Prehľad: Trh s nehnuteľnosťami v Aucklande na rázcestí v roku 2025
Trh s nehnuteľnosťami v Aucklande v roku 2025 stojí na rozhodujúcom bode, balansujúc medzi minulosťou poklesu a náznakmi opatrného oživenia. Po prudkom boome počas COVID-u a následnej korekcii sa ceny bývania stabilizovali a dokonca začali mierne rásť globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Zároveň sa sektory komerčných a priemyselných nehnuteľností vyrovnávajú s vlastnými postpandemickými úpravami – od kancelárskych budov, ktoré zápasia s vyššou neobsadenosťou, po priemyselné sklady, ktoré si stále užívajú takmer rekordný dopyt. Investori a majitelia domov sledujú súbeh viacerých faktorov: úrokové sadzby sú teraz na zostupnej trajektórii, nové vládne politiky uprednostňujú investície do nehnuteľností a veľké infraštruktúrne projekty sľubujú pretvoriť mestskú krajinu Aucklandu. V tejto správe rozoberáme každý segment – rezidenčný, komerčný a priemyselný – a skúmame aktuálne ceny, trendy v prenájmoch, vývoj, prognózy do konca 20. rokov a hlavné príležitosti a riziká, ktoré nás čakajú.
Rezidenčný sektor: Ceny, trendy a prenájmy
Ceny domov v Aucklande – aktuálna úroveň a historické porovnanie
Ceny bývania v Aucklande v roku 2025 odrážajú trh, ktorý sa stabilizuje po výraznej korekcii. Mediánová cena domu v regióne Auckland je približne 990 000 NZD k polovici roka 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To predstavuje približne 3–4% pokles oproti predchádzajúcemu roku, zatiaľ čo celoštátny medián zostal v rovnakom období stabilný globalpropertyguide.com. Pokles za posledný rok je dôsledkom ochladenia trhu po vrchole na konci roka 2021. Počas pandémie ceny domov v Aucklande vzrástli o viac ako 40 %, pričom rekordné hodnoty dosiahli koncom roka 2021. Odvtedy hodnoty klesli asi o 20 % z tohto vrcholu reuters.com, čím sa zvrátila približne polovica mimoriadnych ziskov z obdobia COVID-u.
Pre lepšiu predstavu: mediánová cena v Aucklande vystrelila z úrovne okolo 700 000 dolárov v roku 2019 na viac ako 1 milión dolárov do roku 2021. Na vrchole ošiaľu (koniec roka 2021) sa mediánová cena domu blížila k 1,3 milióna dolárov. Následná korekcia stiahla medián na úroveň okolo 1 milióna dolárov do roku 2023 nzherald.co.nz. Napríklad len medzi aprílom 2024 a aprílom 2025 klesol medián v Aucklande z približne 1,04 milióna dolárov na 1,00 milióna dolárov nzherald.co.nz. Teraz, v roku 2025, ceny vykazujú prvé náznaky oživenia. Pokles sa v podstate zastavil – v skutočnosti bol začiatkom roka 2025 medián v Aucklande medziročne len o ~0,5 % nižší interest.co.nz interest.co.nz – a v niektorých mesiacoch sa opäť objavili mesačné nárasty. Údaje Realitného inštitútu ukazujú malé, ale po sebe idúce mesačné nárasty cien začiatkom roka 2025, čím sa ročný pokles zúžil nzherald.co.nz. Ekonómovia poznamenávajú, že dopyt kupujúcich sa zotavuje vďaka klesajúcim hypotekárnym sadzbám, ale dostatok ponuky nehnuteľností bráni prudkému rastu cien nzherald.co.nz interest.co.nz. Nehnuteľnosti sa predávajú dlhšie ako počas boomu (medián ~42–54 dní na trhu, stále nad historickým priemerom nzherald.co.nz interest.co.nz), čo naznačuje vyváženejší trh, kde majú kupujúci väčší výber.
Dostupnosť bývania zostáva výzvou aj napriek korekcii cien. Aj po nedávnom poklese sú ceny domov v Aucklande približne 6-násobkom priemerného príjmu domácnosti, čo znamená, že vlastníctvo bývania je stále nedostupné pre mnohých kupujúcich, ktorí kupujú svoj prvý dom reuters.com. Dobrou správou je, že ide o mierne zlepšenie oproti roku 2021, keď boli ceny o 50 % vyššie ako pred pandémiou a kúpa domu bola pre nových záujemcov „prakticky nemožná“ reuters.com. Dnes, pri nižších cenách a uvoľňovaní úrokových sadzieb, väčšina analytikov nehnuteľností (9 z 11 v jednom prieskume) verí, že podmienky pre kupujúcich prvého bývania sa zlepšia v nasledujúcom roku reuters.com reuters.com. Skutočne, objem predaja sa zvýšil (národný predaj domov bol o ~9–17 % vyšší začiatkom roku 2025 v porovnaní s predchádzajúcim rokom nzherald.co.nz interest.co.nz), čo naznačuje obnovenú dôveru. No dostupnosť bývania v Aucklande zostáva v medzinárodnom porovnaní veľmi napätá a našetrenie na zálohu je naďalej náročné v prostredí vysokých nájmov a životných nákladov reuters.com reuters.com.
Dynamika trhu s prenájmami a výnosy v Aucklande
Aucklandsý trh s prenájmami v roku 2025 vykazuje známky ochladzovania po rokoch napätia. Nájomné neustále rástlo v rokoch 2022–2023, ale inflácia nájomného sa teraz výrazne spomalila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pôsobí tu niekoľko faktorov: čistá migrácia – kľúčový faktor dopytu po prenájmoch – prudko klesla z povýpandemických maxím. Za rok do mája 2025 bol čistý prírastok obyvateľstva na Novom Zélande len približne 14 800 ľudí, čo je viac ako o 80 % menej než prílev zaznamenaný predchádzajúci rok globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, ako hlavná destinácia pre nových migrantov, tento pokles dopytu pocítil obzvlášť silno, keď sa imigrácia vrátila do normálu. Zároveň sa ponuka prenájmov zvýšila; počet dostupných ponúk na prenájom je vyšší ako pred rokom, čo dáva nájomcom viac možností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (hlavná platforma na inzerciu nehnuteľností) dokonca uvádza, že v mnohých regiónoch, vrátane Aucklandu, sa medián požadovaného nájomného vyrovnal alebo začal klesať, keďže prenajímatelia súťažia o nájomcov globalpropertyguide.com. Nájomníci majú teraz väčšiu vyjednávaciu silu, než mali za posledné roky, čo je výrazný obrat v meste známom drahými nájmami.Aktuálne úrovne nájomného: Medián týždenného nájomného v Aucklande je v roku 2025 približne 600–630 NZD. Podľa vládnych údajov priemerné týždenné nájomné v Aucklande za rok do apríla 2025 bolo 631 NZD (približne 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je len 0,9% nárast oproti predchádzajúcemu roku globalpropertyguide.com, čo znamená, že nájomné je v reálnom vyjadrení po zohľadnení inflácie prakticky na rovnakej úrovni. V niektorých segmentoch reálne nájomné po zohľadnení inflácie dokonca klesá. Tento pokles potvrdzuje aj nárast miery neobsadenosti prenajímaných nehnuteľností – správcovia nehnuteľností v Aucklande hlásia rastúci počet neobsadených bytov a dlhší čas potrebný na obsadenie nehnuteľností nájomníkmi globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Keďže nájomné už teraz tvorí vysoký podiel z príjmov, existuje prirodzený strop, o koľko ešte môžu rásť globalpropertyguide.com.
