Обзор (2025): Рынок недвижимости Дубая вступил в 2025 год с прочных позиций. Население эмирата теперь превышает 3,8 миллиона человек (+5% в годовом исчислении), в 2024 году здесь побывали 18,7 миллиона иностранных туристов (+9%) deloitte.com. ВВП вырос примерно на 3,2% в 2024 году (231 миллиард дирхамов ОАЭ) deloitte.com. Статус Дубая как «предпочтённого безопасного убежища» поддерживает высокий уровень доверия инвесторов deloitte.com globalpropertyguide.com. В самом деле, в 2024 году была зафиксирована рекордная активность: ~181 000 сделок с недвижимостью (во всех секторах) – +36,5% в годовом исчислении globalpropertyguide.com – на общую сумму около 522,5 миллиарда дирхамов. Цены резко выросли: например, по последнему отчету, в 2024 году цены выросли на 11,6% (жилая недвижимость) и на 13,2% (коммерческая) по сравнению с 2023 годом digitaldubai.ae. Этот бум движим спросом как со стороны местных жителей, так и иностранцев, чему способствуют бурное развитие туризма и бизнеса globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Рынок недвижимости Дубая остается стабильным в 2025 году, чему способствуют прирост населения, рост туризма и сильные экономические основы deloitte.com. Именно эти факторы лежат в основе недавнего скачка объема сделок и роста цен globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Жилой сектор (2025)
Спрос на жилье находится на историческом максимуме. К 4 кварталу 2024 года цены на продажу жилья были приблизительно на 20% выше по сравнению с прошлым годом, а арендные ставки выросли примерно на 19% deloitte.com. Существенный рост показали оба сегмента — апартаменты и виллы: например, индекс цен на жилье в Дубае достигал +19,5% (год к году) в ноябре 2024 года globalpropertyguide.com (апартаменты +19,4%, виллы +20,3% globalpropertyguide.com). Виллы лидируют по росту из-за их относительного дефицита; аренда и доходность росли параллельно с ценами продажи. Валовая доходность от аренды остается привлекательной – в среднем около 6,97% (ноябрь 2024 года) globalpropertyguide.com.
Также для рынка характерен бум продаж на этапе строительства. В 2024 году было совершено около 109 500 таких сделок – на 60,6% больше, чем в 2023 году globalpropertyguide.com, что свидетельствует о стремлении покупателей зафиксировать сделки до завершения строек. Новое предложение значительно, но после середины десятилетия сокращается (см. таблицу ниже). По оценкам JLL, в 2024 году было сдано около 38 500 новых домов (немного меньше, чем 39 000 в 2023 году), доведя общий жилой фонд до примерно 757 500 объектов globalpropertyguide.com. Основная масса этого объема сосредоточена в крупных жилых районах (например, Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). В ближайшие годы аналитики ожидают высоких показателей ввода: согласно одному отчету, в 2024 году будет введено около 27 000 единиц жилья, в 2025 году – уже 41 000, в 2026 году – 42 000, после чего последует резкое снижение (до ~19 000 в 2027 году и ~1 000 к 2029 году) dxbinteract.com.
| Год | Ожидаемый ввод новых объектов |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (оценка) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Таблица: Прогноз ввода жилых объектов (Источник: рыночный анализ dxbinteract.com).
Эти новые предложения должны удовлетворить всплеск спроса. Сегмент достаточно диверсифицирован: за первые три квартала 2024 года было совершено около 102 800 сделок по продаже апартаментов (+40% в годовом выражении) и 22 900 сделок по продаже вилл и таунхаусов (+18% в годовом выражении) globalpropertyguide.com. На данный момент рынок сбалансирован, однако период 2025/2026 годов — когда ввод в эксплуатацию достигнет пика — станет проверкой на устойчивость. Важно отметить, что запас элитного низкоэтажного жилья ограничен; премиальные виллы и прибрежные объекты продолжают пользоваться высоким спросом и ростом цен deloitte.com expertbridge.ae.
