·······

Trh s nehnuteľnosťami v Melbourne: Výhľad na rok 2025 a ďalšie roky

24 júla, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Trh s nehnuteľnosťami v Melbourne v roku 2025 vykazuje jasné známky oživenia po náročnom období. Obe – rezidenčný aj komerčný sektor – zažívajú meniacu sa dynamiku, keďže druhé najväčšie mesto Austrálie profituje z obnoveného dopytu, rekordného rastu populácie a zlepšujúcej sa nálady. V tejto komplexnej správe rozoberáme najnovšie trendy na trhu s nehnuteľnosťami v Melbourne – od cien bývania a horúcich štvrtí až po výnosy z prenájmu a vplyv infraštruktúry – a pozeráme sa dopredu na to, čo môžu investori, developeri a majitelia domov očakávať v nasledujúcich rokoch.

Trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností (2025)

Rezidenčný trh v Melbourne vstúpil do roku 2025 s narastajúcou dynamikou. Po poklese v rokoch 2022–2023, keď rastúce úrokové sadzby a pandemické narušenia spôsobili pokles hodnôt, sa situácia obracia. V skutočnosti hodnoty domov v Melbourne zaznamenali v začiatku roka 2025 už niekoľko po sebe idúcich mesiacov rastu propertyupdate.com.au. Toto predstavuje výrazný obrat oproti roku 2024, keď ceny väčšinu mesiacov klesali propertyupdate.com.au. Nálada na trhu sa zlepšuje, keď kupujúci opäť získavajú dôveru v očakávaní, že úrokové sadzby sa stabilizujú alebo dokonca začnú neskôr v roku klesať commercialrealestate.com.au. Dôležité je, že Melbourne zostáva podopreté silnými základmi – robustným prírastkom obyvateľstva, veľkými investíciami do infraštruktúry a diverzifikovanou ekonomikou – čo posilňuje jeho status ako jedného z najlepších dlhodobých trhov s nehnuteľnosťami v Austrálii propertyupdate.com.au.

Niekoľko faktorov prispieva k súčasnej dynamike trhu s bývaním. Na strane ponuky nová výstavba bývania nestíha držať krok s dopytom. Stavebné povolenia vo Viktórii sa pohybujú na nízkych úrovniach – za posledný rok bolo schválených len asi 56 000 nových domov (do marca 2025), čo je výrazne pod približne 75 000 ročne potrebných na splnenie cieľov rastu realestate.com.au realestate.com.au. Vysoké stavebné náklady a platobná neschopnosť stavebných firiem ďalej obmedzili novú ponuku realestate.com.au realestate.com.au. Tento nedostatok ponuky sa stretáva s prudko rastúcim dopytom poháňaným rastom populácie, čo vytvára konkurenciu o existujúce domy. Ponuka nehnuteľností zostáva relatívne napätá; hoci nové ponuky v máji 2025 prudko vzrástli (druhý najvyšší máj v histórii), celkový počet nehnuteľností na predaj je medziročne stále nižší shapepropertygroup.com.au, čo naznačuje, že mnohí predávajúci vyčkávajú – možno čakajú na vyššie ceny. Výsledkom je, že dobre prezentované domy, najmä v žiadaných štvrtiach, priťahujú silný záujem kupujúcich a rýchlejší predaj. Miera úspešnosti aukcií v Melbourne dosiahla v máji 2025 približne 67 % – najviac za takmer dva roky, čo odráža obnovenú dôveru kupujúcich shapepropertygroup.com.au.

Je pozoruhodné, že nie všetky segmenty trhu sú rovnaké. Samostatne stojace domy a nehnuteľnosti vhodné pre rodiny v zavedených oblastiach vedú oživenie. Naopak, vysoko husté byty v centre mesta – najmä staršie výškové jednotky – naďalej čelia prekážkam spôsobeným nadmernou ponukou a opatrným postojom investorov. Odborníci na nehnuteľnosti varujú pred bytmi „off-the-plan“ v CBD Melbourne a vnútorných predmestiach, ktoré historicky dosahovali horšie výsledky kvôli nadmernej ponuke a slabšiemu dlhodobému kapitálovému rastu propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Na druhej strane, stredné predmestia s nedostatkom ponuky (napr. domy na pozemkoch dobrej veľkosti) a silnou príťažlivosťou pre vlastníkov sú svedkami zvýšeného dopytu. Celkovo sa rezidenčný trh v roku 2025 posúva z trhu kupujúceho smerom k vyváženejšiemu alebo dokonca predajcovi naklonenému trhu. Kupujúci, ktorí boli pred rokom v pozícii vyjednať si výrazné zľavy, teraz zisťujú, že toto okno sa zužuje, keďže konkurencia sa zvyšuje shapepropertygroup.com.au.

Trendy na trhu komerčných nehnuteľností (2025)

Sektor komerčných nehnuteľností v Melbourne je v roku 2025 tiež na bode zlomu. Po prekonaní pandémie a vysokých úrokových sadzieb teraz rôzne triedy komerčných aktív vykazujú rozdielne trendy:

  • Kancelárske priestory: Trh s kancelárskymi priestormi v Melbourne zostáva slabý, najmä v centre mesta (CBD). Mesto naďalej zaznamenáva najvyššiu mieru neobsadenosti kancelárií v Austrálii, pričom neobsadenosť v CBD sa pohybuje stabilne okolo 18 % k januáru 2025 propertycouncil.com.au. To je výrazne nad celoštátnym priemerom pre CBD (~13,7 %) a odráža pretrvávajúce výzvy, ako je práca na diaľku a pribúdanie nových priestorov propertycouncil.com.au. Dopyt po kancelárskych priestoroch bol v posledných sledovaných obdobiach negatívny propertycouncil.com.au, hoci sa objavujú náznaky, že najhoršie už môže byť za nami. Kancelárie prémiovej triedy sú na tom o niečo lepšie ako sekundárne priestory, no aj v budovách triedy A v Melbourne bola na začiatku roka 2025 neobsadenosť okolo 18,5 % propertycouncil.com.au. Prenajímatelia reagujú ponukou stimulov a rekonštrukciou starších kancelárií, aby prilákali nájomcov. Vysoká neobsadenosť a znížené nájomné v niektorých lokalitách predstavujú príležitosti pre firmy na zlepšenie sídla a pre investorov na získanie zľavnených kancelárskych aktív. Odborní analytici očakávajú, že kancelársky sektor sa začne postupne zotavovať smerom k roku 2026, keď iniciatívy na návrat do kancelárií naberú na sile a ekonomika sa zlepší commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Môže to však byť pomalý proces; podpora zo strany štátu (napríklad nariadenie návratu zamestnancov do kancelárií) by mohla zohrávať úlohu pri oživení dopytu po kanceláriách v CBD v Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Maloobchodné nehnuteľnosti: Po niekoľkých ťažkých rokoch sa maloobchodné nehnuteľnosti opäť dostávajú do popredia. Pohyb zákazníkov a maloobchodné výdavky sa zlepšili po skončení lockdownov a návrate turistov a kancelárskych pracovníkov do mesta. Obchodné ulice a nákupné centrá hlásia vyššiu návštevnosť a investori opäť prejavujú záujem o dobre situované maloobchodné aktíva. V skutočnosti v roku 2024 tvorili maloobchodné nehnuteľnosti rastúci podiel komerčných transakcií, čo naznačuje obnovenú dôveru v tento sektor commercialrealestate.com.au. Analytici predpovedajú, že rok 2025 prinesie najsilnejší dopyt investorov po maloobchodných nehnuteľnostiach za približne desaťročie, keďže nálada sa mení pozitívnym smerom commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Prémiové maloobchodné centrá a centrá založené na základných službách (s potravinovými kotvami, veľkoformátový maloobchod atď.) sa ukázali ako odolné a mnohé nákupné centrá sa prispôsobili pridaním možností zábavy a stravovania, aby prilákali viac návštevníkov commercialrealestate.com.au. Hoci prekážky ako e-commerce pretrvávajú, kamenný maloobchod v Melbourne – najmä v rastových koridoroch a zavedených štvrtiach – je opäť vnímaný ako stabilná trieda aktív. Výnosy z prenájmu maloobchodných nehnuteľností sa po korekciách cien stali atraktívnymi a obmedzený nový rozvoj maloobchodu v posledných rokoch znamená, že ponuka je v prémiových lokalitách obmedzená.
  • Priemysel a logistika: Sektor priemyselných nehnuteľností bol celonárodne najvýraznejším ťahúňom a Melbourne nie je výnimkou. Obrovský dopyt po skladoch, distribučných centrách a logistických zariadeniach (poháňaný boomom e-commerce a preusporiadaním dodávateľských reťazcov) viedol za posledné dva roky k rekordne nízkej neobsadenosti priemyselných priestorov. K polovici roka 2025 sa miera neobsadenosti priemyselných priestorov v Melbourne zvýšila na približne 4 % propertycouncil.com.au – mierny nárast v dôsledku novej ponuky v okrajových štvrtiach – no stále ide o výnimočne nízku hodnotu v globálnom meradle a signalizuje veľmi napätý trh propertycouncil.com.au. V kľúčových východných a juhovýchodných priemyselných oblastiach Melbourne je neobsadenosť ešte nižšia (blízko 1–2 %), zatiaľ čo v západných okrajoch, kde pribúdajú nové projekty, je voľných priestorov viac propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Nájmy za priemyselné jednotky a logistické sklady v uplynulých 18 mesiacoch prudko vzrástli a hoci rast nájomného sa môže zmierniť s pribúdajúcou ponukou, očakáva sa, že obsadenosť zostane vysoká. Záujem investorov o priemyselné aktíva zostáva silný, no výnosy sa v dôsledku popularity sektora stlačili na historicky nízke úrovne. Dochádza k určitej normalizácii – napríklad celonárodná miera neobsadenosti priemyselných priestorov vzrástla v 1. polroku 2025 na 2,8 % z približne 1 % na minime propertycouncil.com.au – napriek tomu priemyseľný trh v Melbourne patrí stále medzi najnapätejšie na svete, pričom dlhodobé faktory dopytu ako obmedzená ponuka priemyselnej pôdy a trvalá spotreba tovarov pretrvávajú propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Celkovo priemyselné nehnuteľnosti naďalej ponúkajú stabilný príjem a rastový potenciál, hoci obdobie dvojciferného rastu nájomného sa pravdepodobne ochladzuje.