Hrubé výnosy z prenájmu na rezidenčných nehnuteľnostiach v Aucklande zostávajú mierne a dokonca mierne klesli, keďže ceny sa stabilizujú a nájomné stagnuje. V polovici roka 2025 sa priemerný hrubý výnos z prenájmu rezidenčných nehnuteľností na Novom Zélande odhaduje na približne 4,0 % globalpropertyguide.com. To je pokles oproti približne 4,3 % pred rokom globalpropertyguide.com, čo odráža, že hodnota nehnuteľností začala opäť mierne rásť, zatiaľ čo rast nájomného sa zastavil. V Aucklande sú výnosy zvyčajne na nižšej úrovni v rámci celonárodného rozpätia (vysoké ceny nehnuteľností v Aucklande znižujú percentuálne výnosy). Mnohí prenajímatelia v Aucklande dosahujú čisté výnosy (po odpočítaní nákladov), ktoré sú veľmi nízke, často v rozmedzí 2–3 %, čo znamená, že sa spoliehajú na budúci kapitálový zisk ako zdroj výnosu z investície. Keďže úrokové sadzby boli v roku 2023 vysoké, mnohí investori s úverom zaznamenali záporné peňažné toky, hoci nedávne zníženie úrokových sadzieb tento tlak zmierňuje. Luxusné byty v centre mesta môžu dosahovať mierne vyššie výnosy ako prémiové prímestské domy, ale celkovo je Auckland podľa globálnych štandardov trhom s nízkymi výnosmi – čo je dlhodobý trend vzhľadom na jeho silnú históriu kapitálového rastu.
Na strane prenajímateľov je pozitívom, že nové vládne daňové zmeny zlepšujú matematiku investícií do prenájmu (viac o tom v sekcii Policies). A napriek nedávnemu útlmu analytici očakávajú, že nájmy budú v nasledujúcich rokoch postupne rásť spolu s oživením ekonomiky. Prieskum agentúry Reuters medzi odborníkmi predpovedá približne 3,0% nárast mestských nájmov v roku 2025, čo prekonáva všeobecnú infláciu reuters.com reuters.com. Napriek tomu majú v bezprostrednom období navrch nájomníci. Ponuka nájmov bola posilnená investormi, ktorí sa snažia prenajať nehnuteľnosti, ktoré počas poklesu trhu nemohli ľahko predať, a tiež prílevom novo postavených domov, ktoré prichádzajú na trh. Výsledkom je, že pomer nájmu k príjmu v Aucklande zostáva napätý, ale zatiaľ sa nezhoršuje – čo po rokoch prudkého rastu prináša nájomníkom určitú úľavu.
Sektor komerčných nehnuteľností: Trendy v kanceláriách a maloobchode
Trh s kanceláriami – Rastúca neobsadenosť vs. odolnosť prémiových priestorov
Sektor kancelárií v Aucklande v roku 2025 prechádza obdobím prispôsobovania. Pandémiou vyvolaný posun k práci na diaľku a hybridnej práci zanechal stopy najmä na starších kancelárskych budovách. Miera neobsadenosti kancelárií rastie za posledné dva roky, najmä pri sekundárnych (nižšej triedy) kancelárskych budovách v centre a na okraji mesta. V centre Aucklandu bola celková neobsadenosť naposledy zaznamenaná na úrovni vysokých jednociferných hodnôt a stúpa, pričom sekundárne kancelárie už v niektorých oblastiach dosahujú dvojcifernú neobsadenosť cbre.com cbre.com. (Pre porovnanie, vo Wellingtone dosiahla neobsadenosť sekundárnych kancelárií približne 19 % cbre.com, pričom Auckland má tiež rastúci trend, hoci nie až taký vysoký.) Prenajímatelia starších alebo horšie situovaných budov musia viac pracovať na prilákaní nájomníkov, často ponukou zliav na nájomnom alebo stimulov. Priestor na podnájom sa tiež zvýšil, keďže firmy zmenšujú svoje priestory.
Naopak, prémiové kancelárske priestory – moderné budovy s vysokým seizmickým hodnotením, ekologickými certifikátmi a atraktívnymi vybaveniami – si vedú lepšie. Miera neobsadenosti prémiových kancelárií v Aucklande je nižšia (stredné jednociferné percentá) a očakáva sa, že sa stabilizuje skôr cbre.com. V skutočnosti čisté nominálne nájomné v CBD Aucklandu naďalej mierne rastie aj počas útlmu trhu jll.com jll.com, vďaka dopytu po kvalite. Nájomcovia najvyššej úrovne sú stále ochotní platiť prémiu za najlepšie priestory a nové budovy, ktoré boli dokončené v posledných rokoch, sú vo veľkej miere prenajaté. Napríklad PwC Tower (Commercial Bay) a ďalšie nedávne prírastky ukázali, že ak je kvalita vysoká, dopyt existuje. Podľa JLL zaznamenali prémiové kancelárske nájmy v Aucklande v uplynulom roku mierny rast, zatiaľ čo prémiové nájmy vo Wellingtone klesli v dôsledku vládnych úsporných opatrení jll.com. Treba však povedať, že efektívne nájomné (ktoré zohľadňuje nájomné stimuly) je pod tlakom. Prenajímatelia bežne ponúkajú obdobia bez nájomného, príspevky na úpravu priestorov a ďalšie stimuly na získanie nájomcov, čo znamená, že čisté efektívne nájomné môže byť v reálnom vyjadrení stagnujúce alebo dokonca klesajúce cbre.com cbre.com. Toto platí najmä pre okrajové časti Aucklandu a sekundárny kancelársky trh, kde nadbytok priestorov vyvolal konkurenciu.Pri pohľade do budúcnosti je zásobovacia pipeline kancelárskych priestorov v Aucklande po roku 2025 relatívne obmedzená, čo by mohlo pomôcť vyvážiť trh. Niekoľko významných projektov sa dokončuje okolo roku 2025 (vývojová pipeline bola „rušná na kancelárskom trhu v Aucklande“ počas rokov 2024–25 cbre.com), ale po tomto období sa nová výstavba spomaľuje. S menším počtom nových kancelárií a zlepšujúcou sa ekonomikou sa očakáva, že miera neobsadenosti kancelárií dosiahne vrchol do roku 2025 a potom sa bude postupne zlepšovať. Prognostici predpokladajú, že ako sa ekonomika posilní v roku 2026, dopyt sa zvýši a prebytočné priestory sa absorbujú, najmä v prémiových budovách cbre.com cbre.com. Sekundárne kancelárie však môžu naďalej zápasiť alebo si vyžadovať zmenu účelu (niektoré staršie budovy môžu byť dokonca vhodné na prestavbu na bývanie alebo iné využitie, ak je to uskutočniteľné). Zatiaľ zostávajú investori do kancelárií opatrní: výnosy z kancelárskych nehnuteľností v Aucklande sa v rokoch 2022–2023 zvýšili (ceny klesli) v súlade s rastúcimi úrokovými sadzbami. Výnosy z prémiových kancelárií v Aucklande sa po oslabení pohybujú v rozmedzí 6–7 %, ale s klesajúcimi úrokovými sadzbami kapitalizačné sadzby opäť začínajú klesať (t. j. ceny mierne rastú). Skutočne, koncom roka 2024 sa objavili prvé náznaky spevňovania výnosov pre kancelárie triedy A v centre Aucklandu cbre.com. Celkovo je výhľad sektora kancelárií pomalé zotavovanie – „mierny rast nájomného“ v prémiových kanceláriách v Aucklande v roku 2025, so širším zlepšením do roku 2026 cbre.com cbre.com.
