Trh s nehnuteľnosťami v Prahe 2025: trendy, segmenty a výhľad

Úvod a prehľad trhu (2025)

Pražský realitný trh v roku 2025 zažíva široké oživenie vo väčšine segmentov po krátkom ochladení v rokoch 2022–2023. Ceny nehnuteľností opäť rastú – najmä v rezidenčnom sektore – poháňané obnoveným dopytom, uvoľňovaním hypotekárnych sadzieb a chronickým nedostatkom bývania v meste praguedaily.news investropa.com. Zároveň sa sektory komerčných nehnuteľností (kancelárie, maloobchod a pohostinstvá) zotavujú, keď sa ekonomika stabilizuje a vracia sa turizmus, zatiaľ čo investičný trh vykazuje známky oživenia so zvyšujúcimi sa objemami transakcií cbre.com knightfrankprostory.cz. Nasledujúca správa poskytuje podrobný pohľad na všetky hlavné segmenty – rezidenčné (vrátane luxusného a nájomného trhu), komerčné a investičné nehnuteľnosti – spolu s kľúčovými trendmi, regionálnou dynamikou, developerskými projektmi a prognózami na nasledujúce roky.

Ekonomický kontext: Česká ekonomika by mala v roku 2025 mierne rásť, inflácia klesá a úrokové sadzby postupne klesajú cbre.com. Základná sadzba Českej národnej banky, ktorá dosiahla vrchol 7 % v roku 2022, bola do polovice roka 2025 znížená na približne 3,5 %, čo sa premieta do oveľa nižších hypotekárnych sadzieb (teraz ~3,6–4,7 %) a zlepšuje podmienky financovania pre kupujúcich investropa.com investropa.com. Nezamestnanosť zostáva medzi najnižšími v Európe (okolo 3 %), čo podporuje príjmy domácností, zatiaľ čo populácia Prahy naďalej rastie (medziročne o ~1,4 % na ~1,38 milióna začiatkom roka 2024) a.storyblok.com – demografické trendy, ktoré podporujú silný dopyt po nehnuteľnostiach.
Investičný trh: Po utlmenom období sa aktivita investorov zvyšuje. V 1. štvrťroku 2025 bol zaznamenaný najvyšší štvrťročný objem investícií do nehnuteľností od začiatku roka 2020, čo naznačuje návrat dôvery knightfrankprostory.cz. Celkové objemy investícií by mali v roku 2025 presiahnuť 2 miliardy eur, pričom spočiatku ich poháňa domáci kapitál (české fondy), no zahraniční investori čoraz viac sledujú príležitosti, keď sa ceny stabilizujú knightfrankprostory.cz cbre.com. Výnosy z prémiových nehnuteľností sa po raste v rokoch 2022–2023 ustálili a v roku 2025 sa očakáva ich relatívna stabilita (okolo 4,0 % v rezidenčnom sektore v Prahe, mierne vyššie v komerčnom sektore) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Celkovo pražský trh s nehnuteľnosťami vykazuje odolnosť a príležitosti smerom k roku 2025, aj keď každý segment má svoje vlastné dynamiky.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Prahe

Cenové trendy a dopyt v roku 2025

Po rokoch rýchleho rastu ceny bývania v Prahe krátko stagnovali alebo klesli v rokoch 2022–2023, no v roku 2024 a začiatkom 2025 opäť výrazne vzrástli. Priemerné hodnoty bytov v Prahe dosiahli rekordné maximá začiatkom 2025, čím prekonali svoj vrchol pred korekciou. V skutočnosti sa novostavby bytov predávajú v priemere za približne 160 000 Kč za meter štvorcový (≈6 600 €), čo je asi o 10–12,5 % viac ako pred rokom praguedaily.news. Podľa analýzy hlavných developerov sa v Prahe v 1. štvrťroku 2025 predalo 2 550 nových bytov – takmer o 60 % viac ako v 1. štvrťroku 2024 – čo je najrušnejší začiatok roka za posledných 15 rokov praguedaily.news. Tento nárast dopytu sa pripisuje klesajúcim hypotekárnym sadzbám a obnovenému záujmu kupujúcich: priemerné úrokové sadzby na nové úverové bývanie klesli z ~5,2 % v roku 2024 na menej ako 4,7 % začiatkom 2025, čo viedlo k návratu mnohých predtým váhajúcich kupujúcich na trh praguedaily.news. Potenciálni vlastníci bytov sa tiež ponáhľajú v očakávaní ďalšieho rastu cien pri obmedzenej ponuke praguedaily.news.