Stručne povedané, komerčný trh v Melbourne v roku 2025 sa vyznačuje oživením a príležitosťami: kancelársky sektor ponúka proticyklický investičný potenciál, keďže hodnoty dosahujú dno, maloobchod sa zotavuje vďaka nahromadenej spotrebiteľskej aktivite a priemyselný sektor zostáva hnacou silou, hoci podmienky sa mierne uvoľňujú. Skúsení investori začínajú opäť vstupovať na komerčný trh, využívajú preceňované aktíva a očakávajú dlhodobý rast, keď sa ekonomický cyklus otáča commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Kľúčové poznatky podľa štvrtí: Rastové oblasti a štvrte s vysokým dopytom

Melbourne je rozsiahla metropolitná oblasť a výkonnosť jeho nehnuteľností sa výrazne líši od štvrte k štvrti. V roku 2025 sa niektoré lokality objavujú ako rastové hotspoty vďaka faktorom, ako sú infraštruktúrne projekty, demografické trendy a relatívna cenová dostupnosť. Tu sú niektoré kľúčové poznatky podľa štvrtí:

  • Hviezdy vnútorného a stredného prstenca: Bohaté vnútromestské štvrte a dobre zavedené oblasti stredného prstenca vykazujú odolný dopyt a v niektorých prípadoch silný rast cien. Za posledný rok prestížne štvrte ako Toorak a South Yarra zaznamenali nárast hodnôt domov približne o 136 000 – 237 000 $, čo je viac ako priemerná ročná mzda propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Vnútorný východný pás (napr. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) tiež zaznamenal šesťciferné prírastky v mediánových hodnotách propertyupdate.com.au. Tieto oblasti profitujú z prémiových služieb, škôl a atraktívneho životného štýlu, pričom obmedzená ponuka udržiava vysokú konkurenciu. Štvrte stredného prstenca v okruhu 5–15 km od centra mesta – napríklad Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley a Box Hill – sú podľa realitných agentov považované za výhodné v roku 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Kombinujú relatívnu dostupnosť (v porovnaní s vnútorným mestom) so silným dopytom po prenájme a komunitnou infraštruktúrou. Tieto štvrte, často prechádzajúce gentrifikáciou, sa očakáva, že sa rýchlo zotavia, keď sa trh opäť rozbehne v dôsledku nedostatku bývania a širokej atraktivity pre kupujúcich auspropertyprofessionals.com.au. Investori sa tiež zameriavajú na „sesterské“ štvrte susediace s týmito horúcimi lokalitami, očakávajúc vlnový efekt na ceny, keď sa hlavné oblasti rozohrejú auspropertyprofessionals.com.au.
  • Vznikajúce infraštruktúrne koridory: Veľké dopravné projekty pretvárajú mapu nehnuteľností v Melbourne a predmestia v blízkosti novej infraštruktúry sú pripravené na dlhodobý rast. Hlavným príkladom je Suburban Rail Loop (SRL) – masívna orbitálna železničná trať vo výstavbe. Oblasti pozdĺž trasy SRL, ako sú Clayton, Burwood a Cheltenham, priťahujú pozornosť skúsených investorov a developerov auspropertyprofessionals.com.au. Tieto lokality sú určené na to, aby sa stali dobre prepojenými centrami, čo zvyčajne zvyšuje hodnotu nehnuteľností, keď sa projekty blížia k dokončeniu. Podobne aj Metro Tunnel (ktorý sa má otvoriť v roku 2025) prinesie nové podzemné stanice v Arden (North Melbourne) a Parkville; okolité oblasti už zaznamenávajú zvýšený záujem o rozvoj. Sunshine, na západných predmestiach, je ďalším miestom, ktoré treba sledovať – bude kľúčovým prestupným bodom pre budúcu železnicu na letisko Melbourne a metro linky, čím sa stane novým centrom rastu. S príchodom infraštruktúry zlepšená dostupnosť a nové vybavenie zvyčajne zvyšujú dopyt aj ceny v týchto prepojených predmestiach.
  • Gentrifikujúce sa rodinné predmestia: Viaceré predtým podhodnotené predmestia sa teraz rýchlo gentrifikujú a priťahujú mladé rodiny a profesionálov, ktorí hľadajú viac priestoru. Vo východnej časti Melbourne zažívajú tento prechod oblasti ako Ringwood, Blackburn a Glen Waverley auspropertyprofessionals.com.au. Môžu sa pochváliť dobrými školami, parkmi a dopravným spojením, vďaka čomu sú atraktívne pre dlhodobých vlastníkov. Modernizácia miestnych nákupných a stravovacích možností (ako aj niektoré prebiehajúce zlepšenia infraštruktúry) zvyšujú profil týchto komunít. Výsledkom je, že dopyt po bývaní v týchto predmestiach je silný, čo zvyšuje ceny aj nájmy. Podobne aj časti severu a severozápadu (napríklad Pascoe Vale, Preston a Coburg na severe) zažívajú nové kaviarne, rekonštrukcie a mladých kupujúcich, ktorí menia tvár oblasti. Tieto gentrifikujúce sa lokality často ponúkajú solídne investičné príležitosti, keďže začínajú z nižšej cenovej úrovne, ale majú jasné faktory pre kapitálový rast.
  • Koridory vonkajšieho rastu: Predmestia na vonkajšom okraji Melbourne – najmä na západe a severe – naďalej absorbujú väčšinu populačného rastu mesta. Oblasti ako Fraser Rise–Plumpton (vonkajší západ Melbourne) viedli minulý rok štát v náraste počtu obyvateľov (+4 300 ľudí v rokoch 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, a ďalšie ako Cranbourne a Tarneit zažívajú boom nových obytných štvrtí. Tieto rastové koridory ponúkajú množstvo novej pôdy a balíčkov domov s pozemkami, ktoré lákajú najmä kupujúcich prvého bývania a migrantov. Kupujúci by však mali byť opatrní: hoci tieto oblasti zaznamenávajú rýchly populačný rast, často majú nadbytok novej výstavby a môžu postrádať zavedené vybavenie. Ako poznamenáva jeden analytik, rýchly rast v oblastiach ako Melton a Werribee South „odráža najmä populačný rast a množstvo novej výstavby, ale nie nevyhnutne kapitálový rast“ cien nehnuteľností propertyupdate.com.au. Z dlhodobého hľadiska môže obmedzená miestna infraštruktúra – menej dopravných spojení, škôl a nemocníc – brzdiť rast cien v niektorých vzdialenejších štvrtiach propertyupdate.com.au. Stručne povedané, vonkajšie predmestia sú cenovo dostupné a žiadané na bývanie, no vo všeobecnosti nesú vyššie investičné riziko a zvyčajne prinášajú pomalší kapitálový rast ako vnútorné/stredné predmestia (pokiaľ nie sú podporené veľkými investíciami do infraštruktúry).

V súčasnom trhu je výber predmestia kľúčový pre investorov aj kupujúcich. Štvrte s vysokým dopytom, dobrou polohou a obmedzenou ponukou sa zotavujú rýchlo a očakáva sa, že budú prekonávať priemer, zatiaľ čo homogénne vonkajšie predmestia s nadbytkom ponuky môžu zaostávať. Sledovanie plánov infraštruktúry a prognóz rozvoja samosprávy môže pomôcť identifikovať ďalšiu rozvíjajúcu sa štvrť. Napríklad oblasti v blízkosti plánovaných staníc SRL alebo nových diaľničných križovatiek sa môžu stať horúcimi nehnuteľnostnými lokalitami roku 2030. Celkovo geografia príležitostí v Melbourne v roku 2025 siaha od prestížnych vnútorných štvrtí cez rozvíjajúce sa stredné predmestia až po vybrané rastové uzly – ponúkajúc možnosti pre rôzne rozpočty a stratégie.

Ceny nehnuteľností: trendy a prognózy

Po období korekcie sa ceny nehnuteľností v Melbourne opäť v roku 2025 zvyšujú. Mediánová cena domu v Melbourne dosiahla vrchol začiatkom roku 2022 (približne na vrchole pandemického boomu) a potom klesla približne o 10 % do roku 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Tento pokles, spôsobený zvyšovaním úrokových sadzieb a dočasným odchodom investorov, urobil z Melbourne jeden z najviac „podhodnotených“ trhov hlavných miest v Austrálii začiatkom roku 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Posuňme sa do polovice roku 2025 a situácia sa zlepšuje: ceny sa stabilizovali a začali mierne rásť. Index cien domov spoločnosti Domain ukazuje, že hodnoty bývania v Melbourne sa dostávajú z negatívneho medziročného rastu – v máji 2025 medziročný pokles klesol len na -1,2 %, čo je veľké zlepšenie oproti -7,8 % začiatkom roku 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Z mesiaca na mesiac ceny stúpajú od približne februára 2025 corelogic.com.au. V praktickom zmysle kupujúci a predávajúci vidia, že trhové dno už pravdepodobne prešlo.

Pri pohľade do budúcnosti prognostici predpovedajú ďalší rast cien v Melbourne v rokoch 2025 a 2026. Najnovšie projekcie spoločnosti Domain naznačujú, že Melbourne môže viesť národ v ďalšom vzostupnom cykle. Do konca finančného roka 2025–26 (jún 2026) sa očakáva, že mediánová cena domu v Melbourne dosiahne rekordných približne 1,11 milióna dolárov, čo je približne 6% nárast oproti hodnotám z polovice roka 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tento nárast (~66 000 dolárov) by úplne vymazal straty z nedávneho poklesu a stanovil by nový cenový vrchol australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Očakáva sa tiež rast cien bytov, hoci pomalším tempom – mediánová cena bytu v Melbourne by mala do polovice roka 2026 dosiahnuť približne 584 000 dolárov, čo je stále asi o 3% menej ako jej vrchol v roku 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Tento miernejší rast cien bytov sa pripisuje pretrvávajúcemu prebytku nepredaných bytových jednotiek z predchádzajúcich stavebných boomov shapepropertygroup.com.au. Napriek tomu faktory ako zlepšená dostupnosť, stimuly pre kupujúcich prvého bývania a rast populácie podporia trh s bytmi, čo pravdepodobne v nasledujúcich rokoch posunie hodnoty bytov nahor shapepropertygroup.com.au.

