Trh s nehnuteľnosťami v Soule je v roku 2025 na titulných stránkach, keď ceny bytov prudko rastú v najžiadanejších štvrtiach, nové mega-projekty pretvárajú panorámu mesta a tvorcovia politík sa snažia držať boom pod kontrolou. V tejto správe sa zaoberáme rezidenčným a komerčným sektorom nehnuteľností Soulu – skúmame aktuálne podmienky na trhu, cenové trendy, horúce investičné príležitosti, vládne zásahy, pripravované infraštruktúrne projekty a odborné prognózy. Od raketovo rastúcich bytových hodnôt v Gangname po ambiciózne plány na 100-poschodovú vežu v Yongsane – tu je detailný pohľad na to, čo sa deje teraz a čo možno očakávať v najbližších rokoch.
Prehľad trhu: Dva svety realít v roku 2025
Trh s nehnuteľnosťami v Soule v roku 2025 je charakterizovaný dynamickým rastom v metropolitnom regióne v kontraste s vlažným výkonom zvyšku Južnej Kórey. Ceny domov v Soule silno vzrástli, zatiaľ čo iné oblasti zaostávajú. Začiatkom roka 2025 bol index cien nehnuteľností Bank of Korea v celoštátnom priemere vyšší len o 0,31 % medziročne (po zohľadnení inflácie mierny pokles), avšak toto skromné číslo skrýva výrazné regionálne rozdiely globalpropertyguide.com. Samotné ceny domov v Soule vzrástli o 3,63 % za posledný rok, čo vedie k nárastu v metropolitnom okolí o 1,68 %, zatiaľ čo mnohé provinčné mestá naďalej zaznamenávajú poklesy alebo stagnáciu cien globalpropertyguide.com. V skutočnosti už Soul zaznamenal v roku 2025 viac ako tucet po sebe idúcich týždňov rastu cien, čo je najrýchlejšie tempo od jari koreajoongangdaily.joins.com. Impulz, ktorý začal v troch ultra-drahých „gangnamských“ štvrtiach Soulu, sa rozširuje aj do oblastí ako Mapo, Yangcheon a Gangdong, čo signalizuje širšie rozšírenie rastu cien koreajoongangdaily.joins.com.
Toto rozdelenie podčiarkuje dominantné postavenie Soulu: nehnuteľnosti v hlavnom meste majú obrovskú prémiu. Priemerný nový byt v Soule sa predáva za približne ₩13,4 milióna za m² (~9 300 USD), čo je viac než 2,3-násobok celonárodného priemeru ₩5,76 milióna globalpropertyguide.com. Južná Kórea má teraz najväčší rozdiel v cenách bývania medzi veľkomestami a malými mestami spomedzi všetkých krajín OECD globalpropertyguide.com. Luxusný byt v Soule môže pohodlne stáť viac ako ₩2 miliardy (približne 1,5–2 milióny USD), zatiaľ čo podobne veľké byty v sekundárnych mestách stoja len zlomok tejto sumy. Tabuľka nižšie uvádza odhadované priemerné ceny bytov vo významných štvrtiach Soulu v porovnaní s celomestským priemerom:
| Štvrť (Seoul) | Priemerná cena bytu (2025)₩/m² |
|---|---|
| Gangnam-gu (juh) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Seocho-gu (juh) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Yongsan-gu (centrum) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Songpa-gu (juhovýchod) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Mapo-gu (severozápad) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Priemer Soul | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Zdroj: Bamboo Routes analysis, október 2024 (odhady na rok 2025).
Ako je vidieť vyššie, Gangnam ostáva najdrahšou oblasťou, pričom priemerná cena bytov je zhruba 2,5× vyššia ako mestský priemer. Ďalšie bohaté štvrte ako Seocho, Yongsan a Songpa takisto výrazne presahujú priemer, zatiaľ čo Mapo – hoci relatívne „dostupnejší“ – stále prevyšuje celomestský benchmark. Tieto cenové rozdiely sa zväčšujú, čo odráža preferenciu kupujúcich pre jadrové oblasti Soulu a podčiarkuje vážnu nerovnováhu medzi ponukou a dopytom v hlavnom meste.
Na strane dopytu ženie boom v Soule viacero faktorov. Úrokové sadzby majú v roku 2025 klesať, keďže centrálna banka Južnej Kórey začína inklinovať k uvoľňovaniu politiky, čo zlepšuje náladu kupujúcich cbre.com. Investori, ktorí očakávajú zníženie sadzieb, sa ponáhľajú zaistiť si hypotéky pred zavedením nových úverových obmedzení koreajoongangdaily.joins.com. Zároveň rastú nájmy aj ceny pred výstavbou, čo vytvára urgentnosť pre záujemcov kúpiť nehnuteľnosť radšej teraz ako neskôr koreajoongangdaily.joins.com. Objem predaja bytov v Soule podľa toho prudko vzrástol – v máji 2025 bol počet transakcií s bytmi na ceste dosiahnuť 7 000–8 000 jednotiek, čo je prudký nárast oproti predchádzajúcim mesiacom, a to aj v najregulovanejších okresoch koreajoongangdaily.joins.com. Táto vlna aktivity naznačuje, že nahromadený dopyt sa uvoľňuje, keďže kupujúci sa prispôsobujú novým reáliám trhu so zníženými úrokmi a obavám zo zmeškania ďalšieho rastu cien.
Medzitým mimo Soulu ostávajú trhy s bývaním chladné. Mimo hlavného mesta zaznamenávajú v roku 2025 už tretí rok po sebe pokles cien v mnohých veľkých mestách globalpropertyguide.com. Napríklad ceny bytov v Pusane, Tegu a iných veľkomestách stále medziročne klesajú o 1–4 % globalpropertyguide.com. Výsledok: obnova trhu s nehnuteľnosťami sa v Soule sústreďuje len na vybrané oblasti, pričom výrazne prospieva najdrahším štvrtiam a prehlbuje majetkovú priepasť medzi mestom a vidiekom. Priemerný byt v Soule dnes stojí 3,5-krát viac ako v Pusane, pričom pred desiatimi rokmi bol rozdiel 2,1× koreajoongangdaily.joins.com. Toto rozdelenie predstavuje pre tvorcov politík vážnu dilemu, keď sa krajina snaží riešiť otázky spravodlivosti na trhu bývania.
Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v roku 2025
Rast cien a trajektória obnovy
Po krátkej korekcii v rokoch 2022–2023 sa ceny rezidenčných nehnuteľností v Soule opäť vydali nahor. Analytici trhu poznamenávajú, že trh pravdepodobne dosiahol dno začiatkom roku 2023 globalpropertyguide.com. Do februára 2025 stúpol index cien bývania v Soule takmer o 4 % medziročne globalpropertyguide.com a v nasledujúcich jarných mesiacoch sa tempo rastu ešte zrýchlilo. Pozoruhodné je, že apríl 2025 znamenal 12. po sebe idúci týždeň rastu cien bytov v Soule world.kbs.co.kr. Počas tohto mesiaca rástli v luxusných štvrtiach Gangnam, Seocho a Songpa ceny vo výške +0,13% až +0,18% týždenne – čo výrazne prevyšuje celomestský týždenný rast 0,08% world.kbs.co.kr. Dôležité je, že ceny sa odrážajú už aj v ďalších lokalitách: štvrte ako Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon a Gangdong tiež zaznamenali v apríli nadpriemerné týždenné nárasty (približne 0,11–0,17%), keď sa dôvera kupujúcich obnovila aj mimo hraníc Gangnamu world.kbs.co.kr.