Портрет иностранных покупателей
Международные покупатели доминируют в сегменте премиальной недвижимости. Согласно последним данным, наибольшие доли среди иностранных инвесторов-жильцов в 2025 году занимают: индийцы (22%), британцы (17%), китайцы (14%), саудовцы (11%) и россияне (9%) dxbinteract.com. Доля некоторых стран постепенно растет: например, индийцы увеличили долю с 21% до 22% в годовом выражении dxbinteract.com. Ключевые факторы: выгода от курса валюты (например, слабая рупия в Индии), географическая близость (Индия, Саудовская Аравия) и привязка к визе (например, китайцы, претендующие на Golden Visa) dxbinteract.com dxbinteract.com. Британские инвесторы (17%) привлекаются высокой доходностью и легкостью путешествий dxbinteract.com. Общая доля инвесторов из стран Персидского залива также увеличилась (особенно саудовцы) благодаря тесным контактам и облегчённому получению гражданства dxbinteract.com. В целом, рынок жилья в Дубае для резидентов-экспатов сейчас в основном движим этими иностранными группами, а также состоятельными местными жителями и новыми профессионалами со всего мира globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Коммерческий сектор (2025)
Сегменты офисной, розничной, гостиничной и логистической недвижимости также показали хорошие результаты в 2024–25 гг. Офисы: Арендные ставки в престижных районах, таких как Downtown и DIFC, продолжают расти – Deloitte сообщает о росте арендных ставок на 17% в 2024 году по сравнению с 2023 deloitte.com. Сохраняется высокий спрос на помещения класса A (особенно со стороны финансовых и профессиональных услуг), хотя гибридный формат работы сдерживает общее потребление площадей. Вакантность в офисах класса B и ниже остается высокой. Ритейл: Восстановление туризма и потребительских расходов поддержало розничный сектор. В генеральном плане Dubai 2040 прямо предусмотрено развитие торговых центров у жилых кварталов deloitte.com. Ожидается, что ежегодный рост розничных продаж составит ~6% до 2027 года deloitte.com. Туристический ритейл (моллы, Dubai Mall, Mall of the Emirates) работает практически на полной загрузке, а новые районные торговые центры планируются к строительству. Гостиничный бизнес: Гостиничный и развлекательный сектора сильно восстановились после Expo, с рекордным количеством международных туристов в 2024 году. В конце 2024 года в Дубае были зафиксированы максимальные уровни загрузки и RevPAR (поддержанные Expo, крупными событиями и открытием новых отелей). Промышленность/логистика: Зоны складской и логистической инфраструктуры Дубая (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) остаются очень востребованными. Высокие объемы торговли и электронной коммерции поддерживают рост. Аренда в ключевых индустриальных парках — одна из самых высоких в регионе, а новые проекты (порты, свободные экономические зоны) активно развиваются. В одном из докладов отмечается, что логистический сектор ставит цель достичь 200 млрд дирхамов к 2030 году globenewswire.com, что подразумевает высокий спрос на сопутствующие площади.
В целом, все сегменты растут: правительство прогнозирует рост строительной отрасли Дубая на +4,2% в 2025 году (по 4% ежегодно до 2029), чему способствуют проекты транспорта, энергетики и жилищного строительства globenewswire.com. Важно, что Дубай утвердил План развития магистралей на 2024–27 гг. на сумму 16 млрд дирхамов (4,4 млрд долларов США), включающий 22 проекта (в том числе 634 км новых и расширенных дорог) globenewswire.com. В конце 2024 года также утвержден пакет дорог на 3,7 млрд дирхамов (21 проект на 2025–29 гг.). Это улучшит транспортную доступность новых районов. Инвестиции в инфраструктуру — главный драйвер: например, в январе 2025 года RTA заключило контракт на 1,5 млрд дирхамов на развитие улицы Аль Фай (крупные дороги и транспортные развязки) globenewswire.com.
Знаковый Бурдж-Халифа (Downtown Dubai) — пример высококлассного офисного и гостиничного фонда в центре города. Масштабное развитие транспортной инфраструктуры и новых кластеров (например, аэропорт Аль Мактум) направлено на распределение роста по всему эмирату thenationalnews.com globenewswire.com.
