Úvod a prehľad trhu
Poľsko je najväčším realitným trhom v strednej a východnej Európe, podopretým silnou ekonomikou a stabilným rastom. V roku 2024 sa HDP výrazne zotavil – vysoko nad priemerom EÚ – a predpokladá sa, že bude rásť približne o 3,4 % ročne v rokoch 2025–2026 ey.com nordlb.com. Táto ekonomická sila, v spojení s nízkou nezamestnanosťou a rastúcimi príjmami, podporuje dopyt vo všetkých segmentoch – rezidenčných, komerčných a priemyselných nehnuteľnostiach. Po prudkom spomalení v roku 2023 spôsobenom rastom úrokových sadzieb a geopolitickým napätím sa v roku 2024 vrátil optimizmus: celkový objem investičných transakcií dosiahol približne 4,8–5 miliárd eur, čo je viac než dvojnásobok objemu z roku 2023 ey.com property-forum.eu. Oživenie trhu poháňala „korekcia cien“, ktorá prilákala späť investorov výhodnejšími výnosmi a zmiernením menovej politiky koncom roku 2024 linkedin.com. V nasledujúcich častiach analyzujeme každý hlavný sektor – rezidenčný, komerčný (kancelárie a maloobchod), a priemyselný – spolu s kľúčovými trendmi, regionálnymi rozdielmi, nájomným trhom, investičnou aktivitou a regulačnými vplyvmi, ktoré formujú poľskú realitnú krajinu.
Rezidenčný realitný trh
Cenové trendy a aktuálny vývoj
Poľský trh s bývaním zažil za posledné roky výrazný rast cien, ktorý sa teraz prelieva do obdobia miernejšieho tempa. V období Q2 2022 až Q2 2024 vzrástli ceny poľských domov takmer o 26 %, čo je najrýchlejší rast v celej EÚ (pre porovnanie, v mnohých západných krajinách bol vývoj stagnujúci alebo dokonca klesajúci) eznewswire.com. Tento boom poháňal silný dopyt po pandémii, vysoká inflácia stavebných nákladov a vládne stimuly – najmä „Bezpečný úver 2 %“ v roku 2023, ktorý umožnil novým kupujúcim čerpať hypotéku s 2 % úrokom a spustil nákupnú horúčku globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Ako však tento program postupne skončil a úrokové sadzby zostali na vysokej úrovni, rast cien sa ochladil. V prvom štvrťroku 2024 priemerná cena existujúcich nehnuteľností v siedmich najväčších poľských mestách bola 13 404 PLN/m² (≈3 463 USD) – čo predstavuje 8,1 % medziročný nárast, teda pomalší rast než v predchádzajúcich obdobiach globalpropertyguide.com. Novostavby od developerov boli mierne drahšie, s priemerom 14 265 PLN/m², čo je 4,4 % ročný nárast globalpropertyguide.com. Toto zmiernenie rastu značuje stabilizáciu po explozívnych prírastkoch v rokoch 2021–2022. Skutočne, ku koncu roka 2023 vo Varšave ceny po prudkých vzostupoch viac-menej stagnovali – priemerná cena novostavieb v hlavnom meste (~16 000 PLN/m² v októbri 2023) sa mesiacmi prakticky nemenila, hoci bola stále približne o 18 % vyššia než rok predtým realting.com realting.com. Odborníci z odvetvia poukazujú na to, že slabnúca dôvera v ďalšie vládne dotácie na bývanie v kombinácii s vysokými nákladmi na úvery stlmila predtým horúce tempo rastu cien globalpropertyguide.com.
Napriek ochladeniu však k výraznejšej korekcii cien nedošlo a poľské bývanie ostáva obľúbenou investíciou. Hypotekárne úvery sa v roku 2024 začali zotavovať, keď sa inflácia a sadzby začali zmierňovať – banky vydali okolo 83,9 miliardy PLN nových hypotekárnych úverov v roku 2024, čo je 43 % nárast oproti slabému roku 2023 globalpropertyguide.com. Všeobecný rast miezd (často 10 % + ročne v posledných rokoch) a pretrvávajúci nedostatok bytov vytvárajú pre ceny dno. Potenciálni kupujúci, ktorí odkladali nákup v rokoch 2022–2023 kvôli drahším úverom, sa postupne vracajú s poklesom úrokových mier. Referenčná sadzba Národnej banky Poľska, ktorá kulminovala na 6,75 % v roku 2022, bola do konca 2024 znížená na 5,75 % a k polovici roku 2025 je 5,25 %, pričom sa očakáva ďalšie uvoľňovanie tradingeconomics.com linkedin.com. Nižšie finančné náklady by mali zlepšiť dostupnosť a dopyt. Očakáva sa, že predaj nových bytov sa v rokoch 2024–2025 zotaví o približne 10–15 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom ey.com. Analytici predpovedajú pomalší, no stále pozitívny rast cien – v podstate hladké pristátie. Realitný výhľad EY predpokladá „pomalšie tempo rastu cien na rezidenčnom trhu“ do budúcna ey.com, a nie žiadny strmý prepad. Táto odolnosť odráža solídne ekonomické základy Poľska a kultúrnu preferenciu vlastného bývania ako stabilného uchovávateľa hodnoty.
Graf: Počet predaných nových bytov v Poľsku (hlavné mestá). Po kulminácii v roku 2021 nastal v roku 2022 prudký pokles predaja novostavieb v dôsledku prísnejšieho úverovania, v roku 2023 čiastočné oživenie a v roku 2024 opätovný pokles pri stále vysokých úrokoch globalpropertyguide.com. Rok 2025 začal pomalšie, no s očakávanou stabilizáciou dopytu vďaka lepším podmienkam globalpropertyguide.com. (Zdroj: údaje NBP/JLL)
Regionálne rozdiely v cenách bývania
Ceny bývania sa v jednotlivých regiónoch Poľska výrazne líšia, pričom Varšava a ďalšie veľkomestá majú najdrahšie nehnuteľnosti. Varšava je jednoznačne najdrahším trhom: ku koncu roku 2023 boli nové byty v hlavnom meste v priemere okolo 16 000 PLN za meter štvorcový a sekundárny trh dosahoval približne 17 000 PLN/m² realting.com realting.com. V ostatných veľkých mestách sú ceny nižšie, hoci niektoré dobiehajú Varšavu rýchlym tempom – Krakov, druhý najväčší trh, sa už blíži úrovni Varšavy – v Q3 2023 tu nové byty dosiahli priemer ~15 500 PLN/m² (rekordy na sekundárnom trhu dokonca cez 16 000 PLN) realting.com realting.com, po viac než 20 % raste za posledné dva roky. Vroclav a Tricity (Gdansk–Gdynia–Sopot) zaznamenali tiež prudké nárasty: ku koncu roku 2023 cena novostavieb vo Vroclave dosiahla okolo 13 000 PLN/m² a v oblasti Tricity približne 14 300 PLN/m², medziročné prírastky okolo 15 % realting.com realting.com. Aj stredne veľké mestá zažívajú boom – napríklad Krakov zaznamenal 24,7 % nárast cien bytov a Zielona Góra 21,6 % v období 2022–2024, čo odráža silný dopyt mimo hlavného mesta eznewswire.com. Medzi cenovo dostupnejšie trhy patrí Lodž, tretie najväčšie mesto Poľska, kde sa priemerné ceny pohybujú okolo 10 000 PLN/m² pewnylokal.pl realting.com, a menšie mestá na východe krajiny s cenami často pod 8 000 PLN. Rozdiel medzi Varšavou a ostatnými mestami sa trochu zmenšil, keďže druhoradé trhy rýchlo rastú, hoci Varšava (a čiastočne aj Krakov) si stále držia výraznú prémiu. Mnoho z nedávneho rastu regionálnych trhov poháňa miestny ekonomický rozvoj a zvýšený dopyt – napríklad veľké investície do IT/obchodných služieb v Krakove a Poznani, ako aj prílev ukrajinských odborníkov a študentov zvyšujúci dopyt v mestách ako Vroclav a Ľubľana.
