Обзор рынка недвижимости Лукки
Лукка, исторический город-крепость в Тоскане, обладает динамичным рынком недвижимости, который продемонстрировал устойчивость и рост в середине 2020-х годов. После кратковременного охлаждения в 2022–2023 годах из-за роста процентных ставок рынок вновь оживился в 2024 и начале 2025 годов: цены росли, а спрос оставался высоким luccaindiretta.it lanazione.it. Лукка выделяется как один из самых успешных рынков недвижимости Тосканы: стоимость объектов неуклонно растет, особенно в сегменте премиум-класса, чему способствуют относительная доступность города по сравнению с Флоренцией и растущий интерес иностранных покупателей worldpropertyjournal.com. Согласно индексу Prime International Residential Index компании Knight Frank, цены на элитную жилую недвижимость в Лукке выросли на +6,2% в 2024 году, что является одним из самых высоких показателей в Италии idealista.it. За последние пять лет стоимость элитной жилой недвижимости в Лукке увеличилась примерно на 27%, опережая другие популярные города Тосканы worldpropertyjournal.com и отражая устойчивый спрос. Общая ситуация в Италии этому способствует — несмотря на скромный рост ВВП, в 2024 году в стране наблюдались низкая инфляция и крепкий рынок труда, что создало стабильность для инвестиций в недвижимость cushmanwakefield.com.
Сегодня рынок недвижимости Лукки выигрывает от уникального сочетания факторов. Богатое культурное наследие города и высокий уровень жизни делают его привлекательным «местом для жизни» в Тоскане не только для местных жителей, но и для покупателей со всего мира, включая Европу и США. worldpropertyjournal.com. Провинция Лукка включает эксклюзивные прибрежные районы (например, Форте-дей-Марми в Версилии), что повышает средние ценовые показатели по провинции, но город Лукка остается более доступным, чем Флоренция, предлагая сравнительную ценность luccaindiretta.it. В результате наблюдается повышенный интерес со стороны состоятельных людей, ищущих второе жилье или объекты для инвестиций; в целом по Тоскане за последнее десятилетие количество иностранных жителей увеличилось на 11,2% worldpropertyjournal.com. Между тем, такие экономические меры, как режим фиксированного налога для новых резидентов и другие стимулы, повысили привлекательность региона для международных инвесторов worldpropertyjournal.com. В итоге, на 2025 год рынок недвижимости Лукки характеризуется ростом цен, высоким спросом (местным и иностранным) и оптимистичными перспективами, при этом важно учитывать изменения процентных ставок и планы городского развития.
Тенденции на рынке жилой недвижимости в Лукке
Цены на жилье и спрос: Жилой сектор в Лукке находится на подъёме. На начало 2025 года средняя цена предложения на жилую недвижимость в городе Лукка составляет около €2 300 за квадратный метр, что отражает годовой рост примерно на 7% ltimmobili.it. Это обозначает значительный рост стоимости по сравнению с предыдущим годом, когда после небольшого спада в 2023 году рынок вновь набрал обороты. Фактически, к февралю 2024 года средние цены выросли более чем на 10% в годовом выражении — достигнув наивысшего уровня за два года lanazione.it. Исторический центр города является самой дорогой зоной, где цены на отремонтированные дома составляют около €3 600–€4 000/м² iltirreno.it. Для сравнения, жилые районы в первой периферии (сразу за средневековыми стенами) более доступны: например, в Сант’Анне, престижном периферийном районе, квартира в отличном состоянии стоит ~€2 000–€2 200/м², а за старые пригодные для проживания объекты просят €1 400–€1 800/м² iltirreno.it. В окрестных деревнях и сельской местности к северу от города цены ближе к €1 500/м² ltimmobili.it. Даже при этих более низких ценах спрос остается высоким — интерес покупателей очень силён по всему Лукке, и предложения быстро раскупаются. Поскольку предложение не успевает за спросом, конкуренция между покупателями усилилась, что дополнительно подталкивает цены вверх ltimmobili.it. Рынок очень активен: риэлторы отмечают, что количество сделок в 2024 году выросло по сравнению с 2023 годом iltirreno.it, и эта тенденция, как ожидается, продолжится в 2025 году. В более широком регионе рост Лукки опережает средние показатели Тосканы — цены на жильё в Тоскане выросли в 2024 году всего на +0,9% ltimmobili.it, в то время как стоимость недвижимости в самом городе Лукка росла гораздо быстрее, что говорит о его особой привлекательности.Рынок аренды и доходность: Рынок аренды в Лукке продемонстрировал еще более впечатляющий рост. Средняя арендная плата за жилую недвижимость достигла примерно €11,5–€12 за квадратный метр в месяц, увеличившись на ~10–14% в годовом исчислении к началу 2025 года ltimmobili.it luccaindiretta.it. Это соответствует примерно €700–€800 в месяц за типичную 65-метровую квартиру. Рост обусловлен несколькими факторами: восстановление мобильности после пандемии, увеличение числа специалистов и студентов, приезжающих в Лукку (город находится рядом с университетским центром Пизы и другими учебными заведениями), а также бурно развивающийся сегмент краткосрочной аренды. Действительно, интерес инвесторов к краткосрочной аренде (туристической, например через Airbnb) резко возрос — местные агентства сообщают о ~20% росте покупок жилья, предназначенного для сдачи туристам lanazione.it. Многие покупатели (как итальянцы, так и иностранцы) выбирают Лукку для инвестиций, привлеченные туристической привлекательностью города (Лукка принимает крупные мероприятия, такие как Summer Festival и Comics & Games), а также стабильной доходностью аренды. Валовая доходность жилой недвижимости в Лукке оценивается примерно в 8–9%, что выше национального среднего показателя в ~8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Это высокая доходность по западноевропейским меркам, что отражает относительно низкие цены покупки при стабильном спросе на аренду. Для сравнения: Лукка — один из самых прибыльных городов Италии для арендодателей; в городах среднего размера обычно можно увидеть валовую доходность 8–10% partitaiva.it. Коммерческая недвижимость может приносить еще больше (об этом позже), но сильные доходы от аренды жилья определенно стимулируют инвестиционный спрос.
Драйверы: Местные жители и иностранцы: Спрос в Лукке формируется как местными, так и международными источниками.
