Prehľad – Najdrahšia prímorská enkláva Európy v roku 2025
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, zelený polostrov medzi Nice a Monakom, zostáva jedným z najdrahších a najžiadanejších realitných trhov na svete v roku 2025 investropa.com knightfrank.com. Často prezývaný „Polostrov miliardárov“, táto bývalá rybárska dedina, ktorá sa zmenila na ultra-luxusnú enklávu, sa môže pochváliť priemernými cenami nehnuteľností okolo 28 000 € za meter štvorcový, pričom trofejné rezidencie dosahujú až 77 000 €/m² – čo sa vyrovnáva cenám v Monaku investropa.com residences-immobilier.com. Napriek globálnym ekonomickým protivetrám v posledných rokoch trh s nehnuteľnosťami na Cap Ferrat prekvitá, čo je podporené extrémnym nedostatkom pozemkov a neukojiteľným dopytom po jeho jedinečnej kombinácii súkromia, pôvabu a krásy Riviéry estateprestige.com rosengart.mc.
Po krátkom poklese objemu transakcií s domami nad 1 mil. € v rokoch 2022–2024 (regionálny pokles približne o 45 %) rok 2025 znamená oživenie pre prestížny trh Francúzskej riviéry cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Ceny na polostrove vzrástli za posledných päť rokov približne o 21 % a v roku 2024 sa priemerné ceny miestnych víl pohybovali okolo 19 300 €/m² (s veľkými rozdielmi podľa výhľadu a vybavenia) estateprestige.com. V skutočnosti viacero ikonických nehnuteľností sa za posledné dva roky predalo za viac ako 50 miliónov € každá – vrátane jednej vily na Cap Ferrat, ktorá údajne dosiahla okolo 100 miliónov € v roku 2023 rosengart.mc rosengart.mc. Takéto rekordné predaje podčiarkujú odolnosť segmentu hyper-luxusu, ktorý do veľkej miery ignoruje ekonomické či geopolitické obavy. „Pre tento typ nehnuteľností sa vždy nájdu kupci,“ poznamenáva riaditeľ jednej z popredných agentúr v Cannes a zdôrazňuje, že ani vojna a sankcie nezastavili dopyt v najvyššom segmente rosengart.mc rosengart.mc.Trendy v luxusných nehnuteľnostiach: Nedostatok, lesk & rastúce ceny
Nehnuteľnosti v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat sú definované ultra-luxusnými vilami a sídlami, z ktorých mnohé sa dedia po generácie alebo sa predávajú mimo trhu. Príťažlivosť polostrova vychádza z jeho neprekonateľnej kombinácie pokoja, bezpečnosti a prestíže: odľahlé uzavreté vily s nekonečnými bazénmi a bujnými záhradami, pritom len pár minút od ruchu Monaka a letiska v Nice estateprestige.com estateprestige.com. Ponuka je trvalo obmedzená – polostrov je malý a väčšinou už zastavaný, pričom prísne stavebné predpisy chránia jeho zalesnené kopce a historické vily. Táto prirodzená vzácnosť vytvára tvrdú konkurenciu o akúkoľvek dostupnú nehnuteľnosť a pomáha udržiavať extrémne vysoké ceny estateprestige.com investropa.com. Aj staršie vily často prechádzajú luxusnými rekonštrukciami, aby vyhovovali modernému vkusu, keďže nová výstavba je mimoriadne zriedkavá. (Jedným z mála nových projektov v roku 2025 je malý luxusný bytový dom v dedine, čo je rarita na trhu, ktorý sa inak zameriava na predaj existujúcich víl residences-immobilier.com.)Dnešní kupujúci sú mimoriadne nároční, hľadajú „bezchybné nehnuteľnosti zodpovedajúce moderným očakávaniam“ cotedazur-sothebysrealty.com. Domy pripravené na okamžité nasťahovanie s modernými interiérmi, špičkovými technológiami a bez potreby rekonštrukcie dosahujú prémiové ceny. Panoramatické výhľady na more, súkromný prístup k pobrežiu a vybavenie ako domáce kiná, wellness kúpele a bezpečnostné priestory sú dnes štandardom v najvyššom segmente estateprestige.com jamesedition.com. V najcennejších mikro-lokalitách Cap Ferrat – napr. Pointe Saint-Hospice alebo v blízkosti Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – sú najžiadanejšie nehnuteľnosti ponúkajúce absolútne súkromie a priame výhľady na Stredozemné more estateprestige.com. Takéto vlastnosti pomáhajú odôvodniť hodnoty, ktoré sú 3–4-krát vyššie ako v susedných mestách na Riviére, keďže nikde inde sa nedá úplne napodobniť aura exkluzivity Cap Ferrat estateprestige.com residences-immobilier.com. Miestni makléri skutočne poznamenávajú, že nehnuteľnosti tejto kvality sa tu objavujú na trhu len raz za desať až dvadsať rokov, a niekoľko víl presahuje hodnotu 100 miliónov eur – „dom na predaj v tejto oblasti pritiahne pozornosť najbohatších ľudí sveta“ knightfrank.com.
