Обзор: Рынок недвижимости Окленда на перепутье в 2025 году
Рынок недвижимости Окленда в 2025 году находится на переломном этапе, балансируя между прошлым спадом и признаками осторожного восстановления. После резкого бума в период COVID и последующей коррекции, цены на жильё стабилизировались и даже начали немного расти globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. В то же время коммерческий и промышленный секторы недвижимости переживают свои собственные постпандемийные изменения – от офисных зданий, сталкивающихся с ростом вакантности, до промышленных складов, по-прежнему пользующихся почти рекордным спросом. Инвесторы и домовладельцы наблюдают за сочетанием факторов: процентные ставки теперь идут на спад, новые государственные меры благоприятствуют инвестициям в недвижимость, а крупные инфраструктурные проекты обещают изменить городской ландшафт Окленда. В этом обзоре мы разбираем каждый сегмент – жилой, коммерческий и промышленный – и рассматриваем текущие цены, тенденции аренды, новые проекты, прогнозы до конца 2020-х, а также ключевые возможности и риски.
Жилой сектор недвижимости: цены, тенденции и аренда
Цены на дома в Окленде – текущий уровень и историческое сравнение
Цены на жильё в Окленде в 2025 году отражают стабилизацию рынка после заметной коррекции. Средняя цена дома в регионе Окленда составляет около 990 000 новозеландских долларов на середину 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это примерно снижение на 3–4% по сравнению с прошлым годом, несмотря на то, что национальная медиана за тот же период осталась на прежнем уровне globalpropertyguide.com. Снижение за последний год – это наследие охлаждения рынка после пика конца 2021 года. Во время пандемийного бума цены на жильё в Окленде выросли более чем на 40%, достигнув рекордных максимумов к концу 2021 года. С тех пор стоимость упала примерно на 20% от этого пика reuters.com, что компенсировало примерно половину необычайного прироста в период COVID.
Чтобы понять масштаб происходящего, медианная цена в Окленде взлетела с середины $700 000 в 2019 году до значительно выше $1 миллиона к 2021 году. На пике ажиотажа (конец 2021 года) медианная цена на жильё приблизилась к $1,3 миллиона. Последующая коррекция снизила медианную цену до чуть выше $1 миллиона к 2023 году nzherald.co.nz. Например, только за период с апреля 2024 по апрель 2025 года медианная цена в Окленде снизилась примерно с $1,04 миллиона до $1,00 миллиона nzherald.co.nz. Сейчас, в 2025 году, цены демонстрируют ранние признаки восстановления. Падение фактически прекратилось — на самом деле, к началу 2025 года медианная цена в Окленде была всего на ~0,5% ниже, чем годом ранее interest.co.nz interest.co.nz — и в некоторые месяцы вновь наблюдается месячный рост. Данные Института недвижимости показывают небольшие, но последовательные месячные повышения цен в начале 2025 года, что сокращает годовое снижение nzherald.co.nz. Экономисты отмечают, что спрос со стороны покупателей восстанавливается благодаря снижению ипотечных ставок, но достаточное предложение объектов на рынке сдерживает быстрый рост цен nzherald.co.nz interest.co.nz. Продажа недвижимости занимает больше времени, чем в годы бума (медианное значение ~42–54 дня на рынке, что всё ещё выше исторических норм nzherald.co.nz interest.co.nz), что указывает на более сбалансированный рынок, где у покупателей больше выбора.Доступность жилья по-прежнему остается проблемой, несмотря на корректировку цен. Даже после недавнего снижения цены на жилье в Окленде составляют примерно 6 средних годовых доходов домохозяйства, что означает, что покупка собственного жилья по-прежнему недоступна для многих, кто приобретает его впервые reuters.com. Хорошая новость заключается в том, что это небольшое улучшение по сравнению с 2021 годом, когда цены были на 50% выше допандемийного уровня, и покупка жилья была «практически невозможна» для новичков reuters.com. Сегодня, благодаря снижению цен и смягчению процентных ставок, большинство аналитиков рынка недвижимости (9 из 11 в одном опросе) считают, что условия для покупателей первого жилья улучшатся в следующем году reuters.com reuters.com. Действительно, объемы продаж выросли (национальные продажи жилья были на ~9–17% выше в начале 2025 года по сравнению с годом ранее nzherald.co.nz interest.co.nz), что свидетельствует о возобновлении доверия. Но доступность жилья в Окленде по международным меркам остается очень низкой, а накопить первоначальный взнос по-прежнему сложно на фоне высоких арендных ставок и стоимости жизни reuters.com reuters.com.
Динамика рынка аренды и доходность в Окленде
Рынок аренды в Окленде в 2025 году демонстрирует признаки охлаждения после многих лет напряжённости. Арендная плата стабильно росла в 2022–2023 годах, но сейчас инфляция арендной платы значительно замедлилась globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. На это влияет несколько факторов: чистая миграция – ключевой фактор спроса на аренду – резко сократилась по сравнению с пиковыми значениями после пандемии. За год, закончившийся в мае 2025 года, чистый прирост мигрантов в Новой Зеландии составил всего около 14 800 человек, что на более чем 80% ниже, чем приток, наблюдавшийся в предыдущем году globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Окленд, являясь основным пунктом назначения для новых мигрантов, особенно ощутил это снижение спроса по мере нормализации иммиграции. В то же время предложение аренды увеличилось; количество доступных объявлений о сдаче в аренду выше, чем год назад, что даёт арендаторам больше вариантов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (крупная платформа по размещению недвижимости) даже сообщает, что во многих регионах, включая Окленд, медианная запрашиваемая арендная плата стабилизировалась или начала снижаться, поскольку арендодатели конкурируют за арендаторов globalpropertyguide.com. Теперь у арендаторов больше возможностей для переговоров, чем за последние годы, что является заметным поворотом в городе, известном дорогой арендой.Текущий уровень арендной платы: Медианная недельная аренда в Окленде составляет около 600–630 новозеландских долларов в 2025 году. Согласно данным правительства, средняя недельная аренда в Окленде за год до апреля 2025 года составляла $631 (примерно 366 долларов США) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это всего лишь увеличение на 0,9% по сравнению с предыдущим годом globalpropertyguide.com, что означает, что арендная плата по сути не растет с учетом инфляции. В некоторых сегментах реальная арендная плата снижается с учетом инфляции. Это ослабление также подтверждается ростом уровня вакантности на рынке аренды – управляющие недвижимостью в Окленде сообщают о росте числа пустующих объектов и о том, что арендаторы дольше заселяют жилье globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Поскольку аренда уже занимает значительную долю доходов, существует естественный предел дальнейшего роста цен globalpropertyguide.com.