Trh s maloobchodom – zotavenie, noví hráči a meniace sa šťastie
Aucklandski sektor maloobchodných nehnuteľností vykazuje v roku 2025 opatrne optimistickú trajektóriu. Rany po pandémii (lockdowny, strata turizmu a nárast e-commerce) sa hoja a peší pohyb sa vracia do nákupných štvrtí. V skutočnosti medzinárodné maloobchodné značky opäť zvažujú Auckland ako cieľ expanzie jll.com. Výrazným prejavom dôvery v aucklandský maloobchod je otvorenie prvého IKEA megastore na Novom Zélande v roku 2025. Predajňa IKEA s rozlohou 34 000 m² v Sylvia Park (východný Auckland) má byť dokončená v roku 2025 cbre.com, čím sa stane kotvou rozšírenej nákupnej zóny a priláka nakupujúcich z celého regiónu. Podobne, Costco otvorilo veľkú predajňu v západnom Aucklande koncom roka 2022 a ďalšie nové maloobchodné centrum (“Maki Centre”) s rozlohou 18 000 m² sa dokončuje vo Westgate v roku 2025 cbre.com. Tieto projekty podčiarkujú obnovený rast veľkoformátového maloobchodu a očakáva sa, že zvýšia hodnotu nehnuteľností a nájomné v okolí.Miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v Aucklande vo všeobecnosti klesla za posledný rok, aspoň na dobre fungujúcich miestach. Koncom roka 2024 klesla neobsadenosť v troch z piatich typov maloobchodných centier, ktoré sledoval jeden prieskum cbre.com. Prémiové nákupné centrá a cieľové maloobchodné ulice zaznamenali obnovený dopyt nájomcov, keď sa spotrebiteľské výdavky stabilizujú. Napríklad, prímestské nákupné centrá a veľké retail parky si vedú pomerne dobre, čo podporuje návrat domácností k osobným nákupom a stravovaniu mimo domu. Na druhej strane, niektoré sekundárne nákupné centrá a maloobchodné ulice v slabších oblastiach naďalej zápasia. Maloobchodný trh je rozdelený: “niekoľko centier” s vyššou neobsadenosťou sú typicky staršie subregionálne centrá, ktoré čelia intenzívnej konkurencii (a pretrvávajúcemu vplyvu online nakupovania) cbre.com. Maloobchod v centre Aucklandu mal počas pandémie ťažké obdobie pre stratu zahraničných turistov a kancelárskych pracovníkov, hoci rok 2025 prináša určitú obnovu, keď sa zvyšuje obsadenosť kancelárií a oživuje sa turizmus. Pozoruhodné je, že luxusné a vlajkové medzinárodné značky prejavili záujem o Queen Street a Commercial Bay v centre mesta, prilákané nižším nájmom a vyhliadkou na návrat turistov z výletných lodí.
Pokiaľ ide o nájmy, nájomné za maloobchodné priestory v Aucklande bolo relatívne stabilné, ale predpokladá sa, že v blízkej budúcnosti dôjde k miernemu rastu. CBRE predpovedá mierne zvýšenie nájmov za prémiové maloobchodné priestory v roku 2025 cbre.com, najmä na miestach s vysokou návštevnosťou. Prenajímatelia v najlepších nákupných centrách (ako Sylvia Park, Albany, Newmarket) hlásia stabilné alebo rastúce nájmy, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu poskytovať zľavy, aby si udržali nájomcov. Celkové maloobchodné nájmy sú stále pod úrovňou predpandemického trendu v reálnom vyjadrení, ale smerovanie sa zlepšuje. Výnosy z maloobchodných nehnuteľností vzrástli (ceny klesli) v rokoch 2022–23 v dôsledku vyšších úrokových sadzieb, ale aj tu sú náznaky posilňovania. Napríklad výnosy z prémiových veľkoformátových maloobchodných priestorov (big-box retail) sa nedávno mierne znížili, čo odráža dopyt investorov po dobre prenajatých maloobchodných aktívach cbre.com. Investori majú osobitný záujem o maloobchodné aktíva s dlhodobými nájmami pre silných nájomcov (ako sú supermarkety alebo nadnárodní maloobchodníci). S očakávaným postupným zvyšovaním spotrebiteľskej dôvery v súvislosti s posilňovaním ekonomiky je výhľad pre maloobchodné nehnuteľnosti opatrne optimistický. Investori však zostávajú obozretní voči štrukturálnym zmenám – penetrácia e-commerce stále rastie, preto sú preferované maloobchodné formáty, ktoré ponúkajú zážitky (stravovanie, zábava, služby), pred čisto nákupnými priestormi.Sektor priemyselných nehnuteľností: Stále výnimočný
Aucklandský trh s priemyselnými nehnuteľnosťami – ktorý zahŕňa sklady, logistické zariadenia a továrne – bol v posledných rokoch výnimočným výkonom a zostáva silný aj v roku 2025. Neobsadenosť priemyselných priestorov je mimoriadne nízka, patrí medzi najnižšie na svete. Aj keď neobsadenosť v aucklandskom priemyselnom fonde mierne vzrástla z historických miním, v roku 2024 je to stále len okolo 1,6 % cbre.com a približne 2,1 % ku koncu roka 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Pre porovnanie, čokoľvek pod 5 % sa považuje za napäté; aucklandských 1–2 % je v podstate plná obsadenosť, k dispozícii je len frikčný priestor.) Táto mimoriadne nízka neobsadenosť je výsledkom silného dopytu nájomcov (v sektoroch ako logistika, distribúcia a e-commerce) v kombinácii s obmedzenou novou ponukou v územne obmedzenom Aucklande.
Trendy nájmov: Priemyselné nájmy zaznamenali rekordný rast v rokoch 2021 až 2023, keď nájomcovia súťažili o nedostatkové priestory. Nájmy za prémiové sklady v tom období výrazne vzrástli. K septembru 2024 dosiahla priemerná základná cena nájmu za prémiové sklady v Aucklande 194 dolárov za meter štvorcový ročne oneroof.co.nz. To predstavovalo 2% nárast oproti predchádzajúcemu roku oneroof.co.nz – menší nárast ako v predchádzajúcich rokoch, čo naznačuje, že rast nájomného sa zmiernil na udržateľné tempo. Spomalenie rastu nájomného odráža mierne ochladenie dopytu (v dôsledku širšieho ekonomického spomalenia) a vlnu novej ponuky, ktorá sa začala objavovať. V roku 2024 bolo dokončených niekoľko nových priemyselných projektov a ďalšie sú plánované na rok 2025, čím sa pridáva veľmi potrebný priestor. Napriek tomu novostavby si stále udržiavajú rekordne vysoké nájmy, keďže inflácia stavebných nákladov zvýšila hranicu rentability, ktorú developeri požadujú oneroof.co.nz. Mnoho nájomcov je ochotných zaplatiť prémiu za moderné sklady s vysokým stropom, vzhľadom na zisky z efektivity.
Napriek nedávnemu zmierneniu zostávajú priemyselní prenajímatelia v silnej pozícii. Pri miere neobsadenosti okolo 2 % sa väčšina kvalitných priestorov prenajme rýchlo. Niektorí nájomcovia dokonca prenajímajú priestory vopred, aby si ich zabezpečili pre budúce rozšírenie. Objavujú sa náznaky, že nájomcovia optimalizujú svoju plochu (zmenšujú alebo konsolidujú) v reakcii na ekonomickú situáciu oneroof.co.nz oneroof.co.nz, ale celkový dopyt stále prevyšuje ponuku dobre situovaných skladov (najmä v logistických centrách južného Aucklandu a v okolí letiska Auckland). Hodnoty pozemkov pre priemyselné zóny zostali vysoké a záujem o pozemky na priemyselnú výstavbu opäť rastie, keďže investori očakávajú ďalší rastový cyklus oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Napríklad spoločnosť Colliers uvádza, že v jednom veľkom pripravovanom priemyselnom parku na severozápade Aucklandu (projekt Spedding) boli uzatvorené zmluvy na predaj pozemkov v hodnote viac ako 180 miliónov dolárov, keď developeri a vlastníci-prenajímatelia začali obsadzovať nové lokality oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Podobne aj nové priemyselné oblasti v južnom Aucklande, ako je Drury, priťahujú pozornosť pre budúce rozšírenie oneroof.co.nz.Výnosy z investícií a výhľad: Priemyselné nehnuteľnosti boli investormi oceňované pre svoju stabilitu a rast, pričom výnosy sa v posledných rokoch stlačili na rekordne nízke úrovne (čo znamená vysoké ocenenia). Hlavné priemyselné výnosy v Aucklande klesli na úroveň okolo 5 %–5,5 % na vrchole trhu. V roku 2023 spôsobilo zvyšovanie úrokových sadzieb mierne zmäkčenie výnosov (mierne nad 5,5 % pre hlavné nehnuteľnosti). Avšak hneď ako Rezervná banka začala koncom roka 2024 znižovať sadzby, záujem kupujúcich o priemyselné aktíva sa vrátil a výnosy opäť začali rásť oneroof.co.nz oneroof.co.nz. V skutočnosti, v 4. štvrťroku 2024 sa niektoré hlavné priemyselné obchody realizovali s výnosmi opäť pod 5,0 % pre najkvalitnejšie, dlhodobo prenajaté nehnuteľnosti cbre.com. Colliers poznamenáva, že okruh kupujúcich pre priemyselné nehnuteľnosti rastie, keď peniaze opúšťajú nečinnosť (napríklad termínované vklady sa obnovujú) a hľadajú dlhodobé investičné príležitosti v prostredí klesajúcich úrokových sadzieb oneroof.co.nz oneroof.co.nz.
