Gstaadské nehnuteľnosti v roku 2025 stúpajú: závratné ceny chaletov, luxusné trendy a výhľad do roku 2030

Gstaad, malebné švajčiarske alpské stredisko, má jeden z najexkluzívnejších a ponukou obmedzených trhov s nehnuteľnosťami na svete. V roku 2025 sú ceny realít extrémne vysoké a stále rastú, poháňané globálnym bohatstvom a trvalým čarom tohto mesta. Dopyt po ikonických gstaadských chalupách ostáva silný aj napriek tomu, že ekonomické protivetry v niektorých trhoch spomaľujú rast. Táto komplexná správa analyzuje ceny rezidenčných a komerčných nehnuteľností v Gstaade, investičné príležitosti a riziká, trendy v luxusných chalupách, výnosy z prenájmu, kľúčových hráčov na trhu, faktory dopytu, reguláciu i dlhodobé prognózy do roku 2030. Všetky zistenia sú založené na aktuálnych údajoch a odborných analýzach švajčiarskych realitných portálov, trhových správ a luxusných realitných agentúr.

Aktuálne ceny rezidenčných a komerčných nehnuteľností v Gstaade

Rezidenčné ceny: Gstaad patrí na absolútny vrchol hodnoty švajčiarskych nehnuteľností. V roku 2024 sa prémiové rezidenčné nehnuteľnosti predávali v priemere za približne €41 500 za meter štvorcový, čo predstavuje asi 4 % ročný rast knightfrank.com. Podľa UBS Luxury Property Focus 2025 sa luxusné chaty v Gstaade dnes začínajú okolo CHF 39 000 za m² (≈€40 000), pričom ultraluxusné domy ľahko prekračujú CHF 50 000 za m² ubs.com. V mimoriadnych prípadoch sú rekordné ceny nad CHF 100 000 za m² zaznamenané pri prestížnych sídlach ubs.com. Pre porovnanie, ceny v Gstaade sa vyrovnajú alebo prekračujú ostatné elitné alpské trhy – St. Moritz (začínajúci ~CHF 43 000/m²) a Verbier (~CHF 36 000/m²) sú hneď za nimi ubs.com. To robí z Gstaadu jeden z najdrahších trhov s nehnuteľnosťami v Európe, pričom hodnota chaletov od roku 2019 vzrástla približne o 27 % ubs.com ubs.com.

Komerčné ceny: Hoci podrobné dáta o komerčných nehnuteľnostiach v Gstaade (napríklad maloobchod a hotelierstvo) sú obmedzené, trh odráža vysoké rezidenčné hodnoty. Preslávená pešia promenáda v dedine – lemovaná luxusnými butikmi, galériami a špičkovými reštauráciami – dosahuje najvyššie ceny za maloobchodné priestory vďaka mimoriadne nízkej ponuke. Prenájmy špičkových obchodov sú známe ako príkre, pričom ich poháňa stály prílev turistov a klientela s ultra vysokým čistým majetkom. Rovnako sa hotely a kombinované chalupy takmer nikdy neobchodujú verejne, ale ak sú v Gstaade dostupné komerčné priestory, sú cenené s výrazným prémiom. Celkovo sú rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti v Gstaade charakteristické obmedzeným inventárom a intenzívnym dopytom, čo stojí za mimoriadnymi cenovými úrovňami.

Cenový prehľad: Tabuľka 1 nižšie sumarizuje približné cenové úrovne luxusných nehnuteľností v Gstaade v porovnaní s ďalšími prémiovými švajčiarskymi trhmi:

Lokácia	Luxusná cena (CHF/m²)	Nedávny ročný rast
Gstaad (Bernské Alpy)	~39 000+ (počiatočná cena) ubs.com	+4 % (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43 000+ (najvyššie v CH) ubs.com	+5,6 % (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36 000+ ubs.com	+3–5 % (odhad 2024)
Ženeva – Cologny	~36 000 (pri jazere) ubs.com	+2–3 % (odhad 2024)
Zürich – Küsnacht	~32 000 (pri jazere) ubs.com	+3 % (odhad 2024)

Tabuľka 1: Ceny ultra-prémiových nehnuteľností v Gstaade vs. ostatné top švajčiarske lokality. Gstaad so CHF 39k/m² ako štartovacou cenou luxusného bývania patrí medzi najvyššie, hneď po St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 v polovici roka 2025.)

Priemerné ceny domov v Gstaade výrazne prevyšujú celoštátne benchmarky. Pre porovnanie, byty v Berne stoja v priemere ~CHF 11 450/m² globalpropertyguide.com, dokonca aj Zürich – najdrahšie mesto vo Švajčiarsku – má priemerné ceny bytov ~CHF 21 000/m² globalpropertyguide.com (zhruba polovica najvyšších cien v Gstaade). To podčiarkuje, aké mimoriadne sú valuácie nehnuteľností v Gstaade – je to globálny status trofejnej destinácie. Keďže na trhu je veľmi málo nehnuteľností (viď Ponuka nižšie), kupujúci sú často ochotní zaplatiť čokoľvek, len aby získali kúsok Gstaadu.

Očakávané cenové trendy nehnuteľností (2025–2028)

Krátkodobý výhľad: Priemyselné prognózy predpokladajú, že ceny švajčiarskych nehnuteľností budú v polovici 20. rokov 21. storočia pokračovať v raste, hoci už miernejším tempom ako v ostatných rokoch. Wüest Partner (popredný švajčiarsky realitný konzultant) očakáva v roku 2025 celonárodný rast cien okolo +3,6 % pri bytoch a +3,8 % pri domoch globalpropertyguide.com – spomalenie oproti rastu 4–5 % v roku 2024. UBS podobne predpovedá 3–4 % nárast v roku 2025 celkovo pre rezidenčné nehnuteľnosti globalpropertyguide.com. V segmente luxusu sa rast cien už spomalil: v roku 2024 stúpli švajčiarske luxusné nehnuteľnosti v priemere len o ~1,2 %, čo je pokles oproti ~2 % v predošlom roku ubs.com. Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Gstaade kopíroval tento trend, rast v poslednom roku klesol na nízke jednociferné čísla knightfrank.com. Odborníci na trh označujú rok 2025 za ďalší rok konsolidácie, pričom ceny luxusných domov pravdepodobne zostanú stabilné alebo len mierne vzrastú (v rozmedzí +1–3 %) ubs.com. Konsenzus je, že ceny nehnuteľností v Gstaade dosiahli dočasné maximum na veľmi vysokej úrovni, keďže počet kupcov schopných tieto sumy zaplatiť je prirodzene obmedzený ubs.com.

Avšak, žiadne korekcie cien sa v Gstaade neočakávajú, pokiaľ nenastane významný externý šok. Základné faktory (bohatý dopyt vs. nízka ponuka) zostávajú pevne pozitívne. Nedávna analýza predpovedala, že ceny nehnuteľností v Gstaade znovu začnú mierne rásť od roku 2026, približne v rozpätí +2,8 % až +4,2 % ročne theluxuryplaybook.com. Rast môžu viesť najžiadanejšie „trofejné“ chaty v štvrtiach ako Oberbort a Bissen (najlukratívnejšie kopcovité časti Gstaadu), kde ultrabohatí kupci súperia o zriedkavé ponuky theluxuryplaybook.com. Okolité dediny (Saanen, Rougemont, atď.) by mali zaznamenať sekundárny dopyt, čo im môže priniesť percentuálne vyšší rast ako samotnému jadru Gstaadu, pretože kupci hľadajú relatívne výhodné možnosti.