Po dvoch hektických rokoch po pandémii sa trh s luxusnými nehnuteľnosťami mierne ochladil z hľadiska objemu transakcií, ale nie cien. Predávajúci v roku 2025 musia byť realistickí v otázke ceny a prezentácie – bohatí kupujúci trvajú na férovej hodnote a stave pripravenom na okamžité nasťahovanie – celkovo však ceny zostávajú stabilné alebo rastú cotedazur-sothebysrealty.com. Výrazný rast cien na Riviére v poslednom období zaznamenali najmä Cap Ferrat a Monako: ultra-prémiové hodnoty Cap Ferrat vzrástli od roku 2019 približne o 15–20 %, podporené silným záujmom zahraničných kupcov investropa.com. Oficiálne údaje (júl 2025) uvádzajú priemerné ceny všetkých typov nehnuteľností v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat na úrovni 28 800 €/m² (najnižšie okolo 9 000 €, najvyššie ~77 000 €) residences-immobilier.com. Vily dosahujú v priemere ~36 900 €/m², čo je viac než dvojnásobok úrovne v Nice, čo odráža prevahu víl na polostrove residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Takéto závratné ceny pevne zaraďujú Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat medzi päť najdrahších rezidenčných oblastí na svete, spolu s Monakom globalpropertyguide.com a niekoľkými svetovými centrami.Demografia kupujúcich & investičné poznatky
Kto nakupuje v Cap Ferrat? Prevažne medzinárodná elita. Zahraniční kupci sú „hlavnou silou na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami, najmä v horúcich lokalitách ako Monako a Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat“ investropa.com. V roku 2024 boli obzvlášť aktívni kupci z USA a Blízkeho východu, čo pomáha zvyšovať ceny. Investori zo štátov Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC) sami investovali odhadom 1,2 miliardy € do nehnuteľností na Francúzskej riviére v roku 2024, pričom sa zameriavali na luxusné nehnuteľnosti investropa.com. Američania, podporovaní silným dolárom a hľadajúci bezpečné druhé domovy, a britskí kupci, využívajúci rastúce príjmy v Spojenom kráľovstve, sa tiež vo veľkom vracajú cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Tento prílev neeurópskeho bohatstva viac než kompenzoval akýkoľvek ústup ruských kupcov (ktorí boli významní pred desiatimi rokmi, ale po sankciách ich počet klesol) rosengart.mc. Miestni makléri dokonca uvádzajú, že bohatí francúzski a severoeurópski podnikatelia tiež vstúpili na trh, často po predaji firiem a s cieľom investovať do životného štýlu na Riviére rosengart.mc. Vojna na Ukrajine dokonca podnietila niektoré ukrajinské rodiny s mimoriadne vysokým majetkom presunúť finančné prostriedky do Cap Ferrat a blízkych miest – zvyčajne si najprv prenajímajú, hoci niektorí kúpili prestížne nehnuteľnosti ako bezpečné útočisko ďaleko od konfliktu rosengart.mc.
Prečo kupovať v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat? Okrem zrejmého slnka, scenérie a prestíže, kupujúci vnímajú nehnuteľnosti na Cap Ferrat ako dlhodobú investíciu do kvality života a uchovania kapitálu. Mnohí považujú tieto nákupy za dedičné aktíva alebo súčasť globálneho portfólia domov. „Nehľadajú len domov; investujú do životného štýlu,“ ako to vyjadrila jedna agentúra investropa.com. Atraktivita tejto oblasti – bezpečná, diskrétna komunita so svetovou úrovňou voľnočasových aktivít (jachting, pláže, špičková gastronómia) a blízkosť finančného centra Monaka – je obrovským lákadlom pre miliardárov, celebrity a politické osobnosti hľadajúce súkromie knightfrank.com knightfrank.com. Kupujúcich motivuje aj stabilita Francúzska, právny štát a kultúra. Aj napriek francúzskym majetkovým daniam je vlastníctvo prestížnej nehnuteľnosti na Riviére vnímané ako prestížne bezpečné aktívum, ktoré historicky zhodnocuje a v prípade záujmu môže generovať príjem z prenájmu. Niektoré akvizície majú investičný alebo podnikateľský zámer: niekoľko rezidencií bolo kúpených fondmi alebo hotelovými skupinami s plánmi prevádzkovať ultra-luxusné prenájmy víl alebo butikové hotely (napríklad vila na Cap Ferrat za 85 miliónov eur bola údajne kúpená investičnou spoločnosťou na budúci rozvoj) rosengart.mc. Vo väčšine prípadov je však motiváciou „bezpečnosť, životný štýl a uchovanie bohatstva“ – téma, ktorú opakujú aj analytici hlavných európskych trhov monacolife.net monacolife.net.
Miestne vs zahraničné vlastníctvo sa odhaduje ako výrazne naklonené v prospech zahraničných a mimo-oblastných vlastníkov. Cap Ferrat má len veľmi málo celoročných miestnych obyvateľov; mnohé vily sú druhým (alebo tretím) domovom pre globálnu elitu. Hoci Francúzsko neukladá žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich – majú rovnaké vlastnícke práva ako miestni properstar.com investropa.com – vlastníctvo vo Francúzsku znamená akceptovať určité dane a regulácie (rozobrané neskôr). Dôležité je, že vlastníctvo nehnuteľnosti neznamená automaticky právo na pobyt, takže kupujúci mimo EÚ si musia stále zabezpečiť víza, ak plánujú dlhší pobyt taxesforexpats.com. V praxi sa niektorí ultra-bohatí rozhodnú legálne sídliť v Monaku (aby využili jeho daňový raj), pričom si na Cap Ferrat ponechávajú priestranné sídlo na oddych – a užívajú si tak výhody oboch svetov. Tento cezhraničný životný štýl umožňuje krátka, 15-minútová jazda medzi Cap Ferrat a Monakom. Zdôrazňuje to, ako je trh Cap Ferrat prepojený s Monakom: oba lákajú podobnú skupinu medzinárodných miliardárov, no ponúkajú odlišné hodnoty (rozľahlá súkromná vila vo Francúzsku verzus uzamykateľný byt v monackom daňovom raji). Ako poznamenal jeden riaditeľ monackej agentúry, „globálne bohatstvo sa hrnie do miest, ktoré sú známe stabilitou, transparentnosťou a vysokou kvalitou života“, a Riviéra tieto kritériá spĺňa monacolife.net.
Pri pohľade do budúcnosti, nálada na trhu zostáva optimistická pre investície do Cap Ferrat. Očakáva sa, že úrokové sadzby mierne klesnú, čo uľahčí financovanie luxusných nákupov tým, ktorí to potrebujú cotedazur-sothebysrealty.com – hoci mnohé obchody sú tu realizované v hotovosti. Očakáva sa, že návrat medzinárodných ultra-bohatých kupujúcich, najmä z Severnej Ameriky, Blízkeho východu a technologických sektorov, bude naďalej poháňať dopyt investropa.com rosengart.mc. Trendy v tvorbe bohatstva (napr. technologické IPO, akvizície firiem) prinášajú nových kupujúcich vo veku 30 a 40 rokov, ktorí túžia po trofejných domoch na Riviére rosengart.mc. Tieto faktory, v kombinácii s trvalým nedostatkom nehnuteľností, naznačujú, že Cap Ferrat zostane silným trhom predávajúcich aj v nasledujúcich rokoch, hoci objemy budú obmedzené nedostatkom ponuky.