Toto stabilné oživenie v Soule kontrastuje s pretrvávajúcou slabosťou v iných regiónoch. K prvému štvrťroku 2025 ceny domov mimo Soulu v priemere ešte stále mierne klesali globalpropertyguide.com. V skutočnosti trhy mimo hlavného mesta zaznamenali v apríli pokles cien o ~0,04 %, aj keď samotný Soul rástol world.kbs.co.kr. Odolnosť Soulu (a jeho prímestského pásma v provincii Gyeonggi) uprostred celonárodnej stagnácie zdôrazňuje magnetický efekt hlavného mesta – pracovné miesta, vybavenosť a investičné príležitosti stále priťahujú ľudí a kapitál do gravitačnej zóny Soulu. Z demografického hľadiska prítok obyvateľov a menšie veľkosti domácností v meste podporujú dopyt po bývaní, aj keď celková populácia Kórey starne a zmenšuje sa. Hlavné inštitúcie a odborníci sú v otázke výhľadu bývania v Soule opatrne optimistickí. Kórejský inštitút pre bývanie projektuje, že po útlme v roku 2023 ceny domov vstúpia do fázy oživenia okolo polovice roka 2025, pričom oblastí metropolitného Soulu sa očakáva nárast o približne 0,8 % v roku 2025 (samotné mesto Soul +1,7 %) globalpropertyguide.com. Súkromné prognózy sú ešte optimistickejšie: realitní analytici predpokladajú ročný rast cien v Soule na úrovni približne 3–5 % v nasledujúcich niekoľkých rokoch, za predpokladu, že nenastanú žiadne zásadné šoky bambooroutes.com. V najžiadanejších štvrtiach môžu byť zisky ešte vyššie – prémiové štvrte ako Gangnam, Seocho a Yongsan zaznamenali v posledných rokoch až ~7 % ročný nárast cien bambooroutes.com. Zhoda medzi expertami je, že veľký dopyt a obmedzená ponuka budú držať hodnoty v raste, hoci chladia opatrenia vlády môžu tempo rastu spomaliť bambooroutes.com. Nikto v súčasnosti nepredpovedá v Soule pád cien; skôr ide o to, ako vysoko a ako rýchlo ceny porastú v ďalšom období.Nedostatok ponuky a nová výstavba
Jedným zo základných motorov trhu s bývaním v Soule je chronický nedostatok ponuky v žiadaných lokalitách. Nová ponuka bývania sa už roky len ťažko vyrovnáva s dopytom a aj veľké stavebné boomy len mierne zmiernili deficit. V polovici 2010-tych rokov rekordný počet dokončených bytov (napríklad 626 000 nových jednotiek v roku 2018) priniesol dočasnú úľavu globalpropertyguide.com. Neskôr však nové začaté stavby klesli a v roku 2025 dosiahne ročná nová ponuka na celonárodnej úrovni (okolo 400-tisíc jednotiek) o asi 50-tisíc jednotiek menej, než je odhadovaný dopyt každý rok; do roku 2025 to znamená kumulatívny deficit približne pol milióna bytov globalpropertyguide.com. V Soule – vyspelom a územne obmedzenom meste – je pridávanie bývania obzvlášť náročné. Prestavby starých bytových domov a projekty „nových miest“ na predmestiach prebiehajú, ale najžiadanejšie štvrte majú len málo priestoru na výstavbu, čo zvyšuje hodnotu existujúcich nehnuteľností pre ich nedostatok. Vláda zaviedla opatrenia na podporu bytovej výstavby, no pokrok je pomalý. Hoci úradníci zjednodušili schvaľovacie procesy a snažili sa zrýchliť obnovu mestských oblastí, tieto kroky zatiaľ nepriniesli výrazný nárast ponuky globalpropertyguide.com. Developerom sťažujú situáciu rastúce stavebné náklady, prísnejšie úverové štandardy a odpor miestnych obyvateľov v niektorých zónach obnovy. Preto nerovnováha medzi ponukou a dopytom po bývaní v Soule zostáva nevyriešená, čo naznačuje, že kupujúci budú naďalej tvrdo súťažiť o obmedzený počet bytov – a to je recept na trvalo silné ceny, pokiaľ nezasiahne veľký ekonomický pokles. Jasným bodom je snaha o rozšírenie nájomného bývania. Vláda oznámila v auguste 2024 Plán pre ponuku nájomného bývania, ktorý má za cieľ zvýšiť počet dlhodobých nájmov a projektov na výstavbu určených na prenájom globalpropertyguide.com. Tento plán uvoľnil niektoré obmedzenia pre korporátnych prenajímateľov – napríklad zjemnenie pravidiel pre reguláciu nájomného a poskytovanie daňových úľav – aby prilákal inštitucionálnych investorov na trh s nájmami globalpropertyguide.com. Výsledkom je, že niekoľko veľkých finančných a developerských firiem začalo zakladať fondy na akvizíciu nájomných bytov pdf.savills.asia. Očakáva sa, že profesionálne spravovanie nájomných bytov rozšíri možnosti pre nájomcov a uľaví nákupnému trhu (keďže viac ľudí by mohlo uprednostniť nájom v prípade, že budú dostupné kvalitné a cenovo priaznivé byty). Skutočne, mesačné nájomné zmluvy (wolse) sú čoraz bežnejšie oproti tradičným zmluvám na jednorazový depozit (jeonse) globalpropertyguide.com. Po náraste v rokoch 2021–2022 ceny jeonse ochladli a mnohí prenajímatelia prešli na mesačný výber nájomného – tento trend bol zrýchlený vyššími úrokovými sadzbami, ktoré urobili veľké depozity menej atraktívnymi. Tento prechod z jeonse na wolse, podporený vládnymi stimulmi, vytvára pre investorov novú triedu aktív a môže časom zmierniť dopyt po bývaní tým, že poskytne nájomnú alternatívu.Opatrenia a intervencia vlády
Raketovo rastúce náklady na bývanie, najmä v luxusných štvrtiach Soulu, si v roku 2025 vyžiadali razantný zásah vlády. V snahe obmedziť špekulatívne nákupy a „flipovanie“ obnovili úrady prísny Systém povolení na prevod vlastníctva pôdy v hlavnom meste. Od marca 2025 boli celé štvrte Gangnam, Seocho, Songpa a Yongsan – najdrahšie oblasti Soulu – vyhlásené za „zónu s povinnosťou povolenia“ pri predaji bytov donga.com. V týchto oblastiach každý, kto chce kúpiť byt určitej veľkosti, musí získať predchádzajúci súhlas okresného úradu a zaviazať sa, že byt bude aspoň 2 roky vlastniť a bývať v ňom donga.com. Obchody s nájomníkmi (napríklad kúpa s existujúcim jeonse nájomcom – bežný investičný postup známy ako „gap investment“) sú v počas šesťmesačnej doby stanovenia v podstate zakázané donga.com donga.com. Nepovolené transakcie môžu byť zrušené a ich účastníci môžu byť dokonca trestne stíhaní (až 2 roky väzenia alebo pokuta až do 30 % z ceny pozemku) donga.com. Tieto zónové povolenia – prvýkrát v histórii sú takto označené celé štvrte v rámci systému datujúceho sa do roku 1970 – ukazujú, ako vážne berú tvorcovia politiky cenový rast v „Gangnam 3“ a Yongsan. Úradníci uviedli, že nekontrolované ceny v Gangnam, Seocho a Songpa zvyšovali ceny v širšom Soule, čo si vyžiadalo núdzové opatrenia na ochladenie trhu donga.com. Tento krok však nasledoval po zmätku v politike. Soulský magistrát zrušil podobné povolenie len mesiac predtým (vo februári 2025) v niektorých štvrtiach, aby potom o niekoľko týždňov nariadil ešte prísnejšiu reguláciu donga.com donga.com. Kritici tvrdia, že takéto otáčanie politiky vyvoláva neistotu na trhu donga.com. „Na trhu narastá zmätok odkedy sa regulácie uvoľnili, keďže sa očakáva znižovanie úrokových sadzieb a počet transakcií rastie,“ poznamenal jeden ekonóm, ktorý vládu kritizoval za náhle obraty a podkopanie verejnej dôvery donga.com. Napriek prísnejším pravidlám sa v týchto prísne regulovaných štvrtiach nákupné aktivity reálne zvýšili a práve tam sa teraz zaznamenávajú rekordne vysoké predajné ceny, a to napriek systému povolení koreajoongangdaily.joins.com. To naznačuje, že odhodlaní kupujúci si nájdu spôsob, ako prejsť alebo vyčkať obmedzenia, najmä tí, ktorí plánujú v nehnuteľnosti žiť a dokážu splniť podmienku pobytu.Okrem obmedzovania transakcií sa vláda zamerala aj na financovanie bývania s cieľom obmedziť špekulácie. Kórejskí finanční regulátori v závere roka 2024 opäť sprísnili pravidlá ukazovateľa dlhového zaťaženia (DSR), čím výrazne sťažili vysoko zadlženým kupujúcim získanie úverov globalpropertyguide.com. Banky musia teraz „záťažovo testovať“ schopnosť dlžníkov splácať úvery aj pri vyšších budúcich úrokových sadzbách, čo v praxi znižuje maximálnu výšku úverov pre tých, ktorí už majú záväzky globalpropertyguide.com. Tieto makroprudenciálne opatrenia majú zabrániť domácnostiam v nadmernom zadlžovaní sa pri hypotékach a utlmiť úverom poháňané licitácie. Ako neželaný vedľajší efekt sa však ukázalo, že keď veľké banky v Soule obmedzili úvery, niektorí žiadatelia začali využívať sekundárnych poskytovateľov a regionálne banky, čím vznikol efekt „balóna“, keď sa úver len presunul mimo hlavný prúd globalpropertyguide.com. Tvorcovia politík tak balansujú na hrane: snažia sa utlmiť špekulatívny dopyt bez toho, aby zadusili skutočných konečných kupcov alebo spôsobili úverovú krízu.
Na strane ponuky sa inštitúcie, ako už bolo spomenuté, sústreďujú na dlhodobé stratégie, napríklad rozširovanie bytového fondu a budovanie nových štvrtí. Administratíva prezidenta Yoon Suk-yeola (2022–2025) postupne upustila od predchádzajúcej politiky intenzívneho zdaňovania a regulácií a namiesto toho uprednostnila dereguláciu na podporu výstavby. V roku 2025 však v Kórei nastala politická zmena: v polovici roka nová vláda avizovala, že sa vyhne represívnej politike v oblasti bývania (ako sú vysoké dane pre viacnásobných vlastníkov), ktorá v minulosti mala neželané dôsledky koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Nové vedenie signalizovalo posun smerom k podpore ponuky a dôvere v trh. „Nebudeme sa snažiť regulovať ceny cez dane,“ vyhlásil prezident Lee Jae-myung s dôrazom, že v budúcnosti bude prioritou zvyšovanie zásob bývania a reforma regulácií koreajoongangdaily.joins.com. Ak sa tento politický postoj naplní, v nasledujúcich rokoch možno očakávať menej ad hoc opatrení na kontrolu cien a viac konzistentných, propodnikateľských politík rozširujúcich ponuku, čo by mohlo z dlhodobého hľadiska zmierniť tlak na trh.
Momentálne sa kupci a investori nehnuteľností v Soule musia vyznať v zložitom súbore pravidiel – od obmedzenia vlastníctva v niektorých zónach, cez prísnejšie úverové podmienky po daňové úľavy pre prvokupcov. (Mimochodom, existujú vládne programy, ktoré ponúkajú zvýhodnené hypotekárne sadzby pre mladých alebo prvokupcov na zlepšenie dostupnosti bývania bambooroutes.com.) Účinnosť týchto opatrení je zmiešaná: síce môžu spomaliť špekulatívne obchodovanie, no ako ukazuje rok 2025, nedokážu plne uhasiť dopyt na trhu, ktorý je poháňaný skutočnou potrebou (a obavou z ešte vyšších cien v budúcnosti). Dostupnosť bývania zostáva vážnym problémom – napriek politickým snahám je mediánová cena bytu v Soule takmer na historickom maxime a pomer ceny nehnuteľnosti k príjmu je jeden z najhorších na svete reuters.com. Riešenie si vyžiada jemnú rovnováhu medzi tlmením dopytu (bez kolapsu trhu) a zvyšovaním ponuky (bez nadprodukcie v slabších regiónoch).
Trh nájomného bývania a výnosy
Aj trh nájomného bývania v Soule sa vyvíja. Systém jeonse – kde nájomca zloží obrovskú zálohu (často 50–70 % hodnoty nehnuteľnosti) namiesto mesačného nájomného – bol dlhoročnou dominantou kórejského realitného trhu. V posledných rokoch si však mesačné nájomné získava čoraz väčšiu obľubu, najmä medzi mladými ľuďmi, ktorí si nemôžu dovoliť veľké jednorazové platby. V rokoch 2024–25 mnohí prenajímatelia preferujú mesačný nájom alebo „kvázi-jeonse“ (nižšia záloha + mesačná platba), keďže vysoké úroky spravili držbu veľkých záloh menej výhodnou. Vláda tento trend podporuje svojou propodnikateľskou politikou globalpropertyguide.com. Pre nájomcov to znamená viac možností, ale aj koniec extrémne výhodných jeonse ponúk, ktoré v minulosti de facto zabezpečovali bývanie „zadarmo“ po zložení zálohy.
