Рынок недвижимости Шанхая в 2025 году демонстрирует сложное сочетание устойчивости и корректировок на фоне более широкого спада в сфере недвижимости Китая. Жилая недвижимость в Шанхае проявляет признаки устойчивости — особенно в сегменте элитного жилья, — несмотря на то, что общий рост цен остается умеренным. Коммерческие сектора (офисная, розничная и промышленная недвижимость) по-прежнему сталкиваются с проблемами из-за переизбытка предложения и осторожного спроса, что приводит к высокой вакантности и арендным ставкам, благоприятным для арендаторов. Тем не менее, инвестиционная активность оживляется благодаря смягчению политики и привлекательным оценкам стоимости. Правительство Шанхая ввело значительные меры политики для стабилизации рынка: от ослабления ограничений на покупку жилья до увеличения доступного жилья и расходов на инфраструктуру. Этот отчет предоставляет подробный обзор рынка недвижимости Шанхая на 2025 год, а также прогнозы и тенденции на ближайшие годы, охватывая тренды на рынке жилой и коммерческой недвижимости, инвестиционные перспективы, регуляторную среду, экономические и демографические факторы, предстоящие проекты и ключевые риски.
1. Тенденции жилой недвижимости
Динамика цен: Рынок жилья Шанхая показал лучшие результаты по сравнению с большинством городов Китая в начале 2025 года, особенно в сегменте новостроек. По состоянию на март 2025 года средняя цена на вновь построенную жилую недвижимость в Шанхае достигла около 57 600 юаней за квадратный метр, что отражает годовой рост примерно на 10,1% — это самый высокий показатель среди городов первого уровня в Китае globalpropertyguide.com. Это контрастирует с общей национальной тенденцией к снижению цен: в 70 крупных городах цены на новое жилье снизились примерно на 3,5% в годовом выражении к маю 2025 года tradingeconomics.com. Вторичный рынок (рынок перепродаж) жилья в Шанхае, однако, остается менее устойчивым: в марте средняя цена на вторичное жилье составляла около 59 500 юаней за кв. м и была примерно на 6,3% ниже, чем годом ранее globalpropertyguide.com. Такое расхождение частично связано с тем, что застройщики предлагают новые проекты по конкурентоспособным ценам (иногда ниже сопоставимых цен на готовое жилье) для привлечения покупателей, а также с отменой городом ограничений на цены продажи новых домов globalpropertyguide.com.
Динамика спроса и предложения: Спрос на покупку жилья в Шанхае постепенно восстанавливается после спада 2021–2022 годов. В начале 2025 года появились признаки стабилизации – например, снижение объёма продаж жилья по всему городу сузилось до -2,4% в годовом выражении в первом квартале 2025 года (по сравнению с гораздо более резкими падениями в предыдущие годы) globalpropertyguide.com. Верхний сегмент рынка и жильё класса люкс выделяются на общем фоне: состоятельные покупатели из Шанхая и дельты реки Янцзы активно размещают средства в элитной недвижимости Шанхая, рассматривая её как надёжные инвестиции на фоне общенационального спада рынка japantimes.co.jp. В одном из недавних случаев свыше 200 новых апартаментов класса люкс (стоимостью около 5 миллионов долларов каждый) были распроданы менее чем за день, а пентхаус стоимостью 15 миллионов долларов был куплен в течение нескольких часов japantimes.co.jp. В таких престижных проектах цены часто на 10–20% выше, чем на аналогичные квартиры год назад – что значительно опережает примерно 0,6% ежегодного прироста цен на новое жильё в целом по Шанхаю в начале 2024 года japantimes.co.jp. Для массового рынка, напротив, спрос остаётся более сдержанным. Доверие покупателей восстанавливается медленно из-за опасений по поводу долгов застройщиков и нестабильности на рынке труда reuters.com reuters.com.
Городской рынок vs. пригородный рынок: Центральные районы Шанхая продолжают удерживать высокие цены и стабильно высокий спрос, особенно на обновленные или новые объекты в престижных локациях (например, Хуанпу, Сюйхуэй, Цзиньань). Между тем пригородные и окраинные зоны выигрывают от инициативы города «Пять новых городов». Шанхай развивает пять периферийных новых городов – Цзядин, Цинпу, Сунцзян, Фэнсянь и Наньхуэй (Линган) – превращая их в самодостаточные городские центры к 2035 году english.shanghai.gov.cn. Эти новые города привлекают жилищное строительство и приток населения благодаря улучшению транспортной доступности и развитию специализированных промышленных кластеров (например, Цинпу делает ставку на цифровые технологии и навигационные системы Beidou, Цзядин — на высокотехнологичное оборудование и медицину и т.д.) english.shanghai.gov.cn. По мере развития инфраструктуры (новые линии метро, автомагистрали и пр.) ожидается рост пригородных рынков жилья в этих зонах. В 2024 году в Шанхае стартовала программа «trade-in» для жилья, стимулирующая жителей продавать старое жилье и приобретать новое в указанных районах: застройщики и агенты предлагают скидки на такие апгрейды practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Это способствовало росту сделок в пяти новых городах. В целом, предложение жилья в пригородах Шанхая увеличивается — о чём свидетельствуют масштабные новые проекты в районах вроде Линган и Сунцзян, — однако лимит населения города (около 25 миллионов человек согласно Генеральному плану) означает, что рост предложения контролируется и нацелен на качественные проекты.
Ключевые районы развития: В шанхайском рынке жилой недвижимости выделяются несколько районов и проектов. Цяньтань (Нью Банд) в Пудуне, спланированный финансовый и жилой район, стал местом запуска множества элитных жилых комплексов с высоким спросом, в пользу чего играет его статус растущей альтернативы центральному деловому району. Линган (Нанхуэй Нью Сити), расположенный у побережья, переживает бум как зона высоких технологий и логистики (здесь расположены гигафабрика Tesla и новый завод по хранению энергии Tesla), а также располагает увеличивающимся фондом жилья для талантливых специалистов, привлечённых преференциями свободной экономической зоны cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Традиционные роскошные анклавы, такие как бывшая Французская концессия и Лучжяцзуй, остаются крайне востребованными среди состоятельных отечественных покупателей. В этих районах мало нового предложения, поэтому когда на рынок выходят новые элитные проекты, они вызывают большой интерес – что отражено в переполненных продажах дорогих квартир, упомянутых выше japantimes.co.jp. С другой стороны, некоторые отдалённые пригороды без развитых деловых центров сталкиваются с медленным поглощением новых домов и даже с излишками непроданной недвижимости, что соответствует общенациональной тенденции переизбытка предложения в менее престижных локациях reuters.com reuters.com.
Прогноз: Аналитики ожидают, что цены на жилую недвижимость в Шанхае сохранятся лучше, чем в большинстве других городов. Опрос Reuters среди экспертов, проведённый в середине 2025 года, прогнозировал, что цены на жильё по всей стране упадут примерно на 4,8% в 2025 году, однако предполагал, что в городах первого уровня, таких как Шанхай, будут лишь незначительные коррекции с последующей стабилизацией к 2026 году reuters.com globalpropertyguide.com. Фактически, некоторые прогнозы ожидают, что цены в Шанхае возобновят рост к 2026 году (+1–2% в год) после текущей корректировки globalpropertyguide.com. Оптимизм поддерживается благодаря продолжающемуся притоку состоятельных покупателей в Шанхай, высокому спросу на улучшение жилищных условий и поддерживающей политике. Средняя цена новых элитных объектов недвижимости в городе выросла на 0,5% по сравнению с предыдущим кварталом в первом квартале 2025 года и составила около 144 600 юаней за кв.м, что свидетельствует о плавном восходящем тренде joneslanglasalle.com.cn. Благодаря смягчению условий кредитования и послаблениям в правилах покупки жилья для местных жителей, ожидается, что цены на первичном рынке останутся стабильными или немного вырастут, в то время как цены на вторичном рынке могут достичь дна по мере восстановления настроений покупателей joneslanglasalle.com.cn. Риском для этого прогноза остаётся общее состояние экономики — если рост экономики Китая не оправдает ожиданий или увеличится уровень безработицы, даже устойчивый жилищный сегмент Шанхая может застопориться. Однако при отсутствии серьёзных потрясений, жилой рынок Шанхая занимает позицию для умеренного роста и дальнейшего укрепления в сегменте премиум-класса в ближайшие годы.
