Nehnuteľnosti v Hongkongu 2025: Od útlmu k rastu – trendy, horúce lokality a prognózy do roku 2028

Prehľad trhu a kľúčové faktory

Trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu v roku 2025 sa nachádza na križovatke obnovy a neistoty. Po vrchole v roku 2021 prešli hodnoty nehnuteľností niekoľkoročnou korekciou, pričom ceny domov sa vrátili na úroveň zo strednej dekády 2010 spglobal.com. Ceny rezidenčných nehnuteľností klesli takmer o 30 % oproti maximám z roku 2021, pričom dosiahli minimá, ktoré neboli zaznamenané od roku 2016 spglobal.com. Zároveň objem transakcií výrazne rastie – celkový predaj nehnuteľností vzrástol v roku 2024 o 17 % (po poklesoch v rokoch 2022–23), keď sa kupujúci vrátili po uvoľnení pandemických obmedzení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Výsledkom je zmiešaný výhľad trhu: dopyt sa prebúdza a politiky sa zmenili v prospech kupujúcich, no časti trhu (najmä kancelárie) čelia nadbytku ponuky a slabej nálade hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Niekoľko kľúčových faktorov ovplyvňuje tieto dynamiky:

Ekonomické trendy: Ekonomika Hongkongu je po COVID-e na miernom vzostupe, v 1. štvrťroku 2025 rástla medziročne o 3,1 % spglobal.com. Výhľad však tlmia globálne protivetry – rastúce obchodné napätie medzi USA a Čínou a spomalenie pevninskej Číny. Vláda upozorňuje, že neistá obchodná politika a vonkajšia volatilita môžu „zatieniť krátkodobý výhľad“ spglobal.com, čo udržiava investorov opatrných.
Úrokové sadzby a financie: Keďže hongkonský dolár je naviazaný na americký dolár, miestne úrokové sadzby v roku 2023 prudko vzrástli spolu so zvyšovaním sadzieb Federálneho rezervného systému USA. V máji 2025 bola základná sadzba Hongkonského menového úradu na úrovni 4,75 % globalpropertyguide.com, no objavili sa náznaky úľavy. Fed pozastavil zvyšovanie sadzieb, HIBOR (medzibankové sadzby) začal klesať a banky dokonca koncom roka 2024 znížili svoje základné úrokové sadzby globalpropertyguide.com. Uvoľnenie nákladov na úvery zlepšilo náladu kupujúcich a znižilo hypotekárne zaťaženie, čo prispelo k nedávnemu nárastu predaja nehnuteľností cushmanwakefield.com. Do budúcnosti by potenciálne zníženie sadzieb Fedu koncom roka 2025 mohlo ešte viac zvýšiť likviditu a kúpnu silu hongkongbusiness.hk. Napriek tomu úrady vyzývajú na opatrnosť: akákoľvek budúca volatilita sadzieb alebo výkyvy na globálnych trhoch sa môžu rýchlo preniesť do vysoko zadlženého hongkonského realitného sektora globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Demografia a pohyb talentov: Demografické trendy sú dvojsečným faktorom. Populácia Hongkongu bola v roku 2024 približne 7,53 milióna, čo predstavuje nárast o 0,1 % po predchádzajúcich poklesoch reuters.com. Vládne programy na prilákanie talentov a opätovné otvorenie hraníc priniesli v roku 2024 čistý prírastok približne 21 000 ľudí reuters.com, vrátane tisícov profesionálov z pevninskej Číny a zo zahraničia. Tento prílev – 14 200 „importovaných“ talentov (plus 9 300 rodinných príslušníkov) len za prvé dva mesiace roku 2025 – posilňuje dopyt po luxusných prenájmoch a prémiových nehnuteľnostiach jll.com.hk. Napriek tomu zostáva rast populácie anemický a mesto sa stále zotavuje z odlivu obyvateľov v rokoch 2019–2022 globalpropertyguide.com. Starnutie populácie a pomalší dlhodobý rast počtu domácností predstavujú výzvy pre udržateľný dopyt po bývaní.
Politické a integračné faktory: Politická situácia v meste sa stabilizovala po prijatí Zákona o národnej bezpečnosti, no jeho medzinárodná príťažlivosť a dôvera investorov sa stále zotavujú z nepokojov v roku 2019. Medzitým je integrácia Hongkongu s Greater Bay Area (GBA) čoraz dôležitejším hnacím motorom. Užšie cezhraničné väzby sľubujú nové ekonomické príležitosti (napr. spoločné inovačné centrá a zvýšenú prítomnosť pevninských firiem), ktoré by mohli podporiť dopyt po kanceláriách a bytoch v pohraničných štvrtiach. Avšak, geopolitické riziká pretrvávajú – trenice medzi USA a Čínou alebo zmeny politiky pevninskej Číny voči Hongkongu môžu ovplyvniť tok kapitálu a rozhodnutia firiem o nehnuteľnostiach. Napríklad prebiehajúce obchodné spory medzi USA a Čínou už menia logistický sektor a nútia podniky prehodnocovať dodávateľské reťazce jll.com.hk jll.com.hk.
Regulačné prostredie: V dramatickom obrate politiky hongkonská vláda v rokoch 2023–2024 zrušila desaťročné opatrenia na ochladzovanie trhu s nehnuteľnosťami, aby oživila upadajúci trh. Kolkové poplatky, ktoré kedysi cielili na zahraničných a druhých kupujúcich domov, boli znížené alebo odstránené. Tento obrat v politike – podrobne rozobraný v neskoršej časti – opäť otvoril dvere kupujúcim z pevninskej Číny a znížil počiatočné náklady pre miestnych obyvateľov, čím priniesol nový dopyt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zároveň sa dlhodobé stratégie zásobovania pôdou a bývaním zavádzajú na riešenie chronického nedostatku, čo by mohlo formovať trendy rozvoja až do roku 2028 a ďalej.

Celkovo rok 2025 predstavuje bod zlomu pre hongkonské nehnuteľnosti. Rezidenčný sektor vykazuje prvé známky stabilizácie vďaka podporným politikám a obnovujúcej sa dôvere, zatiaľ čo komerčné a priemyselné segmenty postupujú opatrnejšie. V nasledujúcich častiach sa venujeme každému hlavnému sektoru – rezidenčnému, komerčnému (kancelárie a maloobchod) a priemyselnému – a skúmame aktuálne trendy, údaje o cenách a objemoch, zmeny politík a výhľad pre rôzne štvrte. Zároveň poukazujeme na iniciatívy v oblasti územného plánovania (od nových miest po veľké rekultivácie) a identifikujeme hlavné investičné príležitosti a riziká, ktoré budú určovať trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu v krátkodobom až strednodobom horizonte.

Rezidenčné nehnuteľnosti: Ceny dosahujú dno, dopyt sa zotavuje

Ceny a predaje domov: Trh s bývaním v Hongkongu prešiel od roku 2021 výraznou korekciou, no sú jasné náznaky, že ceny v roku 2025 dosahujú dno. Oficiálny index cien rezidenčných nehnuteľností klesal medziročne už 13 po sebe nasledujúcich štvrťrokov globalpropertyguide.com. K prvému štvrťroku 2025 boli ceny domov nižšie o 7,8 % oproti predchádzajúcemu roku (a približne o 9 % v reálnom vyjadrení), pričom poklesy pokračovali, hoci už miernejším tempom globalpropertyguide.com. To nadväzuje na dvojciferné poklesy počas väčšiny roka 2023. Obrázok 1 nižšie ilustruje, ako sa hodnoty vrátili približne na úroveň z roku 2016 po vrchole počas pandémie:

Pozoruhodné je, že segment luxusných nehnuteľností prekonáva masový trh aj počas poklesu. Zatiaľ čo ceny malých a stredne veľkých bytov (do 100 m²) v 1. štvrťroku 2025 medziročne klesli o 7–9 %, najväčšie domy nad 160 m² v skutočnosti zdraželi o 7,2 % oproti minulému roku globalpropertyguide.com. Tento rozdiel naznačuje odolný dopyt (alebo obmedzenú ponuku) po ultra-prémiových nehnuteľnostiach – pravdepodobne poháňaný bohatými kupcami a vracajúcimi sa expatriantmi – aj keď hodnota bežného bývania zostáva pod tlakom. Všetky veľkostné kategórie zaznamenali v 1. štvrťroku mierne medzikvartálne poklesy, čo naznačuje, že celkový trh sa ešte úplne neobrátil smerom nahor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Povzbudivé je, že objem transakcií prudko vzrástol napriek korekcii cien, čo je znakom, že kupujúci sa vracajú na trh. Celkový počet realitných transakcií (nové + z druhej ruky) vyskočil o 23,5 % v roku 2024 na 53 099 obchodov, čím sa obrátili prudké poklesy z rokov 2022–23 globalpropertyguide.com. Dynamika pokračovala aj začiatkom roku 2025: predaj domov v 1. štvrťroku 2025 vzrástol o 19–36 % medziročne v primárnom (novostavby) aj sekundárnom segmente globalpropertyguide.com. Najmä na trhu novostavieb je zjavný odložený dopyt – developeri predali v 1. štvrťroku 3 897 nových jednotiek (o 36 % viac ako v 1. štvrťroku 2024), keď kupujúci rýchlo kupovali atraktívne nacenené novinky globalpropertyguide.com. Lacnejšie hypotéky a zrušenie obmedzení pri kúpe uvoľnili mnohých doteraz váhajúcich kupcov. Dokonca aj trh s nehnuteľnosťami z druhej ruky zaznamenal v 1. štvrťroku viac ako 8 200 predaných jednotiek (medziročný nárast o 19 %) globalpropertyguide.com. V porovnaní s historickými priemermi však celkový objem predaja stále rastie z veľmi nízkej základne (stále je pod vrcholmi zo stredných rokov 2010), takže súčasný nárast naznačuje skôr počiatočné štádium oživenia než plnohodnotný boom.

Politické podporné vetry: Hlavným katalyzátorom oživenia predaja bolo uvoľnenie politík na trhu s bývaním. Po rokoch reštriktívnych „ochladzovacích opatrení“ úrady urobili prudký obrat:

Vo februári 2024 Hongkong zrušil všetky dodatočné kolky na nákup nehnuteľností globalpropertyguide.com. Týmto boli fakticky zrušené 15% kolok pre zahraničných kupujúcich (Buyer’s Stamp Duty), 15% dodatočný kolok na druhé bývanie a odstupňované poplatky za rýchly predaj (Special Stamp Duty), ktoré platili od začiatku 2010-tych rokov globalpropertyguide.com. Ako uviedol minister financií Paul Chan, opatrenia na strane dopytu „už nie sú potrebné v súčasných ekonomických a trhových podmienkach“ globalpropertyguide.com. Dopad bol okamžitý – po zrušení týchto daní sa kupujúci z pevninskej Číny vrátili vo veľkom na hongkonský trh s nehnuteľnosťami, čo výrazne zvýšilo počet transakcií najmä koncom roka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Už skôr, v októbri 2023, vláda urobila prvý krok tým, že znížila niektoré kolky na polovicu (BSD a kolok na druhé bývanie znížený z 15% na 7,5%) a skrátila obdobie obmedzenia predaja pre „flipperov“ z 3 rokov na 2 roky globalpropertyguide.com. Kolky pre vybraných kupujúcich označených ako „zahraničný talent“ boli tiež odpustené (za podmienky, že zostanú a získajú trvalý pobyt) globalpropertyguide.com. Tieto úpravy v polovici roka 2023 boli prvým uvoľnením za desaťročie a pripravili pôdu pre úplné zrušenie v roku 2024.
Na ďalšiu podporu prvonákupcov lacnejších bytov z radov miestnych obyvateľov rozpočet na roky 2025/26 zvýšil cenový limit pre minimálny kolok: od februára 2025 budú byty do 4 miliónov HK$ (≈511 000 USD) podliehať len kolku vo výške 100 HK$ globalpropertyguide.com. Táto aktualizovaná hranica (z predchádzajúcich 3 miliónov HK$) sa dotkne odhadom 15% transakcií a ročne zníži daňové príjmy o približne 400 miliónov HK$, aby sa zlepšila dostupnosť bývania globalpropertyguide.com.
Hongkonský menový úrad tiež uľahčil pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov – najmä znížením úrokového stres-testového bufferu o 1 % v roku 2022 – aby zlepšil schopnosť kupujúcich financovať nehnuteľnosti v podmienkach vyšších úrokových sadzieb globalpropertyguide.com. To poskytlo dlžníkom o niečo väčšiu voľnosť pri schvaľovaní úverov, čiastočne kompenzujúc dopad rastúcich úrokových sadzieb.

Tieto zmeny politík predstavujú zásadný posun od dlhodobo zaužívanej vládnej stratégie potláčania špekulácií. Cieľom je teraz oživiť stagnujúci trh a podporiť skutočný dopyt. Doterajšie výsledky: dôvera na trhu sa zlepšila a nákupná aktivita sa zvýšila podľa očakávaní globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Odborníci z odvetvia poznamenávajú, že po zrušení ochladzovacích opatrení „úroveň transakcií … opäť vzrástla“ a optimizmus kupujúcich sa zvýšil globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kľúčové je, že developeri reagovali tým, že nové projekty nacenili konkurencieschopne, aby prilákali kupujúcich. Počas rokov 2024–25 mnohé nové projekty prichádzali s výraznými zľavami alebo stimulmi, ktoré v kombinácii s nižšími daňami podporili rýchlejšie predaje nových jednotiek cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Toto vyčistenie zásob sa odráža v klesajúcom počte „mesiacov ponuky“ nepredaných nových domov – z maxima približne 102 mesiacov v roku 2023 na 78 mesiacov ku koncu roka 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL predpovedá, že ak sa predaje udržia na úrovni okolo 18 000 nových jednotiek ročne, nepredané zásoby by sa mohli do konca roka 2025 normalizovať na približne 58 mesiacov (asi 5 rokov), čo sa blíži vyváženejšiemu trhu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Stručne povedané, prebytok na primárnom trhu sa zmierňuje, čím sa znižuje tlak na pokles cien. Developeri dokonca niektoré projekty odkladajú alebo prenajímajú nepredané jednotky, aby zabránili zaplaveniu trhu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – ide o strategické riadenie ponuky, ktoré naznačuje dôveru v budúce oživenie.

