Rezidenčné nehnuteľnosti vo Frankfurte (vlastníctvo & prenájom)
Aktuálny stav trhu (2025): Frankfurtský trh s bývaním zostáva napätý a vysoko konkurenčný. Silný dopyt rastúcej populácie a prichádzajúcich odborníkov výrazne prevyšuje novú ponuku, takže neobsadenosť zostáva blízko historického minima (v mnohých oblastiach pod 1%) investropa.com cbreim.com. Ceny nehnuteľností za posledné desaťročie dramaticky vzrástli – o viac ako 60% vyššie ako pred piatimi rokmi investropa.com – hoci rýchle zvyšovanie úrokových sadzieb v rokoch 2022/23 spôsobilo krátkodobé ochladenie. V roku 2023 ceny mierne klesli zo svojho maxima, no následne sa stabilizovali a zostávajú relatívne odolné investropa.com. Priemerná cena za meter štvorcový v prvotriednych častiach mesta patrí medzi najvyššie v Nemecku, čo odráža postavenie Frankfurtu ako finančného centra a jeho obmedzený priestor na výstavbu.
Trendy v prenájme: Trh s prenájmom je veľmi napätý, majitelia bytov profitujú z nízkej neobsadenosti a pravidelného rastu nájmov. Nájmy v centre mesta neustále rastú v dôsledku neutíchajúceho dopytu a obmedzenej ponuky investropa.com. Za posledné dva roky nájomné vzrástlo približne o 3–5% ročne v súlade s celoštátnymi trendmi investropa.com. K roku 2025 priemerný jednoizbový byt dosahuje nájomné okolo 1 200 € mesačne, čo zaraďuje Frankfurt medzi najdrahšie nemecké mestá investropa.com. Niektoré dáta dokonca ukazujú mierny pokles oproti úrovniam z roku 2023 (predtým ~1 280 € za jednoizbový byt), čo naznačuje, že vlna nových bytov a miestne politiky na zvýšenie ponuky bývania mierne utlmili rast nájomného investropa.com. Napriek tomu stále dopyt prevažuje ponuku a vlastníci v centrálnych štvrtiach môžu požadovať prémiové nájomné. Hrubé návratnosti z prenájmu rezidenčných nehnuteľností sú v priemere okolo 3,4–3,5% investropa.com – relatívne nízke, čo poukazuje na vysoké ceny nehnuteľností v pomere k nájmu. Kompresia výnosov je obzvlášť výrazná v centre mesta, kde ceny rástli rýchlejšie ako nájomné, čím klesli výnosy pod 4% investropa.com investropa.com. Medzi rokmi 1990 a 2022 napríklad ceny bytov vo Frankfurte vyskočili o 175%, pričom nájomné v tom období narástlo len približne o 98%, čo viedlo k výnosom v centre mesta iba okolo 3,6% začiatkom roka 2024 investropa.com investropa.com.
Ponuka & výstavba: Výstavba nových rezidenčných projektov naberá na obrátkach, no stále zaostáva za dopytom. Frankfurt zaznamenal nárast dokončených nových bytových jednotiek o 24% v roku 2023 investropa.com a v roku 2024 sa odhaduje ďalší nárast asi o 5% investropa.com. Tento stavebný rozmach – vrátane veľkých projektov ako “Wohnquartier Franky” vo štvrti Gallus a “Quartier Oststern” v Ostende (plánované do 2025) – rozširuje bytový fond investropa.com. Rýchly populačný rast mesta (očakáva sa zvýšenie zo ~776 000 v roku 2023 na viac než 827 000 do roku 2035) však udržiava tlak na bývanie investropa.com investropa.com. Dostupná rozvojová plocha je vzácna a nové byty sa rýchlo obsadzujú. Mestský plán Frankfurtu uprednostňuje projekty s vysokou hustotou a transformáciu starých kancelárií na byty (napr. v štvrtiach ako Lyoner Quartier v Niederrad), ale tieto opatrenia len čiastočne zmierňujú nedostatok. Zákon o energetickej efektívnosti stavieb (GEG), aktualizovaný v roku 2023, teraz vyžaduje prísnejšie normy na energetickú efektívnosť pre nové budovy a vykurovacie systémy, čo ovplyvňuje aj rezidenčnú výstavbu. Developeri sa zameriavajú na energeticky efektívne, „zelené“ domy, keďže efektívne nehnuteľnosti v triedach A/B začali dosahovať cenové prémie (hodnoty energeticky úsporných domov stúpli ~2,2% v závere 2023 oproti 2022) investropa.com investropa.com. Tieto ekologické štandardy mierne zvyšujú náklady na výstavbu, no zároveň zabezpečujú lepšiu budúcnosť novým bytom a oslovujú kupujúcich so záujmom o udržateľnosť.
Výhľad do budúcnosti (3–5 rokov): Očakávajte ďalší tlak na rast cien bytov a nájmov, hoci už umiernenejším tempom. Mnohí analytici sa domnievajú, že korekcia cien v roku 2023 už dosiahla svoje dno investropa.com. Ako sa stabilizujú úrokové sadzby a obnovuje dôvera kupujúcich, silné fundamenty Frankfurtu (dobrý trh práce, rast bohatstva) by mali postupne posúvať ceny opäť vyššie. Napríklad výskumy Deutsche Bank naznačujú, že nemecké ceny bývania sa od roku 2025 znova začnú mierne zvyšovať, pričom Frankfurt by mal tento trend nasledovať vzhľadom na dlhodobý nedostatok ponuky investropa.com. Nájmy by mali ďalej rásť približne o 3–5% ročne v najbližších rokoch investropa.com, ak nenastane masívny stavebný boom. Kombinácia vysokého dopytu a obmedzenej výstavby znamená, že centrum mesta ostane pre nájomcov náročné; odborníci predpokladajú, že nájmy v centre budú ďalej rásť a bude sa zvyšovať konkurencia o každý byt investropa.com investropa.com. Zloženie a preferencie nájomcov sa môžu mierne meniť – napríklad, čoraz viac mladých profesionálov siahne po mikroapartmánoch (kompaktné, zariadené jednotky) ako cenovo dostupnom mestskom riešení investropa.com investropa.com. Tento trend silnie, pretože od roku 2011 Frankfurt pribudlo ~62 500 nových obyvateľov, ale len 14 200 nových bytov, takže kreatívne riešenia na malom priestore lákajú nových prichádzajúcich investropa.com investropa.com. Na druhej strane rodinní nájomcovia a kupujúci častejšie hľadajú bývanie v prímestských oblastiach okolo Frankfurtu, pričom vymieňajú dlhšie dochádzanie za priestrannejšie a dostupnejšie bývanie investropa.com investropa.com. Tento presun z mesta na predmestie sa očakáva aj naďalej, čo zvýši dopyt (a výnosy z prenájmu) v satelitných mestečkách, keďže rodiny hľadajú lepší pomer ceny a priestoru investropa.com.