Dlhodobé (2025–2030): V druhej polovici 20. rokov sa očakáva, že nehnuteľnosti v Gstaade udržia svoju hodnotu a pravdepodobne ďalej porastú, avšak stabilným, miernym tempom. Prognózy do roku 2030 predpokladajú kumulovaný rast cien v rozmedzí 15–25 % (v priemere asi +3 % ročne). To znamená, že do roku 2030 by špičkové ceny v Gstaade mohli v priemere presiahnuť 50 000 CHF za m², pokiaľ nedôjde k novej výstavbe, ktorá by významne zmenila ponuku. Tento výhľad je podporený viacerými faktormi:

• Rast globálneho bohatstva: Pokračujúci nárast počtu ultrabohatých jednotlivcov (najmä z technologického a finančného sektora) poháňa dopyt po alpských „trofejných“ nehnuteľnostiach investropa.com. Mnohí UHNWIs (ultra-high-net-worth individuals) sú priťahovaní stabilitou a prestížou Švajčiarska, čo naznačuje stabilnú kupujúcu základňu až do roku 2030 investropa.com.
• Obmedzenia v ponuke: Extrémny nedostatok bývania v Gstaade bude pretrvávať (pozri časť Ponuka & Výstavba nižšie). Keďže stavebné pozemky sú prísne obmedzené geograficky aj legislatívou, nová ponuka bude pribúdať iba veľmi pomaly. Aj menší nárast výstavby (na základe nedávnych legislatívnych zmien) iba mierne zmierni nedostatok ubs.com ubs.com. Nedostatok bude držať ceny vysoko z dlhodobého hľadiska investropa.com.
• Imidž bezpečného útočiska: Status bezpečného útočiska vo Švajčiarsku (silný frank, stabilná politika) pravdepodobne neklesne. V neistých časoch bohatí kupci ukladajú kapitál do švajčiarskych nehnuteľností, čím podporujú ich hodnoty, aj keď sa celosvetové trhy otrasú forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad ako jedno z najexkluzívnejších trhov by mal z tohto „statusu bezpečného aktíva“ profitovať najviac.
• Životný štýl a klimatické trendy: Zaujímavé je, že klimatická zmena môže posilniť atraktivitu Gstaadu pre určitých kupcov. Keďže letá inde naberajú na teplotách, chladné alpské lokality ako Gstaad a Verbier zaznamenali zvýšený záujem bohatých kupcov hľadajúcich útočisko pred extrémnym teplom a nečasom brochures.christiesrealestate.com. Podľa odborníkov z Christie’s International Real Estate môže tento „klimatický úkryt“ do roku 2030 ešte posilniť dopyt po švajčiarskych horských nehnuteľnostiach brochures.christiesrealestate.com.

Zhrnuté, ak nenastanú zásadné šoky, hodnoty nehnuteľností v Gstaade by mali stúpať do roku 2030, no už iba umierneným tempom. Éra dvojciferných ročných skokov je pravdepodobne preč; naopak treba čakať „pomalý výstup“ zo stále veľmi vysokej základne. Aj keby priemerný ročný rast dosiahol iba 2–4 %, Gstaad zostane v absolútnych cenách jedným z najvýkonnejších realitných trhov. Vlastníci môžu očakávať uchovanie alebo mierne zhodnotenie svojich chát, zatiaľ čo noví kupci aj naďalej čelia rekordne vysokým vstupným cenám v najbližších rokoch.

Investičné príležitosti a riziká v Gstaade

Príležitosti: Napriek závratným cenám ponúka Gstaad investorom do nehnuteľností unikátne výhody – predovšetkým stabilitu, exkluzivitu a dlhodobé uchovanie bohatstva. Medzi kľúčové príležitosti patria:

• Bezpečný prístav: Švajčiarske alpské nehnuteľnosti sa ukázali ako mimoriadne spoľahlivé uchovávatele hodnoty. Aj počas globálnych kríz (finančná kríza, pandémia) ceny v Gstaade takmer neklesli a od roku 2023 sú ~25 % nad úrovňami pred COVID investropa.com. Investori vnímajú chaty v Gstaade ako „skutočné aktíva“, podobne ako umelecké diela – sú chránené obmedzenou ponukou a švajčiarskou ekonomickou stabilitou forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Zhodnotenie kapitálu: Rýchle obchody sú zriedkavé, stabilné zhodnotenie je však realistické očakávanie. Vzhľadom na vyšší dopyt ako ponuku by mali hodnoty naďalej postupne stúpať (ako už bolo spomenuté, zhruba ~3 % ročne) globalpropertyguide.com. Pri desaťročnom investičnom horizonte to znamená výrazné zisky vzhľadom na už vysoké vstupné hodnoty.
• Príjem z prenájmu a ROI v hlavnej sezóne: Majitelia, ktorí prenajímajú svoje chaty počas hlavnej sezóny, môžu zarobiť významné sumy. Luxusné týždenné nájomné v Gstaade počas lyžiarskej sezóny alebo letných festivalov je mimoriadne vysoké (často desaťtisíce CHF za týždeň za prestížnu chatu). Silný cestovný ruch znamená, že obsadenosť je počas špičky výborná – napríklad vo februári 2024 lokálne 5-hviezdičkové hotely dosiahli 80–90 % obsadenosť ubs.com, čo dokazuje silný dopyt po luxusnom ubytovaní. Keďže ceny za izbu v najlepších hoteloch vzrástli za posledných 5 rokov o ~30 % ubs.com, prenájmy súkromných chát majú podobne lukratívne ceny, čo zvyšuje výnosy z prenájmu pre majiteľov. Trh krátkodobých prenájmov v Gstaade tak ponúka šancu vykryť časť nákladov na vlastníctvo (viac v sekcii Prenájom nižšie).
• Portfólio diverzifikácie: Vlastníctvo nehnuteľnosti v Gstaade diverzifikuje investičné portfólio o hmotný majetok v stabilnej jurisdikcii. Pre rodinné fondy či HNWI je táto diverzifikácia – mimo akciových a volatilných trhov – mimoriadne lákavá, najmä v nestabilných hospodárskych časoch forbesglobalproperties.com.
• Nová výstavba/pridať hodnotu: S uvoľnením niektorých stavebných pravidiel (pozri Lex Candinas v časti Legislatíva) tu môžu vzniknúť vybrané šance na nový development alebo prestavby. Výstavba nových domov bola roky v Gstaade právne prakticky zmrazená ubs.com. Teraz sa niektoré predtým zakázané projekty (napr. premeny hotelov na apartmány alebo zväčšovanie starších chát) môžu realizovať ubs.com. Developeri alebo investori, ktorí zvládnu miestne pravidlá, môžu objaviť vysokomaržové projekty, keďže dopyt po akýchkoľvek nových luxusných jednotkách je intenzívny. Aj menšie bytové projekty alebo renovované farmy v Saanenlande po dokončení dosahujú prémiové ceny.
• Okolité oblasti: Širší región Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) môže ponúkať príležitosti za mierne nižšie ceny. Medzinárodní kupci, ktorí cenovo nedosiahnu na stred Gstaadu, často zvažujú tieto blízke dediny (len pár minút od centra), kde ceny – hoci stále vysoké – môžu byť o 20–40 % nižšie. S rastom cien v jadre Gstaadu môžu periférne lokality zaznamenať nadpriemerné zhodnotenie ako „dostupnejšia“ alternatíva pre tých, ktorí chcú zažiť miestny životný štýl.

Riziká: Investori musia zároveň zvážiť významné riziká a výzvy na trhu v Gstaade:

