Рынок недвижимости Франкфурта в 2025 году — это исследование контрастов: накалённый до предела сектор жилья борется с ограниченным предложением, коммерческий ландшафт приспосабливается к новым тенденциям в работе, а интерес со стороны мировых инвесторов стремительно растёт. Этот финансовый центр — дом для Европейского центрального банка — сталкивается с взрывным спросом и минимальным уровнем свободных площадей, что подталкивает цены вверх, даже несмотря на то, что новые небоскрёбы и устойчивые проекты преображают городской пейзаж. Далее мы разбираем каждый сегмент рынка недвижимости Франкфурта: текущие тенденции, прогнозы на ближайшие 3–5 лет, влияние регулирования, доходность и ключевые районы для наблюдения.
Жилая недвижимость во Франкфурте (собственность и аренда)
Текущее положение рынка (2025): Рынок жилья во Франкфурте остаётся жёстким и крайне конкурентным. Сильный спрос со стороны растущего населения и прибывающих профессионалов значительно превышает новое предложение, из-за чего уровень пустующих объектов остаётся на исторически низком уровне (менее 1% во многих районах) investropa.com cbreim.com. Цены на жильё резко выросли за последнее десятилетие — более чем на 60% выше, чем пять лет назад investropa.com, хотя быстрый рост процентных ставок в 2022/23 году вызвал кратковременное охлаждение. В 2023 году цены немного снизились по сравнению с пиковыми значениями, но с тех пор стабилизировались и остаются относительно устойчивыми investropa.com. Средняя цена за квадратный метр в престижных районах — одна из самых высоких в Германии, что отражает статус Франкфурта как финансового центра и ограниченные возможности для застройки.
Тенденции на рынке аренды: Рынок аренды очень напряжён, а владельцы недвижимости выигрывают от низкой вакантности и стабильного роста арендной платы. Аренда в центре города постоянно растёт из-за постоянного спроса и ограниченного предложения investropa.com. За последние два года арендная плата выросла примерно на 3–5% в год, что соответствует национальным тенденциям investropa.com. К 2025 году средняя аренда однокомнатной квартиры составляет около 1 200 евро в месяц, что оставляет Франкфурт одним из самых дорогих городов Германии investropa.com. Некоторые данные показывают даже незначительное снижение по сравнению с уровнем 2023 года (ранее примерно 1 280 евро за «однушку»), что говорит о том, что волна сдачи новых квартир и местные меры по увеличению предложения жилья немного сдержали рост арендной платы investropa.com. Тем не менее, спрос по-прежнему превышает предложение, и в центральных районах собственники могут устанавливать премиальные ставки. Валовая доходность от аренды жилой недвижимости в среднем составляет 3,4–3,5% investropa.com — это относительно мало и свидетельствует о высоких ценах недвижимости по отношению к арендным ставкам. Такое снижение доходности особенно заметно в центре города, где цены на жильё росли быстрее аренды, опуская доходность ниже 4% investropa.com investropa.com. Например, с 1990 по 2022 год цены на квартиры во Франкфурте выросли на 175%, что значительно выше роста аренды за этот период (~98%), и средняя доходность в центре города составила лишь 3,6% к началу 2024 года investropa.com investropa.com.
Предложение и застройка: Новое жилое строительство набирает обороты, но всё равно отстаёт от спроса. Во Франкфурте было зафиксировано рост сдачи новых жилых объектов на 24% в 2023 году investropa.com, а в 2024 году ожидается примерно ещё на 5% больше investropa.com. Этот строительный всплеск — включая крупные проекты как «Wohnquartier Franky» в Галлюсе и «Quartier Oststern» в Остенде (сдача к 2025 году) — увеличивает жилищный фонд investropa.com. Тем не менее, быстрый рост населения (по прогнозам, с ~776 000 в 2023 году до более 827 000 к 2035 году) сохраняет давление на жилищный сектор investropa.com investropa.com. Земли под застройку практически нет, а новые квартиры быстро находят жильцов. Градостроительный план Франкфурта делает ставку на проекты высокой плотности и перепрофилирование старых офисов под жильё (например, в районе Лионер Квартир в Нидерраде), но эти меры лишь частично решают проблему дефицита. Закон об энергетической эффективности зданий (GEG), обновлённый в 2023 году, теперь требует более строгого соответствия стандартам энергоэффективности для новых зданий и систем отопления, что влияет на жилое строительство. Застройщики делают акцент на энергоэффективных, «зеленых» домах, так как объекты классов A/B уже начали продаваться дороже (цены на энергоэффективное жильё выросли примерно на 2,2% в конце 2023 года по сравнению с 2022 годом) investropa.com investropa.com. Эти экологические стандарты немного увеличивают стоимость строительства, но обеспечивают защиту для покупателя на будущее и привлекательность для сторонников устойчивого развития.
Прогноз на будущее (3–5 лет): Ожидается дальнейшее давление на рост цен на жильё и арендную плату, хотя темпы будут умереннее. Многие аналитики считают, что коррекция цен в 2023 году достигла дна investropa.com. По мере стабилизации процентных ставок и возвращения доверия покупателей, прочные основы Франкфурта (сильный рынок труда, рост благосостояния) будут способствовать постепенному росту цен. Например, исследование Deutsche Bank прогнозирует умеренное восстановление стоимости жилья по всей Германии к 2025 году, и Франкфурт должен следовать той же траектории, учитывая хроническую нехватку предложения investropa.com. Аренда также, вероятно, продолжит расти примерно на 3–5% в год в ближайшие годы investropa.com, если не произойдёт мощного строительного бума. Сочетание высокого спроса и ограниченного ввода нового жилья оставит центр города сложнодоступным для арендаторов; эксперты ожидают, что аренда в центре продолжит расти в условиях конкуренции за каждую квартиру investropa.com investropa.com. Структура арендаторов и потребительские предпочтения могут немного поменяться — например, всё больше молодых профессионалов выбирают микро-квартиры (компактные меблированные апартаменты) как доступный городской вариант investropa.com investropa.com. Этот тренд усилился, поскольку с 2011 года во Франкфурт добавилось около 62 500 новых жителей, но только 14 200 новых квартир, что делает креативные решения для малогабаритного жилья особенно привлекательными для новых горожан investropa.com investropa.com. С другой стороны, всё больше семейных арендаторов и покупателей присматриваются к пригороду, меняя более длительную дорогу на работу на более просторное и доступное жильё investropa.com investropa.com. Эта миграция «из города в пригород» скорее всего продолжится, поддерживая спрос (и арендную доходность) в городах-спутниках, где семьи могут получить больше пространства за те же деньги investropa.com.