Prehľad trhu s prenájmom: Krátkodobý lesk verzus dlhodobá realita
Prenájmová scéna v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat sa delí medzi luxusné dovolenkové prenájmy a veľmi malý trh s dlhodobým prenájmom. Krátkodobé luxusné prenájmy – vily prenajímané na týždeň alebo mesiac počas leta – dosahujú ohromujúce ceny, často desiatky tisíc eur za týždeň, pričom priťahujú celebrity a elitných dovolenkárov. Platformy a agentúry ako Airbnb Luxe, onefinestay a miestni špecialisti ponúkajú vily v Cap Ferrat na sezónny prenájom a obsadenosť počas hlavnej sezóny je veľmi vysoká. Napríklad obsadenosť hotelov/víl v Nice dosiahla takmer 90 % v júni 2024, čo odráža rastúci dopyt po turizme na Riviére investropa.com investropa.com. Keďže Francúzsko si stanovilo cieľ rekordného počtu návštevníkov do roku 2025, dopyt po krátkodobých pobytoch na Azúrovom pobreží stále rastie, čo následne tlačí ceny luxusných prenájmov nahor investropa.com investropa.com. Zámožní cestovatelia, ktorým sa nechce platiť 50 miliónov € za kúpu, radi zaplatia 50 000–100 000 € mesačne za prenájom vily v Cap Ferrat na leto. Tento sezónny príjem z prenájmu môže byť pre majiteľov značný a pomáha pokryť ročné náklady na vlastníctvo. Avšak nedávne regulačné zmeny začínajú tento trh meniť.
Od roku 2025 Francúzsko zaviedlo prísnejšie pravidlá pre krátkodobé prenájmy (zákon o „turistických prenájmoch“ z novembra 2024) na ochranu bytového fondu investropa.com estate-service-cannes.com. Kľúčové opatrenia zahŕňajú: miestne orgány teraz môžu obmedziť prenájom primárnych rezidencií na 90 dní/rok (z pôvodných 120) investropa.com estate-service-cannes.com, všetky prenájmy musia byť registrované na mestskom úrade a majiteľom, ktorí nebudú registrovať alebo poskytnú nepravdivé údaje, hrozia vysoké pokuty (10 000–20 000 €) investropa.com estate-service-cannes.com. Okrem toho, energeticky neefektívne domy (s hodnotením „G“) budú od roku 2025 zakázané na akýkoľvek krátkodobý prenájom, pričom hodnotenie „F“ bude nasledovať do roku 2028 estate-service-cannes.com. Francúzsko tiež znížilo daňové výhody zariadených prenájmov – znížilo daňové úľavy z príjmov z prenájmu a sťažilo vyhýbanie sa dani z kapitálových výnosov prostredníctvom odpisov estate-service-cannes.com. Pre mnohých neprítomných majiteľov v Cap Ferrat tieto pravidlá znamenajú, že musia byť opatrnejší a dodržiavať predpisy, ak chcú prenajímať svoju vilu cez Airbnb, keď ju nevyužívajú. 90-dňový limit pravdepodobne v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat okamžite nepocítia – mnohí majitelia využívajú svoje domy časť leta a prenajímajú ich len príležitostne – ale v zásade miestna radnica môže tieto limity vymáhať, ak by sa nadmerný turizmus stal problémom.
Napriek regulačným prekážkam, výnosy z prenájmu v Cap Ferrat zostávajú relatívne nízke – čo je bežná črta ultra-prémiových trhov. Keďže hodnota nehnuteľností raketovo vzrástla rýchlejšie ako nájomné, výnosy z prenájmu sa znižujú investropa.com. Investori môžu očakávať ročný výnos približne ~1–2 % pri vile za 20 miliónov eur, čo je skromné v porovnaní s inými investíciami. Mnohí majitelia však nie sú motivovaní len výnosom; stratégia prenájmu je často o pokrytí nákladov (údržba, personál, dane) a zároveň si užívajú dom časť roka. Dlhodobé prenájmy (ročné nájomné zmluvy) na Cap Ferrat sú mimoriadne zriedkavé – len málo majiteľov chce prenajať svoju vilu za 30 miliónov eur nájomcovi na neurčito a len málo nájomcov by si mohlo dovoliť možno viac ako 40 000 € mesačne, čo by si takáto nehnuteľnosť vyžadovala. Preto dlhodobá ponuka prenájmov je obmedzená na niekoľko bytov alebo menších domov, ktoré často obýva personál alebo miestni podnikatelia. Pre širšiu Riviéru analytici zaznamenávajú trend, že nájomné rastie v dôsledku vysokej dopytu a obmedzenej ponuky (najmä keď niektorí kupujúci, ktorí si nemôžu dovoliť kúpu, prechádzajú na prenájom), ale v exkluzívnom segmente Cap Ferrat bude ponuka prenájmov vždy obmedzená preferenciami majiteľov investropa.com investropa.com.Jedným z nových trendov je profesionálna prevádzka prenájmu víl: niektorí majitelia alebo investori premieňajú sídla na plne personálne zabezpečené luxusné dovolenkové domy, v podstate ich prevádzkujú ako ziskové mikro-rezorty počas leta. To môže priniesť vyššie výnosy, ale vyžaduje si aj licencie a dodržiavanie nových pravidiel (vrátane možnej klasifikácie ako komerčný prenájom). Celkovo možno trh s prenájmami v Cap Ferrat opísať ako „vysoká cena, nízky výnos“ – atraktívny pre ultra-bohatých dovolenkárov a užitočný pre majiteľov na pokrytie nákladov, ale nie ako hlavný investičný dôvod. Nedávne francúzske reformy v oblasti prenájmov môžu mierne znížiť ziskovosť a jednoduchosť krátkodobých prenájmov (menej nocí, prísnejšie kontroly) investropa.com, no dopyt po luxusných dovolenkových prenájmoch tu zostáva neoslabený. Ako uvádza jedna správa, „turistov a expatriantov priťahuje luxusný životný štýl Riviéry… nehnuteľnosti tu nezostávajú dlho prázdne“ investropa.com – čo platí obzvlášť pre exkluzívny Cap Ferrat.