Валовая доходность от аренды жилой недвижимости в Окленде остается умеренной и даже немного снизилась, поскольку цены стабилизировались, а арендная плата застыла. В середине 2025 года средняя валовая доходность от аренды жилой недвижимости в Новой Зеландии оценивается примерно в 4,0% globalpropertyguide.com. Это ниже, чем примерно 4,3% годом ранее globalpropertyguide.com, что отражает начало роста стоимости недвижимости при остановке роста арендной платы. В самом Окленде доходность обычно находится на нижней границе национального диапазона (высокие цены на покупку в Окленде снижают процент доходности). Многие владельцы недвижимости в Окленде получают чистую доходность (после вычета расходов), которая очень мала — часто в диапазоне 2–3%, то есть они рассчитывают на будущий прирост капитала для получения прибыли от инвестиций. Поскольку процентные ставки были высокими в 2023 году, многие инвесторы с кредитным плечом столкнулись с отрицательным денежным потоком, хотя недавнее снижение ставок ослабляет это давление. Элитные апартаменты в центре города могут приносить немного более высокую доходность, чем престижные дома в пригороде, но в целом Окленд — это рынок с низкой доходностью по мировым меркам, что является давней тенденцией из-за сильного роста капитала.
С положительной стороны для арендодателей новые налоговые изменения правительства улучшают экономику арендных инвестиций (подробнее об этом в разделе Политика). И несмотря на недавнее затишье, аналитики ожидают, что арендная плата будет постепенно расти в ближайшие годы вместе с восстановлением экономики. Опрос экспертов Reuters прогнозирует примерно рост городских арендных ставок на 3,0% в 2025 году, что опережает общий уровень инфляции reuters.com reuters.com. Тем не менее, в краткосрочной перспективе преимущество на стороне арендаторов. Предложение арендного жилья увеличилось за счет инвесторов, пытающихся сдать в аренду объекты, которые они не могли легко продать во время спада, а также за счет наплыва новостроек. В результате соотношение аренды к доходу в Окленде остается напряженным, но пока не ухудшается — что дает арендаторам небольшое облегчение после многих лет резкого роста цен.
Сектор коммерческой недвижимости: тенденции в офисах и розничной торговле
Офисный рынок — рост вакантности против устойчивости премиальных объектов
Офисный сектор Окленда в 2025 году переживает период адаптации. Пандемия и переход к удаленной и гибридной работе оставили свой след, особенно на старом офисном фонде. Уровень вакантности офисов рос в последние два года, особенно для вторичных (менее качественных) офисных зданий в центральном деловом районе и на его окраинах. В центральном деловом районе Окленда общий уровень вакантности недавно составлял высокие однозначные значения и продолжает расти, а во вторичных офисах в некоторых районах уже наблюдается двузначная вакантность cbre.com cbre.com. (Для сравнения: в Веллингтоне вакантность вторичных офисов достигла ~19% cbre.com, и в Окленде также наблюдается рост, хотя и не столь значительный.) Владельцам старых или менее удачно расположенных зданий приходится прилагать больше усилий для привлечения арендаторов, часто предлагая скидки на аренду или другие стимулы. Площадь, сдаваемая в субаренду, также увеличилась, поскольку компании сокращают занимаемые площади.
В отличие от этого, премиальные офисные помещения – современные здания с высокими сейсмическими рейтингами, экологическими сертификатами и привлекательными удобствами – чувствуют себя лучше. Вакансия премиальных офисов в Окленде ниже (на уровне средних однозначных процентов) и, как ожидается, стабилизируется раньше cbre.com. Фактически, премиальные чистые базовые арендные ставки в центральном деловом районе Окленда продолжали постепенно расти даже в период спада на рынке jll.com jll.com, благодаря спросу на качественные объекты. Арендаторы высшего уровня по-прежнему готовы платить премию за лучшие помещения, и новые здания, введённые в эксплуатацию за последние несколько лет, в основном уже сданы в аренду. Например, башня PwC (Commercial Bay) и другие недавние объекты показали, что если качество высокое, спрос есть. По данным JLL, премиальные офисные ставки аренды в Окленде показали умеренный рост за последний год, в то время как в Веллингтоне премиальные ставки снизились на фоне сокращения государственных расходов jll.com. Тем не менее, эффективные ставки аренды (с учётом арендных стимулов) находятся под давлением. Арендодатели часто предлагают арендные каникулы, взносы на отделку и другие стимулы для привлечения арендаторов, что означает, что чистые эффективные ставки аренды могут оставаться на прежнем уровне или даже снижаться в реальном выражении cbre.com cbre.com. Это особенно актуально для пригородов Окленда и вторичного офисного рынка, где избыток площадей усилил конкуренцию.Смотрясь в будущее, поток предложения офисных помещений в Окленде после 2025 года относительно ограничен, что может помочь сбалансировать рынок. Несколько крупных проектов завершаются примерно к 2025 году (портфель новых проектов был «активным на рынке офисной недвижимости Окленда» в 2024–25 гг. cbre.com), но после этого темпы нового строительства снижаются. Поскольку новых офисов становится меньше, а экономика улучшается, ожидается, что уровень вакантности офисных помещений достигнет пика к 2025 году, а затем постепенно начнет снижаться. Прогнозы показывают, что по мере укрепления экономики к 2026 году спрос возрастет, и избыточные площади будут поглощены, особенно в зданиях премиум-класса cbre.com cbre.com. Однако офисы вторичного класса могут продолжить испытывать трудности или потребовать перепрофилирования (некоторые старые здания могут даже быть кандидатами на переоборудование в жилые или другие объекты, если это возможно). Пока что инвесторы в офисную недвижимость сохраняют осторожность: доходность офисных объектов Окленда увеличилась (цены снизились) в 2022–2023 годах на фоне роста процентных ставок. Доходность офисов премиум-класса в Окленде составляет примерно 6–7% после снижения, но с падением процентных ставок ставки капитализации снова начинают сжиматься (т.е. цены немного растут). Действительно, в конце 2024 года появились первые признаки укрепления доходности офисов класса A в центральном деловом районе Окленда cbre.com. В целом, перспективы офисного сектора — это медленное восстановление: «умеренный рост арендных ставок» на офисы премиум-класса в Окленде в 2025 году, с более широким улучшением к 2026 году cbre.com cbre.com.
