Отчет о рынке недвижимости Мумбаи 2025: Перспективы жилой и коммерческой недвижимости

Обзор рынка: тенденции и динамика цен в 2025 году

Рынок недвижимости Мумбаи в 2025 году остается в целом устойчивым, хотя в начале года наблюдалось замедление продаж жилья по сравнению с рекордными показателями 2024 года ndtvprofit.com indiatoday.in. Цены на жилую недвижимость продолжают расти, особенно благодаря сегменту люкс, а ожидаемое снижение процентных ставок в 2025 году позволит повысить доступность жилья и оживить спрос globalpropertyguide.com jll.com. Согласно опросу Reuters среди экспертов, в среднем цены на жилье в крупнейших городах Индии ожидается, что вырастут примерно на 6,5% в 2025 году и 7,5% в 2026 году, главным образом из-за высокого спроса на элитное жилье globalpropertyguide.com. Мумбаи — самый дорогой рынок жилья в Индии — продемонстрировал средний рост цен в регионе Большого Мумбаи (MMR) примерно на 18% в годовом выражении к четвертому кварталу 2024 года globalpropertyguide.com, и этот рост цен продолжается в 2025 году, хотя и в более умеренном темпе. Недавние данные показывают, что цены на жилье в крупнейших городах выросли примерно на 11% в годовом выражении к середине 2025 года, и рост Мумбаи соответствует этой тенденции indiatoday.in.

Со стороны коммерческой недвижимости офисная недвижимость Мумбаи продемонстрировала сильное восстановление к началу 2025 года.

В первом квартале 2025 года в Мумбаи было зарегистрировано 3,5 миллиона кв. футов офисных помещений, что на 24% больше в годовом исчислении и является новым квартальным рекордом cxotoday.com cxotoday.com.Это способствовало установлению общенационального рекорда по аренде офисных помещений в Индии — 28,2 млн кв. футов в первом квартале, что свидетельствует о высоком доверии со стороны арендаторов cxotoday.com.Поскольку спрос опережает новое предложение, вакантность офисных помещений на ключевых рынках сократилась до ~14,3% (с ~17% в 2021 году), а арендные ставки находятся на восходящей траектории cxotoday.com cxotoday.com.В Мумбаи самая высокая арендная плата за офисы в Индии — около 118 рупий за кв. фут в месяц (1 квартал 2025 года), и хотя рост арендной платы за офисы там был умеренным — около 2% в годовом исчислении (так как восстановление уже произошло раньше), в других городах, таких как Бангалор и Хайдарабад, наблюдался более быстрый рост арендной платы на 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.В целом, настроения на рынке в 2025 году остаются позитивными, поскольку ожидается, что снижение стоимости финансирования (при снижении ставок Резервным банком Индии) и запуск новых инфраструктурных проектов будут способствовать росту активности как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости Мумбаи в ближайшие годы indiatoday.in ndtvprofit.com.Отраслевые прогнозы даже предполагают, что общенациональные продажи жилья достигнут новых пиков (~350 000 единиц) в 2025 году, что подразумевает и восстановление Мумбаи во второй половине года jll.com jll.com.

Объемы продаж отражают некоторое охлаждение по сравнению с прошлогодним пиком: в ММР в первом полугодии 2025 года было продано около 62 890 жилых единиц, что на 34% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года на фоне бешеных темпов ndtvprofit.com. Это снижение частично объясняется эффектом высокой базы (2024 год стал 13-летним максимумом по продажам в Мумбаи globalpropertyguide.com) и тем, что покупатели сделали короткую паузу «подождать и понаблюдать» на фоне высоких цен и геополитической неопределенности в начале 2025 года indiatoday.in. Тем не менее, спрос на жилье остается фундаментально сильным – регистрация недвижимости в городе Мумбаи достигла рекордного максимума – 75 672 сделки в первом полугодии 2025 года (на 4% больше, чем в первом полугодии 2024 года), что свидетельствует о сохранении высокого темпа сделок (включая вторичный рынок), несмотря на меньшее количество продаж новых проектов ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Примечательно, что средний размер сделки по продаже жилья в первом полугодии 2025 года вырос до 1,60 крор рупий — это рекордный показатель, отражающий смещение спроса в сторону элитного жилья ndtvprofit.com. Действительно, отраслевые отчеты подтверждают тренд «премиализации»: почти половина всех продаж в конце 2024-го и начале 2025-го пришлась на премиальный сегмент (стоимостью более 1 крор рупий), который вырос примерно на 29% в годовом выражении, в то время как продажи в более доступных сегментах снизились globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Эта тенденция подняла коэффициенты «цена–доход» в Мумбаи, вызвав обеспокоенность по поводу доступности жилья, особенно для представителей среднего класса globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Продажи и спрос на жильё: Жилой сектор Мумбаи начал 2025 год на немного более медленной ноте по сравнению с рекордными показателями 2024 года. Во втором квартале 2025 года продажи жилья в ММР (Мумбайском метрополитенском регионе) были примерно на 25% ниже в годовом исчислении, поскольку покупатели столкнулись с высокими ценами indiatoday.in indiatoday.in. Особенно в доступных и средних сегментах наблюдается спад спроса – доступное жильё (стоимостью менее ₹40 лакхов) составило всего 12% новых запусков во втором квартале, поскольку застройщики сосредоточились на премиальных проектах indiatoday.in. Однако снижение продаж рассматривается как временная пауза, а не спад: квартальные продажи, напротив, выросли на 3% во втором квартале по сравнению с первым кварталом 2025 года indiatoday.in, и аналитики ожидают, что покупательская активность вновь возрастёт во втором полугодии 2025 благодаря улучшению настроений, замедлению роста цен и снижению ставок по ипотечным кредитам indiatoday.in indiatoday.in. Действительно, недавние снижения ставок РБИ на 50 базисных пунктов наряду со стабильной ценовой политикой застройщиков способны улучшить доступность покупки жилья в Мумбаи до лучших показателей с 2021 года ndtvprofit.com jll.com. Согласно Индексу доступности покупки жилья JLL, к концу 2025 года в Мумбаи будет достигнут «почти оптимальный» уровень доступности жилья, поскольку рост доходов и удешевление кредитов сопоставимы лишь с умеренным повышением цен jll.com jll.com.

Динамика цен: Стоимость жилой недвижимости в Мумбаи неуклонно растет во всех сегментах. После нескольких лет стагнации в середине 2010-х годов, с 2020 года цены начали расти, особенно в премиальном сегменте. Среди 8 крупнейших городов Мумбаи (MMR) лидирует по средним ценам на жилье – около ₹12 600 за кв. фут по состоянию на четвертый квартал 2024 года – и показал рост цен примерно на 18% за год, опередив большинство других мегаполисов globalpropertyguide.com. Даже к середине 2025 года рост цен в Мумбаи сохраняет положительную динамику: средние цены на жилье в крупных городах выросли примерно на 11% за год (2 квартал 2025), и хотя рост в Мумбаи немного ниже, чем скачок в Дели NCR на 27%, он сопоставим с другими ключевыми рынками (Бангалор +12%, Хайдарабад +11%) indiatoday.in. Наблюдаются признаки замедления роста цен по кварталам — во 2 квартале средняя цена выросла всего на ~1% по сравнению с 1 кварталом indiatoday.in, что указывает на осторожность застройщиков в вопросе дальнейшего повышения цен с учетом порога доступности. Элитная и дорогая недвижимость продолжает лидировать по темпам роста цен. В то же время застройщики в сегменте доступного жилья в основном удерживали цены на прежнем уровне (или предлагали скидки), чтобы стимулировать продажи. Это привело к очевидному перекосу между спросом и предложением: почти 46% нового предложения во 2 квартале 2025 года пришлось на элитное жилье (>₹1,5 крор), в то время как основной неудовлетворенный спрос приходится на жилье среднего и доступного класса indiatoday.in. Такая ситуация вывела многих покупателей со средним доходом с рынка, что вызывает обеспокоенность по поводу сбалансированности рынка indiatoday.in.

Результаты по микро-рынкам: В пределах Мумбаи ценовые траектории разнятся в зависимости от микро-района. В целом, районы Южного Мумбаи (Южный Бомбей) имеют самые высокие капитальные стоимости – престижные кварталы, такие как Малабар-Хилл, Кафэ Параде и Ворли, регулярно предлагают цены от ₹40 000 до ₹60 000 за кв. фут за элитную недвижимость 99acres.com. Эти устоявшиеся анклавы испытали новый всплеск спроса на люкс-недвижимость в 2022–2024 годах, и стоимости выросли еще в 2025 благодаря ограниченному предложению и интересу покупателей с очень высоким уровнем достатка. Центральный Мумбаи (Ворли, Лоуэр Парел, Дадар) – ранее преобладавший промышленными зонами и проектами реновации мельниц – остается центром элитной недвижимости с множеством новых высоток; цены здесь немного ниже, чем в элитных районах Южного Мумбаи, но они выросли благодаря развитию инфраструктуры и улучшению транспортной доступности. В Западных пригородах наблюдаются смешанные тенденции: Бандра-Кхар-Санта-Круз (западные “премиальные” пригороды) остаются чрезвычайно дорогими (часто ₹35 000+ за кв. фут), чему способствуют спрос со стороны корпоративных клиентов, знаменитостей и экспатов. Более отдалённые западные пригороды, такие как Андхери до Боривали, характеризуются умеренным уровнем цен (примерно от ₹15 000 до ₹25 000 за кв. фут в зависимости от р-на), и в этих районах в последние годы появилось много нового жилья. Примечательно, что западные пригороды вдоль новых линий метро (например, в районе Андхери Ист, Ошивара, Кандидвали) испытали рост цен после запуска линий Метро 2A/7, что сократило время в пути. В Восточных пригородах (Чембур, Поуай, Мулунд и др.) цены на жилье относительно ниже (часто ₹12 000–₹18 000 за кв. фут для проектов среднего сегмента). Эти восточные микро-районы, исторически промышленные, выигрывают от новой инфраструктуры, такой как Восточная скоростная дорога и строящаяся линия метро №4. Например, спрос на аренду в Чембуре увеличивается и цены растут умеренно (~4% кв./кв. в начале 2024 года) по мере улучшения транспортной доступности к югу и центру Мумбаи hindustantimes.com hindustantimes.com.

За пределами городской черты пригород Мумбаи (MMR) стал важным клапаном для удовлетворения спроса. Тхане и Нави Мумбаи выделяются на рынке: Тхане, город рядом с Мумбаи, предлагает широкий выбор нового жилья по ценам значительно ниже, чем в Мумбаи (₹8 000–₹15 000 за кв. фут во многих проектах). Нави Мумбаи, планируемый город-спутник, также предлагает современное жилье менее чем за 50% стоимости жилья в Мумбаи, а средняя аренда и цены примерно вдвое ниже, чем в Мумбаи за кв. фут hindustantimes.com. Эти районы стали магнитом для покупателей жилья из среднего класса. В первой половине 2025 года более половины сделок с жильем в MMR пришлись на Нави Мумбаи, Тхане и пригородные города, поскольку покупатели ищут доступные варианты, а застройщики открывают проекты именно в этих регионах. Однако даже в этих районах наблюдалось снижение объемов продаж в первой половине 2025 года, что отражает общий спад и высокие процентные ставки в начале года ndtvprofit.com. В будущем ожидается, что строительство нового международного аэропорта в Нави Мумбаи и улучшение дорожного/железнодорожного сообщения значительно увеличат спрос на недвижимость в Нави Мумбаи, Панвеле, Улве и близлежащих районах (см. раздел «Инфраструктура»).

Рынок аренды и доходность (жилой сектор): Рынок аренды жилья в Мумбаи оказался чрезвычайно сильным после пандемии: арендные ставки выросли на 20–30% за последние пару лет во многих районах благодаря тенденциям возвращения к офисной работе и урбанизации hindustantimes.com hindustantimes.com. Это подтолкнуло доходность от аренды вверх по сравнению с исторически низкими уровнями. По данным Anarock, средняя валовая доходность от аренды жилья в Мумбаи составила ~4,15% в 1 квартале 2024 года, против примерно 3,5% в 2019 году hindustantimes.com hindustantimes.com. Хотя этот показатель по-прежнему невысок по мировым стандартам (и отражает высокую стоимость недвижимости в Мумбаи), это заметное улучшение. Для сравнения: долгосрочная совокупная доходность в Мумбаи (рост стоимости + аренда) составляла ~6,7% в год за последнее десятилетие indiatoday.in. Доходность зависит от локации: в самых престижных районах (Южный Мумбаи, Бандра) доходность ниже (~2-3%) из-за очень высоких цен, тогда как в пригородах и Новом Мумбаи она может быть чуть выше (4-5%), поскольку стоимость недвижимости там ниже относительно арендной платы hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Для сравнения, в других городах Индии, таких как Бангалор, доходность жилья сейчас достигает ~4,5% hindustantimes.com. Недавний всплеск арендных ставок оказался выгоден для инвесторов/арендодателей в Мумбаи, хотя и сделал аренду более дорогой для арендаторов. Аналитики отмечают, что если цены на жилье продолжат расти быстрее, чем аренда, доходность снова может сократиться; однако если снижение процентных ставок спровоцирует новую волну покупательского спроса, это может снизить давление на арендные платежи к концу 2025 года.