Nové projekty & významné realizácie
Nová výstavba na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat je mimoriadne zriedkavá kvôli geografii polostrova a prísnym územným reguláciám. Na obzore nie sú žiadne rozľahlé nové bytové veže ani veľké obytné štvrte – a to je zámer. Komunita uprednostňuje zachovanie svojich historických víl, prírodnej zelene a nízkej hustoty zástavby. Akákoľvek výstavba má tendenciu byť boutique a luxusná. Napríklad, „novopostavená“ dvojbytová luxusná rezidencia bola dokončená v dedine v roku 2025 (jeden mezonet s rozlohou ~191 m² ponúkaný za 4,9 mil. €) residences-immobilier.com, ponúkajúca moderné byty v srdci mesta – no takéto malé doplňujúce projekty sú výnimkou. Skutočné „projekty“ na Cap Ferrat sú často veľké renovácie alebo modernizácie existujúcich pamiatok. Hlavným príkladom je Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), dominanta polostrova, ktorý v roku 2024 predstavil zmodernizovaný Club Dauphin, novú penthouse suitu a obnovené interiéry, aby si udržal svoj päťhviezdičkový štandard press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Tieto vylepšenia udržiavajú ponuku pohostinnosti Cap Ferrat na svetovej úrovni a posilňujú jeho príťažlivosť pre luxusných cestovateľov aj majiteľov nehnuteľností.
Ďalším významným projektom je revitalizácia Paloma Beach, jedného z ikonických prímorských miest Cap Ferrat. V lete 2025 boli súkromný plážový klub a reštaurácia Paloma zatvorené kvôli veľkej rekonštrukcii, pričom výber nového prevádzkovateľa a „zmodernizované zariadenie“ dohliadala miestna radnica, pričom otvorenie je naplánované na leto 2026 livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Paloma Beach je už dlho symbolom riviérovej elegancie (navštevovali ju Picasso, celebrity a aristokrati), takže jej renovácia je významná pre miestnych aj návštevníkov. Plánom je pretvoriť tento historický plážový klub podľa súčasných luxusných štandardov, pričom si zachová svoju intímnu atmosféru livingonthecotedazur.com. Obyvatelia to pozorne sledujú – dočasná strata tohto zariadenia v roku 2025 bola citeľná v spoločenskom dianí – no očakávania sú vysoké, že obnovená Paloma Beach v roku 2026 ešte viac zvýši príťažlivosť Cap Ferrat. Takýto projekt ukazuje rovnováhu medzi starým a novým: historické miesta sú pretvárané tak, aby spĺňali moderné očakávania a zároveň si zachovali svoj charakter livingonthecotedazur.com.
V bezprostrednej blízkosti širšia Francúzska riviéra zaznamenáva nový ultra-luxusný rozvoj, ktorý nepriamo prospieva Cap Ferrat tým, že zvyšuje profil regiónu. Napríklad, ultra-luxusný hotelový komplex v Cap d’Ail (blízko Monaka) sa otvára v roku 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, čím prináša ďalšiu špičkovú infraštruktúru na Riviéru. Hoci sa nenachádza priamo na Cap Ferrat, takéto projekty (vrátane rozšírenia pevniny „Mareterra“ v Monaku za 2 miliardy €) prispievajú k celkovému ekosystému prestíže, ktorého sú majitelia na Cap Ferrat súčasťou monacolife.net. Okrem toho niekoľko legendárnych sídiel pozdĺž pobrežia zmenilo majiteľa a hovorí sa, že sú určené na renováciu alebo nové využitie – napr. Villa La Tour na špičke Cap Ferrat bola údajne predaná investorom, ktorí možno plánujú jej využitie v oblasti pohostinstva rosengart.mc. Akýkoľvek významný komerčný rozvoj by však čelil prísnym schvaľovacím procesom.
Celkovo možno povedať, že budúcnosť Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat pravdepodobne prinesie skôr evolúciu než expanziu. Očakávajte, že existujúce nehnuteľnosti budú meniť majiteľov, ktorí ich zmodernizujú a vylepšia, namiesto toho, aby nové budovy menili panorámu. Úrady a obyvatelia polostrova nemajú záujem o nadmerný rozvoj. Dôraz zostane na kvalite pred kvantitou: precízne rekonštrukcie, vylepšené vybavenie (ako plážové kluby, prístavy, záhrady) a integrácia technológií do starých víl (pre udržateľnosť a bezpečnosť) namiesto zvyšovania hustoty. To zaručuje, že Cap Ferrat si zachová vlastnosti, ktoré ho robia takým žiadaným – exkluzivitu, historický charakter a prírodnú krásu – aj keď sa prispôsobuje modernému luxusnému životu. Súhrnne, akékoľvek „rozvojové“ aktivity tu znamenajú zvýšenie luxusného zážitku a nie pridávanie ďalších nehnuteľností.