Dôležité je, že situácia na trhu s nehnuteľnosťami sa líši podľa regiónov. Trh vo Varšave, hoci je najdrahší, zostáva pomerne likvidný – má najväčší okruh kupujúcich a najkratšie časy predaja v Poľsku globalpropertyguide.com. V oblasti Tri-City (prímorský región Gdańsk) zdravý dopyt zo strany miestnych aj cudzincov (vrátane kupujúcich zo Škandinávie) udržiava trh v rovnováhe. Naopak, niektoré mestá čelia nadbytku ponuky v segmente novostavieb: Krakov a Vroclav zaznamenali rastúci počet nepredaných bytov od developerov, ktorý sa už približuje ponuke na pomalšom trhu v Poznani globalpropertyguide.com. V Łódźi je situácia najnáročnejšia – pri súčasnom tempe predaja by absorbovanie nepredaných bytov trvalo viac než dva roky, čo je najdlhšie v Poľsku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tieto regionálne rozdiely znamenajú, že trendy cien sa do budúcnosti môžu rozchádzať: trhy ako Varšava s obmedzenou novou výstavbou môžu zostať stabilné alebo mierne rásť, zatiaľ čo mestá s prebytkom ponuky môžu zaznamenať zvýšené zľavy od developerov alebo stagnáciu cien, kým sa prebytok neabsorbuje. Napriek tomu sa neočakáva celoplošný pokles cien; aj v menej dynamických oblastiach väčšina developerov odkladá nové projekty namiesto výrazného znižovania cien, aby si udržali ziskové rozpätie pewnylokal.pl.Dynamika a výnosy trhu s nájmom
Poľský rezidenčný trh s nájmami zažíva mierny rast a postupný návrat k rovnováhe po období volatility. Po niekoľkých šokoch – pandémia, prudký rast inflácie a masívny prílev utečencov z Ukrajiny v roku 2022 – nájmy prudko vyskočili. Aktuálne však nájomná inflácia ustupuje. K aprílu 2025 boli skutočné nájmy za bývanie (podľa indexu spotrebiteľských cien) medziročne vyššie o 4,2 %, čo je pokles oproti zhruba 5,4 % rok predtým a v podstate v súlade s celkovou infláciou globalpropertyguide.com. To naznačuje, že rast nájmov sa normalizoval na udržateľnú úroveň po dvojcifernom skoku v rokoch 2022–2023. Analytici pripisujú ochladzovanie tzv. „vyprchaniu šokov“ a zvýšeniu ponuky: množstvo faktorov, ktoré predtým zvyšovali nájmy – COVID, rýchla inflácia, dopyt v dôsledku utečeneckej krízy a stavebný boom – už zmiernilo globalpropertyguide.com. S tým, ako sa makroekonomická situácia v Poľsku stabilizuje (inflácia klesla z ~15 % v polovici roka 2022 na ~6 % začiatkom roka 2024 a rast miezd zostáva silný), nájomný trh smeruje k rovnováhe. Regionálne rozdiely v nájmoch však zostávajú výrazné. Varšava má výrazne najvyššie nájmy, nasledovaná ďalšími veľkými mestami. Nasledujúca tabuľka zobrazuje priemerné ponukové nájmy v marci 2025 v kľúčových mestách:| Mesto | Priem. mesačný nájom (PLN) | Priem. nájom (USD) | Medziročná zmena (marec 2025) |
|---|---|---|---|
| Varšava | 4 906 PLN | $1,268 | +0,3 % |
| Krakov | 3 273 PLN | $846 | +3,7 % |
| Łódź | 2 191 PLN | $566 | +3,9 % |
| Vroclav | 3 057 PLN | $790 | +0,3 % |
| Poznaň | 2 564 PLN | $662 | +3,4 % |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3 164 PLN | $818 | +3,0 % |
Trh komerčných nehnuteľností
Kancelársky sektor
Poľský kancelársky trh preukázal počas pandémie odolnosť a teraz sa nachádza v bode zlomu, ktorý sa vyznačuje obmedzenou novou ponukou a presunom k vyššej kvalite. Varšava s viac ako 6 miliónmi m² kancelárskych plôch je hlavný ukazovateľ trhu. Po nárazovom zvýšení počas COVID-u začala miera neobsadenosti opäť mierne klesať, čo je výsledkom silnej absorpcie nájomníkmi a prakticky žiadnej novej výstavby v posledných štvrťrokoch. Do 4. štvrťroka 2024 dosiahla celková miera neobsadenosti kancelárií vo Varšave približne 10,6 %, čo je v podstate rovnaké číslo ako pred rokom polandoffices.com. Dôležitý je však výrazný rozdiel medzi lokalitami: v centre mesta (prémiové centrálne zóny) klesla neobsadenosť začiatkom roka 2025 na iba 7,4 % polandinsight.com, čo naznačuje vysoký dopyt po kvalitných priestoroch v jadrových oblastiach. Naopak, necentrálne biznis štvrte a staršie kancelárske parky stále zaznamenávajú dvojcifernú neobsadenosť (~13 % mimo centra vo Varšave) europaproperty.com. To odráža širší trend: nájomníci sa „vracajú do centra“ a uprednostňujú novšie, kvalitné budovy spĺňajúce štandardy ESG a očakávania zamestnancov, kým sekundárne kancelárie (najmä tie so zastaranými štandardmi alebo okrajovou polohou) bojujú o udržanie nájomníkov. Rozmach hybridnej práce viedol mnoho firiem ku konsolidácii alebo miernemu zníženiu prenajatej plochy, pričom však často uprednostňujú kvalitu pred kvantitou. Výsledkom je, že najvyššie ponukové nájmy v CBD Varšavy zostávajú stabilné (okolo 25–27 €/m²/mesiac pri špičkových vežiach) a prenajímatelia v budovách triedy B ponúkajú viac stimulov na obsadenie priestorov. Regionálne kancelárske centrá – Krakov, Vroclav, Trojmestie, Katovice, Poznaň, Lodž – dosiahli v roku 2023 mieru neobsadenosti medzi 12–16 %, pričom moderné budovy prekonávali starší fond.
Na strane ponuky vstupuje Poľsko do cyklickej prestávky. Developeri masívne pozastavili nové kancelárske projekty počas neistoty rokov 2020–2022 a vysokých nákladov na financovanie; dnes je pipeline výstavby veľmi tenká. Varšava pridala počas celého roka 2024 len približne 55 000 m² nových kancelárií (rekordne málo) a ani rok 2025 neprinesie významné navýšenie ponuky polandinsight.com. Mimo Varšavy je dokončených pár projektov (napríklad v Krakove a Katoviciach), no mnohé plánované veže boli odložené, kým predprenájmy neospravedlnia výstavbu. Tento nedostatok novej ponuky v spojení so stabilným dopytom trh postupne sprísňuje. Vo Varšave celková neobsadená plocha (~680 000 m² v polovici 2024) štvrťročne klesala pdf.euro.savills.co.uk. Analytici upozorňujú, že je „ťažké súhlasiť s tvrdením, že varšavský kancelársky trh trpí nedostatkom priestorov“ pri 10 % voľných miest, avšak je zrejmé, že najlepšie priestory sa absorbujú a nadbytok nehrozí realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Obmedzená výstavba dnes by mohla viesť k nedostatku v top lokalitách už v rokoch 2025–2026 a zvýšiť vyjednávaciu pozíciu prenajímateľov.
Investičná aktivita v kancelárskom sektore v roku 2024 prudko vzrástla. Investori využili zmiernené ceny – výnosy sa zvýšili na atraktívnejšiu úroveň (~5,50 %–6,00 % pri prémiových kanceláriách vo Varšave, oproti ~4,75 % pred dvoma rokmi) – a kupovali kvalitné budovy. Kancelárske transakcie celkovo dosiahli 1,64 miliardy € v roku 2024, čo je štvornásobný nárast oproti roku 2023 property-forum.eu. Medzi významné obchody patrí predaj mrakodrapu Warsaw Unit, postaveného v roku 2021, švédskej spoločnosti Eastnine AB a dva predaje kancelárskych kampusov developerom Skanska: kancelársky objekt P180 vo Varšave a budova Studio, ktoré získali českí a švédski investori linkedin.com. Tieto veľké transakcie dokazujú obnovenú dôveru, hoci skupina kupujúcich je stále menšia než pred pandémiou linkedin.com. Veľa inštitucionálnych investorov je selektívnych a zameriava sa iba na tie najlepšie aktíva so silnými nájomcami. Dôležitejšiu úlohu začali hrať aj miestne zdroje – poľskí súkromní investori a oportunistické fondy kúpili niektoré staršie kancelárie za výhodné ceny s cieľom premeniť ich na alternatívne využitie (napríklad študentské alebo bytové bývanie) linkedin.com. Pri opatrnej novostavbe sú objekty s vyššou neobsadenosťou kandidátmi na zmenu účelu. Výhľadovo je nálada v kancelárskom sektore opatrne optimistická. Neobsadenosť vo Varšave má tendenciu mierne klesať a žiadne veľké prebytky nehrozia. Dopyt postupne rastie s ďalšou expanziou firiem – napríklad technologické a biznis služby si opäť prenajímajú väčšie priestory v Krakove a Vroclave po krátkej pauze. Kľúčovou výzvou pre prenajímateľov bude napĺňanie moderných štandardov: udržateľnosť (energetická efektívnosť, ekologické certifikáty) a zázemie sú pre nájomcov čoraz častejšie podmienkou linkedin.com. Staršie budovy možno bude potrebné rekonštruovať, inak im hrozí zastaranosť. Celkovo by poľský kancelársky trh v horizonte 1–3 rokov mal zaznamenať „postupný návrat kapitálu“ a stabilný výkon, najmä ak v roku 2025 dôjde k zníženiu úrokových sadzieb linkedin.com.
