Realitný trh v Lausanne (2025 a ďalšie roky)

Trh s nehnuteľnosťami v Lausanne v roku 2025 vyniká ako jeden z najodolnejších vo Švajčiarsku, vyznačuje sa silným dopytom a obmedzenou ponukou. Ako hlavné mesto kantónu Vaud a centrum medzinárodného vzdelávania, financií a technológií, Lausanne priťahuje stálu influx kvalifikovaných obyvateľov theluxuryplaybook.com. Kvalita života v meste, prítomnosť renomovaných univerzít (ako EPFL a UNIL) a mnohých nadnárodných zamestnávateľov (napríklad MOV, medtech a finančné firmy) podporujú trvalý dopyt zo strany expatov, študentov, rodín a korporácií. Približne 80 % domácností v Lausanne býva v prenájme (podiel vlastného bývania je len asi 20 % z celkového počtu) bcv.ch, čo odráža tradične napätý trh s prenájmom. Nižšie je komplexný pohľad na aktuálnu situáciu na trhu (rezidenčný a komerčný), cenové trendy a prognózy, investičné príležitosti, hlavné projekty, regulačné faktory, porovnania s inými švajčiarskymi mestami a dopytové trendy, ktoré formujú výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Lausanne.

Podmienky na rezidenčnom trhu v roku 2025

Lausanne’s trh s bývaním zostáva aj v roku 2025 veľmi napätý. Miera neobsadenosti je mimoriadne nízka – okolo 0,6 % v polovici 2024 v okrese Lausanne bcv.ch – čo poukazuje na vážny nedostatok dostupných domov. Táto nedostatočná ponuka spôsobila, že nájomné a ceny zostávajú vysoké. Mnohí nájomníci zostávajú vo svojich bytoch dlhodobo: v Lausanne (a Ženeve) približne polovica nájomníkov býva vo svojich jednotkách viac ako 10 rokov, čo je výrazne nad švajčiarskym priemerom 38 % ubs.com. Tento efekt „uzamknutia” poukazuje na to, aké náročné je nájsť nové bývanie, keďže nájomníci sa držia existujúcich zmlúv. Začiatkom roku 2025 sa dopyt po nájomnom bývaní prudko zvýšil v dôsledku rastu populácie (vrátane imigrácie); vo Švajčiarsku bola celonárodná neobsadenosť rekordne nízka (1,08 % v polovici 2024) a rástli aj ponúkané nájmy pwc.ch pwc.ch. Lausanne kopíruje tento trend, pričom prenajímatelia môžu pri nových nájmoch zvýšiť nájomné zhruba o +2 % medziročne pre zvýšenú konkurenciu o jednotky. Existujúce regulované nájmy však zaznamenali len mierne zvýšenia, čiastočne vďaka švajčiarskej referenčnej úrokovej miere hypoték, ktorá bola v skutočnosti znížená v marci 2025. Toto zníženie úrokov utlmí rast nájmov pre existujúcich nájomníkov v nasledujúcich štvrťrokoch ubs.com (keďže prenajímatelia musia podľa švajčiarskeho zákona o prenájme nájomné pri poklese úrokových sadzieb znížiť alebo aspoň nezvyšovať).

Ceny nehnuteľností v Lausanne sú naďalej medzi najvyššími vo Švajčiarsku a za posledné desaťročie neustále rástli. Priemerná transakčná cena bytov v Lausanne bola približne 15 500 CHF za m² v 1. štvrťroku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, čím sa radí do najvyššej kategórie hneď za Zürich a Ženevu. Najčastejšie sa ponukové ceny v polovici roku 2025 pohybujú okolo 12 000–13 000 CHF za meter štvorcový pri rezidenčných nehnuteľnostiach investropa.com neho.ch. Napríklad údaje z júna 2025 ukazujú priemer 12 750 CHF za m² (byty ~13 413 CHF a domy ~12 087 CHF za m²) v Lausanne neho.ch. Prémiové štvrte (napríklad pri jazere v Ouchy alebo luxusné svahy) ľahko presahujú 13 000 CHF/m² theluxuryplaybook.com. Rast cien bol v poslednom období mierny, ale pozitívny – približne +2 % medziročne pri bytoch v roku 2024 theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com – pretože obmedzená dostupnosť a vyššie náklady na financovanie utlmovali rýchly rast v predchádzajúcich rokoch. Ceny rodinných domov dokonca stagnovali alebo mierne klesli (okolo –0,5 % až –0,6 % za posledný rok) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com v dôsledku rastúcich hypotekárnych nákladov a presunu preferencií kupujúcich smerom k viacbytovým alebo nájomným investíciám. Celkovo je rezidenčný trh v Lausanne v roku 2025 charakterizovaný stabilitou na vysokej cenovej úrovni: dopyt výrazne prevyšuje ponuku, čím sa udržuje nízka neobsadenosť a podpora cien, no tempo rastu cien sa zmiernilo.

Dodávka bývania zostáva obmedzená geografickými a plánovacími predpismi. Lausanne je husté mesto so striktným zonovaním a zdĺhavými schvaľovacími procesmi, ktoré obmedzujú rozsiahly rozvoj theluxuryplaybook.com. Nová bytová výstavba bola skromná – na úrovni približne 420 nových jednotiek ročne v rokoch 2024–25 v oblasti Lausanne bcv.ch – čo je menej ako v predchádzajúcich rokoch. Tento pomalý rast ponuky nestačí pokrývať potreby obyvateľstva, čo prispieva k štrukturálnemu deficitu ponuky. Napäté trhové podmienky dokazujú aj silné profily nájomcov a nízka fluktuácia; inštitucionálni prenajímatelia vo Vaude uvádzajú vysokokvalitných, „stálych“ nájomcov a minimálnu neobsadenosť (≈1 %–1,4 %) vo svojich portfóliách v Lausanne theluxuryplaybook.com. Pre investorov to znamená spoľahlivé príjmy z nájomného. Skutočne, viacbytové rezidenčné nehnuteľnosti sú opäť žiadané medzi investormi – k roku 2024 nájomné vo Švajčiarsku vzrástlo o približne 6,4 % za rok a nájomné budovy sa stali atraktívnejšími s návratom nízkych úrokových sadzieb ubs.com ubs.com. Kombinácia stability nájomcov a chronického nedostatku ponuky robí z Lausanne mimoriadne defenzívny, výnosný rezidenčný trh, aj keď ceny zostávajú na vysokej úrovni.

Podmienky na komerčnom trhu (kancelárie & maloobchod) v roku 2025

Segment komerčných nehnuteľností v Lausanne v roku 2025 vykazuje dvojrýchlostnú dynamiku: kancelársky trh v centre mesta je veľmi napätý, zatiaľ čo periférne subtrhy sa rozširujú s novými kapacitami. V centrum Lausanne (CBD) sú kancelárske voľné kapacity mimoriadne nízke – celomestská miera neobsadenosti je len 1,9 % a v prípade prémiových kancelárií v centre je dostupných len 1,5 % jll.com. V absolútnom vyjadrení bolo ku koncu roku 2024 voľných len približne 12 300 m² kancelárskeho priestoru v CBD jll.com. Táto nedostupnosť podporuje vysoké nájomné: prémiové kancelárie v centre Lausanne si držia úroveň okolo 520 CHF za m² ročne (asi 43 CHF/m² mesačne) a tieto ceny zostávajú stabilné jll.com. Firmy hľadajúce veľké súvislé kancelárske priestory v centre často čelia nedostatku možností. Za zmienku stojí, že významná rekonštrukcia ikonickej budovy Hôtel des Postes v centre Lausanne je v procese, pričom ~15 000 m² moderných kancelárií bude dokončených do konca roka 2025 – pôjde o vzácny prírastok prémiových priestorov v srdci mesta, ktorý má po dokončení uspokojiť silný dopyt jll.com.