С точки зрения местной экономики, экономика Лукки (известная своим бумажным промышленным районом и растущим технологическим сектором) обеспечивает стабильную занятость, а высокий уровень жизни в городе означает, что многие жители предпочитают оставаться и улучшать свои дома, а не переезжать.С демографической точки зрения, однако, коренное население Лукки стареет и немного сократилось (в городе проживает около 88 500 жителей, что на ~0,7% меньше по сравнению с 2024 годом quantitalia.it).Чтобы заполнить этот пробел, иностранные покупатели и экспаты становятся все более важными.Тоскана давно привлекает европейцев и американцев, ищущих второе жилье, и Лукка в этом отношении становится все более популярной.Город считается «относительно выгодным» для приобретения элитной недвижимости — он предлагает тот же тосканский шарм, что и Флоренция или Сиена, но по более низкой цене за квадратный метр, что в последние годы привело к наплыву состоятельных покупателей worldpropertyjournal.com.Богатые инвесторы из Франции, Великобритании, США, стран Бенилюкса и Германии входят в число новых ведущих покупателей, привлечённых тосканским образом жизни и неизменной исторической атмосферой Лукки worldpropertyjournal.com.Налоговые льготы в Италии усиливают эту тенденцию: например, режим фиксированного налога (фиксированный налог в размере 100 000 евро на доход из-за рубежа) и программы, поощряющие возвращение экспатриантов-профессионалов, сделали переезд в Италию (и покупку недвижимости) более привлекательными worldpropertyjournal.com.По состоянию на 2025 год в Италии проживает более 40 000 лиц с высоким уровнем достатка (HNWIs, более 10 миллионов долларов чистого капитала), и многие из них вкладывают средства в недвижимость worldpropertyjournal.com.Лукка получила прямую выгоду — в отчетах за 2025 год она была отмечена как лидер на рынке роскошной недвижимости Тосканы благодаря росту цен на элитную недвижимость на 27% за последние пять лет worldpropertyjournal.com.Эти международные покупатели часто ищут готовые к заселению объекты недвижимости (полностью отремонтированные, готовые для въезда), а не проекты под реконструкцию worldpropertyjournal.com, что побуждает застройщиков и продавцов обновлять объекты до уровня роскоши.Ключевые районы и типы недвижимости: Предпочтения покупателей в Лукке изменились после пандемии. Высоким спросом пользуются объекты с историческим шармом и современным комфортом, особенно в центре исторического города (centro storico), где средневековые здания, отремонтированные по современным стандартам, очень востребованы. Ограниченное количество предложений в пределах стен означает, что цены здесь выше (достигая €3,700–€4,100/м² за качественные отреставрированные объекты iltirreno.it). Между тем, пригородные районы стали более популярными, так как предлагают больше пространства и ниже стоимость; районы за пределами городских стен (такие как Сант’Анна, Аранчио, Сан Конкордио) привлекают молодых семей и профессионалов, которым необходимо переезжать ради работы iltirreno.it. В этих районах часто можно найти дома с садами или новые квартиры с парковкой – такие характеристики стали особенно востребованы после локдаунов из-за COVID. На самом деле по всей Тоскане тенденция к приобретению жилья с внешними пространствами, частными садами и энергоэффективным дизайном только усилилась ltimmobili.it. Лукка отражает эту тенденцию: покупатели проявляют явное предпочтение зданиям с энергоэффективностью и зелёными зонами, что побуждает застройщиков делать акцент на устойчивом развитии. Новое строительство и реконструкция всё чаще имеют класс энергосбережения А и включают солнечные панели, ведь экологически ориентированные проекты дают ценовую надбавку и гарантируют устойчивую стоимость в будущем ltimmobili.it.
Динамика аренды и влияние туризма: Аренда в Лукке делится на долгосрочную и краткосрочную туристическую. Спрос на долгосрочную аренду формируется местными работниками, студентами и семьями. Однако предложение для долгосрочных арендаторов ограничено, частично из-за того, что многие владельцы переключились на прибыльную краткосрочную сдачу. Популярность Лукки как туристического направления — известного средневековыми стенами и фестивалями — позволяет арендодателям получать высокую посуточную плату в туристический сезон. Это вызвало споры в обществе: некоторые жители и представители власти выразили обеспокоенность тем, что распространение аренды через Airbnb может еще больше сократить доступность долгосрочного жилья. Призывы к ограничению краткосрочной аренды встречают сопротивление со стороны рынка недвижимости. Профессиональные ассоциации утверждают, что туристическая аренда приносит региону значительный доход и что именно муниципалитет должен расширять доступное жилье, а не ограничивать частную аренду iltirreno.it. Армандо Барсотти, президент местной ассоциации агентов (FIAIP), отметил, что многие вторые дома покупаются именно для краткосрочной сдачи и считает эту тенденцию «важной поддержкой для территории», полагая, что слишком строгие ограничения будут контрпродуктивны iltirreno.it. По состоянию на 2025 год существенные ограничения не введены; таким образом, сегмент краткосрочной аренды остается значимым драйвером рынка жилой недвижимости, способствуя инвестиционному спросу и росту арендных ставок в центре города. Доходность аренды в туристических районах Лукки высока, но потенциальным инвесторам рекомендуется следить за местными дискуссиями о регулировании, которые могут возникнуть в 2026–2027 годах, если проблема доступности жилья станет предметом политических дебатов.
Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, промышленность)
Офисная недвижимость: Лукка не является главным офисным рынком Италии, однако здесь присутствует стабильная база профессиональной и административной деятельности. Сегмент офисной недвижимости в Лукке в последнее время демонстрировал относительную стабильность. По состоянию на первый квартал 2025 года средняя цена на офисные помещения в городе составляет около 2 050 € за квадратный метр (покупка) и примерно 11,2 € за м² в месяц при аренде mercato-immobiliare.info. Эти значения оставались стабильными в течение прошлого года: цены продажи практически не изменились (–0,2% за шесть месяцев) mercato-immobiliare.info. Незначительное снижение произошло в конце 2024 года, вероятно, из-за повышения стоимости заимствований, однако к 2025 году рынок офисной недвижимости стабилизировался. Офисы в Лукке в среднем приносят около 8–9% валовой доходности от аренды — это конкурентоспособно для небольшого города, хотя максимальные доходы свыше 10% встречаются чаще в крупных или менее дорогих городах Италии partitaiva.it partitaiva.it. Спрос на офисы в Лукке формируется главным образом местным бизнесом (например, банками, страховыми компаниями, сервисными фирмами) и органами государственного управления; крупные корпорации практически не представлены, так как они чаще располагаются во Флоренции или Милане. Уровень вакантности офисных помещений в Лукке средний. Старые здания или объекты на периферии могут простаивать дольше, в то время как современные хорошо расположенные офисы (например, в центре или вдоль главных дорог) находят арендаторов быстрее. Во время пандемии, как и везде, переход на удаленную работу привел к консолидации офисных площадей. К 2025 году, однако, наблюдаются признаки восстановления — компании снова арендуют помещения, зачастую предпочитая меньшие, но более качественные офисы (с хорошей IT-инфраструктурой и парковкой). Нового предложения почти нет: в Лукке в последнее время не строили офисы спекулятивно, поэтому рынок формируется за счет повторного использования существующих зданий. Интересной тенденцией является конверсия: городские власти упростили перевод невостребованных офисов в жилье (или наоборот) для удовлетворения меняющихся потребностей iltirreno.it iltirreno.it. Такая гибкость, введённая в 2024 году, направлена на поглощение хронических офисных вакансий путем их преобразования в столь необходимое жильё. Это также означает, что у инвесторов в устаревшие офисные объекты появился “выход” — возможность сменить назначение помещения, что, в свою очередь, не дает капитальной стоимости офисов сильно снизиться. В целом, перспектива офисного рынка Лукки характеризуется стабильностью — без резкого роста, но с устойчивой заполняемостью качественных площадей и минимальными рисками появления нового предложения.Розничная торговля и главные улицы: Рынок розничной недвижимости в Лукке в значительной степени зависит от туризма и особенностей местных расходов. Торговые улицы исторического центра — с бутиками, кафе и ресторанами, расположенными вдоль живописных пешеходных улочек — составляют ядро рынка розничной недвижимости. Здесь высокий пешеходный трафик (особенно с весны по осень, в туристический сезон) обеспечивает устойчивый спрос на магазины. Арендные ставки на лучшие торговые помещения в центре Лукки (например, на главной торговой улице Виа Филунго) одни из самых высоких в городе, а уровень вакантности в таких локациях очень низкий. Средняя стоимость коммерческой недвижимости (включая торговые помещения) в Лукке составляет около €1,950/м² на продажу, средняя арендная ставка — примерно €14,2/м² в месяц mercato-immobiliare.info. Примечательно, что торговая недвижимость в Лукке предлагает одни из самых высоких инвестиционных доходностей в секторе недвижимости — примерно 10% валовой годовой доходности в среднем partitaiva.it. Это соответствует национальной тенденции, когда в большинстве итальянских городов торговые площади на главных улицах имеют двузначную доходность, что указывает на то, что хотя арендные ставки остаются высокими, цены покупки остаются приемлемыми для инвесторов. В Лукке местные инвесторы и семейные офисы часто рассматривают такие торговые помещения как долгосрочные активы.
