Обзор рынка на 2025 год и далее
Рынок недвижимости Флоренции в 2025 году характеризуется устойчивостью и умеренным ростом, превосходя многие другие города Италии. После стабильного 2023 года стоимость недвижимости во Флоренции продолжила расти и в 2025 году, чему способствуют высокий спрос и ограниченное предложение. На самом деле, цены на жилье во Флоренции выросли примерно на 6,1% в годовом исчислении по состоянию на первый квартал 2025 года (достигнув в среднем 4 331 евро за квадратный метр) globalpropertyguide.com, несмотря на стагнацию некоторых других рынков. Это ставит Флоренцию в число самых дорогих рынков недвижимости в Италии, наравне с такими городами, как Милан и Венеция globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. В перспективе аналитики ожидают продолжения, но постепенного роста цен, а не резких скачков, учитывая уже высокие базовые значения и общие экономические условия columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. В целом, перспективы рынка недвижимости Флоренции остаются позитивными, чему способствуют ее мировая привлекательность, развитый туризм и неизменное желание жить и инвестировать в этом городе.
Несколько факторов лежат в основе рыночной прочности Флоренции. Статус города как объекта всемирного наследия ЮНЕСКО и международного туристического центра способствует инвестиционному интересу как к жилой, так и к коммерческой недвижимости. Иностранные покупатели проявляют особую активность после пандемии – например, интерес американцев к Тоскане (включая Флоренцию) увеличился более чем на 125% по сравнению с допандемийным уровнем, что значительно способствует спросу investropa.com investropa.com. Со стороны предложения Флоренция сталкивается с хроническими ограничениями: новое строительство сдерживается строгими правилами по сохранению исторического наследия и зонированию, а многие владельцы жилья, закрепленные за ипотеками с низкой процентной ставкой, не торопятся продавать (что поддерживает низкий уровень предложения на вторичном рынке) investropa.com investropa.com. В результате возникает дисбаланс между спросом и предложением, который продолжает ускорять рост цен investropa.com investropa.com. Однако темпы роста умеренные и ожидается их стабилизация в ближайшие годы (исследовательский институт Nomisma прогнозирует около +2% номинального роста цен ежегодно в Италии до 2025 года blogimmobiliarecavallo.com). В целом, Флоренция вступает в 2025 год с устойчивым рынком недвижимости, для которого характерны высокие стоимости, сильный спрос на аренду и осторожный оптимизм в отношении стабильного роста.
Тенденции на рынке жилой недвижимости во Флоренции
Жилой сектор во Флоренции отличается динамичностью, формируемой различными тенденциями в разных сегментах. Цены на жильё стабильно растут с середины 2010-х годов, причем после 2022 года наблюдается заметное ускорение investropa.com. К концу 2024 года средняя стоимость жилой недвижимости в городе составляла около €4,300–€4,316 за м² investropa.com investropa.com – значительно выше, чем в среднем по стране, – и этот рост продолжился и в 2025 году. Одним из ключевых факторов является международный спрос: Флоренция остаётся магнитом для иностранных покупателей жилья (особенно американцев, северных европейцев и всё чаще других международных инвесторов), которых привлекает тосканский образ жизни, а также перспективность местной недвижимости investropa.com investropa.com. Увеличение потока иностранных покупателей после пандемии существенно повысило спрос на апартаменты и исторические объекты. В то же время местный спрос изменился: низкие процентные ставки в последние годы позволили многим итальянцам покупать жильё, но теперь из-за роста стоимости кредитования количество местных покупателей, приобретающих недвижимость впервые, снизилось, и рынок сместился в сторону обеспеченных и иностранных покупателей.
Роскошные резиденции составляют важный сегмент рынка. Цены на элитную и роскошную недвижимость во Флоренции постоянно растут благодаря ограниченному предложению и интересу со стороны состоятельных покупателей со всего мира investropa.com investropa.com. Новые проекты в сегменте люкс редки из-за правил охраны, поэтому существующие роскошные виллы и престижные апартаменты в историческом центре продаются с наценкой. Состоятельные покупатели (как иностранные, так и местные) продолжают активно скупать палаццо, пентхаусы и виллы, что поддерживает этот сегмент рынка investropa.com investropa.com. Например, эксклюзивные районы на холмах и исторические дворцы пользуются высоким спросом и имеют ограниченное предложение, что, по мнению экспертов, приведет к дальнейшему росту цен в сегменте люкс investropa.com investropa.com. Тем временем жилье среднего сегмента и доступная недвижимость имеют свои собственные тенденции. Во Флоренции стареющее население — примерно 28% жителей старше 65 лет по состоянию на 2024 год — что повышает интерес к дому для пожилых и проектам с поддерживающим проживанием investropa.com investropa.com. Девелоперы и инвесторы отмечают необходимость в доступных квартирах на одном уровне, лифтах в старых зданиях и сообществах, ориентированных на пенсионеров, учитывая рост продолжительности жизни в Италии (сейчас около 84 лет) investropa.com investropa.com. Это создает возможность для перепланировки жилья или строительства резиденций, подходящих для пожилых людей («старение на месте»), что, по прогнозам, станет развивающейся нишей в ближайшие годы.
Еще одной заметной тенденцией является влияние студентов и молодых арендаторов на рынок. Во Флоренции большая студенческая аудитория (более 40 000 студентов Университета Флоренции, около 11% из них иностранцы), сконцентрированная в районах, таких как Новоли investropa.com investropa.com. Последнее расширение университетского кампуса и появление новых специализированных студенческих общежитий (например, объект на 404 места, открытый в 2024 году) повысили престиж района Новоли investropa.com investropa.com. Спрос на студенческое жилье очень высок — новые общежития моментально заполняются почти на 100% investropa.com. Это повысило арендные ставки в районах рядом с университетом и делает Новоли и аналогичные районы привлекательными для инвесторов, покупающих жилье с целью сдачи в аренду (устойчивый доход от студентов-арендаторов) investropa.com. С другой стороны, некоторые аналитики предупреждают, что избыток студенческих общежитий в долгосрочной перспективе (в случае запуска большего количества частных проектов общежитий) может привести к стабилизации или даже снижению арендных ставок в этом сегменте investropa.com. Однако в целом «студенческий эффект» поддерживает развитие определённых районов и сегментов арендного рынка.В конечном итоге, государственная политика в области аренды меняет облик жилого сектора. В ответ на нехватку жилья и чрезмерный наплыв туристов власти Флоренции ужесточили правила краткосрочной аренды (например, через Airbnb) в историческом центре, включенном в список ЮНЕСКО. С 2023 года город запретил выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду в старом городе, чтобы защитить долгосрочное предложение жилья investropa.com investropa.com. В результате количество объявлений на Airbnb в центре Флоренции — которое выросло с примерно 1500 в 2018 году до 9 000 в 2024 году — начало снижаться из-за новых правил investropa.com investropa.com. Кроме того, город стимулирует владельцев возвращать недвижимость на рынок долгосрочной аренды (например, предоставляя налоговые льготы на городской налог для владельцев второго жилья, если они переводят объекты с туристической аренды на обычные долгосрочные договоры) investropa.com. Ожидается, что эти меры смягчат дефицит предложения на рынке аренды для местных жителей, но также приведут к снижению доходности от аренды в центре города, популярном среди туристов (так как сверхприбыльная краткосрочная аренда ограничена) investropa.com investropa.com. Действительно, многие инвесторы теперь смотрят за пределы туристического ядра: ранее обделённые вниманием районы (сразу за историческим центром) предлагают лучшую доходность от долгосрочной аренды и меньше регуляторных препятствий investropa.com investropa.com. В целом, в 2025 году жилой рынок Флоренции характеризуется высокими ценами и стабильным спросом на все типы недвижимости — от элитных особняков до студенческих квартир, при этом новые меры регулирующей политики стремятся сбалансировать интересы туризма и потребности местных жителей в жилье.
