Обзор рынка недвижимости Женевы в 2025 году
Рынок недвижимости Женевы в 2025 году по-прежнему определяется высоким спросом и ограниченным предложением, что ведёт к дальнейшему росту цен на фоне стабилизирующейся экономической ситуации. Экономика Швейцарии остаётся стабильной (прогноз роста ВВП около 0,8–0,9% в 2025 году globalpropertyguide.com) при низком уровне безработицы (~2,8% по стране globalpropertyguide.com), что поддерживает спрос на жильё. Чистая иммиграция в Швейцарию остаётся высокой (87 000 чистых мигрантов в 2024 году globalpropertyguide.com), и Женева — как международный центр — привлекает значительную долю иностранных специалистов и экспатов. Этот приток, в сочетании с ограниченным новым строительством, означает, что Женева по-прежнему сталкивается с острым дефицитом жилья. Вакантность жилой недвижимости находится у исторических минимумов, колеблясь в пределах 0,5–0,6% в Женеве globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, что практически говорит о полной заполняемости доступных домов. На коммерческом рынке ситуация более сбалансированная, но также здоровая: вакантность офисных помещений находится в норме (~6% доступности), а спрос на лучшие локации остаётся высоким.
Тенденции процентных ставок в 2025 году становятся благоприятными для недвижимости. После скачка ставок в 2022–2023 годах инфляция в Швейцарии снизилась, и ожидается, что Швейцарский национальный банк смягчит ставки в 2025 году, улучшая условия финансирования engelvoelkers.com. Действительно, ипотечные ставки стабилизировались, и снижение стоимости финансирования — в сочетании с резко растущими арендными ставками — снова делает покупку более выгодной, чем аренду для многих домохозяйств engelvoelkers.com engelvoelkers.com. В целом, рынок Женевы характеризуется стабильностью: сильные экономические основы, репутация «тихой гавани», устойчивый избыточный спрос. Эти факторы поддерживают рост цен несмотря на глобальную неопределённость последних лет. В последующих разделах мы подробно рассмотрим жилой и коммерческий сегменты, инвестиционный климат, ключевые факторы и вызовы, а также ожидаемые тренды в ближайшие годы.
Анализ рынка жилой недвижимости
Цены и тенденции по районам
Цены на жилье в Женеве продолжают расти умеренными, но устойчивыми темпами. Усиление спроса (поддерживаемое ростом населения и улучшением условий финансирования) и хронический дефицит предложения привели к ускорению роста цен в конце 2024 и начале 2025 года globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. По состоянию на первый квартал 2025 года регион Женевского озера (в который входит Женева) зафиксировал рост цен на квартиры примерно на 4,2% в годовом выражении globalpropertyguide.com. Прогнозы рынка предсказывают дальнейшее увеличение цен на уровне 3–4% в 2025 году, в соответствии с последними оценками Wüest Partner и UBS globalpropertyguide.com. Такой прогноз отражает устойчивый спрос, поддерживаемый стабильной экономикой и низкими процентными ставками, хотя снижение доступности ожидается ограничит темпы роста globalpropertyguide.com. В одном из отчетов UBS отмечалось, что несмотря на продолжающийся рост цен из-за ограниченного предложения, высокий уровень цен означает, что при текущих доходах резких скачков ожидать не стоит globalpropertyguide.com.
Женева остается одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире. Согласно данным о сделках, средняя цена квартиры в городе составляет около 20 960 швейцарских франков за квадратный метр по состоянию на 1 квартал 2025 года globalpropertyguide.com — практически наравне с Цюрихом (21 110 франков), и значительно выше, чем в других швейцарских городах. Это делает Женеву и Цюрих самыми дорогими рынками жилья в Швейцарии. Другие источники, использующие цены объявлений, показывают аналогичные значения: по оценкам на середину 2025 года средняя цена по городу составляет около 15 500–16 000 франков за м² investropa.com investropa.com для жилой недвижимости, с отличиями в зависимости от типа объекта и методологии исследования. В сегменте роскоши цены еще выше — в престижных районах таких, как Шампель или Ле О-Вив (рядом с озером), стоимость часто превышает 18 000–20 000 франков за м² investropa.com. Например, элитные апартаменты в Шампель/Ле О-Вив в 2024–25 годах продавались по цене от 18 000 до 20 000 франков за м², что отражает ежегодный рост этого сегмента на 3–4% investropa.com. Эти уровни приближаются к мировым ультра-премиальным рынкам.
В Женеве наблюдается значительная разница по районам. Как правило, центральные, приозёрные и престижные кварталы отличаются самыми высокими ценами, в то время как периферийные районы относительно дешевле (хотя всё равно дороги по национальным меркам). Например, в таких районах, как Cité-Centre (центр города), Шампель и О-вив средняя стоимость квартир составляет около 16 000–17 500 швейцарских франков за м² (лучшие объекты стоят заметно дороже) realadvisor.ch realadvisor.ch. В Шампель – Розере — одном из самых престижных жилых районов — средняя стоимость квартиры составляет около 16 800 CHF/м² realadvisor.ch. В свою очередь, отдалённые районы, которые сейчас активно перестраиваются — такие как Прай – Акаси (Ле Акаси) или части Онэ/Ланси — имеют более низкие, но всё ещё значительные цены, часто в диапазоне 13 000–14 500 CHF за м² realadvisor.ch realadvisor.ch. Например, в районе Бати – Акаси средняя стоимость квартиры составляет около 13 465 CHF за м² — это самый низкий показатель в городе realadvisor.ch. Эти различия отражают высоко сегментированный рынок: объекты, расположенные рядом с озером, в центре города или вблизи международных организаций (например, район Сеше-рон/ ООН), стоят значительно дороже, в то время как в более промышленных или отдалённых зонах цены сравнительно ниже. Тем не менее, даже «доступные» районы Женевы считаются дорогими по меркам большинства других городов.
Отдельно стоящие дома встречаются в самом городе Женева довольно редко, однако в пригородных коммунах кантона их стоимость также очень высока. Медианная цена дома на рынке Женевы составляет примерно 3,2 миллиона швейцарских франков investropa.com, средняя стоимость дома за м² – около 15 700 CHF (немного выше, чем у квартир) investropa.com investropa.com. Роскошные виллы в эксклюзивных районах (например, в Колоньи или на берегу озера) часто продаются по ценам 10–20 миллионов CHF и выше, хотя таких объектов немного, и они, как правило, не появляются на открытом рынке. В целом, цены на жильё в Женеве находятся среди самых высоких в Европе — на уровне Цюриха, что подтверждается её мировыми рейтингами (подробнее в следующем разделе).
В центре внимания районов: Недавнее развитие и улучшение инфраструктуры могут быстро повлиять на микрорынки. Например, Les Eaux-Vives испытал рост спроса отчасти благодаря новой железнодорожной линии CEVA/Léman Express и модернизированной набережной. Этот ранее средний район теперь становится местом размещения роскошных проектов и присоединился к Шампелю в клубе >CHF 18k/м² investropa.com investropa.com. Аналогично, район Nations (ONU) к северу от центра города, где расположено множество международных организаций, предлагает престижные жилые комплексы (квартиры в среднем ~CHF 15k/м² realadvisor.ch) и привлекает экспатов, ищущих жильё рядом с работой. Тем временем такие районы, как Plainpalais/Jonction (популярные среди молодых покупателей), остаются немного более доступными (~CHF 14 500 за м² realadvisor.ch за квартиры), но также дорожают по мере появления новых многофункциональных проектов. В целом, расположение в Женеве — критически важный фактор ценообразования, но практически во всех районах наблюдается давление на рост цен из-за дефицита предложения по всему городу.
Ставки аренды и вакантность
Жилой рынок аренды в Женеве крайне напряжён. Высокий спрос (как со стороны местных жителей, так и экспатов) в сочетании с ограниченным предложением аренды привёл к рекордному росту арендных ставок в 2025 году. Медианная запрашиваемая аренда квартир в Женеве составляет примерно 420 швейцарских франков за квадратный метр в год (на первый квартал 2025 года) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Это эквивалентно примерно 35 франкам за м² в месяц, что означает, что типичная квартира площадью 70 м² (750 кв. футов) стоит в аренду более 2 000 франков в месяц по запрашиваемой цене. Женева и Цюрих делят между собой первое место по самым высоким ценам на жильё в аренду в Швейцарии, а показатель 420 CHF/м²/год является национальным максимумом globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Для сравнения, медианная арендная ставка в других городах, таких как Лозанна, составляет около 300 CHF/м²/год, а по Швейцарии в целом среднее значение — примерно 240 CHF/м²/год globalpropertyguide.com. Стоимость аренды в Женеве также растёт год от года — в начале 2025 года запрашиваемая аренда в городе была примерно на 5% выше по сравнению с прошлым годом globalpropertyguide.com. Этот рост, хотя и значительный, замедлился по сравнению с крайне быстрым ростом арендных ставок, наблюдавшимся в 2022–2023 годах (когда за отдельные кварталы фиксировались скачки на 6–10%).