Naopak, kancelársky trh v predmestiach Lausanne sa trochu uvoľnil, keďže na trh prichádzajú nové projekty. Celková miera dostupnosti kancelárií v širšom regióne Lausanne vzrástla na 3,8 % ku koncu roka 2024, oproti 3,2 % v predchádzajúcom roku jll.com. Tento nárast je spôsobený najmä niekoľkými veľkými projektmi vo West Lausanne (Crissier/Renens), ktoré boli dokončené jll.com. Napríklad, nový „eko-distrikt“ v Chavannes-près-Renens poskytol významné nové kancelárske priestory, čo prispelo k vyššej miere neobsadenosti v tejto časti trhu jll.com. Zóna Lausanne West/Crissier má teraz neobsadenosť kancelárií na úrovni asi 15 % jll.com – čo je výrazne viac než mestský priemer – pretože projekty ako „Le Closel“ (4 000 m²) a „Quartier Horizon“ (~7 000 m²) boli nedávno dokončené a priestory sú stále na trhu jll.com. Aj keď tento nárast neobsadenosti znamená krátkodobú výzvu z pohľadu absorpcie, odráža tiež rast: Západné Lausanne je vo fáze expanzie a ponúka moderné kancelárie s veľkými podlažiami, ktoré centrum Lausanne nedokáže poskytnúť. Oblasť Malley–Renens obzvlášť zažíva boom nových projektov. Veľký zmiešaný komplex „Central Malley“ je vo výstavbe, pričom dokončenie sa plánuje na rok 2026 s viac ako 10 000 m² kancelárskych priestorov; už teraz je 80 % jeho prvej budovy (A3) prenajatých rok pred dokončením jll.com. Napriek vyššej neobsadenosti v týchto okrajových oblastiach dopyt nájomcov zostáva silný a presúva sa k novým ponukám: spoločnosti láka udržateľný dizajn, dostupnosť a väčšie podlažia týchto projektov jll.com. Očakáva sa, že v priebehu času bude nadbytočný priestor absorbovaný, vzhľadom na rastúcu ekonomiku Lausanne a preferenciu niektorých firiem presťahovať sa zo starších budov do nových kancelárií s ekologickým certifikátom jll.com.

Ceny nehnuteľností v Lausanne už dlhodobo rastú a rok 2025 pokračuje v tomto trende, hoci s miernym spomalením.

V rezidenčnom sektore obe spoločnosti UBS a Wüest Partner predpovedajú, že ceny švajčiarskych domov vzrastú v roku 2025 o približne 3–4 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ale v regiónoch s vysokými nákladmi, ako je Lausanne, sa očakáva miernejšie tempo nárastu.V skutočnosti nedávne údaje ukazujú, že ceny bytov v Lausanne takmer nerastú (+0,3 % medziročne v 1. štvrťroku 2025) globalpropertyguide.com, čo je horší výsledok ako celoštátny priemer (~+4,4 % medziročne), ktorý bol ovplyvnený nárastom v iných regiónoch.To naznačuje, že ceny v Lausanne môžu vzhľadom na miestne príjmy dosahovať svoj strop.Pre roky 2025–2026 analytici predpovedajú nízky jednociferný rast cien domov v Lausanne – v rozsahu +1 % až +3 % ročne estimation-bien-immobilier.ch – za predpokladu, že úrokové sadzby zostanú nízke a nenastanú žiadne vážne šoky.Výhľad na nehnuteľnosti v kantóne Vaud skutočne predpovedá rast cien bytov o +1–2 % v roku 2025 (a približne 2 % pri domoch) estimation-bien-immobilier.ch, čo je v podstate pokračovanie mierneho rastu z roku 2024.Kľúčovými faktormi podporujúcimi ceny sú pretrvávajúca nerovnováha medzi ponukou a dopytom a lacnejšie financovanie (po znížení sadzieb SNB).Do polovice roku 2025 klesli hypotekárne sadzby vo Švajčiarsku v priemere opäť pod 2 %, čo výrazne zlepšilo dostupnosť úverov investropa.com investropa.com.Tento nárast financovania v kombinácii s rastom populácie podporuje pozitívny výhľad.Avšak vzhľadom na to, že bývanie v Lausanne je už teraz veľmi drahé (pomer cien k príjmom je napätý) a celkový hospodársky rast je mierny (švajčiarsky HDP ~1,2 %–1,4 % predpoklad na roky 2025–26 pwc.ch), neočakávajú sa žiadne výbušné cenové skoky – skôr je pravdepodobná „stabilizácia na vysokej úrovni“ ubs.com ubs.com.

Ostatné komerčné segmenty odrážajú zdravú ekonomiku Lausanne: maloobchodné nehnuteľnosti v prémiových zónach profitujú z bohatého obyvateľstva mesta a turistov, hoci sekundárne maloobchodné lokality čelia tlaku (kvôli vplyvu e-commerce a príťažlivosti Ženevy). Priemyselný/logistický trh v okolí Lausanne (napr. v okolitých obciach) je taktiež dosť napätý, vzhľadom na obmedzené množstvo priemyselnej pôdy v regióne. Celkovo možno komerčné nehnuteľnosti v Lausanne v roku 2025 zhrnúť ako nedostatok v centre vs. rast na periférii – mimoriadne obmedzené centrum mesta s vysokými nájmami a prakticky žiadnymi veľkými voľnými priestormi, oproti rozvíjajúcej sa periférii, kde nové obchodné štvrte (napríklad v Renens/Malley) zvyšujú kapacitu a mierne zvyšujú mieru neobsadenosti v krátkodobom horizonte jll.com. Dôležité je, že ani nový prírastok ponuky nie je nadmerný v porovnaní s historickými štandardmi. (V celej Švajčiarsku rast kancelárskych priestorov spomaľuje – predpokladá sa ~1,0% ročný rast vo veľkých mestách do roku 2027, čo je o 26% menej ako v posledných rokoch jll.com jll.com.) Podiel Lausanne na novej výstavbe zostáva opatrný, čo znamená, že trh pravdepodobne nebude dlhodobo presýtený.

Cenové trendy a prognózy

V sektore komerčných nehnuteľností by kancelárske nájmy v centre Lausanne mali zostať vysoké a vďaka nedostatku priestoru môžu dokonca mierne vzrásť. Prémiový kancelársky nájom (CHF 520/m²/rok) je už nejaký čas stabilný jll.com, ale každá nová špičková ponuka (ako napríklad rekonštrukcia Hôtel des Postes) by mohla vytvoriť nové meradlo, ak by súťaženie o tieto priestory vyvolalo cenovú vojnu. V periférnych subtrhoch kancelárskych priestorov môže príchod nových budov krátkodobo vyvíjať tlak na znižovanie nájmov – prenajímatelia by mohli ponúkať stimuly na zaplnenie voľných priestorov (keďže dostupnosť vo West Lausanne je 15% jll.com, môžu byť nutné ústupky v nájme, aby prilákali nájomcov, kým dopyt dorovná ponuku). V priebehu najbližších rokov (2025–2027), keď sa kancelárie v Malley/Crissier prenajímajú, môžeme očakávať, že efektívne nájmy tam budú opäť postupne posilňovať, najmä pre nehnuteľnosti s certifikáciou zelených budov a dobrým napojením na dopravu (o ktoré je už teraz zvýšený záujem) jll.com.

