Потрясение на рынке на высоте мили: недвижимость Денвера в 2025 году бросает вызов гравитации и готовит большие перемены

Краткое содержание

Рынок недвижимости Денвера в 2025 году переживает резкий переход от бурного рынка продавца последних лет к более сбалансированной (и даже благоприятной для покупателей) ситуации. Запасы жилой недвижимости выросли до максимальных за десятилетие уровней, что охладило ранее стремительный рост цен на жильё и дало покупателям новые рычаги влияния shishito-re.com axios.com. Цены на жильё стабилизировались – медианная цена около $600 тыс. практически не изменилась по сравнению с прошлым годом – что свидетельствует о «здоровом ребалансировании» после стремительного роста в пандемийный бум recolorado.com axios.com. Продажа домов занимает немного больше времени, а снижение цен становится обычным явлением, так как почти 38% объявлений этим летом были с понижением цены (значительно выше среднего по стране) axios.com. В то же время высокие ипотечные ставки, колеблющиеся около 7%, сдерживают спрос, удерживая многих покупателей в стороне, несмотря на увеличившийся выбор axios.com.

С коммерческой стороны, офисный рынок Денвера сталкивается с рекордно высокой вакантностью в центре города — более 35%, что является наследием удалённой работы cbre.com. Однако появляются первые признаки стабилизации: активность по аренде выросла, а субарендные площади постепенно поглощаются, что указывает на то, что худшее, возможно, уже позади coloradosun.com. Рынок торговой недвижимости остаётся ярким пятном — низкая вакантность (~4-5%) и стабильные арендные ставки сохраняются благодаря устойчивым расходам потребителей lee-associates.com corken.co. Промышленные объекты продолжают показывать хорошие результаты, чему способствуют спрос со стороны электронной коммерции и логистики; вакантность составляет около 8%, а арендные ставки медленно растут milehighcre.com.

Смотрим в будущее: долгосрочные фундаментальные показатели Денвера остаются сильными. Ожидается, что рост населения продолжится (прогнозируется, что к 2030 году в Метро Денвере будет более 3,6 миллиона жителей), что поддержит спрос на жильё metrodenver.org. Городские власти проводят политику в поддержку жилищного строительства — от легализации вспомогательных жилых единиц по всему городу до стимулирования доступного строительства — с целью решения проблем предложения и доступности coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты (такие как редевелопмент River Mile на 62 акрах в центре города и расширение транспорта) обещают изменить городской ландшафт и создать новые инвестиционные возможности к 2030 году. В целом, рынок недвижимости Денвера в 2025 году находится в периоде перекалибровки: излишества недавнего бума сменяются более устойчивой траекторией. У покупателей и инвесторов появляется пространство для манёвра, несмотря на экономическую неопределённость и высокие процентные ставки, которые создают краткосрочные риски. Те, кто остаётся информированным и адаптируется к «новой норме», смогут преуспеть на меняющемся рынке недвижимости Денвера dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ключевые рыночные показатели (2025):

Метрика	Значение (2025)	Изменение за год / Примечания
Медианная цена дома (метро)	~$600,000 (март–июнь 2025)	≈ 0% по сравнению с 2024 (без изменений, рынок стабилизируется) recolorado.com dmarealtors.com
Рост цен на жильё	~+1% (город Денвер, июнь 2025)	Небольшой рост (после ~15–20% ежегодного роста в 2021) redfin.com
Активные объявления (метро)	~13,000 (лето 2025)	+50% по сравнению с 2024 (максимум с 2011) dmarealtors.com denverite.com
Месяцы предложения	~2,0 месяца (июнь 2025)	Рост с ~1,2 в 2024 – более сбалансированный рынок (5–6 месяцев считается «нормой») dmarealtors.com
Медианное время на рынке	25 дней (июнь 2025, Денвер)	+7 дней за год (дома продаются немного медленнее) redfin.com
Ставка по ипотеке на 30 лет	~6,5–7,0% (середина 2025)	Рост с ~3% в 2021 (высокие ставки ограничивают доступность) themortgagereports.com nerdwallet.com
Вакансия на рынке аренды жилья	8,6% (многоквартирные дома, метро, середина 2025)	Повышена из-за новых апартаментов (выгодно арендаторам) corken.co
Вакансия офисов (центр города)	36,8% (2 кв. 2025)	+1,5 п.п. за год – рекордно высокий уровень (последствия пандемии) cbre.com
Вакансия офисов (метро)	~25–27% (2 кв. 2025)	Рост с ~24% в 2024 (пригород <20%; Cherry Creek ~8%) <a href="https://coloradosun.com/2025/01/18/office-vacancy-sublease-downtown-denver/#:~:text=The%20Denver%20suburbs%20fared%20better,and%20empty%20%E2%80%94%20office%20buildings" target="_blank" rel="noreferrer noopcoloradosun.com
Вакантность торговых площадей (метро)	~4,2% (1 кв. 2025)	Близко к рекордно низкому уровню (высокий спрос на торговые площади) lee-associates.com
Средняя арендная ставка на торговые площади	$23,5/кв.фут/год (середина 2025)	Умеренный рост арендной платы (ограниченное новое предложение) corken.co
Вакантность промышленных площадей (метро)	8,1% (1 кв. 2025)	+0,3 п.п. в годовом выражении (незначительный рост, добавлены новые склады) milehighcre.com
Средняя арендная ставка на промышленные площади	$9,60/кв.фут/год (1 кв. 2025)	+3,2% в годовом выражении (устойчивый спрос на логистические площади) milehighcre.com
Население города Денвер	~717 000 (2024)	+19% по сравнению с 2010; прогноз ~730 тыс. к 2030 5280.com aterio.io
Население метро Денвера	~3,3 млн (оценка 2025)	Прогноз ~3,6 млн к 2030 metrodenver.org

(Источники: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, прогнозы Бюро переписи населения США.)

Обзор текущих рыночных условий (2025)

По состоянию на 2025 год, рынок недвижимости Денвера переживает заметный переходный период от сверхактивных условий эпохи пандемии к более спокойному и сбалансированному состоянию. После многих лет крайнего преимущества продавцов, предложение резко выросло, предоставив покупателям больший выбор и возможности для переговоров. В столичном регионе Денвера количество активных жилых объявлений взлетело до более чем 12 000 к весне 2025 года — уровень, «невиданный с 2011 года», и более чем вдвое превышающий средний показатель за десятилетие shishito-re.com denverite.com. Этот наплыв объявлений стал резким разворотом по сравнению с 2021–2022 годами, когда временами было менее 1 000 домов в продаже, и покупатели были вынуждены спешить и предлагать цену выше запрашиваемой практически за любой объект denverite.com.

Важно отметить, что цены на жильё стабилизировались после небольшого снижения в конце 2022–2023 годов. Средняя цена продажи в районе Денвера держится на уровне $600K–$620K (для всех типов жилья) к середине 2025 года, что примерно соответствует уровню годичной давности recolorado.com redfin.com. В марте 2025 года медианная цена сделки составила $595 000 — идентично марту 2024 года, что свидетельствует о «признаках стабильности на фоне всех изменений» в предложении recolorado.com recolorado.com. К июню цены выросли всего на 1–2% в годовом выражении, что подчёркивает новое равновесие redfin.com. Это выравнивание последовало за бурным ростом цен в пандемию (~20% годовых в пиковые периоды) и говорит о том, что рынок Денвера перешёл в корректировочную фазу, а не в стадию обвала. Как выразился один из местных агентов, «у нас не плохой рынок, а другой рынок» — характеризующийся стабилизацией и пересмотром ожиданий dmarealtors.com.

Активность продаж в 2025 году была стабильной, но не ажиотажной. После относительно медленной зимы весенний сезон продаж показал здоровый рост числа сделок – например, закрытых продаж в апреле 2025 года было на 3% больше по сравнению с прошлым годом recolorado.com – но ничего похожего на бешеные скачки 2021 года. Покупатели стали более осмотрительными, а рост процентных ставок ограничил сумму, которую они могут себе позволить на покупку жилья (а значит, и то, насколько высокими могут быть цены). На самом деле, проблемы с доступностью жилья теперь стали центральной темой: ипотечные ставки в диапазоне 6,5–7% означают значительно более высокие ежемесячные платежи, даже несмотря на то, что цены на жилье остаются близкими к рекордным значениям themortgagereports.com axios.com. Это удержало некоторых потенциальных покупателей в стороне, создав интересную динамику, при которой предложение увеличилось (поскольку дома продаются дольше), но общий спрос несколько снижен по сравнению с предложением. В результате баланс сил сместился в сторону покупателей во многих сегментах. Впервые за много лет покупатели в Денвере могут не спешить и выбирать, не опасаясь, что дом уйдет на следующий день. Им удается договариваться о снижении цен и уступках со стороны продавцов — сценарий, немыслимый во времена сверхконкурентного рынка пандемии shishito-re.com shishito-re.com.

Важным моментом является то, что изменения на рынке происходят неравномерно в зависимости от ценовых категорий и типов недвижимости. На рынке жилья высокого класса замедление более выражено: в середине 2025 года в сегменте роскошной недвижимости Денвера (дома стоимостью от $1 млн) запас предложения составляет 5–10 месяцев, что означает, что у покупателей в этом сегменте большой выбор и рычаги влияния dmarealtors.com dmarealtors.com. Для сравнения, в сегментах начального и среднего ценового диапазона (где большинство покупателей ограничены возможностями кредитования) конкуренция сохраняется, хотя и заметно снизилась по сравнению с прошлым. Также наблюдается различие между односемейными домами (отдельно стоящие дома) и смежными объектами (кондо/таунхаусы). Цены на односемейные дома держатся на уровне исторических максимумов (медианная цена весной — около $665 тыс. за отдельно стоящий дом) denverite.com denverite.com, тогда как цены на кондоминиумы снизились примерно на 5–6% по сравнению с пиком 2022 года (медианная цена на кондо в Денвере сейчас около $350 тыс. против ~$400 тыс. на пике) denverite.com. Большой выбор кондоминиумов и, возможно, снижение популярности жизни в центре города после пандемии привели к тому, что кондо «демонстрируют более заметное снижение» стоимости shishito-re.com denverite.com. Это подтверждается и статистикой продаж: в апреле цены на кондо/таунхаусы были примерно на 6% ниже, чем годом ранее, а смежные объекты продавались вдвое дольше, чем отдельно стоящие дома denverite.com. Вкратце, общий рынок охлаждается, но качественные односемейные дома в привлекательных районах по-прежнему пользуются спросом, в то время как менее ухоженные или переоценённые объекты (особенно кондо) могут оставаться на рынке длительное время.

Тенденции на рынке жилой недвижимости

Цены на жильё и темпы роста стоимости

После бурных колебаний за последние несколько лет, траектория цен на жилье в Денвере в 2025 году лучше всего описывается как стабильная или слегка растущая. Эпоха двузначного годового роста сменилась по сути нулевым или низким однозначным ростом стоимости жилья. Согласно данным MLS, медианная цена продажи по агломерации весной 2025 года (~$595K–$605K) практически не изменилась по сравнению с 2024 годом recolorado.com recolorado.com. Redfin также сообщил, что медианная цена по городу Денвер составила $625 000 в июне 2025 года, что на скромные 1,6% выше, чем годом ранее redfin.com. Для сравнения: в период бума 2020–2022 годов в Денвере наблюдался годовой рост цен на 15–20%. Теперь рынок явно достиг высокого плато – цены “удерживают позиции”, а не продолжают расти recolorado.com. Эта стабилизация является прямым следствием увеличения предложения и сдержанного спроса; по сути, рыночные основы пришли в равновесие.