Maloobchodný sektor
Poľský maloobchodný sektor komerčných nehnuteľností absolvoval popandemické oživenie a zostáva jedným z najdynamickejších trhov v strednej Európe. Rok 2024 znamenal návrat investícií do maloobchodu a pokračujúcu evolúciu formátov. Návštevnosť a tržby v nákupných centrách sa vrátili takmer na úroveň roku 2019 po zrušení všetkých COVID obmedzení – poľskí spotrebitelia sa s nadšením vrátili do obchodných centier a rast maloobchodných tržieb (hoci spomalený vysokou infláciou) zostal pozitívny. V roku 2024 „maloobchodné tržby citeľne oživili“ po poklese v roku 2023 nordlb.com. Dôležité je, že poľský spotrebiteľský trh stále ponúka značný potenciál: aj po rokoch rastu je maloobchodná kúpyschopnosť na hlavu pod priemerom západnej Európy, čo ponecháva priestor na ďalšiu expanziu v súlade s rastom ekonomiky nordlb.com. Medzinárodní obchodníci naďalej do Poľska vstupujú alebo expandujú, priťahuje ich veľká populácia (38 miliónov), rastúce mzdy a relatívne slabá saturácia retailového priestoru v niektorých segmentoch. Zároveň e-commerce, ktorá vyskočila na ~10–12 % maloobchodných tržieb, už len stabilne rastie – kamenné predajne zostávajú kľúčové, najmä mimo veľkých miest.
Z hľadiska typov nehnuteľností vynikli retail parky a convenience centrá. Počas pandémie sa menšie otvorené retail parky (často s potravinami a hobby obchodmi) ukázali ako odolné a odvtedy pritiahli pozornosť investorov aj developerov. Početné transakcie v roku 2024 sa týkali portfólií retail parkov v regionálnych mestách, pričom tieto stabilne vynášajúce aktíva kupovali medzinárodní, CEE aj domáci investori linkedin.com linkedin.com. Veľké nákupné centrá sa po období opatrnosti opäť tešia záujmu investorov. Rok 2024 bol svedkom dvoch najväčších maloobchodných transakcií v Poľsku: Magnolia Park vo Vroclave sa predala za 373 miliónov € a Silesia City Center v Katoviciach za 405 miliónov € – obe získal významný juhoafrický retail investor NEPI Rockcastle linkedin.com. Ďalším veľkým obchodom bol predaj portfólia obchodných centier spoločnosti Cromwell, čo naznačuje, že do hry sa vracajú aj väčšie maloobchodné aktíva property-forum.eu. Tieto štyri veľké maloobchodné transakcie boli kľúčovým motorom investičného rastu roka property-forum.eu. Výnosy prémiových obchodných centier sa zvýšili (teraz približne ~6,0 %+), takže akvizície sú atraktívnejšie, najmä ak nájmy v maloobchode boli odolnejšie, než sa v roku 2020 obávalo. Nájmy v špičkových centrách vo Varšave a ďalších veľkých mestách sa väčšinou vrátili na predkrízové úrovne a miera neobsadenosti v top segmentoch je nízka (často pod 3–5 %). Sekundárne centrá v menších mestách majú väčší tlak, avšak aj tam dopyt po kvalitných lokalitách pretrváva.
Výrazným trendom je rozdielny vývoj v rámci maloobchodu: na jednej strane si veľmi dobre vedú veľké obchodné centrá s vysokou návštevnosťou a outletové centrá; na druhej strane sa staršie centrá na presýtených trhoch preorientovávajú alebo sa môžu nakoniec prebudovať (napríklad niektoré slabšie nákupné centrá sú kandidátmi na konverziu na zmiešané použitie alebo na logistické uzly poslednej míle). Segment retailových parkov pokračuje v rozširovaní ponuky – developeri ako Trei, Immofinanz a Echo Investment stavajú menšie parky v mestách s 20–50 tisíc obyvateľmi, kde bol moderný maloobchod nedostatočný. Supermarkety a diskontné potravinové reťazce (Biedronka, Lidl atď.) tiež pokračujú v rýchlej expanzii a často sú „kotvou“ týchto nových projektov. Navyše, mestské hlavné triedy vo Varšave a Krakove ožili so znovuobnovením turizmu v rokoch 2022–2023; luxusné značky a prevádzkovatelia občerstvenia a reštaurácií sa opäť rozširujú v najatraktívnejších centrách miest (Varšavská Nowy Świat a Krakovské Staré Mesto zaznamenávajú obnovený záujem o prenájom). Z pohľadu investorov bol v roku 2024 poľský maloobchodný realitný trh „spolu-lídrom“ (spolu s kanceláriami) – každý z týchto sektorov tvoril približne 32% z vyše 5 miliárd eur objemu investícií do komerčných nehnuteľností property-forum.eu. Je to pozoruhodný návrat, keďže investície do maloobchodu stagnovali v rokoch 2020–2022. Prítomnosť skúsených investorov ako NEPI Rockcastle, MAS Real Estate a EPP (ktoré spoluvlastní Redefine z Juhoafrickej republiky) podčiarkuje dôveru v dlhodobú perspektívu poľského maloobchodu. Nájomné v maloobchode má potenciál rásť v najbližších rokoch, podporené ekonomickým rastom a obmedzenou novou kapacitou obchodných centier (veľmi málo nových veľkých centier sa stavia – väčšina projektov je menšieho rozsahu). Jedným z rizík je „spotreba domácností“: vysoká inflácia (dosiahla 15% v roku 2022 a približne 8% v roku 2023) erodovala kúpnu silu domácností, no inflácia už klesá a reálny rast miezd sa obracia do plusu, čo je priaznivé pre maloobchodný predaj. Ďalším faktorom je „infraštruktúra e-commerce“ – poľský online maloobchod rastie, ale z relatívne nízkeho základu, a mnoho tradičných predajcov prechádza na omnichannel modely. Celkovo je výhľad pre poľské maloobchodné nehnuteľnosti opatrne pozitívny: krajina je v prepočte na obyvateľa stále zaostávajúca za západnou Európou v moderných formátoch a dopyt po kvalitných priestoroch ženú národní aj zahraniční obchodníci. Investori sú stále selektívnejší (preferujú prémiové aktíva a schémy ukotvené supermarketmi), ale rok 2024 ukázal, že záujem existuje, ak je cena správna.Priemyselný a logistický sektor
Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností patrí v Poľsku k hviezdam, podporovaný strategickou polohou krajiny, rozmachom e-commerce a trendmi relokácie výroby bližšie ku koncovému trhu (nearshoring). Po dvoch rekordných rokoch (2021–2022) v developmente aj obsadzovanosti trh v rokoch 2023–2024 mierne spomalil, no zostal veľmi aktívny. „Celkový objem moderných skladových priestorov“ v Poľsku už presahuje 30 miliónov m², vďaka čomu je najväčší v strednej a východnej Európe. Hlavné logistické uzly sa vytvorili okolo „Varšavy“, „Łódź“ (Stredné Poľsko), „Horného Sliezska“ (katovická oblasť), „Poznane“, „Vroclavu“ a čoraz viac „Západného Poľska“ (pri nemeckých hraniciach), ako aj menšie klastry pri prístavoch (Gdaňsk) a na východnej hranici (kde sa obchodné trasy s Ukrajinou prekonfigurujú). Dopyt po priemyselných priestoroch je robustný. V prvom polroku 2024 dosiahlo Poľsko 2,6 milióna m² nových prenájmov skladov, čo je tretí najlepší prvý polrok v histórii (lepšie boli len roky 2021 a 2022) jll.pl. Aj keď sa hospodársky rast spomalil, prenájmy v roku 2024 podporilo 1) rozširovanie 3PL logistických operátorov a predajcov (vrátane supermarketov, ktoré potrebujú viac distribučných centier), 2) výrobné investície (od automobilového priemyslu cez spotrebiče), ktoré si Poľsko vybrali ako výrobnú základňu, a 3) určitý „nearshoring“ presunu dodávateľských reťazcov z Ázie – centrálna poloha Poľska je atraktívna na obsluhu európskeho trhu nordlb.com. Kľúčovým ťahúňom zostáva e-commerce: online maloobchod v Poľsku, ktorý počas pandémie prudko rástol, vyžaduje rozsiahlu skladovú infraštruktúru. S expanziou gigantov ako Amazon, Zalando či lokálnych hráčov v oblasti fulfillment centier zažíva poľský trh „extrémne rýchly rast online maloobchodu“, čo podčiarkuje dopyt po logistike nordlb.com. Zvýšený záujem navyše prejavujú zahraničné firmy z Ázie i USA: Poľsko sa vníma ako ideálna vstupná brána na distribúciu tovaru do západnej Európy a ako relatívne nákladovo efektívna výrobná báza s prístupom na trh EÚ nordlb.com. Na „strane ponuky“ pokračovali developeri vo vysokom tempe dodávok nových priestorov, aj keď rast už začína spomaľovať. V roku 2022 dosiahli nové dokončené priestory historické maximum (pribudlo viac než 4 milióny m²). V „prvom polroku 2024“ bolo dokončených približne 1,6 milióna m² – veľký objem, ale v skutočnosti je to „pokles o 37%“ oproti prvému polroku 2023, čo naznačuje, že developeri spomalili