Investor, kupujúci a nájomníci – nálady: Nálada v rezidenčnom sektore je opatrne optimistická. Kupujúci – najmä prví kupujúci – sa vracajú na trh, keďže ceny sa stabilizujú. Atraktivita Frankfurtu a historicky stabilné zhodnocovanie (2–6 % ročne z dlhodobého hľadiska) dávajú dôveru, že kúpa je rozumnou dlhodobou stávkou investropa.com investropa.com. Mnohí prví kupujúci sa snažia spečatiť kúpu, povzbudení mierne vyššou dostupnosťou bývania a stále zvládnuteľnými úrokovými sadzbami podľa historických štandardov investropa.com. Investori tiež sledujú príležitosti: výnosy z nájmov vo Frankfurte sú síce mierne, ale bezpečnejšie ako v nestabilných trhoch a ekonomický rast mesta spolu s nízkou mierou neobsadenosti naznačuje spoľahlivý príjem investropa.com investropa.com. Výrazný je rast záujmu zahraničných kupcov – v roku 2024 predaj nehnuteľností cudzím štátnym príslušníkom vzrástol o približne 6 % po návrate stability po poklese cien investropa.com investropa.com. Nájomníci zase čelia rastúcim nákladom. Mladí nájomníci sa prispôsobujú najmä prenájmom menších bytov či spoločným bývaním, zatiaľ čo rodiny čoraz viac „dochádzajú, aby si mohli dovoliť prenájom“ (sťahujú sa ďalej za dostupnejšími nájmami) investropa.com investropa.com. Vo všeobecnosti prevláda akceptácia, že bývanie vo Frankfurte ostane drahé, čo vedie k snahám o inovácie v súkromnom aj verejnom sektore – formou nových projektov, rastu v prímestí či inteligentných technológií. Nové byty sú preto často vybavené smart domácou technológiou – reakcia na technologicky zdatných kupcov, ktorí sú ochotní za prepojené, úsporné bývanie zaplatiť viac investropa.com investropa.com. Podľa prieskumov okolo 70 % záujemcov o bývanie aktívne požaduje smart riešenia (inteligentné termostaty, zabezpečenie domu a pod.) a developeri vo Frankfurte tieto prvky aktívne zapracovávajú na odlíšenie svojich projektov investropa.com investropa.com.
Kľúčové rezidenčné lokality: Prémiové centrálne štvrte ako Westend, Nordend a Sachsenhausen ostávajú vyhľadávané na bývanie aj prenájom pre výnimočnú polohu, občiansku vybavenosť a prestíž. Dopyt aj ceny patria medzi najvyššie v meste; napríklad byty vo Westende pravidelne dosahujú najvyššie ceny za meter štvorcový a výnosy tam ostávajú veľmi nízke. Bankenviertel/Innenstadt je tiež obľúbený pre luxusné byty pre manažérov. Zaujímavou zmenou je vývoj vo východnej časti mesta (Ostend) – kedysi priemyselná oblasť sa rýchlo mení na kultúrne a kreatívne centrum, poháňaná prítomnosťou Európskej centrálnej banky a projektmi ako Creative Industries Centre. Hodnoty nehnuteľností v Ostende výrazne rastú spolu s rozvojom galérií, mediálnych firiem a technologických startupov, čo podporuje atmosféru (a dopyt po loftových kanceláriách a bytoch) investropa.com investropa.com. Obnova tejto štvrte, podporená mestskými plánmi pre kreatívne odvetvia aj lepšími dopravnými spojeniami, robí z Ostendu horúci tip pre investície a nové rezidenčné projekty investropa.com investropa.com. Naopak, Niederrad – kedysi prezývaný „Bürostadt“ pre množstvo kancelárií – je štvrť, pri ktorej treba byť opatrný. Mnohé staré kancelárie sa premieňajú na bývanie a ceny bytov v Niederrade klesli o ~10,4 % v 1. polroku 2023 oproti roku predtým investropa.com investropa.com. Záujem kupcov tu zoslabol, keď sa pozornosť aj kapitál presunuli na atraktívnejšie projekty v centre – ako sú veže FOUR v centre mesta investropa.com investropa.com. Preto ceny aj rast nájmov v Niederrade zaostávajú za inými štvrťami. Medzitým prímestské mestá okolo Frankfurtu (región Rýn-Mohan) získavajú na atraktivite – oblasti ako Offenbach, Eschborn či Bad Homburg ponúkajú nižšie vstupné ceny a zaznamenávajú nárast rodín aj investorov hľadajúcich vyššie výnosy. Zhrnutie: Očakávajte, že rezidenčné jadro Frankfurtu ostane drahé a nedostatkové, zatiaľ čo príležitosti na rast môžu byť v rozvíjajúcich sa štvrtiach (ako Ostend) alebo v prímestí, kde je priestor na nový rozvoj.
Komerčné nehnuteľnosti vo Frankfurte (kancelárie, maloobchod, logistika)
Kancelársky trh
Aktuálny stav (2025): Kancelársky sektor vo Frankfurte prechádza po pandémii obdobím úprav a zmiešaných signálov. Na jednej strane nájomná aktivita v úvode roka 2025 prudko vzrástla – objem prenajatých kancelárií v prvom štvrťroku (takmer 198 000 m²) bol najvyšší v histórii prvých kvartálov cbre.de cbre.de, najmä vďaka rekordným prenájmom v novostavbách. Veľké obchody zahŕňali Commerzbank (prenájom 73 000 m²) v pripravovanom Central Business Tower (Bankenviertel), ING (prenájom 32 000 m²) v Hafenpark Quartier v Ostende a právnickú kanceláriu White & Case (12 000 m²) v Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Tieto transakcie – všetko v úplne nových, prémiových budovách – potvrdzujú trend „flight to quality“: špičkové, moderné kancelárie v centre mesta sú veľmi žiadané a často dosahujú rekordné nájomné. Prémiové nájmy kancelárií vo Frankfurte dosiahli historické maximum približne 51 €/m²/mesiac (k 1Q 2025), nárast oproti 49 € na konci 2024 cbre.de cbre.de. Nové mrakodrapy so zelenými certifikátmi a vybavením dosahujú aj viac ako 50 €/m² a konkurujú tak Mníchovu o najvyššie kancelárske nájmy v Nemecku realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Nie však celý trh s kanceláriami z toho profituje. Celková neobsadenosť stúpla na približne 10 % v rámci mesta (bez podnájmov) – ide o úroveň nevidenú desaťročie cbre.de cbre.de. Jasne sa črtá rozdiel: neobsadenosť v centre (CBD) je len okolo 6,7 %, keďže banky a firmy sa držia renomovaných lokalít, zatiaľ čo okrajové biznis centrá a staršie budovy evidujú vyše 10 % voľných priestorov cbre.de cbre.de. Štvrte ako Niederrad a časti Europa-Viertel zaznamenali najvýraznejší nárast neobsadenosti, keďže pribudli nové budovy a firmy konsolidovali svoje priestory cbre.de cbre.de. Celkový objem kancelárskych priestorov vo Frankfurte rástol s novými dokončenými vežami, čo zdvihlo neobsadenosť na trhu z ~9,5 % na 10 % ku koncu 2024 cbre.de. V podstate má teraz Frankfurt dvojúrovňový kancelársky trh: moderné kancelárie triedy A prosperujú a často sa prenajmú ešte pred dokončením, zatiaľ čo staršie triedy B/C majú problém nájsť nájomníkov a rastie tam neobsadenosť cbre.de.