Tabuľka: Nedávne ročné zmeny cien bývania (Česká republika) conbiz.eu

Rok	Nominálna zmena cien nehnuteľností
2021	+25,8 % (rok boomu)
2022	+6,9 % (pomalší rast)
2023	–1,0 % (mierny pokles)
2024	~+7 % (Praha; obnovený rast)

Zdroj: Český štatistický úrad, Česká národná banka – Index cien bývania csu.gov.cz conbiz.eu

Do polovice roku 2025 hodnoty nehnuteľností v Prahe nielenže zotavili, ale aj prekročili úrovne spred korekcie. Nové byty dosahujú priemer 167 947 CZK/m² (k júnu 2025) investropa.com, a dokonca aj mediánová cena všetkých bytov (vrátane starších z druhej ruky) vzrástla medziročne približne o 16 % na okolo 131 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Tento prudký nárast nasleduje po období v rokoch 2022 – začiatok 2023, keď vysoké hypotekárne náklady tlmili ceny; teraz, po štyroch po sebe idúcich kvartáloch rastu, trh s bývaním opäť nabral na dynamike investropa.com investropa.com. Odborné prognózy naznačujú pokračujúci rast cien počas roku 2025, hoci miernejším tempom. Česká národná banka (ČNB) upozorňuje, že ročný rast cien bývania na úrovni 5–10 % je za súčasných podmienok pravdepodobný conbiz.eu conbiz.eu. Niektorí analytici sú ešte optimistickejší – napríklad poradcovia zo Swiss Life tvrdia, že ak hypotekárne sadzby klesnú do konca 2025 na približne 4,6 %, ceny pražských bytov (ktoré v roku 2024 vyskočili o ~10–15 %) by mohli v roku 2025 rásť podobným dvojciferným tempom conbiz.eu. Vo všeobecnosti panuje zhoda, že ceny budú v blízkej budúcnosti naďalej rásť (poháňané nerovnováhou medzi ponukou a dopytom), no pravdepodobne nie tak extrémnym tempom ako počas boomu v roku 2021.

Obmedzenia ponuky a developerský pipeline

Napriek silnému dopytu, ponuka bývania v Prahe zostáva chronicky obmedzená. Nová výstavba výrazne zaostáva za potrebami, čo zvyšuje konkurenciu o bývanie. Začiatkom roka 2025 bol inventár nepredaných nových bytov na trhu len okolo 5 300–5 700 jednotiek – číslo, ktoré sa za dva roky takmer nezmenilo, aj keď developeri postupne uvádzali na trh projekty, ktoré boli odložené počas nedávneho spomalenia praguedaily.news conbiz.eu. Tento statický inventár odráža pomalý obrat: akékoľvek nové dokončené byty sú rýchlo absorbované kupujúcimi a len málo projektov zostáva dostupných. Podľa Českého štatistického úradu bolo v Prahe v roku 2024 schválených len približne 8 191 bytov, zatiaľ čo urbanisti odhadujú, že mesto potrebuje viac ako 10 000 nových jednotiek ročne, aby uspokojilo dopyt praguedaily.news praguedaily.news. V skutočnosti Praha za posledných 20 rokov nikdy neprekročila 10 000 povolených bytov ročne, čo vedie k narastajúcemu kumulatívnemu deficitu bývania praguedaily.news. Proces povoľovania a výstavby je často zdĺhavý a byrokratický, čo spôsobuje oneskorenia: aj keď developeri v roku 2024 zvýšili počet spustených projektov, aby využili oživenie trhu, mnohé projekty sú stále v počiatočných fázach a na trh sa dostanú až o niekoľko rokov conbiz.eu conbiz.eu.

