Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Prehľad – Courchevel 1850 na trhu luxusu vo Francúzskych Alpách: Courchevel 1850 je korunovačný klenot alpských lyžiarskych stredísk, známy svojimi ultra-exkluzívnymi nehnuteľnosťami a prepychovým životným štýlom. Ako súčasť Trois Vallées (Tri údolia), najväčšej lyžiarskej oblasti na svete, dedina Courchevel 1850 sa nachádza vo výške 1 850 metrov a už dlho priťahuje kráľovské rodiny, celebrity a ultra-bohatých jednotlivcov. Nehnuteľnosti tu sú považované za ultimátny luxus, pričom táto oblasť sa môže pochváliť jedným z najdrahších realitných trhov vo Francúzsku knightfrank.com. Courchevel 1850 je často prirovnávané k zimnému St. Tropez a vyžaruje glamour – od butikových obchodov svetových dizajnérov a reštaurácií s Michelin hviezdami až po vyhrievané chodníky a dokonca aj Gucci lanovky. Táto prestížna pozícia zaraďuje Courchevel 1850 na samotný vrchol trhu s luxusnými nehnuteľnosťami vo Francúzskych Alpách, ktorý je v Európe porovnateľný snáď len s najdrahšími švajčiarskymi strediskami. V skutočnosti je Courchevel v súčasnosti najdrahším lyžiarskym strediskom vo Francúzsku ubs.com, čo je dôkazom jeho celosvetovej príťažlivosti a obmedzenej ponuky prémiových chaletov.
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
Analýza trhu 2025: Ceny, dopyt, ponuka & profil kupujúceho
Ceny nehnuteľností v roku 2025: Ceny nehnuteľností v Courchevel 1850 sú mimoriadne vysoké a stále rastú. K polovici roku 2025 sa ceny kvalitných nehnuteľností v Courchevel začínajú okolo 11 000–14 000 € za meter štvorcový a pre atraktívne lokality rýchlo stúpajú investropa.com. Oceňovacie štandardy ukazujú, že luxusné chalety v Courchevel 1850 bežne dosahujú 30 000 €+ za m², pričom tie najprestížnejšie chalety dosahujú závratných 33 200 € za m² na samom vrchole investropa.com. Pre predstavu, tieto čísla prevyšujú iné francúzske rezorty – dokonca aj Val d’Isère (ďalší elitný rezort) dosahuje v priemere ~16 100 € za m² a vrcholí okolo 30 000 € investropa.com investropa.com – čo zdôrazňuje cenovú prémiu Courchevel. V absolútnych číslach stojí 100 m² byt v 1850 ľahko 3–3,5 milióna € (približne 35 000 €/m²) snowonly.com a samostatné chalety sa bežne predávajú v rozmedzí 10–50 miliónov € v závislosti od veľkosti, polohy a vybavenia.
Rast cien 2024–2025: Trh vykazuje pozoruhodnú rastovú dynamiku smerom k roku 2025. V roku 2024 Courchevel 1850 viedol celé francúzske Alpy s 9% nárastom cien, čo je výrazne nad alpínskym priemerom približne 3% investropa.com dmproperties.com. Tento prudký nárast odráža vlnu dopytu po pandémii a trvalú vzácnosť nehnuteľností v 1850. V porovnaní s tým ostatné prémiové strediská zaznamenali solídny, ale nižší rast (Val d’Isère +5–7%, Megève +4–6% v roku 2024) investropa.com. Vysoký nárast cien v Courchevel je pripisovaný „tesnej ponuke“ – veľmi málo nových ponúk zo strany predávajúcich pri veľkom záujme kupujúcich dmproperties.com. Vstupom do roku 2025 zostávajú ceny na stúpajúcej trajektórii, pričom prognózy naznačujú 3–7% rast hodnôt alpských nehnuteľností v roku 2025 celkovo investropa.com. Očakáva sa, že Courchevel dosiahne vrchnú hranicu tohto rozpätia vzhľadom na výnimočný dopyt. Stručne povedané, trh v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými cenami a pretrvávajúcou dynamikou trhu na strane predávajúcich v Courchevel 1850.
Dopyt a demografia kupujúcich: Dopyt po nehnuteľnostiach v Courcheveli je skutočne globálny a výrazne ho poháňajú osoby s vysokým čistým majetkom. Dominujú medzinárodní kupujúci, pričom najsilnejší záujem prejavujú Veľká Británia a USA, a čoraz viac sa pridáva aj ázijská klientela investropa.com investropa.com. Americkí kupujúci sú za posledné roky obzvlášť výrazní – napomáha tomu silný dolár (vďaka čomu sú aktíva denominované v eurách relatívne lacnejšie) – a vyhľadávajú prestížne chaty v top strediskách ako Courchevel a Val d’Isère investropa.com. Britskí kupujúci zostávajú veľmi aktívni aj napriek Brexitu, čím udržiavajú dlhodobú popularitu Courchevelu medzi britskou elitou. Stúpa aj záujem z krajín ako Čína, Singapur a Hongkong, keďže ázijská superbohatá trieda objavuje prestíž vlastníctva v Alpách investropa.com (priláka ich vynikajúce lyžiarske školy pre deti a atraktívnosť investície do alpského životného štýlu). Courchevel 1850 bol historicky ihriskom bohatých Európanov a obyvateľov Blízkeho východu – a osobitne ruskí oligarchovia a miliardári tu boli významnými hráčmi, kupovali tie najokázalejšie chaty (viacerí Rusi tu nehnuteľnosti vlastnia dodnes) businessinsider.com businessinsider.com. Geopolitické faktory v poslednom čase obmedzili nové ruské investície, no vzniknutú medzeru vypĺňajú ďalší (napr. Američania). Typickým kupujúcim v Courcheveli v roku 2025 je osoba s ultra vysokým čistým majetkom alebo rodinný fond, ktorý hľadá luxusnú druhú rezidenciu, ktorá slúži aj ako investícia a symbol spoločenského statusu. Odolnosť a likvidita tejto demografickej skupiny pomáha udržiavať vysoký dopyt aj počas výkyvov v ekonomike.
Obmedzenia ponuky: Jednou z hlavných čŕt trhu v Courchevel 1850 je výrazné obmedzenie ponuky. Stredisko je malé a geograficky ohraničené – rozprestiera sa na svahu hory, pričom väčšina dostupnej pôdy je už zastavaná chaletmi, hotelmi alebo je chránená ako les/svah. Nová výstavba je zriedkavá a prísne regulovaná miestnymi úradmi (za účelom ochrany alpského prostredia a exkluzívneho charakteru) investropa.com. V podstate Courchevel nemôže expandovať ani masívne rozvíjať; ak pribudnú nové nehnuteľnosti, ide zväčša o butikové, luxusné projekty alebo náhradu starších stavieb. Výsledkom je, že v ktoromkoľvek okamihu je v 1850 na predaj extrémne málo nehnuteľností (často je to len zopár chaletov ponúkaných verejne, ostatné sa predávajú mimo trhu). Mnohí majitelia sú dlhodobí držitelia (niektoré nehnuteľnosti sa dedia v rodinách alebo medzi priateľmi súkromne). Na konci roka 2024 napríklad miestni makléri zaznamenali nezhodu medzi predávajúcimi a kupujúcimi v 1850 – niektorí majitelia stanovovali ceny starších chaletov na extrémne vysokých úrovniach kvôli nedostatku konkurencie, čo viedlo k dlhšiemu vyjednávaniu freespiritalpine.com. Napriek tomu všetko, čo je skutočne prémiové a správne nacenené, sa predá rýchlo, pretože kupujúcich je viac než dostupných chaletov. Tento chronický nedostatok ponuky vytvára tlak na rast cien – nadmerný dopyt nemá kam ísť. Zároveň je trh v Courchevel čiastočne izolovaný: aj ak dopyt mierne poklesne, samotná vzácnosť hodnoty udržiava. V skratke, v roku 2025 je v Courchevel 1850 dopyt ďaleko vyšší ako ponuka, čo je recept na pokračujúco vysoké ceny a rýchle predaje najlepších nehnuteľností.
Trendy luxusných chaletov a apartmánov v roku 2025
Chalety – Ultra-luxus a alpská tradícia: Chalety sú dominantou realitného trhu v Courchevel 1850 a najnovšie trendy ukazujú, že kupujúci vyhľadávajú kompletne vybavený, ultramoderný luxus v tradičnom chaletovom exteriéri. Mnohé z najvyhľadávanejších nehnuteľností sú novopostavené alebo nedávno kompletne zrekonštruované chalety, ktoré kombinujú autentické alpské exteriéry (zvetrané drevo, kameň a typické strechy) s modernými interiérmi. Nároční kupujúci v roku 2025 uprednostňujú chalety so všetkými predstaviteľnými vymoženosťami: vnútorné bazény alebo wellness, wellness centrá (sauna, hammam, posilňovňa), súkromné kiná, vinotéky, vyhrievané garáže a priamy prístup na zjazdovky “ski-in/ski-out”. Takéto plne vybavené „päťhviezdičkové“ chalety dosahujú najvyššie ceny za m² a na trhu sa predávajú veľmi rýchlo. Naopak, staršie chalety vyžadujúce rekonštrukciu často čelia určitému cenovému tlaku – v poslednom čase sa objavil „konflikt medzi tým, čo predávajúci požadujú, a čo sú kupujúci ochotní zaplatiť“ pri chaletočch, ktoré sú staré desať alebo dvadsať rokov a neboli zmodernizované freespiritalpine.com. Kupujúci sú ochotní zaplatiť najvyššiu cenu za nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti, no ak je interiér chatu zastaraný alebo chýba wellness zóna, dnes očakávajú zľavu alebo priestor na vyjednávanie freespiritalpine.com. Tento trend vytvára príležitosť: investori, ktorí sú ochotní rekonštruovať staršiu nehnuteľnosť, môžu pridať značnú hodnotu. Celkovo platí, že latka „luxusného chatu“ v roku 2025 je veľmi vysoko – moderný alpský dizajn, inteligentné domácnosti s technologickým vybavením a hotelové pohodlie sú štandardom v najprémiovejšom segmente 1850.