Výnosy z prenájmu a investície: Investori do kancelárií vo Frankfurte zaznamenali nárast výnosov v dôsledku prostredia vyšších úrokových sadzieb. Výnosy prémiových kancelárií sa stabilizovali okolo 5,1 % v centre mesta (CBD) cbre.de, čo predstavuje výrazný nárast oproti výnosom pod 4 % z pred niekoľkých rokov. Sekundárne lokality ponúkajú ešte vyššie výnosy (5,4 % na okraji mesta, výrazne až ~6,6 % v okrajových subregiónoch), aby kompenzovali vyššiu mieru neobsadenosti a riziko cbre.de cbre.de. Podľa trhových pozorovateľov sa hlavná cenová korekcia už z veľkej časti skončila – preceňovanie aktív sa ukončilo a výnosy sa vyrovnávajú imap.com imap.com. V 3. kvartáli 2024 bol čistý prémiový výnos vo Frankfurte okolo 4,5 % imap.com (menšie metodické rozdiely), ale do roku 2025 sa väčšina zhoduje, že výnosy v rozmedzí 4,5–5,0 % odrážajú novú rovnováhu pre jadrové frankfurtské kancelárie. Tieto vyššie výnosy v kombinácii so stabilnou nájomníckou základňou Frankfurtu priťahujú záujem investorov, ktorí počas rokov vrcholu cien s investíciami vyčkávali. V skutočnosti v roku 2024 došlo v Nemecku k miernemu oživeniu objemu investícií do kancelárií a odborníci predpovedajú, že v roku 2025 príde obnovený dopyt po komerčných nehnuteľnostiach, keď sa stabilizujú náklady na financovanie imap.com imap.com. Osobitná pozornosť sa venuje kvalite: dobre prenajaté, moderné budovy v najlepších lokalitách. Slabšie, staršie kancelárie sú inštitucionálnymi vlastníkmi opúšťané alebo vypredávané, čo vytvára príležitosť pre „value-add“ investorov získať ich so zľavou imap.com imap.com. Postavenie Frankfurtu ako globálneho finančného centra znamená, že trofejné aktíva (napríklad mrakodrapy vo finančnej štvrti) zostávajú na radare medzinárodných investorov aj v neistejších časoch. Výhľad do budúcnosti (kancelárie): Nasledujúce 3–5 rokov bude v znamení absorbovania novej ponuky a transformácie starších kancelárií. Frankfurt má rozsiahly harmonogram dokončenia nových projektov až do rokov 2025–2027 (napr. štyri veže projektu FOUR Frankfurt, veža ONE a ďalšie výškové stavby s rozlohou stoviek tisíc m²). Táto nová ponuka udrží celkovú neobsadenosť zvýšenú. Analytici predpokladajú, že miere neobsadenosti môže krátkodobo ešte vzrásť – potenciálne prekročiť 11 % – keďže firmy konsolidujú priestory a práca na diaľku/hybridná práca obmedzuje rast dopytu cbre.de cbre.de. Staršie, neefektívne kancelárie pocítia dôsledky najviac; vlastníci týchto budov budú možno musieť investovať do rekonštrukcie alebo zmeny účelu, aby prilákali nájomcov. Naopak, dopyt po prémiových, ESG certifikovaných kanceláriách by mal ostať silný. Frankfurtská ekonomika (dominovaná bankovníctvom, technológiami a poradenstvom) stále oceňuje osobnú spoluprácu v kvalitných priestoroch, čo potvrdzujú rekordné dosiahnuté nájmy. Je možné, že prémie nájmy v centre mesta sa udržia alebo ešte mierne porastú, ak sa ponuka najkvalitnejších priestorov ďalej sprísni – niektoré špičkové nájmy už dosiahli 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Vlastníci nehnuteľností mimo centra však budú musieť pravdepodobne ponúkať stimuly alebo znižovať nájomné; zaujímavé je, že sa prehlbuje nájomný rozdiel: za posledný rok priemerné nájmy v CBD vzrástli asi o 22 %, zatiaľ čo v okrajových oblastiach klesli približne o 6 %, keď tieto trhy ochladli cbre.de cbre.de. Táto polarizácia bude pravdepodobne pokračovať. Trend využívania kancelárií vo Frankfurte sa tiež vyvíja: mnohé banky a korporácie optimalizujú rozlohu, ale zároveň nové subjekty (ako fintechy či agentúry EÚ) pribúdajú. Pozícia Frankfurtu ako bankového centra Európy po Brexite by sa mala postupne rozširovať – odkedy nastal Brexit, takmer 60 finančných inštitúcií získalo vo Frankfurte licenciu investropa.com a spoločnosti ako JPMorgan presunuli do Frankfurtu obrovské aktíva (230 miliárd USD), aby udržali prevádzku v EÚ investropa.com. Tento prílev finančných pracovných miest je priaznivým faktorom dopytu po kanceláriách, najmä po prémiových priestoroch. Celkovo možno očakávať mierny rast prenajatých kancelárskych plôch v nasledujúcich rokoch (jeden odhad predpokladá až približne 450 000 m² ročne do roku 2025, oproti ~398 000 m² v roku 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, ak ekonomika vydrží v pozitívnom trende. Prevladá názor, že rok 2024 pravdepodobne zaznamenal cyklické dno v prenájmoch a roky 2025–2026 prinesú postupné zlepšenie cbre.de. No nájomcovia zostanú nároční: „zelené“ budovy a flexibilné, moderné dispozície sa prenajmú ako prvé, zatiaľ čo zastarané kancelárie budú mať problém. Investori a prenajímatelia sa preto čoraz viac zameriavajú na aktívnu správu majetku – modernizáciu budov a doplnenie ESG prvkov a vybavenia – aby splnili nový trhový štandard cbre.de. Kľúčové kancelárske lokality: Frankfurtská centrálna obchodná štvrť (CBD) – zahŕňajúca Bankenviertel (finančnú štvrť), Innenstadt a časti Westendu – je hlavnou zónou. Tu panorámu mesta určujú veže ako Taunusturm, Marienturm a pripravovaný komplex FOUR Frankfurt. CBD si tradične udržuje najväčší podiel na prenájme kancelárií (približne 40 % na začiatku roka 2025) cbre.de, keďže firmy oceňujú prestíž a dopravnú dostupnosť. V bankovej štvrti je priestor nedostatkový – neobsadenosť v týchto centrálnych blokoch je len asi 5–7 % cbre.de – preto tu nájmy zostávajú na maxime. Susedný Westend, známy elegantnými vilami prerobenými na kancelárie a novšími polyfunkčnými výškovými budovami (napr. Opernturm a iné) je ďalším top subregiónom s nízkou neobsadenosťou. Okrajové štvrte mesta ako Europaviertel (západne od centra) a Ostend sú významné: nachádza sa tu mnoho nových projektov. Ostend napríklad sídli ECB a nové kampusové kancelárie; v roku 2024 tu uzavrel veľký prenájom ING (32 000 m²) cbre.de, čo dokazuje stúpajúci význam tejto štvrte ako kancelárskeho centra. Europaviertel (City West) zaznamenal veľké dokončenia (napr. uvoľnenie budovy “Kastor” prispelo ku skoku neobsadenosti v Europa Vierteli v 1. kvartáli 2025) cbre.de. Aj tak však sú tieto okrajové zóny dobre dostupné a priťahujú cenovo citlivých nájomcov a prevádzkovateľov coworkingov. Za hranicami samotného mesta je Eschborn (predmestie severozápadne od centra) významným zoskupením kancelárií, kde sídlia mnohé podporné funkcie kvôli nižším nájmom; jeho atraktivita kolíše podľa vĺn šetrenia (momentálne tu je vyššia neobsadenosť než v meste). Niederradská kancelárska štvrť (Lyoner Quartier) prechádza transformáciou, niektoré kancelárie sa menia na byty – v zostávajúcich kanceláriách je vysoká neobsadenosť a lokalita je momentálne slabšia. Zhrnuté, centrálny Frankfurt a niekoľko nových oblastí (ako Hafenpark v Ostende) sú žiarivé body na mape, kým staršie decentralizované parky čelia protivetrom.Maloobchodné a nákupné nehnuteľnosti