Niekoľko faktorov prispieva k nedostatku ponuky: vysoké stavebné náklady (materiály a práca v posledných rokoch prudko vzrástli), nedostatok pracovnej sily v stavebníctve a zložité územné a schvaľovacie postupy. Hoci inflácia vstupov do stavebníctva sa od vrcholov v rokoch 2021–2022 čiastočne stabilizovala, výstavba v Prahe zostáva drahá a pomalá a.storyblok.com a.storyblok.com. Navyše časť novo povolených jednotiek je v súčasnosti predpredaná inštitucionálnym investorom (na účely prenájmu), a teda sa nikdy nedostane na verejný trh s predajom conbiz.eu – čo v praxi znižuje ponuku pre individuálnych kupujúcich. Výsledkom je pretrvávajúci štrukturálny nedostatok bytov na predaj, čo následne udržiava tlak na rast cien.

Pozitívne je, že niekoľko veľkých developerských projektov je v súčasnosti vo výstavbe, ktoré časom pridajú bývanie a mohli by dlhodobo zmierniť napätie na trhu. Patria sem rozsiahle projekty na bývalých priemyselných územiach a iniciatívy vedené mestom:

Smíchov City (Praha 5) – Obrovský projekt zmiešaného využitia na bývalom železničnom dvore s rozlohou približne 200 000 m². Výstavba už začala a stovky nových bytov boli odovzdané v rokoch 2023–2025, pričom v ďalších fázach pribudnú tisíce ďalších conbiz.eu conbiz.eu.
Žižkovská nákladná stanica (Praha 3) – Premieňa sa na novú štvrť (niekedy nazývanú Žižkov City). Plány umožňujú približne 3 000 bytov na tomto 300 000 m² pozemku, s celkovou investíciou okolo 25 miliárd Kč conbiz.eu conbiz.eu. Počiatočná výstavba už začala, ale úplné dokončenie potrvá desaťročie.
Rohan City (Praha 8) – 22-hektárový projekt na nábreží v Karlíne/Invalidovne, kde už prebieha výstavba prvých etáp bytov a kancelárií conbiz.eu. Tento projekt prinesie tisíce bytových jednotiek a rozsiahle verejné priestory pozdĺž Vltavy, ako bude napredovať.
Mestské iniciatívy v oblasti bývania: Mesto Praha, ktoré si uvedomuje krízu dostupnosti bývania, založilo mestskú developerskú spoločnosť (PDS – Pražská developerská společnost) na výstavbu bývania na mestských pozemkoch. PDS spravuje viac ako 800 000 m² pozemkov a plánuje viac ako 50 projektov (celkovo 6 000–8 000 bytov) v priebehu nasledujúcej dekády conbiz.eu conbiz.eu. Medzi významné plány patrí výstavba nových obytných štvrtí v okrajových častiach, ako sú Dolní Počernice a Nové Dvory, ako aj prestavba existujúcich budov (napr. starej pošty) na cenovo dostupné byty conbiz.eu. Hoci mestská výstavba bude relatívne malá (niekoľko stoviek jednotiek ročne od ~2025), cieľom je poskytnúť dotované nájomné bývanie pre kľúčových pracovníkov a dlhodobo mierne „ochladiť“ trh zvýšením podielu neziskového bývania conbiz.eu.

Okrem toho vláda diskutuje o širších reformách na zvýšenie ponuky bývania. Navrhované opatrenia zahŕňajú zjednodušenie povoľovania prostredníctvom digitalizácie, vymenovanie národného koordinátora pre bývanie a dokonca aj ponuku štátnych záruk na hypotéky alebo stimulov pre developerov na podporu výstavby conbiz.eu. Analytici však varujú, že pokiaľ takéto reformy nenadobudnú účinnosť, pražský deficit v ponuke bude pretrvávať – čo znamená, že dopyt bude naďalej prevyšovať novú ponuku a rast cien bude pravdepodobne pokračovať aj v nasledujúcich rokoch conbiz.eu conbiz.eu.

Prehľad mestských častí: Centrum vs. okrajové oblasti

Realitný boom v Prahe je rozšírený, no vývoj trhu sa líši podľa mestských častí, pričom v historickom centre a na predmestiach sú zreteľné odlišné trendy. Vo všeobecnosti centrálne mestské časti dosahujú najvyššie ceny – no niektoré z najrýchlejších percentuálnych nárastov sa v poslednom čase objavili v rozvíjajúcich sa oblastiach tesne za jadrom, keďže kupujúci tam hľadajú (relatívnu) dostupnosť a nové projekty.

