупке жилья ey.com. Эта инициатива предполагает предоставление более дешевых квартир или льготного финансирования, но со строгими ценовыми лимитами, что особенно может помочь покупателям в малых городах ey.com. Если ее реализуют, она может сместить спрос на вторичный рынок в менее дорогих районах, оказав при этом меньшее влияние на дорогие рынки, такие как Варшава (из-за ценовых ограничений) ey.com. Политики пытаются сбалансировать повышение доступности жилья с избежанием перегрева рынка. Практика показывает, что субсидии (например, кредиты под 2%) могут временно взвинчивать спрос и цены, но ведут к волатильности после их отмены globalpropertyguide.com. Поэтому отрасль внимательно следит за последовательностью жилищной политики. Внезапные перемены — например, предложенный в 2023 году новый налог на владельцев нескольких квартир — также могут менять поведение инвесторов (простое обсуждение налога на третью и последующие квартиры заставило некоторых мелких инвесторов отказаться от покупок) globalpropertyguide.com. Пока что сохраняется широкая государственная поддержка увеличения предложения и доступности жилья, но детали реализации продолжают меняться.
- Градостроительство и обеспечение земельными участками: Существенной реформой регулирования стала масштабная реформа польских законов о пространственном планировании. Поправка к Закону о планировании и зонировании требует, чтобы все муниципалитеты приняли новые «Генеральные планы» до конца 2025 года для определения использования земли ey.com. Эта реформа (иногда называемая «революцией в градостроительстве») направлена на модернизацию и ясность того, что и где можно строить, заменяя устаревшие местные планы. Однако застройщики выражают опасения, что новые планы могут снизить плотность застройки или исключить многие участки из развития — особенно участки, для которых сейчас нет местного плана зонирования, с 2026 года могут стать непригодными для строительства по новым правилам globalpropertyguide.com. В ожидании этого многие инвесторы поспешили получить разрешения на строительство до введения новых норм. Так, в 2024 году количество выданных разрешений на строительство увеличилось примерно на 20,6% (почти 291 000 одобрено на новые квартиры — высокий показатель) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, так как застройщики и земельные собственники старались закрепить права на строительство по старым правилам. Волна подачи заявок была вызвана и введением летом 2024 г. новых технических стандартов (вероятно, связанных с энергоэффективностью), из-за чего строители старались подать заявления по прежним стандартам, пока они не ужесточились globalpropertyguide.com. Эксперты отмечают, что разрешения на строительство стали более ценным активом — некоторые владельцы земли с разрешениями не начинают строительство, «выжидая более благоприятную конъюнктуру», при этом процесс получения разрешений всё ещё остается долгим и сложным во многих городах globalpropertyguide.com. Правительство также разрабатывает так называемый «Закон о предложении» (ustawa podażowa), направленный на увеличение предложения земель для жилищного строительства ey.com. Одна из инициатив этого закона — выводить определённые сельхозземли внутри городских черт под жилищное строительство ey.com. Если это случится, это может ослабить дефицит земли в быстрорастущих городах, открыв новые участки для проектов. В целом, изменения в градостроительной и земельной политике в ближайшие 1–2 года существенно повлияют на задел строительства жилья (и частично коммерческой недвижимости). Большая прозрачность и эффективность планирования, являющиеся целью реформы, пойдут рынку на пользу в долгосрочной перспективе, однако в ближайшей перспективе изменения добавили неопределенности и спровоцировали эффект «сейчас или никогда» в получении разрешений.
- Новый Закон о девелоперах и защита потребителя: В середине 2022 года в Польше начал действовать Новый закон о девелоперах, усиливающий защиту прав покупателей строящегося жилья. Введён Фонд гарантий девелоперов (fundusz deweloperski) для защиты вкладов покупателей на случай банкротства застройщика или неисполнения обязательств ey.com. Теперь застройщики обязаны отчислять небольшой процент от продаж в этот фонд и соблюдать более строгие требования по эскроу-счетам. Это слегка повышает издержки, но обеспечивает большую безопасность покупателям и уже формирует рыночные практики — например, некоторым небольшим застройщикам стало сложнее соответствовать новым требованиям, что косвенно способствует укрупнению рынка. Кроме того, с 2021 года в Польше действуют жёсткие законы о гарантии, обязывающие застройщиков устранять дефекты в течение 5 лет; сочетание этих регуляций означает преимущество для благонадёжных застройщиков с устойчивыми финансами, а спекулятивные игроки уходят с рынка, что увеличивает его стабильность.