Настроения инвесторов, покупателей и арендаторов: Настроения на рынке жилой недвижимости остаются осторожно-оптимистичными. Покупатели, особенно впервые приобретающие жильё, возвращаются на рынок благодаря стабилизации цен. Привлекательность Франкфурта и исторически стабильный долгосрочный прирост стоимости (2–6% ежегодно) вселяют уверенность в том, что покупка жилья — разумное долгосрочное вложение investropa.com investropa.com. Многие покупатели стремятся зафиксировать покупки сейчас — этому способствует немного выросшая доступность жилья и по-прежнему приемлемые (по историческим меркам) процентные ставки investropa.com. Инвесторы также ищут возможности: доходность от аренды во Франкфурте хоть и умеренная, но безопаснее, чем на более волатильных рынках, а экономический рост города и низкая вакантность обеспечивают стабильный доход investropa.com investropa.com. Особенно заметен рост числа иностранных покупателей — количество проданных объектов иностранцам увеличилось примерно на 6% в 2024 году после восстановления стабильности по завершении коррекции цен investropa.com investropa.com. Арендаторы же испытывают давление высоких цен: многие молодые арендаторы выбирают меньшие по размеру объекты или совместное проживание, семьи все чаще начинают “двигаться ради доступности” (переезжают дальше от центра, чтобы найти более низкую аренду) investropa.com investropa.com. В целом ощущается осознание того, что жильё во Франкфурте останется дорогим, поэтому и государство, и частные компании вынуждены внедрять инновации — будь-то новые застройки, развитие пригородов или технологии. Например, новые квартиры часто оснащаются “умными” технологиями — ответ на спрос со стороны технологически подкованных покупателей, которые готовы даже переплачивать за энергоэффективные, цифровые дома investropa.com investropa.com. По опросам, около 70% покупателей жилья активно ищут “умные” функции (термостаты, безопасность и прочее), и застройщики Франкфурта используют это как способ выделить новый проект investropa.com investropa.com.
Ключевые районы для жилья, за которыми стоит следить: Центральные престижные районы — Westend, Nordend и Sachsenhausen — остаются крайне востребованными у собственников и арендаторов за счёт сочетания локации, инфраструктуры и статуса. Здесь традиционно очень высокий спрос и максимальные цены. Например, квартиры в Westend стабильно достигают одних из самых высоких цен за квадратный метр в городе, оставляя доходность инвесторов минимальной. Деловой район/Innenstadt также популярен для элитных апартаментов, предназначенных для топ-менеджеров. Интересные изменения происходят в Ostend (Восточный район Франкфурта) — ещё недавно индустриальная зона, он стремительно преобразуется в культурно-креативный кластер, чему способствует присутствие Европейского Центробанка и инициативы вроде Центра Креативных Индустрий. Стоимость недвижимости в Ostend значительно растёт благодаря притоку галерей, медиа, стартапов и атмосферному оживлению (что увеличивает спрос и на офисы-лофты, и на квартиры) investropa.com investropa.com. Возрождение района, поддерживаемое городскими программами и улучшением транспортной доступности, превращает его в точку притяжения инвестиций и новых проектов investropa.com investropa.com. Для сравнения, Niederrad (ранее “город офисов”) — район, к которому стоит относиться осторожно. Многие офисы были переделаны под жильё, и цены на квартиры в Niederrad упали примерно на 10,4% в первой половине 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года investropa.com investropa.com. Интерес покупателей здесь снижается — внимание и капитал смещаются на более “громкие” проекты в центре, такие как небоскрёбы FOUR в деловом центре investropa.com investropa.com. В результате, рост цен и арендная динамика в Niederrad отстают от других районов. В то же время пригородные города Франкфурта (рейн-майнский регион) становятся всё привлекательнее — такие районы, как Offenbach, Eschborn или Bad Homburg, предоставляют сравнительно более доступный вход на рынок и привлекают семьи, а нередко и инвесторов, ищущих более высокую доходность. Резюме: ожидается, что ядро жилого рынка Франкфурта останется дорогим и дефицитным, а новые точки роста будут появляться в развивающихся кварталах (типа Ostend) и городах-спутниках, где возможно активное строительство.
Коммерческая недвижимость во Франкфурте (офисы, ритейл, логистика)
Офисный рынок
Текущая ситуация (2025): Офисный сектор Франкфурта переживает постпандемийную перестройку с неоднозначными сигналами. С одной стороны, активность арендаторов резко выросла в начале 2025 года: в первом квартале было арендовано почти 198 000 м² офисных площадей — рекордный показатель для Q1 за всё время наблюдений cbre.de cbre.de, чему способствовали несколько крупных сделок в новых зданиях. Среди мейджор-сделок: Commerzbank арендовал 73 000 м² в строящемся Central Business Tower (Деловой район), ING — 32 000 м² в Hafenpark Quartier в Ostend, юрфирма White & Case — 12 000 м² в Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Всё это — новейшие, элитные здания — подчеркивает главный тренд: “полет к качеству”: офисы класса A в центре с современными технологиями пользуются наивысшим спросом и часто сдаются по рекордной ставке. На самом деле арендная ставка на офисы класса “прайм” во Франкфурте только что достигла исторического максимума — около €51 за м² в месяц (Q1 2025), тогда как в конце 2024 года было €49 cbre.de cbre.de. Новые небоскребы с “зелёными” сертификациями и инфраструктурой могут превышать €50/м², конкурируя с Мюнхеном за самую высокую ставку аренды офисов в Германии realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Однако не весь офисный рынок так успешен. Общая вакантность возросла примерно до 10% по городу (без учёта субаренды) — впервые за десятилетие cbre.de cbre.de. Чётко прослеживается разделение рынка: вакансия в историческом центре (CBD) — лишь ~6,7%, поскольку банки и фирмы держатся за престижные объекты, а в отдалённых бизнес-парках и старых зданиях вакантность превышает 10% cbre.de cbre.de. Например, Niederrad и некоторые части Europa-Viertel показали самый заметный прирост вакантности за счёт новых вводов и укрупнения компаний cbre.de cbre.de. В целом же, офисный фонд Франкфурта увеличился за счёт новостроек, и средний уровень вакантности по рынку за 2024 год вырос с ~9,5% до 10,0% cbre.de. Фактически, во Франкфурте сложился двухуровневый офисный рынок: престижные офисы класса A процветают (часто сдаются ещё до окончания строительства), а старые офисы B/C-класса не находят арендаторов и способствуют росту вакантности cbre.de.