Однако не вся розничная торговля одинакова: местоположение имеет ключевое значение. Магазины внутри старых городских стен (особенно рядом с туристическими достопримечательностями) работают хорошо, тогда как второстепенные локации или новые торговые центры на окраинах сталкиваются с большими трудностями. В последние годы некоторые периферийные коммерческие помещения испытывали трудности с поиском арендаторов, особенно по мере того, как на спрос на физические магазины влияет электронная коммерция и изменение покупательских привычек. К 2024 году в городе находилось множество коммерческих помещений на первом этаже, которые долгое время оставались пустыми, в особенности за пределами главных пешеходных зон iltirreno.it. В ответ на это администрация Лукки в 2024 году провела своего рода «мини-революцию» в градостроительном планировании: разрешила перевод пустующих магазинов и офисов на первых этажах в жилое назначение (при определённых условиях) iltirreno.it iltirreno.it. Эта политика охватывает как исторический центр (с определёнными мерами по защите ключевых улиц), так и периферийные кварталы. Логика здесь двойная – уменьшить запущенность из-за пустующих витрин и смягчить нехватку жилья за счёт создания новых квартир. Десятки владельцев недвижимости подали заявки на такие преобразования, что свидетельствует о том, что на рынке коммерческой недвижимости наблюдался избыток предложения в непремиальных локациях. Хотя это говорит о проблемах для маловостребованных коммерческих объектов, это также отражает адаптацию: розничный сектор Лукки фактически концентрируется в районах с наибольшим спросом (туристические зоны, главные торговые улицы), а второстепенные коммерческие площади выводятся с рынка (превращаются в квартиры). Для оставшихся объектов розничной торговли это позитивно, так как предотвращает перенасыщение рынка и может стабилизировать уровень арендной платы.
С точки зрения производительности, 2024 год стал годом восстановления для розничной торговли по всей Италии, и Лукка также приняла участие в этой тенденции. Объемы инвестиций в розничную торговлю в Италии выросли более чем на 40% в 2024 году (до 8,7 млрд евро), поскольку сектор восстановился idealista.it. На главных улицах крупных городов арендные ставки даже снова начали расти. Масштабы Лукки меньше, но ее розничная торговля на главных улицах проявляет устойчивость — большинство центральных помещений заняты успешными бизнесами, обслуживающими как местных жителей, так и туристов. Одно значимое ежегодное событие — фестиваль Lucca Comics & Games — привлекает сотни тысяч посетителей за короткий период, обеспечивая приток дохода для местных розничных продавцов и поддерживая ценность владения магазином в городе. Районная розница (например, продуктовые магазины, аптеки в жилых районах) также стабильна, поддерживается местным потреблением. Что касается крупноформатной розницы, в Лукке есть несколько торговых парков и гипермаркетов на окраинах; у них стабильная заполняемость, хотя в этом сегменте мало расширения из-за ограничений планирования и зрелого рынка. Оценивая перспективы, прогноз для рынка коммерческой недвижимости в рознице осторожно оптимистичен: снижение процентных ставок может увеличить интерес инвесторов, а физическая розничная торговля доказывает свою устойчивость в туристических городах. Тем не менее, владельцам вторичных торговых помещений придется внедрять инновации или менять назначение, если поток посетителей не восстановится в определенных местах — это общенациональная тенденция, поскольку розничный сектор развивается в эпоху электронной коммерции idealista.it.
Промышленные объекты и логистика: Сегмент промышленной недвижимости в Лукке и ее провинции заметно развивается благодаря кластеру производственных предприятий региона. Лукка находится в центре ведущего бумажного производственного района Италии – единственного официально признанного бумажного кластера в Европе miac.info. Более 200 компаний (от бумажных фабрик до упаковочных предприятий) работают поблизости, особенно в районах Капаннори и Поркари, где занято около 10 000 работников, а ежегодная выручка достигает миллиардов евро investintuscany.com. Эта промышленная база создает стабильный спрос на склады, фабрики и логистические объекты. Промышленные объекты (например, capannoni или склады) в Лукке обычно имеют более низкую стоимость за квадратный метр, чем коммерческая или жилая недвижимость – часто в диапазоне €800–€1,500/м² в зависимости от возраста и расположения (нижний предел для старых складов, верхний – для современных объектов). Аренда логистических помещений может значительно варьироваться, но доходность, как правило, привлекательна, поскольку промышленные активы в Италии часто обеспечивают двузначную доходность на вторичном рынке. Например, в недавнем объявлении современные склады возле Лукки продавались примерно по €900/м², что позволяет инвесторам получить солидную прибыль, учитывая арендные ставки в регионе idealista.it.
Рост бумажной промышленности за последнее десятилетие (с продолжающимися инвестициями транснациональных компаний в местные предприятия investintuscany.com investintuscany.com) привел к некоторому увеличению числа промышленных объектов. Ряд компаний построили новые производственные цеха или расширили действующие площади (например, расширение DS Smith на 13 000 м² в Поркари investintuscany.com). Как правило, такие объекты используются владельцами, а не строятся для последующей сдачи в аренду. Также существуют промышленные зоны, управляемые провинцией и предназначенные для малых и средних предприятий, которые, как правило, полностью заняты. Вакантность в промышленном сегменте относительно низкая – любой склад с хорошим подъездом к автомагистрали находит применение либо у производителей, либо для хранения в интересах региональной экономики. Логистический сектор в Лукке имеет меньший масштаб (ближайшие крупные логистические центры расположены во Флоренции или в порту Ливорно), однако несколько компаний-операторов и дистрибьюторов используют склады среднего размера для обслуживания северной Тосканы. Постепенный рост электронной коммерции немного увеличил спрос на помещения для последней мили вокруг Лукки, хотя средневековый центр города предполагает размещение основных хабов в пригородах.
Коммерческий инвестиционный климат: Для инвесторов коммерческая недвижимость Лукки предлагает сочетание высокой доходности и нишевых возможностей. Местные инвесторы-девелоперы активно перепрофилируют объекты (например, превращают старую фабрику в лофт-офис или переоборудуют неиспользуемое офисное здание в квартиры). Международные коммерческие инвесторы обычно сосредоточены на более крупных городах Италии; однако гостиничный сектор Лукки вызывает интерес — к примеру, превращение исторических зданий в бутик-отели или B&B стало известным инвестиционным трендом благодаря стабильному притоку туристов. В целом, рынок коммерческой недвижимости в Лукке здоров, но не демонстрирует бурного роста: его отличают стабильность в сегменте офисов, высокая активность на центральных торговых улицах (с определённой адаптацией вторичного ритейла), и крепкие основы в промышленной недвижимости благодаря мощному промышленному кластеру. Объёмы коммерческих сделок в Лукке невелики, но в 2024 году активность выросла на фоне общего подъема рынка коммерции в Италии (общий объем коммерческих инвестиций в Италии в 2024 году составил 2,6 млрд евро, заметно увеличившись, лидерами роста выступили ритейл и логистика idealista.it). В Лукке, вероятно, вырос интерес инвесторов к ритейлу и логистическим объектам в соответствии с национальными тенденциями. Любые будущие крупные коммерческие проекты (например, новый торговый центр или бизнес-парк) будут зависеть от градостроительных планов и спроса — сейчас основной акцент делается на поэтапном росте и улучшении существующего фонда, а не на масштабном новом строительстве.
Возможности и вызовы для инвесторов
Лукка представляет собой интересный инвестиционный кейс как в жилом, так и в коммерческом секторах, однако инвесторам следует сопоставить возможности с возможными сложностями:
- Высокая доходность аренды: Одним из главных преимуществ Лукки для инвесторов является высокая арендная доходность. Доходность от сдачи жилья составляет около 8–9%, а по коммерческой недвижимости может достигать ~10% и более в некоторых случаях partitaiva.it. Эти показатели превосходят доходность во многих западноевропейских странах (например, в таких городах, как Париж или Мюнхен, она часто ниже 4%). Для инвесторов, ориентированных на доход, объекты в Лукке обеспечивают стабильный денежный поток. Особенно выгодна покупка недвижимости для краткосрочной аренды (Airbnb) в туристическом центре Лукки — иногда доходы превышают средние по долгосрочной аренде. Торговые площади в хороших локациях также обеспечивают двузначную доходность благодаря умеренным ценам и постоянному потоку туристов.