Спрос на аренду поддерживается международной иммиграцией и растущим населением, а также тем, что люди откладывают покупку жилья из-за высоких цен. В Женеве большинство жителей арендуют жилье (что типично для швейцарских городов), и конкуренция среди арендаторов за свободные квартиры очень высока. Нередко на одну привлекательную квартиру претендуют десятки заявителей. Показатели свободных квартир говорят сами за себя: коэффициент вакантности арендных квартир в Женеве составляет всего около 0,6% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (по данным на середину 2024 года), что чрезвычайно мало. На практике «здоровый» рынок аренды может иметь 2–3% вакантности, так что 0,6% указывает на острый дефицит доступных квартир. (Заметим, что в Женеве вакантность слегка выше, чем в Цюрихе – в Цюрихе этот показатель поражает воображение: 0,1% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – но в обоих городах практически нет свободного жилья.) Во многих окрестных муниципалитетах Женевы уровень вакантности даже ниже, чем в самом городе globalpropertyguide.com, так как любое новое жилье в пригородах, таких как Вернье, Мерин или Каруж, моментально забирает «перелившийся» спрос. Для более широкой картины: общенациональный показатель вакантности аренды составляет около 1,4% globalpropertyguide.com, что подчеркивает – Женева (и Цюрих) выделяются своими крайне напряжёнными условиями.
Низкая вакантность привела к сильной переговорной позиции арендодателей при заключении новых договоров аренды. Арендодатели значительно повышали запрашиваемую аренду при смене арендатора. В 2024 году запрашиваемая аренда в Женеве резко выросла (Julius Baer сообщил о выше среднего увеличении арендных ставок в регионе Женевы в 3 квартале 2024 года realestate.juliusbaer.com). Однако появляются признаки того, что рост арендной платы в 2025 году замедляется: швейцарский индекс запрашиваемой арендной платы в 1 квартале 2025 года вырос примерно на 2,3% в годовом выражении по стране (против 6,3% годом ранее) globalpropertyguide.com, а в регионе Женевского озера запрашиваемая аренда даже в среднем снизилась на -0,4% в годовом выражении globalpropertyguide.com. Это региональное снижение может быть связано с новым предложением жилья в Во, а также со статистическими особенностями, так как сам город Женева по-прежнему показывал рост арендной платы около +5% globalpropertyguide.com. В любом случае ожидается, что инфляция арендной платы будет дальше замедляться в течение 2025 года globalpropertyguide.com. Одна из причин — все больше арендаторов рассматривают возможность покупки собственного жилья, поскольку условия финансирования стали мягче: обеспеченные арендаторы осознают, что при снижении ипотечных ставок и высоких арендных ставках владение собственным жильем снова становится финансово привлекательным engelvoelkers.com. Это может немного снизить спрос на аренду. Кроме того, строительство многоквартирного жилья наконец-то набирает обороты (после спада в 2020–2022 годах), что добавит некоторый объем арендного жилья в ближайшие годы realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com.
Еще одним фактором является уникальное регулирование аренды в Швейцарии: национальная референтная ипотечная ставка (Referenzzinssatz), к которой привязано множество существующих договоров аренды, была снижена с 1,75% до 1,50% в марте 2025 года globalpropertyguide.com. Это вызвало волну требований о снижении арендной платы в соответствии со швейцарским законодательством. Арендаторы в Женеве по контрактам, ссылающимся на старую ставку, получили право на среднее снижение арендной платы на 2,91% в 2025 году realestate.juliusbaer.com. Многие увидят уменьшение ежемесячной арендной платы в ближайшие месяцы. Этот механизм регулирования арендной платы будет сдерживать рост фактической арендной платы (для уже проживающих арендаторов), несмотря на то что запрашиваемая плата по новым договорам аренды остается высокой. Таким образом, в 2025 году арендный рынок Женевы характеризуется рекордно высокими уровнями аренды и жесткой конкуренцией, однако темпы дальнейшего роста арендной платы ожидаются замедленными из-за небольшого снижения спроса (за счет покупки жилья арендаторами) и регулируемого понижения арендных ставок.Новые жилые проекты и перспективы предложения
Увеличение жилого фонда — единственно верное решение проблемы доступности и низкой вакантности в Женеве, и ряд крупных проектов уже реализуется для её постепенного устранения. Самый амбициозный — проект Praille–Acacias–Vernets (PAV), масштабный план градостроительной реновации на юге Женевы. Проект PAV преобразует 230 гектаров бывших промышленных и заброшенных земель в новые многофункциональные районы awp-architecture.com. В ближайшие 10–15 лет по программе PAV в Женеве появится примерно 12 000–15 000 новых жилых единиц awp-architecture.com, а также офисы, магазины, парки и инфраструктура. Это преобразует город — фактически, это немедленное расширение центра Женевы awp-architecture.com — и может увеличить жилой фонд кантона более чем на 10%. Важно, что PAV рассчитан на создание совершенно новых районов (на территориях коммун Женевы, Ланси и Каруж) с современной, плотной застройкой, включая высотные жилые дома (некоторые башни предполагались до ~175 м) foxstone.ch. Сюрвиль, Ле Верне и Прайль-Акасьяс — это подрайоны PAV, где уже начато или планируется строительство.
Одним из знаковых элементов является экорайон Ке Верне (Quai Vernets), расположенный на месте бывших военных казарм у реки Арв. Строительство началось в 2022–2023 годах, и после завершения в 2026–2027 годах здесь появится 1 355 новых жилых домов mediaroom.bouygues-construction.com. Впечатляет, что две трети из них предназначены для социального или регулируемого по аренде жилья, что решает вопрос доступности, а одна треть станет обычными арендными квартирами mediaroom.bouygues-construction.com. Проект выделяется своей устойчивостью: это первое развитие в Женеве, получившее сертификат “Площадка 2000 Ватт” за энергоэффективность и низкий углеродный след mediaroom.bouygues-construction.com. Застройщики повторно используют материалы (например, перерабатывается 20 000 тонн бетона прямо на месте) и внедряют экологичные источники энергии для создания образцового устойчивого района mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Аналогичные принципы применяются на всей территории PAV — цель заключается в создании плотных, но комфортных для жизни кварталов с общественным транспортом, велоинфраструктурой, зелёными зонами и разнообразием форм жилья. После полной реализации PAV, по прогнозам, создаст 15 000 новых рабочих мест наряду с жильём awp-architecture.com, что действительно преобразит городской облик Женевы.
Помимо PAV, другие проекты также способствуют появлению нового жилья, хотя и в меньших масштабах. В последние годы такие проекты, как Quartier de l’Étang в Вернье (многофункциональный комплекс с сотнями квартир, завершённый в 2022 году), а также реконструкция районов Мерин и Сатиньи (в том числе новые пригородные жилые застройки) добавили новые квартиры. Расширение общественного транспорта, особенно железной дороги Léman Express, стало катализатором развития инфраструктуры возле станций, таких как Lancy–Pont-Rouge и Chêne-Bourg. Например, в районе Lancy–Pont-Rouge (станция CEVA) возник новый деловой квартал с офисами и некоторыми жилыми зданиями, а также запланировано дальнейшее строительство жилья в этой местности в рамках концепции города «15 минут». Кроме того, кантон регулярно преобразует доступные участки в жилую застройку через государственно-частные партнёрства, хотя такие проекты, как правило, небольшие по объёму. Несмотря на все это, объем строительства в Женеве всё ещё отстает от спроса — факт, признанный как властями, так и исследователями. Законодательные преграды (строгое зонирование, ограничения по высоте и референдумы граждан) замедляют темпы строительства. В 2024 году количество разрешений на строительство жилья в Женеве осталось ниже необходимого уровня для существенного увеличения доли свободных квартир.
Если смотреть вперёд, ожидается увеличение предложения, но оно будет постепенным. Реализация PAV рассчитана на много лет (Quai Vernets — к 2027 году, другие части — до 2030-х). По прогнозам Wüest Partner, жилищный фонд Женевы будет увеличиваться в среднем на ~1% в год в течение ближайших пяти лет, что окажет положительный эффект, но этого всё же недостаточно по сравнению с ростом числа домохозяйств. Дисбаланс поэтому сохранится, хотя он может немного снизиться, если все намеченные проекты будут реализованы. Тем временем власти Женевы поддерживают и другие меры — стимулируют переоборудование малоиспользуемых офисов в квартиры и поощряют кооперативное жильё (несколько кооперативных проектов реализуются в PAV и других районах). Эти усилия направлены на создание более доступного жилья и сохранение среднего класса в Женеве.
Итог для жилого сектора: цены на жильё и аренду в Женеве достигли рекордных высот из-за хронического дефицита предложения. Хотя крупные проекты (такие как PAV) нацелены на увеличение объёма жилья, их эффект проявится через несколько лет. В 2025 году и в краткосрочной перспективе доступность жилья останется очень низкой, и рынок продолжит благоприятствовать продавцам и арендодателям. Покупатели сталкиваются с жёсткой конкуренцией и часто вынуждены платить выше запрашиваемой цены, особенно за качественные объекты. Арендаторы также участвуют в аукционах или полагаются на личные связи для поиска жилья. Рынок жилья Женевы — это типичный пример ситуации, когда спрос значительно превышает предложение, и ситуация не изменится до тех пор, пока в эксплуатацию не будет введено больше нового жилья.