Byty – Nové projekty a obsluhované rezidencie: Zatiaľ čo chaty sú centrom pozornosti, luxusné byty sa stali dôležitou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Courcheveli, najmä v oblastiach 1650 (Moriond) a 1550 (Village), ako aj ako ski-in/out rezidencie v 1850. V posledných rokoch sa objavili novostavby bytových projektov, ktoré oslovujú kupujúcich hľadajúcich kombináciu luxusu a pohodlia. Napríklad projekty ako Sundance Lodge a Steamboat Lodge v Courchevel 1650 (s plánovaným dokončením na konci roku 2025) ponúkajú 5-hviezdičkové hotelové služby – concierge služby, bazény, kúpele a reštaurácie na mieste – zabalené v súkromnom vlastníctve apartmánov freespiritalpine.com. Tieto rezidencie siahajú od praktických „zamkni a odíď“ 2-izbových bytov až po priestranné 5–6 izbové strešné byty, ktoré sa veľkosťou vyrovnajú chatám freespiritalpine.com. Konceptom je ponúknuť alternatívu k chate – všetky výhody životného štýlu, ale s menšími starosťami o údržbu. Takéto nehnuteľnosti sú dobre prijaté: kupujúcim sa páči možnosť mať svoj byt plne spravovaný a dokonca prenajímaný, keď ho nevyužívajú (niektoré ponúkajú aj prenájomné programy). Dizajnovo je trend v bytoch podobný chatám: používanie kvalitných miestnych materiálov (staré drevené trámy, kamenné krby) v kombinácii s moderným alpským interiérom. Bežné sú veľké panoramatické okná, vysoké stropy a otvorené priestory maximalizujúce výhľad. Ďalším trendom je flexibilný priestor v nových bytoch – izby, ktoré môžu slúžiť ako ďalšie spálne, kancelárie alebo mediálne miestnosti podľa potrieb majiteľa (čo odzrkadľuje dlhšie pobyty a dokonca prácu na diaľku). V samotnom Courcheveli 1850, je ponuka bytov obmedzená (dedina je prevažne tvorená chatami a hotelmi), ale tam, kde sú byty, často sa nachádzajú v exkluzívnych budovách v štýle chát s iba 4–10 jednotkami, čím sa zachováva pocit súkromia a prestíže.
Trendy v oblasti vybavenia & životného štýlu: „Wellness“ predbieha lyžovanie ako prioritu, čo je významný posun v trendoch alpských nehnuteľností dmproperties.com. V Courcheveli je to zrejmé spôsobom, akým sú chaty aj byty vybavené. Kupujúci teraz hodnotia vnútorné wellness vybavenie a celoročnú využiteľnosť mimoriadne vysoko. Mnohé nové alebo zrekonštruované chaty obsahujú vyhradené wellness miestnosti, yoga štúdiá alebo fitnes zóny, keďže majitelia a hostia môžu stráviť toľko času oddychom a regeneráciou ako na lyžiach. Developeri tiež dbajú na energetickú efektívnosť a technológie – inštaláciu modernej izolácie, tepelných čerpadiel, trojskiel a pod., nielen kvôli novým reguláciám, ale aj kvôli náročnejším, ekologicky uvažujúcim kupujúcim. Smart domácnosti (ovládanie osvetlenia, kúrenia, zabezpečenia, dokonca aj načasovanie vyhrievania sauny) sú v najlepších nehnuteľnostiach štandardom. Okrem toho sú obľúbené aj biofilné dizajnové prvky – integrácia prírodných materiálov a maximalizácia denného svetla a výhľadov na hory, čo je v súlade s wellness tematikou.
Na architektonickom fronte si Courchevel udržiava prísne dizajnové kódy na zachovanie svojho šarmu horských chát, takže trendom je skôr evolúcia než revolúcia. Nové chaty stále vyzerajú ako tradičné chaty (sedlové strechy, drevené fasády), ale sú väčšie a prepracovanejšie než vidiecke zruby minulosti. Niektoré z najnovších „chát“ sú v podstate mini-vily (viac ako 1 000 m²), no starostlivo zamaskované drevom a kameňom. Pretrvávajúci príliv luxusných butikov a reštaurácií (s viac ako 40 dizajnérskymi butikmi a desiatkami gurmánskych reštaurácií v 1850 voguebusiness.com businessinsider.com) dopĺňa tento trend v realitách – dnešní majitelia očakávajú kompletný luxusný ekosystém. Zhrnuté, realitné trendy v Courchevel 1850 pre rok 2025 zdôrazňujú špičkové wellness vybavenie, moderný alpský dizajn a životný štýl bohatý na služby (či už vďaka obsluhovaným chatám alebo rezidenciám s kompletným servisom). Trh tak reaguje na túžbu kupujúcich po celoročnom útočisku, ktoré ponúka oveľa viac než len miesto na prenocovanie po lyžovaní.
Investičné príležitosti a očakávané výnosy
Potenciál kapitálového zhodnotenia: Nehnuteľnosti v Courchevel 1850 sú často vnímané ako modrá čipová investícia, ktorá ponúka spoľahlivé uchovanie kapitálu a dlhodobé zhodnotenie namiesto rýchleho špekulatívneho zisku. Výsledky sú pôsobivé – hodnoty nehnuteľností vo francúzskych Alpách vzrástli od roku 2020 v priemere o ~30 % (asi 5,5 % ročne) investropa.com investropa.com, pričom špičkové rezorty prekonali priemer, najmä po pandémii. V prípade Courchevel ceny v posledných rokoch prudko vzrástli (napr. +9 % len v roku 2024) investropa.com, čím priniesli nové rekordy. Do budúcna, aj keď by sa tempo mohlo mierne spomaliť, odborníci predpovedajú mierny rast na úrovni ~3–7 % ročne na alpských trhoch do roku 2026 investropa.com. Pre ultra-prémiovú lokalitu ako 1850 sa dá rozumne očakávať zhodnotenie skôr v hornej časti tohto rozpätia, pokiaľ nenastanú žiadne veľké výkyvy. To znamená, že 10-miliónový chalet by mohol v priebehu niekoľkých rokov prirodzene zvýšiť svoju hodnotu na možno 11–12 miliónov eur iba vďaka zhodnoteniu trhu. Navyše, jedinečná nerovnováha medzi ponukou a dopytom v Courcheveli naznačuje, že môže dôjsť k nadpriemernému zhodnoteniu – kedykoľvek dôjde k prílevu nových bohatých kupcov (napríklad z rozvíjajúcich sa trhov alebo v dôsledku silnej ekonomiky), ceny majú priestor na výrazné zvýšenie vzhľadom na obmedzenú ponuku. V podstate vyhliadky na kapitálový rast zostávajú silné, čo robí stratégiu kúpy a držania mimoriadne výhodnou. Aj z dlhodobého hľadiska vykazujú prémiové nehnuteľnosti v Alpách stabilný nárast (napríklad hodnoty špičkových lyžiarskych chaletov vzrástli od roku 2008 v priemere o ~33 %, pričom po roku 2020 sa rast zrýchlil) investropa.com.
Výnosy z prenájmu a príjem: Investori by si mali uvedomiť, že výnosy z prenájmu v Courchevel 1850 sú percentuálne relatívne nízke, čo je bežná črta ultraluxusných trhov. Keďže nákupné ceny sú také vysoké, príjem z prenájmu, hoci je v absolútnych číslach veľký, znamená skromný ročný výnos. Typické čisté výnosy z prenájmu sa v top rezortoch, ako je Courchevel, pohybujú na úrovni 2–3% snowonly.com. Pre porovnanie, menej okázalé francúzske alpské oblasti môžu priniesť 4–4,5% čistý výnos snowonly.com a celonárodný priemerný výnos z prenájmu vo Francúzsku (naprieč všetkými typmi nehnuteľností) je okolo 6% mansion-properties.com. To znamená, že investor v Courcheveli zvyčajne uprednostňuje kapitálové zhodnotenie a osobné využitie pred vysokým hotovostným výnosom. Napríklad nehnuteľnosť za 5 miliónov eur môže vyniesť z prenájmu približne 200-tisíc eur ročne (ak je prenajatá počas vrcholných týždňov), čo po odčítaní nákladov činí asi 150-tisíc eur čistého, teda približne 3% výnos. Avšak tieto čísla nezachytávajú vysoké prenájmové sadzby a možnosť vykompenzovať si náklady na vlastníctvo. Počas hlavnej zimnej sezóny (Nový rok, školské prázdniny) týždenné sadzby prenájmu za top chaty môžu presiahnuť 80 000–100 000 € businessinsider.com. Aj menšie luxusné apartmány môžu počas hlavnej sezóny vyniesť niekoľko desiatok tisíc eur týždenne. Ak je majiteľ ochotný prenajať svoju nehnuteľnosť napríklad 8–10 týždňov počas zimy a možno niekoľko týždňov v lete, môže pokryť významnú časť ročných nákladov (personál, údržba, dane) a dokonca dosiahnuť zisk, pričom si svoj majetok sám ešte aj užije po zvyšok roka.
Stojí tiež za zmienku, že dopyt po prenájme je v Courchevel veľmi silný počas tých týždňov, keď majitelia sprístupnia svoje domy prenajímateľom. Špecialisti na alpské prenájmy uvádzajú, že dobre situované chaty môžu dosiahnuť 70–90% obsadenosť počas zimy (a dokonca aj v lete) snowonly.com. Tlak na celoročný cestovný ruch znamená, že júl–august už teraz prispievajú výrazným prenájmovým príjmom (hoci s nižšími sadzbami než v zime). Šikovný majiteľ tak vie dosiahnuť takmer plnú obsadenosť počas top sezón a dosiahnuť lepší efektívny výnos. Niektoré nehnuteľnosti spravujú luxusní cestovní operátori alebo agentúry na prenájom chát, čo celý proces ešte zjednodušuje.
Investičné stratégie a príležitosti: Pre investorov existuje v Courcheveli niekoľko možností, ako maximalizovať výnosy:
- Renovačné stratégie: Ako už bolo spomenuté, staršie chaty v prémiových lokalitách, ktoré potrebujú modernizáciu, je niekedy možné získať za mierne relatívne nižšiu cenu. Investícia do špičkovej renovácie (s lepšou energetickou efektívnosťou, novými vybaveniami) nielen výrazne zvýši hodnotu nehnuteľnosti, ale aj jej prenajímateľnosť. Vzhľadom na regulačný tlak na energeticky úsporné bývanie môžu takéto úpravy ochrániť investíciu aj do budúcnosti.