Výnosy z investičných nehnuteľností v Lausanne pravdepodobne zostanú nízke (čo naznačuje vysoké hodnoty), podobne ako v iných švajčiarskych metropolách. Napríklad, výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Ženeve sa pohybujú okolo 3,5 % a sú stabilné investropa.com investropa.com; výnosy v Lausanne sú pravdepodobne podobné – všeobecne 3–4 % – vzhľadom na silné ceny a spoľahlivý príjem z prenájmu. Pri výnosech 10-ročných švajčiarskych štátnych dlhopisov blízko nuly zostáva nehnuteľnosti atraktívnou voľbou pre inštitucionálnych investorov hľadajúcich výnosy. Predpovede od Wüest Partner počítajú s rastom cien bytov vo Švajčiarsku o ~3,6 % v roku 2025 globalpropertyguide.com, a analytici UBS taktiež predpokladajú nárast o 3–4 % globalpropertyguide.com, no upozorňujú, že limity dostupnosti “by mali obmedziť akékoľvek výrazné zvýšenia cien” globalpropertyguide.com. Po roku 2025 bude veľa závisieť od úrokových sadzieb (návrat k záporným sadzbám, ako sa diskutuje vo Švajčiarsku, by ešte viac poháňal ceny nehnuteľností pwc.ch pwc.ch). Naopak, ak by inflácia alebo globálne faktory vynútili zvýšenie sadzieb, švajčiarsky realitný trh by sa mohol ochladiť. K roku 2025 je základný scenár mierny pokračujúci rast hodnôt nehnuteľností v Lausanne, bez náznakov poklesu. Index realitnej bubliny UBS pre Švajčiarsko zostáva v roku 2025 v zóne “mierneho rizika” ubs.com ubs.com – Lausanne je identifikované ako miesto s vysokými cenami, “hotspot”, ale nie v závažnej bublinovej oblasti. Preto, ak nedôjde k zásadným externým otrasom, výhľad na najbližšie roky je, že realitný trh v Lausanne bude postupne rásť a zachová si štatút stabilného trhu s vysokou hodnotou.

Investičné príležitosti a hlavné rastové oblasti

Napriek vysokým vstupným cenám ponúka Lausanne niekoľko investičných príležitostí vďaka rastovým oblastiam a stabilným výnosom. Investorov (švajčiarskych inštitucionálnych aj kvalifikovaných zahraničných kupujúcich) najmä priťahujú dlhodobé nájomné aktíva v Lausanne, pričom mesto označujú za miesto s nízkou neobsadenosťou, silnou základňou nájomníkov a “bezpečným prístavom” theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Kupujúci orientovaní na výnosy zisťujú, že viacbytové obytné bloky v lausannských štvrtiach môžu prinášať stabilné príjmy pri minimálnom riziku neobsadenosti. Skutočnosť, že nájmy za nové zmluvy stúpajú (aby dobehli dopyt), znamená, že majitelia môžu pri obnove dosiahnuť navýšenie; napríklad požadované nájmy národne boli v začiatku roka 2025 približne o +2,2% vyššie než rok predtým ubs.com. Tento trend v kombinácii s nedávnym poklesom nákladov na financovanie zlepšil kalkuláciu pre investorov používajúcich pákový efekt. Vzhľadom na návrat nízkych úrokových sadzieb v rokoch 2024–25 sa kapitalizačné miery znížili a objem realitných transakcií po celom Švajčiarsku narástol practiceguides.chambers.com. V Lausanne v roku 2024 prebehli významné akvizície portfólií a transakcie s rozvojovými pozemkami a tento trend pokračuje aj v roku 2025.

Geograficky kľúčové rastové oblasti v Lausanne a okolí zahŕňajú:

• Západné Lausanne (Renens/Malley/Crissier) – Tento koridor prechádza transformáciou s novými zmiešanými projektmi. Nachádzajú sa tu vznikajúce projekty “Quartier des Entrepôts” a Central Malley, nové administratívne komplexy a obytné bloky blízko stanice Malley. Oblasť je atraktívna pre podniky vďaka moderným zariadeniam a napojeniu na diaľnicu a železnicu a pre investorov preto, že ceny sú mierne nižšie než v centre Lausanne, pričom budúci potenciál rastu je vysoký. Ponuka kancelárskych priestorov tu (15 % po dokončení nových projektov) jll.com v skutočnosti signalizuje príležitosť: firmy hľadajúce veľké a moderné kancelárie ich môžu nájsť v západnom Lausanne za konkurencieschopné nájmy, čo naznačuje, že tento submarket sa stane významným obchodným uzlom. Pre realitných investorov môže skorý vstup do týchto projektov priniesť dobré výnosy, ako sa bude zvyšovať obsadenosť. Štvrť Malley-Gare navyše získa novú električkovú trať a ďalšie bývanie, čo ešte zvýši jej atraktivitu.
• Sever Lausanne (Blécherette/Epalinges) – Oblasti smerom na sever (okolie Blécherette, Vennes, Epalinges) zažívajú rast vďaka vedeckým parkom a prímestským rezidenčným komunitám. Biopôle v Epalinges (park životných vied) sa rozširuje, priťahuje biotechnologické firmy a vytvára dopyt po kanceláriách aj luxusnom bývaní v okolí. Plánované metro M3 bude končiť v Blécherette (severný okraj Lausanne) ge.ch ge.ch, čo podnecuje nový rozvoj pozdĺž jeho trasy. Investori môžu nájsť pozemky alebo príležitosti na rekonštrukciu v týchto severných predmestiach, pretože zlepšujúca sa dopravná infraštruktúra mesta zvyšuje prepojenosť.
• Rekonštrukcie v centre mesta – Priamo v Lausanne sú príležitosti vzácnejšie, no existujú vybrané projekty, kde je možné zrekonštruovať alebo prerobiť staršie budovy. Ukážkovým príkladom je renovácia Hôtel des Postes spomínaná vyššie, ktorá mení historickú poštovú budovu na špičkové kancelárie jll.com. Podobné centrálne umiestnené nehnuteľnosti môžu po získaní a vylepšení využiť neuspokojený dopyt po moderných priestoroch v centre. Navyše, špecifické segmenty ako servisované apartmány alebo študentské bývanie v blízkosti univerzitných kampusov sú nedostatočne pokryté a ponúkajú investičný potenciál (študentská populácia je veľká a rastúca, pričom často zápasí s nedostatkom ubytovania).
• Pobrežie jazera a východné Lausanne (Pully/Lutry) – Východné predmestia pozdĺž Ženevského jazera zostávajú enklávami luxusného bývania. Hoci sú tieto obce (Pully, Lutry, atď.) už väčšinou zastavané, stále tu pretrváva vysoký dopyt zo strany movitých kupcov. Nehnuteľnosti v týchto oblastiach (s výhľadom na jazero) často dosahujú cenu CHF 14 000–16 000+ za m² estimation-bien-immobilier.ch estimation-bien-immobilier.ch, čo je na úrovni najlepších častí Ženevy. Investori do luxusných víl alebo bytov tu počítajú hlavne so zachovaním hodnoty a dlhodobým zhodnotením. Nová ponuka je tu veľmi obmedzená, no občas sa objavia na predaj menšie stavebné pozemky alebo náhrady víl.

Z sektorového pohľadu sú udržateľné a energeticky efektívne nehnuteľnosti významnou príležitosťou. Švajčiarsko má ambiciózne environmentálne predpisy (napr. prísnejšie CO₂ zákony a snahu o nulovú uhlíkovú bilanciu budov). Očakáva sa, že dopyt po energeticky úsporných domoch do roku 2025 na celonárodnej úrovni vzrastie približne o 20% investropa.com investropa.com. V Lausanne sa nové projekty, ako napríklad ekosídlisko Plaines-du-Loup (pozri ďalšiu sekciu), budujú podľa pokročilých ekologických štandardov a takéto nehnuteľnosti sú veľmi žiadané medzi nájomcami aj kupcami. Investovanie do obnovy starších budov v Lausanne (pridávanie izolácie, tepelných čerpadiel, solárnych panelov) sa tiež môže vyplatiť, keďže nájomníci/vlastníci sú ochotní platiť prémiu za nižšie prevádzkové náklady a súlad s nadchádzajúcimi predpismi.