Анализ коммерческой недвижимости
Динамика рынка офисной недвижимости
Рынок офисной недвижимости Женевы в 2025 году стабилен и демонстрирует очаги силы, особенно в центральных районах города. После корректировок, вызванных пандемией (например, увеличением удалённой работы) и оптимизацией штата в некоторых компаниях в 2020–22 годах, спрос на офисные площади нормализовался. Многие компании Женевы (частные банки, торговые фирмы, НПО и др.) сохраняют или расширяют своё присутствие, при этом всё больше внимания уделяют качеству и гибкости офисных помещений. В результате, уровень вакантных/доступных офисных площадей в регионе Женевы остаётся стабильным на протяжении последнего года. В первом квартале 2025 года уровень доступности офисов составляет около 6,2%, что практически не изменилось по сравнению с 6,1% в середине 2024 года jll.com. Этот показатель указывает на умеренный уровень вакантности — для сравнения, в Цюрихе вакантность офисов составляет около 5%, а в целом по Швейцарии — примерно 5,7% realestate.juliusbaer.com — так что рынок офисов в Женеве не так напряжён, как рынок жилья, но и не перенасыщен предложением. По сути, примерно 94% офисного фонда Женевы занято, а оставшиеся 6% обычно сконцентрированы в отдельных субрынках или в старых зданиях.
Важнейшим фактором выступают локация и качество, которые дифференцируют офисный сектор. Премиальные офисы в центральном деловом районе (CBD) — например, на Rue du Rhône, Quai des Bergues и в банковском квартале — пользуются очень высоким спросом. По данным JLL, спрос на премиальные офисные площади в центре города остаётся высоким, что позволяет премиальным арендным ставкам продолжать расти в 2024–25 годах jll.com. В этих ключевых локациях владельцы зданий высшей категории даже смогли повысить арендные ставки, поскольку престижные компании конкурируют за ограниченное количество премиальных площадей. Хотя точные цифры по премиальным офисным ставкам Женевы не приводятся, по неофициальным данным, арендные ставки за премиальные офисы превысили 800 швейцарских франков за кв.м/год (а в ряде случаев для небольших помещений в Золотом Треугольнике — приближаются к 1 000 франков). Это согласуется с тем, что CBRE недавно предлагал офис на Rue du Rhône примерно за 820 франков/кв.м/год. Вторичные офисные локации, такие как периферия или более старый фонд, характеризуются большей доступностью и стабильными ставками аренды. Некоторые офисы большого метража в районах Мейрин или План-ле-Уат, которые являются зонами часовой/легкой промышленности Женевы, могут простаивать дольше или предоставлять арендные льготы для арендаторов. Тем не менее, даже эти районы выигрывают от общей экономической стабильности Женевы.
Одна из заметных тенденций — ограниченное новое строительство офисов в краткосрочной перспективе. В 2024 году в Женеве было завершено меньше обычного офисных площадей — всего около 57 000 м² нового офисного пространства было введено за этот год, что является исторически низким показателем jll.com. Аналогично, ожидается, что 2025 год также будет малым на новое предложение, так как несколько проектов были отложены или сокращены. Отсутствие нового пространства помогло сдержать уровень вакантности, несмотря на сокращение штата в некоторых компаниях. Однако волна нового предложения не за горами: девелоперский портфель офисов на 2026 и 2027 годы весьма значителен. JLL оценивает, что примерно 250 000 м² нового офисного пространства будет добавлено в Женеве в 2026–27 годах jll.com jll.com. Для сравнения: это около 8–10% существующего офисного фонда будет введено за два года. Большая часть этого объема появится благодаря крупным проектам в районе PAV (многофункциональные здания с существенной офисной составляющей), а также новым Campus Pictet de Rochemont (штаб-квартира частного банка Pictet и прилегающая жилая застройка) и расширению международных организаций. На самом деле, в период с 2019 по 2024 годы Женева зафиксировала самый высокий рост офисного фонда среди швейцарских городов — в среднем ~2,0% в год — и этот темп вырастет до ~2,3% в год до 2027 года по мере реализации новых проектов jll.com. Для сравнения: Цюрих вводит гораздо меньше нового офисного пространства за тот же период (многие проекты в Цюрихе были завершены раньше или отложены), что делает экспансию Женевы особенно заметной.
Этот предстоящий скачок предложения — палка о двух концах. С одной стороны, новые современные офисы (с экологичным дизайном, большими этажными площадями и т.д.) могут привлечь новые компании или позволить местным фирмам сделать апгрейд, что укрепит статус Женевы как делового центра. С другой — если спрос не будет успевать за предложением, уровень вакантности офисов в Женеве может вырасти после выхода этих 250 тыс. м² на рынок. Некоторые рыночные аналитики опасаются, что вакантность офисов в Женеве может превысить 7–8% к 2027 году. Пока что, однако, рыночные условия сбалансированы: нынешний уровень предложения (~6%) включает микс старых офисных помещений, которые могут быть отреставрированы либо перепрофилированы в жилые (этим путем уже идут некоторые владельцы с учетом высокого спроса на жилье). Новое строительство часто сдаётся по преддоговору либо строится «под ключ» для крупных арендаторов (например, ВТО и другие международные организации реализуют свои новые площади). Так что разрыв в качестве помещений может увеличиться: старые офисы будут испытывать трудности, в то время как новые быстро заполняются. Уже сейчас средний уровень предлагаемых офисных ставок аренды по Швейцарии немного вырос (+0,5% год к году) realestate.juliusbaer.com благодаря дефициту нового предложения и устойчивому спросу, и женевские ставки на лучшие объекты подтверждают эту тенденцию.
В заключение, офисный сектор Женевы находится в хорошем состоянии, с высоким спросом на премиальные площади, стабильным общим уровнем вакантности и предстоящим бумом предложения, за которым стоит следить. Компании продолжают ценить присутствие в Женеве благодаря роли города в сфере финансов, дипломатии и торговли (например, здесь находятся штаб-квартиры многих компаний по торговле сырьем, сектор ООН/НПО и др.). Гибридная работа несколько снизила потребность в офисных площадях на одного сотрудника, но занятость в секторах, использующих офисы, продолжает расти (~+1,5% в год в 2024 году realestate.juliusbaer.com). Как отмечается в одном из отчетов, даже при удаленной работе компании рассчитывают на аналогичное использование офисов в будущем, а рост числа рабочих мест по-прежнему поддерживает дополнительный спрос на площади realestate.juliusbaer.com. Арендодатели в лучших локациях сохраняют уверенность, тогда как владельцы объектов на окраинах проявляют креативность (такие как гибкие договоры аренды, предложения коворкингов), чтобы привлечь арендаторов. Ближайшие несколько лет проверят способность рынка поглощать новое предложение; но на 2025 год статус-кво — это стабильные ставки аренды и уровень заполняемости, а также ощущение, что офисный рынок Женевы окончательно вышел из пандемийного спада.Тенденции розничной и промышленной недвижимости
Рынок торговой недвижимости: В 2025 году розничный рынок Женевы представляет собой картину с двумя сторонами. На главных улицах и в сегменте роскоши он исключительно силён; однако для более типичных магазинов остаются сложности (как и во всём мире, из-за роста электронной коммерции). Основной розничный район в центре Женевы — особенно улица Rue du Rhône и прилегающие улицы — остаётся одной из ведущих торговых зон класса люкс в Европе. В 2024 году Rue du Rhône заняла 6-е место среди лучших торговых улиц люксового сегмента Европы, а ставки аренды на лучшие помещения выросли примерно на 5–10% за год portugalbusinessesnews.com. Эта улица, где расположены бутики Rolex, Cartier, Louis Vuitton, Hermes и многих других брендов, пользуется исключительно высоким пешеходным трафиком со стороны состоятельных местных жителей и иностранных гостей. Спрос на помещения на Rue du Rhône очень велик, а вакансий практически нет. На самом деле, в Женеве люксовые бренды продолжают расширяться: в 2023–24 годах открылись новые флагманские бутики Dior и расширенный Hermès portugalbusinessesnews.com. Благодаря буму продаж товаров класса люкс в Швейцарии (объёмы продаж выросли примерно на 8% в 2024 году portugalbusinessesnews.com), Женева также выигрывает как зона беспошлинного шопинга для туристов. Ставки аренды на Rue du Rhône одни из самых высоких в мире — хотя точные цифры являются конфиденциальными, по оценкам, они часто превышают 5 000 швейцарских франков за м² в год для лучших помещений. Перспективы премиального ритейла положительные: Cushman & Wakefield прогнозирует рост ставок аренды на главных люксовых улицах Европы примерно на 1–3% в год с 2025 по 2028 годы portugalbusinessesnews.com, и Женева, скорее всего, будет в верхней части этого диапазона с учётом текущей динамики.