Ценовые тренды и динамика спроса и предложения
Динамика цен: После коррекции середины 2010-х цены в Дубае устремились вверх с 2022 года. За 2022–1 пол. 2025 года стоимость жилья выросла примерно на 60% khaleejtimes.com. Годовой рост замедлился к концу 2024-го, но остался двузначным: например, +19,5% г/г в ноябре 2024 globalpropertyguide.com. Средние цены сделок в 4-кв. 2024 были примерно на 20% выше, чем в 4-кв. 2023 globalpropertyguide.com. Индекс недвижимости DLD (Q4 2024) подтверждает эту динамику digitaldubai.ae. Вторичный (готовое жилье) и off-plan сегменты показывают сильную динамику, причем основной рост приходится на новые проекты и современные кварталы. Аренда: Арендные ставки также резко выросли – Knight Frank и местные брокеры фиксируют рост аренд квартир почти на 20% г/г в топовых районах. Валовая арендная доходность (годовая аренда/цена) по-прежнему на высоком мировом уровне (~7%) globalpropertyguide.com, хотя и ниже пиков 2021 года.
Сделки: Количество сделок купли-продажи достигло исторических максимумов. За 2024 год было совершено около 181 тыс. сделок с недвижимостью всех типов globalpropertyguide.com. На off-plan-контракты приходится основная доля новых продаж: ~109 527 офф-план сделок в 2024 году (рост на 60,6%) globalpropertyguide.com. Вторичный рынок также остается активным, что говорит о здоровом спросе как со стороны инвесторов, так и конечных покупателей. Примечательно, что продажи квартир в январе–сентябре 2024 составили около 102 800 единиц (+40%), а вилл/таунхаусов — ~22 900 (+18%) globalpropertyguide.com.
Предложение: Активность в строительстве высокая, но управляемая. Как отмечалось выше, ежегодно вводилось ~38–39 тыс. квартир/вилл в 2020–24 гг. globalpropertyguide.com. По прогнозам аналитиков, в середине десятилетия ожидается скачок: примерно 80 000–83 000 объектов за 2025–26 годы вместе dxbinteract.com. После 2026 года объемы ввода резко упадут (до ~19 тыс. в 2027 году и ~1 тыс. к 2029 г. dxbinteract.com). Таблица выше приводит одну из таких отраслевых оценок. В целом, несмотря на высокий спрос, предстоящий скачок предложения в 2025–26 гг. будет ключевым фактором для рынка.
Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты
Перспективы рынка недвижимости Дубая тесно связаны с мегапроектами и Генпланами. Главный из них — расширение аэропорта Аль Мактум (DWC) в Dubai South. Этот проект стоимостью около 35 млрд долларов США к 2032 году (I фаза) позволит обслуживать 150 млн пассажиров в год, а в будущем — 260 млн thenationalnews.com thenationalnews.com. Уже строятся новые взлетно-посадочные полосы, терминалы, автоматизированные транспортные системы и другое thenationalnews.com. Расширение DWC напрямую связано с созданием 1 миллиона рабочих мест и жилья вокруг Dubai South thenationalnews.com. По мере заселения аэропорта власти планируют закрыть перегруженный международный аэропорт Дубая (DXB) и использовать 11 кв.км участка Al Garhoud под новое городское строительство thenationalnews.com. Таким образом, вблизи DWC фактически формируется новый городской кластер Dubai South. Это, как ожидается, даст мощный стимул спроса на жилье, логистические парки, отели и торговлю в данном районе thenationalnews.com thenationalnews.com.
Помимо аэропортов, Дубай продолжает инвестировать в транспортную и городскую инфраструктуру. Управление дорог и транспорта (RTA) реализует десятки проектов: например, в 2025 году был заключен контракт на сумму 1,5 млрд дирхамов на реконструкцию улицы Аль-Фай (добавление 13,5 км новых мостов и дорог) globenewswire.com. В целом, правительство запустило многомиллиардные дорожные планы (22 проекта в период 2024–27 гг.), охватывающие 634 км дорог globenewswire.com. Эти проекты связывают новые жилые районы (Dubailand, Arabian Ranches II и др.) и облегчают поездки на работу, повышая привлекательность отдаленных районов. Также развивается общественный транспорт (например, расширения метро до Expo City, расширения трамвайных линий).
Еще одним ключевым направлением является Генеральный план развития Дубая 2040. Запущенный шейхом Мохаммедом, он направляет развитие вокруг пяти основных городских центров с интегрированным жильем, парками и социальными услугами khaleejtimes.com. Ключевая цель — устойчивый образ жизни: 60% городской территории будут природными резервами, 30% — общественными парками, а повседневные удобства — в 5–10 минутах от каждого жителя. На практике это означает появление новых районных торговых и общественных центров (упрощение повседневной жизни) deloitte.com. Например, одна из задач — наличие торговых объектов на первом этаже во всех жилых комплексах deloitte.com. Связывая использование земли и транспорт, план 2040 меняет приоритеты девелоперов — теперь больше внимания уделяется пригородным, многофункциональным проектам.