Примечательно, что есть некоторая разница по сегментам. Цены на отдельно стоящие дома в Денвере были относительно устойчивыми, медианные значения приближаются к рекордным (~$660K–$670K для отдельно стоящих домов в середине 2025 года) denverite.com denverite.com. Любые годовые изменения незначительны – например, медианная цена отдельно стоящего дома в апреле 2025 года составила $604K, что примерно на 1% выше, чем годом ранее recolorado.com. В то же время стоимость жилья с общей стеной немного снизилась. Медианная цена на кондоминиумы/таунхаусы (город Денвер) упала с примерно $400K на пике 2022 года до примерно $350K в 2025 году denverite.com. Одна из причин — больший объем предложения и то, что покупатели таких объектов (часто новички или инвесторы) более чувствительны к росту процентных ставок. Эксперты отмечают, что если стоимость отдельно стоящих домов осталась стабильной, “рынок кондоминиумов и таунхаусов испытал более заметное ослабление.” shishito-re.com В целом же, общий темп удорожания жилья в Денвере в 2025 году примерно нулевой — резкий контраст с бурным ростом последних лет.

Смотря в будущее, прогнозы цен на ближайшие несколько лет в целом сдержанные. Некоторые аналитики даже предсказывают небольшое снижение цен, поскольку рынок полностью переварит всплеск предложения. Например, одна фирма по анализу недвижимости прогнозировала потенциальное падение стоимости жилья в Денвере на 9% в течение следующего года, если предложение продолжит опережать спрос shishito-re.com shishito-re.com. Это будет означать умеренную коррекцию после переоценки в период пандемии. Однако другие считают, что цены в основном будут оставаться на прежнем уровне или расти лишь незначительно в ближайшие годы. Консенсус среди многих экономистов таков, что в период 2025–2030 годов, вероятно, будут “более ровные темпы роста цен” – возможно, однозначный низкий годовой рост – а не очередной стремительный скачок. Ожидается больше активности на рынке продаж по мере снижения ставок, но цены должны расти более согласованно с доходами и инфляцией usnews.com uschamber.com. По сути, ожидается, что стоимость жилья в Денвере будет расти гораздо медленнее в будущем, если не произойдет нового шока предложения или спроса. Это хорошая новость для устойчивости: после роста цен более чем на 40% в 2020–2022 годах, передышка позволяет доходам догнать цены и предотвращает более серьезный кризис доступности жилья.

Предложение и спрос покупателей

Инвентарь стал переломным моментом в 2025 году. Количество домов на продажу в Денверском метро взлетело с исторически низких уровней до самого высокого предложения за более чем десятилетие. К маю 2025 года количество активных объявлений выросло примерно на 48–50% по сравнению с прошлым годом shishito-re.com axios.com. В абсолютных цифрах это означало около 12 000–13 000 домов на рынке каждый месяц поздней весны и лета shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Сравните это с разгаром ажиотажа во время пандемии, когда инвентарь падал ниже 2 000 и даже 1 000 — беспрецедентная засуха объявлений denverite.com. Текущий уровень инвентаря напоминает 2011 год (последний спад на рынке), что подчеркивает, насколько драматичным было это изменение shishito-re.com denverite.com. Почему такой всплеск? Сочетание факторов: дома просто дольше остаются на рынке (поэтому объявления накапливаются), больше продавцов решают выставить и обналичить, пока цены высоки, а спрос со стороны покупателей снизился (поэтому меньше объявлений сразу уходит под контракт) shishito-re.com denverite.com.

С точки зрения покупателя, этот всплеск предложения — настоящая находка. Наконец-то появилось пространство, чтобы осматривать варианты, сравнивать и торговаться. «Теперь у вас больше выбора и больше времени», как отмечается в одном из отчетов, — дни, когда нужно было делать паническое предложение в течение нескольких часов, ушли в прошлое shishito-re.com shishito-re.com. В середине 2025 года медианное время экспозиции на рынке в Денвере увеличилось до примерно 2–3 недель (16 дней для отдельно стоящих домов и 30 для квартир в июне), тогда как годом ранее многие дома продавались менее чем за 1–2 недели dmarealtors.com. По показателям: в среднем дома в Денвере выставляются на рынке около 25 дней (по всему городу) против всего 18 дней прошлым летом redfin.com. Это говорит о том, что покупатели больше не спешат, как раньше, часто не торопятся и даже ждут снижения цен на объекты. Действительно, снижение цен стало обычным явлением: 38% объявлений о продаже в июне 2025 года были с понижением цены, что является самой высокой долей в стране и свидетельствует о том, что продавцы завысили начальную стоимость и были вынуждены корректировать её axios.com. Старший экономист Zillow Орфе Дивунгуй охарактеризовал это так: «разрыв между покупателями и продавцами сокращается… происходит здоровая перенастройка рынка» axios.com. Другими словами, после многих лет, когда продавцы диктовали цены, рынок перестраивается под то, что покупатели готовы (и могут) платить.

Важно отметить, что покупательский спрос, хотя и улучшился по сравнению с зимой, остается сдержанным. Более высокие процентные ставки отодвинули некоторых покупателей на обочину, особенно тех, кто покупает впервые и чувствителен к увеличению ежемесячных платежей axios.com. Кроме того, экономическая неопределенность (разговоры о рецессии, увольнения в сфере технологий и т.д.) сделала покупателей более осторожными. Тем не менее, спрос никуда не исчез — Денвер по-прежнему остается привлекательным городом, и приток населения продолжается, поэтому существует базовый слой покупателей для домов с адекватной ценой. На самом деле, количество реальных продаж было довольно стабильным. Например, в июне 2025 года в городе Денвер было совершено 880 продаж домов, что немного больше (+2,8%), чем в июне 2024 года redfin.com redfin.com. А процент объявлений, которые продаются выше запрашиваемой цены, хотя и снизился по сравнению с пиком, все еще составляет почти 30% (около 29% продаж в мае 2025 года были выше заявленной цены) zillow.com zillow.com. Это говорит о том, что хорошо оцененные и привлекательные дома все еще могут вызвать ажиотаж и продаться с наценкой. В целом, покупательский спрос в Денвере нормализовался: существует много заинтересованных покупателей, но теперь они более разборчивы и имеют больше возможностей. Рынок перешел от “множества предложений в первый же день” к более стандартному темпу, когда “покупатели остаются активными и готовы делать предложения”, но на своих условияхrecolorado.com recolorado.com.

Ипотечные ставки и доступность жилья

Доступность жилья — это ахиллесова пята рынка жилья Денвера в 2025 году. Двойной удар высоких цен на жильё и высоких ипотечных ставок довёл бюджеты многих покупателей до предела. После того как в 2020–2021 годах ипотечные ставки по 30-летним кредитам оставались ниже 3%, начиная с 2022 года они резко выросли, поскольку Федеральная резервная система боролась с инфляцией. К середине 2023 года ставки находились в диапазоне 6–7% и в основном оставались на этом уровне до 2025 года. Фактически, средняя ставка по 30-летней ипотеке в 2025 году держится на уровне около 6,7–6,8%, что немного выше среднего показателя 2024 года themortgagereports.com nerdwallet.com, и недалеко от максимума в 7,1%, достигнутого в конце 2023 года. Для покупателей это означает, что стоимость заимствования примерно вдвое выше, чем всего несколько лет назад. Влияние на доступность жилья огромно: дом за $600 тыс., который был едва доступен при ставке 3%, становится настоящей проблемой при 7%. Ежемесячные платежи по основному долгу и процентам увеличиваются на сотни (а то и тысячу) долларов. В результате круг квалифицированных покупателей сокращается, либо покупатели вынуждены выбирать более дешёвое жильё, чтобы платежи оставались посильными.

Соответственно, индекс доступности жилья в Денвере ухудшился. Даже несмотря на стабилизацию цен, из-за высоких затрат на финансирование необходимый доход типичного покупателя вырос. Многие покупатели теперь упираются в лимиты по соотношению долга к доходу, особенно те, кто покупает впервые и не может использовать капитал от продажи предыдущего жилья. Это проявляется в замедлении продаж в сегментах начального и среднего уровня — потенциальные покупатели выжидают, надеясь, что либо ставки снизятся, либо цены скорректируются вниз в качестве компенсации axios.com. Риелторы сообщают, что доступность жилья «заставляет многих оставаться в стороне», несмотря на то, что в 2025 году у покупателей больше возможностей для торга axios.com.

С другой стороны, покупатели за наличные и инвесторы с большими финансовыми возможностями сейчас сталкиваются с меньшей конкуренцией. В ажиотаже 2021 года предложения за наличные часто выигрывали у предложений с финансированием. В 2025 году, когда все меньше покупателей могут позволить себе покупку, те, у кого есть наличные или крупный первоначальный взнос, могут выбирать лучшие сделки. Кроме того, на горизонте может появиться некоторое облегчение: экономисты ожидают, что ипотечные ставки могут постепенно снижаться в конце 2025 года и далее, если инфляция продолжит замедляться bankrate.com dmarealtors.com. Даже снижение до уровня чуть выше 5% заметно улучшит доступность жилья и, вероятно, «приведет к увеличению активности на рынке», когда вернутся отложенные покупатели facebook.com usnews.com. Но в краткосрочной перспективе среда с высокими ставками является сдерживающим фактором для роста рынка. Это фактически ограничило, насколько высоко могут подняться цены без одновременного роста доходов.

Наконец, налоги на недвижимость и страховые взносы в Денвере также влияют на доступность жилья. Налоговая система Колорадо испытала сильный скачок в 2023–2024 годах, когда оценки стоимости домов резко выросли, а прежний закон о налоговых ограничениях штата (поправка Галлахера) был отменен. Многие домовладельцы столкнулись с увеличением оценки на 30–40%, что значительно повысило налоговые счета leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Мера на голосовании (Поправка HH), которая ограничила бы эти повышения, не прошла в 2023 году ballotpedia.org, поэтому более высокие налоги увеличивают стоимость владения жильем в 2025 году. Хотя налоговые ставки в Колорадо относительно низкие по стране, быстрый рост стоимости недвижимости привел к увеличению налогов в абсолютном выражении. Кроме того, страховые взносы также растут (из-за таких факторов, как инфляция в строительстве и риски града/ветра в Колорадо). В целом, ежемесячные расходы на владение жильем в Денвере — ипотека, налоги, страховка — достигли рекордного максимума для новых покупателей. Эта проблема сдерживает спрос и, вероятно, будет удерживать рост рынка жилья на умеренном уровне, пока либо ставки, либо цены не скорректируются для улучшения доступности.

Тенденции коммерческой недвижимости

Пока рынок жилой недвижимости привлекал внимание своим охлаждением, коммерческие секторы недвижимости Денвера в 2025 году переживают собственные постпандемические корректировки. Офисный рынок находится в стадии резкой коррекции, розничная торговля стабильна и восстанавливается, а промышленная недвижимость остается относительно сильной, хотя и не на пике. Дополнительно реализуются крупные проекты застройки, которые повлияют на коммерческий ландшафт в ближайшие годы.

Офисный сектор: высокая вакантность и стремление к качеству

Офисный рынок Денвера оказался самым проблемным сектором коммерческой недвижимости, как и во многих других городах, благодаря революции удалённой работы и сокращению корпораций. Цифры говорят сами за себя: общий уровень вакантных офисных площадей в агломерации Денвера достиг примерно 27% в начале 2025 года, что стало рекордом для города bisnow.com coloradosun.com. Особенно сильно пострадал центр Денвера (CBD) — вакантность там выросла до 34,9% к концу 2024 года и продолжила расти до 36,8% к середине 2025 года coloradosun.com cbre.com. На практике это означает, что более трети офисных площадей в центре города пустуют. Это поразительный показатель по сравнению с доковидным 2019 годом, когда вакантность в центре составляла около 14% coloradosun.com. В соседнем модном районе RiNo (River North) уровень вакантности офисов ещё выше — около 45–46%, в основном потому, что там было сдано несколько новых офисных проектов как раз в тот момент, когда спрос резко упал coloradosun.com.

Основная проблема заключается в том, что спрос на офисные помещения структурно снизился. Многие компании перешли на гибридный формат работы (например, «три дня в офисе в неделю», как отмечает Линдси Гилберт из CBRE) coloradosun.com, что уменьшило необходимое им пространство. Некоторые компании сдали в субаренду или полностью отказались от целых этажей. Яркие примеры — юридические фирмы и технологические компании, которые сокращают площади или переезжают в более компактные и эффективные помещения (одна юридическая фирма переехала из башни в центре города в меньший офис в RiNo) coloradosun.com. Доступность субаренды резко выросла в 2020–2022 годах, когда компании пытались избавиться от неиспользуемых площадей, хотя есть и положительный момент: к 2025 году объем субаренды начал снижаться, что говорит о том, что избыток постепенно сокращается cbre.com cbre.com. Фактически, объем субаренды в центре города снизился примерно на 29% в годовом исчислении ко 2 кварталу 2025 года cbre.com cbre.com, что указывает на то, что часть площадей либо нашла новых арендаторов, либо срок их субаренды истёк, и они вернулись в прямую вакансию.