В отличие от этого, вторичная розничная торговля (районные магазины, второстепенные торговые улицы и торговые центры) сталкивается с трудностями. Женевские потребители, как и в других местах, всё чаще делают покупки онлайн или ездят за границу во Францию (за более дешевыми товарами), что оказывает давление на местных розничных продавцов среднего сегмента. Некоторые старые торговые центры в Женеве (например, в Мейрине или Каруж) столкнулись с текучестью арендаторов и необходимостью переосмыслять набор арендаторов. Данные о вакантных торговых площадях по Женеве не публикуются, но по отзывам очевидцев за пределами люксового центра наблюдается небольшое увеличение числа пустующих помещений. Тем не менее, у Женевы есть преимущества: обеспеченное население и постоянный приток международных гостей (на конференции, дипломатические мероприятия и др.), что поддерживает традиционную розницу. Розничная торговля на основе впечатлений (изысканная кухня, галереи, специализированные бутики) чувствует себя хорошо. Rue du Marché и Rue de Rive — более массовые пешеходные улицы — имеют стабильный поток посетителей и умеренные арендные ставки (ниже, чем на Rue du Rhône, но всё равно дорогие по сравнению с другими городами). Также стоит отметить сегмент торговли в аэропорту — пассажиропоток Женевского аэропорта восстановился, что дало толчок продажам duty-free и люксовых аутлетов, благодаря чему арендные ставки там остаются высокими.
Для инвесторов доходность лучшей розничной недвижимости в Женеве довольно низкая (так как эти объекты столь же ценны, как и офисы премиум-класса). Многие помещения на центральных торговых улицах принадлежат долгосрочным владельцам (страховым компаниям, частным фондам и др.) и редко попадают на рынок. В целом, краткосрочные перспективы сектора розничной торговли смешанные: в люксовой и центральной локациях можно ожидать стабильных или растущих арендных ставок и очень низкой вакантности, в то время как более слабым ритейл-локациям, возможно, придется снижать арендные ставки или искать новое назначение (некоторые из них были переоборудованы под сервисные услуги — клиники, шоурумы или спортзалы). Город и собственники также адаптируются, улучшая «впечатление» от торговых кварталов — например, обновляют общественные пространства и проводят мероприятия — чтобы сохранить привлекательность розничной торговли.
Промышленные и логистические объекты: Промышленная недвижимость Женевы относительно немногочисленна, поскольку в кантоне мало территорий, отведённых под промышленное использование. Тем не менее, на существующие площади высокий спрос, особенно на логистические, складские и объекты для дистрибуции последней мили. Рост электронной коммерции и снабжения по принципу just-in-time повышает ценность складов, расположенных рядом с городом для обслуживания магазинов и потребителей. Основные промышленные зоны Женевы включают территорию рядом с Женевским аэропортом (Куантрен), Meyrin/Satigny (ZIMEYSA) и части района PAV, предназначенные для лёгкой промышленности. Уровень вакантности промышленных площадей в Женеве низок — часто всего несколько процентов — хотя точные местные данные встречаются редко. В целом по стране уровень вакантности инвестиционной логистической недвижимости снизился с ~7,7% до 5,1% за последний год jll.com, что свидетельствует об ужесточении рынка, и, вероятно, в Женеве эта тенденция сохраняется (возможно, уровень вакантности ещё ниже из-за нехватки земли).
Арендная плата за логистические/промышленные площади в Швейцарии обычно составляет от 85 до 140 швейцарских франков за м² в год в зависимости от расположения и качества jll.com. Женева, как правило, находится в верхней части этого диапазона (120 швейцарских франков и выше), особенно для современных объектов рядом с городом. Например, новые многоуровневые городские логистические комплексы или охраняемые склады рядом с аэропортом Женевы могут сдавать площади по ценам, превышающим 100 франков за м² в год. Земля под промышленность настолько ограничена, что некоторые компании ищут складские площади за французской границей (в Аннемассе, Сен-Жени и др.), но нахождение в другой стране не идеально для операций в режиме «точно в срок». Поэтому спрос на любую доступную промышленную недвижимость в кантоне остается высоким. Это отражается и в сделках: когда на продажу появляется старый склад или фабрика, их чаще переделывают или реконструируют, а не оставляют без дела. В первой половине 2024 года Женева зафиксировала снижение объема инвестиций в промышленную недвижимость до 60 миллионов франков spgpartner.ch (по отчету SPG Intercity), продолжая спад, начавшийся в 2023 году – однако это в большей степени связано с нехваткой объектов на рынке, чем с отсутствием интереса со стороны инвесторов.
Женева также внедряет инновации в промышленной недвижимости: предлагаются проекты вертикальной логистики, экологичных складов, а также обсуждается возможность создания подземного логистического тоннеля для снижения грузового трафика. Район Мерен отличается высокотехнологичным уклоном, здесь размещаются не только склады, но и производственные предприятия часовой индустрии и компании, работающие вблизи ЦЕРН. Таким пользователям часто требуются смешанные помещения — офисы, лаборатории и промышленные площади, которые создаются в таких зонах, как ZIMEYSA.
По сути, промышленная недвижимость Женевы — это нишевый, но жизненно важный сектор — его определяют низкий уровень вакантности, стабильный рост арендных ставок и ограниченное предложение. Он не вызывает столько интереса в СМИ, как сегменты элитного жилья или офисов, но для функционирования местной экономики (доставка товаров, работа аэропорта, хранение фармацевтики и т. д.) он критически важен. Мы ожидаем, что арендные ставки на промышленные объекты будут продолжать умеренно расти, а доходность останется привлекательной (часто выше, чем у офисной недвижимости, учитывая чуть больший риск профиль индустриального сегмента). Многие институциональные инвесторы недавно добавили логистические активы в свои швейцарские портфели, и немногие такие объекты в Женеве очень высоко ценятся. Потенциальное развитие, за которым стоит следить: если часть промышленных площадок PAV перейдет под жилье/офисы, возможно появление нового логистического парка где-то за городом или более интенсивное использование районов возле аэропорта в качестве компенсации.
Крупные коммерческие проекты
Городской коммерческий ландшафт Женевы пополняется значительными проектами, которые будут формировать рынок в ближайшие годы:
- Praille-Acacias-Vernets (PAV): Помимо жилья, PAV также предоставит значительные площади офисных и торговых помещений. Проект направлен на децентрализацию части офисов из перегруженного центра города в современный городской район. К 2030 году в PAV может появиться несколько сотен тысяч квадратных метров офисов, что потенциально привлечёт новые компании или позволит существующим женевским фирмам расшириться. Ключевые подпроекты включают Tour Horizons и другие высотные здания, где могут располагаться офисы, а также крупный торговый центр, интегрированный с общественными пространствами. Баланс между жилыми и коммерческими площадями в PAV рассчитан так, чтобы обеспечить оживлённую среду смешанного использования (а не чисто деловой район).
- Campus Pictet de Rochemont: Частный банк Pictet строит новый штаб-квартирный кампус в Каруж, рядом с зоной PAV. Первая фаза включала в 2020 году выдающийся офисный комплекс; последующие этапы до 2025–26 годов добавят больше офисов и удобств. Это позволит объединить более 2 000 сотрудников Pictet и, возможно, освободить некоторое пространство в центре города после переезда из старых зданий.
- Международные организации: Женева является домом для многих агентств ООН и НПО. Некоторые из них, например ВТО, отремонтировали или расширили свои помещения. ВОЗ строит новое здание в районе Пренью-Шамбези (рядом с ООН), другие агентства проводят обновления для обеспечения безопасности и устойчивости. Существует также проект Campus Genève, предполагающий создание более сплочённых площадок для НПО в районе Nations. В реализации этих проектов часто участвуют Конфедерация и кантон, и хотя это не «рыночные» сделки, они влияют на спрос и предложение офисных помещений (например, подрядчики и вспомогательные услуги вокруг них).
- Гостиницы и сфера гостеприимства: Хотя об этом прямо не спрашивали, стоит отметить, что в Женеве строится несколько новых высококлассных отелей (например, расширение Four Seasons и бутик-отели). Это относится к коммерческой недвижимости, поскольку гостиничный бизнес восстанавливается после пандемии, что приводит к некоторым преобразованиям (ходят слухи, что офисное здание рядом с вокзалом Корнавин станет отелем). Туризм и сектор MICE (деловые мероприятия, стимулирующие поездки, конференции, выставки) в Женеве поддерживают спрос как на гостиничные номера, так и на краткосрочные апартаменты с обслуживанием.
- Инфраструктура: Крупные объекты общественной инфраструктуры Женевы (такие как железнодорожная линия CEVA, завершённая в 2019 году, и продолжающееся расширение трамвайных линий) косвенно создают возможности для коммерческой застройки, ориентированной на транспорт. Например, у станции Chêne-Bourg (линия CEVA) запланированы новые среднеэтажные офисные здания, чтобы воспользоваться улучшенным сообщением с центром города и Францией.
- Экологическая модернизация: Многие старые коммерческие здания Женевы проходят модернизацию для соответствия современным экологическим стандартам. Проекты, такие как обновление ICC (Международный центр Коантрен), расположенного рядом с аэропортом, или реконструкция некоторых исторических зданий на Rue du Rhône, по сути создают «новые» пространства в старых оболочках. Эти инициативы поддерживают тенденции к устойчивому развитию и также способствуют увеличению предложения, делая старый фонд более привлекательным.