Aktuálny stav: Maloobchodné nehnuteľnosti vo Frankfurte sa zotavujú z pandemických narušení, hoci dlhodobé zmeny pretrvávajú. Mestské hlavné nákupné ulice – Zeil a Goethestraße – stále patria medzi najhodnotnejšie maloobchodné lokality v Nemecku. Najvyššie nájomné za maloobchod vo Frankfurte je v celoštátnom meradle hneď za Mníchovom, čo odráža bohatú klientelu a výdavky turistov v meste. (Na konci roka 2024 dosahovalo priemerné najvyššie nájomné v najvýznamnejších nemeckých mestách okolo ~252 €/m²/mesiac, pričom frankfurtské najvyššie nájomné bolo približne v hornej hranici 200 € statista.com.) Pohyb ľudí sa výrazne zotavil: Frankfurt má približne 14 000 prenocovaní turistov na 1000 obyvateľov – čo je číslo blízke historickému maximu, aj vďaka návratu zahraničných turistov dzhyp.de dzhyp.de. Zvlášť bohatí ázijskí návštevníci sa vrátili, čo je dôležitá klientela pre luxusné obchody vo Frankfurte dzhyp.de dzhyp.de. Z toho profitoval luxusný maloobchod na Goethestraße (frankfurtská „Piatá avenuu“), kde vlajkové predajne svetových značiek hlásia zlepšenie tržieb. Súčasne však frankfurtský maloobchodný trh čelí určitým výzvam. Štrukturálny posun k e-commerce a meniacim sa návykom spotrebiteľov viedol k rastúcim prázdnym priestorom na sekundárnych lokalitách. Počas uplynulých rokov mnoho okrajových predajní zatvorilo, najmä v menej atraktívnych častiach mesta a v menších nákupných centrách – čo je trend v celom Nemecku dzhyp.de dzhyp.de. Napriek tomu centrálna maloobchodná zóna vo Frankfurte preukázala odolnosť. Podľa trhových správ mnohé predajne, ktoré počas COVID ostali prázdne, si už našli nových nájomcov, čo pomohlo stabilizovať najvyššie prenájmy dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, hlavná pešia nákupná ulica mesta, zaznamenala niekoľko známych uvoľnených priestorov (napr. zmenšovanie oddelených domov), avšak silný dopyt zo strany diskontnej módy, športových potrieb a zážitkového maloobchodu väčšinu týchto priestorov znovu obsadil. Napriek tomu v obchodnom centre MyZeil pri Zeil bolo k roku 2024 niekoľko prázdnych jednotiek, čo dokazuje, že vnútorné obchodné centrá to majú ťažké (v texte sa uvádza, že „v Zeil mall je veľa prázdnych obchodov“, aj keď záujem o najvyššie maloobchodné priestory je „živý“) dzhyp.de. Celkovo je miera neobsadenosti maloobchodných priestorov vo Frankfurte v hlavných oblastiach významne nižšia ako v menej atraktívnych zónach mesta. Nedávna štúdia ukázala, že neobsadenosť obchodných priestorov v centrách miest roky rástla, no v top mestách ako Frankfurt sa stabilizovala a je výrazne pod úrovňou ~15–17 %, akú vidieť v slabších nemeckých mestách dzhyp.de knightfrank.com.
Trendy a regulácie: Maloobchodníci vo Frankfurte sa prispôsobujú zameraním na menšie, vysoko efektívne obchody a omnichannel stratégie. Pop-up obchody a gastronómia zaberajú časť väčších priestorov. Mesto taktiež podporuje zmiešaný rozvoj – napríklad niektoré zastarané maloobchodné priestory sa menia na fitness centrá, zábavné prevádzky či dokonca kancelárie/obytné priestory, aby bola mestská časť stále živá. Frankfurtskí plánovači v poslednom období neprijali žiadne prísne špecifické regulácie pre maloobchod, avšak podporujú napríklad uvoľnené územné plánovanie na zaplnenie prázdnych priestorov inými účelmi, kde je to vhodné. Majitelia budov na hlavných uliciach sú oveľa flexibilnejší, pokiaľ ide o prenájmy, aby si udržali nájomcov po pandémii. V segmente luxusu je dopyt po špičkových maloobchodných priestoroch extrémny: medzinárodné značky často platia tzv. „key money“ za priestory na Goethestraße, ktorá v Q3 2024 mala druhé najvyššie luxusné nájmy v Európe (~15 100 €/m²/rok) savills.com. Celkový vývoj maloobchodu závisí od spotrebiteľských výdavkov, ktoré sú vo Frankfurte stabilné vďaka nízkej nezamestnanosti a bohatej populácii. Výnosy z prenájmu maloobchodných nehnuteľností mierne vzrástli s úrokovými sadzbami – najvyššie výnosy v centre mesta sú približne ~3,8–4,0 %. Vedľajšie maloobchodné priestory (napr. vo štvrťových centrách či na okraji) majú vyšší výnos, čo odráža vyššie riziko.
Budúce prognózy (mallobchod): V nasledujúcich rokoch sa pravdepodobne udrží stabilita v najlukratívnejších lokalitách a pokračujúci prepad inde. Očakáva sa, že prenájmy v hlavných maloobchodných zónach ostanú stabilné alebo len mierne porastú, keďže expanzia maloobchodu je opatrná. Niektoré predpovede uvádzajú, že Frankfurtské najvyššie prenájmy by sa mali udržať pri úrovni súčasnosti, keďže sa už dostali blízko predpandemických maxím dzhyp.de. Pokiaľ by turizmus rástol (Frankfurt je významnou destináciou pre veľtrhy a služobné cesty), mohlo by to zvýšiť tržby maloobchodu a možno aj umožniť mierny rast nájmov v úplne špičkových adresách. Naopak, staršie maloobchodné koridory môžu ďalej upadať, alebo sa menia na iné účely. Očakáva sa viac zážitkových obchodných konceptov – napr. vlajkové predajne budú zároveň show-roomami alebo eventovými priestorami – aby si značky obhájili vysoký nájom jedinečnými zážitkami pre zákazníkov. Obsadenosť na hlavných uliciach by mala ostať vysoká; prípadné nové prázdne priestory budú najskôr rýchlo opätovne prenajaté. Vedľajšie ulice môžu ostať s vyššou neobsadenosťou (vysoké jednotky alebo nízke desiatky percent), pokým prebytočné priestory nepohltia alternatívne využitia. Celkovo je investičná nálada v maloobchode vlažná oproti iným segmentom – mnohí investori teraz uprednostňujú logistiku či bývanie – avšak najlukratívnejšie retailové priestory vo Frankfurte sú stále považované za jadrové portfólio vďaka vzácnosti a prestíži.
Kľúčové maloobchodné oblasti: Dominujú dve zóny: Zeil je rušná pešia nákupná trieda shlukom mainstream maloobchodníkov (obchodné domy, módne reťazce, elektro). Priťahuje obrovské davy miestnych aj turistov. Nájmy na Zeile slúžia ako benchmark pre frankfurtský maloobchod (tesne nad 300 €/m²/mesiac pred pandémiou, teraz mierne menej). Napriek niekoľkým zmenám (napr. reštrukturalizácia Galeria Kaufhof) si Zeil zachoval silný mix nájomcov a „živú“ prenájmovú aktivitu dzhyp.de dzhyp.de. Len o ulicu ďalej sa nachádza Goethestraße, frankfurtský luxusný raj so značkami Gucci, Chanel či Rolex. Krátka ulica má najvyššie nájomné – podľa jednej správy okolo 15 000 € za m² ročne za najlepšie jednotky, čo sa rovná luxusným uliciam v Paríži či Miláne savills.com. Goethestraße ťaží z blízkosti päťhviezdičkových hotelov a solventných zákazníkov (vrátane mnohých zahraničných). Fressgass (Kalbächer Gasse) je ďalšia populárna centrálna ulica známa gastronómiou a špecializovanými obchodmi – vyniká vďaka vysokej dopytu po stravovaní a trávení voľného času. Z hľadiska obchodných centier sú kľúčové MyZeil (moderné centrum na Zeil) a Skyline Plaza (pri Messe); darí sa im zmiešane, keď MyZeil eviduje voľné priestory a tie postupne obsadzujú nové zábavné koncepty. Sídliskový maloobchod vo štvrťach ako Bornheim či Bockenheim ostáva stabilný a slúži miestnym, avšak nie je veľkým cieľom investícií. Sumárne, jadro frankfurtského maloobchodu je stabilné a pravdepodobne ostane špičkovým trhom, aj keď sa mesto prispôsobuje meniacemu sa maloobchodu v digitálnej ére.