Všetky ukazovatele naznačujú, že priemyselný sektor sa v roku 2025 silno zotaví. Pozorovatelia trhu opisujú „optimistickú náladu“ smerom k roku 2025 a očakávajú „návrat k normalizovanému trhu“ po pomalších 18 mesiacoch, ktoré nasledovali po ošiali v období COVIDu oneroof.co.nz oneroof.co.nz. S klesajúcimi nákladmi na dlh sa očakáva, že na trh sa vráti viac investorov, čo môže ešte viac zvýšiť hodnoty priemyselných nehnuteľností. Vývojári sa tiež pripravujú – po miernom útlme novej výstavby (počet povolení na nové priemyselné budovy v Aucklande za rok do augusta 2024 bol mierne nižší ako v predchádzajúcom roku oneroof.co.nz), sa očakáva zvýšenie aktivity na uspokojenie neuspokojenej dopytu. Jedným z rizík, ktoré treba sledovať, je hospodársky cyklus: ak by sa podnikateľská aktivita výrazne spomalila alebo by firmy zmenšili svoje operácie, dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach by sa mohol dočasne oslabiť. Avšak vzhľadom na štrukturálne faktory, ako je rast logistiky v oblasti elektronického obchodu a nedostatok voľných priemyselných pozemkov v Aucklande, zostávajú dlhodobé vyhliadky tohto sektora veľmi solídne.
Hlavné rozvojové a infraštruktúrne projekty formujúce trh
Niekoľko hlavných rozvojových a infraštruktúrnych projektov je v Aucklande v procese realizácie alebo na obzore a tieto majú potenciál výrazne ovplyvniť hodnoty nehnuteľností a príležitosti v nasledujúcich rokoch.
- City Rail Link (CRL): Aucklandský City Rail Link v hodnote viac ako 5 miliárd dolárov je najväčším infraštruktúrnym projektom v histórii Nového Zélandu a sľubuje byť „game changerom“ pre bývanie a obchod v Aucklande. Otvorenie je plánované na rok 2026; táto 3,5 km dlhá podzemná železničná trať zdvojnásobí kapacitu železnice a výrazne skráti cestovné časy do a cez centrum mesta westpac.co.nz westpac.co.nz. Odborníci prirovnávajú vplyv CRL k vplyvu Harbour Bridge v 50. rokoch – očakáva sa, že presmeruje rozvoj dovnútra mesta a naštartuje vznik komunít orientovaných na verejnú dopravu westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL pridáva štyri nové podzemné stanice (dve v centre, jednu na Karangahape Road a jednu v Mt Eden). V očakávaní tohto projektu centrálna vláda aj Auckland Council pristúpili k zvýšeniu územného využitia v okolí týchto staníc. Vláda prinúti Auckland Council povoliť výstavbu vysokohustotného bývania (10 až 15 poschodí) v pešej vzdialenosti od nových staníc CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – čo je oveľa intenzívnejšia výstavba, než bola doteraz povolená. Táto politika by mohla premeniť štvrte ako Mt Eden, Morningside, Kingsland a Mt Albert novými bytovými vežami a komplexmi s rôznymi funkciami. Rada odhaduje, že samotné centrum mesta by mohlo po zmenách územného plánu zaznamenať štyrikrát viac domov a podnikov, pričom v častiach CBD už prakticky nebudú výškové obmedzenia rnz.co.nz. Celkovo sa očakáva, že CRL zvýši hodnotu nehnuteľností a rozvojovú aktivitu pozdĺž svojej trasy, keďže lepšie dopravné spojenie urobí tieto lokality atraktívnejšími. Investori už teraz sledujú pozemky v blízkosti staníc CRL, očakávajúc nárast dopytu po bytoch a maloobchode po spustení železnice. Z dlhodobého hľadiska rast umožnený CRL pomôže Aucklandu zvládnuť nárast populácie bez rozširovania do šírky, a to vytváraním živých, prepojených mestských centier. (Nie všetci sú nadšení – niektorí miestni sa obávajú zmeny charakteru štvrtí – no väčšina uznáva, že Auckland sa musí rozvíjať do výšky, nielen do šírky westpac.co.nz westpac.co.nz.)
- Westgate a severozápadná expanzia: Významný rast prebieha v severozápadnej časti Aucklandu. Westgate Town Centre je nové mestské centrum vo výstavbe a v roku 2025 bude dokončené nákupné centrum Maki Place (~18 000 m²). S príchodom veľkých maloobchodníkov sa Westgate stáva významným obchodným uzlom. Veľké plochy bývalej vidieckej pôdy v okolí Whenuapai, Kumeu a Riverhead sú určené na bytovú výstavbu v nasledujúcom desaťročí a buduje sa infraštruktúra na ich podporu. Nové diaľničné prepojenia (modernizácia severozápadnej diaľnice) a vylepšené autobusové trasy zvyšujú dostupnosť. Tieto projekty vytvoria nové prímestské komunity a nevyhnutne zvýšia hodnotu pozemkov v severozápadnom kvadrante Aucklandu.
- Sylvia Park/IKEA a východný koridor: Vo východnom Aucklande sa Sylvia Park (už najväčšie nákupné centrum na Novom Zélande) ďalej rozširuje. Hlavným projektom je otvorenie IKEA megastore v roku 2025 – vývoj, ktorý pritiahne nakupujúcich z celého regiónu a ukotví ďalší maloobchod a pravdepodobne aj logistiku veľkoobchodného predaja v blízkosti cbre.com. Popri tom pribúda viac vysokohustotnej bytovej výstavby; Sylvia Park pridala bytové komplexy a komerčné kancelárie, čím sa mení na zmiešané mestské centrum. Infraštruktúra ako Eastern Busway (rýchla doprava z Panmure do Botany, vo výstavbe) zlepší dopravu a podporí zahusťovanie v štvrtiach ako Pakuranga a Botany.
- Drury New Town a južný rast: Na juhu je Drury jednou z najambicióznejších rozvojových oblastí Aucklandu. Plánuje sa premena z vidieckej pôdy na nové mesto s desiatkami tisíc domov, pričom na projekte sa podieľa viacero veľkých developerov a plánujú sa nové železničné stanice a diaľnice. Hoci pokrok je pomalší, než sa dúfalo (čiastočne kvôli diskusiám o financovaní infraštruktúry), v 20. rokoch 21. storočia pravdepodobne uvidíme prvé hlavné fázy Drury. Predstavuje to dlhodobý zdroj nových bytov (čo pomáha dostupnosti), ale aj zásadnú zmenu v mestskej štruktúre Aucklandu, v podstate vytvorenie nového mestského uzla na polceste do Hamiltonu. Špekulanti s nehnuteľnosťami sú v Drury aktívni už roky, očakávajúc veľké zisky, keď sa rozvoj naplno rozbehne.
- Druhé premostenie prístavu & budúca doprava: Pri pohľade do budúcnosti vláda plánuje ďalšie premostenie prístavu Waitematā (potenciálne tunely pre cestnú a železničnú dopravu), ktoré by doplnilo starnúci Harbour Bridge. Hoci je projekt ešte v počiatočnom štádiu plánovania, pravdepodobne pôjde o projekt na 30. roky 21. storočia a je kľúčový pre budúci rast Aucklandu. V bližšom horizonte pokračujú vylepšenia existujúcej dopravnej siete: napríklad diaľnica Puhoi-to-Warkworth bola otvorená v roku 2022, čím sa sever Aucklandu stal dostupnejším a podporil rozvoj miest ako Warkworth; a návrhy na ľahkú železnicu z centra mesta na letisko (diskutované roky) by mohla nová vláda prehodnotiť v inej podobe. Každý z týchto infraštruktúrnych krokov môže výrazne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami – zvyčajne lepšia prepojenosť zvyšuje hodnotu nehnuteľností v novo prepojených oblastiach (ako to bolo historicky pri diaľniciach a železnici).