špekulatívne projekty pre ekonomickú neistotu jll.pl. Mnohé projekty, ktoré začali v roku 2022, sú už dokončené a v roku 2023 začalo menej nových stavieb pre rastúce financovanie a opatrnosť. Výsledkom tejto vlny novej ponuky a následného útlmu je, že sa „miera neobsadenosti“ zvýšila. V polovici roka 2024 bola celková neobsadenosť skladov v Poľsku na úrovni „8,1%“, pričom rástla už šiesty štvrťrok po sebe na najvyššiu úroveň za niekoľko rokov jll.pl. Stále však ide o miernu neobsadenosť (vzhľadom na to, že veľa nových budov je ešte len vo fáze obsadzovania), ale znamená to posun od ultranízkych hodnôt pod 5 % v roku 2021. Niektoré trhy, ako varšavské predmestia a Dolné Sliezsko, zaznamenali výrazný nárast voľných priestorov po dokončení veľkých projektov. Veľa voľných plôch je však „frikčných“ – ide o nové priestory čakajúce na nájomcov – a očakáva sa, že ich trh pohltí vďaka konštantnému dopytu. Developeri dokonca hlásia, že „míra predprenájmov“ sa zlepšila; projekty rozostavané v polovici roka 2024 mali priemerne predprenajatých ~55 % nbp.pl, teda viac než polovica priestorov je zmluvne obsadená nájomcami ešte pred dokončením. Sadzby nájomného v skladoch za posledné 2 roky rástli (do roku 2024 dosiahlo prémiové nájomné 3,8–4,5 €/m²/mesiac v hlavných lokalitách, čo je približne o 15 % viac než v roku 2021), ťahané vyššími stavebnými nákladmi a nízkou neobsadenosťou. S nárastom voľných priestorov môže rast nájomného stagnovať, ale nie je očakávaný zásadný pokles vzhľadom na inflačné tlaky na prevádzkové náklady aj pokračujúci dopyt. Investorský záujem o logistické nehnuteľnosti zostáva vysoký. V roku 2024 tvorili priemyselné/logistické aktíva „25 %“ z objemu investícií do komerčných nehnuteľností v Poľsku, pričom obchodov sa uzavrelo za „1,26 miliardy €“ (o ~30 % viac ako v roku 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Aj keď je to menej než rekordné 2–3 miliardy € ročne v rokoch 2020–2021, je to stále silný výsledok. Zaujímavé je, že „americkí investori“ boli v poľskej logistike v roku 2024 veľmi aktívni a investovali vyše 350 miliónov € (takmer 28 % celého sektora) property-forum.eu – príkladmi sú akvizície spoločností Exeter, Hines či Fortress. Poľské sklady vyhľadáva aj európsky kapitál (nemecké, britské, francúzske fondy) a regionálni hráči expandujú prostredníctvom spoločných podnikov. Za pozornosť stála transakcia „predaja portfólia Diamond Business Park“ (s areálmi vo Varšave, Strykówe a Gliwiciach) českému fondu Investika a jeho partnerovi z oblasti private equity – najväčší skladový obchod v roku 2024 linkedin.com. Táto akvizícia zvýšila portfólio priemyselných aktív Investiky v Poľsku na viac než 409 000 m² focusonbusiness.eu. Yields (výnosy) prémiových logistických objektov sa posunuli z historických miním – prémiové výnosy sa zvýšili na približne „5,75–6,25 %“ v rokoch 2023–24 (z ~4,25 % na vrchole trhu), čo zvyšuje atraktivitu sektora pre investorov hľadajúcich stabilný príjem linkedin.com. Vzhľadom na silné základné faktory dopytu mnohí investori považujú poľskú logistiku za dlhodobý rastový príbeh. Ako nový sub-sektor sa objavujú „mestské sklady poslednej míle“ (menšie distribučné centrá v blízkosti mestských okrajov), o ktoré je záujem zo strany kuriérskych a potravinových doručovacích firiem a kde môžu byť nájomné prémiové.Pri pohľade do budúcnosti zostáva výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti v Poľsku pozitívny, aj keď je potrebné pozorne sledovať mieru neobsadenosti. Krajina je naďalej jedným z najrýchlejšie rastúcich logistických trhov v Európe nordlb.com. Aj keď sa objem dostupných priestorov zvýšil (čím sa zastavila extrémne nízka neobsadenosť z predchádzajúcich rokov), developeri už plánujú ďalšiu vlnu projektov, ktoré majú obslúžiť nových hráčov na trhu i expanziu existujúcich nájomcov. Napríklad dopyt ázijských výrobcov rastie a Poľsko sa prezentuje ako životaschopná alternatíva k lokalitám v Ázii či dokonca západnej Európe pre výrobu a distribúciu nordlb.com. Vojna na Ukrajine, hoci tragická, viedla aj k tomu, že niektorí výrobcovia presunuli svoje aktivity z Ukrajiny alebo Ruska do Poľska. Okrem toho by obnova Ukrajiny v nadchádzajúcich rokoch mohla zmeniť Poľsko na výstupný bod pre materiály a tovary, čo ešte viac posilní potrebu logistiky. Súhrnne, základné predpoklady priemyselného sektora – centrálna poloha, zlepšujúca sa infraštruktúra (nové diaľnice, železničné prekladiská) a silný dopyt nájomcov – by mali zaistiť jeho odolnosť. Prípadné krátkodobé zmeny nájmov alebo obsadenosti v dôsledku nedávneho nárastu ponuky budú pravdepodobne len dočasné. Ako uvádza jedna správa, „trh logistických nehnuteľností v Poľsku sa ukazuje ako mimoriadne odolný“, čo zaručujú štrukturálne faktory, ako je e-commerce a nearshoring, ktoré ostávajú naďalej silné nordlb.com.
Investičné trendy a hlavní hráči na trhu
Investičné objemy v poľských nehnuteľnostiach kolísali v súlade s globálnymi kapitalovými trendmi, ale rok 2024 znamenal jasný návrat k rastu. Celkové investície do komerčných nehnuteľností presiahli 5,0 miliardy € v roku 2024, čo je nárast približne o 130 % medziročne a takmer na úrovni päťročného priemeru ~5,3 mld. € property-forum.eu nordlb.com. Všetky hlavné triedy aktív zaznamenali vyššiu aktivitu investorov. Kancelárske a maloobchodné nehnuteľnosti boli najvýkonnejšími sektormi podľa objemu (každý približne 32 % z celkového objemu), priemyselné nehnuteľnosti mali podiel 25 % a alternatívne sektory (najmä PRS bývanie a hotely) okolo 10 % property-forum.eu property-forum.eu. Zaujímavé je, že len niekoľko veľkých transakcií tvorilo značnú časť oživenia – vrátane predaja dvoch hlavných nákupných centier a ikonickej kancelárskej budovy (Warsaw Unit), ako bolo rozobraté vyššie. To naznačuje, že hoci sa likvidita vrátila, sústreďovala sa na prémiové, veľké aktíva, kde kupujúci našli hodnotu po korekcii cien. Skutočne, výnosy z prémiových nehnuteľností sa vo všetkých sektoroch rozšírili o 50–150 bázických bodov oproti minimám pred rokom 2022, čo predstavuje „korekciu trhu“, ktorá umožnila investorom opäť vstúpiť za atraktívne ceny linkedin.com. Napríklad výnosy z prémiových kancelárií sa zvýšili na približne 5,5 %, nákupné centrá na približne 6 % a logistika na približne 6 % (predtým boli pod 5 %), čo viedlo k vyšším príjmom pre investorov linkedin.com. Okrem toho zníženie úrokových sadzieb v eurozóne koncom roka 2024 zlepšilo náladu i podmienky dlhového financovania linkedin.com.
Spektrum investorov v Poľsku je veľmi pestré. V roku 2024 tvorili európski investori (najmä z Nemecka, Rakúska, Švédska, Česka a Veľkej Británie) najväčší podiel – asi 60 % transakčného objemu nordlb.com. Napríklad nemecké inštitucionálne fondy a francúzski správcovia aktív boli aktívni v kancelárskych a logistických transakciách. Stále viac sa objavuje aj severoamerický a ázijský kapitál: americké private equity firmy výrazne zvýšili nákupy (najmä v priemysle) property-forum.eu a investori z Južnej Afriky (napr. NEPI Rockcastle, Redefine) a Blízkeho východu majú podiely v maloobchodných a kancelárskych portfóliách. Regionálni (CEE) investori taktiež posilňujú – české a maďarské fondy získali niekoľko poľských kancelárií a parkov. Medzitým domáci investori hrajú významnejšiu úlohu než predtým, hoci stále predstavujú menšinu objemu. Poľské realitné investičné trusty (REITs) zatiaľ neexistujú (pripravuje sa legislatíva), no miestne poisťovne, banky a osoby s vysokým čistým majetkom priamo investujú alebo sa zapájajú do transakcií. V roku 2024 domáci kapitál vyhľadával „value-add“ príležitosti – napríklad nákup problémových kancelárskych budov alebo menších nákupných centier na prestavbu linkedin.com. Očakávaný poľský REIT režim (SINN) je v diskusii na rok 2025 ey.com, čo by v prípade prijatia mohlo uvoľniť viac domáceho inštitucionálneho kapitálu na výnosové nehnuteľnosti.
