Недвижимость в Гштааде взлетает в 2025 году: рекордные цены на шале, тенденции роскоши и прогноз на 2030 год

Гштаад, живописный швейцарский альпийский курорт, обладает одним из самых эксклюзивных и ограниченных по предложениям рынков недвижимости в мире. В 2025 году цены на недвижимость здесь запредельно высоки и продолжают расти, чему способствует приток мирового капитала и вечное очарование городка. Спрос на знаковые шале Гштаада остается устойчивым, даже несмотря на экономические трудности, сдерживающие рост в некоторых рынках. В данном подробном обзоре рассматриваются цены на жилую и коммерческую недвижимость Гштаада, инвестиционные возможности и риски, тенденции на рынке роскошных шале, доходность от аренды, ключевые участники рынка, факторы спроса, регулирующее законодательство и долгосрочные прогнозы до 2030 года. Все выводы основаны на последних данных и экспертизах со швейцарских платформ недвижимости, рыночных отчетах и агентствах элитной недвижимости.

Текущие цены на жилую и коммерческую недвижимость в Гштааде

Цены на жилье: Гштаад занимает вершину среди самых дорогих объектов недвижимости в Швейцарии. В 2024 году первоклассная жилая недвижимость стоила в среднем около €41 500 за квадратный метр, что отражает ежегодный рост примерно на 4% knightfrank.com. Согласно отчету UBS Luxury Property Focus 2025, роскошные шале в Гштааде сейчас стартуют примерно с CHF 39 000 за кв. м (≈€40 000), а ультра-премиальные дома с легкостью превышают CHF 50 000 за кв. м ubs.com. В исключительных случаях за трофейные объекты были зафиксированы рекордные цены выше CHF 100 000 за кв. м ubs.com. Для сравнения, цены в Гштааде сопоставимы или даже превышают ставки на других элитных альпийских рынках: Санкт-Мориц (старт около CHF 43 000/кв. м) и Вербье (~CHF 36 000/кв. м) отстают незначительно ubs.com. Таким образом, Гштаад входит в число самых дорогих рынков недвижимости Европы, а средние цены на шале выросли примерно на 27% с 2019 года ubs.com ubs.com.

Цены на коммерческую недвижимость: Хотя подробные данные по коммерческой недвижимости Гштаада (таких как объекты ритейла и гостиничного бизнеса) ограниченны, структура рынка повторяет высокий уровень жилых цен. Знаменитая пешеходная улица в центре деревни, усыпанная бутиками класса люкс, художественными галереями и изысканными ресторанами, обеспечивает максимальные ставки аренды торговых площадей из-за крайне скудного предложения. Аренда торговых помещений очень высока благодаря стабильному турпотоку и ультраобеспеченной клиентуре. Аналогично, гостиницы и смешанного назначения шале крайне редко появляются в продаже, и любая коммерческая недвижимость в Гштааде продается по значительной премии. В целом как жилой, так и коммерческий рынок Гштаада характеризуются ограниченным предложением и ажиотажным спросом, что и обуславливает феноменальные цены.

Краткий обзор цен: В таблице 1 ниже приведены ориентировочные уровни цен на элитную недвижимость в Гштааде по сравнению с другими флагманскими рынками Швейцарии:

Локация	Элитная цена (CHF/кв. м)	Недавний годовой прирост
Гштаад (Бернские Альпы)	~39 000+ (стартовая цена) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
Санкт-Мориц (Граубюнден)	~43 000+ (максимум по Швейцарии) ubs.com	+5.6% (2024) knightfrank.com
Вербье (Валлис)	~36 000+ ubs.com	+3–5% (оценка 2024)
Женева – Колоньи	~36 000 (на берегу озера) ubs.com	+2–3% (оценка 2024)
Цюрих – Кюснахт	~32 000 (на берегу озера) ubs.com	+3% (оценка 2024)

Таблица 1: Цены на сверхэлитную недвижимость в Гштааде и других топовых локациях Швейцарии. Стартовая цена CHF 39 тыс./кв. м для элитных домов в Гштааде среди самых высоких, уступая только Санкт-Морицу ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 по состоянию на середину 2025.)

Средние цены на жилье в Гштааде значительно превышают национальные ориентиры. Для сравнения: квартиры в Берне стоят в среднем ~CHF 11 450/кв. м globalpropertyguide.com, а даже в Цюрихе — самом дорогом городе Швейцарии — стоимость апартаментов в среднем ~CHF 21 000/кв. м globalpropertyguide.com (примерно вдвое меньше топ-уровней Гштаада). Это наглядно подчеркивает, насколько экстраординарны оценки недвижимости в Гштааде, отражая его статус мирового трофейного направления. Из-за чрезвычайно скудного предложения (см. Предложение ниже) покупатели зачастую готовы платить любые суммы, чтобы стать владельцем части Гштаада.

Прогнозные тенденции цен на недвижимость (2025–2028)

Ближайшие перспективы: Рыночные прогнозы показывают, что цены на швейцарскую недвижимость продолжат рост в середине 2020-х, хотя темпы будут умереннее, чем в последние годы. Wüest Partner (ведущий швейцарский консультант по недвижимости) ожидает в 2025 году по всей стране рост цен примерно +3,6% на апартаменты и +3,8% на дома globalpropertyguide.com — это замедление по сравнению с ростом на 4–5% в 2024 году. UBS также прогнозирует 3–4% роста в 2025 году для общего сегмента жилой недвижимости globalpropertyguide.com. В элитном сегменте динамика цен уже остыла: в 2024 году цены на роскошное жилье в Швейцарии выросли всего примерно на 1,2% в среднем, против ~2% и выше годом ранее ubs.com. Высококлассный рынок Гштаада продемонстрировал аналогичную тенденцию, замедлившись до прироста в единицы процентов в прошлом году knightfrank.com. Эксперты рынка называют 2025 год очередным годом консолидации, а цены на элитную жилую недвижимость, вероятно, выровняются или будут показывать лишь незначительный рост (в порядке +1–3%) ubs.com. Консенсус заключается в том, что цены в Гштааде достигли временного плато на очень высоком уровне, так как число покупателей, готовых платить такие суммы, по природе ограничено ubs.com.

Однако коррекции цен в Гштааде не ожидается, если не произойдёт крупный внешний шок. Фундаментальные факторы (богатый спрос против ограниченного предложения) по-прежнему надёжно поддерживают рынок. Недавний анализ прогнозирует возобновление умеренного роста цен на недвижимость в Гштааде к 2026 году, примерно в диапазоне +2,8% — +4,2% в год theluxuryplaybook.com. Рост может быть обусловлен самыми востребованными «трофейными» шале в районах, таких как Оберборд и Биссен (престижные холмы Гштаада), где сверхбогатые покупатели соревнуются за редкие предложения theluxuryplaybook.com. Окружающие деревни (Заанен, Ружмон и др.) также будут пользоваться повышенным спросом, потенциально обгоняя Гштаад по темпам процентного роста, так как покупатели ищут относительные выгодные предложения.