Арендодатели отвечают агрессивными мерами. Скидки на аренду, бесплатные периоды аренды и крупные компенсации на ремонт помещений стали стандартом для привлечения арендаторов. В результате запрашиваемые ставки аренды фактически стабилизировались или снизились. Средняя запрашиваемая ставка аренды в центре Денвера составляла около $41 за кв. фут (полное обслуживание) во 2 квартале 2025 года, «по сути, не изменилась четвертый квартал подряд», после небольшого квартального снижения на 0,5% cbre.com. Фактические ставки аренды (с учетом уступок) еще ниже. Арендодатели понимают, что им нужно конкурировать по качеству и цене. Компании, которые сейчас ищут офисы, ориентированы на «переход к качеству» — они предпочитают новые здания с современными удобствами. Поэтому башни класса A с современными удобствами по-прежнему пользуются спросом, тогда как старые здания классов B/C испытывают трудности. Это расслоение выражено особенно ярко: многие арендаторы предпочли бы сократить занимаемую площадь, но переехать в более качественное здание, чтобы привлечь сотрудников обратно в офис.

Есть некоторые положительные сигналы на фоне мрачной картины офисного рынка. Активность по аренде выросла примерно на 13% в конце 2024 года по сравнению с предыдущим годом, что означает, что больше арендаторов осматривают помещения и заключают сделки (хотя часто на меньшие площади) coloradosun.com coloradosun.com. Местные брокеры считают, что рынок «наконец-то стабилизируется» – есть мнение, что мы находимся на пике или близки к пику вакантности coloradosun.com. Действительно, CBRE отметила, что если бы не один крупный переезд арендатора, поглощение площадей в центре города было бы положительным во втором квартале 2025 года cbre.com. Это намекает на то, что помимо крупных съездов, повседневная аренда улучшается. «Мы увидели признаки стабилизации… люди чувствуют себя увереннее, экономически мы пережили мягкую посадку, что помогает компаниям принимать долгосрочные решения по офисам», — сказал один коммерческий брокер coloradosun.com. Другими словами, если экономика в целом избежит рецессии, бизнес может снова начать планировать рост, что в конечном итоге может привести к необходимости офисных площадей (хотя и адаптированных под гибридную работу).

Более того, новое офисное строительство не начинается в центре города – несколько кварталов подряд не было ни одного нового проекта cbre.com. Последнее крупное офисное здание (1900 Lawrence) было сдано в середине 2024 года cbre.com. Отсутствие нового предложения со временем поможет стабилизировать уровень вакантности, поскольку застройщики не увеличивают избыток площадей. Мы также можем увидеть, как конверсия офисов сыграет свою роль: город рассматривает варианты преобразования устаревших офисов в центре в жилые или многофункциональные объекты. Любые такие преобразования (хотя и дорогие и сложные) могут в долгосрочной перспективе помочь поглотить избыточные площади.

Стоит отметить яркие места на рынке офисной недвижимости: некоторые субрынки чувствуют себя лучше. Вакантность офисов в Cherry Creek составляет всего ~8–9% – по сути, полностью занято – и здесь самые высокие офисные арендные ставки в Денвере (~$49/кв.фут) coloradosun.com coloradosun.com. Этот престижный район по-прежнему востребован среди компаний из сферы финансов, юриспруденции и медицины, которые хотят находиться в процветающем торговом районе. Аналогично, юго-восточный пригородный рынок Денвера (например, DTC), хотя и ослаблен, не так плох, как центр города, часто показывая вакантность на уровне подростковых процентов. Офисный рынок Боулдера (отдельный, но региональный) также имеет другую динамику благодаря спросу со стороны технологических компаний. Но для высоток в центре города 2025 год – это рынок арендатора. Компании, пересматривающие условия аренды, получают значительные скидки или средства на ремонт. Владельцы старых зданий вынуждены инвестировать в реконструкцию или рассматривать альтернативные варианты использования. Само городское правительство вмешалось, арендуя крупные площади (например, субарендуя бывшее здание Denver Post для своих офисов), чтобы помочь заполнить пространство coloradosun.com. Долгосрочные перспективы офисного рынка Денвера, вероятно, зависят от восстановления центра города как привлекательного направления. Планы по добавлению жилья, парков и достопримечательностей в центре (подробнее об этом в разделе «Долгосрочные перспективы») направлены на возрождение ядра города, что, в свою очередь, поддержит спрос на офисы. Пока что ожидается, что вакантность офисов останется высокой до 2025–2026 годов, с постепенным улучшением при росте занятости и возвращении большего числа сотрудников в офисы.

Сектор розничной торговли: стабильность и восстановление

В отличие от офисов, сектор розничной недвижимости Денвера продемонстрировал устойчивость и даже силу в 2025 году. Рынок розничной недвижимости (торговые центры, магазины, рестораны и т.д.) сильно пострадал в начале пандемии COVID, но восстановился по мере возвращения потребителей к покупкам и посещению заведений. Уровень вакантности розничных площадей в Денвере низкий – около 4–5%, что близко к рекордно низким значениям lee-associates.com. В отчете за 1 квартал 2025 года вакантность розничных площадей в Денвере составила всего 4,2% при рекордно низкой доступности 5,0% lee-associates.com, что отражает высокий спрос и ограниченное новое строительство. Во многих популярных районах и пригородах найти розничную площадь на самом деле сложно. Хорошо расположенные торговые центры и уличные магазины в Денвере часто имеют лист ожидания арендаторов.

Арендные ставки на торговые помещения остаются стабильными или немного растут. Средняя запрашиваемая арендная ставка составляет примерно $23,5 за квадратный фут (в год) по triple-net в Денвере на середину 2025 года corken.co. Это стабильный показатель, который не сильно колебался, увеличиваясь, возможно, на 1–3% в год, что является здоровым, но не инфляционным ростом. Арендодатели восстановили часть ценовой власти, поскольку заполняемость высока, но они учитывают, что у ритейлеров небольшая маржа. Сильные потребительские расходы в 2023–2025 годах поддержали розничную торговлю – экономика Колорадо была устойчивой, а люди стремятся собираться и делать покупки после пандемии, что особенно выгодно для ресторанов, баров и магазинов с опытом посещения corken.co. Одна из тенденций — это переход к арендаторам, ориентированным на услуги (например, салоны маникюра, фитнес-студии, медицинские клиники и т.д.), которые занимают помещения, ранее предназначенные только для розничной торговли, поскольку эти услуги невозможно получить онлайн и они отвечают потребностям района corken.co.

Новое строительство торговых объектов было ограничено, что помогло сохранить низкий уровень вакантности. В Денвере немного новых торговых центров или крупных ритейл-площадок было построено в последние годы (за исключением тех, что входят в состав многофункциональных проектов), поэтому существующий фонд постепенно поглощается. Торговая сцена в центре города довольно неоднозначна — в Центральном деловом районе сохраняются некоторые вакантные помещения из-за снижения потока офисных работников, но в других районах, таких как RiNo и LoHi, активно открываются новые рестораны и магазины. По данным Marcus & Millichap, вакантность торговых помещений в центре города фактически снизилась второй год подряд к 2025 году, поскольку перепрофилирование и рост жилого строительства в центре помогли заполнить некоторые витрины marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Малый бизнес осторожно оптимистичен, хотя опасения по поводу преступности и бездомности в центре города заставляют некоторых сомневаться (это общегородская проблема, которой занимаются власти).

В пригородной розничной торговле, особенно в крупных торговых центрах и моллах, ситуация в целом положительная. Такие моллы, как Cherry Creek Shopping Center, сохраняют заполняемость благодаря обновлённому составу арендаторов (больше развлечений, заведений питания и брендов, изначально работавших онлайн, открывающих физические магазины). Промышленно-розничное пересечение (склады-дистрибуция для ритейла) также примечательно: сейчас большая часть розничных продаж происходит онлайн, что стимулирует спрос на промышленные объекты (рассматривается отдельно). Но для физической розницы рост населения и туризма в Денвере (который восстановился в 2023–24 годах) поддерживает уровень расходов. Инвестиционные объекты в ритейле показывают примерно стабильные ставки капитализации, инвесторы считают розничную торговлю в Денвере менее рискованной, чем офисную, но, возможно, менее привлекательной, чем многоквартирную. Прогноз для розничной торговли стабильный – ожидается, что низкий уровень вакантности сохранится, особенно для хорошо расположенных районных центров, а рост арендных ставок будет на уровне низких однозначных процентов, пока предложение под контролем. Девелоперы начинают интегрировать ритейл в многофункциональные проекты (например, торговые помещения на первых этажах новых жилых домов), а не строить отдельные торговые центры, что позволяет согласовывать объёмы ритейла с новыми районами жилой застройки.

Промышленный сектор: высокий спрос немного снижается

Промышленная недвижимость Денвера (склады, распределительные центры, производственные помещения) была лидером в последние годы и сохраняет хорошие позиции в 2025 году, хотя и с небольшим охлаждением по сравнению с пиковым периодом. Стратегическое положение агломерации как логистического узла для региона Mountain West в сочетании с бумом электронной коммерции привели к бурному развитию и поглощению промышленных площадей в 2020–2022 годах. К 2025 году часть этого импульса нормализовалась, но основные показатели всё ещё сильные.

Уровень вакантности промышленных площадей низкий или средний. На конец 1 квартала 2025 года общий уровень вакантности промышленных помещений в Денвере немного увеличился до 8,1% (с ~7,8% ранее), что всё ещё исторически низко и ниже среднего по стране milehighcre.com. Прямой уровень вакантности ещё ниже (~7,7%), остальное — это субаренда milehighcre.com. Незначительный рост вакантности в основном объясняется волной нового предложения — за последний год девелоперы сдали много новых складов, особенно крупных спекулятивных проектов рядом с международным аэропортом Денвера и вдоль I-70. Только в 1 квартале 2025 года было сдано около 864 000 кв. футов в шести зданиях milehighcre.com. К счастью, значительная часть нового строительства была построена под заказ или уже сдана в аренду (почти 78% площадей, введённых в 1 квартале, уже были заняты) milehighcre.com. Это не позволило вакантности вырасти сильнее. Чистое поглощение остаётся положительным — в 1 квартале 2025 года в Денвере было поглощено +531 000 кв. футов, что больше, чем в 1 квартале 2024 года, на 9,9% milehighcre.com milehighcre.com. Крупные въезды, такие как новый распределительный центр Target площадью 529 000 кв. футов в северных пригородах и заселение Discount Tire на 339 000 кв. футов, увеличили поглощение milehighcre.com. Это важно, потому что показывает продолжающийся спрос арендаторов на крупные площади.

Однако головокружительный темп 2021 года (когда компании спешно искали складские помещения для электронной коммерции) замедлился. Объем аренды в начале 2025 года снизился примерно на 13% по сравнению с концом 2024 года (хотя все еще выше уровней начала 2024 года) milehighcre.com. Есть свидетельства того, что рост арендных ставок на промышленные помещения несколько стабилизировался. Средняя запрашиваемая арендная ставка в Денвере составляет около $9,60/кв. фут (NNN в год) для складов/дистрибуции, что на ~3% выше по сравнению с прошлым годом milehighcre.com. Это замедление по сравнению с ростом арендных ставок на средние/высокие однозначные проценты, наблюдавшимся в 2018–2021 годах. Фактические арендные ставки (после уступок) составляют около $8,48, что на ~8% выше по сравнению с прошлым годом milehighcre.com – это все еще значительный прирост, что указывает на то, что многие арендодатели могут повышать арендную плату при продлении договоров из-за ограниченного выбора для арендаторов milehighcre.com. В целом, арендодатели промышленных помещений остаются в выгодном положении, но они внимательно следят за новым предложением. Объем строительства составлял около 4,7 млн кв. футов на стадии строительства в первом квартале 2025 года, что немного ниже недавних максимумов, поскольку некоторые проекты были завершены milehighcre.com milehighcre.com. Примечательно, что спекулятивное строительство замедлилось – застройщики теперь более осторожны, сосредотачиваясь на проектах build-to-suit или поэтапном строительстве после роста вакантности.