2. Динамика коммерческой недвижимости
Офисный сектор (офисы класса А)
Офисный рынок Шанхая в 2025 году продолжает оставаться благоприятным для арендаторов, что характеризуется высокой вакантностью и снижением арендных ставок из-за большого объёма нового предложения и лишь постепенно восстанавливающегося спроса. В первом квартале 2025 года вакантность офисов класса A в центральных деловых районах Шанхая достигла 16,7%, а в децентрализованных субрынках — 29,2%, поскольку было завершено несколько новых проектов joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Город добавил около 180 000 кв.м новых офисов класса A только за первый квартал, включая две новые башни в центре, и ожидается, что в 2025 году появится 1,6 млн кв.м нового офисного предложения — это крупнейший показатель среди городов Китая pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Этот приток предложения значительно превышает текущий спрос: в 10 крупнейших городах Китая ввод новых офисных площадей в 2025 году прогнозируется на уровне 5,3 млн кв.м, в то время как чистое поглощение составит лишь около 2,5 млн кв.м. Более 70% этого нового пространства сосредоточено в городах первого эшелона, особенно в Шанхае и Шэньчжэне pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Столкнувшись с этим избытком, арендодатели снижают арендную плату и предлагают щедрые стимулы, чтобы привлечь или удержать арендаторов. Арендные ставки на офисы класса А в центральном деловом районе Шанхая снизились примерно на 2,2% в первом квартале 2025 года по сравнению с предыдущим кварталом, продолжая нисходящий тренд joneslanglasalle.com.cn. Арендная плата на децентрализованные офисы снизилась примерно на 2,6% квартал к кварталу, поскольку арендодатели на периферии с высоким уровнем вакантности предоставляют значительные скидки и субсидии на обустройство помещений joneslanglasalle.com.cn. В годовом исчислении аналитики рынка прогнозируют, что арендная плата на офисы в Шанхае может снизиться на 10–15% в 2025 году, что станет самым резким падением среди крупных городов pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Для сравнения, арендные ставки в Пекине, как ожидается, останутся примерно на том же уровне или снизятся на 5%, что подчеркивает более серьезный дисбаланс спроса и предложения в Шанхае pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Арендодатели отвечают гибкостью: многие пересматривают условия аренды, сокращают срок контрактов или предоставляют арендные каникулы, чтобы поддерживать заполняемость joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Со стороны спроса наблюдаются некоторые позитивные сигналы. Активность по аренде офисов в Шанхае постепенно улучшается после снижения в эпоху пандемии, в основном за счет экономичных переездов и улучшений. В первом квартале 2025 года чистое поглощение офисных площадей класса A составило около 91 000 кв.м, чему способствовали в основном отечественные компании финансового и профессионального сектора, которые воспользовались низкими ставками аренды для переезда в более качественные офисы joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Многие арендаторы из устаревших зданий класса B или из более дорогих районов выбрали “переход к качеству”, переезжая в новые проекты, поскольку разрыв в ставках аренды сократился joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Отдельные быстрорастущие отрасли также формируют спрос: технологический сектор и отрасли с крупными затратами на НИОКР (интегральные схемы, ИИ, биотехнологии) проявляют активность, часто предпочитая офисы в бизнес-парках и инновационных кампусах вместо традиционных небоскребов в центре города joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Однако общий восстановительный спрос максимум постепенный. Поскольку экономический рост Китая замедлился, а компании проводят политику экономии, многие фирмы продолжают сокращаться или откладывать расширение. Особенно заметно, что крупные транснациональные корпорации (МНК) сократили часть операций в Шанхае — сокращение иностранных инвестиций и некоторые громкие переезды/закрытия МНК в 2024 году привели к дополнительному возврату площадей pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Такие сектора, как традиционные финансы, недвижимость и производство, также вернули на рынок избыточные офисные площади в процессе оптимизации. Образование новых компаний также замедлилось (регистрация новых предприятий снизилась примерно на 11% в годовом выражении к концу 2024 года), что ограничивает новый спрос на аренду офисов pdf.savills.asia.
Прогноз для офисного сектора: Офисный рынок Шанхая столкнется с затяжным периодом восстановления. Учитывая рекордно высокий уровень вакантных площадей и строительные проекты, которые начнут сокращаться только к 2027 году pdf.savills.asia pdf.savills.asia, в ближайшие несколько лет рынок, вероятнее всего, останется на стороне арендаторов. Ожидается, что арендные ставки продолжат снижаться в 2025–2026 годах, пока избыточное предложение не будет поглощено. Для решения проблемы избытка площадей власти рассматривают возможность перепрофилирования устаревших офисных зданий (например, преобразование старых офисов класса B/C в жилые помещения или отели) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Некоторые владельцы объектов могут предпочесть отложить ввод проектов в эксплуатацию или консолидировать площади. В среднесрочной перспективе статус Шанхая как финансового и коммерческого центра должен вновь привлечь спрос – особенно в случае стабилизации экономики Китая и восстановления доверия со стороны иностранных компаний. Однако в ближайшее время высокая вакантность и низкие арендные ставки сохранятся, что будет оказывать давление на стоимость офисных активов и стимулировать инновации (например, расширение коворкингов, предложения по гибким рабочим пространствам и инициативы правительства по аренде избыточных площадей). Восстановление рынка, скорее всего, будет зависеть от общего экономического подъема и успешной реализации мер по ограничению нового строительства и поиску новых способов использования неиспользуемых офисов.
Сектор ритейла (торговые центры и торговая недвижимость)
Сектор розничной недвижимости Шанхая постепенно выходит из спада, вызванного пандемией, чему способствует восстановление потребительских расходов, однако для арендодателей в 2025 году это остается сложной средой. Активность по сдаче торговых площадей в аренду по-прежнему оставалась относительно низкой в первом квартале 2025 года – многие розничные бренды были осторожны в вопросах расширения, а некоторые отложили открытие новых магазинов joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Уровень вакантности в лучших торговых центрах города вырос до примерно 9,9% (на 0,8 процентных пункта в первом квартале), тогда как вакантность в удалённых пригородных торговых центрах достигла 13,8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. В начале 2025 года не открылось ни одного крупного нового торгового центра, что ограничило дальнейший рост вакантных площадей, однако конкуренция между существующими центрами усилилась, так как у ритейлеров появилось множество вариантов joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Средняя аренда на 1-м этаже в торговых районах Шанхая снизилась примерно на 1,4% по сравнению с предыдущим кварталом в первом квартале 2025 года (до около 43,5 юаней за кв. м в день), продолжая плавное снижение joneslanglasalle.com.cn. В нецентральных районах аренда упала примерно на 1,6% по сравнению с предыдущим кварталом до 15,2 юаней за кв. м в день joneslanglasalle.com.cn. Эти снижения отражают усилия арендодателей по привлечению арендаторов через скидки на аренду и более гибкие условия договоров аренды.Несмотря на сдержанные общие настроения, отдельные сегменты розничной торговли растут. Потребительскую экономику Шанхая поддерживают государственные стимулирующие меры в 2025 году, направленные на поощрение расходов (например, потребительские ваучеры и фестивали) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. По данным JLL, расширяются розничные категории, ориентированные на опыт, здоровье и выгодные предложения: например, бренды спортивной одежды и активного образа жизни, бюджетные сети питания, магазины коллекционных игрушек, зоомагазины и VR/развлекательные концептуальные точки активно арендуют площади joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Эти сегменты соответствуют постпандемийным потребительским тенденциям, подчеркивающим здоровье, социальные развлечения и доступные удовольствия. Кроме того, несколько зарубежных люксовых и косметических брендов вновь открыли флагманские магазины в Шанхае на фоне восстановления внутреннего туризма и шопинга. В ответ на это арендодатели репозиционируют и обновляют торговые центры — многие провели реконструкцию, изменили состав арендаторов или добавили новые развлечения для увеличения потока посетителей joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Например, старые универмаги перепрофилируют этажи под интерактивные пространства или коворкинги.