Výnosy z prenájmu v Soule sú tradične veľmi nízke – odraz vysokej ceny nehnuteľností. Hrubé výnosy z prenájmu bytov sú v priemere len 2–3 % ročne bambooroutes.com, čo je v porovnaní s inými svetovými metropolami či alternatívnymi investíciami veľmi málo. Mnohí prenajímatelia historicky akceptovali nízke výnosy, lebo kalkulovali s rastom ceny bytu (a jeonse zálohy sa dali použiť na ďalšie investície). Keďže vláda sa snaží prilákať inštitucionálnych investorov na trh nájmu, môžeme očakávať racionálnejší prístup k výnosom, no zatiaľ je Soul trhom s nízkymi výnosmi a vysokými kapitálovými ziskmi. Aj preto vie na trhu ľahko vzniknúť špekulatívny dopyt – investori stavia radšej na rast ceny než na príjem z prenájmu. To je zároveň dôvod, prečo rast cien prenájmu výrazne zaostáva za cenami predaja: nájomcovia jednoducho nedokážu platiť sumy, ktoré by zodpovedali rozumným výnosom pri multi-miliardových bytoch.
Komerčné nehnuteľnosti: kancelárie, maloobchod a ďalšie segmenty
Hoci dominujú titulky predovšetkým rezidenčné nehnuteľnosti, v roku 2025 sektoru komerčných nehnuteľností v Soule tiež prebiehajú zaujímavé zmeny. Celkovo si komerčný trh v meste zachoval odolnosť aj počas ekonomických výkyvov a naďalej priťahuje domácich i zahraničných investorov. Pozrieme sa na kancelársky a maloobchodný trh i na trendy v logistike a objeme investícií.
Kancelársky trh: vysoká obsadenosť a stabilný rast
Kancelársky trh v Soule zostáva silný aj v roku 2025, podporený obmedzenou novou ponukou v centrálnych biznis zónach a trvácim firemným dopytom. Miera neobsadenosti kancelárií najvyššieho štandardu (Grade A) je výnimočne nízka – cca 2,6 % v 1. štvrťroku 2025, prakticky nezmenená oproti minulému roku cbre.com. Prémiové kancelárske priestory v oblastiach ako tradičné centrum (Jung-gu/Jongno), Gangnam Business District (Teheran-ro) a finančná štvrť Yeouido sú takmer plne obsadené. Prenajímatelia naplno využívajú tieto napäté podmienky: priemerné nominálne nájmy v kanceláriách Grade A vzrástli približne o 1,5 % kvartálne v 1. štvrťroku, dosahujúc asi ₩38 700 za m² mesačne (približne 30 dolárov za m²) cbre.com. Prenájomné benefity sú naďalej minimálne – obdobie bez nájmu je kratšie ako mesiac na každý rok nájomnej zmluvy – čo ukazuje, že prenajímatelia majú vďaka nízkej neobsadenosti výrazne navrch v rokovaniach cbre.com.
Odborníci predpokladajú isté ochladenie rozhorúčeného kancelárskeho trhu v strednodobom horizonte, nie však pokles. Realitná spoločnosť Savills predpovedá, že rastu nájomného v prémiových kanceláriách sa v roku 2025 zmierni približne na 2–4 %, čo je menej než prudké zvýšenia z minulých rokov pdf.savills.asia. Je to aj preto, že konečne prichádza nová ponuka po rokoch poddimenzovanosti. Významné nové kancelárske projekty mimo tradičných „veľkých troch” štvrtí vstupujú na trh. Príkladom je Magok, nový technologický park v západnom Soule, kde sa otvárajú nové kampusy, ktoré lákajú firemných nájomcov cbre.com. Ako do prevádzky vstupujú moderné priestory v Magoku (ale aj v okrajových oblastiach ako Pangyo a Sangam Digital Media City), niektoré firmy relokujú alebo rozširujú prevádzky tam, čím znižujú tlak v centre Soulu. Aj tak sa očakáva, že prípadný nárast neobsadenosti z aktuálnych minimálnych 2–3 % bude mierny – možno na úroveň okolo 3,5 % – a prémiové kancelárie v Soule ostanú aj naďalej trhom priaznivým pre prenajímateľov pdf.savills.asia.
Stojí za zmienku niekoľko hlavných kancelárskych projektov a trendov, ktoré formujú tento sektor:- Panoráma Gangnamu a Jongno: Najprestížnejšie biznis adresy (napr. GFC v Yeouide alebo veže v Gwanghwamune) si naďalej užívajú takmer nulovú neobsadenosť a prémiové nájomné. V Gangname bol dlhodobo odkladaný projekt Global Business Center (GBC) od Hyundai Motor Group – pôvodne zamýšľaný ako 105-poschodový mrakodrap centrály – prepracovaný do komplexu mierne nižších veží a výstavba sa má zrýchliť. Po dokončení okolo rokov 2026–27 GBC výrazne rozšíri kancelárske (a kongresové) priestory v Samseong-dong, čím upevní postavenie Gangnamu ako podnikateľského uzla. Toto by malo uspokojiť časť potlačenej dopytu po veľkých súvislých kancelárskych priestoroch na juhu Soulu.
- Decentralizácia do nových centier: Mestská samospráva Soulu podporuje rozvoj nových biznis uzlov na decentralizáciu rastu. Magok (západný Soul, blízko letiska Gimpo) je jedným z takýchto uzlov; dnes tu sídlia R&D centrá a firemné kampusy technologických aj biotechnologických firiem. Digital Media City (DMC) v Mapo/Sangam je ďalší uzol, zameraný na mediálne a zábavné firmy. Aj keď sú tieto oblasti mimo tradičného centra, ich rast láka nájomcov, ktorí by inak ešte viac utiahli centrálny trh. Napríklad, ak veľká IT firma presunie sídlo do Magoku, uvoľní tým miesto v CBD pre ďalších. Postupne tento koncept „viaccentrového“ kancelárskeho trhu prinesie väčšiu flexibilitu, hoci jadro Soulu bude aj naďalej najžiadanejšie.
- Stabilné výnosy: Pre investorov platí, že kapitalizačné sadzby pre kancelárie v Soule sú relatívne stabilné aj keď nájmy rástli, čo súčasne zvyšovalo ceny. Prime kancelárske kapitalizačné sadzby sa pohybujú okolo stredných 4 % a očakáva sa ich stabilita aj v roku 2025 cbre.com. Keďže úrokové sadzby dosiahli vrchol a pravdepodobne klesnú, rozdiel medzi kapitalizačnou sadzbou a nákladmi financovania sa zlepší, čo podporuje hodnoty. Mnohí medzinárodní investori (štátne fondy, private equity atď.) majú Soul na svojom radare kvôli stabilnému, dlhodobému zisku, hoci úzke výnosy a prudká konkurencia spôsobujú, že mediálne známymi sú skôr výnimočné obchody.
Maloobchod a pohostinstvá: Obnova s výhradami
Soulský trh maloobchodných nehnuteľností prešiel horskou dráhou – najprv ho zasiahla pandémia, teraz sa vyrovnáva so zmenenými vzorcami spotrebiteľského správania. V roku 2025 sektor vykazuje známky obnovy, najmä v turisticky zameraných nákupných oblastiach, ale čelí aj protivetru v podobe e-commerce a opatrného spotrebiteľského utrácania. Celkové maloobchodné tržby v Kórei mierne rastú – za január–február 2025 národné maloobchodné tržby medziročne stúpli o cca 0,9 % cbre.com, čo znamená mierny rast. Vysoká inflácia a pomalší rast ekonomiky robia spotrebiteľov citlivejšími na cenu, čo viedlo k trendu „výhodného nákupu“ cbre.com. To znamená, že diskontné predajne, rozpočtové značky a platformy s druhou rukou sa držia pomerne dobre, zatiaľ čo ultra-luxusný maloobchod má tiež svoju niku (vďaka bohatým domácim a čínskym zákazníkom). Stredný segment maloobchodu je pod tlakom. V preslávených retailových štvrtiach Soulu sa zvýšila pešia návštevnosť vďaka návratu turistov. Po znovuotvorení hraníc sa oblasti ako Myeongdong, Dongdaemun a Insadong – ktoré počas COVID-19 utrpeli – opäť hemžia zahraničnými návštevníkmi. Tradičné trhy a najznámejšie ulice, ktoré sa spoliehajú na turistov, vykazujú nárast nájmov a obsadenosti, keď bezcolné obchody či predajne kozmetiky evidujú vyššie tržby. Napríklad, neobsadenosť v Myeongdongu, ktorá prudko vzrástla v roku 2020, sa znižuje, keď globálne značky a noví F&B operátori obsadzujú priestory v očakávaní plného obnovenia turizmu. Mestská samospráva Soulu zároveň investuje do revitalizácie maloobchodných štvrtí (úpravy okolia, marketing cestovného ruchu), čo ďalšie podporuje obnovu cbre.com. Napriek tomu nie všetok maloobchod je na tom rovnako. Majitelia susedských obchodných centier a nákupných galérií hlásia, že spotrebitelia ostávajú opatrní – vysoká inflácia spôsobuje obmedzovanie výdavkov na zbytočnosti a časté stravovanie mimo domova cbre.com. Zážitkový maloobchod (zábava, kaviarne, fitnes atď.) je čoraz dôležitejší na prilákanie návštevnosti. S rastom internetového nakupovania v Kórei (jednej z najviac „prepojených“ krajín sveta) e-commerce dlhodobo obmedzuje rast hlavného retailu. Mnoho prevádzkovateľov už zúžilo svoje fyzické priestory, alebo ich mení na menšie „showroomy“ podporené online predajom. Zhrnuté, trh maloobchodných nehnuteľností v Soule v roku 2025 je rozdelený: hlavné turistické a centrálné retailové lokality sú na vzostupe – profitujú z potlačenej cestovateľskej túžby – zatiaľ čo sekundárne retailové lokality majú stále zvýšenú neobsadenosť a musia sa prerobiť. Sektor pohostinstva tento trend kopíruje. Hotely v Soule majú vyššiu obsadenosť vďaka návratu zahraničných cestovateľov a záujem o investície do hotelov po útlme opäť rastie. V okolí populárnych turistických miest (Jongno, Myeongdong, COEX v Gangname) prebiehajú nové hotelové projekty a renovácie na zachytenie dopytu. Prevádzkovatelia sú však obozretní voči prípadným globálnym ekonomickým výkyvom alebo obnove pandémie, ktoré by mohli turizmus opäť zastaviť. Zatiaľ je však výhľad pre maloobchod a pohostinstvo opatrne pozitívny: tradičné retailové prenájmy stabilizované a dobre situované aktíva znova v kurze.Logistika a priemysel: Vysoká ponuka sa stretá s vysokým dopytom