- Vrátka DPH pri novostavbách: Francúzsko ponúka lukratívnu pobídku pre tých, ktorí kupujú nové developerské projekty v turistických zónach. Ak kúpite novostavbu a zaviažete sa ju prenajímať zariadenú s hotelovými službami (napr. upratovanie, raňajky) na určitý počet týždňov, máte nárok na vrátenie 20% DPH z kúpnej ceny freespiritalpine.com. V kontexte Courchevelu predstavuje 20 % z viacmiliónového nákupu výraznú sumu – v podstate okamžitý nárast vlastného imania. Mnohí kupujúci nových apartmánov v Courchevel 1650 napríklad využívajú túto schému, DPH financujú počas výstavby a potom si ju po kúpe vyžiadajú späť prihlásením sa do prenájomného programu. Takto sa zlepšuje návratnosť investície a cashflow, čím sa výnos z prenájmu stáva atraktívnejším už v prvých rokoch.
- Modely spoločného užívania: Niektorí investori sa spoja s priateľmi alebo rodinou za účelom spoluvlastníctva chaty (neformálne alebo cez s.r.o.), pričom si delia užívanie aj náklady. Vzhľadom na vysoké ceny to môže byť rozumné riešenie a pri dôkladnom plánovaní si každá strana vie užiť hlavné sezónne termíny. Postupne sa objavuje aj trend frakcionálneho vlastníctva alebo súkromných členských klubov v luxusných lyžiarskych nehnuteľnostiach, kde si investori kupujú „podiely“ v ultra-exkluzívnej chate (treba si však dať pozor a zaistiť právnu jasnosť – tento koncept je zatiaľ v začiatkoch).
- Komparatívna hodnota v menej známych oblastiach: Hoci Courchevel je drahý, investori niekedy uvažujú o kúpe na periférii Courchevelu (napr. Courchevel Moriond/1650, Courchevel Village/1550 či v blízkej La Tanii). Tieto lokality patria do toho istého lyžiarskeho areálu a ťažia z prestíže Courchevelu, ale ceny nehnuteľností môžu byť nižšie. Napríklad satelitné dedinky v oblasti Tri údolí môžu stáť o 50–70 % menej za m² než 1850 investropa.com investropa.com, pričom ich výnosy z prenájmu (4 %+ čistý) často prekonávajú výnosy veľkých známych stredísk snowonly.com. Nevýhodou je slabší kapitálový rast a iné zloženie hosťov, no ako „investičná stratégia“ niektorí kupci diverzifikujú medzi prémiové a rozvíjajúce sa strediská.
Na záver, očakávané výnosy v Courchevel 1850 pochádzajú z kombinácie mierneho príjmu z prenájmu a robustného kapitálového rastu. Kupujúci v roku 2025 môže očakávať každoročné jednociferné percentuálne zhodnotenie (zložené z veľmi vysokej vstupnej hodnoty) a možnosť znížiť náklady prostredníctvom prenájmu, ktorý síce dosahuje len niekoľko percent, ale v eurovej hodnote je značný. Vzhľadom na fundamentálne faktory trhu v Courchevel je dokonca aj konzervatívna stratégia držania do roku 2028 pravdepodobne výnosná, ak sa spočíta zhodnotenie aktív a prípadné dividendy z prenájmu. Kľúčové je kupovať kvalitne (lokalita a parametre), keďže trofejné nehnuteľnosti budú vždy najvyhľadávanejšie – čo zabezpečí silnú likviditu a prémiové ceny pri následnom predaji. Dôkazom dôvery v trh je to, že odborné analýzy označujú trend nehnuteľností v Alpách za „nezameniteľne rastúci“ a zdôrazňujú, že kľúčové lyžiarske strediská ako Courchevel sú aj do budúcnosti podporené mimoriadne silnými fundamentami investropa.com investropa.com.
Nariadenia a vládne politiky ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Zákony o energetickej efektívnosti („Loi Climat“): Významnou zmenou v politike, ktorá ovplyvňuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami, je postupný zákaz prenájmu nehnuteľností s nízkym energetickým hodnotením. Od roku 2025 nebude možné vo Francúzsku legálne prenajímať domy s energetickým hodnotením „G“ mansion-properties.com. V roku 2028 sa tento zákaz rozšíri na nehnuteľnosti s hodnotením „F“ a neskôr v roku 2034 na „E“. V alpských strediskách môže mnoho tradičných chalúp postavených pred desaťročiami spadať do týchto nižších kategórií efektívnosti (kvôli jednoduchým oknám, nedostatočnej izolácii, starším vykurovacím systémom atď.). Pre majiteľov v Courchevel je to naliehavý problém: na udržanie potenciálu prenájmu je potrebné nehnuteľnosti priniesť do súladu s predpismi. Už pozorujeme „útek ku kvalite“, kde kupujúci sa zameriavajú na novšie, dobre izolované chalupy alebo už zrekonštruované s moderným vykurovaním a izoláciou investropa.com investropa.com. Staršie chalupy so zlým hodnotením čelia dvojúrovňovému trhu: buď sa predávajú so zľavou alebo vôbec nie, alebo majitelia investujú do vylepšení (solárne panely, tepelné čerpadlá, lepšia izolácia) na zlepšenie hodnotenia. Tieto regulácie, trochu paradoxne, podporili rast cien kvalitných nehnuteľností – pretože nehnuteľnosti vyhovujúce s energetickým hodnotením A/B sú ešte cennejšie a žiadanejšie investropa.com investropa.com. V Courchevel 1850 prešlo veľa luxusných chalúp renováciou, aby boli vybavené trojsklami, geotermálnym vykurovaním atď., aby zostali vhodné na prenájom. Všeobecne tento zákon posúva trh smerom k udržateľnosti, čo z dlhodobého hľadiska zlepšuje kvalitu bytového fondu a zodpovedá osobným hodnotám mnohých kupujúcich (mnohí bonitní kupujúci ocenia ekologické vylepšenia ako súčasť luxusného štandardu).
Regulácie krátkodobého prenájmu: Oblasti vo Francúzsku bohaté na cestovný ruch sa snažia vyvážiť výnosné krátkodobé prenájmy s potrebami miestnych komunít. V niektorých alpských mestách (najmä väčších, ako je Chamonix) miestne úrady obmedzili počet turistických prenájmov alebo vyžadujú špeciálne povolenia na ich prevádzkovanie dmproperties.com investropa.com. Chamonix napríklad zaviedlo kvóty na prázdninové prenájmy v určitých zónach, aby sa uvoľnilo bývanie pre miestnych obyvateľov a sezónnych pracovníkov. Kým Courchevelova menšia veľkosť a charakter oddaného rezortu znamenajú, že zatiaľ nebol zavedený prísny limit (ekonomika je závislá na prenájmoch), ani tento región nie je imúnny voči regulačnému dohľadu. Majitelia v Courcheveli musia registrovať svoje nehnuteľnosti, ak ich prenajímajú krátkodobo, a platiť turistické dane. Ak by v budúcnosti boli zavedené nové pravidlá – napríklad obmedzenie počtu týždňov, počas ktorých je možné nehnuteľnosť prenajať, alebo požiadavka, že pre neobmedzený prenájom musí byť nehnuteľnosť hlavným bydliskom – mohlo by to ovplyvniť investičné rozhodovanie. Vzhľadom na profil Courchevelu 1850 (predovšetkým luxusné druhé bývania a turistická infraštruktúra) by však akákoľvek takáto politika pravdepodobne bola vyvážená. Je zaujímavé, že obmedzením ponuky prenájmov v miestach ako Chamonix tieto mestá nechtiac zvyšujú dopyt (a ceny) po nehnuteľnostiach, ktoré sú dostupné investropa.com investropa.com. Podobný efekt by sa mohol prejaviť aj v Courcheveli: ak by sa prenájmy obmedzili, exkluzívne nehnuteľnosti, ktoré zostanú v ponuke, by mohli zaznamenať ešte väčší záujem od zámožných turistov. Je to oblasť, ktorú je potrebné sledovať, no k roku 2025 zostáva Courchevel veľmi priateľským trhom pre prenájmy bez špecifických miestnych zákazov na prázdninové prenájmy (okrem národnej legislatívy).
Daň z druhých domov: Francúzska vláda a miestne obce zaviedli dane zamerané na vlastníkov druhých domov, medzi ktorých patrí aj mnoho majiteľov nehnuteľností v Courcheveli. Tieto opatrenia zahŕňajú vyššie prirážky k taxe d’habitation v oblastiach oficiálne označených ako miesta s nedostatkom bývania pre miestnych obyvateľov (zones tendues). Oddelenie Savoie, kde sa nachádza Courchevel, umožnilo v niektorých prípadoch až 60 % prirážku na dane z druhých domov. Okrem toho majú niektoré obľúbené letoviská daň na neobývané domy, aby sa zabránilo tomu, že nehnuteľnosti zostávajú prázdne. V praxi sú však tieto miestne dane pre multimiliónové chaty relatívne zanedbateľné (niekoľko tisíc eur ročne navyše) a neodradili majetných kupcov investropa.com. Francúzsky národný daňový režim má niektoré priateľské prvky pre investorov: neexistuje žiadna všeobecná „daň pre zahraničných kupcov“ a Francúzsko v roku 2018 slávne zmenilo svoju daň z bohatstva tak, že sa vzťahuje iba na nehnuteľnosti (IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière), ktorá platí na čistý majetok v nehnuteľnostiach nad 1,3 mil. € so sadzbou približne do 1,5 %. Mnoho zahraničných kupcov to jednoducho započíta do nákladov na vlastníctvo francúzskej nehnuteľnosti. Z prenájmu platia zahraniční majitelia francúzsku daň z príjmu (s dohodami na zabránenie dvojitému zdaneniu), no môžu si odpočítať výdavky a atraktívne možnosti ako LMNP (prenájom so zariadením) ponúkajú výhodné daňové zaobchádzanie. Okrem toho existujú daňové úľavy na prenájmy: príjmy z prenájmu zariadených nehnuteľností možno často znížiť o odpisy a výdavky, čo niekedy vedie k veľmi nízkej zdaniteľnej sume pri efektívne spravovanej chate. Ďalším kľúčovým stimulom je v prípade novostavieb – DPH (20 %) môže byť vrátená, ak je nehnuteľnosť prenajímaná so službami, čo významne zvyšuje návratnosť investície freespiritalpine.com. Existujú aj daňové kredity a granty na ekologické renovácie (v rámci ekologických iniciatív Francúzska). Celkovo je regulačné prostredie vo Francúzsku považované za stabilné a pomerne transparentné mansion-properties.com. Investori profitujú zo silnej právnej ochrany (vlastnícke práva sú dobre zakotvené) mansion-properties.com a snaha Francúzska o udržateľné prenájmy pravdepodobne zvyšuje dlhodobú hodnotu zodpovedných nehnuteľností.