Долгосрочно (2025–2030): Во второй половине 2020-х годов недвижимость Гштаада, скорее всего, сохранит свою стоимость и даже продолжит умеренно расти, но с ровным, сдержанным темпом. Прогнозы до 2030 года в целом предполагают кумулятивный рост цен в диапазоне 15–25% (в среднем около +3% в год). Это означает, что к 2030 году цены на самые элитные объекты в Гштааде смогут превысить 50 000 CHF за м² в среднем, если не появится новое предложение, способное значительно изменить баланс. На этот прогноз опираются несколько факторов:

Рост глобального богатства: Продолжающееся увеличение числа ультра-богатых людей (особенно из технологических и финансовых секторов) подогревает спрос на альпийские трофейные дома investropa.com. Множество UHNWIs (лиц с ультравысоким уровнем благосостояния) привлекают стабильность и престиж Швейцарии, что обеспечивает надёжную базу покупателей до 2030 года investropa.com.
Ограниченность предложения: В Гштааде сильно выраженный дефицит жилья будет сохраняться (см. раздел Предложение и застройка ниже). Из-за географии и законодательных ограничений застраиваемая земля крайне ограничена, и новое строительство будет появляться очень медленно. Даже небольшой рост строительства (благодаря недавним изменениям в законодательстве) лишь незначительно смягчит ситуацию ubs.com ubs.com. Дефицит будет поддерживать устойчивость цен в долгосрочной перспективе investropa.com.
Статус «тихой гавани»: Статус Швейцарии как «тихой гавани» (крепкий франк, стабильная политика) вряд ли ослабнет. В периоды нестабильности состоятельные покупатели вкладывают капиталы в швейцарскую недвижимость, поддерживая её стоимость даже при падении мировых рынков forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Гштаад, являясь одним из самых эксклюзивных рынков, особенно выигрывает от этого статуса «безопасного» актива.
Образ жизни и климатические тренды: Интересно, что изменение климата может укрепить привлекательность Гштаада для определённой категории покупателей. По мере того как лето становится всё жарче в других местах, прохладные альпийские курорты типа Гштаада и Вербье фиксируют приток состоятельных покупателей, спасающихся от жары и экстремальных погодных явлений brochures.christiesrealestate.com. К 2030 году этот фактор «климатического убежища» может ещё больше укрепить спрос на жильё в швейцарских горах, согласно экспертам Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

В целом, если не будет крупных потрясений, стоимость недвижимости в Гштааде, по прогнозам, будет расти вплоть до 2030 года, но размеренно. Эпоха двузначных годовых скачков цен, скорее всего, закончилась — теперь это «медленный подъём» с уже очень высокой базы. Даже если рост будет в среднем лишь 2–4% в год, Гштаад останется одним из самых прибыльных рынков недвижимости в абсолютном выражении. Владельцы могут рассчитывать, что их шале сохранят или немного приумножат стоимость, а новые покупатели столкнутся с рекордно высокими ценами входа в ближайшие годы.

Инвестиционные возможности и риски в Гштааде

Возможности: Несмотря на головокружительные цены, Гштаад предоставляет уникальные преимущества для инвесторов в недвижимость — прежде всего стабильность, эксклюзивность и долгосрочное сохранение состояния. Ключевые возможности включают:

Актив-убежище: Швейцарская альпийская недвижимость доказала свою надёжность как средства сбережения капитала. Даже во время мировых кризисов (финансовый крах, пандемия) цены в Гштааде практически не колебались и на самом деле были примерно на 25% выше доковидного уровня по состоянию на 2023 год investropa.com. Инвесторы рассматривают шале в Гштааде как «реальный актив», сопоставимый по функциям с произведениями искусства — защищённый дефицитом предложения и швейцарской экономикой-«убежищем» forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Капитальный прирост: Хотя быстрые перепродажи встречаются редко, стабильный рост стоимости — вполне реалистичное ожидание. Спрос значительно превышает предложение, поэтому стоимость активов будет постепенно расти (как было отмечено, примерно на 3% в год) globalpropertyguide.com. За 5–10 лет владения это способно принести генерацию ощутимого капитального дохода, учитывая высокую начальную стоимость.
Арендный доход и доходность в пиковые сезоны: Владельцы, сдающие свои шале в аренду в пиковые периоды, могут зарабатывать существенные суммы. Стоимость недельной аренды элитных шале в Гштааде в сезон катания или во время летних фестивалей очень высока (обычно десятки тысяч франков в неделю за топовые объекты). Сильная туристическая динамика обеспечивает превосходную заполняемость в пиковые месяцы — например, в феврале 2024 года 5-звёздочные отели региона были загружены на 80–90% ubs.com, что свидетельствует о высоком спросе на жильё. С учётом роста тарифов в премиальных отелях примерно на 30% за последние пять лет ubs.com, аренда частных шале пользуется не меньшим спросом и увеличивает доходность для владельцев. Рынок краткосрочной аренды в Гштааде позволяет частично компенсировать расходы на содержание собственности (детали см. в разделе Аренда ниже).
Диверсификация портфеля: Владение недвижимостью в Гштааде вносит в инвестиционный портфель долю реальных активов в стабильной юрисдикции. Для семейных офисов и состоятельных лиц такая диверсификация — вне акций или волатильных рынков — очень привлекательна, особенно в экономические турбулентные периоды forbesglobalproperties.com.
Новое строительство и добавленная стоимость: Благодаря смягчению некоторых строительных норм (см. Lex Candinas в разделе Регламент), появляются выборочные возможности для строительства или реконструкции. Новое жилищное строительство в Гштааде долгие годы было практически заморожено ubs.com. Теперь, некоторые ранее запрещённые проекты (например, преобразование отелей в апартаменты или увеличение площадей старых шале) могут получить «зелёный свет» ubs.com. Девелоперы и инвесторы, способные разобраться в местных правилах, могут найти высокомаржинальные проекты, ведь спрос на любые новые объекты премиум-класса чрезвычайно высок. Даже небольшие проекты апартаментов или реконструированные фермерские дома в Зааненланде после завершения могут продаваться по премиальным ценам.
Окрестности: Более широкий регион Гштаада (Заанен, Ружмон, Шёнрид) может представлять возможности по чуть более умеренным ценам. Международные покупатели, которых отпугивают цены в самом центре Гштаада, часто присматриваются к этим близлежащим деревням (буквально в нескольких минутах), где стоимость, хотя и высокая, зачастую на 20–40% ниже. По мере дальнейшего роста цен в сердце Гштаада, объекты на окраинах могут демонстрировать опережающий процентный рост как «доступная» альтернатива для тех, кто твёрдо намерен стать частью этого образа жизни.