Ponuka bývania a výstavba: Trvalý nedostatok bývania v Hongkongu nezmizol, ale nedávne úsilie začína prinášať ovocie v podobe novej ponuky. Aktivita v oblasti rezidenčnej výstavby prudko vzrástla minulý rok: dokončenie v roku 2024 vyskočilo o 75 % na 24 261 jednotiek, čo je výrazný obrat oproti útlmu spôsobenému pandémiou (dokončenie kleslo v roku 2023 o 35 %) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Išlo o jeden z najvyšších ročných súčtov dokončených bytov za mnoho rokov, vďaka viacerým veľkým projektom, ktoré boli dokončené. Zaujímavé je, že Kowloon a Nové územia sa podieľali 93 % na nových bytoch (48 % a 45 % podielu), zatiaľ čo na ostrove Hongkong – kde je najväčší nedostatok pôdy – bolo dokončených len 7 % bytov v roku 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samotný okres Kowloon City (vrátane Kai Tak) prispel ohromujúcimi 33 % všetkých nových jednotiek v roku 2024, čo odráža masívnu prestavbu bývalého letiskového areálu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na Nových územiach boli najväčšími zdrojmi novej ponuky Yuen Long a Tuen Mun (každý 17 % dokončených bytov v roku 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – oblasti s veľkými projektmi nových miest a obytných sídlisk. Toto geografické rozloženie poukazuje na pretrvávajúci trend: nový rast bývania je sústredený vo vonkajších okresoch, keďže mestské jadro má obmedzený priestor pre veľké projekty.

Momentum sa preniesol aj do roku 2025: samotný Q1 2025 priniesol dokončenie ďalších

5 486 jednotiek globalpropertyguide.com. Významné je, že 62 % z nich boli malé byty do 40 m² globalpropertyguide.com, čo zodpovedá dopytu masového trhu. Najnovšie vládne údaje ukazujú, že celkový bytový fond Hongkongu (súkromný aj verejný) dosiahol v roku 2024 približne 1,292 milióna jednotiek, čo je medziročný nárast o 1,7 % globalpropertyguide.com. Viac ako polovica tohto fondu (približne 700-tisíc jednotiek) sú malé byty triedy A/B do 70 m² – dedičstvo po developeroch, ktorí v minulosti maximalizovali objem v rámci obmedzení globalpropertyguide.com. Hoci nedávny nárast ponuky zmierňuje určitý tlak, stále len dobieha desaťročia nedostatočnej ponuky. Aj po skoku v roku 2024 zostáva miera neobsadenosti bytov v Hongkongu nízka (približne 4,5 % fondu ku koncu roka 2024, vrátane bytov stále v procese získavania povolenia na užívanie) rvd.gov.hk, a preľudnenosť je rozšírená v segmente s nižšími príjmami.

Na riešenie chronického nedostatku prebiehajú ambiciózne plány (podrobnosti pozri v časti Politika a územné plánovanie). Od urýchlenia rozvoja pôdy až po masívne nové mestá ako Northern Metropolis sa vláda snaží v nasledujúcich 10–15 rokoch pridať státisíce nových bytov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V krátkodobom horizonte (najbližšie 3–4 roky) predpovedá Úrad pre bývanie, že by mohlo vzniknúť 108 000 nových súkromných jednotiek worldpropertyjournal.com – čo je približne 10 % nárast oproti nedávnym maximám v ponuke. Ak sa to podarí, tento pipeline postupne zmierni nahromadený dopyt. V bezprostrednom období 2025–2028 však zostane ponuka bývania podľa medzinárodných štandardov relatívne napätá, keďže veľké projekty (rekultivácie, nové železničné koridory atď.) si vyžadujú čas na realizáciu.

Trh s prenájmom: Aj trh s prenájmom rezidenčných nehnuteľností v Hongkongu zažíva obrat. Počas cenového boomu v rokoch 2010 boli výnosy stlačené na veľmi nízke úrovne (2–3 %), pretože kapitálové hodnoty ďaleko predbiehali nájomné – čo je typické pre Hongkong ako trh bezpečných aktív. Teraz, keď ceny klesli a nájomné začína pomaly rásť, hrubé výnosy z prenájmu sa pomaly zvyšujú, čo prenajímateľom ponúka lepšie príjmy (hoci stále skromné). Priemerné výnosy z malých bytov vzrástli na približne 3,7 % začiatkom roka 2025, z približne 2,7 % pred dvoma rokmi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Väčšie jednotky prinášajú menej (okolo 2,4 % pri luxusných domoch), ale tiež sa medziročne mierne zlepšili globalpropertyguide.com. Tieto čísla zostávajú „mimoriadne nízke v porovnaní s medzinárodnými štandardmi“ – čo pripomína, že rezidenčné nehnuteľnosti v Hongkongu sú predovšetkým kapitálovou investíciou, kde investori akceptujú nízke výnosy v očakávaní rastu cien globalpropertyguide.com.

Na trhu s nehnuteľnosťami nájmy mierne rastú po poklese počas pandémie. V 1. štvrťroku 2025 sa nájomné zvýšilo približne o 3–9 % medziročne naprieč veľkosťami bytov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Najvýraznejší rast nájomného bol zaznamenaný v segmente 100–160 m² (+9 % r/r), čo odráža obnovený dopyt po väčších rodinných bytoch a luxusných rezidenciách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Naopak, najmenšie byty (<40 m²) zaznamenali rast nájomného približne o 3,5 % globalpropertyguide.com – stále zdravý rast, pravdepodobne vďaka návratu mladých profesionálov a jednotlivcov po opätovnom otvorení mesta. Podľa regiónov rástli nájmy najrýchlejšie v New Territories (z nižšej základne), pričom malé byty v NT zaznamenali takmer 10 % rast nájomného, keďže viac ľudí hľadá cenovo dostupné bývanie mimo mestského jadra globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Byty na ostrove Hongkong zostávajú najdrahšie na prenájom (napr. ~60 USD za m² mesačne pre byty pod 40 m² na ostrove HK vs ~44 USD v NT) globalpropertyguide.com. Napriek tomu kombinácia rastúcich nájmov a klesajúcich cien znamená, že pomer nájomného k cene sa normalizuje. Tento trend láka späť niektorých investorov na trh – zlepšené výnosy z prenájmu boli uvedené ako jeden z faktorov, ktorý „motivuje investorov opäť vstúpiť“ na trh s bývaním v roku 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pre nájomcov však postupné zvyšovanie nájomného spôsobuje tlak po krátkej úľave počas COVID-u; dostupnosť bývania zostáva naliehavým sociálnym problémom, najmä pre nízkopríjmové domácnosti, ktoré sú stále uviaznuté v malých rozdelených bytoch alebo čakajú na verejné bývanie.

Výhľad pre rezidenčný sektor: Väčšina analytikov očakáva, že rezidenčný sektor dosiahne rovnováhu do konca roka 2025. S ustálením úrokových sadzieb a zlepšením rovnováhy medzi ponukou a dopytom sa očakáva, že ceny nehnuteľností sa vyrovnajú a v nasledujúcich rokoch môžu mierne rásť. Hlavné konzultačné spoločnosti predpovedajú zmeny cien v roku 2025 v rozmedzí -5 % až +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – v podstate ide o stabilizáciu po predchádzajúcich dvojciferných poklesoch. Vládne údaje už ukazujú, že na jar 2025 sa reálne (o infláciu upravené) ceny domov vrátia na úroveň roku 2012 globalpropertyguide.com, čím sa výrazne znižuje riziko bubliny. Hongkong sa dokonca po prvýkrát dostal mimo najvyššej kategórie „rizika bubliny“ v UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, vzhľadom na prudkú korekciu cien globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento zdravší východiskový bod, v kombinácii s aktívnym riadením novej ponuky zo strany developerov (vrátane pozastavenia projektov na zabránenie prebytku worldpropertyjournal.com), naznačuje základ pre postupné oživenie. Ak nenastanú vonkajšie šoky, hodnoty bývania by sa mohli v roku 2025 stabilizovať a do roku 2028 opäť mierne rásť, podporené lepšou dostupnosťou, návratom kupujúcich z pevninskej Číny a očakávaným uvoľnením menových podmienok. Každé oživenie však pravdepodobne bude skôr pozvoľné než explozívne – tvorcovia politík sa výslovne presunuli k „ponukou riadenej“ bytovej stratégii, aby sa predišlo budúcemu prehrievaniu globalpropertyguide.com, a pripravuje sa významný objem verejného bývania, ktorý pohltí časť dopytu (plánovaných 28 000 nových verejných bytov ročne) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Zhrnuté, rezidenčný trh v Hongkongu v roku 2025 začína obracať k lepšiemu. Ceny sú blízko svojho cyklického minima, aktivita v transakciách sa zlepšuje a vládny obrat v prospech kupujúcich zlepšil náladu na trhu. Stále však zostáva opatrnosť: trh sa musí vysporiadať s existujúcimi zásobami (takmer 79 000 nepredaných jednotiek na konci roka 2024 v rámci predpredaja a dokončených projektov worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) a sledovať ekonomické prúdy. Pre koncových užívateľov aj investorov môžu roky 2025–2026 ponúknuť obdobie relatívne stabilných cien a väčšieho výberu, predtým než dlhodobý nedostatok ponuky opäť zvýši tlak na rast cien. Lokalita a segment budú dôležité – ceny bytov v masovom segmente pravdepodobne zostanú mäkké, kým sa neabsorbuje prebytočná ponuka, zatiaľ čo vzácny segment luxusných nehnuteľností môže zaznamenať rýchlejší rast (najmä ak bude pokračovať prílev bohatých expatov a profesionálov z pevninskej Číny). Celkovo sa zdá, že najhoršie z poklesu trhu s bývaním je za nami, čím sa vytvára priestor pre obdobie stabilizácie a postupného rastu smerom k roku 2028 cushmanwakefield.com.

Komerčné nehnuteľnosti: Kancelárie pod tlakom, maloobchod v zotavení

Komerčný sektor nehnuteľností v Hongkongu zažíva v roku 2025 rozdielne osudy. Trh s kanceláriami čelí vysokej neobsadenosti a tlaku na pokles nájomného v dôsledku novej ponuky a meniacich sa trendov pracovných priestorov. Naopak, maloobchodný sektor sa opatrne zotavuje, keďže pešia premávka a turizmus opäť rastú, hoci nájmy v maloobchode zostávajú pod úrovňou pred pandémiou. Každý z nich si rozoberieme osobitne:

Trh s kanceláriami: Vysoká neobsadenosť uprostred vlny novej ponuky

Trh s kanceláriami triedy A v Hongkongu je v priaznivej fáze pre nájomcov, keď zápasí s prebytkom ponuky a slabým dopytom. Čísla hovoria za všetko: celková miera neobsadenosti kancelárií triedy A sa vyšplhala do stredných tínedžerských hodnôt a očakáva sa, že do konca roka 2025 dosiahne približne 19 % (z ~17 % v roku 2024) hongkongbusiness.hk. Je to dramatický nárast oproti takmer nulovej neobsadenosti v Central pred niekoľkými rokmi a odráža to cyklické aj štrukturálne faktory:

Príval novej ponuky: Po rokoch obmedzenej ponuky zažíva Hongkong vlnu dokončovania nových kancelárskych veží, najmä v novovznikajúcich biznis štvrtiach. Približne 3,5 milióna štvorcových stôp nových kancelárskych priestorov príde na trh len v roku 2025, pričom vedúcimi projektmi sú napríklad International Gateway Centre v Západnom Kowloone (dvojvežový komplex s rozlohou 2,6 mil. štvorcových stôp nad stanicou vysokorýchlostnej železnice) a nové mrakodrapy v tradične nedostatkových oblastiach hongkongbusiness.hk. Prebiehajúce projekty vo Východnom Kowloone (Kwun Tong/Kai Tak) – zamýšľanom ako druhé obchodné centrum (CBD) – taktiež pridávajú významnú podlahovú plochu. Fitch Ratings poznamenáva, že nepretržitý rast ponuky „v oblastiach ako Východný Kowloon“ je hlavným faktorom rastúcej miery neobsadenosti hongkongbusiness.hk.
Tlmený dopyt a presun ku kvalite: Dopyt nájomcov sa zotavuje len pomaly z poklesu spôsobeného pandémiou. V 1. štvrťroku 2025 bola čistá absorpcia dokonca negatívnych 143 000 štvorcových stôp, keďže priestory uvoľnené zmenšujúcimi sa nájomcami prevážili nad novými prenájmami jll.com.hk jll.com.hk. Mnohé firmy prehodnocujú svoje priestorové potreby kvôli hybridnej práci a znižovaniu nákladov. Tie, ktoré expandujú (najmä vo finančných a profesionálnych službách), sú často nájomcovia v rámci „presunu ku kvalite“ – využívajú nižšie nájomné na presun do prémiových budov cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To viedlo k lepšej výkonnosti v centrálnych oblastiach: napríklad miera neobsadenosti v Central sa zlepšila na 11,5 % v 1. štvrťroku 2025 (z 11,6 %), keďže naďalej priťahuje dopyt po najkvalitnejších priestoroch jll.com.hk jll.com.hk. Podobne, neobsadenosť vo Wanchai/Causeway Bay a Tsim Sha Tsui (tradičné obchodné zóny) sa stabilizovala okolo 8–10 % jll.com.hk jll.com.hk. Naopak, decentralizované štvrte znášajú najväčšiu záťaž – neobsadenosť v Kowloon East narástla na 21,3 % k 1. štvrťroku 2025 jll.com.hk jll.com.hk, vzhľadom na prílev nových budov a konsolidáciu nájomcov späť do centrálnych oblastí. Celková dostupnosť v rámci mesta (vrátane podnájmov) je ešte vyššia, pohybuje sa okolo 19–20 % v polovici roka 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Poklesy nájomného: Keďže je ponuka hojná a nájomcovia majú veľký výber, prenajímatelia sú pod tlakom súťažiť v oblasti nájomného a stimulov. Kancelárske nájomné má jasný klesajúci trend: nájomné za priestory triedy A kleslo v roku 2024 približne o 3–5 % a v 1. štvrťroku 2025 o ďalších ~1,3 % jll.com.hk. Poklesy zaznamenal každý submarket už začiatkom 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) viedol s poklesom o 3,4 % v 1. štvrťroku, pričom aj v Central kleslo nájomné v danom štvrťroku o 0,7 % jll.com.hk jll.com.hk. Podľa JLL sú nájomné vo finančnej štvrti teraz približne o 20 % nižšie ako pred rokom 2019, čo zvyšuje regionálnu konkurencieschopnosť Hongkongu, ale znižuje príjmy prenajímateľov. Odborníci na trh predpovedajú, že kancelárske nájomné bude ďalej klesať, kým nenájde dno: prognózy pre celoročnú zmenu nájomného v roku 2025 sa pohybujú od -5 % do -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch dokonca očakáva „negatívnu revíziu nájomného v nízkych desiatkach percent“ pri končiacich nájomných zmluvách, keďže nájomcovia obnovujú za výrazne nižšie aktuálne trhové sadzby hongkongbusiness.hk. Pozitívom je, že tempo poklesu sa spomaľuje – v 2. štvrťroku 2025 došlo len k 1 % štvrťročnému poklesu, čo je zlepšenie oproti -2,5 % v 1. štvrťroku cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To naznačuje, že najhoršie už môže byť za nami a nájomné sa blíži k cyklickému dnu koncom roka 2025.

