Trh s nehnuteľnosťami v Porte 2025: Tréningy, ceny, prognózy a príležitosti

Realitný trh v Porte naďalej prosperuje v roku 2025, pričom nadväzuje na silný rast v predchádzajúcich rokoch. Ceny rezidenčných nehnuteľností v Porte vzrástli v roku 2024 približne o 7–8 %, čo prekonalo národný priemer a dokonca aj rast v Lisabone theportugalnews.com theportugalnews.com. Dopyt zostáva silný vo všetkých segmentoch – rezidenčný, komerčný, luxusný a prenájmy – poháňaný obmedzenou ponukou bývania, rozvíjajúcou sa miestnou ekonomikou a rastúcim záujmom zahraničných kupcov. Aktuálne priemerné ceny domov v Porte sú približne 3 300–3 800 € za meter štvorcový, čo je asi o 35 % menej ako v Lisabone theportugalnews.com, čo zdôrazňuje relatívnu dostupnosť Porta a priestor na ďalší rast. Nájmy taktiež dosiahli rekordné úrovne, keď stredná výška nájomného za byt dosiahla ~13 €/m² (mesačne) koncom roku 2024 globalpropertyguide.com.

Ak sa pozrieme dopredu, prognózy zostávajú pozitívne. Analytici predpovedajú, že Porto a ďalšie kľúčové regióny Portugalska budú pokračovať v raste cien v roku 2025 (približne o 5–6 %), aj keď trhy v iných častiach Európy ochladnú portugalpathways.io. Klesajúce úrokové sadzby na hypotekárne úvery a veľké investície do infraštruktúry – od nových liniek metra až po vysokorýchlostné železničné spojenie s Lisabonom – posilnia atraktivitu realitného trhu v Porte. Segment luxusných nehnuteľností v meste je veľmi živý, pričom prémiové prímorské oblasti ako Foz do Douro dosahujú ceny až do 7 500 €/m² theportugalnews.com a zahraniční investori a expati hrajú kľúčovú úlohu, pričom tvoria približne 12 % objemu predajov a prinášajú značný kapitál theportugalnews.com.

Avšak, výzvy pretrvávajú. Ponuka bývania naďalej zaostáva za dopytom napriek väčšiemu počtu stavebných povolení (3 410 nových domov schválených v roku 2024, najviac v Portugalsku theportugalnews.com). Dostupnosť bývania je rastúcim problémom pre miestnych obyvateľov, čo vedie k zásahu zo strany vlády – ako napríklad ukončenie zlatého víza pre investície do nehnuteľností a obmedzenie zvyšovania nájomného na 2,16 % pre rok 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investori zostávajú optimistickí, no musia sa vysporiadať s regulačnými zmenami (napr. nové pravidlá pre krátkodobý prenájom) a potenciálnymi rizikami, ako sú vyššie náklady na financovanie či globálny pokles ekonomiky. Všeobecne je realitný trh v Porte v roku 2025 charakterizovaný stabilným rastom, vysokým dopytom naprieč segmentmi a pozitívnou vyhliadkou, podporenou rozvojom mesta a pretrvávajúcim medzinárodným záujmom.

(V nasledujúcich častiach prinášame podrobnú analýzu každého trhového segmentu, aktuálnych cien a trendov, budúceho vývoja, investičných príležitostí a rizík, ako aj kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami v Porte v roku 2025.)

Analýza trhových segmentov

Rezidenčný trh s nehnuteľnosťami

Rezidenčný trh v Porte zostáva robustný. Ceny domov v meste sú už desaťročie na stabilnej vzostupnej trajektórii, čo je poháňané silným dopytom a obmedzenou ponukou. V roku 2024 ceny bývania v Porte vzrástli medziročne približne o 7,8 %, podľa cenového indexu Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Tento rast, hoci je trochu pomalší ako prudké zvýšenie o 10,7 % v roku 2023, stále robí z Porta jeden z najrýchlejšie rastúcich trhov v Portugalsku. V skutočnosti zhodnotenie cien v Porte predstihlo Lisabon (ktorý v roku 2024 zaznamenal približne 4–5 % theportugalnews.com), čo odráža rastúcu popularitu mesta. Priemerná cena za meter štvorcový v Porte je teraz okolo 3 300 € (na základe transakcií), v porovnaní s približne 5 000 € v Lisabone theportugalnews.com. Špičkové nehnuteľnosti v najlepších štvrtiach (ako Foz do Douro alebo historické centrum) môžu dosiahnuť až 7 500 €/m² theportugalnews.com, hoci mediánová cena za meter štvorcový v meste bola v máji 2025 približne 3 768 €/m² globalpropertyguide.com.

Predajná aktivita je na vzostupe. Porto zaznamenalo približne 6 800 predajov nehnuteľností v roku 2024, čo je nárast o 19 % oproti predchádzajúcemu roku theportugalnews.com. To naznačuje nielen dopyt zo strany kupujúcich (od miestnych aj novoprišelcov), ale aj rastúcu likviditu trhu. Prudký nárast transakcií nastal aj napriek tomu, že náklady na úvery boli časť roka zvýšené, čo naznačuje, že mnoho kupujúcich v Porte má vysoký vlastný kapitál alebo sú zahraniční (a menej ich odrádzajú miestne úrokové sadzby). Koncom roka 2024 sa objavili náznaky spomalenia rastu cien v dôsledku vrcholiacich úrokových sadzieb, no dopyt zostal „fundamentálne silný,“ najmä po kvalitných nehnuteľnostiach portugalproperty.com. Skutočne, apartmány vyššej kategórie a zrekonštruované domy v centre Porta alebo v dobre dostupných predmestiach naďalej priťahujú záujem kupujúcich hľadajúcich bývanie aj investičné nehnuteľnosti.

Na strane ponuky bolo nové stavebníctvo v posledných rokoch obmedzené, čo ešte viac prehĺbilo nerovnováhu medzi ponukou a dopytom. Porto, podobne ako zvyšok Portugalska, trpí nedostatkom bytového fondu po rokoch nedostatočnej výstavby. Aj keď sa stavebná aktivita v súčasnosti zvyšuje – so 3 410 novými bytovými jednotkami povolenými v roku 2024 (najväčší objem investícií do bytovej výstavby na národnej úrovni) theportugalnews.com – bude chvíľu trvať, kým tieto projekty dorazia na trh. Medzitým sa developeri výrazne zamerali na prémiový segment, obnovujú historické budovy alebo stavajú luxusné byty, čo však príliš neprispieva k riešeniu nedostatku cenovo dostupného bývania. Táto dynamika udržiava tlak na rast cien. Ako uvádzajú experti JLL, nízka ponuka a výnimočne vysoký dopyt vytvorili „prehriaty“ trh, najmä v prémiovom segmente globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ani výrazný nárast ponuky ani výrazný pokles dopytu nie sú na obzore, čo znamená, že ceny majú naďalej silnú podporu globalpropertyguide.com.

Domáci dopyt vs. zahraničný dopyt: Je dôležité poznamenať, že trh v Porte je podporovaný domácimi kupujúcimi aj medzinárodnými investormi. Mnohé portugalské domácnosti sú aktívne vďaka rastúcej ekonomike a vládnym stimulom pre prvonákupcov (ako sú oslobodenie od IMT dane pre mladých kupcov a štátom podporované hypotéky idealista.pt). Zároveň zahraniční kupujúci (expati, investori a diaspóra) získavajú čoraz výraznejšie postavenie, keďže ich lákajú nižšie ceny v Porte v porovnaní s inými západoeurópskymi mestami a vysoká kvalita života. (Trendy zahraničných kupcov sú podrobne rozobrané v neskoršej časti, no približne 12 % celkového objemu predaja nehnuteľností v Portugalsku v roku 2024 pripadlo na cudzincov theportugalnews.com theportugalnews.com, a v žiadaných lokalitách ako Porto môže byť tento podiel ešte vyšší pri exkluzívnych nehnuteľnostiach.) Táto zmes kupcov udržuje dopyt po bývaní odolný, aj v čase vyšších úrokových sadzieb, keďže mnohé zahraničné nákupy sú platené v hotovosti alebo motivované životným štýlom.

Porto’s residential sector in 2025 is characterized by: stabilný rast cien, rýchly obrat predaja a obmedzená ponuka. Hoci si vláda a miestne úrady uvedomujú problém cenovej dostupnosti, trh zatiaľ nevidel žiadnu korekciu cien – skôr sa stabilizoval na udržateľnejšiu mieru rastu po dvojciferných nárastoch v predchádzajúcich rokoch portugalproperty.com portugalproperty.com. Za predpokladu, že nedôjde k žiadnemu významnému ekonomickému otrasu, sa predpokladá, že rezidenčný segment si zachová „miernu, ale pozitívnu“ cenovú trajektóriu do budúcnosti, podporenú silnými základmi dopytu portugalproperty.com.

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami

Sektor komerčných nehnuteľností v Porte zažíva renesanciu, s výrazným záujmom investorov a rekordnou aktivitou v oblastiach kancelárií, maloobchodu, hotelov a priemyselných nehnuteľností. V roku 2023 veľké Porto zaznamenalo približne 226 miliónov eur v transakciách s komerčnými nehnuteľnosťami, čo predstavuje rastúci podiel na investičnom objeme Portugalska cushmanwakefield.com. Do konca roku 2024 dosiahli investičné objemy v Porte najvyššiu úroveň za poslednú dekádu – mesto bolo na ceste reprezentovať približne 19 % celkových investícií do komerčných nehnuteľností v krajine (významný podiel vzhľadom na dominanciu Lisabonu) investporto.pt. Tento nárast odráža rastúcu dôveru v Porto ako obchodné centrum a atraktívnu destináciu pre investorov do nehnuteľností.

• Kancelársky trh: Kancelársky sektor v Porte vykazuje výraznú odolnosť a rast. Korporácie a nadnárodné spoločnosti rozširujú svoje pôsobenie v Porte, ktoré láka svojou talentovanou pracovnou silou a nižšími nákladmi. Záujem o kancelárske priestory prudko vzrástol – napríklad obsadenosť kancelárií v Lisabone vzrástla v roku 2024 o 71 % portugalbuyersagent.com, a hoci percentuálny rast v Porte nebol taký vysoký, aj tu bol veľmi silný dopyt. Nové kancelárske projekty v zónach ako Boavista a Matosinhos priťahujú nájomcov, ale kvalitná ponuka zostáva vzácna. Neobsadenosť prémiových kancelárií je nízka, čo tlačí nájomné nahor. (V Lisabone sa nájomné za prémiové kancelárie blíži k 30 €/m²/mesiac portugalbuyersagent.com; v Porte je nájomné za prémiové kancelárie nižšie, ale stúpa.) Nedostatok moderných kancelárskych priestorov znamená, že každý nový vysokokvalitný kancelársky projekt v Porte sa zvyčajne rýchlo prenajme a v niektorých prípadoch dosahujú prenajímatelia rekordné nájomné. Výhľad na rok 2025 zostáva priaznivý – očakáva sa ďalší rast nájomného v kancelárskom segmente, keďže čoraz viac spoločností hľadá priestory a nová ponuka prichádza iba pomaly portugalbuyersagent.com.
• Maloobchod a pohostinstvo: Maloobchodné nehnuteľnosti v Porte zažívajú boom, poháňaný silnou spotrebiteľskou spotrebou a rekordným turizmom. Rok 2024 bol rekordným rokom pre maloobchodné transakcie v Portugalsku a Porto profitovalo z tohto trendu portugalbuyersagent.com. V centre Porta dosiahli nájmy na hlavných nákupných uliciach historické maximá začiatkom roku 2024 cushmanwakefield.com. Na hlavných maloobchodných uliciach ako Rua de Santa Catarina prakticky nie sú voľné priestory a medzinárodné značky expandujú. Nákupné centrá v metropolitnej oblasti tiež zaznamenali rast nájmov a vysokú obsadenosť – v skutočnosti Cushman & Wakefield zaznamenali rekordné nájmy v nákupných centrách Porta začiatkom roku 2024 cushmanwakefield.com. Čo sa týka pohostinstva, hotelový sektor v Porte zažíva prudký rast. Turistické čísla mesta lámu nové rekordy (Porto zaznamenalo približne 4% nárast počtu cestujúcich na letisku v roku 2024, čím prekonalo rast Lisabonu portugalbuyersagent.com) a mesto navštevuje viac turistov než kedykoľvek predtým. To vyvolalo vlnu výstavby a akvizícií hotelov. Očakáva sa, že rok 2025 bude „rekordným rokom“ pre hotely v Porte, keďže záujem investorov o pohostinstvo zostáva vysoký a turistický dopyt neustále rastie portugalbuyersagent.com. Pripravujú sa nové hotelové projekty vrátane luxusných a butikových možností, aby využili popularitu mesta.
• Priemysel a logistika: Porto je ekonomickým centrom severného Portugalska a má silný segment priemyselných/logistických nehnuteľností, podporený svojou strategickou polohou (blízkosť prístavu Leixões a napojenie na Španielsko). Dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach dosiahol v roku 2024 v Portugalsku rekordné hodnoty a Porto k tomuto trendu výrazne prispelo portugalbuyersagent.com. Skladové a logistické priestory sú vo vysokej dopyte vďaka rastu e-commerce a presunu dodávateľských reťazcov bližšie k trhu. Nájomné za kvalitné logistické objekty vzrástlo a miera neobsadenosti zostáva pod európskym priemerom, aj napriek pribúdaniu novej ponuky portugalbuyersagent.com. Kľúčové logistické parky v okolí Porta (Maia, Azurém, atď.) sa rozširujú. Výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti je pozitívny – pri pretrvávajúco nízkej neobsadenosti a raste cien nájomného – nakoľko Porto upevňuje svoju pozíciu logistického centra severozápadného Pyrenejského polostrova. Okrem toho dátové centrá a priestory pre technologický priemysel predstavujú rozvíjajúci sa segment vďaka rastúcej technologickej scéne Porta (mesto prilákalo kancelárie a centrá výskumu a vývoja viacerých technologických firiem).