Риски: Инвесторам также следует учитывать заметные риски и вызовы рынка Гштаада:

Высокий порог входа и низкая доходность: Астрономические цены в Гштааде означают, что начальная доходность инвестиций очень низкая. Валовая доходность от аренды в этом регионе обычно находится в диапазоне 2–3% в год или даже ниже globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, что значительно ниже мировых средних показателей по недвижимости. В кантоне Берн (куда входит Гштаад) средняя доходность по квартирам составляет всего около 2,8% globalpropertyguide.com. Это инвестиция с «легким денежным потоком» — владельцы рассчитывают главным образом на долгосрочный рост стоимости. Если финансировать покупку, ипотечные тесты на доступность могут быть суровыми из-за низкого уровня покрытия выплат (швейцарские банки используют завышенные ставки при расчетах доступности, что может исключить всех, кроме самых богатых покупателей за наличные) ubs.com.
Ликвидность и риск перепродажи: Круг покупателей многомиллионных шале в франках изначально очень мал. Продажа недвижимости может занять время, поскольку иногда приходится ждать появления “подходящего” миллиардера. Если рыночные условия изменятся или появятся новые регуляции (см. ниже), ликвидность может иссякнуть, и для завершения сделки потребуется дисконтирование цен. Недвижимость в Гштааде часто передается из поколения в поколение, и быстрая перепродажа не гарантируется.
Регуляторные изменения: Эволюция законодательства Швейцарии представляет, возможно, самую большую угрозу для сегмента роскоши. В марте 2025 года правительство объявило о планах ужесточить закон Lex Koller, который может запретить или ограничить покупку швейцарских домов отдыха иностранцами ubs.com. Если этот запрет вступит в силу, это напрямую повлияет на спрос в таких местах, как Гштаад (где много иностранных покупателей), что вероятнее всего приведёт к снижению цен на вторичную недвижимость ubs.com. Кроме того, обсуждающиеся налоговые реформы — например, отмена вычета процентов по ипотеке и введение налога на вторую недвижимость — повысят издержки на владение и могут охладить спрос ubs.com. Инвесторы сталкиваются с неопределённостью, как именно будут реализованы эти изменения (подробности см. в разделе “Регулирование”). Регуляторные риски не тривиальны, поскольку швейцарское общество ранее уже выступало за ограничение продаж роскошного жилья иностранцам.
Экономические и рыночные факторы: Резкое падение мировых фондовых рынков или рецессия, затронувшая сверхбогатых, могут временно снизить спрос. Замедление роста цен в Гштааде в 2024 году частично связано с тем, что предыдущие “ценовые перегибы” довели стоимость до таких высот, что покупатели стали проявлять осторожность ubs.com ubs.com. Если процентные ставки неожиданно резко вырастут или швейцарский франк укрепится ещё сильнее, некоторые потенциальные покупатели могут отложить приобретение ubs.com. Несмотря на то что обвал маловероятен из-за ограниченного предложения, нельзя исключать период стабилизации или умеренного снижения цен при ухудшении экономической конъюнктуры.
Климат и сезонность: Парадоксально, но при всей привлекательности Гштаада как климатического убежища, регион также сталкивается с риском сокращения лыжного сезона в долгосрочной перспективе. Высота самого поселка ~1050 м (с катанием на лыжах до ~3000 м на близлежащих ледниках) — относительно невелика для горнолыжного курорта. Если надёжность снежного покрова к 2030 году заметно снизится, это способно сказаться на зимнем туризме и привлекательности горнолыжной недвижимости. Регион инвестирует в круглогодичные развлечения (велоспорт, культура и др.), но часть статуса Гштаада связана с образом зимней сказки. Климатические изменения — долгосрочный риск для любого альпийского инвестора в недвижимость.

В итоге, покупка недвижимости в Гштааде — это игра на сохранение капитала и статус, а не на высокую доходность. Здесь вы получаете непревзойдённую безопасность и потенциал роста в долгосрочной перспективе, однако ценой этого становятся высокие постоянные издержки и подверженность юридическим изменениям. Внимательное изучение правовых и налоговых аспектов, а также готовность держать объект долгие годы — необходимые условия успеха на этом редком рынке.

Тенденции на рынке элитной недвижимости и шале в Гштааде

Рынок элитной недвижимости Гштаада определяется ультра-премиальными шале и сочетанием традиций с современным комфортом. В 2025 году несколько ключевых трендов формируют сегмент роскошных шале:

Рост спроса на «круглогодичную» альпийскую жизнь: Традиционно бывший зимним раем для лыжников, сегодня Гштаад активно позиционирует себя как курорт на все сезоны. Современные покупатели ищут шале, которыми можно пользоваться круглый год, а не только несколько недель в лыжный сезон. Многие объекты оснащаются инфраструктурой для всех сезонов — от зимних бассейнов и спа (для уюта в холодное время) до обширных летних террас и садов. Деревня проводит более 1 000 культурных и спортивных мероприятий ежегодно, включая знаменитые летние музыкальные фестивали, теннис, поло и конные турниры john-taylor.com. Такая круглогодичная жизнь увеличила спрос на дома как второе жилье для использования весь год (например, с кабинетом и быстрым интернетом), а не на чисто сезонные лыжные домики.
Слияние альпийского шарма и современной роскоши: Сегодняшние покупатели стремятся к «современному альпийскому» стилю — традиционный облик шале (старые балки, скатная кровля) в сочетании с полностью модернизированными интерьерами и технологиями. Множество классических шале подвергаются капитальному ремонту: их планировки становятся открытыми и современными, появляются роскошные кухни, домашние кинотеатры, климат-контроль, системы «умный дом» за фасадом из состаренного дерева. Растёт и тренд на устойчивую роскошь: геотермальное отопление, солнечные панели, энергоэффективные материалы развиваются в рамках швейцарского экологического подхода. Всё больше покупателей ожидают эко-функций наравне с личными саунами и винными погребами. Это в целом соответствует тренду повышения интереса к энергоэффективному строительству на рынке Швейцарии в 2024–25 гг. investropa.com investropa.com.
Мега-шале и инфраструктура: Понятие шале в Гштааде буквально становится больше. В последние годы появились мега-шале (имения) площадью 800–1000 м², чаще всего объединяющие два и более участка. Эти индивидуальные дома могут похвастаться внутренними бассейнами, частными велнес-центрами, тренажёрными залами, помещениями для персонала, подземными гаражами и даже мини-ночными клубами или галереями. Приватность и развлечения “на месте” выходят на первый план. Одновременно часть покупателей выбирает «разумную роскошь»: набирает обороты интерес к небольшим, уютным и проще обслуживаемым домам, особенно среди европейцев. Это коррелирует с трендом на минимализм и функциональность — своеобразная реакция на сверхбольшие особняки investropa.com. Тем не менее, в Гштааде превалирует роскошь: международные покупатели чаще ищут крупнейшие и самые роскошные объекты по максимуму бюджета.
Новые проекты и брендовое жильё: Из-за ограничений по строительству полностью новых проектов почти нет, но несколько громких запусков привлекли внимание. Особенно выделяется концепция “альпийских резиденций”: брендовые апартаменты при пятизвёздочных отелях (например, Ultima Gstaad сочетает бутик-отель с частными апартаментами, обслуживаемыми гостиницей). Такие проекты выбирают покупатели, желающие иметь жильё с консьержем, охраной и гостиничным сервисом по требованию. В будущем, если законы позволят, в Гштааде способны появиться новые форматы: ультра-элитные апарт-шале или сервисные кондоминиумы для более эффективного использования ограниченного числа участков. Lex Candinas (изменение закона 2024 года) может открыть дорогу нескольким апарт-проектам, продаваемым иностранцам как инвестиции (по аналогии с курортными квартирами других стран), хотя изменения будут постепенными ubs.com. За объявлениями о новых стройках стоит внимательно следить: такие объекты будут редкими и весьма востребованными.
Сохранение аутентичности: Несмотря на гламур, главная ценность Гштаада — это “альпийская аутентичность”, сочетающаяся с роскошью. Местное сообщество жёстко защищает традиционный облик — строгие архитектурные нормы запрещают яркие модернистские виллы и предписывают использовать только натуральный камень, дерево и “шалевую” эстетику. Такая политика сохранения стиля гарантирует деревне сказочный шарм старого света. Покупатели ценят то, что “бренд Гштаада — это стильный шарм с ненавязчивой роскошью” и сильная альпийская идентичность john-taylor.com. Примечательно, что в регионе Зааненланд до сих пор существуют 200 действующих ферм и 7 000 коров john-taylor.com — напоминание о том, что Гштаад остаётся живым фермерским сообществом, а не только местом для элиты. Эта подлинная атмосфера — сильное конкурентное преимущество Гштаада в сравнении с коммерциализированными курортами.

