Бум недвижимости в Сен-Тропе: внутри рынка роскошной недвижимости 2025 года и прогнозы на будущее

Рынок недвижимости Сен-Тропе остается одним из самых эксклюзивных и устойчивых во Франции на 2025 год. Этот гламурный город Ривьеры — уже давно магнит для знаменитостей и состоятельных покупателей — устанавливает одни из самых высоких цен на недвижимость в Европе: средняя стоимость вилл премиум-класса составляет примерно 18 000 евро за квадратный метр, а роскошных апартаментов — около 11 000 евро за кв. м tranio.com. На самом деле, медианная цена жилья в Сен-Тропе достигла 20 900 евро за кв. м к середине 2024 года (рост на 18% в годовом выражении) — такой уровень цен уступает только ультра-премиальным районам, как Монако mansionglobal.com. Несмотря на охлаждение рынка по всей стране в 2023 году, Сен-Тропе в основном сохранил свою стоимость, избежав незначительного снижения цен, наблюдавшегося в других районах Лазурного Берега mansionglobal.com. Спрос поддерживается международными покупателями (которые составляют примерно 70% покупателей премиальной недвижимости) и неизменной привлекательностью города как безопасной долгосрочной инвестиции mansionglobal.com. Недавние меры, принятые во Франции в поддержку рынка недвижимости — от смягчения условий кредитования до государственных стимулов в сфере жилья — также способствовали укреплению доверия покупателей к 2025 году cotedazur-sothebysrealty.com. В целом, рынок Сен-Тропе встречает 2025 год с оптимизмом, его характеризует умеренный рост цен после всплеска в пандемийный период, оживление количества сделок и неослабевающий приток состоятельных иностранных инвесторов, желающих получить часть этого средиземноморского рая mansionglobal.com mansionglobal.com.

Ключевые сегменты рынка в Сен-Тропе

Жилая недвижимость: виллы и апартаменты

Роскошные виллы — визитная карточка жилого рынка Сен-Тропе. Город и окружающий полуостров (залив Сен-Тропе) изобилуют частными владениями — от исторических провансальских бастидов до ультрасовременных особняков, часто спрятанных за воротами и с видом на море и вечными бассейнами. Эти виллы предназначены для мировой элиты и регулярно продаются в многомиллионном диапазоне. Средняя цена на премиальные дома здесь составляет примерно 18 000 евро за кв. м и легко может превышать 30 000 евро за кв. м за самые востребованные объекты на первой линии tranio.com investropa.com. Благодаря ограниченному предложению в топ-локациях (например, Les Parcs de Saint-Tropez) стоимость вилл резко выросла: медианная цена за квадратный метр для домов увеличилась примерно на 29% за последние пять лет, что свидетельствует о большом спросе на подобную недвижимость investropa.com investropa.com.

В Сен-Тропе существует и бутик-сегмент апартаментов, сосредоточенный в историческом центре деревни и рядом расположенных жилых комплексах. Апартаменты премиум-класса — зачастую в малоэтажных провансальских зданиях или новых резиденциях — подходят тем, кто ищет «пьед-а-тер». Эти объекты также весьма дороги (средняя цена 11–15 тыс. евро за кв. м в зависимости от локации), но все же дешевле вилл tranio.com investropa.com. Например, в конце 2023 года цены на апартаменты варьировались примерно от 9 300 до 24 300 евро за кв. м, в среднем — около 14 800 евро investropa.com. Многие апартаменты имеют террасы или вид на порт, что особенно привлекательно для покупателей, желающих быть в шаговой доступности от гавани, ресторанов и роскошных бутиков. В целом, спрос превышает предложение в обоих сегментах — по оценкам, объекты в Сен-Тропе продаются в среднем всего за 45 дней на рынке в 2025 году, что говорит о чрезвычайно высокой активности покупателей investropa.com investropa.com.

Роскошные дома для отдыха и вторичные резиденции

Сен-Тропе в первую очередь — это рынок элитной курортной недвижимости, и практически вся жилая недвижимость здесь относится к категории «люкс». Большинство покупок приходится на вторые дома или сезонные резиденции для обеспеченных семей из Парижа, Северной Европы, США и стран Ближнего Востока. Международная привлекательность города — от знаменитых пляжных клубов Пампелон до яхтенной культуры — означает, что покупатели часто готовы переплачивать за готовые к проживанию дома класса high-spec. Суперэксклюзивные виллы (в закрытых резиденциях или с собственным доступом на пляж) принадлежат звездам, финансистам и модным магнатам, поддерживая престиж города tranio.com tranio.com.

Примечательно, что основной рост в этом сегменте обеспечили зарубежные покупатели. В 2024 году особенно активны были покупатели из Великобритании, Швейцарии, США и стран Персидского залива, которые воспользовались колебаниями курсов валют (например, сильным долларом) и стремились к инвестициям в стиль жизни elliman.com elliman.com. В особенности заметно выросла активность покупателей из стран Персидского залива (GCC) — на их долю приходится порядка 25% международных приобретений на всей Ривьере в 2024 году vendome-property.com. Эти покупатели стремятся к сочетанию уединения, гламура и арендного потенциала Сен-Тропе, благодаря чему спрос на элитные виллы здесь остается стабильно высоким даже несмотря на колебания мировой экономики. В пандемию рынок пережил небывалый бум: цены на премиальную недвижимость Ривьеры выросли в среднем на +14,8% с 2019 по 2022 гг., а в Сен-Тропе — +17,1%, что сделало город лидером региона elliman.com elliman.com. Хотя темпы роста замедлились, трофейные объекты в Сен-Тропе остаются крайне востребованными. Владельцы в основном не склонны к продаже, что обеспечивает дефицит предложения и высокие цены. Таким образом, сегмент роскошных вторых домов и резиденций в Сен-Тропе по-прежнему предлагает эксклюзивный оазис для мировой элиты, а ввод новых объектов крайне ограничен (см. Новостройки ниже).

Коммерческая недвижимость и гостиничный сектор

Хотя город в первую очередь ассоциируется с роскошным жильем, в Сен-Тропе есть и значимый сегмент коммерческой недвижимости, связанный с туризмом и индустрией роскошного образа жизни. К основным коммерческим активам относятся отели, курорты и высококлассные торговые площади, а не офисные здания. В последние годы мировые гостиничные бренды класса «люкс» инвестируют значительные средства, что подчеркивает уверенность в статусе Сен-Тропе как всемирно признанного курорта. Например, престижная компания-управляющий Oetker Collection (владельцы Hotel du Cap-Eden-Roc) объявила о планах открытия нового ультра-люксового отеля в Сен-Тропе к 2027 году — 52-номеровый «ансамбль» бутиковых зданий между городом и пляжем Пампелон elitetraveler.com elitetraveler.com. Этому предшествовала масштабная реконструкция Château de la Messardière, дворцового отеля, вновь открывшегося после нескольких лет ремонта, а также открытие Cheval Blanc St-Tropez от LVMH. Подобные инвестиции — показатель устойчивого оптимизма в отношении гостиничного сектора Сен-Тропе.

Рынок коммерческой недвижимости в сфере розничной торговли и ресторанов в Сен-Тропе также процветает благодаря сезонному туризму. Каждое лето ведущие элитные бренды открывают сезонные бутики и pop-up магазины в городе и на пляжах — в 2023 году такие марки, как Dior, Louis Vuitton, Gucci и Jacquemus, заняли пляжные клубы и торговые помещения, воспользовавшись наплывом состоятельных отдыхающих voguebusiness.com voguebusiness.com. Этот розничный сезонный ажиотаж повышает спрос на краткосрочную коммерческую аренду и подчеркивает привлекательность города (бренды считают Сен-Тропе обязательной летней точкой присутствия). Арендные ставки магазинов на главных улицах старого города и порта одни из самых высоких во Франции в летние месяцы, что отражает интенсивный туристический поток и объем трат туристов.