Právne a daňové aspekty pre kupujúcich/investorov
Investícia do nehnuteľnosti v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat znamená orientovať sa v právnom a daňovom prostredí Francúzska, ktoré môže byť zložité, ale je dobre zavedené. Kľúčové aspekty zahŕňajú:
- Daň z majetku (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Francúzsko uvaľuje každoročnú daň z majetku na nehnuteľnosti. Všetci vlastníci nehnuteľností vo Francúzsku, vrátane nerezidentov, sú povinní platiť túto daň, ak ich čisté francúzske nehnuteľné aktíva presahujú 1,3 milióna € worldwideproperty.co home-hunts.com. Sadzby dane sú progresívne od 0,5 % až do 1,5 % na hodnoty nad 10 miliónov €. To znamená, že prakticky každý majiteľ vily na Cap Ferrat bude čeliť IFI. Určité odpočty (napríklad hypotéky na nehnuteľnosť) môžu znížiť zdaniteľnú hodnotu property-serviceazur.com. Dôležité je, že IFI sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti; od roku 2018 Francúzsko odstránilo ostatné aktíva z dane z majetku. Napriek tomu, pri dome v hodnote 20 miliónov € môže byť ročná IFI na úrovni 100 000 € a viac. Daň z majetku často prekvapí nových majiteľov, ale skúsení kupujúci ju berú do úvahy ako cenu za vlastníctvo vo Francúzsku. Diskutovalo sa o reformách, ale k roku 2025 IFI stále platí (hoci je zastropovaná tak, že súčet dane z príjmu a IFI ≤ 75 % príjmu) livingonthecotedazur.com. Potenciálni zahraniční kupujúci by sa mali poradiť s odborníkmi o optimálnych štruktúrach vlastníctva – napr. kúpa prostredníctvom francúzskej spoločnosti na držbu nehnuteľností (SCI) alebo iných subjektov – čo môže niekedy uľahčiť plánovanie dedičstva alebo znížiť daňovú povinnosť.
- Daň z nehnuteľnosti – Vo Francúzsku existujú dve hlavné ročné dane z nehnuteľnosti: Taxe Foncière (daň z vlastníctva/pozemku) a Taxe d’Habitation (daň z bývania). Daň Foncière platia vlastníci a líši sa podľa obce; na Cap Ferrat je vzhľadom na hodnotu nehnuteľností pomerne mierna (často niekoľko tisíc eur na milión hodnoty, v závislosti od miestnej sadzby). Výraznejšia je však Taxe d’Habitation (ktorá sa teraz vzťahuje len na druhé domovy a nehnuteľnosti s vysokou hodnotou, keďže bola zrušená pre väčšinu hlavných rezidencií). Ako obľúbená oblasť druhých domov v určenej “napätej zóne” bývania, mestská rada Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat ukladá prirážku na Taxe d’Habitation pre sekundárne rezidencie. V skutočnosti od roku 2020 obec ukladá maximálnu 40% prirážku k bežnej dani z bývania pre neprimárne domovy toutsurmesfinances.com. To znamená, že majitelia druhých domov platia 1,4× základnej dane, čo je politika zameraná na obmedzenie prázdnych rekreačných domov a zvýšenie príjmov. Pre luxusnú vilu môže ročná taxe d’habitation (s prirážkou) ľahko dosiahnuť päťciferné sumy v eurách. Hoci tieto prevádzkové náklady sú malé v porovnaní s nárastom hodnoty aktíva vo výške 50 mil. €, kupujúci by s nimi mali počítať v rozpočte. V niektorých prípadoch existujú aj daňové úľavy/oslobodenia (rekonštrukcia alebo energetické vylepšenia môžu znížiť daň z nehnuteľnosti a veľmi luxusné domy môžu byť čiastočne oslobodené od taxe d’habitation, ak sú klasifikované ako “maisons de tourisme” atď.), vo všeobecnosti však treba počítať s každoročnými miestnymi daňami ako súčasťou vlastníctva.
- Pravidlá vlastníctva pre cudzincov – Francúzsko neukladá žiadne všeobecné obmedzenia na vlastníctvo nehnuteľností cudzincami. Či ste občan EÚ, Američan, z Blízkeho východu atď., môžete si voľne kúpiť nehnuteľnosť na svoje meno alebo prostredníctvom spoločnosti properstar.com investropa.com. Proces kúpy zabezpečujú notári a považuje sa za bezpečný. Zahraniční kupujúci často využívajú francúzske civilnoprávne spoločnosti (napr. SCI – Société Civile Immobilière) na držbu nehnuteľnosti, čo môže priniesť výhody pri plánovaní dedičstva a oddelení zodpovednosti en.parisrental.com. Je dôležité poznamenať, že vlastníctvo nehnuteľnosti neudeľuje pobyt – majitelia mimo EÚ stále podliehajú schengenskému pravidlu 90 dní na návštevu, takže tí, ktorí chcú zostať dlhšie, si musia vybaviť dlhodobé víza alebo pobyt iným spôsobom ptireturns.com francetaxlaw.com. Niektorí kupujúci mimo EÚ získavajú ekvivalent „zlatého víza“ investovaním cez susedné krajiny (Portugalsko atď.) alebo jednoducho využívajú svoj dom na Cap Ferrat ako rekreačné sídlo v rámci turistického statusu. Financovanie je dostupné: francúzske banky poskytujú úvery zahraničným kupujúcim, zvyčajne do 50–60 % LTV pre nerezidentov, no mnohé transakcie na Cap Ferrat sú platené v hotovosti vzhľadom na klientelu.
- Transakčné náklady a dane – Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku znamená približne 7–8 % záverečných nákladov (kolkovné, notárske poplatky) pri existujúcich domoch – na čo by si mali dať pozor kupujúci z krajín s nízkym kolkovným. Neexistuje žiadna úľava na kolkovnom pre cudzincov; všetci platia rovnako. Ak by kupujúci niekedy predal, daň z kapitálového zisku by sa uplatnila na akýkoľvek zisk (19 % základ pre predávajúcich z EÚ plus príplatky pri vysokých ziskoch a ďalší 17,2 % sociálny odvod pre nerezidentov, hoci zmluvy a výnimky to môžu znížiť) investropa.com. Francúzsko však poskytuje oslobodenie od dane z kapitálového zisku po dlhodobom držaní – po 22 rokoch ste oslobodení od základnej dane z kapitálového zisku a po 30 rokoch od sociálnych odvodov investropa.com. Mnohí majitelia trofejných nehnuteľností držia majetok desaťročia alebo generácie, čím sa efektívne vyhýbajú CGT. Dedičská daň môže byť tiež faktorom pre zahraničných vlastníkov francúzskych nehnuteľností, keďže francúzske právo môže uplatniť pravidlá núteného dedičstva – je rozumné konzultovať štruktúrovanie vlastníctva s cezhraničným právnikom, ak je to relevantné.