Priemyselné a logistické nehnuteľnosti
Aktuálny stav: Logistický a priemyselný segment vo frankfurtskom regióne Rýn-Main je mimoriadne robustný. Centrálnu polohu Frankfurtu, obrovský spotrebiteľský trh a hlavné dopravné uzly (2. najvyťaženejšie nákladné letisko Európy, križovatky diaľnic) robia z mesta logistické centrum. Dopyt po skladoch a distribučných centrách je obrovský, pričom voľné priestory sú mimoriadne vzácne. Ku koncu roka 2024 miera neobsadenosti moderných veľkokapacitných logistických priestorov bola len okolo 1 % – prakticky plná obsadenosť cbre.com cbre.com. Aj v starších alebo menej ideálnych skladoch je takmer nulová neobsadenosť kvôli prebytku dopytu. V roku 2024 región Frankfurt zaznamenal približne 385 000 m² prenajatých logistických priestorov, čo je mierny pokles o 9 % oproti rekordnému objemu z roku 2023 cbre.com cbre.com. Tento pokles nebol spôsobený nedostatkom záujemcov, ale predovšetkým nedostatkom ponuky. Významnú časť prenájmov (11 %) tvorili spoločnosti, ktoré si vzájomne podnájímali priestory (čo naznačuje, že firmy hľadajú kreatívne spôsoby ako získať sklad) cbre.com cbre.com. Navyše 40 % všetkých prenajatých priestorov v roku 2024 boli nové stavby – čo je nárast podielu – pretože developeri sa snažia čo najrýchlejšie postaviť priestory na mieru na uspokojenie nárokov nájomcov cbre.com cbre.com. Kľúčové logistické objekty okolo Frankfurtu sú typicky obsadzované logistickými 3PL firmami, e-commerce distribútormi, maloobchodnými reťazcami a výrobnými podnikmi, ktoré potrebujú regionálnu distribúciu.
Nájomné a výnosy: Prvotriedne logistické nájmy neustále rastú vzhľadom na nedostatok ponuky. V 2. polroku 2024 dosiahlo prvotriedne nájomné za skladové priestory vo Frankfurte približne 7,90–8,20 €/m²/mesiac, čo je historické maximum realogis.com mktgdocs.cbre.com. Nájmy v samotnej metropolitnej oblasti vzrástli v roku 2024 približne o +5% mktgdocs.cbre.com. Nájomcovia sú ochotní platiť prémiu za blízkosť ku frankfurtskému letisku a spotrebiteľským trhom. Medzitým výnosy z logistických nehnuteľností zostávajú atraktívne v porovnaní s inými segmentmi. Prvotriedne výnosy v hlavných nemeckých uzloch (ako Frankfurt) boli koncom roka 2024 okolo 4,25–4,5%, keď vzrástli z ~3,5 % z miním roku 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. Pre Frankfurt podľa CBRE boli prvotriedne výnosy zhruba 4,4% ku koncu roku 2024 mktgdocs.cbre.com. Aj napriek vyšším nákladom na financovanie je apetít investorov po logistike silný, pretože fundamenty tohto segmentu sú priaznivé. V skutočnosti objem investícií vo frankfurtskom priemysle/logistike vyskočil – v roku 2024 sa zobchodovalo asi 758 miliónov eur, čo znamená nárast o 55 % oproti predchádzajúcemu roku mktgdocs.cbre.com. To odráža, aké žiadané sú tieto aktíva; globálne fondy a realitné trusty skupujú sklady s dôverou v dlhodobý dopyt (najmä po tom, čo videli boom e-commerce počas pandémie).
Budúci vývoj (logistika): Základné ukazovatele naznačujú pretrvávajúcu silu. Logistický trh vo Frankfurte by mal v nasledujúcich 3–5 rokoch zažívať trvalo vysoký dopyt, poháňaný rastom e-commerce, optimalizáciou dodávateľských reťazcov u retailových hráčov a úlohou Frankfurtu ako európskeho distribučného uzla. Aj keď mala nemecká ekonomika výkyvy, prenájom logistických nehnuteľností ostal odolný — a tento trend pravdepodobne pretrvá. Nové dodávky však limituje nedostatok pozemkov. Málo veľkých parciel v blízkosti Frankfurtu je vhodných pre veľké sklady a samosprávy často váhajú zmeniť územné plány v prospech logistiky. Pripravovaných projektov je len stredné množstvo; podľa jedného zdroja je tu len „malé množstvo budúcich novostavieb“ v oblasti mktgdocs.cbre.com. To znamená, že miera neobsadenosti zostane mimoriadne nízka a nájmy budú stále mierne rásť. Je možné, že prvotriedne nájomné prelomí hranicu 9 €/m² v priebehu pár rokov, ak ponuka nedobehne dopyt. Medzi trendy u užívateľov patrí potreba moderných hál s vysokým stropom (najmä pre automatizované distribučné centrá) — takže starší fond sa pravdepodobne bude prestavovať. Okrem toho Frankfurt ako vznikajúce veľké dátové centrum (vďaka uzlu DE-CIX) spotrebúva priemyselné pozemky na serverovne, čo by mohlo ďalej obmedziť dostupnosť logistických plôch (hoci dátové centrá vytvárajú vlastný rýchlo rastúci „industriálny“ subsektor, o ktorý majú záujem investori ako REITs) investropa.com. Investorský sentiment pri logistike ostáva veľmi pozitívny. Mnoho inštitucionálnych investorov dnes považuje logistiku za kľúčovú triedu aktív a trh vo Frankfurte, s vysokou obsadenosťou a nájmami viazanými na indexáciu, vnímajú ako bezpečný príjem. Výnosy môžu opäť klesnúť, ak klesnú úrokové sadzby, ale v blízkej budúcnosti budú pravdepodobne oscilovať okolo ~4,5%.
Kľúčové logistické oblasti: Hlavné logistické koridory sa nachádzajú na okraji Frankfurtu: osobitne oblasti okolo Frankfurtského letiska (FRA), ako napríklad CargoCity a štvrte ako Mörfelden-Walldorf, Raunheim a Kelsterbach, kde veľké distribučné centrá obsluhujú leteckú prepravu a rýchly maloobchod. Tieto lokality majú prakticky nulovú neobsadenosť. Logistické parky pri diaľniciach A3, A5 a A7 (na severe a východe mesta) sú tiež kľúčové — napríklad okolie Hanau/Aschaffenburg na východ a Darmstadt na juh. Veľkí online predajcovia a balíkové spoločnosti majú uzly pozdĺž týchto ciest. Ďalej, miesta ako Gießen, Koblenz a Fulda (do 100 km) niekedy pohltia zvýšený dopyt, keď bližšie alternatívy nemajú voľnú kapacitu. Významným klastrom je Weiterstadt (pri Darmstadte), kde Amazon a iní prevádzkujú centrá. Ďalším rastúcim bodom je oblasť Langen/Seligenstadt pri A3. Celkovo, každé miesto vo vzdialenosti do 30 minút jazdy autom od Frankfurtu, ktoré môže byť určené ako priemyselné, je veľmi žiadané. Pri nedostatku voľnej pôdy pravdepodobne uvidíme viac viacpodlažných skladov a intenzifikáciu využitia existujúcich lokalít. V skratke, frankfurtský logistický sektor je jednou z najzdravších častí trhu s nehnuteľnosťami — skoro úplná obsadenosť, rastúce nájmy a silný budúci dopyt — avšak limitovaný výzvami v rozširovaní ponuky.