Помимо гостиничного бизнеса и ритейла, объем коммерческой недвижимости здесь ограничен. Практически отсутствуют деловые офисные парки или индустриальные объекты — экономика строится вокруг туризма, яхтинга и услуг для обеспеченных резидентов. Тем не менее, нишевые коммерческие площадки (арт-галереи, дорогие рестораны, пляжные клубы, марины) остаются привлекательными объектами инвестиций. В целом, сегмент коммерческой недвижимости Сен-Тропе неразрывно связан с элитным туризмом, показывая сильные сезонные показатели и пополняясь новыми проектами (отели, пляжные клубы), которые рассчитаны на взыскательных гостей.

Тенденции и динамика рынка

Ценовые тренды: прошлое и перспективы

Рынок Сен-Тропе продемонстрировал замечательный рост цен за последние несколько лет, опережая общефранцузские тенденции. Во время пандемии, на волне «погони за пространством», состоятельные покупатели массово устремились в солнечные курортные локации, повысив стоимость недвижимости на Ривьере. Сен-Тропе показал +17% роста в сегменте элитной недвижимости с 2019 по 2022 годы, лидируя на Лазурном Берегу elliman.com elliman.com. К 2023 году этот бурный рост начал сглаживаться. В 2023 году цены на Лазурном Берегу немного снизились (например, –5% в Кап-Ферра, –7% в Каннах), но Сен-Тропе сохранил устойчивость, не зафиксировав значимого падения цен mansionglobal.com. Владельцы недвижимости в ультра-премиальных районах держались твердо: многие предпочитали сдавать объекты в аренду, а не снижать цены, учитывая устойчивый спрос mansionglobal.com mansionglobal.com.

К 2024 и 2025 годам темпы роста цен замедлились до стабильного уровня. По данным на середину 2024 года, медианная стоимость вилл в Сен-Тропе выросла примерно на 18% за год (скачок частично обусловлен несколькими рекордными сделками) mansionglobal.com, тогда как цены на апартаменты выросли примерно на +1% mansionglobal.com. Это говорит о том, что даже на «стабилизирующемся» рынке верхний сегмент Сен-Тропе может демонстрировать двузначную динамику роста благодаря дефициту эксклюзивных объектов. В целом по Лазурному Берегу средние цены на недвижимость выросли примерно на +8,7% в 2024 году vendome-property.com vendome-property.com, хотя ситуация различается по микрорайонам. Впереди большинство экспертов ожидают дальнейшего роста, но более умеренными темпами. Например, компания Knight Frank отмечает, что после пандемийного бума рост цен в сегменте «элита» замедлится до низких однозначных значений — для 2023 и 2024 прогнозируется рост «ниже, чем в пандемийные годы», с дальнейшим замедлением в 2024 году по мере поступления новых объектов elliman.com elliman.com. Действительно, по мере того как владельцы фиксируют прибыль и вводятся новые проекты, инфляция цен будет снижаться.

На 2025 год прогнозы варьируются от осторожно-позитивных до бычьих. Некоторые агентства высокого сегмента прогнозируют новую волну роста — одна брокерская компания Французской Ривьеры ожидает очередного роста цен на ~10% в Сен-Тропе в 2025 году, подогреваемого спросом на ультра-люксовые виллы vendome-property.com vendome-property.com. В то же время макроаналитики прогнозируют рост цен на жилую недвижимость Франции в диапазоне лишь ~2–3% в год до конца 2020-х годов из-за высоких ставок и нормализации экономики. Консенсус заключается в том, что стоимость недвижимости в Сен-Тропе останется стабильной либо вырастет умеренно в близкой перспективе, а резкого падения не ожидается. Нет признаков надувшегося пузыря; напротив, ограниченное предложение и неизменный международный интерес выступают нижней ценовой поддержкой. Даже в условиях инфляции и роста стоимости кредитов рынок в 2024 году “стабилизировался” с умеренным общенациональным снижением (-3,5% год к году) и уже выходит на восстановление tranio.com tranio.com. В целом, покупателям в 2025 году не стоит ожидать больших скидок в Сен-Тропе: максимум, на что можно рассчитывать, — 5–10% уступки от заявленных цен в этой более мягкой фазе рынка mansionglobal.com. Продавцы, как правило, состоятельны и не испытывают давления, так что ценовых разпродаж почти не встречается. Ожидаемый сценарий на 2025–2028 годы — плавное удорожание недвижимости в Сен-Тропе, с годовым приростом в диапазоне средних однозначных цифр, если не случится экстраординарных шоков.

Портрет покупателей и инвестиционные драйверы

Пул покупателей Сен-Тропе по-настоящему глобален и смещен в сторону ультра-богатых. Иностранные инвесторы доминируют в премиум-сегменте, на их долю приходится примерно 70% всех сделок по элитной недвижимости mansionglobal.com. Среди них — покупатели из Европы (особенно Великобритания, Швейцария, Германия, Скандинавия, Италия) и растущая доля покупателей не из Европы (в первую очередь, американцы и выходцы из стран Персидского залива). В 2023–24 году доля покупателей из арабских стран Залива (GCC) резко выросла, составив около 25% всех международных сделок на Ривьере по объему vendome-property.com. Их привлекает престиж и стабильность Французской Ривьеры, они ищут просторные виллы у моря и охраняемые поместья. Западноевропейские частные инвесторы остаются очень активными — согласно отчету, немцы, швейцарцы и британцы составили 40% иностранных сделок в 2024 году vendome-property.com vendome-property.com.

Особенно заметен рост интереса со стороны американцев. Покупатели из США увеличили свою долю примерно на 15% недавно, чему способствовал крепкий доллар и эффект «арбитража стиля жизни» — возможность приобрести частицу ривьерской мечты vendome-property.com vendome-property.com. Американцы воспринимают Сен-Тропе как легендарное место и используют выгодный курс для инвестиций в европейскую элитную недвижимость. В то же время французские отечественные покупатели, хотя их гораздо меньше в элитном сегменте, тоже играют роль: состоятельные семьи из Парижа часто рассматривают Сен-Тропе в качестве дачи или места для выхода на пенсию, а некоторые молодые IT-предприниматели заинтересованы в регионе благодаря его притягательности и новым возможностям удаленной работы mansionglobal.com.