Cenové úrovne: V prestížnych centrálnych lokalitách – napríklad Praha 1 (Staré Mesto/Malá Strana), Praha 2 (Vinohrady) a časti Praha 7 (Letná) – nové byty teraz bežne presahujú 200 000 Kč za m² (viac ako 8 000 €/m²) praguedaily.news. Tieto oblasti majú obmedzenú novú ponuku (mnohé predaje sú v zrekonštruovaných historických budovách alebo butikových projektoch) a priťahujú majetných kupcov vrátane zahraničných investorov, čím si udržiavajú veľmi vysoké cenové hladiny. Naproti tomu v rýchlo sa rozvíjajúcich okrajových štvrtiach ako Praha 9 (Vysočany a pod.) sú priemerné ceny nových bytov okolo 147 000 Kč/m² – výrazne nižšie, hoci stále rastú praguedaily.news. Ďalšie stredne drahé mestské časti ako Praha 4, 5, 10 (ktoré zahŕňajú veľké obytné zóny a panelákové sídliská z 20. storočia) majú zvyčajne ceny novostavieb v rozmedzí 120–160 tisíc Kč/m², v závislosti od projektu. Aj „lacnejšie“ oblasti Prahy sú teraz vysoko nad 100 tisíc Kč za m², čo odráža, že takmer všetky časti mesta sa stali drahými podľa národných štandardov.
Nedávne rastové hotspoty: Za posledný rok zaznamenalo niekoľko štvrtí na periférii Prahy dvojciferný rast cien, ktorý prekonal celomestský priemer. Najmä Praha 7 (kam patrí trendová štvrť Holešovice a Letná) viedla trh s približne +25 % medziročným nárastom cien, čím sa tam priemerné ceny dostali nad 200 tisíc Kč/m² investropa.com investropa.com. Praha 10 (oblasti Vršovice, Strašnice) tiež vzrástla o ~18 % a Praha 3 (Žižkov a časť Vinohrad) zaznamenala ~16 % rast investropa.com. Tieto štvrte kombinujú relatívnu dostupnosť (v porovnaní s centrom) so zlepšujúcou sa občianskou vybavenosťou a novými projektmi, vďaka čomu sú atraktívne pre mladých profesionálov a rodiny. Dokonca aj Praha 2 – vnútorná štvrť – vzrástla medziročne o ~17 %, keď sa kupujúci vrátili do dobre zavedených centrálnych štvrtí investropa.com. Stručne povedané, rast cien bol plošný naprieč Prahou, pričom prakticky všetky štvrte zaznamenali výrazné zvýšenie, keď sa trh zotavil.
Predajná aktivita: Vonkajšie mestské časti majú tendenciu dominovať z hľadiska počtu transakcií, a to vďaka väčšiemu množstvu novej výstavby v týchto oblastiach. Napríklad v 1. štvrťroku 2025 sa najväčší objem predaja nových bytov uskutočnil v Prahe 4, 5, 9 a 10 – v oblastiach s veľkými developerskými projektmi a sídliskami praguedaily.news. Menšie byty (garsónky alebo jednoizbové jednotky) sú medzi kupujúcimi obzvlášť obľúbené a tvoria približne 75 % predaja nových bytov, keďže ľudia sa zameriavajú na to, čo je v drahom trhu najdostupnejšie praguedaily.news. Medzitým v najexkluzívnejších centrálnych štvrtiach (Praha 1, 2) je menej transakcií, ale za veľmi vysoké ceny za jednotku.
Vplyv infraštruktúry: Modernizácia dopravy ovplyvňuje dynamiku niektorých mestských častí. Nová linka metra D (momentálne vo výstavbe) povedie z centra mesta smerom na južné predmestia (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Hoci dokončenie celej trate je posunuté na 30. roky tohto storočia, očakávanie budúcich staníc už zvýšilo hodnotu nehnuteľností pozdĺž plánovanej trasy – napríklad v oblastiach pri budúcich staniciach Písnice a Nádraží Krč došlo k citeľnému nárastu cien, keďže kupujúci vsádzajú na zlepšenie dopravnej dostupnosti expats.cz expats.cz. Rovnako aj prebiehajúce cestné projekty (ako rozšírenia pražského okruhu) a nové električkové trate postupne zlepšujú dostupnosť v niektorých prímestských oblastiach, čo môže časom zvýšiť atraktivitu nehnuteľností.