Доходность от аренды и инвестиции: Инвесторы во франкфуртские офисы наблюдали рост доходности вслед за изменением процентной ставки. Доходность лучших офисов стабилизировалась на уровне около 5,1% в центральном деловом районе (CBD) cbre.de, что является значительным увеличением по сравнению с доходностью ниже 4% несколько лет назад. Второстепенные локации предлагают еще более высокую доходность (5,4% на окраинах города, до ~6,6% в периферийных субрынках), чтобы компенсировать больший уровень вакантности и риск cbre.de cbre.de. Рыночные наблюдатели считают, что основная корректировка цен уже завершена — переоценка активов завершена, доходность выравнивается imap.com imap.com. В третьем квартале 2024 года чистая доходность лучших офисов во Франкфурте составляла около 4,5% imap.com (определения слегка разнятся), но к 2025 году большинство сходится во мнении, что диапазон 4,5–5,0% отражает новый баланс для центральных офисов Франкфурта. Повышенная доходность в сочетании со стабильной арендаторской базой города привлекает инвесторов, которые пропустили годы ценового пика. Действительно, в 2024 году объем инвестиций в офисы в крупнейших городах Германии немного восстановился, и эксперты ожидают, что в 2025 году спрос на коммерческую недвижимость оживится по мере стабилизации стоимости финансирования imap.com imap.com. Важно, что приоритет у инвесторов — качество: хорошо сданные в аренду, современные здания в престижных локациях. Слабые и устаревшие офисы избегаются или распродаются институциональными владельцами, что создает возможность для value-add-инвесторов приобрести их со скидкой imap.com imap.com. Статус Франкфурта как мирового финансового центра означает, что трофейные активы (например, небоскребы в банковском квартале) остаются в зоне интереса международных инвесторов даже в нестабильные периоды.
Перспективы (офисы): Следующие 3–5 лет будут посвящены освоению новых площадей и переосмыслению старых офисов. Во Франкфурте планируется сдача значительного объема новых объектов в 2025–2027 гг. (например, башни FOUR Frankfurt, ONE tower и другие высотки, добавляющие сотни тысяч м²). Этот новый объем предложения сохранит высокий общий уровень вакантности. Аналитики ожидают, что уровень вакантности может даже краткосрочно вырасти — возможно, превысит 11% — поскольку компании сокращают свои площади, а удаленная и гибридная работа сдерживают рост спроса cbre.de cbre.de. Наибольшая нагрузка ляжет на старые, неэффективные офисы; их владельцам, возможно, придется проводить реновацию или перепрофилирование для привлечения арендаторов. В то же время, спрос на премиальные, сертифицированные по стандартам ESG офисы должен остаться высоким. Экономика Франкфурта (преимущественно — финансы, ИТ, консультирование) по-прежнему ценит личное взаимодействие в качественных пространствах, что подтверждается рекордными ставками аренды. В ближайшей перспективе лучшие ставки аренды могут сохраниться или даже вырасти в CBD, если предложение топовых площадей сократится — уже заключены некоторые сделки по 50–51 €/м² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Однако владельцы вне центра, вероятно, будут вынуждены предлагать скидки или дополнительные бонусы; при этом формируется все большая арендная дельта: за последний год средняя арендная ставка в CBD выросла примерно на 22%, а в периферии упала примерно на 6% на фоне смягчения спроса cbre.de cbre.de. Ожидается сохранение этой поляризации. Модели использования офисов во Франкфурте также эволюционируют: многие банки и корпорации оптимизируют свои площади, но параллельно на рынок заходят новые игроки (финтех, европейские агентства). Роль Франкфурта как банковского центра Европы после Brexit будет постепенно усиливаться — почти 60 финансовых институтов получили лицензии во Франкфурте после Brexit investropa.com, а такие компании, как JPMorgan, перевели сюда огромные активы (230 млрд долларов), чтобы остаться в юрисдикции ЕС investropa.com. Этот приток финансовых рабочих мест создает дополнительный спрос на офисы, особенно в премиум-сегменте. В целом в ближайшие годы ожидается умеренный рост поглощения офисных площадей (по одному прогнозу — до ~450 000 м² в год к 2025 г. против ~398 000 м² в 2024 г.) cbre.de realestate.bnpparibas.de, если экономика останется устойчивой. Существует консенсус, что 2024 год, вероятно, стал циклическим минимумом для аренды, а 2025–2026 годы постепенно принесут улучшения cbre.de. Но арендаторы останутся разборчивыми: здания с «зеленым» сертификатом и гибкой современной планировкой будут сдаваться в первую очередь, а устаревшие офисы столкнутся с трудностями. Таким образом, инвесторы и владельцы недвижимости все больше делают акцент на активном управлении активами — модернизации объектов с учетом устойчивости (ESG) и сервисной инфраструктуры, чтобы соответствовать новым рыночным стандартам cbre.de.
Ключевые офисные локации: Центральный деловой район Франкфурта (CBD), включающий Bankenviertel (финансовый квартал), Innenstadt и части Westend, — главная зона города. Здесь такие башни, как Taunusturm, Marienturm и строящиеся FOUR Frankfurt, формируют силуэт города. CBD стабильно обеспечивает наибольший объем аренды (около 40% в начале 2025 г.) cbre.de, так как компании ценят престиж и транспортную доступность. Банковский квартал обладает крайне ограниченным предложением — уровень вакантности в центральных кварталах всего ~5–7% cbre.de, поэтому ставки аренды здесь максимальны. Прилегающий Westend, известный элегантными виллами, переоборудованными под офисы, и современными многофункциональными высотками (например, Opernturm и др.), также является одним из топ-субрынков с низкой вакантностью. Пригородные районы, такие как Europaviertel (на западе от центра) и Ostend, также выделяются: здесь реализуются многие новые проекты. Например, в Ostend размещается ЕЦБ и современные кампусные офисы; в 2024 году ING снял здесь большую площадь (32 000 м²) cbre.de, что подтверждает рост локации как делового центра. Europaviertel (City West) отмечен крупными вводами в эксплуатацию (например, здание “Kastor” стало пустовать, что вызвало всплеск вакантности района в 1 квартале 2025 г.) cbre.de. Тем не менее, эти пригороды хорошо связаны с центром и привлекают арендаторов, ориентированных на стоимость, а также операторов коворкингов. За пределами города Eschborn (пригород к северо-западу) — значимый офисный кластер, где размещены бэкофисы из-за более низких ставок; его успех цикличен (сейчас вакантность выше, чем в городе). Офисный квартал Недерраду (Lyoner Quartier) переживает трансформацию: часть офисов переоборудована в жилье — вакантность офисов там высока, локация ослабла. В целом, центр Франкфурта и отдельные новые зоны (например, Hafenpark в Ostend) — самые востребованные, а старые периферийные бизнес-парки испытывают давление рынка.