Поставка и запасы: Застройщики в Мумбаи осторожно регулируют объем предложения. Новые запуски в MMR снизились примерно на 36% в годовом исчислении во 2 квартале 2025 года (до ~28 000 единиц), поскольку застройщики притормозили на фоне замедления продаж indiatoday.in indiatoday.in. Многие застройщики сейчас сосредоточены на завершении текущих проектов и очистке существующих запасов, а не на агрессивном запуске новых indiatoday.in. В результате невостребованные запасы в Мумбаи постепенно сокращаются. На конец 2 квартала 2025 года невостребованный жилищный фонд в 7 крупнейших городах составил примерно 5,62 лакх единиц (снижение на 3% в годовом выражении) indiatoday.in. В MMR объем запасов остался примерно стабилен, что говорит о том, что продажи идут в ногу с умеренными новыми поступлениями. Период реализации запасов (месяцы невостребованного фонда) в Мумбаи остается на комфортном уровне благодаря сильным продажам 2022–24 гг. Примечательно, что премиальные/люксовые запасы реализуются быстрее, чем доступное жилье, что отражает поляризацию спроса. Одна из тревожных тенденций со стороны предложения — запуски доступного жилья сократились (только 12% новых объектов во 2 квартале были в сегменте до 40 лакх рупий indiatoday.in), что может привести к дефициту в этом сегменте, если ситуация не будет исправлена. План развития 2034 (рассмотрен далее) нацелен на снятие ограничений по предложению за счет открытия новых земель и разрешения на более высокий коэффициент застройки, что в ближайшие годы может существенно увеличить жилищный фонд Мумбаи при эффективной реализации.

Тренды коммерческой недвижимости в 2025 году

Спрос на офисные площади: Коммерческая недвижимость Мумбаи – особенно офисный сегмент – продемонстрировала уверенное восстановление и рост. В 2025 году активность по аренде офисов в городе близка к историческим максимумам. Только в первом квартале 2025 года в Мумбаи было совершено 3,5 млн кв. футов офисных сделок, что примерно на 24% больше, чем в первом квартале 2024 года, и является новым рекордом по квартальному поглощению cxotoday.com cxotoday.com. Это сделало Мумбаи одним из крупнейших участников общего индийского объема офисных сделок (который достиг 28,2 млн кв. футов в первом квартале – максимум в истории) cxotoday.com. Бангалор возглавил страну по спросу на офисные площади в первом квартале (12,7 млн кв. футов, доля 45%), так как технологические компании и глобальные центры компетенций (GCCs) активно расширялись cxotoday.com. Доля Мумбаи, хоть и меньше, но значительна, и была поддержана операторами гибких офисов и восстановлением спроса среди BFSI и корпоративных арендаторов. По данным Knight Frank, глобальные центры компетенций и ИТ-компании вместе заняли большую часть сделок по аренде офисов в Мумбаи в первом квартале наряду с провайдерами гибких рабочих пространств cxotoday.com cxotoday.com. Важно отметить, что активность по досрочному заключению договоров аренды оставалась высокой – многие компании уже забронировали пространства в будущих проектах, что свидетельствует о вере в дальнейшее расширение бизнеса cxotoday.com.

Аренда и микро-рынки (офисы): Мумбаи остается самым дорогим офисным рынком в Индии, со средней стоимостью аренды прайм-офисов около ₹100–₹120 за кв. фут в месяц в I–II квартале 2025 года cxotoday.com cxotoday.com.

Для сравнения, арендная плата за офисы в Мумбаи в среднем примерно на 25% выше, чем в Бангалоре (₹93.6) или Дели-НКР (₹91.7) cxotoday.com.В Мумбаи Bandra–Kurla Complex (BKC) предлагает самые высокие ставки аренды — офисы премиум-класса в BKC сдаются по цене около ₹300–₹400+ за кв. фут в месяц (для самых престижных объектов), что делает этот район предпочтительным центром для финансовых институтов и корпораций.Нариман-Пойнт и Форт (традиционный деловой центр Южного Мумбаи) испытывали стагнацию арендных ставок в 2010-х годах, но сейчас переживают возрождение.Арендная плата за офисы в Нараман Пойнт выросла примерно на 52% с 2018 года по середину 2024 года, увеличившись с примерно ₹375 до ₹569 за кв. фут/месяц hindustantimes.com hindustantimes.com.Этот всплеск активности объясняется инфраструктурными проектами, улучшающими транспортную доступность к Южному Мумбаи, а также возвращением бизнеса в качественные офисы в старом центральном деловом районе.Недавний отчет даже прогнозирует, что пиковая арендная ставка в Нариман-Пойнт может потенциально удвоиться до ₹1,091 к 2030 году, если тенденции сохранятся hindustantimes.com hindustantimes.com.На данный момент в BKC по-прежнему выше абсолютные арендные ставки (их рост составил ~20% с 2018 года), но темпы роста в Нариман-Пойнт в последние годы опережали BKC hindustantimes.com hindustantimes.com.Другими ключевыми офисными районами являются Лоуэр Парель/Уорли (ставки ~₹180–₹250 за кв. фут в месяц для класса А), Андхери-Курла/Джиби-Нагар в западных пригородах (₹120–₹150 за кв. фут), Поуай/Викроли в центральных пригородах (около ₹100+ за кв. фут), и районы Нового Мумбаи, такие как Ваши и Айроли (более доступные — ₹70–₹90 за кв. фут).Траектория арендных ставок на офисы в Мумбаи идет вверх: по состоянию на 1 квартал 2025 года во всех крупных городах Индии зафиксирован годовой рост арендных ставок, а в Мумбаи отмечен 2% рост средней аренды в годовом исчислении (при этом за последние 6 месяцев ставки остались на прежнем уровне, что указывает на плато в некоторых микрорынках) cxotoday.com cxotoday.com.Арендодатели в престижных районах настроены оптимистично из-за дефицита предложения; однако чрезмерное повышение арендной платы может вынудить арендаторов переехать в пригородные районы или в технопарки Navi Mumbai/Thane, где аренда ниже.Предложение и вакантность офисов: В последние годы ввод новых офисных площадей в Мумбаи не успевает за спросом. В первом квартале 2025 года в Мумбаи было завершено только 0,5 млн кв. футов новых офисных площадей, тогда как поглощение было в семь раз больше cxotoday.com. Такая отстающая динамика предложения с 2021 года привела к снижению уровня вакантности офисов по всему городу с примерно 17% несколько лет назад до около 14,3% в начале 2025 года, что считается «здоровым» равновесием cxotoday.com. В премиальных зданиях класса «A» в престижных районах уровень вакантности уже достиг однозначных значений. Дефицит предложения в отдельных микрорынках дал арендодателям рычаги для переговоров, что привело к 11 последовательным кварталам стабильного или растущего уровня офисных арендных ставок по всей Индии вплоть до первого квартала 2025 года cxotoday.com. В Мумбаи строится несколько крупных офисных проектов (особенно в районах БКК, Лоуэр Парель, Уорли и пригородах), которые увеличат предложение в 2025–26 годах. Южный Мумбаи также ожидает возрождения предложения – исследование Knight Frank прогнозирует 4–6 млн кв. футов новых многофункциональных офисных площадей в Южном Мумбаи в течение следующих 6–8 лет благодаря реконструкции старых зданий и за счет участков портового треста hindustantimes.com. Эта волна включает проекты на намывных или повторно используемых землях (например, развитие Восточной набережной и земли депо метро MMRDA на Mumbai Central), что модернизирует офисный фонд города.

Розничная торговля и другая коммерческая недвижимость: Вопрос касается как жилой, так и коммерческой недвижимости в целом, и хотя главенствующее положение в коммерческой недвижимости Мумбаи занимают офисы, кратко о розничной торговле: рынок торговой недвижимости Мумбаи восстановился после Covid: торговые центры в пригородах, такие как Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon и другие, демонстрируют почти полную заполняемость, а ставки аренды торговых помещений к 2025 году продолжают расти. Уличная торговля в престижных районах (Linking Road, Colaba Causeway и др.) остается крайне дорогой из-за ограниченного предложения. Арендная доходность коммерческих объектов значительно выше, чем у жилых — обычно ~7%–9% для офисов класса «А» и даже выше (10%+) для индустриальных/складских арен ajmera.com. Такое различие (по сравнению с ~3–4% по жилой недвижимости) привлекает инвесторов к коммерческой недвижимости и REIT для стабильного дохода. В Мумбаи уже размещаются крупнейшие в Индии портфели офисных площадей, зарегистрированные как REIT (такие как Nexus Select, Mindspace REIT с объектами в регионе Мумбаи). Тенденции среди арендаторов в 2025 году показывают стремление к качеству: арендаторы предпочитают хорошо управляемые офисные парки с развитой инфраструктурой (в том числе в Navi Mumbai и Thane) для консолидации, что благоприятно для крупных организованных девелоперов коммерческой недвижимости.

В целом, перспективы коммерческой недвижимости Мумбаи на ближайшие годы остаются положительными благодаря экономическому росту и статусу города как финансового центра. Основные проблемы связаны с инфраструктурными ограничениями и высокими затратами на аренду, но планируемые проекты (расширение метро, строительство новых дорог) должны смягчить первую проблему. Баланс спроса и предложения сейчас сохраняется; застройщики, вероятно, продолжат запуск новых офисных проектов с учетом высокого поглощения, но стоит опасаться избыточного предложения через несколько лет, когда завершатся сразу несколько крупных проектов.

Ключевые микро-рынки и районы Мумбаи

Недвижимость Мумбаи крайне локализована — каждый микро-рынок имеет свои особенности, ценовые коридоры и рычаги роста. Ниже приводится обзор ключевых микро-рынков/районов города и агломерации:

• Южный Мумбаи (Островная часть города – от Колабы до Дарара): Южный Мумбаи (SoBo) – это традиционно престижная зона, где расположены такие достопримечательности, как Нариман-Пойнт, Марин-Драйв, Малабар-Хилл и Ворли. Здесь самая высокая стоимость недвижимости в Мумбаи, часто ₹40 000 – ₹70 000 за кв. фут за элитное жилье 99acres.com, благодаря ограниченному предложению и историческому статусу элитной зоны. Жилой фонд Южного Мумбаи представляет собой сочетание старых зданий (многие из которых находятся в стадии реконструкции) и современных роскошных башен (особенно в Ворли и Прабхадеви). Спрос формируется за счет состоятельных семей и топ-менеджеров компаний. Хотя доля сделок здесь невелика по сравнению с общим объемом рынка Мумбаи, высоковолюмные сделки в SoBo остаются стабильными – в первом полугодии 2025 года был зафиксирован рост продаж домов на сумму более ₹10 крор по всему городу, многие из которых пришлись на Южный/Центральный Мумбаи ndtvprofit.com. Развитие инфраструктуры: Прибрежная дорога и подземная ветка метро № 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) значительно улучшат транспортную доступность Южного Мумбаи. Это уже возрождает интерес – например, Нариман-Пойнт и Кафе-Параде (на южной окраине города) ожидают выгоду от метро Colaba-SEEPZ (открытие в 2025 году), которое напрямую свяжет их с BKC и аэропортом ndtvprofit.com ndtvprofit.com. В результате коммерческая и жилая привлекательность Южного Мумбаи растет после спада, и консультанты прогнозируют «ренессанс» делового центра и элитного жилья после запуска этих проектов hindustantimes.com hindustantimes.com. Однако в SoBo сохраняются проблемы: перегруженность, устаревшая инфраструктура и очень высокая стоимость входа для покупателей.
• Бандра и прилегающие западные пригороды: Бандра (особенно Бандра Вест) часто называется «Королевой пригородов», известна своими резиденциями болливудских знаменитостей, престижными ресторанами и виллами с видом на море. Цены на недвижимость в Бандра Вест и соседних районах Кар/Джуху сопоставимы с Южным Мумбаи – часто ₹30,000–₹50,000 за кв. фут за элитные апартаменты 99acres.com. Деловой район Bandra-Kurla Complex (BKC), примыкающий к Бандра Ист, также добавляет привлекательности; многие топ-менеджеры ищут жилье в Бандра/Калина благодаря близости к BKC. Рынок недвижимости Бандры в основном вторичный и с преобладанием проектов реновации (почти не осталось крупных земельных участков), и спрос стабильно превышает предложение. Двигаясь на север, Андхери (Запад и Восток) — крупный жилой и деловой центр западных пригородов. Андхери Вест — популярный район среднего и высокого класса (цены ₹20k–₹30k за кв. фут), тогда как в Андхери Ист/Марол расположено много офисов и более доступное жилье. Дальше на север такие пригороды, как Горегаон, Малада, Кандивали, Бориовали, предлагают широкий выбор жилья — от квартир среднего класса (~₹12k–₹18k за кв. фут) до некоторых элитных проектов — и за последнее десятилетие здесь появилось значительное новое предложение, зачастую в крупных жилых комплексах с удобствами. Западный пригород выгодно отличается Западной железнодорожной линией и новыми ветками метро 2A и 7, проходящими вдоль оси пригорода, что значительно улучшило связь между востоком и западом. Например, недавнее открытие метро Дахисар–Андхери активизировало спрос на жилье в районах Ошивара, Кандивали и Дахисар, сократив время в пути до деловых центров ndtvprofit.com. В перспективе запланирован продление Приморской дороги до Бандры и Версова (фаза 2), что еще больше улучшит дорожную связь с севера на юг вдоль западного направления. Прогноз по микро-рынку: Западные пригороды остаются основным драйвером объемов на рынке жилья Мумбаи — на их долю приходится значительная часть продаж жилья в среднем сегменте. Арендная доходность здесь чуть выше городского среднего (~3-4%), особенно в районах с высоким спросом на аренду, таких как Андхери (из-за офисов) и Повай (немного в глубине, но спланированный район с хорошей арендой) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ключевые точки роста на западе включают Центр района Ошивара (ODC) в Горегаоне, Мира-роуд/Бхаяндхар (непосредственно за пределами Мумбаи, выигрывают от нового строящегося метро) и Дахисар (улучшенная транспортная доступность стимулирует развитие доступного жилья).
• Восточные пригороды и Центральный Мумбаи: Восточный коридор Мумбаи (от Сиона и Чембура до Курлы, Бхандупа, Мулунда) исторически был более индустриальным и недооцененным по сравнению с западом, но сейчас быстро развивается. Чембур и Вадала — два восточных района, находящихся в процессе трансформации: Восточная автомагистраль (2014) значительно сократила время в пути до Южного Мумбаи, а будущие линии метро 2B и 4 интегрируют эти районы еще сильнее. Застройщики запустили множество жилых проектов в Чембуре, Вадале и близлежащей Курле, ориентированных на покупателей со средним и выше среднего доходом, которым уже не по карману Бандра или Поуай. В результате арендные ставки и цены в Чембуре стабильно растут — например, средняя аренда выросла на 4% за один квартал 2024 года, что отражает высокий спрос hindustantimes.com hindustantimes.com. Поуай (формально относящийся к центральной зоне) — важный жилой и деловой узел: это спроектированный городок вокруг озера, в котором много IT/финансовых компаний и проживает молодежь-профессионалы. Цены на недвижимость в Поуай (₹20 тыс.+ за кв. фут) и аренда довольно высоки из-за этого спроса. Далее, Мулунд становится популярным благодаря относительно низким ценам (₹12–15 тыс. за кв. фут) и новым торговым центрам/инфраструктуре; участок Мулунд-Тхане выигрывает от расположения на пересечении Центральной железной дороги и будущей линии метро 4, а также близости к рынку труда Тхане. Центральный Мумбаи (Вадала, Сион, Матунга): Вадала развивается как деловой район с запланированным терминалом железной дороги Вадала Транс-Харбор и метро, что вызвало бурный рост высотной жилой застройки в этом районе. Линия монорельса (Джейкоб Серкл – Вадала) также проходит через эту зону (хотя она ограниченной пропускной способности), а большие участки земли в Вадале (ранее соляные плантации) осваиваются под новое строительство. В целом, восточные/центральные микрорайоны готовы к значительному росту, поскольку транспортная доступность сравнивается с западной стороной. Эти районы также часто появляются в различных списках «инвестиционных горячих точек» благодаря относительно доступной цене входа и перспективе роста.
• Нави Мумбаи: Нави Мумбаи — это спланированный город через гавань, созданный для разгрузки Мумбаи. Он включает такие районы, как Ваши, Нерул, CBD Белапур, Кхаргар, Улве, Панвел и другие. Недвижимость Нави Мумбаи отличается организованной планировкой, лучшей инфраструктурой (более широкие дороги, запланированные открытые пространства) и меньшей плотностью населения по сравнению с Мумбаи. Цены на недвижимость здесь значительно ниже — например, ставки на первоклассное жилье в Ваши или Неруле могут составлять 10–15 тыс. ₹ за кв. фут, а в более удалённых районах, таких как Улве, — однозначные значения (хотя они быстро растут в ожидании новой инфраструктуры). Ключевые драйверы: Самым значительным изменением станет Международный аэропорт Нави Мумбаи (NMIA), строящийся в районе Улве/Панвел. Его открытие запланировано на 2025–26 год (1-я фаза), и этот проект стал причиной бурной активности на рынке недвижимости. Районы Улве, Панвел, Каранджаде и Чирле рядом с аэропортом, как ожидается, существенно вырастут в цене благодаря улучшению транспортной доступности и коммерческому развитию ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Кроме того, Трансгарборный мост Мумбаи (MTHL) — 22-километровое автомобильное шоссе по морю между Севри (Южный Мумбаи) и Нхава Шева (рядом с Улве) — подходит к завершению. Это соединит Нави Мумбаи с южной/центральной частью Мумбаи менее чем за 30 минут, что является радикальным улучшением по сравнению с нынешней 1,5+ часовой поездкой. Как отмечают эксперты, такие “крупные инфраструктурные проекты” открывают новые микрорыки: ранее удалённые районы Нави Мумбаи теперь становятся привлекательными для ежедневных поездок ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Уже развитые районы Нави Мумбаи, такие как CBD Белапур, Сивудс, Кхаргар и Талоджа, уже имеют хорошую инфраструктуру и также выиграют от появления аэропорта и расширения линии метро ndtvprofit.com. К примеру, в Кхаргаре строится новый корпоративный парк, а также расположены многочисленные образовательные учреждения, что делает район привлекательным для инвестиций. Арендная доходность в Нави Мумбаи (3–4%) обычно немного выше, чем в самом Мумбаи, благодаря более низкой цене на жильё. Благодаря таким инициативам, как NAINA (Зона влияния аэропорта Нави Мумбаи), вокруг аэропорта создаётся совершенно новый город. Таким образом, Нави Мумбаи становится коридором будущего роста, привлекающим как конечных пользователей (за относительную доступность и качество жизни), так и инвесторов, рассчитывающих на рост цен.
• Тхане и расширенный MMR: Хотя эти районы не являются частью самого Мумбаи, Тхане и дальние пригороды (пояс Мира-Роуд – Вирар, пояс Калян – Домбивли) образуют расширенную мегаполисную зону, которая существенно влияет на динамику рынка недвижимости Мумбаи. Город Тхане (и его пригороды, такие как Гходбундер-роуд, Мадживала, Покхран-роуд) развился в крупный жилой и деловой центр. Благодаря множеству новых высотных проектов Тхане предлагает современные квартиры по цене на 40–50% ниже, чем в самом Мумбаи, привлекая множество семей среднего класса. Инфраструктура, такая как дорога Тхане–Белапур, будущая линия метро 4 (Вадала–Тхане) и линия 5 (Тхане–Бхиванди–Калян), а также проекты по расширению дорог, улучшили доступность. Коммерческий рост Тхане (бэк-офисы, IT-парки в районе Гходбундер) также означает появление новых рабочих мест, что подстегивает спрос на жилье. Мира-Роуд – Бхаяндар (к северу от Дахисара) — еще одна доступная зона, сейчас соединённая метро (линия 9 строится) и улучшенными пригородными поездами; здесь наблюдается всплеск бюджетного жилья. Дальше на север, Вирар, Палгар и на северо-восток Калян–Домбивли, Бадлапур — это новые города, где строятся крупные интегрированные городки (часто с квартирами в диапазоне ₹30–₹60 лакхов). Эти периферийные районы получат выгоду от проектов типа Вирар–Алибаугский мультимодальный коридор и расширение пригородных железнодорожных сетей. Они представляют собой будущие границы доступного жилья, хотя дорога в центр Мумбаи пока остаётся долгой (тем, что инфраструктура и стремится решить). Для инвесторов некоторые из этих окраин предлагают более высокую доходность от аренды (5%+) за счёт невысокой стоимости входа, однако следует учитывать длительные сроки окупаемости для прироста капитала.

В целом микрорынки Мумбаи разнообразны: от ультраэлитных районов до новых доступных пригородов. Южный/центральный Мумбаи и престижные западные пригороды — это стабильные, дефицитные по земле рынки с высокими порогами входа и низкими темпами роста, но их поддерживает спрос на элитное жильё и новые транспортные проекты (например, прибрежная дорога, метро-3). Пригородные районы, Новый Мумбаи и Тхане — это те локации, где будет наблюдаться основной рост новостроек и населения, чему способствуют инфраструктурные проекты и относительная доступность земли. Инвесторы особенно верят в районы, напрямую затрагиваемые новой инфраструктурой — как отмечает один из отчётов, «крупные инфраструктурные проекты, как правило, стимулируют спрос в локациях, получающих улучшенную транспортную доступность», и эта тенденция уже заметна в таких районах, как Вадала, Чембур, Дахисар, Улве и Панвел ndtvprofit.com ndtvprofit.com.

Крупнейшие инфраструктурные проекты и их влияние на рынок недвижимости

Мумбаи находится в разгаре инфраструктурной трансформации: реализуется множество мегапроектов, которые значительно улучшат транспортную связанность города и изменят стоимость недвижимости. Эти проекты становятся ключевыми катализаторами развития недвижимости, зачастую превращая ранее отдалённые районы в привлекательные жилые и коммерческие точки. К числу самых значимых проектов 2025 года и последующих лет относятся:

• Расширение метро в Мумбаи: Сеть метрополитена Мумбаи расширяется с одной линии до сети из 14 запланированных маршрутов. Линии метро 2A и 7 (Дахисар — Андхери) полностью открылись в 2022–23 гг., и их влияние уже заметно по возросшему спросу вдоль этих коридоров. Подземная линия 3 (Колаба — Бандра — SEEPZ), проходящая через деловые районы и аэропорт, должна начать работу к концу 2025 года. Эта линия — переломный момент: она существенно сократит время поездок с севера на юг и обеспечит удобную связанность Кафе Парад (Южный Мумбаи), BKC, аэропорта и SEEPZ. Недвижимость в районах новых станций (например, Ворли, Матунга, MIDC-Андхери) вновь становится привлекательной в преддверии открытия метро ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Другие строящиеся линии включают Линию 4/4A (Вадала — Тхане — Касарвадавали), Линию 6 (Джогешвари — Викроли) и Линию 5 (Тхане — Калян), их открытие ожидается в 2025–26 годах. Эти проекты обеспечат быстрый транспорт для восточных пригородов и отдалённых районов города. Улучшенная связанность открывает новые микро-рынки, например, Вадала (бывшая промышленная зона) теперь рассматривается как следующий BKC благодаря метро и новому терминалу ndtvprofit.com. Аналогично, Дахисар/Мира-роуд на далёком севере и Бхиуанди/Калян во внутренней части станут более доступными, что поспособствует строительству жилья там. В целом, метро объединяет весь регион MMR, и цены на недвижимость обычно растут на 10–20 % после открытия метро в районе, как уже было отмечено в других городах. Скорее всего, Мумбаи повторит эту тенденцию, и консультанты оптимистично оценивают перспективы пригородов вдоль новых линий метро ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
• Проект прибрежной дороги: Прибрежная дорога Мумбаи — это строящаяся скоростная магистраль вдоль западного побережья города. Ожидается, что первая очередь прибрежной дороги (примерно 10 км от Марин Драйв в Южном Мумбаи до Верли) откроется в 2024 году. Это обеспечит высокоскоростной коридор, обходящий внутренние пробки, эффективно сократив время в пути из Южного Мумбаи до Верли/Бандры на треть. В дальнейшем прибрежная дорога будет продлена на север до Версова. Влияние на рынок недвижимости: Ожидается, что прибрежная дорога значительно повысит привлекательность прибрежных районов западной части города. Такие районы, как Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali, получат выгоду от улучшения транспортной доступности к центру и северу Мумбаи. Также это может спровоцировать реконструкцию старых приморских зданий для использования улучшенного доступа. Аналитики предполагают, что обновленный рост Южного Мумбаи (как в жилом, так и в коммерческом сегментах) отчасти будет обусловлен такими проектами, как прибрежная дорога, улучшающими связи hindustantimes.com hindustantimes.com. Более того, после продления в сторону пригородов прибрежная дорога может оживить районы вдоль своего пути (например, Версова, Джуху и др.), сокращая печально известные пробки на SV Road/Linking Road. Тем не менее, существуют опасения по поводу воздействия на окружающую среду и того, не приведет ли дорога к переносу транспортных «узких мест», — но в целом, для недвижимости лучшее дорожное сообщение = более высокая стоимость недвижимости в ранее труднодоступных районах.
• Мумбаи Транс-Харбор Линк (MTHL): Также названный Атал Сету, это самый длинный морской мост в Индии, соединяющий Мумбаи с Нави-Мумбаи. 21,8 км, 6-полосный мост соединит Севри (в Центральном Мумбаи) с Чирле возле Нхава Шева. По состоянию на 2025 год, MTHL находится на завершающей стадии строительства и ожидается открытие в ближайшее время. Его влияние огромно: в настоящее время до Нави-Мумбаи из южной части Мумбаи можно добраться только по длинной дороге через Тане или на пароме. MTHL сократит время в пути между Южным/Центральным Мумбаи и Нави-Мумбаи до примерно 20-30 минут (с ~2 часов). Это “раскроет” потенциал Нави-Мумбаи как расширения главного города ndtvprofit.com. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что Улве, районы аэропорта Нави-Мумбаи и прилегающие районы Райгада будут бурно развиваться благодаря удобству транспортировки ndtvprofit.com. Можно ожидать волну как жилой, так и коммерческой застройки вокруг развязок MTHL — например, Шиваджи Нагар и Чирле со стороны Нави-Мумбаи и Севри/Вадала со стороны Мумбаи. В Севри цены на недвижимость уже выросли из-за будущей транспортной доступности и запланированного Севри-Ворли коннектора, который соединит MTHL с приморской дорогой, создавая кольцо. MTHL также имеет ключевое значение для логистики и индустриальной недвижимости: доставка грузов из порта JNPT в Мумбаи ускорится, что потенциально увеличит спрос на склады в Нави-Мумбаи. В целом, MTHL — это настоящий драйвер перемен, интегрирующий мегаполис и способствующий росту Нави-Мумбаи/Райгада. Консультанты из CBRE и других компаний прямо указывали на Улве, Панвел, Харгар и другие районы Нави-Мумбаи как ключевых бенефициаров MTHL и аэропорта ndtvprofit.com.
• Международный аэропорт Новый Мумбаи (NMIA): Строящийся второй международный аэропорт для Мумбаи возводится в районе Панвел-Улве Нового Мумбаи. Открытие первой очереди (одна взлетно-посадочная полоса, пропускная способность 20 миллионов пассажиров) запланировано на конец 2024 или 2025 года, а к 2032 году ожидается увеличение пропускной способности более чем до 60 миллионов пассажиров. Аэропорт является мощным катализатором развития недвижимости: обычно аэропорты создают спрос на гостиницы, офисы, логистику и жилье в своем окружении. Не случайно, после анонса NMIA цены на землю и недвижимость в близлежащих районах взлетели. В ожидании этого события в Панвеле, Улве, Дронагири, Пушпак Нагаре (новый район прямо рядом с аэропортом) стоимость недвижимости резко выросла. Даже в период строительства, в 2022-2024 годах, цены на землю вокруг NMIA, по сообщениям, удвоились, а застройщики запустили множество проектов под будущий спрос со стороны персонала аэропорта и бизнеса. Аэропорт вписан в более масштабный проект — Зона влияния аэропорта Новый Мумбаи (NAINA), запланированная на площади более 1500 кв. км территория для развития нового города, включая жилые районы, корпоративные парки и т.п. Эксперты по недвижимости ожидают, что после открытия NMIA Новый Мумбаи привлечет корпоративные офисы и индустрию, превратившись, возможно, в город-близнец Мумбаи. Уже сейчас оператор аэропорта, Adani Group, планирует построить “аэротрополис” – деловые кварталы вокруг NMIA. Для перенасыщенного рынка недвижимости Мумбаи этот аэропорт открывает огромные возможности роста за пределами города. Основные районы, которые вероятно выиграют (помимо Улве/Панвеля), включают Камоте, Кхаргхар, Талоя и даже дальний Панвел (там могут появиться склады или доступное жилье для работников аэропорта). Важно, что инфраструктура подстраивается под потребности NMIA: идет строительство моста MTHL, продление пригородной железной дороги до Урана, планируются новые линии метро (например, Белапур–Кхандешвар), ведется реконструкция шоссе. Всё это в комплексе сулит бум недвижимости в Новом Мумбаи в ближайшие 5-10 лет, а 2025 год станет только началом, когда аэропорт откроется.
• Другие инфраструктурные проекты: В дополнение к основным трем вышеуказанным проектам, несколько других инициатив также влияют на рынок недвижимости:
  • Самруддхи Махамарг (экспресс-шоссе Мумбаи–Нагпур) теперь соединяет регион Мумбаи (через округ Тхане) с внутренними районами штата Махараштра. Это стимулирует развитие городов возле развязок и может сделать удалённые пригороды, такие как Бхиванди и Шахапур, более привлекательными для логистических парков и даже для ежедневных поездок в офис (через подводящие дороги).
  • Городской транспортный проект Мумбаи (MUTP) III & IV расширяет пригородную железнодорожную сеть (новые линии до Вирара, Панвеля, Карджата и дополнительных мощностей). Пригороды на этих линиях (например, Вирар, Палгар, Карджат) получат улучшенную доступность, что в долгосрочной перспективе приведет к росту спроса на жилье.
  • Шоссе Горегаон-Мулунд (GMLR) и другие дорожные тоннели (например, планируемый тоннель Боривали-Тхане) значительно сократят время перемещения между востоком и западом города, разделенного естественными преградами (холмами и заливами). Например, GMLR соединит западный пригород Горегаон с восточным Мулундом через тоннель, сократив поездку с 60-90 минут до менее чем 20 минут. Это повысит стоимость недвижимости в Мулунде, Бандхупе, а также принесет выгоду Горегаону/Поваи за счет расширения транспортной доступности этих районов.
  • Линия метро 8 (Mumbai Metro Airport Express), которая свяжет CSMT (Южный Мумбаи) с NMIA через экспресс-метро, находится на стадии проектирования. Если реализуют к концу 2020-х годов, это интегрирует два аэропорта и дополнительно даст импульс развития районам вдоль маршрута.
  • Эстакада Севри-Ворли: Этот строящийся путепровод соединит конец MTHL в Севри с Ворли (а значит и с Прибрежной дорогой), эффективно направляя поток транспорта из Нава Мумбаи прямо в центр островного города. Это разгрузит Восточную автомагистраль и улучшит связь Южного Мумбаи с новым аэропортом и далее. Это еще один фактор, возрождающий интерес к недвижимости в районах Ворли, Прабхадеви, Дадар.
  • Специализированный грузовой коридор (DFC) и порт Вадхван: Хотя они и не находятся в Мумбаи, такие инфраструктурные объекты, как западный грузовой коридор (железнодорожная линия для грузовых перевозок) и предлагаемый новый порт, могут косвенно повлиять на развитие, стимулируя торговлю и сопутствующую коммерческую недвижимость (офисы судоходных компаний и т. д. в Мумбаи).
• Доходность от аренды жилой недвижимости: В Мумбаи традиционно низкая доходность от аренды жилой недвижимости (годовая аренда как % от стоимости недвижимости) по сравнению со многими другими городами из-за высоких капитальных цен.
В течение многих лет доходность в престижных районах держалась на уровне 2–3%.Это означало, что владельцы домов в основном рассчитывали на рост цен, а не на доход от аренды.Однако последние тенденции показывают, что доходность от аренды постепенно растет.К началу 2024 года средняя доходность жилой недвижимости в Мумбаи достигла примерно 4,1%, что является вторым по величине показателем среди крупнейших городов Индии hindustantimes.com hindustantimes.com.Это было значительным ростом по сравнению с ~3,2–3,5% несколькими годами ранее.Улучшение связано с резким ростом арендных ставок после Covid (когда профессионалы вернулись в город), в то время как рост цен был относительно умеренным до 2021 года hindustantimes.com hindustantimes.com.Например, в популярных районах аренды, таких как Бандра, Андхери, Повай, в 2022–2023 годах арендная плата выросла на двузначные проценты, что повысило доходность для инвесторов.Периферийные пригороды и Новый Мумбаи обычно предлагают более высокую доходность, чем Южный Мумбаи.Небольшая квартира с 1 спальней и залом в Нави Мумбаи может приносить доход 4-5%, в то время как роскошная квартира с видом на море в Южном Мумбаи едва ли даст 2%.Данные за 2024 год с 99acres показали валовую доходность в Мумбаи около 2,4% по некоторым метрикам (вероятно, для первоклассных сегментов), в то время как другие источники, такие как Anarock, показали около 4% (возможно, для районов с большей долей аренды) realty.economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com.Ключевой вывод заключается в том, что доходность от аренды жилой недвижимости в Мумбаи невысока и часто ниже процентных ставок по ипотеке, что исторически делало чисто инвестиционные покупки менее привлекательными, если только не ожидался значительный рост цен.Тем не менее, индекс совокупной доходности, который учитывает как доход от аренды, так и прирост цен, показал, что жилая недвижимость Мумбаи принесла в среднем около 6,7% годовой доходности за последнее десятилетие (2015–2025) indiatoday.in, что является достойным показателем и отражает эффект сложного процента от арендного дохода на фоне роста цен.В дальнейшем доходность от аренды может немного сократиться, если в 2025 году снова произойдет всплеск покупок (поскольку большее количество владельцев недвижимости означает немного меньший спрос на аренду).Но если корпоративный найм и приток населения в Мумбаи останутся высокими, аренда будет продолжать расти, обеспечивая арендодателям достойную доходность.Районы вокруг новых офисов (например,нижний Парель, Новый Мумбаи) могут наблюдать опережающий рост арендной платы, что приведет к увеличению доходности там.

По сути, модернизация инфраструктуры Мумбаи решает его главное историческое ограничение – связанность. Более быстрое передвижение и новые маршруты транспорта фактически «приближают пригороды» к центрам занятости ndtvprofit.com. Это расширяет реальные возможности размещения работников Мумбаи, увеличивая спрос на недвижимость в новых районах. Как отмечает Анудж Пури из Anarock, когда инфраструктурные проекты подходят к завершению, и люди «получают реальные выгоды», мы увидим заметный рост спроса на жилье в этих коридорах ndtvprofit.com. Уже сейчас инвесторы занимают позиции в таких районах, как Улве, Панвел (рядом с NMIA/MTHL) и Дахисар-Мира Роуд (рядом с новой веткой метро), чтобы воспользоваться ростом цен ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Постоянная поддержка инфраструктурных проектов со стороны государства говорит о том, что в ближайшие годы Мумбаи станет более полицентричным городом — с несколькими зонами интенсивного роста, связанными современным транспортом, — в отличие от прежней концентрации экономической активности в южной части города. Как риелторы, так и покупатели оптимистично смотрят на ранее периферийные районы, которые благодаря инфраструктуре теперь рассматриваются как «будущие коридоры роста» MMR ndtvprofit.com ndtvprofit.com.