На промышленный рынок Денвера сильно влияют определённые субрынки: коридор аэропорта на северо-востоке Денвера принимает на себя основную часть новых построек и арендной активности (на него пришлось 60% всех сделок аренды в первом квартале 2025 года) milehighcre.com, благодаря наличию земли и доступу к автомагистралям. Именно там Amazon, Walmart, Target и другие крупные игроки имеют свои основные объекты. После быстрого расширения этих компаний в 2020–21 годах, сейчас они действуют более сдержанно (Amazon, как известно, приостановил часть расширения). Поэтому спрос на промышленные помещения сместился к более обычному сочетанию 3PL-операторов, компаний по производству строительных материалов, производителей и т.д. Денвер также выигрывает от роста регионального производства и потребностей каннабис-индустрии в складах. Занятость остается высокой (94,2% по данным CBRE в первом квартале 2025 года) на рынке промышленных помещений bisnow.com, и любое ослабление спроса в основном относительно бурного темпа ранее – это по-прежнему рынок арендодателя для современных складов с хорошим расположением.

В заключение, промышленная недвижимость в Денвере в 2025 году остается стабильной и сильной. Мы наблюдаем небольшое увеличение вакантности и небольшое замедление роста арендной платы по мере того, как рынок поглощает волну нового предложения, но в целом фундаментальные показатели (вакантность ниже 10%, положительное поглощение, рост арендной платы опережает инфляцию) остаются положительными. Если не произойдет серьезного экономического спада, позиция Денвера как растущего регионального распределительного центра должна обеспечить занятость его промышленного сектора. Основная задача для сектора — управление следующими этапами развития, чтобы новые проекты соответствовали спросу и не приводили к перенасыщению рынка. На данный момент промышленный рынок Денвера остается опорой относительной стабильности среди коммерческих секторов, предлагая надежный доход для инвесторов и пространство для дальнейшего расширения логистических, производственных и сервисных компаний.

Крупные проекты и инфраструктурные инициативы

В Денвере реализуется несколько крупных проектов развития и инфраструктурных инициатив, которые в ближайшие годы существенно повлияют на рынок недвижимости (как коммерческой, так и жилой). К наиболее значимым в 2025 году относятся:

The River Mile – Это, пожалуй, самый амбициозный проект городского обновления в Денвере за всю историю: запланированный многофункциональный район площадью 62 акра вдоль реки Саут-Платт в центре города (на месте нынешнего парка развлечений Elitch Gardens). В июне 2025 года город одобрил первую фазу River Mile стоимостью $1 млрд unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. При поддержке Kroenke Sports & Entertainment генеральный план предусматривает 15 миллионов кв. футов застройки в течение 20+ лет, включая около 8 000 жилых единиц и миллионы кв. футов офисных, торговых и развлекательных площадей unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. После завершения ожидается, что проект удвоит население центра города и создаст новый густонаселённый район на берегу реки unitedstatesrealestateinvestor.com. Первая фаза стартовала в конце 2023 года и сосредоточена на инфраструктуре – новые улицы, коммуникации, парки – некоторые парки уже открыты, а строительство первых зданий запланировано на конец 2025 года unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile добавит тысячи квартир/кондоминиумов (включая доступное жильё), современные офисные башни и общественные удобства (например, улучшенные набережные и пешеходные мосты) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Этот проект меняет правила игры: он расширит центр города, обеспечит столь необходимый жилой фонд (снизив давление в других районах) и может привлечь новые компании, ищущие динамичную среду для жизни и работы. Для коммерческой недвижимости запланированные 6,6 миллиона кв. футов офисных площадей River Mile могут удовлетворить спрос, когда рынок восстановится <a href="https://www.unitedstatesrealestateinvestor.com/denver-oks-1b-river-mile-phase-downtown-revives/#:~:text=Mixed,Million%20Square%20Feet%20of%20Development" targeunitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, хотя это долгосрочная перспектива.
Проекты по обновлению центра города – Наряду с River Mile, у Денвера есть более широкое видение обновления центра города на ближайшие 20 лет (согласно Downtown Area Plan и связанным инициативам). Особое внимание уделяется паркам и общественным пространствам: планы предусматривают создание новых парков в центре города (например, предложения по перекрытию части I-25 или строительству парков в малоиспользуемых районах) denverite.com, а также улучшение уже существующих, таких как Civic Center. На самом деле, парк Civic Center планируется обновить начиная с 2025 года для повышения безопасности и удобства использования coloradocommunitymedia.com. Реконструкция 16th Street Mall — ключевой проект, который уже реализуется: главная пешеходная улица города получает капитальный ремонт стоимостью $175 миллионов (новое покрытие, освещение и дизайн), завершение работ запланировано на осень 2025 года westword.com westword.com. После завершения работ ожидается, что Mall вновь привлечет покупателей и туристов, что принесет пользу розничной торговле и ресторанам в центре города. Также рассматриваются варианты переоборудования старых офисных зданий под жилье или отели, чтобы привлечь круглосуточное население в центр города, что, в свою очередь, поддержит торговлю на первых этажах и общую жизнеспособность района. Эти изменения направлены на решение проблемы пустующих помещений и медленного восстановления центра после пандемии westword.com. Вкратце, город инвестирует в то, чтобы сделать центр более пригодным для жизни и менее зависимым от офисных работников.
Расширение Международного аэропорта Денвера (DEN) – DEN находится в разгаре масштабного, многоэтапного расширения и реконструкции (проект Great Hall). В 2025 году планируется открытие нового центрального пункта досмотра (East Security) в терминале westword.com westword.com, после успешного открытия пункта досмотра West Security в 2024 году westword.com. Эти модернизированные пункты досмотра увеличат пропускную способность и эффективность безопасности. Кроме того, расширения Конкорса добавили новые выходы на посадку (DEN добавил десятки выходов к 2022 году, и еще больше появится в будущем). Для рынка недвижимости более крупный аэропорт означает большее количество авиарейсов и, возможно, больший спрос на близлежащие гостиницы, офисные и промышленные помещения (логистика аэропорта). Город также завершает строительство новой развязки типа «разделяющийся ромб» на пересечении Peña Boulevard и Jackson Gap для улучшения доступа к аэропорту к концу 2025 года westword.com. Хорошая транспортная доступность должна способствовать дальнейшему росту субрынка аэропорта (где расположено много складов и предприятий, связанных с путешествиями). Реконструкция Great Hall продолжится и после 2025 года, но каждый этап (например, новые зоны досмотра) улучшает опыт путешественников, косвенно поддерживая туристический и конгрессный секторы Денвера – что, в свою очередь, способствует развитию гостиничного и розничного бизнеса в центре города.
Транспортные проекты – Помимо аэропорта, региональные инфраструктурные обновления Денвера формируют модели развития недвижимости. Крупным проектом является план по Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT) — инициатива стоимостью 280 миллионов долларов по добавлению выделенных автобусных полос и улучшенных станций вдоль Колфакс (самого загруженного транспортного коридора Денвера) к концу этого десятилетия enr.com. В 2025 году город под руководством нового мэра Майка Джонстона выразил приверженность этому и другим транспортным расширениям для поддержки роста жилищного строительства без транспортных заторов enr.com. Когда Colfax BRT будет завершён (ориентировочно ~2027-28), районы вдоль Ист-Колфакс могут пережить ренессанс, с появлением более плотной жилой застройки и многофункциональных проектов благодаря улучшенному транспорту. Уже сейчас инвесторы присматриваются к мотелям и участкам на Колфакс для редевелопмента. Штат также изучает Front Range Rail (пассажирская железная дорога от Форт-Коллинса до Колорадо-Спрингс через Денвер), хотя это пока на стадии планирования. На дорогах Департамент транспорта Колорадо завершает крупные улучшения автомагистралей: Central 70 Project (который опустил и накрыл I-70 через северный Денвер, завершён в конце 2022 года) открыл новые парковые зоны и стимулирует редевелопмент в прилегающих районах. Сейчас внимание уделяется “Gap” на I-25 South и различным реконструкциям развязок в метро Денвере (например, улучшения I-25/Broadway, которые планируется завершить в 2025 году). Инфраструктурные улучшения, как правило, повышают стоимость недвижимости поблизости, улучшая доступность и эстетику. Например, парк на крышке I-70 (в Elyria-Swansea) должен повысить привлекательность этих районов.

В заключение, коммерческий ландшафт Денвера в ближайшие несколько лет будет сильно зависеть от этих крупных проектов. River Mile постепенно добавит совершенно новый район с различными предложениями. 16th Street Mall, Civic Center и другие проекты по обновлению центра города нацелены на укрепление ядра, делая его более привлекательным для работодателей и жителей (что со временем поможет заполнить пустующие офисы). Рост аэропорта закрепляет статус Денвера как крупного транспортного узла, что может привлечь сюда компании (например, авиационные технологии, логистические фирмы) для размещения своих операций. А транспортные и дорожные проекты будут определять, где сосредоточится развитие (например, вдоль Колфакс или рядом с новыми станциями пригородных поездов). Инвесторы в недвижимость внимательно следят за этими проектами — часто скупая землю на пути прогресса. Например, земля рядом с будущими станциями BRT или вокруг участка River Mile уже продаётся в ожидании роста спроса. В целом, завершение ключевой инфраструктуры к 2025 году и далее должно создать новые возможности и помочь городу более устойчиво справляться с ростом.

Инвестиционные возможности

Для инвесторов в недвижимость изменяющийся рынок Денвера в 2025 году предлагает сочетание возможностей, которые были редки всего пару лет назад. С охлаждением рынка опытные инвесторы могут найти более выгодные предложения и больший выбор объектов — для перепродажи, застройки или получения арендного дохода. Вот некоторые из главных инвестиционных направлений в Денвере сейчас:

Появляющиеся «горячие» районы для роста стоимости: Как уже обсуждалось, такие районы, как Беркли/Теннисон, Слоанс-Лейк и Сан-Вэлли/Уэст-Колфакс, предлагают значительный потенциал роста. Беркли стал магнитом для тех, кого вытеснили из Хайленда из-за высоких цен, и инвесторы скупают старые дома, чтобы либо отремонтировать их, либо снести и построить современные дуплексы/таунхаусы. Благодаря модным магазинам и стильной атмосфере, стоимость жилья в Беркли уверенно растет stucrowell.com. Аналогично, постоянное обновление Слоанс-Лейк (новые кондоминиумы и таунхаусы у озера) открывает возможности — покупка старого ранчо для ремонта или сдача в аренду нового таунхауса может принести хороший доход, поскольку этот район закрепляется как престижная зона у озера stucrowell.com stucrowell.com. Сан-Вэлли (к западу от центра города, рядом со стадионом Бронкос) также заслуживает внимания — исторически один из самых бедных районов Денвера, сейчас он обновляется, появляются новые доступные дома, и это Зона возможностей. Инвесторы, нацеленные на долгосрочную перспективу, могут приобрести землю или стать партнерами в проектах, ожидая роста стоимости по мере реализации планов River Mile и стадионного района поблизости. В целом, инвесторы в 2025 году нацелены на «следующий» LoHi или RiNo — районы, прилегающие к уже процветающим кварталам, — исходя из предположения, что рост распространится и на них.
Краткосрочная аренда (STR) и Airbnb: Денвер является туристическим и конгрессным направлением, и краткосрочная аренда по-прежнему остается прибыльной, хотя и строго регулируется. Городские правила требуют, чтобы операторы STR имели лицензию и сдавали только свое основное место жительства (или его часть), что в большинстве случаев не позволяет сдавать STR-квартиры исключительно для инвестиций coloradocommunitymedia.com. Несмотря на это, инвесторы находят креативные способы, такие как «хаус хакинг» (покупка дуплекса или дома с квартирой в подвале; жить в одной части и сдавать другую через STR). В районах, таких как LoDo, RiNo и Capitol Hill, где есть ночная жизнь и достопримечательности, наблюдается высокий спрос на Airbnb. Инвестор, который не проживает на объекте, может не иметь права сдавать весь дом через STR круглый год из-за правила основного места жительства, но некоторые сотрудничают с местными владельцами-occupantами или сосредотачиваются на близлежащих городах (например, неинкорпорированных районах округа) с более мягкими правилами. Доходность STR в Денвере может превышать типичную долгосрочную аренду – часто 15-20%+ валовой доходности – благодаря посуточным ставкам и высокой заполняемости в лыжный сезон и летом. Однако из-за требования основного места жительства возможность STR часто заключается в покупке недвижимости, которая позволяет выделить отдельную сдаваемую единицу (ADU или квартиру в подвале). Как раз недавно легализация ADU по всему Денверу может расширить эту возможность (больше домовладельцев смогут построить ADU и сдавать его через Airbnb для дополнительного дохода) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Инвесторы могут финансировать строительство ADU для владельцев в обмен на долю в доходе. За пределами города краткосрочная аренда в пригородах у гор (например, Голден, округ Боулдер) или в Колорадо-Спрингс являются альтернативой, хотя это отдельные рынки.
Долгосрочная аренда и Build-to-Rent: Поскольку многие потенциальные покупатели вынуждены снимать жильё из-за высоких ставок, спрос на качественную долгосрочную аренду остаётся высоким. Арендные ставки в Денвере немного снизились в 2023–24 годах, но весной 2025 года рынок аренды демонстрирует признаки незначительного смягчения – например, медианная стоимость аренды квартир снизилась примерно на 2% в годовом исчислении recolorado.com, а уровень вакантности вырос до ~8,5% corken.co из-за волны новых многоквартирных домов. Для инвесторов это означает, что у арендаторов больше вариантов, поэтому владельцам арендной недвижимости нужно быть конкурентоспособными (предлагать лучшие удобства, возможно, немного снижать арендную плату). Однако, с другой стороны, высокие процентные ставки заставляют людей дольше снимать жильё, что поддерживает заполняемость. Аренда домов на одну семью в престижных школьных районах по-прежнему в цене – многие семьи, которые не могут купить, всё равно хотят жить в доме и готовы платить за это больше. Институциональные инвесторы активно участвуют в рынке аренды домов на одну семью в Денвере, а новые сообщества “build-to-rent” (целые кварталы домов, построенных специально для аренды) появляются на окраинах. Например, в пригородах, таких как Аврора, Коммерс-Сити и Паркер, застройщики предлагают новые таунхаусы или дома исключительно в аренду. Инвесторы (от крупных фондов до частных лиц) могут воспользоваться этим, покупая новые объекты под аренду или портфели домов, делая ставку как на денежный поток, так и на рост стоимости. Ожидается, что рост арендных ставок в Денвере возобновится умеренными темпами (~2-4% в год) после небольшого снижения в этом году, учитывая сильные перспективы по рабочим местам и населению. Это делает долгосрочные инвестиции привлекательными – доход от аренды должен расти со временем, а если купить во время нынешнего спокойного рынка, цена входа не будет на историческом максимуме.
Возможности для покупки, ремонта и перепродажи (Fix-and-Flip): Во время сверхактивного рынка инвесторы, занимающиеся покупкой, ремонтом и перепродажей, с трудом находили «проблемные» или продающиеся ниже рыночной стоимости дома – всё продавалось слишком быстро, часто владельцам, готовым сами заняться ремонтом. Сейчас, когда дома стоят на рынке дольше, а покупатели придирчивы к состоянию (как отмечает DMAR: дома, требующие ремонта, «обычно стоят дольше» denverite.com), у флипперов больше возможностей. Например, устаревшая недвижимость, которая не продаётся, может снизиться в цене до уровня, привлекательного для инвесторов. Флипперы могут отремонтировать её до состояния «заезжай и живи», которое сейчас предпочитают покупатели (так как покупатели теперь часто «не хотят брать на себя проекты» dmarealtors.com). Главное – купить по достаточно низкой цене, чтобы покрыть расходы на ремонт и содержание в условиях высоких ставок. Прибыль сейчас меньше, чем когда цены быстро росли, поэтому флипперы должны быть избирательны. Но в районах со старым жилым фондом (например, Аврора, Энглвуд, Уит-Ридж) есть хорошие возможности для увеличения стоимости. Также, хотя уровень обращений по залогу всё ещё низкий по историческим меркам, он немного вырос, поскольку некоторые владельцы сталкиваются с ростом платежей или потерей работы – иногда это даёт выгодные предложения на аукционах. В целом, смещение баланса в сторону рынка покупателя означает, что у флипперов и инвесторов, добавляющих стоимость, больше рычагов для переговоров по проблемной недвижимости (меньше конкуренции с обычными покупателями). Поскольку строительные расходы стабилизировались (цены на пиломатериалы и материалы снизились по сравнению с пиком 2021 года), проекты по ремонту стали более выгодными. Успешные инвесторы сосредотачиваются на домах, где стратегические обновления (ремонт кухни/ванной, добавление спальни) могут значительно повысить стоимость при перепродаже.
Новое строительство и развитие: Для застройщиков потребность Денвера в жилье по-прежнему критична в долгосрочной перспективе, даже если краткосрочный рынок остыл. Цены на землю стабилизировались после скачка в 2020–22 годах, что положительно сказывается на рентабельности проектов. Городская политика становится всё более ориентированной на плотную застройку: с 2025 года ADU разрешены повсеместно, а требования к проживанию владельца отменены coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, а штат выступает за снижение барьеров для строительства жилья coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Это создаёт возможности для уплотнения жилого фонда в привлекательных районах. Например, инвесторы могут взять большой участок под индивидуальный дом в центральном Денвере и теперь построить ADU для сдачи в аренду или отдельной продажи. В некоторых зонах разрешено строить дуплексы или четырехквартирные дома там, где раньше был только один дом. Малые проекты застройки (добавление жилья среднего формата) готовы к росту благодаря этим изменениям в зонировании. Кроме того, новое строительство на продажу в пригородах пользуется спросом у покупателей, которые не смогли найти жильё в городе — поэтому такие застройщики, как Lennar, Richmond и др., продолжают активно строить в новых пригородных районах Денвера. Инвесторы могут участвовать в этих проектах или финансировать их.

Один из конкретных вариантов нового строительства: многофункциональная застройка. Даже несмотря на большое количество введённых в эксплуатацию квартир, многие эксперты считают, что агломерации Денвера нужно ещё больше жилья для растущего населения. В 2023 году темпы строительства снизились из-за затрат и процентных ставок, но к концу 2025 года возможен рост, особенно если будут использоваться городские стимулы для доступного жилья. Постановление Денвера о расширении доступности жилья требует, чтобы крупные проекты включали доступные квартиры или оплачивали взнос (действует с 2022 года), и хотя это усложняет процесс, это может компенсироваться стимулами, такими как налоговые льготы или разрешение на большую плотность застройки. Инвесторы, специализирующиеся на проектах с использованием налоговых льгот для малообеспеченных (LIHTC) или государственно-частных партнёрствах, могут найти Денвер привлекательным. Также есть Зоны возможностей в нескольких районах Денвера (Sun Valley, части Montbello и др.), где инвесторы могут получить налоговые льготы за долгосрочные вложения. Эти статусы OZ (введены в 2018 году) действуют до 2026 года для получения всех льгот, поэтому 2025 год — критический для вложения капитала в них.

В заключение, рынок Денвера в 2025 году с увеличившимся предложением и умеренными ценами представляет собой благоприятную почву для терпеливых, стратегических инвесторов. Будь то сдача недвижимости в аренду (с учетом сильного спроса на аренду), перепродажа (теперь более осуществимая благодаря росту предложения) или застройка (с новыми политиками, поощряющими строительство большего количества объектов), существуют пути к прибыли. Ключевым моментом будет оценивать сделки с реалистичными предположениями – ожидать более умеренного роста цен, закладывать в бюджет более высокие ставки по финансированию и выбирать локации с устойчивой привлекательностью. Инвесторы больше не могут рассчитывать на то, что «поднимающаяся волна поднимет все лодки» (как в 2021 году). Вместо этого, успех в 2025 году и далее будет зависеть от добавления реальной ценности – через реновацию, грамотное использование земли или эффективное управление недвижимостью – и выбора мест, соответствующих будущим тенденциям роста Денвера.

Вызовы и риски

Несмотря на обилие возможностей, рынок недвижимости Денвера сталкивается с рядом вызовов и рисков, которые могут сдерживать его развитие в ближайшие годы. Инвесторам, застройщикам и домовладельцам стоит внимательно следить за следующими факторами:

Экономическая неопределенность и процентные ставки: Возможно, самый крупный непосредственный риск связан с состоянием экономики в целом. Сохраняются опасения по поводу возможной рецессии или замедления экономического роста. Если национальная или мировая ситуация ухудшится (например, из-за ужесточения политики ФРС, геополитических событий и т.д.), Денвер ощутит это через потери рабочих мест и снижение спроса на жилье. Пока что экономика Денвера демонстрирует устойчивость с низким уровнем безработицы (~4% в начале 2025 года assets.cushmanwakefield.com), но в таких секторах, как технологии, уже были сокращения, за которыми стоит следить. Кроме того, процентные ставки остаются непредсказуемым фактором. Действия Федеральной резервной системы в 2025–2026 годах окажут значительное влияние на рынок недвижимости. Если инфляция окажется устойчивой, а ставки останутся высокими или даже вырастут, это еще больше снизит доступность жилья и может привести к падению цен. Напротив, если инфляция снизится и ФРС понизит ставки, ипотечные ставки могут упасть – что повысит спрос, но, возможно, приведет к новому скачку цен, если предложение не поспеет. Таким образом, рынок балансирует на грани, сильно завися от политики ФРС. Многие участники рынка делают ставку на снижение ставок (что станет поддержкой), но любой неожиданный скачок ставок – это явный риск, который может «остановить сделки и вытеснить еще больше покупателей».
Доступность и усталость покупателей: В связи с этим, сама проблема доступности жилья является риском. Медианная цена дома в Денвере по отношению к местным медианным доходам находится на исторически высоких уровнях (даже при стабильных ценах высокие ставки делают этот момент одним из наименее доступных за десятилетия). Если это сохранится, больше домохозяйств могут отказаться от покупки жилья или переехать в более дешевые районы, что снизит местный спрос на жилье. Уже сейчас рост населения Колорадо замедлился по сравнению с 2010-ми годами cpr.org, отчасти потому, что люди переезжают в места с более низкими расходами. Colorado Futures Center предупреждает, что высокие цены на жилье могут затормозить экономический рост, если работники не смогут позволить себе здесь жить. В ответ на это усиливается политическое давление на решение проблемы доступности жилья – через субсидии, повышение плотности застройки, контроль арендной платы и т.д. Это ведет к еще одному риску: регуляторные изменения.
Регуляторные и законодательные риски: Политика в сфере жилья постоянно меняется. Одна из главных тем – контроль арендной платы. В настоящее время в Колорадо запрещены местные постановления о контроле аренды по закону штата (с 1981 года), но в 2023 году был внесен законопроект об отмене этого запрета. Он не был принят (предложение отклонили на комитете) cpr.org, но защитники прав арендаторов пообещали продолжать добиваться мер по стабилизации арендной платы westword.com. Если в ближайшие годы штат разрешит какую-либо форму контроля аренды (даже только для старых зданий или части квартир), это может повлиять на доходность инвестиций в аренду. Арендодатели обеспокоены этим, даже если это не произойдет в ближайшее время. Еще одна законодательная сфера: налоги на недвижимость. Как отмечалось, налоги на недвижимость в Колорадо выросли из-за резкого роста оценочной стоимости. Отклонение Prop HH означает отсутствие немедленного облегчения, кроме краткосрочного снижения ставки оценки, которое принял законодательный орган. Если налоги останутся высокими, это может создать давление на домовладельцев (особенно с фиксированным доходом) и потенциально увеличить количество случаев потери жилья или вынужденных продаж. В будущем могут быть новые инициативы или законопроекты по этому вопросу, но результат неопределен.