- Изменения в налогообложении: Налоговая и бюджетная политика также влияет на рынок недвижимости. С 1 января 2025 года вступили в силу существенные изменения в налоге на недвижимость (RET) ey.com. Ключевое — появилось новое автономное определение понятия «здание» или «сооружение» в целях налогообложения, независимо от строительного законодательства. Это значит, что определённые сооружения и элементы объектов, которые раньше не облагались налогом, теперь могут попасть под действие налога на недвижимость. Например, некоторые инженерные сооружения, инфраструктура на участке или незавершённые здания могут стать облагаемыми налогом впервые. Это может увеличить налоговую нагрузку на владельцев — что вызывает озабоченность у застройщиков и инвесторов из-за роста издержек владения ey.com. Точная трактовка новых определений ещё формируется, некоторые собственники могут оспаривать новые налоговые начисления. Позитивный момент — в Польше по-прежнему нет общенационального налога на владение недвижимостью (кроме низкого RET) — нет ежегодного налога на богатство на недвижимость, как в некоторых других странах. Однако в 2022 году введён небольшой «налог на перепродажу» для сдерживания сверхбыстрых перепродаж — квартиры, проданные менее чем через 6 месяцев после покупки, облагаются более высоким подоходным налогом. Также обсуждается возможность введения налога на пустующие квартиры в городах для стимулирования их вывода на рынок. Существенных изменений в налогообложении прироста капитала или дохода от аренды за последнее время не было; доходы от аренды для физлиц можно облагать налогом по ставке 8,5% до определённого порога — это довольно привлекательно для инвесторов globalpropertyguide.com (предлагалось отменить эту ставку и перевести все доходы от аренды на прогрессивную шкалу, но данный план отложен).
- Иностранные инвестиции и правила собственности: В Польше в целом разрешено приобретение недвижимости иностранцами в частную собственность, особенно гражданами ЕС/ЕЭЗ — для них нет ограничений. Граждане стран, не входящих в ЕС, должны получать разрешение Министерства внутренних дел на покупку земли или отдельного дома, но на практике это формальность, а на покупку квартир в многоквартирных домах эти правила не распространяются. В последние годы эти правила не менялись. Изменилось инвестиционное настроение иностранцев — как отмечалось, война в Украине и напряженность с Россией сначала насторожили некоторых инвесторов в 2022 году, однако многие адаптировались. Геополитический риск всё ещё закладывается в цену (Польша предлагает более высокую доходность частично по этой причине), но членство в НАТО и ЕС придает уверенности. Крупные иностранные инвестиции (более €20 млрд ежегодно в производство и сервисы) продолжают поддерживать спрос на коммерческую недвижимость и офисы ey.com.
- Регулирование ESG и устойчивое развитие: Следуя директивам ЕС, Польша продвигает более экологичную недвижимость. Новые здания должны соответствовать всё более строгим стандартам энергоэффективности (например, Польша внедрила практически стандарт NZEB — здания с почти нулевым энергопотреблением — для новых разрешений с 2021/2022 гг.). Также обсуждается обязательная установка фотогальванических панелей или зелёных кровель на крупных новостройках. ЕС-таксономия и требования ESG-отчетности влияют на инвесторов — многие теперь оценивают проекты по критериям устойчивости (энергопаспорта, углеродный след). Это запустило волну реконструкций офисных центров для улучшения энергоэффективности и популярность экологической сертификации (BREEAM/LEED) для новых проектов. Хотя это не отдельное правило, тренд ESG приводит к удорожанию строительства и реноваций, но и защищает активы в будущем. Как отмечает EY, «Критерии ESG заняли центральное место в польском секторе недвижимости», и банки, и инвесторы ждут соответствия nordlb.com nordlb.com. В долгосрочной перспективе здания с эко-решениями могут пользоваться большим спросом и дорожать, а несертифицированные объекты могут получить «коричневый дисконт» или попасть под санкции регуляторов (например, возможные требования ЕС по реновации энергоэффективности к установленным срокам).