- Потенциал прироста капитала: Стоимость недвижимости в Лукке находится на восходящей траектории. Город все еще находится на этапе роста по сравнению с более зрелыми рынками, такими как Флоренция. Как отмечено, роскошная недвижимость выросла примерно на 27% за пять лет worldpropertyjournal.com, и прогноз остается положительным. Ожидаемый будущий рост цен (на более умеренные несколько процентов в год) в сочетании с доходом от аренды означает, что, скорее всего, можно рассчитывать на высокий общий доход. Кроме того, запланированные улучшения инфраструктуры (обсуждаются ниже) могут повысить стоимость недвижимости в определенных районах. Лукка все чаще привлекает внимание иностранных покупателей — если этот международный спрос ускорится, это может еще больше повысить цены и ликвидность (возможность для получения капитальной прибыли).
- Диверсификация и нишевые сегменты: Инвесторы могут рассмотреть различные нишевые направления. Помимо стандартных квартир, в Лукке есть возможности в сфере реконструкции исторических объектов (например, восстановление исторической виллы или монастыря под апартаменты или отель), студенческого жилья (учитывая близость к университетским городкам) или резиденций для пожилых людей (Тоскана популярна среди пенсионеров). Еще одно направление — гостиничный сектор: уютные B&B или комплексы для краткосрочного отдыха на окраинах Лукки, использующие популярность агротуризма в Тоскане. Кроме того, процветающая бумажная промышленность говорит о спросе на специализированную промышленную недвижимость (заводы, лаборатории) — сектор, где долгосрочные корпоративные аренды могут быть очень стабильными. Эти ниши позволяют использовать местные сильные стороны (культура, промышленность, образование) для получения повышенного дохода.
- Благоприятные налоговые и финансовые условия: Налоговые стимулы Италии усиливают инвестиционную привлекательность. Режим фиксированного налога для новых резидентов (фиксированные 100 тыс. евро на зарубежный доход) привлекает сверхобеспеченных лиц, которые переезжают (и покупают элитную недвижимость) worldpropertyjournal.com. Кроме того, относительно низкие транзакционные издержки при покупке основного жилья и некоторые налоговые кредиты на реконструкцию (хотя и урезанные по сравнению с предыдущими годами действия “Superbonus”). Финансовые расходы, которые резко выросли в 2023 году, ожидаются к снижению: цикл повышения ставок Европейским центральным банком приостановлен в конце 2024 года, а некоторые ставки фактически снизились в начале 2025 года, делая ипотеку более доступной ltimmobili.it. Например, ставка Euribor на 6 месяцев упала с ~3,8% в середине 2024 года до ~2,35% к февралю 2025 года ltimmobili.it. Снижение процентных ставок означает дешевое финансирование и потенциально больший инвестиционный рычаг, что увеличивает доходность. Если инфляция останется под контролем, а ставки продолжат снижаться в 2025–2026 годах, инвесторы смогут зафиксировать привлекательные ипотечные условия на рынке Италии.
Несмотря на эти возможности, существуют сложности и риски, которые необходимо учитывать:
- Процентные ставки и экономическая неопределенность: Несмотря на улучшение финансовых условий, любое их ухудшение (например, новая волна инфляции и повышение ставок) может негативно сказаться на рынке. Цены на недвижимость чувствительны к стоимости заимствований — падение цен в Лукке в 2023 году (–7% год к году в какой-то момент) luccaindiretta.it показало, что повышение ставок охладило спрос. Экономика Италии стабильна, но характеризуется низкими темпами роста; любая рецессия в Европе может снизить уверенность покупателей или сократить иностранные инвестиции. Инвесторам стоит проводить стресс-тесты своих вложений на случай изменения ставок и быть уверенными, что доход от аренды перекроет затраты на финансирование, если проценты вновь начнут расти.
- Регуляторные и бюрократические препятствия: Италия известна своей сложной бюрократией. Сделки с недвижимостью и застройка могут проходить медленно из-за длительных процессов получения разрешений, правил по историческим зданиям и юридических препятствий. В исторических районах Лукки для проведения ремонта требуется учитывать требования по сохранению наследия. Градостроительный план (Piano Operativo) также может меняться, как это случилось, когда город в 2024 году смягчил правила по преобразованию помещений на первом этаже iltirreno.it — такие регуляторные изменения могут повлиять на разрешённое использование и стоимость вашей собственности. Кроме того, в Италии продолжаются политические дебаты по вопросу регулирования краткосрочной аренды в туристических городах. Хотя в Лукке пока не введены строгие ограничения, возможно, что к 2026–2027 годам появятся новые правила (например, регистрация или лимиты по ночам). Инвесторам, рассчитывающим на доход от туристической аренды, стоит внимательно следить за местной политикой. Налогообложение — ещё один важный аспект: помимо специальных режимов, на налоги на недвижимость (IMU на второе жилье) и налоги на доходы от аренды (если не выбран выгодный фиксированный тариф «cedolare secca» в 21% по жилым договорам) могут существенно повлиять на чистую прибыль. Эти факторы подчеркивают важность грамотной местной юридической и налоговой консультации для инвесторов.
- Ограниченная ликвидность и размер рынка: Рынок Лукки, хотя и достаточно активный, остается небольшим и неликвидным по сравнению с крупными городами. Продажа элитной недвижимости в Лукке может занять больше времени просто из-за ограниченного круга покупателей. Рынок коммерческой недвижимости также достаточно узкий. Поэтому недвижимость в Лукке следует рассматривать как средне- или долгосрочную инвестицию. Преимущество небольшого рынка — это стабильность цен, но недостаток в том, что если вам потребуется быстро выйти из актива, на поиск покупателя по нужной цене может уйти время. Международным инвесторам особенно стоит учитывать валютные риски (если расчеты не в евро) и необходимость работы с проверенными местными агентами для поиска покупателей.
- Стареющее население и демография: Одна из структурных проблем Лукки — ее демографическая динамика. Население города стареет, а общий прирост — нулевой или слегка отрицательный quantitalia.it. В перспективе сокращение числа молодых местных покупателей может привести к снижению естественного спроса на жилье (особенно начального сегмента). Хотя часть спроса компенсируют новые жители (например, иностранцы или приезжие из других регионов Италии, которых привлекает Лукка), инвестору стоит задуматься о том, кто будет вашим арендатором или покупателем через 5–10 лет. Если рассчитывать только на местный рынок, необходимо учитывать возможное «старение» клиентской базы. Эта проблема смягчается способностью Лукки привлекать новых людей — многие тосканские города с сокращающимся местным населением поддерживают рынок недвижимости за счет туризма и миграции ради образа жизни. Но демографические «встречные ветры» (меньше образуется новых домохозяйств на месте) — фактор, на который стоит обратить внимание после 2030 года.
- Риски, связанные с инфраструктурой и экологией: Наконец, хотя эти риски не являются острыми, примите во внимание инфраструктурные мощности и климат/экологию. Привлекательность Лукки приводит к очень оживленным туристическим сезонам – возможны перегрузки парковок, дорог, коммунальных сетей. Власти инвестируют в улучшения (новые дороги, мосты и т.д.), но задержки в строительстве или перерасход бюджета могут затронуть некоторые районы (например, работы на новом мосту через Серхио могут вызвать временные проблемы с дорожным движением или шум в той окрестности). С экологической точки зрения, Лукка расположена на низменной равнине у реки Серхио; исторически здесь есть зоны риска наводнений. Изменение климата может усугубить паводки при обильных осадках (в городе есть защитные сооружения, однако сельская недвижимость может быть более подвержена риску). Кроме того, новые нормы энергоэффективности ЕС означают, что старые здания могут потребовать модернизации (изоляция, новые системы отопления), чтобы оставаться привлекательными или даже чтобы их можно было продать в конце 2020-х. Это и вызов (потенциальные расходы на модернизацию), и возможность (объекты, уже соответствующие стандартам энергоэффективности, будут набирать в цене в связи с предстоящими требованиями по устойчивости ltimmobili.it).