Luxusné a prémiové nehnuteľnosti

Segment luxusného rezidenčného bývania v Prahe – ktorý zahŕňa prémiové historické byty, penthousy v moderných projektoch a luxusné vily – zažíva obnovený nárast v rokoch 2024–2025. Počas obdobia trhovej neistoty a vysokých úrokových sadzieb bolo mnoho prémiových projektov pozastavených alebo mali problém nájsť kupcov. Teraz, keď sa dôvera na trhu vracia, nové luxusné nehnuteľnosti a špičkové rekonštrukcie sa opäť objavujú na trhu v najdrahších pražských lokalitách knightfrankprostory.cz. Knight Frank uvádza, že po dlhej prestávke sa v oblastiach ako Praha 1 a 2 opäť objavujú prémiové projekty (alebo kompletné rekonštrukcie), a ich nadštandardná kvalita ešte viac zvyšuje ceny v týchto lokalitách knightfrankprostory.cz. Príkladmi sú luxusné rezidencie v okolí Staromestského námestia, na Pařížskej ulici (luxusná nákupná trieda) a novo postavené prémiové komplexy v Hradčanoch alebo v Troji – všetky zamerané na bohatých domácich aj zahraničných kupcov.

Ceny luxusných nehnuteľností v Prahe, hoci sú v miestnom kontexte vysoké, stále zostávajú nižšie ako v západoeurópskych metropolách, čo naznačuje potenciál ďalšieho rastu. Medzinárodné porovnania ukazujú, že Praha je stále dostupnejšia ako mestá ako Mníchov, Viedeň alebo Zürich z hľadiska prémiových nehnuteľností a.storyblok.com. Napríklad luxusný pražský byt za 8 000 €/m² sa javí ako „lacný“ v porovnaní s podobnými nehnuteľnosťami za 12 000–15 000 €/m² vo Viedni alebo Mníchove. Tento rozdiel, v kombinácii so zlepšujúcou sa kúpyschopnosťou v Prahe (kúpyschopnosť na obyvateľa je ~137 % českého priemeru) a.storyblok.com, priťahuje zahraničný záujem o pražský luxusný trh. V posledných rokoch si luxusné nehnuteľnosti v Prahe kupovali majetní záujemcovia z krajín ako Rusko, Ukrajina, Čína a západná Európa – či už ako investíciu, druhý domov alebo na bývanie. (Stojí za zmienku, že časť dopytu zo strany ruských občanov po roku 2022 v dôsledku sankcií EÚ poklesla, no priestor zaplnili iní zahraniční kupci.) Cudzinci prakticky nečelia žiadnym právnym prekážkam pri kúpe nehnuteľností v Česku – nehnuteľnosti môžu nadobúdať občania EÚ aj mimo EÚ bez osobitných obmedzení alebo požiadaviek na pobyt ceelegalmatters.com – čo z Prahy robí dostupný trh pre globálnych investorov. Celkovo je výhľad pre luxusné nehnuteľnosti pozitívny: developeri sú opäť dostatočne sebavedomí na spúšťanie prémiových projektov a oživenie turizmu a miestnej ekonomiky podporuje aj najvyšší segment (napríklad návrat bohatých zahraničných záujemcov do Prahy). Výsledkom je, že prémiový segment sa v nasledujúcich rokoch rozšíri, čo môže zúžiť cenový rozdiel medzi Prahou a etablovanými luxusnými centrami.