Розничный рынок — восстановление, новые игроки и меняющиеся перспективы
Сектор ритейл-недвижимости Окленда демонстрирует осторожно оптимистичную траекторию в 2025 году. Следы пандемии (локдауны, потеря туризма и рост электронной коммерции) заживают, и пешеходный трафик возвращается в торговые районы. Фактически, международные розничные бренды снова рассматривают Окленд как цель для расширения jll.com. Главным признаком доверия к розничному сектору Окленда станет открытие первого в Новой Зеландии мегамагазина IKEA в 2025 году. Магазин IKEA площадью 34 000 м² в Сильвия-Парк (восточный Окленд) планируется завершить в 2025 году cbre.com, он станет якорем расширенного торгового кластера и привлечет покупателей со всего региона. Аналогично, Costco открыл крупный магазин в Западном Окленде в конце 2022 года, а еще один новый торговый центр (“Maki Centre”) площадью 18 000 м² будет завершен в Вестгейте в 2025 году cbre.com. Эти проекты подчеркивают возобновление роста крупноформатной розницы и, как ожидается, повысят стоимость и арендные ставки недвижимости в прилегающих районах.Уровень вакантности торговых площадей в Окленде в целом снизился за последний год, по крайней мере, в успешных локациях. К концу 2024 года вакантность снизилась в трех из пяти типов торговых центров, которые отслеживались в одном из исследований cbre.com. В ведущих торговых центрах и на популярных торговых улицах спрос со стороны арендаторов восстановился по мере стабилизации потребительских расходов. Например, пригородные моллы и парки крупноформатной розницы показывают хорошие результаты благодаря возвращению домохозяйств к офлайн-шопингу и посещению ресторанов. С другой стороны, некоторые второстепенные моллы и торговые улицы в менее привлекательных районах продолжают испытывать трудности. Рынок розничной недвижимости разделился: “несколько центров” с более высокой вакантностью — это, как правило, старые субрегиональные моллы, которые сталкиваются с жесткой конкуренцией (и продолжающимся влиянием онлайн-торговли) cbre.com. Розничная торговля в центральном деловом районе Окленда также пережила тяжелые времена во время пандемии из-за потери иностранных туристов и офисных работников, однако 2025 год приносит некоторое оживление благодаря росту офисной занятости и восстановлению туризма. Особенно стоит отметить, что люксовые и флагманские международные ритейлеры проявляют интерес к Queen Street и Commercial Bay в центре города, привлеченные более низкими арендными ставками и перспективой возвращения туристов с круизных лайнеров.
С точки зрения арендных ставок, арендные ставки на розничную недвижимость в Окленде оставались относительно стабильными, но прогнозируется умеренный рост в ближайшей перспективе. CBRE прогнозирует небольшое повышение арендных ставок для первоклассных торговых сегментов в 2025 году cbre.com, особенно в местах с высоким пешеходным трафиком. Арендодатели в ведущих торговых центрах (таких как Sylvia Park, Albany, Newmarket) сообщают о стабильных или растущих арендных ставках, тогда как во второстепенных локациях могут предоставляться скидки для удержания арендаторов. В целом арендные ставки на торговую недвижимость все еще ниже докризисных уровней с учетом инфляции, но тенденция улучшается. Доходность торговой недвижимости выросла (цены снизились) в 2022–23 годах из-за повышения процентных ставок, но и здесь есть признаки стабилизации. Например, доходность первоклассной крупноформатной торговой недвижимости (big-box retail) недавно немного снизилась, что отражает спрос инвесторов на хорошо сданные в аренду торговые объекты cbre.com. Инвесторы особенно заинтересованы в торговых объектах с долгосрочными договорами аренды с надежными арендаторами (например, супермаркетами или международными ритейлерами). Ожидается, что с постепенным ростом потребительской уверенности по мере укрепления экономики перспективы торговой недвижимости будут осторожно оптимистичными. Однако инвесторы по-прежнему учитывают структурные изменения – проникновение электронной коммерции продолжает расти, поэтому форматы розничной торговли, предлагающие впечатления (рестораны, развлечения, услуги), пользуются большим спросом, чем чисто торговые.
Сектор промышленной недвижимости: продолжающийся лидер
Рынок промышленной недвижимости Окленда – который включает склады, логистические комплексы и фабрики – был лидером в последние годы и остается устойчивым в 2025 году. Вакансия в промышленной недвижимости чрезвычайно низкая, одна из самых низких в мире. Хотя вакансия в промышленном фонде Окленда немного увеличилась по сравнению с историческими минимумами, она по-прежнему составляет всего около 1,6% по состоянию на 2024 год cbre.com и примерно 2,1% к концу 2024 года oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Для сравнения: все, что ниже 5%, считается дефицитом; 1–2% в Окленде – это фактически полная заполняемость, доступно только фрикционное пространство.) Такая сверхнизкая вакансия обусловлена высоким спросом со стороны арендаторов (в таких секторах, как логистика, дистрибуция и электронная коммерция) в сочетании с ограниченным новым предложением в условиях дефицита земли в Окленде.
Тенденции аренды: Арендные ставки на промышленные помещения показали рекордный рост с 2021 по 2023 год, поскольку арендаторы конкурировали за дефицитные площади. Аренда складов премиум-класса значительно выросла за этот период. По состоянию на сентябрь 2024 года средняя базовая арендная ставка на склады премиум-класса в Окленде достигла $194 за квадратный метр в год oneroof.co.nz. Это на 2% больше, чем годом ранее oneroof.co.nz – меньший рост по сравнению с предыдущими годами, что свидетельствует о том, что рост арендных ставок замедлился до устойчивого уровня. Замедление роста арендных ставок отражает небольшое снижение спроса (из-за общего экономического спада) и волну нового предложения, которая начала поступать на рынок. В 2024 году было завершено несколько новых промышленных проектов, и еще больше ожидается в 2025 году, что добавит столь необходимое пространство. Тем не менее, новые здания по-прежнему сдаются по рекордно высоким ставкам, поскольку инфляция строительных затрат повысила уровень безубыточной аренды, необходимой застройщикам oneroof.co.nz. Многие арендаторы готовы платить премию за современные склады с высокими потолками, учитывая повышение эффективности.
Несмотря на недавнюю умеренность, владельцы промышленных объектов по-прежнему находятся в сильной позиции. При уровне вакантности около 2% большинство качественных помещений быстро сдаются в аренду. Некоторые арендаторы даже арендуют помещения заранее, опережая свои потребности, чтобы обеспечить себе место для будущего расширения. Появляются признаки того, что арендаторы оптимизируют свои площади (сокращают или объединяют), реагируя на экономическую ситуацию oneroof.co.nz oneroof.co.nz, но в целом спрос по-прежнему превышает предложение на хорошо расположенные склады (особенно в логистических центрах Южного Окленда и районе аэропорта Окленда). Стоимость земли под промышленное строительство остается высокой, а интерес к участкам под промышленную застройку снова растет, поскольку инвесторы ожидают новый цикл роста oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Например, Colliers сообщает, что в одном из крупных будущих индустриальных парков на северо-западе Окленда (проект Spedding) было заключено контрактов на продажу земли на сумму более 180 миллионов долларов, поскольку застройщики и владельцы-эксплуатанты стремились закрепить за собой новые участки oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Аналогично, новые промышленные районы в Южном Окленде, такие как Drury, привлекают внимание для будущего расширения oneroof.co.nz.Доходность инвестиций и прогнозы: Промышленные объекты ценятся инвесторами за стабильность и рост, и доходности снизились до рекордно низких уровней в последние годы (что означает высокую оценку активов). Доходность первоклассных промышленных объектов в Окленде снизилась до примерно 5%–5,5% на пике рынка. В 2023 году рост процентных ставок привёл к небольшому увеличению доходности (чуть выше 5,5% для первоклассных объектов). Однако, как только Резервный банк начал снижать ставки в конце 2024 года, интерес покупателей к промышленным активам вернулся, и доходности снова начали укрепляться oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Фактически, к 4 кварталу 2024 года некоторые сделки с первоклассными промышленными объектами заключались с доходностью снова ниже 5,0% для высококачественных, долгосрочно сданных в аренду объектов cbre.com. В Colliers отмечают, что круг покупателей промышленных объектов расширяется, поскольку средства выходят с «обочины» (например, депозиты, срок которых истёк) и ищут долгосрочные инвестиционные возможности в условиях снижающихся процентных ставок oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
Все признаки указывают на то, что промышленный сектор будет сильно восстанавливаться в 2025 году. Рыночные наблюдатели описывают «оптимистичные настроения» накануне 2025 года, ожидая «возвращения к нормализованному рынку» после более медленных 18 месяцев, последовавших за ажиотажем времён COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. По мере снижения стоимости заёмных средств ожидается, что больше инвесторов вернутся на рынок, что потенциально может ещё больше повысить стоимость промышленных объектов. Девелоперы также готовятся к активности — после небольшого спада в новом строительстве (разрешения на новые промышленные здания в Окленде за год до августа 2024 года были немного ниже, чем в предыдущем году oneroof.co.nz), ожидается рост активности для удовлетворения неудовлетворённого спроса. Один из рисков — это экономический цикл: если деловая активность значительно замедлится или компании сократят операции, спрос на промышленные объекты может временно снизиться. Но с учётом структурных факторов, таких как рост электронной коммерции и нехватка свободных промышленных земель в Окленде, долгосрочные перспективы сектора остаются очень прочными.