• Vysoké vstupné náklady & nízky výnos: Astronomické ceny v Gstaade znamenajú, že počiatočný výnos z investície je veľmi nízky. Hrubé výnosy z prenájmov v regióne sa typicky pohybujú v rozmedzí 2–3 % ročne alebo menej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čo je ďaleko pod svetovým priemerom nehnuteľností. Kanton Bern (ktorý zahŕňa Gstaad) má priemerné výnosy z bytov približne len 2,8 % globalpropertyguide.com. Ide o investíciu „s nízkym cash flow“; majitelia sa spoliehajú najmä na dlhodobé zhodnotenie pre výnos. Ak sa nákup financuje úverom, testy dostupnosti hypotéky môžu byť prísne kvôli nízkemu krytiu výnosu (švajčiarske banky v kalkuláciách dostupnosti predpokladajú vysoké imputované úroky, čo môže diskvalifikovať všetkých okrem najbohatších kupujúcich v hotovosti) ubs.com.
• Likvidita & riziko opätovného predaja: Okrúh kupcov pre niekoľkomiliónové švajčiarske chaty je prirodzene malý. Predaj nehnuteľnosti môže trvať dlho, pretože môže byť potrebné čakať na „správneho“ miliardára. Ak sa trhové podmienky zhoršia alebo prídu nové regulácie (viď nižšie), likvidita môže vyschnúť a ceny budú musieť byť znížené na dosiahnutie obchodu. Nehnuteľnosti v Gstaade sa často držia celé generácie a rýchly predaj nie je zaručený.
• Regulačné zmeny: Vyvíjajúca sa legislatíva vo Švajčiarsku predstavuje možno najväčšie riziko pre luxusný segment. V marci 2025 vláda oznámila plány na sprísnenie zákona Lex Koller, čo by mohlo zakázať alebo obmedziť zahraničných kupcov pri nákupe švajčiarskych rekreačných nehnuteľností ubs.com. Ak bude prijaté, priamo to ovplyvní dopyt v oblastiach ako Gstaad (kde je veľa zahraničných kupcov), čo pravdepodobne utlmí ceny sekundárnych rezidencií ubs.com. Okrem toho prebiehajú diskusie o daňových reformách – napríklad zrušenie daňového zvýhodnenia hypotekárnych úrokov alebo zavedenie dane za druhý domov – čo by zvýšilo náklady na držanie a mohlo by ochladiť dopyt ubs.com. Investori čelia neistote, ako sa tieto politiky v praxi prejavia (viac v sekcii Regulatíva). Regulačné riziko je významné, keďže švajčiarska verejnosť v minulosti preukázala podporu obmedzeniam predaja luxusných nehnuteľností cudzincom.
• Ekonomické & trhové faktory: Prudký pokles globálnych akciových trhov alebo recesia postihujúca ultra-bohatých by mohla dočasne znížiť dopyt. Spomalenie rastu cien v Gstaade v roku 2024 bolo čiastočne spôsobené predchádzajúcimi „cenovými prestreleniami“, ktoré dostali hodnoty tak vysoko, že kupci sa stali opatrnejšími ubs.com ubs.com. Ak by úrokové sadzby náhle prudko vzrástli, alebo by švajčiarsky frank ešte viac posilnil, niektorí okrajoví kupci by mohli odložiť nákup ubs.com. Aj keď je pád nepravdepodobný vďaka obmedzenej ponuke, nemožno vylúčiť stagnáciu alebo mierny pokles cien, ak sa ekonomické podmienky zhoršia.
• Klíma a sezónnosť: Paradoxne, Gstaad síce môže ťažiť z pozície klimatického útočiska, no zároveň čelí riziku kratších lyžiarskych sezón z dlhodobého hľadiska. S nadmorskou výškou dediny cca 1 050 m (a lyžovaním do cca 3 000 m na blízkych ľadovcoch) je Gstaad na lyžiarske stredisko relatívne nízko položený. Ak by spoľahlivosť snehu do roku 2030 výrazne klesla, ovplyvnilo by to zimný turizmus a atraktivitu lyžiarskych nehnuteľností. Región investuje do celoročných atrakcií (cyklistika, kultúra atď.), no časť prestíže Gstaadu súvisí s obrazom zimnej rozprávky. Klimatická zmena je dlhodobý rizikový faktor, ktorý treba sledovať pri každej alpskej investícii do nehnuteľnosti.

V súhrne: investovanie do nehnuteľnosti v Gstaade je skôr o zachovaní kapitálu a prestíži než o vysokom výnose. Ponúka mimoriadnu bezpečnosť a potenciál rastu v dlhodobom horizonte, no za cenu vysokých priebežných nákladov a vystavenia regulačným zmenám. Dôsledná právna a daňová analýza a ochota držať investíciu dlhé roky sú nevyhnutnými predpokladmi úspechu na tomto exkluzívnom trhu.

Trendy v luxusných nehnuteľnostiach a chaletoch v Gstaade

Luxusný realitný trh v Gstaade charakterizujú ultra-exkluzívne chalety a spojenie tradície s moderným komfortom. Niekoľko hlavných trendov formuje svet luxusných chát v roku 2025:

• Rastúci dopyt po „celoročnom“ alpskom bývaní: Hoci Gstaad bol tradične zimným rajom pre lyžiarov, dnes sa dynamicky propaguje ako celoročná destinácia. Súčasní kupci vyhľadávajú chalety využiteľné v každom ročnom období, nielen na pár týždňov lyžovania. Mnohé nehnuteľnosti sú vybavované štvorsezónnymi zariadeniami – od vnútorných bazénov a wellnessov (pre zimnú pohodu) po veľké letné terasy a záhrady. Dedina ročne hostí viac než 1 000 kultúrnych a športových podujatí, vrátane známych letných hudobných festivalov, tenisových, pólo a jazdeckých turnajov john-taylor.com. Táto celoročná živosť zvýšila záujem o domy, ktoré slúžia ako sekundárne sídla počas celého roka (s domácimi kanceláriami, rýchlym internetom atď.), nie len ako čisto sezónne lyžiarske chaty.
• Kombinácia alpského šarmu a moderného luxusu: Dnešní záujemcovia túžia po „modernom alpskom štýle“ – zachovanie tradičného šarmu chaty (staré drevené trámy, sedlová strecha), ale s plne modernizovaným vybavením a technológiami. Mnohé klasické chalety sú kompletne rekonštruované, aby spĺňali požiadavky otvorených dispozícií, špičkových kuchýň, domácich kín, klimatizácie, smart home systémov, a to všetko skryté za rustikálnym zovňajškom. Silnie aj trend trvalo udržateľného luxusu: zavádzajú sa tepelné čerpadlá, solárne panely a energeticky efektívne materiály v duchu švajčiarskej „zelenej“ výstavby. Nároční klienti čoraz viac očakávajú eko-inovatívne prvky popri saunách a vinotékach. To korešponduje s celosvetových trendom zvýšeného záujmu o energeticky efektívne domy a ekologickú výstavbu v roku 2024–25 investropa.com investropa.com.
• Mega-chalety a nadštandardné vybavenie: Definícia „chaletu“ sa v Gstaade neustále rozširuje – a to doslova. V posledných rokoch sa objavilo niekoľko mega-chaletov (vily) s rozlohou 800–1 000 m², často vznikajúcich zlúčením viacerých pozemkov. Tieto luxusné domy môžu disponovať vnútorným bazénom, súkromným wellness, posilňovňou, personálnymi miestnosťami, podzemnou garážou a dokonca malými klubmi či galériami. Ochrana súkromia a zábava priamo v dome majú najvyššiu prioritu. Zároveň však niektorí kupci (najmä z Európy) začínajú inklinovať skôr k „práve veľkému“ luxusu: narastá záujem o menšie, útulnejšie objekty, ktoré sú jednoduchšie na údržbu. Tento trend minimalizmu a efektivity je reakciou na éru obrovských „palácov“ investropa.com. V Gstaade však stále prevláda túžba po okázalosti; zahraniční kupci si často pýtajú najväčšie a najluxusnejšie nehnuteľnosti, aké si môžu dovoliť.
• Nové projekty & značkové rezidencie: Vzhľadom na stavebné limity sú úplne nové projekty zriedkavé, ale niekoľko významných realizácií vyvolalo pozornosť. Zvlášť rastie koncept „alpských rezidenčných rezortov“: značkové rezidencie priľahlé k luxusným hotelom (príkladom je Ultima Gstaad, ktoré kombinuje 5-hviezdičkový butikový hotel so súkromnými apartmánmi obsluhovanými hotelovým personálom). Takéto bývanie priťahuje najmä tých, čo chcú pohodlie domova s hotelovým servisom, bezpečnosťou i službami na zavolanie. V budúcnosti, ak to regulácia umožní, by Gstaad mohol zažiť ďalšie kreatívne koncepty – napr. ultra-luxusné „apartmánové“ chalety alebo servisované byty, aby sa čo najlepšie využila obmedzená výstavba. Lex Candinas (zmena zákona v roku 2024) môže umožniť zopár apartmánových projektov určených pre zahraničných investičných kupcov (podobne ako investičné ski apartmány v iných krajinách), no tento trend sa bude rozvíjať pomaly ubs.com. Investori by mali sledovať nové stavebné oznámenia, lebo budú mimoriadne vzácne a vyhľadávané.
• Zachovanie autenticity: Napriek lesku je príťažlivosť Gstaadu založená na „alpskej autenticite“ v spojení s luxusom. Obec prísne chráni svoj tradičný charakter – prísne stavebné predpisy vyžadujú, aby chalety zachovali klasický vzhľad (žiadne okázalé modernistické vily). Novostavby často musia používať prírodný kameň, drevo a rešpektovať štýl chaletu. Tento trend uchovávania štýlu zabezpečuje, že dedina nikdy nestratí svoj idylický rozprávkový pôvab. Kupci oceňujú, že „značka Gstaad je štýlový šarm s diskrétnym, nenápadným luxusom“ a silnou alpskou identitou john-taylor.com. Pozoruhodné je, že v oblasti Saanenland je stále 200 fungujúcich fariem a 7 000 kráv john-taylor.com – pripomienka, že Gstaad je živé poľnohospodárske spoločenstvo i svetové stredisko súčasne. Táto autentická atmosféra je obrovským lákadlom v porovnaní s komerčnejšími strediskami.