Všeobecne platí, že „kontrolovaný inventár“ a vysoká kvalita nájomníkov v Lausanne robia toto mesto atraktívnym pre dlhodobých investorov theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Mesto ponúka predvídateľné výnosy s nízkou volatilitou, čo je atraktívne v porovnaní s cyklickými trhmi. Kľúčové rastové oblasti na západe a severe, podporené infraštruktúrnymi projektmi, predstavujú hlavný priestor pre rozvojové investičné zisky. Medzitým hlavné aktíva v Lausanne zostávajú defenzívnou voľbou – hoci s nižším výnosom – ideálnou na uchovanie bohatstva a stabilný príjem.

Významné nové projekty a infraštruktúrne zámery

V Lausanne prebieha viacero významných projektov, ktoré v nasledujúcich rokoch ovplyvnia jeho realitný trh. Nižšie sú uvedené niektoré z hlavných nových projektov v kategóriách rezidenčných, komerčných a infraštruktúrnych stavieb:

• Écoquartier des Plaines-du-Loup: Toto je jeden z najambicióznejších bytových projektov v histórii Lausanne. Plaines-du-Loup je nové udržateľné sídlisko, ktoré vzniká na bývalom letisku s rozlohou 30 hektárov na severe mesta. Prvá fáza bola otvorená v roku 2022 a do roku 2034 bude útočiskom pre približne 8 000 obyvateľov a 3 000 pracovných miest priamo na mieste lausanne.ch lausanne.ch. Projekt kladie dôraz na ekologickú a sociálnu udržateľnosť: 30 % bytov bude dotovaných štátom, 40 % bude za stredné „cenovo zastropované“ nájomné a 30 % budú byty na voľnom trhu lausanne.ch. Obsahuje parky, školy, športoviská a komunitné centrá. Plaines-du-Loup je navrhnutý tak, aby spĺňal ciele „spoločnosti 2000 wattov“ (veľmi nízka spotreba energie na obyvateľa) s najmodernejšou energeticky úspornou výstavbou lausanne.ch. Doprava bude dobre zabezpečená – najmä plánovaná linka metra M3 prepojí túto štvrť s centrom mesta približne do roku 2031 ge.ch ge.ch a nová stanica metra bude integrovaná priamo do štvrte. Tento projekt je kľúčom k zmierneniu nedostatku bývania v Lausanne: v etapách prinesie tisíce nových (často cenovo dostupných) bytov. K roku 2024 sa už prví obyvatelia nasťahovali a ďalšie budovy sú vo výstavbe. Investori do nehnuteľností sledujú Plaines-du-Loup pozorne; hoci veľkú časť rozvoja riadi mesto spolu s neziskovými družstvami a dôchodkovými fondmi, jeho úspech by mohol podnietiť podobné projekty v regióne.
• Malley District (Renens/Prilly): Západne od centra Lausanne sa oblasť Malley (zasahujúca do obcí Renens, Prilly a Lausanne) mení zo starej priemyselnej zóny na modernú zmiešanú štvrť. Vlajkovou loďou je „Central Malley“, rozsiahly projekt zahŕňajúci kancelárie, maloobchod a bývanie. Výstavba prebieha a dokončenie hlavných častí sa očakáva do roku 2026. Viacerí nájomcovia si už priestory predprenajali (napr. už obsadených 10 000 m² kancelárií) jll.com, čo poukazuje na veľký záujem. Susedí s Central Malley je oblasť Malley-Gare, kde bolo otvorené Vaudoise Arena (nový štadión na ľadový hokej a podujatia) a nové obytné bloky. Quartier du Closel a Quartier Horizon (tiež v západnej Lausanne) sú ďalšie nedávno dokončené projekty rozširujúce obchodné priestory jll.com. Rozvoju Malley napomáhajú investície do dopravy: buduje sa nová električková trať, ktorá spojí Lausanne-Flon (centrum) s Renens cez Malley. Táto električka t1 má byť otvorená okolo roku 2026, čím sa výrazne zlepší prepojenie – električka každých 6 minút a cesta z Renens do centra bude trvať 15 minút fr.wikipedia.org axes-forts.ch. Po dokončení štvrť Malley prinesie výrazné množstvo nového bývania (vrátane ubytovania pre študentov), kancelárií a voľnočasových zariadení, čím efektívne vytvorí druhé mestské centrum Lausanne. To uvoľní tlak na historické centrum a rozloží rast smerom na západ.
• Rozšírenie Lausanne „Pôle Gare“ (Stanica Hub): Hlavná železničná stanica mesta prechádza desaťročným rozšírením a modernizáciou ako súčasť federálneho plánu železničnej infraštruktúry (Léman 2030). Výstavba sa začala v roku 2021 a ide o obnovu v hodnote približne 1,3 miliardy CHF ge.ch. Projekt rozšíri a predĺži nástupištia, pridá tretí podzemný priechod a takmer zdvojnásobí dennú kapacitu cestujúcich, aby zvládol očakávanú prevádzku do roku 2030 ge.ch ge.ch. Do roku 2029 budú všetky nových päť, predĺžených nástupíšť v prevádzke, čo umožní 400-metrovým vlakom (viac miest na sedenie) obsluhovať Lausanne ge.ch. Dôležité je, že stanica bude priamo podzemne prepojená s linkami metra (M2 a budúca M3) ge.ch, čím sa vytvorí bezproblémový multimodálny uzol. Okolie stanice plánuje mesto prestavať na Place de la Gare ako pešiu zónu a povzbudiť nový rozvoj v stanici a jej okolí. „Pôle Gare“ zahŕňa niekoľko prepojených projektov: okrem samotnej stanice sú v pláne nové kancelárske budovy, hotely a maloobchod v bezprostrednej blízkosti po ukončení železničnej výstavby. Tento uzol je považovaný za „stavbu desaťročia“ pre Lausanne a vďaka zlepšenej dostupnosti je katalyzátorom prestavby centra mesta ge.ch ge.ch. Očakáva sa, že hodnoty nehnuteľností v okolí stanice z týchto zlepšení budú profitovať. Napríklad pozemky južne od železnice môžu v budúcnosti ponúknuť kancelárske alebo zmiešané výškové budovy, ktoré využijú zlepšenú dostupnosť a zvýšený pohyb ľudí.
• Linka metra M3 a iná doprava: Popri modernizácii stanice je linka metra M3 kľúčovým infraštruktúrnym projektom. M3 bude premávať od hlavnej stanice na sever do Blécherette cez hlavné štvrte (tunelom pod centrom mesta). Plánované spustenie je v roku 2031 ge.ch. To odbremení preťaženú linku M2 a otvorí nové oblasti pre rozvoj orientovaný na verejnú dopravu, najmä v blízkosti plánovaných staníc M3 (napr. Chauderon, Beaulieu a smerom na severný koniec). Okrem toho sa linka M2 predlžuje a prestavuje pri stanici. Lausanne-ova električková linka (spomenutá vyššie) a priebežné zlepšovanie RER Vaud prímestskej železnice (napr. častejšie vlaky do predmestí) tiež posilňujú regionálnu mobilitu ge.ch ge.ch. Pre nehnuteľnosti tieto projekty znamenajú, že predtým periférne lokality sa stanú dostupnejšími a atraktívnejšími pre projekty – napr. v okolí budúcich zastávok M3 môže byť navrhnuté nové bývanie alebo kancelárie, keď investori očakávajú lepšie dopravné spojenie.
• Ďalší rozvoj: Lausanne má aj ďalšie významné projekty, ako je iniciatíva Métamorphose, ktorá okrem Plaines-du-Loup zahŕňa aj nový futbalový štadión na Stade de la Tuilière (odovzdaný v roku 2020) a nový plavecký areál vo Vidy. Štvrť Beaulieu (lokalita kongresového centra Palais de Beaulieu) prechádza obnovou, pričom niektoré časti budú slúžiť ako sídlo kantonálnych súdov a v okolí je plánovaná výstavba nových bytových jednotiek. Na severozápade je plánované rozšírenie pod názvom “Quartiers Ouest”, kde sa v predmestiach ako Chavannes a Crissier pridá bývanie na podporu rozvoja univerzity a inovačného parku. Okrem toho prebiehajú projekty súkromného sektora: napríklad v blízkosti kampusu EPFL vznikajú nové študentské ubytovne a rozširuje sa inovačný park, aby uspokojil rastúcu komunitu študentov a technologických firiem. Každý z týchto projektov – či už verejná infraštruktúra alebo súkromná výstavba – prispieva k rastu kapacity Lausanne. Pridávaním ponuky bývania (Plaines-du-Loup, Quartiers Ouest), kancelárskych priestorov (Malley, okolie stanice) a zlepšovaním dopravy (metro/električka) sa kolektívne snažia udržať Lausanne ako životaschopné a ekonomicky prosperujúce mesto pri raste populácie.