Крупные проекты и инфраструктурные инициативы, формирующие рынок
Ряд крупных разработок и инфраструктурных проектов реализуются или находятся на горизонте в Окленде, и они, как ожидается, значительно повлияют на стоимость недвижимости и возможности в ближайшие годы.
- City Rail Link (CRL): Городская железнодорожная линия Окленда стоимостью более 5 миллиардов долларов — крупнейший инфраструктурный проект в истории Новой Зеландии, и он обещает стать «переломным моментом» для жилья и коммерции Окленда. Открытие запланировано на 2026 год; эта 3,5-километровая подземная железнодорожная линия удвоит пропускную способность железной дороги и значительно сократит время в пути до и через центр города westpac.co.nz westpac.co.nz. Эксперты сравнивают влияние CRL с эффектом от строительства Харбор-Бридж в 1950-х — ожидается, что проект сфокусирует развитие внутрь города и даст толчок созданию сообществ, ориентированных на общественный транспорт westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL добавляет четыре новых подземных станции (две в центре города, одну на Karangahape Road и одну в Mt Eden). В ожидании этого как центральное правительство, так и городской совет Окленда приняли меры по увеличению плотности застройки вокруг этих станций. Правительство обяжет городской совет Окленда разрешить строительство многоэтажного жилья (10–15 этажей) в пешей доступности от новых станций CRL rnz.co.nz rnz.co.nz — это гораздо более интенсивная застройка, чем разрешалось ранее. Эта политика может преобразить такие районы, как Mt Eden, Morningside, Kingsland и Mt Albert, за счет появления новых жилых башен и многофункциональных комплексов. По оценкам совета, только в центре города может появиться в четыре раза больше домов и предприятий после изменений в зонировании, которые фактически отменяют ограничения по высоте в части центрального делового района rnz.co.nz. В целом ожидается, что CRL повысит стоимость недвижимости и активизирует строительную деятельность вдоль своей линии, поскольку улучшение транспортной доступности делает эти районы более привлекательными. Уже сейчас инвесторы присматривают участки рядом со станциями CRL, ожидая роста спроса на квартиры и торговые площади после запуска линии. В долгосрочной перспективе рост, обеспеченный CRL, поможет Окленду принять увеличение населения без разрастания города, создавая яркие, связанные между собой городские центры. (Не все в восторге — некоторые местные жители беспокоятся об изменении характера районов, — но большинство признает, что Окленду нужно расти вверх, а не только вширь westpac.co.nz westpac.co.nz.)
- Вестгейт и северо-западное расширение: Значительный рост происходит на северо-западе Окленда. Westgate Town Centre — это новый городской центр, находящийся в стадии развития, а в 2025 году завершится строительство торгового центра Maki Place (~18 000 м²). С приходом крупных ритейлеров Вестгейт становится важным коммерческим узлом. Большие участки бывших сельскохозяйственных земель вокруг Whenuapai, Kumeu и Riverhead предназначены для жилищного строительства в следующем десятилетии, и инфраструктура уже внедряется для поддержки этого процесса. Новые автомагистрали (модернизация Northwestern Motorway) и улучшенные автобусные линии повышают доступность. Эти проекты создадут новые пригородные сообщества и неизбежно повысят стоимость земли в северо-западном секторе Окленда.
- Сильвия Парк/IKEA и восточный коридор: В восточном Окленде Сильвия Парк (уже крупнейший торговый центр Новой Зеландии) продолжает расширяться. Главный проект — открытие IKEA megastore в 2025 году, что привлечет покупателей со всего региона и станет якорем для дополнительной розничной торговли и, возможно, складской логистики поблизости cbre.com. Наряду с этим ведется строительство жилых комплексов высокой плотности; Сильвия Парк добавил жилые апартаменты и офисные здания, превращаясь в многофункциональный городской центр. Инфраструктура, такая как Eastern Busway (скоростной транспорт от Panmure до Botany, строится), улучшит транспорт и ускорит развитие таких пригородов, как Pakuranga и Botany.
- Drury New Town и южное развитие: На юге Drury — одна из самых амбициозных зон развития Окленда. Планируется преобразовать сельскохозяйственные земли в новый город с десятками тысяч домов; в проекте участвуют несколько крупных застройщиков, а также планируется строительство новых железнодорожных станций и автомагистралей. Хотя прогресс идет медленнее, чем ожидалось (частично из-за споров о финансировании инфраструктуры), в 2020-х годах, вероятно, появятся первые крупные этапы Drury. Это станет долгосрочным источником нового жилья (что поможет с доступностью), а также приведет к значительному изменению городской структуры Окленда, фактически создав новый городской узел на полпути до Гамильтона. Спекулянты на рынке недвижимости уже много лет активны в Drury, ожидая огромной прибыли, когда развитие полностью начнется.
- Второй переход через гавань и транспорт будущего: В более отдаленной перспективе правительство планирует дополнительный переход через гавань Уэйтематā (возможно, тоннели для автомобильного и железнодорожного транспорта), чтобы дополнить стареющий Harbour Bridge. Хотя проект находится на ранней стадии планирования и, вероятно, будет реализован в 2030-х годах, он имеет решающее значение для будущего роста Окленда. В более краткосрочной перспективе продолжаются улучшения существующей транспортной сети: например, автомагистраль Puhoi-to-Warkworth открылась в 2022 году, что сделало север Окленда более доступным и дало толчок развитию таких городов, как Warkworth; а предложения по легкорельсовому транспорту от центра города до аэропорта (обсуждаемые в течение многих лет) могут быть пересмотрены новым правительством в иной форме. Каждый из этих инфраструктурных шагов может существенно повлиять на рынок недвижимости — как правило, улучшение транспортной доступности повышает стоимость недвижимости в новых связанных районах (как это исторически происходило с автомагистралями и железными дорогами).