Celkovo je komerčný trh s nehnuteľnosťami v Porte nastavený na rast v roku 2025, podporený silnou ekonomikou a optimizmom investorov. Najviac investícií by mali v budúcom roku prilákať maloobchodné a hotelové nehnuteľnosti (maloobchod bol historicky významnou časťou investícií a cestovný ruch zvyšuje dopyt po hoteloch) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Zároveň by kancelársky a priemyselný sektor mali zaznamenať pokračujúci rast nájomného a developerské aktivity, za predpokladu, že podmienky financovania zostanú priaznivé portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Hlavnou výzvou komerčného trhu v Porte je zabezpečiť dostatočnú ponuku moderných priestorov – medzeru, ktorú majú nové projekty za cieľ zaplniť v roku 2025 a neskôr.

Segment luxusných nehnuteľností

Segment luxusných nehnuteľností v Porte zažíva rozmach, podporený majetnými zahraničnými kupcami a rastúcou prestížou mesta ako kozmopolitnej destinácie. Tradične patrila pozornosť luxusným nehnuteľnostiam v Lisabone a Algarve, no Porto sa čoraz viac dostáva do povedomia kupcov s vysokou hodnotou majetku. V globálnom Prime International Residential Index spoločnosti Knight Frank sa Porto (spolu s Algarve) zaradilo v posledných rokoch medzi top trhy s najvyšším rastom cien luxusných nehnuteľností theportugalnews.com benoitproperties.com. V roku 2024 sa ceny luxusných domov v najprestížnejších častiach Porta zvýšili v priemere o 5 % alebo viac, čo odráža odolný dopyt v najvyššom segmente (čo zodpovedá globálnym trendom luxusu, kde ceny v prémiových segmentoch vzrástli v roku 2024 v priemere o ~3,6 %) knightfrank.com.

Exkluzívne štvrte ako Foz do Douro, Nevogilde a časti historickej štvrte Ribeira definujú luxusný segment Porta. Tieto lokality ponúkajú výhľady na vodu, historický šarm alebo prestíž – a tiež dosahujú najvyššie ceny. Ako už bolo spomenuté, prémiové hodnoty v Porte dosiahli približne 7 500 € za meter štvorcový theportugalnews.com, čo je horná hranica pre špičkovo zrekonštruované byty alebo luxusné vily v meste. Pre lepšie porovnanie, v Lisabone dosahujú prémiové nehnuteľnosti cca 10 000 €/m² theportugalnews.com, čo znamená, že Porto stále ponúka relatívnu hodnotu pre kupcov luxusu. Tento „rozdiel v hodnote“ priťahuje zahraničných investorov, ktorí zistia, že v Porte môžu získať prémiové nehnuteľnosti za výrazne nižšiu cenu ako v iných mestách západnej Európy alebo dokonca v Lisabone.

Jasný znak sily luxusu v Porte: rekordné obchody vo Foz do Douro. Začiatkom roku 2024 dosiahli transakčné hodnoty bytov vo Foz nové maximá, pričom niektoré prenájmy údajne dosiahli približne 16,9 € za m² mesačne – čo je úroveň porovnateľná s najdrahšími štvrťami Lisabonu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Predaj penthousov a veľkých bytov pri rieke vo Foz taktiež stanovili cenové rekordy pre celé mesto. Za mnohými z týchto luxusných transakcií stoja zahraniční kupci (z trhov ako USA, Spojené kráľovstvo, Francúzsko, Brazília a ďalšie), často nakupujúci na účely druhého bývania, na dôchodok alebo z dôvodov Golden Visa (kým tento program neukončil možnosť investovania do nehnuteľností). Luxusnému trhu pomáhajú aj bohatí portugalskí expati, ktorí sa vracajú alebo investujú do nehnuteľností vo svojom rodnom meste.

Luxusný segment v Porte zaznamenal v posledných rokoch nové prémiové projekty a rekonštrukcie. Napríklad historické paláce a sklady sa menia na luxusné byty alebo butikové rezidencie. Rastie tiež záujem o vinárske statky v údolí Douro (niekoľko hodín od Porta) a o pobrežné vily v oblastiach ako je pobrežie Vila Nova de Gaia – tieto nehnuteľnosti často patria do širšieho luxusného trhu Porta a lákajú tých, ktorí hľadajú priestor a životný štýl v blízkosti mesta. Podľa správcov majetku bohatých kupcov naďalej priťahuje spojenie starej elegancie Porta s modernými vymoženosťami, ako aj bezpečnosť a klíma Portugalska theportugalnews.com theportugalnews.com. Faktory životného štýlu – kultúra, gastronómia a pocit autenticity – sú kľúčové predajné argumenty, ktoré odlišujú Porto od viac „rezortných“ trhov.

Súhrnne možno povedať, že výhľad pre trh luxusných nehnuteľností v Porte zostáva pozitívny. Tento segment „zostáva aktívny“ s očakávaným stabilným rastom cien portugalproperty.com. Aj keď zrušenie Zlatého víza pre nehnuteľnosti (platné od roku 2023) odstránilo jeden z podnetov, väčšinu záujemcov o luxusné bývanie v Porte motivuje životný štýl a dlhodobá investícia, ktoré pretrvávajú. Pokiaľ bude rásť medzinárodná atraktivita Porta a ponuka skutočne prémiových nehnuteľností zostane obmedzená, trh luxusných nehnuteľností by mal naďalej zaznamenávať rast cien a vysoký dopyt. Investorom sa však odporúča byť nároční – najnáročnejší kupujúci dnes uprednostňujú kvalitu, udržateľnosť a jedinečné vlastnosti luxusných domov portugalproperty.com, takže nehnuteľnosti, ktoré tieto kritériá spĺňajú, budú dosahovať najlepšie výsledky.

Trh s prenájmom

Trh s prenájmom v Porte je napätý a zaznamenáva výrazný rast nájomného. Keďže ceny bytov na kúpu sú vysoké a mnohí mladí profesionáli, študenti a cudzinci dávajú prednosť prenájmu, dopyt po prenájmoch v Porte prevyšuje ponuku dostupných bytov. To viedlo k prudkému rastu nájomného v posledných rokoch, najmä v centre mesta a v univerzitných štvrtiach.

Ku koncu roka 2024 bola mediánová cena prenájmu pre nové nájomné zmluvy v Porte približne 13,04 € za štvorcový meter mesačne globalpropertyguide.com. Pri typickom 100 m² byte to znamená približne 1 300 €/mesiac. Tento medián, zaznamenaný v 4. štvrťroku 2024, bol o 6,3 % vyšší ako pred rokom globalpropertyguide.com. Porto je tak teraz druhým najdrahším mestom na prenájom v Portugalsku po Lisabone (kde medián dosahoval 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Tieto čísla zodpovedajú aj údajom zo súkromného trhu – index nájmov portálu Idealista ukázal, že ponukové nájomné v Porte sa v polovici roka 2025 pohybovalo okolo 17,8 €/m², no táto suma je vyššia kvôli ponukám luxusných bytov globalpropertyguide.com.

Nielenže nájmy rastú, dosiahli historické maximá. V niektorých prémiových oblastiach, ako je centrum mesta a Foz, sa dosiahnuteľné nájmy za kvalitné byty pohybujú na rekordných úrovniach (ako už bolo spomenuté, vo Foz dosahovali nájmy bytov viac ako 16–17 €/m², čo sa vyrovnáva úrovniam v Lisabone) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Tento rast nájmov je priamym dôsledkom pretrvávajúcej nerovnováhy medzi ponukou a dopytom: mnohí potenciálni kupujúci namiesto kúpy bývajú v prenájme (kvôli otázkam dostupnosti alebo obmedzeniam hypoték) a príliv expatov a digitálnych nomádov vytvoril novú skupinu dopytu. Navyše, o nájomné bývanie súťažia aj študenti (domáci aj zahraniční – portské univerzity priťahujú veľa zahraničných študentov), čo každoročne zvyšuje tlak najmä na trhu so septembrovými prenájmami.

Nájomné výnosy v Porte sú pre prenajímateľov pomerne atraktívne. K máju 2025 priemerné hrubé výnosy z nájmov v Portugalsku predstavovali približne 4,6 % globalpropertyguide.com. Výnosy v Porte bývajú o niečo vyššie ako v Lisabone (kde boli výnosy v koncom roka 2024 len približne 3,8 % pri bytoch) globalpropertyguide.com, pretože ceny nehnuteľností v Porte sú nižšie, zatiaľ čo nájmy zostávajú pomerne vysoké. Výnosy v širšom okolí Porta môžu prekročiť 5 % v niektorých predmestiach alebo u viacgeneračných nehnuteľností, čo priťahuje investorov – malých (napr. kúpa bytu na dlhodobý prenájom) aj inštitucionálnych (build-to-rent projekty). Napríklad Setúbal (južne od Lisabonu) mal jeden z najvyšších výnosov na úrovni 5,08 %, no mestské nájomné investície v Porte sú tiež atraktívne v porovnaní s mnohými mestami eurozóny globalpropertyguide.com.

Portugalská vláda prijala politiky, ktoré ovplyvňujú trh s nájmami. Na ochranu nájomníkov v existujúcich zmluvách počas vysokej inflácie vláda obmedzila zvyšovanie nájmov pre roky 2023 aj 2024/2025. Pre rok 2025 boli oficiálne nárasty nájmov pri prebiehajúcich nájomných zmluvách obmedzené na 2,16 % globalpropertyguide.com. Toto obmedzenie sa však nevzťahuje na nové nájmy, takže nové zmluvy odrážajú plný nárast trhu. Politika „zastropovania nájomného“ do istej miery obmedzila rast nájmov pre dlhodobých nájomníkov, no noví nájomcovia (alebo tí, ktorí sa sťahujú) čelia plným trhovým cenám.

Zaujímavé je, že po rokoch klesajúcej ponuky sa objavujú náznaky, že ponuka na prenájom sa môže zlepšovať. Podľa Idealisty došlo v 1. štvrťroku 2025 k 49% medziročnému nárastu počtu nehnuteľností ponúkaných na prenájom v Portugalsku globalpropertyguide.com. Aj v Porte pribúda viac ponúk. Môže to byť dôsledok toho, že niektorí majitelia sa rozhodli prenajímať nehnuteľnosti (využívajúc vysoké nájmy), prípadne v dôsledku prechodu majiteľov krátkodobých prenájmov na dlhodobé, a to pre nové regulácie. V skutočnosti nedávne opatrenia Portugalska na obmedzenie krátkodobých prenájmov (Alojamento Local) môžu tlačiť niektoré byty späť na trh s dlhodobým prenájmom (o tomto sa píše v časti Politické zmeny). Keďže úrokové sadzby sa stabilizujú alebo klesajú, kúpa nehnuteľnosti sa stala o niečo atraktívnejšou, čo môže aspoň sčasti uvoľniť tlak na prenájom, keď časť nájomníkov prechádza do pozície kupujúcich globalpropertyguide.com. Napriek tomu je každá úľava len okrajová; odborníci predpokladajú, že nájomné v Porte bude v nasledujúcich rokoch naďalej rásť, hoci možno nie takým dvojciferným tempom ako doteraz globalpropertyguide.com. Ako poznamenala spoločnosť Savills, „trh s prenájmom v Lisabone a Porte bude zrejme naďalej pod tlakom rastúcich cien… očakáva sa ďalšie zvyšovanie“, pokiaľ zostane dopyt vysoký a ponuka obmedzená globalpropertyguide.com.