Segment logistických nehnuteľností – sklady, distribučné centrá a fulfilmentové priestory – zažil boom počas pandémie vďaka explózii e-commerce. Developeri sa predbiehali vo výstavbe moderných logistických komplexov na okraji Soulu a zrejme postavili trochu priveľa, príliš rýchlo. V roku 2024 prišla na trh vlna novej skladovej ponuky, ktorá spôsobila prudký nárast neobsadenosti. Koncom roka 2024 dosiahla celková neobsadenosť logistických priestorov približne 23 % – veľmi vysokú úroveň v porovnaní s úplnou obsadenosťou pred pár rokmi cbre.com. V roku 2025 sa situácia začína postupne zlepšovať. V 1. štvrťroku 2025 bolo dodaných štyri nové logistické zariadenia triedy A (spolu cca 221 500 m²), pričom približne 30 % týchto priestorov bolo prenajatých už pri dokončení, čo značí stabilný dopyt cbre.com. V tom istom kvartáli sa prenajalo 178 000 m², čo pomohlo stiahnuť neobsadenosť na cca 22 % (z 23 %) cbre.com. Trh je však rozdelený: chladiarenske sklady majú oveľa vyššiu neobsadenosť (~40 %) ako suchá logistika (16 %) cbre.com, pretože „cold chain“ ponuka skokovo vyskočila a jej absorbcia je pomalšia. Očakáva sa, že počas roka 2025 bude neobsadenosť postupne klesať, keď novú ponuku obsadia 3PL (third-party logistics), maloobchodné firmy a výrobcovia. Extra skladové kapacity by mali byť úplne zaplnené do roka či dvoch – za predpokladu, že nepríde ďalšia nadmerná výstavba. Z investičného pohľadu prilákali logistické nehnuteľnosti v Kórei počas e-commerce boomu veľký záujem (výnosy prudko klesli). Dnes, s vyššou neobsadenosťou a rastúcimi výnosmi globálne, sú investori selektívnejší. Je tu väčší rozdiel v návratnosti podľa kvality aktíva a lokality cbre.com. Kľúčové logistické zariadenia s kvalitnými nájomcami a v blízkosti Soulu (napr. pri diaľniciach v Gyeonggi) sú stále žiadané, zatiaľ čo špekulatívne projekty vo vzdialenejších provinciách môžu ťažšie hľadať kupcov alebo dosiahnuť nižšiu cenu. Fundamenty sektora (rast online predaja, potreba rýchlych dodávok) však ostávajú pevné, takže dlhodobý výhľad pre logistiku je pozitívny, no krátkodobo bude trh naklonený nájomcom, kým sa neabsorbujú všetky voľné priestory.Investičný trh: Oživovanie objemov transakcií
Po spomalení v rokoch 2022–2023 spôsobenom rastom úrokových sadzieb investície do komerčných nehnuteľností v Kórei v roku 2025 opäť rastú. V 1. štvrťroku 2025 dosiahli investície do komerčných nehnuteľností približne 7,0 bilióna ₩, čo je silný medziročný nárast o 66 % cbre.com. Napomohlo tomu niekoľko veľkých kancelárskych transakcií (vrátane forward-purchase obchodov, v ktorých investori investujú do budov vo výstavbe) a oživenie záujmu o logistické aktíva cbre.com. Zlepšenie odráža kombináciu lepších podmienok financovania – keďže rast úrokových sadzieb sa zastavil a predpokladá sa jeho zvrátenie – a obnovenej dôvery, že kórejský realitný trh sa stabilizuje a poskytne atraktívne zhodnotenie vzhľadom na riziko.Soul zostáva stredobodom investičnej aktivity. Administratívne veže v Soule sú vysoko žiadané medzi inštitucionálnymi investormi a výnosové miery (cap rates) ostali stabilné, aj keď v iných regiónoch došlo k miernemu oslabeniu cbre.com. Výrazné je aj cezhraničné investovanie: investori zo Singapuru, Blízkeho východu a Severnej Ameriky sa aktívne zaujímajú o kórejské obchody. V roku 2025 sa očakáva, že do realitného trhu Soulu vstúpi ešte viac zahraničného kapitálu, a to vďaka pevným ekonomickým základom Kórey a snahám prezentovať sa ako destinácia priaznivá pre investície bambooroutes.com. Nedávne kroky vlády – ako úprava regulácií pre lepšiu dostupnosť REITs a neukladanie nových daní pre zahraničných kupcov – udržali Kóreu relatívne atraktívnu v porovnaní s trhmi ako Kanada či Nový Zéland, ktoré zaviedli zákazy vlastníctva pre cudzincov koreatimes.co.kr. Hlavné témy investičnej scény v roku 2025 zahŕňajú:- Diverzifikácia tried aktív: Kým kancelárske priestory zostávajú hlavným cieľom, investori sa pozerajú aj na prenájomné rezidenčné portfóliá (podporované inštitucionálnym plánom prenájmov), chladené logistické sklady (napriek vysokej neobsadenosti, dlhodobá potreba je uznávaná) a dokonca na alternatívne aktíva, ako sú dátové centrá. Veľké developerské projekty v Soule (spomínané nižšie) taktiež predstavujú príležitosti na joint venture a nákup pozemkov.
- Stabilita pred špekuláciou: Po volatilite posledných rokov investori uprednostňujú aktíva s stabilným cash-flow. Znamená to plne prenajaté kancelárie s renomovanými nájomcami alebo logistické centrá s dlhodobými zmluvami. Hodnota pridaných projektov (kúpa starších budov na renováciu, alebo čiastočne prázdnych na ďalšie prenájmy) je hlavne v portfóliu skúsených domácich hráčov, avšak celková nálada je opatrne optimistická, nie euforická.
- Kapitalizačné hodnoty a výnosy: Ako bolo spomenuté, cap rates by mali ostať relatívne stabilné v roku 2025 cbre.com. Pri špičkových kanceláriach v Soule sú bežné cap rates v rozmedzí 4,0–4,5 %; pri logistike môže byť mierne vyššia, pri maloobchode sa líši podľa lokality. Ak by úrokové sadzby naozaj klesli koncom roka 2025, mohli by sme opäť zaznamenať miernu kompresiu cap rates (rast cien). Očakáva sa však, že volatilita ostane pod kontrolou – žiadna veľká bublina ani pád, len postupný rast hodnôt v súlade s rastom príjmov a miernymi úpravami výnosov cbre.com.
Hlavné developerské a infraštruktúrne projekty formujúce budúcnosť
Mestská krajina Soulu sa neustále vyvíja a niekoľko veľkých infraštruktúrnych a developerských projektov, ktoré prebiehajú v roku 2025, bude mať v nasledujúcich rokoch významný dopad na nehnuteľnosti. Tieto projekty si kladú za cieľ zlepšiť prepojenosť, vytvoriť nové obchodné centrá a pridať na trh potrebnú (či pohodlnú) ponuku. Tu predstavujeme tie najvýznamnejšie:Medzinárodná obchodná štvrť Yongsan – Nové „vertikálne mesto“
Jedným z najodvážnejších projektov je plán transformovať štvrť Yongsan v Soule na špičkové obchodné a komerčné centrum. Vo februári 2024 mesto definitívne schválilo plány na Medzinárodnú obchodnú štvrť Yongsan (Yongsan IBD), pričom ju vníma ako „najväčšie vertikálne mesto na svete“ ctbuh.org. Tento projekt pokryje plochu 500 000 m² na pozemku bývalého vlakového depa – jednom z posledných veľkých nezastavaných území v centre Soulu ctbuh.org ctbuh.org. Jeho korunou má byť významný mrakodrap so zhruba 100 poschodiami, povolený po tom, čo mesto rozhodlo o uvoľnení výškových a územných limitov v oblasti ctbuh.org ctbuh.org. Projekt zahŕňa aj viacero výškových budov prepojených oblohami (skybridges), rozsiahle zelené plochy od terénu po strechy, hotely, kultúrne zariadenia a dokonca významné dopravné centrum ctbuh.org ctbuh.org. Výstavba Yongsan IBD je naplánovaná na začiatok v druhej polovici 2025, pričom prvé fázy by mali byť dokončené a pripravené na využitie začiatkom 30. rokov tohto storočia ctbuh.org. Tento časový plán ukazuje naliehavosť mesta dotiahnuť projekt po viac ako desaťročí neúspešných pokusov – predchádzajúci plán výstavby z roku 2006 stroskotal pre finančnú krízu v roku 2008 ctbuh.org. Obnovený projekt rozdeľuje štvrť do zón: medzinárodná obchodná zóna (88 557 m²), kde vyrastie 100-poschodový mrakodrap, ďalšie administratívne A budovy a luxusný hotel; obchodná komplexná zóna so 45-poschodovými vežami prepojenými skybridges a kultúrnymi priestormi v nižších podlažiach; a zóna podpory podnikania ctbuh.org ctbuh.org. Dizajn stavia na vertikálnej zástavbe – „kompaktné mesto“ s kanceláriami, bývaním, oddychom a parkami v pešej vzdialenosti ctbuh.org. Lokalita sa navyše nachádza medzi vznikajúcim parkom Yongsan (na bývalých pozemkoch americkej vojenskej základne) a riekou Han, takže má jedinečnú polohu s potenciálom pre výhľad do parku a prístup k vode ctbuh.org. Mestskí úradníci plánujú projekt prepojiť s okolím novými dopravnými spojeniami a rozšírením zelených plôch tak, aby ich prepojili s riekou a parkovými priestormi ctbuh.org. Vplyv na reality: Yongsan IBD je pripravený dramaticky zvýšiť profil Yongsanu a hodnotu nehnuteľností v ňom. Yongsan bol už teraz hviezdou trhu s bývaním v Soule, keď ceny bytov vyskočili o viac ako 1,5 % za jediný mesiac v závere 2024 po špekuláciách o novom biznis centre bambooroutes.com. Vďaka veľkému prílevu kancelárskych priestorov, prémiového bývania a nových vybavení projekt efektívne vytvorí štvrtý hlavný biznis distrikt v Soule (popri CBD, Gangname a Yeouido). Okolité oblasti pravdepodobne zažijú nárast dopytu – susedné štvrte Mapo, Jung-gu a samotný Yongsan by mohli ožiť novým bývaním a maloobchodom pre pracovníkov IBD a návštevníkov. Stojac 100 poschodová veža sa po dokončení stane jednou z najvyšších budov Soulu (bude konkurovať 123-poschodovej Lotte World Tower v Jamsile) a prinesie mestu ďalšiu ikonu v panoráme. Majitelia nehnuteľností v Yongsane už očakávajú vysoké zisky, aj keď opatrenia s licenciami na prevod nehnuteľností (spomínané vyššie) boli prijaté čiastočne na zamedzenie nadmernej špekulácie donga.com. Ak pôjde všetko podľa plánov, do roku 2030 bude v Yongsane stáť nové „mesto v meste,“ čo by malo uvoľniť tlak z preplneného trhu s kanceláriami v Gangname a rozložiť ekonomickú aktivitu v metropole rovnomernejšie.Gangnam & Songpa: Superkomplex Jamsil MICE a ďalšie
Juhovýchodná časť Soulu, zahŕňajúca Gangnam, Songpa a COEX/Jamsil, je cieľom ďalšej transformujúcej výstavby. Rekonštrukcia športového/MICE komplexu Jamsil je ambiciózny verejno-súkromný projekt, ktorého cieľom je premeniť starnúcu oblasť štadióna Jamsil (v Songpa-gu) na modernú MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) a zábavnú štvrť. V marci 2024 Soul oznámil podrobné plány pre tento projekt, pričom výstavba by sa mala začať v roku 2025 a ukončiť najskôr v roku 2031 mk.co.kr mk.co.kr.