С положительной стороны, регуляторная среда также способствует изменениям в пользу жилья (о которых мы уже говорили, например, легализация ADU). В основном это возможности, но они сопряжены со сложностями. Например, новые требования к инклюзивному зонированию для крупных проектов в Денвере (обязательное выделение доступных квартир) могут отпугнуть некоторые рыночные проекты или снизить их прибыльность. Кроме того, теперь в Денвере требуется лицензия на сдачу в аренду для всех долгосрочных аренд (с 2024 года) robinsonandhenry.com, что, хотя и повышает качество аренды, увеличивает расходы и бюрократию для арендодателей. Расходы на соблюдение требований, обязательные проверки и возможные штрафы – это риски, с которыми должны справляться мелкие арендодатели.

Строительные расходы и рабочая сила: Хотя стоимость материалов снизилась по сравнению с экстремальными скачками 2021 года, строительство в Денвере по-прежнему остается дорогим. Строительная отрасль все еще сталкивается с нехваткой рабочей силы – многие квалифицированные рабочие ушли во время Великой рецессии и не вернулись, а сейчас идет конкуренция за рабочую силу с инфраструктурными проектами. Давление на заработные платы в строительстве значительное (а инфляция в целом увеличивает расходы на топливо и т.д.). Проблемы с цепочками поставок улучшились, но полностью не решены; некоторые материалы или компоненты по-прежнему имеют длительные сроки поставки. Для застройщиков это означает, что бюджеты могут выйти из-под контроля, а проекты могут задерживаться, что создает риск для ввода столь необходимого жилья. Для строительных компаний высокие издержки означают, что они либо сосредотачиваются на элитных объектах (чтобы окупить расходы за счет цены), либо строят дальше от города, где земля дешевле – в любом случае это не помогает напрямую доступности жилья в городе. Если произойдет еще один глобальный сбой в цепочках поставок (например, торговые проблемы или новая волна пандемии), это снова может затормозить строительство.
Климатические и экологические риски: В целом Денвер менее подвержен климатическим катастрофам, чем прибрежные районы, но не застрахован от них. Все чаще экстремальные погодные явления и климатические изменения создают риски. В Колорадо участились лесные пожары (в основном в горных районах) и сильные грады на Фронт-Рейндж. Сезон сильного задымления от пожаров или крупное градовое событие могут временно снизить активность на рынке недвижимости (и навсегда повысить страховые взносы). Кроме того, в Денвере есть зоны, подверженные наводнениям вдоль Платт и Черри-Крик – изменение климата может усилить риск наводнений во время сильных дождей. Город и застройщики должны инвестировать в меры по снижению рисков (например, улучшение ливневой канализации, включенное в такие проекты, как инженерные работы на реке в River Mile для снижения риска наводнений unitedstatesrealestateinvestor.com). Игнорирование этих мер может привести к повреждению имущества или ужесточению строительных норм в будущем.
Переизбыток в отдельных сегментах: Хотя в целом в Денвере не хватает жилья, существует риск локального переизбытка, особенно в сегменте элитных апартаментов. Огромное количество квартир класса A вышло на рынок в 2020–2024 годах. Рост вакантности до ~8,6% в многоквартирных домах свидетельствует о том, что предложение наконец-то догнало спрос, по крайней мере временно corken.co. Если застройщики продолжат вкладывать капитал в аналогичные элитные проекты без паузы, мы можем увидеть рост вакантности и уступки на рынке аренды, что негативно скажется на доходности инвесторов и может привести к дефолтам по кредитам на чрезмерно закредитованные проекты. Аналогично, в коммерческих сегментах, таких как промышленная недвижимость, есть риск, что некоторые застройщики переоценят спрос. Как отмечалось, вакантность выросла до ~8% с волной ввода складов milehighcre.com. Если экономика замедлится и потребительские расходы снизятся, поглощение новых складов может замедлиться, и этот сектор внезапно столкнется с ростом вакантности. История Денвера показывает циклы, когда переизбыток офисов (1980-е) или кондоминиумов (середина 2000-х) приводил к многолетним спадам. Застройщикам необходимо проявлять бдительность, чтобы не повторить это.
Финансирование и кредитные условия: Состояние банковской и кредитной среды — еще один фактор. При более высоких процентных ставках некоторые региональные банки сократили кредитование коммерческой недвижимости. В первой половине 2023 года произошло несколько банкротств банков в США, что сделало кредиторов более осторожными. Если кредитные условия ужесточатся еще больше (из-за политики ФРС или склонности банков к риску), даже надежным проектам может быть сложно получить финансирование. Риск рефинансирования также реален — по многим кредитам на коммерческую недвижимость наступает срок погашения, и заемщикам придется столкнуться с гораздо более высокими ставками, которые в некоторых случаях могут быть не поддержаны текущими денежными потоками (особенно в офисах с вакансиями). Это увеличивает риск дефолтов по кредитам или вынужденных продаж, что может оказать понижательное давление на стоимость, если такие случаи будут массовыми. Хотя фундаментальные показатели Денвера сильны, он не застрахован от национального пересмотра цен на коммерческую недвижимость, происходящего по мере роста капставок. Например, офисное здание, оцененное по капставке 5% два года назад, сейчас может требовать капставку 7-8%, что подразумевает значительное снижение стоимости, что может привести к передаче ключей кредиторам владельцами. Такое напряжение может перекинуться и на другие сферы, затронув налоговые поступления города и стоимость соседней недвижимости. Это риск, в основном ограниченный коммерческими активами, такими как старые офисы или чрезмерно закредитованные апартаменты, но его стоит учитывать.

В заключение, игрокам рынка недвижимости Денвера предстоит ориентироваться в условиях множества внешних и внутренних рисков. Экономические трудности, изменения в политике и последствия пандемийного бума сходятся в этот момент. Рынок перестраивается, но может оказаться в неблагоприятном положении, если, например, начнется рецессия при все еще высоких ставках. Тем не менее, Денвер проявлял устойчивость в прошлых циклах. Многие из этих вызовов (доступность, регуляторные ограничения, климатическая устойчивость) активно решаются с помощью политики и инноваций. Ключевым фактором будет адаптивность — те, кто сможет скорректировать стратегии (например, переключиться на строительство более доступного жилья при насыщении сегмента люкса или использовать креативное финансирование в условиях жесткого кредитного рынка), смогут снизить эти риски. В целом, разнообразная экономика и привлекательность Денвера обеспечивают подушку безопасности — даже если рост замедлится, люди продолжают переезжать сюда ради высокого качества жизни, что поддерживает долгосрочный спрос на недвижимость. Тем не менее, необходима осторожность: легкие деньги на рынке недвижимости были заработаны в 2020–21 годах; дальше наступает этап основательной работы с пристальным вниманием к макроэкономическим условиям и местным политическим тенденциям.

Долгосрочный прогноз (2026–2030)

Если смотреть дальше текущих корректировок, долгосрочный прогноз для рынка недвижимости Денвера на оставшуюся часть десятилетия (2026–2030) в целом остается оптимистичным, хотя и с более сдержанными ожиданиями. На эту траекторию повлияют несколько ключевых факторов:

Рост населения и демография

Ожидается, что рост населения Денвера будет продолжаться стабильно, хотя и более медленными темпами, чем бурные 2010-е годы. Ожидается, что население самого города Денвер увеличится с примерно 716 000 в 2024 году до примерно 730 000 к 2030 году 5280.com aterio.io. Это скромный рост (около 2% в целом, что отражает ограниченность земли и уже высокую базу). Однако большая часть новых жителей поселится в более широком столичном районе (Denver-Aurora-Lakewood MSA). Ожидается, что население столичного Денвера превысит 3,6 миллиона человек к 2030 году, по сравнению с примерно 3,3 миллионами в середине десятилетия metrodenver.org. Это прибавка более 300 000 человек в агломерации, или примерно 10% прироста. Этот рост будет обеспечен как естественным приростом, так и чистой миграцией.

Важно отметить, что состав приезжающих в Денвер меняется. Люди в возрасте 20–30 лет по-прежнему будут приезжать ради работы и образа жизни, но высокие расходы могут заставить часть молодежи выбрать другие места. Тем временем численность населения Колорадо в возрасте 65+ быстро растет (по всему штату эта группа будет примерно на 77% больше в 2030 году, чем в 2015) codot.gov. Это может привести к росту спроса на компактное жилье, сообщества 55+ и даже многопоколенные формы проживания (некоторые семьи, например, строят ADU для пожилых родителей). Способность региона привлекать и удерживать таланты будет зависеть от доступности и стоимости жилья — поэтому долгосрочные планы по развитию недвижимости нацелены на создание большего количества единиц жилья для размещения этих 300 тысяч новых жителей.

Планы городского развития и транспорт

Городская структура Денвера будет продолжать развиваться в сторону плотности и ориентированного на транспорт развития к 2030 году. Городские планировщики реализуют “Blueprint Denver” и районные планы, предусматривающие создание многофункциональных центров и коридоров. Можно ожидать, что появится больше многоквартирных домов средней этажности вдоль крупных улиц и рядом с транспортными станциями, которые заменят устаревшие торговые центры или парковки. Решение города разрешить ADU повсеместно к 2025 году — часть этой мягкой уплотнительной политики в жилых районах coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. К 2030 году в районах Денвера могут появиться тысячи новых ADU, обеспечивая как арендное жилье, так и жилье для расширенных семей.

Транзит будет играть ключевую роль. RTD (Региональный транспортный округ) завершил расширение FasTracks (например, железнодорожные линии до DIA, Арвады и др.) к концу 2020-х, за исключением давно откладываемой линии до Боулдера. Сейчас возобновились обсуждения о строительстве этой северо-западной железнодорожной линии до Боулдера/Лонгмонта примерно к 2030 году (с возможным государственным финансированием). Если это произойдет, районы вокруг предлагаемых станций (например, в городах округа Боулдер) могут испытать рост на рынке недвижимости. В пределах города BRT на Колфакс, запланированный на 2028 год, вероятно, вызовет мини-бум застройки вдоль Колфакс, как упоминалось на enr.com. Город также рассматривает способы улучшения транзита на Federal Blvd и Broadway – хотя детали пока не определены, любые такие улучшения также будут способствовать появлению большего количества жилья вдоль этих коридоров.

Еще одна преобразующая идея, которая обсуждается, — это «Переориентация железной дороги в центральном Денвере», которая потенциально может убрать грузовую железнодорожную линию, проходящую через центр города (от Decatur/Federal до Globeville), и перенаправить ее, освободив землю и снизив уровень шума в центральных районах. Это пока предположение, но если подобный проект будет реализован к 2030 году, он может открыть значительные новые участки для застройки. Аналогично, департамент транспорта штата изучает улучшения I-25 Central (охватывающие части I-25 через центральный Денвер, возможно, с перекрытиями или расширением). Если над I-25 рядом с центром города появятся перекрытия (как это было с I-70), это буквально создаст новую недвижимость (парки или даже застраиваемое пространство).

К 2030 году также появятся крупные проекты, которые изменят облик города. Первые этапы River Mile (обсуждалось ранее) должны быть в активной фазе – возможно, уже будут построены несколько тысяч жилых единиц, а также офисы и торговые площади. Национальный западный центр в северном Денвере (реконструкция комплекса для скотных выставок) должен быть полностью реализован к середине-концу 2020-х, что принесет международный аграрный кампус и круглогодичные мероприятия. Это стимулирует новое многофункциональное строительство в соседних Globeville и Elyria-Swansea, традиционно малообеспеченных районах – к 2030 году мы можем увидеть, как эти кварталы преобразятся с появлением новых апартаментов, мастерских и обновленной набережной реки Саут-Платт.

Парковки Ball Arena (принадлежат Kroenke) также являются перспективными для редевелопмента. KSE представила концепцию реконструкции Ball Arena – возможно, плотный многофункциональный район на этих участках, соединяющийся с River Mile visionplan.ballarena.com. Если проект одобрят, строительство может начаться до 2030 года, добавив больше жилья и коммерческих площадей в центре города. Долгосрочный план города по центру предусматривает перепрофилирование старых офисных зданий под жилье – к 2030 году мы, вероятно, увидим несколько заметных преобразований (например, некоторые офисные башни 1980-х могут стать апартаментами или отелями с городскими льготами). Это поможет разнообразить функциональное наполнение центра.