V podstate trend luxusných nehnuteľností v Gstaade predstavuje evolúciu bez straty tradície. Chalety sú čoraz viac sofistikované a vybavené pre moderný život, no dedina si opatrne chráni útulnú, idylickú atmosféru, vďaka ktorej sa preslávila. Kupci v roku 2025 môžu očakávať trh, kde starosvetský šarm sa stretáva s novodobým luxusom – od storočných drevených fariem premenených na dizajnérske dovolenkové domy až po úplne nové chalety, ktoré vyzerajú akoby mali 200 rokov, no majú najmodernejšie technológie. Táto kombinácia naďalej fascinuje svetovú elitu a udržiava Gstaad na vrchole alpského luxusu.

Výnosy z prenájmu a trendy na trhu krátkodobých prenájmov

Trh s prenájmom v Gstaade je jedinečný: zameriava sa najmä na luxusný segment krátkodobej rekreácie a v menšej miere na dlhodobo bývajúcich miestnych (z ktorých mnohí využívajú dotované alebo družstevné bývanie). Kľúčové body o výnosoch z prenájmu a trendoch:

• Nízke výnosy vzhľadom na kapitálovú hodnotu: Ako už bolo spomenuté, hrubé výnosy z prenájmu sú v Gstaade percentuálne nízke vzhľadom na extrémne vysoké ceny nehnuteľností. Priemerné bytové výnosy v kantóne Bern sú len okolo 2,8 % ročne globalpropertyguide.com a v ultra-prémiových lokalitách ako Gstaad sú skutočné výnosy ešte nižšie (často v rozmedzí 1–2 % pri luxusných chatách). Napríklad chata v hodnote 20 miliónov CHF môže v dobrých rokoch reálne priniesť na prenájme okolo 200–300 tisíc CHF ročne, čo je výnos ~1–1,5 %. Toto je výrazne pod úrovňou výnosov v mnohých iných investičných destináciách – švajčiarske nehnuteľnosti sú vo všeobecnosti „stávka na kapitál“ a nie na výnos facebook.com. Treba však dodať, že dopyt po prenájme je silný, takže takmer každý majiteľ luxusnej nehnuteľnosti, ktorý prenajíma, vie nájsť nájomcov za najvyššie ceny; obmedzujúcim faktorom je najmä vysoká obstarávacia cena (menovateľ výpočtu výnosu).
• Krátkodobé prenájmy a rekreačné prenájmy: Krátkodobý trh prenájmov v Gstaade je veľmi živý a čoraz častejšie sprostredkovaný miestnymi agentúrami aj platformami. Mnohí majitelia uprednostňujú prenajímanie svojich chát na týždennej báze počas hlavných sezón (Vianoce/Nový rok, februárové lyžiarske týždne, letné prázdniny v júli a auguste). Ceny prenájmu za špičkovú chatu ľahko presahujú 25 000–50 000 CHF za týždeň počas zimného vrcholu vzhľadom na exkluzívnu klientelu. Aj menšie apartmány môžu počas vrcholu trhu dosiahnuť niekoľko tisíc frankov týždenne. Obsadenosť je výrazne sezónna – nehnuteľnosti môžu byť v „hluchých“ sezónach (bahnitý apríl, tichý november) prázdne, no počas hlavnej sezóny býva takmer plná obsadenosť. Celkovo platí, že pre majiteľa ochotného prenajímať príjmy z krátkodobého prenájmu počas sezóny môžu výrazne pokryť ročné náklady (dane, údržba a pod.), hoci len málo majiteľov pokryje všetky náklady výhradne prenájmom. UBS Alpine report uvádza, že s nárastom cien hotelových izieb o ~30 % od roku 2019 je prenájom rekreačných nehnuteľností výnosnejší ako predtým ubs.com, keďže cestujúci vyhľadávajú súkromie pre rodiny a skupiny. Tento trend povzbudzuje čoraz viac majiteľov zaradiť svoje chaty na prenájom počas vybraných týždňov, často prostredníctvom špecializovaných luxusných agentúr namiesto masových portálov.
• Trendy na prenajímacích platformách: Airbnb a podobné platformy v Gstaade fungujú, ale prevažne pre menšie apartmány alebo nenáročnejšie chaty. Luxusné nehnuteľnosti spravujú zväčša špecializovaní makléri či concierge spoločnosti (kvôli očakávaniam klientely ohľadom súkromia a služieb). Rastúcim trendom je „spravovaná chata“, kde firma zabezpečí personál, kuchára i concierge a chatu prenajíma ako ultra-luxusný balík. Takéto ponuky môžu generovať vysoké príjmy. Sektor krátkodobých prenájmov v celom švajčiarskych Alpách sa profesionalizuje, investori zvažujú kúpu chát na prenájom ako biznis model (v Gstaade je to však pre cudzincov komplikované pre povolenia – viď časť Regulácie).
• Dlhodobé prenájmy: Dlhodobý prenájom luxusných chát v Gstaade (ročné zmluvy) je skôr vzácny, keďže majitelia uprednostňujú flexibilitu a vlastné využívanie. Existuje však mierna expat komunita a sezónna pracovná sila, ktorá prenajíma apartmány po celý rok. Napríklad zamestnanci medzinárodných škôl, luxusných obchodov či hotelov si prenajímajú bývanie v regióne. Miera neobsadenosti je extrémne nízka (<1 % v Saanenlande pre apartmány) vzhľadom na nedostatok bývania investropa.com. Regulácia nájomného vo Švajčiarsku drží rast nájmov pre existujúcich nájomcov na uzde (napríklad zvýšenia sú naviazané na referenčnú úrokovú mieru). Väčšina investorov do nehnuteľností v Gstaade necieli na dlhodobý prenájom; chcú buď vlastnú rekreačnú nehnuteľnosť, alebo ju príležitostne prenajímať krátkodobo.
• Vplyv turistických trendov: Keďže cestovný ruch vo Švajčiarsku po pandémii výrazne rastie (v roku 2024 medziročne stúpol počet prenocovaní o vysoké jednotky percent), dopyt po krátkodobom prenájme je silný a stúpa. Ak Gstaad rozšíri podujatia a aktivity, sezóna prenájmov sa môže predĺžiť (napr. viac letných prenájmov kvôli turistike, cyklistike či festivalom). Objavuje sa mikrotendencia “pracovných dovoleniek” (workcation), keď majetní jednotlivci alebo rodiny prenajímajú chatu na niekoľko mesiacov a kombinujú prácu na diaľku s dovolenkou. Gstaad s vylepšeným internetom a tichým prostredím je tak pre tieto dlhšie pobyty atraktívny. To môže jemne zvýšiť obsadenosť mimo špičiek a tým aj efektívny ročný výnos.

Zhrnuté, výnosy z prenájmu v Gstaade sú investične mierne, no prenajímatelia ťažia z veľmi bezpečného prostredia s vysokým dopytom. Riziko, že nezoženiete nájomcov, je v podstate nulové vďaka globálnej atraktivite lokality – limity určuje len ochota majiteľa prenajímať svoju vzácnu chatu. Tí, ktorí využijú vrcholové obdobia, môžu zarobiť slušný príjem, aj keď ide o nízke percento z obrovskej hodnoty nehnuteľnosti. Pre mnohých je cieľom pokryť časť nákladov a ponechať si flexibilitu pre vlastné využitie, nie maximalizovať výnos. Gstaad tak zostáva hlavne životným investovaním a nie vysokovýnosovým trhom s prenájmom, hoci segment krátkodobého prenájmu rastie spolu so vzostupom turizmu a profesionalizuje sa.