В сущности, тренд элитной недвижимости Гштаада — это эволюция без утраты традиций. Шале становятся всё более технологичными и предназначенными для современного образа жизни, но деревня осторожно сохраняет уютную, идиллическую атмосферу, благодаря которой и возник её мировой статус. Покупателей в 2025 году ждёт рынок, где шарм старой Европы встречается с роскошью нового времени — от столетних деревянных фермерских домов, превращённых в дизайнерские резиденции, до новейших шале в стиле XIX века, оборудованных по последнему слову техники. Эта комбинация продолжает привлекать мировую элиту и удерживает Гштаад на вершине альпийской роскоши.

Доходность от аренды и тенденции рынка краткосрочной аренды

Рынок аренды в Гштааде уникален: он ориентирован в основном на сегмент краткосрочного люксового отдыха и в меньшей степени — на долгосрочных местных жителей (многие из которых пользуются субсидируемым или кооперативным жильём). Ключевые моменты о доходности и тенденциях аренды:

Низкая доходность на вложенный капитал: Как отмечено выше, валовая доходность от аренды в Гштааде низкая в процентном соотношении из-за крайне высокой стоимости недвижимости. Средняя доходность на жилую недвижимость в кантоне Берн составляет всего около 2,8% годовых globalpropertyguide.com, а на ультра-престижных рынках, таких как город Гштаад, реальная доходность может быть ещё ниже (часто в диапазоне 1–2% для дорогих шале). Например, шале стоимостью 20 млн швейцарских франков может реально принести около 200–300 тыс. франков в год арендного дохода в удачный сезон, что соответствует доходности ~1–1,5%. Это значительно ниже чем в большинстве других инвестиционных направлений — недвижимость в Швейцарии, как правило, считается «ставкой на капитал», а не игрой на доходность facebook.com. Тем не менее, спрос на аренду очень сильный, так что практически все владельцы премиальной недвижимости, которые сдают свои дома, находят арендаторов по максимальным расценкам; ограничением служит в первую очередь высокая стоимость самой недвижимости (большой знаменатель).
Краткосрочная и сезонная аренда: Рынок краткосрочной аренды в Гштааде очень активен и всё чаще работает через местные агентства и платформы. Многие собственники предпочитают сдавать свои шале посуточно или по неделям в пиковые сезоны (Рождество/Новый год, февральские лыжные недели, июль–август летнего сезона). Арендные ставки за шале высшей категории легко могут превышать 25 000–50 000 франков в неделю в пиковый зимний сезон, исходя из статуса клиентов. Даже для небольших апартаментов в периоды высокого спроса цена может составлять несколько тысяч франков в неделю. Заполняемость очень сезонная: в межсезонье (грязный апрель, тихий ноябрь) жильё часто простаивает, но в высокий сезон достигает почти полной загрузки. В целом, для тех владельцев, кто готов сдавать жильё, сезонная краткосрочная аренда может существенно покрыть годовые расходы (налоги, обслуживание и пр.), хотя немногие выходят полностью «в ноль» только за счёт аренды. В отчёте UBS Alpine указывается, что после роста цен на номера в люксовых отелях примерно на 30% с 2019 года аренда частных домов стала более выгодной, чем раньше ubs.com, поскольку путешественники всё чаще выбирают отдельные дома и апартаменты для семей и групп. Эта тенденция стимулирует владельцев выставлять свои объекты на несколько недель через специализированные агентства по роскошной аренде, а не массовые онлайн-платформы.
Тенденции платформ аренды: Airbnb и схожие платформы представлены в Гштааде, но в основном для небольших апартаментов или относительно доступных шале. Объекты высокого класса обычно обслуживаются специализированными брокерами по недвижимости или консьерж-компаниями (для соблюдения приватности и высокого уровня сервиса). Набирает обороты тренд «управляемых шале», когда компания берёт на себя обслуживание объекта, обеспечивает его персоналом (шеф-повар, консьерж) и сдаёт его как ультра-люксовый пакет для отпуска. Такие форматы способны приносить весьма ощутимый доход. Сектор краткосрочной аренды в швейцарских Альпах в целом постепенно профессионализируется: инвесторы проявляют интерес к строительству или покупке отдельного дома только для сдачи. Однако в Гштааде покупка недвижимости исключительно с целью краткосрочной сдачи затруднена для иностранцев из-за требований к разрешениям — см. раздел о регулировании.
Долгосрочная аренда: Аренда дорогих шале на долгий срок (годичные договоры) в Гштааде встречается нечасто: владельцы предпочитают гибкость и возможность пользоваться объектом самостоятельно. Тем не менее, здесь есть небольшое сообщество экспатов и сезонных работников, которые арендуют апартаменты круглый год. Например, сотрудникам международных школ, элитных магазинов или отелей приходится снимать жильё поблизости. Уровень вакантности квартир здесь крайне низкий (<1% в Санктене, к которому относится Гштаад) из-за дефицита жилья investropa.com. Арендное регулирование в Швейцарии не позволяет резко повышать плату существующим жильцам: рост ограничен ставкой референсной процентной ставки. Большинство инвесторов, вкладывающихся в недвижимость Гштаада, не рассматривают долгосрочную аренду как приоритет; они либо хотят иметь личный дом для отдыха, либо планируют выборочную сдачу на короткие периоды.
Влияние туристических тенденций: По мере того как туризм в Швейцарии быстро восстанавливается после пандемии (в 2024 году количество ночёвок выросло на двузначные проценты), спрос на краткосрочную аренду здесь устойчив и растёт. Если Гштаад продолжит увеличивать число мероприятий и развлечений, сезон аренды будет удлиняться (например, возможно больше летних гостей для пеших походов, велоспорта, фестивалей). Возникает новый микро-тренд «workcation», когда состоятельные семьи или отдельные лица арендуют шале на несколько месяцев, совмещая дистанционную работу с отдыхом. Улучшенное качество интернета и спокойная атмосфера Гштаада делают его всё привлекательнее для таких длительных заездов. Это способно немного повысить заполняемость вне сезона и, соответственно, увеличить годовую эффективную доходность.

В целом, доходность от аренды в Гштааде скромная с точки зрения инвестора, однако арендодатели пользуются крайне надёжной и востребованной средой. Риск остаться без арендаторов фактически отсутствует — спрос поддерживается всемирной привлекательностью локации, и ограничением служит только желание собственника сдавать свою ценную недвижимость. Те, кто используют пиковые сезоны, могут получать внушительный доход, даже если процент доходности относительно стоимости объекта низок. Для большинства владельцев приоритет — покрыть часть расходов и сохранить возможность личного пользования, а не максимизировать доходность. Поэтому Гштаад остаётся в первую очередь «инвестицией в стиль жизни», а не рынком высокой арендной доходности, хотя сегмент краткосрочной аренды постепенно растёт и профессионализируется по мере роста туристического потока.