Niekoľko faktorov stojí za týmito cenovými prognózami. Po prvé, očakáva sa, že náklady na úvery sa zmiernia – finančné trhy predpokladajú, že Reserve Bank of Australia začne znižovať úrokové sadzby koncom roka 2025 commercialrealestate.com.au. Nižšie hypotekárne sadzby zvyšujú kapacitu kupujúcich a zvyčajne stimulujú dopyt, čo vyvíja tlak na rast cien. Ekonómovia spoločnosti Domain poznamenávajú, že Sydney a Melbourne, ktoré patria medzi mestá s najvyššou úrovňou zadlženosti domácností, zvyknú najrýchlejšie reagovať na zmeny úrokových sadzieb australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znamená, že hneď ako sa zníženie sadzieb zavedie alebo aj len jasne naznačí, aktivita kupujúcich a rast cien v Melbourne by sa mohli zrýchliť. Po druhé, obmedzená ponuka bývania sa predpokladá, že bude pretrvávať. Neočakáva sa, že nová výstavba rýchlo vzrastie (vzhľadom na pretrvávajúce výzvy v stavebnom sektore), takže nedostatok bývania bude naďalej kľúčovým faktorom s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Silný rast populácie (rozobraný v sekcii o demografii) v kombinácii s touto obmedzenou ponukou prirodzene zvyšuje ceny bývania. Napokon, rôzne vládne podpory – ako príspevky pre prvokupujúcich, schémy spoločného vlastníctva a úľavy na kolkovnom pri lacnejších nehnuteľnostiach – poskytujú určitý impulz dopytu na základnej úrovni, čím pomáhajú viacerým kupujúcim vstúpiť na trh a tým zvyšujú celkovú cenovú hladinu.

Stojí za zmienku, že Melbourne momentálne ponúka hodnotovú výhodu v porovnaní s inými veľkými mestami, čo by mohlo podporiť ďalší rast cien, keď si investori a medzimestskí migranti všimnú tento rozdiel. Napríklad, mediánová cena domu v Sydney je približne o 60–65 % vyššia ako v Melbourne k začiatku roka 2025 shapepropertygroup.com.au, čo je prirážka, ktorá sa dramaticky rozšírila od roku 2019. Podobne aj Brisbane a Adelaide – kedysi oveľa lacnejšie – zaznamenali nárast cien, ktoré sa priblížili úrovniam v Melbourne shapepropertygroup.com.au. Táto relatívna cenová dostupnosť Melbourne (napriek tomu, že ide o veľké globálne mesto) z neho robí magnet pre cenovo citlivých kupujúcich. Ako poukázala jedna správa, Melbourne je teraz mimoriadne atraktívny pre investorov a ľudí, ktorí si chcú polepšiť bývanie, ktorí považujú Sydney za nedostupné shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Ak úrokové sadzby klesnú, títo kupujúci by mohli zaplaviť trh v Melbourne, využiť zľavu mesta a posunúť hodnoty ešte vyššie shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Samozrejme, prognózy so sebou nesú neistoty. Väčšina analytikov predpovedá stály, mierny rast (v rozmedzí 4–6 % ročne počas nasledujúcich pár rokov), namiesto návratu k dvojciferným ročným nárastom, aké sme videli v roku 2021. Obmedzenia dostupnosti bývania – keďže medián cien domov je približne 8–9-násobok príjmu – prirodzene obmedzia, ako rýchlo môžu ceny rásť, najmä ak mzdy nebudú držať krok s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Existujú aj riziká poklesu, ako je opätovný nárast inflácie, ktorý udrží vysoké náklady na úvery, alebo akýkoľvek nový ekonomický šok, ktorý zasiahne zamestnanosť. Napriek tomu sa banky a výskumné spoločnosti zhodujú, že hodnoty nehnuteľností v Melbourne budú pokračovať v raste až do roku 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Pre vlastníkov nehnuteľností to znamená, že sa im bude opäť zvyšovať vlastný kapitál, a pre potenciálnych kupujúcich môže čakanie znamenať, že neskôr zaplatia viac.

Zhrnuté, po slabšom období ceny v Melbourne opäť rastú, hoci umierneným tempom. Očakáva sa, že mesto dosiahne svoje predchádzajúce cenové maximá v priebehu nasledujúceho roka australianpropertyupdate.com.au, a potom sa potenciálne posunie na nové rekordné úrovne. Ak nenastanú žiadne šoky, roky 2025–2027 by mali byť obdobím obnoveného rastu hodnôt nehnuteľností, podporeného priaznivejšími úverovými podmienkami, dopytom poháňaným rastom populácie a trvalou atraktivitou Melbourne ako miesta na život a investovanie.

Výkonnosť trhu s prenájmami (výnosy a miera neobsadenosti)

Nájomný trh v Melbourne je pod mimoriadnym tlakom, vyznačuje sa rekordne nízkou dostupnosťou a prudkým rastom nájomného, hoci sa objavujú náznaky, že tempo rastu nájomného sa začína zmierňovať. Miera voľných nájmov v Melbourne prudko klesla v rokoch 2022–2023, keď sa mesto vynorilo z lockdownov spôsobených COVID-om a nájomníci sa vrátili (vrátane vracajúcich sa zahraničných študentov). Koncom roka 2023 klesla miera voľných nájmov v Melbourne na približne 1 %–1,5 %, čo je mimoriadne nízka úroveň, aká tu nebola viac ako desaťročie. V niektorých mesiacoch dokonca v určitých dátových sériách klesla pod 1 % propertyupdate.com.au. Na začiatku roka 2025 sa miera voľných nájmov mierne zvýšila – pohybuje sa približne medzi 1,5 % a 2 % k polovici roka 2025 – no stále je to historicky výnimočne nízka hodnota (pre porovnanie, 3 % sa často považuje za „vyvážený“ nájomný trh). Najnovšie údaje ukazujú, že miera voľných nájmov v Melbourne je približne 1,8 % začiatkom roka 2025, čo je nárast z ~1,1 % rok predtým propertyme.com.au, čo odráža mierne uvoľnenie. Podobne spoločnosť CoreLogic zaznamenala nárast voľných nájmov z minima 1,4 % koncom roka 2023 na ~1,9 % na konci roka 2024 corelogic.com.au. Aj napriek tomuto miernemu uvoľneniu zostáva nájdenie nájomnej nehnuteľnosti pre nájomcov vážnou výzvou. Obhliadky v obľúbených štvrtiach často navštívia desiatky záujemcov a nehnuteľnosti sa prenajímajú v priebehu niekoľkých dní.

Tento mimoriadne napätý trh s voľnými nehnuteľnosťami spôsobil, že nájmy dosiahli historické maximá. Počas obdobia prudkého rastu po ukončení lockdownu vzrástli nájmy v Melbourne dvojciferne – v roku 2022 v niektorých štvrtiach stúpli nájmy o 15–20 % za jediný rok. Do roku 2023 ročný rast nájmov v Melbourne dosiahol vrchol okolo ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Avšak, keď sa začali prejavovať limity dostupnosti, rast nájmov sa spomalil. Za rok do konca 2024 vzrástli nájmy v Melbourne miernejšie, približne o ~4,1 % corelogic.com.au – stále nad dlhodobým priemerom, ale už ďaleko od predchádzajúceho boomu. Za prvý štvrťrok 2025 boli prírastky v nízkych jednociferných percentách. Medián týždenného nájmu v Melbourne je teraz približne 600+ dolárov (pre domy a byty spolu). Ku koncu roka 2024 bol medián nájmu v Melbourne 604 dolárov týždenne, čo z neho v skutočnosti robilo druhé najlacnejšie hlavné mesto pre nájomcov po Hobarte corelogic.com.au. (Pre porovnanie, v Sydney to bolo až 773 dolárov/týždeň corelogic.com.au, čo poukazuje na to, že Melbourne, hoci je drahé, nie je pre nájomcov také nákladné ako Sydney.) Nájomcovia v Melbourne stále míňajú vysoký podiel príjmu na bývanie – v priemere asi tretinu príjmu domácnosti, čo je najvyšší pomer od roku 2006 na národnej úrovni corelogic.com.au – čo znamená, že existuje strop, o koľko môžu nájmy ešte vzrásť, aby nájomcov úplne nevytlačili z trhu.