Napriek týmto výzvam sa leasingová aktivita zvýšila oproti úrovniam počas pandémie. V 2. štvrťroku 2025 dosiahol objem nových prenájmov 1,2 milióna štvorcových stôp – čo je najvyšší štvrťročný objem od začiatku roku 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Veľkú časť tohto rastu poháňal bankový a finančný sektor, ktorý stál za viacerými veľkými presunmi a expanziami cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkonský trh s IPO tiež v rokoch 2023–24 vykazuje známky oživenia a akýkoľvek trvalý obrat na kapitálových trhoch by „pomohol podporiť dopyt po kanceláriách“ zo strany finančných a profesionálnych firiem cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Okrem toho spoločnosti z pevninskej Číny (najmä v oblasti technológií a správy majetku) naďalej považujú Hongkong za strategickú lokalitu, čo zabezpečuje prísun nájomcov – hoci ich expanzné plány sú v poslednom čase opatrnejšie vzhľadom na ekonomickú neistotu v Číne.

Z investičného hľadiska sa kapitálové hodnoty kancelárií korigovali spolu s nájmami. Ceny kancelárií triedy A klesli približne o 20–30 % oproti maximu, čo vytvára zaujímavé príležitosti pre investorov s dlhodobým horizontom. Skutočne, objavujú sa distressed alebo value-add príležitosti: očakáva sa, že banky budú v roku 2025 predávať zabavené kancelárske nehnuteľnosti hongkongbusiness.hk, čo by mohlo umožniť kupujúcim získať kvalitné budovy so zľavou. Veľkí developeri a REITy zostávajú finančne stabilní (Fitch má stabilné výhľady na hlavných prenajímateľov ako Link REIT, Swire, SHKP a Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), takže vlna nútených predajov je nepravdepodobná; menší vlastníci alebo ne-jadrové aktíva však môžu zmeniť majiteľa, keďže trh preceňuje hodnoty.

Z hľadiska geografických hotspotov:

Centrálny CBD zostáva odolný – jeho prestíž a obmedzená nová ponuka ho udržiavajú relatívne izolovaným. Nájomné za kancelárie triedy A v centre (~120 HK$ za štvorcový stopu/mesiac) si stále udržiava 40–50% prémiu oproti Kowloon East. Fitch označil Causeway Bay (kde dominuje Hysan) za „relatívne odolný submarket“ aj počas poklesu hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Kowloon East a Kai Tak sú epicentrom novej ponuky a preto sú momentálne najslabším miestom. S neobsadenosťou nad 20% a ďalšími projektmi vo výstavbe (napr. nové kancelárske veže v oblasti rozvoja Kai Tak) zostane táto štvrť trhom nájomcov až do roku 2028. Prenajímatelia tu ponúkajú agresívne nájomné a stimuly na úpravu priestorov, aby prilákali nájomcov, najmä keď niektoré nadnárodné firmy ustúpili od plánov decentralizácie.
West Kowloon je novovznikajúci kancelársky uzol, ktorý sa oplatí sledovať. International Gateway Centre (IGC), významný projekt dvojičiek nad stanicou West Kowloon, bude dokončený do konca roka 2025 building.hk building.hk. S 2,6 mil. štvorcových stôp kancelárií triedy A a 600-tisíc štvorcových stôp maloobchodného podlažia IGC výrazne zvýši kancelársku kapacitu v Tsim Sha Tsui/Jordan. Jeho atraktivita spočíva v prepojení (vysokorýchlostné železničné spojenie s pevninskou Čínou) a úplne nových zariadeniach (navrhnutých hviezdnym architektom). Prvé náznaky naznačujú, že finančné inštitúcie a pevninské firmy majú záujem o West Kowloon ako regionálne sídlo. V krátkodobom horizonte však zvýši tlak na neobsadenosť, kým sa nevyrovná dopyt.
Staršie okrajové oblasti CBD (napr. Wan Chai, Island East): Tieto lokality zaznamenali najväčší pokles nájomného (napr. Quarry Bay -3,4% v Q1 jll.com.hk), keď niektorí nájomcovia prešli do centra alebo do nových budov. Niektoré zastarané kancelárske priestory môžu čeliť prestavbe alebo zmene využitia (napr. na coworking, hotely alebo dokonca bývanie prostredníctvom stimulov na zmenu účelu).

Výhľad pre kancelárie: Očakáva sa, že úprava trhu s kanceláriami bude pokračovať až do rokov 2025–2026. Prenajímatelia budú pravdepodobne musieť zostať konkurencieschopní v podmienkach prenájmu, aby si udržali obsadenosť, najmä keď sa v rokoch 2025–2027 očakáva ďalších približne 4+ milióny štvorcových stôp novej ponuky (vrátane projektov ako One North Point a nové veže v Kwun Tong). Analytici predpovedajú, že miera neobsadenosti by mohla vyvrcholiť okolo rokov 2025–26 a potom sa postupne zlepšovať, ako sa ekonomika posilní a ponuka sa zníži. Nájomné by malo dosiahnuť dno do roku 2026, pričom následne by sa mohlo stabilizovať alebo mierne rásť, keď sa prebytočná ponuka absorbuje a ak si Hongkong udrží svoju pozíciu finančného centra. Povzbudzujúcim faktorom je: Postavenie Hongkongu ako regionálneho sídla zostáva v Ázii neohrozené – o zriadenie väčších kancelárií v meste prejavujú obnovený záujem čínske technologické a správcovské firmy. Vládne snahy prilákať spoločnosti (napríklad daňové úľavy pre rodinné kancelárie) by mohli tiež stimulovať dopyt po kanceláriách. Napriek tomu, dni extrémne nízkej neobsadenosti kancelárií a prudko rastúcich nájmov sú preč, aspoň v strednodobom horizonte. Spoločnosti majú viac možností než kedykoľvek predtým – môžu si vybrať špičkové priestory v Kowloone za polovičný nájom oproti Central, alebo vyjednať výhodné podmienky v prémiových budovách v Central vďaka vyššej neobsadenosti. Výsledkom je, že rast nájomného, keď sa vráti, bude pravdepodobne pomalý a segmentovaný, pričom najskôr sa zotavia najkvalitnejšie a najlepšie situované kancelárie.

Zatiaľ ponúka rok 2025 nájomcom vynikajúcu príležitosť uzavrieť atraktívne kancelárske prenájmy, zatiaľ čo investori môžu nájsť hodnotu v podhodnotených kancelárskych aktívach (najmä ak ich získajú pod úrovňou nákladov na výstavbu). Hlavným rizikom do budúcnosti je, ak dopyt ešte viac oslabí – napríklad ak dôjde k globálnej recesii alebo miestnemu poklesu, môže sa opäť začať zmenšovanie kancelárií a predĺžiť prebytok. Naopak, prekvapivý pozitívny vývoj (napr. veľký prílev čínskych firiem po normalizácii hraníc alebo oživenie technologického sektora) by mohol urýchliť absorpciu. Zainteresované strany preto pozorne sledujú širšiu ekonomiku a prepojenie Hongkongu s Čínou, keďže tieto faktory budú výrazne ovplyvňovať potrebu kancelárskych priestorov v období do roku 2028.

Trh s maloobchodom: Postupné oživenie vďaka obnove turizmu

Maloobchodné nehnuteľnosti v Hongkongu sa v roku 2025 nachádzajú v režime obnovy po tom, čo ich zasiahla dvojitá rana – nepokoje v roku 2019 a takmer tri roky izolácie kvôli COVIDu. Návštevnosť a tržby opäť rastú vďaka návratu turistov a miestnej spotrebe, no sektor ešte stále nedosiahol úroveň živelnosti spred roku 2019. Nájmy v hlavných maloobchodných oblastiach zostávajú čiastočne mäkké a neobsadenosť na hlavných uliciach – hoci sa zlepšuje – je stále vyššia v porovnaní s obdobím rozmachu.

Trendy v cestovnom ruchu a predaji: Životnou silou maloobchodného trhu v Hongkongu je cestovný ruch, najmä návštevníci z pevninskej Číny, ktorí historicky poháňali luxusné výdavky. Po opätovnom otvorení hraníc začiatkom roku 2023 počet návštevníkov prudko vzrástol. Hongkong zaznamenal 44,5 milióna turistických príchodov v roku 2024, čo je nárast o 31 % oproti predchádzajúcemu roku hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Je to pôsobivý návrat, hoci stále asi o tretinu menej ako 65 miliónov príchodov v roku 2018 (posledný rok pred protestmi a pandémiou) hongkongfp.com. V roku 2025 sa očakáva ďalší rast cestovného ruchu: mesačné príchody začiatkom 2025 boli okolo 2,2 milióna (január) a stúpali ceicdata.com. Vláda a Turistická rada boli proaktívne, organizovali „mega podujatia“ a promo akcie, aby prilákali medzinárodných cestovateľov a obnovili povesť Hongkongu ako Ázijského svetového mesta cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

V dôsledku toho maloobchodný predaj vykazuje známky dosiahnutia dna. Po brutálnom prepade v roku 2020 a vlažnom oživení v rokoch 2021–22 sa celková hodnota maloobchodného predaja konečne stabilizovala. V období január–apríl 2025 bol maloobchodný predaj medziročne nižší o 5,6 % hongkongbusiness.hk, čo je síce stále pokles, ale menší ako -7 % zaznamenaných v roku 2024 hongkongbusiness.hk. V máji 2025 dokonca mesačný maloobchodný predaj zaznamenal +2,4 % medziročný nárast, čo predstavuje prvý rast za viac ako rok cushmanwakefield.com. Kategórie ako šperky, hodinky a luxusný tovar (ktoré závisia od turistických výdavkov) zostávajú pod úrovňou pred pandémiou, ale masový trh (supermarkety, spotrebný tovar) si drží úroveň vďaka domácemu dopytu. Dôležité je, že nákupné vzorce pevninských návštevníkov sa zmenili: mnohí teraz míňajú viac na cenovo dostupné zážitky a outletové predajne namiesto len luxusných butikov, čo podporilo segment F&B a zábavného maloobchodu.

Neobsadenosť a nájmy: Trh s prenájmom maloobchodných priestorov sa zlepšuje, ale nejde o jednotné oživenie. Neobsadenosť obchodov na hlavných uliciach v kľúčových nákupných štvrtiach bola približne 10,6 % v 1. štvrťroku 2025, čo je len mierny pokles z 10,5 % na konci roka 2024 jll.com.hk jll.com.hk. To znamená, že približne 1 z 10 obchodov na úrovni ulice v prémiových lokalitách (ako Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) je stále prázdny – čo je ďaleko od takmer 0 % neobsadenosti počas turistického boomu v 2010-tych rokoch. Nákupné centrá sú na tom o niečo lepšie: neobsadenosť v prémiových centrách bola približne 9,2 % v 1. štvrťroku (nárast z 9,1 % na konci roka 2024) jll.com.hk jll.com.hk, keďže dobre spravované hongkonské centrá si udržali väčšinu nájomcov počas poklesu vďaka ústupkom na nájomnom a promo akciám. Pretrvávajúca vysoká neobsadenosť naznačuje, že niektoré maloobchodné priestory, najmä veľké vlajkové predajne, ktoré kedysi obsadzovali luxusné značky, zostávajú prázdne alebo sa prenajímajú len pomaly. Viaceré známe obchody na Russell Street a Canton Road (predtým najdrahšie maloobchodné ulice na svete) zatvorili v rokoch 2019–20 a stále nenašli dlhodobých nájomcov. Tie, ktoré boli prenajaté, boli často za oveľa nižšie nájmy novým typom nájomcov (napr. miestne značky, lekárne, športové obchody alebo dokonca pop-up zážitky).