Рынок торговой и ритейл-недвижимости
Текущее состояние: Рынок торговой недвижимости Франкфурта восстанавливается после сбоев, вызванных пандемией, хотя долгосрочные структурные изменения сохраняются. Главные торговые улицы города – Zeil и Goethestraße – по-прежнему остаются одними из самых ценных ритейл-локаций в Германии. Ставки аренды на торговые площади первой категории во Франкфурте уступают лишь Мюнхену, что отражает обеспеченность населения города и расходы туристов. (По состоянию на конец 2024 года, средняя ставка аренды магазинов в ведущих немецких городах составляла ~252 €/м²/мес., а во Франкфурте – примерно в верхней части диапазона 200 евро statista.com.) Пешеходный трафик значительно восстановился: сейчас во Франкфурте около 14 000 туристов с ночёвкой на 1 000 жителей – показатель близкий к историческим максимумам, чему в немалой степени способствовало возвращение международных гостей dzhyp.de dzhyp.de. Особенно заметно, что состоятельные азиатские туристы вернулись – это важная аудитория для сегмента люксового шопинга во Франкфурте dzhyp.de dzhyp.de. Это поддержало люксовый сегмент на Goethestraße (франкфуртская «Пятая авеню»), где флагманские бутики глобальных брендов показывают рост продаж. В то же время, рынок ритейла во Франкфурте сталкивается и с трудностями. Структурный сдвиг в сторону e-commerce и меняющиеся потребительские привычки привели к росту вакантности в менее привлекательных локациях. За последние годы многие магазины на второстепенных улицах и в небольших ТЦ закрылись – тенденция, наблюдаемая по всей Германии dzhyp.de dzhyp.de. Однако основная торговая зона Франкфурта оказалась устойчива. По рыночным отчетам, многие помещения, опустевшие во время пандемии, сейчас сданы новым арендаторам, что помогло стабилизировать ставки аренды dzhyp.de dzhyp.de. Zeil — главная пешеходная шопинг-улица Франкфурта — испытала ряд громких уходов арендаторов (например, сокращение универмагов), но высокий спрос со стороны бюджетной моды, спортивных товаров и развлечений снова заполнил эти площади. В то же время, в ТЦ MyZeil, находящемся у Zeil, к 2024 году оставались вакантные помещения, что демонстрирует сложности для крытых ТЦ (отмечается, что «много пустующих магазинов в ТЦ Zeil» еще сохраняется, хотя в премиальных помещениях спрос «оживленный») dzhyp.de. В целом, уровень вакантности на ведущих торговых улицах Франкфурта значительно ниже, чем в менее привлекательных частях города. Недавнее исследование показало, что вакантность в центре росла на протяжении многих лет, но в ведущих городах — как Франкфурт — она стабилизировалась и намного ниже ~15-17%, зафиксированных в слабых торговых центрах других городов Германии dzhyp.de knightfrank.com.
Тенденции и регулирование: Ритейлеры во Франкфурте адаптируются, делая ставку на небольшие, но эффективные магазины и омниканальные стратегии. Поп-ап магазины и заведения общепита занимают часть крупных площадей. Город также поощряет редевелопмент в многофункциональный формат — так, часть устаревших торговых помещений переоборудуют под фитнес-клубы, развлекательные центры или даже офисы/жилье, чтобы сохранить оживление центра. В последние годы городские власти не вводили строгих профильных регуляций, но поддерживают инициативы, например, смягчение зональных норм, чтобы заполнять вакантные помещения объектами непрофильного использования, если это оправдано. Владельцы помещений на главных улицах стали более гибкими по условиям аренды после пандемии, чтобы сохранить арендаторов. В люксовом сегменте спрос на лучшие торговые площади чрезвычайно высок: международные бренды нередко платят премию за возможность занять место на Goethestraße, где в 3 квартале 2024 года зафиксирована вторая по величине аренда люксовых помещений в Европе (~15 100 €/м²/год) savills.com. В целом, ситуация в рознице связана с потребительской активностью, которая во Франкфурте остается высокой благодаря низкой безработице и обеспеченности населения. Дох yield от торговых площадей несколько вырос вслед за ставками ЦБ — на главных улицах города они составляют около ~3,8–4,0%. Недвижимость второй линии (например, районные ТЦ, окраины) приносят более высокую доходность как отражение большего риска.
Прогнозы (Торговая недвижимость): В ближайшие годы ожидается стабилизация в премиальных сегментах и дальнейшая «чистка» во второстепенных локациях. Предполагается, что арендные ставки на лучшие помещения останутся стабильными или вырастут лишь умеренно, так как ритейлеры осторожны в экспансии. Согласно прогнозам, ставка аренды во Франкфурте сохранится на нынешнем уровне, ведь уже почти достигла доковидных максимумов dzhyp.de. Если туристический поток будет расти (Франкфурт — один из лидеров делового туризма и выставок), это способно повысить продажи и чуть подстегнуть ставки для объектов top-класса. Напротив, устаревшие торговые коридоры могут и дальше терять арендаторов или быть перепрофилированы. Ожидается, что экспериментальных концепций розницы станет больше — например, флагманские магазины как шоурумы или площадки для мероприятий, чтобы «отбить» более высокую аренду за счет WOW-эффекта для клиентов. Заполняемость на ведущих улицах останется высокой: любые новые вакансии, скорее всего, быстро займут. Второстепенные улицы будут иметь повышенный уровень вакантности (высокие однозначные/низкие двузначные проценты) до тех пор, пока избыточные площади не займут объекты другого профиля. В целом инвесторский интерес к ритейлу умеренный по сравнению с другими сегментами — многие инвесторы теперь выбирают логистику или апартаменты — однако премиальный ритейл Франкфурта по прежнему считается «ядром портфеля» благодаря дефициту предложений и престижу.