Zhrnuté, Auckland v neskorých 2020-tych rokoch bude pretvorený týmito projektmi. Investori by mali sledovať, kam smerujú žeriavy a bagre: nehnuteľnosti v blízkosti nových dopravných liniek alebo v plánovaných komunitách často zaznamenávajú nadpriemerný kapitálový rast. Napríklad, skromný dom v Mt Eden v pešej vzdialenosti od novej stanice CRL môže výrazne získať na hodnote, keď sa okolo neho začnú objavovať byty a občianska vybavenosť. Podobne, skorí investori v nových oblastiach ako Drury alebo Whenuapai môžu získať odmeny, keď sa tieto lúky premenia na predmestia. Na druhej strane, zvýšená ponuka (nové byty, nové domy) môže zmierniť rast cien v celom meste – Auckland sa aktívne snaží umožniť viac výstavby, aby uspokojil dopyt.
Trhové prognózy do konca 2020-tych rokov
Čo prinesú neskoré 2020-te roky pre nehnuteľnosti v Aucklande? Odborníci vo všeobecnosti predpovedajú obdobie zotavenia a mierneho rastu, nie ďalší nekontrolovaný boom. Tu je prehľad prognóz:
- Výhľad cien nehnuteľností: Po dosiahnutí dna v rokoch 2023–24 sa očakáva, že ceny domov v Aucklande opäť porastú v druhej polovici desaťročia, hoci miernym tempom. Prieskum agentúry Reuters medzi 14 analytikmi nehnuteľností predpovedá, že ceny domov na Novom Zélande vzrastú ≈3,8 % v roku 2025, nasledované väčšími prírastkami ~6,0 % v roku 2026 a 5,1 % v roku 2027, keď sa trh začne zotavovať reuters.com reuters.com. Pre Auckland môže byť rast o niečo vyšší alebo nižší v závislosti od miestnych faktorov, ale smerovanie bude podobné. Hlavné banky znížili svoje prognózy, aby odrážali pomalší rozbeh: napríklad Westpac teraz predpovedá ~4 % rast cien domov v roku 2025 (znížené zo 6 % predtým) a okolo 6 % v roku 2026 interest.co.nz. ANZ je opatrnejšia, očakáva len 2,5 % v roku 2025 a približne 5 % v roku 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Tento opatrný optimizmus vychádza z očakávania ďalšieho znižovania úrokových sadzieb, zlepšenia hospodárskeho rastu a daňových zmien priaznivých pre investorov, ktoré sú však vyvážené dostatočnou ponukou bývania a v súčasnosti slabým trhom práce interest.co.nz interest.co.nz. V praktickom zmysle by rast v polovici 20. rokov v Aucklande mohol znamenať, že mediánová cena domu sa zvýši z ~$1,0M späť do rozmedzia $1,1M–1,2M v priebehu niekoľkých rokov. Žiadna z hlavných prognóz nepredpokladá návrat k prudkým 15–20 % ročným nárastom z začiatku 20. rokov – pokiaľ nenastane nejaký šok, ako napríklad nový úverový boom. Namiesto toho sa očakáva „pomalý a stabilný“ rast, ktorý bude veľmi závisieť od toho, či ekonomika neprejde poklesom.
- Nájmy a výnosy: Očakáva sa, že rast nájomného zostane v nasledujúcom roku mierny, pričom inflácia nájomného môže byť okolo 3 % ročne reuters.com. Ak ceny nehnuteľností porastú rýchlejšie ako nájmy, výnosy by sa mohli ešte trochu znížiť, kým sa stabilizujú. Avšak, keď sa rast populácie opäť zrýchli (očakáva sa, že čistá migrácia sa od roku 2025 obnoví) a prebytočné ponuky na prenájom sa absorbujú, nájmy môžu v priebehu desaťročia zrýchliť. V rokoch 2026–2027 by prenajímatelia mohli získať späť určitú cenovú silu, najmä ak sa výstavba nových prenájmov spomalí v dôsledku súčasného poklesu. Tvorcovia politík budú pozorne sledovať nájmy, pretože dostupnosť bývania pre nájomcov je spoločenskou otázkou; významné opatrenia na reguláciu nájomného na Novom Zélande nie sú zavedené, ale akékoľvek drastické zvýšenia nájomného by mohli vyvolať politickú reakciu. Základný scenár však počíta s miernym rastom nájomného, ktorý približne kopíruje rast príjmov.
- Komerčné nehnuteľnosti: Komerčný sektor (kancelárie, maloobchod, priemysel) je pripravený na zlepšujúce sa výnosy v priebehu neskorých 20. rokov. Roky 2023 a 2024 boli slabé pre hodnoty komerčných nehnuteľností – vyššie úrokové sadzby spôsobili zvýšenie kapitalizačných sadzieb, čo znížilo kapitálové hodnoty a rast nájomného sa v niektorých segmentoch zastavil. To viedlo k celkovým výnosom len mierne nad 3 % v rokoch 2023–24 pre prémiové komerčné aktíva cbre.com cbre.com. Ale situácia sa mení: keďže úrokové sadzby teraz klesajú, očakáva sa rast kapitálových hodnôt (výnosy sa komprimujú) v roku 2025, čo zvýši výnosy investorov cbre.com cbre.com. Do roku 2026 by kompresia výnosov aj rast nájomného mali prispievať pozitívne, čo môže celkové výnosy zvýšiť do nízkych dvojciferných hodnôt cbre.com cbre.com. CBRE predpokladá, že priemerné výnosy z prémiových nehnuteľností (naprieč kanceláriami, priemyslom, maloobchodom) klesnú z vrcholu približne 6,85 % v roku 2024 na okolo 6,50 % do konca roka 2025 cbre.com, čo odráža silnejšie ceny s návratom dôvery. Priemysel pravdepodobne povedie s najväčšími nárastmi hodnôt (vzhľadom na vysoký dopyt), nasledovaný prémiovým maloobchodom a kanceláriami. Sekundárne kancelárie môžu zaostávať alebo dokonca ďalej klesať, pokiaľ nebudú prebudované, čo je rizikový faktor. Celkovo by neobsadenosť mala v rokoch 2026–2027 klesať, keď sa ekonomika posilní – najmä ak zostane nová výstavba obmedzená. Napríklad v roku 2026 by sa v Aucklande mohla opäť znížiť neobsadenosť prémiových kancelárií a priemyselných priestorov a rast nájomného by sa mohol zrýchliť, keď sa prebytok priestorov zmierni cbre.com cbre.com. Jednou neznámou je globálna ekonomika: významná medzinárodná recesia by oslabila dopyt nájomcov a mohla by oneskoriť komerčné oživenie. Ak sa tak nestane, koniec 20. rokov vyzerá pre komerčné nehnuteľnosti v Aucklande pozitívne, pričom hodnoty sa zotavujú z poklesu spôsobeného úrokovými sadzbami.
- Vývoj a ponuka: Očakáva sa, že výstavba bývania v Aucklande sa v krátkodobom horizonte (2024–2025) spomalí kvôli vysokým nákladom na financovanie a obmedzeniam staviteľov, no neskôr v tomto desaťročí by sa mohla opäť zrýchliť v reakcii na nahromadený dopyt a podporu zo strany politiky. Vládny tlak na zahusťovanie okolo dopravných uzlov (ako sú stanice CRL) a uvoľňovanie pravidiel hustoty sa nakoniec premietne do mnohých ďalších projektov bytových domov. V rokoch 2026–2030 môžeme v týchto cieľových oblastiach vidieť stavebný boom, za predpokladu, že developeri získajú financovanie. Rozvoj vedený infraštruktúrou (CRL, nové predmestia v Drury atď.) znamená, že Auckland by mohol do roku 2030 pridať veľké množstvo bytového fondu, čo by malo pomôcť zmierniť extrémny rast cien, ale zároveň ponúka príležitosti na predaj nových domov. V komerčnom sektore je pipeline výstavby obmedzená pre kancelárie (čo je dobré pre zotavenie tohto sektora), mierna pre maloobchod (väčšinou konkrétne projekty ako rozšírenia nákupných centier) a pokračujúca pre priemysel (keďže akýkoľvek nárast dopytu vyvoláva výstavbu nových skladov vzhľadom na krátke časové rámce výstavby). Náklady na výstavbu zostávajú problémom – ak sa neznížia, niektoré plánované projekty môžu byť oneskorené alebo zmenšené.