Ключевые застройщики и агентства недвижимости в Гштааде

Несмотря на свои небольшие размеры, Гштаад обслуживается рядом специализированных агентств и застройщиков премиальной недвижимости. Эти компании работают на элитном рынке, предлагая брокерские услуги, управление объектами и индивидуальные девелоперские решения:

John Taylor Gstaad: Местное подразделение международной сети люксовой недвижимости John Taylor — один из главных игроков. John Taylor Gstaad AG (офис в Санктене) специализируется на продаже и аренде дорогих шале и апартаментов в Гштааде и соседних деревнях john-taylor.com. Компания занимается ведущими лотами региона и организует сезонную аренду. 160-летний опыт John Taylor на глобальном рынке делает их выбором №1 для международных покупателей, ценящих конфиденциальность и экспертизу. Команда в Гштааде делает упор на концепцию «престиж встречается с альпийской аутентичностью» и хорошо ориентируется в скрытых жемчужинах Санктенланда john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty имеет офис и в Гштааде, фокусируясь на рынке премиальной недвижимости. Barnes занимается продажей, арендой шале, апартаментов и земли, а также регулярно публикует аналитические обзоры. Их глобальная сеть (особенно в Европе и США) привлекает иностранных инвесторов. Коллектив в Гштааде известен созданием «исключительной подборки шале и апартаментов» и работой с пластом элитных клиентов через глянцевые издания и мероприятия.
Sotheby’s International Realty – Гштаад: Авторитетный бренд Sotheby’s представлен в регионе через Switzerland Sotheby’s International Realty (иногда совместно с местной фирмой Cardis или другими). Офис занимается топовыми объектами Швейцарии и продаёт самые дорогие владения Гштаада через глобальную сеть коллекционеров и инвесторов. Присутствие Sotheby’s обеспечивает попадание шале из Гштаада в поле зрения супер-богатых клиентов по всему миру.
Engel & Völkers Saanenland: Немецкое агентство Engel & Völkers работает по франшизе в регионе Гштаад/Санктен. Предлагает услуги продажи, аренды и отличается сильным маркетингом и кроссбордерной клиентской базой (особенно в немецкоязычных странах). E&V регулярно выпускает региональные обзоры рынка, а их офис в деревне открыт для свободного посещения. Клиенты — как швейцарцы, так и иностранцы, желающие приобрести недвижимость для отдыха.
Местные застройщики (NK Immobilien / GRIWA Group): В сегменте девелопмента выделяется nk Immobilien Gstaad (основана в 2015 году местным предпринимателем), ставшая заметным игроком на рынке nkimmobilien-gstaad.ch. Сейчас компания входит в группу GRIWA Treuhand, разрабатывает и строит шале и апартаменты в Бернском Оберланде, включая регион Санктенланд nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA обеспечивает весь цикл: от проектирования и строительства до продаж и аренды, часто делая «под ключ». Главное — высокое качество и строгое следование альпийскому стилю. Хотя таких застройщиков немного, именно они обеспечивают новое предложение (в рамках законодательства) и занимаются реновацией старого фонда. Другие примеры — CGI Real Estate и Steiner AG, которые иногда реализуют крупные объекты — реновацию отелей или многоквартирные комплексы (в Гштааде подобное встречается редко).
Другие агентства: Среди бутиковых игроков — Michaël Zingraf Real Estate (Гштаад) (недавно присоединились к Christie’s International Real Estate, специализация — люксовые шале); Comptoir Immobilier (женевская сеть, часть Forbes Global Properties, изредка проводит сделки в Гштааде); Gstaad Properties и Saanen Properties — локальные агентства, работающие по персональным рекомендациям благодаря узнаваемым жителям. Gstaad Property Office (GPO) и Luxury Places — другие консультанты, известные в регионе. Многие агентства сотрудничают: эксклюзивный лот нередко делят среди проверенных агентов ради выхода на «своего» покупателя.

Эти агентства не просто осуществляют сделки, но часто выступают «привратниками» на весьма закрытом рынке — множество продаж в Гштааде проходит вне общего доступа, когда агентства тихо сводят продавца и покупателя. Рынок недвижимости в Гштааде — максимально деликатный: официальных табличек «Продаётся» здесь практически не встретить. Взамен агентства ведут листы ожидания клиентов и работают точечно, когда появляется соответствующий объект. Ключевые игроки связаны с управляющими капиталом, офисами семей и действующими собственниками (им сообщают первыми при желании продать). Такая сеть делает выбор надёжного, хорошо интегрированного агентства критически важным для любого новичка, рассчитывающего войти на рынок Гштаада.

В заключение, ключевые специалисты по недвижимости в Гштааде включают в себя сочетание международных люксовых брендов (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) и нескольких местных экспертов, занимающихся развитием и нишевыми сделками. Все они работают в рамках небольшой, дружной профессиональной среды, чтобы поддерживать репутацию Гштаада как места, известного своей деликатностью и качеством. Покупатели и продавцы, как правило, обращаются в одну из этих компаний, чтобы ориентироваться в сложной регуляторной среде и получить доступ к ультра-обеспеченной клиентуре, определяющей рынок недвижимости Гштаада.

Драйверы спроса на рынке Гштаада

Существует несколько сильных драйверов спроса, лежащих в основе рынка недвижимости Гштаада, которые объясняют, почему эта крошечная альпийская деревня вызывает огромный интерес среди состоятельных покупателей со всего мира:

Элитный туризм и образ жизни: Гштаад давно является магнитом для богачей и знаменитостей, предлагая привлекательное сочетание роскоши и деревенского очарования. Девиз города «Поднимайся вверх, замедляйся» отражает его расслабленную эксклюзивность. Вдоль очаровательной пешеходной улицы расположены пятизвездочные отели, рестораны высокой кухни, дизайнерские бутики и художественные галереи john-taylor.com. В то же время тут есть действующие фермы и сохраняется историческая альпийская культура, что придает городу аутентичность. Такое сочетание притягивает туристов премиум-класса круглый год. Многие посетители — очарованные атмосферой Гштаада — становятся покупателями недвижимости, чтобы обеспечить себе собственное альпийское убежище. Огромное количество мероприятий (более 1 000 в год) — от турнира по снежному поло и теннисного Swiss Open до классического музыкального фестиваля Менухина — постоянно держит Гштаад на мировой арене john-taylor.com. На такие международные события приезжает состоятельная публика, некоторые из которых покупают здесь дома после того, как влюбляются в регион. Кратко говоря, стиль жизни Гштаада — ключевой драйвер спроса: мало где на земле можно кататься на лыжах утром, посетить гала-ужин или концерт вечером и прогуляться по деревне, не утратившей сказочного облика.
Международные покупатели и «Бренд Гштаад»: Рынок недвижимости Гштаада в основном формируют международные покупатели. Состоятельные лица из Великобритании, Германии, Франции, Бельгии, Ближнего Востока, США и все чаще из Азии активны здесь уже десятилетиями. Глобальный статус города поддерживают известные резиденты и поклонники (члены королевских семей, знаменитости, магнаты), придавая ему особый шик. По словам местных брокеров, «бренд Гштаад… привлекает международную клиентуру круглый год» благодаря хорошей транспортной доступности (2 часа от Женевы, 1 час от Берна и даже отдельный аэропорт для частных самолетов в Саанене) john-taylor.com. Такая легкая доступность позволяет международным владельцам приезжать в свои шале на отдых без труда. Политическая и экономическая нестабильность за рубежом также стимулирует интерес иностранцев к безопасной Швейцарии: в периоды нестабильности состоятельные семьи с Ближнего Востока или из Южной Америки чаще покупают здесь недвижимость ради стабильности. Гштаад, будучи сдержанным и менее «вызывающим», чем Санкт-Мориц или Куршевель, особенно привлекателен для тех, кто ищет конфиденциальность и скромность. Текущий тренд глобальной миграции состоятельных людей тоже способствует швейцарским курортам — по данным Christie’s, экстремальные погодные события в других странах и геополитические проблемы привели к увеличению числа покупателей, выбирающих альпийские убежища, такие как Гштаад, ради безопасности brochures.christiesrealestate.com.
Инфраструктура и транспортная доступность: Несмотря на скромные размеры, Гштаад значительно инвестировал в инфраструктуру, повышающую его привлекательность. Система подъемников региона (Gstaad Mountain Rides) обеспечивает доступ к 200 км лыжных трасс, а расположенный всего в 20 минутах Glacier 3000 гарантирует круглогодичное катание john-taylor.com. Панорамная железнодорожная линия Монтрё—Цвайзиммен проходит через Гштаад, предоставляя живописное железнодорожное сообщение с Монтрё и далее john-taylor.com. Частный аэропорт Саанен обслуживает частные джеты и чартеры, что очень важно для владельцев-джетсеттеров john-taylor.com. Железнодорожная и дорожная сеть Швейцарии делает Гштаад доступным из крупных городов (пусть и с некоторыми усилиями). Постоянные улучшения — ускоренные поезда, новые дорожные тоннели, высокоскоростные телекоммуникационные сети — поддерживают спрос на недвижимость. Кроме того, инвестиции в инфраструктуру горнолыжных курортов стали национальным приоритетом: например, в соседних кантонах был проведён апгрейд общественного транспорта и подъемников (в Вербье транспорт модернизировали на 27 миллионов франков forbesglobalproperties.com). Гштаад также модернизировал гостиницы и медицинские центры, чтобы соответствовать ожиданиям требовательной публики. В целом, покупатели знают: несмотря на удалённость, в Гштааде есть инфраструктура высшего класса и всё необходимое, что поддерживает долгосрочную стоимость активов.
Экономическая и налоговая среда: Общая экономическая стабильность и благоприятная среда для состоятельных лиц в Швейцарии являются мощным драйвером спроса. В стране низкая инфляция (~1% в 2024 году) и стабильный рост investropa.com. Важно отметить, что Швейцария (и кантон Берн) предлагает выгодный налоговый режим для многих богатых иностранцев, например, соглашения о налогообложении по форфейту («forfait») в некоторых случаях. Хотя налоги в Берне выше, чем в ультранизконалоговых кантонах (таких как Швиц), район Саанен/Гштаад всё равно исторически привлекал некоторых состоятельных жителей по специальным налоговым схемам. Кроме того, нет налога на прирост капитала при продаже имущества после определённого срока владения (зависит от кантона), что выгодно для инвесторов. В большинстве кантонов Швейцарии нет ежегодного налога на недвижимость (в некоторых коммунах есть небольшие земельные сборы, но ничто по сравнению с налогами на имущество в других странах). Такая налоговая дружественность и правовая стабильность (сильные права собственности, банковская тайна и т.д.) делают владение швейцарской недвижимостью привлекательным. По информации Forbes Global Properties, сочетание жесткого регулирования (ограничения на новое строительство) и сильной валюты способствовали успеху роскошной недвижимости в Швейцарии даже во время пандемии forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Инвесторы уверены, что их средства в недвижимости Гштаада защищены одной из самых надежных юридических и финансовых систем мира.
Местный спрос и демография: Хотя международные покупатели доминируют на верхнем сегменте рынка, нельзя игнорировать спрос внутри самой Швейцарии. В период пандемии больше швейцарцев открыли или вновь обнаружили для себя местные курорты, что вызвало рост внутреннего спроса на дома для отдыха. Важен также «серебряный» бумеровский тренд выхода на пенсию: состоятельные швейцарцы и европейцы в возрасте 60+ выходят на пенсию с существенным капиталом и желанием приобрести жильё для досуга ubs.com ubs.com. Гштаад с мягким климатом и круглогодичными возможностями особенно привлекателен для активных пенсионеров. В Альпийских кантонах в 2024 году наблюдался темп роста населения выше среднего (+0,9%) за счет переселения по причине высокого качества жизни ubs.com. Это показывает, что швейцарские профессионалы и пенсионеры всё чаще переезжают в горные регионы для постоянного или сезонного проживания, подогревая спрос. Численность постоянного населения Гштаада и Саанена растет, хоть и умеренными темпами, что приводит к увеличению нагрузки на жилой фонд на всех уровнях.

В заключение, спрос на рынке Гштаада поддерживается его уникальным образом жизни и репутацией, лёгкой доступностью для мировой элиты и рациональными экономическими причинами для инвестирования в защищённые и ограниченные по предложению швейцарские активы. До тех пор, пока Гштаад будет предлагать покой, престиж и мирового класса инфраструктуру в стабильной стране, спрос со стороны как иностранных, так и отечественных состоятельных покупателей останется высоким.

Регуляторные и налоговые аспекты для покупателей

В Швейцарии действует сложная сеть правил и налогов в сфере недвижимости, особенно в отношении иностранных покупателей и домов для отдыха. Важные аспекты для Гштаада включают:

Lex Koller (Ограничения для иностранных покупателей): Швейцарский федеральный закон «Lex Koller» ограничивает покупку недвижимости нерезидентами-иностранцами. Как правило, нерезиденты не могут покупать жилую недвижимость в Швейцарии, за исключением определённых курортных зон по строгим квотам. Гштаад (коммуна Саанен) – одна из таких зон, где иностранцам исторически разрешалось покупать дом для отдыха, но на определённых условиях (например, участок менее 1000 м² и жилая площадь до 200 м², не более одного объекта на иностранную семью) forbesglobalproperties.com. Даже те, кто подпадает под эти правила (обычно граждане ЕС или лица с видом на жительство в Швейцарии), часто нуждаются в кантональном разрешении. Важно! В 2025 году швейцарское правительство рассматривает возможность дальнейшего ужесточения Lex Koller ubs.com. Предлагаемые меры могут запретить иностранцам покупать определённые типы недвижимости (например, апартаменты в обслуживаемых «апарт-отелях» или, возможно, любые новые вторичные дома) ubs.com. Если это будет принято, круг иностранных покупателей сократится. Уже сейчас иностранцы сталкиваются с ежегодными квотами на разрешения на покупку недвижимости в кантоне Берн – после исчерпания небольшой квоты остальным приходится ждать. Внутренние покупатели и владельцы швейцарских видов на жительство (B или C) не подпадают под действие Lex Koller, и поэтому имеют больше свободы в покупке forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Любой, кто рассматривает покупку в Гштааде, должен удостовериться в своей допустимости по Lex Koller и следить за изменениями законодательства. Использование швейцарского юрлица для обхода Lex Koller запрещено (власти контролируют фиктивные покупки через компании) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Закон о вторых домах): Другой важный закон — “Lex Weber”, или Инициатива по второму жилью, принятая в 2012 году, которая ограничила долю вторых домов 20% от жилищного фонда каждой коммуны. В Гштааде/Саанен эта доля значительно превышена, что означает: с 2013 года практически невозможно построить новые дома для отпуска — что значительно ограничивает предложение ubs.com. Разрешено строительство для постоянного проживания, но такие объекты зачастую нельзя затем перепродать как дома для отдыха. В конце 2024 года вступила в силу модификация по прозвищу “Lex Candinas”, немного смягчившая ограничения ubs.com. Она допускает некоторые исключения — например, переделку старых отелей в жильё или строительство в определённых зонах для увеличения жилищного предложения в дефицитных регионах (Гштаад в явном списке) ubs.com. Благодаря этому в будущем возможно появится ограниченное количество новых апартаментов или шале, однако большинство из них также останутся с ограничением на перепродажу/использование. Вывод: Lex Weber по-прежнему будет существенно ограничивать новое строительство в Гштааде — что выгодно существующим владельцам и создаёт сложности для новых покупателей. Просто приобрести участок и построить дом для отпуска не получится: даже купленное имущество будет регламентироваться по назначению (например, обязателен статус «основное жильё» или сельхозназначение — если применимо).
Налоги — федеральный, кантональный, коммунальный уровни: В Швейцарии многоуровневая налоговая система. Значимые налоги для покупателей недвижимости включают:
- Налог на передачу собственности/госпошлина: Кантон Берн взимает налог на передачу недвижимости (около 1,8% от стоимости сделки; обычно делится между сторонами или оплачивается покупателем — возможны вариации). Кроме того, услуги нотариуса и регистрация в земельной книге стоят примерно 0,3–0,5%. В сумме для покупателя в Гштааде это примерно 2,3% транзакционных расходов.
- Ежегодные налоги на недвижимость: Возобновляемого федерального налога на собственность нет. Кантон Берн взимает умеренный налог на состояние, который учитывает рыночную стоимость недвижимости (только для резидентов, примерно 0,3–0,7% «чистых» активов с большими вычетами). Для нерезидентов такого налога обычно нет, если у них нет ВНЖ в Швейцарии. Некоторые коммуны взимают небольшой налог на землю; годовой земельный налог в Саанен среди самых низких (несколько сотен франков для респектабельного шале).
- Налог на вменённую арендную стоимость: Необычный для многих иностранцев: владельцы недвижимости в Швейцарии платят налог с некой «вменённой» арендной стоимости их жилья (примерно 70% рыночной аренды). Можно вычесть проценты по ипотеке и расходы на содержание. Многие покупатели вторых домов берут ипотеку именно чтобы уменьшить этот налог. Сейчас есть предложение отменить налог на вменённую аренду по всей стране, что также уберёт вычет по ипотеке ubs.com. Если реформа будет одобрена, это выгодно «кэшевым» покупателям — налог исчезнет; но покупатели c ипотекой лишатся вычета.
- Налог на прирост капитала: Кантон Берн взимает налог на прибыль от перепродажи недвижимости с продавца, если объект продаётся в течение определённого срока (ставка зависит от срока владения). Для долгосрочных владельцев (более 10 лет) ставка существенно льготная — после нескольких десятилетий налог вообще может обнулиться. Это делается, чтобы сдерживать спекулятивные сделки. Большинство владельцев в Гштааде держат собственность долго, так что этот налог встречается редко. Но если вы продадите через 5 лет с прибылью — налог может быть существенным (30%+ на прирост при особо коротком владении).
- Налог на доход от аренды: Если сдаёте недвижимость, доход облагается подоходным налогом для резидентов (а для нерезидентов — может быть удержан у источника). Владельцы премиальных объектов обычно минимизируют налогооблагаемый доход — либо не сдают жильё, либо расходы превышают доход, чтобы избежать сложного администрирования.
Вид на жительство и гражданство: Покупка недвижимости в Гштааде не даёт автоматического права на жительство. Иностранцам обычно нужно получить ВНЖ, если они хотят жить в своём шале постоянно. Тем не менее, Швейцария выдаёт виды на жительство состоятельным иностранцам в некоторых случаях (через специальные налоговые соглашения с кантоном). Кантон Берн тоже практикует такие «единые налоговые платежи» для привлечения богатых резидентов, но реже, чем франкоязычные кантоны. Некоторые иностранные покупатели становятся резидентами через визы инвестора и прочие механизмы — и тогда могут покупать дома уже без ограничений Lex Koller и наслаждаться полноценной жизнью в Швейцарии. Покупатели из ЕС/ЕАСТ с ВНЖ категории B могут довольно свободно приобрести жильё для собственного проживания forbesglobalproperties.com.
Будущие регуляторные риски: Помимо ужесточения Lex Koller, на федеральном уровне обсуждается введение специального налога на вторые дома (чтобы уменьшить количество «пустующих» домов в курортах) ubs.com. Если такой налог будет внедрён, ежегодное содержание шале в Гштааде может стать дороже. Кроме того, местные власти могут вводить правила аренды (в некоторых курортах надо регистрировать краткосрочную аренду или платить «туристический» налог с арендуемой ночи). Пока что в Гштааде довольно свободный режим по сравнению, скажем, с Цюрихом или Женевой, где действуют строгие правила по защите арендаторов и лимиты на арендные ставки — но ситуация может измениться, если местных жителей будет не устраивать переполненность или большое количество нежилых домов для отпуска. Ещё один фактор — колебания курса франка (CHF против валюты покупателя), которые влияют на конечную стоимость покупки, но это уже рыночный риск, а не законодательный.

Вывод (регуляторный): Для швейцарских покупателей правила Гштаада означают, в первую очередь, сложности со строительством нового жилья и обязательство оплачивать налоги на передачу и возможный налог на прирост. Для иностранцев принципиально важно внимательно изучить Lex Koller и лимиты по разрешениям — часто процесс требует терпения или креативного подхода (например, купить на имя супруга/супруги с паспортом ЕС и ВНЖ и т.п.). Настоятельно рекомендуется задействовать швейцарского нотариуса и юриста на раннем этапе. В целом, политика ограничений предотвращает чрезмерные спекуляции и защищает доступность жилья для местных жителей, но одновременно делает Гштаад ещё более эксклюзивным. Следить за новыми законодательными инициативами (например, пересмотром Lex Koller) очень важно — это может повлиять на возможность покупки/продажи иностранцам в перспективе ubs.com. Тем не менее, стабильность и предсказуемость швейцарской правовой системы — особый плюс для иностранных инвесторов, ведь любые новые ограничения вводятся постепенно, без неожиданных резких изменений. Именно эта стабильность и делает рынок интересным даже несмотря на бюрократию.