В целом, к 2030 году Денвер, вероятно, станет более многоузловым городом: центр города плюс несколько активных вторичных центров (Черри-Крик, обновленный район Colorado Center/Glendale, технологические кластеры в DTC и др.), все они будут более взаимосвязаны благодаря развитию общественного транспорта и велосипедной инфраструктуры. Значительные улучшения инфраструктуры (реконструкция 16th Street Mall завершена, I-70 завершена, Great Hall в DIA завершен, возможно, частично обновлена I-25) сделают город более доступным и привлекательным. Эти инвестиции, в свою очередь, поддерживают рынок недвижимости, делая землю более пригодной для использования, а районы — более комфортными для жизни.

Прогнозируемые траектории цен на недвижимость

Прогнозирование цен до 2030 года включает множество допущений, но большинство аналитиков ожидают, что стоимость жилья в Денвере будет расти умеренно и стабильно в долгосрочной перспективе, если не произойдет серьезного экономического спада. Эпоха ежегодного роста на 10% и более, вероятно, закончилась; теперь стоит ожидать 2–5% в год в среднем — то есть примерно на уровне или немного выше инфляции и роста доходов. Пятилетний прогноз рынка жилья от U.S. News предполагает «более плавный рост цен» по всей стране до 2030 года, с возвращением к более нормальным объемам продаж facebook.com usnews.com. Это соответствует местным ожиданиям для Денвера: больше сделок по мере достижения рыночного равновесия, но цены будут расти гораздо медленнее, чем в годы ажиотажа.

Одна из причин ожидать дальнейшего (пусть и умеренного) роста — это фундаментальный баланс спроса и предложения. В Денвере по-прежнему строится недостаточно жилья, чтобы полностью удовлетворить рост населения. К 2030 году, даже если мы добавим те самые 300 тысяч человек, темпы строительства должны будут превысить текущие уровни, чтобы обеспечить их жильем. В 2022–2024 годах строительная активность замедлилась из-за роста затрат и ставок, поэтому может возникнуть некоторый дефицит, который нужно будет восполнить. Это будет поддерживать тенденцию к росту цен на жилье и аренду. Однако темпы роста цен будут ограничены доступностью жилья — если цены будут расти слишком быстро, спрос упадет, как мы уже видели.

Ожидается, что арендные ставки также будут умеренно расти. После того как нынешний наплыв новых квартир будет поглощён, скажем, к 2025–2026 годам, рост арендной платы может вернуться к примерно 3% в год. Некоторые аналитики прогнозируют, что рост арендной платы в Денвере может даже ускориться ближе к концу десятилетия, если владение жильём останется дорогим и больше людей будут дольше снимать жильё. Что касается коммерческой недвижимости, ситуация различается по типам: промышленная и многоквартирная недвижимость, вероятно, будут дорожать (хотя и медленнее, чем огромный рост прошлого десятилетия), поскольку у них есть устойчивые драйверы спроса. Стоимость торговых площадей должна быть стабильной или немного расти, особенно для центров с якорными продуктовыми магазинами или в сильных районах — торговая недвижимость, пережившая натиск электронной коммерции, как правило, является устойчивой. Стоимость офисной недвижимости — главный вопрос: к 2030 году, если план по развитию центра города сработает и экономика вырастет, вакантность офисов может снизиться с 30% до 20%, но маловероятно, что она вернётся к уровням ниже 15% без кардинальных изменений. Это говорит о том, что стоимость офисной недвижимости может не полностью восстановиться до докризисных максимумов 2020 года к 2030 году. Некоторые старые здания могут быть перепрофилированы, что фактически сократит офисный фонд (что поможет восстановлению стоимости оставшихся зданий). Надежда заключается в том, что к концу десятилетия офисный рынок найдёт новое равновесие (с меньшим общим занятым пространством, чем в 2019 году, но и с меньшим общим доступным пространством после перепрофилирования). Инвесторы с долгосрочным видением могут увидеть возможность в продаже проблемных офисов в 2025–2026 годах, рассчитывая на возрождение рынка в 2030-х.

Наконец, макроэкономические предпосылки: большинство прогнозов предполагает отсутствие крупных кризисов — вместо этого мягкую посадку или лёгкую рецессию в 2024 году, а затем рост. Если так и будет, рынок недвижимости Денвера, вероятно, избежит серьёзной коррекции, кроме небольшого спада 2022–23 годов. Если случится серьёзная рецессия (аналогичная 2008 году), все прогнозы теряют силу; в краткосрочной перспективе в Денвере произойдёт снижение цен, но исторически он восстанавливался быстрее многих рынков благодаря диверсифицированной экономике.

Что касается конкретных цифр, медианная цена дома в Денвере в 2030 году может составить порядка $700–750 тыс. (против ~$600 тыс. сейчас) при условии ежегодного роста около 3% с капитализацией. Аренда двухкомнатной квартиры, которая сейчас стоит ~$1 800, к 2030 году может составить ~$2 200 при аналогичных темпах роста. Это предположения, но они показывают, что рост, скорее всего, будет поступательным, а не экспоненциальным. Недвижимость по-прежнему будет надёжной инвестицией, но с более обычной доходностью, а не с крайне высокой прибылью, как в 2010–2020 годах.

Регуляторная среда

Рынок недвижимости Денвера также меняется под влиянием различных регуляторных и законодательных изменений на городском и штатном уровнях. Мы уже затрагивали некоторые из них, давайте подытожим ключевые регуляторные нововведения, влияющие на рынок недвижимости с 2025 года и далее:

Изменения зонирования и апзонинг: Денвер сделал смелый шаг к поощрению умеренной плотности, разрешив вспомогательные жилые единицы (ADU) во всех жилых зонах города coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Эта реформа, вступившая в силу в конце 2024 года, расширила возможность размещения ADU с 36% районов до 100%. Также были сняты прежние ограничения, такие как требование проживания владельца для размещения ADU coloradocommunitymedia.com. Теперь домовладелец может построить гостевой домик во дворе или переоборудовать гараж без необходимости специального изменения зонирования. Ожидается, что это постепенно добавит жилые единицы (и инвестиционные возможности) по всему городу. Кроме того, новый закон штата Колорадо об ADU (HB-1152, вступающий в силу в середине 2025 года) дополнительно упрощает одобрение ADU по всему штату – например, он запрещает городам полностью запрещать ADU или требовать дополнительную парковку в большинстве случаев coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Денвер опередил остальных, но закон штата гарантирует, что пригороды вокруг Денвера также могут начать разрешать ADU, что потенциально снизит давление на жилье во всем мегаполисе.

Помимо ADU, Денвер рассматривает более широкое апзонирование. Обсуждается возможность разрешить дуплексы или триплексы в зонах индивидуальной жилой застройки (по примеру Миннеаполиса или Портленда). Губернатор Полис в 2023 году продвигал законопроект штата, обязывающий города разрешать большую плотность рядом с транспортом и в деловых центрах; он не был принят, но давление на местные органы власти сохраняется. Возможно, Денвер заблаговременно обновит свой кодекс зонирования к 2026 году, чтобы разрешить многоквартирные дома в большем количестве районов, особенно рядом с автобусными/железнодорожными линиями. Если это произойдет, может открыться значительный потенциал для застройки – например, превращение квартала из отдельных домов в небольшие четырехквартирные дома или таунхаусы.

Налоговые льготы и программы: Регуляторная среда включает не только кнуты, но и пряники. Денвер и Колорадо предлагают различные стимулы для определённых видов застройки. Например, в Денвере есть Фонд доступного жилья, и город предоставляет финансовую помощь или налоговые льготы проектам, включающим жильё для людей с низким доходом. Недавняя инклюзионная зона Денвера (постановление о расширении доступности жилья) требует наличия доступных квартир, но также даёт застройщикам послабления, такие как сокращённые требования к парковке или снижение платы за разрешения при соблюдении условий. Штат, в свою очередь, увеличивает финансирование доступного жилья (Колорадо создал Фонд грантов на развитие жилья на средства стимулирования, а в 2022 году избиратели одобрили Поправку 123, чтобы направить часть налоговых поступлений на проекты доступного жилья). Эти стимулы делают строительство доступного жилья более привлекательным для застройщиков, что может увеличить предложение и частично сдержать рыночные арендные ставки/цены в этом сегменте.

Для частных покупателей также существуют налоговые стимулы: программы помощи для покупателей жилья впервые (например, Metro DPA) были усилены для помощи с первоначальным взносом. А некоторые районы Денвера обозначены как Зоны возможностей по федеральному налоговому законодательству, как уже упоминалось – инвестиции в них (и удержание в течение 10 лет) дают налоговые льготы по приросту капитала. Хотя основной период OZ заканчивается в 2026 году для новых инвестиций, сейчас реализуется множество проектов, чтобы воспользоваться этим unitedstatesrealestateinvestor.com. Например, в Сан-Вэлли инвестиции OZ способствуют его обновлению.

Контроль арендной платы и защита арендаторов: Как уже отмечалось, контроль арендной платы в настоящее время запрещён в Колорадо (запрет был подтверждён в 2023 году) cpr.org. Поэтому Денвер не может самостоятельно вводить постановления о контроле арендной платы. Однако Денвер реализует некоторые меры по защите арендаторов, не связанные с контролем цен. Например, в Денвере принят закон, гарантирующий юридическую помощь арендаторам с низким доходом, которым грозит выселение (чтобы уравнять шансы в суде). Штат Колорадо также принял законы, предусматривающие более раннее уведомление о повышении арендной платы и расторжении договора аренды. Кроме того, Денвер обеспечивает стандарты через свою программу лицензирования аренды – требуя от арендодателей получения лицензии и регулярных проверок, город стремится обеспечить безопасность и пригодность арендуемого жилья robinsonandhenry.com. Несоблюдающие требования арендодатели могут столкнуться со штрафами или запретом на сдачу жилья. Эта регуляторная мера, полностью вступившая в силу с 2024 года, может устранить худшие объекты или побудить арендодателей устранить проблемы, что выгодно арендаторам (хотя это увеличивает издержки для арендодателей).

Смотря в будущее, группы по защите прав арендаторов добиваются ужесточения мер: это может включать возобновленное предложение по стабилизации арендной платы, если политическая ситуация изменится (возможно, разрешая ограничение, например, максимум 3-5% годового увеличения аренды для старых зданий), или такие меры, как постановления о выселении «по уважительной причине», ограничивающие выселения конкретными причинами. В городе Денвер такие правила пока не приняты (в некоторых небольших городах Колорадо уже есть), но они могут появиться в повестке дня. Арендодателям и инвесторам стоит следить за этим, так как это влияет на гибкость управления недвижимостью.

Регулирование застройки и разрешения: С другой стороны, при стимулировании строительства жилья существуют и определённые регуляторные издержки. Строительный кодекс Денвера продолжает развиваться в сторону более экологичных стандартов – например, Постановление о зелёных зданиях (требующее либо зелёную крышу, либо солнечные панели, либо энергоэффективность для крупных зданий), что увеличивает стоимость, но повышает устойчивость. К 2027 году Денвер запретит подключение газа в новых коммерческих и многоквартирных зданиях, требуя электрификацию (согласно климатическому плану города). Эти правила означают, что застройщикам нужно закладывать в бюджет электрические системы отопления и т.д. Кроме того, процесс получения разрешений в Денвере, известный своей медлительностью, сейчас реформируется. Новая администрация и городской совет делают акцент на ускорении одобрения проектов для стимулирования строительства жилья (есть инициатива по сокращению сроков разрешения за счёт упрощения проверки). Если это получится, такое улучшение регулирования может снизить издержки для застройщиков и ускорить вывод объектов на рынок.