Тенденции коммерческой недвижимости во Флоренции
Сектор коммерческой недвижимости во Флоренции также активно развивается, хотя и в более скромных масштабах по сравнению с крупнейшими городами Италии. Офисный рынок Флоренции демонстрирует возобновление роста. Стоимость офисной недвижимости растет в конце 2024 и начале 2025 годов, частично благодаря восстановлению бизнеса после пандемии и низкому предложению современных офисных помещений. На первый квартал 2025 года средняя цена продажи офисных помещений во Флоренции составляет около 3 230 евро за м², а на премиальные офисы в центре города (район Дуомо) цены достигают 4 900 евро за м² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Средняя арендная ставка по городу — около 17–18 евро за м² в месяц mercato-immobiliare.info, а в престижных центральных районах арендные ставки могут превышать 23 евро/м² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Примечательно, что цены продажи офисов выросли примерно на +6,6% за последние два квартала mercato-immobiliare.info, что свидетельствует о стабильном спросе. Основная доля инвестиционной активности в офисный сектор Италии по-прежнему приходится на Милан и Рим (около 85% от объема инвестиций в 2024 году) practiceguides.chambers.com, однако Флоренция привлекает компании из сфер моды, дизайна, образования и регионального управления. Также наблюдается растущий интерес к гибким пространствам и коворкингу по мере развития во Флоренции технологических и креативных стартапов. В целом, хотя Флоренция не является основным офисным центром, рынок офисной недвижимости здесь устойчив, с низким уровнем вакантности для качественных помещений и стабильной доходностью от аренды.Сегменты коммерческой недвижимости для розничной торговли и гостиничного бизнеса находятся под сильным влиянием масштабной туристической экономики Флоренции. Помещения под магазины на главных торговых улицах в историческом центре – особенно на Via de’ Tornabuoni, вокруг Дуомо и на других главных улицах – пользуются постоянно высоким спросом со стороны люксовых брендов и ритейлеров. Флоренция считается центром элитной розничной торговли в Италии italiancompanyformations.com, благодаря стабильному потоку состоятельных туристов. Арендные ставки на первоклассные торговые помещения в центре Флоренции – одни из самых высоких в стране, а доходность на ритейл относительно низкая (что отражает высокую стоимость недвижимости), так как инвесторы рассматривают бутики класса люкс здесь как престижные активы. В целом по стране в 2024 году наблюдается бум инвестиций в розничную торговлю (на этот сектор пришлось наибольшее число коммерческих инвестиций, порядка ~2,4 млрд евро в Италии) practiceguides.chambers.com, и Флоренция, безусловно, выиграла как одно из ключевых мест роскошного шопинга вне Милана. Также можно отметить тренд адаптивного повторного использования – исторические здания в центре Флоренции превращаются в бутики, галереи или смешанные гостинично-торговые пространства, поскольку город старается сбалансировать коммерческие задачи с сохранением наследия.
В гостиничном секторе Флоренция по-прежнему лидирует. Туризм не просто восстановился, а вышел на рекордные показатели после COVID: в 2024 году Италию посетили 65+ миллионов иностранных туристов, что превысило показатели до пандемии gowithguide.com gowithguide.com. Сама Флоренция в 2023 году приняла около 3,8 миллиона иностранных гостей (почти 13 миллионов ночевок) gowithguide.com. Это обеспечивает отличные результаты для отелей, B&B и объектов краткосрочной аренды. Заполняемость отелей и уровни цен в Флоренции остаются высокими, что вызывает интерес у инвесторов гостиничного сектора. Действительно, инвестиции в гостиничную недвижимость в Италии выросли на 66% в 2024 году (примерно до 1,8 млрд евро) practiceguides.chambers.com, причем приоритетом для многих инвесторов являются проекты по открытию отелей класса люкс. Флоренция, наряду с Римом и Венецией, остается объектом постоянных инвестиций в новые и обновленные отели для обслуживания премиальных туристов. Открытие новых гостиниц, реконструкция исторических зданий в объекты размещения и приход международных брендов на рынок Флоренции формируют эту тенденцию.
Кроме того, логистическая и промышленная недвижимость играет меньшую роль в районе Флоренции, но улучшения в инфраструктуре (такие как расширение аэропорта Флоренции и транспортная доступность по автомагистралям) постепенно увеличивают привлекательность промышленных объектов на окраинах города. В более широком регионе Тосканы рынок логистики оставался стабильным в 2024 году (доходность в логистическом секторе Италии сократилась до уровня около 5,4% для первоклассных объектов) practiceguides.chambers.com. Территории на северной окраине Флоренции (например, в районе Османноро, Сесто-Фьорентино) размещают склады и промышленные парки, обслуживающие региональную экономику, и в этих зонах наблюдается стабильная или улучшающаяся заполняемость. В целом, коммерческая недвижимость во Флоренции восстанавливается и развивается: спрос на офисы возобновился, розничная торговля и гостиничный сектор процветают благодаря росту туризма, и даже нишевые сегменты, такие как студенческое жилье (рассмотрено выше) и логистика, привлекают внимание инвесторов. Коммерческий рынок города по-прежнему меньше и более специализирован, чем в крупных мегаполисах, но он предлагает уникальные возможности, связанные с культурными и экономическими особенностями Флоренции (искусство, туризм, образование, предметы роскоши).
Динамика спроса и предложения
Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости Флоренции фундаментально смещен в пользу спроса, что способствует стабильному росту цен. Покупательский спрос поддерживается различными категориями: местными жителями (часто обладающими семейным капиталом или двумя доходами в семье), внутренними инвесторами из других регионов Италии и иностранными покупателями, ищущими второе жилье или инвестиционные объекты в Тоскане. Эта широкая база спроса особенно увеличилась за счет зарубежных покупателей — например, интерес иностранцев к недвижимости во Флоренции резко вырос за последние два года, и количество запросов значительно превысило уровень 2020 года investropa.com. Особенно активны были американцы, которых поддерживал относительно сильный доллар в последние годы, что делало недвижимость в евро более привлекательной. Кроме того, изменение образа жизни (возможность удаленной работы, стремление к культурным впечатлениям) подтолкнуло некоторых иностранцев к переезду или проведению части года во Флоренции, что еще больше увеличивает спрос на жилье — как для покупки, так и для долгосрочной аренды.