К другим заметным проектам относятся District 2020 (реконструкция территории Expo 2020 в многофункциональную зону технологий и инноваций), масштабные жилые и коммерческие застройки (MBR City, Dubai Creek Harbour), а также строительство мегамоллов (Cityland Mall в стадии строительства). Каждый из них создает новые жилые и коммерческие площади. В сегменте промышленной недвижимости продолжается расширение портов (Джебель Али, Аль-Хамрия) и свободных экономических зон (логистическая зона Dubai South). В целом, объем инфраструктурных и девелоперских проектов в Дубае является одним из крупнейших в мире и непосредственно поддерживает будущий спрос на недвижимость в этих коридорах thenationalnews.com globenewswire.com.
Государственная политика, регулирование и визовые реформы
Власти Дубая сохраняли относительно открытую систему инвестиций в недвижимость, одновременно внедряя защитные механизмы. В последние годы Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) предпринял ряд мер для сдерживания спекуляций: например, удвоил регистрационный сбор до 4% от стоимости недвижимости (ранее 2%) globalpropertyguide.com. На продажу жилой недвижимости распространяется НДС в размере 5% (исключения для новых off-plan проектов до трех лет) globalpropertyguide.com. Тем временем законы об эскроу (обязательное ведение трастовых счетов для всех новых off-plan строек) значительно усилили защиту покупателей, а также все еще действует ограничение по ипотеке на 20 лет для регулирования кредитования домохозяйств. Эти меры обеспечили большую прозрачность и более сдержанный рост ипотечного кредитования в секторе недвижимости.
С точки зрения стимулов Дубай использует визовые реформы для увеличения спроса. Наиболее заметно то, что «Золотые визы» теперь дают 10-летний вид на жительство иностранным инвесторам в недвижимость (например, при владении недвижимостью на сумму ≥2 млн дирхамов) redubai.com. Для покупателей среднего сегмента предусмотрена 3-летняя инвестиционная виза (от 750 тыс. дирхамов). Дополнительные визовые категории — включая 5-летнюю многократную туристическую визу, 5-летнюю визу удаленного работника и 5-летнюю визу для фрилансеров — расширяют круг потенциальных арендаторов и собственников redubai.com redubai.com. Даже новая пенсионная виза (для лиц старше 55 лет) привлекает покупателей в спокойные сообщества redubai.com. В целом, иммиграционная политика Дубая теперь тесно связана с рынком недвижимости: владение недвижимостью (особенно в зонах freehold) облегчает получение ВНЖ, что, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье и аренду redubai.com redubai.com.
В целом эти меры сочетают инструменты охлаждения рынка (увеличение сборов, НДС) со стимулами для роста (визы, инфраструктура). Рынок также поддерживают стабильные правила: иностранцы могут владеть недвижимостью на правах freehold в специальных зонах, нет налога на недвижимость, а законодательство RERA защищает как арендодателей, так и арендаторов. Все эти факторы делают рынок недвижимости Дубая привлекательным по сравнению с другими мировыми мегаполисами.
Тенденции и возможности для иностранных инвестиций
Иностранный капитал по-прежнему остается краеугольным камнем рынка Дубая. По данным DLD и мнению аналитиков, на долю иностранных инвесторов приходится значительная часть сделок купли-продажи (часто называют 70–90%). Пять крупнейших национальностей покупателей иллюстрируют это разнообразие dxbinteract.com. Кроме национальности, профили инвесторов различаются по сегментам: например, лица с очень высоким доходом часто приобретают элитную недвижимость (виллы на Palm Jumeirah, апартаменты у воды), а профессионалы и представители среднего класса покупают или арендуют жилье средней ценовой категории. Многие отмечают высокую доходность инвестиций в Дубае (типичная валовая доходность около 7%) и отсутствие налогов как ключевые преимущества globalpropertyguide.com. Наследный принц Дубая отмечает, что мировой уровень доверия к экономике эмирата — благодаря инфраструктуре, регулирующей среде и качеству жизни — продолжает привлекать иностранные инвестиции globalpropertyguide.com.