Zhrnuté, konsenzuálny výhľad na koniec 20. rokov je obdobím mierneho rastu a normalizácie pre realitný trh v Aucklande. Je to úplne iné ako horská dráha začiatku 20. rokov. Ak nenastanú šoky, majitelia domov môžu očakávať postupne rastúci kapitál a investori môžu očakávať zlepšujúce sa výnosy z prenájmu, keďže ekonomika a populácia rastú. Trh však nebude bez výziev – čo nás privádza k ďalšej časti.
Príležitosti a riziká pre investorov
Pre investorov do nehnuteľností v Aucklande predstavuje rok 2025 a ďalšie roky zmes lákavých príležitostí a opatrných rizík. Tu sú kľúčové, ktoré treba zvážiť:
Príležitosti:
- Nákup za relatívnu zľavu: Bývanie v Aucklande je teraz približne o 15–20 % lacnejšie ako na vrchole v roku 2021 po nedávnom poklese reuters.com. To znamená, že investori (a kupujúci domov) v roku 2025 môžu získať nehnuteľnosti za ceny, aké tu niekoľko rokov neboli. Keďže prognózy naznačujú oživenie, tí, ktorí nakúpia počas tohto stabilizačného obdobia, môžu využiť zotavenie a získať kapitálové zhodnotenie, keď hodnota opäť porastie v druhej polovici 20. rokov. V podstate, načasovanie trhu je priaznivé v porovnaní s ošiaľom v roku 2021 – sme bližšie k dnu cyklu než k jeho vrcholu.
- Priaznivé úrokové sadzby a daňové prostredie: Uvoľňovanie menovej politiky zo strany centrálnej banky znižuje hypotekárne sadzby, čo zvyšuje peňažný tok a úverovú kapacitu investorov. Hypotekárne úroky, ktoré boli v roku 2023 na úrovni okolo 6–7 %, klesli a podľa bankových ekonómov by mohli do konca roka 2025 klesnúť pod 5 % interest.co.nz. To výrazne zlepšuje schopnosť splácať dlh pri investičných nehnuteľnostiach. Nová vláda navyše zrušila viaceré daňové opatrenia nevýhodné pre investorov. Od 1. apríla 2025 si prenajímatelia opäť môžu uplatniť 100 % úrokov z hypotéky ako daňovo uznateľný náklad (obnovenie toho, čo bolo obmedzené v roku 2021) deloitte.com. To výrazne znižuje efektívne náklady na držbu prenajímanej nehnuteľnosti. Rovnako sa bright-line test (daň z kapitálového zisku pri rýchlom predaji) vráti na iba 2 roky od polovice roka 2024, namiesto predtým stanoveného 10-ročného obdobia deloitte.com. To znamená, že ak investor potrebuje predať nehnuteľnosť po dvoch alebo viacerých rokoch, akýkoľvek kapitálový zisk nie je zdanený – čo podporuje väčšiu flexibilitu a možnosti rýchleho predaja. Tieto zmeny v politike opäť nakláňajú misky váh v prospech investorov po niekoľkých rokoch, keď boli výhodnejšie podmienky pre kupujúcich prvého bývania.
- Silný dopyt po prenájme (selektívne): Hoci je celkový trh s prenájmami momentálne slabý, v Aucklande stále pretrváva chronický nedostatok bývania v určitých segmentoch (napr. rodinné domy v dobrých školských obvodoch alebo kvalitné prenájmy v centrálnych lokalitách). Keďže migrácia pravdepodobne opäť vzrastie (Nový Zéland sa znovu otvára globálnym talentom a študentom), dopyt po prenájme v Aucklande by sa mal v priebehu tohto desaťročia posilniť, čo môže viesť k výraznému rastu nájomného. Investori, ktorí sa zamerajú na oblasti alebo typy nehnuteľností s vysokým dopytom (napríklad dobre situované radové domy alebo byty pri nových staniciach CRL, ktoré lákajú mladých profesionálov), môžu časom zaznamenať rast kapitálovej hodnoty aj zlepšenie výnosov.
- Priemyselné a komerčné výnosy: Priemyselné nehnuteľnosti v Aucklande sú obzvlášť atraktívnym segmentom pre tých, ktorí si môžu dovoliť vyššiu vstupnú cenu. Pri takmer plnej obsadenosti a nájomcoch s dlhodobými zmluvami ponúkajú priemyselné aktíva stabilný príjem a prekonali iné sektory. Výnosy okolo 5 % pri prémiových priemyselných nehnuteľnostiach nemusia znieť vysoko, ale vzhľadom na nízku neobsadenosť a potenciál rastu nájomného sú výnosy upravené o riziko veľmi lákavé. Navyše, s oživením ekonomiky by aj ťažko skúšaný kancelársky sektor mohol ponúknuť príležitosti – napríklad investori s dlhodobým pohľadom môžu teraz kúpiť podhodnotené sekundárne kancelárske budovy s vysokými výnosmi a neskôr ich prestavať alebo zrekonštruovať, pričom budú počítať s budúcim oživením centra mesta.
- Zhodnocovanie rozvoja a infraštruktúry: Bystrí investori môžu sledovať infraštruktúru. Nákup pozemkov alebo domov v blízkosti staníc City Rail Link pred dokončením projektu sa môže bohato vyplatiť, keď sa oblasť zahustí a dopyt prudko vzrastie. Podobne môže skorá investícia do rastúcich oblastí ako Drury alebo Westgate/Northwest priniesť nadpriemerné kapitálové zisky, keď sa tieto oblasti premenia z okrajových na mestské. Rozvojových pozemkov v Aucklande je málo – tí, ktorí vlastnia pozemky v budúcich rastových koridoroch, môžu profitovať zo zvýšenia hodnoty pozemkov alebo z rozvojových partnerstiev s väčšími hráčmi v budúcnosti. Aj menší investori môžu zvážiť nákup z plánovanej výstavby v pripravovaných bytových projektoch v blízkosti nových dopravných spojení, ktoré sú často lacnejšie počas plánovacích fáz a ich hodnota rastie do dokončenia, ak trh stúpa.
Riziká:
- Ekonomická neistota a neistota úrokových sadzieb: Hoci základný scenár je pozitívny, vždy existuje riziko makroekonomického zakopnutia. Globálna recesia alebo finančný šok by mohli poškodiť novozélandskú ekonomiku, zvýšiť nezamestnanosť a znížiť dopyt po bývaní. Ak by inflácia nečakane vzrástla, centrálne banky by mohli opäť sprísniť politiku, čo by zvýšilo hypotekárne sadzby – a to by opäť vyvinulo tlak na pokles cien nehnuteľností a peňažných tokov investorov. Stručne povedané, cesta k nižším úrokovým sadzbám nemusí byť hladká ani zaručená. Investori by si mali otestovať svoje portfóliá aj na scenáre návratu vyšších sadzieb alebo poklesu nájomného, pre istotu.
- Nadmerná ponuka v niektorých segmentoch: Ironicky, jedným z rizík je úspech stavebného boomu v Aucklande. V stavebnom procese je rekordný počet domov (niektoré môžu byť oneskorené kvôli súčasnej slabosti trhu). Ak sa mnohé z týchto projektov zrealizujú, Auckland by mohol do konca 20. rokov zažiť nadmernú ponuku nových bytov alebo domov v určitých lokalitách. Napríklad, okolo staníc CRL je plánovaných tisíce bytov a tisíce nových samostatne stojacich domov v okrajových štvrtiach. Ak sa všetky dostanú na trh približne v rovnakom čase, môže to obmedziť rast cien alebo dokonca spôsobiť lokálne poklesy, najmä pre investorov, ktorí vlastnia bežné jednotky bez jedinečných vlastností. REINZ poznamenal, že „dostatočný pipeline“ nového bývania už prichádza na trh, čo drží ceny na uzde napriek rastúcemu predaju interest.co.nz interest.co.nz. Investori by si mali dávať pozor na nákup v oblastiach, kde môže byť o pár rokov desiatky podobných novostavieb súťažiacich o nájomcov alebo kupcov. Diverzifikácia a výber nehnuteľnosti s určitou vzácnosťou (jedinečná poloha, dizajn alebo pozemok) je kľúčová.