В целом, сочетание макроэкономической политики (процентные ставки, кредитные меры) и адресного регулирования недвижимости (закон о планировании, девелоперский закон, субсидии) формирует польский рынок. Правительство балансирует между стимулированием застройки (инициативы по увеличению предложения земли, возможное законодательство о REIT) и защитой потребителей (усиление надзора за застройщиками, программы для покупателей). Экономические факторы — инфляция, экономический рост — напрямую влияют на рынок через себестоимость строительства и доходы населения. По состоянию на 2025 год общая обстановка улучшается: инфляция снижается, ставки готовы к дальнейшему снижению, новое правительство ставит приоритетом доступность жилья — всё это создает благоприятный фон для рынка недвижимости. Но участники рынка остаются настороже: резкие изменения политики или внешние потрясения (например, эскалация конфликта в Украине, глобальные риски рецессии) могут быстро изменить настроения.
Прогноз на ближайшие 1–3 года
Жилая недвижимость: Ожидается, что польский рынок жилья стабилизируется и постепенно наберет обороты в ближайшие годы, если не произойдет серьезных потрясений. После бурных событий последних двух лет – когда спрос резко менялся из-за колебаний процентных ставок и программ субсидирования – 2025 год прогнозируется как год нормализации. Прогнозы рынка указывают, что продажи жилья останутся стабильными или немного улучшатся в 2025 году благодаря снижению процентных ставок и продолжающемуся росту заработных плат, но не вернутся к рекордным значениям бума 2020–2021 годов globalpropertyguide.com. Polityka Insight совместно с порталом недвижимости Otodom предполагают, что продажи жилья в 2025 году «останутся стабильными, избежав серьезного спада или волны банкротств девелоперов», хотя и не достигнут прежних пиков globalpropertyguide.com. Это означает, что девелоперы могут рассчитывать на более благоприятную среду продаж по сравнению с 2023 годом, особенно если программа «Ключ к квартире» активизирует дополнительный спрос в нижнем ценовом сегменте. Что касается цен, большинство аналитиков прогнозирует умеренный рост цен на жилье – на несколько процентов в год. Руководство EY на 2025 год ожидает более медленный рост цен, примерно соответствующий инфляции ey.com. При инфляции на уровне около 5% и, возможно, ниже, номинальный рост цен на жилье может составить средние однозначные значения, что в реальном выражении будет практически нулевым – далеко не двузначные скачки последних лет, но все же положительно. Плато или небольшое снижение реальных цен может даже повысить доступность жилья, которая сейчас очень низка (отношение цены к доходу в таких городах, как Варшава и Краков, находится на исторических максимумах).
Один из факторов, который повлияет на рынок, – это траектория процентных ставок. Если центробанк снизит ставки агрессивнее ожиданий (например, опустит базовую ставку ниже 4% к 2026 году), ипотечные ставки упадут и, вероятно, дадут рынку дополнительный импульс. Наоборот, если инфляция окажется устойчивой и не позволит удешевить заимствования, восстановление рынка жилья замедлится. Если же базовые ставки будут постепенно снижаться, можно ожидать, что доступность ипотеки вырастет – больше семей вновь смогут претендовать на кредиты, высвобождая отложенный спрос тех, кто откладывал покупку в 2022–23 годах. Банки уже начали смягчать требования к кредитам (Польское управление финансового надзора ужесточило стресс-тесты, но летом 2023 года смягчило их), так что кредитование должно улучшиться. Также поддержка покупателей впервые остается на повестке: если новая государственная программа будет реализована в 2025 году, она может простимулировать спрос в дешевом сегменте (правда, из-за ограничений по цене спрос может уйти в пригород или на вторичку).
Еще одна тенденция – рост сектора PRS (институциональная аренда), который увеличит предложение, особенно в Варшаве. Несколько проектов build-to-rent будут завершены в 2025–2026 годах, что даст новые квартиры в аренду и может немного увеличить вакансию в сегменте buy-to-let. Тем не менее, учитывая огромный дефицит современных арендных квартир в Польше, это предложение, скорее всего, будет быстро поглощено, а арендные ставки, как ожидается, продолжат умеренно расти (на 3–5% в год по стране, при инфляции около 5%). Рынок аренды останется напряженным в крупнейших городах из-за роста городского населения (в том числе миграции). Доходность от аренды, вероятно, сохранится на уровне около 6% в среднем, делая частные инвестиции в аренду привлекательными по сравнению с низкорисковыми облигациями (особенно после снижения ставок).