Maloobchodné nájmy naďalej mierne klesajú, čo odráža tieto podmienky. V 1. štvrťroku 2025 klesli nájmy obchodov na hlavných uliciach o ďalších 0,8 % v porovnaní so štvrťrokom jll.com.hk jll.com.hk. Nájmy v prémiových nákupných centrách klesli o 0,3 % a v super-prémiových nákupných centrách o 0,2 % počas štvrťroka jll.com.hk jll.com.hk. V medziročnom porovnaní sú nájmy obchodov o niekoľko percent nižšie ako pred rokom. Tempo poklesu sa však výrazne spomalilo – poklesy nájmov sú teraz v nízkych jednotkách percent, v porovnaní s dvojcifernými prepadmi v roku 2020. Prenajímatelia stále vo všeobecnosti ponúkajú zľavy z nájmu alebo flexibilné podmienky, aby prilákali nájomcov v čase „protivetra v predaji“ v niektorých segmentoch maloobchodu jll.com.hk jll.com.hk. Pre rok 2025 prognózy naznačujú stagnáciu až -5 % pohyb nájmov pre hlavné ulice a prémiový maloobchod – v podstate pohyb na dne jll.com.hk jll.com.hk. Ak bude turistické utrácanie naďalej rásť, nájmy by sa mohli konečne stabilizovať do roku 2026.

Meníci sa mix nájomcov: Jedným z výrazných trendov je preusporiadanie maloobchodného mixu nájomcov. Kým luxusné hodinárstva a módne butiky kedysi dominovali hlavným uliciam Hongkongu, teraz priestory zaberajú viac dostupné značky a prevádzkovatelia zameraní na zážitky cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Napríklad v 2. štvrťroku 2025 zaznamenali oblasti ako Mong Kok a Tsim Sha Tsui aktívne prenajímanie zo strany značiek športového oblečenia, rýchlej módy a kozmetiky, ktoré cielia na cenovo uvedomelých zákazníkov cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitness centrá, lifestyle obchody a dokonca aj finančné služby (banky, maklérske firmy) sa taktiež rozširujú do maloobchodných priestorov na úrovni ulice jll.com.hk jll.com.hk, pričom využívajú nižšie nájmy na zvýšenie svojej prítomnosti. Táto diverzifikácia vytvára dynamickejšiu, hoci o niečo menej luxusnú, maloobchodnú scénu. Nákupné centrá sa tiež prispôsobujú – mnohé luxusné centrá priniesli viac zábavy (napríklad detské zóny, umelecké výstavy) a gastronómie, aby prilákali návštevníkov. Vládna podpora podujatí (Art Basel, hudobný festival Clockenflap, športové podujatia atď.) pomáha zvýšením krátkodobej návštevnosti a výdavkov počas týchto období cushmanwakefield.com.

Podľa oblastí:

Causeway Bay (tradične č. 1 maloobchodná štvrť) je stále utlmená. Nájmy na Russell Street sú výrazne nižšie ako na vrchole a neobsadenosť je vyššia než inde. Miestne módne a F&B prevádzky však postupne zapĺňajú priestory; obnova oblasti bude závisieť od návratu pevninských turistov k nákupným zvyklostiam spred roku 2019.
Tsim Sha Tsui zaznamenala určitý nárast vďaka turistom, ktorí tu prenocujú – Harbour City (obrovské nákupné centrum) hlási zlepšenie predaja a na Nathan Road nahrádzajú luxusných klenotníkov nájomcovia zo stredného segmentu (ako lekárne a športové značky). Kultúrna štvrť West Kowloon (M+) a terminál vysokorýchlostnej železnice v blízkosti zvyšujú atraktivitu oblasti.
Mong Kok a Sham Shui Po (obľúbené medzi miestnymi a jednodňovými návštevníkmi z pevninskej Číny kvôli výhodnému tovaru) sú relatívne živé. Tieto štvrte v skutočnosti zaznamenali nárasty nájomného medziročne pre menšie obchodné priestory podľa Colliers, vďaka silnému dopytu zo strany miestnych podnikov a atraktivite špecializovaných ulíc (ulica s teniskami, ulica s elektronikou) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Nákupné centrá v prímestských oblastiach (New Town Plaza v Sha Tin, Tsuen Wan atď.) boli počas celého obdobia odolné, podporované miestnou rezidenčnou klientelou. Naďalej si udržiavajú vysokú obsadenosť a často sú prvé, kde sa tržby zotavujú, keď sa zlepší spotreba.

Výhľad pre maloobchod: Trajektória je opatrne optimistická. Ako sa medzinárodné cestovanie normalizuje, Hongkong by mohol dosiahnuť predpandemické počty návštevníkov do roku 2026–27, čo by výrazne zvýšilo dopyt po maloobchode. Už teraz opätovné otvorenie hraníc pevninskej Číny a uvoľnenie karantény uvoľnilo nahromadený turizmus, a očakáva sa, že výdavky na jedného turistu porastú, keď sa vráti dôvera. Preto mnohí očakávajú, že maloobchodné nájmy dosiahnu dno do roku 2025 s miernym nárastom v roku 2026. Fitch Ratings uvádza „opatrné známky stabilizácie“ v maloobchode a má stabilné výhľady pre hlavných maloobchodných prenajímateľov (napr. Link REIT, ktorý vlastní mnoho nákupných centier) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Maloobchodné tržby v roku 2025 sa predpovedajú s rastom v nízkych jednotkách percent, pokiaľ nenastanú nové šoky cushmanwakefield.com.

Avšak, maloobchodná krajina po COVID-e bude iná. Prenikanie e-commerce v Hongkongu počas pandémie prudko vzrástlo (online maloobchodné tržby boli stále nižšie o 4,1 % medziročne koncom roka 2024, keď sa časť dopytu presunula späť do offline prostredia) savills.com savills.com. Niektoré štrukturálne zmeny – viac lokálnych výdavkov v rezidenčných oblastiach, menej čistej luxusnej extravagancie – môžu pretrvať. Hongkong tiež súperí s inými nákupnými centrami (ako sú novšie nákupné centrá v Macau a bezcolné obchody na Hainane) o čínske luxusné výdavky. To naznačuje, že mimoriadne vysoké nájomné za maloobchodné priestory (také, ktoré urobilo z Causeway Bay najdrahšiu maloobchodnú ulicu na svete) sa tak skoro nevráti. Namiesto toho sa prenajímatelia zamerajú na zážitkový maloobchod (veci, ktoré online nakupovanie nemôže poskytnúť) a vyvážený mix nájomcov, aby zostali nákupné centrá a ulice atraktívne.

Podpora vlády môže pokračovať prostredníctvom schém spotrebiteľských poukazov (ako to bolo v roku 2022) alebo podporou povesti Hongkongu ako bezpečnej a vzrušujúcej turistickej destinácie. Ak si širšia ekonomika udrží stabilitu a nezamestnanosť zostane nízka, miestna spotreba bude tiež oporou maloobchodného sektora. Zhrnuté, očakávajte stabilné, aj keď nie ohromujúce oživenie maloobchodných nehnuteľností: klesajúcu neobsadenosť, postupne rastúce nájomné a adaptívnu maloobchodnú scénu, ktorá sa bude snažiť získať miestnych aj turistických zákazníkov do roku 2028.

Priemyselné nehnuteľnosti: Odolná logistika čelí novým výzvam

Priemyselný sektor nehnuteľností v Hongkongu – ktorý zahŕňa sklady, logistické centrá a priemyselno-kancelárske budovy – preukázal odolnosť počas pandémie, no čelí protivetrom v dôsledku meniacich sa obchodných vzorcov a zvýšenej ponuky. Historicky nízka ponuka pozemkov a úloha Hongkongu ako obchodného uzla udržiavali priemyselné neobsadenosti extrémne nízke (často pod 2 %). To sa zmenilo v rokoch 2023–2024, keď sa globálny obchod spomalil a na trh prišli nové moderné skladové projekty.

Obsadenosť a ponuka: Po dlhom období plnej obsadenosti sa voľné priestory v priemyselných objektoch zvýšili z ich minima. Celková miera neobsadenosti skladov vzrástla zo 7,9 % v 4. štvrťroku 2024 na 8,9 % v 1. štvrťroku 2025 jll.com.hk, čo je najviac za mnoho rokov. Čiastočne to bolo spôsobené dokončením viacerých veľkých, moderných logistických objektov v posledných štvrťrokoch, čo zvýšilo dostupnú kapacitu. Podľa JLL aj „prémiové“ sklady (najnovšie, najlepšie situované), ktoré počas COVID-u zostali obsadené na úrovni ~98 %, mali v marci 2025 už viac ako 8 % neobsadenosti jll.com.hk jll.com.hk. Keďže zásoba prémiových skladov v Hongkongu je približne 60 miliónov štvorcových stôp, znamená to, že viac ako 5 miliónov štvorcových stôp zostáva neobsadených k 1. štvrťroku 2025 jll.com.hk jll.com.hk. V podstate trh, ktorý bol kedysi hladný po priestore, má teraz trochu voľnosti.

Nová ponuka bola jedným z faktorov: projekty ako rozšírenie ATL Logistics Centre a moderné sklady s rampami v Tsing Yi, Tung Chung a v Nových teritóriách zvýšili kapacitu. Vláda tiež zaviedla schému na revitalizáciu starších priemyselných budov (konverziou alebo prestavbou), čo v niektorých prípadoch viedlo k dočasnému zvýšeniu neobsadenosti, keď sa budovy vyprázdňovali na prestavbu – hoci mnohé boli premenené na kancelárie, hotely alebo self-storage, a teda už nie sú súčasťou „priemyselnej“ štatistiky.

Posuny v dopyte: Na strane dopytu dopyt po logistike a priemyselných priestoroch oslabil v porovnaní s vrcholom počas pandémie. Počas rokov 2020–21 prudko vzrástol dopyt po e-commerce a skladovaní (pre zdravotnícke potreby, distribúciu online nákupov atď.), čo udržiavalo sklady plné. Ako sa tieto trendy normalizovali, obsadzovanie skladov sa spomalilo. JLL uvádza, že prenájom v 1. štvrťroku 2025 dominovali obnovenia zmlúv namiesto nových expanzií jll.com.hk. Mnohé 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) obnovujú zmluvy na existujúcich miestach alebo dokonca zmenšujú priestory kvôli tlaku na náklady a zvyšovaniu efektivity. Niektoré firmy s vysokým objemom obchodovania znížili priestory, keďže export/import Hongkongu sa ešte úplne neobnovil – hoci v závere roka 2024 sa objavil náznak zlepšenia, keď export vzrástol medziročne o 3,6 % a objem leteckej nákladnej dopravy stúpol približne o 9,6 % v dôsledku uvoľnenia globálnych dodávateľských reťazcov savills.com savills.com.

Regionálna obchodná dynamika má veľký vplyv: Pretrvávajúce obchodné napätie medzi USA a Čínou a spomaľujúca sa globálna ekonomika oslabili dopyt po skladovaní reexportovaného tovaru jll.com.hk jll.com.hk. Úloha Hongkongu ako reexportného uzla je ohrozená priamymi pevninskými prístavmi a meniacimi sa vzorcami obstarávania (napr. menej dovozu tovaru z Číny do USA, viac obstarávania z juhovýchodnej Ázie). Preto niektorí nájomcovia skladov konsolidovali alebo menili zameranie. Letecká nákladná doprava je svetlým bodom – keďže Medzinárodné letisko Hongkong je stále najrušnejším nákladným letiskom na svete, oživenie objemu leteckej nákladnej dopravy (takmer +10 % koncom roka 2024) podporilo dopyt po logistických priestoroch na letisku savills.com. No námorná nákladná doprava/logistika viazaná na pevninskú výrobu bola pomalšia.

Nájomné a hodnoty: Napriek vyššej neobsadenosti priemyselné nájmy zostali relatívne stabilné, čo odráža stále obmedzený celkový objem a nevyhnutnú povahu logistiky. Nájmy prémiových skladov klesli len o 0,9 % medzikvartálne na konci roka 2024 jll.com.hk jll.com.hk, a podľa neoficiálnych údajov boli začiatkom roka 2025 približne na rovnakej úrovni. Aj po nedávnych nárastoch je neobsadenosť skladov (~9 %) výrazne nižšia ako neobsadenosť kancelárií, takže prenajímatelia zatiaľ nemuseli výrazne znižovať nájmy. Mnohé logistické prenájmy sú dlhodobé a nájomcovia si cenia lokalitu (geografická výhoda Hongkongu pre distribúciu v oblasti Perlovej rieky). Ak by však neobsadenosť naďalej rástla k dvojciferným hodnotám, mohli by sme zaznamenať určité zmäkčenie nájmov v starších alebo menej ideálne situovaných priemyselných budovách. JLL upozorňuje, že „neobsadenosť prémiových skladov by mala ďalej rásť, čo bude v blízkom období tlačiť na znižovanie nájomného“ jll.com.hk jll.com.hk.

Kapitalové hodnoty priemyselných nehnuteľností zostali pevné aj v roku 2024, v niektorých prípadoch dokonca vzrástli vďaka záujmu investorov (priemyselné aktíva sú žiadané pre svoj potenciál na prestavbu a relatívne vyššie výnosy). V 4. štvrťroku 2024 objem predaja priemyselných nehnuteľností s rozdeleným vlastníctvom vzrástol o 38 % medzikvartálne savills.com, keď investori očakávali dno trhu a využili nižšie úrokové sadzby. Koncoví užívatelia (napríklad logistické firmy alebo prevádzkovatelia dátových centier) sa tiež objavujú ako kupujúci priemyselných nehnuteľností, aby si zabezpečili priestory na dlhodobé využitie savills.com savills.com. Výnosy z priemyselných aktív (často ~3–4 %) sú atraktívne v porovnaní s mimoriadne nízkymi výnosmi v kancelárskom sektore.