Pokiaľ ide o hlavných hráčov na trhu, Poľsko hostí zmes domácich a zahraničných developerov a fondov:
- Najväčší developeri (rezidenčné): Rezidenčný segment vedú spoločnosti ako Dom Development, Robyg, Develia a Atal. Skupina Dom Development je najväčšia podľa tržieb – v roku 2023 bola číslom 1 v Poľsku s približne 1,85 mld. PLN tržieb (o 20 % viac než druhý v poradí) scribd.com scribd.com. Dom Dev vedie aj v počte predaných bytov na kľúčových trhoch (napr. takmer 1 800 jednotiek vo Varšave v roku 2024) scribd.com. Robyg (teraz súčasť TAG Immobilien) a Develia sú ďalší celopoľskí hráči s tisíckami bytov ročne statista.com. Títo veľkí developeri sa zameriavajú na hlavné mestá a dobre zvládli nedávne spomalenie trhu (často úpravou tempa predaja a palety produktov). Významný podiel majú aj stredne veľké a regionálne firmy – napr. Echo Investment (pohybuje sa medzi rezidenčným a komerčným segmentom), Atal, Budimex Nieruchomości (nedávno kúpený CP Developerom), Murapol, Archicom – tieto firmy významne prispievajú k ponuke bývania. Trh je však dosť fragmentovaný (v Poľsku pôsobí vyše 400 developerov), ale veľké firmy získavajú stále väčší podiel a očakáva sa konsolidácia, keďže menší developeri zápasia s rastúcimi nákladmi scribd.com scribd.com.
- Najväčší developeri (komerčné): Poľský komerčný realitný trh ovplyvnili najmä medzinárodní developeri. V kancelárskom segmente je dominantná spoločnosť Skanska – švédska firma postavila množstvo prvotriednych kancelárskych veží vo Varšave a regionálnych mestách (v posledných rokoch bola najväčším kancelárskym developerom v Európe podľa objemu) realassets.ipe.com. Ghelamco, belgický developer, realizoval ikonické projekty ako Warsaw Spire a Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovensko) vybudoval ikonickú Varso Tower (najvyššia v EÚ) vo Varšave. Domáci hráč Echo Investment je tiež významným developerom kancelárií (napr. projekt Browary Warszawskie) a má spoločnú investičnú platformu pre kancelárie. V segmentoch retailu firmy ako ECE a Unibail-Rodamco postavili mnohé veľké nákupné centrá; NEPI Rockcastle a ECE/OTCF spravujú niektoré prvotriedne centrá. Panattoni (so sídlom v USA) je lídrom industriálneho developmentu a má veľký podiel na výstavbe skladov po celom Poľsku. Ďalší kľúčoví priemyselní developeri sú Prologis, GLP, Segro, CTP a 7R (domáci hráč) – spoločne posunuli Poľsko medzi top logistické trhy v Európe.
- Aktívni investori/fondy: Na inštitucionálnej strane vyniká niekoľko mien. NEPI Rockcastle, kótovaná v Johannesburgu, je po svojich akvizíciách v roku 2024 jedným z najväčších vlastníkov retailových nehnuteľností v Poľsku linkedin.com. Investika (Česká republika) rýchlo rozrástla svoje portfólio logistických nehnuteľností focusonbusiness.eu. Nemecké otvorené fondy (ako Deka, Commerz Real, Union Investment) tradične vlastnili niekoľko poľských kancelárií a nákupných centier, hoci niektoré aktuálne utlmili aktivity. Allianz Real Estate a CFH/Foncière majú podiely v Poľsku. Eastnine AB a Stena Real Estate zo Švédska uskutočnili významné nákupy kancelárií v roku 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Česko) sa stala významným prenajímateľom získaním poľských aktív spoločnosti Immofinanz v rokoch 2022–23, čím získala podiel v kancelárskom a retail sektore. Na domácej scéne majú PZU (najväčšia poisťovňa v Poľsku) a PKO BP (najväčšia banka) tiež realitné investičné ramená, zamerané na hlavné aktíva a financovanie projektov. Štátom podporovaná PFR Nieruchomości je aktívna v nájomných a dostupných bytových projektoch. Ďalej Griffin Real Estate, poľská private equity platforma, spravuje viacero portfólií nehnuteľností (napríklad platformu Resi4Rent PRS v spolupráci s medzinárodnými investormi). V súhrne, poľský realitný trh má vyvážený mix globálneho inštitucionálneho kapitálu a silných lokálnych developerov/investorov, čo prispieva k konkurencieschopnosti a dobre kapitálovo zabezpečenému sektoru.
Napokon jedinečným aspektom je rastúci záujem zahraničných kupujúcich o rezidenčné nehnuteľnosti. Okrem inštitucionálnych investorov sú individuálni zahraniční kupujúci čoraz výraznejší na poľskom trhu bývania. V niektorých nových projektoch v roku 2024 bolo viac ako 30 % kupujúcich zo zahraničia globalpropertyguide.com. Najväčšou skupinou sú zďaleka ukrajinskí občania, z ktorých mnohí sa usadili v Poľsku a teraz kupujú byty (často kvôli zjednoteniu rodiny a dlhodobému pobytu) globalpropertyguide.com. Ďalšou významnou skupinou sú Bielorusi, popri niektorých kupujúcich zo západnej Európy a Ázie globalpropertyguide.com. Developeri hlásia „jasne rastúci trend“ záujmu zahraničných klientov, ktorých láka ekonomická stabilita Poľska a v porovnaní s inými krajinami priaznivé ceny globalpropertyguide.com. Tento prílev zahraničného dopytu sa sústreďuje najmä vo Varšave a Krakove (a v niektorých luxusných letoviskách) a predstavuje ďalší stabilizačný prvok, najmä pre drahšie byty a prímestské domy.
Ekonomické a politické faktory ovplyvňujúce trh
Vývoj poľského trhu s nehnuteľnosťami v posledných rokoch je úzko spätý s ekonomickými podmienkami a vládnymi opatreniami. Vyniká niekoľko kľúčových faktorov:
- Menová politika a náklady na financovanie: Rýchly nárast úrokových sadzieb v rokoch 2022–2023 mal výrazný dopad. Aby Národná banka Poľska bojovala s infláciou, zvýšila svoju základnú sadzbu z takmer nuly začiatkom roku 2021 na 6,75% v polovici roku 2022 – jednalo sa o jeden z najrýchlejších cyklov sprísňovania v regióne. To poslalo hypotéky do dvojciferných úrokových sadzieb a výrazne zhoršilo dostupnosť bývania pre kupujúcich. Počet nových hypoték v roku 2022 prudko klesol, keďže mnohí potenciálni kupci si už nemohli dovoliť kúpu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri spomalili predaje alebo ponúkali vlastné financovanie, aby udržali dopyt. Naopak, prenajímatelia existujúcich nehnuteľností čelili menej núteným predajom, najmä vďaka vládnemu programu „úverových prázdnin“, ktorý umožnil zúfalým dlžníkom pozastaviť splácanie hypotéky až na 8 mesiacov v rokoch 2022–23, čím sa predišlo vlne exekúcií. Koncom roka 2023 sa inflácia začala zmierňovať (pokles na ~7% CPI z vrcholu ~18%), čo umožnilo centrálnej banke začať uvoľňovanie sadzieb. Referenčnú sadzbu znížila na 6,0% v Q4 2023 a ďalej na 5,25% do polovice roka 2025 nbp.pl. Tento obrat začal oživovať dopyt po úveroch – ako už bolo spomenuté, v roku 2024 pribudlo o 43% viac nových hypotekárnych úverov globalpropertyguide.com – a zlepšil sa investorovský sentiment. Očakávania ďalšieho poklesu sadzieb (analytici predpovedajú ~4,5% do konca 2025) think.ing.com sú pozitívnou správou pre reality, pretože pravdepodobne znížia náklady na financovanie a podporia hodnoty nehnuteľností.