Общей чертой среди этих покупателей является столь же сильная мотивация образа жизни, как и чисто инвестиционный интерес. Владение недвижимостью в Сен-Тропе приносит социальный престиж и личное удовольствие (солнце, море и закрытое сообщество), а также финансовые выгоды. Многие покупатели ищут активы-«тихие гавани» — французская недвижимость рассматривается как стабильная, а ипотечные кредиты во Франции часто выдаются по фиксированной ставке на весь срок, что защищает владельцев от колебаний ставок elliman.com elliman.com. Фактически, несмотря на повышенные глобальные процентные ставки, многие покупатели на Лазурном Берегу платят наличными или занимают минимально, поэтому сегмент ультра-люкса менее чувствителен к процентным ставкам mansionglobal.com. Политическая стабильность и верховенство закона во Франции также привлекают международных инвесторов, особенно в периоды глобальной неопределенности. (По отчету Knight Frank’s Wealth Report, Франция входит в число стран-лидеров по релокации и инвестициям состоятельных лиц.) Еще одним фактором является диверсификация портфеля и доход от аренды. Покупатели понимают, что спрос на аренду в Сен-Тропе очень высок (летние ставки на виллы могут быть астрономическими), поэтому даже те, кто приобретает жилье в первую очередь для себя, зачастую планируют сдавать дом в аренду в течение части лета. Сочетание личного использования и возможности получать значительную арендную доходность (см. ниже) делает недвижимость в Сен-Тропе привлекательным двухцелевым активом. В последнее время сверхбогатые покупатели все чаще обращают внимание на удобства и экологическую устойчивость: опросы показывают, что более 60% теперь ищут экосберегающие решения (солнечные панели, энергоэффективный дизайн) при покупке люксового жилья vendome-property.com vendome-property.com. Девелоперы отвечают на этот спрос, внедряя «зеленые» технологии в новые проекты. Подводя итог: основа покупательской аудитории Сен-Тропе в 2025 году — это состоятельные, международные и ориентированные на лайфстайл люди. Такая широкая и разнообразная база поддерживает долгосрочную устойчивость рынка.

Доходность от аренды и спрос на аренду

Рынок аренды в Сен-Тропе исключительно динамичен, благодаря глобальной привлекательности города как курортного направления. В пик сезона (летние месяцы) состоятельные туристы и члены элиты стекаются в этот регион, из-за чего краткосрочная арендная плата взлетает. Владельцы люксовых вилл обычно сдают их за 20 000–50 000+ евро в неделю в июле–августе, а даже скромные апартаменты могут стоить очень дорого за неделю. В результате, доходность краткосрочной аренды может быть очень привлекательной — многие инвесторы сообщают о 5–10% годовых на люксовом сегменте, особенно если сдавать недвижимость весь высокий сезон. По последним данным, спрос на аренду только растет: после восстановления туризма после пандемии, 2023 год принес резкий рост цен на люксовую аренду. В Каннах и Ницце, к примеру, доходность аренды в люксовом сегменте увеличилась на 10–12% из-за всплеска краткосрочного спроса vendome-property.com vendome-property.com. Сен-Тропе, как исключительно место для отдыха (без внепикового бизнес-туризма, как в Каннах), переживает очень ярко выраженную сезонность арендного рынка: практически полная заполняемость и максимальные ставки летом, и значительно более спокойная зима. Несмотря на сезонный характер спроса, многие владельцы находят, что летней аренды достаточно для покрытия годовых расходов. Во время таких событий, как регата Les Voiles de Saint-Tropez или пиковые августовские каникулы, ставки достигают максимума. Спрос на аренду поддерживается ограниченным номерным фондом отелей — многие приезжие предпочитают частные виллы ради уединения и пространства, а рынок краткосрочной аренды с консьерж-сервисом очень развит. Кроме того, новые состоятельные арендаторы (например, из США, Ближнего Востока) выходят на рынок через платформы и специализированные агентства, что расширяет пул арендаторов. Усилия французского правительства по регулированию и регистрации краткосрочной аренды (см. раздел по регулированию) могут добавить административной нагрузки, но также повышают профессионализм сектора. В целом, Сен-Тропе остается рынком арендодателя в высокий сезон, а перспектива высокой доходности привлекает инвесторов. Тем не менее, покупателям стоит учитывать короткий сезон: вне мая–сентября спрос резко падает, а доходность при долгосрочной аренде (годовые контракты) относительно низкая, ведь круглогодично в Сен-Тропе живет мало людей. Поэтому оптимальная стратегия — личное пользование в межсезонье и сдача в аренду в высокий сезон, что позволяет совместить удовольствие и доход.

Сезонные колебания и влияние туризма

Сезонность — неотъемлемая черта рынка недвижимости Сен-Тропе. Население города резко увеличивается летом — количество туристов в июле/августе многократно превышает зимнее население — и это вызывает цикличность на рынке аренды и продаж. Летний туристический сезон порождает ажиотаж на рынке недвижимости: просмотры и сделки достигают пика весной и летом, когда иностранцы приезжают на отдых и принимают решение купить что-то свое. Нередко бывает, что кто-то, влюбившись в Сен-Тропе летом, становится покупателем после нескольких сезонов. Местные агентства недвижимости готовятся к этим периодам, так как именно в теплое время года количество обращений резко увеличивается. Напротив, зимой все тихо: магазины и даже некоторые рестораны закрываются, а рыночная активность снижается соответственно. Туризм также напрямую поддерживает цену на недвижимость, повышая международную известность города и привлекая доходы в местную экономику. В 2024 году дополнительным катализатором стали Олимпийские игры в Париже — эксперты отмечали, что Олимпиада привлечет дополнительный поток туристов на Лазурный Берег, так как многие совмещали поездку в Париж с отдыхом на Ривьере voguebusiness.com voguebusiness.com. Ожидалось, что направления, такие как Сен-Тропе, Канны, Ницца и Монако вырастут в спросе летом 2024 благодаря «олимпийскому эффекту» voguebusiness.com. Подобные глобальные события оказывают мультипликативный эффект на рынок недвижимости, ведь приток состоятельных гостей увеличивает интерес к покупке или аренде (некоторые олимпийские туристы бронировали долгосрочные летние аренды на Лазурном Берегу заранее). В целом, туризм — это жизненная сила рынка недвижимости Сен-Тропе. Очарование стиля жизни Сен-Тропе — солнце, пляжи, ночная жизнь, люксовый шопинг — поддерживает высокий спрос. Сезонные колебания означают, что опытные инвесторы строят стратегию вокруг них: например, покупка вне сезона иногда позволяет получить небольшую скидку или увеличить простор для торга, а продажа в сезон принесет премию, когда весь шарм города максимально раскрыт. Кроме того, местные власти тщательно контролируют застройку, чтобы сохранить неповторимую атмосферу, прекрасно понимая, что «бренд» Сен-Тропе — ключевая ценность. В конечном счете, влияние туризма однозначно положительно для собственников: это гарантия постоянного глобального спроса, высокой доходности от аренды и непрерывного потока новых покупателей, влюбляющихся в Ривьеру каждое лето.

Знаковые новые проекты и застройки

Несмотря на ограниченность земель и строгие градостроительные нормы, в районе Сен-Тропе за последнее время реализовано несколько нашумевших новых проектов, нацеленных на расширение эксклюзивного предложения недвижимости:

Бутиковые люксовые апартаменты — «8 минут до порта»: Редкий проект новостройки реализуется в центре Сен-Тропе, примерно в восьми минутах ходьбы от старого порта. Интимная резиденция на 10 элитных апартаментов (от 2 до 4 комнат) обещает современную элегантность с нотками средиземноморского стиля. Завершение намечено на 2027 год, в комплексе предусмотрены просторные террасы, частные сады, подогреваемый бассейн, подземный паркинг и система «умный дом», все это внутри охраняемого закрытого комплекса properstar.in properstar.in. Подобные новые комплексы апартаментов редки для Сен-Тропе, что делает этот проект особенно интересным для желающих купить современную «под ключ» квартиру с инфраструктурой в самом центре. Архитектура комплекса сочетает природные материалы и лаконичные линии, гармонируя с местным ландшафтом properstar.in. Уже сейчас заметен высокий интерес инвесторов из-за редкости нового жилья в центре деревушки.
Проект ультра-люксового отеля (Oetker Collection, 2027): В сфере гостиничной недвижимости знаковым проектом стало объявление в декабре 2024 года о будущем пятизвездочном отеле сети Oetker Collection. Новый отель будет оформлен как тихая провансальская деревня из нескольких двухэтажных зданий с видом на море elitetraveler.com elitetraveler.com. Строительство развернется на месте бывшего отеля Le Mas Bellevue между городом Сен-Тропе и пляжем Пампелонн; комплекс предложит 52 номера и сьюта с личными террасами, большой инфинити-бассейн, спа и рестораны elitetraveler.com. Открытие намечено на сезон 2027 года, проект подчеркивает уверенность инвесторов: его поддерживают влиятельные семьи Pariente и Essebag совместно с Oetker, а архитектуру разработали Патрик Жиль и Дороти Буассие elitetraveler.com elitetraveler.com. В компании считают, что появление нового шедевра Oetker Collection «создаст несравненное место для отдыха в духе природной аутентичности и утонченности региона» elitetraveler.com. Этот проект не только выведет гостиничную инфраструктуру на новый уровень, но и, скорее всего, повысит стоимость окружающей недвижимости за счет дополнительного престижа района.
Реновация и ре-брендинг отелей: Значительные проекты коснулись также уже известных гостиниц. Например, Château de la Messardière, знаменитый дворец XIX века на холме над Сен-Тропе, благодаря многолетней реновации (2019–2021) открылся заново как “Airelles Château de la Messardière” со статусом Palace hotel, пополнился новыми виллами и пригласил звездных шеф-поваров. Отель Cheval Blanc St-Tropez (бывшая La Résidence de la Pinède) был запущен LVMH, а легендарный Byblos Hotel продолжает регулярно обновлять предложение. Хотя эти отели не являются новыми стройками, столь масштабные инвестиции в отельную и инфраструктурную недвижимость поддерживают конкурентоспособность Сен-Тропе среди люксовых курортов.
Инфраструктурные и портовые модернизации: В ответ на рост яхтенного туризма идет постепенная модернизация марин и яхт-клубов по всему заливу Сен-Тропе. Обсуждается модернизация портовых объектов Сен-Тропе и расширение услуг для суперъяхт (которые летом становятся «плавучей недвижимостью» для своих владельцев). Хотя такие улучшения менее заметны широкой публике, они повышают комфорт и привлекательность владения недвижимостью за счет улучшения инфраструктуры класса люкс.

Следует отметить, что новое жилищное строительство в регионе Сен-Тропе крайне ограничено. В целом по региону Прованс-Альпы-Лазурный Берег темпы ввода нового жилья замедляются: в 2023 году было зафиксировано почти на 20% меньше новых проектов по сравнению с 2022 годом, а в 2024 году спад составил еще около 10% investropa.com investropa.com. Высокие строительные издержки и трудности с разрешениями делают масштабные проекты редкостью, поэтому любая новая стройка приобретает особую значимость. Обратная сторона такого дефицита — сохранение стоимости существующих объектов за счет нехватки предложения. Все новые проекты, как правило, отличаются малой плотностью, ультра-люксовым уровнем и индивидуальным подходом, что соответствует избранности бренда Сен-Тропе. В ближайшие годы покупатели могут рассчитывать лишь на единичные новые предложения (например, тот самый 10-квартирный проект или индивидуальные виллы) — подтверждая расхожую фразу: в Сен-Тропе «новых земель больше не становится».

Регуляторные и налоговые изменения, влияющие на рынок

Инвесторам и домовладельцам в Сен-Тропе в 2025 году предстоит ориентироваться в меняющемся регуляторном ландшафте Франции, поскольку в силу вступают новые правила и налоги:

Регистрация краткосрочной аренды (2025) — В ответ на бурно развивающийся рынок сезонной аренды жилья (Airbnb и др.) с 1 января 2025 года во Франции введён закон, который требует от всех собственников, сдающих недвижимость краткосрочно, зарегистрироваться в местной мэрии thelocal.fr. Ранее это требование действовало только в определённых зонах, теперь же касается всей страны. Даже эпизодические арендодатели, сдающие второе жильё на Airbnb, должны соблюдать эти правила. Кроме того, владельцам нужно получить разрешение на «смену назначения», если они сдают вторую недвижимость как туристическое жильё, что по сути приравнивает её к коммерческой аренде thelocal.fr thelocal.fr. Нарушение требований по регистрации жилья как meublé de tourisme может привести к штрафу до €10 000 thelocal.fr thelocal.fr. Для множества владельцев вилл в Сен-Тропе, сдающих свои дома летом, это означает дополнительную бюрократию и необходимость привести жильё в соответствие с требованиями для аренды (включая минимальный энергетический класс и, для квартир — разрешение совладельцев) thelocal.fr. Цель — создать более прозрачное регулирование и налогообложение прибыльного рынка сезонной аренды.
Налоговые изменения для доходов от аренды — Наряду с новым законом о регистрации, ужесточается и налоговый режим по доходам от аренды. Налоговый вычет с доходов от краткосрочной аренды снижен до 30% (с 50%) для владельцев, зарабатывающих менее €15 000 в год thelocal.fr. Это означает: при использовании упрощённой схемы налогообложения “micro Bic” теперь можно будет списать только 30% расходов, а налогооблагаемая база увеличится. Для владельцев, получающих более €15k, это изменение менее актуально (обычно они используют режим учёта реальных расходов), но для мелких — весьма ощутимо. Эти меры призваны сделать условия более равными для частных лиц и профессиональных гостиничных операторов.
Энергоэффективность и запрет на аренду жилья низкого класса — Франция постепенно вводит строгие нормы по повышению энергоэффективности жилья. С 1 января 2025 года запрещается сдавать в аренду объекты с рейтингом “G” по энергетической диагностике (DPE) (самый низкий класс) на законных основаниях tranio.com. Владельцам таких неэффективных квартир и домов нужно проводить ремонт, прежде чем сдавать их заново. В Сен-Тропе многие современные виллы легко соответствуют стандартам, но старые квартиры или дома в центре могут подпасть под ограничения и быть временно выведены с рынка аренды. Власти также упростили расчёт DPE и скорректировали сроки, чтобы стимулировать обновление неэффективных объектов cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Дальнейшее ужесточение: c 2028 года будет запрещена аренда жилья класса F, что становится всё более значимым фактором. Покупателям стоит проверять рейтинг DPE — неэффективная “старинная” недвижимость может оказаться малоликвидной или потребовать инвестиций в реновацию (иногда — с потенциалом роста стоимости).
Местные надбавки к налогам на второе жилье — Сен-Тропе входит в “зону дефицита жилья” (zone tendue), что даёт местным властям право вводить дополнительные налоги на вторичное жильё. С 2023 года муниципалитеты перегруженных курортов могут устанавливать сверхналог (до +60%) к налогу на жильё для вторых домов thelocal.fr. Некоторые города Лазурного Берега уже увеличили такие ставки, чтобы сократить количество пустующих домов. Владельцам в Сен-Тропе важно помнить — налог на жильё (taxe d’habitation) по-прежнему действует на вторую недвижимость и может быть значительным (с учётом надбавок), хотя для основного места жительства отменён. Кроме того, налог на собственность (taxe foncière) в ряде регионов резко вырос после пересмотра кадастровой оценки thelocal.fr. Рекомендуется ежегодно проверять декларации по налогу на имущество (déclaration d’occupation), чтобы убедиться в правильной категории объекта и разобраться в возможных увеличениях thelocal.fr thelocal.fr.
Ипотечное и кредитное окружение — Хотя это и не совсем регулирование, важно отметить: ипотечные ставки во Франции резко выросли в 2022–2023 (до 4%+), но ожидается, что к концу 2024 – 2025 года они плавно могут снизиться до ~3% cotedazur-sothebysrealty.com. Французское правительство также продлило действие беспроцентных кредитов (PTZ) для покупателей первого жилья (но в основном — в доступных регионах, что в Сен-Тропе актуально редко) cotedazur-sothebysrealty.com. Для люксового сегмента кредитование менее критично, однако для инвесторов, берущих займы, стабилизация или незначительное снижение ставок в 2025 году может повысить покупательную способность. Начиная с 2023 года французские банки вновь стали чаще кредитовать иностранных нерезидентов, после периода ужесточения, что облегчает получение ипотеки (до 85% LTV в ряде случаев) elliman.com elliman.com.