Kľúčové časti plánu Jamsil zahŕňajú:
- Nový baseballový štadión Jamsil Dome (nahrádza starý otvorený štadión) s viac ako 30 000 miestami na sedenie, integrovaný s hotelom.
- Veľké MICE kongresové centrum a výstavné haly na organizovanie medzinárodných podujatí.
- Administratívne, ubytovacie a komerčné objekty do výšky až 50 poschodí (výška obmedzená na cca 180–200 m) pri Jamsile, čo fakticky vytvorí klaster výškových budov pri športovom komplexe mk.co.kr mk.co.kr. Jeden z navrhovaných objektov má mať cca 50 poschodí v blízkosti stanice Sports Complex.
- Rekonštrukcia existujúceho hlavného olympijského štadióna v Jamsile na moderné štandardy.
- Zlepšené prepojenia verejnej dopravy a „trojrozmerná“ pešia sieť prepájajúca objekty, stanice metra (linky 2 a 9) a susedné rozvojové projekty mk.co.kr.
- Podstatnou súčasťou je prepojenie na širšiu víziu „Komplexu medzinárodnej výmeny“ prepájajúceho Jamsil, COEX v Samseong-dong a pripravovaný Hyundai GBC. Zvýšením podlažnosti v Jamsile (zmena využitia pôdy na polosídliskovú) mk.co.kr chce mesto vytvoriť jednotný MICE a biznis pás naprieč Gangnamom mk.co.kr. Myšlienkou je prepojiť COEX (veľké kongresové centrum a nákupné centrum), nové GBC veže a zariadenia v Jamsile prostredníctvom koordinovaného rozvoja a dokonca aj fyzických prepojení (parky, promenády, prípadne mosty cez rieku či potok Tancheon) mk.co.kr.
- Viac zelene a voľných plôch: plány zahŕňajú nové ekologické parky pozdĺž rieky Han a potoka Tancheon s cieľom opätovne prepojiť Gangnam a Jamsil, ktoré tieto toky rozdeľujú mk.co.kr.
Tento projekt Jamsil MICE má rozpočet cez 2,1 bil. ₩ a vedie ho konzorcium súkromných developerov (s Hanwha E&C ako kľúčovým hráčom) v partnerstve s mestom mk.co.kr. Po dokončení upevní pozíciu Songpy ako rodinnej, no zároveň globálne orientovanej štvrte – Songpa už teraz láka rodiny vďaka prvotriednym školám a kvalite bývania, no čoskoro sa možno bude pýšiť aj špičkovým biznis/turistickým centrom hodným porovnania s čímkoľvek v Gangname bambooroutes.com bambooroutes.com.
Dopad na nehnuteľnosti: Počas výstavby sa očakávajú určité obmedzenia (obe domáce KBO baseballové mužstvá museli dočasne opustiť štadión kvôli výstavbe nového dómu allkpop.com). Dlhodobo však môžu hodnoty nehnuteľností v Songpe porásť. Byty v Jamsile a okolitých častiach sú veľmi žiadané a ich ceny rastú v očakávaní MICE rozvoja. V skutočnosti, ku koncu roku 2024 Songpa-gu zaznamenával najrýchlejší rast cien bytov v Soule – ceny bytov tu vzrástli o ~0,37 % za jediný týždeň počas uplynulej jesene, najvyššie v krajine v tom čase mk.co.kr. Väčšinu tohto vývoja spôsobilo nadšenie z pripravovaných rekonštrukcií a zlepšených vyhliadok regiónu. Nové kancelárie a hotely vytvoria pracovné miesta a pritiahnu medzinárodných návštevníkov, čím ešte viac povzbudia miestnu ekonomiku. Prepojením s GBC a COEX v Gangname môže projekt podnietiť ďalšie investície – napríklad zlepšenie dopravy (hovorí sa o lepších autobusových spojeniach či dokonca automatickej preprahe medzi COEX a Jamsilom). Celkovo Gangnam a Songpa zostanú v čele rozvoja Soulu a doslova porastú do výšky, aby pokryli potreby mesta v oblasti medzinárodného obchodu a zábavy.
Dopravné inovácie: supervlaky GTX a ďalšie
Infrastruktúra je kľúčovou súčasťou príbehu o nehnuteľnostiach v Soule. Mesto a národná vláda masívne investujú do dopravných projektov s cieľom zlepšiť prepojenie v rámci hlavného regiónu – čo má veľký vplyv na trh s nehnuteľnosťami.
Najrevolučnejšie sú linky Great Train Express (GTX) – sieť vysokorýchlostných prímestských železníc, ktoré vedú tunelmi pod rozšíreným Soulom. Často sa prirovnávajú k londýnskemu Crossrail či parížskemu RER – v podstate ide o regionálne expresný metro systém, ktorý jazdí rýchlosťou až 180 km/h a dramaticky skracuje dochádzkové časy z predmestí do centra Soulu koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Do roku 2035 je naplánovaných šesť GTX liniek (A až F), pričom tri (A, B, C) sú vo vyspelých fázach reuters.com. V marci 2024 bola otvorená prvá časť linky GTX-A, ktorá spojila Suseo (juhovýchodný Soul) s Dongtanom (satelitné mesto v Gyeonggi) za iba 19 minút – cesta, ktorá predtým trvala autobusom 80 minút reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Po úplnom dokončení na severe spojí GTX-A severné Gyeonggi (Paju) cez stanicu Seoul a Gangnam s južným Gyeonggi do roku 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Výstavba GTX-B a C už bola tiež zahájená a ešte viac prepoja metropolitnú oblasť.
Vplyv GTX na nehnuteľnosti bol okamžitý a výrazný. GMTX prakticky „približuje“ vzdialené predmestia k Soulu z hľadiska času dochádzky a rozširuje tak bazén atraktívnych rezidenčných lokalít. Ceny nehnuteľností okolo plánovaných staníc GTX vystrelili hneď po oznámení – napríklad byty v okolí stanice Pyeongtaek Jije (zastávka GTX-A) zdraželi o 100–200 mil. ₩ krátko po potvrdení trasy koreajoongangdaily.joins.com. Mnohé predtým prehliadané miesta zažili náhly nárast dopytu po bývaní zo strany kupcov staviacich na lepšiu dopravnú dostupnosť. Vláda dokonca vníma GTX ako nástroj na riešenie bytovej krízy v Soule: možnosť žiť mimo mesta a napriek tomu sa rýchlo dochádzať môže odľahčiť trhu s bytmi v Soule a možno aj povzbudiť vyššiu pôrodnosť, keďže priestrannejšie prímestské byty budú reálnejšie pre mladé rodiny reuters.com reuters.com.
Prílev investícií pozdĺž koridorov GTX však vyvolal aj obavy z prehrievania týchto trhov. Niektorí kritici sa obávajú, že GTX môže prehlbovať regionálne rozdiely, keďže rozvoj sa sústreďuje do vybraných „víťazných“ miest a iné zaostávajú koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. V reakcii na to vláda plánuje komplementárne „TX“ regionálne expresné trate pre ďalšie provincie, aby vyvážila rast koreajoongangdaily.joins.com. Zatiaľ sú však oblasti ako Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon a Uijeongbu – každá s budúcimi zastávkami na GTX – horúcimi realitnými lokalitami.
V rámci Soulu sa taktiež realizujú nové trasy metra a ich rozšírenia (napr. predĺženie linky Shinbundang hlbšie do Gangnamu, predĺženia linky 9 atď.), ktoré majú zvyčajne lokálny vplyv na ceny nehnuteľností v okolí nových staníc. Okrem toho sa pripravuje aj modernizácia ciest a plánovaná mestská lanovka cez rieku Han (súčasť plánu Hangang Renaissance mesta) bambooroutes.com, ktorých cieľom je zvýšiť dostupnosť a turistickú atraktivitu pobrežných štvrtí.
Celkové zlepšenie prepojenosti je dvojsečná zbraň pre reality: môže otvoriť nové rozvojové zóny a zmierniť extrémne ceny bývania v Soule rozptýlením dopytu, no v krátkodobom horizonte často spôsobuje prudký rast cien pozemkov a bývania v očakávaní zmien. Cieľom Soulu je stať sa „30-minútovým mestom“ – teda aby bolo možné akékoľvek hlavné centrum v metropole dosiahnuť verejnou dopravou do 30 minút koreajoongangdaily.joins.com – a ak sa to podarí, zásadne to zmení vzorce dochádzania aj atraktivitu rôznych lokalít. Tento proces už prebieha a šikovní investori si už teraz „zabezpečujú miesta“ na týchto budúcich dopravných tepnách.
Ďalšie významné projekty a iniciatívy
Za zmienku stojí aj niekoľko ďalších iniciatív:
- Yongsan Park: Bývalý areál americkej armády v Yongsane sa mení na obrovský národný park – „Yongsan Park“ – rozlohou pripomínajúci newyorský Central Park. Časti základne (označované ako Yongsan Children’s Garden) sú už od roku 2022 skúšobne otvorené verejnosti mk.co.kr. Ako prebieha environmentálna sanácia, víziou je rozľahlá zelená oáza v srdci mesta. Park výrazne rozšíri zelené plochy v centrálnej časti Soulu a nepochybne zlepší atraktivitu (a tým aj hodnotu nehnuteľností) okolitých štvrtí v Yongsane, Itaewone, Seongdonge atď. Ide o dlhodobý projekt, ktorý sa bude realizovať postupne v priebehu najbližšej dekády.