Ключевые торговые локации: Основных зон две: Zeil — оживленная пешеходная улица, где сосредоточились ведущие магазины масс-маркета (универмаги, модные сети, техномаркеты). Она собирает огромный поток горожан и туристов. Ставки аренды на Zeil используются как эталон для рынка Франкфурта (чуть выше 300 €/м²/мес. до пандемии, немного ниже сейчас). Несмотря на ротацию арендаторов (например, реструктуризация Galeria Kaufhof), Zeil сохраняет сильный пул арендаторов и «живой» рынок сделок dzhyp.de dzhyp.de. Буквально в квартале — Goethestraße, люксовое сердце Франкфурта, где соседствуют бутики Gucci, Chanel, Rolex. Эта короткая улица имеет наивысшие аренды – по одному из отчетов, около 15 000 €/м²/год для топ-локаций, что сопоставимо с пафосными улицами Парижа или Милана savills.com. Goethestraße выигрывает за счет близости к 5-звездочным отелям и платежеспособной аудитории (в том числе иностранцам). Fressgass (Kalbächer Gasse) — еще одна популярная улица в центре, известная ресторанами и деликатесами: здесь наибольший спрос со стороны заведений, связанных с досугом и питанием. Среди торговых центров выделяются MyZeil (современный ТЦ на Zeil) и Skyline Plaza (около Messe): они показывают смешанную динамику, MyZeil отмечен как ТЦ с вакансиями, куда сейчас идут концепции развлечений. Районная торговля в Bornheim или Bockenheim стабильна и обслуживает местных, однако это не основные объекты для инвесторов. Подытожим: премиальное торговое ядро Франкфурта сильно и сохранит свой топ-статус, даже по мере дальнейшей «трансформации» ритейла в цифровую эпоху.
Промышленная и логистическая недвижимость
Текущее состояние: Сектор логистики и промышленной недвижимости в регионе Франкфурт-Рейн-Майн исключительно силен. Центральное расположение Франкфурта, огромный потребительский рынок и статус важного транспортного узла (2-й по объему грузовой аэропорт Европы, пересечения автобанов) делают его магнитом для логистики. Спрос на склады и распределительные центры на рекордно высоком уровне, а предложение крайне ограниченно. К концу 2024 года вакантность современных складов большой площади составляла около 1% — фактически полная загрузка cbre.com cbre.com. Даже устаревшие или менее выгодные склады почти не простаивают из-за избыточного спроса. В 2024 году регион Франкфурта зарегистрировал около 385 000 м² новых арендуемых логистических площадей — на 9% меньше, чем в рекордном 2023 году cbre.com cbre.com. Этот спад связан не с недостатком арендаторов, а с дефицитом предложения. Показательно, что 11% всех новых сделок пришлось на субаренду (!), что говорит о стремлении арендаторов «выкроить» хоть какие-то площади cbre.com cbre.com. Примечательно и то, что 40% спроса пришлись на новостройки (build-to-suit), так как девелоперы спешат возводить помещения под заказ, чтобы удовлетворять запросы крупных арендаторов cbre.com cbre.com. Костяк пользователей логистических объектов Франкфурта — 3PL-операторы, e-commerce, сетевой ритейл и промышленные компании, обеспечивающие региональные поставки.
Аренда и доходность: Ставки аренды складской недвижимости премиум-класса неуклонно растут из-за ограниченного предложения. Во втором полугодии 2024 года арендная ставка за склады премиум-класса во Франкфурте достигла примерно 7,90–8,20 евро за м²/месяц — это исторический максимум realogis.com mktgdocs.cbre.com. Только в 2024 году аренда выросла примерно на 5% в пределах городской агломерации mktgdocs.cbre.com. Арендаторы готовы платить премию за близость к аэропорту и ключевым потребительским рынкам Франкфурта. При этом доходность логистических объектов остается привлекательной по сравнению с другими секторами. Доходность премиальных логистических площадей в ведущих немецких центрах (включая Франкфурт) составляла около 4,25–4,5% к концу 2024 года, увеличившись по сравнению с ~3,5% в 2021 году realestate.bnpparibas.com imap.com. Конкретно по Франкфурту, по данным CBRE, доходность на конец 2024 года составила примерно 4,4% mktgdocs.cbre.com. Несмотря на высокую стоимость финансирования, интерес инвесторов к логистике остается высоким из-за сильных фундаментальных факторов сектора. Действительно, объем инвестиций в промышленную/логистическую недвижимость Франкфурта резко вырос: в 2024 году заключено сделок на сумму около 758 миллионов евро, что на 55% больше, чем в предыдущем году mktgdocs.cbre.com. Это отражает высокий интерес к таким активам: мировые фонды и трасты недвижимости активно скупали склады, будучи уверенными в долгосрочном спросе (особенно после бума e-commerce во время пандемии).
Будущее (логистика): Фундаментальные факторы указывают на дальнейшее усиление. Логистический рынок Франкфурта должен сохранить стабильно высокий спрос в ближайшие 3–5 лет, чему способствует рост электронной коммерции, оптимизация цепочек поставок ритейлерами и стратегическая роль Франкфурта как европейского распределительного узла. Даже несмотря на колебания в экономике Германии, аренда логистических площадей оставалась устойчива — эта тенденция, скорее всего, сохранится. Однако новое предложение сдерживается дефицитом земли. Рядом с Франкфуртом почти нет крупных участков, подходящих для больших складов, а местные сообщества зачастую не хотят менять зонирование в пользу логистики. Объем новых проектов умеренный; по данным одного из источников, в регионе «небольшой будущий объем нового строительства» mktgdocs.cbre.com. Это означает, что вакантность останется крайне низкой, а арендные ставки продолжат рост. Если предложение не догонит, через пару лет ставки премиум класса могут превысить 9 евро/м². Среди требований арендаторов — современные здания с высокими потолками (особенно для автоматизированных центров), поэтому старые здания могут быть снесены и застроены заново. Вдобавок, выход Франкфурта на арену как крупного центра обработки данных (благодаря DE-CIX) приводит к тому, что промышленные земли активно осваиваются под серверные фермы, что еще больше ограничивает доступность пространства для логистики (при том, что дата-центры сами по себе — быстрорастущий «промышленный» сегмент, в который активно инвестируют REIT) investropa.com. Инвесторские настроения в секторе логистики остаются очень позитивными. Многие институциональные инвесторы теперь рассматривают логистику как коровой актив, а рынок Франкфурта — с его высокой занятостью и индексированной арендой — воспринимается как источник стабильного дохода. Доходность может снова сжаться, если снизятся ставки по кредитам, но в ближайшее время она, вероятно, будет на уровне ~4,5%.