В заключение, Окленд в конце 2020-х годов будет преобразован этими проектами. Инвесторам стоит следить за тем, куда направляются краны и экскаваторы: недвижимость рядом с новыми транспортными линиями или в тщательно спланированных районах часто показывает выше среднего рост капитала. Например, скромный дом в Mt Eden в пешей доступности от новой станции CRL может значительно вырасти в цене, когда вокруг появятся апартаменты и инфраструктура. Аналогично, ранние инвесторы в новых районах, таких как Drury или Whenuapai, могут получить прибыль, когда эти поля превратятся в пригороды. Обратная сторона заключается в том, что увеличение предложения (новые апартаменты, новые дома) может сдерживать рост цен по всему городу — Окленд активно стремится увеличить строительство для удовлетворения спроса.
Прогнозы рынка до конца 2020-х годов
Что ожидает рынок недвижимости Окленда в конце 2020-х годов? Эксперты в целом прогнозируют период восстановления и умеренного роста, а не новый бурный бум. Вот краткий обзор прогнозов:
- Прогноз цен на жильё: После достижения дна в 2023–24 годах, ожидается, что цены на жильё в Окленде снова начнут расти во второй половине десятилетия, хотя и умеренными темпами. Согласно опросу Reuters среди 14 аналитиков рынка недвижимости, ожидается, что цены на жильё в Новой Зеландии вырастут на ≈3,8% в 2025 году, за чем последует более значительный рост на ~6,0% в 2026 году и 5,1% в 2027 году, по мере того как восстановление рынка набирает обороты reuters.com reuters.com. Для Окленда рост может быть немного выше или ниже в зависимости от местных факторов, но направление останется схожим. Крупные банки скорректировали свои прогнозы, отражая более медленный старт: например, Westpac теперь прогнозирует ~4% роста цен на жильё в 2025 году (ранее ожидалось 6%) и около 6% в 2026 году interest.co.nz. ANZ более консервативен, ожидая лишь 2,5% в 2025 году и около 5% в 2026 году anz.co.nz anz.co.nz. Такой осторожный оптимизм обусловлен ожиданиями дальнейшего снижения процентных ставок, улучшения экономического роста и изменений в налогообложении, благоприятных для инвесторов, что уравновешивается избыточным предложением жилья и вялым рынком труда в настоящее время interest.co.nz interest.co.nz. На практике рост в Окленде в середине 2020-х может означать, что медианная цена на жильё вырастет с ~$1,0 млн обратно к диапазону $1,1–1,2 млн за несколько лет. Ни один из основных прогнозов не предполагает возвращения к бурному годовому росту на 15–20%, как в начале 2020-х, если только не произойдёт какой-либо шок, например, новый кредитный бум. Вместо этого ожидается «медленный и устойчивый» рост, который во многом зависит от того, не столкнётся ли экономика с спадом.
- Аренда и доходность: Ожидается, что рост арендной платы останется умеренным в следующем году, при этом инфляция арендной платы может составить около 3% в год reuters.com. Если цены на жильё будут расти быстрее, чем арендная плата, доходность может немного снизиться, прежде чем стабилизироваться. Однако по мере того, как рост населения снова ускорится (ожидается, что чистая миграция восстановится с 2025 года) и избыток предложений на рынке аренды будет поглощён, арендные ставки могут ускориться позже в этом десятилетии. К 2026–2027 годам арендодатели могут вернуть себе часть ценовой власти, особенно если строительство новых объектов аренды замедлится из-за текущего спада. Политики будут внимательно следить за арендой, поскольку доступность жилья для арендаторов — это социальный вопрос; значительных мер по контролю арендной платы в Новой Зеландии нет, но любые резкие скачки арендной платы могут вызвать политическую реакцию. Базовый сценарий, однако, предполагает умеренный рост арендной платы, примерно соответствующий росту доходов.
- Коммерческая недвижимость: Ожидается, что коммерческий сектор (офисы, ритейл, промышленность) будет демонстрировать улучшающуюся доходность до конца 2020-х годов. 2023 и 2024 годы были слабыми для стоимости коммерческой недвижимости — более высокие процентные ставки привели к росту капитализационных ставок, что снизило капитальные стоимости, а рост арендной платы в некоторых сегментах замедлился. В результате совокупная доходность едва превысила 3% в 2023–24 годах для первоклассных коммерческих активов cbre.com cbre.com. Но ситуация меняется: с понижением процентных ставок ожидается рост капитальных стоимостей (доходность снижается) в 2025 году, что даст толчок доходности инвесторов cbre.com cbre.com. К 2026 году и сжатие доходности, и рост арендной платы должны внести положительный вклад, что потенциально может поднять совокупную доходность до низких двузначных значений cbre.com cbre.com. CBRE прогнозирует, что средняя доходность первоклассной недвижимости (офисы, промышленность, ритейл) снизится с пика примерно 6,85% в 2024 году до около 6,50% к концу 2025 года cbre.com, что отражает укрепление цен на фоне возвращения уверенности. Промышленная недвижимость, вероятно, будет лидировать по приросту стоимости (учитывая высокий спрос), за ней последуют первоклассный ритейл и офисы. Вторичные офисы могут отставать или даже продолжить падение, если не будут перепрофилированы — это фактор риска. В целом, вакантность должна снижаться в 2026–2027 годах по мере укрепления экономики — особенно если новое строительство останется сдержанным. Например, к 2026 году вакантность первоклассных офисов и промышленных объектов в Окленде может снова сократиться, а рост арендной платы ускориться по мере уменьшения избытка площадей cbre.com cbre.com. Одним из факторов неопределенности остается глобальная экономика: значительная международная рецессия снизит спрос арендаторов и может отсрочить подъем в коммерческом секторе. Но если этого не произойдет, конец 2020-х выглядит позитивно для коммерческой недвижимости Окленда, с восстановлением стоимости после спада, вызванного ростом процентных ставок.
- Развитие и предложение: Ожидается, что жилищное строительство в Окленде замедлится в ближайшей перспективе (2024–2025) из-за высоких затрат на финансирование и ограничений со стороны застройщиков, но затем, возможно, ускорится во второй половине десятилетия в ответ на отложенный спрос и поддержку со стороны политики. Стремление правительства к уплотнению застройки вокруг транспортных узлов (например, станций CRL) и смягчение правил плотности в конечном итоге приведут к появлению множества новых проектов по строительству апартаментов. Мы можем увидеть строительный бум в этих целевых районах в 2026–2030 годах, если застройщики смогут получить финансирование. Развитие, ориентированное на инфраструктуру (CRL, новые пригороды в Друри и др.) означает, что к 2030 году Окленд может добавить значительный объем жилищного фонда, что должно помочь сдержать экстремальный рост цен, но также открывает возможности для продаж нового жилья. В коммерческом секторе строительный портфель ограничен для офисов (что хорошо для восстановления этого сегмента), умерен для ритейла (в основном отдельные проекты, такие как расширение торговых центров) и продолжается для промышленной недвижимости (так как любой рост спроса приводит к строительству новых складов из-за коротких сроков возведения). Стоимость строительства остается проблемой — если она не снизится, некоторые запланированные проекты могут быть отложены или сокращены.