Prenájom nehnuteľností a investičné nehnuteľnosti v Prahe

Rastúce nájmy a nedostatok ponuky na prenájom

Pražský trh s rezidenčnými prenájmami v posledných rokoch prešiel dramatickými výkyvmi a do roku 2025 je jednoznačne priaznivý pre prenajímateľov vďaka rastúcemu dopytu. Niekoľko faktorov sa spojilo a posunulo dopyt po prenájmoch na nové maximá: rýchlo rastúce ceny nehnuteľností (ktoré vylučujú mnohých potenciálnych kupcov), návrat študentov a expatov po COVID-e a významný prílev cudzincov (vrátane približne 350 000 ukrajinských utečencov do Česka od roku 2022, z ktorých sa mnohí usadili v Prahe) conbiz.eu. Výsledkom je silný tlak na rast nájmov. Po krátkodobom poklese v roku 2020 (keď tisíce bytov z Airbnb zaplavili trh s dlhodobými prenájmami počas kolapsu turizmu, čo spôsobilo pokles nájmov o ~25 %), nasledovalo rýchle zotavenie conbiz.eu. V rokoch 2022–2023, keď sa turisti vrátili a krátkodobé prenájmy opäť obsadili tieto byty, Praha čelila novému nedostatku nájomného bývania, čo viedlo k rastu nájmov približne o 7–8 % v roku 2023 samotnom conbiz.eu.

Ku koncu roka 2024 a začiatku 2025 nájmy v Prahe naďalej rastú, hoci tempo sa začalo mierne spomaľovať. Do začiatku roka 2025 dosiahla priemerná požadovaná výška nájmu v Prahe približne 438 Kč za m² mesačne (približne 21 900 Kč za 50 m² byt, alebo 900 €/mesiac) conbiz.eu. To je nárast z približne 395 Kč/m² na konci roka 2023, čo odráža ďalší rast, ale menej výrazný ako skok v rokoch 2022–23 conbiz.eu. Pre porovnanie, prenájom typického 50 m² bytu v Prahe (~20 000 Kč/mesiac) teraz stojí takmer dvojnásobok toho, čo by stál ekvivalentný byt v menšom regionálnom meste – napríklad za rovnaký rozpočet by ste si mohli prenajať ~80 m² v meste ako Hradec Králové conbiz.eu. Praha je zďaleka najdrahším českým mestom pre nájomcov, pričom druhé Brno je v priemere o 15–20 % lacnejšie a ďalšie mestá (Plzeň, Olomouc atď.) ešte lacnejšie conbiz.eu.

V rámci Prahy centrálne a trendové štvrte dosahujú najvyššie nájmy, zaujímavé však je, že rozdiel medzi štvrťami je pri nájmoch o niečo menší ako pri kúpných cenách. Podľa Deloitte indexu nájmov za 1. štvrťrok 2025 boli najdrahšie nájomné štvrte Praha 2 a Praha 3 – zahŕňajúce luxusné Vinohrady a hipsterský Žižkov – s priemerným nájmom okolo 478 Kč/m²/mesiac (približne 19,5 €/m²) conbiz.eu. Ďalšie centrálne oblasti ako Praha 1 a 7 sú v podobnom vysokom rozmedzí. Okrajové štvrte sú o niečo dostupnejšie: napríklad Praha 9 má priemer ~423 Kč/m² (≈17 €/m²), pričom práve Praha 9 zaznamenala najrýchlejší rast nájmov (+6,5 % za jeden štvrťrok), keďže dopyt sa presúva smerom von conbiz.eu. Aj v najlacnejších častiach mesta, ako sú niektoré časti Prahy 11 alebo 12, sú nájmy vysoko nad 300 Kč/m² – čo podčiarkuje, aký silný je dopyt v celom meste.

Tento silný trh s nájmami je dvojsečná zbraň: prenajímateľom prináša solídne výnosy, no domácnosti tlačí do úzkych. Podľa niektorých ukazovateľov je dostupnosť nájmov v Prahe problematická – typický nájom za skromný byt môže pohltiť veľkú časť priemerného príjmu. Keďže pre mnohých je kúpa nedostupná, nájom je jedinou možnosťou, čo zvyšuje podiel nájomníkov. Odborníci predpokladajú, že podiel českých domácností žijúcich v nájme vzrastie do roku 2030 na ~25 %, z historicky nižších úrovní (Česi tradične patrili medzi krajiny s najvyšším podielom vlastníctva bývania v Európe) conbiz.eu conbiz.eu. Praha, ako viac mestská a medzinárodná, už teraz vykazuje vyšší podiel nájomného bývania než je celoštátny priemer a tento trend bude pokračovať.