Zhrnuté, Francúzsko ponúka stabilné právne prostredie pre vlastnícke práva, avšak s priebežnými nákladmi (daňami), s ktorými musia vlastníci počítať. Výhodou je, že tieto dane financujú vynikajúcu infraštruktúru, bezpečnosť a služby v danej oblasti, vďaka ktorým je napríklad Cap Ferrat taký príjemný na život. Mnohí ultra-bohatí kupujúci vnímajú dane ako relatívne malé kompromisy za „neoceniteľný“ pôžitok z vlastníctva na Riviére. Ako poznamenala jedna medzinárodná realitná spoločnosť, luxusný trh vo Francúzsku v roku 2025 zostáva stabilný a atraktívny aj napriek globálnym zmenám – ponúka bezpečie, životný štýl a uchovanie bohatstva napriek daniam thesuperprime.com. Potenciálni investori by však mali vstupovať s otvorenými očami, pokiaľ ide o daňové povinnosti, ktoré sprevádzajú ich kúsok raja na Cap Ferrat.
Porovnanie Cap Ferrat s Nice, Cannes & Monakom
Ako si vedie Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat v porovnaní so svojimi slávnymi susedmi na Riviére? Stručne: Cap Ferrat je menší, tichší a oveľa drahší než takmer akékoľvek iné miesto, okrem Monaka. Každý z blízkych regiónov má svoj vlastný realitný profil:
- Nice: Ako najväčšie mesto Riviéry ponúka Nice rozmanitý trh s nehnuteľnosťami s oveľa nižšími priemernými cenami (približne 8 600 €/m² v priemere v roku 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, čo je zhruba tretina cien v Cap Ferrat). Atraktivita Nice spočíva v mestských vymoženostiach, kultúrnej scéne a kombinácii trvalých a rekreačných domov. Luxusné nehnuteľnosti tu existujú (napr. vily Belle Époque v Mont Boron alebo penthousy na Promenade), ale aj najvyšší segment v Nice (najlepšie byty ~14 000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) je len zlomkom ultra-prémiových cien v Cap Ferrat. Na rozdiel od ospalého Cap Ferrat je Nice rušné mesto – atraktívne pre tých, ktorí chcú pešiu dostupnosť a likviditu na trhu (v Nice sa ročne uskutoční oveľa viac transakcií). Avšak, Nice nemôže ponúknuť odlúčenosť ani exkluzivitu Cap Ferrat. Kupujúci s 20 miliónmi eur v Nice môže získať veľkolepý penthouse alebo vilu na kopci plus blízkosť medzinárodného letiska, ale obetuje súkromné, rezortné prostredie polostrova. Z investičného hľadiska je trh s nehnuteľnosťami v Nice stabilný, mesto zaznamenáva mierny rast cien a dokonca aj novú výstavbu (napr. nové byty pri mori) – ale Cap Ferrat prekonáva v dlhodobej hodnote vďaka nedostatku. V podstate Nice súťaží v inom segmente: je to viac kozmopolitné centrum, kde si aj bohatí kupujúci môžu vybrať, ak chcú živšie prostredie alebo míňajú menej. Cap Ferrat je naopak exkluzívny úkryt – často druhý alebo tretí domov pre niekoho, koho hlavná základňa môže byť v Londýne, New Yorku alebo Monaku.
- Cannes: Preslávené svojím filmovým festivalom a pôvabom, Cannes má dynamický trh s luxusnými nehnuteľnosťami, najmä pokiaľ ide o penthouse a vily v oblastiach ako La Californie a Croisette. Ceny v Cannes sú vysoké, ale vo všeobecnosti nižšie ako v Cap Ferrat; špičkové apartmány pri mori v Cannes môžu dosiahnuť €20 000–€30 000/m² a priemerné ceny víl boli okolo €13 000/m² v roku 2022 investropa.com. V posledných rokoch Cannes zaznamenalo spomalenie rastu cien v ultra-prémiovom segmente – transakcie s nehnuteľnosťami nad €1M klesli o ~45 % medzi rokmi 2022 a 2024 investropa.com – čo naznačuje, že jeho luxusný trh dosahuje vrchol alebo prechádza cenovou korekciou. Cap Ferrat na druhej strane zrýchlil v tomto období, podporený odlišnou dynamikou dopytu (menej špekulatívnych nákupov, viac koncových užívateľov). Cannes ponúka viac nehnuteľností a nočný život než Cap Ferrat, čo oslovuje tých, ktorí si užívajú spoločenskú scénu a podujatia (jachtingové výstavy, konferencie atď.). Z investičného hľadiska je trh s prenájmom v Cannes silnejší (mnoho príležitostí na kúpu za účelom prenájmu počas festivalov a leta), zatiaľ čo v Cap Ferrat je minimálny a exkluzívnejší. Skúsený investor môže kúpiť v Cannes kvôli výnosu z prenájmu a v Cap Ferrat na osobné využitie a rast kapitálu. Pokiaľ ide o reputáciu, Cannes je určite prestížne, ale niektorí ultra-bohatí ho vnímajú ako „okázalé“ a prechodné, zatiaľ čo Cap Ferrat je „nenápadný a nadčasový.“ Za zmienku stojí, že Cannes sa snaží zvýšiť svoj luxusný imidž (napr. prestavba oblasti Palm Beach na luxusný komplex rosengart.mc), no jeho trh s nehnuteľnosťami je väčší a viac ovplyvnený všeobecnými ekonomickými trendmi. Mikrotrh Cap Ferrat je izolovaný – v obdobiach poklesu môže zaznamenať menej predajov, ale ceny zriedka „padajú“, pretože majitelia môžu držať nehnuteľnosti neobmedzene dlho a vždy sa nájde miliardár, ktorý čaká v pozadí.