Смотря в будущее, прогноз для розничной торговли осторожно оптимистичен. Поскольку Китай делает ставку на рост экономики, основанный на потреблении в 2025 году, ожидается, что розничные сети восстановят темпы расширения joneslanglasalle.com.cn. Аналитики ожидают, что уровень вакантности стабилизируется после поглощения текущей волны предложения и с улучшением потребительской уверенности cbre.com cbre.com. Новая волна крупных проектов (таких как Legoland Shanghai Resort, открытие которого запланировано на 2024–2025 годы cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, а также новые торгово-развлекательные комплексы в районах вроде Вест Банд) приведут к появлению современных торговых площадей, но также создадут новые центры притяжения покупателей. С точки зрения арендной платы, давление сохраняется — вероятно, в 2025 году арендные ставки немного снизятся как на топовых, так и на вторичных направлениях cbre.com cbre.com. Поэтому владельцы объектов сосредотачиваются на увеличении доходов за счет большего оборота (например, проведение онлайн-продаж, временных мероприятий и “шопертейнмента” для увеличения времени пребывания в торговых центрах), а не на повышении базовых арендных ставок cbre.com cbre.com. В целом, ритейл-недвижимость Шанхая сможет выиграть от его статуса торгового и культурного центра, но успех будет зависеть от адаптации пространств и соответствия новым потребительским трендам в ближайшие годы.
Промышленный и логистический сектор
Индустриальный и логистический сектор недвижимости Шанхая быстро развивается, чему способствует роль города как производственного и распределительного центра. Однако к 2025 году рынок логистической недвижимости оказался в состоянии перенасыщения: уровень вакантности растет, поскольку новые склады вводятся в эксплуатацию быстрее, чем арендаторы могут их занять. В первом квартале 2025 года объем современного логистического фонда в внебондовых зонах Шанхая превысил 10 миллионов кв.м после трех новых проектов (442 000 кв.м), реализованных в районах Сунцзян, Цинпу и Цзиньшань joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Это привело к росту уровня вакантности складов до 28,0% в первом квартале — очень высокий показатель — несмотря на стабильный спрос на аренду joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Чистое поглощение складских площадей составило около 89 000 кв.м за квартал, что немного превышает уровень годичной давности, а основной движущей силой спроса выступают компании третьей стороны в сфере логистики (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Однако многие новые объекты сдаются в аренду медленно, так как арендаторы осторожно относятся к крупным расширениям joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Арендодатели, столкнувшись с высоким уровнем пустующих площадей, активно снижают ставки аренды: в целом арендные ставки в логистическом сегменте Шанхая снизились на 3,7% по кварталу (и примерно на 10,6% в годовом выражении) — до примерно 1,35 юаня за кв.м в день joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Это одно из самых резких падений среди всех сегментов недвижимости, отражающее острую конкуренцию между поставщиками.
Шанхайские индустриальные парки и бизнес-парки (где размещаются офисы НИОКР и легкого производства) демонстрируют схожую динамику. Город активно продвигает высокотехнологичные промышленные кластеры – например, Научный город Чжанцзян (для биотехнологий и искусственного интеллекта), а также многочисленные бизнес-парки в районах Пудун и Минхан, что привело к бурному росту новых объектов. В 1 квартале 2025 года четыре новых бизнес-парка сдали более 420 000 кв.м, что увеличило уровень вакантности в бизнес-парках до ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Арендные ставки в бизнес-парках снизились примерно на 2,4% по сравнению с предыдущим кварталом (и на двузначную величину в годовом выражении) под давлением избыточного предложения joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Тем не менее, спрос в отдельных промышленных подотраслях остается устойчивым: компании в сферах интегральных схем (полупроводников), искусственного интеллекта и наук о жизни активно арендуют высокотехнологичные помещения, часто при поддержке государственных инициатив по развитию передового производства joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Кроме того, государственные научные институты и инкубаторы расширяются, частично компенсируя осторожность частного сектора joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Позиции Шанхая как логистического хаба остаются непревзойденными – здесь находится самый загруженный в мире контейнерный порт и обширная складская инфраструктура, обслуживающая район дельты Янцзы. Таким образом, несмотря на очевидное краткосрочное перенасыщение рынка, долгосрочные драйверы роста (электронная коммерция, холодильная логистика для фармы/продуктов питания и региональные потребности в дистрибуции) сохраняются.
Прогноз для промышленной/логистической недвижимости: Краткосрочная задача — справиться с избытком запасов. Местные власти Шанхая уже приняли меры — предложение коммерческих земель для логистических/промышленных целей сократилось до десятилетнего минимума в 2024 году pdf.savills.asia pdf.savills.asia, а новые промышленные строительные проекты сократились (новые офисные/промышленные проекты по всей стране упали примерно на 27,7% в 2024 году) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Это замедление будущих поставок, в сочетании с политикой Китая по стимулированию внутреннего потребления (что благоприятствует 3PL, логистике ритейла) и стратегией производства «Китай плюс один» (которая может увеличить спрос на экспортную логистику), должно постепенно улучшить фундаментальные показатели. Арендные ставки, возможно, продолжат испытывать умеренное давление вниз до 2025 года, но ожидается, что в дальнейшем стабилизируются по мере роста спроса. Фактически, интерес инвесторов к этому сегменту растет: современные логистические объекты в ключевых локациях считаются контрциклическим классом активов, часто обеспечивающим относительно стабильный доход cbre.com cbre.com. Мы также, возможно, увидим адаптивное повторное использование старых промышленных земель — например, переоборудование устаревших фабрик в городские логистические объекты или дата-центры, — что может сократить эффективное предложение. К концу 2020-х, когда в эксплуатацию поступит новая инфраструктура (например, расширенные портовые терминалы и грузовые ж/д линии), промышленный сегмент недвижимости Шанхая может восстановить динамику, но с более устойчивыми темпами роста и, возможно, с более высоким средним уровнем вакантности, чем сверхспрос конца 2010-х годов.
(Примечание: Динамика коммерческой недвижимости в секторе гостеприимства также идет на подъем. После открытия Китая гостиницы Шанхая продемонстрировали улучшение загрузки — загрузка 5-звездочных отелей выросла примерно на 1,2% в годовом исчислении по состоянию на февраль 2025 года, а число международных гостей увеличилось на 34% в начале 2025 года joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Появляются новые гостиницы (например, второй Shangri-La и отель Thompson в Хунцяо), но ожидается, что растущий туризм в основном их поглотит joneslanglasalle.com.cn. Восстановление сектора гостеприимства позитивно влияет на коммерческую недвижимость, особенно на сферу ритейла и многофункциональных комплексов, однако подробный анализ выходит за рамки данного отчета.)
3. Инвестиционные перспективы
Текущий инвестиционный климат: Инвестиционная активность на рынке недвижимости Шанхая демонстрирует устойчивую динамику в 2025 году после затишья в период наибольших проблем в секторе недвижимости Китая. В первом квартале 2025 года в Шанхае было зарегистрировано 24 сделки по продаже объектов недвижимости целиком на общую сумму 11,46 млрд юаней, что на 20% больше по сравнению с предыдущим кварталом joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Этот рост подчеркивает улучшение настроений инвесторов и повышение ликвидности на рынке. Примечательно, что большинство сделок были относительно небольшими — примерно 74% сделок первого квартала составили менее 500 млн юаней, что говорит о предпочтении инвесторов объектам небольшого размера и сделкам с контролируемыми рисками joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Состоятельные частные лица (HNWIs) и отечественные корпоративные покупатели стали доминирующей силой, на их долю приходится примерно 67% объема сделок joneslanglasalle.com.cn. Эти покупатели, обладающие гибкостью принятия решений, активно приобретают активы (иногда проблемные или нуждающиеся в изменении позиционирования), способствуя восстановлению объектов и увеличению ликвидности на рынке joneslanglasalle.com.cn. Для сравнения, институциональные инвесторы (такие как крупные фонды и страховые компании) в 2024 году проявляли относительную осторожность, хотя постепенно возвращаются на рынок по мере улучшения условий ценообразования.