С другой стороны, предложение остается ограниченным. Средневековая и ренессансная городская структура Флоренции означает, что в центре города практически нет места для нового строительства. Новое жилищное строительство в основном ограничено периферийными районами или реконструкцией существующих зданий (например, преобразование старого здания в квартиры). Данные показывают, что по всей стране жилищное строительство сдерживается — разрешения на строительство новых жилых зданий в Италии фактически немного снизились в 2024 году globalpropertyguide.com — и Флоренция демонстрирует эту тенденцию. В городе не наблюдается значительного увеличения жилищного фонда; даже в 2024 году многие владельцы недвижимости придерживают жильё благодаря дешевым ипотекам, оформленным в предыдущие годы investropa.com. Этот эффект «запертой» недвижимости (примерно 60% итальянских ипотечников платят менее 4% по ставке businesswire.com) снижает оборот жилья на продажу, так как люди не хотят продавать и терять низкие ставки. Таким образом, предложение недвижимости на рынке очень ограничено, особенно в престижных районах. Несоответствие между спросом и предложением имеет несколько последствий. Во-первых, это подогревает конкуренцию и торги за выставленные на продажу объекты, поддерживая рост цен. Во-вторых, это подталкивает покупателей рассматривать альтернативные локации — когда в историческом центре мало вариантов или очень высокие цены, спрос переходит на соседние районы или даже в близлежащие города. Мы видим это во Флоренции по возросшему интересу к полууцентральным районам (например, Гавинана, Кампо-ди-Марте, Коверчано) и пригородам с хорошим транспортным сообщением (например, Скандичи через трамвай) lanazione.it. В-третьих, ограниченное предложение привело к дефициту арендного жилья: так как многие объекты до недавнего времени сдавались посуточно, долгосрочные арендаторы сталкивались с трудностями в поиске квартир, что поднимало аренду. Ответом города стала политика ограничения новых объектов краткосрочной аренды — попытка освободить жильё для постоянных жителей. Действительно, поскольку некоторые объекты Airbnb возвращаются на долгосрочный рынок, мы можем увидеть небольшое смягчение дефицита аренды в конце 2025 года, но пока спрос всё ещё значительно превышает предложение в большинстве сегментов.Одним из положительных моментов в плане предложения является перепрофилирование и развитие некоторых крупных объектов. Во Флоренции реализуется несколько проектов городской реновации — например, Manifattura Tabacchi (бывшая табачная фабрика) преобразуется в комплекс смешанного назначения с творческими пространствами, жилыми помещениями и студенческим жильём; а район вокруг новых линий трамвая (продление до аэропорта и др.) стимулирует проекты среднеэтажного жилья в пригородах. Эти проекты добавят некоторое количество жилых единиц и современных коммерческих площадей, но в целом этого недостаточно, чтобы кардинально изменить динамику предложения на рынке города. Уровень вакантности качественной недвижимости остается очень низким как в жилом, так и в коммерческом секторах, что подчеркивает недостаток предложения. В целом, рынок Флоренции характеризуется сильными факторами спроса (локальными и глобальными) на фоне ограниченного роста предложения, что и поддерживает стабильную тенденцию к росту стоимости недвижимости. Пока либо не увеличится новое строительство, либо не спадет спрос, такая динамика, скорее всего, сохранится, делая рынок конкурентным как для покупателей, так и для арендаторов investropa.com investropa.com.
Тенденции и прогнозы цен
Цены на недвижимость во Флоренции одни из самых высоких в Италии и в последние годы демонстрируют явную тенденцию к росту. По состоянию на начало 2025 года средняя цена на жилую недвижимость в городе составляет примерно 4 000 с лишним евро за квадратный метр, с колебаниями в зависимости от района (детально представлены в таблице ниже). Это означает значительный рост с середины 2010-х годов; например, в конце 2023 года средняя стоимость жилья составляла около 4 300 €/м², увеличившись с примерно 3 500 €/м² в 2016 году investropa.com. В период 2020–2022 годов рост цен был относительно стабильным (3-5% в год), и несмотря на временное замедление из-за пандемии, позже рынок вновь набрал обороты. 2024 год особенно стал переломным: в то время как рынок недвижимости по Италии оставался довольно стабильным (даже небольшое снижение в 1 квартале 2025 года по стране globalpropertyguide.com), во Флоренции наблюдался значительный рост цен (~+6% в годовом выражении) globalpropertyguide.com. Это опережающее движение объясняется уникальными факторами спроса в городе, описанными выше.
Для 2025 года и последующих нескольких лет большинство аналитиков ожидают умеренного роста цен на недвижимость во Флоренции, а не резкого скачка или падения. По прогнозу исследовательской группы Immobiliare.it, 2024 год принесет умеренное увеличение цен на продажу в крупных городах – например, +2% в Милане, +1,1% в Риме – и действительно, цены во Флоренции растут на уровне низких однозначных значений, что, как ожидается, продолжится, если не произойдет неожиданных потрясений columbusintl.com. Nomisma, известный итальянский исследовательский институт недвижимости, также ожидает этап стабилизации: их прогноз до 2025 года предполагает умеренный рост цен на жилье (~1,5–2% в год номинально) и стабилизацию количества сделок на уровне 600-700 тысяч по всей стране grimaldi.casa housinganywhere.com. В случае Флоренции, как востребованного рынка, это может означать немного более высокий средний рост (возможно, в пределах 2–4% в год), если экономические условия останутся благоприятными. Стоит отметить, что процентные ставки играют важную роль – Европейский центральный банк начал снижать ставки в конце 2024 года для стимулирования роста practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, что может сделать ипотеку немного более доступной и поддержать цены. Тем не менее, ставки по ипотеке до сих пор гораздо выше сверхнизких уровней 2021 года, поэтому это может сдерживать активность отдельных покупателей на рынке.
Когда речь заходит о ценах на аренду, во Флоренции наблюдаются еще более драматичные тенденции. Арендная плата быстро растет, и Флоренция сейчас соперничает с Миланом за звание самого дорогого арендного рынка Италии. К концу 2024 года прогнозировалось, что средняя ставка аренды во Флоренции достигнет €29 за м²/месяц, опередив Милан (примерно €25) columbusintl.com. Это подтверждают и текущие данные: к началу 2025 года средняя аренда по городу составляет около €21–22 за м² (включая все районы и типы недвижимости) lanazione.it, но квартиры в центральных районах часто сдаются по €25–30/м² для долгосрочных контрактов, а в краткосрочной аренде ставки еще выше. В процентном выражении арендные ставки взлетели примерно на +18% во Флоренции в 2024 году columbusintl.com columbusintl.com – это огромный скачок, отражающий восстановление туризма после COVID и дефицит жилья. В дальнейшем рост арендных ставок может замедлиться, если на долгосрочный рынок выйдет больше предложений (в результате ограничений на Airbnb), но при сохраняющемся туристическом буме и большом количестве студентов и профессионалов, ищущих жилье, аренда, вероятно, останется дорогой. Инвесторы, таким образом, могут рассчитывать на солидную доходность от аренды, особенно за пределами строгого исторического центра.