- Han River Renaissance 2.0: Soul nezanedbáva ani svoje nábrežie. Mesto naštartovalo Veľký projekt Hangang – 55 iniciatív na oživenie okolí rieky Han bambooroutes.com. Patria sem maríny, plávajúce pódia, nábrežné parky, dokonca aj kabínkové lanovky pre panoramatické prechody cez rieku bambooroutes.com. Minulé revitalizácie nábrežia (ako Hangang Renaissance z 2000. rokov) významne pozdvihli napríklad Yeouido a Banpo; táto nová fáza má za cieľ priniesť podobný efekt aj ďalším oblastiam pri rieke. Napríklad, riečne nábrežie v Mapo (oblasť Ichon/Hanyang) môže získať kultúrne priestory a východné časti rieky zasa nové rekreačné zariadenia. Zlepšovanie atraktivity rieky spravidla znamená, že okolité nehnuteľnosti sú žiadanejšie na bývanie aj podnikanie (kto by nechcel byt s výhľadom na rieku alebo ľahký prístup do parku?).
- Obnova a regenerácia mesta: Soul intenzívne investuje aj do projektov obnovy mesta. Namiesto výstavby nových satelitných miest sa mnohé zameriavajú na revitalizáciu starších štvrtí – vylepšovanie verejných priestorov, podpora startupov využívajúcich prázdne budovy, modernizácia infraštruktúry v starších bytových komplexoch. Programy na lokálnu obnovu existujú napríklad v oblastiach Euljiro (prestavba starých uličiek na hipsterské zóny) či v častiach Mapo alebo Seodaemun (na prilákanie mladých obyvateľov). Aj keď nie sú také nápadné ako mrakodrapy, tieto snahy môžu zásadne zvýšiť hodnotu nehnuteľností tým, že robia staršie štvrte pohodlnejšími a atraktívnejšími.
- Bývanie pre konkrétne skupiny: Mesto, ktoré čelí starnutiu populácie, plánuje rezidencie prispôsobené seniorom (so smart technológiami, bezbariérovým prístupom, v blízkosti zdravotníckych zariadení) bambooroutes.com bambooroutes.com. Rásť bude aj ponuka co-livingu pre jednotlivcov a študentov – odpoveď na prudký nárast jednočlenných domácností a dopyt po komunitnom bývaní bambooroutes.com bambooroutes.com. Tieto nové segmenty síce nezmenia panorámu mesta, ale naznačujú nové smery dopytu, ktoré developeri a investori už začínajú vyplňovať – čo môže viesť k premene niektorých budov (napr. z administratívnej budovy na co-living rezidenciu alebo seniorský bytový dom).
Každý z týchto projektov a trendov prispieva k pestrej mozaike budúcnosti realitného trhu v Soule. Mesto v roku 2030 či 2035 bude pravdepodobne mať novú biznis zónu v Yongsane s ikonickým mrakodrapom, inovovanú zónu pre eventy a zábavu v Jamsile, omnoho rýchlejšie prepojenie aglomerácie a oživené štvrte skĺbujúce tradíciu s novotou. Pre aktérov na realitnom trhu v Soule je sledovanie týchto zmien kľúčové – naznačujú, kde sa môžu objaviť nové príležitosti a nárasty hodnôt.
Reflektor na kľúčové štvrte: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo
Soulu je mestom rôznych štvrtí, z ktorých každá má svoj charakter aj dynamiku trhu nehnuteľností. Tu sa bližšie pozrieme na štyri kľúčové štvrte, ktoré sú vyzdvihnuté pre svoju dôležitosť v roku 2025 – Gangnam, Songpa, Yongsan a Mapo – a zhodnotíme motory ich rastu a vyhliadky do budúcnosti.
Gangnam-gu: Symbol najvyšších cien a prestíže
Gangnam – synonymum bohatstva, vzdelania a ultradrahých nehnuteľností – naďalej udáva tempo realitnému trhu v Soule. Táto štvrť (južne od rieky Han) zahŕňa známe oblasti ako Apgujeong, Cheongdam, Daechi a Samseong a zostáva najdrahším miestom na život v Južnej Kórei. Ako sme už spomínali, priemerné ceny bytov v Gangname sa pohybujú okolo ₩25 miliónov za meter štvorcový, čo znamená viac ako ₩2 miliardy za priemerný rodinný byt bambooroutes.com. Podľa niektorých rebríčkov sú ceny bytov v Gangname približne 2,5-násobne vyššie než priemer v Soule a ku koncu roka 2024 dosahovali priemernú predajnú cenu okolo ₩2,4 miliardy – najvyššiu v celej krajine statista.com.
Rok 2025 priniesol nové rekordy v hodnotách nehnuteľností v Gangname. Po poklese v roku 2022 sa záujem kupujúcich vrátil s veľkou silou – ceny bytov v Gangnam-gu rástli približne 0,3–0,4 % týždenne v niektorých obdobiach koncom roku 2024 mk.co.kr a v roku 2025 pokračujú v raste (hoci v niektorých týždňoch mierne pomalšie ako susedné štvrte Seocho/Songpa) world.kbs.co.kr. Kúzlo tejto oblasti je mnohoraké: špičkové školy (súkromné akadémie Daechi-dong sú legendárne, lákajú rodiny ochotné priplatiť si za bývanie v tejto školskej zóne), vysoká koncentrácia sídiel firiem a technologických spoločností v Teheran Valley, luxusné nákupy a nočný život v oblastiach ako Cheongdam a moderná infraštruktúra. Bývanie v Gangname znamená prestíž a záujem bohatých domácich kupcov je trvalo vysoký. Aj zahraniční investori pokukujú po Gangname – napríklad čínski kupujúci prejavili záujem o luxusné byty v Soule, no vláda situáciu so zahraničnými nákupmi starostlivo sleduje a zvažuje aj sprísnenie legislatívy voči zahraničným špekulantom globalpropertyguide.com.
Vládna politika sa intenzívne sústredila na Gangnam, vzhľadom na jeho neúmerný vplyv. Gangnam (spolu so Seocho a Songpa) podlieha systému osobitného povolenia na prevod nehnuteľností (minimálne do septembra 2025), aby sa zabránilo špekulatívnym obchodom donga.com. Toto bolo priamo odpoveďou na prudký rast cien v Gangname, ktorý sa rozšíril do zvyšku metra – keď sa Gangnam pohybuje, má tendenciu ovplyvniť celý trh smerom hore alebo dole. Úradníci sú odhodlaní predísť prehrievaniu „bubliny“ v Gangname, ktorá by mohla destabilizovať ekonomiku. Napriek týmto obmedzeniam však objem transakcií v Gangname reálne rastie – zámožní koneční užívatelia stále nakupujú a zaznamenané boli rekordne vysoké predajné ceny aj v rámci povolovacieho režimu koreajoongangdaily.joins.com. Napríklad jednotky v exkluzívnych komplexoch Tower Palace alebo Almaze (Acro) tento rok menili majiteľov za doterajšie maximá.
Pri pohľade do budúcnosti je výhľad na Gangnam rastový, no ohraničený politikou. Štvrť bude profitovať z veľkých projektov: Komplex Hyundai GBC posilní Gangnam ako biznis a kongresové centrum, čo pravdepodobne prinesie ešte väčší dopyt po komerčných aj obytných priestoroch v okolí. Rozvoj MICE v Jamsile v susednej Songpa tiež zvýši atraktivitu Gangnamu (viac služieb a medzinárodných udalostí na dosah). Na druhej strane vláda môže pokračovať (alebo predĺžiť) regulačné opatrenia v oblasti Gangnamu, ak ceny budú ďalej prudko rásť – opatrenia ako vyššie dane z kapitálových ziskov pri krátkodobých predajoch, prísnejšie úverové limity na nákup v Gangname atď. boli použité v minulosti a môžu sa vrátiť. Napriek tomu základný nedostatok pozemkov v Gangname a neukojiteľný dopyt znamenajú, že ceny tu budú pravdepodobne dlhodobo rásť, pokiaľ nenastane veľká národná kríza. Dokonca ani zmeny úrokových sadzieb neovplyvňujú Gangnam tak ako iné oblasti, pretože mnohí kupujúci nakupujú s vysokým vlastným kapitálom (bohatí jednotlivci namiesto okrajových dlžníkov). Stručne povedané, Gangnam zostáva ukazovateľom trhu v Soule – všetci budú sledovať jeho vývoj v nadchádzajúcom roku, keďže môže signalizovať, či celý trh rastie alebo chladne.
Songpa-gu: Raj pre rodiny a vznikajúce biznisové centrum
Songpa-gu, nachádzajúca sa priamo na východ od Gangnamu, vystúpila z jeho tieňa, aby sa stala silou samu o sebe. Songpa zahŕňa oblasti ako Jamsil, Sincheon, Garak a Bangi a obsahuje mix luxusného bývania a veľkých verejných zariadení. Štvrť je azda najznámejšia ako miesto, kde stojí Lotte World Tower (najvyššia budova v Kórei so 123 poschodiami), ktorá dominuje panoráme Jamsilu, a tiež ako hostiteľ Olympijských hier 1988 (so zariadeniami ako Jamsil štadión).
Rezidenčné nehnuteľnosti v Songpa sú veľmi žiadané medzi rodinami, vďaka kombinácii pomerne priestranných bytových komplexov, kvalitných škôl a množstva parkov (obvod zahŕňa jazero Seokchon, Olympijský park a i.). V posledných rokoch školy v Songpa excelovali v celomestských rebríčkoch – v skutočnosti Songpa má teraz viac prváčikov ako Gangnam, čo potvrdzuje jej popularitu medzi mladými rodinami bambooroutes.com. Podľa jednej poslednej štatistiky nastúpilo v Songpa 4 748 šesťročných detí do základnej školy, čo prekonalo 3 747 v Gangname – výrazný znak, že mnohí rodičia považujú vzdelávacie prostredie v Songpa minimálne za také žiaduce ako v Gangname (ak nie viac) bambooroutes.com. Tento silný rodinný dopyt tvorí základ trhu bývania v Songpa. Hodnoty bytov v oblastiach ako Jamsil a Sincheon prudko vzrástli; priemerná cena bytu v Songpa sa odhaduje na približne ₩17 miliónov za m² (v prémiových komplexoch Jamsilu omnoho viac) bambooroutes.com. Songpa bola jednou z prvých štvrtí, ktoré sa spamätali po spomalení v roku 2022 – koncom roka 2024 zaznamenala najstrmší rast cien v Soule a tento rast pokračoval aj v roku 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Aj tu sa uplatňuje režim povolovacej zóny na obmedzenie špekulatívnych predajov donga.com.