Významné trendy:

Dátové centrá a využitie pre novú ekonomiku: S úsilím Hongkongu stať sa technologickým centrom sa niektoré priemyselné areály prerábajú na dátové centrá, výskumné a vývojové laboratóriá alebo cloudové prevádzky. Tieto využitia vyžadujú vysokú kapacitu elektrickej energie a bezpečnosť, často dobre zapadajú do priemyselných zón. Dopyt po priestore pre dátové centrá rastie (Hongkong je popredným trhom dátových centier v Ázii), čo nepriamo podporuje hodnoty priemyselných pozemkov.
Príležitosť Northern Metropolis: Plánované Northern Metropolis v New Territories (pozri neskoršiu časť) zahŕňa vyhradené logistické parky a „zónu inovácií a technológií“ pri Šen-čene. Tento dlhodobý plán by mohol presunúť časť priemyselného dopytu na sever, keďže nové zariadenia tam budú k dispozícii koncom 20. rokov. Zatiaľ sa oblasti ako Hung Shui Kiu a Yuen Long zvažujú na výstavbu moderných skladov pre obsluhu Greater Bay Area. Ide o príležitosť (moderná infraštruktúra), ale aj riziko (môže prilákať nájomcov zo súčasných zariadení v Kwai Tsing alebo inde).
Štrukturálne zmeny: Priemyselný sektor sa prispôsobuje štrukturálnym zmenám v globálnom obchode. Dovozno-vývozný obchod Hongkongu sa vyvíja: menej dominancie v skladovaní lacného tovaru, väčší dôraz na logistiku s vysokou pridanou hodnotou, chladiarenské sklady (pre farmaceutiká, potraviny) a regionálnu distribúciu pre e-commerce. Tento prechod „bude trvať a čeliť výzvam“ jll.com.hk, ale je nevyhnutný, aby si Hongkong udržal relevantnosť ako logistické centrum. Zlepšenie efektivity (automatizácia v skladoch a pod.) môže tiež znížiť potrebnú plochu na jednotku prepraveného tovaru, čo ovplyvní dopyt v dlhodobom horizonte.

Výhľad pre priemysel: V krátkodobom horizonte (2025–2026) môže priemyselný trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu zaznamenať mierne vyššiu neobsadenosť a stagnujúce až mierne klesajúce nájomné, keďže nová ponuka dosiahne vrchol a globálny obchod zostane vlažný. Napríklad neobsadenosť by mohla mierne prekročiť 10 % pred stabilizáciou. Očakáva sa však, že do rokov 2027–2028 sa sektor opäť vyrovná. Strategická poloha Hongkongu a špičkový prístav/letisko znamenajú, že dopyt po logistike by mal nakoniec rásť v súlade s oživením regionálneho obchodu. Ak sa geopolitické napätie zmierni a globálny rast obnoví, potreba skladovania opäť vzrastie. Navyše, akékoľvek zníženie amerických ciel alebo zlepšenie obchodných vzťahov medzi Čínou a Západom by mohlo priamo zvýšiť objem nákladu v Hongkongu.

Investori zostávajú dlhodobo optimistickí – čo dokazuje pokračujúci silný záujem o hromadné predaje priemyselných nehnuteľností a optimizmus veľkých hráčov. Nedávne predaje priemyselných pozemkov vládou (napr. v Tuen Mun) stále zaznamenali zdravý záujem, čo naznačuje dôveru v budúcnosť sektora. Výhľad nájomného: Po možnom poklese o 0–5 % v roku 2025 pri prémiových skladoch by nájomné mohlo po roku 2026 opäť mierne rásť (~2–3 % ročne), keď sa neobsadenosť opäť zníži. Výnosy by sa mohli znižovať vzhľadom na vysoký investičný dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach (vrátane začínajúceho trhu REIT pre logistické aktíva v Ázii cushmanwakefield.com).

Zhrnuté, priemyselné nehnuteľnosti v Hongkongu prekonávajú prechodné obdobie. Boli výnimočným segmentom (nízka neobsadenosť, stabilný rast) aj v čase, keď kancelárie a maloobchod zápasili, no teraz sa trh mierne uvoľňuje. Napriek tomu, v porovnaní s inými sektormi, zostávajú základy priemyselného trhu relatívne pevné s absenciou nadmernej ponuky (ide len o prispôsobenie z extrémne napätých podmienok). Vývoj sektora – smerom k inteligentnejšej logistike, integrácii s pevninskou e-commerce a možnej zmene využitia – bude kľúčovou témou do roku 2028. Subjekty, ktoré sa prispôsobia (napr. modernizácia starých priemyselných budov, prijatie technologických odvetví), môžu profitovať v ďalšom rastovom cykle.

Vládna politika a iniciatívy územného plánovania

Vyhliadky realitného trhu v Hongkongu sú neoddeliteľne späté s vládnou politikou – ako krátkodobými zásahmi na trhu, tak aj dlhodobým plánovaním využitia pôdy. V posledných rokoch došlo k významným krokom na oboch frontoch. Už sme rozobrali zrušenie ochladzovacích opatrení a daňové zmeny, ktoré ovplyvnili náladu na trhu v rokoch 2024–25. Tu ich stručne spomenieme a potom sa zameriame na megaprojekty územného plánovania a plány rozvoja bývania, ktoré budú formovať realitný trh v Hongkongu v nasledujúcom desaťročí.

Obrat v ochladzovacích opatreniach: Desaťročie agresívneho potláčania dopytu (2010–2020) sa fakticky skončilo. Začiatkom roka 2024 boli zrušené všetky dodatočné kolkové dane, aby sa oživil trh s bývaním globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento obrat v politike je zásadný – znamená filozofický posun od krotenia cien za každú cenu k uprednostneniu aktivity na trhu a obratu bývania. Zrušenie 15% dane pre zahraničných kupcov a ďalších poplatkov okamžite sprístupnilo nehnuteľnosti v Hongkongu kupujúcim z pevninskej Číny a zo zahraničia, ktorí boli doteraz kvôli daniam prakticky vylúčení. V kombinácii s uvoľnením pravidiel pre hypotéky (nižší prah záťažového testu) a špecifickými stimulmi pre kvalifikovaných prisťahovalcov na kúpu bývania vláda dáva najavo, že chce prilákať talenty a investície prostredníctvom nehnuteľností, nie ich odrádzať. Do budúcna predstavitelia naznačili, že budú spoliehať na zvyšovanie ponuky (a dotované bývanie) na riešenie dostupnosti, namiesto potláčania dopytu. To naznačuje, že ak sa trh zotaví, je nepravdepodobné, že by sa rýchlo opäť zaviedli prísne ochladzovacie opatrenia, pokiaľ by sa jasne nevytvorila nová špekulatívna bublina. Zatiaľ je postoj politiky podporný pre stabilný a likvidný trh s nehnuteľnosťami.

Dlhodobá stratégia dodávky bývania: Nedostatok bývania a extrémne vysoké ceny v Hongkongu sú už roky zdrojom nespokojnosti verejnosti. V reakcii na to vláda prijala Dlhodobú stratégiu bývania (LTHS), ktorá stanovila ambiciózne ciele. Podľa najnovšej správy o pokroku (október 2024) je cieľ dodávky bývania na 10 rokov 430 000 jednotiek (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Z toho 70 % (približne 302 000 jednotiek) je plánovaných ako verejné bývanie (vrátane dotovaných bytov na predaj a verejných nájomných bytov) a 30 % (približne 132 000) ako súkromné bývanie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dôraz na verejné bývanie je väčší než kedykoľvek predtým – čo odráža politický smer zvýšiť dostupnosť cenovo prijateľného bývania. Vláda si kladie za cieľ poskytnúť pozemky pre minimálne 30 000 verejných bytových jednotiek ročne a podporiť výstavbu približne 18 000 súkromných jednotiek ročne globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tieto ciele sú vyššie ako historická produkcia, preto závisia od uvoľnenia nových pozemkov v bezprecedentnom tempe.

Kľúčové iniciatívy v rámci tejto stratégie:

Udržiavanie „prístupu vedeného ponukou“: urýchliť rozvoj pozemkov a byť flexibilný v územnom plánovaní, aby sa byty stavali rýchlejšie globalpropertyguide.com.
Posilnenie bývacieho rebríčka: oživenie schém ako Starter Homes, rozšírenie dotovaného programu Home Ownership Scheme, aby viac ľudí mohlo prejsť z nájmu do vlastníctva globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Severná metropola – Vízionársky plán na pretransformovanie severných Nových teritórií (oblasti hraničiace so Shenzhenom) na rozľahlú metropolu nových miest, technologických parkov a až 926 000 nových domov počas 20 rokov globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oznámený v roku 2021 a teraz prioritou vlády, tento plán zahŕňa miesta ako Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling a nové „Mesto inovácií a technológií“ v Lok Ma Chau Loop. Cieľom je integrovať sa s technologickou ekonomikou Shenzhenu a efektívne vytvoriť dvojmestský klaster. Viac ako 40 % cieľového počtu bytov má byť dokončených do roku 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – čo znamená približne 370 000 jednotiek dovtedy, čo dramaticky zvýši ponuku. Severná metropola bude zahŕňať viacero nových liniek MTR, obchodné centrá a veľký podiel verejného bývania. Dôsledok: V nasledujúcich 5–10 rokoch uvidíme vyvlastňovanie pôdy, zmenu územného plánu poľnohospodárskej/hnedej pôdy a fázovú výstavbu v týchto oblastiach. Investori do nehnuteľností už teraz sledujú pôdu v Nových teritóriách v očakávaní tohto rozmachu výstavby.
Vízia Lantau zajtrajška – Tiež známa ako umelé ostrovy Kau Yi Chau, ide o plán na získanie približne 1 700 hektárov pôdy v blízkosti ostrova Lantau (západne od ostrova Hongkong) na vybudovanie novej metropoly na umelých ostrovoch. Prvá fáza, ktorá je momentálne v štádiu návrhu, počíta s približne 1000+ hektármi získanej pôdy, ktorá by mohla poskytnúť ~200 000 nových domov (z toho 70 % ako verejné bývanie) a nové centrálne obchodné centrum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Celý projekt Lantau Tomorrow, ak bude plne realizovaný v rokoch 2030–2040, by bol jedným z najväčších projektov rekultivácie na svete. Vláda tvrdí, že tým vznikne obrovská nová pôdna rezerva na „zmiernenie stále vysokých nákladov na bývanie v Hongkongu“ z dlhodobého hľadiska globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zahŕňal by aj dopravnú infraštruktúru (cesty a železnice spájajúce Lantau a mestské oblasti) a rozsiahle komerčné zóny na podporu hospodárskeho rastu. Cenovka je obrovská (odhadom 580 miliárd HK$+), pričom existuje kontroverzia ohľadom vplyvu na životné prostredie a nákladov. Ale počiatočné financovanie už bolo schválené na začatie plánovania a návrhu. Ak bude projekt pokračovať podľa plánu, prvé pozemky môžu byť k dispozícii začiatkom 30. rokov, čo je tesne mimo nášho zamerania na rok 2028, ale určite ovplyvní náladu na trhu. Vyhliadka na Lantau Tomorrow upokojuje trh, že nedostatok pôdy sa z dlhodobého hľadiska zmierni, čo môže obmedziť špekulatívne hromadenie pôdy a udržať dlhodobé cenové očakávania pod kontrolou.

Dodatočne:

Rozšírenie nového mesta Tung Chung: Projekt v bližšom časovom horizonte (už vo výstavbe) na získanie 130 ha pôdy na severe ostrova Lantau a rozšírenie mesta Tung Chung. Do roku 2030 poskytne 49 000 bytov pre 144 000 ľudí plus rozsiahlu komerčnú zónu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Toto je významné pre strednodobé obdobie: niektoré z týchto bytov budú k dispozícii už v rokoch 2027–2028, čím ponúknu nové súkromné a verejné bývanie v blízkosti letiska.
Obnova miest (Kowloon & mestské oblasti): Úrad pre obnovu miest (URA) urýchľuje obnovu starých štvrtí (Sham Shui Po, To Kwa Wan, atď.), čo prinesie nové rezidenčné a maloobchodné projekty. Vláda tiež v roku 2018 zaviedla daň z neobsadených bytov (5 % z hodnoty nehnuteľnosti za byty prázdne >6 mesiacov), aby prinútila developerov rýchlejšie uvádzať byty na trh, a vyčlenila niektoré bývalé komerčné pozemky (napr. v Kai Tak) na verejné bývanie na zvýšenie ponuky. Tieto kroky zabezpečujú, že už dostupná pôda sa využíva efektívne.

Doprava a infraštruktúra: Viaceré infraštruktúrne projekty sprístupnia nové oblasti alebo zlepšia prepojenie, čo ovplyvní nehnuteľnosti:

Železničná trať Shatin-Central bola plne otvorená v roku 2022, čím sa zlepšil prístup pozdĺž koridoru Kowloon a pravdepodobne sa zvýšila hodnota v štvrtiach ako Kai Tak a Ma On Shan.
Plánovaná železnica Hong Kong–Shenzhen Western (cez Northern Metropolis) zlepší cezhraničnú integráciu a umožní, aby boli nové mestá životaschopné pre dochádzanie.
Cestné spojenia ako tunel Tseung Kwan O–Lam Tin (otvorený 2022) skracujú čas cestovania, čím zvyšujú atraktivitu bývania v Tseung Kwan O.
Vláda skúma rozvoj podzemných priestorov v centre mesta (Central-Wanchai) a predaj pozemkov na severnej rampe starého letiska na komerčné využitie, čo by mohlo plánovane priniesť viac kancelárskych priestorov triedy A a zabrániť nadmernej koncentrácii.