В целом, прогнозы по ценам во Флоренции указывают на продолжение плавного роста. Если не произойдет внезапного экономического спада, стоимость недвижимости, скорее всего, будет продолжать расти в течение ближайших 2-3 лет, хотя и медленнее, чем это было после последнего скачка. Консенсус заключается в том, что фундаментальные преимущества Флоренции — международная привлекательность и ограниченное предложение — не дадут рынку сильно скорректироваться вниз, и город будет защищён от колебаний лучше, чем менее популярные регионы. Риски вроде увеличения процентных ставок или изменения политики могут ограничить рост, но значительное снижение цен при нынешней ситуации маловероятно. Потенциальные покупатели в 2025 году должны рассчитывать на высокий порог входа, который имеет тенденцию к дальнейшему росту, а продавцы могут с осторожным оптимизмом надеяться на сохранение стоимости или умеренное увеличение. Со стороны аренды, владельцы недвижимости во Флоренции могут рассчитывать на устойчиво высокий спрос и высокие ставки аренды, хотя новые правила могут изменить спрос в пользу территорий чуть за пределами центра, где аренда разрешена. В целом, цены на недвижимость во Флоренции в 2025 году и далее прогнозируются к постепенному росту, подтверждая статус города как одного из самых стабильных и привлекательных для долгосрочных инвестиций columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Ключевые районы и области, за которыми стоит следить
Флоренция — это город с уникальными районами, каждый из которых имеет свой собственный профиль на рынке недвижимости. Понимание местной географии крайне важно, так как цены и тенденции сильно различаются в зависимости от района. Ниже представлена сводная таблица средних цен на жильё по районам Флоренции (с соответствующими уровнями аренды), демонстрирующая разброс от самых дорогих центральных кварталов до более доступных окраин:
| Район (Зона) | Средняя цена продажи (€/м²) | Средняя аренда (€/м² в месяц) |
|---|---|---|
| Исторический центр (Centro) | ~€5,330 | ~€24.0 |
| Ольтрарно (Через Арно) | ~€5,260 | ~€25.3 |
| Микеланджело – Порта Романа (Южный склон) | ~€5,383 | ~€21.6 |
| Кампо ди Марте – Либерта (Северо-центральный) | ~€4,420 | ~€20.9 |
| Леопольдо – Порта аль Пратo (Северо-запад полуцентр) | ~€3,835 | ~€16.4 |
| Флоренция Норд (Новоли) | ~€3,470 | ~€15.2 |
| Коверчано – Белларива (Восточный жилой район) | ~€4,240 | ~€15.9 |
| Изолото (Юго-западный жилой район) | ~€3,260 | ~€12.9 |
| Уньянo – Мантиньяно (Западная периферия) | ~€2,800 | ~€14.3 |
Источник: данные Immobiliare.it (середина 2025 года) catonecasa.it catonecasa.it. Эти данные показывают, что центральные/исторические районы имеют цены значительно выше €5,000/м², в то время как периферийные районы на окраине города могут стоить в два раза меньше. Примечательно, что Ольтрарно (“другая сторона Арно”, известная своими мастерскими ремесленников и аутентичной атмосферой) почти такая же дорогая, как и основной исторический центр, что отражает высокий спрос на её очарование catonecasa.it. Район Микеланджело–Порта Романа, включающий престижный холм к югу от реки (рядом с площадью Микеланджело и садами Боболи), является одной из самых эксклюзивных жилых зон — здесь просторные виллы и роскошные квартиры, что поднимает цены к верхней границе catonecasa.it catonecasa.it. На противоположном полюсе такие районы, как Изолото (жилой массив послевоенного времени) и Уньяно/Мантиньяно (полусельская окраина) представляют собой более доступный рынок, привлекая семьи, ищущие выгодные цены и спокойную обстановку примерно за ~€3,000/м² или меньше catonecasa.it catonecasa.it.
Районы, на которые стоит обратить внимание с точки зрения роста и инвестиционного потенциала, включают несколько, находящихся за пределами традиционных туристических зон. Район Новоли/Фиренце Норд — один из таких примеров: с расширением кампуса университета и строительством частных студенческих общежитий, престиж Новоли растет. Стоимость недвижимости здесь (около 3 300–3 500 €/м²) ожидаемо будет продолжать расти по мере увеличения спроса со стороны студентов и преподавателей, а также благодаря развитию инфраструктуры (например, трамвайной линии до центра и аэропорта), улучшающей транспортную доступность investropa.com investropa.com. Аналогично, район Кампо ди Марте (к северу от центра, где находится футбольный стадион Артемио Франки и сочетание домов начала XX века) предлагает немного более низкие цены, чем центр (~4 300–4 500 €/м²) catonecasa.it, но пользуется большим спросом у тех, кто ищет баланс между историей и современными удобствами. Кампо ди Марте также запланирован к обновлению в рамках реконструкции стадиона, что может еще больше стимулировать местный рынок недвижимости.
Ольтрарно и прилегающие районы, такие как Сан Николò и Беллосгуардо, также заслуживают внимания. Аутентичность и богемная атмосфера Ольтрарно давно привлекали людей; теперь, когда некоторые инвесторы отворачиваются от переполненного туристами района центрального Дуомо, к Ольтрарно проявляется повышенный интерес. По данным отчетов, доходность от аренды в Ольтрарно выше, чем в историческом центре, что способствует привлечению инвестиций investropa.com investropa.com. Кроме того, Беллосгуардо и Пьян деи Джуллари (холмы на юго-западе) и Фьезоле (городок на холме на севере) остаются традиционными фаворитами среди покупателей люксовой недвижимости, ищущих виллы с видом – в этих районах объем сделок может быть невелик, но они представляют верхний сегмент рынка, где стоимость некоторых объектов может превышать 6 000–8 000 евро за м² за действительно исключительные усадьбы.
На доступном уровне перспективными становятся районы на окраине с хорошим транспортным сообщением. Например, Скандиччи — отдельная коммуна к юго-западу от Флоренции — соединена трамваем и демонстрирует рост цен благодаря улучшенной доступности. Средние цены в Скандиччи (~3 240 €/м²) значительно ниже, чем в самой Флоренции, однако продолжают расти (около +2% в год), поскольку все больше людей рассматривают этот район в качестве удобного места для жизни при учебе или работе во Флоренции lanazione.it lanazione.it. То же самое можно сказать и о Сесто-Фиорентино на северо-западе (рядом с естественнонаучным кампусом университета и офисами крупных компаний), где средняя цена составляет около 3 300 €/м² lanazione.it. Эти пригороды выигрывают от перенесенного спроса — семьи и покупатели с ограниченным бюджетом считают цены на жилье в городе слишком высокими. С продолжающимся расширением трамвайной сети и другой инфраструктуры районы вдоль этих линий (например, район больницы Кареджи, Рифреди, Баньо-а-Риполи с планируемой линией трамвая) вероятно испытают положительное влияние на рынок недвижимости.
В целом, «горячие» зоны Флоренции охватывают как элитный исторический центр (по-прежнему инвестиция высшего класса, но с высокой стоимостью), так и модные смежные районы (Ольтрарно, Сан-Марко и др.), и территории роста вроде Новоли и полупригородов, где относительная доступность и проекты развития сулят перспективу повышения стоимости. Инвесторам и покупателям жилья стоит выбирать район, исходя из своих целей: от долгосрочного роста капитала в исторических кварталах и высокой доходности аренды в студенческих районах до выгодных покупок на пути развития инфраструктуры. Разнообразные кварталы Флоренции гарантируют, что в рынке 2025 года найдется сегмент для любой стратегии.
Юридические и налоговые аспекты (в том числе для иностранных инвесторов)
Инвестирование или покупка недвижимости во Флоренции требует соблюдения итальянских правовых и налоговых норм. Хорошая новость в том, что Италия не вводит общих ограничений для иностранных покупателей: иностранцы (включая граждан стран, не входящих в ЕС) могут свободно покупать недвижимость в Италии, при условии, что их родная страна разрешает итальянцам делать то же самое (для большинства стран взаимность обычно предполагается) getgoldenvisa.com veles-club.com. Для покупки недвижимости не требуется специальное разрешение — иностранному покупателю необходимо просто получить итальянский налоговый идентификационный код (codice fiscale) и выполнить стандартную процедуру покупки. Сделки оформляются нотариусом (нотариус гражданского права), который подготавливает акт, проводит юридическую проверку на право собственности и собирает налоги. Часто иностранные покупатели приглашают англоговорящего юриста или адвоката по недвижимости для помощи, однако это не является обязательным. Право собственности в Италии защищено благодаря надежному земельному реестру, а владение недвижимостью иностранцами (лично или через компанию) полностью признается.