Prísne plánovacie a stavebné predpisy: Rozvoj v Courchevel 1850 podlieha prísnym plánovacím pravidlám, ktorých cieľom je chrániť horské prostredie a exkluzívny charakter strediska. Loi Montagne (Horský zákon) a miestne územné plány obmedzujú rozsiahly rozvoj, najmä nad určitými nadmorskými výškami. V praxi to znamená, že nové stavebné povolenia sú vzácne – kladie sa dôraz na rekonštrukciu existujúcich objektov namiesto rozširovania do nedotknutých častí krajiny investropa.com. Výškové obmedzenia zaisťujú, že chaty zostávajú v ľudskej mierke (žiadne výškové byty), a architektonické smernice zachovávajú klasickú estetiku chát. Okrem toho je pri výstavbe nových rekreačných rezidencií v Alpách často nevyhnutné poskytnúť komunite určitý prínos (napríklad vytvoriť parkovacie miesta alebo podporiť bývanie pre sezónnych pracovníkov) ako určitú kompenzáciu. Tieto politiky efektívne zachovávajú nedostatok nehnuteľností v Courchevel. Pre vlastníkov je to dobrou správou, pretože to zabraňuje nadmernému rozvoju, ktorý by mohol inak znížiť hodnotu nehnuteľností alebo čaro strediska. Na druhej strane môžu byť renovačné projekty nákladné a časovo náročné kvôli zložitému povoľovaciemu procesu – no väčšina kupujúcich v segmente luxusu to prijíma ako súčasť vlastníctva kúsku raja. Za zmienku stojí, že Švajčiarsko má ešte prísnejšie pravidlá (napríklad Lex Weber limit na sekundárne bývanie), zatiaľ čo Francúzsko rozvoj stále povoľuje, hoci kontrolovaným spôsobom. Miestna samospráva v Courchevel musí vyvažovať environmentálnu udržateľnosť (lavínové riziká, doprava, vodné zdroje) so svojím postavením svetovo uznávaného strediska. Najnovšie investície do infraštruktúry (napríklad nové vleky) bývajú spravidla podložené environmentálnymi posúdeniami a kde je to možné, modernizujú alebo znovu využívajú existujúce zariadenia namiesto vyčleňovania nových.
Zhrnuté, regulačné prostredie v roku 2025 pre vlastníkov nehnuteľností v Courchevel sa riadi dôrazom na kvalitu a súlad: energeticky úsporné domy, zodpovedný prenájom a kontrolovaný rozvoj. Tieto opatrenia síce majiteľom komplikujú situáciu, no vo všeobecnosti zvyšujú dlhodobú hodnotu a exkluzivitu nehnuteľností v Courchevel. Kupujúcim sa odporúča, aby si pri výbere nehnuteľnosti overili, či už spĺňa nové štandardy, alebo je jej úprava možná – a aby si na optimalizáciu daní a orientáciu v prenájmových pravidlách prizvali miestnych odborníkov. Dôležité je, že Francúzsko víta zahraničných kupcov (bez obmedzení podľa národnosti), čo zachováva bazén potenciálnych záujemcov o kúpu v Courchevel rovnako široký ako kedysi; od Európy až po Ameriku či Áziu.
Sezónna dynamika a jej vplyv na ceny & dostupnosť
Zimná špičková sezóna (hlavná sezóna): Courchevel 1850 je predovšetkým lyžiarske stredisko a v zime zažíva obec skutočný rozmach – to má priamy vplyv na využitie a ceny nehnuteľností. Obdobie december–apríl je špičkovou sezónou, pričom Vianoce/Nový rok a február (školské prázdniny) sú absolútne vrcholy. Počas týchto období dopyt po ubytovaní prudko rastie. Majitelia chalúp, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti, často zarobia väčšinu svojho ročného príjmu z prenájmu len počas 2–3 dovolenkových týždňov. V dôsledku toho sú sadzby prenájmu v zime mimoriadne vysoké (napr. 50 000 €+ za týždeň za luxusnú 4-izbovú chalupu je počas Silvestra štandardom). Aktivita na trhu s predajom nehnuteľností môže tiež v zime výrazne narásť, keďže zámožní návštevníci sa po zažití životného štýlu niekedy rozhodnú vlastniť časť Courchevelu. Nie je nezvyčajné, že počas špičky sezóny sa na podnet nadšených nájomcov konajú spontánne prehliadky nehnuteľností. Ponuka na predaj je ale zvyčajne v zime najnižšia – mnohí majitelia odkladajú uvedenie na trh až na jar/leto, aby nerušili výnosné zimné prenájmy alebo vlastné sviatky. Zima je teda obdobím, keď kupujúci zažívajú produkt (stredisko a často aj samotnú nehnuteľnosť ako nájomník), no skutočné obchody sa často uzatvárajú v medzisezónach.
Jar a jeseň (mimo sezóny): Koncom apríla sa zatvárajú lyžiarske vleky a Courchevel vstupuje do pokojnej fázy. Jarné topenie a medzisezóna (máj, jún) znamenajú, že mnoho obchodov a reštaurácií je zatvorených. Podobne po krátkom lete je jeseň (koniec septembra až november) obdobím mimo sezóny s minimálnou turistickou aktivitou. Tieto obdobia boli tradične pokojným časom pre stredisko – časom, keď majitelia chalúp vykonávajú rekonštrukcie alebo vylepšenia, personál si berie voľno a dedina naberá nové sily. Z pohľadu trhu je mimo sezóny ponuka obvykle najvyššia a kupujúci môžu získať o niečo lepšiu vyjednávaciu pozíciu. Predávajúci, ktorí inzerujú mimo sezóny, vedia, že majú menšie publikum kupujúcich; ak sú motivovaní, môžu nastaviť cenu o niečo priaznivejšie. Keďže však majitelia nehnuteľností v Courcheveli zvyčajne nie sú nútení predávať, netreba očakávať drastické sezónne zľavy – trh tu nefunguje ako sezónne nájomné, ktoré kolíše divoko. Ceny nehnuteľností v lete/mimo sezóny neklesajú; najviac je tu o niečo viac priestoru na vyjednávanie alebo možnosť kúpy bez konkurenčných ponúk. Niektorí skúsení kupujúci si plánujú vyhľadávanie na jar: po veľkej lyžiarskej sezóne sa nájde pár vlastníkov, ktorí zvážia predaj (najmä ak sa nehnuteľnosť neprenajala alebo nevyužila podľa očakávania). Okrem toho majú realitné kancelárie v mimo sezóne viac času na prácu s klientmi, čo kupujúcim umožňuje dôkladnejší prieskum a väčšiu pozornosť.
Letná sezóna (sekundárna hlavná sezóna): Leto (júl–august) v Courchevel výrazne získalo na popularite, keďže Alpy sa propagujú ako celoročná destinácia. Hoci leto nie je také rušné ako zima, už nie je opomenutou sezónou. Rodiny a milovníci prírody sem prichádzajú za turistikou, horskou cyklistikou, trailovým behom, golfom (v blízkom okolí) a alpským oddychom. Podnebie je príjemné (teplé dni, chladné noci) a scenéria je úchvatná, čo robí z Courchevel luxusné horské útočisko aj v lete. Tento trend má niekoľko efektov: prenájmy v lete dnes tvoria významný príjem, mnohé chaty a apartmány sa prenajímajú turistom z Európy, Blízkeho východu (ktorí v lete často vyhľadávajú chladnejšie podnebie) aj inde na týždennej báze. Obsadenosť počas hlavného leta môže dosahovať viac ako 70 % pri atraktívnych nehnuteľnostiach snowonly.com. Ceny prenájmov sú nižšie ako v zime, no stále priaznivé – napríklad chata za 50 000 € na týždeň v zime sa v auguste môže prenajímať za 15 000–20 000 €/týždeň. Pre majiteľov to znamená, že nehnuteľnosť nestojí prázdna 8 mesiacov v roku; môže sa využiť alebo zhodnotiť vo viacerých sezónach. Kultúrne sa imidž Courchevel rozširuje do podoby strediska pre dve sezóny, podobne ako je tomu už dlho v Megève či Chamonix. Infraštruktúra ako lanovky v prevádzke aj v lete (pre turistov/cyklistov) a podujatia ako hudobné či ohňostrojové festivaly priťahujú návštevníkov. V skutočnosti nárast letnej návštevnosti hlásia celé Alpy – napríklad v Chamonix za dva roky vzrástli predaje letných lístkov na lanovky o 46 % dmproperties.com a údaje pre letnú sezónu v Courchevel tiež neustále rastú. Táto celoročná atraktivita podporuje hodnoty nehnuteľností, pretože majitelia vidia väčšiu využiteľnosť (a potenciálny príjem) zo svojej investície. Zároveň to do určitej miery vyrovnáva sezónnosť podnikania a robí z dediny životaschopnejšie miesto po celý rok.
Dopad na dostupnosť: Sezónny cyklus ovplyvňuje kedy sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Mnohí predávajúci preferujú inzerciu koncom zimy alebo na jar (po tom, čo si užijú ešte jednu sezónu alebo aby chytili jarných návštevníkov), aby sa transakcie mohli uzavrieť počas leta pred ďalšou zimou. Rovnako aj nové projekty často cíl‘ia na odovzdanie na jeseň, aby si kupujúci mohli svoju nehnuteľnosť užívať počas zimnej sezóny. To znamená, že jeseň často prináša záplavu uzávierok a odovzdávaní (notárske kancelárie v Alpách sú skutočne v októbri a novembri veľmi zaneprázdnené, aby mohli kupujúci mať kľúče do Vianoc). Pri prenájme musia majitelia rozhodnúť už skoro na jeseň, či si počas hlavného zimného obdobia prenajmú nehnuteľnosť, alebo ju využijú sami, pretože agenti začínajú inzerovať zimné chaty už v septembri na nasledujúcu sezónu.