Sumarizujúc, trh s prenájmom v Porte v roku 2025 sa vyznačuje rekordnými nájmami, vysokým dopytom a nízkou obsadenosťou. Ponúka dobré výnosy pre prenajímateľov a zároveň predstavuje výzvu pre nájomcov. Mesto sa snaží podporiť výstavbu ďalších prenájmových bytov (napríklad cez schémy Build-to-Rent a daňové zvýhodnenia), no takéto opatrenia si vyžadujú čas, kým prinesú výsledky. Zatiaľ by nájomníci mali počítať s každoročným navyšovaním nájomného a silnou konkurenciou, najmä v centre Porta, zatiaľ čo investori môžu vnímať sektor prenájmov ako silnú príležitosť – hoci možno čeliť ďalším zásahom regulátorov, ak sa dostupnosť bývania ešte zhorší.

(Tabuľka nižšie porovnáva aktuálne priemerné ceny a prenájmy v Porte s Lisabonom a celoštátnym priemerom, čím ukazuje rozdiely a tempo rastu.)

Trh	Mediánová predajná cena (€/m²)	Ročná zmena ceny	Mediánové nájomné (€/m²/mesiac)	Ročná zmena nájomného
Porto	€3,768 (máj 2025) globalpropertyguide.com	+5,8% globalpropertyguide.com	€13,04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com	+6,3% globalpropertyguide.com
Lisabon	€5,720 (máj 2025) globalpropertyguide.com	+1,8% globalpropertyguide.com	€16,04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com	+3,4% globalpropertyguide.com
Portugalsko (priemer)	€2,851 (máj 2025) globalpropertyguide.com	+7,4% globalpropertyguide.com	€8,43 (Q4 2024) globalpropertyguide.com	+9,3% globalpropertyguide.com

Tabuľka: Porovnanie cien nehnuteľností a nájmov v Porte a Lisabone. Hodnoty nehnuteľností v Porte sú nižšie ako v Lisabone, ale rástli rýchlejšie, najmä v poslednom roku. Nájmy v Porte sú druhé najvyššie v Portugalsku, čo odráža silný dopyt.

Aktuálne ceny nehnuteľností a nedávne trendy

Ceny nehnuteľností v Porte dosiahli v roku 2025 nové maximá po desaťročí silného rastu. Po viac než zdvojnásobení v rokoch 2015 až 2023 vo veľkých portugalských mestách globalpropertyguide.com ceny vykazujú len malé známky poklesu. V Porte priemerná ponuková cena za rezidenčné nehnuteľnosti predstavuje približne 3 768 € za meter štvorcový v máji 2025 globalpropertyguide.com. To znamená približne 5,8% medziročný nárast ponukových cien v meste globalpropertyguide.com. Naproti tomu, v Lisabone sa ponukové ceny pohybujú okolo 5 720 €/m² (nárast o miernych 1,8 % medziročne) a celoštátny medián je 2 851 €/m² (nárast o 7,4 % medziročne) globalpropertyguide.com. Údaje potvrdzujú, že Porto patrí k lídrom rastu cien, aj keď tempo rastu sa zmiernilo oproti hektickému obdobiu po pandémii. Analýza z konca roka 2024 zaradila Porto medzi 10 najlepších svetových miest v ročnom zhodnocovaní cien bývania – obsadilo 8. miesto s nárastom o 8,6 %, čo je viac ako lisabonský nárast o 4,7 %, čím potvrdzuje svoju dynamiku theportugalnews.com theportugalnews.com.

Niekoľko trendov charakterizuje aktuálnu dynamiku cien:

• Spomalenie oproti rokom 2022–23: Rast cien v roku 2024 bol síce robustný, no bol nižší ako v predchádzajúcich rokoch. Trh sa stabilizuje na udržateľnejšie tempo po dlhých rokoch dvojciferných ročných prírastkov v rokoch 2018–2022. Analytici označujú rok 2024 za „rok zmiernenia a odolnosti“ – ceny stále rástli, ale pomalším tempom, čo naznačuje, že trh nie je v nekontrolovateľnom boome portugalproperty.com portugalproperty.com. Za toto zmiernenie môžu čiastočne vyššie úrokové sadzby úverov v roku 2023/začiatkom 2024, ktoré ochladili časť dopytu, a čiastočne už narážanie na limity dostupnosti bývania. Odolnosť je však zrejmá: napriek ekonomickým protivetrám ceny neklesli; rástli len pomalšie, čo ukazuje silu dopytu.
• Nerovnováha medzi ponukou a dopytom: Základným dôvodom pretrvávajúcich vysokých cien je, že dopyt výrazne prevyšuje ponuku bývania v Porte. Nová výstavba zaostáva už roky (kvôli byrokratickým prekážkam a vysokým nákladom na výstavbu), takže kupujúci súťažia o obmedzený počet nehnuteľností, najmä v centrálnych lokalitách globalpropertyguide.com. Táto štrukturálna nedostatočnosť znamená, že aj v prípade menšieho poklesu dopytu ceny stále drží nedostatok. Koncom roka 2024 navyše „nie sú žiadne náznaky nového, vyváženejšieho trhového cyklu“ – ponuka stále nedobieha dopyt, ktorý je vysoký, a preto pokračuje tlak na rast cien globalpropertyguide.com.
• Pozitívny vplyv luxusného trhu: Nedávne priemerné ceny ovplyvňuje väčší podiel transakcií v luxusnom segmente. Rozvoj v Porte sa orientuje najmä na luxusné bývanie a zahraničný kapitál často mieri na prémiové nehnuteľnosti. To spôsobilo nadmerný rast cien v drahších oblastiach (Foz, Ribeira a pod.), čo zvyšuje celkový priemer. Na druhej strane, cenovo dostupnejšie segmenty rastú pomalšie, keďže takmer žiadne nové dostupné bývanie na trh neprichádza.
• Rozdiely medzi štvrťami: V rámci Porta sa cenové trendy líšia podľa štvrtí. Centrálne a západné mestské časti (napr. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) patria k najdrahším a pokračuje tam rast cien. Okrajové oblasti a susedné obce v metropolitnom regióne (Gaia, Matosinhos, Maia atď.) v roku 2024 taktiež zaznamenali rast cien, často dokonca vyšší v percentách, keďže ľudia vyhľadávajú alternatívy. Napríklad v roku 2024 okolité mestá Espinho (+8,6 %), Póvoa de Varzim (+12,0 %) a Vila do Conde (+16,9 %) prekonali tempo rastu Porta theportugalnews.com, čo ukazuje presun dopytu do širšej oblasti Porta. Napriek tomu samotné Porto zostáva najdrahším mestom na severe a druhým najdrahším v celom Portugalsku po Lisabone.
• Obavy o dostupnosť: Pri priemernej cene bývania v Porte okolo 3 300 €/m² a mnohých nad 300 000 € je dostupnosť bývania pre miestnych obyvateľov vážnym problémom. Rast príjmov nestíha tempo cien bývania. Národné združenie realitných kancelárií (APEMIP) upozornilo, že ceny sa výrazne vzdialili od príjmov rodín – ani 10% pokles by nezabezpečil širokú dostupnosť bývania theportugalnews.com. Skutočne, približne 73 % portugalských domácností býva vo vlastnom (mnohé bez hypotéky) theportugalnews.com, zatiaľ čo mladšie generácie a novoprichádzajúci čelia vysokým bariéram vstupu. Tento kontext živí politický tlak a zásahy do politiky (podrobnosti neskôr). Zároveň to znamená, že okruh domácich kupcov schopných kúpiť nehnuteľnosť za aktuálne ceny je obmedzený, čo kladie ešte väčší dôraz na dopyt zvonku (expati, investori), aby udržal rast cien.

Ďalším pozoruhodným aktuálnym trendom je mierne ochladenie zrýchľovania cien koncom roka 2024 a začiatkom 2025, nie pokles cien, ale vyrovnanie tempa rastu. Index cien portálu Idealista ukázal, že celonárodný medziročný rast cien bývania sa v apríli aj máji 2025 držal na úrovni 7,4 %, čo naznačuje stabilizáciu idealista.pt. V Porte medziročný nárast v máji 2025 predstavoval približne 5,9 %, čo je podobné ako predchádzajúci mesiac idealista.pt. To naznačuje, že trh sa ďalej neprehrieva, ale udržiava vysokú úroveň. Analytici spoločnosti Morningstar očakávajú „trvalý rast cien nehnuteľností aj v roku 2025, hoci pomalším tempom“ ako v roku 2024 globalpropertyguide.com. Inými slovami, ceny stále rastú, ale najstrmší nárast máme pravdepodobne za sebou, ak úrokové sadzby zostanú vyššie ako extrémne nízke úrovne z 2010-tych rokov.

Na záver, aktuálne ceny v Porte dosahujú historické maximá, pričom nedávne trendy ukazujú robustný, ale mierne spomaľujúci rast. Mesto vedie Portugalsko v raste cien spolu s ďalšími horúcimi regiónmi. Základné trhové faktory – silný dopyt (domáci aj zahraničný), obmedzená ponuka a vysoké stavebné náklady – naďalej podporujú ceny globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kupujúci, ktorí vstúpia na trh v roku 2025, by mali byť pripravení na historicky vysoké cenovky, no môžu sa aspoň trochu upokojiť tým, že tempo rastu sa spomaľuje v porovnaní s ošiaľom spred niekoľkých rokov. Predávajúci sú stále vo výhodnej pozícii vzhľadom na nízku ponuku. Všetci sledujú, či nová bytová výstavba a vládne opatrenia v rokoch 2025–26 výrazne zmenia túto rovnováhu, no zatiaľ ceny nehnuteľností v Porte zostávajú na rastúcej trajektórii.

Budúce prognózy cien a výhľad dopytu

Pri pohľade do budúcnosti je výhľad pre realitný trh v Porte v nasledujúcich rokoch (2025–2027) opatrne optimistický. Viacero prognóz a odborníkov naznačuje, že Porto – spolu s ďalšími kľúčovými trhmi v Portugalsku – bude aj naďalej zaznamenávať rast cien v blízkej budúcnosti, hoci už miernejším a udržateľnejším tempom, než tomu bolo v nedávnej minulosti. Panuje široká zhoda, že dopyt zostane silný, podporovaný miestnymi faktormi aj medzinárodným záujmom, zatiaľ čo pretrvávajúci nedostatok ponuky bude naďalej tlačiť ceny nahor.

Prognózy cien: Nedávna správa spoločnosti Property Market-Index (výskumná agentúra pre luxusné nehnuteľnosti) predpovedá, že portugalský realitný trh v roku 2025 porastie približne o 5,8 %, pričom „kľúčové regióny ako Lisabon, Algarve a Porto budú lídrami.“ portugalpathways.io portugalpathways.io. Znamenalo by to pokračovanie rastu cien v Porte na úrovni stredných jednociferných percent ročne – čo je zdravý nárast, najmä keď mnoho ďalších krajín očakáva stagnáciu alebo pokles cien nehnuteľností. (Pozoruhodné je, že táto správa predpokladá pokles širšieho realitného trhu EÚ o 2,5 % v roku 2025 portugalpathways.io, takže Portugalsko tvorí výnimku s pozitívnym rastom.) Podobne portugalské agentúry a banky predpovedajú pokračovanie rastu cien v roku 2025, hoci nižším tempom ako v rokoch 2022–24. ERA Portugal napríklad hlási silný výkon a predpokladá, že trh „si udrží aktivitu napriek širšiemu ekonomickému prostrediu.“ portugalproperty.com

Do roku 2026–2027, ak sa úrokové sadzby uvoľnia a na trh príde viac ponuky, rast sa môže ďalej zmierniť, avšak žiadne zásadné korekcie cien sa v súčasnosti neočakávajú. Pokiaľ nedôjde k externému šoku, hodnoty bývania v Porte budú pravdepodobne naďalej rásť vzhľadom na štrukturálny nedostatok bývania. Niektorí analytici poukazujú na možný scenár „mäkkého pristátia“: rast cien sa bude približovať rastu miezd (napr. 3–5 % ročne), ako sa trh bude vyvažovať. Stojí za zmienku, že medzinárodné inštitúcie zostávajú optimistické voči Portugalsku – MMF a EÚ zdôraznili ekonomickú odolnosť Portugalska a pokračujúce investície do bývania a infraštruktúry by mohli podporiť dopyt po nehnuteľnostiach. Výhľad dopytu: Dopyt po nehnuteľnostiach v Porte by mal zostať živý z viacerých dôvodov:

• Uvoľňovanie úrokových sadzieb: Po období prísnejšej menovej politiky sa objavujú signály, že úrokové sadzby dosahujú vrchol a počas konca roku 2024 a v roku 2025 môžu postupne klesať. Európska centrálna banka znížila kľúčové sadzby o 25 bázických bodov v júni 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com keď inflácia bola pod kontrolou. Očakávania na trhu naznačujú ďalšie postupné uvoľňovanie. Nižšie hypotekárne sadzby v rokoch 2025–26 zlepšia dostupnosť pre miestnych kupujúcich a môžu stimulovať dopyt po kúpe portugalproperty.com portugalproperty.com. Mnohé mladé rodiny, ktoré odložili plány kvôli vysokým nákladom na požičiavanie, sa môžu opäť vrátiť na trh. Aj referenčná sadzba Euribor okolo 2 % (oproti ~4 % v roku 2023) by výrazne podporila hypotekárnu aktivitu portugalproperty.com. Tento faktor je kľúčový pre rast dopytu, najmä v druhej polovici 2025 a neskôr, za predpokladu, že inflácia zostane mierna.
• Demografia a urbanizácia: Populácia metropolitnej oblasti Porta rastie, pričom je poháňaná domácou migráciou (ľudia z menších miest sa sťahujú za prácou) aj príchodom cudzincov. Vzostup mesta ako technologického a servisného centra znamená stály prílev profesionálov, ktorí potrebujú bývanie. Priemerná veľkosť domácnosti v Portugalsku klesla (z 3,3 osoby v roku 1981 na 2,5 v roku 2021) theportugalnews.com, čo zvyšuje potrebu bývania na osobu. Navyše, počet obyvateľov s cudzím štátnym občianstvom vzrástol o 37 % za dekádu 2011–2021 theportugalnews.com a odvtedy iba narastá – viac obyvateľov (domácich a expatov) znamená vyšší dopyt po bývaní. Rovnako tu existuje aj životný trend: menšie domácnosti a viacej slobodných profesionálov si prenajíma alebo kupuje byty v meste, čím sa zvyšuje dopyt po jednotkách.
• Medzinárodný / Expat záujem: Zahraniční kupujúci budú aj naďalej hlavným hnacím motorom dopytu v Porte. Aj keď je cesta nehnuteľností k Zlatému vízu uzavretá, Portugalsko zostáva mimoriadne atraktívne pre expatov, dôchodcov a remote pracovníkov. Krajina má povesť bezpečnej, slnečnej a cenovo dostupnej destinácie – a vďaka jednoduchosti kúpy nehnuteľnosti neustále láka cudzincov. K roku 2023 tvorili cudzinci asi 12 % populácie Portugalska a za posledných päť rokov sa počet amerických expatov v krajine zvýšil o viac ako 340 % (takmer na 21 000) theportugalnews.com. Porto je u mnohých týchto nových obyvateľov vysoko na zozname vďaka svojej kultúre a nižším životným nákladom v porovnaní s Lisabonom. Realitné kancelárie hlásia stály silný záujem zo Severnej Ameriky, severnej Európy, Brazílie a ďalších krajín v roku 2025 portugalproperty.com. Medzi zdrojové trhy patria USA a Kanada (v Porte je výrazný nárast Američanov, ktorí sa sťahujú), Veľká Británia (Briti po Brexite hľadajú pevný bod v EÚ), Francúzsko, Nemecko, Holandsko a samozrejme Brazília (kultúrne/jazykové väzby) portugalproperty.com. Očakáva sa, že tento medzinárodný dopyt zostane robustný alebo dokonca porastie, keďže geopolitická a ekonomická neistota v iných krajinách robí z Portugalska „bezpečný prístav“ pre majetok theportugalnews.com theportugalnews.com. Bohatí cudzinci sú skutočne uvádzaní ako kľúčový faktor, ktorý poháňa trh nad európskym priemerom portugalpathways.io. Aj bez vízových stimulov prichádzajú pre životný štýl a diverzifikujú svoje aktíva do portugalských nehnuteľností.
• Dopyt zo strany investorov a inštitúcií: Realitné investičné fondy a developeri sa čoraz viac zameriavajú na Porto. Investičný výhľad (podľa CBRE a ďalších) je optimistický – celkové investície do nehnuteľností v Portugalsku by v roku 2025 mohli dosiahnuť 2,5 miliardy € (približne 8% medziročný nárast) portugalbuyersagent.com, pričom Porto získa z toho podstatnú časť. Sektory ako build-to-rent, študentské bývanie, co-living a bývanie pre seniorov priťahujú pozornosť ako relatívne nevyužité trhy v Porte. Pokiaľ výnosy zostanú atraktívne a ekonomika porastie, inštitucionálni hráči budú prispievať k dopytu akvizíciou nehnuteľností a budovaním nových projektov.

Pri zohľadnení týchto faktorov je výhľad dopytu po nehnuteľnostiach v Porte silný. Jedno upozornenie: existujú určité obavy z nadmernej závislosti od zahraničného dopytu. Samotné lokálne fundamenty nemusia podporovať vysoký rast cien donekonečna, ak by zahraničný kapitál ustúpil. Niektorí analytici varujú, že v určitých prémiových segmentoch hodnotenia vyzerajú odtrhnuté od miestnych príjmových základov, „silne poháňané externým dopytom.“ portugalproperty.com Ak by sa napríklad zmenil globálny sentiment investorov alebo cestovateľské návyky, v Porte by mohol nastať pokles dopytu po nehnuteľnostiach najvyššej kategórie. Zatiaľ však takýto posun nie je jasne viditeľný a diverzifikácia pôvodu kupujúcich je zmierňujúcim faktorom.

Vo všeobecnosti väčšina ukazovateľov naznačuje, že trhu s nehnuteľnosťami v Porte čaká v najbližších rokoch ďalší rast, hoci v miernejšom tempe. Výstižná je fráza „stabilný rast podporený pozitívnym výhľadom“ globalpropertyguide.com. Nedostatok bývania udrží ceny na vysokej úrovni a zlepšujúce sa ekonomické podmienky (očakáva sa, že HDP Portugalska mierne porastie) spolu s podporou bývania zo strany politiky budú podopierať aktivitu. Nedávne pridelenie 813 miliónov € z grantu Európskej komisie na vysokorýchlostnú trať Porto-Lisabon a ďalšie investície tiež posilňujú dôveru v rast regiónu expresso.pt. Riziká ako úroková volatilita, geopolitické udalosti alebo recesia predstavujú hlavné negatíva, ktoré môžu tento výhľad tlmiť.

Stručne povedané, očakáva sa, že realitný trh v Porte bude v nasledujúcich rokoch pokračovať v raste, s nárastom cien v strednom jednocifernom pásme ročne a trvalým vysokým dopytom. Trh prechádza z búrlivého rastu konca 2010-tych rokov do fázy viac normalizovaného, no stále veľmi zdravého rastu. Investori aj záujemcovia o bývanie zostávajú optimistickí ohľadne vyhliadok Porta a narastajúci medzinárodný profil mesta naznačuje, že odolá širšiemu spomaleniu v Európe. Pokiaľ nenastane nepredvídateľný šok, Porto by malo prekonať mnohé konkurenčné trhy a zostať jedným z úspešných realitných príbehov Pyrenejského polostrova aj po roku 2025 portugalpathways.io portugalpathways.io.

Investičné príležitosti a riziká na realitnom trhu

Porto ponúka zaujímavé prostredie na investície do nehnuteľností, s kombináciou príležitostí – od rastu hodnoty a výnosov z prenájmu až po diverzifikáciu portfólia – ako aj istým súborom rizík a výziev, na ktoré si investori musia dať pozor. Ako druhé najväčšie mesto Portugalska a dynamické regionálne centrum si Porto v posledných rokoch získalo čoraz väčšiu pozornosť domácich aj zahraničných investorov. Nižšie uvádzame hlavné príležitosti a riziká na trhu v Porto v roku 2025:

Príležitosti

• Vysoký rastový potenciál (relatívna dostupnosť): Ceny nehnuteľností v Porte, hoci sú lokálne na rekordných maximách, sú stále výrazne nižšie ako v Lisabone či iných západoeurópskych mestách, čo naznačuje priestor na ďalší rast. Priemerná cena (~3 500 €/m²) je len zlomkom ceny v Paríži alebo Londýne a dokonca o ~35–40 % lacnejšia ako v Lisabone theportugalnews.com. Tento „doháňajúci“ potenciál znamená, že investori môžu potenciálne využiť ďalšie zhodnotenie s dozrievaním trhu v Porte. Silný cenový rast v posledných rokoch (viac ako 8 % ročne) a pozitívne prognózy (~5 % a viac budúci rok portugalpathways.io) potvrdzujú potenciál na kapitálové zisky.
• Stabilné výnosy z prenájmu a príjem: Na rozdiel od mnohých európskych metropol s nízkymi výnosmi z prenájmu ponúka Porto atraktívne výnosy z prenájmu. Hrubé výnosy okolo 4–5 % sú bežné pri bytoch globalpropertyguide.com, a v niektorých segmentoch študentského bývania alebo na predmestiach môžu byť ešte vyššie. So stúpajúcimi nájmami a vysokým dopytom turistov po prenájmoch môžu byť investície na prenájom výnosné. Je tu aj možnosť krátkodobých prenájmov (v štýle Airbnb) v turisticky frekventovaných oblastiach; napriek novým reguláciám generujú dovolenkové prenájmy v Porte stále silný príjem vďaka celoročnému turizmu a rastúcej komunite digitálnych nomádov.
• Diverzifikované segmentové príležitosti: Trh v Porte nie je iba o tradičných obytných jednotkách. Investori môžu preskúmať niche segmenty, ktoré sú na vzostupe:
  • *Študentské bývanie: Porto je významné univerzitné mesto s tisíckami zahraničných študentov. Účelovo postavené študentské ubytovanie (PBSA) je nedostatočné. Rozvoj alebo rekonverzia nehnuteľností na študentské rezidencie je rastovou oblasťou – ťahanou približne 16 % rastom počtu zahraničných študentov v posledných rokoch investporto.pt investporto.pt.
  • Turizmus a pohostinnosť: Okrem kúpy bytov majú investori príležitosť v hoteloch, penziónoch alebo servisovaných apartmánoch. Turistický boom v Porte (rekordné počty návštevníkov, celkový rast turizmu v Portugalsku očakávaný +9 % v roku 2025 portugalbuyersagent.com) znamená, že aktíva v oblasti pohostinnosti môžu priniesť silné výnosy.
  • Komerčné/kancelárske priestory: Ako Porto priťahuje viac spoločností, moderné kancelárske priestory sú veľmi žiadané. Progresívni investori vidia príležitosť v rozvoji kancelárií (najmä zelených, technologických), aby uspokojili dopyt zahraničných korporácií, ktoré v Porte zakladajú technologické alebo servisné centrá portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Vzostup mesta ako technologického centra (niektorí ho prezývajú „portugalské Silicon Valley“) môže zvýšiť nájmy a hodnoty kancelárskych priestorov.
  • Priemysel a logistika: S trendmi presunu výroby bližšie k domovu sú logistické sklady v okolí Porta (blízko prístavu a letiska) žiadané portugalbuyersagent.com. Investície do priemyselných pozemkov alebo objektov môžu profitovať z rekordného dopytu a nízkej miery neobsadenosti.
• Projekty mestskej regenerácie: Porto má mnoho iniciatív obnovy mesta, ktoré ponúkajú investičné príležitosti. Mesto aktívne podporuje obnovu svojho historického centra (UNESCO lokalita) – investori, ktorí renovujú staré budovy na nové bývanie alebo komerčné účely, majú výhody a vysoký konečný dopyt. Okrem toho prebiehajúci rozvoj východných častí Porta (napr. Campanhã) – vrátane projektov ako Matadouro (bývalý bitúnok, ktorý sa mení na kultúrne a biznisové centrum) – pozdvihne tieto oblasti a ponúkne skorým investorom šancu profitovať z budúceho zhodnotenia investporto.pt investporto.pt. Byť súčasťou snáh Porta o „líderské mesto mestskej regenerácie“, keďže mesto investuje do zlepšenia kvality urbanizmu a dostupného bývania, môže priniesť finančné i ESG výhody investporto.pt.
• Stabilné ekonomické a politické prostredie: Portugalsko je vnímané ako stabilné, nízkorizikové prostredie na uplatňovanie vlastníckych práv a podnikania, najmä v porovnaní s niektorými rozvíjajúcimi sa trhmi. Porto má navyše proinvestorsky orientovanú samosprávu (cez InvestPorto atď.), ktorá víta investície. Daňové výhody (napríklad nový režim **„IFICI“ nahrádzajúci NHR pre niektoré príjmy zo zahraničia a relatívne nízke dane z nehnuteľností) a cesty k občianstvu (hoci Golden Visa cez nehnuteľnosti skončila, portugalský pobyt je stále dosiahnuteľný inými investíciami) robia krajinu vhodnou pre investorov. Stabilná ekonomika eurozóny a zlepšujúca sa infraštruktúra (detaily v ďalšej sekcii) ďalej znižujú riziko a zvyšujú dlhodobé perspektívy.
• Možnosti výstupu a likvidita: Trh v Porte je už dostatočne likvidný, aby mohli investori jednoduchšie vystúpiť ako v minulosti. Rastúce medzinárodné povedomie o Porte znamená, že existuje široká skupina záujemcov na ďalší predaj – domáci, expati, fondy. Navyše, ak je stratégia development, dopyt zo strany koncových užívateľov je silný, a tak je predaj jednotiek v štádiu výstavby alebo po dokončení reálny (dokazuje to mnoho vypredaných novostavieb). Dopyt po prenájme taktiež umožňuje stratégie držania a zhodnotenia s potenciálnym predajom po zhodnotení nehnuteľnosti.