С налоговой точки зрения покупателям следует учитывать следующие основные моменты:
- Налоги при покупке: При покупке вторичной жилой недвижимости у частного продавца основным расходом является регистрационный налог, который составляет 9% от кадастровой стоимости (оценочная стоимость обычно ниже рыночной) для нерезидентов или при покупке второго жилья. Если покупатель переезжает на постоянное место жительства и это его первое жилье в Италии, может применяться сниженная ставка 2%, но иностранные инвесторы, не планирующие проживать в Италии, обычно платят 9% linkedin.com. Для новых объектов, покупаемых у застройщика, вместо регистрационного налога взимается НДС (обычно 10% для жилых, или 22%, если объект класса люкс) плюс фиксированная регистрационная пошлина. Также необходимо заложить в бюджет нотариальные сборы (примерно 1–2% от стоимости) и комиссию агентства (при покупке через риелтора, ~3–4%). В целом иностранный покупатель может ожидать транзакционные издержки около 10–15% от стоимости покупки, включая налоги и сборы.
- Налоги на владение: В Италии существует ежегодный налог на недвижимость, называемый IMU (Imposta Municipale Unica) для вторых домов. Так как иностранные владельцы, как правило, не смогут квалифицировать недвижимость во Флоренции как основное место жительства (prima casa), IMU придется платить каждый год. Ставка устанавливается местным муниципалитетом (Флоренция) и рассчитывается на основе кадастровой стоимости с определенными коэффициентами; на практике она часто составляет примерно 0,4–0,6% от рыночной стоимости в год, хотя и может отличаться. (Основное жилье резидентов обычно освобождено от IMU, но это освобождение не действует, если вы не являетесь резидентом Италии в этом доме). Может также взиматься небольшой ежегодный сбор за мусор/обслуживание (TARI).
- Доход от аренды: Если вы сдаёте недвижимость в аренду, доход от аренды подлежит налогообложению в Италии. Для долгосрочных жилых арендаторов доступен льготный режим налогообложения cedolare secca — фиксированный 21% налог на валовой доход от аренды (без дополнительного подоходного налога) при соблюдении определённых условий. В противном случае доход от аренды добавляется к вашему обычному доходу и облагается прогрессивными ставками (которые могут быть выше). Для краткосрочной аренды (например, через Airbnb) доход также облагается налогом, и деятельность необходимо регистрировать; некоторые владельцы используют агентства или местных управляющих для ведения налогового и правового соответствия. У Италии есть соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами, чтобы избежать двойного налогообложения дохода от аренды. При правильной структуре иностранные инвесторы могут минимизировать двойное налогообложение, часто получая налоговый кредит в своей стране за уплаченные в Италии налоги.
- Налог на прирост капитала: Если вы потом продадите недвижимость с прибылью, Италия взимает налог на прирост капитала в размере 26% от прибыли, но только если недвижимость была во владении менее 5 лет. Недвижимость, которой вы владели более пяти лет, освобождается от налога на прирост капитала, что стимулирует долгосрочное владение. (Исключение: если вы являетесь резидентом Италии и жильё было вашим основным местом жительства, прибыль освобождается от налога независимо от срока владения).
- Наследование: В Италии есть налог на наследство и дарение, но для ближайших родственников установлены довольно высокие пороги. Недвижимость в Италии подпадает под итальянские правила наследования и налогообложения в случае смерти владельца; иностранным владельцам рекомендуется проконсультироваться по вопросам завещания и, возможно, оформить недвижимость на компанию или другой инструмент, если есть вопросы планирования наследства.
В последние годы Италия ввела налоговые льготы для привлечения состоятельных иностранных лиц и работников, которые хоть и не связаны напрямую с недвижимостью, но могут быть актуальны. Например, новый резидент Италии может подать заявление на единую фиксированную ставку налога на зарубежный доход (выплачивая единовременно 100 000 евро в год со всех иностранных доходов) — это удобно для обеспеченных людей, переезжающих в Италию (часто таких, кто покупает элитную недвижимость) idealista.it. Также есть специальный режим для иностранных пенсионеров, переезжающих в определённые регионы (единая ставка налога 7% на зарубежную пенсию, но это касается только отдельных южных районов, не Тосканы). Кроме того, Италия предлагает “визу избранного проживания” для пенсионеров или финансово независимых иностранцев, желающих жить в Италии; при этом требуется подтверждение достаточного дохода, и многие иностранцы, покупающие недвижимость, используют этот вариант для проживания в Италии на постоянной или временной основе. Важно понимать, что покупка недвижимости сама по себе не даёт права на ВНЖ — если вы не из ЕС, для долгосрочного проживания в Италии всё равно потребуется виза/статус. Однако владение недвижимостью может помочь в получении визы (доказывая наличие жилья и финансовую состоятельность).
С юридической точки зрения иностранным покупателям также следует учитывать:
- Финансирование: Итальянские банки кредитуют нерезидентов, хотя для иностранцев максимальный размер ипотеки обычно составляет 50–60% от стоимости недвижимости, а процентные ставки могут быть немного выше, чем для резидентов. Многие иностранные покупатели во Флоренции платят наличными или используют финансирование из своей страны на основе собственного капитала, чтобы избежать итальянской ипотечной бюрократии.
- Проверка недвижимости: Всегда проводите тщательную юридическую проверку — убедитесь в достоверности кадастровых данных объекта, отсутствии обременений или самовольных построек, а также в том, что продающий обладает чистым правом собственности. Обычно этими проверками занимается нотариус. Для старинных зданий во Флоренции могут действовать исторические ограничения (vincoli), если они охраняются управлением по охране культурного наследия; это не препятствует покупке, но любые реконструкции требуют специальных согласований.
- Правила аренды: Как уже обсуждалось, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, ознакомьтесь с местными нормативами. Например, краткосрочная аренда теперь строго ограничена в историческом центре Флоренции, входящем в наследие ЮНЕСКО — новый владелец не может автоматически начать бизнес Airbnb, так как введен лимит на выдачу новых лицензий investropa.com. Однако за пределами старого города правила более лояльны, хотя требуется регистрация в муниципалитете. Всегда уточняйте актуальные местные нормативы, если доход от аренды входит в ваши планы.
В целом, иностранные инвесторы на рынке недвижимости Флоренции пользуются дружелюбной средой — нет ограничений на владение и действует разумная система налогообложения, особенно при грамотном структурировании сделки. Ключевые моменты: заложить в бюджет налоги при покупке (они выше, если не становитесь резидентом), соблюдать правила аренды, а также использовать сеть налоговых соглашений Италии и специальные налоговые режимы для оптимизации своей инвестиции. С профессиональным юридическим сопровождением покупка во Флоренции проходит достаточно просто — устоявшееся законодательство и институт нотариата в Италии обеспечивают безопасность сделки. Многие зарубежные покупатели сделали Флоренцию своим вторым домом или объектом для вложений, привлечённые не только красотой города, но и стабильностью прав собственности и возможными налоговыми льготами.