Ещё один регуляторный аспект: Метро-округа и ТСЖ. Многие новые пригороды используют финансирование через метро-округа (квази-государственный способ финансирования инфраструктуры за счёт будущих налогов). Штат скорректировал регулирование метро-округов, чтобы предотвратить злоупотребления (некоторых застройщиков обвиняли в том, что они перекладывают слишком большие долги на домовладельцев через эти округа). Это может немного увеличить первоначальные расходы застройщиков, но защитит домовладельцев от чрезмерных сборов в будущем. Регулирование ТСЖ также ужесточено – теперь для ТСЖ действуют ограничения на супер-залоги и больше правил для прозрачности их деятельности.

Законодательные обновления по налогу на недвижимость: Учитывая волну недовольства ростом налога на недвижимость, вероятно, законодательный орган вернётся к вопросу о послаблениях в 2025 году. Если будет принят новый закон (или инициатива на голосование), он может ограничить рост оценочной стоимости или снизить ставки оценки на постоянной основе. Предложение 2024 года (Prop HH) предполагало небольшое снижение ставок и небольшое освобождение для домов, в которых проживают владельцы, в обмен на сокращение будущих возвратов по Табору ballotpedia.org coloradonewsline.com. Избиратели отказались, но некоторые послабления (особенно для пожилых) могут вернуться. Уже в 2023 году законодательный орган предоставил однократное расширение освобождения для пожилых и ветеранов. Для планирования владельцам недвижимости стоит учитывать, что налоги могут остаться высокими, и закладывать это в P&L. С другой стороны, если послабления всё же примут в 2025 или 2026 году, это может положительно сказаться на покупательной способности (снижение налогов делает владение немного более доступным по сравнению с арендой).

В целом, регуляторная среда Денвера активно развивается, чтобы справиться с жилищным кризисом – в основном за счет смягчения зонирования и предоставления стимулов для строительства доступного жилья – а также реагирует на опасения сообщества через защиту прав арендаторов и стандарты качества. Для заинтересованных сторон это своего рода палка о двух концах: больше возможностей для застройки (ADU, увеличение плотности), но и новые обязанности (лицензирование аренды, требования по включению доступного жилья). Тенденция, похоже, направлена на стимулирование увеличения предложения жилья как основного решения проблемы доступности, что в долгосрочной перспективе должно принести пользу рынку за счет увеличения объема и предотвращения крайне нестабильных скачков цен. Но в переходный период ключевыми становятся соблюдение новых правил и адаптация. Те, кто будет в курсе этих изменений (например, домовладельцы, которые теперь могут построить ADU там, где это раньше было запрещено, или арендодатели, оформившие лицензию), окажутся в более выгодном положении, чем те, кто будет застигнут врасплох. Баланс Денвера между стимулированием роста и вниманием к социальной справедливости продолжит формировать результаты на рынке недвижимости в будущем.

Мнения экспертов и участников отрасли

В завершение этого отчета давайте услышим мнения местных экспертов – риелторов, экономистов и застройщиков – о ситуации на рынке недвижимости Денвера. Их практические наблюдения помогают понять данные в контексте:

1. «Рынок в процессе перекалибровки» – Аманда Сниткер, Ассоциация риэлторов Денвера: Сниткер, председатель Комитета по рыночным тенденциям DMAR, описывает 2025 год на рынке жилья Денвера как «исследование перекалибровки». Она отмечает, что и покупатели, и продавцы вошли в год с нереалистичными ожиданиями (покупатели надеялись на снижение ставок, продавцы предполагали, что двузначный рост цен продолжится), но «реальность оказалась гораздо более сложной». Ипотечные ставки остались высокими, предложение выросло, и доступность жилья диктует поведение dmarealtors.com dmarealtors.com. Продавцы больше не могут устанавливать цену, ориентируясь на прошлогодний пик, и ожидать ценовой войны; те, кто так делает, сталкиваются с «колебаниями, упущенными возможностями и сорванными сделками». Покупателям, в свою очередь, не стоит пытаться поймать идеальную ставку, иначе они рискуют упустить дома, которые сейчас стали доступны. Ее совет: успех теперь зависит от соответствия текущим условиям – важно оставаться приземленным, информированным и реагировать на новую реальность dmarealtors.com dmarealtors.com. Другими словами, это не «плохой» рынок, а просто другой, и он вознаграждает тех, кто быстро адаптируется. Сниткер отмечает и плюсы: у покупателей появилось пространство для маневра и рычаги влияния, а хорошо подготовленные дома по-прежнему продаются за считанные недели, в то время как переоцененные или запущенные простаивают denverite.com denverite.com. Это здоровое восстановление баланса. Она шутит: «те, кто остается приземленным… будут теми, кто добьется успеха. Оперативная осведомленность — самый ценный актив». dmarealtors.com. Это отражает общее настроение многих риэлторов: рынок Денвера не рушится — он нормализуется, и участникам нужно соответственно корректировать свои стратегии.

2. Рост запасов и рынок покупателя – Орфе Дивунгуй, экономист Zillow: Старший экономист Zillow Орфе Дивунгуй отметил, как Денвер сместился в сторону рынка покупателя в 2025 году. Ссылаясь на рекордный уровень снижения цен (38% объявлений с понижением), он написал: «Разрыв между покупателями и продавцами сокращается. Это здоровое восстановление баланса». axios.com. Дивунгуй подчеркивает, что после многих лет экстремального роста наличие запасов выше среднего по стране и покупатели с возможностью торга — это хорошо для долгосрочной стабильности рынка axios.com axios.com. Однако он также предупреждает, что проблемы с доступностью жилья удерживают многих покупателей в стороне, даже несмотря на то, что условия сейчас благоприятны для них axios.com. Его мнение говорит о том, что, хотя показатели указывают на рынок покупателя, это своего рода «пустой» рынок покупателя, если эти покупатели не могут позволить себе действовать. Это подчеркивает необходимость креативных решений, чтобы помочь арендаторам стать владельцами (например, помощь с первоначальным взносом или снижением ставки). Исследование Zillow также показало, что запасы в Денвере — одни из немногих в мегаполисах, превышающих допандемийный уровень axios.com, что, по его мнению, является возвращением к более сбалансированным условиям, а не тревожным сигналом. В целом, по мнению Дивунгуя, рынок жилья Денвера корректируется после неустойчивого бума, и это в конечном итоге полезно, но переход сопровождается трудностями из-за высоких затрат на финансирование.

3. Коммерческие перспективы и мягкая посадка – Линдси Гилберт, брокер по офисной недвижимости CBRE: На коммерческом фронте Линдси Гилберт, вице-президент CBRE в Денвере, дала осторожно оптимистичный прогноз по офисам: «Мы увидели признаки стабилизации… По мере того как мы движемся к 2025 году, я думаю, что люди надеются и чувствуют себя более уверенно, что мы экономически пережили мягкую посадку, что, очевидно, помогает рынку недвижимости, поскольку компании теперь чувствуют себя немного увереннее в принятии долгосрочных офисных решений». coloradosun.com. По мнению Гилберт, худшее потрясение пандемии, возможно, уже позади – к концу 2024 года некоторые компании закрепили свои гибридные политики и снова начали арендовать площади (рост офисной аренды в Денвере на 13% в годовом исчислении) coloradosun.com. Она отмечает, что многие работодатели остановились на «трех днях в неделю» в офисе coloradosun.com, что означает, что им по-прежнему нужно значительное (хотя и уменьшенное) пространство, и они заключают договоры аренды соответственно. Она также заметила рост числа субаренд, которые берут новые арендаторы, что сокращает теневой инвентарь coloradosun.com. По мнению Гилберт, офисный рынок Денвера, хотя и остается очень проблемным, не находится в свободном падении – он приспосабливается к новой базе. Ее упоминание о мягкой экономической посадке ключевое: диверсифицированная экономика Денвера (технологии, аэрокосмическая отрасль, здравоохранение, возобновляемая энергетика и др.) может избежать глубокой рецессии, что позволит бизнесу вернуть уверенность. В свою очередь, это помогает коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаться. По сути, она говорит: нарратив о 35% вакантности в центре Денвера – это не только катастрофа, под поверхностью идет работа по заполнению части этих площадей. Арендодателям просто нужно пережить этот период, привлекая арендаторов качественными улучшениями, потому что спрос смещается в сторону качества.

4. Взгляд разработчика – трансформационные проекты и будущий рост: Со стороны застройщика стоит учесть видение, которым поделилась команда проекта River Mile, когда Денвер одобрил его в середине 2025 года. Они назвали его «одним из самых амбициозных проектов городского обновления в истории Колорадо», прогнозируя 25 000 новых рабочих мест и 16 450 новых жителей, которые появятся благодаря реализации River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Руководитель разработки Revesco (до поглощения KSE) часто говорил о центре Денвера как о месте, «созревшем для эволюции» – превращении парковок в оживлённые районы. После одобрения аналитики отметили, что River Mile «открывает для центра Денвера фазу трансформационного роста, достигая самой высокой городской плотности в Денвере», когда проект будет реализован unitedstatesrealestateinvestor.com. Оптимизм здесь заключается в том, что застройщики видят в Денвере сильные долгосрочные фундаментальные показатели, достаточные для оправдания многомиллиардных инвестиций. Они делают ставку на дальнейший приток населения и желание компаний иметь городское присутствие, если для этого созданы условия (многофункциональность, транспортная доступность, инфраструктура). Можно привести цитату регионального экономиста, например, Пэтти Сильверстин (часто консультирует торговую палату Денвера): она отмечала, что экономика Денвера и потребность в жилье будут продолжать расти, хотя и умеренными темпами, и что инвестировать в жильё и инфраструктуру сейчас крайне важно, чтобы избежать узких мест в будущем. По сути, эксперты сходятся во мнении, что Денвер должен расти «умно» – увеличивать плотность, развивать транспорт и доступность жилья – чтобы сохранить свой импульс. River Mile и подобные проекты – это частный сектор, который поддерживает это видение.

5. Отраслевое мнение о проблемах: Эксперты также не закрывают глаза на риски. Например, Ассоциация риэлторов Колорадо в своих отчетах подчеркнула, что ипотечные ставки определяли рынок 2023–24 годов и, вероятно, будут определять и 2025 год, заявив, что «покупатели сейчас очень чувствительны даже к небольшим изменениям ставок», и что каждое повышение ставок отталкивает всё больше людей dmarealtors.com. Они предполагают, что если ставки опустятся ниже 6%, отложенный спрос резко возрастет – это мнение разделяют многие риэлторы, у которых есть клиенты, ждущие лучших ставок. Со стороны аренды, Ассоциация апартаментов столичного Денвера отметила в 2024 году, что приток новых квартир стал «долгожданным облегчением для арендаторов, наконец-то появилась возможность торговаться», но предупредила, что «к 2025 году мы ожидаем, что спрос догонит предложение, и вакантность снова сократится», то есть арендаторы не должны рассчитывать на длительный избыток предложения corken.co corken.co. Это говорит о том, что управляющие недвижимостью готовятся к тому, что рынок снова качнется в пользу арендодателей по мере заселения новых квартир растущим населением.

Наконец, взгляд на более широкую картину: экономист по недвижимости Патрик Даффи (цитируется в U.S. News) утверждает, что на национальном уровне «в ближайшие пять лет, вероятно, будет больше сделок, но рост цен будет более плавным» facebook.com. Применительно к Денверу это соответствует мнению, что объем сделок вырастет по мере того, как люди будут привыкать к новой реальности, но мы не увидим бешеного роста цен – что является более здоровой и устойчивой траекторией рынка. Многие местные эксперты соглашаются с этим: Денвер вступает в период стабильности и устойчивости. Как выразилось одно агентство, «2025 год – это возвращение Денвера к сбалансированному развитию: без резких скачков, только уверенное движение вперед».

Источники:

Отчеты о рыночных тенденциях Ассоциации риэлторов столичного Денвера (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
Статистика рынка жилья REcolorado recolorado.com denverite.com
Данные рынка Денвера от Redfin и Zillow redfin.com axios.com
Репортажи Colorado Sun и Denverite coloradosun.com denverite.com
Исследования CBRE и комментарии брокеров cbre.com coloradosun.com
Аналитика недвижимости Shishito shishito-re.com shishito-re.com
Город и округ Денвер, планирование и развитие сообщества coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Статьи о недвижимости от Westword, Denverite, Axios Denver westword.com axios.com
Прогнозы по жилью от U.S. News facebook.com и другие.