Внутренние vs. иностранные инвестиции: В настоящее время большинство инвестиций в недвижимость Шанхая поступает из внутренних источников. Китайские страховые компании, девелоперы и состоятельные лица используют возможности приобрести активы по сниженным ценам. Например, в первом квартале 2025 года страховые компании продемонстрировали высокий интерес к портфелям арендных квартир, которые стали крупнейшим классом активов по объему сделок (34% инвестиций) — даже превзойдя сделки в офисном секторе joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Эти жилые проекты интересны благодаря стабильному доходу и поддержке со стороны политики (правительство поощряет инвестиции в арендное жилье). Офисы по-прежнему занимали около 29% общего объема инвестиций, а розничная торговля — 27% в этом квартале joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Иностранные инвесторы, напротив, в прошлом году были относительно пассивны. Такой подход объясняется валютным контролем в Китае, геополитической напряженностью и опасениями по поводу валютных рисков, которые отпугнули многих иностранных покупателей. Действительно, прямые иностранные инвестиции в китайский сектор недвижимости резко упали (один отчет отмечает снижение иностранных инвестиций на 27% в 2024 году), а некоторые международные собственники избавляются от непрофильных активов pdf.savills.asia. Тем не менее, статус Шанхая как города-международных ворот сохраняет его привлекательность для глобальных инвесторов, особенно для оппортунистических фондов и застройщиков из Гонконга и Сингапура. Уже появляются первые признаки возрождения интереса — например, некоторые международные частные инвестиционные фонды изучают возможности приобретения проблемных офисных активов в топовых локациях по выгодным ценам. Если экономика Китая стабилизируется и регулирование станет более прозрачным, приток иностранного капитала может увеличиться в 2025–2026 годах — чтобы воспользоваться долгосрочным потенциалом роста Шанхая.
Арендная доходность и капитальная стоимость: Коррекция стоимости недвижимости за последние 1–2 года привела к некоторому улучшению арендной доходности в Шанхае. В жилом секторе брутто-доходность традиционно была очень низкой (~1–2% в престижных районах) из-за высоких цен, но с учетом стабилизации цен и восстановления арендных ставок после Covid доходность немного выросла. Например, портфели апарт-отелей и арендного жилья теперь привлекают институциональных инвесторов с доходностью на уровне 3–4%, что отражает более разумное ценообразование. В коммерческом секторе доходность офисов увеличилась вследствие снижения капитальной стоимости; доходность элитных офисов в Шанхае, которая несколько лет назад составляла около 4,0%, в некоторых случаях сейчас приближается к 4,5–5,0%, что делает офисную недвижимость более привлекательной для долгосрочных инвесторов, ищущих доход. Ритейл-объекты в центральных локациях по-прежнему торгуются с доходностью менее 5%, но доходность вторичных торговых и гостиничных объектов выросла до 6% и выше на фоне спада. Ожидается, что по мере достижения рынком дна инвесторы, приобретающие объекты сейчас, смогут получить выгоду как от стабильного дохода, так и от последующего роста капитала, когда начнется новый цикл. По прогнозу CBRE, 2025 год станет переломным моментом: при более низких процентных ставках и сниженных ценах на активы большее число инвесторов, вероятно, войдет на рынок, что может привести к восстановлению объёмов инвестиций cbre.com cbre.com. Консенсус состоит в том, что коррекция на рынке недвижимости в Китае создала точки роста — в Шанхае к ним относятся контрциклические активы, такие как логистические склады, многоквартирные арендные комплексы и офисы класса A в престижных локациях cbre.com cbre.com. Эти сегменты, по прогнозам, дадут хорошую доходность в среднесрочной перспективе по мере восстановления рынка.
Потенциал прироста капитала: В краткосрочной перспективе (2025–2026 гг.) капитальные стоимости в некоторых сегментах могут оставаться под давлением – особенно в офисной недвижимости (пока не снизится уровень вакантности) и на рынке массового жилья (пока не будет ликвидирован избыток предложения). Однако долгосрочные фундаментальные показатели Шанхая указывают на значительный потенциал роста стоимости в течение следующего десятилетия. Продолжающийся экономический рост города (прогнозируется, что ВВП Шанхая вырастет примерно на 5% в 2025 году, опережая средний показатель по стране cbre.com), его роль как финансового центра и приток высококвалифицированных специалистов с высоким доходом – все это поддерживает стоимость недвижимости. Если цены на жилье в стране стабилизируются к 2026 году, как прогнозируется reuters.com globalpropertyguide.com, Шанхай сможет возобновить умеренный рост цен впоследствии. Некоторые аналитики считают, что элитная недвижимость Шанхая сейчас находится на циклическом “значимом уровне стоимости”, особенно роскошные резиденции и офисы класса “А”, которые на 10–20% дешевле, чем 2–3 года назад, с возможностью роста стоимости на высокие однозначные проценты в год после полного восстановления рынка. Конечно, динамика будет различаться по секторам: логистические объекты и бизнес-парки, связанные с новой экономикой, могут расти быстрее, тогда как старые торговые центры могут отставать, если не будет проведена репозиционирование.
В целом инвестиционный прогноз по Шанхаю остается осторожно-позитивным. Рынок привлекает инвесторов с долгосрочным взглядом и высокой готовностью к риску, тогда как более консервативные игроки ждут четких признаков стабилизации. В ближайшие годы ожидается большее разнообразие инвесторов и классов активов: мы прогнозируем рост интереса к нишевым секторам (например, жилье для пожилых, дата-центры, научно-медицинские парки) и креативные структуры сделок (совместные предприятия, обмены активами и т.д.). Масштаб и ликвидность рынка делают Шанхай одним из первых городов, где восстановится доверие инвесторов в Китае. Если не произойдет значительных изменений политики, недвижимость города останется краеугольным камнем для внутренних и иностранных инвесторов, ищущих доступ к городскому развитию Китая.
4. Законодательная и политическая среда
На рынок недвижимости Шанхая существенное влияние оказывают государственные меры, и за последний год произошел решительный переход к смягчению политики и поддержке с целью стабилизации отрасли. После длительного периода ограничительных мер, направленных на борьбу со спекуляциями (включая “три красные линии” по ограничению долгов застройщиков с 2020 года и строгие лимиты на покупку жилья), власти на центральном и местном уровнях в 2024–2025 годах внедрили существенные меры поддержки, чтобы стимулировать спрос и снизить риски globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Смягчение ограничений на покупку жилья: Шанхай, как город первого уровня, традиционно вводил строгие ограничения на покупку жилья (HPRs) — например, для приобретения жилья нелокальным семьям требовалось несколько лет оплачивать налоги или взносы в систему соцстраха, а у местных жителей были ограничения на количество приобретаемых объектов. В 2024 году эти правила были заметно смягчены. Шанхай расширил круг лиц, имеющих право на покупку недвижимости, разрешив приобретать жильё временно проживающим с длительным стажем работы в городе, а также расширил понятие «квалифицированные покупатели», включив в него различные категории востребованных талантов и ключевых работников, необходимых для развития города practiceguides.chambers.com. К середине 2024 года Шанхай даже запустил пилотные проекты в отдельных районах, чтобы ещё больше смягчить ограничения, фактически испытывая подход к более открытому доступу к жилью practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Одно из ключевых изменений: семьям с двумя и более детьми теперь разрешено приобретать дополнительное жильё сверх прежнего лимита, что признаёт необходимость в большем жилом пространстве для больших семей news.cgtn.com news.cgtn.com. Также смягчены требования к разведённым (ликвидированы лазейки, которые препятствовали покупке настоящим покупателям, недавно прошедшим через развод), а обладателям квот на приобретение государственного жилья предоставлена большая гибкость для выхода на частный рынок news.cgtn.com. Эти поэтапные послабления отражают осторожный, но очевидный сдвиг политики: от сдерживания цен — к оживлению рыночной активности и удовлетворению “разнообразных жилищных потребностей” жителей news.cgtn.com news.cgtn.com.
Сниженные первоначальные взносы и поддержка кредитования: Наряду с ослаблением квалификационных требований к покупателям, финансовая политика стала более гибкой. В мае 2024 года власти Шанхая снизили минимальные размеры первоначального взноса по ипотеке — до 20% для покупателей первого жилья (ранее 30%) и 35% для покупки второго жилья (ранее 50% или выше) news.cgtn.com. В некоторых пригородных районах и в Пилотной свободной торговой зоне (Новый район Линган) минимальный первоначальный взнос при покупке второго жилья был снижен даже до 30% news.cgtn.com. Эти меры стали частью общенациональной инициативы (ЦБ предоставил городам возможность снижать первоначальные взносы и ипотечные ставки), направленной на сокращение первоначальных расходов для покупателей и стимулирование покупок с целью улучшения жилищных условий practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Более того, в Шанхае были увеличены лимиты по займам Жилищного накопительного фонда (государственной системы льготных ипотек), что позволило покупателям занимать больше средств на выгодных условиях news.cgtn.com news.cgtn.com. Банкам также рекомендовали снижать ставки по уже действующим ипотекам, а базовая ставка по пятилетним кредитам была уменьшена, благодаря чему типичные ипотечные ставки в Шанхае к концу 2024 года снизились до ~4,1–4,3% для покупки первого жилья — это самый низкий уровень за последние годы. Все эти шаги повысили доступность жилья и способствовали зарождающемуся восстановлению продаж в начале 2025 года. Аналитики отмечают, что смягчение кредитных условий в сочетании с либерализацией жилищной политики Шанхая сыграли ключевую роль в возвращении интереса покупателей к недвижимости joneslanglasalle.com.cn.