Zhrnutie: Politika Hongkongu má dva smery: okamžité opatrenia na oživenie trhu a dlhodobé projekty na rozšírenie ponuky pôdy a bývania. Pre investorov a developerov to znamená prostredie s menším počtom obmedzení pri kúpe (čo je dobré pre dopyt), ale nakoniec oveľa viac výstavby bývania (čo by mohlo obmedziť prudký rast cien). Vládne zásahy budú naďalej hrať veľkú úlohu – napríklad ak sa trh opäť prehreje, úradníci môžu opätovne zaviesť vybrané obmedzenia, a ak ekonomika oslabí, môžu sa objaviť ďalšie stimuly (ako daňové úľavy alebo schémy pre prvokupcov). Tiež nemožno ignorovať politiku: opatrenia ako uprednostňovanie miestnych obyvateľov oproti kupujúcim z pevniny, integrácia pozemných hraníc a rozdelenie verejného a súkromného bývania závisia od agendy vlády a verejnej mienky.

Celkovo, urbanistické iniciatívy ako Northern Metropolis a Lantau Tomorrow predstavujú obrovské príležitosti – vytvoria nové komerčné štvrte, milióny štvorcových stôp nových kancelárskych/hotelových/obchodných priestorov a moderné smart-city prostredia. Zároveň však prinášajú aj riziká pri realizácii (oneskorenia, prekročenie rozpočtu, odpor verejnosti). Hráči na trhu s nehnuteľnosťami, ktorí sa zosúladia s týmito plánmi – napr. akvizície pozemkov v NT, pozicionovanie pre nové CBD – môžu do roku 2028 a neskôr získať významné odmeny. Súčasne budú existujúce mestské oblasti čeliť konkurencii zo strany týchto nových projektov, čo môže potenciálne zmeniť investičné prostredie (napríklad, zníži sa dôležitosť Centralu, keď na umelom ostrove vyrastie ďalšie CBD? Priblížia sa ceny domov v New Territories k mestským domom, keď sa zlepší prepojenosť?). Toto sú strategické otázky, ktoré sa črtajú na obzore.

Zameranie na štvrte: Kľúčové oblasti a vznikajúce hotspoty

Trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu je vysoko lokalizovaný – štvrte a oblasti majú svoje jedinečné dynamiky. Tu prinášame prehľad významných regiónov, zdôrazňujeme, ktoré oblasti prosperujú a ktoré čelia výzvam v roku 2025, ako aj vznikajúce hotspoty, ktoré sa oplatí sledovať:

Central & Admiralty (Hong Kong Island): Tradičné CBD na ostrove Hong Kong zostáva najprestížnejšou (a najdrahšou) kancelárskou lokalitou. Neobsadenosť v mrakodrapoch Centralu je okolo 11–12 %, čo je výrazne menej ako mestský priemer jll.com.hk jll.com.hk. Kancelárie triedy A v Centralu sa ukázali ako relatívne odolné vďaka obmedzenej novej ponuke a trvalému dopytu zo strany finančných firiem – aj v obdobiach poklesu mnohé podniky uprednostňujú „flight-to-quality“ do Centralu. Maloobchod v Centralu (napr. Queen’s Road, IFC mall) sa postupne zotavuje s návratom turistov a kancelárskych pracovníkov, hoci niektoré luxusné butiky ustúpili životnému štýlu orientovaným nájomcom. V rezidenčnej oblasti Mid-Levels a The Peak (priľahlé luxusné rezidenčné štvrte Centralu) si naďalej udržiavajú rekordné ceny a zaujímavo, veľké luxusné domy tu zaznamenali nárast cien v rokoch 2024–25, keď masový trh klesal globalpropertyguide.com. Keďže je tu málo nových projektov (nedostatok pozemkov v Mid-Levels), tieto štvrte zostanú elitnými enklávami. Výhľad: Central si udrží svoju dominanciu ako finančné centrum do roku 2028, podporený novou infraštruktúrou (napr. nová konečná stanica linky Shatin-Central MTR v Admiralty). Avšak s rastom nových biznis štvrtí môže byť rast Centralu skôr postupný. Investori stále považujú kancelárske aktíva v Centralu (napr. strata jednotky v Bank of America Tower alebo staré budovy vhodné na prestavbu) za trofejné ciele vzhľadom na trvalú atraktivitu tejto oblasti.
Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Propagovaný ako „CBD2“, Kowloon East prešiel obrovskou premenou zo starej priemyselnej oblasti na kancelárske centrum. Desiatky bývalých tovární v Kwun Tong boli prestavané na moderné kancelárske budovy a prestavba Kai Tak (miesto starého letiska) pokračuje s novými kancelárskymi vežami triedy A, hotelmi a bytmi. K roku 2025 ponúka Kowloon East kancelárske priestory triedy A za výrazne nižšiu cenu ako Central – nájomné je približne polovičné a otvorilo sa tam mnoho veľkých kancelárií s veľkou podlahovou plochou. Avšak neobsadenosť je vysoká (~20 % a viac) jll.com.hk jll.com.hk, keďže ponuka prevyšuje dopyt. Niektoré veľké firmy, ktoré sa tam presťahovali skôr (pritiahnuté nižším nájmom), neskôr počas COVID-u zmenšili svoje priestory alebo sa odsťahovali. Kancelársky trh v Kai Tak je obzvlášť v začiatkoch; vlajková veža otvorená veľkým nájomcom bola po dokončení z veľkej časti prázdna. Výhľad: V nasledujúcich rokoch bude Kowloon East trhom pre nájomcov – očakávajte agresívne ponuky, keďže prenajímatelia sa snažia zaplniť budovy. Úspech oblasti bude závisieť od zlepšenia dopravného spojenia (pomáha železnica Shatin-Central a plánuje sa ekologický prepravný systém v rámci Kai Tak) a možno aj od presunu vládnych agentúr do tejto oblasti. Stále panuje optimizmus, že časom sa Kowloon East vyvinie na živú obchodnú štvrť (s novými nákupnými centrami, otvorením megaštadióna Kai Tak Sports Park v roku 2024 atď.). Zatiaľ však investori pristupujú opatrne kvôli vysokej neobsadenosti a dlhým obdobiam prenajímania.
West Kowloon & Tsim Sha Tsui: Oblasť West Kowloon, susediaca s Tsim Sha Tsui, rýchlo napreduje vďaka terminálu vysokorýchlostnej železnice a West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD priniesol svetové kultúrne stánky (múzeum M+, Palácové múzeum, Xiqu Centre), ktoré zvýšili návštevnosť a urobili z tejto oblasti hotspot kultúrneho turizmu. V susedstve, ako už bolo spomenuté, International Gateway Centre a ďalšie nové veže pridávajú modernú panorámu. Samotné Tsim Sha Tsui (TST) zostáva hlavným nákupným a hotelovým rajónom. V roku 2020 utrpelo pre absenciu turistov, ale opäť sa zotavuje – nájmy malých prevádzok v TST zaznamenali mierny nárast v roku 2024, keď masové značky expandovali cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kancelárske budovy v TST (napríklad na Canton Road alebo v komplexe Harbour City) majú nízku neobsadenosť (~8% jll.com.hk jll.com.hk) vďaka dopytu zo strany dizajnérskych, sourcingových a pevninských firiem. Výhľad: S novou ponukou vo West Kowloon by rozšírený rajón TST/West Kowloon mohol do roku 2028 vytvoriť veľkú súvislú biznis zónu. Táto oblasť má výhodu križovatky – železničné spojenie do Shenzhen/Guangzhou, expres na letisko a blízkosť k Central cez tunely pod prístavom. Očakávame rastúci dopyt po kanceláriách vo West Kowloon po absorbovaní počiatočnej ponuky, keďže spoločnosti, ktoré chcú pôsobiť na trhu Hongkongu aj pevninskej Číny, to považujú za atraktívne. Obytné projekty v blízkych oblastiach (stanica Olympic, stanica Austin) sú tiež žiadané vďaka výhodnej polohe. Investori by mali sledovať, ako rýchlo sa IGC a ďalšie budovy zaplnia – rýchla absorpcia by potvrdila potenciál West Kowloon a zvýšila profil (a hodnoty) tejto oblasti.
Nové územia (sever a severozápad): Nové územia sú miestom, kde sa sústreďuje budúci rast Hongkongu, vďaka plánu Northern Metropolis. V súčasnosti sú štvrte ako Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai skôr rezidenčné a priemyselné oblasti v úzadí (s niektorými výnimkami, ako je rušné mesto Yuen Long). Údaje z roku 2024 však už ukázali, že tieto oblasti sa dostávajú do popredia: Yuen Long a Tuen Mun mali 34 % všetkých nových dokončených súkromných bytov v roku 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čo naznačuje zameranie developerov na zelené plochy v NT. Ceny nehnuteľností v Nových územiach sú vo všeobecnosti nižšie (približne o 30–50 % lacnejšie za štvorcový stopu ako v mestských oblastiach Kowloonu/HK Island), čo v kombinácii s novými dopravnými spojeniami priťahuje mladšie rodiny. Pripravovaná Northern Metropolis bude zahŕňať miesta ako Kwu Tung (blízko Lok Ma Chau) – určené pre obrovské technologické a obytné centrum. Vláda už začala s preklasifikovaním pozemkov a rokovaniami so Shenzhenom o vytvorení cezhraničnej inovačnej zóny. Výhľad: Do roku 2028 pravdepodobne uvidíme prvé fázy výstavby Northern Metropolis – možno nové verejné bytové komplexy a technologický kampus Lok Ma Chau Loop (kde už niektoré budovy rastú). Pohraničné mestá by sa mohli stať horúcimi nehnuteľnostnými lokalitami, keď ich infraštruktúra prepojí s mestskými centrami (napr. plánovaná nová linka MTR Northern Link). Investori s dlhodobým pohľadom už skupujú pozemky alebo staré dedinské nehnuteľnosti v severných NT v očakávaní zisku. Existujú však aj riziká – rozvoj tu znamená presídľovanie dedín, riešenie environmentálnych otázok a zosúladenie so šenčenskými plánmi, čo môže spôsobiť oneskorenia. Ak sa to podarí, severné NT by sa mohli stať „Silicon Valley“ medzi Shenzhenom a Hongkongom, čo by poháňalo dopyt po bývaní aj kanceláriách (a možno by to znížilo ceny v celom meste pridaním ponuky). V strednodobom horizonte štvrte ako Yuen Long, Sheung Shui, Fanling budú postupne rásť v počte obyvateľov a vybavenosti, čím sa zmenší rozdiel oproti tradičným mestským oblastiam.
Ostrov Lantau a zóna letiska: Lantau je domovom letiska, vstupnej brány Hongkongu, a zažíva rozvojový impulz. Okrem dlhodobého projektu Lantau Tomorrow je v blízkej budúcnosti plánované rozšírenie Tung Chung (do roku 2027 pribudnú tisíce bytov) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Otvorenie mosta Hongkong-Zhuhai-Macau v roku 2018 urobilo z Lantau strategické logistické miesto – v mestách ako Tung Chung a Sunny Bay sa objavuje ekonomika mostovej hlavy, s víziou logistických parkov a dokonca návrhmi na zábavné centrá. Výhľad: Trh s nehnuteľnosťami na Lantau (napr. komunita Discovery Bay pre expatov, byty v Tung Chung) bude profitovať zo zlepšenej prepojenosti a rastu letiska (projekt Airport City s maloobchodom, kanceláriami, výstaviskami). Väčšina rekultivovanej pôdy pre Lantau Tomorrow však nebude mať vplyv na trh až do 30. rokov. Investori sú zatiaľ optimistickí ohľadom hotelov a outletového maloobchodu v blízkosti letiska, očakávajú úplné oživenie turizmu (letisko pred COVIDom vybavilo rekordných 74 miliónov cestujúcich; v roku 2023 sa zotavovalo). Vládne plány na rozvoj funkcií Smart City na Lantau (napr. autonómne vozidlá v nových oblastiach) by mohli v budúcnosti urobiť z tejto oblasti atraktívne a moderné miesto na život.
Staršie mestské štvrte (Sham Shui Po, Tokwawan, atď.): Tieto oblasti s mnohými starnúcimi budovami prechádzajú obnovou pod vedením URA. Napríklad v Sham Shui Po pribúdajú projekty ako pamiatka Mei Ho House a nové výškové budovy. Kowloon City (To Kwa Wan) zažilo vlnu nových bytoviek po zatvorení starého letiska Kai Tak. V týchto štvrtiach často vzniká mozaika nových luxusných bytoviek medzi starými tong lau (bytové domy bez výťahu). Výhľad: Ponúkajú príležitosti pre butikových developerov a investorov na menšie redevelopments. Keďže URA aktívne vypisuje tendre na pozemky, tu do roku 2028 vznikne viac moderného bývania a komerčných priestorov, čo zvýši profil (a ceny) štvrtí, ktoré boli kedysi považované za „staré“ alebo „robotnícke“. Napríklad otvorenie stanice metra To Kwa Wan v roku 2021 už zlepšilo vyhliadky tejto oblasti. Očakávame postupnú gentrifikáciu týchto lokalít.

Zhrnutie: Geografia rastu Hongkongu sa rozširuje. Kým ostrov a starý Kowloon zostávajú kľúčové (najmä pre kancelárie triedy A a luxusné bývanie), nové hranice vo východnom Kowloone, západnom Kowloone a severných Nových teritóriách sú miestom, kde sa v nasledujúcich rokoch bude odohrávať väčšina diania a príležitostí. Novovznikajúce oblasti ponúkajú vyššie riziko aj vyššiu potenciálnu odmenu: úspech závisí od dokončenia infraštruktúry a realizácie dopytu. Pre investorov môže byť vyvážený prístup držať základné aktíva v prémiových štvrtiach pre stabilitu a selektívne investovať do nových štvrtí pre potenciálny rast (napr. kúpa maloobchodných priestorov v novom centre mesta predtým, než sa tam naplno presťahuje obyvateľstvo). Pre koncových užívateľov znamená rozmanitosť štvrtí viac možností životného štýlu – od mestského pohodlia po viac priestoru v prímestských nových mestách – čo je pozitívny vývoj vzhľadom na historické obmedzenia pôdy v Hongkongu.