В целом, регуляторные изменения 2025 года прежде всего направлены на увеличение доступности жилья и его “устойчивость”: владельцев стимулируют сдавать пустующее жильё (или платить налог), регистрировать аренду и платить налоги с аренды, а также модернизировать объекты для повышения энергоэффективности. Владельцам в Сен-Тропе важно соблюдать новые требования, но при этом эти меры формируют более профессиональный и прозрачный рынок в будущем. Инвесторам стоит отметить, что государство действительно решает жилищные проблемы (что в долгосрочной перспективе поддерживает стоимость недвижимости, укрепляя рынок). Как всегда, рекомендуется консультироваться с местными налоговыми экспертами о налоге на богатство (IFI), нюансах резидентства и возможных новых правилах, способных повлиять на издержки владения и управление арендой в этом прекрасном уголке Французской Ривьеры.

Сен-Тропе и соседние рынки: Канны, Ницца, Монако

Как выглядит Сен-Тропе на фоне других знаковых рынков Лазурного Берега в 2025 году? Каждый из популярных курортов обладает своим уникальным профилем по ценам, инвестиционному потенциалу и спросу:

Канны: Известный кинофестивалем и набережной Круазетт, этот город намного больше Сен-Тропе и предлагает более разнообразную недвижимость. Цены на жильё в Каннах в среднем немного ниже: к концу 2024 года средняя стоимость здесь составляла около €6 100 за м² (после роста на ~4% за год) investropa.com. Однако объекты на первой линии (La Croisette) и виллы в районах Californie или Super-Cannes легко достигают “сен-тропезских” цен за исключительную недвижимость. Каннам помогает активный календарь событий круглый год (конгрессы, фестивали), что обеспечивает стабильный арендный спрос, выходящий за пределы летнего сезона, — это выгодно для инвесторов, нацеленных на доходность от аренды. Новое строительство также более заметно: исторический комплекс Palm Beach, к примеру, перестраивается в элитный торговый центр, частный клуб и люксовые апартаменты mansionglobal.com mansionglobal.com. Это дополнение контрастирует с дефицитом предложения в Сен-Тропе. В Каннах покупатели более разнонациональны, в том числе много французов и корпоративных клиентов (некоторые приобретают pieds-à-terre для проживания во время мероприятий). По инвестиционной привлекательности Канны дают чуть лучшее “соотношение цена / квадратный метр” по сравнению с Сен-Тропе и обеспечивают большую ликвидность благодаря объёму рынка. Но при этом уступают Сен-Тропе по уровню приватности и эксклюзивности. Многие инвесторы держат обе локации в портфеле — Канны для арендной доходности и городских удобств, Сен-Тропе — для престижа и личного отдыха.
Ницца: Как крупнейший город Лазурного Берега и важнейший транспортный узел региона (здесь находится Международный аэропорт Ницца — Лазурный Берег), Ницца открывает совсем другой рынок. Здесь цены значительно ниже: средняя стоимость – около €5 000–€6 000 за м² на объекты (на 2025 год) tranio.com investropa.com, а на люксовые новостройки и дома на набережной — уже ближе к верхней планке. Здесь рынок поддерживается спросом как со стороны иностранных инвесторов, так и со стороны французских покупателей: есть и первичное, и второе жильё. За последние годы стоимость в Ницце росла стабильно, пусть и без резких скачков (порядка +7% за 3 года) investropa.com. Важный тренд последних лет — превращение города в центр технологий и стартапов, что привлекает молодых специалистов и круглогодичных жильцов mansionglobal.com. Таким образом, спрос становится более разнородным и не зависит только от пенсионеров или туристов. Инвестиционно Ницца даёт доступные цены входа и устойчивый арендный спрос (в том числе на долгосрочную аренду благодаря экономике города и университетам). Доходность на долгосроке составляет 3-4%+, а краткосроком выгодно сдавать в высокий сезон и на время карнавала. По части престижа Ницца уступает Сен-Тропе, но выигрывает по практичности: развитая инфраструктура, культурная сцена, широкий рынок аренды. Некоторые инвесторы выбирают Ниццу для стабильного дохода и быстрой перепродажи, тогда как Сен-Тропе — скорее трофейный актив с меньшей ликвидностью. В целом, Ницца — “столица” Ривьеры: ниже цены, выше объёмы; Сен-Тропе — нишевый “бриллиант в короне”.
Монако: Княжество Монако — отдельная лига, регулярно возглавляющая мировые рейтинги стоимости недвижимости. Средняя цена за квадратный метр достигла тут €51 500 в 2023 году mansionglobal.com, — на этом фоне Сен-Тропе (€18–21k) выглядит “доступно”. Уникальный статус налогового оазиса и острая нехватка земли (плюс легендарная безопасность, сервис) приводят к тому, что спрос на квартиры традиционно превышает предложение. В 2023 году более половины всех сделок в Монако были выше €20 млн mansionglobal.com. Для инвестора монегасская недвижимость — как золото: ультранадежно, исторически растёт, но очень низкая доходность от аренды (из-за высокой цены относительно рентного дохода). В отличие от этого Сен-Тропе даёт выше доходность, но рынок гораздо менее ликвиден вне сезона. Покупатели в Монако — миллиардеры и центимиллионеры со всего мира, чаще всего оформляющие резиденство в целях налоговой оптимизации. Многие из них также имеют “дачные” виллы в Сен-Тропе или Каннах. С точки зрения инвестиций Монако — это не прирост, а сохранение капитала и статус. Цены уже “космические” (например, €50 000+ за м² против ~€20k в Сен-Тропе, ~€6k в Каннах) mansionglobal.com investropa.com. Сравнивать здесь сложно — владеть жильём в Монако часто стратегический выбор (далеко не всегда из-за жилищных нужд), тогда как Сен-Тропе — о лейфстайле и эмоциях. Общий фактор — крайне ограниченное предложение: в Монако из-за размеров (каждое новое строительство — событие), в Сен-Тропе — из-за строгих лимитов застройки и окружающих природных парков.

Итак, Сен-Тропе выделяется даже среди элитных соседей на Ривьере благодаря сочетанию деревенского шарма и высокой эксклюзивности. Канны и Ницца — более урбанизированные, масштабные рынки по чуть меньшим ценам, Монако — ультрапремиальный актив, финансовое убежище с запредельными ставками. Инвестор смотрит на Канны и Ниццу как на площадки для поиска арендных сделок или быстрых перепродаж, но воспринимает Сен-Тропе как объект долгосрочного хранения капитала с высокими шансами роста и для личного пользования. По ценам Сен-Тропе — почти топ-сегмент (уступает лишь Монако), а высокий бренд и дефицит предложения обещают дальнейшее лидерство в своём классе. В каждом месте есть свои плюсы, но по части гламура и узнаваемости Сен-Тропе конкурирует только с Монако, Кап-Ферра и самыми дорогими карманами Канн — это высшая лига европейской курортной недвижимости mansionglobal.com mansionglobal.com.