Налоговые льготы и субсидии: Дополнительная поддержка со стороны государства проявилась в виде налоговых послаблений и фискальных стимулов. С 2024 года центральное правительство снизило налог на сделку при покупке жилья: в Шанхае покупатели первой недвижимости теперь платят всего 1% налога на сделки на квартиры площадью до 140 кв.м (ранее 1,5%), а покупатели второй недвижимости — 1% (для <140 кв.м) или 2% (для жилья большей площади), что ранее доходило до 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Это значительно снижает транзакционные издержки при обмене жилья на более просторное. Шанхай также вошел в число городов, которые отменили ценовые ограничения на продажу нового жилья и сняли ограничения, ранее мешавшие застройщикам значительно снижать цены — что дает рынку больше свободы для поиска равновесной цены globalpropertyguide.com. Для решения проблем с обанкротившимися застройщиками и недостроенными объектами была внедрена система «белого списка»: Шанхай в сотрудничестве с центральным правительством обеспечил финансирование завершения замороженных проектов, в том числе позволив государственным предприятиям приобретать непроданные квартиры для предоставления доступного жилья globalpropertyguide.com. К концу 2024 года банки одобрили финансирование более 5 300 таких проектов из «белого списка» по стране (почти 1,4 трлн юаней), что помогло защитить интересы покупателей жилья и предотвратить срочные распродажи practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. В Шанхае также были внедрены инновационные программы, такие как ранее упомянутая инициатива по «трейд-ин» недвижимости (обмен старого жилья на новое с скидкой от застройщика) для стимулирования сделок practiceguides.chambers.com.
Градостроительная политика и политика развития: В сфере градостроительства Шанхай придерживается долгосрочного видения сбалансированного роста. Генеральный план города (2017–2035) предусматривает ограничение численности населения на уровне около 25 миллионов и сдерживание неконтролируемого расширения, делая акцент на обновлении городской среды и повышении качества жизни. В соответствии с этим политика поощряет реновацию старых городских районов (субсидии на реконструкцию трущоб были увеличены в 2024 году practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) и увеличение предложения арендного и доступного жилья. Например, в Шанхае часть коммерческих земель переводится под жилую застройку для строительства арендного жилья, а также поддерживается строительство государственных арендных домов (иногда за счёт перепрофилирования непроданной коммерческой недвижимости) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Также проводится политика внедрения зелёного строительства и устойчивого развития — новые проекты в Шанхае ориентируются на строгие экологические стандарты, поскольку город согласует свои цели с национальными задачами по снижению выбросов углерода.Правила иностранного владения: Хотя внутренние правила смягчились, регулирование иностранного владения остается достаточно строгим. Как правило, иностранные граждане могут приобрести только одну жилую недвижимость в Шанхае (и других городах Китая), и она должна использоваться для личного проживания (не для сдачи в аренду или инвестиций) globalpropertyguide.com. Обычно иностранный покупатель должен проживать в Китае не менее одного года для работы или учебы и получить разрешение на покупку globalpropertyguide.com. Кроме того, иностранцы не могут коллективно инвестировать в несколько объектов недвижимости, если только это не происходит через специальные предприятия, из-за правил, действующих с 2006 года, направленных на предотвращение спекулятивных иностранных капиталовложений globalpropertyguide.com. Эти правила означают, что зарубежные покупатели составляют очень небольшую долю рынка жилья Шанхая, в основном это экспаты, приобретающие жилье для личного проживания. В коммерческом секторе институциональные зарубежные инвестиции разрешены (в Шанхае нет отдельной квоты на покупку коммерческой недвижимости иностранцами сверх национальных правил), однако крупные сделки по-прежнему требуют регистрационного контроля и, в некоторых случаях, одобрения ввоза иностранной валюты. Включение Шанхая в пилотные зоны свободной торговли немного упростило некоторые процедуры для иностранных компаний, приобретающих офисы для собственных нужд resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, но существенной либерализации иностранного владения недвижимостью по состоянию на 2025 год не произошло. Основное внимание уделяется созданию более благоприятных условий для иностранных компаний (например, упрощение аренды, продление сроков аренды земли и т.д.), а не стимулированию иностранных спекулятивных покупок.В целом, политическая среда Шанхая в 2025 году ориентирована на поддержку стабильного и здорового рынка недвижимости. Лозунг правительства изменился на «жилье предназначено для жизни, а не для спекуляций — но и не для застоя». Сочетание смягчения ограничений на покупку, удешевления финансирования, налоговых льгот и программ развития призвано стимулировать реальный спрос и снижать избыточные запасы недвижимости без повторного раздувания пузыря. На данный момент эти меры уже принесли первоначальный успех, укрепив уверенность news.cgtn.com. В будущем власти заявили, что будут следить за ситуацией на рынке и могут ввести дополнительные меры поддержки, если потребуется для обеспечения мягкой посадки. Например, если спад затянется, могут быть применены дальнейшее снижение процентных ставок или даже прямые государственные закупки непроданных квартир (такая мера обсуждается на национальном уровне) globalpropertyguide.com reuters.com. Тем не менее, политикам приходится балансировать — стараясь оживить рынок и поддержать настроения, избегая при этом возвращения к неконтролируемым спекуляциям и учитывая долгосрочную доступность жилья. Таким образом, инвесторы и покупатели в Шанхае могут рассчитывать на в целом гибкий подход к политике в ближайшей перспективе, хотя этот подход и будет тщательно подбираться с учетом местных условий.5. Экономические и демографические факторы
Ряд экономических и демографических факторов лежит в основе тенденций рынка недвижимости Шанхая, влияя как на спрос, так и на предложение:
- Экономический рост и структура отраслей: Шанхай — коммерческий и финансовый центр Китая с ВВП около 4,5 трлн юаней (примерно 700 млрд долларов) в 2024 году. После замедления, вызванного пандемией (и заметного спада во время локдауна 2022 года), экономика Шанхая восстановилась с ростом примерно на 3,1% в 2023 году и, как ожидается, ускорится до 4,7–5% в 2025 году cbre.com, чему способствуют стимулирующие меры и восстановившиеся потребительские расходы. Такое экономическое положение поддерживает рынок недвижимости за счет роста доходов и расширения бизнеса. Ключевые отрасли Шанхая — финансы, профессиональные услуги, торговля, передовое производство (например, полупроводники, биотехнологии) и технологии — формируют спрос на различные типы недвижимости. Например, бурное развитие финансового и финтех-сектора увеличивает спрос на офисы класса А в районах Лужяцзуй и Пудун, а производственный и логистический секторы (автомобили, электроника, электронная коммерция) поддерживают спрос на промышленные земли и склады. Акцент города на цифровую экономику и НИОКР (с выделением «научно-инновационных» зон) способствует росту спроса на специализированные офисы и исследовательские центры. В целом, диверсифицированная и высокотехнологичная экономика Шанхая обеспечивает крепкую фундаментальную основу для рынка недвижимости, что выгодно отличает его от слабых городов, зависящих от одной отрасли или строительных спекуляций.
- Население и демография: Население Шанхая — одно из крупнейших среди городов мира, официально около 24,76 миллиона человек в 2022 году. Рост числа жителей замедлился — в 2022 году в Шанхае зафиксирован небольшой чистый спад населения из-за факторов, связанных с COVID, и ужесточения контроля за регистрацией, однако это ожидается как временное явление. В долгосрочной перспективе в Шанхае планируют ограничить численность населения на уровне примерно 25 миллионов к 2035 году в целях управления ресурсами согласно Генеральному плану. Демографически Шанхай — стареющий город: медианный возраст увеличивается, а рождаемость низкая (что соответствует национальным тенденциям). Тем не менее, город продолжает привлекать молодых специалистов и выпускников со всего Китая благодаря обилию рабочих мест и высоким зарплатам. Приток талантливых специалистов (ежегодно в Шанхае регистрируются десятки тысяч новых жителей с высшим образованием через балльную систему хукоу) обеспечивает стабильный спрос на арендное жилье и квартиры для начинающих. Присутствие большой образованной рабочей силы и обеспеченного среднего класса (среднедушевой располагаемый доход — почти вдвое выше национального уровня) увеличивает спрос на качественное жилье и поддерживает сегмент элитной недвижимости. С другой стороны, старение населения повышает интерес к домам престарелых и в долгосрочной перспективе может немного снизить уровень оборота жилья, поскольку больше пожилых людей выбирают доживать в своем доме. Однако в обозримом будущем эффект урбанизации и концентрации талантов в Шанхае перевешивает фактор старения — город остается магнитом для амбициозных мигрантов, что поддерживает спрос на жилье.