Luxusné a prémiové projekty
Súčasný stav trhu: Segment luxusných nehnuteľností vo Frankfurte — zahŕňajúci špičkové rezidencie, prémiové kancelárske veže a päťhviezdičkové hotely — je na vzostupe, živený miestnym bohatstvom aj zahraničnými investormi. Mesto síce nie je takou ikonou luxusných nehnuteľností ako Londýn či Paríž, no vyprofilovalo sa ako bezpečný prístav pre bonitných investorov hľadajúcich európske aktíva. V rezidenčnej sfére top nehnuteľnosti (napr. penthousy v centre alebo veľkolepé vily vo Westende) stále dosahujú rekordné ceny. Na rozdiel od širšieho trhu ultraprémiové ceny pri poslednom zvyšovaní úrokových sadzieb takmer nereagovali — bohatí kupci často platia v hotovosti a sú menej citliví na náklady financovania. Nová generácia luxusných rezidenčných veží vo Frankfurte to dokazuje: Grand Tower (dokončený 2019) vypredal svojich 400+ prémiových bytov veľmi rýchlo a nové projekty ako One Forty West (luxusná veža hotel/byt) a Eden pritiahli záujem bonitných kupcov. Najambicióznejším projektom je FOUR Frankfurt, viac ako miliardová investícia do štyroch mrakodrapov v centre mesta s naplánovaným dokončením v roku 2025 investropa.com. Obsahuje 600 luxusných bytov, dva luxusné hotely a kancelárie a retailové priestory, čím v centre mesta prakticky vzniká luxusná minioštvrť khl.com 4frankfurt.de. Allianz kúpila jeden z veží projektu FOUR formou forward dealu za 1,4 miliardy eur (najdrahší nemecký obchod s jednou budovou v histórii), čo potvrdzuje dôveru v prvotriedne frankfurtské nehnuteľnosti 4frankfurt.de businesstraveller.com. Do luxusného segmentu patria aj prémiové kancelárske veže. Tieto budovy, často navrhované známymi architektmi s dôrazom na udržateľnosť, priťahujú najvyššie nájomné a inštitucionálnych investorov (ako už bolo spomenuté v sekcii kancelárií).
Objavujú sa však známky krátkodobého prebytku v segmente luxusných nájmov. Ku koncu roka 2024 bol zaznamenaný prebytok ponuky prémiových nájomných jednotiek (rezidenčných aj kancelárskych). Napríklad miera neobsadenosti v kancelárskom trhu Frankfurtu (z ktorého mnohé sú prémiové budovy) stúpla na ~9,2 % v 3. kvartáli 2024 zo 8,6 % na začiatku toho roka investropa.com. Rovnako v top nemeckých mestách vrátane Frankfurtu priniesla zásoba nových luxusných bytových jednotiek v roku 2024 nárast o ~8,9 % — čo je výrazný prírastok ponuky investropa.com. Táto vlna dokončených prémiových projektov (luxusné byty, luxusné prenájmy) v niektorých prípadoch predbehla okamžitý dopyt. Realitné agentúry hlásili spomalenie prenájmu luxusných nehnuteľností v roku 2024 — JLL spomínal, že mnohé veľké vyhľadávané kancelárske priestory boli odložené investropa.com, a niektorí majitelia luxusných bytov museli znížiť očakávania na výšku nájmu, aby priestory obsadili. V dôsledku toho výnosy z luxusných prenájmov klesli, keďže nájmy nestíhali dohnať vysoké kupné ceny v tomto segmente investropa.com investropa.com. Stručne, luxusný trh vo Frankfurte zostáva atraktívny, ale v najvyššej triede nehnuteľností zažíva určitý prebytok ponuky.
Profil kupujúceho a sentiment: Trh s luxusnými nehnuteľnosťami je čoraz viac medzinárodný. Najmä kupujúci z Blízkeho východu sa zameriavajú na luxusné nehnuteľnosti vo Frankfurte ako na „bezpečné investície“ investropa.com investropa.com. Geopolitická nestabilita v domácej krajine podnecuje mnohých bohatých investorov z Blízkeho východu diverzifikovať svoj majetok do hmotných aktív v zahraničí a Frankfurt spĺňa mnohé kritériá: silná ekonomika, politická stabilita a rastúci význam ako finančné centrum. Správa Knight Frank Wealth Report 2024 zaznamenala nárast počtu ultra-bohatých jednotlivcov z Blízkeho východu, ktorí nakupujú v Európe, pričom Frankfurt bol označený ako exkluzívna destinácia investropa.com investropa.com. Títo kupujúci sa zameriavajú na aktíva ako dominantné kancelárske veže alebo nové luxusné byty, ktoré môžu poskytnúť stabilný príjem z prenájmu alebo dlhodobé zhodnotenie. Ázijskí investori majú takisto Frankfurt vo svojom hľadáčiku (ako už bolo spomenuté, cezhraničný kapitál z Ázie do Európy vzrástol v roku 2023 o 26 %, pričom Frankfurt bol kľúčovou destináciou) investropa.com investropa.com. Medzitým domáci nemeckí bonitní kupujúci ostávajú aktívni – úspešní bankári, manažéri a podnikatelia vo Frankfurte často investujú do luxusných bytov ako vlastníci-nebytoví užívatelia alebo na prenájom. Luxsusné nehnuteľnosti vo Frankfurte vnímajú ako stabilné uchovávateľa hodnoty, najmä vzhľadom na rast mesta. Sentiment medzi luxusnými kupujúcimi je vo všeobecnosti pozitívny: ceny vo Frankfurte, hoci vysoké, sú stále nižšie ako v Londýne či Zürichu, preto niektorí vidia „pomer cena/výkon“ pri porovnateľnom životnom štýle vo finančnom centre. Stabilný (aj keď nie prudký) rast hodnôt luxusných nehnuteľností vo Frankfurte láka tých, ktorí hľadajú spoľahlivé zhodnoteie namiesto volatilných výkyvov.
Budúci výhľad (luxusný segment): V priebehu najbližších rokov sa očakáva rast luxusného trhu vo Frankfurte, ale kontrolovaným tempom. Súčasná nadmerná ponuka ultra-luxusných prenájmov by sa mala postupne absorbovať s rozširovaním ekonomiky a príchodom ďalších expatov. Akékoľvek oslabenie nájmov alebo cien na najvyššom konci v rokoch 2024/25 bude pravdepodobne len dočasné. V rokoch 2026–2027, s rastom populácie a bohatstva vo Frankfurte, sa nadbytočné luxusné jednotky z aktuálneho stavebného boomu môžu stať veľmi žiadaným tovarom. Ceny luxusného bývania by preto mali pokračovať v miernom raste. V bezprostrednom období môže nastať mierny pokles alebo stagnácia cien sekundárnych luxusných bytov (keďže im konkurujú mnohé nové projekty), no nové projekty zrejme prídu na trh s vyššími cenovkami, akonáhle sa existujúca ponuka vypredá. V komerčnom segmente, ako bolo už diskutované, dosahujú najlepšie kancelárie nové rekordy v prenájmoch – takže výnosy majiteľov luxusných veží sú silné, čím podporujú aj hodnoty. Ďalším faktorom je dlhodobejší vplyv Brexitu: ako stále viac finančných firiem zakotví vo Frankfurte, bude narastať dopyt po špičkovom bývaní pre manažérov a tiež po prémiových kanceláriách, čo podrží luxusný sektor investropa.com investropa.com. Regulačné zmeny sa špecificky na luxusné nehnuteľnosti výrazne nezameriavajú, hoci všeobecné snahy o energetickú efektívnosť sa dotýkajú aj luxusných developerov (v praxi však luxusné projekty energiu šetria ochotne, keďže to očakávajú kupujúci/nájomcovia). Potenciálnou prekážkou by mohli byť zmeny v daniach z nehnuteľnosti alebo prísnejšie obmedzenia pre zahraničných kupcov, ak by ich niekedy zaviedli, no aktuálne v Nemecku žiadne takéto obmedzenia nie sú.