Dynamika cien: Mohlo by sa zdať, že kúpa v zime je drahšia kvôli dopytu – no v realitách sú ceny v Courcheveli relatívne statické počas celého roka (na rozdiel od hotelov, ceny nehnuteľností sa v zime nezdvojnásobujú). Vnímaná hodnota nehnuteľnosti však môže byť najvyššia v zime: zrub na lyžiovanie vyzerá najpríťažlivejšie, keď je obklopený snehom a kypí čulým ruchom. To niekedy vedie k rýchlejším predajom za požadovanú cenu v zime, kým tá istá nehnuteľnosť predstavená v opustenej mimosezóne môže vzbudiť odvážnejšiu ponuku. V tomto zmysle sa môže objaviť zimné „emotívne nakupovanie“ – kupujúci sa do miesta zamiluje v jeho vrcholnej atmosfére a zaplatí plnú cenu. Naopak, precízny investor možno radšej skontroluje nehnuteľnosť v lete, aby odhalil prípadné nedostatky schované pod zimným snehom (stav strechy, hranice pozemku, atď.) a rokuje v menej hektickej atmosfére.
Trendy používateľov – dlhšie pobyty: Ďalšou sezónnou zmenou je, že majitelia (aj nájomcovia) trávia v Courcheveli dlhšie obdobia než predtým. Vzostup práce na diaľku znamená, že niektorí majitelia teraz prichádzajú na niekoľko mesiacov – napríklad nepretržite od decembra do februára – namiesto len dovolenkového týždňa. Počas týždňa môžu pracovať zo svojho zrubového domu a cez prestávky lyžovať, pričom ho vnímajú ako druhý trvalý domov. Podobne, niektorí prichádzajú v lete na mesačný únik pred životom v meste. Tento trend rozmazáva sezónne línie a v podstate zvyšuje dopyt po pohodlnejších, domácich prvkoch (domáce kancelárie, spoľahlivý internet, atď., čo Courchevel zlepšil zavedením optického internetu v oblasti). Umocňuje to myšlienku, že Courchevel nie je len prechodné lyžiarske stredisko, ale celoročná destinácia pre alpský životný štýl.
Na záver, sezónnosť v Courcheveli určuje cyklický rytmus trhu, pričom zima je kráľom pre využitie aj vzrušenie, avšak leto získava na význame. Samotné ceny nehnuteľností sa síce nesezónne nemenia, ale načasovanie predajov, obsadenosť a dostupnosť ponúk sú všetky sezónne. Pozorní investori prispôsobia svoje stratégie tomuto kalendáru: možno budú nakupovať na jar, rekonštruovať v mimosezóne a v hlavnej sezóne ťažiť z prenájmov. Snaha diverzifikovať turistické sezóny (zima aj leto) postupne vyrovnáva situáciu, čo nakoniec robí realitný majetok cennejším, pretože je využívaný väčšinu roka a vsadený v komunite, ktorá nie je polovicu roka zatvorená.
Rozvoj infraštruktúry a rast cestovného ruchu
Inovácie v lyžiarskej infraštruktúre: Courchevel a Trois Vallées neustále investujú do svojej lyžiarskej infraštruktúry, keďže moderný a efektívny lyžiarsky zážitok je kľúčový pre udržanie hodnoty nehnuteľností a prilákanie majetných návštevníkov. Nedávnou novinkou je kompletne zrekonštruovaná lanovka Saulire, ktorá sa znovuotvára v zime 2024/25 s úplne novými panoramatickými kabínami a pohodlným interiérom seecourchevel.com. Saulire je ikonická lanovka (vynáša lyžiarov do výšky 2 700 m s výhľadmi na Mont Blanc) a jej modernizácia podčiarkuje záväzok strediska k špičkovému zázemiu. Začiatočnícke zóny v 1850 boli vylepšené napríklad o nové kryté pásové vleky (dopriavačkové vleky), ktoré nahrádzajú staršie zariadenia a poskytujú chránené a pohodlné vyvezenie pre deti a začiatočníkov seecourchevel.com. V posledných rokoch Courchevel rozšíril zasnežovacie systémy, aby zabezpečil zjazdné svahy od začiatku decembra do konca apríla, a to aj v slabých zimách. Napríklad pred Majstrovstvami sveta v alpskom lyžovaní 2023 (usporiadané v Courchevel-Méribel) boli investované milióny do úpravy zjazdoviek, nových ratrakov a snežných kanónov na zabezpečenie svetových podmienok. Prepojenosť v lyžiarskej oblasti zostáva bezkonkurenčná: Courchevel je bez problémov prepojený s Méribel a Val Thorens a nové projekty ako lanovka Orelle-Cime Caron z roku 2021 (v „4. údolí“) ešte viac upevnili pozíciu Les 3 Vallées ako jedného obrieho lyžiarskeho ihriska snowonly.com. Pre majiteľov nehnuteľností tieto inovácie znamenajú konzistentnú kvalitu lyžovania a lepší zážitok pre hostí, čo udržiava vysoký dopyt po prenájmoch a oprávňuje vysoké ceny nehnuteľností.
Luxusné vybavenie a rozšírenie: Zlepšenia priamo na horách sú sprevádzané rozvojom v strediskových dedinách. Courchevel 1850 sa už teraz môže pochváliť jednou z najvyšších koncentrácií 5-hviezdičkových hotelov na svete (mimo veľkých miest) businessinsider.com. Patrí sem aj známe zariadenia ako Les Airelles, Cheval Blanc, L’Apogée a ďalšie, ktoré rozmaznávajú návštevníkov a zvyšujú prestíž strediska. Pôsobivé je, že Courchevel (všetky úrovne) má 7 reštaurácií ocenených Michelinovou hviezdou, najviac v Alpách businessinsider.com, čím upevňuje svoje postavenie ako kulinárska destinácia. Trend smeruje k zážitkovému luxusu: nové projekty spájajú ubytovanie s exkluzívnymi nákupnými galériami, súkromnými klubmi a wellness centrami. Významným rozvojom je chystaný hotel Maya Collection, ultra-luxusný hotel, ktorý by mal byť otvorený v Courcheveli do decembra 2025 voguebusiness.com. Podobne spoločnosť Monte-Carlo Société des Bains de Mer (firma stojaca za luxusnými kasínami a hotelmi v Monaku) sa zapája v Courcheveli s plánmi na luxusné ubytovanie a pohostinské projekty do roku 2026 voguebusiness.com. Tieto projekty naznačujú, že investori investujú značné prostriedky do turistickej infraštruktúry v Courcheveli v očakávaní trvalo rastúceho dopytu. Stredisko sa tiež pripravuje na oslavu 80. výročia v sezóne 2026/27, keď pravdepodobne otvorí niektoré z týchto nových priestorov a bude hostiť prominentné podujatia voguebusiness.com. Pre majiteľov nehnuteľností je príliv luxusných značiek a prevádzkovateľov benefitom: rozširuje atraktivitu strediska (pritiahne nových bohatých návštevníkov, ktorí sa môžu stať kupcami nehnuteľností) a neustále obnovuje povesť Courchevelu. Prítomnosť značiek ako Louis Vuitton, Dior, Cartier a ďalších v nákupnej štvrti Courchevelu (každá z nich tu má butik) pridáva tomuto miestu kozmopolitný nádych voguebusiness.com.
Doprava a dostupnosť: Dostupnosť Courchevelu bola vždy súčasťou jeho luxusného pôvabu. Stredisko má jedinečný súkromný altiport (letisko) priamo nad 1850, ktorý patrí medzi najvyššie v Európe a umožňuje malým súkromným lietadlám a vrtuľníkom pristávať doslova na svahu businessinsider.com. To znamená, že VIP klienti môžu letieť priamo z Paríža alebo Ženevy do Courchevelu a vyhnúť sa hodinám cestovania autom. Altiport, známy svojou krátkou stúpajúcou dráhou, slúži v zime aj ako turistická atrakcia (lyžiari zastavujú, aby pozorovali lietadlá pri štarte a pristávaní) businessinsider.com. Pokiaľ ide o širšiu dopravnú infraštruktúru, v regióne prebiehajú veľké investície: pripravovaná vysokorýchlostná železnica Lyon-Turín (súčasťou ktorej je stanica Saint-Jean-de-Maurienne, asi 45 minút autom od Courchevelu) by mala byť dokončená ku koncu tohto desaťročia snowonly.com. Po dokončení sa tým dramaticky skráti čas cestovania z Paríža do francúzskych Álp – čo môže priniesť viac víkendových návštevníkov. Predstavte si, že sa vlakom dostanete z Paríža do Moûtiers (údolného mesta pre Courchevel) za približne 4 hodiny; to by mohlo Courchevel ešte viac sprístupniť širšiemu európskemu publiku, vrátane tých, ktorí uprednostňujú cestovanie bez lietania. Navyše, miestne vylepšenia ciest (trasa z Moûtiers do Courchevelu bola počas rokov zmodernizovaná a pribudli lepšie tunely) naďalej zvyšujú bezpečnosť a znižujú zápchy počas hlavných týždňov. Všetky tieto zmeny ešte viac posilňujú atraktivitu Courchevelu ako pohodlnej luxusnej destinácie, napriek jeho odľahlej horskej polohe.