Рентабельность аренды и тенденции доходности по районам

Доходность недвижимости в Мумбаи складывается из сочетания прироста капитала и арендного дохода, и эти показатели могут сильно различаться в зависимости от районов и типов недвижимости:

Коммерческая доходность (офисы/ритейл): В отличие от жилой недвижимости, коммерческие объекты в Мумбаи приносят значительно более высокую годовую доходность. Офисы класса A в Мумбаи обычно имеют валовую доходность в диапазоне 7–9% (а для некоторых IT-парков или при покупке по более низким ценам — даже 10% и выше) ajmera.com. Именно поэтому институциональные инвесторы и REITs тяготеют к коммерческой недвижимости Мумбаи. Например, офисы Embassy REIT или торговые центры Nexus в Мумбаи обеспечивают доходность в высоких однозначных цифрах, что после использования заемных средств может принести двузначную доходность на капитал. Доходность торговых объектов в ключевых локациях может варьироваться, но часто арендодатели выстраивают схемы, сочетающие фиксированную арендную плату с долей от выручки. Почему доходность выше? Коммерческие арендаторы (компании) заключают долгосрочные договоры аренды (обычно 3–9 лет) с ежегодной индексацией, поэтому у инвестора стабильный денежный поток. Жилые арендаторы чаще меняются, а у владельца больше расходов — из-за этого чистая доходность ниже. Внутри Мумбаи развивающиеся деловые районы (например, Айроли или Тане в Навис Мумбаи) могут предлагать чуть более высокую доходность, чтобы привлечь инвесторов, тогда как офис в Нариман Пойнт или BKC (ультрапремиум) может продаваться по капитализации, соответствующей доходности ~6–7% благодаря высокой надежности арендаторов. Нынешняя ситуация с ростом арендных ставок и снижением вакантности благоприятна для коммерческой доходности — некоторые активы, купленные ранее, показывают сжатие доходности (рост стоимости), поскольку рост арендной платы опережает начальные ожидания.

Зональные особенности окупаемости: Если сравнивать основные зоны: Юг/Центр Мумбаи — высокая стоимость входа, низкая доходность, но исторически высокая устойчивость капитальной стоимости (даже в периоды спада). Доходность здесь зависит от цикла люксовой недвижимости; за долгие годы SoBo показал огромный рост, но в процентном выражении некоторые пригороды выросли больше, начиная с низкой базы. Западные/Восточные пригороды — умеренная стоимость входа (кроме Бандра/Джуху), средняя доходность (~3%), и потенциал для роста как капитала (особенно рядом с инфраструктурными проектами, так как улучшение транспортной связанности может повысить стоимость), так и аренды (так как многие корпоративные арендаторы ищут жилье в этих районах). Удалённые пригороды/Нави Мумбаи — низкая стоимость входа, немного выше доходность (~4%) и больший уровень риска/доходности по росту стоимости (связано с успешным завершением инфраструктурных проектов и общим экономическим ростом). Инвестор, вложившийся, например, в Панвел в 2023 году, к 2026-му может получить более высокий процентный прирост стоимости (после ввода аэропорта и развития инфраструктуры), чем владелец недвижимости на Кафе Парад, но последний рынок более зрелый, с меньшими рисками волатильности. По сути, максимальная доходность ожидается у объектов на растущих коридорах — таких как Ульве, Харгар, окраины Тане, Вадала, Чембур, где сочетание относительно доступных цен и крупных инфраструктурных проектов толкает вверх как аренду, так и стоимость объектов. Тем временем, стабильные центральные районы продолжат показывать уверенный, но более медленный рост благодаря ограниченному предложению и устойчивому спросу в сегменте премиум.

Подводя итог, инвесторам Мумбаи стоит скорректировать ожидания: доходность от жилья составляет ~3-4% (с возможностью постепенного роста, если аренда продолжит расти), а ежегодный прирост стоимости — на среднем или высоком однозначном уровне в среднесрочной перспективе, если только не планируется ставка именно на отдельный микрорынок. Дохдность коммерческой недвижимости выше и дает лучший мгновенный ROI, но требует большего входного чека и профессионального управления. Набирает обороты и диверсификация через REIT и фонды, ориентированные на арендную доходность, отражая эти тенденции. Аналитики рынка призывают быть осторожнее: чрезмерная ставка на сегмент люкс может замедлить долгосрочный рост, если вопросы доступности останутся нерешенными globalpropertyguide.com. Следовательно, устойчивый ROI на рынке недвижимости Мумбаи, вероятно, будет зависеть от выбора подходящего сегмента — баланса между быстрорастущими перспективными локациями и активами «голубых фишек» для стабильного дохода.

Динамика спроса и предложения, и рыночное равновесие

Несмотря на огромную потребность в жилье в Мумбаи, рынок последних лет отличался сдержанным вводом нового предложения и высоким уровнем поглощения, что привело к относительно сбалансированной ситуации на 2025 год:

Спрос и предложение на жилье: После постковидного бума 2021–2022 годов (когда отложенный спрос и снижение гербового сбора привели к рекордным продажам), застройщики стали более осторожными в 2023–2025 годах, стараясь не перепроизводить. Это подтверждается падением продаж жилья на 20% в годовом выражении по крупнейшим городам во II квартале 2025 года, сопровождающимся снижением новых запусков на 16% за тот же период indiatoday.in indiatoday.in. В MMR было запущено 28 000 новых объектов во втором квартале, что оказалось ниже уровня продаж, указывая на то, что застройщики притормозили с запуском новых проектов на фоне замедления сбыта indiatoday.in. Такая дисциплина позволила удержать объем нереализованного жилья под контролем. В Мумбаи на начало года насчитывалось примерно 120–130 тысяч нереализованных квартир из 560 тысяч по 7 крупнейшим городам (MMR обычно составляет ~20–25% всех непроданных квартир в Индии). Важно, что быстрее всего распродаются запасы в среднем и премиальном сегментах. По данным Anarock, объем непроданных элитных квартир в Мумбаи за первый квартал 2023 года снизился на 29% год к году, что связано с всплеском элитных продаж, но к первому кварталу 2025 года показатель вновь вырос (+36% г/г) из-за множества новых запусков люксовых проектов realty.economictimes.indiatimes.com. В то же время, запасы непроданного жилья в доступном сегменте остаются проблемой, ведь новых запусков там становится все меньше (доля доступного предложения сокращается).

Месяцы запасов (время, необходимое для распродажи существующих объектов при текущем темпе продаж) в Мумбаи составляют примерно ~15–20 месяцев по всему рынку, что значительно лучше по сравнению с ~30+ месяцами, наблюдавшимися в середине 2010-х годов. Здоровым рынком обычно считается запас в 12–18 месяцев, так что Мумбаи близок к этому оптимальному диапазону. Эластичность спроса проходит испытание на фоне недавнего роста цен — некоторые потенциальные покупатели отложили покупки в первой половине 2025 года из-за дорогой недвижимости и высоких ставок по ипотеке. Однако с ослаблением финансовых условий (снижение ставок) и появлением привлекательных схем от застройщиков (например, отсутствие платежей по кредиту до передачи квартиры, скидки и т.д.), ожидается восстановление спроса. На самом деле, данные о регистрации жилья свидетельствуют о наличии скрытого спроса — люди продолжают совершать сделки (за 6 месяцев 2025 года в городе зарегистрировано более 75 тыс. объектов ndtvprofit.com), включая сделки на вторичном рынке, что говорит об общем доверии к недвижимости как к активу.

Сегментная динамика: Сегмент люкс и премиум-класса (свыше ₹1,5 крор) в настоящее время является основным двигателем рынка, составляя почти половину нового предложения и значительную долю продаж indiatoday.in. Застройщики переключились на объекты высокого класса, так как именно в этом сегменте самые высокие прибыли и высокий спрос со стороны обеспеченных покупателей. Это привело к диспропорции предложения — на рынке средний сегмент (₹50 лакх — ₹1,5 крор) и доступное жилье (менее ₹50 лакх) представлены недостаточно относительно численности населения, нуждающегося в них. Как отмечалось, только 12% новых запусков за второй квартал пришлись на доступное жилье indiatoday.in, тогда как эта ценовая категория обычно рассчитана на значительную часть рабочей силы Мумбаи. Существует риск появления «пропавшего среднего сегмента» в предложении жилья. С другой стороны, ставка на премиальный сегмент оправдала себя в краткосрочной перспективе: продажи элитного жилья в Мумбаи выросли двузначными темпами (Knight Frank зафиксировал рост ультра-люкс сегмента на 483% по стране в одном из недавних отчетов) business-standard.com, а застройщики, продающие премиальные квартиры, отмечают высокие поступления средств. Например, проекты класса люкс в Южном Мумбаи и Бандре от известных застройщиков часто распродаются быстро среди HNI-покупателей, в то время как офисы продаж недорогого жилья на окраинах города посещают меньше клиентов.

Влияние политики на спрос и предложение: Государственные стимулы (или их отсутствие) также формируют динамику рынка. В 2020 году временное снижение гербового сбора (с 5% до 2%) привело к огромному всплеску продаж. После отмены этой меры продажи нормализовались, но остались высокими из-за реального спроса. В настоящее время гербовый сбор составляет ~6% (включая городской налог) в Мумбаи — это одни из самых высоких транзакционных издержек в Индии. Девелоперы и отраслевые объединения (например, CREDAI) выступали за снижение сбора или предоставление налогового кредита по GST на жилье для стимулирования предложения доступного жилья, но на 2025 год никаких новых льгот не предусмотрено. Внедрение RERA (Регулирующего органа по недвижимости) в Махараштре с 2017 года повысило доверие покупателей и избавило рынок от многих недобросовестных застройщиков. Это положительно сказалось на спросе (особенно на строящиеся проекты), так как покупатели больше доверяют проектам, зарегистрированным в RERA. Со стороны предложения RERA заставила застройщиков сосредоточиться на завершении проектов (чтобы избежать штрафов), что помогло сократить количество замороженных объектов. Строгое соблюдение требований MahaRERA (например, обязательные обновления проектов и рассмотрение жалоб покупателей) привело к тому, что новые проекты доминируют у уважаемых застройщиков — обычно располагающих финансированием, — что обеспечивает более надежную сдачу объектов и, соответственно, стабильный спрос.

Нереализованные запасы и строительные тренды: Примечательно, что значительная часть «нереализованных» запасов Мумбаи приходится на проекты, которые еще находятся в стадии строительства (а не построены и простаивают пустыми). Это объясняется тем, что застройщики обычно продают 70-80% квартир в процессе строительства, а оставшиеся реализуются по завершении или позже. Полностью готовых домов без продаж крайне мало, за исключением некоторых удалённых районов. Поэтому показатели запасов могут быть несколько обманчивы — если продажи замедляются, застройщики откладывают запуск новых очередей, что позволяет официально держать уровень «нереализованных» запасов под контролем. Эта тактика наблюдалась во 2 квартале 2025 года: новые запуски в MMR были сокращены на 36% indiatoday.in, что эффективно не дало скопиться избыточному количеству непроданных квартир. Строительная активность высока по текущим проектам (поскольку застройщики хотят достроить дома и передать их покупателям, чтобы избежать затрат по процентам и проблем с RERA), но запуск новых проектов в начале 2025 года в Мумбаи замедлился. В случае восстановления продаж к концу 2025 года можно ожидать нового роста заявок на строительство.

Драйверы спроса: Спрос на недвижимость в Мумбаи во многом обусловлен его статусом финансового и корпоративного центра Индии. Город ежегодно создает тысячи рабочих мест, привлекая мигрантов, которые со временем стремятся приобрести собственное жилье. Рост численности квалифицированных специалистов (IT, BFSI, стартапы) — ключевой драйвер спроса на жилье среднего и премиального сегментов. Кроме того, за последние пару лет НРIs и HNIs (нерезиденты и состоятельные лица) вкладывали в недвижимость Мумбаи, рассматривая ее как стабильный актив на фоне глобальной неопределенности — это проявилось во всплеске покупок домов класса люкс (в том числе в нескольких сделках по 100+ крор рупий в SoBo). Инвесторы/спекулянты: В отличие от периода до 2010 года, сейчас число чистых инвесторов на рынке сократилось, однако некоторые вновь возвращаются на отдельные ниши (например, на сдачу коммерческой недвижимости в аренду или оптовые сделки на строящиеся объекты со скидкой). Чтобы рынок оставался здоровым, основным драйвером должен оставаться спрос конечных пользователей, и в настоящее время это так: по оценкам, конечные пользователи (фактические жильцы) обеспечивают 80-85% продаж жилья в Мумбаи, что является очень положительным признаком.