Riziká

• Úrokové sadzby a riziko financovania: Hoci sa očakáva, že úrokové sadzby budú postupne klesať, stále zostávajú vyššie ako extrémne nízke úrovne spred niekoľkých rokov. Ak by inflácia opäť vzrástla, mohlo by dôjsť k obnoveniu menového sprísňovania, čo by zvýšilo náklady na hypotéky a znížilo dopyt. Vyššie sadzby už v roku 2023 vyradili niektorých kupujúcich z trhu (najmä prvokupujúcich spoliehajúcich sa na úvery). Investori, ktorí rátali s lacným financovaním, môžu zistiť, že náklady na úvery im znižujú výnosy. Treba však povedať, že banky v Portugalsku boli obozretné; prudký nárast sadzieb by mohol niektorých zadlžených investorov či majiteľov domov dostať pod tlak, čo by mohlo viesť k miernemu nárastu nútených predajov – avšak nič také ako v roku 2008 sa za súčasných podmienok neočakáva.
• Regulačné a politické zmeny: Regulačné prostredie pre nehnuteľnosti v Portugalsku je v pohybe, keď sa vláda snaží riešiť krízu dostupnosti bývania. Investori čelia riziku vyplývajúcemu z politických rozhodnutí, ako napríklad:
  • Zásahy na trhu s prenájmami: Vláda prejavila ochotu obmedziť zvyšovanie nájomného (ako napríklad s 2,16 % stropom v roku 2025) globalpropertyguide.com. Objavili sa aj návrhy na ďalšie kontroly nájomného alebo povinné predlžovanie zmlúv. Zatiaľ sú existujúce stropy mierne, no budúce politické zmeny môžu priniesť prísnejšie zákony o prenájme, ktoré obmedzia rast nájomného či sťažia vysťahovanie nájomníkov, čo ovplyvní výpočty výnosov.
  • Obmedzenia krátkodobých prenájmov: V roku 2023, v rámci zákona „Mais Habitação“ (Viac bývania), boli nové licencie na krátkodobé prenájmy (typu Airbnb) v husto obývaných oblastiach, ako je centrum Porta, pozastavené portugalresidencyadvisors.com. Existujúce licencie môžu pokračovať a koncom roka 2024 je ich možné dokonca previesť pri predaji nehnuteľnosti (po zmene pravidiel) portugalresidencyadvisors.com. Stále však zostáva neistota: miestne samosprávy teraz majú väčšiu autonómiu na reguláciu alebo aj zrušenie licencií na turistické apartmány v určitých zónach guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nová vláda v roku 2024 naznačila zmiernenie niektorých obmedzení, no pravidlá na úrovni miest stále platia. Pre investorov do dovolenkových prenájmov je toto regulačné riziko citeľné – pravidlá sa môžu opäť sprísniť, ak sa zvýši tlak zo strany miestnych obyvateľov, čo by potenciálne mohlo zastropovať lukratívne príjmy z krátkodobého prenájmu.
  • Zmeny v programe Golden Visa a daňovom režime: Program Golden Visa už nezahŕňa nehnuteľnosti ako oprávnenú investíciu (od roku 2023) globalpropertyguide.com. Hoci to bolo avizované a najviac ovplyvnilo trhy s luxusnými nehnuteľnosťami v Lisabone/Algarve, odstránilo to jeden z faktorov dopytu. Populárny daňový režim pre nerezidentov (NHR) bol takisto ukončený pre nových žiadateľov od roku 2024 globalpropertyguide.com a nahradený skromnejším programom. Tieto zmeny môžu mierne znížiť prítok určitých typov zahraničných kupcov (napr. dôchodcov, ktorí hľadajú daňové úľavy). Budúce vlády môžu zaviesť ďalšie stimuly alebo ešte ďalšie obmedzenia – nepredvídateľnosť v tejto oblasti je rizikovým faktorom pre dopyt.
• Prehrievanie trhu a obmedzenia dostupnosti: Existuje riziko prehrievania trhu alebo dosiahnutia cenového stropu dostupnosti. Ak budú ceny naďalej rásť rýchlejšie ako príjmy obyvateľov, v určitom bode sa dopyt zo strany miestnych výrazne zníži. Už teraz vidíme náznaky: mladí kupci si už väčšinou nemôžu dovoliť bývanie v centre Porta a ak si pracovníci nebudú môcť dovoliť bývanie, môže to ovplyvniť udržanie populácie. Prehrievaný trh môže čeliť aj politickej reakcii (môžu byť zavedené mimoriadne dane z nehnuteľností alebo prísne cenové regulácie, ak sa objaví naratív o „realitnej bubline“). Hoci momentálne ceny rastú udržateľne, riaditeľ spoločnosti Confidencial Imobiliário varoval, že trh je „prehrievaný“ a nevidí vyvážený cyklus globalpropertyguide.com. Investori by mali zvážiť dlhodobú udržateľnosť – mesto nemôže prosperovať, ak je bývanie pre pracovnú silu príliš nedostupné, a toto sociálne riziko sa môže premietnuť do politických alebo ekonomických úprav.
• Ekonomické a geopolitické riziká: Porto nie je realitne imúnne voči makroekonomickým rizikám. Globálna recesia alebo kríza v eurozóne by mohli utlmiť dopyt (zahraniční kupci by sa mohli stiahnuť, firmy spomalia expanziu). Špecifické geopolitické otázky – napríklad eskalácia konfliktu v Európe alebo obmedzenia pohybu kapitálu – môžu ovplyvniť chuť zahraničných investorov. Navyše, portugalská ekonomika je síce zdravá, ale má vysoký verejný dlh; akékoľvek fiškálne problémy alebo nestabilita EÚ môžu nepriamo ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami cez dôveru a úverové podmienky. Portugalsko je zatiaľ vnímané ako bezpečný prístav (ťaží z nestability inde), ale to sa podľa scenára môže zmeniť. Globálne faktory ako úrokové sadzby v USA, vplyv vojen na ceny energií a pod. predstavujú vonkajšie riziká, ktoré môžu trh nečakane ochladiť.
• Likvidita a výstup v určitých segmentoch: Aj keď sa likvidita zlepšila, ak investujete do veľmi luxusnej nehnuteľnosti alebo výnimočného komerčného majetku, nájdenie kupujúceho za požadovanú cenu môže trvať určitý čas. Bazén kupujúcich pre mestský dom v Foz za 3 milióny eur alebo veľkú administratívnu budovu je prirodzene menší a často medzinárodný. Počas poklesu môžu luxusné nehnuteľnosti zaznamenať väčšie percentuálne pohyby cien a dlhší čas na trhu. Preto by mali byť investori do luxusu pripravení na potenciálne nižšiu likviditu a volatilnejšie ceny ako pri nehnuteľnostiach strednej triedy.
• Riziká výstavby a developmentu: Pre tých, ktorí sa venujú developmentu, náklady na výstavbu sú nestabilné, v poslednom čase veľmi vysoké z dôvodu inflácie cien materiálov a nedostatku pracovnej sily. Meškania so stavebnými povoleniami (portugalská byrokracia môže byť pomalá) a odpor komunity (postoj „nie u nás“ v historických oblastiach) sú riziká, ktoré môžu znížiť ziskovosť projektu. Ak navyše príde na trh naraz veľa nových jednotiek (napr. v určitých predmestiach alebo pri dokončení veľkého projektu), môže nastať krátkodobý prebytok ponuky v danej mikrooblasti, čo tlačí na ceny. Zatiaľ to nie je celomestské riziko, no na úrovni projektu je dobré to zvážiť.

Na záver, investovanie do nehnuteľností v Porte v roku 2025 ponúka silný potenciál – rast kapitálu, príjem z prenájmu a diverzifikáciu – no nie je bez rizík. Úspešní investori budú musieť vykonať dôkladnú analýzu: vybrať správne lokality (štvrte s potenciálom rastu alebo obnovy), sledovať zmeny v politike a mať stratégie na zmiernenie rizík (napríklad fixované úrokové sadzby na eliminovanie výkyvov alebo flexibilné prenájomné stratégie na zvládnutie regulačných zmien). Dobrou správou je, že základné podmienky v Porte (ekonomický rast, mestská obnova, medzinárodná príťažlivosť) sú priaznivé a vláda, napriek zásahom, v podstate chce podporiť rozvoj bývania a zahraničné investície (len udržateľným spôsobom). Trh v Porte dospel, no stále je dynamický – ponúka mnoho príležitostí pre skúseného investora, ktorý dokáže vyvážiť svetlé vyhliadky s triezvym pohľadom na potenciálne úskalia.

Infraštruktúra a urbanistické projekty ovplyvňujúce trh

Prebiehajúce a plánované infraštruktúrne projekty v Porte výrazne ovplyvňujú jeho trh s nehnuteľnosťami, pôsobia ako katalyzátory rastu a menia mestskú krajinu. Investície do dopravy, obnovy miest a nových developmentov nielen zvyšujú kvalitu života, ale často vedú aj k zvýšeniu hodnôt nehnuteľností v napojených oblastiach. Tu je niekoľko kľúčových infraštruktúrnych a developerských iniciatív k roku 2024–2025 a ich dopad na trh s nehnuteľnosťami:

• Rozšírenie metra v Porte: Mestský systém metra prechádza veľkým rozšírením (často označovaným ako „Metro do Porto 3.0”), čo zlepší spojenie verejnej dopravy v celej metropolitnej oblasti. V roku 2023 Porto otvorilo predĺženie žltej linky, aby slúžila viacerým severným mestským častiam premierconstructionnews.com. Navyše, bola otvorená úplne nová Ružová linka (Linka G), ktorá spája oblasť Boavista (Casa da Música) s centrom mesta (S. Bento) a zlepšuje cestovanie v smere východ-západ naprieč centrálnym Portom. Do budúcnosti boli udelené zmluvy na expanzný plán v hodnote 1 miliardy € rozširujúci sieť o štyri nové linky metra (spolu cca 40 km a 38 staníc) railjournal.com ayesa.com, vrátane 6,3 km „Rubínovej“ linky, ktorú dali do verejnej súťaže v máji 2024 railwaypro.com. Tieto nové linky (napríklad linka smerom do Gaii a predĺženie na východné časti mesta) sa očakávajú v najbližšom desaťročí. Nehnuteľnosti pozdĺž existujúcich a budúcich trás metra už zaznamenali zvýšený dopyt – jednoduchý prístup k metru zvyšuje atraktivitu pre kupujúcich aj nájomcov. Napríklad oblasti okolo nových staníc (ako vo Vila d’Este, Vila Nova de Gaia alebo pri prestupnom uzle Casa da Música) zaznamenali nárast cien v očakávaní. Zlepšená doprava robí život v okrajových štvrtiach atraktívnejším, čo môže vyrovnať rast cien v meste a vytvoriť nové žiadané oblasti v okolí budúcich staníc.
• Vysokorýchlostná železnica (Porto–Lisabon): Jedným z najzásadnejších projektov je plánovaná vysokorýchlostná železničná trať spájajúca Porto s Lisabonom. Výstavba prvej fázy (Porto-Campanhã až Soure, ~143 km) by sa mala začať v roku 2024 railway-technology.com. Vláda udelila koncesiu na úsek Porto–Oiã v októbri 2024 infraestruturasdeportugal.pt a zabezpečila 813 miliónov eur z európskych fondov na túto prvú fázu expresso.pt. Po dokončení (cieľom je koniec tohto desaťročia) sa vysokorýchlostná trať postará o skrátenie cestovania medzi Portom a Lisabonom na asi 1h15 – 1h30 (zo súčasných ~3 hodín). Toto výrazne priblíži obe metropoly, čo pravdepodobne podporí ekonomiku Porta vďaka jednoduchším služobným cestám a dochádzaniu. Dopady na nehnuteľnosti: zlepšené spojenie zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach. Porto môže prilákať viac profesionálov z Lisabonu (ktorí sa môžu rozhodnúť žiť v Porte kvôli nižším nákladom a občas dochádzať), a firmy sa môžu rozširovať v Porte s vedomím, že sú rýchlo vlakom v hlavnom meste. Okolie hlavných železničných staníc v Porte (Campanhã a Gaia’s Devesas a pod.) už teraz zažíva obnovu. Najmä štvrť okolo stanice Campanhã má veľké projekty (ako nový dopravný uzol a kultúrny komplex Matadouro), ktoré ladia s vysokorýchlostnou železnicou – táto štvrť má potenciál stať sa novým pólom rastu a s premenou na modernú vstupnú bránu do mesta sa pravdepodobne zvýši aj hodnota nehnuteľností.
• Cestná a mostná infraštruktúra: Porto investovalo do zlepšenia ciest a nových mostov, čo nepriamo ovplyvňuje realitný trh vďaka lepšej dostupnosti. Významným pripravovaným projektom je výstavba nového mosta cez rieku Douro pre metro a cestnú dopravu (most D. António Francisco dos Santos), ktorý spojí Porto a Vila Nova de Gaia. Aj keď je to predovšetkým dopravné prepojenie, uľahčí dopravu a otvorí rozvoj na oboch brehoch rieky. Podobne aj pokračujúce modernizácie VCI (vnútorný obchvat) a národných diaľnic zlepšujú dochádzanie z predmestí, čo robí tieto oblasti atraktívnejšími pre kupujúcich, ktorí chcú viac priestoru za svoje peniaze mimo centra mesta.
• Obnova mesta a bytová výstavba: Mesto Porto prechádza významnou obnovou svojho urbanistického priestoru:
  • Obnova historického centra: Počas posledného desaťročia prešlo historické jadro mesta (Ribeira, Baixa) rozsiahlu rekonštrukciou, ktorá prilákala hotely, reštaurácie aj nových obyvateľov. Mnohé schátrané budovy boli zrenovované. To už zvýšilo ceny nehnuteľností v týchto oblastiach a premenilo ich na pulzujúce štvrte (hoci s istou mierou turistifikácie).
  • Rozvoj východnej štvrte: Po výraznej obnove centra mesta sa pozornosť presunula na východné štvrte Porta (Campanhã) investporto.pt. Táto oblasť, tradične priemyselná a zanedbaná, je teraz predmetom obnovy. Vlajkovým projektom je premena Campanhã Matadouro (starý bitúnok) na kreatívne, podnikateľské a kultúrne centrum, ktoré sa stavia vďaka významnej verejno-súkromnej investícii. Okrem toho sa v Campanhã plánujú nové rezidenčné projekty a verejné priestory. Keďže sa táto štvrť mení, očakáva sa, že ceny nehnuteľností (aktuálne pod priemerom mesta) budú rásť, čím sa zníži rozdiel medzi východom a západom Porta.
  • Iniciatívy pre dostupné bývanie: Na riešenie nedostatku bývania spustila portugalská vláda verejný program bývania v hodnote 2 miliardy eur a ďalšie opatrenia globalpropertyguide.com. Porto by malo získať časť tejto finančnej podpory na nové sídliská s dostupným bývaním a obnovu prázdnych mestských nehnuteľností. Napríklad projekty ako Monte Pedral (bývalý vojenský areál) sú určené na výstavbu cenovo dostupného bývania. Aj keď tieto projekty priamo nezvýšia ceny (cieľom je ponúknuť lacnejšie bývanie), zvýšia ponuku bývania a dlhodobo môžu stabilizovať ceny a zároveň zmodernizujú v súčasnosti nevyužívané mestské oblasti.
  • Súkromné projekty: Prebieha viacero súkromných projektov: od luxusných kondomínií v Foz a na riverside v Gaia (ako napríklad development „Edge“ vo Foz alebo prestavané vínne pivnice v Gaia na bývanie) po projekty zmiešaného využitia ako World of Wine (veľká kultúrno-obchodná štvrť otvorená v Gaia). Každý z týchto projektov zvyšuje atraktívnosť okolia. Napríklad projekt World of Wine podnietil vznik butikových hotelov a vysokokvalitných apartmánov v okolí.
• Technologické a inovačné centrá: Porto podporuje inovačné štvrte, ktoré môžu byť magnetom pre talenty a investície. Porto Innovation District okolo kampusu Univerzity v Porte (oblasť Asprela) a nemocničnej zóny má nové výskumné centrá a startupy – čo zvyšuje dopyt po bývaní v okolí (najmä prenájmy pre študentov a mladých profesionálov). Okrem toho projekty ako „Fuse Valley“ – plánovaný technologický kampus v Matosinhos pre firmy ako Farfetch (globálny technologický „jednorožec“ pochádzajúci z Porta) – aj keď čelia zdržaniam, signalizujú vznik modernej podnikateľskej infraštruktúry. Ak sa tieto projekty zrealizujú, podporia dopyt po kancelárskych a obytných priestoroch v týchto predmestiach.
• Letisko Porto a vylepšenia prístavu: Letisko Francisco Sá Carneiro (letisko v Porte) sa plánuje rozšíriť s cieľom zvládnuť väčší počet cestujúcich, vzhľadom na rekordné počty turistov. Rozšírené letisko zlepšuje medzinárodnú konektivitu, čím zvyšuje atraktívnosť Porta pre zahraničné firmy aj záujemcov o bývanie. Rovnako aj prístav Leixões (morský prístav pri Porte) prechádza modernizáciou, ktorá má za cieľ zvýšiť kapacitu pre nákladnú aj výletnú lodnú dopravu. Rušnejší prístav vedie k rozvoju logistiky a priemyslu v okolí (v Matosinhos/Leça), čo nepriamo podporuje nehnuteľnosti v týchto oblastiach prostredníctvom vytvárania pracovných miest a infraštruktúry.

Zhrnutie dopadu: Tieto infraštruktúrne a rozvojové projekty majú viacnásobný vplyv na realitný trh v Porte:

• Otvárajú nové oblasti pre investovanie (napr. oblasti okolo nových liniek metra alebo vysokorýchlostnej železnice zaznamenajú zvýšenú realitnú aktivitu).
• Majú tendenciu zvyšovať hodnotu nehnuteľností vďaka lepšej dostupnosti alebo vybavenosti štvrtí. Empirické dôkazy v Porte ukazujú, že nehnuteľnosti v blízkosti staníc metra sa predávajú za vyššiu cenu.
• Pomáhajú tiež rozložiť dopyt – napríklad lepšie dopravné spojenia môžu motivovať ľudí bývať na predmestiach či v satelitných mestách (Valongo, Maia a pod.), čo odľahčí ceny v centre a zároveň posilní trh v okrajových oblastiach.
• Z dlhodobého hľadiska tieto vylepšenia prispievajú k celkovému hospodárskemu rastu a atraktivite Porta, čo je základným predpokladom rastu hodnôt nehnuteľností.

Ocenenia Porta, ako napríklad titul “Európske mesto roka” za urbanizmus v roku 2020 investporto.pt, sú čiastočne výsledkom týchto progresívnych urbanistických projektov. Stratégiou mesta je vyvážiť udržateľnú mestskú mobilitu, regeneráciu znevýhodnených komunít a podporu dostupného bývania investporto.pt. To naznačuje, že keď budú tieto projekty dokončené, Porto si naďalej udrží záujem rezidentov aj investorov. Pre súčasných aj budúcich majiteľov nehnuteľností je veľmi dôležité sledovať, kde vznikne ďalšia stanica metra alebo zóna regenerácie – často dnešná prehliadaná štvrť môže byť zajtrajším horúcim miestom, ak tam pribudne infraštruktúra.

Na záver, infraštruktúrne a rozvojové projekty sú chrbtovou kosťou rastu realitného trhu v Porte. Súčasná vlna investícií – od liniek verejnej dopravy po transformačné polyfunkčné projekty – buduje základy pre ďalšiu kapitolu Porta. Tieto vylepšenia nielenže zlepšujú kvalitu života, ale tiež, a to je dôležité, posilňujú trh s nehnuteľnosťami pre ďalšie obdobie.

Regulačné zmeny a aktualizácie bytovej politiky

Obdobie rokov 2023 – 2025 prinieslo významné regulačné zmeny a nové bytové politiky v Portugalsku, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami, pričom mnohé opatrenia majú priamy dopad na Porto. Tieto zmeny sú do veľkej miery motivované snahou vlády riešiť krízu dostupnosti bývania a vyvážiť záujmy rezidentov a investorov. Nižšie je prehľad hlavných aktualizácií politík a ich dôsledkov:

• Koniec Zlatého víza pre nehnuteľnosti: Známy portugalský program Zlatého víza, ktorý udeľoval pobytové povolenie neinvestorom z krajín mimo EÚ po nadobudnutí nehnuteľností nad určitou hodnotou, bol v roku 2023 upravený tak, aby z neho boli vylúčené investície do nehnuteľností globalpropertyguide.com. To znamená, že od konca roku 2023 už kúpa nehnuteľnosti v Porte (alebo kdekoľvek v Portugalsku) neoprávňuje investora na získanie Zlatého víza (hoci iné cesty ako investičné fondy alebo tvorba pracovných miest stále kvalifikujú). Bezprostredný dopad bol nával posledných zmlúv na Zlaté víza pred hranicou a následne mierne ochladenie dopytu po ultraluxusných nehnuteľnostiach zo strany určitých národností (napr. čínski, tureckí investori, ktorých zaujímali hlavne víza). Širší trh však túto zmenu dobre absorboval; do roku 2024 bolo zjavné, že príťažlivosť Portugalska „prekračuje konkrétne motivačné programy“ portugalproperty.com. Pre Porto, ktoré bolo na kupcov Zlatého víza menej závislé ako Lisabon/Algarve, bol dopad minimálny. Vývojári luxusných projektov však teraz viac propagujú životný štýl a výnosy, než benefity víz. Postoj vlády je, že presmerovanie investícií do produktívnych sektorov (cez fondy) je zdravšie, pričom trh s nehnuteľnosťami má dostatočný vlastný dopyt.
• Zákon „Mais Habitação“ (Viac bývania) – 2023: Začiatkom roka 2023, uprostred verejného rozhorčenia nad nákladmi na bývanie, portugalská vláda predstavila komplexný balík pre bývanie s názvom „Mais Habitação“. Tento legislatívny balík (Zákon č.56/2023 zo 6. októbra 2023) zahŕňalo niekoľko opatrení:
  • Krátkodobé prenájmy: Jedným z najdiskutovanejších opatrení bolo pozastavenie vydávania nových licencií na miestne ubytovanie (AL) vo vysoko hustých mestských oblastiach portugalresidencyadvisors.com.V podstate v mestách ako Porto (a Lisabon atď.) by sa v oblastiach považovaných za bytovo zaťažené neudeľovali nové povolenia na turistické apartmány.Myšlienkou bolo zabrániť tomu, aby sa viac bytových jednotiek v zónach, kde miestni obyvatelia ťažko hľadajú bývanie, menilo na Airbnb.Avšak, existujúce AL licencie boli zachované a po odporu verejnosti bol zákon upravený tak, že AL licencie môžu byť prevedené pri predaji nehnuteľnosti (predtým predaj nehnuteľnosti znamenal zneplatnenie jej AL licencie) portugalresidencyadvisors.com.Táto zmena z konca roku 2024 (Dekrétový zákon 80/2023 a 82/2023) bola vítaná majiteľmi a platformami ako Airbnb portugalresident.com.Návrh na dodatočnú daň z AL (CEAL) bol tiež zrušený portugalresidencyadvisors.com a pravidlo vyžadujúce obnovu licencií každých 5 rokov bolo odstránené portugalresidencyadvisors.com.Čistý efekt pre Porto: Pozastavenie vydávania nových licencií je stále obmedzujúcim faktorom – v centrálnych štvrtiach Porta si investori môžu vo väčšine prípadov kúpiť iba existujúce nehnuteľnosti AL, ak chcú prenajímať krátkodobo, keďže nové povolenia sú pozastavené.To spôsobilo, že existujúce nehnuteľnosti s licenciou AL sú hodnotnejšie (istý druh prémie za vzácnosť).Niektorí majitelia, čeliac neistote alebo zmenám na trhu, presunuli jednotky na dlhodobý prenájom, čím sa tam mierne zvýšila ponuka globalpropertyguide.com.Miestne orgány v Porte (k roku 2025) zatiaľ hromadne nezrušili existujúce AL, ale majú právomoc zasiahnuť, ak je napríklad určitá oblasť presýtená alebo spôsobuje problémy v komunite mdme.com.Celkovo je regulačné prostredie pre krátkodobé prenájmy prísnejšie, čo tlačí investorov k zváženiu dlhodobých prenájmov alebo iných stratégií.Airbnb vyjadrilo ochotu spolupracovať s obcami podľa nových pravidiel portugalresident.com a nová stredo-pravá vláda koncom roku 2024 naznačila, že niektoré obmedzenia zmierni (skutočne už zmiernili prenosnosť a časovo neobmedzené povolenia).Stále však ide o oblasť, ktorú treba sledovať, keďže miestna politika môže ovplyvniť implementáciu.
  • Ukončenie daňového režimu pre nerezidentov (NHR): Ďalšou veľkou zmenou bolo zatvorenie programu NHR pre nových žiadateľov od roku 2024 globalpropertyguide.com. NHR ponúkal výhodné daňové sadzby (ako jednotných 10 % na zahraničný dôchodok, 0 % na niektoré zahraničné príjmy) počas 10 rokov, čo prilákalo mnohých zahraničných dôchodcov a ľudí pracujúcich na diaľku. NHR prispel k zahraničnému dopytu v miestach ako Porto. Jeho koniec (niekedy označovaný ako koniec NHR 1.0) bol politicky motivovaný vnímaním daňovej spravodlivosti. Vláda zvažuje náhradu, „IFICI (NHR 2.0)“ zameranú na určité profesie s vysokou hodnotou a s prísnejšími podmienkami portugalpathways.io. Dôsledok: Niektorí potenciálni expati urýchlili svoj presun v roku 2023, aby si NHR ešte stihli zabezpečiť. Do budúcna môže byť Portugalsko o niečo menej atraktívne pre ľudí orientovaných na dane, ale ostatné faktory (klíma, životné náklady) stále mnohých priťahujú. Porto, ktoré je lacnejšie ako Lisabon, môže dokonca profitovať, ak si niektorí expati teraz zvolia Porto, aby maximalizovali svoj rozpočet v absencii daňových úľav. Celkový konsenzus je, že ukončenie NHR môže mierne spomaliť dopyt zo strany dôchodcov, no trh to dramaticky nezmení, najmä keď súčasným príjemcom NHR podmienky zostávajú platné po celé obdobie.
  • Ochrana trhu s nájomným bývaním: Nový urbánny nájomný režim (NRAU) bol upravený. Okrem obmedzenia zvyšovania nájomného (ako už bolo spomenuté), Mais Habitação tiež ponúka daňové stimuly pre prenajímateľov, ktorí prenesú krátkodobé prenájmy na dlhodobé, a proces vysťahovania je o niečo viac v prospech nájomcov. Boli prijaté aj opatrenia ako štátne záruky pre mladých nájomcov na podporu dlhších zmlúv. Tieto opatrenia majú len malý vplyv na investorov – hlavný je zastropovanie nájomného, ktoré je malou brzdou výnosov pre prenajímateľov s dlhodobými zmluvami (ale pri 2% strope to nie je výrazná prekážka, keďže inflácia klesla).
  • Nútené využívanie neobývaných nehnuteľností: Kontroverzné opatrenie v zákone umožňuje obciam nútiť prenájom prázdnych domov (neobývaných viac ako 2 roky v mestských oblastiach) ich zaradením do programu prenájmu. Cieľom je mobilizovať nevyužívané bývanie, no k roku 2025 toto opatrenie v Porte ešte nebolo striktne presadzované. Ide skôr o signál, že skladovanie prázdnych nehnuteľností môže byť sankcionované. Väčšina investorov v Porte svoje nehnuteľnosti využíva (prenájmom alebo na vlastné bývanie), takže nejde o rozšírený problém.
  • Uľahčenie povolovacích procesov: Pozitívom je, že balík obsahuje aj zrýchlenie vydávania stavebných povolení a stimuly na prestavbu komerčných priestorov na bývanie. Ak sa to účinne zrealizuje, mohlo by to postupne zvýšiť ponuku. Mesto Porto tiež zrušilo niektoré byrokratické prekážky pri vydávaní povolení na rekonštrukcie v určených zónach.
• Lokálne politiky – Mestská samospráva Porta: Mesto Porto má vlastné iniciatívy v oblasti bývania. Jedným z významných programov je „Porto com Sentido“, program dostupného prenájmu, v ktorom mesto prenajíma súkromné byty a ďalej ich prenajíma ako dostupné bývanie. Týmto spôsobom majú prenajímatelia zaručený nájom (hoci nižší ako trhový, pričom mesto dopláca rozdiel). Ide o dobrovoľnú schému menšieho rozsahu. Mesto taktiež investuje do dotovaných bytových projektov, často prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev, s cieľom udržať v meste rodiny zo strednej triedy. Napríklad v oblastiach ako Lordelo do Ouro sa stavajú nové dostupné byty. Hoci tieto opatrenia priamo neobmedzujú investorov, prejavujú snahu poskytovať alternatívy a mohli by pri väčšom rozsahu mierne zmierniť situáciu na trhu s lacnejším prenájmom.
• Daňové zmeny: Udialo sa niekoľko daňových úprav:
  • Oslobodenie mladých prvonákupcov od IMT (daň z prevodu nehnuteľnosti) (do 35 rokov) do určitej cenovej úrovne bolo zavedené idealista.pt. Toto opatrenie pomáha mladým miestnym obyvateľom s kúpou a môže postupne zvýšiť počet transakcií v nižších cenových kategóriách (napr. byty do 250 000 €).
  • Návrh na zdaňovanie špekulácií s nehnuteľnosťami (vyššia daň zo zisku z predaja do jedného roka, atď.) bol predložený, ale zatiaľ sa nestal významným zákonom.
  • Sadzby dane z nehnuteľností (IMI) zostávajú v Porte nezmenené (~0,36 % z katastrálnej hodnoty, so zľavami za energeticky efektívne domy, atď.). Porto tiež naďalej uplatňuje mestský príplatok (AIMI) na luxusné nehnuteľnosti (súhrnná hodnota nad 600 000 €), čo zodpovedá národnej politike. V roku 2025 nie je zavedená žiadna nová represívna daň z nehnuteľností okrem tých, ktoré už existujú.
• Politická situácia: Je potrebné spomenúť, že v Portugalsku došlo k zmene vlády – predčasné voľby koncom roka 2024 priviedli k moci novú stredopravú vládu. To by mohlo signalizovať zmenu tónu v politike bývania. Prvé náznaky ukazujú, že nová vláda môže byť viac naklonená trhu (napr. zrušenie niektorých obmedzení v oblasti prenájmov, ktoré zaviedla predchádzajúca vláda – už na začiatku roka 2025 bol zrušený zákaz prevodu licencií na AL a ich expirácia) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Taktiež spomínali podporu výstavby bývania (zameranie na stranu ponuky) namiesto silných zásahov do trhu. Napríklad úplné zrušenie zmrazenia licencií na krátkodobý prenájom je predmetom diskusie (ale k polroku 2025 ešte nenastalo). Investori by mali zostať v strehu, keďže opatrenia sa môžu meniť: môžeme očakávať stimuly pre developerov (zrýchlené schvaľovanie projektov, daňové výhody) na výstavbu dostupného bývania, skôr než ďalšie obmedzenia. Každá veľká zmena politiky si však vyžiada čas a dohodu.

Dopad na trh v Porte: Celkovo sú tieto regulačné zmeny zmiešaným balíkom. Koniec Zlatých víz a NHR odstraňuje dva podnety dopytu, ale celkový záujem zo zahraničia zostáva vysoký bez ohľadu na to. Obmedzenia krátkodobých prenájmov môžu znížiť špekulatívne nákupy apartmánov určených len na Airbnb, čo môže mierne utlmiť dopyt (a rast cien) v najturistickejších zónach. Na druhej strane to však presúva časť nehnuteľností späť na miestny trh s bývaním, čo je malá úľava pre nájomcov. Zastropovanie nájomného a pro-nájomcovské opatrenia robia rezidenčný prenájom pre prenajímateľov trochu menej flexibilným, ale Portugalsko zostáva stále veľmi výhodné pre prenajímateľov v porovnaní s mnohými krajinami EÚ (napr. žiadna prísna regulácia nájomného okrem ročného limitu a stále môžete nastaviť trhové nájomné pri nových zmluvách).

Kľúčové je, že politiky signalizujú, že bývanie je národnou prioritou. Súkromný sektor sa tomu môže prispôsobiť – napríklad viac projektov na prenájom s miernym nájomným, aby využili nové verejné záruky alebo stimuly. Taktiež po skončení Zlatého víza môžu developeri prispôsobiť svoju ponuku viac miestnym potrebám či skutočným expatom/lifestyle kupujúcim, namiesto čistej orientácie na investorov kupujúcich pre víza.

Pre kupujúceho alebo investora v Porte v roku 2025 sú hlavné poznatky:

• Menej „vízami motivovaných“ konkurentov v luxusnom segmente (ale stále veľa medzinárodných kupujúcich, ktorí sú motivovaní inými dôvodmi).
• Ak robíte krátkodobé prenájmy, zohľadnite dostupnosť licencií – ideálne kúpiť už existujúce AL alebo byť pripravený na strednodobý prenájom turistom/študentom, čo v niektorých prípadoch AL licenciu nepotrebuje.
• Udržiavajte zmluvy flexibilné – dlhodobé zmluvy sú zvyčajne na dobu neurčitú; mnohí investori však uprednostňujú kratšie pevné obdobia, aby mohli prehodnotiť výšku nájomného. Smeruje sa k väčšej stabilite pre nájomcov, preto treba počítať s miernym rastom nájomného pri obnovách zmlúv.
• Príležitosti vyplývajúce z politiky – napríklad ponúknutie nehnuteľností do programov dostupného bývania pre daňové úľavy, alebo konverzia priestorov v súvislosti s novými stimulmi (vláda napríklad ponúka 5% paušálnu daň z príjmu za konverziu jednotiek AL na dlhodobý prenájom na určitý počet rokov).

Na záver, regulačné a politické prostredie v realitnom trhu Porta sa vyvíja, pričom cieľom je obmedziť excesy a podporiť dostupnosť bývania bez toho, aby to odradilo investície. Doposiaľ trh preukázal odolnosť voči týmto zmenám – rast pokračuje, hoci v o niečo viac regulovanom kontexte. Múdri investori a majitelia nehnuteľností by mali zostať v obraze a prípadne prispôsobiť svoje stratégie (napríklad sústrediť sa na kvalitné, udržateľné projekty, ktoré vláda podporuje, alebo cieliť na segmenty so štátnou podporou, ako sú iniciatívy dostupného bývania). Základné trhové parametre Porta zostávajú silné a ak sa politiky úspešne zamerajú na zvýšenie ponuky a zachovanie dostupnosti bývania, mohlo by to dokonca predĺžiť zdravý rast trhu tým, že predíde extrémnym nerovnováham. Ako uvádza jedna politická správa, Portugalsko sa snaží vytvoriť „zdravšiu rovnováhu“ medzi investíciami do turizmu a miestnymi potrebami portugalresidencyadvisors.com, čo môže z dlhodobého hľadiska vytvoriť stabilnejší a udržateľnejší realitný trh pre všetky zainteresované strany.

Záujem zahraničných kupcov a trendy medzi expatriantmi

Jedným z určujúcich znakov realitného boomu v Porte je rastúca úloha zahraničných kupcov a expatriantov. V uplynulom desaťročí sa Portugalsko premenilo na magnet pre medzinárodných rezidentov a Porto – so svojím autentickým čarom, nižšími nákladmi a zlepšujúcim sa spojením – sa čoraz viac stáva top voľbou pre mnohých. Do roku 2025 sú zahraniční investori a expati kľúčovou silou na realitnom trhu Porta, ovplyvňujúc všetko od predaja luxusných domov po dopyt po prenájmoch.

Rozsah zahraničnej účasti: Zahraniční kupci teraz tvoria významnú časť transakcií. Celonárodne predstavovali v roku 2024 približne 12 % objemu predaja nehnuteľností, pričom pred desiatimi rokmi išlo len o jednociferné čísla theportugalnews.com theportugalnews.com. Tento podiel objemu rastie od roku 2019 tempom približne 8 % ročne theportugalnews.com. V prémiových oblastiach Lisabonu a Algarve niekedy cudzinci tvoria viac ako polovicu kupujúcich. V prípade Porta odhady (z priemyselných zdrojov) naznačujú, že zahraniční kupci predstavujú približne 20–30 % kúpy nehnuteľností v meste – a ešte väčšie percento v luxusnom segmente. Napríklad podľa údajov za rok 2022 viac ako 50 % realitných transakcií v prémiových oblastiach Porta smerovalo zahraničným kupujúcim (podobne ako v Lisabone s ~63 % v prémiových častiach) benoitproperties.com. To poukazuje na to, že medzinárodný dopyt nie je len okrajový, ale je hlavným hnacím motorom trhu v Porte.