Возможности и риски инвестиций в недвижимость
Флоренция сочетает в себе как заманчивые возможности, так и существенные риски, которые должен учитывать каждый инвестор или покупатель недвижимости в 2025 году:
Возможности:
- Высокая доходность аренды: Благодаря высокому спросу на аренду, доходность от аренды во Флоренции весьма привлекательна, особенно по сравнению со многими европейскими городами. Валовая доходность от сдачи квартир в среднем составляет около 6–8% globalpropertyguide.com, что считается высоким показателем. Например, небольшие квартиры в районах для студентов или на окраинах туристического центра могут приносить свыше 7% годовых globalpropertyguide.com. Это шанс для инвесторов, ориентированных на получение дохода — как при долгосрочной сдаче местным жителям/студентам, так и при регламентированной краткосрочной аренде для туристов. Высокие арендные ставки (аренда во Флоренции — одна из самых дорогих в Италии columbusintl.com) вместе с всё ещё приемлемыми ценами на покупку жилья (по сравнению с Лондоном, Парижем и т.п.) обеспечивают хороший денежный поток.
- Потенциал прироста капитала: Рынок недвижимости Флоренции исторически был менее волатильным и более стабильно растущим. За 5–10 лет владельцы обычно наблюдали рост стоимости. Благодаря неизменной привлекательности города и ограниченному строительству, долгосрочные перспективы прироста капитала остаются положительными. Инвесторы, делающие ставки на определённые районы (например, зоны, где планируются инфраструктурные улучшения, как новые трамвайные линии, или кварталы, проходящие джентрификацию), могут обогнать среднерыночные показатели. Пример Ольтрарно и других ранее недооценённых районов, стоимость которых сейчас растет, показывает, что правильный выбор локации приносит хороший результат.
- Диверсификация и защитный актив: Инвестиции во Флоренции дают международным инвесторам диверсификацию. Итальянская недвижимость, и особенно флорентийская, обычно не движется в полной синхронизации, например, с фондовыми рынками или даже с другими рынками недвижимости мира. Во время прошлых глобальных спадов недвижимость Тосканы часто удерживала свою стоимость лучше среднего, так как состоятельные покупатели приобретали “реальные активы”. Осязаемая ценность владения исторической квартирой во Флоренции или тосканской виллой добавляет статус “тихой гавани”. В нестабильные времена твёрдые активы в культурно значимых местах остаются востребованными.
- Возможности развития и добавления стоимости: Желающим заняться проектами во Флоренции доступны многие старые объекты, нуждающиеся в реновации. Италия периодически вводит налоговые бонусы на ремонт (например, недавний стимул “Супербонус 110%”, который, хотя и завершается, отражал господдержку улучшения качества жилья). Реставрация вековой квартиры до уровня современной роскоши или преобразование большого объекта в несколько квартир может существенно поднять стоимость. Есть также шанс в нишевых сегментах — например, жилья для пожилых или студентов, где спрос превышает предложение. Инвесторы, развивающие такие проекты или перепрофилирующие объекты под эти нужды, могут рассчитывать на высокую доходность.
- Бизнес, ориентированный на туризм: Помимо классического жилья, туристический бум во Флоренции открывает перспективы в гостиничной недвижимости. Владеть небольшим гостевым домом, B&B или сервисными апартаментами (с соблюдением новых правил) может быть очень выгодно. Также коммерческие помещения для туристов (рестораны, магазины) в центральных точках — ставка на прочную экономику туризма Флоренции (более 5 миллионов посетителей музеев, как в галерее Уффици в 2023 году gowithguide.com gowithguide.com и рекордный турпоток). Поскольку туризм в Италии в 2023 году составлял более 10% ВВП gowithguide.com, Флоренция находится на передовой, что создает крепкий фундамент для инвестиций в туристическую недвижимость.
Риски:
- Экономические риски и риск процентных ставок: Экономика Италии растет медленно (примерно 0,5–1% роста ВВП globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) и остается подверженной шокам. Рецессия или рост безработицы могут снизить спрос на жилье среди местных жителей. Кроме того, несмотря на то, что процентные ставки стабилизировались, любое их будущее повышение в Европе может снизить доступность недвижимости для покупателей, использующих финансирование, и оказать давление на цены. Глобальные экономические проблемы (например, новая волна пандемии или геополитический кризис) также могут снизить интерес иностранных покупателей и туристов, что напрямую повлияет на рынок недвижимости Флоренции.
- Изменения в регулировании: Регуляторная среда — ключевой риск, особенно для инвесторов в аренду. Уже введены более строгие правила для краткосрочной аренды в центре Флоренции investropa.com; возможно, что национальное правительство введет более широкие ограничения (в Италии ведутся обсуждения национального закона по краткосрочной аренде и даже введения налогов на второе жилье в туристических городах). Кроме того, налоговые законы могут меняться – хотя сейчас в стране действуют благоприятные фиксированные налоги и стимулы для инвесторов, изменение приоритетов правительства может привести к пересмотру налогового режима для иностранных владельцев или введению новых налогов на имущество. Необходимо внимательно следить за изменениями политики.
- Ликвидность и транзакционные издержки: Недвижимость во Флоренции (и в Италии в целом) не очень ликвидна. Поиск покупателя по желаемой цене на объекты, особенно эксклюзивные или элитные, может занять много месяцев или даже лет. Если потребуется быстрое выведение актива, возможно, придется серьезно снизить цену. Транзакционные издержки также высоки (как уже отмечалось, около 10% и более при покупке, а расходы на услуги агента для продавца — обычно еще ~3%), поэтому для выхода в ноль на круговой сделке цена должна вырасти более чем на 15%. Эта низкая ликвидность и высокие издержки подразумевают, что инвесторы должны быть нацелены на долгосрочные вложения и не рассчитывать на быструю перепродажу.
- Структурные и эксплуатационные расходы: Здания во Флоренции старые — владение квартирой эпохи Возрождения означает необходимость иметь дело со столетними коммуникациями. Неожиданные расходы на реставрацию, бюрократические сложности при оформлении разрешений в Италии (особенно если объект признан историческим), а также регулярное обслуживание могут быть значительными. Новые требования ЕС по энергоэффективности, возможно, обяжут в ближайшие годы модернизировать старые здания (Италия обсуждает внедрение этих мер). Эти факторы могут уменьшить доходность инвестиций или усложнить проведение ремонта. Важно тщательно проверять состояние здания и возможные будущие обязательства (например, обязательство по реконструкции фасадов, установленное кондоминиумом, или сейсмическое укрепление).
Взвешивая эти факторы, разумные инвесторы во Флоренции будут придерживаться долгосрочного подхода, ориентированного на ценность. Возможности получать стабильную прибыль и капитализировать активы реальны, однако необходимо быть готовым к таким вызовам, как юридическая сложность и колебания рынка. Диверсификация внутри Флоренции (сочетание центральных и развивающихся районов, либо различных видов аренды) может снизить риски. Многие инвесторы считают, что внутренняя ценность владения недвижимостью во Флоренции — возможность закрепиться в одном из величайших городов мира — уже сама по себе награда, а при грамотном подходе и финансовые результаты могут соответствовать этому опыту. Как всегда, тщательное исследование рынка, консультация с местными экспертами и четкая стратегия помогут получить максимум пользы от рынка недвижимости Флоренции, учитывая его риски.
Экономические и туристические факторы, влияющие на рынок
Недвижимость Флоренции неразрывно связана с более широким экономическим и туристическим контекстом региона. Благосостояние города тесно связано с его ролью культурной и туристической столицы, а также с общим состоянием экономики Италии.