Výnosy z prenájmu a investičné nehnuteľnosti

Z pohľadu investora sa pražská buy-to-let ponuka v posledných dvoch rokoch mierne zlepšila. Výnosy z prenájmu (ročný príjem z nájmu delený cenou nehnuteľnosti) boli v Prahe počas boomu v rokoch 2015–2021 notoricky nízke (často len 2–3 %), keďže ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako nájmy. Situácia sa však zmenila okolo rokov 2022–2024: rast cien nehnuteľností sa zastavil a nájmy vyskočili, takže hrubé výnosy v Prahe vzrástli na približne 4,0 % conbiz.eu. Analýza z roku 2024 odhadla priemerný výnos z bytu v Prahe na ~4 %, čo je nárast oproti približne 3 % v rokoch najväčšieho boomu conbiz.eu. Stále ide o relatívne nízky výnos (čo odráža status Prahy ako stabilného, nízkorizikového trhu), no už je na úrovni mnohých západných miest a vyšší ako v nedávnej minulosti Prahy. Výnosy v regionálnych mestách bývajú vyššie – napríklad v Ostrave je priemerný výnos z prenájmu ~5,1 %, keďže ceny nehnuteľností sú oveľa nižšie – zatiaľ čo výnosy v Brne sú bližšie k pražským (~3 % alebo mierne nižšie) kvôli vysokým cenám conbiz.eu.

Aj pri ~4 % nie sú hrubé výnosy v Prahe výnimočne vysoké, no mnohí investori ich akceptujú, pretože očakávajú silné zhodnotenie kapitálu. Kombinácia miernych výnosov a vysokej pravdepodobnosti rastu cien robí z pražských nehnuteľností obľúbenú dlhodobú investíciu. Je dôležité poznamenať, že ~4 % výnosy sú hrubé; po odpočítaní nákladov (údržba, daň z nehnuteľnosti, obdobia neobsadenosti atď.) môžu byť čisté výnosy okolo ~3 % conbiz.eu. Napriek tomu, vzhľadom na nízke úrokové sadzby na vkladoch, považujú investori nehnuteľnosti za atraktívnu triedu aktív. Pozoruhodné je, že s lepšími podmienkami hypoték (nižšie sadzby a uvoľňovanie predchádzajúcich obmedzení zo strany ČNB) sa na trh vracia viac pákových investorov – v podstate niektorí kupujúci využívajú lacnejšie hypotéky na financovanie nákupu investičných nehnuteľností, pričom počítajú s tým, že nájomné pokryje splátky conbiz.eu. Tento trend sa rozbehol koncom roku 2024 a v roku 2025 a očakáva sa, že bude podporovať ďalší rast súkromnej ponuky nájomného bývania.

Inštitucionálne prenájmy a regulácia

Jednou z najvýznamnejších zmien na pražskom trhu s prenájmami je nárast inštitucionálnych prenajímateľov a sektora Build-to-Rent. Kým v minulosti dominovali trhu s prenájmami individuálni súkromní prenajímatelia, v posledných rokoch veľkí investori (fondy, poisťovne, realitné spoločnosti) kupujú celé nové projekty, aby ich prenajímali conbiz.eu conbiz.eu. Napríklad, vyskytli sa prípady, keď zahraničné a domáce fondy nakúpili stovky bytov naraz od developerov a okamžite ich premenili na dlhodobé prenájmy. Tento začínajúci trh s inštitucionálnym nájomným bývaním sa rozširuje – a roky 2024–2025 znamenali zlomový bod, keď bolo oznámených viacero veľkých Build-to-Rent obchodov a projektov conbiz.eu conbiz.eu. Tento trend podporujú aj vládne iniciatívy: český štát diskutoval o poskytovaní záruk na financovanie nájomného bývania a vníma inštitucionálne prenájmy ako jeden zo spôsobov, ako zlepšiť dostupnosť bývania.

Výhodou tejto zmeny by mohla byť väčšia ponuka profesionálne spravovaného nájomného bývania (často s lepšími službami a údržbou pre nájomcov). Existuje však aj nevýhoda: keď investori skupujú nové projekty, tieto jednotky už nie sú k dispozícii na kúpu pre individuálnych vlastníkov, čo môže ešte viac obmedziť trh s predajom a tlačiť ceny nahor conbiz.eu. Takže, hoci Build-to-Rent pomáha ponuke nájomného bývania, môže nepriamo zhoršiť problém dostupnosti vlastníctva – paradox, na ktorý poukazujú trhoví pozorovatelia.