Kto sú títo zahraniční kupci/expati? Profil je čoraz pestrejší:

• Európania: Dlhoročné skupiny ako Briti, Francúzi a ďalší občania EÚ ostávajú aktívni. Francúzi začali prichádzať do Portugalska v polovici 2010-tych rokov (lákaní daňovými výhodami a životným štýlom); mnohí sa usadzujú v Lisabone/Cascais, niektorí však aj v Porte pre jeho kultúru a ako základňu na objavovanie vinárskeho regiónu Douro. Briti (historicky spojení s Portom cez obchod s portským vínom) pokračujú v nákupoch, niektorí pre rekreačné domy, iní sa po Brexite sťahujú za „európskou základňou“. Íri, Nemci, Holanďania, Škandinávci sú tiež výrazne zastúpení a často uprednostňujú miernejšie letá v Porte v porovnaní s Algarvom.
• Severoameričania: Najvýraznejší nárast pochádza zo Spojených štátov a Kanady. Američania sú v súčasnosti jednou z najrýchlejšie rastúcich expatských skupín v Portugalsku – za päť rokov ich počet narástol o 340 % theportugalnews.com. Práve bezpečnosť, klíma a relatívna cenová dostupnosť priťahujú mnohých Američanov do Porta, kde nachádzajú autentické prostredie a rozvíjajúcu sa technologickú scénu. Príbehy o „Kalifornčanoch, ktorí vymenili Los Angeles za Porto“, už nie sú ničím výnimočným. Títo kupci často disponujú značnými rozpočtami z drahých amerických trhov, čo zvyšuje dopyt po väčších či luxusných nehnuteľnostiach. Kanaďania tiež oceňujú hodnotu a miernu klímu v Porte.
• Brazílski a lusofónni kupci: Vzhľadom na spoločný jazyk a kultúrne väzby Brazílčania už dlho investujú v Portugalsku. V Porte často kupujú byty pre deti študujúce na univerzite alebo pre presťahovanie rodiny vzhľadom na bezpečnosť a ekonomickú stabilitu Portugalska. Angola a Mozambik (bývalé kolónie) taktiež prispievajú niekoľkými kupcami, avšak v menšom rozsahu.
• Číňania a iní Ázijci: Počas najväčšej slávy Zlatého víza boli čínski investori v Portugalsku veľmi výrazní (boli najpočetnejšou národnosťou pre Zlaté víza). Po ukončení udeľovania víz na základe nákupu nehnuteľností sa ich prítomnosť znížila, no niektorí stále kupujú výlučne na investíciu alebo pre deti študujúce v zahraničí. Je tu malý, no rastúci záujem z iných ázijských krajín (napr. niektorí indickí, pakistanskí podnikatelia v oblasti technológií si vyberajú Porto, zopár japonských alebo kórejských dôchodcov a pod.), stále však ide len o zanedbateľný podiel.
• Blízky východ a ostatní: Vyskytuje sa pár kupcov z Blízkeho východu (Turecko, krajiny Perzského zálivu) a odinakiaľ, často prostredníctvom fondov alebo plánov na druhé občianstvo, avšak nejde o významnú skupinu priamo v Porte.

Motivácie a trendy:

• Relokácia za životným štýlom: Významný počet expatov sa rozhoduje presťahovať do Porta kvôli životnému štýlu – bezpečnosť, pomalšie životné tempo, kultúra a klíma. Porto ponúka bohatú kultúrnu scénu, blízkosť oceánu a nižšie životné náklady než hlavné mestá USA či EÚ. Pravidelne patrí medzi mestá s najvyššou kvalitou života a má medzinárodné školy, čo priťahuje rodiny. Pre týchto expatov je kúpa bývania v Porte často jedným z prvých krokov, čo zvyšuje dopyt po všetkom od bytov v centre po rodinné domy na predmestiach.
• Digitálni nomádi a vzdialení pracovníci: Portugalsko cielene oslovuje vzdialených pracovníkov (s digitálnym nomádskym vízom D8). Rastúci technologický ekosystém Porta, kvalitný internet a coworkingové priestory z neho robia uzol pre digitálnych profesionálov. Mnohí len prenajímajú, no niektorí dobre zarábajúci nomádi si kupujú byty ako svoju základňu. Tento trend zvyšuje dopyt po moderných, zariadených nehnuteľnostiach v centrálnych oblastiach.
• Dôchodok a druhé bývanie: V Porte sa vyskytuje niekoľko zahraničných dôchodcov (historicky však boli bežnejšie oblasti Algarve a lisabonský Cascais). Tí, ktorí uprednostňujú mestské prostredie alebo majú osobnú väzbu na sever, volia Porto. Okrem toho mnohí Európania kupujú v Porte druhý dom alebo rekreačný byt na krátke pobyty v meste a v údolí Douro, hlavne keďže Porto má dobré letecké spojenie.
• Vzdelanie: Zaujímavým trendom je kupovanie nehnuteľností cudzincami pre ich deti študujúce v Porte (Univerzita v Porte láka veľa zahraničných študentov). Namiesto platenia nájmu investujú niektoré rodiny do malého bytu, ktorý môžu neskôr ponechať ako investičnú nehnuteľnosť.
• Diverzifikácia investícií: Niektorí zahraniční kupci sú čisto investori, ktorí sa snažia geograficky diverzifikovať. Ako uvádzajú analytici, „medzinárodný kapitál vníma krajinu ako bezpečný prístav na investovanie“ v čase globálnej neistoty theportugalnews.com. Stabilný portugalský trh a slušné výnosy sú atraktívne v porovnaní s nestabilnými trhmi inde. Preto zahraničné fondy alebo jednotlivci kupujú nehnuteľnosti na prenájom, komerčné priestory či dokonca stavebné pozemky v Porte a okolí.

Dopad na trh: Prílev zahraničných kupcov má niekoľko vplyvov:

• Zvyšovanie cien: Zahraničný dopyt, obzvlášť v žiaducich štvrtiach, prispel k rastu cien. Napríklad, jedným z dôvodov, prečo ceny v Porte v poslednom čase rástli rýchlejšie ako v Lisabone, je to, že expati „objavujúci“ Porto vyvíjajú nový tlak na jeho menší luxusný trh theportugalnews.com. Ako poznamenal riaditeľ eXp Portugal, pulzujúci životný štýl Porta „priťahuje každým dňom stále viac expatov,“ čo mu pomohlo dosiahnuť minulý rok vyššiu mieru rastu cien ako Lisabon theportugalnews.com. V podstate medzinárodní kupci často disponujú vyššou kúpyschopnosťou, čo stanovuje nové cenové hranice (napr. zaplatia 500 000 € za byt, ktorý by si domáci cenili na 400 000 €, čím preceňujú porovnateľné nehnuteľnosti).
• Zmena štvrtí: Niektoré štvrte sa stali „magnetmi pre expatov“ – napríklad štvrť Cedofeita, časti Bonfimu (trendová a rozvíjajúca sa oblasť) a samozrejme Foz pre bohatších cudzincov. Môže to mať pozitívne efekty (rekonštrukcia starých budov, nové podniky typu medzinárodné reštaurácie), ale tiež vyvoláva obavy z gentrifikácie.
• Vplyv na trh s prenájmami: Mnohí expati si najprv prenajímajú, než kúpia (alebo prenajímajú dlhodobo, ak sú v krajine prechodne). Silný dopyt expatov po prenájmoch (často ochotných zaplatiť prémiu za zrekonštruované, centrálne byty) prispel k rastu nájmov. Znamená to aj, že prenajímatelia často cielia expatov ako ideálnych nájomcov (stabilný príjem a pod.), čo môže niektorých domácich vytlačiť z prémiových lokalít. Na druhej strane však zahraniční študenti a mladí profesionáli zapĺňajú co-livingové priestory a študentské bývanie, čo podporuje výstavbu týchto typov nehnuteľností.
• 81% nehnuteľnostných investícií od zahraničných investorov: Výrazná štatistika uvedená v The Portugal News: 81% celkových nehnuteľnostných investícií v Portugalsku v rokoch 2022–2023 pochádzalo od zahraničných investorov theportugalnews.com. Toto číslo pravdepodobne zahŕňa veľké komerčné obchody, ale zdôrazňuje, že príliv kapitálu zo zahraničia dominuje veľkým transakciám. Porto, ako bolo uvedené, malo ~19% z celkového objemu národných investícií v roku 2024 investporto.pt, čo znamená, že veľká časť tohto objemu v Porte pravdepodobne tiež pochádzala zo zahraničného kapitálu (inštitucionálneho či iného). Toto poukazuje na závislosť od medzinárodného sentimentu; ak by sa zahraniční investori stiahli, zostala by medzera, ktorú by domáci kupci len ťažko zaplnili.

Kultúrne a komunitné trendy: Porto reagovalo na prílev expatov rozšírením služieb, ktoré sú im určené:

• Existujú aktívne skupiny expatov, podujatia a integračné programy. Mesto spustilo portál pre digitálnych nomádov investporto.pt a InvestPorto propaguje Porto medzinárodnému publiku ako destináciu pre zahraničné investície (FDI) linkedin.com.
• V niektorých komunitách existuje isté napätie okolo toho, že bývanie kupujú cudzinci a zvyšujú tým ceny. To je jednou z pohnútok pre bytové reformy. Mnohí miestni však tiež oceňujú oživenie a internacionalizáciu Porta (v obchode sa teraz vďaka cudzincom bežne hovorí po anglicky).
• Vidíme tiež transatlantické návraty: napríklad portugalsko-amerických občanov alebo luso-potomkov, ktorí sa vracajú do Portugalska (vďaka silnému USD voči euru v posledných rokoch to niektorí vyhodnotili ako dobrý čas na kúpu “doma”).

Výhľad do budúcnosti: Očakáva sa, že záujem zahraničných kupujúcich o Porto zostane vysoký alebo dokonca porastie v blízkej budúcnosti:

• Portugalsko sa stabilne umiestňuje medzi najlepšími destináciami pre expatov (často na 1. mieste v prieskume InterNations pre kvalitu života).
• Aj bez Zlatého víza existujú pracovné a digitálne nomádske víza, ktoré udržiavajú kanály otvorené.
• Z geopolitického hľadiska je Portugalsko vnímané ako neutrálne, pokojné – vlastnosti cenené v neistých časoch.
• Ak bude výmenný kurz dolára voči euru priaznivý pre USD, môže to udržať prílev severoamerických kupcov. Podobne nestabilita či vysoké náklady inde v Európe (napríklad náklady na kúrenie v severnej Európe alebo politické otázky) môžu pritiahnuť viac ľudí do Portugalska.
• Poznámka: ak by sa trendy práce na diaľku zmenili (niektoré firmy sťahujú zamestnancov späť do kancelárií), môže dôjsť k miernemu poklesu príchodu digitálnych nomádov. Všeobecný trend ľudí sťahujúcich sa za lepším životným štýlom je však pravdepodobne dlhodobý.

Na záver možno povedať, že zahraniční kupci a expati sa stali neoddeliteľnou súčasťou trhu s nehnuteľnosťami v Porte, prinášajú investície a globálne prepojenie, no zároveň vyvolávajú otázky dostupnosti a udržateľnosti. Mesto i krajina sa snažia tieto faktory vyvažovať – uznávajúc kľúčovú úlohu zahraničných investícií (ktoré podľa jednej správy „posunuli trh k rastu dvakrát rýchlejšie ako je priemer EÚ“ portugalpathways.io portugalpathways.io) a pozitívny ekonomický dopad, no zároveň dbajú na to, aby miestni neboli vytlačení na okraj. Pre budúcich zahraničných kupcov zostáva Porto veľmi otvorené – neexistujú žiadne obmedzenia pre vlastníctvo nehnuteľností zahraničnými osobami (Portugalsko právne zaobchádza so zahraničnými kupcami rovnako ako s domácimi beglobalproperties.com), transakcie sú transparentné a mnohé agentúry sa špecializujú na pomoc cudzincom. Trend rastúcej internacionalizácie Porta bude pravdepodobne pokračovať, čím bude mesto ešte kozmopolitnejšie a – pravdepodobne – aj realitné hodnoty porastú.

---

Zdroje:

• Global Property Guide – Analýza rezidenčného trhu s nehnuteľnosťami v Portugalsku 2025, ktorá poskytuje údaje o raste cien, regionálnych hodnotách, trendoch v prenájme a odborné komentáre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• The Portugal News – viacero článkov (jan 2025, dec 2024, mar 2025) informujúcich o štatistikách trhu s bývaním od APEMIP a Confidencial Imobiliário, ako aj prognózach rastu nehnuteľností v Portugalsku theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
• Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (jún 2024) zdôrazňujúca výkonnosť sektorov v Porte a rekordné čísla vo Foz a v maloobchodných nájmoch cushmanwakefield.com.
• Idealista News – aktualizácie indexu nehnuteľností (jún 2025) potvrdzujúce ceny a medziročné zmeny v Porte a Lisabone idealista.pt idealista.pt.
• PortugalProperty.com – prehľad Market Trends 2025, diskutujúci o úrokových sadzbách, zdrojoch medzinárodného dopytu a regionálnych výhľadoch (luxusné nehnuteľnosti v Lisabone a Porte) portugalproperty.com portugalproperty.com.
• InvestPorto – správy o investíciách do mesta poukazujúce na atraktívnosť Porta, rast obsadenosti kancelárií a hlavné mestské projekty vo výstavbe investporto.pt investporto.pt.
• Roca Estate / Portugal Buyers Agent – poznatky o trendoch komerčných nehnuteľností (rekordné investície do maloobchodu, rast priemyslu atď.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
• Oficiálne vládne vyhlásenia – informácie o financovaní projektov vysokorýchlostných železníc a zmenách v politike Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
• APEMIP (Asociácia realitných profesionálov) – citované v médiách o predajoch, miere vlastníctva a otázkach dostupnosti bývania theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Confidencial Imobiliário – údaje o trhovom indexe pre Porto (rast cien v roku 2024 a objem predajov) theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Knight Frank Wealth Report – kontextuálny výkon globálneho trhu s luxusnými nehnuteľnosťami a mediálne odkazy na umiestnenie Porta v prime indexe theportugalnews.com knightfrank.com.
• Rôzne spravodajské portály a konzultačné blogy sumarizujúce zákon Mais Habitação a následné zmeny v reguláciách prenájmu portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.