- Доходы и доступность жилья: Жители Шанхая имеют одни из самых высоких доходов в Китае – среднегодовой располагаемый доход на душу населения превысил 80 000 юаней (более $12 000) в 2024 году. Высокие доходы и накопления домохозяйств позволяют многим семьям приобретать дорогие квартиры (часто с помощью расширенной семьи). Тем не менее, цены на недвижимость также чрезвычайно высоки, и вопрос доступности остается актуальным. Соотношение цены к доходу для обычных квартир в Шанхае превышает 20:1, что является одним из самых высоких показателей в Азии. Это имеет два последствия: во-первых, наблюдается устойчивый спрос на меньшие, более доступные квартиры и жилье с субсидиями для жителей с низкими доходами. Усилия города по строительству общественного арендного жилья и жилья с частичной собственностью крайне важны для этой категории. Во-вторых, высокие цены и нехватка доступности могут ограничить дальнейший рост цен – многие молодые покупатели просто не могут взять на себя дополнительные долги при текущем уровне доходов, что делает государственное снижение первоначального взноса и смягчение ипотечных условий столь значимыми мерами. Если доходы продолжат расти на 5–8% в год, а цены на жилье стабилизируются, доступность постепенно улучшится, потенциально открывая новый спрос со стороны тех, кто ранее не мог позволить себе жилье.
- Занятость и деловой климат: Состояние рынка труда в Шанхае напрямую влияет на рынок недвижимости. Безработица резко выросла во время локдауна 2022 года, но с тех пор ситуация улучшилась – уровень регистрируемой безработицы в городах Шанхая составлял около 5% в начале 2025 года. Важно отметить, что Шанхай позиционирует себя как центр инноваций и предпринимательства, предлагая многочисленные инкубаторы и стимулы для стартапов (особенно в сфере технологий). Активная стартап-среда может привести к новому спросу на офисные площади (часто поначалу на гибкие/коворкинг пространства) и привлекает молодую рабочую силу. Однако такие вызовы, как всекитайская проблема молодежной безработицы (которая достигла рекордных высот в 2023 году), могут оказать некоторое влияние и на местном уровне – высокий уровень безработицы среди молодежи может отсрочить образование новых семей и первую покупку жилья. Пока что Шанхай справляется с этим лучше большинства других городов благодаря диверсифицированному рынку труда.
- Инфляция и процентные ставки: В 2024–2025 годах в Китае отмечалась низкая инфляция (около 1% или меньше, периодами была и дефляция потребительских цен). Низкая инфляция и более мягкая денежно-кредитная политика (снижение ставок Народным банком Китая) поддерживали уровень ипотечных ставок на относительно низком уровне, как уже отмечалось. Как правило, низкие процентные ставки благоприятны для рынка недвижимости, снижая стоимость кредитов для застройщиков и покупателей. Однако очень низкая инфляция также говорит о слабом спросе в экономике, что является тревожным сигналом. Если дефляционное давление сохранится, покупатели недвижимости могут откладывать сделки в ожидании лучших цен, чего политики стараются избежать. В целом, монетарная политика сейчас поддерживает сектор недвижимости, в отличие от периода ужесточения 2017–2019 годов.
- Инфраструктура и связь: Обширная инфраструктурная сеть Шанхая — одна из крупнейших в мире систем метрополитена, два международных аэропорта, глубоководные порты и скоростные железнодорожные линии — значительно повышает привлекательность рынка недвижимости. Продолжаются значимые инфраструктурные проекты: в 2025 году Шанхай планирует инвестировать 240 млрд юаней (33 млрд долларов США) в крупные строительные проекты english.shanghai.gov.cn. В их число входят новые линии метро (например, линия Чунмин до острова Чунмин, железнодорожная линия Цзядин–Минхэн и продление линий метро 2, 18 и других) english.shanghai.gov.cn, новая скоростная железнодорожная линия (Шанхай-Чунцин-Чэнду) english.shanghai.gov.cn, а также улучшения водных путей и коммунальных систем. Уже завершённые проекты 2024 года, такие как линия соединения аэропортов Шанхая (между аэропортами Хунцяо и Пудун) и новые продления метро, уже повысили транспортную связанность english.shanghai.gov.cn. Такие обновления инфраструктуры открывают новые районы для развития (например, делают периферийные округа более доступными и привлекательными для жилой и коммерческой недвижимости) и в целом повышают стоимость недвижимости по всему городу. Пять новых спутниковых городов, упомянутых ранее, каждый оснащается улучшенными транспортными связями с центром Шанхая, что способствует формированию более полицентричной городской структуры.
В заключение, сильные экономические показатели Шанхая и его роль магнита для талантов — позитивные факторы для рынка недвижимости, обеспечивающие долгосрочный спрос во всех секторах. Однако высокая стоимость недвижимости и стареющее население ставят перед городом определённые вызовы. Подход правительства — концентрация на высокотехнологичных отраслях, стимулирование инноваций и значительные инвестиции в инфраструктуру и социальное жильё — нацелен на то, чтобы экономические и демографические изменения поддерживали устойчивость рынка недвижимости. По мере того как Шанхай продолжает превращаться в более наукоёмкий и глобальный город, эти факторы будут определять типы наиболее востребованной недвижимости (ожидается рост спроса на интеллектуальные офисы, инновационные парки, элитные арендные квартиры и т.д.) в ближайшие годы.
6. Будущие проекты развития и планы по инфраструктуре
В ближайшие годы облик Шанхая трансформируется благодаря амбициозным проектам развития и инфраструктуры, многие из которых уже реализуются в рамках Плана действий до 2025 года и долгосрочной стратегии до 2035 года. Эти инициативы призваны оказать существенное влияние на рынок недвижимости, открывая новые рынки, улучшая связанность и концентрируя рост в стратегических районах. Ниже представлены некоторые из крупнейших проектов и планов:
Развитие «Пяти новых городов»: Краеугольным камнем будущего планирования Шанхая является развитие пяти крупных новых городов на периферии мегаполиса – Цзядин, Цинпу, Сунцзян, Фэнсянь и Наньхуэй (Линган). Это не просто районы-спутники, а задумываются как независимые города-спутники, каждый с целевым показателем населения в 0,5–1 миллион новых жителей к 2035 году и собственной экономической специализацией english.shanghai.gov.cn. В 2021 году Шанхай запустил эту стратегию, а к 2025 году был представлен подробный План действий для ускорения строительства english.shanghai.gov.cn. Например: новый город Цзядин фокусируется на автомобильной и высокотехнологичной промышленности; новый город Цинпу – на цифровой экономике (в том числе мобильный интернет-парк «eMobile Park») english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; новый город Сунцзян – на технологиях и, возможно, культурном туризме; Фэнсянь – на биотехнологиях и косметике (здесь расположен кластер «Долина красоты»); а Наньхуэй/Линган – на передовом производстве (электромобили, аэрокосмическая промышленность) и морских отраслях. Каждый новый город получает значимую инфраструктуру: новые скоростные магистрали, продление метро или пригородной железной дороги и модернизированные общественные объекты. Влияние на рынок недвижимости: эти точки становятся горячими точками для развития недвижимости. Большие участки земли выделяются под новое жилье, коммерческие районы и логистические парки, что привлекает застройщиков и инвесторов. Например, в Лингане, с момента присвоения ему статуса особой экономической зоны, спрос на жилую недвижимость резко вырос из-за притока сотрудников технологических компаний, а цены выросли с очень низкой базы. В течение следующего десятилетия, по мере созревания этих новых городов, они снимут часть нагрузки с центрального Шанхая и создадут новые субрынки – вероятно, с более доступным жильем по сравнению с центром города, привлекая тем самым покупателей-впервые и молодые семьи. Уже к маю 2024 года статус города первого уровня не помешал Шанхаю присоединиться к программе «trade-in», в рамках которой жителям центральных районов предлагалось обменять старые квартиры на новые дома в новых городках practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, что демонстрирует приверженность города направлять рост за пределы центра.