В целом, Лукка предлагает инвестиции с высокой доходностью и уникальным характером, обладающие значительным потенциалом роста. Но благоразумные инвесторы учитывают особенности итальянского рынка, обеспечивают диверсификацию и, возможно, сосредотачиваются на качественных локациях и объектах, которые будут востребованы при различных сценариях развития событий в будущем.
Влияние градостроительства и инфраструктурных проектов
Решения в сфере городского планирования и развития инфраструктуры в Лукке играют значительную роль в формировании будущего рынка недвижимости. Ряд ключевых инициатив и проектов, реализуемых в период с 2024 по 2028 годы, повлияет на предложение, спрос и стоимость недвижимости:
- Генеральный план города и новые застройки: Piano Operativo (генеральный план) Лукки предусматривает масштабные новые проекты в сфере недвижимости, особенно в районе Сан-Конкордио (непосредственно к югу от исторического центра). Согласно этому плану, город предполагает строительство 248 новых квартир и около 33 000 м² коммерческих площадей (магазины, отели, офисы) только в Сан-Конкордио lavocedilucca.it. Особенно примечательна предлагаемая реконструкция территории Ex Manifattura Tabacchi (старой табачной фабрики) рядом с городской стеной, где одним из проектов предусматривается 60 новых квартир плюс 15 000 м² офисных/торговых помещений lavocedilucca.it. Подобные проекты существенно увеличат предложение в этом районе, фактически создавая новый многофункциональный кластер. Однако эти планы столкнулись с противодействием со стороны местных комитетов жителей, обеспокоенных «огромной бетонной заливкой без рынка» — фактически страхом перенасыщения без достаточного спроса lavocedilucca.it. На 2025 год местные власти рассматривают возражения, но общий вектор ясен: Лукка стремится расширить и модернизировать свою городскую среду за пределами древних стен. Если проекты будут реализованы, к 2026–2028 годам мы можем увидеть новые жилые комплексы и коммерческие центры в Сан-Конкордио и других районах на окраинах. Для рынка это значит потенциальное снижение давления (большее предложение жилья может сдержать рост цен) и новые инвестиционные возможности (первые покупатели смогут приобрести объекты по промо-ценам). Это также означает строительную активность — инвесторам стоит следить за тем, какие проекты получат финальное одобрение или финансирование. Градостроительное развитие такого масштаба беспрецедентно в новейшей истории Лукки и его результат окажет значительное влияние на траекторию роста города.
- Реконструкция и реновация: Помимо полностью нового строительства, Лукка делает акцент на адаптивном повторном использовании исторических зданий. Ярким примером является проект создания нового Центра искусств Лукки, культурного комплекса, который создается путем реставрации исторического здания площадью 2 500 м² рядом с Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Благодаря инвестициям более 10 миллионов евро этот проект (старт в 2025 году) превратит долгое время пустующее здание — бывший госпиталь и кинотеатр — в современный музей искусств и пространство для мероприятий finestresullarte.info. Эта культурная инфраструктура не только сохраняет наследие зданий, но и повышает привлекательность города, особенно в ближнем районе. Собственность поблизости может получить “культурный эффект подъема”, так как улучшенные общественные пространства и музеи обычно увеличивают пешеходный трафик и престиж местности. Аналогично, для площадки Ex Manifattura Tabacchi в Сан-Конкордио существуют альтернативные предложения по смешанному культурно-коммерческому использованию (коворкинги, галереи, театры), если крупный проект апартаментов/офисов будет сокращен pininfarina.it finestresullarte.info. Подход Лукки к реновации подчеркивает сохранение исторической идентичности города придавая новую жизнь старым зданиям. Для рынка недвижимости это означает, что могут появиться особые возможности в проектах реставрации — инвесторы/девелоперы, обладающие опытом в историческом восстановлении, могут сотрудничать с государственными структурами для создания уникальных объектов (лофты, студии, бутик-отели) в рамках таких инициатив. Город часто работает с фондами и частными компаниями по такого рода реновациям, поэтому стоит внимательно следить за государственными тендерами или возможностями для партнерства.
- Улучшение инфраструктуры: В сфере инфраструктуры ведутся работы по модернизации транспорта, которые повлияют на рынок недвижимости, особенно на доступность и стоимость земли. Крупный проект — строительство нового моста через реку Серкио в Луке. Ожидается, что этот современный мост в Монте-Сан-Квирико будет завершён примерно в 2025–2026 годах, он соединит дорогу SP1 (via per Camaiore) с трассой SS12, значительно улучшив транспортные потоки в направлении север–юг luccatimes.it. При бюджете в 27 миллионов евро (финансируется национальными, региональными и провинциальными источниками), новый Ponte sul Serchio снимет нагрузку с существующих мостов и обеспечит более простой доступ к северным пригородным районам luccatimes.it. Эффект для рынка недвижимости: районы к северу от реки (которые исторически считались несколько периферийными) могут стать более интегрированными и привлекательными для развития после сокращения времени в пути до города. Стоимость земли и жилья в этих районах может вырасти с улучшением транспортной доступности. Другой элемент инфраструктуры — это улучшение дорог и железных дорог. Хотя Лукка не находится непосредственно на высокоскоростной железнодорожной сети Италии, ведется модернизация региональных железнодорожных линий (таких как электрификация и удвоение пути по линии Лукка–Флоренция) и программы по обслуживанию дорог. В плане провинции Лукка на 2025–2027 годы выделены средства на многочисленные дорожные улучшения, обслуживание мостов, а также строительство новых школьных зданий и спортивных объектов по всей территории luccatimes.it luccatimes.it. Улучшение дорог и социальной инфраструктуры в пригородах может способствовать развитию жилья в этих районах и сделать деревни вокруг Лукки более привлекательными для коммютеров.
- Городская мобильность и зонирование: Внутри города градостроительство решает вопросы мобильности и зонирования, которые пересекаются с использованием недвижимости. В Лукке уделяют большое внимание сохранению безавтомобильной зоны центра при обеспечении достаточного количества парковочных мест и транспорта для жителей и туристов. Обсуждаются проекты новых парковочных сооружений на окраинах города или запуск электрических шаттлов (некоторые финансируются по итальянскому плану восстановления PNRR). Кроме того, были внесены изменения в зонирование, например, редакция 2024 года, разрешающая перевод первых этажей под жильё (как обсуждалось ранее) iltirreno.it. Это фактически переклассифицирует некоторые объекты с коммерческих на жилые, мгновенно меняя их рыночную стоимость и потенциал. Также город установил минимальные стандарты площади квартир в обновлённом плане 2024 года (например, в историческом центре новые квартиры должны быть не менее 50 м², или 80 м² в монументальных зданиях) iltirreno.it. Эти правила обеспечивают, чтобы переоборудование не приводило к появлению чересчур маленьких квартир и сохраняет качество жилья – что хорошо для поддержания высококлассного профиля рынка, но также означает, что инвесторы не смогут просто нарезать объект на микроапартаменты.
- Общественные проекты и качество жизни: Некоторые проекты менее непосредственно связаны с недвижимостью, но делают Лукку в целом более привлекательной. Например, реставрация участков знаменитых городских стен, благоустройство общественных парков и инвестиции в инфраструктуру предотвращения наводнений – всё это делает город безопаснее и красивее. Включение Лукки в различные культурные и «умные» городские программы на региональном уровне может означать технологические улучшения (например, более качественную широкополосную связь, которая уже на высоком уровне, или приложения для умной мобильности), что модернизирует качество жизни в городе. Улучшение качества жизни обычно поддерживает стоимость недвижимости, делая город более желанным местом для жизни и инвестиций.