Ключевые логистические зоны: Основные логистические коридоры располагаются на периферии Франкфурта: особенно это районы вокруг аэропорта Франкфурта (FRA), такие как CargoCity, а также округа Мёрфельден-Вальдорф, Раунхайм и Кельстербах, где расположены крупные распределительные центры для авиаперевозок и быстрой доставки в ритейл. В этих локациях практически нет свободных площадей. Логистические парки вдоль автобанов A3, A5 и A7 (на севере и востоке города) также играют ключевую роль — например, районы Ханау/Ашаффенбург на востоке и Дармштадт на юге. Крупные онлайн-ритейлеры и курьерские компании организуют базы вдоль этих маршрутов. Дальше, в пределах 100 км, такие города как Гиссен, Кобленц и Фульда иногда забирают избыточный спрос, когда ближние варианты заполнены. Примечательный кластер — Вайтерштадт (рядом с Дармштадтом), где работают центры Amazon и других компаний. Еще один перспективный узел — Ланген/Зелигенштадт вдоль A3. В целом, любой индустриальный участок в получасе езды от Франкфурта – «горячая» недвижимость. В условиях дефицита земли, вероятно, будут строиться многоуровневые склады и уплотняться имеющиеся площадки. В целом, логистический сектор Франкфурта — одна из самых устойчивых частей рынка недвижимости: почти полная занятость, растущие ставки аренды, стабильный будущий спрос — хотя и сдерживаемый сложностями расширения предложения.
Роскошные и элитные проекты
Текущее состояние рынка: Сегмент элитной недвижимости Франкфурта — включая дорогие резиденции, премиальные офисные башни и отели класса «пять звезд» — находится на восходящем тренде, чему способствуют как локальные капиталы, так и зарубежные инвесторы. Хотя город пока не так узнаваем как Лондон или Париж в смысле роскоши, он уверенно формирует имидж безопасной гавани для состоятельных инвесторов, ищущих европейские активы. В жилом секторе топ-объекты (пентхаусы в небоскребах центра или роскошные виллы в Вестенде) продолжают ставить рекорды по цене. В отличие от массового рынка, ультра-элитные цены практически не отреагировали на недавний скачок ставок — обеспеченные покупатели чаще оплачивают сделки наличными и менее чувствительны к стоимости финансирования. Новое поколение элитных жилых башен подтверждает спрос: Grand Tower (завершен в 2019 году) быстро распродал более 400 элитных квартир, а новейшие проекты типа One Forty West (смешанная башня отеля/кондоминиума) и Eden также привлекли состоятельных покупателей. Самый амбициозный проект — FOUR Frankfurt, комплекс из четырех небоскребов стоимостью более 1 млрд евро, сдача в центре города запланирована на 2025 год investropa.com. Здесь разместятся 600 элитных апартаментов, два люксовых отеля, офисы и ритейл, что фактически создаст элитный квартал в самом сердце Франкфурта khl.com 4frankfurt.de. Покупка Allianz одной из башен FOUR за 1,4 млрд евро (самая дорогая сделка с одним зданием в Германии) подчеркивает веру в топовый сектор франкфуртской недвижимости 4frankfurt.de businesstraveller.com. В коммерческом сегменте премиальные офисные башни также относятся к элите: зачастую спроектированные звёздными архитекторами и с «зелёными» технологиями, они пользуются спросом у арендаторов и институциональных инвесторов (подробнее в разделе про офисы).
Однако появляются признаки краткосрочного переизбытка на рынке элитной аренды. К концу 2024 года наблюдался избыточный объем новых элитных арендных объектов (жилых и офисных). Например, вакантность на офисном рынке Франкфурта (куда входят многие премиальные здания) достигла ~9,2% в третьем квартале 2024 года, против 8,6% в начале года investropa.com. Кроме того, во всех крупных городах Германии, включая Франкфурт, портфель новых элитных жилых объектов увеличился примерно на 8,9% в 2024 году — заметный скачок нового предложения investropa.com. Эта волна сдачи новых элитных проектов (кондо класса люкс, высотные арендные башни) в ряде случаев опережает текущий спрос. Агентства недвижимости зафиксировали замедление сделок аренды в верхнем сегменте в 2024 году — по данным JLL, многие крупные запросы на аренду премиальных офисов были отложены investropa.com, а владельцы элитных апартаментов снизили арендные ожидания для заполнения площадей. В результате, доходность арендных элитных объектов снизилась, поскольку рост ставок не успевает за высокими ценами покупки investropa.com investropa.com. Вкратце: элитный рынок Франкфурта остается привлекательным, но испытывает небольшой избыток предложения в самом верхнем сегменте.
Профиль покупателя и настроения: Рынок роскошной недвижимости становится всё более международным. Особенно покупатели с Ближнего Востока нацелены на роскошные объекты Франкфурта как на «надежные инвестиции» investropa.com investropa.com. Геополитическая нестабильность на родине ведет к тому, что многие состоятельные инвесторы с Ближнего Востока диверсифицируют свои активы за счет зарубежной недвижимости, и Франкфурт полностью этому соответствует: сильная экономика, политическая стабильность и растущий статус финансового центра. В отчете Knight Frank Wealth Report 2024 отмечено увеличение числа ультра-богатых лиц с Ближнего Востока, приобретающих недвижимость в Европе, при этом Франкфурт назван одним из лучших направлений investropa.com investropa.com. Эти покупатели отдают предпочтение активам, таким как знаковые офисные башни или новые роскошные апартаменты, которые способны приносить стабильный инвестиционный доход или долгосрочный прирост капитала. Азиатские инвесторы также уделяют внимание Франкфурту (как отмечалось ранее, объем трансграничного капитала из Азии в Европу вырос в 2023 году на 26%, и Франкфурт был одной из ключевых целей) investropa.com investropa.com. В то же время немецкие покупатели премиум-класса сохраняют активность – успешные банкиры, топ-менеджеры и предприниматели Франкфурта часто инвестируют в элитные квартиры как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Они рассматривают элитную недвижимость Франкфурта как надёжное средство сбережения, особенно с учетом роста города. Настроения среди покупателей роскоши, в целом, позитивные: цены во Франкфурте, хоть и высоки, все же ниже, чем в Лондоне или Цюрихе, поэтому некоторые рассматривают его как «выгодное вложение» при жизни в финансовом центре. Стабильный (пусть и не головокружительный) рост цен на роскошную недвижимость также привлекает тех, кто ищет предсказуемое увеличение капитала, а не волатильные скачки.