Regulačné a politické prostredie

Stabilný a transparentný regulačný rámec vo Švajčiarsku platí aj pre trh s nehnuteľnosťami v Lausanne, pričom viacero konkrétnych politík ovplyvňuje investorov a vlastníkov:

• Obmedzenia pre zahraničných kupcov (Lex Koller): Federálny zákon o nadobúdaní nehnuteľností osobami zo zahraničia, známy ako Lex Koller, stanovuje prísne obmedzenia pre zahraničných (nerezidentných) kupcov pri kúpe švajčiarskych nehnuteľností. Vo všeobecnosti cudzinci, ktorí nie sú švajčiarskymi rezidentmi, nemôžu kupovať rezidenčné nehnuteľnosti vo Švajčiarsku (s niekoľkými výnimkami pre určité rekreačné nehnuteľnosti alebo pri získaní špeciálneho povolenia) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. V Lausanne, ktoré nie je vyhlásené za turistické stredisko, to znamená, že trh s bývaním je prevažne určený pre švajčiarskych občanov a rezidentných cudzincov s povoleniami. Táto politika obmedzuje špekulatívne zahraničné investície a pravdepodobne prispela k stabilite cien (na rozdiel od svetových miest, kde ceny šplhajú nahor pod tlakom zahraničného kapitálu). Cudzinci však môžu bez obmedzení kupovať komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, obchody) a zahraničné spoločnosti často v Lausanne prenajímajú priestory pre svoje aktivity. Lex Koller tak zabezpečuje, že rezidenčný trh v Lausanne je primárne poháňaný domácim dopytom a potrebami, nie špekulatívnymi tokmi zo zahraničia.
• Regulácia trhu s nájomným bývaním: Švajčiarsko má prepracovaný systém ochrany nájomníkov a mechanizmy kontroly nájmov. Nájomné zmluvy sa typicky z časti viažu na národnú referenčnú hypotekárnu úrokovú mieru (tá je stanovovaná štvrťročne). Keď táto referenčná miera klesá, nájomníci majú právo požiadať o zníženie nájomného; keď stúpa, prenajímatelia môžu žiadať zvýšenie v rámci daných vzorcov. Ako je uvedené, referenčná miera v roku 2025 klesla v dôsledku znižovania úrokových sadzieb, čo obmedzí prenajímateľov v možnom zvyšovaní nájomného dlhodobým nájomníkom ubs.com. Táto regulácia vyrovnáva výkyvy nájomného – nájomníci nepocítia náhly rast nájomného, pokiaľ to neospravedlňuje rast nákladov. Švajčiarsky zákon navyše stanovuje, že nájomné existujúcich zmlúv je možné zvyšovať len za určitých podmienok (úroková miera, inflácia, zvyšovanie hodnoty rekonštrukciou), preto veľa dlhodobých nájomníkov v Lausanne platí výrazne nižšie nájomné, než je v súčasnosti na trhu. To vytvára rozdiel medzi „nájomným pre existujúcich vs. nových nájomníkov” a prispieva k nízkej obrátke nájomníkov (ľudia si nechcú nechať ujsť výhodnú zmluvu) ubs.com. Pre investorov to znamená, že rast výnosov z prenájmu nastáva najmä pri výmene nájomníkov alebo ak referenčná miera/inflácia umožní zvýšenie. Myse Lausanne zároveň monitorujú úroveň nájomného a majú rámec na riešenie neoprávneného zvyšovania, čo zaisťuje vyvážený vzťah medzi prenajímateľmi a nájomníkmi.
• Lokálne plánovanie a bytová politika: Mesto Lausanne aktívne využíva nástroje územného plánovania na ovplyvňovanie rozvoja. Pri veľkých projektoch často mesto vyžaduje určitý podiel cenovo dostupného bývania alebo sa podieľa prostredníctvom družstiev. Videli sme to v Plaines-du-Loup, kde bolo nariadených 30 % dotovaných jednotiek lausanne.ch. Lausanne (podobne ako Ženeva a Zürich) sa zaviazalo zachovať zásobu cenovo dostupného a priemerného bývania. Kanton Vaud má tiež predpisy podporujúce tento mix – napríklad kantonálne zákony (ako Loi sur le logement) môžu poskytovať stimuly alebo požiadavky na cenovo dostupné bývanie v nových projektoch. Okrem toho má Lausanne výškové a hustotné obmedzenia v mnohých oblastiach (na zachovanie výhľadov a historického charakteru), čo obmedzuje nadmernú výstavbu, ale udržiava ponuku obmedzenú. Každé preklasifikovanie alebo veľký projekt prechádza verejnou konzultáciou a niekedy aj referendami, čo môže spomaliť výstavbu, ale zabezpečuje súhlas komunity. Výsledkom je, že developeri musia prechádzať zložitým schvaľovacím procesom, no po schválení majú projekty v Lausanne pevnú právnu základňu.
• Zdaňovanie a reforma „imputovaného nájomného“: Majitelia nehnuteľností vo Švajčiarsku v súčasnosti platia daň z imputovanej hodnoty nájmu (Eigenmietwert), ak bývajú vo vlastnom dome – ide v podstate o zdaňovanie hypotetického nájmu, ktorý by platili. Rastie politické hnutie za zrušenie tejto dane z imputovaného nájmu. V rokoch 2024–25 návrh na jej zrušenie získava podporu. Ak bude daň z imputovanej hodnoty nájmu zrušená (za predpokladu schválenia voličmi a kantónmi), výrazne by to znížilo daňové zaťaženie vlastníkov domov a potenciálne zvýšilo dopyt po vlastníctve nehnuteľností pwc.ch. Analytici UBS poznamenávajú, že táto zmena by ďalej podporila rast cien bývania, pričom by najviac profitovala nová výstavba, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti vyžadujúce renováciu môžu byť znevýhodnené pwc.ch. Tvorcovia politík uvažujú aj o sprievodných opatreniach (ako je obmedzenie odpočítateľnosti úrokov z hypoték) na vyváženie efektov. Investori by mali túto oblasť sledovať, keďže daňová reforma môže ovplyvniť motiváciu kupovať vs. prenajímať pre domácnosti v Lausanne. Téma daní: Vaud má svoje vlastné dane za prevod nehnuteľností a dane z kapitálových ziskov pri predaji nehnuteľností, ktoré investori zohľadňujú. Kantón tiež umožňuje zmluvy o prechodnom prenájme (‘pacte de précarité’) a iné právne štruktúry na podporu cenovo dostupného bývania pre nízkopríjmových nájomcov.
• Environmentálne a stavebné predpisy: Švajčiarska Energetická stratégia 2050 a kantonálne energetické kódy výrazne ovplyvňujú nehnuteľnosti. Od roku 2023 je v kantóne Vaud (a vo Švajčiarsku celkovo) fakticky zakázané používať olejové a plynové kúrenie v nových budovách, čo podporuje využívanie tepelných čerpadiel, solárnych a iných obnoviteľných riešení investropa.com. Rekonštrukcia starších budov musí v mnohých prípadoch zahŕňať energetické zlepšenia (napríklad zateplenie). Tieto politiky znamenajú, že v budúcich projektoch v Lausanne je energetická efektívnosť nielen žiaduca, ale aj povinná. Developeri prezentujú budovy certifikované Minergie (švajčiarska značka udržateľnosti) ako predajnú výhodu. Mesto má tiež iniciatívy na podporu modernizácie starších obytných blokov (napríklad poskytovaním grantov či nízkoúročených pôžičiek na inštaláciu solárnych panelov). Takéto regulácie slúžia na znižovanie emisií aj na udržanie konkurencieschopnosti starších nehnuteľností na trhu s prenájmom (keďže nájomcovia čoraz viac oceňujú efektívne bývanie s nižšími prevádzkovými nákladmi). Dodržiavanie územného plánu je rovnako zásadné – výškové obmedzenia, hlukové regulácie (kvôli zmiešaným obytným/komerčným zónam) a pravidlá ochrany pamiatok môžu ovplyvniť, čo sa v Lausanne dá postaviť alebo upraviť.