Jedným z najvýraznejších vývojov na trhu s prenájmami v Melbourne bol odchod mnohých investorov/prenajímateľov, čo znížilo ponuku prenájmov. Údaje z Viktoriánskeho úradu pre zálohy na nájomné (RTBA) odhaľujú bezprecedentný trend: viac záloh na nájomné sa vracia (t. j. prenajímatelia odchádzajú a vracajú zálohy), než sa vkladá nových záloh. Napríklad v prvom štvrťroku 2025 bolo v štáte Viktória o 3 398 viac vrátených záloh než nových vložených propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Inými slovami, počet aktívnych prenájmov klesá – čo sa za viac ako 20 rokov evidencie nestalo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od polovice roku 2023 stratila Viktória približne 25 000–30 000 prenajímaných nehnuteľností z trhu abc.net.au abc.net.au, keďže prenajímatelia predávajú alebo menia účel svojich nehnuteľností. Tento ústup investorov je spôsobený viacerými faktormi: vyššími úrokovými sadzbami (čo predražuje držbu investičných nehnuteľností), vyšším daňovým zaťažením z pozemkov a kolkovým poplatkom vo Viktórii (čo spôsobilo, že byť prenajímateľom je menej výnosné propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), a prísnymi zákonmi o nájme, ktoré podľa niektorých prenajímateľov príliš zvýhodňujú nájomcov (napr. zložité procesy vysťahovania, povinné štandardy údržby nehnuteľností) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Viktoriánska vláda v posledných rokoch zaviedla viac ako 130 zmien v pravidlách nájmu, ktoré dali nájomcom viac práv v oblasti vlastníctva domácich zvierat, drobných úprav a ukončenia nájmu, čo – hoci je to skvelé pre istotu nájomcov – bolo podľa skupín prenajímateľov dôvodom, prečo niektorí opúšťajú trh propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Táto dokonalá búrka viedla k zníženiu nájomnéhoal listings, čím sa zhoršuje nedostatok voľných nájomných bytov. Paradoxne, zavedením politík zameraných na pomoc nájomcom (ako sú stropy na nájomné alebo dodatočné ochrany pre nájomcov) a vyššími daňami pre investorov, krátkodobým efektom bolo, že mnohí investori sa stiahli, čím sa znížila ponuka nájomného bývania a vznikol tlak na rast nájomného propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Pre nájomcov znamená súčasný trh intenzívnu konkurenciu a rastúce náklady. Pre zostávajúcich investorov do nehnuteľností to znamená rekordne nízku neobsadenosť a zlepšujúce sa výnosy z prenájmu. Výnosy z prenájmu v Melbourne sa skutočne začali zvyšovať z historických miním. Počas predchádzajúceho boomu rástli hodnoty nehnuteľností oveľa rýchlejšie ako nájmy, čo stláčalo hrubé výnosy (v jednom bode klesol priemerný výnos v Melbourne pod 3 %). Teraz, vďaka poklesu cien v rokoch 2022–23 a rastúcim nájmom, výnosy stúpajú. Koncom roka 2024 hrubý výnos z prenájmu v Melbourne pre bývanie vzrástol na približne 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Stále je to relatívne málo (Darwin a niektoré menšie mestá majú výnosy 5–6 %), ale je to viac ako približne 3,4 % pred rokom. Domy v Melbourne majú zvyčajne nižší výnos ako byty (keďže domy majú vyššie ceny); napríklad výnosy domov v Melbourne sú okolo 3,3 %, zatiaľ čo výnosy bytov sú v mnohých prípadoch nad 4 %. Keďže úrokové sadzby sú momentálne vyššie ako výnosy z prenájmu, väčšina nehnuteľností je stále v negatívnom cash flow, ale rozdiel sa zmenšuje. Dôležité je, že ak úrokové sadzby v rokoch 2025–2026 klesnú a nájmy zostanú vysoké, mnohé prenájmy v Melbourne by sa mohli stať cash-flow neutrálnymi alebo pozitívnymi, čo by bola pre investorov lákavá situácia.

Do budúcnosti bude výhľad na prenájom bojom medzi ponukou a dopytom. Na jednej strane môže dopyt mierne klesnúť, keďže tlak na dostupnosť bývania núti niektorých nájomcov stať sa prvokupcami (využívajúc rôzne schémy alebo mierne nižšie ceny v roku 2024) – v skutočnosti vo Viktórii došlo k nárastu aktivity prvokupcov, čo môže mierne znižovať dopyt po prenájme abc.net.au abc.net.au. Existuje aj prirodzený limit rastu nájomného, keď si nájomníci začnú zdieľať bývanie alebo zostávajú s rodinou, ak nájomné príliš stúpne corelogic.com.au, čo efektívne znižuje mieru vzniku nových domácností. Na druhej strane sa ponuka prenájmov v krátkodobom horizonte pravdepodobne výrazne nezlepší. Projekty build-to-rent (veľké nájomné bytové komplexy) sú síce v príprave a vláda ich podporuje daňovými stimulmi, no potrvá roky, kým sa to prejaví. Sentiment investorov voči Viktórii sa musí zotaviť, aby zásoba nájomných nehnuteľností opäť rástla. Štátna vláda si uvedomuje krízu s prenájmami a začala skúmať opatrenia ako urýchlenie výstavby v centrách aktivít a prehodnotenie daňových nastavení na prilákanie investorov späť abc.net.au abc.net.au. Kým sa neobnoví väčšia rovnováha, očakávajte, že melbournský trh s prenájmami zostane priaznivý pre prenajímateľov s nízkou neobsadenosťou. Medziročné zvýšenia nájomného by sa mohli ustáliť na úrovni stredných jednociferných percent (napr. 3–5 % ročne), za predpokladu, že najväčší tlak už pominul corelogic.com.au corelogic.com.au, no akýkoľvek nárast migrácie alebo oneskorenie novej výstavby môže opäť spôsobiť prudký rast nájomného. Zatiaľ to vyzerá, že aj v roku 2025 budú mať nájomcovia ťažké podmienky a vlastníci nehnuteľností si užívajú najvyššie výnosy z prenájmu (a najkratšie časy obsadenia), aké Melbourne za mnoho rokov zažil.

Hlavné infraštruktúrne projekty a ich vplyv na nehnuteľnosti

Melbourne je uprostred boomu infraštruktúry, pričom niekoľko projektov formujúcich mesto je už v realizácii alebo v príprave. Tieto projekty – od nových železničných tratí po diaľnice – nielenže menia spôsob, akým sa ľudia pohybujú po meste, ale tiež ovplyvňujú dopyt po nehnuteľnostiach a vzorce rozvoja. Tu sú niektoré z kľúčových infraštruktúrnych iniciatív a ich očakávaný vplyv na trh s nehnuteľnosťami v Melbourne:

  • Metro Tunnel (podzemná železničná slučka): Dokončenie sa očakáva v roku 2025, Metro Tunnel vytvára novú priečnu mestskú železničnú trať s piatimi novými podzemnými stanicami (vrátane Arden, Parkville, State Library, Town Hall a Anzac). Tým, že odbremení preťaženú City Loop a pridá kapacitu, tento projekt výrazne skráti cestovné časy do kľúčových oblastí, ako je nemocničná a univerzitná štvrť v Parkville. Vplyv na nehnuteľnosti: Oblasti okolo nových staníc už zaznamenávajú nárast záujmu investorov. Napríklad kedysi priemyselná štvrť Arden je určená na veľkú prestavbu na zmiešané využitie; prví investori už získavajú pozemky v očakávaní rastu cien. Parkville – sídlo Melbourne Uni a biotechnologických zariadení – bude profitovať zo stanice, čo pravdepodobne zvýši dopyt po bytoch a študentskom ubytovaní v okolí. Celkovo zlepšená prepojenosť má tendenciu zvyšovať hodnotu nehnuteľností tým, že robí predmestia dostupnejšími. Po spustení by Metro Tunnel mal odbremeniť cesty a existujúce trate, čím zvýši atraktivitu predmestí na linkách Sunbury a Cranbourne/Pakenham (ktoré tunel spája). Môžeme očakávať reťazový efekt vyššej hustoty zástavby a rastúcich cien domov v pešej dostupnosti od nových staníc v priebehu času.
  • Prímestská železničná slučka (SRL): Tento ambiciózny projekt, ktorý je momentálne vo výstavbe (počiatočné fázy), nakoniec vytvorí 90 km dlhú orbitálnu železnicu okolo stredných predmestí Melbourne, spájajúcu kľúčové centrá od Cheltenhamu (na juhovýchode) cez Clayton a Box Hill, potom do severných predmestí a nakoniec na letisko Melbourne a do Sunshine na západe. Je to projekt na desaťročia, ale prvá fáza (Cheltenham až Box Hill) je plánovaná na dokončenie začiatkom 30. rokov 21. storočia. Vplyv na nehnuteľnosti: SRL je často označovaný za „projekt, ktorý formuje mesto“, pretože vytvorí nové dopravné uzly a rozvojové magnety mimo centra mesta. V očakávaní toho sa nehnuteľnosti v predmestiach určených pre stanice SRL začali zdražovať. Napríklad Clayton, kde bude hlavná prestupná stanica SRL (a už teraz je pracovným centrom vďaka Monash University a medicínskemu centru), zaznamenáva zvýšený dopyt – investori tu predpokladajú vyšší potenciál prenájmov a možnosti výstavby bytových jednotiek auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (blízko Deakin University) a Box Hill (veľké obchodné centrum) majú podobný rastový potenciál, pričom v druhom menovanom už prebieha výstavba výškových budov. Vláda plánuje ďalšiu bytovú a komerčnú výstavbu v okolí týchto staníc SRL, čo by mohlo v priebehu času pridať desiatky tisíc nových bytov pozdĺž trate vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Pre majiteľov domov a investorov môže byť blízkosť budúcej stanice SRL znamením výrazného kapitálového zhodnotenia vďaka lepšej dostupnosti a vybavenosti. Je to však dlhodobá záležitosť; v krátkodobom horizonte pretrváva určitá neistota ohľadom časového harmonogramu a presného vedenia trate, no celkovo SRL vnáša optimizmus do realitného trhu stredného prstenca Melbourne.
  • West Gate Tunnel & ďalšie cestné projekty: West Gate Tunnel (očakávaný okolo rokov 2025–26) poskytne alternatívu k chronicky preťaženej West Gate Bridge, čím vytvorí nové diaľničné spojenie zo západných predmestí Melbourne do prístavu a centra mesta. To je kľúčové pre oblasti ako Wyndham (Werribee Point Cook) a Melton – v súčasnosti čelia dochádzajúci z týchto rastúcich oblastí hustej premávke. Nový tunel a rozšírené diaľnice by mali skrátiť cestovné časy zo západu, čím sa zvýši atraktivita západných predmestí pre obyvateľov aj logistické firmy. Ako sa dochádzanie zjednoduší, predmestia ako Altona, Laverton a Sunshine West môžu zaznamenať zvýšený dopyt. Okrem toho je vo výstavbe aj rozsiahly projekt North East Link (spájajúci obchvat v Greensborough s Eastern Freeway), ktorý by mal byť dokončený do roku 2027. Tento projekt vyplní chýbajúce diaľničné spojenie v severovýchodnej časti Melbourne, pravdepodobne zvýši hodnotu nehnuteľností v predmestiach ako Heidelberg, Bundoora a Doncaster vďaka zníženiu dopravných zápch a priblíženiu týchto komunít k pracovným centrám v celom meste. Zlepšená cestná dostupnosť zvyčajne rozširuje možný okruh dochádzky, čo môže viesť k rozvoju nových obytných štvrtí a vyšším cenám dobre situovaných okrajových pozemkov.
  • Letisková železničná linka: Plány na konečné prepojenie letiska Melbourne so železničnou sieťou (cez odbočku zo Sunshine, s integráciou do Metro Tunnel) napredujú. Hoci sa časové harmonogramy posunuli (cieľom je koniec 20. rokov), tento projekt bude pre severozápadný koridor zásadnou zmenou. Sunshine, označené ako super-uzol, je už určené na významný rast – vrátane výstavby vysokohustotného bývania a komerčných projektov – vďaka plánovanému prestupu medzi letiskovou železnicou a SRL. Investori sa zameriavajú na Sunshine a blízke St Albans a Footscray (ktoré sú na priamom spoji na letisko cez Sunshine) ako budúce horúce lokality. Zlepšený prístup na letisko by mohol v regióne podnietiť aj vznik ďalších biznis parkov a hotelov, čo by podporilo segment komerčných nehnuteľností. Obytné nehnuteľnosti v oblastiach Moonee Valley a Brimbank (napr. Airport West, Keilor East) by mohli získať na atraktivite pre častých cestujúcich a pracovníkov leteckého priemyslu, keď sa budú môcť vlakom dostať do centra alebo na letisko za pár minút.
  • Zóny mestskej obnovy: Okrem dopravy má Melbourne veľké zóny mestskej obnovy, ako napríklad Fishermans Bend (bývalá priemyselná oblasť južne od centra, ktorá sa mení na vysokohustotnú zmiešanú štvrť) a Arden (ako už bolo spomenuté, napojený na Metro Tunnel). Ide o dlhodobé projekty, ktoré však prinesú tisíce nových domov a pracovísk. Dopad na nehnuteľnosti je dvojitý: prinášajú novú ponuku (čo pomáha zmierniť ceny v celom meste), ale zároveň vytvárajú veľmi žiadané nové štvrte, ktoré môžu dosahovať prémiové ceny. Ak sa napríklad Fishermans Bend rozvinie do vyhľadávaného technologického a vzdelávacieho centra, ako sa plánuje, skorí kupci nehnuteľností tam môžu zaznamenať výrazné zhodnotenie.