- Monako: Kniežatstvo Monako je jediným skutočným rovnocenným partnerom Cap Ferrat, pokiaľ ide o extrémne ceny a elitný punc. Monako drží titul najdrahšieho realitného trhu na svete, pričom priemerná cena za opätovný predaj bytu dosahuje 52 000 €/m² v roku 2024 (a nové projekty ako Mareterra údajne predávajú najlepšie jednotky za viac ako 100 000 €/m²) globalpropertyguide.com monacolife.net. Podľa tohto ukazovateľa je Monako približne dvakrát drahšie ako priemer Cap Ferrat za m² – ale kontexty sa líšia. Monako ponúka daňové výhody (žiadna daň z príjmu ani majetku pre rezidentov), ktoré zvyšujú dopyt medzi svetovými milionármi a ovplyvňujú jeho ceny. Ide o husté mestské prostredie luxusných výškových budov, kde za 35 miliónov € môžete kúpiť trojizbový byt (~200 m²) v špičkovej budove. Cap Ferrat by za rovnaký rozpočet ponúkol rozľahlé vilové sídlo so záhradami a bazénmi – ale spolu s francúzskymi daňami. Mnoho ultra-bohatých jednotlivcov v skutočnosti vlastní nehnuteľnosti na oboch miestach: rezidenciu v Monaku na podnikanie a daňový pobyt a rekreačné sídlo v Cap Ferrat pre priestor a oddych. Trh s nehnuteľnosťami v Monaku sa ukázal ako neuveriteľne odolný, v roku 2024 dokonca vzrástol o ~+1,1 % na rekordné cenové úrovne monacostatistics.mc, a Knight Frank predpovedá ďalší +4 % rast v Monaku pre rok 2025 monacolife.net. Cap Ferrat nie je v takýchto indexoch samostatne predpovedaný, ale spadá pod „Côte d’Azur prime“, kde sa očakáva približne +3 % rast cien v roku 2025 podľa Knight Frank monacolife.net. Likvidita: V Monaku je vyšší objem transakcií (približne 440 predajov v roku 2022, hoci väčšinou menšie jednotky), zatiaľ čo v Cap Ferrat môže byť ročne len tucet významných predajov. To znamená, že trh v Monaku má viac dátových bodov a je viac „komoditizovaný“ (napriek luxusu), zatiaľ čo Cap Ferrat je viac zberateľský. Z hľadiska životného štýlu je Monako rušné a bezpečné – samostatné mestský štát s 40 000 obyvateľmi na 2 km² – zatiaľ čo Cap Ferrat je pokojný, s menej ako 1 000 stálymi obyvateľmi. Dá sa povedať, že Monako je o biznise a pohodlí, Cap Ferrat je o úniku a súkromí. Obe miesta sa na Riviére navzájom dopĺňajú a spoločne priťahujú najbohatších ľudí sveta.
Zhrnuté, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat sa odlišuje aj medzi svojimi slávnymi susedmi. Nice ponúka mestský zážitok z Riviéry za dostupné ceny; Cannes spája rezortný lesk s hlbším trhom; Monako je jedinečné finančné útočisko s ultra-hustým luxusom. No Cap Ferrat zostáva „klenotom Stredomoria“ z hľadiska exkluzívneho rezidenčného pôvabu estateprestige.com. Jeho kombinácia extrémneho luxusu, vzácnosti a prírodnej krásy je neprekonaná – a preto sa neustále radí na vrchol svetového realitného trhu a priťahuje tých, pre ktorých je prijateľné len to najlepšie.
Odborný výhľad: 2025 a ďalej (3–5 ročná prognóza)
Pri pohľade do budúcnosti zostávajú realitní experti a agentúry optimistickí ohľadom vývoja trhu v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, hoci s dávkou opatrného optimizmu namiesto euforického rastu. Konsenzus na najbližšie 3–5 rokov je, že ceny si udržia svoju úroveň alebo budú mierne rásť v Cap Ferrat, podporené nemennými základmi obmedzenej ponuky a globálneho dopytu. Knight Frank vo svojej Prime Residential Forecast 2025 predpovedá, že väčšina popredných európskych luxusných trhov zaznamená rast a zaraďuje „Côte d’Azur“ (vrátane Cap Ferrat) medzi top 10 s očakávaným +2 % až +3,5 % ročným rastom cien monacolife.net. To sa môže zdať mierne v porovnaní s nedávnymi prudkými nárastmi, ale odráža to normalizáciu po hektickom období po COVIDe. Naznačuje to, že hodnoty v Cap Ferrat budú naďalej rásť stabilným, udržateľným tempom namiesto bubliny. Savills podobne očakáva, že ceny prémiových nehnuteľností na Francúzskej riviére vzrastú v roku 2025 o ~4 % investropa.com, pričom poukazuje na pretrvávajúci prílev bohatstva a obmedzenú ponuku. V horizonte 5 rokov by aj nízke jednociferné ročné prírastky mohli pekne narásť, potenciálne pridať 10–20 % k dnešným rekordne vysokým hodnotám – čo znamená, že vila v hodnote 30 mil. € dnes by mohla v roku 2030 dosiahnuť v priemere 33–36 mil. €, ak nenastanú žiadne veľké otrasy.
Odborné názory zdôrazňujú, že globálne prostredie v rokoch 2025–2027 je v skutočnosti priaznivé pre prémiové nehnuteľnosti. „Nízka inflácia a nízke úrokové sadzby definujú výhľad Európy na rok 2025… globálne bohatstvo priťahuje stabilita a vysoká kvalita života,“ vysvetľuje vedúci európskeho výskumu spoločnosti Knight Frank monacolife.net. Riviéra ponúka presne túto stabilitu a kvalitu, takže môže profitovať z presunu kapitálu z rizikovejších trhov. Politické neistoty a vyššie dane inde (napríklad nedávne zmeny v USA, Spojenom kráľovstve, na Blízkom východe) môžu tiež viesť k tomu, že viac bohatých jednotlivcov bude investovať v Európe (Paríž, Monako, Riviéra) ako v bezpečnom prístave monacolife.net. Francúzsko najmä zaznamenalo kontinuitu politík a proinvestičný postoj (okrem miernych daní z majetku). Okrem toho pretrvávajúce geopolitické napätie môže neúmyselne zvýšiť atraktivitu Cap Ferrat – napríklad bohatí jednotlivci z menej stabilných regiónov často hľadajú bezpečnú základňu na juhu Francúzska. To bolo pozorované pri niektorých Rusoch počas minulých kríz a teraz možno aj pri niektorých čínskych a blízkovýchodných elitách, ktoré si diverzifikujú majetok vlastníctvom v stabilných európskych trhoch.