Investičné príležitosti a riziká

Ako sa hongkonský trh s nehnuteľnosťami transformuje v roku 2025, investori zvažujú nové príležitosti oproti pretrvávajúcim rizikám. Nižšie uvádzame hlavné príležitosti a kľúčové riziká, ktoré treba zvážiť v horizonte 2025–2028:

Hlavné investičné príležitosti:

Oživenie v prepredaných segmentoch: Po korekcii posledných rokov ponúkajú niektoré segmenty nehnuteľností hodnotu. Kvalitné administratívne budovy s nízkym ocenením (najmä v decentralizovaných oblastiach) predstavujú príležitosť na hodnotové investovanie – investori môžu získať aktíva triedy A za výrazne nižšie ceny ako pred pár rokmi, s vyhliadkou na obnovu nájomného do konca 20. rokov. Napríklad kapitálové hodnoty kancelárií v Kowloone výrazne klesli a vlastníci ako banky začínajú predávať zabavené kancelárske aktíva hongkongbusiness.hk. Skúsení investori sa zameriavajú na tieto problémové alebo neefektívne aktíva na repositioning alebo dlhodobé držanie. Podobne maloobchodné nehnuteľnosti v turistických štvrtiach (obchody na Causeway, nákupné centrá v TST), ktoré zaznamenali prudký pokles nájomného, môžu priniesť silné výnosy, ak sa kúpia teraz a podržia do úplného návratu návštevníckych výdavkov.
Hotely a pohostinstvo: Sektor pohostinstva je na vzostupe vďaka oživeniu turizmu. Najmä hotely tvorili 45 % z celkovej hodnoty transakcií s nehnuteľnosťami v 1. štvrťroku 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – znak, že investori sú v hoteloch optimistickí. Mnohé hotely boli počas COVID stratové alebo premenené (niektoré prenajaté ako vládna karanténa). Teraz, keď obsadenosť a ceny izieb rastú, tí, ktorí investujú do hotelov alebo ich získajú, môžu profitovať. Existujú aj príležitosti na konverziu: niektoré staršie komerčné budovy sa menia na hotely, aby uspokojili budúci dopyt. Snahy hongkonskej vlády organizovať veľké podujatia a prilákať návštevníkov (napr. Art Basel, Rugby Sevens atď.) podporujú pozitívny výhľad. Do roku 2028 môže Hongkong opäť čeliť nedostatku kvalitných hotelových izieb, čo robí súčasné ceny atraktívnymi.
Logistika a dátové centrá: Napriek krátkodobej nestabilite zostávajú logistické nehnuteľnosti fundamentálne silné. Rast e-commerce a prekonfigurácia dodávateľských reťazcov udržia Hongkong relevantným ako distribučné centrum v Ázii. Moderné sklady prinášajú slušný príjem a majú nízku zastaranosť. Okrem toho sú dátové centrá veľmi žiadané vzhľadom na postavenie Hongkongu ako dátového uzla (vynikajúca telekomunikačná infraštruktúra a blízkosť Číny). Premena alebo výstavba priemyselných areálov na dátové centrá je lukratívna nika – globálne technologické firmy a REITs aktívne hľadajú priestory. Investori, ktorí sa vyznajú v technických požiadavkách a otázkach napájania, môžu využiť túto rastúcu triedu aktív so stabilnými dlhodobými výnosmi (často prostredníctvom dlhých nájmov veľkým technologickým nájomcom).
Rezidenčná výstavba v nových oblastiach: Agresívne plány vlády v oblasti bývania znamenajú, že veľa pozemkov bude sprístupnených prostredníctvom tendrov v nových rozvojových oblastiach. Pre developerov so silnou realizáciou predstavujú Severné veľkomesto a ďalšie nové mestá obrovské príležitosti – veľké projekty s potenciálnymi úsporami z rozsahu. Náklady na pozemky v týchto oblastiach môžu byť nižšie (vláda môže ponúknuť partnerstvá alebo výhodné podmienky, aby zabezpečila splnenie cieľov) a dopyt by mal byť silný vzhľadom na potreby bývania. Tiež v strednodobom horizonte, ak klesnú úrokové sadzby, ceny rezidenčných nehnuteľností by mohli opäť začať rásť od roku 2025, čo prinesie zisk tým, ktorí si zabezpečili pozemky počas poklesu. Aj pre menších investorov môže skorý nákup v rozvíjajúcej sa štvrti (pred rastom) priniesť kapitálové zhodnotenie, keď príde infraštruktúra a obyvateľstvo.
Vzdelávacie a špecializované nehnuteľnosti: Trochu prehliadaná príležitosť: nehnuteľnosti súvisiace so vzdelávaním. Colliers predpovedá rastúci dopyt po medzinárodných školách, materských školách a vzdelávacích centrách, keďže do Hongkongu prichádza viac expatov a profesionálov z pevninskej Číny hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nehnuteľnosti vhodné pre kampusy alebo vzdelávacie centrá (s veľkými podlažnými plochami, v rezidenčných oblastiach) by mohli zaznamenať zvýšený záujem investorov. Podobne sa očakáva rozšírenie bývania pre seniorov a zdravotníckych zariadení (vzhľadom na starnúcu populáciu), čo otvára priestor pre rozvoj bývania pre seniorov alebo budov pre lekárske ordinácie – segmenty, ktoré sú v Hongkongu stále v začiatkoch.
Zelené a udržateľné rekonštrukcie: Investori, ktorí sa zameriavajú na ESG (Environmentálne, Sociálne, Správa), môžu zvýšiť hodnotu rekonštrukciou starších budov na zelené štandardy. Snaha Hongkongu o udržateľnosť znamená, že existujú stimuly pre energeticky efektívne budovy. Modernizácia starého kancelárskeho alebo rezidenčného bloku (lepšia izolácia, inteligentné systémy) môže zvýšiť jeho atraktivitu pre nájomcov a pripraviť ho na budúce vládne požiadavky na energetickú efektívnosť.

Kľúčové riziká a výzvy:

Riziko úrokových sadzieb a financovania: Hoci sa zdá, že sadzby sa stabilizujú, akékoľvek neočakávané zvýšenie globálnych úrokových sadzieb by priamo zasiahlo Hongkong (cez menový peg). Vysoké sadzby zvyšujú náklady na úvery, znižujú dostupnosť pre kupujúcich a môžu viesť k nesplácaniu a vynúteným predajom (najmä pre vysoko zadlžených investorov). Menší developeri alebo investori s pohyblivou úrokovou sadzbou sú zraniteľní, ak sadzby zostanú vyššie dlhšie, než sa očakávalo. Na druhej strane, ak sadzby klesnú príliš rýchlo a spôsobia náhly prílev horúcich peňazí, môže to vyžadovať zásah politiky.
Globálne makro a geopolitické riziká: Hongkong je mimoriadne vystavený vonkajším faktorom. Pokles globálnej ekonomiky alebo Číny by mohol vykolejiť miestne oživenie trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad: významná kríza čínskeho trhu s nehnuteľnosťami alebo pomalší rast pevninskej Číny môže znížiť investície z pevniny do hongkonských nehnuteľností a oslabiť dopyt po luxuse. Geopoliticky, napätie medzi USA a Čínou predstavuje neustále riziko – nové sankcie, clá alebo obmedzenia pohybu kapitálu môžu vystrašiť investorov alebo obmedziť cezhraničné toky peňazí. Jedinečná pozícia Hongkongu na rozhraní Východu a Západu ho robí citlivým; akákoľvek eskalácia (technologická vojna, problémy v Taiwanskom prielive) môže viesť k opatrnosti alebo dokonca k presunu expatov, čo ovplyvní obsadenosť kancelárií.
Miestne politické a regulačné zmeny: Aj keď je politická scéna momentálne stabilná, akékoľvek väčšie zmeny (ako výmena vedenia alebo zvrat v politike) môžu ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. Napríklad, ak sa nezlepší dostupnosť bývania pre miestnych, vláda môže čeliť tlaku na opätovné zavedenie ochladzovacích opatrení alebo prísnejších vlastníckych pravidiel (napríklad opätovné zvýšenie daní pre zahraničných kupcov alebo účinné dane z neobsadených bytov). Spomienka na minulé náhle oznámenia politík (ako 15% kolková daň zo dňa na deň v roku 2012) znamená, že riziko politických zásahov je vždy prítomné. Navyše, ak by ceny bývania rástli príliš rýchlo, verejný tlak by mohol viesť k zásahu – čo je pre úrady balansovanie.
Nadbytok v určitých segmentoch: Aj keď celkovo v Hongkongu chýba ponuka, lokalizovaný nadbytok je možný. Kancelársky sektor je typickým príkladom – príliš veľa nových kancelárií vo východnom/západnom Kowloone môže viesť k dlhodobému prebytku a finančne zaťažiť prenajímateľov (hoci veľkí hráči to zvládajú, menší alebo tí s jediným majetkom môžu trpieť). Podobne, ak sa projekty Northern Metropolis a Lantau spustia podľa plánu, koncom 2020-tych rokov môže vzniknúť prebytok nových bytov – najmä ak rast populácie nenaplní prognózy alebo ak sa obnoví emigrácia. Nadbytok by obmedzil ceny a nájmy, čím by sa znížili ziskové marže developerov.
Stavebné náklady a pracovná sila: Stavať v Hongkongu je drahé a časovo náročné. V poslednom čase sú náklady na stavebné materiály globálne nestabilné a Hongkong čelí aj nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily v stavebníctve. Meškania a prekročenie rozpočtu sú bežné pri veľkých projektoch. Pre developerov je to riziko – vyhrať vládnu aukciu pozemku za určitú cenu a potom čeliť rastúcim stavebným nákladom môže znížiť marže alebo dokonca projekt znefunkčniť, ak sa trh zmení. Vláda sa to snaží zmierniť prefabrikáciou a dovozom pracovnej sily, no zostáva to výzvou, ktorá môže spomaliť dodávku nových projektov.
Stabilita menového viazania: Ide o riziko s nízkou pravdepodobnosťou, ale vysokým dopadom. Trh s nehnuteľnosťami v Hongkongu je podopretý viazaním HKD na USD, čo udržiava úrokové sadzby naviazané na Fed a historicky zabezpečovalo nízke sadzby a prílev kapitálu. Ak by niekedy vznikol tlak na viazanie (kvôli masívnemu odlivu kapitálu alebo politickému tlaku), mohlo by to spôsobiť menovú nestabilitu. Zmena režimu viazania by spôsobila zásadné preceňovanie aktív. Väčšina analytikov očakáva, že viazanie vydrží (je robustné od roku 1983), ale je to riziko, ktoré treba mať na pamäti.
Výkyvy trhového sentimentu: Nehnuteľnosti v Hongkongu sú rovnako psychologické ako fundamentálne. Negatívny sentiment – či už v dôsledku náhleho prepuknutia (ako v roku 2020), chyby v politike alebo úverovej udalosti – môže zmraziť transakcie a rýchlo poslať ceny nadol. Naopak, eufória sa môže vrátiť (ako to bolo pri minulých oživeniach) a nafúknuť mini-bublinu. Investori musia tieto výkyvy opatrne zvládať, napríklad diverzifikáciou alebo zameraním sa na výnos z príjmu namiesto čisto špekulatívnych obchodov. Riziko likvidity je tiež reálne: v obdobiach poklesu môže byť ťažké nájsť kupcov, čo môže uväzniť investorov, ktorí sa príliš zadlžili v očakávaní rýchleho predaja.

Pri vyvažovaní týchto faktorov mnohí vidia rok 2025 ako atraktívny vstupný bod na hongkonský trh s nehnuteľnosťami – hodnoty sú relatívne nízke a vláda aj ekonomika poskytujú podporu pre rast. Je to však čas na selektívnosť a dôkladnú analýzu. Kvalitné nehnuteľnosti na dobrých miestach by mali prekonávať sekundárne (rozdiel medzi prémiovými a neprémiovými aktívami sa môže ešte zväčšiť). Investorom sa odporúča otestovať svoje investície voči spomínaným rizikám: napr. pokryje výnos z aktíva vyššie úroky? Existuje alternatívne využitie, ak hlavné využitie zaostane?

Napokon, hongkonské základy – právny štát v obchode, brána do Číny, globálne finančné centrum – naznačujú, že napriek nedávnym výzvam zostáva trh s nehnuteľnosťami atraktívny pre tých, ktorí majú strednodobý až dlhodobý horizont. Najbližšie roky pravdepodobne odmenia investorov, ktorí zvládnu krátkodobú volatilitu a zároveň sa pripravia na transformáciu mesta (cez Northern Metropolis, integráciu do Greater Bay Area a post-COVID ekonomický model). Opatrné riadenie rizík a zosúladenie s vládnym smerovaním (napr. partnerstvá na verejno-súkromných projektoch, podpora smart/zelenej výstavby) budú kľúčom k využitiu ďalšej kapitoly Hongkongu.