Udržateľnosť a životné prostredie: Uvedomujúc si dvojitú hrozbu klimatickej zmeny a rastúcich nákladov na energiu, úrady a prevádzkovatelia lanoviek v Courcheveli prijali opatrenia na zlepšenie udržateľnosti. Societé des 3 Vallées (S3V), ktorá prevádzkuje lanovky, teraz poháňa 100 % lanoviek obnoviteľnou energiou (vodná a solárna energia) seecourchevel.com. V roku 2024 nainštalovali solárne panely na stanici lanovky Ariondaz v Courchevel Moriond, aby generovali elektrinu na mieste – dosť na to, aby sa z tohto zisku mohla prevádzkovať aj sedačková lanovka seecourchevel.com. Investovali tiež do energeticky úsporných strojov na úpravu zjazdoviek (ratrakov) riadených pomocou GPS, ktoré optimalizujú trasovanie a znižujú spotrebu paliva seecourchevel.com. Pri výstavbe nových nehnuteľností sa uplatňujú prísnejšie normy izolácie a často sa využíva geotermálne alebo solárne vykurovanie bazénov a pod. Vedenie strediska zaviedlo opatrenia ako dotovanie energetických rekonštrukcií starších budov. Dokonca aj drobné politiky, ako povinnosť zimných pneumatík na vozidlách počas sezóny, ktorú stanovuje zákon pre bezpečnosť seecourchevel.com, ukazujú dôraz na udržateľnosť a bezpečnosť. Tieto snahy zabezpečujú, že Courchevel zostane životaschopným lyžiarskym strediskom aj z dlhodobého hľadiska (zmierňovanie vplyvov zmeny klímy) a sú výhodou pre ekologicky uvedomelých investorov. Navyše, keďže bohatá klientela je čoraz viac citlivá na environmentálnu zodpovednosť, “zelené” stredisko zvyšuje svoju atraktívnosť. Toto všetko zvyšuje nehmotnú hodnotu nehnuteľností: dobre spravované a udržateľné stredisko si udrží svoj status (a teda aj dopyt po nehnuteľnostiach) aj v ďalekej budúcnosti.
Podujatia a celosvetový profil: Courchevel zažiaril počas Majstrovstiev sveta FIS v alpskom lyžovaní vo februári 2023, ktoré spoluhostil s Méribel. Stredisko profitovalo z medzinárodného mediálneho pokrytia a využilo príležitosť prezentovať svoje zariadenia (vrátane nového cieľového štadióna a modernizovaných vlekov). Úspešné podujatie ukázalo, že Courchevel je schopný hostiť veľké akcie, čo je dobrým predpokladom pre akékoľvek budúce plány, ako sú napríklad olympijské hry. Skutočne, Francúzske Alpy (vrátane Courchevelu) sú silnými kandidátmi na usporiadanie zimných olympijských hier v roku 2030 a mnohí predpokladajú, že ich získajú voguebusiness.com voguebusiness.com. Táto vyhliadka už urýchlila niektoré projekty – napríklad je plánovaná rekonštrukcia “snehového námestia” Courchevel 1850 a stanice lanovky Chenus s cieľom zmodernizovať hlavnú základnú časť dediny pred možným olympijským svetlom reflektorov voguebusiness.com. Ak by boli olympijské hry potvrdené, očakávajte malý boom v investovaní do infraštruktúry: vylepšené cesty, možno rozšírené ubytovanie (aj keď v prípade Courchevelu skôr ide o dočasné zariadenia vzhľadom na limit trvalej výstavby), a celkové skrášľovanie. Aj keď Courchevel nebude oficiálnym strediskom, nevyhnutne bude hostiť diplomatov alebo tímy na tréningy (robil tak už počas minulých olympiád) a celkový nárast cestovného ruchu bude obrovský. Navyše, oslavy 80. výročia v rokoch 2026/27 zrejme prinesú špeciálne akcie, možno otvorenie nových múzeí či kultúrnych lokalít oslavujúcich priekopnícku úlohu Courchevelu ako cieľového lyžiarskeho strediska (založeného v roku 1946). Takéto kultúrne investície pridávajú stredisku ďalšie rozmery atraktivity nad rámec lyžovania.
| Rezort | Typický cenový rozsah prémiových nehnuteľností (€/m²) | Nedávny ročný rast cien |
|---|---|---|
| Courchevel 1850 (FR) | €14 333 – €33 200 investropa.com investropa.com (najvyššie vo Francúzsku) | +9 % (2024) investropa.com (najvyšší rast vo Francúzsku) |
| Val d’Isère (FR) | €16 100 – €30 000 investropa.com investropa.com (takmer na úrovni Courchevel) | +5–7 % (2024) investropa.com (silný, ale nižší ako 1850) |
| Megève (FR) | ~€11 500 priemer (cca €10k–€12k+ za prémiové) investropa.com investropa.com | +4–6 % (2024) investropa.com (stály rast) |
| Verbier (CH) | ~€23 600 – €37 200+ ubs.com ubs.com (medzi najlepšími v Alpách) | ~+3,5 % (2024)* dmproperties.com (švajčiarsky alpský priemer.rast |
*Švajčiarske strediská zaznamenali v roku 2024 priemerný rast približne 3,5 % dmproperties.com; Verbier, ako jedno z najprestížnejších švajčiarskych stredísk, pravdepodobne zaznamenalo podobný alebo mierne vyšší rast vzhľadom na dopyt.
Rast cestovného ruchu a budúce plány: Kombinovaný efekt všetkých vyššie uvedených faktorov sa odráža v štatistikách cestovného ruchu: v sezóne 2024/25 Courchevel zaznamenal približne 1,2 milióna prenocovaní, čo je nárast o 16 % oproti sezóne 2018 (pred Covidom) voguebusiness.com. Je to pozoruhodný rast už tak dobre zabehnutej destinácie. Tento rast je súčasťou strategického úsilia propagovať stredisko celoročne a na medzinárodnej úrovni. Turistická kancelária oslovuje nové trhy (napríklad prostredníctvom roadshow a partnerstiev cielila na viac návštevníkov z USA, Stredného východu a Ázie). Zavedenie lyžiarskych permanentiek Ikon a Epic (globálne sezónne permanentky), ktoré zahŕňajú dni v oblasti 3 Vallées, uľahčilo medzinárodným lyžiarom (najmä Američanom) ochutnať Courchevel a mnohí si ho zamilovali dmproperties.com. Plánovači strediska myslia aj na vyváženie rastu s exkluzivitou: na rozdiel od niektorých masovo orientovaných lyžiarskych areálov sa Courchevel nesnaží dramaticky zvyšovať počet lyžiarov (čo by mohlo zaťažiť lanovky a zjazdovky). Namiesto toho sa sústreďujú na zvyšovanie kvality – napríklad lepšie zážitky, viac voľnočasových aktivít mimo lyžovania (vodný park Aquamotion, jazda psím záprahom, tandemové paraglidingové lety atď.) a zdokonalené služby (aplikácie na objednávku služieb, lyžiarsky concierge a pod.). Takto si Courchevel udržiava svoj luxusný imidž – čo zároveň zaručuje stály príchod majetných návštevníkov (a kupujúcich nehnuteľností). Dôležité je, že synergia medzi verejnými investíciami (do lanoviek, ciest, podujatí) a súkromnými investíciami (do hotelov, obchodov, chát) vytvára pretrvávajúci cyklus: stredisko zostáva na čele luxusu a preto sú nehnuteľnosti tu naďalej jedny z najžiadanejších na svete.
Porovnávacia analýza s inými alpskými strediskami (Megève, Val d’Isère, Verbier)
Courchevel 1850 sa často spomína v jednej vete s niekoľkými elitnými alpskými strediskami. Pre lepšie pochopenie trhu s nehnuteľnosťami v tomto regióne je užitočné porovnať kľúčové ukazovatele a charakteristiky s Val d’Isère a Megève (jeho francúzskymi náprotivkami) a Verbier (špičkovým švajčiarskym konkurentom):
Ceny: Ceny v Courchevel 1850 sú na vrchole francúzskeho trhu – jediné francúzske stredisko, ktoré konzistentne súťaží so švajčiarskymi velikánmi v cenách investropa.com. Val d’Isère je v top segmente blízko vzadu (najlepšie nehnuteľnosti sa blížia k 30 000 €/m²) investropa.com, ale v priemere Courchevel stále vedie. Megève, hoci je tiež veľmi prestížne, má väčšinou nižšie cenové hladiny – čo odráža jeho nižšiu nadmorskú výšku a väčšiu ponuku rozvojových pozemkov (je to rozľahlé mestečko). Napríklad elegantný chalet, ktorý by v Megève stál 5 mil. €, môže v Courchevel 1850 ľahko stáť 8–10 mil. €. Verbier vyniká ako priamy konkurent v exkluzivite aj cene: ako je uvedené, prémiové nehnuteľnosti vo Verbier začínajú okolo 22 100 CHF (~23 600 €) za m² a ľahko presahujú 30 000 € ubs.com ubs.com. V skutočnosti Švajčiarsko má päť najdrahších lyžiarskych trhov v Alpách, pričom St. Moritz a Gstaad často dosahujú ~40 000 €/m² pri ultraluxusných nehnuteľnostiach ubs.com ubs.com. Courchevel 1850 sa momentálne nachádza tesne pod nimi – aspoň zatiaľ. Je pozoruhodné, že Courchevel zaznamenal 9% rast cien v roku 2024, čo bolo viac než v ktoromkoľvek švajčiarskom stredisku ten rok, čo naznačuje, že rozdiel sa môže zmenšovať dmproperties.com.
Pre investorov tieto cenové rozdiely znamenajú aj rôzne vstupné investície: za cenu veľmi malého bytu v 1850 si jeden môže kúpiť luxusný apartmán v Megève. Ak je cieľ čisto investičný, niektorí môžu vidieť hodnotu v Megève alebo na nových francúzskych strediskách (väčší percentuálny potenciál rastu), ale príťažlivosť Courchevelu je v tom, že ide o istý “blue-chip” majetok – podobné vlastneniu nehnuteľnosti v Monaku oproti lacnejšiemu mestu.
Dopyt & zloženie kupcov: Všetky štyri strediská priťahujú medzinárodných bonitných kupcov, každý s určitými nuansami:
- Courchevel 1850 – Veľmi medzinárodné; silné európske zastúpenie (Briti, Belgičania, Švajčiari, bohatí domáci Francúzi), výrazný záujem z Blízkeho východu a Ázie, a rastúci počet amerických kupcov investropa.com investropa.com. História strediska je úzko spätá aj s ruskými kupcami. Kupujúci tu často vyhľadávajú trofejné nehnuteľnosti a nemajú problém zaplatiť prémiu za prestížny faktor.
- Val d’Isère – Tradične obľúbený medzi britskými klientmi vysokej triedy a bohatými Francúzmi. Má povesť strediska pre serióznych lyžiarov (rozsiahle trate pre expertov) v kombinácii s luxusnými chaletami. Jeho typický kupujúci je možno viac európsky ako Courchevel s ultra-global mixom, no aj tu posledné roky pribúdajú mimoeurópski záujemcovia.