Významné projekty a lokality: Vlajkovým projektom je FOUR Frankfurt – prinesie nielen nové luxusné byty, ale aj päťhviezdičkový hotel (od Rosewood) a luxusný retail do centra mesta khl.com 4frankfurt.de. Po dokončení v roku 2025 vytvorí malé luxusné distrikt medzi bankovou štvrťou a nákupnou zónou. Za zmienku stojí aj štvrť Starej Opery (oblasť Alte Oper), kde sa plánuje viacero prémiových projektov (napr. Opera Towers), kombinujúcich luxusné obchody, kancelárie a byty. Westend ostáva tradičnou luxusnou rezidenčnou lokalitou – jej aleje lemované stromami ukrývajú mnohé konzuláty a milionárske vily; nové luxusné byty sa tu predávajú rýchlo pre prestíž tejto adresy. Severné Sachsenhausen, pozdĺž rieky Mohan, je ďalšie ohnisko luxusných stavieb (ponúkajúcich panorámu na siluetu mesta). Pre luxusný retail a životný štýl zohráva kľúčovú rolu Goethestraße a oblasť Fressgass, pričom nové projekty v ich okolí (napríklad na Neue Mainzer Straße) vsádzajú na luxusné bývanie. V súhrne, frankfurtské high-end nehnuteľnosti majú pred sebou priaznivú perspektívu, keďže mesto stále viac priťahuje globálny kapitál aj talenty – investori by však mali dbať na to, ktorý segment luxusu volia: top nehnuteľnosti v najlepších lokalitách si držia hodnotu, menej prestížne „luxusné“ projekty v periférnych polohách môžu mať pomalšiu absorbciu. Celkovo vzostup mesta v globálnom rebríčku finančných centier (aktuálne najdôležitejšie v kontinentálnej Európe) naznačuje silný dopyt po luxusných nehnuteľnostiach investropa.com investropa.com.
Investičné nehnuteľnosti a záujem zahraničných investorov
Aktuálny stav trhu: Frankfurt sa v roku 2025 opäť pevne etabloval ako magnet pre medzinárodných realitných investorov. Po tlmených rokoch 2022–2023 (keď vyššie úroky a ekonomická neistota obmedzili uzatváranie obchodov) sa dôvera vracia. V roku 2024 objem investícií do nehnuteľností vo Frankfurte vzrástol, čo dokazuje +21,3 % medziročný rast komerčných investícií v 1. polroku 2024 naprieč poprednými nemeckými mestami vrátane Frankfurtu investropa.com. Celkový objem realitných transakcií v Nemecku bol v roku 2024 asi 35–36 miliárd € (údaje JLL/Colliers), čo znamená ~14 % nárast oproti minimu z minulého roka reuters.com reuters.com. Frankfurt ako popredná „A“ lokalita získal významnú časť tohto kapitálu. Podľa jedného odhadu bolo v roku 2024 investovaných do frankfurtských nehnuteľností 2,5 miliardy € investropa.com. Profil investorov sa mení – kým kedysi dominovali nemecké inštitúcie, dnes zohrávajú čoraz väčšiu úlohu zahraniční investori. Cezhraničné investície do Frankfurtu narastajú, pričom vedúci ázijský a blízkovýchodný kapitál. V roku 2023 investori z Ázijsko-pacifického regiónu zvýšili výdavky na európske reality o 26 %, pričom nemalá časť smerovala do lokalít ako Frankfurt investropa.com. Ázijských investorov láka postavenie Frankfurtu ako bankovej metropoly EÚ a vynikajúca konektivita (digitálne – najväčšia internetová výmena na svete, a fyzicky – priame lety z veľkých ázijských miest) investropa.com investropa.com. Medzitým blízkovýchodné štátne fondy a ultra-bohaté rodiny vnímajú Frankfurt ako bezpečný prístav – spôsob diverzifikácie mimo nestabilných regiónov. Prostredie po Brexite taktiež prilákalo nový záujem: mnohí investori a realitné firmy so sídlom v Spojenom kráľovstve sa teraz pozerajú na Frankfurt, sledujúc svojich bankových klientov, ktorí sem presunuli operácie investropa.com investropa.com. Typickým príkladom je presun 230 miliárd dolárov aktív JPMorgan do Frankfurtu, čo signalizovalo, že Frankfurt je eurozónovou základňou pre finančný sektor investropa.com. Skutočne, keďže si takmer 60 finančných inštitúcií po Brexite vybavilo povolenia vo Frankfurte, všeobecne sa očakáva, že čoraz viac britských aj globálnych investorov bude investovať do frankfurtských nehnuteľností, aby si udržali prítomnosť v eurozóne investropa.com investropa.com.
Sentiment investorov a stratégia: Sentiment je opatrne optimistický. Investori široko veria, že korekcia nemeckého nehnuteľnostného trhu už dosiahla dno, čo vytvára priestor pre príležitosti imap.com imap.com. Ceny sa z najvyšších úrovní upravili smerom nadol (najmä v kanceláriách) a výnosy vzrástli na atraktívne úrovne, ako už bolo spomenuté. Napríklad, základné kancelárske výnosy vo Frankfurte vyskočili na približne 5 %, vďaka čomu je underwriting jednoduchší, pretože aktíva teraz ponúkajú rozumný rozdiel oproti financovaniu cbre.de cbre.de. Mnohí investori strávili rok 2023 mimo trhu, ale v roku 2025 sú pripravení znova vstúpiť, keďže sa očakáva, že úrokové sadzby sa ustália alebo dokonca mierne klesnú. Bežný pohľad je, že „od roku 2025 budú ceny na dne a úrokové sadzby stabilizované“, čo by malo podnietiť oživenie dopytu po nehnuteľnostiach imap.com imap.com. Táto perspektíva poháňa „útek ku kvalite“ – investori sa sústredia na základné, dobre prenajaté aktíva v najlepších lokalitách Frankfurtu na minimalizáciu rizika imap.com imap.com. Existujú aj príležitosti typu value-add: keďže niektorí vlastníci sú pod tlakom, na trh vo Frankfurte prichádza vlna menších a stredne veľkých nehnuteľností (najmä tých, ktoré potrebujú prenájom alebo modernizáciu) imap.com imap.com. Skúsení investori cielenia na tieto príležitosti, plánujú uplatniť aktívny manažment a zužitkovať dlhodobý rast Frankfurtu. Ďalším ťahúňom sú faktory ESG (Environmentálne, Sociálne, Správa) – investori majú záujem o nehnuteľnosti s výraznými zelenými parametrami a frankfurtský trh, podporený novými zákonmi o energetickej účinnosti, ponúka šancu modernizovať staršie budovy a zvýšiť ich hodnotu imap.com imap.com. Napríklad, kancelárska veža zo 70. rokov sa dnes dá kúpiť lacnejšie (kvôli vyššej neobsadenosti), zrekonštruovať na moderné zelené štandardy a prenajať za prémiu – stratégiu, ktorú sleduje mnoho špecializovaných fondov.