Прогноз: Пул предложений на ближайшие несколько лет включает проекты реновации (перестройка старых зданий) и крупные интегрированные городские поселения на окраинах города. Недавно утверждённые положения DCPR 2034 (обсуждаются ниже) постепенно откроют больше земли и увеличат допустимый КИН, что означает, что потенциальное предложение жилья в Мумбаи может значительно возрасти – до 3 700 гектаров новой застраиваемой земли к 2034 году, включая солончаки и зоны с ограничениями на застройку homesfy.in, а также более высокие здания с КИН 3,0–5,0 в различных зонах homesfy.in. Это обоюдоострое решение: при грамотной реализации оно может решить хронический дефицит жилья в Мумбаи и привести к стабильности цен; если же нет — или если возникнут задержки — город по-прежнему может сталкиваться с дефицитом предложения и ростом цен на ограниченные объёмы. На данный момент рыночное равновесие деликатно поддерживается осторожным подходом застройщиков (запуск в синхронизации с уровнем поглощения). Любой быстрый политический стимул (например, субсидирование процентов или налоговые льготы) может высвободить дополнительный скрытый спрос, который застройщики поспешат удовлетворить — возможно, это приведёт к всплеску продаж и строительства. С другой стороны, внешние шоки (мировая рецессия и т. д.) могут снизить спрос, но застройщики сейчас, похоже, лучше подготовлены: у них более устойчивые балансы, и они могут быстро корректировать предложение (как это произошло в первой половине 2025 года). Таким образом, соотношение спроса и предложения в Мумбаи в ближайшей перспективе выглядит стабильным, с вероятностью возобновления умеренного роста по мере улучшения экономических условий к 2026 году.

Обновления по политике и регулированию (RERA, DCPR 2034 и др.)

Сектор недвижимости Мумбаи существенно зависит от политических рамок и регуляторных изменений. В последние годы власти ввели реформы, направленные на повышение прозрачности, защиту покупателей и обеспечение планомерного роста. Ниже приведены ключевые аспекты политики/регулирования и недавние обновления:

План развития 2034 (DCPR 2034): План развития Мумбаи 2034 вместе с Положениями о контроле и поощрении развития (DCPR) 2034 был утвержден в 2018 году как генеральный план использования земель и строительных норм города до 2034 года.

Его внедрение продолжается (с определёнными оговорками и положения постепенно вводятся в действие).Ключевые особенности DP 2034 включают: Открытие земель для застройки, увеличение FSI и стимулирование доступного жилья и создания рабочих мест.В частности, план открыл почти 3 700 гектаров ранее находившихся в зоне запрета на застройку (NDZ) – включая около 2 100 га NDZ и 330 га солончаковых земель – для строительства доступного жилья homesfy.in homesfy.in.Цель правительства — способствовать строительству 1 миллиона доступных домов посредством этого выделения земель и стимулов homesfy.in.С этой целью в ГП 2034 предусмотрено, что эти вновь доступные земли будут использоваться преимущественно для схем «Жильё для всех» и общественных удобств.Еще одно важное изменение — это более высокий ФSI (индекс застройки) по всему городу: в “Островном городе” (Южный Мумбаи) ФSI для жилой недвижимости увеличился с 1,33 до 3,0, а в пригородах — с 2,0 до 2,5 homesfy.in.Для коммерческого строительства коэффициент использования территории (FSI) был повышен до 5,0 в некоторых районах, чтобы стимулировать рост бизнеса homesfy.in.Идея заключается в том, что вертикальное развитие увеличит жилищный фонд и коммерческие площади, учитывая ограничения земли в Мумбаи.DCPR также ввел такие понятия, как «бронирование размещения» (застройщики предоставляют общественные удобства в обмен на дополнительный КНИ) и стимулы для реконструкции старых зданий и кластерной реновации.Например, при перестройке ветхих зданий и чоллов предоставляется дополнительный КИН для повышения экономической целесообразности проектов, и каждому жильцу гарантируется немного большая квартира (например,DP 2034 позволяет предоставить дополнительную комнату для каждой переселенной семьи в качестве стимула) homesfy.in.Существует также специальное регулирование для реабилитации трущоб (SRA), при котором предоставляется более высокий коэффициент застройки для проектов по обновлению трущоб — хотя недавнее решение суда наложило некоторые ограничения на то, как реабилитация трущоб на определённых землях в рамках DP 2034 может осуществляться trilegal.com.Статус и обновления: Внедрение DP 2034 идет постепенно.К 2025 году многие из его положений уже действуют – застройщики получают более высокие коэффициенты застройки, уплачивая сборы, а BMC (муниципальная корпорация) начала проводить аукционы некоторых разблокированных земель.В 2022 году Единые правила градостроительного контроля (UDCR) были распространены на Мумбаи, что привело к унификации некоторых нормативов по всему Махараштре, однако Мумбаи по-прежнему сохраняет уникальные правила согласно DCPR 2034 для ключевых аспектов.Недавним событием стало то, что BMC (городские власти) в 2024 году предложили политику для «знаковых зданий», внося изменения в DCPR 2034, чтобы разрешить строительство сверхвысотных зданий, если они украшают городской силуэт и соответствуют высоким стандартам дизайна (по данному вопросу были инициированы общественные консультации) indianexpress.com.Это может привести к появлению знаковых высотных башен, превышающих текущие ограничения по высоте, что потенциально изменит силуэт Мумбаи и добавит элитные площади.Ещё одно обновление: появились обращения от представителей отрасли (например,по данным CREDAI-MCHI в январе 2023 г.) против высоких сборов по DCPR – таких как сборы за FSI для лестниц или недавно предложенное повышение сборов за операции с открытыми пространствами (OST) за дополнительный FSI indianexpress.com.Разработчики утверждают, что чрезмерные сборы могут сделать проекты нерентабельными, и добиваются рационализации.В целом, DCPR 2034 является значительным положительным фактором для предложения в долгосрочной перспективе, но существуют препятствия для реализации.Некоторые критические замечания включают опасения, что открытие земель соляных промыслов может усугубить наводнения или нанести вред окружающей среде, если это не будет сделано должным образом homesfy.in homesfy.in.Кроме того, несмотря на то что для доступного жилья выделены огромные земельные участки, механизм приобретения и освоения этих земель (многие из которых находятся в частной собственности или являются экологически чувствительными) оказался медленным.Правительству потребуется координировать действия с различными ведомствами, чтобы действительно реализовать строительство 1 миллиона доступных домов.Тем временем явно вступил в силу режим повышенного FSI — теперь мы видим разрешения на гораздо более высокие здания в пригородах, и многие застройщики пересматривают планы проектов, чтобы использовать дополнительный FSI (что может снизить себестоимость на единицу, если всё сделать правильно).Для покупателей жилья полный эффект ДП 2034 (большее предложение, что, надеемся, стабилизирует цены) будет ощутим в течение следующего десятилетия.На данный момент это, по крайней мере, дало застройщикам больше свободы в проектировании и потенциально увеличило жилищный фонд города на бумаге.

• MahaRERA (Махараштраское управление по регулированию недвижимости): Махараштра была одной из первых, кто внедрил Закон о регулировании и развитии недвижимости (2016). MahaRERA, действующая с 2017 года, обязывает регистрировать все новые проекты, при этом застройщики предоставляют детали проектов, сроки и обязуются размещать средства покупателей на эскроу-счетах. Это значительно повысило доверие потребителей на рынке недвижимости Мумбаи. К 2025 году RERA стала глубоко укорененной — покупатели регулярно проверяют статус проектов RERA перед инвестированием. Одним из главных преимуществ является механизм разрешения споров: MahaRERA рассматривает жалобы и требует возврата средств/штрафов с недобросовестных застройщиков, что сдерживает нарушения. Недавние обновления, связанные с RERA, включают более строгий контроль за своевременным обновлением статуса проектов (застройщики обязаны ежеквартально обновлять информацию о ходе строительства). В 2023–24 годах MahaRERA также начала принимать меры по остановленным проектам, заставляя застройщиков либо возобновлять строительство, либо сталкиваться с дерегистрацией, тем самым ускоряя завершение. Соблюдение высокое среди организованных застройщиков, хотя несколько мелких строителей всё еще подвергаются мерам со стороны RERA за несоблюдение правил. Еще одна инициатива — создание примирительных форумов MahaRERA, где споры между покупателями и застройщиками решаются в досудебном порядке — это ускорило разрешение конфликтов и выгодно покупателям. В целом, RERA повысила регуляторную ответственность и снизила риски для покупателей жилья в Мумбаи. Прозрачный портал RERA (где можно посмотреть одобрения, судебные разбирательства по проектам и т. д.) позволяет покупателям принимать обоснованные решения. Присутствие RERA, скорее всего, способствовало устойчивому спросу в 2025 году, несмотря на некоторые рыночные трудности, — покупатели уверены, что новые проекты регулируются и их инвестиции защищены.
• Другие нормативные обновления:
  • Гербовый сбор и налоги: После стимулирования в виде снижения гербового сбора в 2020 году (которое закончилось в марте 2021-го), штат не ввел новые послабления, несмотря на требования отрасли, в основном потому, что доходы правительства от гербового сбора достигли рекордных высот (Мумбаи собрал ₹6 699 крор в H1 2025 года, +14% г/г ndtvprofit.com). Вместо этого в 2022 году был введен 1% городской сбор (Metro Cess), из-за чего эффективная ставка гербового сбора в Мумбаи стала 6% (5% базовая ставка +1%). В апреле 2025 года правительство Махараштры повысило ориентировочные ставки (Ready Reckoner, RR) на 3,9% для 2025–26 финансового года ndtvprofit.com. RR ставки используются для расчета гербового сбора; это повышение немного увеличивает стоимость сделок. Объявление о повышении RR вызвало скачок регистраций в марте 2025 года среди покупателей, стремившихся провести сделки до вступления новых ставок (и, соответственно, повышенного сбора) ndtvprofit.com. В дальнейшем изменений не запланировано, но если бюджету потребуется пополнение, правительство вряд ли вновь предоставит послабления. Федеральное правило по налогу на доходы, ограничивающее разницу между договорной стоимостью и RR-стоимостью 10% (для избежания дополнительных налогов), временно было послаблено в 2021–22 годах для доступного жилья (разрешалась разница до 20%) — эта мера завершилась, что может немного снизить гибкость застройщиков в предоставлении скидок.
  • Финансирование и REIT: Политика в отношении финансирования улучшилась — банки более охотно финансируют проекты теперь, когда на рынке присутствуют известные игроки и действует надзор RERA. Правительство также продлило некоторые схемы субсидий, связанных с кредитами (CLSS) для доступного жилья (схема PMAY) до начала 2020-х, хотя сейчас они приостановлены в ожидании продления. Если CLSS будут внедрены снова, это может помочь покупателям впервые и стимулировать спрос в этом сегменте. Регулирование REIT было усовершенствовано для упрощения входа — к 2025 году в Индии зарегистрировано 4 REIT, включая некоторые с активами в Мумбаи. Это предоставляет застройщикам выходную стратегию, а инвесторам — возможность участвовать в коммерческой недвижимости, то есть косвенно политика поддерживает более широкие инвестиции в недвижимость.
  • Экологические и прибрежные нормы: Развитие Мумбаи также регулируется правилами прибрежной зоны (CRZ) и экологическими разрешениями. В 2019 году правила CRZ были несколько либерализованы (зоны CRZ-II и III), что позволило ограниченное строительство ближе к побережью с мерами предосторожности. Это позволило реализовать такие проекты, как Прибрежная дорога, а также реновацию в прибрежных районах. Однако экологический активизм по-прежнему силён — например, вырубка деревьев в Аарэй ради депо метро вызвала общественный резонанс и политические споры, что показывает: не все проекты проходят легко. Политикам приходится балансировать между развитием и устойчивостью. Недавний пример: в 2023 году BMC предложила формализовать строительство временных сооружений для пандалов Ганеши путем корректировки DCPR, что показывает, как даже микрополитические вопросы связаны с использованием земли в недвижимости indianexpress.com.
  • Меры поощрения доступного жилья: Хотя это относится не только к Мумбаи, союзный бюджет 2023 года увеличил ассигнования на схему PMAY для доступного жилья, что косвенно приносит пользу Мумбаи через субсидии отдельным покупателям. Говорят, что схемы субсидирования процентных ставок могут вернуться, если продажи жилья снизятся, что поддержит спрос. В нормативном отношении единое окно согласования для проектов недвижимости давно обсуждается застройщиками в Мумбаи для сокращения времени утверждения — штат делает шаги к внедрению онлайн-системы единого окна, однако её полноценный запуск пока в процессе. Если это будет реализовано, это может сократить печально известные сроки согласования в Мумбаи (которые могут достигать 1–2 лет для получения всех разрешений) и, соответственно, снизить стоимость проектов.