- Vládne programy bývania: Poľská vláda v posledných rokoch aktívne zasahovala do trhu s bývaním prostredníctvom dotačných programov. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego“ („Bývanie bez vlastného vkladu“) bol spustený v roku 2022 a garantoval úvery kupujúcim bez celého vstupného vkladu, ale záujem bol obmedzený. Omnoho väčší dopad mal program „Bezpieczny Kredyt 2%“ (Bezpečný úver 2%), ktorý spustila predchádzajúca vláda v polovici roku 2023. Tento program ponúkal prvokupcom hypotéky s 2% úrokom (štát dorovnával rozdiel do trhových sadzieb) na nákup nových alebo existujúcich bytov do stanovených cenových limitov. Účinok bol dramatický – odložený dopyt explodoval, hlavne medzi mladými kupcami, čo viedlo k rastu predaja v druhej polovici 2023 a prispelo ku koncoročnému cenovému nárastu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri sa ponáhľali spustiť nové projekty na uspokojenie tohto dotovaného dopytu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Program mal však stanovený rozpočet a bol účinne ukončený začiatkom 2024 v dôsledku politických zmien. Nová vláda (ktorá nastúpila koncom 2023) avizovala iný prístup: ohlásila program „Klucz do mieszkania“ („Kľúč k bytu“), zameraný na podporu nízkopríjmových domácností pri kúpe vlastného bývania ey.com. Cieľom iniciatívy je ponúkať lacnejšie byty alebo stimuly na financovanie, avšak prísne cenové limity môžu hlavne pomôcť kupujúcim v menších mestách ey.com. Ak bude zavedený, môže presunúť dopyt smerom k sekundárnemu trhu v dostupnejších lokalitách, pričom v drahých mestách ako Varšava bude účinok kvôli cenovým stropom obmedzený ey.com. Tvorcovia politiky sa snažia vyvážiť podporu dostupnosti bývania s prevenciou prehrievania trhu. Predchádzajúce skúsenosti ukazujú, že dotácie (ako 2% hypotéky) môžu dočasne prudko zvýšiť dopyt i ceny, no po ich skončení hrozí volatilita globalpropertyguide.com. Odvetvie preto pozorne sleduje stálosť bytovej politiky. Náhle zmeny – napr. navrhovaná nová daň pre vlastníkov viacerých bytov v roku 2023 – môžu ovplyvniť správanie investorov (už samotná diskusia o dani z tretieho a ďalších bytov spôsobila, že niektorí malí investori odložili nákupy) globalpropertyguide.com. Zatiaľ prevláda všeobecná podpora vlády pre zlepšovanie ponuky a dostupnosti bývania, podrobnosti realizácie sa však vyvíjajú.
- Územné plánovanie a ponuka pozemkov: Významnou regulačnou reformou je aktuálna obnova poľských zákonov o územnom plánovaní. Novela Stavebného a územného zákona vyžaduje, aby všetky samosprávy do konca roku 2025 prijali nové „Všeobecné plány“ na usmernenie využívania pôdy ey.com. Táto reforma (často nazývaná „revolúcia v územnom plánovaní“) má za cieľ modernizovať a sprehľadniť, čo a kde sa môže stavať, a nahradiť zastarané miestne plány. Developeri však vyjadrili obavy, že nové plány môžu znižovať zástavbu alebo úplne vylúčiť mnohé parcely zo zástavby – najmä pozemky bez miestneho územného plánu môžu byť po roku 2026 podľa prísnejších pravidiel nevyhovujúce na výstavbu globalpropertyguide.com. Investori preto v predstihu hromadne žiadali o stavebné povolenia. V skutočnosti počet vydaných stavebných povolení v roku 2024 vyskočil o ~20,6% (schválených takmer 291 000 bytových jednotiek, veľmi vysoké číslo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, keď developeri a majitelia pozemkov chceli využiť možnosť stavať ešte podľa starých pravidiel. Tento nával povolení bol spôsobený aj zavedením nových technických noriem v polovici 2024 (pravdepodobne súvisiacich s energetickou efektívnosťou), takže stavebníci podávali žiadosti podľa starých noriem globalpropertyguide.com. Odborníci upozorňujú, že platné povolenia sú dnes o to cennejšie – niektorí vlastníci s povoleniami na stavebné pozemky vyčkávajú „na priaznivejšie trhové podmienky pred začiatkom výstavby“ a povoľovací proces je naďalej zdĺhavý a náročný vo viacerých mestách globalpropertyguide.com. Vláda tiež pripravuje tzv. „zákon o podpore ponuky“ (ustawa podażowa), ktorého cieľom je zvýšiť dostupnosť pozemkov na výstavbu bývania ey.com. Jedným z návrhov je uvoľniť časť poľnohospodárskych pôd v hraniciach miest na bytovú výstavbu ey.com. Ak sa návrh schváli, môže uľaviť nedostatku stavebných pozemkov v rýchlo rastúcich mestách uvoľnením nových plôch. Celkovo zmeny v plánovaní a pozemkovej politike v najbližších 1–2 rokoch významne ovplyvnia pipeline novej bytovej (a sčasti aj komerčnej) výstavby. Viac transparentnosti a efektívnosti v plánovaní (čo je cieľom reformy) by trhu dlhodobo prospelo, no v krátkodobom horizonte tieto zmeny vyvolali neistotu a spôsobili „teraz alebo nikdy“ vlnu žiadostí o povolenia.
- Nový zákon o developeroch a ochrana spotrebiteľa: Od polovice roku 2022 platí v Poľsku nový Zákon o developeroch, ktorý posilňuje ochranu kupujúcich pri kúpe bytov „na kľúč“. Zriadil Developerský garančný fond (fundusz deweloperski) na ochranu vkladov kupujúcich v prípade bankrotu developera alebo nevyplnenia zmluvy ey.com. Developeri dnes musia odvádzať malé percento z predajov do tohto fondu a spĺňať prísnejšie escrow požiadavky. To síce jemne zvyšuje náklady, no poskytuje kupujúcim väčšie bezpečie a mení trhové praktiky – menšie developerské firmy majú s plnením požiadaviek väčšie problémy, čo nepriamo nahráva väčším hráčom. Od roku 2021 navyše v Poľsku platia prísne záruky, ktoré nútia developerov opravovať vady až 5 rokov; kombinácia týchto predpisov zvýhodňuje solídnych finančne silných developerov, zatiaľ čo špekulatívni hráči sú vytláčaní z trhu, čo posilňuje jeho stabilitu.
- Zmeny v zdaňovaní: Daňová a fiškálna politika taktiež ovplyvňuje nehnuteľnosti. Od 1. januára 2025 vstúpili do platnosti významné novelizácie dane z nehnuteľností (RET) ey.com. Tieto zmeny zahŕňajú novú, autonómnu definíciu toho, čo sa považuje za „budovu“ alebo „stavbu“ na daňové účely, nezávisle od stavebného práva. V praxi to znamená, že niektoré zariadenia alebo časti pozemkov, ktoré predtým neboli zdaňované, môžu byť po novom predmetom dane. Napríklad niektoré technické stavby, infraštruktúra na pozemku či nedokončené budovy môžu byť po novom zdanené. To môže zvýšiť daňové zaťaženie pre vlastníkov – developeri a investori s tým musia počítať ako s vyšším nákladom držby ey.com. Výklad definícií sa ešte vyjasňuje a niektorí vlastníci môžu nové vyrubenia napadnúť. Pozitívom zostáva, že v Poľsku stále neexistuje celoštátna pravidelná daň z vlastníctva nehnuteľnosti (okrem nízkej dane RET) – neexistuje napr. majetková daň na nehnuteľnosti, ako zaviedli niektoré krajiny. Bol však zavedený malý „flipping tax“ v roku 2022, ktorý má odradiť od veľmi rýchleho predaja bytov (nehnuteľnosti predané do 6 mesiacov sú zdanené vyššou sadzbou dane z príjmu) a prebiehajú diskusie o zdanení prázdnych bytov v mestách s cieľom donútiť ich majiteľov k predaji či prenájmu. K zásadným zmenám dane z kapitálových výnosov alebo prenájmov nedošlo; príjmy z prenájmu pre fyzické osoby možno zdaniť paušálne 8,5% do určitého limitu, čo je pre investorov priaznivé globalpropertyguide.com (návrh na zrušenie tohto paušálu a zavedenie progresívneho zdanenia bol zatiaľ odložený).
- Zahraničné investície a pravidlá vlastníctva: Poľsko všeobecne umožňuje cudzincom vlastniť nehnuteľnosti do osobného vlastníctva, najmä občania EÚ/EHP nemajú žiadne obmedzenia. Občania mimo EÚ potrebujú povolenie Ministerstva vnútra na kúpu pozemkov či samostatne stojacich domov, ale ide väčšinou o formalitu; byty v bytových domoch sú vyňaté z tejto povinnosti. Tieto pravidlá sa v poslednom čase nemenili. Zmenila sa však investorská nálada zo zahraničia – ako už bolo spomenuté, vojna na Ukrajine a napätie s Ruskom niektorých investorov v roku 2022 vystrašili, ale mnohí sa odvtedy prispôsobili. Geopolitické riziko je stále do istej miery zohľadňované v cene (Poľsko ponúka vyššie výnosy aj z tohto dôvodu), ale členstvo krajiny v NATO a EÚ je pre investorov garanciou. Silné priame zahraničné investície (viac ako 20 miliárd € ročne v priemysle a službách) naďalej podporujú dopyt po areáloch a administratíve ey.com.