Vo všeobecnosti modernizácia infraštruktúry býva prínosom pre trh s nehnuteľnosťami. Zlepšené dopravné spojenia robia okrajové oblasti dostupnejšími, často znižujú cenový rozdiel medzi nimi a vnútornými predmestiami. Už teraz vidíme, že developeri cielia na pozemky okolo nových staníc, kde plánujú stavať byty, radové domy alebo obchodné centrá, s istotou, že dopyt príde s vlakmi. Veľké infraštruktúrne projekty tiež počas výstavby prinášajú pracovné miesta, čo môže krátkodobo podporiť dopyt po bývaní (pracovníci potrebujú prenájmy atď.). Súčasný infraštruktúrny plán Melbourne – súčasť štátneho projektu „Big Build“ – je jedným z najväčších v histórii mesta a trh s nehnuteľnosťami na to reaguje. Kupujúci, ktorí myslia na budúcnosť, by mohli zvážiť pozíciu v predmestiach, ktoré sú možno teraz prehliadané, ale o pár rokov budú „pri vlakovej trati“ alebo budú mať skrátené časy cestovania. História ukazuje, že keď sa nejaká oblasť stane oveľa pohodlnejšou (vďaka novému diaľničnému výjazdu alebo vlakovej stanici), hodnoty nehnuteľností často stúpnu.

Je však dôležité mať realistické očakávania: nie každý projekt zaručuje boom na trhu s nehnuteľnosťami a záleží na načasovaní (hodnoty často rastú v očakávaní, potom počas výstavby stagnujú). Niektoré štvrte tiež zažijú rušenie (napr. roky stavebného hluku alebo vyvlastnené nehnuteľnosti), čo môže byť krátkodobo negatívne. Celkovo však hlavné infraštruktúrne projekty v Melbourne zlepšia kvalitu života a ekonomický rast mesta – faktory, ktoré sa napokon pozitívne odrazia aj na trhu s nehnuteľnosťami. Investori robia dobre, ak „nasledujú infraštruktúru“ pri hľadaní ďalšej rastovej oblasti, čo z toho robí neoddeliteľnú súčasť investičnej stratégie v Melbourne pre rok 2025 a ďalšie roky.

Rast populácie a demografické zmeny

Príbeh populácie Melbourne je príbehom pozoruhodného rastu a odolnosti, a je kľúčovým hnacím motorom budúcnosti trhu s nehnuteľnosťami. Po krátkom zastavení počas pandémie (keď uzavreté hranice spôsobili pokles čistého prisťahovalectva) sa rast populácie Melbourne opäť rozbehol a teraz prevyšuje trendy spred pandémie. V skutočnosti Melbourne zaznamenalo najväčší prírastok obyvateľstva zo všetkých austrálskych miest v rokoch 2023–24, keď v tom roku pribudlo približne 142 600 nových obyvateľov abs.gov.au abs.gov.au. Táto ročná miera rastu 2,7 % patrí medzi najrýchlejšie v krajine a je výrazne vyššia ako rast Sydney na úrovni 2,0 % v rovnakom období abs.gov.au. Populácia širšieho Melbourne bola k júnu 2024 približne 5,35 milióna abs.gov.au, čím sa zmenšuje rozdiel so Sydney (5,56 milióna) abs.gov.au. Ak budú tieto trendy pokračovať, Melbourne má našliapnuté na to, aby v nasledujúcom desaťročí potenciálne predbehlo Sydney ako najľudnatejšie mesto Austrálie (niektoré prognózy hovoria o roku 2030 alebo krátko po ňom). Príťažlivosť mesta – vrátane množstva pracovných miest, vzdelávacích príležitostí a kultúrnych možností – spolu so silným zahraničným prisťahovalectvom, je základom tohto robustného rastu.

Čisté zahraničné prisťahovalectvo bolo v poslednom čase hlavným motorom prírastku obyvateľstva v Melbourne. S opätovným otvorením hraníc Austrálie a zvyšovaním imigračných cieľov na pokrytie nedostatku pracovných síl Melbourne (ako obľúbená destinácia migrantov) profituje z tohto prílevu. Najmä medzinárodní študenti sa vo veľkom vrátili na melbournské univerzity. To je zrejmé na dopyte po prenájme v centre mesta (kde si študenti prenajímajú byty) a v niektorých štvrtiach s veľkými komunitami migrantov. Napríklad Melbourne zaznamenalo významnú migráciu z krajín ako India, Čína a Nepál, čo prispelo k rastu v štvrtiach ako Clayton a Tarneit (indická komunita), Box Hill a Glen Waverley (čínska komunita) a podobne. Tieto demografické vzorce často ovplyvňujú preferencie v bývaní – napríklad silný dopyt po väčších rodinných domoch v oblastiach obľúbených medzi migrantmi, ktorí často žijú vo viacgeneračných domácnostiach, alebo dopyt po prenájme bytov v blízkosti univerzít zo strany medzinárodných študentov.

Ďalšou zmenou spojenou s COVID-om a obdobím po ňom sú trendy vnútornej migrácie. Počas rokov 2020–2021 Melbourne zaznamenalo odliv obyvateľov do regiónov a iných štátov (najmä Queenslandu), keďže práca na diaľku a lockdowny podnietili prehodnotenie životného štýlu. V poslednom čase sa však tento trend zmiernil alebo obrátil. Rast populácie v regiónoch vo Viktórii je stále pozitívny, ale hlavné mestá (najmä Melbourne) opäť zachytávajú väčšinu rastu abs.gov.au abs.gov.au. Zdá sa, že lákadlo mestských pracovných miest, vzdelania a vybavenosti opäť priťahuje ľudí späť. Rastové oblasti na vonkajších predmestiach Melbourne (ako tie na západe, severe a juhovýchode mesta) to ilustrujú: v rokoch 2023–24 boli najrýchlejšie rastúcimi regiónmi SA2 v celej krajine, čo naznačuje, že mnoho ľudí sa sťahuje do týchto nových štvrtí z iných miest abs.gov.au abs.gov.au. V podstate sa mestská hranica rýchlo rozširuje mladými rodinami a migrantmi. Medzitým niektoré vnútromestské oblasti, ktoré počas lockdownu stratili obyvateľov (ako časti CBD a vnútorného juhu), sa zotavili, keď sa kancelárie, reštaurácie a kultúrny život opäť naplno rozbehli.

Pokiaľ ide o demografické zloženie, Melbourne naďalej zostáva kozmopolitným taviacim kotlom. Takmer 40 % obyvateľov Melbourne sa narodilo v zahraničí a tento podiel pravdepodobne porastie s aktuálnou vlnou migrácie. Táto rozmanitosť sa často prejavuje v živých kultúrnych enklávach (Footscray pre africké komunity, Springvale pre juhovýchodnú Áziu atď.), z ktorých každá má svoje špecifiká na trhu bývania. Vidíme aj demografické posuny, ako je starnutie populácie v niektorých zavedených štvrtiach – napríklad v oblastiach ako Beaumaris alebo Ivanhoe rastie skupina ľudí, ktorí zmenšujú bývanie alebo odchádzajú do dôchodku, čo zvyšuje dopyt po nenáročných bytoch a radových domoch. Naopak, populačný boom v rastových oblastiach znamená dopyt po väčších domoch, školách a parkoch v týchto lokalitách.

Jedna pozoruhodná prognóza: Očakáva sa, že Viktória (a tým aj Melbourne) bude viesť národ v raste populácie do fiškálneho roka 2027 shapepropertygroup.com.au. Má sa posunúť z tretieho miesta (v percentuálnom raste) na prvé, čím predbehne miery rastu štátov ako Queensland alebo Západná Austrália, ktoré boli nedávno na čele shapepropertygroup.com.au. Toto je významné, pretože to naznačuje trvalo vysoký dopyt po bývaní v Melbourne v strednodobom horizonte. Mladá, rastúca populácia udržiava vysokú mieru zakladania domácností, a preto je potrebných viac obydlí. Výzvou, ako už bolo diskutované, bude zabezpečiť dostatok bývania – preto je dôraz na reformy plánovania a stanovenie cieľov v oblasti bývania (federálna vláda si v rámci Housing Accord stanovila cieľ pridať do roku 2029 celkovo 1,2 milióna domov, pričom významná časť je potrebná v rastových koridoroch Melbourne).