Výhľad trhu 2025–2028: Opatrný optimizmus pred nami

Pri pohľade dopredu je hongkonský trh s nehnuteľnosťami pripravený na postupné oživenie a preusporiadanie v nasledujúcich 3–4 rokoch. Najhoršie dôsledky pandémie a korekcie spôsobenej politikou sú zrejme za nami, no tempo zlepšenia sa bude líšiť podľa sektora a závisieť od makroekonomických podmienok. Tu je prognóza po sektoroch do roku 2028:

Rezidenčné: Základný scenár počíta so stabilizáciou v roku 2025, po ktorej bude nasledovať mierny rast cien v rokoch 2026–2028. Keď sa trh s bývaním do konca roka 2025 ustáli (ponuka klesne, dopyt sa oživí), ceny nehnuteľností by mohli v druhej polovici dekády každoročne rásť o nízke až stredné jednociferné percentá. Toto predpokladá mierne zníženie úrokových sadzieb (zlepšenie dostupnosti bývania) a stabilný rast ekonomiky. Je nepravdepodobné, že by sme sa vrátili k medziročným nárastom nad 20 % ako v rokoch 2010, vzhľadom na vládne opatrenia na strane ponuky a stále sa zotavujúcu dôveru. Namiesto toho možno očakávať udržateľnejšiu trajektóriu – celkový rast cien súkromných nehnuteľností by mohol byť na úrovni +10 % až +15 % kumulatívne od roku 2025 do 2028, pričom luxusný segment prekoná masový trh. Do roku 2028 by sa ceny na masovom trhu mohli vrátiť na úroveň z roku 2019 (vymažú tak nedávny pokles), zatiaľ čo luxusný segment by mohol dokonca atakovať predchádzajúce maximá, ak sa obnoví prílev bohatstva z pevninskej Číny. Objem transakcií by mal zostať zdravý, pokiaľ zostane politika priaznivá – mohli by sme vidieť približne 60-tisíc a viac obchodov ročne (viac ako približne 45–50-tisíc v posledných rokoch, ale menej ako 100-tisíc v rekordných rokoch). Kľúčové faktory, ktoré môžu ovplyvniť vývoj: globálne úrokové sadzby (prudký nárast by mohol narušiť zotavenie), úspešnosť programov na prilákanie talentov (viac obyvateľov = vyšší dopyt po bývaní) a realizácia novej ponuky (ak vláda zaplaví trh novými bytmi rýchlejšie, než sa očakáva, mohlo by to tlmiť ceny). Celkovo vyvážený výhľad: bývanie pravdepodobne prejde z trhu kupujúcich v rokoch 2023–25 na neutrálnejší trh do roku 2027, pričom rovnováha medzi ponukou a dopytom je na dohľad, ako poznamenala JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
Kancelárie: Sektor kancelárií pravdepodobne zažije ďalší rok alebo dva slabšieho obdobia, kým dosiahne bod obratu. V roku 2025 a začiatkom 2026 môže dôjsť k ďalšiemu poklesu nájomného (možno o ďalších -5 % až -10 % navyše k predchádzajúcim poklesom), keďže nová ponuka dosiahne vrchol a miera neobsadenosti sa priblíži k maximu okolo 18–20 % hongkongbusiness.hk. Mnohé nájomné zmluvy, ktoré sa budú obnovovať v roku 2025, budú preceňované smerom nadol (Fitch očakáva zníženie nájomného v nízkych desiatkach percent) hongkongbusiness.hk, čo udrží priemery utlmené. Avšak do roku 2027 očakávame, že miera neobsadenosti začne klesať, ak bude pokračovať hospodársky rast a do výstavby vstúpi menej nových projektov. Koniec 20. rokov by mohol priniesť napnutejší trh s kanceláriami, keď sa dnešný prebytok absorbuje – no to do veľkej miery závisí od úspechu Hongkongu pri lákaní firiem (napr. čínske firmy zakladajúce sídla, medzinárodné firmy expandujúce v GBA). Pri predpoklade mierneho rastu by sa nájomné za kancelárie triedy A mohlo stabilizovať okolo roku 2026 a potenciálne mierne rásť (povedzme 2–3 % ročne) v rokoch 2027–28, najmä v prémiových budovách. Menej kvalitné budovy môžu zaostávať alebo dokonca čeliť zmene účelu. Kapitalizačné hodnoty by mali nasledovať vývoj nájomného s oneskorením; očakávame ich dno v rokoch 2025–26 a následné pomalé zotavenie. Do roku 2028 môžu byť nájomné a ceny kancelárií stále pod úrovňou maxima z roku 2019, ale trh by mal byť zdravší, s novou rovnováhou neobsadenosti možno v horných jednociferných číslach (vzhľadom na pretrvávajúcu prácu na diaľku). Jedna neznáma: ak pevninské spoločnosti agresívne znovu vstúpia na trh (napr. štátne podniky konsolidujúce regionálne kancelárie v HK), absorpcia by sa mohla zrýchliť a podporiť silnejšie oživenie.
Maloobchod: Trajektória maloobchodných nehnuteľností je opatrne pozitívna. Rok 2025 bude pravdepodobne rokom stabilizácie, s miernymi poklesmi nájomného alebo stagnáciou. Od roku 2026, ak sa cestovný ruch úplne normalizuje (možno dosiahne 60+ miliónov návštevníkov do roku 2027, blízko úrovní pred krízou), nájomné v maloobchode by mohlo opäť začať rásť, najmä v hlavných turistických štvrtiach. Odhadujeme, že nájomné v obchodoch na hlavných uliciach by mohlo vzrásť celkovo o 5–10 % v rokoch 2026–2028, čím sa čiastočne zotaví, keďže neobsadenosť klesne späť na jednociferné hodnoty. Nájomné v prémiových nákupných centrách môže zaznamenať podobný alebo mierne nižší rast, keďže predtým boli stabilnejšie. Oživeniu maloobchodného sektora pomôžu aj veľké podujatia (mesto sa uchádza o podujatia ako Gay Games atď.) a veľké atrakcie (rozširuje sa Hong Kong Disneyland, otvárajú sa nové múzeá atď.). Do roku 2028 bude nájomné v maloobchode pravdepodobne stále pod maximom z roku 2014, no skladba nájomcov sa zmení na rozmanitejšiu, čo môže sektor urobiť menej volatilným (menšia závislosť od niekoľkých luxusných značiek). Jedným z rizík tohto výhľadu je správanie pevninských spotrebiteľov: ak sa viac čínskych turistov rozhodne nakupovať doma (po znížení ciel na luxus v Číne majú menšiu motiváciu nakupovať v HK ako predtým), Hongkong možno nikdy úplne nezíska späť svoj predchádzajúci objem predaja luxusu. V takom prípade by sa nájomné v maloobchode mohlo ustáliť na novej úrovni. Celkový objem predaja by však mal byť zdravý, keďže samotný počet návštevníkov a miestna kúpna sila porastú s hospodárskym rastom (vládna prognóza pre maloobchodný predaj je mierny rast v nasledujúcich rokoch, čo je v súlade so širším oživením spotreby).
Priemyselné nehnuteľnosti: Očakávame, že sektor priemyselných/logistických nehnuteľností zostane v strednodobom horizonte relatívne stabilný s pozitívnym trendom. Po miernom náraste neobsadenosti a stagnujúcich nájmoch v rokoch 2024–2025 pravdepodobne rastúce potreby e-commerce, regionálna distribúcia pre obchod ASEAN a integrácia s logistikou GBA podporia dopyt. Priemyselné nájmy by mohli opäť mierne rásť od roku 2026, pričom do roku 2028 by mohli dosiahnuť kumulatívny rast ~5 %–10 % oproti súčasným úrovniam, najmä v prípade moderných skladových priestorov. Neobsadenosť by sa mohla do roku 2028 vrátiť na úroveň okolo 5 % alebo nižšie, keď sa trh vyváži a pribudne menej nových projektov (keďže pozemky pre veľké sklady sú obmedzené). Taktiež akékoľvek vyraďovanie starších priemyselných budov na prestavbu účinne zníži ponuku, čím sa trh ešte viac utiahne. Hodnoty priemyselných nehnuteľností by mohli rásť rýchlejšie ako nájmy, keďže dopyt investorov je vysoký – predpokladáme kompresiu kapitalizačných sadzieb, keďže viac kapitálu (vrátane inštitucionálnych fondov a REITs) bude hľadať stabilný príjem z logistických aktív. Ak klesnú úrokové sadzby, ešte viac to podporí rast cien v priemyselnom segmente. Do roku 2028 by tento sektor mohol patriť medzi najvýkonnejšie z hľadiska celkových výnosov (nájomné + kapitálové zhodnotenie), za predpokladu, že globálny obchod nebude vážne narušený.
Nové segmenty (Tech/Inovačné nehnuteľnosti): Ako sa Hongkong diverzifikuje, do roku 2028 by sme mohli hovoriť o raste technologických kancelárskych parkov (možno otvorenie prvej fázy Lok Ma Chau Loop) a laboratórií pre vedu o živote. Vládne plány na vybudovanie IT centra v Northern Metropolis by mohli vytvoriť novú triedu nehnuteľností (laboratórne kancelárie, výskumné a vývojové kampusy). Tie by pravdepodobne vznikali prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev s konkrétnymi hráčmi v odvetví. Ak plány postúpia, do roku 2028 by sme mohli vidieť prvých nájomcov, čo by prilákalo firmy a talenty – čo je pozitívny signál pre ekonomickú základňu mesta. Nehnuteľnosti spojené s integráciou Greater Bay Area – napríklad cezhraničné logistické zariadenia, coworkingové priestory pre pevninské firmy – sa tiež stanú výraznejšími.

V širšom zmysle bude hongkonský trh s nehnuteľnosťami do roku 2028 pravdepodobne za sebou mať šok z COVID-u a politické neistoty začiatku 20. rokov a vráti sa na trajektóriu mierneho rastu v súlade s ekonomickými základmi. Vládne kroky naznačujú, že cieľom je „mäkké pristátie“ a stabilizácia namiesto ďalšieho nekontrolovaného boomu: dostatočná ponuka bývania na obmedzenie extrémnych cien, ale aj opatrenia na zabezpečenie atraktívnosti nehnuteľností ako investície.

Investori s dlhodobým horizontom zostávajú optimistickí: Hongkong sa neustále radí medzi popredné realitné investičné trhy v Ázii vďaka svojej likvidite a právnemu štátu, a očakáva sa, že to bude pokračovať. Globálne finančné firmy opäť expandujú v Hongkongu (stačí sa pozrieť na mnohé banky, ktoré prijímajú zamestnancov do správy majetku na správu čínskeho kapitálu), čo je dobrým znamením pre dopyt po kancelárskych a luxusných rezidenčných nehnuteľnostiach. Kapitál z pevninskej Číny, ktorý bol v rokoch 2020–2022 viac-menej pozastavený, sa pravdepodobne vráti – ak sa čínska ekonomika stabilizuje, bohatí kupci z pevniny by mohli opäť považovať hongkonské nehnuteľnosti za bezpečný prístav pre aktíva, najmä keď je hranica úplne otvorená a oslabovanie RMB robí HK aktíva lacnejšími v RMB vyjadrení jll.com.hk jll.com.hk. JLL dokonca tvrdí, že deprecácia RMB by mohla pritiahnuť kapitál z pevniny na hongkonský rezidenčný trh jll.com.hk jll.com.hk. Takýto prílev, ak sa uskutoční, by mohol výrazne posilniť segment luxusných nehnuteľností a dokonca prinútiť vládu monitorovať prípadné prehrievanie trhu.

Zhrnutie prognózy: Realitný trh v Hongkongu naprieč sektormi čaká zlepšenie, no nie bez opatrnosti. Zainteresované strany by mali očakávať postupné zisky namiesto prudkého boomu, pričom rok 2025 bude prechodným rokom, ktorý pripraví pôdu. Do roku 2028 očakávame:

Ceny rezidenčných nehnuteľností mierne vyššie ako v roku 2025, objemy predaja zdravé; bývanie stále drahé, ale mierne dostupnejšie ako v rokoch najväčšieho vrcholu vďaka rastu príjmov a novým vládnym projektom bývania.
Kancelárske nájmy pravdepodobne dosiahli dno a začínajú pomaly rásť; neobsadenosť klesla z maxima, ale stále je nad historickým minimom, pričom je rozdiel medzi žiadanými lokalitami (napäté) a tými s nadbytkom ponuky (uvoľnenejšie).
Nájmy v maloobchode sa zotavujú, ale nedosahujú staré maximá; maloobchodné prostredie je viac zážitkové a diverzifikované.
Priemysel/logistika stabilné s nízkou neobsadenosťou a rastúcim významom v kontexte GBA; pravdepodobne prvý sektor, ktorý plne dosiahne výkonnosť spred roku 2019.
Nové štvrte (Severné veľkomesto a pod.) vo výstavbe, čo vnáša optimizmus do budúcej expanzie Hongkongu a poskytuje realitné príležitosti mimo tradičného jadra.

Kľúčové je, že veľa závisí od externých ekonomických podmienok. Ak v roku 2026 zasiahne globálna recesia, môže to tieto oživenia oneskoriť alebo oslabiť. Naopak, ak opätovné otvorenie Číny a globálna ekonomika prekonajú očakávania, hongkonské nehnuteľnosti môžu prekonať naše základné prognózy. Preto je heslom „opatrný optimizmus“ – podmienky na oživenie sú pripravené, ale tempo bude postupné. Ako to vystihol jeden výskumný titulok, hongkonský trh má „zmiešaný výhľad“, no s príležitosťami, ktoré sa objavujú, keď protivetry slabnú hongkongbusiness.hk. Schopnosť mesta prispôsobiť sa bola už mnohokrát dokázaná a jeho trh s nehnuteľnosťami sa teraz prispôsobuje obdobiu po pandémii a po zmene politiky – obdobiu, ktoré sa zdá byť na pevnejších a udržateľnejších základoch smerom k roku 2028.

Zdroje:

Global Property Guide – Analýza rezidenčného trhu v Hongkongu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield – Prehľad trhu v Hongkongu 1. polrok 2025 a výhľad na 2. polrok cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
JLL – Predbežné zhrnutie trhu v Hongkongu Q1 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
Hong Kong Business (Colliers) – Zmiešaný výhľad na rok 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch predpovedá rastúcu neobsadenosť kancelárií hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
S&P Global Market Intelligence – Ochladzovanie hongkonského trhu s nehnuteľnosťami spglobal.com spglobal.com
Savills Research – Predaj a prenájom priemyselných nehnuteľností v Hongkongu (marec 2025) savills.com savills.com
Reuters – Populácia Hongkongu v roku 2024 mierne vzrástla reuters.com reuters.com
Ostatné: Údaje z oddelenia hodnotenia a oceňovania cez GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Hongkonská turistická rada cez správy hongkongfp.com, a vládne tlačové správy/informácie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pre podrobnosti o politike a plánovaní.