V oblasti obchodu sa Songpa rýchlo mení na dôležitú destináciu podnikania a turizmu. Lotte World Tower v Jamsile obsahuje kancelárie, luxusný hotel, observatórium aj prémiové nákupné centrum, ktoré pritiahli návštevníkov aj firmy. Ako už bolo spomenuté, projekt Jamsil MICE prinesie do roku 2030–2031 svetové kongresové centrum, krytý štadión, nové hotely a kancelárie mk.co.kr mk.co.kr. Tým vznikne v Songpa nové biznisové centrum, ktoré doplní existujúcu oblasť Gangnam COEX na opačnej strane rieky. Konektivita je takisto výhodou: Songpa obsluhuje viacero liniek metra (2, 8, 9 a rozšírenia sú v pláne) a ak sa postavia ďalšie mosty alebo linky, prístupnosť sa ešte zlepší.
Výhľad pre Songpa: Obvod je na prahu ďalšieho rastu. Jej silné základy (rodinná príťažlivosť, veľké projekty, zlepšujúca sa infraštruktúra) nasvedčujú, že silný dopyt po rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach bude pokračovať. Môžeme očakávať, že Songpa bude zmenšovať cenovú medzeru s Gangnamom – niektorí analytici sa domnievajú, že redevelopované časti Jamsilu môžu časom dosiahnuť ceny najdrahších štvrtí Gangnamu. Výzvou môže byť len samotný objem novej ponuky v Jamsile – plánované kancelárie a hotely bude treba absorbovať. No vzhľadom na napätý trh s kancelárskymi priestormi v Soule mnohí veria, že nová ponuka bude vítaná, nie problémová. Pre obyvateľov môže byť fáza výstavby trochu nepríjemná, no vlastníci nehnuteľností zostávajú optimistickí, že všetky investície sa zúročia v ešte vyšších hodnotách a živšom prostredí. Skrátka, hviezda Songpa stúpa a už to nie je len „sused Gangnamu“ – je to kľúčový obvod, ktorý sa oplatí sledovať.
Yongsan-gu: Vychádzajúca hviezda centrálneho Soulu
Yongsan-gu, centrálne umiestnený severne od rieky Han, prechádza dramatickou premenou. Historicky bol Yongsan známy vďaka obrovskému vojenskému posádke USA na rozsiahlom pozemku, ako aj vďaka trhom s elektronikou či dopravným uzlom (Yongsan Station). Dlho zaostával za oblasťami Gangnamu v oblasti nehnuteľností – bol skôr strednou triedou ako elitou, s niektorými staršími obytnými zónami. Tento príbeh sa však rýchlo mení.
V roku 2022 získal Yongsan nový význam, keď sa tam presťahovala kancelária juhokórejského prezidenta (do areálu bývalého ministerstva obrany). Yongsan sa tak náhle stal administratívnym centrom krajiny, čo zvýšilo jeho profil. Zároveň sa časť bývalej americkej základne začala otvárať verejnosti ako park, čo naznačuje budúci potenciál obrovskej zelenej plochy. Ceny nehnuteľností v Yongsan začali prudko rásť. Do roku 2024 patrili byty v Yongsan medzi najrýchlejšie rastúce v Soule – jedna správa spomína 1,52 % nárast cien bytov v Yongsan za jediný mesiac (august 2024) bambooroutes.com, čo prekonalo väčšinu ostatných štvrtí. Tento rýchly vzostup zaradil Yongsan v roku 2025 do exkluzívneho klubu „zón na povolenie“ spolu s Gangnam, Seocho a Songpa donga.com. Priemerné ceny bytov sa tu teraz pohybujú okolo ₩20 miliónov za m² – veľmi vysoko, hoci ešte mierne pod úrovňou Gangnamu bambooroutes.com.
Hlavným katalyzátorom budúcnosti Yongsan je plánovaný Medzinárodný biznisový distrikt Yongsan (IBD), ktorý sme spomínali vyššie. Vízia 100-poschodového „vertikálneho mesta“ na nábreží Yongsanu je zlomová ctbuh.org. Tento projekt, spolu s novým parkom Yongsan, vnesie do oblasti obrovskú hodnotu. V podstate sa Yongsan má stať ďalším hlavným komerčným centrom Soulu, a prepojí tradičné centrum (Jung-gu/Jongno) s oblasťou Gangnam.
Aj mimo areálu IBD má Yongsan viaceré luxusné developerské projekty – napríklad sídlo AmorePacific (moderný architektonický klenot) bolo otvorené v roku 2018 a sú tu aj luxusné rezidenčné komplexy ako Raemian Caelitus a ďalšie, ktoré lákajú bohatých kupcov. Centrálna poloha štvrte – doslova v srdci soulskej metropolitnej oblasti – znamená, že profituje z viacerých liniek metra a hlavnej vlakovej stanice KTX v Yongsan, vďaka čomu je veľmi dobre dostupná.
Výhľad pre Yongsan: Očakáva sa pokračujúci rast a gentrifikácia. V krátkodobom horizonte síce prísnejšie povoľovacie obmedzenia môžu mierne utlmiť „horúčku“, no skutočný dopyt (najmä po luxusných nových bytoch a po komerčných pozemkoch zo strany developerov) pretrvá. Keď sa na konci roka 2025 začne výstavba IBD, ceny pozemkov a hodnota okolitých nehnuteľností môžu opäť vzrásť v očakávaní budúcich zmien. Výzvou pre Yongsan bude udržať tento rast v trvalo udržateľnej miere – infraštruktúra bude potrebovať modernizáciu, aby zvládla nárast obyvateľstva a dopravy. Štát má však veľkú motiváciu uspieť, keďže IBD je prestížny projekt. Pre investorov a kupujúcich ponúka Yongsan šancu vstúpiť do „rozvíjajúcej sa“ štvrte, ktorá už nie je len špekulatívnym humbugom, ale stáva sa realitou. Do konca 20. rokov 21. storočia nebuďte prekvapení, ak sa Yongsan spomína jedným dychom s Gangnamom a Yeouido ako kľúčové biznis centrum a jeho luxusné byty dosahujú ceny porovnateľné s južnými štvrťami mesta.
Mapo-gu: Trendy, mladá a na vzostupe
Mapo-gu sa nachádza severozápadne od centra na severnom brehu rieky Han a vyznačuje sa špecifickou atmosférou i rozmanitým realitným trhom. Zahŕňa oblasti ako Hongdae (pri univerzite Hongik) známe mládežníckou kultúrou, Sinchon (ďalšia univerzitná zóna), Yeonnam-dong (kaviarničky, zrevitalizované ulice), ako aj Sangam Digital Media City (DMC) a časť novovznikajúceho nábrežia. Mapo historicky nepatrilo medzi najdrahšie štvrte, avšak v posledných rokoch sa stalo jedným z najdynamickejších okresov Soulu a láka mladých profesionálov, študentov i firmy z oblasti technológií a médií.
Mapo ponúka bývanie všetkých druhov: staršie rezidenčné štvrte okolo Ahyeon a Mapo-ro, novšie vežiaky najmä v oblasti Sangam (kde sa masívne rozvíjal priestor v súvislosti so štadiónom MS a DMC). Ceny v Mapo neustále rastú a štvrť je dnes považovaná za „prémiovú lokalitu“ mimo Gangnamu. Priemerná cena bytu sa odhaduje na ₩15 miliónov za m², čo je porovnateľné s niektorými centrálnymi štvrťami bambooroutes.com. Rast Mapo je už natoľko výrazný, že v roku 2025 sa často uvádza medzi lídrami v raste cien (po zarátaní Gangnamskej trojice a Yongsanu). Ako píše JoongAng Daily, rast cien bývania v Soule sa rozširuje aj mimo Gangnam do oblastí ako Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Na jar 2025 boli týždenné prírastky v Mapo mierne nad mestským priemerom, čo zodpovedá silnému dopytu world.kbs.co.kr.
Čo ľudí na Mapo priťahuje? Niekoľko faktorov:
- Mladistvý, kultúrny magnetizmus: Štvrte ako Hongdae, Hapjeong či Yeonnam sú známe nočným životom, hudbou, umením a kaviarňami. Lákajú nielen študentov, ale aj ľudí z kreatívnych odvetví a dokonca zahraničných expatov.
- Blízkosť centra (CBD): Mapo sa nachádza priamo cez rieku od Yongsanu a tesne susedí s Jongno/Jung. Oblasti ako Gongdeok a Mapo-daero majú množstvo kancelárií a sú len pár zastávok metrom od hlavnej stanice Seoul a úplného centra. Vďaka tomu je Mapo pohodlnou (a o niečo lacnejšou) lokalitou pre bývanie pre tých, ktorí pracujú v centre mesta.
- Digital Media City (DMC): V Sangame (severozápadné Mapo) mesto vybudovalo modernú biznis zónu so sídlami veľkých vysielateľov (KBS, MBC), mediálnych a IT firiem. Mapo sa tak stalo menším, no rastúcim kancelárskym trhom. Pracovníci DMC zároveň zvýšili dopyt po kvalitnom bývaní v okolí.
- Vzdelávanie: Aj keď nedosahuje úroveň Gangnamu, Mapo má kvalitné školy a je blízko viacerých univerzít (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha v susednom Seodaemun). Priťahuje rodiny, ktoré preferujú uvoľnenejšiu atmosféru na výchovu detí v porovnaní s Gangnamom i stabilný prenájom študentov.
Výhľad pre Mapo: Budúcnosť vyzerá sľubne. Ako sa rast Soulu postupne rozlieva do viacerých zón, Mapo profituje zo svojej strategickej polohy medzi tradičným centrom a severozápadom rozvíjajúcim sa smerom na Ilsan. Dokončenie GTX alebo iných tratí môže Mapo lepšie prepojiť s predmestiami, čím stúpne jeho význam dopravného uzla (plánuje sa napríklad stanica GTX Sangam DMC na linke A, čo by dramaticky skrátilo cestovné časy na Ilsan či do východného Soulu). Mapo nepodlieha takým extrémnym reguláciám ako Gangnam, čo môže znižovať bariéry pre obchody s nehnuteľnosťami – investori tu môžu ľahšie kupovať a predávať, čím je trh likvidnejší. Pokračujú zároveň projekty obnovy, napríklad kultúrny park Mapo Oil Depot (už dokončené) či úpravy ulíc, ktoré neustále zvyšujú kvalitu bývania.
Očakáva sa, že hodnota nehnuteľností v Mapo bude ďalej pomaly rásť, potenciálne rýchlejšie než celomestský priemer, ak trendy obľúbenosti a rastu pracovných miest zotrvajú. Nedosiahne zatiaľ úroveň Gangnamu (kvôli menšiemu počtu luxusných projektov), no rozdiel sa môže zúžiť. Napríklad ak je dnes Gangnam ~2× mestský priemer a Mapo ~1,5×, v najbližších rokoch by sa Mapo mohlo posunúť k 1,6–1,7×, ak sa trend udrží. Dôležité je, že Mapo je ukážkou úspešnej revitalizácie – zo starých industriálnych alebo zanedbaných zón (napríklad bývalá skládka Sangam, teraz DMC a World Cup Park) vznikli nové ekonomické centrá. To dobre „vypovedá“ o schopnosti štvrte prispôsobovať sa a odolnosti voči výkyvom.