Kľúčoví developeri a realitné kancelárie v Gstaade

Napriek svojej malej veľkosti je Gstaad obsluhovaný viacerými špecializovanými agentúrami a developermi pre luxusné nehnuteľnosti. Tieto firmy obsluhujú prémiový trh a ponúkajú sprostredkovanie, správu nehnuteľností či zákazkové developerské služby:

• John Taylor Gstaad: Miestna pobočka svetovej siete luxusných realít John Taylor je významným hráčom. John Taylor Gstaad AG (sídlom v Saanene) sa špecializuje na predaj a prenájom špičkových chát a apartmánov v Gstaade a okolitých dedinkách john-taylor.com. Zastrešujú mnohé z najvýznamnejších ponúk v regióne a zabezpečujú aj sezónne prenájmy. Sieť a skúsenosti John Taylor (viac ako 160 rokov v luxusných realitách globálne) robí túto agentúru najvyhľadávanejšou pre zahraničných klientov túžiacich po diskrétnosti a expertíze. Tím v Gstaade poukazuje na miestne prepojenie „prestíže s alpskou autenticitou“ a pozná región Saanenland detailne john-taylor.com.
• BARNES Gstaad: BARNES International Realty prevádzkuje taktiež kanceláriu v Gstaade a zameriava sa na luxusné nehnuteľnosti. Poskytujú sprostredkovanie predaja chát, apartmánov a pozemkov a často publikujú trhové analýzy. Ich medzinárodný dosah (najmä v Európe a USA) privádza do Gstaadu ďalších záujemcov zo zahraničia. Tím BARNES Gstaad je známy kurátorovaním „výnimočného výberu chát a apartmánov“ a oslovuje bohatú klientelu prostredníctvom exkluzívnych publikácií a udalostí.
• Sotheby’s International Realty – Gstaad: Renomovaný brand Sotheby’s má zastúpenie v regióne cez Switzerland Sotheby’s International Realty (často v spolupráci s lokálnou firmou Cardis či inými). Táto agentúra sa venuje ultra-prémiovým švajčiarskym nehnuteľnostiam a inzerovala niektoré z najdrahších gstaadských sídel globálnej sieťi zberateľov a investorov. Ich prítomnosť zaručuje, že špičkové ponuky z Gstaadu sa dostanú k medzinárodnej klientele ultra-bohatých ľudí dobre oboznámených so značkou Sotheby’s.
• Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, nemecká luxusná sieť, má franšízu pre región Gstaad/Saanen. Poskytujú predajné aj prenajímateľské služby a sú známi silným marketingom a cezhraničnými kontaktmi (najmä v nemecky hovoriacich krajinách). E&V často vydáva regionálne trhové reporty a má kanceláriu v centre, kde sa môžu záujemcovia zastaviť osobne. Obsluhujú švajčiarskych aj zahraničných záujemcov o rekreačné nehnuteľnosti.
• Lokálni developeri (NK Immobilien / GRIWA Group): Z developerskej sféry je nk Immobilien Gstaad (založené v roku 2015 miestnym podnikateľom) významnou spoločnosťou nkimmobilien-gstaad.ch. Dnes je súčasťou skupiny GRIWA Treuhand a stavia a vyvíja chaty a apartmány v Bernskom Oberlande vrátane Saanenlandu nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA zabezpečuje návrh, výstavbu, predaj i prenájom vrátane riešení na kľúč. Zameriavajú sa na vysokokvalitnú miestnu architektúru vyhovujúcu prísnym alpským regulám. Takíto lokálni developeri (hoci ich je málo) sú kľúčoví pre tvorbu nových bytov (v rámci právnych limitov) a renováciu starších nehnuteľností. Ďalším príkladom sú CGI Real Estate a Steiner AG, firmy, ktoré občas robia väčšie projekty ako prestavby hotelov či apartmánových komplexov v alpských strediskách (aj keď v Gstaade sú takéto zriedkavé).
• Ďalšie agentúry: Medzi ďalšie butikové agentúry patrí Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – nová značka napojená na Christie’s International Real Estate zameraná na luxusné chaty – a Comptoir Immobilier (ženevská agentúra v skupine Forbes Global Properties, príležitostne obsluhuje aj región Gstaad). Gstaad Properties a Saanen Properties sú miestne firmy s osobným prístupom sprostredkované dlhoročnými rezidentmi s hlbokými kontaktmi. Gstaad Property Office (GPO) a Luxury Places sú ďalšími dobre známymi konzultantmi v regióne. Mnohé z týchto agentúr na dôležitých prípadoch spolupracujú; exkluzívny listing môže byť v niektorých prípadoch zdielaný viacerými dôveryhodnými maklérmi, aby našli vhodného kupcu.

Tieto agentúry nielen sprostredkovávajú transakcie, ale slúžia často aj ako strážcovia veľmi diskrétneho trhu – mnoho predajov v Gstaade prebieha mimo verejnosti, keď agentúry ticho zosúladia predávajúceho a kupca. Marketing realít v Gstaade je tichý a neokázalý; na uliciach nenájdete množstvo inzerátov „Na predaj“. Agentúry si vedú zoznamy čakajúcich klientov a keď sa objaví vhodná nehnuteľnosť, cielene ju ponúknu. Kľúčoví hráči majú silné väzby na správcov majetku, rodinné kancelárie i existujúcich vlastníkov (tí sa často najskôr obrátia práve na agentúru). Tento sieťový ekosystém znamená, že pre každého nového záujemcu je výber renomovanej, dobre prepojenej agentúry nevyhnutný na úspech v uzavretom gstaadskom trhu.

Na záver, kľúčoví realitní profesionáli v Gstaade zahŕňajú kombináciu medzinárodných luxusných značiek (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) a niekoľkých miestnych expertov, ktorí zastrešujú developmenty a špecifické obchody. Všetci pôsobia v malej, kolegiálnej komunite s cieľom udržať povesť Gstaadu ako miesta s diskrétnosťou a kvalitou. Kupujúci a predávajúci obvykle angažujú niektorú z týchto firiem na orientáciu v komplexnom regulačnom prostredí a na prístup k ultra-exkluzívnej klientskej základni, ktorá definuje gstaadský trh s nehnuteľnosťami.

Hnacie faktory dopytu na trhu v Gstaade

Niekoľko silných faktorov dopytu stojí v pozadí trhu s nehnuteľnosťami v Gstaade a vysvetľuje, prečo táto malá alpská dedina priťahuje intenzívny záujem bohatých kupcov z celého sveta:

• Elitný turizmus a životný štýl: Gstaad bol už dlho magnetom pre bohatých a slávnych a ponúka atraktívnu kombináciu luxusu a vidieckeho šarmu. Slogan mesta „Come up, slow down“ vystihuje jeho uvoľnenú exkluzivitu. Mesto sa pýši päťhviezdičkovými hotelmi, gurmánskymi reštauráciami, butikmi svetových dizajnérov a galériami pozdĺž čarovnej promenády bez áut john-taylor.com. Zároveň tu pretrvávajú historické horské farmy a pravá alpská kultúra, ktoré mu dávajú autentickosť. Táto kombinácia celoročne priťahuje turistov najvyššej úrovne. Mnohí návštevníci – okúzlení atmosférou Gstaadu – sa stávajú kupcami nehnuteľností, aby si zabezpečili vlastný alpský úkryt. Samotný počet podujatí (1 000+ ročne) – od turnaja v snežnom póle, švajčiarskeho tenisového Swiss Open až po klasický hudobný festival Menuhin – zabezpečuje, že Gstaad je neustále na globálnom radare john-taylor.com. Takéto medzinárodné akcie sem privádzajú majetných divákov, z ktorých niektorí si po zamilovaní sa do regiónu kupujú rekreačný dom. Skrátka, životný štýl je kľúčovým hnacím motorom dopytu v Gstaade – len málo miest na svete umožňuje ráno lyžovať, večer ísť na galavečer alebo koncert a potulovať sa dedinou, ktorá si zachovala svoj rozprávkový charakter.
• Medzinárodní kupci a „značka Gstaad“: Trh s nehnuteľnosťami v Gstaade je poháňaný predovšetkým medzinárodnými kupcami. Majetní jednotlivci z Veľkej Británie, Nemecka, Francúzska, Belgicka, Blízkeho východu, USA a čoraz viac Ázie sú tu aktívni už desaťročia. Globálny profil mesta posilňujú známi part-time obyvatelia a fanúšikovia (kráľovská rodina, celebrity, magnáti), čím mu pridávajú punc výnimočnosti a prestíže. Podľa miestnych maklérov platí, že „značka Gstaad…priťahuje celoročne medzinárodnú klientelu“ vďaka dobrému dopravnému spojeniu (2 hodiny z Ženevy, 1 hodina z Bernu a dokonca aj súkromné letisko pre súkromné tryskáče v Saanene) john-taylor.com. Táto dostupnosť znamená, že medzinárodní majitelia sa môžu pohodlne dostať do svojich chaletov na dovolenku. Politická a ekonomická nestabilita v zahraničí vedie ďalších cudzincov do bezpečného Švajčiarska: v časoch neistoty často majetné rodiny z Blízkeho východu alebo Južnej Ameriky zvyšujú nákupy nehnuteľností vo Švajčiarsku kvôli stabilite. Gstaad, so svojou diskrétnosťou a menšou „okázalosťou“ než St. Moritz či Courchevel, je obzvlášť príťažlivý pre tých, ktorí hľadajú súkromie a nenápadný luxus. Súčasný trend globálnej migrácie bohatstva (presun bohatých ľudí do bezpečnejších krajín) prospieva švajčiarskym letoviskám – podľa Christie’s sa extrémne klimatické udalosti na iných miestach a geopolitické otázky stávajú dôvodom, prečo viac bohatých kupcov volí alpské útočisko ako je Gstaad brochures.christiesrealestate.com.
• Infrastruktúra a prepojenosť: Hoci je Gstaad malé mestečko, výrazne investovalo do infraštruktúry, ktorá zvyšuje jeho príťažlivosť. Regiónska sieť lyžiarskych vlekov (Gstaad Mountain Rides) ponúka prístup k 200 km zjazdoviek a blízky Glacier 3000 zabezpečuje celoročné lyžovanie len 20 minút od Gstaadu john-taylor.com. Panoramatická vlaková trať Montreux–Zweisimmen prechádza Gstaadom a poskytuje scenickú železničnú prepojenosť s Montreux a ďalej john-taylor.com. Súkromné letisko v Saanen prijíma súkromné tryskáče a chartery, čo je významné plus pre majiteľov zo spoločenských kruhov john-taylor.com. Švajčiarska cestná a železničná sieť zabezpečuje, že sa do Gstaadu dá dostať (hoci s určitou námahou) z veľkých miest. Priebežné vylepšenia – rýchlejšie vlakové spojenia, modernizácia tunelov a vysokorýchlostné telekomunikačné siete – zvyšujú atraktívnosť nehnuteľností. Investície do infraštuktúry lyžiarskych stredísk je pritom národnou prioritou: napríklad v susedných kantónoch boli obnovené lanovky a verejná doprava (vo Verbieri to bolo až 27 miliónov CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad modernizoval aj ponuku hotelov a zdravotnícke zariadenia pre náročnú klientelu. V podstate kupci vedia, že aj keď má Gstaad odľahlý charakter, ponúka prvotriednu infraštruktúru a dostupnosť, ktoré dlhodobo podporujú hodnotu nehnuteľností.
• Ekonomické a daňové prostredie: Celková ekonomická stabilita Švajčiarska a priaznivé prostredie pre majetných silne poháňajú dopyt. Krajina sa môže pochváliť nízkou infláciou (~1 % v roku 2024) a stabilným rastom investropa.com. Čo je rozhodujúce, Švajčiarsko (a kantón Bern) poskytuje výhodný daňový režim pre mnohých bohatých cudzincov, napríklad dohodu o zdanení formou paušálu („forfait“) v niektorých prípadoch. Hoci dane v Berne sú vyššie než v ultra-nízko-daňových kantónoch ako Schwyz, oblasť Saanen/Gstaad historicky aj tak prilákala niektorých obyvateľov s vysokým čistým majetkom vďaka špeciálnym daňovým statusom. Navyše, neexistuje daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti po určitej dobe držania (v závislosti od kantónu), čo môže byť pre investorov výhodné. V mnohých častiach Švajčiarska neexistuje ročná daň z nehnuteľností (niektoré obce majú malé pozemkové dane, ale nejde o nič výrazné v porovnaní s bohatými krajinami). Táto relatívna priaznivosť daní a právna stabilita (silné vlastnícke práva, bankové tajomstvo, a pod.) robia švajčiarske nehnuteľnosti atraktívnymi. Podľa Forbes Global Properties kombinácia prísnych regulácií (ktoré obmedzujú ponuku) a silnej meny pomohla švajčiarske luxusné nehnuteľnosti udržať prosperitu aj počas pandémie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investori majú dôveru, že ich peniaze v gstaadských nehnuteľnostiach sú chránené jedným z najstabilnejších právnych a finančných systémov sveta.
• Miestny dopyt a demografia: Hoci vrcholný trh ovládajú medzinárodní kupci, nemožno ignorovať domáci švajčiarsky dopyt. Počas pandémie čoraz viac Švajčiarov objavovalo alebo znovuobjavovalo miestne strediská, čím sa domácemu dopytu po druhom bývaní zvýšil. Faktorom je aj vlna odchodov do dôchodku generácie „Baby Boomers“: majetní Švajčiari a Európania v 60-tke odchádzajú do dôchodku s veľkým kapitálom a túžbou po rekreačnom bývaní ubs.com ubs.com. Gstaad s miernym podnebím a celoročnou ponukou je ideálny pre aktívnych dôchodcov. Alpské kantóny v roku 2024 dokonca zaznamenali nadpriemerný populačný rast (+0,9 %) vďaka migrácii za životným štýlom ubs.com. To poukazuje na to, že švajčiarski profesionáli a dôchodcovia sa sťahujú do hôr za hlavným alebo druhým bývaním, čím zvyšujú dopyt. Počet trvalo žijúcich obyvateľov Gstaadu a Saanenu mierne rastie a to vytvára tlak na ponuku bývania na všetkých úrovniach.

Na záver, dopyt na trhu s nehnuteľnosťami v Gstaade poháňa neprekonateľný životný štýl a povesť, jednoduchá dostupnosť pre globálnu elitu a ekonomická logika investovania do bezpečného švajčiarskeho aktíva s obmedzenou ponukou. Pokiaľ Gstaad bude naďalej ponúkať pokoj, prestíž a svetovú úroveň služieb v stabilnej krajine, dopyt zo strany domácich aj zahraničných kupcov s vysokým čistým majetkom zostane silný.

Regulačné a daňové aspekty pre kupujúcich

Švajčiarsko má komplexnú sieť regulácií a daní ovplyvňujúcich nehnuteľnosti, najmä pre zahraničných kupujúcich a rekreačné domy. Medzi hlavné aspekty v Gstaade patria:

• Lex Koller (obmedzenia pre zahraničných kupujúcich): Švajčiarsky federálny zákon „Lex Koller” obmedzuje nákup nehnuteľností cudzincami, ktorí nemajú trvalý pobyt. Vo všeobecnosti nemenovaní cudzí rezidenti nemôžu kupovať obytné nehnuteľnosti vo Švajčiarsku, s výnimkou určených dovolenkových zón pod prísnymi kvótami. Gstaad (obec Saanen) je takouto zónou, kde cudzinci mohli historicky kúpiť rekreačný dom, avšak s podmienkami (napr. pozemok pod 1 000 m² a obytná plocha pod 200 m², jedna nehnuteľnosť na zahraničnú rodinu) forbesglobalproperties.com. Aj tí, ktorí spĺňajú podmienky (typicky obyvatelia EÚ alebo držitelia švajčiarskeho povolenia na pobyt), často potrebujú aj kantonálne schválenie. Dôležité: V roku 2025 švajčiarska vláda zvažuje ďalšie sprísnenie Lex Koller ubs.com. Navrhované opatrenia by mohli zakázať cudzincom kúpu určitých typov nehnuteľností (napr. apartmánov v servisovaných „aparthoteloch” alebo potenciálne akýchkoľvek nových druhých domov) ubs.com. Ak sa toto prijme, zúži sa okruh zahraničných kupcov. Aktuálne už cudzinci čelia ročným kvótam na povolenia v kantóne Bern – keď sa vyčerpá limit na kúpu pre cudzincov, ostatní musia čakať. Domáci kupujúci a držitelia švajčiarskych povolení (B alebo C) nie sú predmetom Lex Koller, preto majú voľnejšie možnosti nákupov forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Každý, kto zvažuje kúpu v Gstaade, by si mal overiť svoju oprávnenosť podľa Lex Koller a sledovať zmeny. Založenie švajčiarskej právnickej osoby za účelom obchádzania Lex Koller je zakázané (autority kontrolujú účelové spoločnosti) forbesglobalproperties.com.
• Lex Weber (zákon o druhých domoch): Ďalším dôležitým zákonom je „Lex Weber”, známa ako Iniciatíva o druhých domoch, ktorá bola prijatá v roku 2012 a obmedzuje podiel druhých domov na 20 % bytového fondu každej obce. Gstaad/Saanen mal túto hranicu vysoko prekročenú, čo znamená, že od roku 2013 sa prakticky nepostavili žiadne nové dovolenkové domy – čo je zásadný faktor obmedzenej ponuky ubs.com. Výstavba domov na trvalé bývanie bola povolená, tie však často nemôžu byť neskôr predané ako druhé domy. Koncom roku 2024 nadobudla účinnosť zmena prezývaná „Lex Candinas”, ktorá mierne uvoľňuje tieto obmedzenia ubs.com. Umožňuje určité výnimky, napríklad prestavbu starých hotelov na byty alebo výstavbu v určených zónach, aby sa zvýšila ponuka bývania v turistických oblastiach so zvlášť napätou situáciou (špecificky menujúc Gstaad) ubs.com. V nasledujúcich rokoch tak môže prísť na trh obmedzený počet nových bytov alebo chaletov, avšak pravdepodobne stále s obmedzeniami ďalšieho predaja/používania. Výsledok: Lex Weber bude naďalej výrazne obmedzovať novú ponuku v Gstaade – je to výhodné pre súčasných vlastníkov, no výzva pre nových kupcov. Potenciálni kupujúci nemôžu jednoducho pozemok zastavať podľa seba; použitie bude regulované (napr. musí sa dodržať funkcia trvalého bývania alebo poľnohospodárskeho využitia, ak je relevantné).
• Dane – federálna, kantonálna, komunálna úroveň: Švajčiarsky daňový systém je viacúrovňový. Relevantné dane pre kupujúcich nehnuteľností zahŕňajú:
  • Poplatok za prevod nehnuteľnosti/kolkovné: Kanton Bern účtuje daň z prevodu nehnuteľnosti (približne 1,8 % z kúpnej ceny, často rozdelené medzi zmluvné strany alebo celé na úkor kupujúceho – to sa môže meniť). Notárske a katastrálne poplatky spolu predstavujú ďalších cca 0,3–0,5 %. Pre kupujúceho v Gstaade je teda celkový transakčný náklad okolo 2,3 %.
  • Ročné dane z nehnuteľnosti: Opakovaná federálna daň z nehnuteľnosti neexistuje. Kanton Bern ukladá miernu daň z majetku (iba pre švajčiarskych rezidentov; pohybuje sa okolo 0,3–0,7 % z čistého majetku, s veľkými výnimkami). Nerezidenti zvyčajne neplatia daň z majetku, pokiaľ nemajú švajčiarsky pobyt. Niektoré obce účtujú malú daň z pozemkov; v Saanene je táto daň relatívne nízka (v rádoch stoviek frankov ročne za luxusný chalet).
  • Daň z imputovaného nájomného: Pre mnohých cudzincov nezvyčajné, Švajčiarsko zdaňuje vlastníkov na základe fiktívneho „nájomného z vlastného bývania“, ktoré tvorí zhruba 70 % trhového nájmu. Vlastníci si však môžu odpočítať úroky z hypotéky a údržbu. Mnohí vlastníci rekreačných domov si cielene berú hypotéky práve kvôli zníženiu tejto dane. Aktuálne však prebieha návrh na zrušenie imputovaného nájomného na celoštátnej úrovni, čo by odstránilo aj daňovú výhodu na úroky z hypotéky ubs.com. Ak reforma prejde, výhodu získajú predovšetkým bohatí kupujúci v hotovosti (bez dane z imputovaného nájmu), no tí, čo použili úver, o daňový odpočet prídu.
  • Daň z kapitálového zisku: Kanton Bern ukladá daň zo zisku pri predaji nehnuteľnosti predávajúcemu, ak dôjde k ďalšiemu predaju v rámci daných rokov (stupňovito klesajúca sadzba). Dlhodobí vlastníci (držanie nad cca 10 rokov) majú zvýhodnenú sadzbu, po niekoľkých dekádach môže daň klesnúť až na nulu. Cieľom je odradiť od špekulácií. Väčšina vlastníkov v Gstaade nehnuteľnosť drží dlhodobo, takže toto nebýva časté, no ak predáte napr. do 5 rokov so ziskom, rátajte s vysokou daňou z kapitálového zisku (pri krátkodobom držaní môže byť aj 30 % a viac).
  • Daň z príjmu z prenájmu: Pri prenajímaní nehnuteľnosti podlieha príjem z nájmu švajčiarskej dani z príjmov pre rezidentov (a pre nerezidentov potenciálne zrážkovej dani). Majitelia luxusných nehnuteľností často upravujú prenájom/použitie tak, aby minimalizovali tento príjem alebo ho vyvážili výdavkami a vyhli sa komplikovanému zdaneniu.
• Pobyt a občianstvo: Nákup nehnuteľnosti v Gstaade nezaručuje automaticky právo na pobyt. Cudzinci zvyčajne potrebujú najprv povolenie na pobyt, ak chcú v leur chateaux trvale bývať. Vo vybraných prípadoch však Švajčiarsko udeluje pobytové povolenia bohatým jednotlivcom (ktorí platia v kantóne dohodnuté jednorazové sumy na daniach). Kanton Bern tieto „paušálne zdanenia“ ponúka na prilákanie bohatých rezidentov, menej často ako niektoré frankofónne kantóny. Niektorí zahraniční kupujúci sa rozhodnú oficiálne presťahovať do Švajčiarska (napr. pomocou investičných víz), vďaka čomu môžu Lex Koller úplne obísť a užívať si švajčiarsky život naplno—a teda kupovať nehnuteľnosti voľnejšie. Kupujúci z EÚ/EHP s povolením B vo Švajčiarsku môžu kúpiť dom na vlastné bývanie pomerne jednoducho forbesglobalproperties.com.
• Budúce regulačné riziká: Okrem možného sprísnenia Lex Koller sa na federálnej úrovni diskutuje aj o špeciálnej dani na druhé domy (s cieľom odradiť od výstavby prázdnych dovolenkových domov v turistických zónach) ubs.com. Ak sa zavedie „daň z druhých domov“, vlastníctvo dovolenkového chaletu v Gstaade môže byť ročne drahšie. Zároveň môžu miestne úrady uložiť rôzne regulácie prenájmov (niektoré rezorty vyžadujú povinnú registráciu krátkodobého prenájmu alebo platenie rekreačných poplatkov za každý prenocovací deň). Aktuálne je Gstaad v tomto relatívne benevolentný oproti miestam ako Zürich či Ženeva, kde sú prísne ochrany nájomcov a obmedzenia cien—no to sa môže zmeniť, ak domáci budú vnímať rastúci podiel prázdnych dovolenkových domov. Navyše je dôležité rátať s kurzovým rizikom (CHF vs domáca mena), ktoré ovplyvňuje skutočné náklady zahraničného kupujúceho, hoci to je trhové, nie legislatívne riziko.

Záver (regulačné otázky): Pre domácich švajčiarskych kupujúcich znamenajú pravidlá v Gstaade najmä obmedzenú možnosť výstavby nových nehnuteľností a povinnosť zaplatit prevodné/kapitálové dane. Pre zahraničných kupcov je kľúčová opatrná orientácia v Lex Koller a kvótach na povolenia—často je nevyhnutná trpezlivosť alebo kreatívne plánovanie (napr. kúpa na meno manžela/manželky s pasom EÚ a povolením atď.). Dôrazne sa odporúča osloviť švajčiarskeho notára a právnika už v úvode procesu. Celkovo je regulačná politika v duchu obmedzovania nadmerných investícií (na podporu cenovej dostupnosti bývania pre Švajčiarov), čo paradoxne robí Gstaad ešte exkluzívnejším. Byť informovaný o pripravovaných referendách či zmenách (ako revízia Lex Koller) je kľúčové, keďže to môže ovplyvniť vašu schopnosť neskôr kúpiť alebo predať nehnuteľnosť zahraničnému záujemcovi ubs.com. Napriek tomu stabilný právny štát vo Švajčiarsku znamená, že nedochádza k náhlym svojvoľným zmenám – nové obmedzenia sa zvyknú zavádzať postupne, aby sa trh stihol prispôsobiť. Táto stabilita a predvídateľnosť je sama osebe faktorom, ktorý zvyšuje dôveru zahraničných investorov napriek vrstvenej byrokracii.