Туризм — пожалуй, самый крупный внешний драйвер рынка недвижимости Флоренции. К 2024 году туризм во Флоренции вернулся к рекордным показателям — город зафиксировал почти 13 миллионов ночёвок в 2023 году (около 75% из них — иностранные туристы) gowithguide.com, и тенденция в 2024 году была еще выше. Для сравнения: население Флоренции вместе с пригородами составляет около 700 000, но в пиковые месяцы фактическое население (с учётом туристов) увеличивается примерно до 1,5 миллионов человек gowithguide.com. Такой массовый приток создает высокий спрос на краткосрочное размещение — отели, апартаменты для отдыха и т.д., что косвенно влияет на рынок жилья (как уже отмечалось, многие квартиры были переоборудованы под туристическую аренду). Это также означает, что бизнесы, ориентированные на туристов (магазины, рестораны), процветают, поддерживая арендные ставки на коммерческую недвижимость в престижных районах. Культурные достопримечательности, такие как галерея Уффици (5 миллионов посетителей в 2023 году) gowithguide.com и наследие эпохи Возрождения обеспечивают Флоренции постоянное место в списках мечт путешественников. Пока Флоренция остается одним из важнейших мировых направлений — и городом №1 в Италии по искусству и истории, — спрос на недвижимость будет стабильно высоким: иностранцы часто покупают здесь вторые дома после визита, а инвестиции в гостиничную сферу сохраняют привлекательность.
Однако туризм также несет определённые риски и вызовы: сверхтуризм стал предметом беспокойства, что привело к введению ограничений (например, лимиты на аренду жилья) и, возможно, отпугнуло некоторых местных жителей из-за перенаселённости города. Ведутся споры о необходимости устойчивого туризма — если город введёт дополнительные ограничения (например, лимит на количество посетителей в день или ужесточит лицензирование гостиниц), это может по-разному сказаться на рынке недвижимости. Но в целом местные власти стараются управлять туризмом так, чтобы защищать качество жизни горожан, что в долгосрочной перспективе положительно влияет на рынок недвижимости (гарантируя, что город останется пригодным для жизни, а не только музейным пространством под открытым небом).
На более широком экономическом фронте Флоренция выигрывает от статуса столицы Тосканы, относительно процветающего региона. Экономика города включает не только туризм, но и моду (здесь или рядом базируются некоторые крупные итальянские модные дома), образование (несколько университетов и международных школ), а также производство предметов роскоши (парфюмерии, кожаных изделий и т.д.). Уровень безработицы в Тоскане был ниже среднего по Италии, и во Флоренции имеется значительный средний класс. По состоянию на 2022 год средний годовой доход в районе Флоренции составлял около 24 000 евро lanazione.it, что выше, чем во многих южных городах, что поддерживает локальную покупательскую способность при покупке жилья (хотя она всё же остается скромной относительно стоимости недвижимости). Национальный экономический рост Италии невелик — около 0,8–1% прогноз на 2025 год globalpropertyguide.com — и высокий государственный долг иногда вызывает неопределенность. Любые серьезные экономические меры или потрясения (например, меры жесткой экономии, значительное повышение налогов и т.п.) могут повлиять на потребительское доверие и рынок недвижимости. До сих пор, несмотря на медленный рост, низкие процентные ставки до недавнего времени и культурные факторы (итальянцы предпочитают недвижимость в качестве инвестиций) сохраняли стабильность рынка недвижимости.
Одним из важных факторов была монетарная политика Европейского центрального банка. В 2022-2023 годах рост инфляции привел к повышению процентных ставок, что начало охлаждать некоторые европейские рынки жилья. К концу 2024 года ЕЦБ перешел к незначительному снижению ставок по мере замедления инфляции practiceguides.chambers.com. Для Италии, и соответственно для Флоренции, снижение ставок означает, что ипотека становится немного более доступной, что потенциально возвращает на рынок покупателей, которых вытеснили высокие ставки 2023 года. Однако многие флорентийские покупатели полагаются на собственные средства или небольшие кредиты, поэтому влияние умеренно — но это положительный тренд для спроса. Инфляция также влияет на стоимость строительства: резкий рост цен на материалы в 2021-2022 годах сделал строительство и ремонт дороже, что замедлило некоторые проекты. Если инфляция останется под контролем, строительство может вновь оживиться, постепенно увеличивая предложение.
Кроме того, валютные курсы и мировая экономика влияют на рынок. Сильный доллар (или фунт и т.д.) по отношению к евро фактически делает недвижимость во Флоренции дешевле для таких покупателей. В 2022-2023 годах евро был относительно слабым, и действительно наблюдался заметный рост числа американских покупателей, воспользовавшихся ситуацией investropa.com. Если евро значительно укрепится, это может несколько охладить иностранный интерес или сделать европейских покупателей относительно более активными. Политическая стабильность в Италии и ЕС также играет роль в уверенности иностранных инвесторов — любая нестабильность может на время замедлить иностранные покупки, в то время как периоды стабильности (как сейчас, когда правительство Италии сигнализирует о поддержке инвестиций) поддерживают интерес.
Наконец, сравнительные региональные факторы: во Флоренции — главном городе Тосканы — покупатели также рассматривают другие районы, такие как прибрежная Тоскана (например, побережье Версилия: Форте-дей-Марми и др.) или города на холмах (например, Сиена, Лукка, Пиза). Для сравнения: эти рынки обычно более доступны по цене (например, в городе Лукка средняя цена около 3 100 €/м² по данным idealista.it, в Пизе еще дешевле), за исключением отдельных районов (например, Форте-дей-Марми в провинции Лукка имеет очень высокие цены на виллы из-за состоятельных международных жильцов). Иногда, если Флоренция становится «слишком дорогой», часть покупателей выбирает большой загородный дом в 30 км от города за те же деньги, что и маленькая квартира в центре. Таким образом, Флоренция конкурирует с другими районами Тосканы за определенные категории покупателей. По состоянию на 2024 год, Флоренция оставалась самым дорогим городом Тосканы (около 4 300–4 400 €/м²), за ней следуют отдельные прибрежные зоны и Лукка lanazione.it idealista.it. Состояние рынка жилья во Флоренции может поддержать динамику и в других городах: например, если кто-то не может позволить себе жилье во Флоренции, он может купить дом в Прато, Пистойе или Ареццо (все эти города расположены рядом и дешевле), что способствует небольшому росту этих рынков. Наоборот, спады рынка Флоренции могут негативно влиять на всю Тоскану, служа сигналом к снижению.
В заключение, тенденции в сфере туризма и экономики в настоящее время благоприятствуют рынку недвижимости Флоренции: туристический поток обеспечивает стабильный спрос и доход для города, а экономика региона, хоть и демонстрирует невысокие темпы роста, достаточно стабильна для продолжения инвестиций в недвижимость. Глобальная привлекательность Флоренции в определенной степени защищает ее от локальных экономических трудностей — международный интерес способен поддерживать рынок даже при снижении внутреннего спроса. Тем не менее инвесторам следует отслеживать политику в сфере туризма, экономические процессы в Европе и региональную конкуренцию, поскольку именно эти факторы будут определять дальнейшую динамику рынка. Пока Флоренция остается процветающим культурным и экономическим центром, сектор недвижимости здесь, скорее всего, будет оставаться активным и привлекательным.
Сравнение с другими районами Тосканы
При оценке рынка недвижимости Флоренции полезно сравнить его с другими частями Тосканы, а также с ближайшими пригородами, чтобы понять его относительные позиции и привлекательность.