Zameranie zahraničných investorov: Rôzne zahraničné skupiny majú rôzne zamerania: Ázijskí investori (napríklad Južná Kórea, Singapur, Japonsko) prejavili záujem o kancelárske veže a hotely vo Frankfurte, často formou spoločných podnikov alebo prostredníctvom globálnych fondov investropa.com investropa.com. Severoamerickí investori (USA, Kanada) vyhľadávajú problémové obchody alebo sa spájajú s miestnymi operátormi na logistické portfóliá a kancelárske value-add investície. Kupci z Blízkeho východu majú dvojité zameranie – niektorí, ako katarské či emirátne fondy, cielia na veľké core aktíva (v minulosti boli zapojení do nákupov frankfurtských mrakodrapov), zatiaľ čo súkromné rodiny z regiónu často vyhľadávajú prestížne rezidenčné a komerčné jednotky (napríklad nákup luxusných bytov na prenájom alebo pre vlastné použitie) investropa.com investropa.com. Európski investori (napr. francúzske poisťovne, švajčiarske fondy) vnímajú Frankfurt ako súčasť celoeurópskej stratégie a zameriavajú sa na core kancelárske a retailové aktíva. Jednotlivý trend: po Brexite britské realitné firmy a investori aktívne investujú vo Frankfurte, aby si zabezpečili podiel v európskom finančnom centre. Patrí sem všetko – od REIT-ov kupujúcich frankfurtské kancelárie až po britských individuálnych bohatých investorov kupujúcich byty na prenájom.
Budúci výhľad (investície a zahraničný záujem): V horizonte najbližších 3–5 rokov zostane Frankfurt jednou z najlepších destinácií na investovanie do nehnuteľností, podporený ekonomickou silou a zlepšujúcou sa transparentnosťou trhu. Objem transakcií by mal postupne rásť smerom k normálnejším úrovniam (aj keď možno nedosiahne špičkovú horúčku z rokov 2018–2019). Obidve spoločnosti JLL aj Colliers predpokladajú mierny rast objemu obchodov v 2025, hoci „hlboko pod dlhodobými priemermi“ reuters.com reuters.com – v podstate pôjde o stabilné zotavovanie a nie rýchly boom. Veľkým rizikom sú úrokové sadzby a ekonomický rast: ak sa inflácia skrotí a ECB prestane zvyšovať sadzby (prípadne ich v rokoch 2025–26 zníži), financovanie dlhom zlacnie a viac investorov vstúpi na trh. Naopak, ak by prišla recesia alebo finančný šok, zotavenie sa môže oddialiť. Napriek tomu fundamenty Frankfurtu (sídlo ECB, rast pracovných miest vo financiách a IT, centrálna poloha) robia z mesta pomerne defenzívnu voľbu. Môžeme očakávať nových zahraničných hráčov na trhu, ako sú veľké americké private equity fondy loviace diskontné portfóliá alebo ázijské poisťovne uskutočňujúce svoje prvé priame nákupy v Nemecku. Okrem toho inštitucionálni investori zvyšujú podiel rezidenčných a logistických aktív vo Frankfurte, vnímajúc ich ako stabilné dlhodobé investície (nemecký regulovaný nájomný trh je vnímaný ako nízkovolatilný príjem). Pre zahraničných investorov je otvorenosť Frankfurtu plusom: neexistujú žiadne obmedzenia v držbe nehnuteľností cudzincami a platí silná právna ochrana, čo bude naďalej priťahovať kapitál. Jedna štatistika poukazujúca na rastúci záujem: počet nehnuteľností predaných zahraničným kupujúcim vzrástol minulý rok o 6 % investropa.com investropa.com, a tento podiel pravdepodobne ešte porastie.
Lokality a príležitosti: Zahraniční aj domáci investori sa zameriavajú na určité štvrte a typy aktív, kde vidia najlepšie príležitosti. V kanceláriách sú najžiadanejšie Bankový štvrť a Európska štvrť (napr. viacero veží v okolí hlavnej stanice a Messe mení majiteľa). V rezidencii sú centrálne lokality ako Ostend a Europaviertel – kde je možné nakupovať nové projekty vo väčšom alebo ich financovať vopred – „horúcimi miestami“ vďaka ich perspektíve ako vznikajúce hlavné adresy investropa.com. Niektorí skúsení investori sledujú aj štvrť Niederrad: ceny tam klesli investropa.com, takže nákup teraz a držanie do oživenia oblasti (alebo prerobenie kancelárií na bývanie) môže priniesť zisky. Logisticky sa investori zameriavajú na priemyselné parky v okolí letiska a pozdĺž hlavných diaľnic – často prostredníctvom portfóliových obchodov, pretože jednotlivé aktíva sú zriedkavé. Vidíme aj rastúci záujem o alternatívne sektory: dátové centrá vo Frankfurte (ťažiace zo statusu internetového uzla) lákajú špecializovaných zahraničných investorov a oblasti ako bioveda či laboratórne priestory (v okolí farmaceutických a výskumných firiem) môžu byť ďalšou hranicou. Celkovo investori – najmä zahraniční – vidia Frankfurt ako podhodnotený v porovnaní s globálnymi konkurentmi. So stabilizujúcimi sa výnosmi a dobrými vyhliadkami rastu je mesto kľúčovým prvkom každého diverzifikovaného európskeho realitného portfólia. Ako zhrnula jedna analýza sektora: „Nemecko zostáva atraktívnym trhom ponúkajúcim stabilný rast… a Frankfurt ponúka obohatený pipeline pre investorov, keď sa výnosy stabilizujú na vyšších úrovniach“ imap.com imap.com.
Na záver, trh s nehnuteľnosťami vo Frankfurte v roku 2025 sa vyznačuje silným dopytom po bývaní a obmedzenou ponukou, rozdeleným komerčným sektorom (prémiové vs. sekundárne), rozvíjajúcimi sa luxusnými projektami a rastúcimi zahraničnými investíciami. Pri pohľade na horizont 3–5 rokov by ceny a nájmy rezidenčných nehnuteľností mali naďalej rásť (hoci mierne) vzhľadom na rast Frankfurtu a nedostatok bývania, zatiaľ čo komerčný trh sa bude postupne zotavovať z nedávnych otrasov s dôrazom na kvalitu a udržateľnosť. Nové projekty – od zelených bytových komplexov po veže určujúce panorámu mesta – spolu s priaznivými regulačnými zmenami (energetické stimuly, uľahčenie pravidiel výstavby) budú formovať tento segment. Investori z celého sveta sú čoraz viac optimistickí voči Frankfurtu a láka ich jeho stabilita a príležitosti, či už ide o ázijský fond kupujúci administratívnu budovu, alebo blízkovýchodnú rodinu kupujúcu luxusné byty. Ako sa kľúčové frankfurtské štvrte vyvíjajú – niektoré ako Ostend stúpajú, iné ako Niederrad sa prispôsobujú – mesto ponúka rôznorodé možnosti realitného trhu. Pre všetkých aktérov – kupujúcich, nájomcov aj investorov – predstavuje Frankfurt v roku 2025 dynamický trh, kde dôsledná stratégia a miestne poznatky môžu odhaliť významné príležitosti v rámci širšieho trendu rastu. V podstate Frankfurt využíva svoju finančnú silu a strategickú polohu na to, aby jeho realitný trh zostal jedným z najatraktívnejších v Európe v nasledujúcich rokoch investropa.com investropa.com.