В заключение, нормативно-правовая среда Мумбаи развивается в сторону прозрачности и планового роста. RERA в значительной степени восстановила доверие покупателей. DCPR 2034 заложила основу для вертикального и горизонтального расширения Мумбаи, хотя успех этого процесса будет зависеть от исполнения и, возможно, дальнейшей доработки (например, необходимо, чтобы инфраструктура развивалась одновременно с увеличением FSI, чтобы избежать перегрузки коммунальных услуг и транспортных систем). Политики, похоже, осознают, что такие вопросы, как доступность жилья и инфраструктурные ограничения, требуют постоянного внимания — сам факт, что DP 2034 делает акцент на доступном жилье, а РБИ осторожен в вопросах процентных ставок, говорит о фокусе на доступности жилья. Рынок приветствовал бы дополнительные стимулы (налоговые льготы по ипотеке, снижение GST на строящиеся объекты и т. д.), но в 2025 году новых мер пока не введено. Тем не менее, существующие политики создают основу для более стабильного и устойчивого рынка недвижимости — такого, где интересы конечных покупателей защищены, а рост предложения происходит контролируемо и устойчиво globalpropertyguide.com homesfy.in.

Инвестиционные горячие точки и перспективные коридоры роста

По мере того как рынок недвижимости Мумбаи выходит за пределы насыщенного центра, несколько новых горячих точек и коридоров роста привлекают внимание инвесторов и покупателей жилья. Это локации, которые обещают опережать средний темп роста благодаря развитию инфраструктуры, доступности земель или стратегической важности. Вот некоторые ключевые горячие точки и коридоры для инвестиций, за которыми стоит следить в 2025 году и в ближайшие несколько лет:

• Зона влияния аэропорта Нью-Мумбаи (Улве–Панвел–Дронагири): Возможно, самой обсуждаемой точкой роста является район вокруг строящегося международного аэропорта Нью-Мумбаи. Улве, некогда тихий район, теперь стал центром инвестиционной активности – по сообщениям, цены на недвижимость в Улве удвоились за последние 5-6 лет. Земельные участки в Улве, Каркопар, Пушпак Нагар (жилые массивы, развиваемые рядом со строительством аэропорта) быстро скупают застройщики. Ожидается, что с открытием аэропорта в 2025/26 годах эти районы быстро перейдут из стадии стройплощадки в заселённые жилые кварталы. Панвел, расположенный чуть дальше, развивается как деловой центр – здесь строятся корпоративные парки под будущие нужды аэропорта. Кроме того, Дронагири и район JNPT ориентированы на развитие логистики и складских комплексов (правительство развивает Интегрированную промышленно-экономическую зону возле JNPT). Как отмечается в анализе NDTV, Улве, Чирле, Каранжаде, Панвел должны существенно выиграть от улучшения транспортной доступности (через MTHL, новые железнодорожные ветки) и нового аэропорта, а такие более развитые узлы Нью-Мумбаи, как CBD Белапур, Сивудс, Кхаргар, Таложа, также получают новую волну роста ndtvprofit.com. Инвесторы с горизонтом 5–10 лет уверенно смотрят на приобретение активов здесь до полного запуска инфраструктуры. Риск заключается во времени – если возникнут задержки в реализации проектов, в краткосрочной перспективе могут возникнуть проблемы с ликвидностью, – однако общий консенсус заключается в том, что этот коридор является самым важным направлением роста Мумбаи.
• Транс-гарборский коридор (Севри-Вадала – Нью-Мумбаи): В дополнение к вышеописанному, район Севри-Вадала в Мумбаи (отсюда начинается MTHL) сам по себе становится новым точкой роста. Севри перейдет от сравнительно малоизвестной промышленной зоны к главному транзитному узлу между Нью-Мумбаи и старым городом. Также планируется развитие Восточной набережной порта Мумбаи (около Севри, Рэй-роуд) – в DP 2034 под реконструкцию и создание смешанных проектов по типу набережной в стиле Кэнэри-Уорф выделяется более 250 акров homesfy.in. Если проект Восточной набережной будет реализован, он создаст абсолютно новый деловой и жилой район с видами на море, что будет чрезвычайно привлекательно. Вадала неподалёку уже находится в поле зрения инвесторов благодаря готовящимся линиям метро и новому терминалу. Некоторые даже называют Вадалу «BKC 2.0», поскольку Мумбайское агентство регионального развития (MMRDA) планирует перенести сюда часть своих операций и привлечь корпорации. Земля в Вадале, ранее использовавшаяся преимущественно под промышленность и склады, теперь открыта для коммерческой аренды. Весь транс-гарборский коридор – от Вадалы/Севри на стороне Мумбаи до Урана/Улве на стороне Нью-Мумбаи – можно рассматривать как линейную инвестиционную зону, получающую выгоду от масштабного скачка транспортной доступности.
• Пояс Палава-Талоха-Панвел: Перемещаясь немного вглубь, город Палава (Домбивли), построенный компанией Lodha, и окружающий регион Калян-Домбивли продолжают оставаться активными инвестиционными рынками для более доступного жилья. Строящаяся линия метро Калян-Талоха и другие улучшения дорожной инфраструктуры делают этот пояс коридором роста, соединяющим центральную часть MMR с Новый Мумбаи. Талоха в Новом Мумбаи — это промышленная зона, где также появляются жилые проекты; они подпитываются ажиотажем вокруг аэропорта Новый Мумбаи и планируемым продлением Линии метро 1 от Белапур до Талохи. Район Шилфата – Махапе, который соединяет Тане с Новым Мумбаи, — еще один микро-рынок с множеством новых городских проектов; он выигрывает от близости к IT-коридору Тане-Белапур и будущей инфраструктуре Нового Мумбаи. Инвесторы, ищущие более низкий порог входа, часто рассматривают эти районы — хотя они дальше от центра, они могут дать хорошую доходность по мере разрастания городской застройки. План правительства по развитию логистических хабов в Бхиванди (благодаря доступу к DFC и автомагистрали) может также косвенно способствовать развитию жилья в близлежащих пригородах за счет создания новых рабочих мест.
• Продление западных пригородов (Мира-Роуд — Вирар, Тане — Гходбундер): На западной стороне Мира-Роуд и Бхаяндур уже являются устоявшимися доступными жилыми зонами, но дальше на север Васаи-Вирар — это город с огромным неосвоенным земельным фондом. План штата по продлению метро Мумбаи (линия 9 до Мира-Бхаяндур и в дальнейшем до Вирара), а также планируемая высокоскоростная железная дорога между Мумбаи и Ахмедабадом (станция в Вираре) сделали Васаи-Вирар объектом спекулятивного интереса. Кроме того, мульти-модальный коридор Вирар-Алибауг, масштабный автомагистральный проект, также пройдет через этот регион. Если эти проекты реализуются, недвижимость в Васаи/Вираре, сейчас очень дешевая (₹4к–₹6к за кв. фут), может заметно подорожать. В районе Тане дорога Гходбундер, соединяющая Тане с Бхаяндуром на западе, застроена новыми проектами и выиграет от планируемого тоннеля Боровали-Тане, который создаст новую дорожную артерию под национальным парком к 2026 году. Локации, такие как Касарвадавали и Овала на Гходбундере, являются хорошим вариантом для среднесрочных инвестиций; здесь ведется устойчивое развитие благодаря отличной дорожной доступности, а в будущем появится метро (это конечные станции линии 4).
• Деловые районы Тане и Новый Мумбаи: Тане создает новый деловой район в Мадживаде с рядом офисных проектов. По мере децентрализации бизнесов из Мумбаи Тане может испытать рост коммерческих инвестиций, что увеличит спрос на жилье. Айроли в Новом Мумбаи — растущий корпоративный центр (IT-парк Mindspace и др.), что делает Айроли-Копаркхаиране еще одним регионом, за которым стоит следить; жилые проекты здесь могут выиграть благодаря спросу людей, желающих сократить время в дороге до работы.
• Зоны реновации в черте города Мумбаи: Пока основное внимание уделяется новым развивающимся районам, внутри города реконструкция старых зданий в районах, таких как Лоуэр-Парель, Ворли, Бандра (Пали-Хилл) и Андхери (Локандвала), может создать микровозможности для инвестиций. Например, старые жилищные колонии в Ворли планируется реновировать в современные высотки; эти объекты будут расположены в престижных локациях, предоставляя инвесторам возможность зайти на этапе реновации (обычно по более низкой цене, чем полностью построенные новые элитные башни). Аналогично, реновация Дхарави — масштабный долгожданный проект. В 2022 году правительство окончательно присудило проект реновации трущоб Дхарави компании Adani. Если этот проект будет реализован, Дхарави (буквально рядом с BKC) может стать основным центром недвижимости со смешанным использованием благодаря центральному расположению. Это долгосрочный проект (10+ лет), но очень значимый для облика Мумбаи.
• Будущий рост за пределами MMR: Влияние Мумбаи выходит за пределы муниципальных границ. Города, такие как Пуне, Нашик, иногда рассматриваются как альтернативные варианты для переноса роста (отчет Chambers отмечает, что насыщение Мумбаи переключает внимание на другие города) practiceguides.chambers.com. Однако внутри MMR планируется развитие спутниковых городов в районе Райгад и стимулирование роста там, отчасти для разгрузки Мумбаи. Успех этих планов определит, смогут ли совершенно новые коридоры (например, Пен-Алибаг или Уран-Санпада) реализоваться. На данный момент реальные коридоры роста — это те, что связаны с конкретными завершенными или реализующимися проектами.

Ключевой совет от экспертов: Идите туда, куда идет инфраструктура. Как выразился один консультант по недвижимости: «следите за схемой метро и планами автотрасс, чтобы найти будущие горячие точки рынка недвижимости». Мы уже видим реализацию этого подхода: интерес уже проявляется в Дахисаре (благодаря метро и новым дорогам), Вадале (метро + трансхарбор), Каргаре/Улве (метро + аэропорт) и Калян-Домбивли (метро + модернизация ж/д) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Все эти районы уже называют коридорами с высоким потенциалом роста. Конечно, инвесторам стоит проявлять должную осмотрительность — вопросы приобретения земли или оформления разрешений могут замедлить проекты и их окупаемость. Но с учетом хронической нехватки жилья и экономической привлекательности Мумбаи, области с улучшенной транспортной доступностью практически неизбежно увеличиваются в цене, как только рынок оценивает все преимущества. Для конечных покупателей эти коридоры роста — шанс приобрести жилье на ранней стадии в районе, который станет гораздо более доступным и комфортным для жизни через 5-7 лет. В целом, будущий рост Мумбаи станет более распределенным и будет определяться инфраструктурой: в следующем десятилетии, скорее всего, сформируется многоузловой мегаполис, где работа и жилье переместятся в новые зоны, и именно эти зоны являются сегодня точками для пристального внимания (и инвестиций).