Na záver, trh s nehnuteľnosťami v Lausanne funguje v stabilnom regulačnom prostredí, ktoré ho chráni pred extrémnou nestálosťou. Politiky ako Lex Koller a regulácia nájomného do určitej miery zabraňujú prehriatiu a špekuláciám. Pripravované alebo potenciálne reformy (zmeny daní, ESG požiadavky) sú postupné a dobre vopred avizované. Pre investorov a kupujúcich to znamená menej prekvapení: pravidlá sú jasné a zmeny prichádzajú pomaly. Cieľom regulačného rámca je napokon zabezpečiť udržateľný rozvoj – rovnováhu medzi rastom a kvalitou života – čo zodpovedá povesti Lausanne ako dobre naplánovaného a príjemného mesta na život.

Porovnanie s inými švajčiarskymi mestami

Pri porovnaní trhu s nehnuteľnosťami v Lausanne s ostatnými veľkými švajčiarskymi mestami (Ženeva, Zürich, Bazilej, Bern atď.) sa objavuje niekoľko rozdielov:

• Ceny nehnuteľností: Lausanne je jedným z najdrahších trhov vo Švajčiarsku, hoci stále o niečo dostupnejšie ako Zürich alebo Ženeva. K začiatku roka 2025 zostáva Zürich najdrahším – priemerné ceny bytov sa pohybujú okolo 21 000 CHF za m² – so Ženevou hneď za ním s cenou ~20 960 CHF za m² globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lausanne má v porovnaní s tým priemerné ceny bytov okolo 15 000–16 000 CHF za m² globalpropertyguide.com, čo je približne o 25 % menej ako v Zürichu/Ženeve. Mesto druhej úrovne ako Bázel a Bern sú lacnejšie: Bázel ~13 000 CHF za m² a Bern ~11 500 CHF globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To znamená, že Lausanne je tretím alebo štvrtým najdrahším mestom na kúpu nehnuteľnosti, čo reflektuje jeho status hlavného mesta bohatého kantónu a časti metropolitného koridoru Ženevského jazera. Pokiaľ ide o rast cien, v poslednom čase Bern a niektoré švajčiarske regióny dokonca prekonali Lausanne (Bern zaznamenal medziročný rast cien bytov +3,5 %, zatiaľ čo Lausanne v 1. štvrťroku 2025 skoro 0 %) globalpropertyguide.com, keďže ceny v Lausanne už neboli priestor na ďalší rast bez ohrozenia dostupnosti. Ženeva a Zürich taktiež zaznamenali mierny rast (+3–4 % medziročne) v tom istom období globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Z dlhodobého hľadiska všetky tieto mestá rastú, ale Zürich/Ženeva často vedú a Lausanne ich nasleduje s mierne nižším tempom.
• Trh s prenájmami a výnosy: Všetky švajčiarske mestá majú nízku ponuku voľných nájomných bytov, ale Ženeva a Zürich sú známe svojou extrémne nízkou dostupnosťou – miera voľných bytov v Ženeve je okolo 0,5–0,6 %, v Zürichu podobne, čo znamená, že Lausanne s 0,6 % bcv.ch je na tom rovnako. Kľúčovým rozdielom je obmena nájomníkov: Ženeva a Lausanne majú spoločný znak veľmi nízkej mobility (polovica nájomníkov zostáva >10 rokov) ubs.com, kým v menších mestách sa nájomníci sťahujú o niečo častejšie. Výnosy z prenájmu sú všade nízke kvôli vysokým cenám. Výnos z bytov v Ženeve je približne 3,5 % a je považovaný za stabilný investropa.com investropa.com, pričom výnosy v Lausanne sú na podobnej úrovni. V Zürichu môžu byť výnosy ešte nižšie (pod 3 % v prémiových lokalitách) vďaka extrémne vysokým obstarávacím cenám v porovnaní s nájmom. Pre investorov môže Lausanne ponúkať o niečo vyšší výnos ako Zürich/Ženeva vďaka mierne nižším cenám a stále robustnému nájomnému – vďaka čomu je atraktívny pre tých, ktorí si nemôžu dovoliť Ženevu. V porovnaní s Bázilejom alebo Bernom sú výnosy v Lausanne nižšie; tieto mestá, s lacnejšou nehnuteľnosťou, môžu v niektorých prípadoch dosahovať výnosy 4–5 %, ale chýba im rovnaký rastúci trend.
• Ekonomické faktory: Každé mesto má svoje faktory dopytu. Zürich je finančným a technologickým centrom s veľkým bankovým sektorom, a preto priťahuje vysokopríjmových profesionálov a zahraničné firmy. Ženeva je poháňaná medzinárodnými organizáciami (OSN, mimovládne organizácie) a firmami v oblasti komodít/obchodu, pričom tu je stály prílev diplomatov a expatov. Lausanne, hoci je menšie, ťaží z rozmanitej ekonomiky regiónu pri Ženevskom jazere: sídlia tu olympijské vedenie a športové federácie, dynamicky sa rozvíja univerzitný a výskumný sektor a v blízkosti sú korporácie ako Nestlé (Vevey) či Medtronic, atď. Výsledkom je, že dopyt v Lausanne podporujú expati (hoci ich je menej ako v Ženeve), množstvo domácich študentov a akademikov a zamestnanci rastúcich technologických/inovačných firiem v oblasti. Na porovnanie, Bázel sa silne spolieha na farmaceutický sektor (Novartis, Roche) a Bern na federálnu vládu a súvisiace služby. Tieto rozdiely znamenajú, že trh v Lausanne je viac ovplyvňovaný akademickými cyklami a rozvojom inovačných parkov, kým v Ženeve je to expanzia mimovládnych organizácií/štátu a v Zürichu financie a sídla nadnárodných korporácií. Všetky však zdieľajú spoločné švajčiarske faktory – nedostatok pôdy a vysoký štandard života ako hnacie sily atraktivity nehnuteľností.
• Dodávka a rozvoj: Prístup Lausanne k rozvoju (postupné, plánované projekty) je podobný ako v Ženeve – obe mestá dôsledne regulujú rast a v nových projektoch majú významnú zložku dostupného bývania. Zürich zaznamenal rýchlejšiu expanziu v niektorých oblastiach (napr. Zürich West, Europaallee pri vlakovej stanici) s vyššími budovami a liberálnejším územným plánovaním v posledných rokoch, ktorému sa Lausanne a Ženeva vo všeobecnosti vyhýbali kvôli odporu obyvateľov a topografickým obmedzeniam. Bazilej má miernu výstavbu, zatiaľ čo Bern je výrazne obmedzený ochranou pamiatok. Lausanne teda nie je jediným mestom, ktoré čelí nedostatku ponuky, ale mestá ako Zürich sú o niečo agresívnejšie v pridávaní nových bytových jednotiek (preto populácia Zürichu rástla rýchlejšie). Napriek tomu je región Ženevské jazero (oblúk Genève–Lausanne) jedným z najrýchlejšie rastúcich v Švajčiarsku, čo znamená, že tlak na bývanie je obzvlášť výrazný v Ženeve a Vaude.
• Dostupnosť a politiky: Lausanne, Ženeva aj Zürich zápasia s dostupnosťou bývania pre strednú triedu. Ženeva aj Vaud implementovali zákonné kvóty pre neziskové alebo dostupné bývanie v nových projektoch. Napríklad zákon vo Vaude (LASV) povzbudzuje obce, aby dosiahli aspoň 10 % podiel dostupného bývania. Zürich má tradíciu bytových družstiev, ktoré prinášajú určitú úľavu. Menšie mestá ako Bern alebo St. Gallen majú trochu miernejšie cenové úrovne, čo čiastočne zlepšuje lokálnu dostupnosť (no v medzinárodnom porovnaní sú všetky švajčiarske mestá drahé). Pri porovnávaní ukazovateľov ako cena-príjem alebo nájom-príjem žebříčkov býva Ženeva obvykle najmenej dostupná, nasledovaná Zürichom a Lausanne. Nie je prekvapením, že Ženeva a Lausanne majú najdlhšie priemerné doby nájomných zmlúv – sťahovanie je drahé a náročné, preto ľudia zostávajú ubs.com.