Важно отметить, что обвала рынка не ожидается при текущем прогнозе. Ситуация в Польше отличается от ряда западных стран – здесь нет массового кредитного плеча (лишь около 11% польских семей имеют ипотеку globalpropertyguide.com), а банки сохраняют консервативную политику. Предложение жилья, хоть и улучшается, еще далеко от насыщения: в Польше один из самых низких уровней обеспеченности жильем на 1000 человек в ЕС, и по оценкам, дефицит составляет несколько миллионов квартир. Этот фундаментальный недостаток предложения в сочетании с демографическим спросом (миллениалы заводят семьи) служит подушкой для рынка. Среди рисков – серьезный экономический спад, вызывающий рост безработицы (сейчас она низкая – примерно 5%); возможные резкие административные меры, например, высокие налоги на несколько объектов недвижимости (что может привести к распродаже со стороны мелких инвесторов); или всплеск инфляции, который вынудит вновь поднимать ставки. Но если этих сценариев не будет, базовый прогноз – медленный, но устойчивый рост. Как отмечает Global Property Guide: польский рынок жилья «движется к стабилизации» globalpropertyguide.com, с контролируемым ростом цен и аренды и развитием, подстроенным под реальный конечный спрос.
Коммерческая недвижимость: Перспективы для коммерческой недвижимости на 2025–2027 годы осторожно оптимистичны – ожидается рост инвестиционной активности и постепенное улучшение основ, особенно если экономическое расширение продолжится. По мнению участников рынка, «2025 год может быть даже активнее, чем [2024]» с точки зрения сделок, учитывая ожидаемое снижение ставок и накопленный капитал, нацеленный на Польшу linkedin.com linkedin.com. Высокая доходность в Польше по сравнению с Западной Европой (чаще на 150–300 б.п. выше для сопоставимых активов) делает рынок очень привлекательным, и по мере снижения стоимости финансирования больше инвесторов вернутся на рынок. Можно ожидать новых участников рынка или возвращения крупных институциональных игроков, временно ушедших в тень. Лидерами в 2025 году, вероятно, будут: логистика (все еще в фаворе в мире, и польская история выглядит убедительно) и офисы (где переоценка активов и ограниченное новое предложение создают благоприятную динамику). Даже офисный сектор, к которому до последнего был осторожный интерес, в 2025 году может “обнаружить постепенное возвращение капитала” linkedin.com, особенно в топовые объекты в Варшаве и ведущих региональных городах. Так как новых офисов строят мало, инвесторы могут конкурировать за существующие стабилизированные активы.
Складской рынок должен оставаться высоколиквидным. Крупный пул как основных, так и оппортунистических инвесторов нацелен на промышленные портфели, так что в 2025 году возможны сделки с целыми портфелями или платформами. Девелопмент в логистике, скорее всего, активируется вновь к концу 2025 года по мере поглощения текущей вакантной площади; такие девелоперы, как Panattoni и CTP, уже владеют земельными банками и быстро приступят к строительству, когда вакансии достигнут пика. Таким образом, вакансия в промышленной недвижимости может начать снижаться после пика в 8–10%, а арендные ставки, скорее всего, сохранятся (существенное снижение возможно только при явном избытке предложения или рецессии).
На рынке ритейла инвесторы сохранят интерес к торговым паркам и топовым торговым центрам. На уровень доверия повлияют сильные потребительские показатели Польши и успех торговых центров, приобретенных в 2024 году. Если крупные сделки с ТРЦ NEPI покажут хорошую доходность, за ними могут последовать другие игроки — перейдя к следующей лиге активов. Есть вероятность, что часть международных розничных фондов вернется на польский рынок при улучшении кредитования. Ожидается умеренный рост арендных ставок в топ-объектах по мере роста продаж ритейлеров и нормализации соотношения затрат по аренде. Однако круг инвестиционно привлекательных ритейл-активов невелик (новых ТРЦ не строят), поэтому активность сосредоточится на существующих объектах и, возможно, проектах редевелопмента.
Для всех сегментов ESG и модернизация будут в центре внимания в ближайшие годы. Здания с высокими «зелёными» рейтингами и энергоэффективностью будут выигрывать в аренде и оценки — этот тренд усилится в связи с ужесточением климатических стандартов ЕС. Это может простимулировать рост модернизаций и окажет влияние на новые проекты (например, офисы, запущенные в 2025–26 годах, будут строиться с расчетом на высшие рейтинги устойчивости для будущих арендаторов и инвесторов).