В пределах агломерации цены во Флоренции значительно выше, чем в соседних городах. Например, в начале 2025 года средняя цена жилья в:
- Город Флоренция: ~4 365 €/м² (аренда ~21,1 €/м²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (северный пригород рядом с аэропортом Флоренции): ~€3,313/м² (аренда ~€13,1/м²) lanazione.it.
- Scandicci (юго-запад, сообщение трамваем): ~€3,240/м² (аренда ~€13,5/м²) lanazione.it lanazione.it.
Это значит, что покупка недвижимости непосредственно во Флоренции стоит на 30–35% дороже, чем в этих соседних городах. Даже в более широких пределах провинции Флоренция многие полусельские районы или небольшие поселения имеют значительно более низкие цены. Например, в таких городах, как Empoli или Pistoia (недалеко от Флоренции), средняя цена может составлять около €2,000 за квадратный метр. Привлекательность жизни в историческом центре или в пешей доступности от Дуомо, очевидно, стоит немалых денег. Однако, интерес к пригородам растет: улучшение транспорта (например, трамвай до Скандиччи и в скором времени до других пригородов) и поиск более доступного жилья ведут к сближению цен. Скандиччи, как отмечалось, испытал рост стоимости недвижимости отчасти благодаря трамвайному сообщению lanazione.it, и здесь даже есть некоторые «VIP»-районы на холмах (Мошано и др.), где цены доходят до €3,800–€4,000/м², хотя это в основном за большие виллы lanazione.it. Разрыв между Флоренцией и её пригородами может немного сократиться, если цены в центре города будут расти быстрее пригородных, но престиж Флоренции, скорее всего, означает, что она останется самым дорогим вариантом.
Сравнение Флоренции с другими городами Тосканы:
В других провинциях Тосканы рынок недвижимости обычно меньше и дешевле:
- Сиена — Исторический город и туристический центр. Цены в Сиене высокие для её масштаба, но всё же обычно ниже, чем во Флоренции. Во многих районах Сиены цены варьируются примерно €3,000–€3,500/м². Здесь нет такого международного бизнеса и образовательных организаций, как во Флоренции, поэтому спрос обусловлен в основном туризмом и местными жителями.
- Пиза — Известная своей Пизанской башней, в Пизе умеренные цены (в среднем, возможно, €2,200–€2,800/м²). На рынок влияет наличие университета и некоторых технологий, но также не столько международный спрос, как во Флоренции.
- Лукка – Лукка интересна: она стала довольно популярной среди иностранных покупателей (очаровательный город-крепость). По данным, провинция Лукка показывает одни из самых высоких цен в Тоскане (около €3,165/м², что делает ее одной из самых дорогих после Флоренции) idealista.it. Скорее всего, это связано с наличием в Лукке престижных районов (прибрежный Форте-дей-Марми в провинции Лукка крайне дорогой). Сам город Лукка может иметь среднюю цену около ~€2,500/м², но его сегмент элитной недвижимости подталкивается интересом экспатов.
- Ареццо, Пистоя, Гроссето и др. – Эти провинции и города значительно дешевле, зачастую в диапазоне €1,500–€2,500/м². Они привлекают некоторых иностранных покупателей, ищущих сельские дома (особенно в районах Кьянти на границе Сиены/Ареццо), но не составляют прямой конкуренции Флоренции.
Значимой зоной для сравнения является сельская местность Кьянти между Флоренцией и Сиеной. Многие международные покупатели, любящие Тоскану, выбирают между городом и деревней. В Кьянти (например, в таких городках, как Греве-ин-Кьянти, Гайоле-ин-Кьянти) цены за м² могут быть ниже — часто €2,500–€3,000/м² в среднем immobiliare.it immobiliare.it. Однако стоит учитывать, что загородная недвижимость, как правило, больше по площади, часто идет с земельным участком, поэтому общая стоимость может быть высокой, даже если €/м² умеренный. Рынок вилл и фермерских домов в сельской местности был очень силен во время пандемии (люди стремились к простору) и остается устойчивым, однако это очень сегментированный рынок (красиво отреставрированная ферма может стоить миллионы, в то время как коттедж, требующий ремонта, может быть относительно недорогим). Рынок Флоренции против Кьянти часто сводится к жизненным предпочтениям: удобство города и потенциал аренды (Флоренция) против тишины сельской местности и, как правило, более крупных объектов (Кьянти). Некоторые инвесторы выбирают Кьянти для личного пользования (дома для отдыха), а Флоренцию — для чистых инвестиций (аренда).
Побережье Тосканы (например, побережье Версилия в провинции Лукка и Монте-Арджентарио на юге) — еще один вариант для сравнения: эти районы служат рынком вторых домов для итальянцев и иностранцев, желающих быть у моря. Форте-дей-Марми (Версилия) — одно из самых дорогих мест в Италии (виллы там легко могут превышать €10,000/м² благодаря богатым российским и европейским покупателям). Но это нишевый сегмент люкс-рынка и не сопоставим по масштабам с широким рынком Флоренции. В целом, за исключением нескольких горячих точек, побережье Тосканы дешевле, чем Флоренция.
С точки зрения рыночных тенденций Флоренция часто лидирует или отражает общую тенденцию Тосканы. Например, в 2024 году цены на жильё в Тоскане в целом выросли примерно на 1%–2% idealista.it, что сопоставимо с общенациональными показателями, но Флоренция показала лучшие результаты, приблизившись к приросту в 5%+ за тот же период. Окружающие районы иногда испытывают эффект ореола: когда рынок Флоренции становится слишком перегретым, часть спроса перетекает в окрестности. Яркий пример — небольшие города вроде Прато (всего 20 км от Флоренции), где увеличились продажи домов среди людей, работающих во Флоренции, но приобретающих жильё в Прато из-за более низких цен. Однако ни один из этих населённых пунктов не может повторить уникальную привлекательность Флоренции; поэтому Флоренция сохраняет высокий премиум и, как правило, отличается большей стабильностью. В периоды спада она также зачастую лучше сохраняет свою стоимость — потому что всегда существует минимальный уровень культурного и туристического спроса, которого нет в малых городах. Например, после 2008 года многие малые рынки Тосканы значительно обесценились, тогда как у Флоренции спад был сдержанней и восстановление прошло быстрее.
В итоге, Флоренция — бесспорный лидер рынка недвижимости Тосканы как по цене, так и по спросу. Окружающие тосканские районы предлагают более низкий порог входа и иногда высокое качество жизни (что может быть возможностью для тех, кого вытесняет ценник Флоренции), но по инвестиционному профилю они не сопоставимы с Флоренцией в части ликвидности, арендного спроса или потенциала роста стоимости. Тем не менее, инвесторы могут обратить внимание на пригороды Флоренции или вторичные города Тосканы для индивидуальных стратегий (например, для покупки более просторной недвижимости либо диверсификации). При этом всегда важно учитывать региональный контекст: по всей Тоскане сейчас наблюдается умеренный рост стоимости недвижимости investropa.com, и в живописных местах весьма высок интерес иностранных покупателей. И всё же, Флоренция выделяется как космополитичный центр, и по многим параметрам больше сопоставима с Миланом, Римом или Венецией по рыночному поведению, чем со своими провинциальными соседями. Особый статус города гарантирует, что он часто идёт своим путём, а сопоставление с другими районами только подчёркивает исключительность рынка недвижимости Флоренции в регионе.