Инвестиционный ландшафт: доходность, инвесторы и регулирование
Доходность и прибыль
Инвесторы в недвижимость Женевы традиционно соглашаются на более низкую доходность в обмен на стабильность и престиж города. Это по-прежнему актуально и в 2025 году. Валовaя арендная доходность (годовой доход от аренды в процентах от стоимости недвижимости) для жилых объектов в Женеве остается одной из самых низких в Швейцарии и даже в мире, отражая высокую стоимость объектов. В среднем по Швейцарии доходность жилья составляет около 3% или чуть ниже globalpropertyguide.com. В Женеве доходность еще ниже: для первоклассных жилых активов чистая доходность может находиться на уровне чуть выше 2%. Последние данные показывают, что в 4 квартале 2024 года доходность инвестиций в первоклассные квартиры в Женеве составляла около 2,15%, по сравнению с 1,7% в Цюрихе (Цюрих является абсолютным минимальным показателем) globalpropertyguide.com. Даже доходность вторичного жилья в Женеве редко превышает 3%. По сути, инвесторы платят премию за недвижимость в Женеве, делая ставку скорее на рост капитала и безопасность, чем на высокий доход.
В коммерческом секторе доходность немного выше, но все еще относительно сжата. Доходность лучших офисов в Женеве обычно держится на уровне 3,0–3,5% (чистыми). Это немного выше, чем доходность офисов в Цюрихе (~2,5–3,0%), что связано с меньшим рынком Женевы и исторически более высокой вакантностью. Однако с ростом процентных ставок за последние два года произошло некоторое повышение доходности (т.е. снижение капитальной стоимости). Инвесторы в конце 2022 и в 2023 году требовали немного лучшие доходы, чтобы компенсировать возросшие расходы на финансирование. Например, некоторые сделки по офисным помещениям на вторичном рынке в Женеве в 2023 году заключались с доходностью в диапазоне 4–5% (для более старых зданий или объектов с риском вакантности). Тем не менее, по мере того как в 2025 году ставки стабилизировались или начали снижаться, сжатие доходности может возобновиться. В отчете Julius Baer по недвижимости отмечается, что сохраняющаяся низкая процентная ставка, вероятно, будет **подталкивать рыночные цены вверх и вновь оказывать снижающее давление на начальную доходность в 2025 году realestate.juliusbaer.com. Действительно, к началу 2025 года появились признаки того, что доходность по основным объектам в крупных городах снова снижается после краткосрочного роста, из-за новой конкуренции между инвесторами realestate.juliusbaer.com. Это говорит о том, что доходность по лучшим офисам Женевы может вновь приблизиться к 3% или ниже, если конкуренция за ключевые активы усилится.
Для ритейла доходность по лучшим магазинам (например, престижные помещения на Rue du Rhône) чрезвычайно низкая – часто в диапазоне 2,5–3%, столь же низкая, как и по лучшим офисам, а иногда даже ниже, поскольку такие объекты считаются ультра-ядерными (некоторые сделки заключаются скорее по цене за квадратный метр, чем по доходности). Доходность по логистике/индустриальной недвижимости обычно выше и отражает больший риск – в Швейцарии она может быть около 5–6%. Если в Женеве появится индустриальный объект, сделка может пройти примерно на этом уровне, в зависимости от арендатора и срока аренды. Но, опять же, из-за редкости таких возможностей цена на каждый актив уникальна.
Фонды недвижимости и институциональные инвесторы выбирают Швейцарию благодаря таким стабильным, облигационным доходностям. За последние ~25 лет швейцарские фонды недвижимости в среднем приносили ~5,5% годовой совокупной доходности, что лишь немного ниже, чем у акций, но с гораздо меньшей волатильностью ubs.com. Недвижимость Женевы особенно отличалась на этом фоне, прежде всего за счет прироста капитала. Многие инвесторы ожидают, что даже если доходность от аренды составляет только 2–3%, долгосрочный рост стоимости в Женеве увеличит общую доходность. За последнее десятилетие эта ставка себя оправдала — цены на жилье в Женеве постоянно росли. В дальнейшем при столь низких доходностях будущая доходность будет зависеть от дальнейшего роста арендных ставок и цен, что, в свою очередь, зависит от сохранения дефицита предложения при стабильном спросе (что весьма вероятно для Женевы).
Следует отметить, что затраты на финансирование по отношению к доходности имеют решающее значение. В эпоху отрицательных процентных ставок (до 2022 года) заемные средства были чрезвычайно дешевы, поэтому доходность в 2% была приемлемой, если ваша ипотека составляла 1%. В 2023 году ставки по ипотеке выросли до ~3%, временно сделав некоторые инвестиции в недвижимость практически безубыточными или даже убыточными. Но к середине 2025 года ставки по 10-летним ипотекам в Швейцарии приблизились к ~1,5–2% (а краткосрочные финансирования на основе Libor — еще ниже) mansionglobal.com, что вновь обеспечивает положительный спред для инвесторов. Если SNB действительно продолжит снижать ставки, доходности недвижимости (которые движутся обратно пропорционально ценам) могут снова сократиться, поскольку требуемая доходность инвесторов снижается. Многие крупные институциональные инвесторы, обладающие значительным объемом наличных средств, готовы довольствоваться доходностью ниже 3% в Женеве просто потому, что мало альтернатив с такой же стабильностью.Интерес иностранных инвесторов
Женева, как глобальный город, естественно вызывает интерес у иностранных покупателей и инвесторов. Однако рынок жилой недвижимости строго регулируется в отношении иностранного владения. В соответствии с федеральным швейцарским законом Lex Koller иностранным гражданам, не являющимся резидентами, в основном запрещено приобретать жилую недвижимость в таких городах, как Женева и Цюрих mansionglobal.com. Это означает, что американский, китайский или инвестор из ЕС, не являющийся резидентом Швейцарии, как правило, не может купить квартиру или дом в Женеве для чисто инвестиционных или туристических целей. Существуют некоторые исключения (дипломатам иногда предоставляют разрешения, существуют новые схемы “жилья для экспатов” и т.д.), но в основном единственными иностранцами, активными на рынке жилой недвижимости Женевы, являются экспаты, получившие швейцарское резиденство/разрешения или лица с собственными швейцарскими компаниями. Эта политика помогла предотвратить в Женеве всплеск спекулятивных иностранных покупок, подобных тем, что наблюдались в Лондоне или Ванкувере. В определенной степени это сдерживает спрос — хотя цены в Женеве все равно высоки из-за внутреннего и международного спроса со стороны резидентов.
Тем не менее, иностранные инвесторы участвуют на рынке Женевы косвенно или через коммерческие активы. Многие международные институциональные инвесторы (суверенные фонды, глобальные инвестиционные фонды недвижимости и др.) инвестируют в швейцарскую недвижимость через фонды недвижимости, SICAV и публичные компании недвижимости. Эти инструменты, которыми часто управляют швейцарские банки или управляющие активами, обходят Lex Koller за счет того, что они являются швейцарскими юридическими лицами. Например, азиатский пенсионный фонд может вложить капитал в швейцарский фонд недвижимости, который, в свою очередь, покупает многоквартирные дома в Женеве. Иностранный капитал также присутствует на рынке коммерческой недвижимости в Женеве, поскольку ограничения Lex Koller менее строгие для объектов, используемых исключительно в коммерческих целях (иностранцы могут покупать коммерческую недвижимость, если она используется для ведения бизнеса). Поэтому мы наблюдаем, например, приобретение иностранными инвесторами офисных зданий, торговых центров или гостиниц в Женеве. В последние годы некоторые крупные коммерческие объекты в Женеве (например, офисный комплекс или отель на Ке-дю-Мон-Блан) были приобретены инвесторами с Ближнего Востока или из Северной Америки. Эти сделки подтверждают привлекательность Женевы как “тихой гавани”: политическая стабильность, сильная правовая система и исторически высокая доходность.
Статус Женевы как штаб-квартиры ООН и сотен неправительственных организаций также привлекает иностранные государственные инвестиции — например, правительства покупают резиденции для своих послов или делегаций. Такие покупки обычно освобождаются от закона Lex Koller, так как считаются предназначенными для официального использования (и действительно, некоторые первоклассные объекты недвижимости в Женеве принадлежат иностранным государствам для нужд посольств/миссий).
В целом интерес иностранцев к недвижимости Женевы высок, но прямое участие в рынке жилья ограничено законом. Иностранцы, желающие приобрести жильё в Женеве, часто либо переезжают в Женеву (получая вид на жительство для покупки жилья), либо инвестируют через швейцарские фонды/партнёров. Поэтому рынок недвижимости здесь не так интернационализирован по структуре собственности, как, например, в центральном Лондоне; в основном он остаётся в руках местных владельцев. Тем не менее, женевская недвижимость определённо находится на радаре глобальных инвесторов. Её считают частью «мировой элитной недвижимости» (наряду с Лондоном, Сингапуром, Монако), где состоятельные люди могут захотеть иметь жильё, — и те, кто может (например, состоятельные экспаты с видом на жительство), действительно покупают здесь для диверсификации активов.
Регуляторная и налоговая среда
Швейцария предлагает, как правило, стабильную и доброжелательную к инвесторам регуляторную среду, но с некоторыми уникальными особенностями:
- Lex Koller (упомянутый выше) — ключевое регулирование, ограничивающее покупку жилой недвижимости иностранцами mansionglobal.com. Это политическая мера предосторожности, призванная предотвратить чрезмерное иностранное влияние на рынок жилья. Периодически ведутся дебаты об ужесточении или смягчении этого закона; на данный момент он продолжает действовать, и признаков крупных изменений нет.