Еще одна тема — альтернативная недвижимость: сектор арендного жилья PRS и студенческие общежития ожидает рост инвестиционного объема. В 2024 году объем сделок PRS составил около 340 млн евро (+170% год к году) property-forum.eu, и эта цифра может вырасти. При замедлении продаж жилья девелоперы остаются открыты к оптовым сделкам с PRS-инвесторами (как отмечается, некоторые рассматривают вариант продажи целых зданий) linkedin.com. Мы ожидаем роста сделок, когда фонд покупает целый новый жилой дом под аренду — это поддержит ликвидность девелоперов и позволит формировать фонд арендных квартир. Параллельно, студенческое жилье (общежития) становится нишей: в 2024 году в этом сегменте уже прошли некоторые сделки linkedin.com, и активность, скорее всего, вырастет благодаря огромному числу студентов и росту числа иностранцев, приезжающих учиться в Польшу.
С точки зрения экономической ситуации, рост ВВП Польши прогнозируется на уровне ~3% ежегодно в 2025–2026 годах при условии отсутствия обострения внешних кризисов ey.com. Этот рост, хотя и ниже докризисных темпов (5%+ до 2020 года), достаточен, чтобы поддержать увеличение заполняемости в коммерческой недвижимости. Потребление должно поддерживаться ростом реальных доходов на фоне снижения инфляции, что благоприятно скажется на рынке торговой и гостиничной недвижимости. Промышленная недвижимость выиграет, если увеличится промышленное производство и объемы торговли (а в ближайшие годы, возможно, начнется бум реконструкции в Украине). Единственная неопределенность — курсы валют: очень сильный или слабый польский злотый может повлиять на инвестиционные потоки. Стабильный злотый (PLN) в 2025 году сохранит доверие, тогда как волатильность способна вызвать колебания у иностранных инвесторов из-за валютных рисков.
С точки зрения политики, в краткосрочной перспективе стоит обратить внимание на следующее: если закон о польских REIT будет принят в 2025 году, это может открыть путь для отечественных инвестиционных фондов к вложениям в недвижимость, потенциально увеличив спрос на коммерческие активы (и предоставив выход разработчикам через публичные продажи REIT) ey.com. Кроме того, в 2026 году на развитие новых проектов окажет влияние то, как будет внедряться новый градостроительный закон: если многие участки потеряют статус застроенных, стоимость уже зонированных земель и существующих активов может вырасти. Государственная политика в отношении иностранного капитала, вероятнее всего, останется благожелательной, так как Польше нужны инвестиции для роста; существенных барьеров для иностранного владения недвижимостью не ожидается.
В заключение, прогноз по рынку на ближайшие 1–3 года в целом положительный по всем сегментам. Рынок недвижимости Польши выиграет от сочетания низких процентных ставок, крепкого экономического фундамента и продолжающегося сближения страны с Западной Европой. Как подчеркивается в одном из отраслевых обзоров, «у польского рынка прочный фундамент, а доходность инвестиций в Польше относительно выше, чем в Западной Европе» linkedin.com. Инвесторы действительно начинают вновь фокусироваться на Польше: доходности скорректировались, а ожидания роста остаются актуальными. Ожидается, что объемы сделок вырастут в 2025 году по мере поступления большего количества капитала, а при более быстром, чем ожидается, снижении ставок возможна дальнейшая сжатие доходности. Для сегментов пользователей недвижимости вероятны сдержанные улучшения: снижение вакантных площадей в офисах, плавный рост арендных ставок в ретейле, сохранение высокого спроса на логистику. Основные риски — внешние шоки (энергорынки, геополитика) и внутренняя политическая неопределенность. При отсутствии этих факторов рынок недвижимости Польши должен сохранить стабильную динамику развития. Участникам следует готовиться к умеренному росту: период двузначного прироста остался позади, а рынок вступает в более зрелую фазу, характеризующуюся устойчивостью, профессионализмом и стабильной доходностью.
Источники: Последние данные и аналитика взяты из отчетов Национального банка Польши (NBP), исследований международных консалтинговых компаний и отраслевых публикаций. Ключевые ссылки включают квартальный отчет NBP по недвижимости за I квартал 2024 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, аналитический обзор рынка Польши от Global Property Guide (май 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Polish Real Estate Guide 2025 компании EY ey.com, и отраслевые обновления Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu и др. Указанные ресурсы содержат актуальные данные по ценовым индексам, объемам сделок и прогнозам. Все статистические показатели и цитаты приводятся непосредственно по тексту для проверки. Итоговые выводы сочетают эти эмпирические тренды с актуальными экспертными мнениями, чтобы представить комплексную картину рынка недвижимости Польши по состоянию на середину 2025 года.