Инвестиционные возможности и риски – Краткосрочные и долгосрочные перспективы

Краткосрочные возможности и риски (2025–2026)

В краткосрочной перспективе рынок недвижимости Сен-Тропе предлагает инвесторам сочетание заманчивых возможностей и предостерегающих моментов:

Возможности: После бурного роста цен в 2020–2022 годах недавняя стабилизация рынка предоставляет покупателям шанс вести переговоры и находить выгодные предложения, чего не было возможно на пике цен. Цены немного снизились от своих максимальных уровней, и большинство агентов отмечают, что продавцы теперь открыты для 5–10% скидок от выставленных цен в процессе переговоров mansionglobal.com. Это создает незначительное «окно возможностей» для покупателей приобрести недвижимость по относительной скидке mansionglobal.com mansionglobal.com. Кроме того, с увеличением предложения (появление новых объектов на рынке, так как некоторые владельцы фиксируют прибыль или завершают строительство), у покупателей сейчас немного больше выбора, чем год или два назад. Для тех, кто готов действовать, 2025 год может стать оптимальным моментом для покупки перед новым этапом роста – особенно учитывая прогнозы, что цены в Сен-Тропе могут начать расти уже к концу 2025 года vendome-property.com. Со стороны аренды, высокий спрос летом 2024 и 2025 годов (усиленный такими событиями, как Олимпиада) означает, что инвесторы, покупающие сейчас, смогут сразу воспользоваться устойчивым доходом от аренды в ближайшие сезоны. Еще один краткосрочный расчет — валютный арбитраж: нерезиденты, покупающие не в евро (например, американцы), могут получить выгоду, если курс евро останется умеренным – в последнее время покупатели из США действительно «воспользовались благоприятным курсом» для покупки недвижимости на Лазурном берегу elliman.com elliman.com. Наконец, любые дальнейшие небольшие снижения процентных ставок или смягчение условий по кредитам в 2025 году улучшат условия финансирования, позволив заемщикам зафиксировать лучшие ставки.
Риски: В краткосрочной перспективе наибольшим риском, вероятно, является макроэкономическая неопределенность. Высокая инфляция, рост мировых процентных ставок или рецессия могут снизить покупательскую активность. Как отметил один эксперт, «мировая политическая и экономическая неопределенность» в 2024 году оказала некоторое влияние на уверенность покупателей на Лазурном берегу mansionglobal.com mansionglobal.com. Если финансовые рынки упадут или возникнет неопределенность в связи с выборами (например, важные выборы в США и Франции в 2024–25 годах), некоторые покупки элитной недвижимости могут быть отложены. Другой риск — низкая ликвидность и расходы на содержание: покупка недвижимости в Сен-Тропе означает высокую цену входа и потенциальное владение дорогим активом, который может потребовать времени для перепродажи (особенно вне сезона). Если ваш инвестиционный горизонт очень короткий (перепродажа в течение 1–2 лет), транзакционные издержки (налог на передачу права ~7,5%, агентские и т.д.) и сезонность рынка могут сделать быструю прибыль затруднительной. Регулятивные изменения также представляют краткосрочный риск: например, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, новые требования к регистрации и уменьшение налоговых льгот немного сокращают чистую доходность thelocal.fr. Издержки на соответствие (энергетическая реновация, разрешения) могут оказаться неожиданным расходом. Переоценка дохода от аренды — тоже опасность: хотя летние недели приносят высокий доход, необходимо закладывать в бюджет простои остальную часть года; ошибка в расчетах может повлиять на краткосрочный денежный поток. И, наконец, стоит упомянуть локальные риски — сезон лесных пожаров и климатические потрясения: юг Франции в последние годы сталкивался с угрозой пожаров. Сильный сезон пожаров или новые климатические требования к строительству могут временно повлиять на рынок или потребовать дополнительных инвестиций (например, создание защитных зон вокруг вилл). Эти риски относительно невелики для прибрежной зоны Сен-Тропе, но о них стоит помнить.

Долгосрочные перспективы (2027–2028 и далее)

Для инвесторов с многолетней или даже многодесятилетней стратегией недвижимость Сен-Тропе остается крайне привлекательным активом, хотя и не лишенным долгосрочных нюансов:

Возможности: Долгосрочный рост капитала – сильная сторона вложений. Исторически первоклассная недвижимость Лазурного берега стабильно росла в цене на сколь-либо значимых горизонтах. Например, даже учитывая периоды стагнации, стоимость элитной недвижимости на Лазурном берегу выросла примерно на 8,7% за десятилетие до 2022 года, а объекты класса люкс в Провансе подорожали на 22,5% с 2020 года elliman.com elliman.com. В Сен-Тропе, с его ограниченными земельными ресурсами и статусом «трофейной» локации, вероятно, цены будут расти на горизонте 5–10 лет. Многие эксперты считают, что ограниченное предложение и устойчивый спрос защитят этот рынок от крупных падений цен elliman.com. Основные преимущества региона – красивая природа, мировое качество жизни, международная доступность – не меняются, а значит, спрос сохранится. Более того, демографические тренды благоприятствуют Сен-Тропе: во всем мире число состоятельных людей растет, а Франция привлекает богатых экспатов (страна занимает 8-е место в мире по количеству миллионеров согласно Knight Frank) costar.com. Этот класс покупателей, вероятно, будет поддерживать спрос на вторую недвижимость на Лазурном берегу многие годы. Еще одна долгосрочная перспектива — «наследственная» ценность владения недвижимостью в Сен-Тропе: многие семьи держат объекты десятилетиями, извлекая удовольствие от личного использования на фоне постепенного роста стоимости. На длительном промежутке экономические циклы сглаживаются, и недвижимость в Сен-Тропе доказала свою репутацию отличного инструмента сохранения капитала (и при этом дарит исключительный уровень жизни). Инвесторы, рассматривающие 2025–2028 годы, могут также заранее воспользоваться инфраструктурными улучшениями (например, усиление транспортной доступности – давно обсуждаются скоростные поезда или новые дороги) и развитием соседних перспективных территорий. Владея недвижимостью в Сен-Тропе, можно также выигрывать на общем росте региона (например, если технологический бум в Ницце продолжится или усилится поток туристов из Азии). Спрос на аренду в долгосрочной перспективе, скорее всего, останется высоким или даже вырастет – мировой туризм на подъеме, а Франция стабильно занимает первое место среди туристических направлений мира. Сен-Тропе, благодаря своему культовому статусу, получит свою долю этого турпотока, что обеспечит стабильный доход от аренды и постоянный приток новых покупателей.
Риски: На длинном горизонте один из рисков — перенасыщение рынка или изменение вкусов в сегменте элитной недвижимости. Хотя сложно представить, чтобы Сен-Тропе потерял популярность, предпочтения могут меняться. Могут появиться новые конкурентные центры (например, набирающие силу средиземноморские курорты или, например, Черногория, активно продвигающаяся среди состоятельных покупателей portomontenegro.com portomontenegro.com). Сен-Тропе также предстоит сохранить свою привлекательность: если допустить избыточную застройку или экологическую деградацию, район может утратить свой шарм. Впрочем, местные строительные нормы весьма строги, так что безудержного освоения не ожидается. Налоговые и политические изменения — более осязаемый долгосрочный риск: политический курс Франции может повернуться к ужесточению налогообложения дорогой недвижимости или нерезидентов-владельцев. Например, налог на богатство (IFI) уже применяется к объектам стоимостью свыше 1,3 млн евро для резидентов и нерезидентов — в будущем ставки могут вырасти, появиться новые налоги, что частично снизит инвестиционный энтузиазм среди иностранцев. Также может усилиться тенденция штрафовать недвижимость, не используемую для постоянного проживания, если дефицит жилья будет сохраняться — можно представить более высокие сборы или ограничения для популярных вторых резиденций. Еще один риск — воздействие климатических изменений: рост температур и экологические тенденции приведут к новым нормам строительства, ограничениям водопользования или требованиям по пожарной безопасности, что повысит расходы владельцев. Береговая недвижимость во всем мире испытывает долгосрочные угрозы, связанные с уровнем моря и эрозией (хотя берег Сен-Тропе в ряде мест скалистый, а не низменный, как, например, в Майами). И наконец, ликвидность на рынке Сен-Тропе может быть низкой в период спада. Хотя стратегия «купил и держи» обычно приносит результаты, если инвестору понадобится быстро выйти из актива в период глобального спада, поиск покупателя по желаемой цене может занять время, ведь это рынок недорогой, а игрушка для избранных. Поэтому долгосрочное вложение в Сен-Тропе работает лучше всего, если у инвестора нет острой необходимости быстро выходить из объекта. В заключение, долгосрочные выгоды — рост капитала, сохранность активов, бесценная жизненная отдача — явно перевешивают риски, если инвестор информирован и гибко реагирует на изменения регулирования и климата.