- Nízky výnos/Negatívny peňažný tok: Nízke nájomné výnosy v Aucklande (~3-4 %) znamenajú, že mnohé investície sú ziskové len vďaka kapitálovému zhodnoteniu. V krátkodobom horizonte, pri stagnujúcich nájmoch a stále relatívne vysokých úrokových nákladoch, môžu investori čeliť negatívnemu peňažnému toku (t. j. výdavky prevyšujú nájomné). Aj keď sa vráti plná odpočítateľnosť úrokov, dosiahnuť mesačný zisk môže byť náročné, kým úrokové sadzby ešte viac neklesnú. Ak sa investor príliš zadlží alebo nemá dostatočné rezervy, môže byť nútený predať, prípadne v nevhodnom čase. Je to klasická dilema „držať alebo predať“ – tí, ktorí dokážu prečkať roky so slabým cash flow, môžu neskôr profitovať, no nie každý si to môže dovoliť. Pozor: nepredpokladajte, že minulé tempo zhodnotenia rýchlo zachráni nehnuteľnosť so zlým cash flow; rast bude pravdepodobne mierny.
- Riziko zmeny politík: Súčasná vláda je naklonená investorom do nehnuteľností, no novozélandské politiky sa môžu meniť s volebnými cyklami. V rokoch 2026 alebo 2029 môže iná vláda opäť sprísniť pravidlá (napríklad opätovné predĺženie bright-line testu alebo zavedenie širšej dane z kapitálových výnosov, o ktorej sa už dlho diskutuje). Môžu tiež prijať regulácie priaznivejšie pre nájomcov, ako sú regulácie nájomného alebo silnejšia ochrana pred vysťahovaním, čo by mohlo ovplyvniť flexibilitu prenajímateľov. Hoci v blízkej budúcnosti nič také nehrozí, investori by mali sledovať politickú scénu. Nehnuteľnosti sú v NZ horúcou politickou témou a verejná mienka sa môže zmeniť, ak by napríklad ceny domov opäť prudko vzrástli.
- Klimatické a poistné riziká: Auckland sa poučil z povodní na výročie Aucklandu v januári 2023 a cyklónu Gabrielle. Udalosti súvisiace so zmenou klímy – silné povodne, búrky, dokonca aj zvyšovanie hladiny mora v pobrežných oblastiach – predstavujú rastúce riziko. Už teraz je približne 1 000 nehnuteľností po celom NZ, ktoré zasiahli povodne v roku 2023, prakticky nepoistiteľných a vláda ich vykupuje ako nebezpečné rnz.co.nz rnz.co.nz. Investori musia zohľadniť riziká špecifické pre lokalitu: nízko položené oblasti alebo miesta pri potokoch (záplavové zóny) môžu v nasledujúcich desaťročiach čeliť prudkému rastu poistného alebo strate poistného krytia alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. To môže výrazne ovplyvniť hodnotu a likviditu nehnuteľnosti. Dôkladné preverenie histórie záplav a budúceho rizika je nevyhnutné. Navyše, staršie budovy, ktoré potrebujú seizmické zosilnenie (väčší problém vo Wellingtone než v Aucklande, ale stále relevantné pre niektoré stavby v Aucklande), môžu predstavovať nákladné záväzky. Celkovo sa environmentálna odolnosť stáva dôležitou súčasťou investičnej stratégie do nehnuteľností.
- Riziká nájomcov a trhu: Nakoniec, rutinné riziká pretrvávajú: zlí nájomcovia, obdobia neobsadenosti, neočakávané náklady na údržbu alebo problémy so správou bytového domu môžu všetky znížiť výnosy. Investori do komerčných nehnuteľností musia zohľadniť riziko nesplácania nájomného – napríklad niektorí menší maloobchodníci nemusia prežiť dlhodobý ekonomický tlak, čo zanechá prenajímateľov s prázdnymi obchodmi. Sektor kancelárií najmä čelí riziku, že práca z domu bude trvalou brzdou dopytu, čo znamená, že niektoré kancelárske investície sa nikdy úplne nevrátia na úroveň obsadenosti alebo nájomného z minulosti. Opatrní investori zohľadnia vyššie rezervy na neobsadenosť a nebudú sa príliš spoliehať na včerajšie normy.
V podstate, trh s nehnuteľnosťami v Aucklande ponúka značný potenciál rastu pre investorov, ktorí sa pohybujú rozumne – dlhodobé fundamenty mesta (rast populácie, obmedzená pôda v atraktívnych oblastiach, žiadanosť ako medzinárodného mesta) zostávajú silné. Je to však trh, ktorý si vyžaduje stratégiu: výber správneho typu nehnuteľnosti a lokality, udržiavanie finančných rezerv a informovanosť o politických a ekonomických zmenách. Tí, ktorí tak urobia, môžu nájsť rok 2025 ako vynikajúci vstupný (alebo rozširujúci) bod do triedy aktív, ktorá je pripravená na oživenie.
Vládne politiky a regulácie ovplyvňujúce nehnuteľnosti
Rozhodnutia vlády majú zásadný vplyv na trh s nehnuteľnosťami v Aucklande a rok 2025 prináša nové prostredie politík, daní a regulácií, ktoré by investori a majitelia nehnuteľností mali poznať:
- Zmeny v zdaňovaní (odpočítateľnosť úrokov a bright-line test): Vo výraznom obrate predchádzajúcej daňovej politiky v oblasti bývania vláda plne obnovila odpočítateľnosť úrokov pri rezidenčných investičných nehnuteľnostiach. Prenajímatelia si opäť môžu uplatniť 100 % svojich hypotekárnych úrokov voči príjmom z prenájmu od 1. apríla 2025 deloitte.com. (Toto bolo postupne zavádzané späť – 80 % odpočítateľnosť za daňový rok pred aprílom 2025 a následne 100 % potom deloitte.com.) Pravidlá predchádzajúcej vlády, ktoré znemožňovali odpočítanie úrokov (čím zvyšovali efektívne náklady pre investorov), sú teraz zrušené. Súčasne bol bright-line test – v podstate daň z kapitálového zisku pri predaji investičných nehnuteľností v určitom období – výrazne skrátený. Pre nehnuteľnosti nadobudnuté od 1. júla 2024 je bright-line obdobie len 2 roky deloitte.com. To nahrádza predchádzajúci režim 5 rokov (novostavby) a 10 rokov (existujúce domy). Prakticky to znamená, že ak investor predá rezidenčnú nehnuteľnosť po dvoch rokoch vlastníctva, akýkoľvek zisk je oslobodený od dane (s bežnými výnimkami pre hlavné bývanie) deloitte.com. Tieto zmeny sú výhodou pre investorov: znižujú daňové zaťaženie a zvyšujú flexibilitu pri úpravách portfólia. Treba však poznamenať, že ring-fencing prenájmových strát zostáva – nemôžete si započítať prenájmové straty voči iným príjmom (toto pravidlo sa týmito reformami nemení) deloitte.com.