Stručne povedané, trh s nehnuteľnosťami v Lausanne je najviac porovnateľný s tým ženevským – obe mestá sú v rovnakom regióne a zdieľajú vysoké ceny, nízku voľnú kapacitu a obmedzené pozemky – aj keď Lausanne je menšie a mierne lacnejšie. Zürich je výnimočný ako väčšie finančné centrum s ešte vyššími cenami, no v poslednom čase aj o niečo vyššou novou výstavbou. V porovnaní s inými švajčiarskymi mestami je trh v Lausanne viac žiadaný a obmedzený než vo všetkých okrem Zürichu/Ženevy. Pre investorov alebo kupujúcich znamená Lausanne prestíž a stabilitu prvotriedneho švajčiarskeho mesta, ale za mierne nižšiu cenu ako Ženeva/ZH. Znamená to však aj pretrvávajúce výzvy ako nedostatok bývania a vysoké prekážky vstupu, podobne ako u jeho väčších kolegov.

Trendy a faktory dopytu

Niekoľko dopytových trendov formuje nehnuteľnosti v Lausanne v roku 2025 a nasledujúcich rokoch:

• Rast populácie a imigrácia: Populácia Lausanne naďalej rastie, hoci čiastočne je to obmedzované dostupnosťou bývania. Širší kantón Vaud patrí medzi kantóny s najvyšším tempom rastu v rámci Švajčiarska (okresy pri Lausanne zaznamenali minulý rok nárast populácie o +0,7 % až +1,6 %) bcv.ch bcv.ch. Hlavnou zložkou je čistá imigrácia. Švajčiarsko zažilo v rokoch 2022–2024 prudký nárast medzinárodnej migrácie (čiastočne v dôsledku ukrajinských utečencov a silného trhu práce) a hoci sa v roku 2024 situácia normalizovala, úroveň je stále vysoká ubs.com ubs.com. Vaud a región jazera Ženeva priťahujú významnú časť nových obyvateľov – cudzincov aj ľudí z iných kantónov – vďaka pracovným príležitostiam a životnému štýlu. Mnohí z týchto novoprichádzajúcich sa usadzujú v Lausanne alebo v jeho predmestiach, čo najmä poháňa dopyt po prenájmoch. Napríklad, približne 79 000 čistých imigrantov prišlo do Švajčiarska v roku 2024 (po 154 000 počas špičky v roku 2022) ubs.com ubs.com, pričom Lausanne ako ekonomické centrum absorbuje časť tohto prílivu. Prítomnosť globálnych spoločností a inštitúcií znamená, že expatriovaní profesionáli sa pravidelne sťahujú do Lausanne (alebo blízkeho okolia) za pracovnými príležitosťami a často hľadajú kvalitné byty alebo rodinné domy. Tento expatský dopyt je zjavný vo štvrťach ako Ouchy a Chailly a aj na počtoch zápisov na medzinárodných školách. Aj keď je Ženeva známejším mestom pre expatov, tiež Lausanne hostí mnohých (niekedy dochádzajúcich do Ženevy alebo zamestnaných v miestnych pobočkách ako Philip Morris, Nespresso atď.). Tento segment medzinárodného dopytu má tendenciu vyhľadávať prenájmy v segmente luxusného bývania, prípadne kúpu nehnuteľnosti ak získajú rezidenčný status, čím podporuje prenájom a predaj najdrahších nehnuteľností.
• Akademický a študentský dopyt: Lausanne je domovom dvoch hlavných univerzít (Univerzita v Lausanne a EPFL) a niekoľkých špecializovaných škôl (napr. obchodná škola IMD, hotelová škola EHL). Študentská populácia presahuje 30 000. To vytvára neustály dopyt po študentskom ubytovaní, zdieľaných bytoch a cenovo dostupných štúdiách. V posledných rokoch rozširovanie týchto inštitúcií (rastúce programy EPFL, nové výskumné centrá) prinieslo do mesta viac študentov a mladých výskumníkov primerelocation.ch theluxuryplaybook.com. Avšak, účelovo postavených študentských ubytovní je obmedzené množstvo, takže mnohí študenti súperia na súkromnom trhu o malé byty, čo často zvyšuje nájomné v oblastiach ako Ecublens, Renens alebo centrum mesta. Dopyt zo strany študentov je do určitej miery sezónny (najvyšší je koncom leta pred začiatkom semestra), ale celkovo zvyšuje základný tlak na bývanie. Mesto a kantón to uznali a podporili niektoré nové projekty študentských internátov, no tieto len mierne znižujú celkovú potrebu. Tento trend pravdepodobne bude pokračovať, ako budú akademické inštitúcie v Lausanne rozširovať svoj globálny význam a priťahovať medzinárodných študentov (ktorí často majú podporu na bývanie alebo štipendiá, čo im umožňuje platiť trhové nájomné).
• Rodiny a domáca migrácia: Lausanne priťahuje švajčiarske rodiny z iných častí Vaudu alebo susedných kantónov, ktoré sem prichádzajú za zamestnaním alebo mestskými vymoženosťami. Je to regionálne centrum s nemocnicami, univerzitami a firemnými pracovnými miestami, takže ľudia z vidieka alebo menších miest sa sťahujú za kariérou. Treba však povedať, že vysoké náklady na bývanie spôsobili aj určitý odliv rodín so strednými príjmami do vzdialenejších miest, kde si môžu dovoliť väčšie domy (bežný trend aj v Ženeve a Zürichu). Okolité mestá Lausanne (Morges, Vevey atď.) niekedy ponúkajú o niečo lepšie ceny, takže dopyt sa môže geograficky rozširovať. Napriek tomu demografia mesta ukazuje zdravý mix – nielen slobodní študenti a expati, ale aj mnohé rodiny a dlhodobí miestni obyvatelia, ktorí túžia po väčšom priestore a často sú ochotní zaplatiť viac za pohodlie mesta. Rodinné byty (3-4 izbové byty alebo radové domy) patria medzi najvzácnejšie segmenty v Lausanne. Nové štvrte ako Plaines-du-Loup majú ambíciu byť priateľské k rodinám (so školami, ihriskami) a uspokojiť túto potrebu.
• Korporátna a inštitucionálna dopyt: Na komerčnej strane je korporátny dopyt po kancelárskych priestoroch v Lausanne podporený ekonomickou silou regiónu v sektoroch ako financie (privátne bankovníctvo, obchodovanie), športová administratíva, technológie a vedy o živote. Napríklad Medzinárodný olympijský výbor a mnohé športové federácie majú sídlo v Lausanne, čo zaručuje dopyt po prestížnych kanceláriách a hoteloch. Technologické startupy a výskumné odštiepené firmy z EPFL rastú a často hľadajú flexibilné kancelárske alebo laboratórne priestory v tejto oblasti (preto vznikli projekty ako Innovation Park pri EPFL). Nadnárodné firmy (napr. medtech, tabak, potraviny) udržiavajú v Lausanne kancelárie alebo aj centrály – tieto spoločnosti často súťažia o špičkové bývanie pre svojich manažérov a kvalitné kancelárie pre svojich zamestnancov. Dopyt v oblasti maloobchodu a cestovného ruchu taktiež zohráva úlohu: Postavenie Lausanne ako kultúrnej a konferenčnej destinácie (Olympijské múzeum, kongresy) znamená stabilnú obsadenosť hotelov a dopyt po krátkodobom prenájme, čo nepriamo podporuje trh s nehnuteľnosťami (niektorí investori menia byty na zariadené prenájmy pre obchodných cestujúcich a turistov, hoci regulácia krátkodobých prenájmov sa sprísňuje).
• Kvalita života ako magnet: Mäkším, ale dôležitým faktorom je vysoká kvalita života v Lausanne – malebná poloha pri Ženevskom jazere, kultúrna ponuka, bilingválne prostredie a pod. Mesto je stabilne považované za atraktívne miesto pre život. To láka nielen cudzincov, ale aj dôchodcov či bohatých jednotlivcov z iných častí Švajčiarska, ktorí si môžu Lausanne vybrať ako druhý domov alebo trvalé bydlisko (ak sú cudzinci, podlieha ich kúpa Lex Koller). „Značka“ mesta ako Olympijského hlavného mesta a živého univerzitného centra zvyšuje jeho atraktivitu a podporuje dopyt v rôznych segmentoch. Počas pandémie sa dokonca niektorí obyvatelia miest ako Ženeva alebo Zürich presťahovali do jazerného regiónu Vaud za väčším priestorom, hoci v rokoch 2023–2024 sa mnohí vrátili späť do miest. Lausanne ťažilo zo zvýšeného záujmu o priestrannejšie bývanie vďaka blízkosti prírody (jazero, Alpy) pri zachovaní mestského štýlu života.