В заключение, градостроительство и инфраструктура в целом оказывают положительное влияние на рынок Лукки, хотя и не без некоторых сложностей роста. Расширение Сан-Конкордио, если всё будет реализовано контролируемо, даст необходимое новое жильё и коммерческие площади по мере роста популярности города – но при избыточном предложении есть риск превышения спроса. Инфраструктурные проекты, такие как новый мост, устранят «узкие места» и, скорее всего, откроют новые точки притяжения для рынка недвижимости. Оперативная реакция местных властей (например, корректировка зонирования в соответствии с текущей рыночной ситуацией) – хороший признак того, что политика и в будущем будет сбалансированной между сохранением и развитием. Инвесторам и домовладельцам стоит внимательно следить за реализацией этих планов: районы возле крупных проектов могут значительно вырасти в цене после внедрения улучшений (доступность, новые удобства), однако в период строительства эти же районы могут столкнуться с краткосрочными неудобствами. В целом с 2025 по 2028 годы Лукка, вероятно, выиграет от продуманных преобразований, которые укрепят её связанность, расширят инфраструктурные возможности и улучшат культурную сферу – и всё это благоприятно для долгосрочного рынка недвижимости.
Демографические и экономические факторы влияния на рынок
Тенденции на рынке недвижимости Лукки невозможно полностью понять без учета демографического и экономического контекста города и региона. Эти фундаментальные факторы влияют как на спрос на недвижимость, так и на типы востребованных объектов:- Демографические тенденции: В городе Лукка наблюдается стареющее и немного сокращающееся население. По состоянию на январь 2025 года численность населения Лукки составляет около 88 600 жителей, что примерно на 0,7% меньше, чем годом ранее quantitalia.it. Это сокращение является частью более широкой тенденции, наблюдаемой во многих средних городах Италии, где естественный прирост населения отрицательный (смертность превышает рождаемость), а молодежь иногда переезжает в крупные города в поисках работы. Старение населения Лукки приводит к тому, что часть спроса на жилье формируется на объекты, подходящие для пожилых людей или для сокращения жилплощади (например, квартиры с лифтом, небольшие апартаменты, расположенные ближе к инфраструктуре). Это также означает, что на рынок чаще поступают унаследованные объекты (по мере ухода пожилых владельцев), увеличивая предложение. Тем не менее сокращение численности населения Лукки довольно умеренное, и, что важно, городу удается привлекать новых жителей извне. Иммиграция из-за рубежа и внутренняя миграция (часто людей в возрасте 30–50 лет, ищущих более комфортное качество жизни) помогают компенсировать естественный спад. Во всем регионе Тоскана число иностранных жителей за последнее десятилетие увеличилось на 11% worldpropertyjournal.com, и Лукка является частью этой тенденции – например, цифровые кочевники, пенсионеры и специалисты, работающие удалённо из Северной Европы или Америки, селятся в Лукке из-за климата и культуры. Эти новые жители часто обладают большим финансовым потенциалом, чем местные покупатели, что увеличивает спрос на определённые типы недвижимости (отремонтированные исторические квартиры, загородные дома и др.). Таким образом, хотя численность местной молодежи не увеличивается, «миграция за образом жизни» в Лукку восполняет этот пробел, а стратегии города в сфере недвижимости (новое жилье, культурные события) нацелены на привлечение этих новых жителей.
В сущности, демография и экономика дают смешанную, но в основном положительную картину: стареющее местное население уравновешивается притоком молодых жителей; сильная местная экономика и обеспеченные новосёлы поддерживают спрос, несмотря на макроэкономические вызовы (например, недавние повышения ставок), которые временно его замедляли. Рынок Лукки доказал свою устойчивость к этим воздействиям — что говорит о долговременной привлекательности и прочной основе города.
Инсайты для местных и иностранных покупателей и инвесторов
Независимо от того, местный ли вы житель, выбирающий свой следующий дом, или зарубежный инвестор, впервые присматривающийся к Лукке, вот несколько советов:
Для местных покупателей:
- Обратите внимание на районы по периметру: Если цены в историческом центре недоступны, рассмотрите районы Sant’Anna, San Concordio, Arancio или San Marco. В этих районах растёт спрос, но цена за м² здесь всё ещё ниже, чем за стенами (обычно €1,500–€2,200/м² против €3,000+ в центре) ltimmobili.it iltirreno.it. Эти районы хорошо развиты, и с появлением новой инфраструктуры (например, предстоящих мостовых и дорожных обновлений) здесь станет ещё удобнее жить. Многие молодые семьи из Лукки выбирают первую периферию, поэтому эти районы, скорее всего, сохранят ценность и чувство общности.
- Воспользуйтесь низкими процентными ставками и стимулами для покупки: По мере стабилизации или снижения ставок по ипотеке местным покупателям впервые стоит воспользоваться любыми национальными программами для молодых покупателей или сниженным налогом на покупку основного жилья (итальянские резиденты платят минимальный регистрационный налог при покупке первого дома). Дополнительно следите за региональными инициативами (в Тоскане иногда предоставляются гранты на покупку сельской недвижимости или на энергоэффективные реконструкции). Поскольку цены в Лукке растут, оформить ипотеку с фиксированной ставкой сейчас может быть разумно, если найдёте подходящую недвижимость — ожидание может привести к более высоким ценам даже при незначительном снижении ставок.
- Возможности для реновации: Многие местные жители наследуют старую недвижимость или рассматривают покупку объектов “da ristrutturare” (под ремонт). Ремонт может значительно повысить стоимость, особенно сейчас, когда покупатели ценят энергоэффективность. Хотя правительство сократило некоторые щедрые бонусы на реновацию, налоговые вычеты (50% для ремонтных работ, 65% для энергосберегающих улучшений) всё ещё доступны. Если у вас есть терпение пройти реконструкцию, можно превратить запущенную квартиру в Лукке или деревенский дом в современный объект. Такой вклад зачастую окупается, учитывая разницу в ценах между отремонтированной и неотремонтированной недвижимостью. Просто обязательно получите все нужные разрешения, особенно в исторических зонах.
- Рассмотрите доход от краткосрочной аренды: Если вы переезжаете в новый дом, но оставляете старый, или у вас есть возможность обустроить небольшую dependance (гостевой домик) на участке, обратите внимание на рынок краткосрочной аренды. Туризм в Лукке развит; даже сдача отдельной комнаты или квартиры на время крупных событий (Summer Festival, Comics & Games) может приносить значительный дополнительный доход. Обязательно зарегистрируйте помещение и соблюдайте все правила (например, уплату туристического налога), чтобы избежать штрафов. Для местных это может стать способом покрывать ипотечные платежи. Однако следите за муниципальными правилами — участвуйте в местных обсуждениях, чтобы вовремя реагировать на возможные изменения.
Для иностранных покупателей/инвесторов:
- Понимайте процесс покупки и сопутствующие расходы: В Италии процесс покупки недвижимости подразумевает предварительный договор (compromesso), а затем — окончательный акт (rogito) у нотариуса. Настоятельно рекомендуется нанять англоязычного итальянского юриста или надёжного лицензированного агента по недвижимости, который вас сопроводит. Учтите, что затраты покупателя составляют примерно 9–10% в виде налогов и сборов для нерезидента (слегка меньше, если получить резиденцию и оформить жильё как prima casa). В Италии нет эскроу-агентов; вопросами безопасности сделки занимается нотариус. Убедитесь, что все кадастровые и правоустанавливающие документы в порядке (это проверяет нотариус или юрист). Также продумайте момент конвертации валюты, если у вас деньги не в евро — возможно, стоит использовать форекс-сервис для фиксации курса.
- Воспользуйтесь налоговыми режимами: Если вы планируете переехать в Италию, изучите налог с фиксированной ставкой для новых резидентов (для лиц с высоким доходом) или режим “Impatriati”, который может дать 70% (а в некоторых случаях даже 90%) налоговую льготу для профессионалов, переезжающих в Италию. Умеренные размеры и спокойствие Лукки делают её отличным выбором для использующих эти режимы (многие такие лица предпочитают тосканские городки большим мегаполисам). Для чистых инвесторов, не планирующих переезд, обратите внимание: доход от аренды обычно облагается фиксированной ставкой 21% (если выбрать cedolare secca на жилую аренду), что вполне разумно. В Италии также нет жёстких антиарендодательских законов по мелкой аренде — просто имейте в виду, что выселение неплательщиков может быть медленным по сравнению со стандартами США или Великобритании, поэтому тщательно проверяйте арендаторов или используйте краткосрочные договоры.