Každá zo štyroch štvrtí – Gangnam, Songpa, Yongsan a Mapo – predstavuje iný aspekt soulského realitného boomu. Gangnam ukazuje vrchol luxusu a výzvy prehriateho trhu; Songpa ponúka rodinami poháňaný rast a príval globálnych zariadení; Yongsan je o uvoľňovaní doposiaľ nevyužitého potenciálu veľkými projektmi; a Mapo je štýlová, rastúca štvrť na vlne demografických a kultúrnych zmien. Spolu kreslia obraz mesta, ktoré súčasne mení panorámu, rozširuje infraštruktúru a omladzuje komunity.
Prognóza a výhľad na nasledujúce roky
Čo môžeme očakávať od soulského realitného trhu po roku 2025? Hoci odhady sú vždy ovplyvnené neistotami (globálna ekonomika, geopolitika či iné faktory), z údajov a analýz sa dá vyčítať niekoľko kľúčových trendov a predpovedí:
- Pokračovanie mierneho rastu cien: Očakáva sa, že ceny bytov v Soule budú v nasledujúcich rokoch ďalej stúpať, ale už nie tak prudko, ako tomu bolo pri dvojciferných ročných skokoch na konci 2010. Stále chýba dostatok bývania, veľký dopyt domácností a sústreďovanie bohatstva v Soule preto tlačia ceny hore. Odborníci predpovedajú priemerný ročný rast 3–5 % bambooroutes.com. Prémiové oblasti môžu rásť svižnejšie (stredné až vyššie jednotky %), slabšie štvrte zostať skôr na nule, no všeobecne sa čaká ďalší vzostup, ak nenastane veľký otras (napr. pokles ekonomiky alebo ďalšie zvýšenie sadzieb). Ak by to prišlo, rast sa môže spomaliť alebo oddialiť.
- Pretrvávanie regionálnych rozdielov: Pravdepodobne sa bude ďalej prehlbovať rozdiel medzi Soulom (a jeho blízkymi predmestiami) a zvyškom Kórey koreajoongangdaily.joins.com. Ak nedôjde k razantnej politike podpory iných regiónov, zostane koncentrácia kapitálu v Soule. Inštitúcie ako Korea Housing Institute predpokladajú pokračovanie tzv. „dvojkoľajného“ trhu, kde v hlavnom meste ceny mierne rastú, zatiaľ čo provincie stagnujú globalpropertyguide.com. Do roku 2027 by tak soulský cenový index mohol byť o cca 10 % vyššie než dnes, ale v niektorých menších mestách môžu byť ceny dokonca na úrovni alebo nižšie ako v súčasnosti. Sociálne a politické dôsledky tohto trendu budú jednou z kľúčových tém vlády.
- Politické prostredie: smerom k stabilite a rozvoju ponuky: Tvorcovia politiky sa poučili, že extrémne zásahy sa často obrátia proti trhu. Očakáva sa preto sústredenie na rozširovanie ponuky bývania (cez obnovu, zvyšovanie hustoty, nové satelitné mestá okolo GTX staníc, atď.) a cielenejšiu podporu skutočných kupujúcich (podpora mladých či prvokupcov), nie tupé opatrenia na brzdenie cien. Nová vláda v 2025 už avizovala, že nebude ceny „lámať“ vysokými daňami koreajoongangdaily.joins.com, čo znamená trhu priaznivejší prístup. Ak by však ceny náhle vyskočili (napr. cez 10 % ročne), regulačné zásahy ako rozšírenie povolovacích zón či sprísnenie úverov môžu opäť rýchlo nastúpiť. Ideálny scenár je tzv. „mäkké pristátie“ – ceny rastú dostatočne na to, aby motivovali výstavbu, no nie až tak, aby vyvolali spoločenskú nespokojnosť alebo finančné riziko.
- Úrokové sadzby a financovanie: Veľkým neznámym je menová politika. Trh aktuálne počíta s tým, že Bank of Korea zníži sadzby koncom roka 2025, keďže inflácia klesá a rast sa spomaľuje cbre.com. Nižšie úroky by boli pre reality priaznivé – znižujú hypotéky, mierne zlepšujú dostupnosť a zvyšujú atraktivitu nehnuteľností oproti dlhopisom. Pridalo by sa viac kupcov i investorov. Ak budú sadzby klesať pomaly, vplyv bude pozvoľný. Ak dôjde k prudkému uvoľneniu (napr. pri recesii), môže prísť prudší skok v dopyte. Naopak, ak inflácia opäť vyrastie a sadzby zostanú hore, trh pravdepodobne ostane v plató alebo ľahko zamrzne.
- Výhľad investičného trhu: Odborné agentúry ako CBRE očakávajú postupné oživenie investícií do komerčných nehnuteľností s otočením sadzby v Kórei cbre.com. V rokoch 2025–2026 sa tak môže trh vrátiť k predpandemickým objemom transakcií, najmä ak sa zvýši dôvera zahraničných investorov v Ázii. Očakáva sa, že výnosy z prémiových segmentov sa udržia na stabilnej úrovni, príp. mierne klesnú, ak stúpne konkurencia cbre.com. Veľkým otáznikom sú globálne kapitálové toky – ak sa bude čínska ekonomika spomaľovať alebo západné trhy ostanú menej atraktívne, Soul môže získať viac zahraničných peňazí. Naopak, v prípade globálneho šoku môže dôjsť k poklesu likvidity a zastaveniu obchodov. Vo všeobecnosti je však Seoul považovaný za bezpečný, jadrový trh Ázie a záujem o jeho nehnuteľnosti by mal pretrvať.
- Trh nájmov a výnosy: Predpokladá sa, že výnosy z prenájmu sa mierne zlepšia, ako sa ceny stabilizujú a nájmy ich budú doháňať. Pribudne profesionálne spravovaných (inštitucionálnych) prenájmov, čo povedie k optimalizácii nájomného (hoci veľké zvyšovanie brzdia zákony o ochrane nájomníkov). Vládna podpora výstavby nájomných bytov môže zvýšiť neobsadenosť starších, horších bytov, no v Segmente kvalitných prenájmov v Soule hrozí prebytok len ťažko. Ak úroky zostanú nízke, systém záloh (jeonse) sa bude postupne vytrácať (návratnosť záloh klesá), čo znamená viac domácností na mesačný prenájom, a teda lepší cashflow pre prenajímateľov.
- Harmonogram veľkých projektov: Do roku 2028 už uvidíme zásadné výsledky aktuálneho rozvojového boomu: niektoré časti Yongsan IBD by mohli byť dokončené (časť kancelárií pripravená na užívanie), Jamsil MICE komplex bude v stave pokročilej výstavby alebo už čiastočne otvorený, linky GTX A, B, C budú v prevádzke (úplná sieť do začiatku 30. rokov). To ďalej pretvorí trh – napríklad keď jazdia GTX vlaky, môžu predmestia v Gyeonggi rásť rýchlejšie (mierne zmierňujúc rozdiely so Soulom) a nové biznis zóny môžu stiahnuť firmy z drahých starých kancelárií (čo paradoxne môže zraziť nájmy v starších, ale zvýšiť ich v nových vežiach). Reality sú hra na dlhšie trate a semiačka zasiate v roku 2025 ovplyvnia trh ešte ďalšiu dekádu.
Na záver, výhľad pre realitný trh v Soule zostáva prevažne pozitívny. Mesto je na vlne veľkej prestavby a modernizácie infraštruktúry, čo upevní jeho postavenie globálnej metropoly. Demografické a ekonomické trendy nahrávajú pokračujúcemu dopytu po nehnuteľnostiach, hoci Kórea rieši populačné výzvy – Soul je ako magnet na talenty a mládež z celej krajiny izolovaný od celonárodného poklesu. Veľké inštitúcie sa zhodujú, že hoci možné krátkodobé výkyvy sú bežné, v strednodobom až dlhodobom výhľade zostanú soulské reality spoľahlivou investíciou globalpropertyguide.com cbre.com.
Samozrejme, riziká existujú. Vysoký dlh domácností je neustálym problémom; takmer polovica úverov súkromného sektora v Kórei je viazaná na nehnuteľnosti koreajoongangdaily.joins.com, takže akýkoľvek otras by mohol otriasť finančným systémom. Globálne, ak by došlo k vážnej recesii alebo nepredvídateľnej udalosti (tzv. „čierna labuť“), Soul by nebol imúnny. Geopolitické napätie v regióne by tiež mohlo ovplyvniť náladu zahraničných investorov. A doma, ak sa dostupnosť bývania ešte viac zhorší, politický tlak môže viesť k radikálnejším zásahom (ako napríklad zavedenie cenových stropov na bývanie alebo veľké programy verejného bývania), ktoré by mohli zmeniť dynamiku trhu.
Pre túto chvíľu je však smer daný: rok 2025 je rokom oživenia realitného trhu v Soule a zdá sa, že tento trend bude pokračovať aj naďalej. Investorom, kupujúcim a firmám sa odporúča pozorne sledovať politické signály a kľúčové milníky projektov, pretože tie naznačia, kde sa nachádzajú príležitosti. Či už ide o luxusný byt v Gangname, novú kanceláriu v Yongsane, zrekonštruovaný obchodný komplex v Jamsile alebo moderný officetel v Mapo, Soul ponúka trochu zo všetkého – a v nadchádzajúcich rokoch chce ponúknuť ešte viac, ako mesto budúcnosti v Ázii, budované na realitných rozhodnutiach dneška.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza rezidenčného trhu s nehnuteľnosťami v Južnej Kórei 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Soul zavádza späť systém povolení na prevod pozemkov donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Ceny bytov v Soule rastú už 12. týždeň za sebou world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Nová vláda musí prelomiť vzorec… prudký nárast cien nehnuteľností koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Priemerné ceny bytov v Soule 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 predpovedí pre trh s nehnuteľnosťami v Soule 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Kórei cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – 2025 Korea Office Outlook pdf.savills.asia (prostredníctvom PDF ukážky)
- Yonhap/CTBUH – Plány na medzinárodnú biznis štvrť v Yongsane ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Výstavba komplexu Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX skráti dochádzanie… ceny v okolí terminálov prudko vzrástli koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Dúfanie v vysokorýchlostné vlaky a bývanie reuters.com reuters.com (kontext k GTX a cenám bývania).