В заключение, консенсус-прогноз на конец 2020-х годов — это период умеренного роста и нормализации рынка недвижимости Окленда. Это сильно отличается от американских горок начала 2020-х. Если не будет потрясений, домовладельцы могут рассчитывать на постепенный рост капитала, а инвесторы — на улучшение доходности от аренды по мере роста экономики и численности населения. Тем не менее, рынок не будет лишён своих проблем — к этому мы перейдём в следующем разделе.
Возможности и риски для инвесторов
Для инвесторов в недвижимость в Окленде 2025 год и последующие годы представляют собой сочетание заманчивых возможностей и предостерегающих рисков. Вот ключевые из них, которые стоит учитывать:
Возможности:
- Покупка с относительной скидкой: Жильё в Окленде сейчас примерно на 15–20% дешевле, чем на пике 2021 года после недавнего спада reuters.com. Это означает, что инвесторы (и покупатели жилья) в 2025 году могут приобрести недвижимость по ценам, которых не было уже несколько лет. С учётом прогнозов на предстоящий рост, те, кто купит в этот период стабилизации, смогут воспользоваться восстановлением рынка и получить прирост капитала по мере роста стоимости недвижимости к концу 2020-х. По сути, момент для входа на рынок сейчас более благоприятен по сравнению с ажиотажем 2021 года — мы ближе к дну цикла, чем к его вершине.
- Благоприятная процентная ставка и налоговая среда: Смягчение денежно-кредитной политики Резервного банка снижает ставки по ипотеке, что увеличивает денежный поток инвесторов и их возможности заимствования. Ипотечные ставки, которые в 2023 году составляли около 6–7%, снизились и могут опуститься ниже 5% к концу 2025 года interest.co.nz, по мнению банковских экономистов. Это значительно улучшает возможность обслуживания долга для инвестиционной недвижимости. Кроме того, новое правительство отменило ряд налоговых мер, неблагоприятных для инвесторов. С 1 апреля 2025 года арендодатели снова смогут заявлять 100% процентов по ипотеке как налоговый вычет (восстановлено то, что было ограничено в 2021 году) deloitte.com. Это существенно снижает фактическую стоимость владения арендной недвижимостью. Аналогично, bright-line test (налог на прирост капитала при быстрой перепродаже) снова будет составлять только 2 года с середины 2024 года, вместо ранее установленных 10 лет deloitte.com. Это означает, что если инвестор решит продать недвижимость через два года или позже, прирост капитала не облагается налогом — что способствует большей гибкости и возможностям для перепродажи. Эти изменения в политике вновь склоняют чашу весов в пользу инвесторов после нескольких лет, когда преимущество было на стороне покупателей первого жилья.
- Сильный спрос на аренду (избирательно): Хотя в целом рынок аренды сейчас слабый, в Окленде по-прежнему наблюдается хроническая нехватка жилья в определённых сегментах (например, семейные дома в хороших школьных районах или качественное жильё в центральных локациях). С учётом вероятного восстановления миграции (Новая Зеландия вновь открывается для мировых талантов и студентов), спрос на аренду в Окленде должен усилиться в конце этого десятилетия, что потенциально приведёт к значительному росту арендных ставок. Инвесторы, ориентирующиеся на районы или типы недвижимости с высоким спросом (например, хорошо расположенные таунхаусы или апартаменты рядом с новыми станциями CRL, привлекательные для молодых профессионалов), могут рассчитывать как на рост капитала, так и на повышение доходности со временем.
- Доходность в промышленной и коммерческой недвижимости: Промышленная недвижимость Окленда — особенно привлекательный сегмент для тех, кто может позволить себе более высокую цену. При почти полной заполняемости и долгосрочных арендаторах промышленные объекты обеспечивают стабильный доход и превосходят другие сектора. Доходность около 5% по первоклассной промышленной недвижимости может показаться невысокой, но с учётом низкой вакантности и потенциала роста арендных ставок скорректированная на риск доходность выглядит весьма привлекательно. Кроме того, по мере улучшения экономической ситуации даже испытывающий трудности офисный сектор может предоставить возможности — например, инвесторы с долгосрочным взглядом могут приобрести недооценённые вторичные офисные здания с высокой доходностью сейчас, чтобы затем перепрофилировать или отремонтировать их, рассчитывая на будущий ренессанс центра города.
- Извлечение выгоды из развития и инфраструктуры: Проницательные инвесторы могут следовать за инфраструктурой. Покупка земли или домов рядом с станциями City Rail Link до завершения проекта может принести значительную прибыль, когда район уплотнится и спрос возрастет. Аналогично, ранние инвестиции в развивающиеся районы, такие как Drury или Westgate/Northwest, могут дать значительный прирост капитала по мере того, как эти территории переходят от окраин к городской среде. Земля под застройку в Окленде в дефиците — те, кто заранее приобретет участки в будущих коридорах роста, могут получить выгоду от повышения стоимости земли или партнерства с крупными застройщиками в будущем. Даже небольшие инвесторы могут рассмотреть покупку на этапе планирования в новых жилых комплексах рядом с новыми транспортными узлами, которые часто продаются со скидкой на стадии планирования и дорожают к моменту завершения строительства, если рынок растет.
Риски:
- Экономическая неопределенность и неопределенность процентных ставок: Хотя базовый сценарий позитивный, всегда есть риск макроэкономических потрясений. Глобальная рецессия или финансовый шок могут навредить экономике Новой Зеландии, повысить уровень безработицы и снизить спрос на жилье. Если инфляция неожиданно возрастет, центральные банки могут снова ужесточить политику, что приведет к росту ипотечных ставок — это вновь окажет давление на цены недвижимости и денежные потоки инвесторов. Короче говоря, путь к снижению процентных ставок может быть не таким гладким или гарантированным. Инвесторам стоит провести стресс-тест своих портфелей на сценарии возврата к высоким ставкам или падения арендных ставок, на всякий случай.
- Переизбыток в некоторых сегментах: Иронично, но одним из рисков является успех строительного бума в Окленде. В настоящее время строится рекордное количество домов (правда, часть проектов может быть отложена из-за текущей рыночной слабости). Если многие из этих проектов будут реализованы, к концу 2020-х Окленд может столкнуться с переизбытком новых квартир или домов в определённых районах. Например, планируется строительство тысяч квартир вокруг станций CRL и тысяч новых отдельно стоящих домов на окраинах. Если все они выйдут на рынок примерно одновременно, это может ограничить рост цен или даже вызвать локальные спады, особенно для инвесторов, владеющих типовыми объектами без уникальных характеристик. REINZ отмечает, что «значительный портфель» нового жилья уже поступает на рынок, сдерживая рост цен несмотря на увеличение продаж interest.co.nz interest.co.nz. Инвесторам стоит быть осторожными при покупке в районах, где через пару лет может появиться десятки похожих новых построек, конкурирующих за арендаторов или покупателей. Диверсификация и выбор недвижимости с элементом уникальности (расположение, дизайн или земля) — ключ к успеху.