Долгосрочные прогнозы роста до 2030 года

Смотрят в будущее до конца десятилетия, эксперты остаются осторожно оптимистичными относительно траектории рынка недвижимости Гштаада. Вот долгосрочные прогнозы и факторы, формирующие ожидания к 2030 году:

Прогноз роста цен: Как уже обсуждалось, базовые прогнозы предполагают умеренный рост цен на швейцарскую жилую недвижимость — на уровне 2–4% в год по стране globalpropertyguide.com. Премиальные курортные рынки, такие как Гштаад, в благоприятных экономических условиях могут демонстрировать рост ближе к верхней границе диапазона (или немного отставать, если ужесточатся регулирования). В период 2025–2030 годы это подразумевает кумулятивный прирост цен на 15–20% в сегменте роскоши Гштаада (например, шале за 10 млн CHF может стоить к 2030 году 11,5–12 млн CHF). Это не официальная гарантия, а скорее экстраполяция текущих факторов: ограниченное предложение, стабильный спрос и низкие процентные ставки в Швейцарии. Аналитики UBS отмечают, что ограниченная доступность, скорее всего, остановит резкие скачки цен, но стабильная экономика и дефицит предложения «дальше будут поддерживать готовность людей платить дороже» за владение жильём globalpropertyguide.com. Проще говоря: не стоит ждать еще одного удвоения цен в этом десятилетии, но постепенное подорожание — это основной прогноз.
Рынoчные циклы и устойчивость: Исторически швейцарская альпийская недвижимость показывает высокую устойчивость. По исследованию Knight Frank, среднегодовой рост цен на жильё в Альпах составил ~1,9% в 2009–2022 годах, а после 2020 года ускорился до ~4% в год knightfrank.com. Даже в период испытаний (например, при сильном франке или мировых кризисах) цены в Гштааде держались стабильно или снижались лишь незначительно. Ожидается, что эта тенденция продолжится. Любая глобальная рецессия в будущем может приостановить рост на год-два, но резкое падение цен в Гштааде маловероятно, если не возникнет вынужденных продаж. Владельцы-ультрабогачи обычно не сильно закредитованы, что снижает риск вынужденных распродаж. Таким образом, прогноз на 2030 год — стабильно-позитивный: Гштаад останется на высокой ценовой «плато» с постепенными подъёмами.
Эволюция спроса: К 2030 году демография покупателей может измениться. Ожидается, что в Гштаад выйдут более молодые состоятельные покупатели (в возрасте 40–50 лет), особенно предприниматели из технологических и развивающихся рынков, которые всё чаще входят в класс UHNWI investropa.com. Они могут предъявлять новые требования (современный дизайн, акцент на экологичность и зоны для здоровья и отдыха). Рынок адаптируется, предлагая интеграцию умного дома, зарядки для электромобилей в шале, частные спа-зоны и т.д., чтобы соответствовать ожиданиям. Если сохранится удалённая/гибридная работа, некоторые владельцы будут проводить в Гштааде больше времени, фактически используя его как основной дом на часть года. Это может чуть-чуть увеличить эффективный спрос (например, когда покупают один большой дом вместо двух меньших для разных сезонов).
Прогноз предложения: Со стороны предложения избыток жилья в Гштааде не ожидается. Даже с реформой Lex Candinas объемы нового строительства останутся низкими — возможно, будет построено всего несколько шале или небольшой многоквартирный дом. UBS прогнозирует, что новое строительство в Альпах и дальше останется значительно ниже средних по стране ubs.com. Наоборот, к 2030 году некоторые существующие шале могут быть реконструированы или разделены под несколько квартир (особенно если местные власти лоббируют жильё для местных жителей или персонала отелей). Однако с учетом требований по сохранению архитектуры и внешнего вида, крупные проекты маловероятны. Таким образом, к 2030 году общий жилой фонд увеличится лишь незначительно, что сохранит дефицит предложения.
Внешние риски и непредсказуемые факторы: Есть несколько факторов, которые могут повлиять на прогноз. Если в Швейцарии полностью запретят покупку недвижимости нерезидентами в ближайшие годы (крайний вариант Lex Koller), спрос будет почти полностью зависеть от резидентов, что может немного ослабить цены на грани рынка. Наоборот, если геополитические или климатические проблемы в мире усилятся, в Швейцарию может хлынуть наплыв капиталов как в «тихую гавань», что приведет к росту люксового рынка выше прогнозного. Макроэкономические переменные, особенно процентные ставки, также важны: в текущем прогнозе предполагается, что ставки останутся низкими или нормализуются. Возврат к высоким ставкам к 2030 году может охладить даже люксовый сектор (прежде всего за счет снижения платежеспособности швейцарцев и удорожания ипотек). Колебания валюты (усиление франка) может сделать швейцарскую недвижимость дороже для иностранцев, что также может немного снизить внешний спрос ubs.com. Эти моменты трудно прогнозировать, но стоит отслеживать.
Видение 2030 – статус Гштаада: К 2030 году Гштаад, скорее всего, сохранит свой нынешний статус: жемчужина альпийской элитной недвижимости. Он по-прежнему будет входить в число самых дорогих рынков мира. Возможно, Андематт или другие курорты поднимутся в рейтинге (например, Андематт недавно вышел в топ-5 самых дорогих швейцарских курортов благодаря большому росту цен forbes.com), но стабильная репутация и ультра-эксклюзивный жилой фонд Гштаада придадут ему прочное преимущество. Усилия по поддержанию привлекательности — расширение инфраструктуры для семей, инвестиции в устойчивый туризм, сохранение аутентичности — помогут удержать спрос.

В целом, долгосрочный прогноз для рынка недвижимости Гштаада до 2030 года — это стабильный рост и устойчивость, без признаков пузыря. Аналитики отрасли в целом ожидают продолжения нынешней тенденции: плавный рост цен, отдельные периоды стагнации, но в целом — высокие базовые значения, поддерживаемые глобальным ростом богатства и дефицитом предложения на локальном уровне. Для инвесторов и собственников Гштаад должен и дальше оправдывать обещания безопасности и престижа в сфере недвижимости. Как кратко резюмировал один из рыночных отчётов: «Мы предполагаем, что цены на дома для самостоятельного проживания вырастут в среднесрочной перспективе… ограниченное предложение и дальше будет поддерживать готовность платить, но скромная доступность должна ограничить любые значительные скачки.» globalpropertyguide.com — сценарий, который идеально описывает вероятную траекторию Гштаада до 2030 года.

Источники:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 мая 2025) – Тенденции швейцарского рынка элитной недвижимости и уровень цен ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (ноябрь 2024) – Цены на престижные горнолыжные курорты и их динамика (Гштаад и конкуренты) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices June 2025 – Статистика динамики местных цен (26,6% рост год к году, квартиры +16,6%).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (июнь 2025) – Национальные индексы цен, прогнозы Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 причин устойчивости рынка элитной недвижимости Швейцарии (2022) – Цены на ультра-престижную недвижимость Гштаада (CHF 33 000/м² в 2022) и рыночные факторы forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 ключевых тенденций рынка недвижимости Швейцарии 2025 – Драйверы спроса сегмента люкс, +25% к до-COVID уровню investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Локальные инсайты о клиентуре, образе жизни и транспортной доступности в Гштааде john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, Глобальный прогноз элитной недвижимости 2025 – Рост интереса к Альпам из-за климата brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Доходность от аренды в Швейцарии Q2 2025 – Средняя доходность по кантонам (Берн ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Факторы спроса на курортную недвижимость, дефицит предложения, новый закон Lex Candinas ubs.com ubs.com; регулирующие риски, такие как ужесточение Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Рынок недвижимости в Швейцарии, II квартал 2025 – Общая рыночная ситуация (снижение ставок, динамика спроса).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Тренды рынка вторичного жилья и региональные перспективы.