- Жилищная политика Женевы в значительной степени ориентирована на доступность жилья и защиту прав арендаторов. В Женеве одни из самых строгих законов о найме жилья в Швейцарии. Увеличение арендной платы для действующих арендаторов регулируется: как уже отмечалось, оно привязано к эталонной процентной ставке и инфляции. Кроме того, в Женеве сильные традиции жилищных кооперативов и социального жилья. Власти кантона часто требуют, чтобы в новых жилых комплексах определённая доля квартир сдавалась по ценам ниже рыночных. Например, в проекте Quai Vernets/PAV 66% из 1 355 квартир зарезервированы под социальное или регулируемое жильё mediaroom.bouygues-construction.com, что чётко отражает цели политики. Это обеспечивает смешанный социальный состав населения и предотвращает превращение новых кварталов исключительно в элитные. В то же время, застройщики утверждают, что такие требования, а также строгие нормы зонирования делают проекты менее прибыльными и замедляют их реализацию — классический конфликт между общественными интересами и частной выгодой.
- Зонирование и строительные нормы в Женеве ограничивают высоту и плотность застройки во многих районах (Женева долгое время избегала строительства высотных зданий; даже сейчас по-настоящему высотные здания здесь редкость). Горизонт города — малоэтажный, и местное сопротивление высотному строительству сохраняется (за исключением некоторых случаев, например, в PAV). Эти нормы сохраняют эстетическую привлекательность Женевы, но также ограничивают предложение.
- Экологические нормы становятся все более важными. Строительство в Женеве должно соответствовать высоким стандартам энергоэффективности (сертификат Minergie весьма распространен). Как уже отмечалось, идет стремление к устойчивому городскому развитию (например, инициатива 2000 Watts Sites). Эти нормы могут увеличивать начальные затраты, но также повышают долгосрочную стоимость и снижают эксплуатационные расходы.
- Налоги: Владельцы недвижимости в Женеве платят несколько видов налогов: ежегодный кантональный налог на состояние (куда входит стоимость недвижимости), местный налог на недвижимость (impôt immobilier complémentaire) на жилую недвижимость, не занимаемую владельцем, и налог на прирост капитала при продаже недвижимости (он высок, если продать через несколько лет после покупки, но постепенно снижается до нуля спустя пару десятилетий владения). Также существует 3% налог на передачу имущества (droit d’enregistrement), который обычно оплачивает покупатель при сделках, это единовременные расходы. По сравнению с некоторыми странами, налоги на владение недвижимостью в Швейцарии относительно невысоки (нет общенационального налога на недвижимость, только кантональные), а долгосрочные инвесторы выигрывают благодаря снижению налога на прирост капитала. Эффективные ставки налога на недвижимость в Женеве выше, чем в некоторых других кантонах (так как в Женеве необходимо финансировать много общественных услуг), но в целом налоговая среда считается справедливой и предсказуемой. На самом деле, в Швейцарии нет федерального налога на доход от аренды как такового — доход от аренды просто включается в обычный доход и может быть уменьшен за счет вычетов. Кроме того, проценты по ипотеке подлежат вычету из налогооблагаемой базы, что стимулирует кредитование.
Для инвесторов прозрачность и юридическая защищенность в Женеве — значительные плюсы. Право собственности гарантировано (швейцарский земельный реестр очень надежен), договоры исполнимы, а случаи экспроприации практически не встречаются. Юридическая система также весьма благоприятна для кредиторов — ипотечные держатели имеют прочные права на залог (отчасти поэтому банки готовы выдавать кредиты под низкие проценты).
Одна из примечательных текущих дискуссий — возможная отмена “Eigenmietwert” (налога на предполагаемую арендную стоимость) на федеральном уровне, что может изменить ситуацию для владельцев жилья (сделает владение более привлекательным, так как не будет налога на гипотетический доход от аренды). Если это произойдет (в парламенте уже идут обсуждения), спрос на покупку жилья может вырасти по сравнению с арендой. Позиция Женевы по этому вопросу пока неизвестна.
В целом, регулирование в Женеве стремится балансировать рыночные силы с социальными аспектами: город хочет оставаться привлекательным для инвесторов и сохранять качественный жилой фонд, но при этом следит, чтобы жилье не стало полностью недоступным для местных жителей. С точки зрения инвестора, после получения допуска к инвестициям (т.е. не подпадая под действие Lex Koller), Женева предлагает очень безопасную среду, умеренное налогообложение и сильную правовую систему — важные факторы, объясняющие готовность инвесторов мириться с низкой доходностью.
Движущие силы рынка и вызовы
На рынок недвижимости Женевы влияют несколько ключевых факторов и он сталкивается с определёнными вызовами в будущем. Ниже приведён анализ основных факторов:
- Рост населения и миграция: Население Женевы растёт стабильно, в первую очередь благодаря иммиграции. Население кантона сейчас превышает 500 000, а в целом по Швейцарии чистая миграция остается положительной на протяжении многих десятилетий globalpropertyguide.com. В 2023 году чистая миграция в Швейцарию достигла пика примерно 131 тысяч человек, а в 2024 году снизилась до ~87 тысяч globalpropertyguide.com, но всё же остаётся исторически высокой. Женева, как центр международной дипломатии и бизнеса, привлекает иностранных специалистов, приграничных мигрантов (frontalier из Франции) и студентов. Этот постоянный приток людей стимулирует спрос на жильё. Это выгодно для арендодателей (обеспечивая постоянный поток арендаторов/покупателей), но одновременно создаёт нагрузку на предложение и инфраструктуру. Одна из проблем — предоставление достаточного количества жилья и услуг для растущего населения без расползания города (Женеву сдерживают граница с Францией и озеро). Ожидается, что рост населения продолжится в среднесрочной перспективе, хотя и умеренными темпами, поддерживая давление на рынок недвижимости.
- Экономические условия: Экономика Женевы является основным двигателем спроса на недвижимость. Город может похвастаться одним из самых высоких уровней ВВП на душу населения в мире, ведущими позициями в банковском и финансовом секторах (частное банкинг, управление капиталом), компаниями по торговле сырьём, производителями часов, а также крупным неприбыльным/НПО-сектором. Экономический рост в Швейцарии невысок (прогноз ~0,8% в 2025 году globalpropertyguide.com), но экономика Женевы относительно устойчива и диверсифицирована. Безработица в Женеве низкая (около 3–4%, немного выше среднего по стране), а рынок труда напряжён для квалифицированных работников. Высокая занятость и рост доходов поддерживают как жилую, так и коммерческую недвижимость. Если у людей есть стабильная, хорошо оплачиваемая работа, они могут позволить себе более высокую арендную плату или ипотеку. Точно так же, если компании финансово успешны, они арендуют больше офисных помещений и инвестируют в объекты. Одна из проблем здесь состоит в том, что экономический рост Женевы не быстрый — он стабилен, но ниже исторических показателей globalpropertyguide.com. Любое глобальное экономическое потрясение (например, в банковском или торговом секторе) может повлиять на рынок элитной недвижимости Женевы, если рабочие места для экспатов сократятся. Также в Женеве есть зависимость от нескольких секторов: если один сектор (например, торговля сырьём) сократится, это может высвободить офисные площади на рынке. В настоящее время, однако, экономические перспективы довольно позитивны: частное потребление выступает движущей силой роста, а реальные заработные платы увеличиваются globalpropertyguide.com, что благоприятствует сектору недвижимости.
- Процентные ставки и финансирование: Ситуация с процентными ставками оказывает прямое влияние на спрос на недвижимость и цены. В Швейцарии после периода отрицательных учетных ставок (до 2022 года) к 2023 году политика ужесточилась, а в 2025, по всей видимости, вновь смягчается, поскольку инфляция была взята под контроль. Процентные ставки по ипотеке примерно удвоились между 2021 и 2023 годами (с ~1% до ~2-2,5% для долгосрочных фиксированных ставок), что снизило доступность для некоторых покупателей и немного охладило рост цен в 2022 году. Однако, по мере того как инфляция в 2024 году снизилась до ~1,1%, а в 2025 даже ушла в минус globalpropertyguide.com, Швейцарский национальный банк прекратил повышение ставок и, возможно, их понизит. Консенсус предполагает, что ставки будут постепенно снижаться в 2025 году engelvoelkers.com. Это имеет несколько последствий: более низкие ставки уменьшают ежемесячные платежи по ипотеке, позволяя покупателям предлагать больше за жилье (тем самым поддерживая цены). Действительно, Engel & Völkers отметил, что снижение стоимости финансирования в сочетании с ростом арендной платы вновь делает покупку недвижимости более выгодной по сравнению с арендой engelvoelkers.com. Кроме того, низкие процентные ставки делают относительно низкую доходность от недвижимости более привлекательной по сравнению с облигациями. Потенциальным риском остается волатильность ставок — если инфляция неожиданно возрастет или глобальные ставки резко вырастут, SNB может снова ужесточить политику, что снизит спрос. Но на данный момент стабильные или снижающиеся процентные ставки являются положительным фактором для рынка недвижимости Женевы.