Проблемы и риски рынка недвижимости Мумбаи

Хотя история недвижимости Мумбаи в целом оптимистична, рынок сталкивается с рядом проблем и рисков, которые могут затормозить рост или добавить неопределенности. Важно, чтобы все заинтересованные стороны знали об этих факторах риска:

• Регуляторные препоны и задержки согласований: Развитие недвижимости в Мумбаи связано с необходимостью прохождения сложного набора согласований от Муниципальной корпорации Мумбаи (BMC), департамента градостроительства, экологических властей и др. На практике получение всех разрешений (уведомление об отказе, свидетельство о начале работ, различные NOC) может занимать 12–24 месяца и более, что увеличивает стоимость и сроки реализации проектов. Несмотря на попытки упростить процессы, бюрократические задержки сохраняются, особенно для крупных или спорных проектов. Любые произвольные действия или задержки со стороны властей могут быть оспорены в суде practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, но это само по себе влечет затраты и требует времени. Государством установлены сроки согласования градостроительных планов, однако их исполнение остается слабым, и часто застройщикам приходится ждать или прибегать к положениям о «молчаливом согласовании», что несет определенные риски practiceguides.chambers.com. Это является риском, так как может отпугнуть инвесторов и замедлить темпы ввода новых объектов. Единое окно для получения согласований до сих пор не реализовано; пока этого не произойдет, это остается структурной проблемой. Регуляторная неопределенность — например, резкое изменение строительных норм или размера премий — также создает риски. Например, если власти слишком резко увеличат премии за дополнительное разрешенное использование земельных участков (FSI) по Генплану 2034, проекты могут стать нежизнеспособными на середине пути indianexpress.com. Участникам отрасли приходится постоянно лоббировать создание стабильной нормативно-правовой среды.
• Дефицит и насыщение земли: Мумбаи — это островной город, остро испытывающий нехватку земли. Застраиваемая земля чрезвычайно дефицитна и дорога, особенно в центральной части города и пригородах. Осознание насыщения в центре Мумбаи — одна из причин, по которой ГП 2034 пытается открыть новые территории practiceguides.chambers.com. Однако выделение новых территорий (например, солончаков) часто сталкивается с экологическими или юридическими трудностями. Кроме того, собрать большие смежные участки для мега-застроек в городе крайне сложно. Большая часть оставшегося роста должна обеспечиваться за счет реконструкции старых строений, что является медленным и требующим переговоров процессом с уже проживающими там жителями. В Мумбаи десятки тысяч старых зданий на правах аренды и домов жилищных кооперативов ожидают реновации. Однако такие проекты часто буксуют из-за разногласий между жителями, отсутствия интереса со стороны застройщиков (если экономика проекта слабая) или административных препятствий. Реабилитация трущоб — еще один путь высвобождения земли, но проекты наподобие Дхарави десятилетиями не идут вперед из-за их сложности. Медленные темпы реконструкции означают, что, хотя теоретически Мумбаи может перестроиться с более высоким коэффициентом застройки (размещая больше жилья на той же земле), на практике это может происходить слишком медленно. Эта проблема дефицита и насыщения земли приводит к тому, что цены на недвижимость остаются высокими — высокий спрос при ограниченном предложении. Это также означает, что любая чрезмерная концентрация застройки без соответствующей инфраструктуры может ухудшить качество жизни (перегрузка, износ коммуникаций), снижая привлекательность города в долгосрочной перспективе.
• Доступность жилья и исход среднего класса: Мумбаи стабильно занимает место среди наименее доступных рынков жилья в мире при сравнении медианного дохода с медиальной стоимостью жилья. Многие семьи среднего класса просто не могут позволить себе купить даже 1-комнатную квартиру в городе. Они либо продолжают снимать жилье, либо переезжают в отдаленные пригороды (или вовсе покидают регион Мумбаи). Это социально-экономический риск, так как может привести к оттоку талантов или к ситуации, когда только богатые смогут владеть жильем в городе. В 2020–21 годах наблюдалось кратковременное улучшение доступности (благодаря низким процентным ставкам и стабильным ценам), однако рост цен в 2022–24 годах и повышение процентных ставок в 2023-м свели эти достижения на нет jll.com jll.com. JLL отмечала, что к 2023 году доступность жилья снизилась по сравнению с пиком 2021 года во всех городах из-за того, что рост цен опережал рост доходов jll.com. Если цены продолжат расти без соответствующего роста доходов или снижения ставок, владение жильем останется недоступным для значительной части населения Мумбаи. Это может снизить спрос в долгосрочной перспективе и заставит застройщиков переключиться на меньшие по размеру квартиры или проекты на периферии. Программа правительства по поддержке доступного жилья призвана решить эту проблему, но, как мы обсуждали, на практике такого жилья практически нет. Без вмешательства государства (например, возвращения субсидий на проценты или аналогичных программ) сегмент массового жилья может застопориться, что рискованно, ведь он формирует большую часть реального спроса. Высокие выплаты по ипотеке также увеличивают риск невыплаты при ухудшении экономической ситуации.
• Экономические риски и риски процентных ставок: Рынок недвижимости чувствителен к макроэкономическим факторам. Высокие процентные ставки в 2022–2023 годах (ставки по жилищным кредитам около 8,5%) сказались на настроении покупателей – по этой причине в начале 2025 года мы увидели снижение продаж на 12–20% по сравнению с прошлым годом indiatoday.in. Если инфляция или другие факторы вновь заставят повышать ставки (вместо ожидаемого снижения), это может замедлить восстановление спроса. Кроме того, рынок Мумбаи зависит от здоровой экономики – как финансовый и сервисный центр, в случае глобальной рецессии или локального замедления экономики может пострадать занятость в ключевых секторах (финансы, IT, индустрия развлечений), а значит и спрос на жильё. В отчёте India Today отмечаются геополитические напряжённости (война в Украине, конфликт в Израиле), которые во втором квартале 2025 года временно заставили покупателей занять выжидательную позицию indiatoday.in. Это показывает, что внешние факторы могут быстро повлиять на настроения. Также, валютные колебания влияют на приток инвестиций от нерезидентов – слабая рупия делает недвижимость дешевле для них, но если рост Индии замедлится, они могут воздержаться от покупки. Недвижимость – циклический актив; после мощного подъёма в 2020–2022 годах есть риск снижения при ухудшении экономической ситуации. Тем не менее, существует консенсус, что экономика Индии останется одной из самых сильных в мире, что должно поддержать Мумбаи – однако этот момент требует внимания.
• Отставание инфраструктуры и городские вызовы: Хотя инфраструктурные проекты заслуживают похвалы, есть и риск, что инфраструктура не успеет за развитием. Если тысячи новых жилых домов построят, например, в дальних пригородах, а запуск метро задержится на 5 лет, жители будут страдать от долгих поездок, а инвесторы могут не получить ожидаемую доходность. Многие инфраструктурные проекты в Мумбаи сталкивались с задержками и перерасходом средств (например, задержка третьей линии метро из-за проблем с депо). Поэтому риск сроков реален. Кроме этого, Мумбаи сталкивается с вечными городскими проблемами – наводнениями в сезон дождей, дорожными пробками, переполненным общественным транспортом, загрязнением и пр. Если эти вопросы не решать, они могут снизить качество жизни и, косвенно, привлекательность недвижимости города. Например, ежегодные потопы в некоторых низинных жилых районах начинают делать эти микрорайоны менее привлекательными (а в крайних случаях даже недоступными для страхования). Город вкладывает средства в дренаж и борьбу с изменением климата, но климатические риски остаются долгосрочной угрозой (подъём уровня моря, более сильные ливни).
• Финансовое здоровье застройщиков и консолидация: За последние несколько лет мы наблюдали падение некоторых крупных застройщиков (из-за долговых проблем) и консолидацию в отрасли. Теперь запуском новых проектов в основном занимаются несколько крупных, хорошо капитализированных компаний. Для потребителей это хорошо с точки зрения надежности, но это также означает, что если одна из таких компаний столкнется с трудностями, значительная часть предложения окажется под угрозой. Мелкие застройщики, работающие на периферийных рынках, по-прежнему могут сталкиваться с проблемами финансирования — банки обычно кредитуют только известных игроков, оставляя небольших застройщиков полагаться на дорогие займы от НБФК или предпродажи. Если продажи замедляются, проекты застройщиков с более слабой финансовой базой могут остановиться. Закон РЕРА помогает тем, что дает покупателям возможность обращаться к властям или в суд, но юридический процесс может затянуться. Поэтому риск по каждому конкретному проекту остается: покупателям нужно тщательно выбирать застройщиков. Рынок стал здоровее, чем раньше, но не застрахован от ликвидных кризисов — например, если высокие процентные ставки сохранятся, компаниям будет сложно провести рефинансирование, хоть многие и сократили долговую нагрузку в последнее время.
• Зависимость рынка от сегмента luxury: Как отмечалось ранее, значительная часть недавнего роста приходится на дорогой сегмент. Knight Frank и другие аналитики предупреждают, что «существенная зависимость от роста luxury-сегмента» — это уязвимость globalpropertyguide.com. Спрос на luxury может быть нестабильным — он связан с инвестиционными аппетитами состоятельных людей, которые зависят от ситуации на фондовом рынке или государственных мер (например, повышение налогов на вторую недвижимость может отпугнуть некоторых инвесторов). Если в какой-то момент сегмент luxury начнет замедляться (например, из-за дополнительного сбора при покупке элитной недвижимости или просто насыщения рынка), а средний сегмент не сможет подхватить эстафету, общий рост рынка может затормозиться. Сбалансированный спрос по сегментам — более здоровый сценарий. Сейчас спрос в среднем сегменте ограничен — это риск, если luxury уйдет в минус.
• Правовые и титульные риски: У Мумбаи долгая история, а вместе с ней сложные право собственности на землю и юридические споры. Не редкость, когда проекты сталкиваются с судебными разбирательствами — будь то экологические иски, приостанавливающие строительство (например, активисты временно остановили проект прибрежной дороги, или споры по поводу вырубки мангров перед строительством аэропорта в Нери Мумбаи), либо споры по праву собственности (некоторые дела по землям бывших фабрик длятся годами). Даже после сдачи дома покупатели иногда сталкиваются с конфликтами в кооперативе, и т.д. Хотя сейчас существует титульное страхование (теоретически обязательно для проектов по РЕРА), на практике оно используется крайне редко. Покупателям и инвесторам стоит учитывать этот лабиринт — дью-дилидженс крайне важен, так как судебный запрет на проект может заморозить капитал на неопределённый срок. Например, при вложении в проект реновации достаточно иска части жильцов — и стройка встанет. Риски юридического характера хоть и ситуативны, но вносят существенный вклад в общий риск при инвестициях/строительстве в Мумбаи.
• Строительные затраты и качество: Затраты на строительство выросли (инфляция на сталь, цемент). Многие застройщики пострадали от инфляции цен на сырьевые товары в 2022 году, что сократило их маржу. Если затраты останутся высокими, либо цены вырастут (что негативно скажется на доступности), либо прибыль застройщиков уменьшится (ставя под угрозу реализуемость проектов). Также быстрое строительство ради соблюдения сроков RERA не должно сказываться на качестве — в прошлом поспешное строительство приводило к протечкам, дефектам (с учётом сильных дождей в Мумбаи качество не подлежит компромиссу). Любые случаи плохого строительства (обрушения зданий и др., которые уже случались с незаконными или очень старыми постройками) портят имидж рынка. Власти становятся всё строже в отношении качества и безопасности (например, BMC теперь проводит аудит конструкционной безопасности зданий, особенно после пожара в здании Нирава Моди и др.), но это по-прежнему остаётся зоной риска.

В заключение, хотя недвижимость Мумбаи обладает прочными фундаментальными показателями, эти вызовы требуют постоянного управления. Государство и отрасль осведомлены о многих из них — например, проблема насыщения решается развитием новых городов practiceguides.chambers.com, доступность — программами и положениями DP 2034 homesfy.in, а регуляторные задержки — цифровизацией. Однако всегда могут появиться неожиданные препятствия (недавний пример — пандемия, временно остановившая строительство и продажи). Поэтому всем участникам рынка стоит сохранять осторожный оптимизм: учитывать возможные задержки, оставаться финансово благоразумными и диверсифицировать риски. Мумбаи демонстрирует устойчивость — даже после спадов рынок со временем восстанавливается из-за высокого спроса. Но для достижения долгосрочных выгод важно уметь преодолевать краткосрочные трудности этого динамичного мегаполиса.

---

Источники:

• Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (тенденции рынка, спрос на офисы, данные о продажах жилья)
• Anarock Research – освещение в СМИ в NDTV Profit и India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (тенденции продаж жилья, цен и запасов в H1/Q2 2025)
• Hindustan Times и India Today – отчёты о доходности от аренды и рыночной доходности hindustantimes.com indiatoday.in (улучшение доходности от аренды, индекс совокупной доходности)
• NDTV – Крупные инфраструктурные проекты подстегнут продажи малогабаритного жилья? (апрель 2025) ndtvprofit.com ndtvprofit.com и Регистрация недвижимости в Мумбаи за H1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (влияние инфраструктуры на жильё, структуру продаж и стоимость)
• Global Property Guide – Анализ рынка жилой недвижимости Индии 2025 (март 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (тенденции цен, прогнозы экспертов, контекст DP2034)
• India Today (июнь 2025) – Продажи жилья упали на 20% во 2 квартале 2025 года indiatoday.in indiatoday.in (дисбаланс предложения и настроения рынка)
• Hindustan Times (октябрь 2024) – Аренда в Нариман-Пойнте резко выросла, обогнав BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (тенденции коммерческой аренды, восстановление за счет инфраструктуры)
• JLL India – Публикация Индекса доступности приобретения жилья (ноябрь 2024) jll.com jll.com (прогноз по доступности, прогноз продаж)
• Homesfy.in – Краткий обзор плана развития Мумбаи 2034 homesfy.in homesfy.in (ключевые особенности: открытие земли, изменения FSI, цель по жилью)
• Chambers and Partners – Недвижимость 2025: Индия practiceguides.chambers.com (отраслевая перспектива насыщения рынка и тенденций развития)
• CREDAI-MCHI и новостные источники (несколько) о политике (гербовый сбор, RERA и др.) ndtvprofit.com indianexpress.com.