Dlhodobé prognózy rastu do roku 2030

Pri pohľade do konca desaťročia zostávajú experti opatrne optimistickí ohľadom vývoja nehnuteľností v Gstaade. Tu sú dlhodobé prognózy a faktory, ktoré formujú očakávania do roku 2030:

• Prognóza rastu cien: Ako bolo spomenuté, základné prognózy predpokladajú pokračujúci mierny rast cien švajčiarskych rezidenčných nehnuteľností – na úrovni 2–4 % ročne na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com. Prvotriedne rezortné trhy ako Gstaad môžu v priaznivých ekonomických podmienkach dosahovať hornú hranicu tohto rozpätia (alebo mierne zaostávať, ak zasiahnu regulácie). V rokoch 2025–2030 to znamená približne +15–20 % kumulatívny nárast cien v segmente luxusu v Gstaade (napr. chalet za 10 miliónov CHF by mohol v priemere stáť 11,5–12 miliónov CHF v roku 2030). Toto nie je formálna záruka, ale skôr extrapolácia aktuálnych faktorov: obmedzená ponuka, stabilný dopyt a prostredie nízkych úrokových sadzieb v Švajčiarsku. Analytici UBS poznamenávajú, že obmedzená dostupnosť pravdepodobne zabráni prudkým cenovým nárastom, ale stabilná ekonomika a vzácna ponuka „budú naďalej podporovať ochotu ľudí zaplatiť viac“ za vlastníctvo domu globalpropertyguide.com. V jednoduchých pojmoch: v tomto desaťročí neočakávajte ďalšie zdvojnásobenie cien, ale postupné zhodnocovanie je prevládajúcim výhľadom.
• Trhové cykly a odolnosť: Švajčiarske alpské nehnuteľnosti vykazovali silnú odolnosť v histórii. Výskum spoločnosti Knight Frank ukazuje, že hodnota alpských nehnuteľností rástla v priemere o ~1,9 % ročne v rokoch 2009–2022, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil na ~4 % ročne knightfrank.com. Aj pri výzvach (silný frank, globálne krízy) si ceny v Gstaade zvyčajne udržali úroveň alebo klesli len minimálne. Očakáva sa, že tento trend bude pokračovať. Ak nastane globálna recesia, rast sa môže na rok či dva zastaviť, ale prudký pokles hodnôt v Gstaade je nepravdepodobný, pokiaľ nenastanú nútené predaje. Ultrabohatí vlastníci sú zvyčajne menej zadlžení, čím sa znižuje riziko núdzových predajov. Preto je výhľad do roku 2030 stabilný až pozitívny a Gstaad zostáva vysokou cenovou plošinou s postupnými nárastmi.
• Vývoj dopytu: Do roku 2030 sa môže zmeniť štruktúra kupujúcich. Očakávame viac mladších bohatých kupcov (vo veku 40 a 50 rokov), ktorí vstúpia na trh v Gstaade, zvlášť podnikatelia z technologického sektora a rozvíjajúcich sa trhov, ktorí rastúco tvoria triedu UHNWI investropa.com. Títo mladší kupci môžu mať iný vkus (súčasný dizajn, dôraz na udržateľnosť a wellness). Trh sa prispôsobí – ponúkne smart-home integrácie, nabíjanie elektromobilov v chaletoch, súkromné wellness spa a pod., aby splnil tieto očakávania. Ak bude pretrvávať práca na diaľku/hybridná práca, viac vlastníkov môže tráviť v Gstaade predĺžené obdobia, čím ho bude využívať ako primárne bydlisko počas časti roka. To môže mierne zvýšiť efektívny dopyt (ľudia si kúpia jeden veľký dom namiesto dvoch menších na rôzne sezóny, napríklad).
• Výhľad na strane ponuky: Na strane ponuky neočakáva sa žiadna výrazná presýtenosť nehnuteľnosťami v Gstaade. Aj s reformou Lex Candinas zostane pipeline nových projektov riedky – možno zopár chaletov alebo malý bytový blok tu a tam. UBS predpovedá, že nová výstavba v alpských oblastiach zostane hlboko pod národným priemerom ubs.com. Možno, že do roku 2030 budú niektoré existujúce chalety rozdelené alebo prestavané na viacero jednotiek (ak bude miestna samospráva tlačiť na vznik bývania pre domácich/pracovníkov hotelov). Vzhľadom na pamiatkové a estetické ohľady je ale veľké stavebné rozšírenie nepravdepodobné. Celkový bytový fond tak môže do roku 2030 vzrásť iba nepatrne, čím sa zdôrazní trvalý nedostatok ponuky.
• Externé riziká a neznáme premenné: Niektoré nepredvídateľné faktory môžu prognózu ovplyvniť. Ak by Švajčiarsko zaviedlo úplný zákaz nákupu pre nerezidentov v najbližších rokoch (extrémny scenár Lex Koller), dopyt by sa zúžil výlučne na domácich obyvateľov, čo by mohlo mierne oslabiť ceny. Naopak, ak by sa zintenzívnili globálne geopolitické či klimatické problémy, mohol by nastať nával kapitálu do Švajčiarska ako bezpečného prístavu, čo by posunulo ceny luxusných nehnuteľností mimo prognóz. Makroekonomické faktory ako úrokové sadzby sú tiež kľúčové: aktuálne prognózy rátajú s relatívne nízkymi alebo normalizovanými sadzbami. Ak by boli sadzby do roku 2030 veľmi vysoké, mohol by to ochladiť aj luxusný trh (zníženie možností domácich kupcov, nezáujem o hypotéky). Kurzové pohyby (výrazne silnejší frank) by zase zvýšili ceny pre zahraničných investorov, čím by sa zahraničný záujem mierne utíšil ubs.com. Tieto faktory je ťažké predvídať, no je dobré ich sledovať.
• Vízia 2030 – postavenie Gstaadu: V roku 2030 bude Gstaad pravdepodobne stále tým, čím je dnes: korunný klenot alpských luxusných nehnuteľností. Naďalej sa bude uvádzať medzi najdrahšími svetovými trhmi s nehnuteľnosťami. Môžeme pozorovať nástup Andermattu či iných lokalít (napr. Andermatt sa po výrazných nárastoch cien nedávno dostal medzi päť najdrahších švajčiarskych rezortov forbes.com), ale zavedená reputácia a ultra-exkluzívny existujúci fond Gstaadu mu dávajú dlhodobú výhodu. Mesto pracuje na tom, aby si zachovalo atraktívnosť – rozširuje ponuku pre rodiny, investuje do udržateľného turizmu a uchováva autenticitu dediny, čo bude naďalej podporovať dopyt.

V súhrne možno povedať, že dlhodobá prognóza pre Gstaad do roku 2030 predstavuje stabilný rast a stabilitu, bez náznakov vzniku cenovej bubliny. Analytici vidia pokračovanie súčasného trendu: mierne zdražovanie, občasné plateau, no všeobecne vysoký cenový základ podporený globálnymi trendmi bohatstva a miestnou vzácnosťou. Pre investorov a vlastníkov by mal Gstaad aj naďalej napĺňať svoju povesť bezpečia a prestíže na trhu s nehnuteľnosťami. Ako to stručne zhrnul jeden trhový report, „Predpokladáme, že ceny za vlastné bývanie budú v strednodobom horizonte rásť… obmedzená ponuka bude naďalej podporovať ochotu platiť, ale obmedzená dostupnosť by mala zmierniť akékoľvek veľké nárasty.“ globalpropertyguide.com – scenár, ktorý dokonale vystihuje pravdepodobný vývoj Gstaadu do roku 2030.

Zdroje:

• UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. máj 2025) – Trendy a cenové úrovne švajčiarskych luxusných nehnuteľností ubs.com ubs.com.
• Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (november 2024) – Ceny prvotriednych lyžiarskych stredísk a ich ročný vývoj (Gstaad vs konkurenti) knightfrank.com.
• Neho Real Estate, Ceny nehnuteľností v Gstaade, jún 2025 – Lokálne dáta o zmene cien (26,6 % medziročný rast, byty +16,6 %).
• Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (jún 2025) – Indexy cien na národnej úrovni, prognózy Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Forbes Global Properties, 5 dôvodov odolnosti luxusného trhu s nehnuteľnosťami vo Švajčiarsku (2022) – Ultra-prémiové ceny v Gstaade (CHF 33k/m² v roku 2022) a trhové faktory forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Investropa, 16 silných trendov realitného trhu vo Švajčiarsku 2025 – Faktory ovplyvňujúce dopyt v luxusnom segmente, +25 % oproti predcovidovej úrovni investropa.com investropa.com.
• John Taylor Gstaad Agency – Lokálne znalosti o klientele, životnom štýle a prepojení Gstaadu so svetom john-taylor.com john-taylor.com.
• Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Zaznamenané zvýšenie záujmu v Alpách vďaka klimatickým faktorom brochures.christiesrealestate.com.
• Global Property Guide, Výnosy z prenájmu vo Švajčiarsku Q2 2025 – Priemerné výnosy podľa kantónu (Bern ~2,8 %) globalpropertyguide.com.
• UBS Alpine Property Focus 2025 – Faktory dopytu po rekreačných domoch, nedostatok ponuky a nový Lex Candinas ubs.com ubs.com; regulačné riziká ako sprísňovanie Lex Koller ubs.com ubs.com.
• Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – Všeobecná trhová situácia (poklesy sadzieb, momentum dopytu).
• Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Trendy na trhu druhého bývania a regionálne výhľady.