Прогноз на будущее (сегмент роскоши): В ближайшие годы ожидается рост рынка роскошной недвижимости Франкфурта, но в контролируемом темпе. Нынешний переизбыток ультра-роскошных объектов для аренды должен постепенно поглотиться по мере роста экономики и притока экспатов. Любая слабость в ставках аренды или ценах среди премиального сегмента в 2024/25 гг., вероятно, носит временный характер. К 2026–2027 годам, с ростом населения и богатства Франкфурта, избыточные премиальные объекты нынешнего строительного бума могут перейти в разряд востребованных. Поэтому ожидается продолжение умеренного роста цен на элитное жилье. В краткосрочной перспективе возможна небольшая просадка или стабилизация цен на вторичном рынке роскошных квартир (из-за высокой конкуренции с новыми объектами), но новые проекты, скорее всего, будут запускаться по более высоким ценам – после того, как текущий запас будет реализован. В коммерческом сегменте, как уже обсуждалось, арендные ставки на лучшие офисы бьют новые рекорды — доходность для владельцев элитных башен высокая, что поддерживает ценовую динамику. Еще один фактор — долгосрочный эффект Brexit: по мере того, как всё больше финансовых компаний закрепляют позиции во Франкфурте, возрастет спрос на первоклассное жильё для топ-менеджеров, а также на премиальные офисные площади, что поддержит сектор роскоши investropa.com investropa.com. Регуляторные изменения не нацелены строго на рынок люксовой недвижимости, хотя общий тренд на энергоэффективность влияет и на элитных застройщиков (на практике премиальные проекты сами активно внедряют экологические технологии, так как их покупатели/арендаторы ожидают «лучшее»). Возможный риск — изменение налогообложения недвижимости или ужесточение правил для иностранных покупателей, если таковые меры будут введены, но пока в Германии подобных ограничений нет.
Знаковые проекты и районы: Главная новость — это проект FOUR Frankfurt, который принесет в центр города не только новые элитные резиденции, но и пятизвездочный отель (Rosewood) и премиальную торговлю khl.com 4frankfurt.de. После завершения строительства в 2025 году здесь появится мини-квартал роскоши между банковским и торговым кварталами. Также стоит отметить Квартал Старой оперы (район Alte Oper), где запланировано несколько престижных многофункциональных проектов (например, Opera Towers), сочетающих люксовый шоппинг, офисы и апартаменты. Westend остается традиционным элитным районом — его улицы с деревьями украшают консульства и особняки миллионеров; новые клубные дома здесь быстро раскупают из-за престижности адреса. Sachsenhausen North вдоль Майна выделяется элитными новостройками с видами на горизонт города. Для люксовой розницы и lifestyle ключевой остается район Goethestraße и Fressgass, а новые объекты вокруг него (например, проекты Neue Mainzer Straße) сочетают высокий уровень жизни и премиальные квартиры. В целом, элитная недвижимость Франкфурта имеет отличный потенциал: город продолжает притягивать международный капитал и талант, но инвесторам важно обращать внимание на конкретный сегмент премиум-класса: объекты top-tier в лучших локациях сохранят стоимость, тогда как второстепенные “люксовые” проекты на менее востребованных территориях могут продаваться медленнее. В целом, подъем города в рейтингах мировых финансовых центров (уже признан самым важным в континентальной Европе) поддерживает спрос на роскошные объекты investropa.com investropa.com.
Инвестиционная недвижимость и интерес иностранных инвесторов
Текущее состояние рынка: Франкфурт в 2025 году уверенно закрепил за собой статус магнита для международных инвесторов в недвижимость. После вялых 2022–2023 гг. (тогда сделки сокращались из-за роста ставок и экономической неопределенности) уверенность возвращается. В 2024 году объемы инвестиций в недвижимость во Франкфурте начали расти, например, рост коммерческих инвестиций в 1 пол. 2024 года по Германиям — на +21,3% г/г в топ-городах, включая Франкфурт investropa.com. Общий объем сделок с недвижимостью в Германии в 2024 году составил около 35–36 млрд евро (по данным JLL/Colliers), что примерно на 14% больше, чем в самом низком показателе предыдущего года reuters.com reuters.com. Франкфурт, как топ-локация класса «А», привлёк значительную часть этого капитала. По оценкам, только во Франкфуртскую недвижимость в 2024 году вложено около 2,5 млрд евро investropa.com. Портрет инвестора также изменился – если раньше доминировали германские институциональные покупатели, то теперь роль иностранных инвесторов возрастает. Трансграничные вложения во Франкфурт увеличиваются, особенно со стороны азиатского и ближневосточного капитала. В 2023 году инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона увеличили вложения в европейскую недвижимость на 26%, значительная часть этих денег была направлена в такие города, как Франкфурт investropa.com. Азиатских инвесторов привлекает статус Франкфурта как банковской столицы ЕС и отличная транспортная доступность (лидирующий интернет-узел в мире и прямые рейсы из крупнейших азиатских городов) investropa.com investropa.com. Между тем, ближневосточные государственные фонды и семейные офисы ультра-богатых рассматривают Франкфурт как стабильную гавань — способ диверсифицировать риски из турбулентных регионов. Пост-Brexit также стимулировал интерес: многие британские инвесторы и компании теперь смотрят на Франкфурт вслед за банками-клиентами, переместившими туда свои операции investropa.com investropa.com. Классический пример — перевод JPMorgan $230 млрд активов во Франкфурт, что стало сигналом: Франкфурт — это европейская точка входа в мир финансов investropa.com. Действительно, почти 60 финансовых институтов получили лицензии во Франкфурте после Brexit, и рынок ожидает, что все больше британских и глобальных инвесторов будут вкладываться в франкфуртскую недвижимость для поддержания присутствия в еврозоне investropa.com investropa.com.
Настроения инвесторов и стратегии: Настроения осторожно оптимистичны. Инвесторы широко считают, что коррекция на рынке недвижимости Германии достигла дна, что создает условия для новых возможностей imap.com imap.com. Цены откорректировались вниз от максимальных значений (особенно на офисном рынке), и доходности выросли до привлекательных уровней, как обсуждалось ранее. Например, рост доходности на первоклассные офисы во Франкфурте до ~5% упростил оценку активов, поскольку теперь они дают разумную премию к стоимости финансирования cbre.de cbre.de. Многие инвесторы выжидали на протяжении 2023 года, но в 2025-м готовы вернуться на рынок, поскольку ожидают стабилизации или даже снижения ставок. На самом деле, распространено мнение, что «с 2025 года цены достигнут дна, а ставки стабилизируются», что приведет к росту спроса на инвестиции в недвижимость imap.com imap.com. Такой взгляд подогревает «бегство к качеству» — инвесторы концентрируются на первоклассных, сданных в аренду активах в лучших локациях Франкфурта, чтобы минимизировать риски imap.com imap.com. Возможны и value-add стратегии: под давлением собственников на рынок выходит портфель небольших и средних объектов (особенно требующих сдачи в аренду или модернизации) во Франкфурте imap.com imap.com. Грамотные инвесторы охотятся за такими активами, планируя применить управление и конвертировать их в долгосрочный рост Франкфурта. Еще одним драйвером остаются ESG-факторы (Экология, Социальная сфера, Управление) — инвесторы уделяют особое внимание объектам с хорошими экологическими характеристиками, а во Франкфурте поддержка новых законов по энергоэффективности позволяет модернизировать старые здания и повысить их стоимость imap.com imap.com. Например, офисную башню 1970-х сейчас можно купить дешевле (из-за высокой вакантности), реконструировать под современные «зеленые» стандарты и пересдать по более высокой цене — этим путем идут многие специализированные фонды.