- Низкая доходность/Отрицательный денежный поток: Низкая доходность от аренды в Окленде (~3-4%) означает, что многие инвестиции становятся прибыльными только за счет прироста капитала. В краткосрочной перспективе, при стабильных арендных ставках и все еще относительно высоких процентных расходах, инвесторы могут столкнуться с отрицательным денежным потоком (т.е. расходы превышают доход от аренды). Даже с возвращением полной вычитаемости процентов выйти в плюс по итогам месяца может быть сложно, пока процентные ставки не снизятся еще больше. Если инвестор слишком сильно закредитован или не имеет достаточных резервов, на него может быть оказано давление с целью продажи, возможно, в неудачный момент. Это классическая дилемма «держать или сбросить» — те, кто сможет переждать годы с низким денежным потоком, впоследствии выиграют, но такая возможность есть не у всех. Важно: не стоит рассчитывать, что прежние темпы роста стоимости быстро компенсируют плохой денежный поток; рост, скорее всего, будет умеренным.
- Риск изменения политики: Текущее правительство поддерживает инвесторов в недвижимость, но политика Новой Зеландии может меняться с избирательными циклами. В 2026 или 2029 году другая администрация может снова ужесточить правила (например, вновь увеличить срок bright-line test или ввести более широкий налог на прирост капитала, который давно обсуждается). Также могут быть приняты законы в пользу арендаторов, такие как контроль арендной платы или усиленная защита от выселения, что может ограничить гибкость арендодателей. Хотя в ближайшей перспективе изменений не ожидается, инвесторам стоит следить за политической ситуацией. Недвижимость — горячая тема в политике Новой Зеландии, и общественное мнение может измениться, если, например, цены на жилье снова станут недоступными.
- Климатические и страховые риски: Окленд получил серьезный урок после наводнений в честь годовщины Окленда в январе 2023 года и циклона Габриэль. Стихийные бедствия, связанные с изменением климата — сильные наводнения, штормы, даже повышение уровня моря в прибрежных районах — представляют собой растущую угрозу. Уже около 1 000 объектов недвижимости по всей Новой Зеландии, пострадавших от наводнений 2023 года, фактически стали неподлежащими страхованию и выкупаются государством как небезопасные rnz.co.nz rnz.co.nz. Инвесторам необходимо учитывать риски, связанные с конкретным местоположением: низинные районы или участки рядом с ручьями (зоны затопления) могут столкнуться с резким ростом страховых премий или потерей страхового покрытия в ближайшие десятилетия alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Это может серьезно повлиять на стоимость и ликвидность недвижимости. Тщательная проверка истории наводнений и будущих рисков для участка крайне важна. Кроме того, старые здания, требующие сейсмоусиления (это больше актуально для Веллингтона, но также касается некоторых строений в Окленде), могут стать источником значительных расходов. В целом, экологическая устойчивость становится важной частью инвестиционной стратегии в недвижимость.
- Риски арендаторов и рынка: Наконец, остаются обычные риски: недобросовестные арендаторы, периоды простоя, неожиданные расходы на обслуживание или проблемы с управляющей компанией в многоквартирных домах — все это может снизить доходность. Инвесторы в коммерческую недвижимость должны учитывать риск неисполнения обязательств арендаторами — например, некоторые мелкие ритейлеры могут не пережить длительный экономический стресс, оставив арендодателей с пустующими магазинами. Офисный сектор, в частности, сталкивается с риском того, что работа из дома станет постоянным фактором снижения спроса, а значит, некоторые офисные инвестиции могут никогда полностью не восстановить прежние уровни заполняемости или арендных ставок. Благоразумные инвесторы будут учитывать более высокие допуски по вакантности и не станут чрезмерно полагаться на вчерашние нормы.
По сути, рынок недвижимости Окленда предлагает значительный потенциал роста для инвесторов, которые действуют осмотрительно — долгосрочные фундаментальные показатели города (рост населения, ограниченность земли в престижных районах, привлекательность как международного города) остаются сильными. Но это рынок, требующий стратегии: правильный выбор типа и расположения недвижимости, поддержание финансовых резервов и постоянное отслеживание изменений в политике и экономике. Те, кто это делает, могут найти 2025 год отличной возможностью для входа (или расширения) в класс активов, готовящийся к восстановлению.
Государственная политика и регулирование, влияющие на рынок недвижимости
Решения правительства оказывают значительное влияние на рынок недвижимости Окленда, и 2025 год приносит новые правила, налоги и нормативы, о которых должны знать инвесторы и домовладельцы:
- Изменения в налогообложении (вычет процентов и тест bright-line): В результате значительного пересмотра прежней налоговой политики в сфере жилья, правительство полностью восстановило возможность вычета процентов по ипотеке для жилых инвестиционных объектов. Арендодатели снова могут заявлять 100% процентов по ипотеке в качестве вычета из дохода от аренды с 1 апреля 2025 года deloitte.com. (Это возвращалось поэтапно — 80% вычета за налоговый год до апреля 2025 года, и теперь 100% после этого deloitte.com.) Правила ограничения предыдущего правительства, которые делали проценты невычитаемыми (увеличивая фактические расходы для инвесторов), теперь отменены. Одновременно тест bright-line — по сути налог на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости в течение определённого срока — был значительно сокращён. Для объектов, приобретённых с 1 июля 2024 года, период bright-line составляет всего 2 года deloitte.com. Это заменяет прежний режим: 5 лет (новостройки) и 10 лет (вторичное жильё). Практически это означает, что если инвестор продаёт жилую недвижимость после двух лет владения, любая прибыль освобождается от налога (при этом обычные исключения для основного жилья по-прежнему действуют) deloitte.com. Эти изменения выгодны для инвесторов: они снижают налоговую нагрузку и увеличивают гибкость при корректировке портфеля. Однако обратите внимание, что ограничение на зачет убытков от аренды сохраняется — вы не можете зачесть убытки от аренды с другими доходами (это правило не изменилось в рамках этих реформ) deloitte.com.