- Устойчивое развитие и климатические цели: Устойчивое развитие является одновременно драйвером и вызовом. Женева (и Швейцария в целом) взяла на себя обязательства по климатическим целям — например, достижение углеродной нейтральности к 2050 году и промежуточные цели, такие как сокращение выбросов для зданий на 50% к 2030 году. Здания играют в этом большую роль (в отношении отопления и т.д.). Это стимулирует волну зеленой модернизации и новых экологически чистых объектов. Например, проект Quai Vernets в Женеве — пример устойчивого строительства, где используются переработанные материалы и обеспечивается производство возобновляемой энергии на месте mediaroom.bouygues-construction.com mediaroom.bouygues-construction.com. Кантон поощряет энергоэффективные реновации с помощью субсидий и нормативных актов (например, постепенного отказа от отопления на нефти). Эти инициативы стимулируют инвестиции в недвижимость (модернизация старых зданий создает рабочие места и может повысить ценность собственности в долгосрочной перспективе). Многие арендаторы и инвесторы теперь предпочитают здания с зелеными сертификатами, что побуждает застройщиков стремиться к таким стандартам, как Minergie, BREEAM или LEED для новых проектов. Проблема — это стоимость: устойчивое строительство может быть дороже на начальном этапе. Для владельцев старых зданий модернизация, соответствующая новым стандартам (изоляция, солнечные панели и т.д.), требует капитальных затрат, которые не все могут себе позволить. Существует также нормативное давление — если здание не будет соответствовать будущим стандартам, оно может оказаться под угрозой штрафов или потери привлекательности. В целом, устойчивое развитие становится все более важным рыночным фактором (принося «зеленую премию» некоторым объектам) и частью долгосрочной устойчивости, но требует значительных инвестиций и адаптации со стороны отрасли.
- Политика в сфере жилья и доступность: Политика Женевы в отношении жилья оказывает сильное влияние на рынок. Усилия правительства по созданию доступного жилья (через квоты в новых проектах, финансирование кооперативов и т.д.) являются фактором роста, поскольку увеличивают предложение, но также и ограничением для свободного рынка. Например, требование о 20–30% доступных квартир в проекте может ограничивать общую прибыльность и, следовательно, скорость, с которой застройщики готовы строить. Механизмы контроля арендной платы (например, система эталонной ипотечной ставки) напрямую влияют на доходность — как это было в 2025 году, когда аренду пришлось снизить примерно на 3% по многим договорам из-за падения ставки realestate.juliusbaer.com. Эти меры позволяют несколько сдерживать рост стоимости жилья для местных жителей, что имеет социальную пользу, но они могут отпугивать спекулятивное строительство и замедлять крайне быструю динамику роста цен. Другими словами, нормативное регулирование Женевы, вероятно, предотвратило ещё большие проблемы с доступностью жилья, но также сделало рынок менее гибким — предложение не растёт резко лишь из-за высоких цен. Ещё один аспект политики — это прямая демократия: жители Женевы часто голосуют по вопросам градостроительства. В прошлом референдумы, например, останавливали проекты высотных зданий или вынуждали вносить изменения в планы зонирования. Это может создавать сложности, когда необходимые проекты задерживаются из-за общественного сопротивления (феномен NIMBY: «не в моём дворе»). Тонкий баланс, который должна соблюдать Женева, — обеспечить достаточное развитие (через такие программы, как генеральный план PAV, который согласовывался очень тщательно), сохраняя при этом качество жизни и социальное разнообразие.
- Инфраструктура и трансграничная динамика: Более локальным фактором являются улучшения инфраструктуры — например, железнодорожная ветка CEVA (которая теперь полностью функционирует как Léman Express), что лучше связывает Женеву с пригородами и Францией. Это облегчило жителям возможность селиться чуть дальше (в том числе в французских городах через границу) и ежедневно ездить на работу. В результате часть спроса «перетекла» во Францию, где жильё дешевле. Тем не менее, рынок недвижимости Женевы поддерживают те, кто хочет жить поближе и пользоваться швейцарским сервисом. Трансграничная динамика интересна: около 100 000 работников ежедневно ездят из Франции. Если бы вопросы на границе или проблемы в отношениях с ЕС когда-либо затруднили этот поток, это могло бы спровоцировать рост спроса на жильё в самой Женеве. Наоборот, если Франция активно разовьёт свои приграничные территории (есть планы по строительству нового жилья в Анмасе и т.д.), это могло бы стать своеобразным «клапаном» для давления на рынок жилья Женевы. Однако пока рынок недвижимости Женевы остаётся в своём «пузыре» высокого спроса: даже значительный рост предложения во Франции вряд ли существенно снизит цены в Женеве, так как многие предпочитают жить в Швейцарии из-за налогов, образования и качества жизни (если могут себе это позволить).
- Глобальные факторы и валюта: На макроуровне свою роль играет сила швейцарского франка. Сильный франк (что мы и наблюдаем – недавно он укрепился по отношению к EUR и USD) eurocost.com делает недвижимость Женевы ещё более дорогой для иностранных покупателей в валютном выражении, но также подчеркивает её привлекательность как надёжного актива. Глобальные экономические тенденции, такие как интерес инвесторов к реальным активам во времена неопределенности, способствуют развитию швейцарской недвижимости. Однако геополитические события (войны, санкции и т.д.) тоже могут оказывать локальное влияние – например, роль Женевы в торговле сырьевыми товарами выросла, когда другие рынки стали более рискованными, что косвенно увеличило спрос на офисные помещения. Или, если бы международное сотрудничество ослабло, возможно, некоторые функции ООН были бы переведены в другие места (это гипотетически, но такой риск тоже стоит учитывать).
В целом, факторы, влияющие на рынок недвижимости Женевы, в основном позитивные – рост населения, высокий уровень благосостояния, стабильная экономика, низкие процентные ставки – всё это увеличивает спрос. Проблемы же связаны в основном с предложением и доступностью: как обеспечить жильём растущее население, не вытеснив средний класс, и как развивать инфраструктуру и строительство в условиях ограниченной географии и специфики местной политики. Пока Женеве удаётся сохранять высокую привлекательность, хотя и по высокой цене. В ближайшие годы понадобятся продуманные шаги в сфере градостроительства и, возможно, региональное сотрудничество (с кантоном Во и соседней Францией), чтобы обеспечить процветание всего Женевского региона.
Прогноз и перспективы на ближайшие годы
Смотря вперёд, прогноз по рынку недвижимости Женевы на ближайшие несколько лет (до конца 2020-х годов) осторожно оптимистичен, с ожиданием продолжения роста, но в более умеренном темпе. Большинство экспертов не ожидает резких коррекций, а скорее постепенного замедления тенденций по мере того, как рынок будет осваивать последние изменения. Вот чего стоит ожидать:
В целом, прогноз для недвижимости Женевы — это продолжение её долгосрочной траектории: стабильный рост, высокие ценности и ограниченное предложение. 2025 год должен стать годом стабильности и небольшого ускорения — снижение процентных ставок простимулирует активность. 2026–27 годы будут посвящены управлению ростом предложения и обеспечению его поглощения без чрезмерного увеличения вакансий. К 2028 году и далее, если рост населения и числа рабочих мест продолжится, Женева может снова оказаться в ситуации дефицита даже после реализации текущих проектов, что потенциально может запустить новый цикл агрессивного роста цен и арендных ставок — но это перспектива более отдаленного будущего. В среднесрочной перспективе ожидается здоровый, но управляемый рост. Как резюмировал один из прогнозов UBS, «стабильная экономика, низкие ставки по ипотеке и ограниченное предложение будут поддерживать готовность людей платить, однако ограниченная доступность должна сдерживать значительный рост цен» globalpropertyguide.com. Это отражает общий консенсус: никаких признаков пузыря не наблюдается, а лишь высокое плато с тенденцией к росту.
Сравнение с другими городами (Швейцария и мир)
Рынок недвижимости Женевы часто сравнивают как с другими швейцарскими городами, так и с международными мегаполисами благодаря её уникальным особенностям. Ниже мы сопоставляем Женеву с Цюрихом и Лозанной (внутренние ориентиры), а также рассматриваем её положение по сравнению с мировыми городами.
Женева vs. Цюрих: Цюрих — крупнейший город и финансовая столица Швейцарии, а Женева — второй по величине город и дипломатический центр. Оба города лидируют на рынке недвижимости Швейцарии по уровню цен. По состоянию на начало 2025 года Цюрих немного дороже Женевы по стоимости жилой недвижимости, но разница незначительна. Средняя цена сделки за квартиру составляла около 21 110 CHF/м² в Цюрихе против 20 960 CHF/м² в Женеве globalpropertyguide.com, что практически одинаково. В обоих городах наблюдается схожий годовой рост цен (около 3–4% в год), а уровень вакантного жилья крайне низок (практически 0% в Цюрихе и ~0.6% в Женеве globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com). Аренда также исключительно высока в обоих городах: средние запрашиваемые ставки аренды составляют примерно 420 CHF/м²/год в каждом городе globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, что соответствует максимальному уровню по стране. У Цюриха более обширная агломерация и больше девелопмента во внешних районах, что обеспечивает больший объем сделок и потенциально большую гибкость для роста. Например, в районе Глатталь в Цюрихе реализуются новые проекты жилья, тогда как Женева менее располагает возможностями для такого развития. В сегменте офисной недвижимости рынок Цюриха крупнее и традиционно обеспечен большим объемом нового предложения, поэтому вакантность офисов в Цюрихе (~5%) чуть ниже, чем в Женеве (~6%) по состоянию на 2024 год realestate.juliusbaer.com. Инвестиционная доходность в обоих городах очень низкая, хотя в Цюрихе может быть самой низкой (например, доходность в престижном жилом сегменте Цюриха — 1,7% против 2,1% в Женеве globalpropertyguide.com). По сути, Женева и Цюрих делят пальму первенства самых дорогих и востребованных рынков Швейцарии. Выбор между ними часто зависит от личных или деловых запросов (международная атмосфера и вид на Женевское озеро против более крупного экономического центра в Цюрихе). Для инвесторов оба они считаются стабильными: у Цюриха обычно выше ликвидность за счет размера, тогда как компактность Женевы делает инвестиционные возможности более редкими.