Крупные инфраструктурные проекты: Правительство Шанхая активно инвестирует в поддержку этих инициатив и повышение общей эффективности города. Как уже отмечалось, расширение сети метро продолжается – к 2025 году Шанхай планирует превысить 830 км линий метро. Ключевые проекты, запланированные к окончанию 2025 года, включают западное продление линии метро 2 (улучшая связь с отдалённым районом Цинпу) и вторую фазу линии метро 18, а также работу над новыми линиями, такими как линия 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Особенно преобразующим проектом станет улучшение транспортной связанности острова Чунмин: новая линия Чунмин (возможно, метро или железная дорога) интегрирует крупный остров Чунмин (в устье Янцзы) в городскую транспортную сеть Шанхая english.shanghai.gov.cn. Это может открыть возможности для развития недвижимости на Чунмине, который до сих пор оставался преимущественно сельским и экологически ориентированным. Кроме того, расширяются высокоскоростные железные дороги – Шанхай станет восточной конечной точкой высокоскоростной железнодорожной линии Шанхай–Чэнду, которая соединит разные регионы страны english.shanghai.gov.cn. После завершения (конец 2020-х годов) это усилит связь Шанхая с внутренними провинциями и, вероятно, приведет к увеличению коммерческой активности (а значит, спроса на офисы/гостиницы) вокруг новых железнодорожных узлов. Другой проект – модернизация судоходного канала Юдунган (порт Юдан) english.shanghai.gov.cn, который, несмотря на технический характер, улучшит судоходство города и может стимулировать развитие индустриальной недвижимости, связанной с портом, в таких районах, как Пудун и Баошань. Более того, Шанхай расширяет возможности своих аэропортов: в международном аэропорту Пудун строится новый терминал и спутниковые секции, а также ведется планирование возможного третьего аэропорта — это позволит городу сохранить статус мирового авиационного хаба. Все эти проекты, поддерживаемые рекордным инфраструктурным бюджетом в 240 млрд юаней в 2025 году english.shanghai.gov.cn, не только создают строительную активность (принося пользу строительным компаниям и продажам земли), но и делают больше районов города перспективными для развития недвижимости за счет сокращения времени в пути.Крупные коммерческие и культурные проекты: В городе также реализуются несколько знаковых проектов, которые помогут обновить его городской пейзаж и культурные предложения. Один из примеров — Legoland Shanghai Resort, строящийся в западном районе Цинпу и ожидаемый к открытию примерно в 2024–2025 годах cambridgenetwork.co.uk. Этот крупный тематический парк (первый Legoland в Китае) скорее всего придаст импульс туризму и развитию в своем районе — гостиницы, торговые точки и улучшенный транспорт для посетителей. Еще один пример — Shanghai Zhangjiang Science City, который не является отдельным проектом, а представляет собой расширяющийся инновационный район; к 2025 году здесь появятся новые знаковые объекты, такие как лаборатория Чжанцзян (национальная лаборатория, завершенная в 2025 году) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Такие проекты усиливают технологическую экосистему Шанхая и увеличивают спрос на офисы, лаборатории и жилье для исследователей. В культурной сфере продолжается реконструкция районов West Bund и North Bund: бывшие промышленные набережные превращаются в районы смешанного использования с художественными музеями, галереями, офисами (West Bund) и новым кластером финансового центра (North Bund). Каждый из них предоставит миллионы квадратных метров коммерческих площадей в течение следующего десятилетия. В Шанхае также строится множество новых университетов и больничных кампусов (часто в отдаленных районах, чтобы сформировать там новые городские центры), что может стимулировать развитие жилья и розничной торговли по соседству.
Реновация города: Будущее развитие Шанхая — это не только появление новых районов, но и обновление старых городских территорий. Город определил множество жилых кварталов с устаревшей инфраструктурой для ремонта или перестройки. Существуют программы по установке лифтов в старых многоквартирных домах без лифтов, улучшению озеленения, а в некоторых случаях — сносу ветхих длинных домов (лунтанов) для строительства современного жилья. Одна из заметных инициатив — плановая реконструкция части центральных районов Хуанпу и Хункоу с созданием современного жилья для граждан с разным доходом при сохранении исторической архитектуры. Эти усилия, хотя и невелики по отдельности, в совокупности повышают стоимость недвижимости и улучшают условия жизни в центре города, обеспечивая постоянное развитие престижной недвижимости и предотвращая ее ветхость.
Влияние на рынок недвижимости: Описанные проекты и планы окажут несколько эффектов. Улучшение инфраструктуры (линии метро, дороги) обычно приводит к росту стоимости недвижимости в новых районах, связанных с городом, – например, цены вокруг станций новой линии 18 начали расти в ожидании открытия. Новые промышленные и научные парки, предусмотренные в плане действий, создадут локализованные офисные и промышленные субрынки, что часто сопровождается спросом на жильё для работников рядом. Если проект пяти новых городов окажется успешным, это приведет к формированию многополярного рынка недвижимости, где в Шанхае будет несколько вторичных центральных деловых районов (по аналогии с тем, как в Токио или Лондоне есть несколько деловых центров). Это может сгладить ценовые крайности путем распределения спроса, но также создать новые дорогие зоны, если эти центры будут процветать. В апреле 2025 года правительство Шанхая заявило о важности подхода «снизу вверх», предоставив районным властям полномочия привлекать промышленные предприятия и планировать развитие новых городских сообществ english.shanghai.gov.cn. Это указывает на сильную политическую поддержку и задает позитивную динамику для их развития.
В целом, план будущего развития Шанхая смелый и комплексный, охватывает все сферы: транспорт, промышленность, жильё, культуру. Для инвесторов и девелоперов это означает множество возможностей в новых районах и новых типах объектов (например, промышленные парки в районе Фэнсянь, парки креативных индустрий в Цинпу, туристическая инфраструктура в Сунцзяне и т.д.). Кроме того, изменится конкурентная среда — центр города перестанет быть единственным перспективным местом, как только эти инициативы воплотятся в жизнь. К 2030 году Шанхай, скорее всего, будет более распределённым мегаполисом с улучшенным жилищным фондом и менее загруженным центром, главным образом благодаря фундаменту, закладываемому уже сейчас, в 2025 году.
7. Риски и неопределенности
Несмотря на то, что в перспективе рынок недвижимости Шанхая выглядит многообещающим, ему также присущи значительные риски и неопределенности. Заинтересованным сторонам следует учитывать следующие ключевые факторы риска, которые могут негативно повлиять на рынок в ближайшие годы:
- Макроэкономические встречные ветры: Общая экономическая траектория Китая представляет собой наибольший риск. Рост ВВП ниже ожидаемого или жесткая посадка национальной экономики приведут к снижению спроса на жилье и корпоративную экспансию. В настоящее время экономика Китая сталкивается с такими проблемами, как слабая потребительская уверенность, высокая молодежная безработица и низкий экспортный спрос. Если эти проблемы сохранятся или усугубятся, даже Шанхай — с его устойчивой экономикой — почувствует последствия в виде снижения объемов сделок с недвижимостью и поглощения. Например, если рост ВВП будет значительно ниже целевых показателей, домохозяйства могут отложить крупные покупки (жилье), а компании — приостановить расширение (что затронет офисные помещения). Опрос Reuters, упомянутый ранее, подчеркивает эту озабоченность: аналитики не ожидают широкой стабилизации рынка недвижимости как минимум до 2026 года reuters.com reuters.com, что отражает осторожные настроения. Кроме того, любое возобновление COVID-19 или похожих шоков может нарушить экономическую активность. Тем не менее, диверсификация Шанхая и способность правительства вводить стимулы (как это было с недавними снижениями ставок и инфраструктурой за счет облигаций) создают некоторую подушку безопасности.
- Структурные проблемы рынка недвижимости: Последствия бума на рынке недвижимости Китая продолжают оказывать негативное влияние. Основной риск — это избыточное предложение и долговая нагрузка застройщиков. По всей стране избыточное количество непроданных домов (особенно в малых городах) и незавершённых проектов подорвало доверие покупателей reuters.com reuters.com. В Шанхае эта проблема менее остра из-за высокого спроса, но город также не полностью застрахован. Если застройщики, работающие в Шанхае (некоторые из них, такие как Evergrande или Sunac, уже столкнулись с дефолтами), не смогут выполнить свои обязательства, это может негативно сказаться на настроениях рынка в регионе. Пока что власти Шанхая активно работают над тем, чтобы завершить местные проекты (через предоставление финансирования по «белым спискам» practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), но финансовое давление на застройщиков остаётся — это может привести к сокращению новых проектов или к агрессивному снижению цен для сбора наличных, что способно привести к общему падению цен на рынке. Кроме того, высокий уровень вакантности и избыточное предложение на рынке офисной недвижимости представляет собой структурную проблему, на решение которой могут уйти годы; долговременно высокий уровень вакантности способен привести к распродажам по заниженным ценам, что потенциально может оказать давление на оценки стоимости недвижимости по всему городу.