- Predpisy ESG a udržateľnosti: V súlade so smernicami EÚ Poľsko presadzuje ekologickejšie stavebníctvo. Nové budovy musia spĺňať čoraz prísnejšie normy energetickej efektívnosti (napr. Poľsko prijalo požiadavky NZEB – tzv. „takmer nulová spotreba energie“ – pre nové povolenia už v rokoch 2021/2022). Hovorí sa aj o povinných fotovoltických paneloch či zelených strechách pri väčších projektoch. EÚ taxonómia a požiadavky ESG na výkazníctvo ovplyvňujú investorov – mnohí dnes hodnotia budovy aj podľa udržateľnosti (energetické certifikáty, uhlíková stopa). To viedlo k vlnám rekonštrukcií kancelárií na zvýšenie energetickej účinnosti a kladie dôraz na BREEAM/LEED certifikácie nových stavieb. Hoci nejde o jednu politiku, všeobecný trend ESG zvyšuje náklady na výstavbu a rekonštrukcie, no zároveň nové aktíva „poistí do budúcnosti“. Ako uvádza EY, „Kritériá ESG získali v poľskom sektore nehnuteľností kľúčový význam,“ očakávania bánk a investorov na dodržiavanie pravidiel rastú nordlb.com nordlb.com. V dlhodobom horizonte môžu ekologické riešenia zvýšiť hodnotu aj dopyt, zatiaľ čo budovy nespĺňajúce normy môžu čeliť „brown discountom“ alebo regulačným sankciám (napr. potenciálne celoeurópske povinnosti rekonštruovať neefektívne budovy do stanovených termínov).
Stručne povedané, kombinácia makroekonomickej politiky (úrokové sadzby, úverové opatrenia) a cielených opatrení pre reality (stavebné právo, zákon pre developerov, dotácie) formuje poľský trh. Vláda hľadá rovnováhu medzi podporou výstavby (cez iniciatívy na zvýšenie ponuky pozemkov a možnú legislatívu k REIT) a ochranou spotrebiteľa (cez prísnejší dohľad nad developermi a programy pre kupujúcich). Ekonomické faktory ako inflácia a rast HDP sa priamo pretavujú do sektora realít cez stavebné náklady a príjmy domácností. V roku 2025 je celkové prostredie priaznivé – inflácia klesla, sadzby majú klesať a nová vláda kladie dôraz na dostupné bývanie – čo by malo vytvoriť podporné zázemie pre reality. Aktéri však zostávajú ostražití: náhle politické zmeny alebo vonkajšie šoky (napr. výrazná eskalácia konfliktu na Ukrajine, globálne riziko recesie) môžu rýchlo obrátiť náladu na trhu.
Výhľad na najbližších 1–3 rokov
Rezidenčné bývanie: Očakáva sa, že poľský trh s bývaním sa v najbližších rokoch stabilizuje a postupne naberie na sile, pokiaľ nenastanú žiadne významné šoky. Po turbulenciách uplynulých dvoch rokov – kedy dopyt prudko kolísal v dôsledku vývoja úrokových sadzieb a dotácií – sa rok 2025 javí ako rok normalizácie. Trhové prognózy naznačujú, že predaj bytov zostane stabilný alebo mierne porastie v roku 2025, pričom ho budú podporovať nižšie úrokové sadzby a pokračujúci rast miezd, ale nevráti sa na rekordné úrovne boomu v rokoch 2020–2021. globalpropertyguide.com. Polityka Insight v spolupráci s realitným portálom Otodom predpokladá, že predaj bytov v roku 2025 „zostane stabilný, bez väčších poklesov alebo vlny bankrotov developerov“, avšak nedosiahne predchádzajúce maximá globalpropertyguide.com. To znamená, že developeri môžu očakávať zdravšie prostredie pre predaj ako v roku 2023, najmä ak program „Kľúč k bytu“ zvýši dopyt v nižších segmentoch. Cenovo väčšina analytikov predpokladá mierny rast cien bytov v rádoch niekoľkých percent ročne. EY sprievodca pre rok 2025 očakáva pomalšie tempo rastu cien, v podstate v súlade s infláciou ey.com. Pri inflácii okolo 5%, poprípade nižšej, by nominálny rast cien nehnuteľností mohol byť v stredných jednotkách, čo by v reálnych hodnotách znamenalo približne stabilný stav – čo je obrovský rozdiel oproti nedávno dvojciferným skokom, ale stále ide o pozitívny vývoj. Plochejšie alebo mierne klesajúce reálne ceny by dokonca mohli zvýšiť dostupnosť bývania, ktorá je momentálne napätá (pomer ceny k príjmu vo veľkých mestách ako Varšava či Krakov je na historických maximách).
Jedným z faktorov, ktoré ovplyvnia trh, je vývoj úrokových sadzieb. Ak by centrálna banka znížila sadzby agresívnejšie, než sa očakáva (napríklad pod 4% do roku 2026), hypotéky by zlacneli a mohli by bývaniu poskytnúť ďalší impulz. Naopak, ak inflácia zostane vysoká a náklady na úvery dlhšie vysoké, obnova trhu s bývaním bude pomalšia. Ak však základné sadzby budú klesať postupne, môžeme očakávať, že ponuka hypoték sa rozšíri – viac domácností opäť dosiahne na úver, čo uvoľní odložený dopyt tých, ktorí odkladali kúpu v rokoch 2022–23. Banky už začali uvoľňovať úverové obmedzenia (poľský dohľad zaviedol prísne stresové testy, ktoré v polovici 2023 uvoľnil), takže by mal tiecť viac úverov. Okrem toho, podpora pre kupujúcich prvého bývania zostáva na vládnej agende: ak bude nový bytový program spustený v roku 2025, mohol by povzbudiť dopyt v nižších cenových pásmach (aj keď kvôli cenovým stropom sa možno dopyt presunie do lacnejších štvrtí či starších bytov).
Ďalším trendom je rast sektora PRS (inštitucionálny prenájom), ktorý dodá na trh nové byty, najmä vo Varšave. Viaceré projekty na prenájom budú dokončené v rokoch 2025–2026 a ponúknu nové nájomné byty, čo môže mierne zvýšiť neobsadenosť v segmente na prenájom na predaj. Vzhľadom na obrovský nedostatok moderného nájomného bývania v Poľsku však tieto byty zrejme bez problémov absorbuje trh a predpokladá sa aj mierny rast nájomného (celonárodne o 3–5% ročne, ak inflácia bude okolo 5%). Nájomný trh by mal v najväčších mestách zostať napätý vďaka rastu mestskej populácie (vrátane pokračujúcej migrácie). Výnosy z prenájmu by sa mali pohybovať v priemere okolo 6 %, čo udrží investície do nájomného bývania zaujímavé v porovnaní s nízko rizikovými dlhopismi (najmä ak sadzby klesnú).
Podstatné je, že žiadny kolaps sa neočakáva na trhu s bývaním pri súčasnom výhľade. Situácia v Poľsku sa líši od niektorých západných krajín – nedochádza tu k masívnemu zadlženiu (hypotéku má len cca 11 % poľských domácností globalpropertyguide.com), banky zostali konzervatívne. Ponuka bývania síce rastie, ale stále nepostačuje potrebám – v Poľsku je stále jeden z najnižších počtov bytov na 1 000 obyvateľov v EÚ, nedostatok dosahuje odhadom niekoľko miliónov bytov. Tento základný nedostatok, spolu s generačným dopytom (mileniáli zakladajú rodiny), vytvára pre trh vankúš. Riziká, ktoré treba sledovať: výraznejšie oslabenie ekonomiky s rastom nezamestnanosti (momentálne nízkej okolo 5 %), prípadné radikálne politické zásahy ako vysoká daň za viaceré nehnuteľnosti (čo by mohlo viesť k rozpredaju drobnými investormi), alebo opätovné vzplanutie inflácie s núteným rastom sadzieb. Pokiaľ tieto faktory nenastanú, základný scenár je pomalý, ale stabilný rast – trh s bývaním „smeruje k stabilizácii“, ako to konštatuje Global Property Guide globalpropertyguide.com, s cenami a nájmami, ktoré porastú miernym tempom a developerskou aktivitou prispôsobenou reálnemu dopytu koncových užívateľov.