Фокус иностранных инвесторов: Различные иностранные группы сосредоточены на разных сегментах: азиатские инвесторы (из Южной Кореи, Сингапура, Японии) проявляют интерес к офисным башням и отелям во Франкфурте, часто через совместные предприятия или международные фонды investropa.com investropa.com. Североамериканские инвесторы (США, Канада) ищут distressed-сделки или сотрудничают с локальными операторами по логистическим портфелям и офисным value-add проектам. Покупатели с Ближнего Востока придерживаются двойного подхода — часть (например, фонды Катара и ОАЭ) ориентирована на крупные core-активы (они участвовали в прошлых покупках небоскребов во Франкфурте), а частные семьи предпочитают престижные жилые и коммерческие объекты (например, покупку элитных апартаментов для сдачи в аренду или личного пребывания) investropa.com investropa.com. Европейские инвесторы (например, французские страховщики, швейцарские фонды) рассматривают Франкфурт как часть панъевропейской стратегии с акцентом на core-офисы и ритейл. Характерная тенденция: после Брексита британские девелоперы и инвесторы активно инвестируют во Франкфурт, чтобы закрепиться в финансовом центре ЕС. В эти покупки входят как офисные объекты для REIT’ов, так и апартаменты для последующей сдачи в аренду частными инвесторами из Великобритании.
Будущее (инвестиции и иностранный интерес): В ближайшие 3–5 лет Франкфурт, по прогнозам, останется ведущим направлением для инвестиций в недвижимость благодаря экономической мощи и улучшению прозрачности рынка. Ожидается постепенный рост объемов сделок до более нормального уровня (хотя, возможно, и не достичь пиков 2018–2019 гг.). И JLL, и Colliers прогнозируют умеренный рост оборота сделок в 2025 году, хотя и «существенно ниже долгосрочных средних значений» reuters.com reuters.com — то есть прогнозируется устойчивое восстановление, а не быстрый скачок. Главный фактор риска: процентные ставки и экономический рост. Если инфляцию удастся обуздать, а ЕЦБ перестанет повышать или даже снизит ставки к 2025–26 годам, долговое финансирование удешевится и новых игроков станет больше. В противном случае рецессия или финансовый шок могут отсрочить восстановление. Тем не менее, фундаментальные факторы Франкфурта (штаб-квартира ЕЦБ, рост рабочих мест в финансах и IT, центральное положение) делают этот рынок весьма устойчивым. Мы можем увидеть новых иностранных участников, например, крупные американские private equity-фонды, скупавшие активы со скидкой, или азиатские страховые компании, осуществляющие первые прямые сделки в Германии. Кроме того, институциональные инвесторы наращивают вложения в жилую и логистическую недвижимость Франкфурта, считая их надежными инвестициями (регулируемый рынок аренды Германии воспринимается как источник низковолатильного дохода). Для иностранцев Франкфурт особенно привлекателен: здесь нет ограничений для зарубежных покупателей, а есть сильная правовая защита, что продолжит притягивать капитал. Один из показательных фактов: за прошлый год число объектов, приобретённых иностранцами, выросло на 6% investropa.com investropa.com, и эта доля, вероятно, продолжит расти.
Районы и возможности: И иностранные, и местные инвесторы отмечают отдельные районы и типы недвижимости как наиболее перспективные. Среди офисов главные цели — Банковский квартал и Европейский квартал (несколько башен вокруг центрального вокзала и выставочного центра сменили владельцев). В жилом сегменте центральные районы Остенд и Европавиртель — здесь активно покупаются проекты на этапе застройки или bulk-сделками, что создает потенциал роста по мере формирования «новой элиты» локаций investropa.com. Опытные инвесторы присматриваются и к району Нидеррад: здесь заметно упали цены investropa.com, поэтому покупка с расчетом на будущую ревитализацию (или редевелопмент устаревших офисов под жилье) сулит дальнейший рост. В логистике — интересен промышленный пояс у аэропорта и объекты вдоль автобанов — часто в рамках портфельных сделок, так как отдельные активы редки. Наблюдается интерес и к альтернативным сегментам: дата-центры во Франкфурте (на фоне его статуса интернет-хаба) пользуются спросом у специализированных иностранных инвесторов, а сегмент лабораторий и life science (в окружении фармацевтических и исследовательских компаний города) может стать новым трендом. В целом, особенно иностранные инвесторы считают Франкфурт недооцененным по сравнению с другими глобальными мегаполисами. С учетом стабилизации доходности и хороших перспектив роста, город прочно входит в любой диверсифицированный европейский портфель. Как резюмирует один из отраслевых экспертов, «Германия остается привлекательным рынком стабильного роста… а Франкфурт предлагает впечатляющий портфель возможностей для инвесторов по мере стабилизации доходностей на более высоких уровнях» imap.com imap.com.
В заключение, рынок недвижимости Франкфурта в 2025 году характеризуется высоким спросом на жилье и ограниченным предложением, разделенным коммерческим сектором (премиальный против вторичного), бурным развитием объектов класса люкс и ростом иностранных инвестиций. В перспективе 3–5 лет цены и арендные ставки на жилье будут продолжать расти (хотя и умеренно) благодаря росту Франкфурта и нехватке жилья, в то время как коммерческий рынок постепенно восстанавливается после недавних потрясений с акцентом на качество и устойчивое развитие. Новые проекты — от экологичных жилых комплексов до небоскребов, меняющих городской силуэт, а также благоприятные изменения в регулировании (энергетические льготы, упрощение строительных норм) будут формировать ландшафт. Инвесторы со всего мира все чаще делают ставку на Франкфурт, привлекаемые его стабильностью и возможностями, будь то азиатский фонд, приобретающий офисную башню, или ближневосточная семья, покупающая жилье класса люкс. По мере развития ключевых районов Франкфурта — когда такие, как Остенд, набирают популярность, а другие, например Нидеррад, подстраиваются под новые реалии — город предлагает широкий спектр возможностей на рынке недвижимости. Для всех участников — покупателей, арендаторов и инвесторов — Франкфурт в 2025 году представляет собой динамичный рынок, где взвешенная стратегия и знание местной специфики помогут выявить значительные возможности на фоне общего тренда роста. По сути, Франкфурт использует свою финансовую мощь и стратегическое положение, чтобы обеспечить рынку недвижимости статус одного из самых привлекательных в Европе в ближайшие годы investropa.com investropa.com.