Pri pohľade do budúcnosti sa tieto hnacie sily dopytu javia ako robustné. Ekonomika regiónu Ženevského jazera má rásť a podľa prognóz bude populácia kantónu Vaud v nasledujúcom desaťročí naďalej stúpať. Medzinárodné faktory (napríklad návrat globálneho cestovania, nové diplomatické posty v Ženeve či expanzia nadnárodných spoločností) budú nepriamo vplývať aj na dopyt po nehnuteľnostiach v Lausanne. Špecifickým trendom je nárast práce na diaľku/hybridného zamestnania – hoci sa niektorí obávali, že to zníži dopyt po kancelárskych priestoroch, v Lausanne sa to prejavilo skôr v požiadavke na kvalitu, nie kvantitu (preto presun do nových udržateľných kancelárií v Malley) jll.com. V rezidenčnej oblasti práca na diaľku spôsobila, že niektorí ľudia vyhľadávajú o niečo väčšie byty alebo zelenšie lokality, no atraktivita Lausanne vôbec neklesla; naopak, niektorí dochádzajúci z Ženevy teraz bývajú v Lausanne (vďaka mierne nižšiemu nájomnému) a pracujú čiastočne z domu, pričom dochádzajú len pár dní v týždni.

Na zhrnutie, dopyt v Lausanne je mnohostranný a rastúci: expati obohacujú trh s nehnuteľnosťami vyššej kategórie, študenti udržiavajú nájomný sektor v pohybe, miestne rodiny zabezpečujú dlhodobú potrebu bývania a korporácie garantujú stabilitu komerčných nehnuteľností. Táto široká základňa dopytu – v kombinácii s obmedzenou ponukou – je to, čo podporuje silné základy trhu s nehnuteľnosťami v Lausanne a pravdepodobne tomu tak bude aj v nadchádzajúcich rokoch.

Záver

Trh s nehnuteľnosťami v Lausanne k roku 2025 charakterizuje vysoký dopyt, obmedzená ponuka a odolný rastový potenciál. Obytné nehnuteľnosti sú drahé a ťažko dostupné, pričom miera neobsadenosti je takmer nulová a ceny za meter štvorcový sú už hlboko v päťciferných číslach (CHF) neho.ch. Napriek tomu sa predpovedá mierny rast cien, čo naznačuje udržateľnú trajektóriu namiesto bubliny ubs.com globalpropertyguide.com. Komerčný sektor, najmä kancelárie, vyvažuje dynamický rozvoj na okrajoch s chronickým nedostatkom priestoru v centre jll.com jll.com. Atraktívnosť Lausanne – od jeho ekonomických príležitostí po kvalitu života – zabezpečuje, že dopyt zo strany expatov, študentov, firiem a domácich obyvateľov zostane silný v oblasti bývania aj komerčných nehnuteľností.

Niekoľko rastúcich oblastí a infraštruktúrnych projektov (ekoštvrť Plaines-du-Loup, rozšírenie Malley, nová linka metra a modernizácia stanice) má zmierniť niektoré tlaky a vytvoriť investičné príležitosti, pričom zároveň poukazujú na prehľadný prístup mesta k urbanizmu lausanne.ch jll.com. Regulačné prostredie zostáva stabilné a priaznivé pre investorov, pričom zároveň sleduje sociálne ciele ako dostupnosť a udržateľnosť lausanne.ch practiceguides.chambers.com. V porovnaní s inými mestami si Lausanne drží svoju pozíciu realitnej destinácie – je mierne dostupnejší ako Zürich/Geneva, no ponúka rovnaký nízkorizikový a vysokokvalitný profil, ktorým je Švajčiarsko známe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Pre zainteresované strany v roku 2025 a neskôr sú hlavné ponaučenia nasledovné: očakávajte stabilný, postupný rast hodnôt a nájmov; zamerajte sa na rozvíjajúce sa štvrte (západ/sever) kvôli rozvojovým príležitostiam; a všímajte si trendy vo verejnej politike (napríklad možné zmeny daní alebo environmentálne pravidlá), ktoré môžu zmeniť celé prostredie. Trh v Lausanne pravdepodobne zostane tesný a konkurencieschopný – či už ste investor, spoločnosť hľadajúca priestory, alebo rodina hľadajúca domov – no jeho základné silné stránky robia z mesta odmeňujúce miesto na dlhodobé pôsobenie v realitách. Ako to výstižne zhrnula jedna miestna správa, Lausanne ponúka „prostredie s nízkou volatilitou, zabezpečeným príjmom, miernym zhodnotením a obrannými fundamentmi“ theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com. Inými slovami, trh s nehnuteľnosťami Olympijského hlavného mesta je stavaný na výdrž, rovnako ako športovci, ktorých často hostí – kombinuje stabilitu s trvalým postupom vpred.

Zdroje: Kľúčové údaje a poznatky boli čerpané zo švajčiarskych realitných správ od UBS, PwC, Wüest Partner a kantónu Vaud, ako aj z trhových analýz (Investropa, Global Property Guide) a miestnych plánov mesta Lausanne ubs.com jll.com globalpropertyguide.com bcv.ch lausanne.ch a ďalšie. Tieto autoritatívne zdroje sú základom uvedených trendov a údajov, čím zabezpečujú faktický a aktuálny obraz realitného trhu v Lausanne v roku 2025.