Экспертные прогнозы и аналитика (2025–2028)

Эксперты отрасли и аналитики рынка в основном сходятся во мнении, что перспективы рынка недвижимости Сен-Тропе на среднесрочный срок (2025–2028) остаются позитивными, хотя темпы роста будут более сдержанными, чем в недавнем прошлом. Вот основные инсайты и прогнозы:

Продолжающийся, но умеренный рост цен: После взрывного роста в годы пандемии аналитики предвещают период нормализации с устойчивым увеличением. Исследовательское подразделение Knight Frank ожидает, что цены на элитную жилую недвижимость на Французской Ривьере будут расти ежегодно, но уже в «заметно более сдержанном» темпе elliman.com elliman.com. Отмечается, что после среднего годового роста примерно +8,7% в 2010–2020 годах, рост, вероятно, стабилизируется на уровне 1-цифреных процентов в год, если не возникнет непредвиденных стимулов elliman.com. Для Сен-Тропе некоторые местные агенты сохраняют оптимизм (как уже упоминалось, один из прогнозов – +10% в 2025 году) vendome-property.com, но более широкий консенсус определяет годовой рост в диапазоне примерно 3–5% в 2025–2028 годах — здоровый рост, опережающий инфляцию, но не ажиотаж. Это подтверждается общими исследованиями рынка элитной недвижимости Европы, прогнозирующими около 2–4% CAGR роста стоимости элитной недвижимости до 2028 года на зрелых рынках, таких как Франция portomontenegro.com portomontenegro.com. В сущности, эксперты убеждены, что Сен-Тропе будет стабильно дорожать без резких скачков и падений, чему способствуют ограниченное предложение и покупательский спрос со стороны состоятельных людей.
Сохранение спроса со стороны состоятельных частных лиц (HNWI): Ожидается усиление демографических факторов. В отчёте Wealth Report 2024 отмечается, что число миллионеров во Франции растет, а Ривьера остается одним из главных направлений для покупки домов состоятельными покупателями costar.com. Интерес со стороны международных покупателей, скорее всего, останется высоким — существует структурная тенденция, при которой состоятельные лица диверсифицируют активы глобально, и недвижимость Французской Ривьеры часто оказывается в их списках. В отчёте Douglas Elliman/Knight Frank 2023 отмечено, что несмотря на экономические трудности, «устойчивый интерес к французским объектам со стороны зарубежных покупателей» сохраняется elliman.com elliman.com, и эта тенденция, вероятно, не изменится. К 2028 году новые сегменты покупателей (Ближний Восток, Азия) могут ещё увеличить спрос, внося на рынок новые источники капитала.
Ограниченность предложения и новое строительство: Эксперты предупреждают, что товарный дефицит сохранится, что поддерживает цены. Vendôme Property отметила снижение числа доступных объектов на 15% в 2024 году по сравнению с 2023 на Ривьере vendome-property.com vendome-property.com — дефицит, который маловероятно будет полностью устранён. Новое строительство ограничено, а местная оппозиция против крупных проектов (как это происходит в некоторых районах Лазурного Берега) может задерживать развитие mansionglobal.com. К 2028 году даже при появлении некоторых новых проектов в Сен-Тропе, вероятно, всё ещё будет гораздо больше покупателей, чем продавцов премиальных объектов. Такая ситуация указывает на конкурентный рынок в ближайшие годы, где на привлекательные объекты поступает сразу несколько предложений. Эксперты отмечают, что сделки вне рынка (уже 40% продаж класса люкс) продолжат оставаться обычной практикой, так как фактор конфиденциальности очень важен в высоком сегменте vendome-property.com vendome-property.com.
Прогноз по рынку аренды: Прогнозы по аренде остаются оптимистичными. Ожидается, что спрос на краткосрочную аренду будет устойчивым или возрастет по мере роста элитного туризма. Основные достоинства Французской Ривьеры — «чистейшие пляжи, удобная транспортная доступность, международные аэропорты, знаменитыe события» — означают, что регион “всегда будет привлекательным как для покупателей, так и для арендаторов” mansionglobal.com. Некоторые аналитики отмечают, что к региону притягивается и молодое поколение (например, трансформация Ниццы), что говорит о расширении будущей базы арендаторов и покупателей mansionglobal.com. К 2028 году мы также сможем увидеть результаты экологической политики Франции: объекты, прошедшие энергоэффективные апгрейды, могут приносить более высокую арендную плату или цену при продаже (эко-люкс может стать преимуществом, уже более 60% покупателей учитывают это vendome-property.com).
Риски, за которыми следят эксперты: Ни один прогноз не обходится без оговорок. Эксперты внимательно следят за динамикой процентных ставок — хотя многие люксовые покупки осуществляются за наличные, часть рынка по-прежнему зависит от кредитования. Если ставки останутся высокими дольше ожидаемого, это ограничит рост цен. Кроме того, геополитическая стабильность в Европе (или её отсутствие) — фактор непредсказуемый: нестабильность может как помочь (отток капитала в безопасные активы, такие как французская недвижимость), так и навредить (сделать вложения менее привлекательными в целом). Экономисты отмечают и валютные колебания: если евро существенно укрепится к доллару, фунту или юаню к 2028 году, иностранный спрос может остыть; напротив, слабый евро спровоцирует приток зарубежных покупателей. Тем не менее, относительная стабильность Франции — большой плюс в неопределённые времена. Как подчеркивает Knight Frank, у французских домохозяйств ниже долговая нагрузка, а фиксированные ставки кредитов защищают владельцев от резких изменений, делая Францию «менее уязвимой для будущих изменений ставок» по сравнению с другими странами elliman.com elliman.com. Другими словами, французский рынок, возможно, окажется более устойчивым к глобальным потрясениям, что особенно выгодно для таких локаций, как Сен-Тропе.
Итог — экспертная оценка: Ведущие риэлторы и аналитики придерживаются позиции осторожного оптимизма. Они считают, что Сен-Тропе сохранит статус одного из самых востребованных инвестиционных рынков мира до 2028 года, с продолжением роста цен, пусть и сдержанного. Как выразилось одно из агентств Ривьеры, ожидания по-прежнему “бычьи” для топовой недвижимости, учитывая исключительный стиль жизни и неугасающую притягательность региона vendome-property.com. Инвесторам советуют рассматривать Сен-Тропе как долгую игру: за ближайшие 5+ лет приумножение капитала может быть значительным, а удовольствие и престиж владения — неоспоримы. С грамотным управлением рисками (налоговое планирование, соответствие новым законам и пр.) можно ожидать солидную доходность и гламурное личное убежище, выдерживающее испытание временем. Как отметил один из экспертов: «Эти объекты всегда будут опережать рынок… Лишь раз в поколение лучшие из них попадают в продажу», что подчеркивает уникальность недвижимости Сен-Тропе mansionglobal.com mansionglobal.com.