Наиболее привлекательные сегменты: элитная жилая недвижимость (особенно для иностранных инвесторов, ищущих безопасность и доход), торговая недвижимость (особенно в быстрорастущих пригородах) и логистика/склады (с учетом курса ОАЭ на создание мирового торгового хаба). Некоторые инвестиционные фонды и REITs все чаще присматриваются к активам Дубая благодаря благоприятному законодательству. Национальная инвестиционная стратегия ОАЭ 2031 прямо ставит задачу удвоить прямые иностранные инвестиции к 2031 году (до 1,3 трлн дирхамов) globenewswire.com, при этом приоритетными отраслями называются недвижимость и логистика. На практике это может означать рост вложений суверенных и пенсионных фондов в недвижимость и проекты Дубая, что еще больше разгоняет рост рынка.
Прогноз и перспективы на 2026–2030 годы
Смотрящие в будущее (2026–2030 гг.) аналитики ожидают дальнейшего роста рынка, но с некоторым замедлением и потенциальной волатильностью. Ключевой вопрос — волна предложения, которая сейчас нарастает. Согласно Fitch Ratings, всплеск ввода новых объектов — ожидается, что темпы ввода превысят рост населения (прогноз 5% в год) khaleejtimes.com — вероятно, приведет к замедлению нынешнего ценового ралли. Fitch прогнозирует, что рынок Дубая достигнет пика в 2024 году, а затем возможна мягкая коррекция (~15%) в конце 2025 или в 2026 году по базовому сценарию khaleejtimes.com. Это связано с тем, что ввод жилья (кумулятивно ~250 тыс. объектов до 2027 года) может временно опережать спрос khaleejtimes.com. Fitch, к примеру, отмечает, что только в 2026 году планируется передать собственникам около 120 000 объектов khaleejtimes.com.
Тем не менее, другие эксперты отмечают компенсирующие факторы. Недавние анализы подчеркивают, что рост населения и приток инвестиций в Дубае могут превышать 5% в год (особенно если продолжается приток состоятельных лиц и квалифицированных специалистов) expertbridge.ae. Согласно этой точке зрения, значительная часть нового предложения может быть поглощена новыми жителями, так что снижение цен будет ограничено отдельными сегментами. Действительно, премиальные локации (виллы, набережные) имеют свою собственную динамику спроса и могут оставаться устойчивыми expertbridge.ae. Данные начала 2025 года (объемы сделок, уровень арендных ставок) говорят о том, что рынок все еще имеет импульс, указывая по крайней мере на мягкую посадку, а не на резкий обвал.
При условии отсутствия серьезных мировых потрясений, мы ожидаем, что цены на жилье в Дубае стабилизируются или замедлятся в 2026–27 годах. Некоторое умеренное снижение (однозначные проценты) возможно в середине 2025/26 года, если процентные ставки вырастут или покупатели возьмут паузу. К 2028–30 годам, когда рост предложения замедлится (по прогнозу DXBInteract), а численность населения будет продолжать расти, рынок должен стабилизироваться и возобновить умеренный рост. Области роста спроса, вероятно, включают недавно застроенные пригороды (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) и элитные районы (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. В положительном ключе, дальнейшие государственные инициативы (стимулы для технопарков, проекты «зеленой» энергетики) могут создать новые кластеры рабочих мест, поддерживая спрос. Среди рисков — возможное замедление иностранных инвестиций (из-за геополитической напряженности или роста мировых ставок) и перепроизводство в сегменте недорогого жилья.
В целом, ожидается, что рынок недвижимости Дубая будет расти до 2030 года, хотя и более умеренными темпами после 2025 года. Рост цен/аренды, вероятно, будет находиться в диапазоне от средних до высоких однозначных процентов ежегодно во второй половине десятилетия. Долгосрочные фундаментальные факторы (рост населения, туризм, экономическая диверсификация) остаются положительными. Однако циклические пики предложения и мировые экономические факторы вызовут периодические коррекции. Опытные инвесторы, таким образом, сосредоточатся на премиальных активах, проектах с сильными застройщиками и на инициативах, соответствующих видению Дубая 2040 и ключевым инфраструктурным узлам.
Источники: Официальные и отраслевые источники, как указано (Департамент земли Дубая, Deloitte, JLL, Knight Frank, отраслевые анализы и СМИ) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