Ďalším demografickým trendom po pandémii, ktorý stojí za zmienku, je návrat imigrantov a študentov do centra Melbourne, čo mesto oživilo. Oblasti ako CBD, Carlton a Southbank, kde v roku 2020 prudko vzrástla neobsadenosť prenájmov, majú teraz opäť veľmi nízku neobsadenosť vďaka prílevu študentov a mladých profesionálov zo zahraničia. To pomáha oživiť trh s bytmi v centre mesta. Znamená to tiež, že charakter týchto oblastí – medzinárodné reštaurácie, kultúrne festivaly atď. – opäť prekvitá, vďaka čomu je Melbourne rozmanitým, globálne prepojeným mestom, akým je známe.

Celkovo rast populácie je dvojsečná zbraň: je to veľké pozitívum pre dopyt po nehnuteľnostiach (viac ľudí = viac potrebného bývania vo všetkých cenových hladinách), ale zároveň zaťažuje infraštruktúru a môže zhoršiť dostupnosť bývania, ak ponuka nestíha držať krok. Plánovači v Melbourne sú pod tlakom, aby tento rast zvládli udržateľne – zvyšovaním hustoty v už existujúcich oblastiach, rozširovaním dopravy a rozvojom nových štvrtí so zodpovedajúcimi službami. Z pohľadu investora je však stávka na mesto so silným rastom populácie, ako je Melbourne, vo všeobecnosti rozumná pre dlhodobý kapitálový rast. Každý nový obyvateľ potrebuje niekde bývať, takže oblasti, ktoré najrýchlejšie pribúdajú na obyvateľoch (a majú pracovné príležitosti alebo dobré spojenie), často zaznamenávajú nadpriemerné zhodnotenie nehnuteľností. Demografia Melbourne tak vykresľuje obraz mesta s robustnou trajektóriou rastu, ktorá bude poháňať trh s nehnuteľnosťami aj v nasledujúcom desaťročí.

Vplyv vládnej politiky a úrokových sadzieb

Vládne politiky a makroekonomické faktory – najmä úrokové sadzby – majú zásadný vplyv na trh s nehnuteľnosťami v Melbourne. Obdobie rokov 2022–2024 to jasne ukázalo: agresívne zvyšovanie úrokových sadzieb zo strany centrálnej banky a viaceré zmeny štátnej politiky trh výrazne ochladili. Ako prechádzame rokom 2025, politické prostredie a nastavenie menovej politiky sa vyvíjajú spôsobmi, ktoré ovplyvnia vývoj na trhu s nehnuteľnosťami.

Menová politika (úrokové sadzby): Reserve Bank of Australia (RBA) rýchlo zvýšila základnú úrokovú sadzbu z rekordne nízkych hodnôt (0,1 % v roku 2021) až na približne 4,1 % do polovice roku 2023, aby bojovala proti vysokej inflácii. Tento prudký nárast hypotekárnych sadzieb výrazne znížil úverovú kapacitu – pre mnohých kupujúcich suma, ktorú si mohli dovoliť zaplatiť za dom, klesla o 20–30 %. V dôsledku toho ceny nehnuteľností v rokoch 2022–23 klesli. Teraz, v roku 2025, inflácia začala poľavovať a RBA pozastavila zvyšovanie sadzieb. Finančné trhy a ekonómovia všeobecne očakávajú, že ďalšie kroky budú znižovanie sadzieb, pravdepodobne začiatkom konca roka 2025 commercialrealestate.com.au. Niektoré prognózy dokonca naznačujú, že RBA by mohla sadzby znížiť dvakrát v druhej polovici 2025, ak bude inflácia pod kontrolou commercialrealestate.com.au. Vyhliadka na nižšie úrokové sadzby už teraz zvyšuje dôveru kupujúcich – vedomie, že hypotéky môžu zlacnieť, zvyšuje ochotu nakupovať. Nižšie sadzby znižujú mesačné splátky alebo umožňujú kupujúcim požičať si o niečo viac, čo môže podporiť dopyt a rast cien. Melbourne bolo historicky citlivé na zmeny sadzieb a ako poznamenáva hlavný výskumník Domain, mesto zvyčajne rýchlo reaguje na zmeny úrokových sadzieb australianpropertyupdate.com.au. Preto akýkoľvek konkrétny signál o znižovaní sadzieb môže viesť k nárastu aktivity (ako to bolo v minulých cykloch, keď pokles sadzieb naštartoval rast trhu s nehnuteľnosťami). Naopak, ak by inflácia zostala tvrdohlavá a RBA by zníženie sadzieb odkladala alebo dokonca sadzby opäť zvýšila, pôsobilo by to ako brzda pre zotavenie trhu s nehnuteľnosťami. Zatiaľ väčšina ukazovateľov naznačuje stabilnú alebo uvoľňujúcu sa menovú politiku, čo je podporné pre trh s nehnuteľnosťami.

Federálna vláda a imigračná politika: Austrálska federálna vláda ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami nepriamo prostredníctvom úrovne migrácie a programov bývania. Súčasná vláda udržiava vysoké imigračné ciele na podporu hospodárskeho rastu – na úrovni viac ako 300 000 čistých prisťahovalcov ročne pre Austráliu, pričom významná časť z nich sa usadí v Melbourne. To je prínosom pre dopyt po bývaní. Na federálnej úrovni existujú aj programy ako First Home Guarantee (umožňuje prvokupcom kúpiť nehnuteľnosť s vkladom už od 5 %, so zárukou vlády) a Regional First Home Buyer Guarantee, ktoré pomáhajú ľuďom vstúpiť na trh. V roku 2025 bola rozšírená oprávnenosť na niektoré programy (napr. pri FHG môžu nehnuteľnosť kúpiť spoločne aj priatelia alebo súrodenci), čo by mohlo mať mierne pozitívny vplyv na dopyt. Spoločenstvo tiež spustilo Housing Australia Future Fund, ktorý je zameraný na financovanie výstavby dostupného bývania, hoci je zameraný na dotované bývanie a môže trvať, kým sa jednotky reálne postavia.

Azda najambicióznejšou federálnou iniciatívou je Národná bytová dohoda (snažiaca sa o 1,2 milióna nových domov na celonárodnej úrovni do roku 2029). Úspech tejto dohody je neistý – ako už bolo spomenuté, súčasné tempo schvaľovania výstavby nie je na dobrej ceste k splneniu tohto cieľa realestate.com.au. Samotná existencia tohto cieľa však podnietila diskusie o reforme plánovania a stimuloch na zvýšenie ponuky. Ak federálna alebo štátna vláda zavedie ďalšie stimuly pre výstavbu na prenájom, zjednoduší schvaľovacie procesy alebo investuje do infraštruktúry na sprístupnenie nových pozemkov, tieto politiky by mohli postupne zlepšiť ponuku bývania v Melbourne (a tým zmierniť rast cien a tlak na nájomné). Zatiaľ v rokoch 2024–2025 došlo len k miernym úpravám politík – napr. mierne zvýšenie príspevku na nájomné od Commonwealthu, niektoré daňové stimuly pre inštitucionálne nájomné bývanie – ale zatiaľ žiadne zázračné riešenie nedostatku bývania.

Štátna politika vo Viktórii – Dane a regulácie: Vo Viktórii je politika štátnej vlády pre účastníkov trhu s nehnuteľnosťami zmiešaná. Na jednej strane Viktória ponúka štedré stimuly pre kupujúcich prvého bývania (napr. odpustenie kolkovej dane pri domoch do 600 000 $, zníženie do 750 000 $, plus 10 000 $ grant pre prvé bývanie na nové stavby v metropolitnom Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Tieto opatrenia podporujú dopyt v nižšom segmente trhu. Na druhej strane viktoriánska vláda v posledných rokoch zvýšila viaceré dane zamerané na investorov do nehnuteľností a vlastníkov s vysokou hodnotou majetku v snahe zvýšiť príjmy a zlepšiť dostupnosť bývania. Kľúčové zmeny zahŕňajú:

  • Reforma pozemkovej dane od 1. januára 2024: bezdaňový limit pre investorov bol znížený z 300 000 $ na len 50 000 $, čím sa do siete pozemkovej dane dostalo oveľa viac vlastníkov nehnuteľností propertyupdate.com.au. Okrem toho boli zavedené nové sadzby pozemkovej dane (pevný poplatok do 975 $ plus 0,1 % navyše na pozemkoch nad 300 000 $) propertyupdate.com.au. To znamená, že aj „bežní“ investori s malou jednotkou teraz čelia každoročnej pozemkovej dani, kde predtým nemuseli platiť nič.
  • Rozšírenie dane za neobývané rezidenčné pozemky na celé územie štátu od roku 2025 propertyupdate.com.au. Ak je nehnuteľnosť neobývaná viac ako 6 mesiacov v roku, vlastník platí daň (predtým sa vzťahovala len na vnútorné Melbourne). Toto môže zasiahnuť tých, ktorí majú rekreačné domy, alebo developerov, ktorí držia pozemky, čím sa zvyšujú náklady na ponechávanie nehnuteľností mimo trhu s nájmom.
  • Nová daň z neočakávaných ziskov (účinná od júla 2023), ktorá účtuje až 50 % daň z nárastu hodnoty pozemku pri jeho preklasifikovaní na hodnotnejšie využitie propertyupdate.com.au. Táto daň je zameraná na developerov a vlastníkov pôdy, ktorí profitujú z preklasifikovania, najmä na okraji Melbourne. Hoci jej cieľom je zachytiť hodnotu v prospech verejnosti, kritici tvrdia, že odrádza od rozvoja práve v oblastiach, kde je nové bývanie najviac potrebné.
  • Zvýšené poplatky a odvody: napríklad poplatok za pohotovostné služby zahrnutý v miestnych daniach narástol a funguje ako de facto daň z nehnuteľnosti propertyupdate.com.au. Taktiež, dodatočná kolková daň pre zahraničných kupcov a príplatky pre neprítomných vlastníkov zostávajú v platnosti vo Victorii, čo môže tlmiť niektoré medzinárodné investície.