- Выбор района — стиль жизни против инвестиций: Международным покупателям стоит четко обозначить приоритеты. Если вы ищете второй дом или дом для выхода на пенсию, стоит уделить внимание живописности — например, загородному дому на холмах Лукки или квартире с фресками в центре. Это принесет удовольствие и, скорее всего, вырастет в цене благодаря привлекательности Лукки. Если вы в первую очередь рассматриваете инвестиции в аренду, могут подойти другие типы недвижимости: к примеру, современная квартира рядом с парковкой и транспортом, которую легко сдавать, или несколько небольших объектов для отдельной сдачи. Хорошая новость — в Лукке есть и роскошные исторические объекты, и современные здания. Имейте в виду: исторические объекты часто требуют больше ухода и подчинены строгим правилам (например, нельзя установить лифт без разрешения), в то время как новые объекты (даже постройки 1980–2000-х годов на окраинах) предоставляют больший комфорт для арендаторов. Найдите баланс между своими личными и инвестиционными целями при выборе.
- Проверка недвижимости: В Лукке много старых зданий; если вы покупаете квартиру в многовековом палаццо, закажите экспертизу (perizia). Проверьте наличие сырости, состояние крыши, противосейсмические меры и т.д. В некоторых районах Италия подвержена землетрясениям (Лукка относится к умеренному риску), поэтому важно убедиться в надежности конструкции. Также убедитесь, что недвижимость не находится под охраной культурного наследия (“vincolo delle Belle Arti”), если вы не готовы к ограничениям — они могут мешать перепланировкам. При покупке земли для строительства обязательно ознакомьтесь с местным градостроительным планом: сможете ли вы построить, что задумали. Для этого очень желательно пользоваться услугами проверенного местного геометра или архитектора.
- Планируйте на долгий срок: Рынок Лукки — это, как правило, не про быструю перепродажу (хотя те, кто купил в 2018 и продал в 2023 году, вероятно, получили до ~20% прибыли). Здесь важнее постепенный рост и доход. Многие иностранцы в Тоскане владеют недвижимостью десятилетиями, передавая её по наследству. Думайте наперёд: учитывайте возможность перепродажи (объекты с хорошей доступностью и в востребованных районах продаются быстрее), а также постоянные расходы (коммунальные платежи, налоги, обслуживание, счета). Если вы не живёте в объекте постоянно, решите, будете ли нанимать управляющую компанию (в Лукке есть фирмы по сопровождению недвижимости для отсутствующих владельцев: от работы садовника до оплаты счетов). Так вы будете спокойны за сохранность актива и качество обслуживания арендаторов (если сдаёте).
- Культурная интеграция: И наконец, аспект, выходящий за пределы финансовых расчетов: в Лукке есть яркая местная культура. Иностранцы, которые активно включаются в жизнь сообщества (учат немного итальянский, уважают местные обычаи, присоединяются к сообществам экспатов или участвуют в волонтерских мероприятиях), обычно получают гораздо более насыщенный опыт проживания. Это не совсем финансовый пункт, но он косвенно связан с инвестициями: хорошо интегрированный собственник с большей вероятностью будет легко решать бюрократические или вопросы с кондоминиумом, узнавать о местных возможностях и в целом получать удовольствие от владения недвижимостью. Множество иностранных покупателей были радушно приняты в Лукке благодаря ее долгой истории иностранных гостей, так что не стесняйтесь становиться частью местного сообщества.
В итоге, местные жители могут воспользоваться улучшением ситуации, чтобы улучшить условия проживания или выгодно вложиться в недвижимость, а иностранным покупателям стоит тщательно изучить рынок, но они могут рассчитывать на прибыльные вложения — как в финансовом плане, так и с точки зрения образа жизни — в Лукке. Рынок предлагает варианты для разных потребностей, и при грамотной стратегии (и хорошем совете) вы сможете максимально реализовать потенциал Лукки.
Ожидаемые тенденции и прогноз (2025–2028)
Смотрим в будущее: прогноз по рынку недвижимости Лукки на 2025–2028 годы осторожно-оптимистичен. Ожидается дальнейший рост, но с тенденцией к большей стабилизации. Исходя из различных прогнозов и трендов, можно отметить несколько направлений развития рынка:
- Умеренный рост цен: После стремительного скачка цен после пандемии и бурного роста в 2024–25 годах ожидается, что рост продаж постепенно станет более устойчивым. Эксперты прогнозируют небольшие ежегодные приросты в дальнейшем (на уровне нескольких процентов в год, а не высоких однозначных значений) ltimmobili.it. В целом рынок должен перейти от бума к устойчивой стабильности. К 2026–2027 годам цены на жилье в Лукке, вероятно, будут выше, чем сегодня, но кривая может немного выровняться, особенно если появится больше новых предложений. Такая стабилизация рассматривается как положительный момент — «мягкая посадка» сохраняет доступность и предотвращает образование пузыря. Исключением может стать сегмент премиум-недвижимости, который может продолжить опережать рост, если международный спрос сохранится (по прогнозу Knight Frank, элитные рынки останутся устойчивыми, а Тоскана сохранит импульс и в 2025 году, и далее idealista.it). В целом ожидается, что цены в Лукке будут расти умеренно, опережая средний показатель по Италии, но уже не такими темпами, как за последние два года.
- Продолжительная сила рынка аренды: Сектор аренды, по прогнозам, останется сильным. Все сигналы указывают на то, что в 2025 году аренда продолжит расти, хотя, возможно, и не так резко, как в 2024 году. Ожидается рост туризма в Тоскане, а тенденции удалённой работы приводят к тому, что всё больше полу-резидентов снимают жилье в привлекательных городах, таких как Лукка. Вторая половина 2025 года, как ожидается, принесет сохраняющийся высокий спрос на аренду, особенно в городских центрах и туристических районах ltimmobili.it. К 2028 году арендные ставки в Лукке могут оказаться значительно выше сегодняшних, если нынешние тенденции сохранятся (по некоторым оценкам, средняя арендная ставка может превысить €13/м²). Это благоприятно для владельцев и инвесторов, поддерживая привлекательную доходность. Однако, если инфляция арендных ставок значительно превысит рост зарплат, возможно политическое давление на введение контроля арендной платы или поддержку арендаторов, хотя Италия исторически не вводила жёсткие лимиты на арендную плату в частном секторе. Альтернативно, значительный приток новых объектов (через перепрофилирование или новое строительство) к 2026 году может частично сдержать рост арендных ставок за счёт увеличения предложения. Но учитывая популярность Лукки, уровень занятости арендного жилья должен остаться очень высоким.
- Влияние нового предложения и проектов: С сегодняшнего дня и до 2028 года некоторые из обсуждаемых городских проектов будут реализованы. Крупные проекты Сан Конкордио, если их утвердят, могут быть введены поэтапно в 2026-2027 годах. Это добавит на рынок современные квартиры и коммерческие площади. Краткосрочный эффект: по мере продажи этих объектов (часто по предварительному договору), часть спроса может переключиться с старого жилья, что потенциально замедлит рост цен на устаревший фонд. Долгосрочный эффект: успешное освоение территории сделает её новой привлекательной зоной, что, возможно, повысит статус (и цены) всего района. Так же инфраструктурные проекты, такие как новый мост, скорее всего, будут завершены к 2026 году, улучшив транспортную ситуацию – владельцы недвижимости на северной стороне Лукки могут увидеть рост стоимости за счёт лучшей связи. Культурные проекты (арт-центр и т.д.) к 2025-2026 годам увеличат привлекательность Лукки, косвенно поддержав рынок недвижимости за счёт притока туристов и, возможно, новых жителей из творческих сфер. В целом, к 2028 году в Лукке должно появиться лучше развитая инфраструктура, больше жилья и достопримечательностей – факторы, которые, как правило, поддерживают устойчивый рынок недвижимости. Есть риск, что если слишком много новых объектов выйдет на рынок одновременно, будет краткосрочное перенасыщение, но по текущим прогнозам спроса это, скорее всего, будет поглощено рынком, особенно если население экспатов и мигрантов продолжит расти.