- Megève – Priťahuje skôr decentnejšiu zámožnú klientelu (pôvodne projekt rodiny Rothschildovcov ako francúzska odpoveď na St. Moritz). Mnoho francúzskych a ženevských kupcov miluje Megève pre jeho elegantnú dedinu (butiky, gastronómia, no viac pohodová atmosféra než v Courcheveli) a celoročný životný štýl. Veľmi populárny je aj medzi rodinami – nejde len o lyžovanie, ale o celkové alpské bývanie (golf, jazdectvo, hudobné festivaly). Medzinárodné zastúpenie tu je (VK, Belgicko, niektorí Američania/Ázijčania), ale nie až také výrazné ako v Courcheveli.
- Verbier – Mimoriadne medzinárodné; zmes Britov (často sa označuje ako “Londýn na svahu” kvôli množstvu britských majiteľov), pan-európskej a globálnej elity. Švajčiarske zákony umožňujú cudzincom kúpu nehnuteľnosti vo Verbieri (kvóty kantónu Valais), takže veľa majiteľov nie sú Švajčiari, vrátane celebrít či podnikateľov. Verbier má mladistvejší, športovejší “vibe” – je známy pre freeride lyžovanie a živú après-ski scénu – no aj tu nechýba množstvo kupcov s vysokým čistým majetkom. Švajčiarske strediská ako Verbier navyše profitujú zo stabilnej ekonomiky krajiny a niekedy aj daňových výhod (niektorí zahraniční kupci sa oficiálne sťahujú na paušálnu daňovú dohodu).
Trh s prenájmami & výnosy: Courchevel a Val d’Isère majú v zime silné trhy s prenájmami, no Courchevel dosahuje vyššie týždenné sadzby vďaka svojmu renomé a vybaveniu (gurmánske reštaurácie atď.). Chata ski-in/out v Courchevel 1850 sa môže prenajať za viac ako porovnateľná v Val d’Isère, možno o 20–30 % viac, čo odráža postavenie Courchevelu. Trh prenájmov v Megève je trochu sezónnejší (veľký záujem počas Vianoc a februára, pokojnejšie v medziobdobí) a je tu aj letný trh s prenájmom golfových/rekreačných domov. Verbierove prenájmy sú na vrchole sezóny porovnateľné s Courchevelom (obe patria medzi absolútnu špičku cien za prenájom na horách) – chata, ktorá stojí 100 tisíc €/týždeň v Courcheveli, môže v Verbieri stáť aj 100 tisíc CHF/týždeň. Čisté výnosy vo všetkých týchto špičkových rezortoch zostávajú relatívne nízke (~2–3 %), ako uvádza snowonly.com. Za zmienku stojí, že vlastníctvo v švajčiarskych rezortoch často prináša vyššie vlastnícke náklady (švajčiarske nehnuteľnosti podliehajú každoročnej kantonálnej dani z majetku a služby môžu byť drahšie), ale aj prísnejšie pravidlá prenájmu v niektorých prípadoch (niektoré švajčiarske druhé domovy nemôžu byť ľahko prenajaté, ak boli kúpené na osobné využitie pod povolením). Vo Francúzsku je prenajímanie v skutočnosti o niečo jednoduchšie.
Nadmořská výška & snehová spoľahlivosť: Courchevel 1850 a Val d’Isère sa obe nachádzajú vo vysokej nadmorskej výške (1850 m a 1850 m pre Valovu časť La Daille, hlavná dedina Valu je v 1800 m) a ich zjazdovky siahajú až do 3000+ m. To im dáva vynikajúcu snehovú spoľahlivosť, čo je s otepľovaním klímy kľúčová výhoda – aj preto patria medzi lídrov v raste cien. Megève, so svojimi 1100 m v obci, je viac ovplyvnené slabými zasneženiami (hoci investovalo do zasnežovania). Verbier má dedinu vo výške ~1500 m, lyžuje sa až do 3300 m na Mont Fort, takže je tiež veľmi snehovo spoľahlivý. Trend „prémia za nadmorskú výšku“ je jasný: strediská nad 1500 m dosiahli omnoho vyšší rast ako tie nižšie investropa.com. To je dobré pre Courchevel, Val d’Isère a Verbier – a je to mierne riziko pre Megève (hoci letná atraktivita a čaro Megève dávajú iné výhody).
Životný štýl & infraštruktúra: Každé stredisko má svoju jedinečnú životnú atmosféru. Courchevel 1850 je o glamoure a pohodlí – zlyžujete priamo do centra, nakúpite v Chaneli, navečeriate sa v palácovom hoteli a užijete si nočný život vrátane trendových klubov a umeleckých galérií. Val d’Isère spája náročné lyžovanie so živou dedinskou atmosférou, ktorá je o niečo uvoľnenejšia; má množstvo luxusných chát a už aj niekoľko 5-hviezdičkových hotelov, no jeho štýl je „luxus pre lyžiarskych nadšencov“ oproti „okázalému luxusu“ v Courchevel. Megève ponúka okúzľujúce stredoveké centrum dediny, konské povozy a mix luxusu s autenticitou – ide tu rovnako o to, ukázať sa vo dedine (podobne ako v St. Moritz), ako o samotné lyžovanie. Je to tiež skutočne celoročné miesto s početnejšou trvalou populáciou, čo láka tých, ktorí chcú živú komunitu. Verbier je známy nočným životom a voľnými zjazdmi – cez deň veľmi športový, v noci veľmi spoločenský. Pokiaľ ide o ultra-luxusné butiky (menej dizajnérskych obchodov než v Courchevel), je o niečo menej výrazný, no ponúka špičkové služby a podujatia (ako Verbier Music Festival).
Z pohľadu investora: Courchevel vs Verbier je často otázkou preferencie medzi francúzskym a švajčiarskym systémom. Niektorí uprednostňujú Francúzsko pre jednoduchší proces kúpy a žiadne obmedzenia pre zahraničných kupujúcich, plus životný štýl (jazyk, jedlo, kultúra). Iní zas preferujú Švajčiarsko pre jeho stabilitu, súkromie a prestíž (a niektoré potenciálne daňové výhody pri rezidencii). Z čisto investičného pohľadu oba regióny zaznamenali veľký kapitálový rast. Výhoda Courchevelu: žiadny limit na zahraničné vlastníctvo, takže likvidita je vysoká – akýkoľvek miliardár odkiaľkoľvek si tu môže slobodne kúpiť nehnuteľnosť. Vo Verbier sú povolenia pre zahraničných kupcov limitované každoročne, čo môže obmedzovať likviditu (no zároveň to paradoxne podporuje ceny, keďže obmedzuje ponuku kupcov). Porovnávacia perspektíva: Všetky tieto špičkové strediská budú pravdepodobne naďalej prosperovať. Nedávny rast Courchevelu naznačuje, že by sa mohol priblížiť švajčiarskym strediskám v cenách, ak budú trendy pokračovať. Val d’Isère prechádza rozvojom (napríklad vzniká veľký nový luxusný projekt „Le Coin de Val“), čo ho udrží konkurencieschopným. Megève vďaka mierne nižším cenám môže byť zaujímavý pre investorov, ktorí chcú luxus (relatívne) za dobrú cenu, a silná francúzska klientela z radov ultra-bohatých zaručuje jeho stabilitu. Verbier so svojím medzinárodným pôvabom a obmedzenou ponukou (dedina je ohraničená aj geografiou) zostane rovnocenným konkurentom Courchevelu. V súhrne, Courchevel 1850 vyniká aj medzi elitou: možno ho najlepšie prirovnať k St. Moritzu alebo Gstaadu v exkluzivite. Vo Francúzsku je Courchevel číslo jeden, s Val d’Isère ako tesným číslom dva a Megève ako silnou trojkou (niektorí by pridali Méribel alebo Chamonix, ale tie sú cenovo o úroveň nižšie). V širších Alpách je Courchevel jedno z mála miest schopných prilákať globálne ultra-bohatých v rovnakom meradle ako švajčiarske strediská. To prospieva jeho nehnuteľnostiam – znamená to, že okruh kupcov je maximálne hlboký a pestrý. Pre majetného jednotlivca je výber často otázkou osobných preferencií: útulná elegancia Megève, športovo-šik Val, kozmopolitný ruch Courchevel, alebo hedonistická atmosféra Verbier. Z čisto investičného hľadiska má Courchevel mierny náskok pre svoju dynamiku a otvorenosť Francúzska aj v roku 2025 a ďalej.Výhľad 2026–2028: Trhová prognóza a kľúčové faktory
Pri pohľade do obdobia 2026–2028 zostáva výhľad pre realitný trh v Courchevel 1850 veľmi priaznivý, s niekoľkými výhradami a trendmi, ktoré sa oplatí sledovať:
Pokračujúci rast cien: Všetky ukazovatele naznačujú, že hodnota nehnuteľností v Courcheveli bude v najbližších rokoch naďalej rásť. Rast nemusí byť každoročne taký strmý ako 9% nárast zaznamenaný v roku 2024, no aj konzervatívne prognózy očakávajú 3–5% ročné zvýšenia v najprémiovejších rezortoch investropa.com. Kľúčovými hnacími silami sú pretrvávajúca obmedzená ponuka, silný zahraničný dopyt a povyšovanie rezortu na skutočné luxusné celoročné útočisko. Do roku 2028 môžeme ľahko vidieť najvyššie ceny za ultraprémiové chaty presahujúce 35 000 € za m², najmä ak niektoré rekordné obchody nastavia nové štandardy. To by Courchevel 1850 jednoznačne zaradilo medzi najdrahšie lyžiarske nehnuteľnostné trhy na svete a potenciálne zúžilo rozdiel oproti miestam ako St. Moritz/Gstaad. Efekt kumulácie aj pri 5% ročnom raste znamená, že chata s hodnotou 15 miliónov € dnes môže mať v roku 2028 hodnotu okolo 18+ miliónov €, čo je v súlade s trendom rastu investropa.com.