Na strane ponuky sa neočakáva žiadny významný nárast – Cap Ferrat sa fyzicky nemôže rozrastať a žiadny masívny výpredaj nie je na obzore. Mnohí súčasní majitelia sú ultra-bohatí a nemajú tlak na likvidáciu; ak vôbec, niektorí kupujú susedné pozemky na rozšírenie svojich sídiel. Jednou z možných prekážok môže byť generačná výmena: keď niektorí dlhoroční majitelia starnú, ich dediči sa môžu rozhodnúť predať hodnotné nehnuteľnosti. To by mohlo priniesť niekoľko ďalších ponúk, ale vzhľadom na početnú skupinu solventných kupcov by boli pravdepodobne rýchlo absorbované (a za prémiové ceny vďaka svojmu ikonickému statusu). Ďalším faktorom sú menové kurzy – silný americký dolár alebo švajčiarsky frank voči euru môže podnietiť kupcov s dolárovými príjmami (Američania, Blízky východ), aby nakupovali francúzske aktíva „so zľavou“. Naopak, sila eura môže mierne utlmiť dopyt mimo EÚ. No v stratosférickom segmente trhu sú takéto menové efekty druhoradé; väčšiu váhu má osobné bohatstvo a túžba.
Výzvy trhu v nasledujúcich rokoch môžu zahŕňať globálny ekonomický cyklus – ak by došlo k veľkej recesii alebo finančnej kríze, aj miliardári by mohli pozastaviť nákupy trofejných nehnuteľností. Avšak nedávna história ukazuje, že špičkové nehnuteľnosti často slúžia ako bezpečný prístav v turbulentných časoch. Luxusný segment je menej citlivý na úrokové sadzby (keďže kupujúci sú menej zadlžení) a viac citlivý na trendy v bohatstve. Pokiaľ bude globálne bohatstvo rásť (vďaka technológiám, financiám atď.), miesta ako Cap Ferrat budú priťahovať nových záujemcov. Otázkou je aj klíma a udržateľnosť: Francúzska riviéra čelí dopadom klimatických zmien (vlny horúčav, stúpanie hladiny mora) a francúzske environmentálne predpisy sa sprísňujú (napr. energetické hodnotenia). Odborníci predpovedajú, že energeticky efektívne, udržateľné domy budú mať prémiu, a skutočne, ekologické renovácie sú rastúcim trendom investropa.com investropa.com. Staršie vily v Cap Ferrat pravdepodobne prejdú modernizáciou, aby splnili nové normy (niektoré zle hodnotené domy by sa mohli stať podľa zákona neprenajímateľnými, ak sa nezlepšia investropa.com). Investori, ktorí modernizujú nehnuteľnosti solárnymi panelmi, izoláciou atď., nielenže splnia predpisy, ale oslovia aj novú generáciu bohatých, ktorým záleží na klíme. Je nepravdepodobné, že by to znížilo hodnoty; skôr to podporuje investície zvyšujúce hodnotu v bytovom fonde.
Výhľad na trh s prenájmami je v porovnaní s predajom trochu utlmený. Pri prísnejších zákonoch o krátkodobom prenájme a klesajúcich výnosoch analytici očakávajú, že výnosy z prenájmu zostanú nízke a môžu ďalej klesať, ak ceny predbehnú nájomné investropa.com. To však koncových kupujúcich veľmi neodrádza (tí sa viac zaujímajú o osobné využitie), ale čistí investori sa môžu viac zamerať na oblasti ako Nice alebo Cannes kvôli príjmu. Napriek tomu dopyt po prenájme zostane v Cap Ferrat v lete silný – niet pochýb, že bohatí cestovatelia z celého sveta budú naďalej ochotní zaplatiť vysoké sumy za niekoľko týždňov vo vile v Cap Ferrat.
Na záver, všetky znaky naznačujú, že Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat si v nasledujúcich rokoch udrží svoju korunu jedného z popredných svetových trhov s luxusnými nehnuteľnosťami. Jeho jedinečné základy – očarujúca história, neprekonateľné prostredie, mimoriadne obmedzená ponuka a globálna príťažlivosť pre majetných – ho robia takým „odolným voči budúcnosti“, ako len nehnuteľnosti môžu byť. Odborné prognózy predpovedajú mierny rast cien, no v skutočnosti môže byť potenciál rastu ešte vyšší, ak sa budú objavovať noví miliardárski kupci (napríklad nedávna vlna mladých technologických magnátov vstupujúcich na trh rosengart.mc). Jedinou prekážkou dopytu je konečný počet nehnuteľností. Ako poznamenal jeden z agentov Knight Frank pre super-prémiové nehnuteľnosti, „Nehnuteľnosti ako [tie na Cap Ferrat] sa na trhu objavujú len každých 10 až 15 rokov“, a keď sa tak stane, najbohatší ľudia sveta sú pripravení knightfrank.com. Očakávajte pokračujúcu intenzívnu konkurenciu o akúkoľvek dostupnú vilu na Cap Ferrat a trh, ktorý čoraz viac funguje na vlastnej globálnej úrovni. Pre majiteľov je výhľad skutočne zlatý: Polostrov miliardárov bude pravdepodobne žiariť ešte jasnejšie v roku 2025 a neskôr, ako nadčasové útočisko pre tých, ktorí si môžu dovoliť jeho vysokú vstupnú cenu.
Zdroje: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier údaje residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank prognóza) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart preklad) rosengart.mc rosengart.mc; Francúzska vláda / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (trendy prenájmu) investropa.com investropa.com; a rôzne trhové správy a spravodajské zdroje, ako je uvedené vyššie.