- Запрет на покупку недвижимости иностранцами и возможные исключения: Запрет Новой Зеландии на покупку существующих домов иностранцами (нерезидентами), действующий с 2018 года, технически сохраняется и в 2025 году. Действующее коалиционное правительство выступало за возвращение определённого доступа для иностранных покупателей на рынке элитной недвижимости. Происходят изменения: официальные лица дали понять, что состоятельным иностранным инвесторам будет разрешено покупать дорогостоящую жилую недвижимость к концу 2025 года в рамках новых правил инвестиционных виз interest.co.nz interest.co.nz. Вице-премьер недавно выразил готовность «сделать исключение» для иностранцев, которые вносят значительный капитал, намекнув, что для иностранных покупок будет установлен определённый ценовой порог (вероятно, значительно выше $2 млн) interest.co.nz interest.co.nz. Это не полная отмена запрета на покупку недвижимости иностранцами; скорее, ожидается контролируемая схема, при которой, например, покупка недвижимости за $5 млн может быть разрешена вместе с инвесторской визой. Точные детали пока неизвестны, но рынок элитной недвижимости Окленда (например, престижные районы, такие как Herne Bay, Paritai Drive, или новые премиальные апартаменты в центре города) может получить стимул, если состоятельные зарубежные покупатели вернутся. Пока что, за исключением австралийцев и сингапурцев (которые освобождены от запрета благодаря торговым соглашениям), иностранные граждане по-прежнему в основном не могут покупать жильё в Окленде, что продолжает сдерживать спрос в верхнем ценовом сегменте.
- Предложение жилья и политика зонирования: Правительство активно продвигает политику по увеличению предложения жилья, особенно в Окленде. Одной из заметных мер является введение зонирования с более высокой плотностью вокруг транспортных узлов. Как уже обсуждалось, новые правила обяжут городской совет Окленда выделять зоны для зданий высотой не менее 10–15 этажей рядом с ключевыми железнодорожными станциями (например, станциями City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Это выходит за рамки Стандартов среднеплотной жилой застройки (MRDS), введённых по всей стране в конце 2021 года, которые уже позволяли строить до 3 домов по 3 этажа на большинстве городских участков без специального разрешения. Городской совет Окленда работал над изменениями в Едином плане, чтобы соответствовать этим требованиям, а теперь правительство добавило ещё более амбициозные требования по высоте рядом с транспортом. Кроме того, продолжается противостояние между центром и местными властями по поводу того, как обращаться с историческими районами и видами (защита наследия против плотности) – но тенденция явно направлена на более разрешительные строительные правила. Суть: владельцам недвижимости в Окленде теперь может быть проще развивать или уплотнять свои участки, чем раньше. Например, один дом на большом участке теперь может быть перестроен в таунхаусы или апартаменты, что значительно увеличит стоимость земли. Тем, кто хочет воспользоваться потенциалом для застройки, стоит следить за последними картами зонирования, которые будут меняться в 2025–26 годах.
- Программы для покупателей первого жилья и социального жилья: С другой стороны, правительство поддерживает схемы помощи покупателям первого жилья и обеспечения доступного жилья, что косвенно влияет на рынок. Существуют гранты, такие как First Home Grant (для тех, кто покупает жильё по более низкой цене) и KiwiSaver First Home withdrawals, которые по-прежнему помогают покупателям на начальном уровне. Это поддерживает спрос в нижнем ценовом сегменте (например, квартиры, дома в отдалённых районах). Также увеличивается строительство социального жилья через Kāinga Ora (государственное агентство по жилью), которое реализует множество проектов в Окленде по замене старого фонда на более плотное государственное жильё. Хотя эти усилия напрямую не конкурируют с частным рынком, они увеличивают общее предложение жилья и могут оживить определённые районы (например, Mt Roskill и Northcote переживают крупные государственные реконструкции). Также продолжается обсуждение прав арендаторов – предыдущее правительство ввело изменения, такие как запрет выселения без причины и разрешение арендаторам делать незначительные изменения. Новое правительство может пересмотреть некоторые из этих законов о найме, чтобы убедиться, что они не слишком обременительны для арендодателей, но по состоянию на 2025 год серьёзных изменений не подтверждено.
- Политика Совета – Ставки и взносы на развитие: Политика Совета Окленда также влияет на рынок недвижимости. Столкнувшись с бюджетными трудностями, Совет в последние годы значительно повышал ставки на недвижимость (ежегодные повышения на 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Еще одно крупное повышение ставок запланировано на 2025 год, что увеличит расходы на владение для собственников недвижимости (хотя ставки по-прежнему остаются умеренными как процент от стоимости недвижимости по международным меркам). В среднесрочной перспективе ставки, возможно, не будут расти так резко – Совет рассматривает возможность сокращения расходов, а центральное правительство рассматривает введение ограничений на рост ставок Совета anz.co.nz. Тем не менее, собственникам недвижимости стоит закладывать в бюджет постепенное увеличение счетов за ставки каждый год для финансирования инфраструктуры и услуг. Кроме того, Совет Окленда взимает взносы на развитие с нового строительства для оплаты инфраструктуры – эти сборы выросли, что влияет на стоимость строительства новых домов (а значит, и на предложение жилья). Любые изменения в этом вопросе повлияют на готовность застройщиков строить. По состоянию на 2025 год послаблений по взносам на развитие не предвидится, хотя обсуждаются некоторые целевые снижения или субсидии (например, для проектов доступного жилья).
- Банковские правила кредитования: Хотя это не прямая государственная политика, Резервный банк (регулятор) влияет на рынок недвижимости через ограничения по ипотечному кредитованию. В частности, ограничения по соотношению кредита к стоимости (LVR) используются для сдерживания рискованного кредитования. В середине 2023 года РБНЗ фактически ослабил ограничения LVR (позволив банкам больше кредитовать заемщиков с низким первоначальным взносом), поскольку рынок был слабым. В настоящее время владельцы-оккупанты могут брать ипотеку с LVR до 95% в ограниченных случаях, а инвесторам обычно требуется 35% первоначального взноса (то есть кредиты с LVR 65%) – хотя у банков есть определенная квота на кредиты инвесторам с более высоким LVR. Обсуждалось введение ограничений по соотношению долга к доходу (DTI) по ипотеке, но из-за охлаждения рынка РБНЗ отложил это решение. Если рынок слишком быстро оживится во второй половине 2020-х, регуляторы могут снова ужесточить LVR или ввести ограничения DTI, чтобы предотвратить чрезмерное заимствование. С другой стороны, если рост кредитования останется сдержанным, банки могут еще больше смягчить критерии кредитования, что увеличит покупательскую способность. Инвесторам стоит следить за заявлениями РБНЗ по макропруденциальной политике, так как они могут быстро изменить возможности заимствования и, соответственно, спрос на рынке.
В целом, в 2025 году политическая среда в целом благоприятна для рынка недвижимости: у инвесторов появились новые налоговые преимущества, у застройщиков – более либеральное зонирование, и есть политическая воля увеличивать предложение жилья без обвала цен. Конечно, политика может меняться – важно обеспечить рост предложения и доступности жилья, не подрывая капитал действующих собственников. На данный момент траектория рынка недвижимости Окленда в конце 2020-х будет во многом определяться этими политическими решениями, которые и призваны найти этот баланс. Инвесторам и покупателям жилья стоит внимательно следить за изменениями как центральных, так и местных властей, так как они напрямую влияют на доходность и обязательства в сфере недвижимости.