Женева vs. Лозанна (и другие швейцарские города): Лозанна, также расположенная на Женевском озере примерно в 60 км, часто становится следующим объектом сравнения. Недвижимость в Лозанне дорогая, но заметно дешевле, чем в Женеве. В 1 квартале 2025 года средняя стоимость квартиры в Лозанне составляла ~15 490 CHF/м² globalpropertyguide.com, что примерно на 25% ниже, чем в Женеве. Аренда также заметно ниже (медиана ~300 CHF/м²/год в Лозанне против 420 в Женеве globalpropertyguide.com). Доля свободного жилья в Лозанне (~0,6%) также очень низкая globalpropertyguide.com, но немного выше, чем в Женеве в отдельных сегментах, и Лозанне удалось добиться чуть большего успеха в добавлении нового жилья в пригородах. Другие швейцарские города: Базель и Берн значительно дешевле – Базель около 13 000 CHF/м² за квартиру и Берн ~11 500 CHF/м² globalpropertyguide.com. Здесь также несколько выше уровень вакантности (0,9% в Базеле globalpropertyguide.com, что отражает большую обеспеченность предложения по сравнению со спросом). В таблице ниже приведены основные показатели:
Таблица: Ключевые показатели рынка жилья в крупнейших городах Швейцарии (1 кв. 2025 г.)
| Город | Средняя цена квартиры (CHF/м²) globalpropertyguide.com | Медианная запрашиваемая аренда (CHF/м²/год) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com | Доля свободных арендных квартир globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com |
|---|---|---|---|
| Цюрих | CHF 21 110/м² | CHF 420/м²/год (≈35/м²/мес) | 0,1% |
| Женева | CHF 20 960/м² | CHF 420/м²/год (≈35/м²/мес) | 0,6% |
| Лозанна | CHF 15 490/м² | CHF 300/м²/год (≈25/м²/мес) | 0,6% |
| Базель | CHF 13 090/м² | CHF 260/м²/год (≈22/м²/мес) | 0,9% |
| Берн | CHF 11 450/м² | CHF 270/м²/год (≈23/м²/мес) | 0,5% |
Источники: Wüest Partner через SNB (цены) globalpropertyguide.com; Wüest Partner (аренда и свободные квартиры) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Как видно из таблицы, Женева и Цюрих образуют собственную лигу в Швейцарии, а Лозанна отстает, но также остается дорогой. Для сравнения, средняя стоимость квартиры по стране составляет около CHF 9 200/м² (на середину 2025 года) investropa.com — это менее половины уровня Женевы, что демонстрирует, насколько Женева выделяется на фоне остальной страны.
Глобальные сравнения: В международном масштабе Женева занимает одну из самых дорогих позиций среди городов мира для проживания. В 2024 году один из ведущих обзоров стоимости жизни (EuroCost International) поставил Женеву на первое место в мире по расходам на жизнь для экспатов, чуть опередив Гонконг eurocost.com. Сила швейцарского франка и высокие расходы на жильё в Женеве были основными факторами этого рейтинга eurocost.com. Это соответствует исследованиям Mercer и ECA, которые неизменно размещают Женеву в первой пятёрке или десятке мировых рейтингов. По ценам на недвижимость Женева конкурирует с такими городами, как Лондон, Нью-Йорк, Париж, Сингапур, Гонконг в премиальном сегменте. Например, элитная недвижимость в Женеве по $23 700 за м² globalpropertyguide.com (в эквиваленте USD) сопоставима с элитной недвижимостью в центре Лондона ($25 000 за м², например, в Мэйфэйр) и выше, чем в элитном районе Парижа (~$18 000 за м²). Это ниже, чем в ультраэлитных локациях, таких как Монако (где цена может быть 50 000+ евро за м²), но Женева недалеко от лидеров рынка.
Однако рынок Женевы демонстрирует поведение, отличающееся от крупных мировых финансовых центров. Он меньше и менее волатильный. Женева не проходила через резкие взлёты и падения, характерные для некоторых городов; кривая цен здесь — это устойчивый постепенный рост. В период мирового финансового кризиса 2008–09 годов рынок недвижимости Женевы немного просел, но быстро восстановился, в то время как такие рынки, как Дубай или Майами, испытали значительные колебания. Это подчеркивает убежищный характер Женевы. Присутствие международных организаций и стабильность Швейцарии выступают своеобразными амортизаторами.
Ещё один момент: в сравнении с мировыми мегаполисами в Женеве жёсткие ограничения по предложению (аналогично, например, Гонконгу или Сингапуру, где мало земли). Но в отличие от Гонконга, рост населения Женевы более медленный, а спекулятивные инвестиции ограничены законом — поэтому цены в Женеве, несмотря на их чрезвычайно высокий уровень, в большей степени формируются реальным спросом со стороны фактических пользователей.
В сегменте роскошной недвижимости индекс Luxury Property от UBS (2025) отметил, что лучшие объекты вокруг Женевского озера (включая элитный рынок Женевы) за последние 5 лет показали совокупный рост цен менее 20%, тогда как вокруг Цюрихского озера — 30–40% ubs.com — это говорит о том, что рынок люкса Женевы рос чуть медленнее, но все же устойчиво ubs.com ubs.com. На мировом уровне рынок элитной недвижимости во многих городах охладел в 2022–2023 годах из-за повышения процентных ставок, но в Женеве крайне низкое предложение обеспечило устойчивость сегмента люкса с умеренным ростом, а не снижением.
С инвестиционной точки зрения Женеву часто сравнивают с такими городами, как Вена, Мюнхен или Токио, которые также известны своей стабильностью и низкой доходностью. Во всех этих городах сильная защита арендаторов и медленный, но устойчивый рост стоимости. Женеву среди них отличает интернациональная атмосфера и регуляторные барьеры для иностранных покупателей, что делает ее немного особенной.
В целом, показатели рынка недвижимости Женевы сопоставимы с топовыми мировыми городами по цене, но динамика рынка уникально швейцарская — сильно регулируемая, крайне стабильная и характеризующаяся постепенными тенденциями. Как и Цюрих, Женева обладает швейцарской чертой надежности. Внутри Швейцарии ни один другой город не сочетает такие высокие цены, низкую вакантность и международный спрос (исключая Цюрих). Для тех, кто переезжает в Швейцарию или инвестирует, выбор между Женевой и Цюрихом часто определяется образом жизни и отраслью (Женева — международный/государственный сектор и сырьевой бизнес, Цюрих — финансы и технологии, грубо говоря). Оба города превосходят прочие швейцарские по стоимости. На мировой арене Женева твердо занимает место среди элитных дорогих городов, что часто удивляет тех, кто не подозревает, что этот маленький город может конкурировать по стоимости жилья с Лондоном или Гонконгом. Это подтверждается мировыми рейтингами и реальным опытом экспатов, которые сталкиваются с удивительно высокими расходами на жилье и проживание в Женеве eurocost.com.
Несмотря на высокие расходы, Женева продолжает привлекать бизнес и частных лиц благодаря высокому качеству жизни, безопасности и стратегической важности. Пока она сохраняет эти преимущества, она, скорее всего, останется в верхнем эшелоне как в стране, так и за рубежом. Все сравнения в итоге подчеркивают, что рынок недвижимости Женевы отражает ее статус: международный, эксклюзивный и стабильный, с такими показателями, которыми могут похвастаться немногие города такого масштаба.
Источники: Приведённый выше анализ основан на данных и отчетах швейцарских агентств недвижимости и исследовательских компаний, включая Wüest Partner (через портал данных Швейцарского национального банка), UBS Real Estate Focus 2025, Engel & Völkers, Global Property Guide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, а также международных оценках, таких как рейтинги Mercer и EuroCost International за 2024 год eurocost.com. Данные по вакантности и арендной плате взяты из официальной статистики (Федеральное статистическое управление) и рыночных отчетов globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Анализ рынка коммерческой недвижимости основан на отчетах JLL по Швейцарии jll.com jll.com и отчете по недвижимости за первый квартал 2025 года от Julius Baer realestate.juliusbaer.com realestate.juliusbaer.com. В совокупности эти источники дают представление о рынке недвижимости Женевы в 2025 году и далее, как это отражено в данном отчете.