- Zákaz nákupu pre zahraničných kupcov a možné výnimky: Novozélandský zákaz nákupu existujúcich domov zahraničnými kupcami (ne-rezidentmi), ktorý platí od roku 2018, technicky stále platí aj v roku 2025. Súčasná koaličná vláda však v kampani sľubovala opätovné umožnenie prístupu pre zahraničných kupcov v segmente luxusných nehnuteľností. Nastal určitý posun: úradníci signalizovali, že bohatí zahraniční investori budú môcť kupovať rezidenčné nehnuteľnosti s vysokou hodnotou do konca roka 2025 v rámci nových pravidiel investičných víz interest.co.nz interest.co.nz. Podpredseda vlády nedávno naznačil ochotu „urobiť výnimku“ pre cudzincov, ktorí prinesú významný kapitál – naznačil, že bude stanovený určitý cenový prah (pravdepodobne výrazne nad 2 milióny dolárov) pre zahraničné nákupy interest.co.nz interest.co.nz. Nejde o úplné zrušenie zákazu pre zahraničných kupcov; očakáva sa skôr kontrolovaná schéma, kde napríklad kúpa nehnuteľnosti za 5 miliónov dolárov môže byť povolená spolu s investičným vízom. Presné detaily zatiaľ nie sú známe, ale ak by sa zahraniční kupci s dostatkom hotovosti vrátili, luxusný trh v Aucklande (napríklad prémiové štvrte ako Herne Bay, Paritai Drive alebo nové luxusné byty v centre) by mohol zaznamenať oživenie. Zatiaľ, okrem Austrálčanov a Singapurčanov (ktorí sú oslobodení vďaka obchodným dohodám), majú zahraničné osoby naďalej do veľkej miery zakázané kupovať domy v Aucklande, čo naďalej tlmí dopyt v najvyššom segmente.
- Ponuka bývania a politiky územného plánovania: Vláda aktívne presadzuje politiky na zvýšenie ponuky bývania, najmä v Aucklande. Významným opatrením je uplatňovanie vyššej hustoty zástavby v okolí dopravných uzlov. Ako už bolo spomenuté, nové pravidlá budú vyžadovať, aby mestská rada Aucklandu zónovala územia pre budovy s minimálne 10–15 poschodiami v blízkosti kľúčových železničných staníc (ako sú tie na City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Toto ide nad rámec Štandardov strednej hustoty bývania (MRDS) zavedených na celonárodnej úrovni koncom roka 2021, ktoré už umožňovali postaviť až 3 domy s 3 poschodiami na väčšine mestských pozemkov bez špecifického povolenia. Mestská rada Aucklandu pracovala na zmenách svojho Unitary Planu, aby vyhovela týmto požiadavkám, a teraz vláda pridala ešte ambicióznejšie výškové limity v blízkosti tranzitných uzlov. Okrem toho prebieha neustály spor medzi centrálnou a miestnou samosprávou o to, ako riešiť oblasti s historickým charakterom a výhľadové koridory (ochrana dedičstva vs. hustota) – ale trend je jasne smerovaný k liberálnejším stavebným pravidlám. Záver: Majitelia nehnuteľností v Aucklande môžu zistiť, že je jednoduchšie rozvíjať alebo zhusťovať svoje pozemky ako predtým. Napríklad, samostatný dom na veľkom pozemku môže byť teraz možné prestavať na radové domy alebo byty, čo dramaticky zvyšuje hodnotu pozemku. Každému, kto chce využiť rozvojový potenciál, sa oplatí sledovať najnovšie zónovacie mapy, ktoré sa budú vyvíjať v rokoch 2025–26.
- Programy pre prvokupcov a sociálne bývanie: Na druhej strane vláda udržiava schémy na pomoc prvokupcom a poskytovanie cenovo dostupného bývania, ktoré nepriamo ovplyvňujú trh. Granty ako First Home Grant (pre tých, ktorí kupujú lacnejšie nehnuteľnosti) a KiwiSaver First Home withdrawals zostávajú v platnosti na podporu kupujúcich na vstupe do trhu. Tieto opatrenia podporujú dopyt v nižšej cenovej kategórii (napr. byty, jednotky na okraji mesta). Výstavba sociálneho bývania sa tiež zvyšuje prostredníctvom agentúry Kāinga Ora (štátna agentúra pre bývanie), ktorá má v Aucklande množstvo projektov na nahradenie starých bytov novými, s vyššou hustotou. Hoci tieto snahy priamo nekonkurujú súkromnému trhu, zvyšujú celkovú ponuku bývania a môžu oživiť niektoré oblasti (napríklad Mt Roskill a Northcote zažívajú veľké štátom vedené prestavby). Prebieha tiež diskusia o právach nájomcov – predchádzajúca vláda prijala zmeny ako zákaz výpovedí bez udania dôvodu a umožnila nájomcom robiť drobné úpravy. Nová vláda môže niektoré z týchto zákonov o nájme prehodnotiť, aby neboli pre prenajímateľov príliš zaťažujúce, ale k roku 2025 neboli potvrdené žiadne zásadné zmeny.
- Politiky mestského zastupiteľstva – Sadzby a príspevky na rozvoj: Politiky mestského zastupiteľstva Aucklandu ovplyvňujú aj nehnuteľnosti. V dôsledku rozpočtových tlakov mestská rada v posledných rokoch výrazne zvyšovala sadzby dane z nehnuteľností (ročné nárasty o 7–12 %) anz.co.nz anz.co.nz. Ďalšie veľké zvýšenie sadzieb je naplánované na rok 2025, čo zvýši náklady na držbu pre vlastníkov nehnuteľností (hoci v medzinárodnom porovnaní sú sadzby stále mierne ako percento z hodnoty nehnuteľnosti). V strednodobom horizonte sa sadzby nemusia zvyšovať tak prudko – mestská rada skúma možnosti znižovania nákladov a centrálna vláda zvažuje obmedzenie zvyšovania sadzieb anz.co.nz. Napriek tomu by si vlastníci nehnuteľností mali každý rok naplánovať postupne vyššie účty za sadzby na financovanie infraštruktúry a služieb. Okrem toho Auckland Council uvaľuje príspevky na rozvoj na novú výstavbu na financovanie infraštruktúry – tieto poplatky sa zvýšili, čo ovplyvňuje náklady na výstavbu nových domov (a tým aj ponuku bývania). Akékoľvek zmeny v tomto smere by ovplyvnili ochotu developerov stavať. K roku 2025 nie je v dohľade žiadna úľava na príspevkoch na rozvoj, hoci sa objavili návrhy na cielené zníženia alebo dotácie (napríklad pre projekty dostupného bývania).
- Pravidlá poskytovania úverov bankami: Hoci to nie je priamo vládna politika, Rezervná banka (regulátor) ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami prostredníctvom obmedzení hypotekárnych úverov. Najmä limity pomeru úveru k hodnote (LVR) sú nástrojom na obmedzenie rizikového úverovania. V polovici roka 2023 RBNZ skutočne uvoľnila LVR obmedzenia (umožnila bankám viac požičiavať klientom s nízkymi vkladmi), pretože trh bol slabý. V súčasnosti si vlastníci môžu požičať až 95 % LVR vo výnimočných prípadoch a investori zvyčajne potrebujú 35 % vklad (t. j. úvery s LVR 65 %) – banky však majú určitú kvótu aj na vyššie LVR úvery pre investorov. Hovorilo sa o zavedení stropov na pomer dlhu k príjmu (DTI) pri hypotékach, ale vzhľadom na ochladenie trhu RBNZ zatiaľ vyčkáva. Ak by sa trh v druhej polovici 20. rokov príliš rýchlo rozbehol, regulátori by mohli opäť sprísniť LVR alebo zaviesť DTI limity, aby zabránili nadmernému zadlžovaniu. Naopak, ak rast úverov zostane utlmený, banky môžu ešte viac uvoľniť úverové kritériá, čo by zvýšilo kúpnu silu. Investori by mali sledovať oznámenia RBNZ o makroprudenciálnej politike, pretože tie môžu rýchlo zmeniť úverovú kapacitu a tým aj dopyt na trhu.
Zhrnutie: Politické prostredie v roku 2025 je vo všeobecnosti podporné pre trh s nehnuteľnosťami: investori majú nové daňové výhody, developeri majú voľnejšie územné plánovanie a existuje politická vôľa zvýšiť ponuku bývania bez zrútenia cien. Samozrejme, politiky sa môžu vyvíjať – krehká rovnováha spočíva v zabezpečení zvýšenej ponuky a dostupnosti bez podkopania vlastného imania súčasných majiteľov. V súčasnosti bude trajektóriu trhu s nehnuteľnosťami v Aucklande v neskorých 20. rokoch výrazne ovplyvňovať práve toto nastavenie politík, ktoré sa snaží nájsť tú správnu rovnováhu. Investori aj kupujúci by mali pozorne sledovať zmeny na úrovni centrálnej aj miestnej samosprávy, pretože môžu priamo ovplyvniť výnosy a povinnosti v oblasti nehnuteľností.