- Иностранный спрос и глобальные факторы: На международной арене звезда Лукки на мировом рынке недвижимости, вероятно, будет продолжать восхождение. Тоскана часто попадает в списки «лучших мест для покупки», и недавние успехи Лукки привлекли к ней внимание всё большего числа инвесторов. В отчёте Knight Frank’s 2025 Wealth Report Италия (и Тоскана) выделяется как ключевое направление для мирового капитала, и ожидается, что эта тенденция сохранится idealista.it. Мы предполагаем стабильный или растущий интерес иностранных покупателей до 2028 года, чему способствует конкурентоспособное ценообразование (Италия всё ещё дешевле Франции или Великобритании за аналогичную недвижимость) и привлекательный режим налогообложения (единый налог для новых резидентов пока не планируется отменять и продолжает привлекать покупателей). Конечно, на рынок могут повлиять глобальные факторы: если геополитические или экономические события, например, вызовут снижение числа покупателей из Великобритании или США (из-за колебаний валют или изменения политики), в Лукке может измениться состав покупателей. Однако аудитория здесь разнообразна, и зависимость от одной страны ограничена. Одной из возможных тенденций является дальнейший рост удалённой/гибридной работы — к 2025 году многие компании в мире уже приняли гибридные модели, а к 2028 году всё больше людей могут выбрать такие места, как Лукка, для жизни и удалённой работы. Это может создать новый поток долгосрочных арендаторов или покупателей (цифровые кочевники становятся домовладельцами). Италия рассматривает возможность введения специальных виз для цифровых кочевников, которые к тому времени могут уже полноценно действовать, ещё больше облегчая переезд и покупку недвижимости для граждан стран вне ЕС.
- Экономические перспективы: Макроэкономические перспективы Италии на среднесрочную перспективу достаточно стабильны. Прогнозы роста ВВП на 2025–2027 годы составляют примерно 1–2% в год, если не произойдёт внешних шоков. Ожидается умеренная инфляция (резкий скачок начала 2020-х уже прошёл). Для рынка недвижимости перспективы процентных ставок имеют ключевое значение: на 2025 год ужесточение монетарной политики, скорее всего, уже завершилось, и некоторые ожидают небольших снижений ставок в конце 2025 или в 2026 году, если инфляция останется низкой. Такой сценарий может постепенно снизить ставки по ипотеке, что даст очередной импульс рынкам недвижимости по всей Европе. Таким образом, условия финансирования в 2025-2028 годах должны быть нейтральными или позитивными для Лукки — не сверхнизкие ставки 2021 года, но более благоприятные, чем в 2023 году. Одной из проблем может стать доступность кредитования: итальянские банки находятся в хорошем состоянии, но если регуляции ЕС ужесточат кредитование или возникнет финансовая нестабильность, банки могут начать более избирательно выдавать кредиты. На данный момент это не вызывает больших опасений, и банковский сектор, наоборот, снова активно конкурирует за ипотечных клиентов.
- Регуляторные изменения: В ближайшие несколько лет мы можем увидеть некоторые регуляторные корректировки, влияющие на рынок недвижимости. Например, директива ЕС о показателях энергетической эффективности зданий может заставить Италию ввести более строгие правила продажи/сдачи в аренду энергоэффективных домов к 2030 году. В ожидании этого объекты с низким классом энергоэффективности, вероятно, начнут продаваться со скидками, а экологичные дома — дорожать (такая тенденция уже отмечалась на 2025 год по данным ltimmobili.it и будет усиливаться к 2028 году). Инвесторы, которые начнут модернизацию недвижимости уже сейчас, скорее всего, получат выгоду. Кроме того, местные власти могут скорректировать правила по краткосрочной аренде, если острая нехватка жилья усилится — возможно, будет введена система регистрации или ограничений в историческом центре города, чтобы часть жилья осталась доступна для местных жителей. Пока это предположения, но следить за ситуацией стоит. Позитивный момент: успешная конверсия коммерческих помещений в жилые может привести к тому, что город начнет рассматривать другие неиспользуемые пространства (например, заброшенные муниципальные здания и пр.) для переоборудования, что добавит интересных объектов на рынок (например, представьте себе старую школу или офисное здание, преобразованное в современные лофты к 2027 году).
- Перспективы рыночных сегментов: К 2028 году ожидается, что жилой рынок в Лукке станет немного более насыщенным (благодаря новым постройкам), но сохранит высокий спрос. Коммерческая торговая недвижимость еще сильнее сосредоточится в оживленных туристических коридорах (а, возможно, и в новых многофункциональных комплексах), в то время как объекты на периферии будут продолжать исчезать или приспосабливаться под новые нужды. Сектор офисной недвижимости, вероятно, немного модернизируется — возможно появление коворкингов и обновленных малых офисов, без существенного увеличения общего количества площадей. Промышленная/логистическая недвижимость останется устойчивым, хотя и не шумным сегментом; возможно, даже произойдет рост «зеленой» логистики (солнечные склады и пр.) по мере того, как устойчивое развитие становится приоритетом в Тоскане.
В заключение, период 2025–2028 годов должен стать временем консолидации и стабильного роста рынка недвижимости Лукки. Заинтересованные стороны могут рассчитывать на город, который продолжает расти в популярности и инфраструктуре, способствуя тем самым росту стоимости недвижимости. Ожидается, что цены и арендные ставки будут продолжать расти, хотя и более умеренными темпами по сравнению с бумом начала десятилетия. Инвесторы по-прежнему будут находить возможности, особенно делая акцент на качестве (будь то энергоэффективное жилье или коммерческие площади в удачных локациях), так как именно это все больше поощряет рынок. Сочетание исторического шарма и современной комфортности жизни, скорее всего, привлечет в Лукку еще больше новых жителей и туристов к 2028 году, что укрепит благоприятную цикличность рынка недвижимости. Если не случится непредвиденных мировых кризисов, Лукка готова наслаждаться периодом сбалансированного развития, сохраняя свой новый статус настоящей «горячей точки» на рынке недвижимости Тосканы, не теряя при этом своей уникальности.
Источники:
- LT Immobili & Design – Тенденции рынка недвижимости в Лукке и Тоскане в 2025 году ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
- Il Tirreno (М. Мазотти) – «Мир недвижимости в Лукке…» (апр 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
- World Property Journal – Бум на рынке недвижимости Тосканы благодаря состоятельным зарубежным покупателям (май 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
- Idealista/news – Италия и не только: ключевые рынки элитной недвижимости, за которыми стоит следить (март 2025, данные Knight Frank) idealista.it idealista.it idealista.it
- LuccaInDiretta – «Покупки и аренда… самая дорогая провинция — Лукка» (октябрь 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
- La Nazione (Лукка) – «Недвижимость в Лукке, рост цен…» (март 2024) lanazione.it lanazione.it
- Idealista/news – Тенденции коммерческой недвижимости 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
- Mercato-Immobiliare.info – Данные по рынку Лукки (март 2025) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
- PartitaIva.it – Доходность недвижимости, данные 2023 partitaiva.it
- La Voce di Lucca – Статья о развитии S. Concordio (апр 2024) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
- Il Tirreno (Л. Чинотти) – «Лукка, квартиры вместо магазинов…» (апр 2024) iltirreno.it iltirreno.it
- Finestre sull’Arte – Проект Lucca Center of the Arts (апр 2025) finestresullarte.info finestresullarte.info
- Invest in Tuscany – Бумажный район Лукки (2017, справочная информация) investintuscany.com
- Lucca Times – Задачи провинции Лукка на 2025–2027 годы (янв 2025) luccatimes.it