Globálne ekonomické faktory: Je potrebné zohľadniť širšie ekonomické podmienky. Od roku 2025 sa úrokové sadzby v Európe stabilizovali a dokonca poklesli (depozitná sadzba ECB ~2,5 % po zníženiach), čo zlepšilo dostupnosť hypoték investropa.com. Ak toto prostredie nízkych sadzieb pretrvá alebo sadzby do roku 2026–2027 ešte klesnú, poskytne to ďalší impulz pre kupujúcich z vyššej triedy, ktorí využívajú financovanie (niektorí to robia pre páku, aj keď to nepotrebujú). Naopak, ak inflácia prudko vzrastie a spôsobí zvýšenie sadzieb, bežný nehnuteľnostný trh môže ochladnúť – avšak prémiové luxusné nehnuteľnosti sú zvyčajne menej citlivé na úrokové sadzby (prevažujú hotovostní kupci). Geopolitická stabilita je ďalší faktor: Courchevel profitoval z toho, že sa stal bezpečnou, atraktívnou destináciou počas postpandemickej obnovy a počas geopolitických napätí. Ak globálna neistota pretrvá, HNWI často diverzifikujú aktíva do nehnuteľností ako bezpečný prístav, z čoho môže ťažiť aj Courchevel. Politické prostredie vo Francúzsku (napr. prípadné zmeny v zdaňovaní majetku) je tiež potrebné sledovať, no zatiaľ nie sú znaky radikálnych zmien. Zhrnuté, ak nenastane veľká globálna finančná kríza, ekonomické pozadie zostáva priaznivé pre ďalšie investície do luxusných alpských nehnuteľností.
Posuny v demografii kupujúcich: Očakávame nové vlny kupujúcich v nasledujúcich rokoch. Najmä ázijskí kupujúci (najmä Číňania) boli v rokoch 2020–2022 v podstate neprítomní kvôli cestovným obmedzeniam; keď sa celosvetové cestovanie normalizuje, pravdepodobne príde väčší záujem z Ázie. Ultra-luxusný profil Courchevelu je vhodný pre bohatých ázijských investorov hľadajúcich prestížne nehnuteľnosti v zahraničí – čo už bolo zaznamenané v roku 2025 investropa.com. Podobne sa môže rozšíriť aj základňa kupujúcich z Blízkeho východu (napr. krajiny Perzského zálivu); Courchevel v posledných rokoch zaznamenal viac návštevníkov zo SAE, Saudskej Arábie atď., najmä v auguste a okolo Nového roka. Tieto medzinárodné segmenty pridajú hĺbku do bazéna dopytu. Americkí kupujúci sa očakávajú, že budú pokračovať v silnej prítomnosti, najmä ak zostane dolár relatívne silný voči euru (aj keď sa kurz môže meniť v rokoch 2026–28). Rovnako mladší technologickí podnikatelia a skorí dôchodcovia (z technologického/finančného sektora) čoraz častejšie volia aktíva poháňané životným štýlom – moderný lyžiarsky dom je toho súčasťou. Môžeme očakávať, že priemerný vek kupujúcich mierne klesne, s väčším zastúpením v 40. rokoch namiesto prevažne 50./60. rokov, keďže práca na diaľku a tvorba bohatstva v mladšom veku sú čoraz bežnejšie.
Dôraz na celoročné využitie & wellness: Do roku 2028 pravdepodobne Courchevel dokončí svoju premenu na skutočné štvoročné stredisko. Očakávajte ešte viac letných možností (možno rozšírenú prevádzku vlekov, nové cyklistické trasy, prípadne golfový driving range či ďalšie atrakcie v okolí). Význam wellnessu, ako bolo zvýraznené, bude pokračovať – možno s novými špecializovanými wellness retreatmi alebo klinikami v oblasti (podobne ako švajčiarsky model kúpeľných rezortov). To rozširuje atraktivitu vlastníctva nehnuteľnosti v Courcheveli aj mimo nadšencov lyžovania. Ako uviedol jeden výskumník z Knight Frank, zdravie a wellness teraz predbiehajú lyžovanie ako hlavný životný motivátor pre alpských kupujúcich dmproperties.com. Preto nehnuteľnosti, ktoré na toto reagujú (s wellness zariadeniami, pokojom, prepojením s prírodou) budú mať prémiu. Mohli by sme tiež vidieť vznik špecifického trhu pre „klimaticky odolné“ chaty – tie, ktoré sú postavené z udržateľných materiálov, energeticky sebestačné atď., ktoré nielenže vyhovujú zákonom, ale stanovujú štandard, ktorý požadujú ekologicky zmýšľajúci luxusní kupujúci.
Potenciálne obmedzenia: Jedným z faktorov, ktoré treba sledovať, sú úrovne zásob – sú natoľko nízke, že objem predajov by mohol klesnúť jednoducho pre nedostatok predávajúcich. Ak ceny dosiahnu nové maximá, niektorí vlastníci sa môžu rozhodnúť speňažiť (čím zabezpečia ponuku), ale rovnako mnohí môžu držať, keďže je málo alternatívnych investícií, ktoré by boli tak príjemné ako chata v Courcheveli. Ak objem transakcií klesne, cenové indexy môžu byť menej vyrovnané (niekoľko mimoriadnych veľkých predajov môže skresliť priemery). Každý pokles aktivity však s najväčšou pravdepodobnosťou odráža nedostatok ponuky, nie nedostatok dopytu, čo znamená, že ceny by zostali alebo rástli. Ďalším obmedzením môžu byť regulácie: ak by napríklad Francúzsko do roku 2028 hypoteticky zaviedlo nejaké obmedzenia na vlastníctvo cudzincami (v súčasnosti sa to neočakáva) alebo nové dane na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to mierne utlmiť dopyt. Taktiež klimatická zmena zostáva pretrvávajúcou výzvou – ak by extrémne počasie výrazne skracovalo zimy do konca 20. rokov, mohlo by to ovplyvniť vnímanie (hoci, ako bolo poznamenané, nadmorská výška Courchevelu poskytuje istú rezervu a má rozsiahle umelé zasnežovanie). Doterajšie projekcie trendov naznačujú dostatok snehu až do 30. rokov pre vysokohorské strediská, no je to dlhodobý predmet sledovania.
Vplyv kandidatúry na zimné olympijské hry 2030: V polovici roka 2025 je silný impulz na to, aby sa zimné olympijské hry 2030 konali vo Francúzsku (Francúzske Alpy), potenciálne s rozptýlenými podujatiami po strediskách (po tom, ako Taliansko hostí rok 2026). Ak Francúzsko oficiálne získa práva na OH 2030 (rozhodnutie pravdepodobne okolo 2026), možno očakávať nárast záujmu okolo rokov 2027–2028 s dokončením infraštruktúrnych projektov a s presunom celosvetovej pozornosti na Alpy. Olympiády často vedú k prudkému rastu dopytu po nehnuteľnostiach v hostiteľských regiónoch – nielen zo strany investorov očakávajúcich vyšší nájom, ale aj od bohatých jednotlivcov, ktorí chcú byť súčasťou vzrušenia spojeného s podujatím. Napríklad Cortina d’Ampezzo (Taliansko) zaznamenala citeľný nárast cien po oznámení, že bude hostiť rok 2026 ubs.com. Courchevel, ktorý je už teraz olympijským tréningovým miestom, by nepochybne bol hlavným sídlom pre VIP počas hier, a to aj keby sa podujatia konali inde, vďaka svojmu luxusnému ubytovaniu a pristávacej dráhe. Preto roky pred rokom 2030 môžu pridať niekoľko percentuálnych bodov navyše do rastu hodnôt nehnuteľností v Courcheveli nad rámec základného trendu.
Vyhliadky na prenájom: Výnosy z prenájmov pravdepodobne zostanú mierne, no príjmy z prenájmu by mohli rásť, ako sa nočné sadzby budú zvyšovať (čiastočne infláciou, čiastočne vďaka širšej ponuke luxusu). Do roku 2028 môže špičková chata za Silvestra požiadať o 120-tisíc eur (alebo viac) za týždeň. Ak sa bude k prenájmu pridávať viac služieb (súkromný kuchár atď.), majitelia môžu účtovať viac. Letný prenájmový trh sa tiež ešte viac rozvinie – ak sa súčasný trend udrží, môže sa jeho objem zdvojnásobiť oproti dnešku, čím sa mierne zlepšia ročné výnosy. Zavedenie väčšieho počtu profesionálnych správcovských spoločností na prenájom (niektoré s luxusnými hotelovými značkami) môže proces prenajímania ešte viac zjednodušiť a majiteľom uľahčiť zhodnotenie majetku v čase, keď ho sami nevyužívajú.
Záver – Vízia 2028: Do roku 2028 zostane Courchevel 1850 pravdepodobne vrcholom francúzskeho alpského nehnuteľnostného trhu, pričom ceny dosiahnu nové rekordy. Očakávame zdravú, hoci o niečo pokojnejšiu mieru rastu – žiadny krach nie je na obzore vzhľadom na základné ukazovatele. Nehnuteľnosti v stredisku budú čoraz viac charakterizované špičkovými chaletmi, plne rozvinutým celoročným životom a klientelou z každého kúta sveta. Vlastniť nehnuteľnosť v Courchevel bude naďalej rovnako veľkým symbolom statusu ako investíciou. Rada pre zámožných investorov i záujemcov o životný štýl je rovnaká: sústreďte sa na prémiovú lokalitu a kvalitu, majte nehnuteľnosť dlhodobo napriek krátkodobým výkyvom trhu a budete odmenení radosťou i finančným zhodnotením. Pokiaľ budú „sneh“ a „luxus“ aj naďalej lákadlom, trh s nehnuteľnosťami v Courchevel 1850 by mal zažiť zlatú éru v rokoch 2026–2028 a ďalej, pričom ho bude podporovať obmedzená ponuka, neochvejný dopyt a nadčasové čaro francúzskych Álp.
Zdroje: Správy o nehnuteľnostiach Courchevel a Francúzske Alpy investropa.com investropa.com investropa.com ubs.com; Knight Frank Alpine Market Analysis dmproperties.com dmproperties.com; Investopedia/Investropa Insights investropa.com investropa.com; Komentáre k investovaniu SnowOnly snowonly.com snowonly.com; Správy Vogue Business & Media voguebusiness.com businessinsider.com; Mansion Global & Poznatky miestnych realitných kancelárií mansion-properties.com freespiritalpine.com.