Okrem toho má Victoria veľmi pro-nájomnícke zákony, ako bolo uvedené vyššie (žiadne „bezdôvodné“ výpovede, jednoduchšie schvaľovanie domácich zvierat, povinná údržba atď.). Všetky tieto opatrenia boli dobre mienené, aby poskytli väčšiu istotu a spravodlivosť pre nájomcov, no podľa niektorých názorov spôsobili, že si investori dvakrát rozmyslia kúpu v Melbourne oproti napríklad Brisbane alebo Perthu (kde sú menej prísne pravidlá). Výsledkom je, že Victoria má v rokoch 2024–2025 povesť menej priaznivého prostredia pre prenajímateľov – čo priznávajú aj analytici Domain, ktorí poznamenávajú, že vyššie dane a obmedzená kapacita na investície do infraštruktúry môžu spôsobiť, že Victoria bude menej atraktívna pre investície ako iné štáty australianpropertyupdate.com.au.

Dopad týchto politík je zrejmý: úvery pre investorov vo Viktórii klesli a mnohí investori predali svoje nehnuteľnosti (ako bolo spomenuté v sekcii o prenájmoch). Krátkodobo to spôsobilo zníženie ponuky prenájmov a zvýšenie nájomného – čo je neúmyselný dôsledok, s ktorým sa teraz vláda snaží vysporiadať. Tvorcovia politík sú v ťažkej pozícii, keď sa snažia zlepšiť dostupnosť bývania pre nájomcov a kupujúcich prvého bývania bez toho, aby odradili investorov a developerov, ktorí sú potrební na zabezpečenie bývania. Z odvetvia neustále prichádzajú výzvy, aby Viktória prehodnotila niektoré z týchto nastavení (napríklad zvýšenie prahu pre daň z pôdy alebo poskytovanie stimulov pre projekty build-to-rent formou zliav na dani z pôdy). K júnu 2025 neboli zavedené žiadne zásadné zmeny, ale toto bude dôležitá oblasť na sledovanie. Akékoľvek budúce zmeny politík – ako napríklad potenciálna reforma kolkovej dane (NSW už zaviedol možnosť ročnej dane, Viktória by mohla nasledovať) alebo nové pravidlá zónovania umožňujúce viac stredne hustej zástavby – by mohli výrazne zmeniť trh s nehnuteľnosťami. Koncom roka 2024 vláda štátu Viktória oznámila plány na zvýšenie ponuky bývania v zavedených štvrtiach rozšírením programu Activity Centres (zvýšenie hustoty okolo dopravných uzlov) abc.net.au abc.net.au, s cieľom 300 000 nových domov v týchto oblastiach do roku 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Ak sa to podarí, mohlo by to zmierniť dlhodobé tlaky.

Pokiaľ ide o krátkodobú náladu na trhu, kroky vlády majú aj psychologický efekt. Zrušenie Hier Commonwealthu 2026 Viktóriou v roku 2023 (kvôli rozpočtovým problémom) napríklad otriaslo dôverou vo finančnú situáciu štátu, ale priamy vplyv na nehnuteľnosti bol minimálny okrem niektorých regionálnych rozvojov, ktoré boli odložené. Pozitívnejšie je, že akékoľvek vládne granty alebo stimuly (ako dočasné zľavy na kolkových daniach alebo granty pre kupujúcich bývania) zvyčajne spôsobujú nárast nákupnej aktivity – napríklad keď bol v roku 2020 celonárodne ponúknutý grant HomeBuilder, viedlo to k stavebnému boomu v predmestiach Melbourne. V súčasnosti nie sú aktívne žiadne takéto granty, ale ak by trh potreboval podporu, vlády by mohli zaviesť opatrenia, ktoré by sa potom rýchlo premietli do cien.

Zhrnutie, prostredie politík a úrokových sadzieb v roku 2025 je v stave prechodu. Silné protivetry rastúcich sadzieb a daní pre investorov, ktorým Melbourne čelilo, pravdepodobne ustupujú: úrokové sadzby sú pripravené klesnúť v priebehu nasledujúceho roka commercialrealestate.com.au a vláda, vidiac krízu s nájmami, môže zmierniť ďalšie opatrenia odrádzajúce investorov. Pre investorov bolo súčasné prostredie v Melbourne náročné, ale akékoľvek zmeny (zníženie sadzieb alebo úpravy politík na podporu ponuky) môžu kyvadlo opäť vychýliť. Pre vlastníkov nehnuteľností je vyhliadka lacnejších hypoték vítanou správou, hoci sa musia vyrovnať so stále vysokými vstupnými nákladmi a konkurenciou. Skúsenosť Melbourne poukazuje na to, že vládna politika môže výrazne ovplyvniť realitný cyklus – pri správnej rovnováhe môže podporiť udržateľný rast a ponuku, no ak je zle nastavená, môže vytvoriť krátkodobé deformácie (ako napríklad odchod prenajímateľov). Účastníci trhu budú pozorne sledovať nadchádzajúce rozhodnutia RBA a akékoľvek oznámenia o bývaní v štátnych alebo federálnych rozpočtoch, keďže tie určia tón pre realitný trh v Melbourne v nasledujúcich rokoch.

Investičné príležitosti a riziká v Melbourne

Pre investorov do nehnuteľností a developerov predstavuje trh v Melbourne v roku 2025 prostredie s lákavými príležitosťami aj významnými rizikami. Zdá sa, že realitný cyklus mesta sa obracia smerom nahor a tí, ktorí sa v tomto období dobre pozicionujú, môžu v nasledujúcich rokoch získať výrazné výnosy. Na zvládnutie výziev špecifických pre melbournský trh je však potrebná opatrná stratégia. Poďme si rozobrať hlavné príležitosti a riziká:

Príležitosti:

  • Proticyklický moment na nákup: Melbourne sa práve vymanilo z obdobia poklesu/stagnácie cien, čo znamená, že hodnoty v mnohých oblastiach sú stále pod svojimi nedávnymi maximami. Táto fáza – keď sa trh zotavuje, ale ešte nebúši – môže byť ideálnym časom na nákup. Ako hovorí jeden odborník, teraz je proticyklická príležitosť investovať, keď sú ceny stále pod maximami a rastie dynamika propertyupdate.com.au. Kupujúci v roku 2025 môžu získať nehnuteľnosti za ceny, ktoré sa môžu spätne javiť ako výhodné, ak sa naplnia prognózy 5–6 % ročného rastu. Skúsenosti z začiatku 20. rokov ukázali, že realitné cykly v Melbourne sa otáčajú pomerne rýchlo; napríklad tí, ktorí nakúpili v poklese v roku 2019, zaznamenali do roku 2021 veľké zisky. Môžeme byť v podobnom bode zlomu, kde nákup pred návratom davu prináša najlepšie výnosy.
  • Silné dlhodobé základy: Základy Melbourne – rast populácie, diverzifikovaná ekonomika (financie, technológie, vzdelávanie, zdravotníctvo) a masívne investície do infraštruktúry – robia z mesta spoľahlivú dlhodobú stávku. Mesto je neustále hodnotené ako jedno z najlepších miest na život na svete, čo priťahuje ľudí aj firmy. Rast populácie je najmä pre investorov priaznivým vetrom do plachiet; viac ľudí znamená neustály dopyt po bývaní. Keďže sa predpokladá, že Melbourne bude v nasledujúcich rokoch najrýchlejšie rastúcim mestom v Austrálii shapepropertygroup.com.au, investori môžu byť presvedčení, že bude existovať hlboký bazén nájomcov a budúcich kupcov pre dobre situované nehnuteľnosti. Diverzifikovaná ekonomika tiež tlmí volatilitu; aj keď jeden sektor (napríklad medzinárodní študenti) poklesne, iné (ako domáca migrácia alebo technologický boom) môžu tento výpadok nahradiť.
  • Zlepšujúce sa výnosy z prenájmu a príjmy: Ako bolo zdôraznené, nájmy prudko vzrástli a výnosy sa odrazili od miním. V niektorých segmentoch (byty, radové domy na prenájom) možno teraz nájsť hrubé výnosy 4–5 %, čo je výrazne lepšie ako pred pár rokmi. Pri neobsadenosti <2 % majú prenajímatelia cenovú silu na pokračovanie mierneho zvyšovania nájmov. Tento silný trh s prenájmami zlepšuje cash flow pre investorov a mohol by prilákať viac z nich späť do Melbourne. Navyše, ak úrokové sadzby klesnú, rozdiel medzi výnosom z prenájmu a hypotekárnou sadzbou sa zmenší, čo by mohlo dokonca umožniť pozitívny cash flow na niektorých nehnuteľnostiach – scenár, ktorý v Melbourne nebol videný už mnoho rokov. Investori, ktorí uzavrú kúpu nehnuteľnosti pred znížením sadzieb (a teda pred akýmkoľvek návratom investorov), môžu profitovať z rastu kapitálu aj z obdobia lepších výnosov z prenájmu.
  • Relatívna dostupnosť (medzištátny a medzinárodný záujem): V porovnaní so Sydney je nehnuteľnosť v Melbourne relatívne výhodná – domy za dve tretiny ceny v Sydney, byty ešte lacnejšie shapepropertygroup.com.au. To priťahuje záujem medzištátnych kupcov aj zahraničných investorov (najmä z Ázie), ktorí vnímajú Melbourne ako mesto svetovej úrovne za rozumnú cenu. Ako sa cestovanie normalizuje, môžeme očakávať návrat zahraničných kupcov (Čína v rokoch 2023–24 čiastočne uvoľnila obmedzenia na odliv kapitálu) a Melbourne bolo historicky obľúbenou destináciou pre zahraničné investície do nehnuteľností po Sydney. Hodnotová medzera je príležitosť; investori môžu kúpiť prémiové nehnuteľnosti v Melbourne s výnosmi rovnakými alebo lepšími ako v Sydney, za oveľa nižšiu vstupnú cenu, pričom môžu očakávať, že Melbourne časom časť tejto medzery dobehne shapepropertygroup.com.au.
  • Cielené oblasti rastu: Existujú konkrétne segmenty vhodné na investovanie. Domy vhodné pre rodiny na pozemkoch v gentrifikujúcich sa predmestiach stredného pásma zostávajú najlepšou voľbou, keďže profitujú z dopytu zo strany vlastníkov aj nájomcov. Radové domy a nízkopodlažné butikové byty v žiadaných školských obvodoch alebo blízko dopravy sú ďalším atraktívnym segmentom – oslovujú ľudí, ktorí zmenšujú bývanie, a mladé rodiny, ktoré si nemôžu dovoliť domy. Tiež špecifické investície ako ubytovanie pre študentov môžu opäť prosperovať vzhľadom na návrat medzinárodných študentov a projekty build-to-rent majú podporu vlády (25-ročné úľavy na pozemkovej dani vo Viktórii pre oprávnené projekty), čo z nich robí začínajúcu, ale rastúcu príležitosť. Komerčný sektor tiež ponúka možnosti: napríklad kvalitné logistické zariadenia alebo maloobchodné centrá v rastových koridoroch pravdepodobne zaznamenajú vysokú obsadenosť a rast nájomného, takže investori s dlhším horizontom a vyšším rozpočtom môžu v týchto sektoroch nájsť dobré nákupy ešte predtým, než sa výnosy opäť stlačia, keď sa ekonomika zotaví.
  • Potenciál politických stimulov: Zatiaľ čo nedávne politiky boli prekážkou, situácia sa môže obrátiť. Ak vláda štátu Viktória, pod tlakom krízy s nájmami, zavedie opatrenia priaznivé pre investorov (napríklad úľavy na pozemkovej dani alebo nové stimuly), hodnoty nehnuteľností a dopyt investorov by mohli vyskočiť. Podobne akýkoľvek federálny stimul pre bývanie (ako nové granty alebo daňové výhody) by trh podporil. Inteligentní investori sledujú politické prostredie, aby využili akékoľvek výhody schválené zákonom.