- Долг местных органов власти и пределы политики: Местные органы власти в Китае, включая шанхайские, накопили значительный долг, отчасти из-за снижения доходов от продажи земель на фоне спада на рынке недвижимости. Шанхай планирует крупные инфраструктурные расходы, финансируемые за счёт облигаций english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, но если проблемы с долгом обострятся (как это уже происходит в ряде провинций), это может ограничить возможности Шанхая по продолжению масштабных инвестиций или предоставлению субсидий. Сокращение государственных расходов уберёт один из ключевых факторов поддержки сектора недвижимости и строительства. Кроме того, несмотря на то, что сейчас политика смягчается, есть пределы для дальнейших шагов властей, чтобы не спровоцировать новый виток спекуляций или не вызвать опасения по поводу растущего неравенства. Например, полный отказ от ограничений на покупку жилья в Шанхае может привести к ажиотажу и политически сложен. Власти вынуждены балансировать между экономическим стимулированием, обеспечением «доступности жилья» и предотвращением нового пузыря, что остаётся сложной и постоянной задачей.
- Геополитические и внешние риски: Шанхай, как глобальный город, подвержен воздействию международных факторов. Торговое и технологическое противостояние между США и Китаем уже оказало влияние: тарифы и экспортный контроль затронули некоторые производственные секторы, а среди иностранных компаний наблюдается настороженность. В опросе Reuters эскалация торговой войны названа фактором, который может еще больше снизить интерес покупателей к недвижимости и замедлить экономический рост reuters.com. В худшем случае, резкая эскалация геополитической напряженности (переход торговой войны к финансовому разрыву или санкциям) может привести к значительному сокращению операций транснациональных корпораций в Китае и снижению спроса на коммерческую недвижимость. Это может также ограничить приток иностранного капитала или заставить китайских инвесторов активнее вкладывать деньги за рубежом, а не внутри страны (отток капитала), что негативно скажется на инвестициях в недвижимость. Еще один аспект — глобальные финансовые условия: несмотря на то что процентные ставки в Китае снижаются, если в мире ставки останутся высокими или произойдет очередной финансовый кризис, это может ограничить доступ к ликвидности. Рынок недвижимости Шанхая относительно защищен от глобальных кредитных рынков (из-за валютного контроля), но масштабная мировая рецессия ударит по экспортно-ориентированному бизнесу и потенциально по состоянию крупных инвесторов, что косвенно повлияет на рынок недвижимости.
- Реализация политики и социальные вопросы: Существуют также неопределенности, связанные с воплощением и успешностью амбициозных планов Шанхая. Если «пять новых городов» не смогут привлечь достаточно индустрии или жителей (например, если люди предпочтут жить в центральном Шанхае или рабочие места не появятся в этих районах), это приведет к недоиспользованию инфраструктуры и потенциальному перепроизводству на пригородном рынке. Власти рассчитывают на реализацию этих планов для стимулирования роста, и неудача будет шагом назад. Социальные факторы, такие как общественное принятие переселения при реконструкции города, также имеют значение – сопротивление сносу или переселению может замедлить восстановительные проекты. И как в любом крупном городе, такие проблемы как заторы на дорогах, экологические вопросы и обеспечение общественных услуг могут влиять на привлекательность недвижимости. Шанхаю необходимо справляться с загрязнением и климатическими рисками (как прибрежный город, он должен учитывать долгосрочное повышение уровня моря) – это не сиюминутные, но важные для устойчивого развития факторы.
- Рыночные настроения и доверие: Наконец, нематериальный, но ключевой риск — это доверие к рынку. С 2021 года о секторе недвижимости Китая говорят как о переживающем кризис доверия. Если покупатели и инвесторы будут уверены, что цены продолжат падать, они будут продолжать ждать и не совершать сделки (что само по себе будет тормозить рынок). Поэтому восстановление доверия — одна из ключевых задач. Действующие меры на это и рассчитаны, и в начале 2025 года намечался некоторый положительный импульс news.cgtn.com. Тем не менее, любая ошибка — например, дефолт крупного девелопера в Шанхае или внезапный поворот политики — может быстро вновь ухудшить настроения участников рынка.
В заключение, несмотря на то что рынок недвижимости Шанхая проявляет большую устойчивость, чем большинство других, он сталкивается с рисками снижения, связанными с макроэкономической неопределённостью, структурными избыточностями и внешними факторами. Сильные фундаментальные показатели города и поддержка со стороны властей смягчают эти риски, однако всем участникам рынка следует заранее продумывать сценарии, такие как более медленное восстановление или возможные частичные коррекции цен, если негативные тенденции усилятся. К разумным мерам можно отнести диверсификацию инвестиций по разным типам недвижимости и поддержание невысокого уровня долговой нагрузки. Шанхай успешно переживал прошлые кризисы и потрясения (от SARS в 2003 году до глобального финансового кризиса 2008 года и локдауна 2022 года), и каждый раз рынок недвижимости города в итоге быстро восстанавливался. Поэтому, несмотря на необходимость осторожности в текущей ситуации, долгосрочная траектория для недвижимости Шанхая в целом остаётся положительной – при условии, что основные риски будут управляемы и постепенно решены.
Заключение
На 2025 год рынок недвижимости Шанхая находится на переломном этапе. Жилой сектор стабилизируется, а в сегменте премиум-класса даже процветает благодаря поддержке со стороны властей и устойчивому спросу на жильё в главном городе Китая. Коммерческие сегменты сталкиваются с трудностями – особенно офисы и склады проходят период адаптации на фоне высоких вакантных площадей и переговорной силы арендаторов, – однако роль Шанхая как делового центра обеспечивает стабильный спрос на качественные активы. Доверие инвесторов восстанавливается благодаря снижению цен и более доступному кредитованию, а власти твёрдо контролируют ситуацию, принимая меры по обеспечению «мягкой посадки» рынка и его устойчивого будущего. Экономические и демографические основания Шанхая – богатое и растущее (пусть и стареющее) население и инновационная экономика – создают прочный фундамент, которого не хватает многим другим городам. Кроме того, перспективные вложения Шанхая в развитие новых районов и инфраструктуры говорят о том, что город не только рассчитывает на восстановление, но и готовится к новому этапу роста и урбанистической эволюции.
В дальнейшем можно ожидать, что Шанхай продолжит балансировать между краткосрочной стабилизацией рынка и долгосрочным стратегическим развитием. Вероятнее всего, после нынешней коррекции цены на жильё в городе покажут умеренный рост, особенно устойчивым останется премиальный сегмент. Офисный рынок будет восстанавливаться медленнее, но по мере сокращения избытка предложения и появления новых экономических возможностей (например, в сферах технологий и финансов) возрастёт уровень поглощения. К концу 2020-х годов горизонт и схема метро Шанхая расширятся — появятся новые субцентры в Цзядине, Лингане и других районах, что отразит адаптацию города к вызовам современного мегаполиса. Конечно, риски сохраняются, и судьба Шанхая тесно связана с Китаем и мировым сообществом. Тем не менее, если ориентироваться на прошлое, можно предположить, что благодаря своей динамике и стратегической значимости Шанхай сможет преодолеть эти вызовы и останется лидером рынка недвижимости Китая.
Источники:
- JLL Обзор рынка недвижимости Шанхая, 1 квартал 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Прогноз рынка недвижимости Китая 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide — Анализ рынка жилья Китая 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (май 2025) — Аналитики о перспективах рынка недвижимости Китая reuters.com reuters.com
- CGTN News — Стимулирующие меры на рынке недвижимости Шанхая, май 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) — Тенденции рынка недвижимости Китая 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Шанхайское муниципальное правительство публикует (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China: Прогноз рынка на 2025 год pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Аналитика рынка роскошной недвижимости Шанхая japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Ограничения на покупку иностранцами globalpropertyguide.com