Источники: Отчет Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Талерико, июль 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; статистика Investropa Riviera 2025 investropa.com investropa.com; Обновление рынка Vendôme Property (январь 2025) vendome-property.com vendome-property.com; доклад Douglas Elliman/Knight Frank Prime France (август 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (декабрь 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (декабрь 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (июль 2024) voguebusiness.com; а также другие официальные данные и издания по недвижимости, как указано выше.

Продолжающийся, но умеренный рост цен: После взрывного роста в годы пандемии аналитики предвещают период нормализации с устойчивым увеличением. Исследовательское подразделение Knight Frank ожидает, что цены на элитную жилую недвижимость на Французской Ривьере будут расти ежегодно, но уже в «заметно более сдержанном» темпе elliman.com elliman.com. Отмечается, что после среднего годового роста примерно +8,7% в 2010–2020 годах, рост, вероятно, стабилизируется на уровне 1-цифреных процентов в год, если не возникнет непредвиденных стимулов elliman.com. Для Сен-Тропе некоторые местные агенты сохраняют оптимизм (как уже упоминалось, один из прогнозов – +10% в 2025 году) vendome-property.com, но более широкий консенсус определяет годовой рост в диапазоне примерно 3–5% в 2025–2028 годах — здоровый рост, опережающий инфляцию, но не ажиотаж. Это подтверждается общими исследованиями рынка элитной недвижимости Европы, прогнозирующими около 2–4% CAGR роста стоимости элитной недвижимости до 2028 года на зрелых рынках, таких как Франция portomontenegro.com portomontenegro.com. В сущности, эксперты убеждены, что Сен-Тропе будет стабильно дорожать без резких скачков и падений, чему способствуют ограниченное предложение и покупательский спрос со стороны состоятельных людей.
Сохранение спроса со стороны состоятельных частных лиц (HNWI): Ожидается усиление демографических факторов. В отчёте Wealth Report 2024 отмечается, что число миллионеров во Франции растет, а Ривьера остается одним из главных направлений для покупки домов состоятельными покупателями costar.com. Интерес со стороны международных покупателей, скорее всего, останется высоким — существует структурная тенденция, при которой состоятельные лица диверсифицируют активы глобально, и недвижимость Французской Ривьеры часто оказывается в их списках. В отчёте Douglas Elliman/Knight Frank 2023 отмечено, что несмотря на экономические трудности, «устойчивый интерес к французским объектам со стороны зарубежных покупателей» сохраняется elliman.com elliman.com, и эта тенденция, вероятно, не изменится. К 2028 году новые сегменты покупателей (Ближний Восток, Азия) могут ещё увеличить спрос, внося на рынок новые источники капитала.
Ограниченность предложения и новое строительство: Эксперты предупреждают, что товарный дефицит сохранится, что поддерживает цены. Vendôme Property отметила снижение числа доступных объектов на 15% в 2024 году по сравнению с 2023 на Ривьере vendome-property.com vendome-property.com — дефицит, который маловероятно будет полностью устранён. Новое строительство ограничено, а местная оппозиция против крупных проектов (как это происходит в некоторых районах Лазурного Берега) может задерживать развитие mansionglobal.com. К 2028 году даже при появлении некоторых новых проектов в Сен-Тропе, вероятно, всё ещё будет гораздо больше покупателей, чем продавцов премиальных объектов. Такая ситуация указывает на конкурентный рынок в ближайшие годы, где на привлекательные объекты поступает сразу несколько предложений. Эксперты отмечают, что сделки вне рынка (уже 40% продаж класса люкс) продолжат оставаться обычной практикой, так как фактор конфиденциальности очень важен в высоком сегменте vendome-property.com vendome-property.com.
Прогноз по рынку аренды: Прогнозы по аренде остаются оптимистичными. Ожидается, что спрос на краткосрочную аренду будет устойчивым или возрастет по мере роста элитного туризма. Основные достоинства Французской Ривьеры — «чистейшие пляжи, удобная транспортная доступность, международные аэропорты, знаменитыe события» — означают, что регион “всегда будет привлекательным как для покупателей, так и для арендаторов” mansionglobal.com. Некоторые аналитики отмечают, что к региону притягивается и молодое поколение (например, трансформация Ниццы), что говорит о расширении будущей базы арендаторов и покупателей mansionglobal.com. К 2028 году мы также сможем увидеть результаты экологической политики Франции: объекты, прошедшие энергоэффективные апгрейды, могут приносить более высокую арендную плату или цену при продаже (эко-люкс может стать преимуществом, уже более 60% покупателей учитывают это vendome-property.com).
Риски, за которыми следят эксперты: Ни один прогноз не обходится без оговорок. Эксперты внимательно следят за динамикой процентных ставок — хотя многие люксовые покупки осуществляются за наличные, часть рынка по-прежнему зависит от кредитования. Если ставки останутся высокими дольше ожидаемого, это ограничит рост цен. Кроме того, геополитическая стабильность в Европе (или её отсутствие) — фактор непредсказуемый: нестабильность может как помочь (отток капитала в безопасные активы, такие как французская недвижимость), так и навредить (сделать вложения менее привлекательными в целом). Экономисты отмечают и валютные колебания: если евро существенно укрепится к доллару, фунту или юаню к 2028 году, иностранный спрос может остыть; напротив, слабый евро спровоцирует приток зарубежных покупателей. Тем не менее, относительная стабильность Франции — большой плюс в неопределённые времена. Как подчеркивает Knight Frank, у французских домохозяйств ниже долговая нагрузка, а фиксированные ставки кредитов защищают владельцев от резких изменений, делая Францию «менее уязвимой для будущих изменений ставок» по сравнению с другими странами elliman.com elliman.com. Другими словами, французский рынок, возможно, окажется более устойчивым к глобальным потрясениям, что особенно выгодно для таких локаций, как Сен-Тропе.
Итог — экспертная оценка: Ведущие риэлторы и аналитики придерживаются позиции осторожного оптимизма. Они считают, что Сен-Тропе сохранит статус одного из самых востребованных инвестиционных рынков мира до 2028 года, с продолжением роста цен, пусть и сдержанного. Как выразилось одно из агентств Ривьеры, ожидания по-прежнему “бычьи” для топовой недвижимости, учитывая исключительный стиль жизни и неугасающую притягательность региона vendome-property.com. Инвесторам советуют рассматривать Сен-Тропе как долгую игру: за ближайшие 5+ лет приумножение капитала может быть значительным, а удовольствие и престиж владения — неоспоримы. С грамотным управлением рисками (налоговое планирование, соответствие новым законам и пр.) можно ожидать солидную доходность и гламурное личное убежище, выдерживающее испытание временем. Как отметил один из экспертов: «Эти объекты всегда будут опережать рынок… Лишь раз в поколение лучшие из них попадают в продажу», что подчеркивает уникальность недвижимости Сен-Тропе mansionglobal.com mansionglobal.com.