Komerčné nehnuteľnosti: Výhľad na komerčné nehnuteľnosti v rokoch 2025–2027 je opatrne optimistický – očakáva sa rast investičnej aktivity a postupné zlepšovanie základných ukazovateľov, najmä ak bude ekonomický rast pokračovať. Podľa trhových analytikov môže byť „rok 2025 ešte rušnejší ako [2024]” z hľadiska investičných transakcií, a to kvôli očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a veľkému objemu kapitálu, ktorý cieli na Poľsko linkedin.com linkedin.com. Vysoké výnosy v Poľsku oproti západnej Európe (často o 150–300 bps vyššie pri porovnateľných aktívach) sú veľkým lákadlom a so znížením úverových nákladov by sa malo zapojiť viac investorov. Môžeme očakávať nový príchod na trh či návrat veľkých inštitucionálnych hráčov, ktorí boli doteraz opatrní. Sektory, ktoré zrejme budú lídrami v roku 2025: logistika (stále veľmi žiadaná globálne a poľský príbeh je presvedčivý) a kancelárie (preceňované aktíva a obmedzená nová výstavba tvorí priaznivú dynamiku). Dokonca aj kancelársky sektor, ktorý bol doteraz vnímaný s opatrnosťou, by mal v roku 2025 prilákať „postupný návrat kapitálu“ linkedin.com, najmä do najlepších objektov vo Varšave a hlavných regionálnych mestách. Keďže sa stavia málo nových kancelárií, investori môžu súťažiť o stabilizované existujúce aktíva.
Trh s priemyselnými/ logistickými nehnuteľnosťami by si mal zachovať vysokú likviditu. Významná skupina „core“ aj oportunistických investorov cieli na priemyselné portfólia, takže by sa v roku 2025 mohli odohrať balíkové predaje či dokonca celoplošné akvizície. Výstavba v logistike pravdepodobne opäť vzrastie ku koncu 2025, keď sa aktuálne prázdne plochy zaplnia; developeri ako Panattoni či CTP majú pripravené pozemky a budú rýchlo reagovať, keď úroveň neobsadenosti vyvrcholí. Preto by sa neobsadenosť v priemyselných parkoch po kulminácii okolo 8–10 % mohla opäť znížiť a nájomné by si malo udržať úroveň (výrazné poklesy sa očakávajú iba pri extrémnom prebytku či recesii).
V sektore maloobchodu sa očakáva trvajúci záujem investorov o retailové parky a špičkové obchodné centrá. Dôveru ovplyvní silná domáca spotreba a výkonnosť aktív získaných v 2024. Ak veľké akvizície obchodných centier NEPI prinesú dobré výnosy, môžu ďalší investori postupovať po stopách pri aktívach ďalšej úrovne. Je možné, že ak sa zlepšia možnosti financovania, niektoré medzinárodné retailové fondy by sa mohli do Poľska vrátiť. Nájomné v najlepších centrách sa odhaduje mierne porastie s rastom tržieb predajcov a normalizáciou pomeru nájmov k obratu. Ponuka investovateľných maloobchodných aktív je však menšia (nové centrá sa nestavajú), takže aktivita sa bude sústrediť na existujúce objekty a možno na projekty prestavieb.
Naprieč všetkými sektormi bude v nasledujúcich rokoch kľúčovým trendom ESG a modernizácia. Budovy s vysokým ekologickým štandardom a energetickou efektívnosťou budú mať prevahu pri prenájmoch aj oceňovaní – trend, ktorý posilní s prísnejšou reguláciou EÚ v oblasti klímy. To môže podnietiť viac projektov rekonštrukcií aj ovplyvniť nové výstavby (napríklad kancelárske budovy zahájené v rokoch 2025–26 sa už budú zameriavať na najvyššie hodnotenia udržateľnosti pre budúcich nájomcov a investorov).
Ďalšou témou sú alternatívne realitné triedy: PRS (nájomné bývanie) a študentské bývanie by mali rásť v investičnom objeme. Už rok 2024 zaznamenal približne 340 mil. eur objem PRS transakcií (+170% medziročne) property-forum.eu, pričom tento objem môže ďalej stúpať. Pri pomalšom predaji obytných nehnuteľností sú developeri stále otvorení hromadnému predaju investorom PRS (ako už bolo spomenuté, niektorí zvažujú predaj celých budov) linkedin.com. Očakáva sa viac obchodov, kde fond kúpi celý nový bytový blok na prenájom – čím podporí likviditu developerov a tvorbu nájomného fondu. Popritom študentské bývanie (internáty) sa javí ako nový segment; v roku 2024 sa v tejto oblasti uskutočnilo niekoľko transakcií linkedin.com, ďalšia aktivita zrejme bude nasledovať vďaka veľkému počtu domácich aj zahraničných študentov v Poľsku.
Pokiaľ ide o ekonomické pozadie, očakáva sa, že HDP Poľska porastie v rokoch 2025–2026 približne o 3 % ročne, za predpokladu, že nedôjde k eskalácii externých kríz ey.com. Tento rast je síce pomalší oproti predkrízovým hodnotám nad 5 % pred rokom 2020, ale je postačujúci na podporu rastu obsadenosti v komerčných nehnuteľnostiach. Spotrebu by mali podporiť rastúce reálne príjmy v dôsledku postupného zmierňovania inflácie, čo by prospelo segmentom maloobchodu a hotelierstva. Priemyselné nehnuteľnosti by profitovali v prípade rastu priemyselnej výroby a objemu obchodu (a prípadne aj vďaka obnovovaciemu boomu na Ukrajine v najbližších rokoch). Jednou z neistôt zostávajú menové kurzy – výrazne silný alebo slabý poľský zlotý môže ovplyvniť tok investícií. Stabilný zlotý (PLN) v roku 2025 by zachoval dôveru, zatiaľ čo volatilita môže spôsobiť určité váhanie zahraničných investorov pre kurzy mien.
Z pohľadu politík je v krátkodobom horizonte potrebné sledovať niekoľko faktorov: Ak bude zákon o poľských REIT prijatý v roku 2025, mohol by otvoriť cestu domácim investičným fondom pre vstup do trhu nehnuteľností, čo by mohlo viesť k novej vlne dopytu po komerčných aktívach (a zároveň k možnosti vystúpenia developerov prostredníctvom verejných REIT predajov) ey.com. Ďalej, spôsob implementácie novej plánovacej legislatívy v roku 2026 ovplyvní budúce projekty – ak príde mnoho pozemkov o zastaviteľnosť, hodnota už-zónovaných pozemkov a existujúcich aktív môže vzrásť. Postoj vlády k zahraničnému kapitálu ostane pravdepodobne prívetivý, keďže Poľsko potrebuje investície na podporu rastu; nepredpokladajú sa žiadne zásadné bariéry pre zahraničné vlastníctvo nehnuteľností.
Na záver možno povedať, že výhľad trhu na najbližších 1–3 roky je vo všetkých segmentoch prevažne pozitívny. Nehnuteľnosti v Poľsku majú pozíciu benefitovať zo súbehu nižších úrokových sadzieb, pevných ekonomických fundamentov a pokračujúcej konvergencie krajiny smerom k západnej Európe. Ako to vystihuje jeden z odborných výhľadov: „Poľský trh má pevné základy a návratnosť investícií v Poľsku je relatívne lepšia ako v západnej Európe“ linkedin.com. Investori skutočne znovu presúvajú pozornosť na Poľsko, keďže výnosy sa upravili a rastové vyhliadky zostávajú zachované. Očakávame vyššie objemy transakcií v roku 2025, keď sa viac kapitálu dostane do realitných obchodov a ak úrokové sadzby klesnú rýchlejšie, môže pokračovať ďalšia kompresia výnosov. Pre užívateľské segmenty trhu sú pravdepodobné mierne zlepšenia: mierny pokles neobsadenosti kancelárií, postupné zvyšovanie nájmov v maloobchode a pretrvávajúci silný dopyt v logistike. Riziká do poklesu sú spojené s externými šokmi (ceny energií, geopolitické udalosti) a domácou politickou neistotou, no ak tieto nevzniknú, poľský realitný trh by mal pokračovať v stabilnom rozvoji. Stakeholderi by sa mali pripraviť na prostredie mierneho rastu – dvojciferné skoky z minulosti sú možno za nami, ale trh prechádza do vyzretejšej fázy charakterizovanej udržateľnosťou, profesionalitou a stabilnými výnosmi.
Zdroje: Aktuálne údaje a analýzy čerpali z reportov Národnej banky Poľska (NBP), poznatkov globálnych konzultantov aj relevantných odborných publikácií. Kľúčové referencie zahŕňajú NBP správy o realitnom trhu za 1. kvartál 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, analýzu trhu Poľska Global Property Guide (máj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, a aktualizačné správy Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu a iné. Uvedené zdroje poskytujú najnovšie dostupné údaje o cenových indexoch, transakčných objemoch a prognózach. Všetky štatistické ukazovatele a citácie sú v texte uvádzané pre overenie. Celkový výhľad kombinuje tieto empirické trendy s prevládajúcimi názormi odborníkov, aby poskytol komplexný obraz poľského trhu nehnuteľností k polovici roka 2025.