Riziká:

  • Riziko úrokových sadzieb/financovania: Najväčším rizikom je, ak inflácia nebude pod kontrolou a úrokové sadzby zostanú „vyššie dlhšie“. Ak RBA nezníži sadzby alebo, čo je horšie, ich ešte zvýši, náklady na úvery zostanú obmedzujúcim faktorom. Vysoké hypotekárne sadzby nielenže obmedzujú nové úvery, ale aj zaťažujú existujúcich vlastníkov (hoci väčšina to zvládne vďaka rezervám, vždy existuje riziko nútených predajov, ak sadzby nečakane prudko vzrastú). Hoci aktuálny konsenzus očakáva uvoľnenie, investori by si mali otestovať svoje financie aj pre scenár, kde sadzby zostanú na súčasnej úrovni alebo budú klesať len pomaly. Éra mimoriadne lacných peňazí je preč; tí, ktorí očakávajú návrat k 2% hypotekárnym sadzbám, môžu byť sklamaní. Navyše, úverové podmienky sa sprísnili – banky sú prísnejšie pri posudzovaní schopnosti splácať. Ak sa úverové štandardy ešte viac sprísnia (napríklad ak regulátori zvýšia kapitálové požiadavky alebo rezervy), je to riziko pre dopyt po nehnuteľnostiach.
  • Daňové a regulačné riziko: Záľuba Viktórie využívať nehnuteľnosti ako „dojnú kravu“ (ako to nazval jeden komentátor na propertyupdate.com.au) nemusí prestať. Štát čelí rozpočtovým deficitom a hrozí riziko, že budú zavedené ďalšie dane alebo poplatky (napríklad sa hovorí o možnej regulácii nájomného alebo ďalšom zvýšení sadzieb pozemkovej dane, ak sa fiškálna situácia zhorší). Akékoľvek takéto kroky môžu investorov vystrašiť alebo znížiť výnosy. Rovnako aj ďalšie reformy nájomného práva – napríklad stropy na nájomné, ktoré niektorí obhajcovia nájomcov požadujú – by priamo obmedzili príjmový potenciál investorov (hoci v súčasnosti Viktória stropy na nájomné nezaviedla, na rozdiel od niektorých európskych miest). Investori si musia uvedomiť, že politické riziko je vo Viktórii vyššie ako v mnohých iných štátoch a zohľadniť to vo svojej stratégii. Diverzifikácia portfólia alebo štruktúrovanie vlastníctva na optimalizáciu daní (získať dobré poradenstvo) je nevyhnutné.
  • Nadbytok v niektorých segmentoch: Hoci v Melbourne celkovo panuje nedostatok bývania, existuje riziko lokalizovaného nadbytku. Jedným z príkladov sú výškové byty v centre mesta; veľké množstvo nových bytových veží v CBD/Southbank bude dokončených okolo rokov 2025–26, vrátane mnohých projektov build-to-rent. To by mohlo dočasne zvýšiť mieru neobsadenosti v týchto oblastiach a zmierniť nájomné alebo ceny bežných výškových bytov. Podobne môže rozparcelovanie pozemkov na okraji mesta viesť k prebytkom – ak by nastala recesia alebo úverová kríza, tieto trhy s domami a pozemkami by mohli zaznamenať pokles cien, keďže developeri budú znižovať ceny nepredaných nehnuteľností. Investori by mali byť opatrní, aby nepreplatili za novostavby v konkurenčných segmentoch, a namiesto toho sa zamerať na nehnuteľnosti s určitým nedostatkom (unikátne vlastnosti, lokality s obmedzenou ponukou).
  • Ekonomické a zamestnanecké faktory: Trh s nehnuteľnosťami v Melbourne, ako každý iný, je spätý so širšou ekonomikou. Existujú riziká, ako napríklad globálne ekonomické spomalenie (ak by napríklad čínska ekonomika výrazne spomalila, mohlo by to ovplyvniť Melbourne znížením počtu študentov alebo stratou pracovných miest v dôsledku poklesu dopytu po komoditách na národnej úrovni), alebo domáca recesia, ktorá zvýši nezamestnanosť. Vyššia nezamestnanosť by znížila dopyt po bývaní a mohla by zvýšiť počet nesplácaných hypoték. V súčasnosti je nezamestnanosť nízka a príjmy rastú, čo je pozitívne, ale ak by sa to zmenilo, predstavuje to riziko. Koncentrácia určitých odvetví (Melbourne má veľký sektor financií a profesionálnych služieb) znamená, že ak by tieto odvetvia utrpeli (napr. finančná kríza alebo presun veľkých spoločností), mohlo by to ovplyvniť kupujúcich v prémiových segmentoch trhu.
  • Klimatické a environmentálne plánovanie: Toto je dlhodobejšie riziko, ale stojí za zmienku. Niektoré časti Melbourne (najmä pobrežné a nízko položené západné predmestia) čelia v nasledujúcich desaťročiach riziku záplav a zvyšovania hladiny mora. Už teraz v niektorých oblastiach náchylných na záplavy rastú náklady na poistenie. Hoci to nie je bezprostredné, investori s veľmi dlhým horizontom by mali zvážiť environmentálnu odolnosť lokality svojej nehnuteľnosti. Taktiež sa sprísňujú energetické štandardy pre prenájmy; staršie nehnuteľnosti môžu vyžadovať úpravy (dodatočné náklady), aby vyhoveli požiadavkám.
  • Trhová volatilita a načasovanie: Trh v Melbourne môže byť cyklický. Investor môže nakupovať s očakávaním boomu, no ten môže nastať neskôr. Napríklad, ak by zníženie úrokových sadzieb prišlo až v roku 2026, ceny by mohli v roku 2025 zostať relatívne stabilné a rásť až neskôr. Alternatívne náklady peňazí sú dôležité – v prostredí vysokých úrokov vynáša nehnuteľnosť ~3-4 %, zatiaľ čo bezpečný termínovaný vklad môže priniesť 5 %. Niektorí investori môžu usúdiť, že sa to neoplatí, čo je psychologické riziko pre dopyt. Je potrebné byť pripravený držať nehnuteľnosť dostatočne dlho, aby ste prečkali obdobia stagnácie, a nespoliehať sa na rýchly zisk v neistých časoch.

Pri zvažovaní týchto faktorov mnohí odborníci stále považujú Melbourne v roku 2025 za priaznivé pre strategické, dlhodobé investovanie. Kľúčom je rozlišovanie: vyberajte aktíva s trvalou príťažlivosťou (napr. historické domy vo vnútorných predmestiach, nehnuteľnosti blízko dopravy a pracovných miest atď.), vyhýbajte sa novostavbám bez vzácnosti, ktoré sú „pre všetkých“, a uistite sa, že váš rozpočet zvládne akékoľvek predvídateľné zvýšenie sadzieb alebo neobsadenosť. Je čas byť selektívny, ale optimistický. Ako poznamenáva Michael Yardney, významný investičný poradca: Inteligentní investori sa zameriavajú na kvalitné, „investičné“ nehnuteľnosti so silnými základmi, namiesto naháňania sa za špekulatívnymi módami propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Pozerajú sa na to z dlhodobého hľadiska, chápu, že rastový príbeh Melbourne zostáva neporušený a že krátkodobé výzvy často vytvárajú najlepšie vstupné body.

Na záver, realitný trh v Melbourne smerujúci do roku 2025 a ďalej ponúka presvedčivý príbeh – mesto sa zotavuje, prekypuje novou infraštruktúrou a ľuďmi a podľa prognóz je pripravené viesť rast nehnuteľností na národnej úrovni. Pre investorov a zainteresované strany je úlohou využiť príležitosti tohto vzostupu (rastúce ceny, silný dopyt po prenájme, relatívna hodnota) a zároveň riadiť riziká (zmeny politík, úrokové sadzby a nuansy ponuky). Tí, ktorí to dokážu, môžu zistiť, že Melbourne opäť naplní svoju povesť ako prvotriedna investičná destinácia do nehnuteľností, pričom nasledujúce roky položia základy pre solídne zisky a prosperitu v jeho realitnom sektore.

Zdroje:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Venice Real Estate Market (2025–2030)

Trh s nehnuteľnosťami v Benátkach (2025–2030)

Zóna Predajná cena (€/m²) Nájom (€/m²·mesiac) San Marco / Rialto
Riyadh Real Estate Market 2025: Booming Growth, Vision 2030 Projects & Future Outlook

Rijádsky trh s nehnuteľnosťami 2025: Dynamický rast, projekty Vízie 2030 a budúci výhľad

Rijádsky trh s nehnuteľnosťami zažíva pozoruhodný boom v roku 2025,