Pokiaľ ide o regulácie, český trh s prenájmami je relatívne liberálny. Neexistujú celoštátne regulácie nájomného ani stropy na zvyšovanie nájomného v súkromnom bývaní; nájomné sa stanovuje dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom. (Jedinou výnimkou je malý počet starších zmlúv stále pod skoršou reguláciou a mestské dotované „sociálne bývanie“, ktoré tvorí len zlomok ponuky.) Nájomcovia sú chránení štandardnými zákonmi EÚ – napríklad na vysťahovanie je potrebný právny dôvod, platia výpovedné lehoty atď. – ale neexistuje všeobecný limit na ceny nájmov. Na prehriatom trhu v Prahe to znamená, že nájmy môžu rásť rýchlo, kým nájomcovia nezačnú protestovať alebo kým sa nezníži dopyt. Mesto skúma opatrenia na obmedzenie rastu nájomného (napr. diskusie o prísnejších pravidlách pre krátkodobé prenájmy ako Airbnb, ktoré môžu odoberať byty z dlhodobého trhu), ale k roku 2025 nie je prijatá žiadna významná legislatíva o regulácii nájomného. Namiesto toho je prístupom zvýšiť ponuku: ako už bolo spomenuté, Praha investuje do mestských nájomných projektov, aby ponúkla cenovo dostupné byty určitým skupinám (s regulovaným nájmom pre tieto byty) conbiz.eu. Okrem toho sa zvýšil dohľad nad Airbnb – Praha zvažuje zavedenie povinnej registrácie a možno aj obmedzenie počtu dní krátkodobého prenájmu, s cieľom vrátiť niektoré byty na dlhodobý trh – toto je však stále v procese. Zatiaľ prenajímatelia v Prahe využívajú systém voľného trhu a pri extrémne nízkej neobsadenosti majú značnú cenovú silu.

Segmenty komerčných nehnuteľností

Kancelársky trh

Pražský kancelársky trh v roku 2025 je na stabilných základoch a prejavuje odolnosť po pandemických výkyvoch. S približne 3,7 miliónmi m² moderných kancelárskych priestorov je Praha druhým najväčším kancelárskym centrom v regióne CEE (po Varšave). Rok 2023 zaznamenal relatívne pomalé prenajímanie, keď firmy prehodnocovali potrebu priestorov, ale dopyt sa zvýšil koncom 2024 a v roku 2025. V 1. štvrťroku 2025 klesla pražská miera neobsadenosti kancelárií na približne 7,0 %, čo je zlepšenie oproti 7,5–8 % pred rokom knightfrankprostory.cz. To naznačuje, že prázdne kancelárie sa zapĺňajú, vďaka kombinácii obmedzenej novej ponuky a stabilnej prenájomnej aktivity. Čistý prenájom (bez obnov zmlúv) v 1. štvrťroku 2025 bol 47 900 m² – asi o 5 % viac ako v rovnakom období 2024 knightfrankprostory.cz, čo odráža rastúcu dôveru nájomcov, keď sa viac zamestnancov vracia do kancelárií aspoň v hybridnom režime.

Nájmy za prémiové kancelárie tiež vzrástli. Hlavné nájomné za najkvalitnejšie kancelárie triedy A v centre mesta teraz dosahuje približne 29–30 € za m²/mesiac a medziročne vzrástli o ~7 % do 1. štvrťroka 2025 knightfrankprostory.cz. Prenajímatelia najnovších, najlepšie vybavených budov si mohli pýtať vyššie ceny kvôli nedostatku prémiových priestorov. Mnoho nájomcov sa snaží presťahovať do lepších kancelárií, aby prilákali zamestnancov späť (presun ku kvalite), čo zvýšilo nájmy v moderných udržateľných budovách. Medzitým staršie a menej efektívne budovy čelia väčšiemu tlaku – niektoré majú vyššiu neobsadenosť a môžu potrebovať zmenu účelu alebo rekonštrukciu. Cushman & Wakefield poznamenáva, že kvalita je kľúčová: dobre situované, ekologicky certifikované kancelárie sú žiadané a dosahujú prémiové nájmy, zatiaľ čo sekundárne kancelárie majú problémy a môžu byť dokonca kandidátmi na zmenu účelu využitia (napr. prestavba na bývanie alebo zmiešané využitie), ak nedokážu naplniť potreby moderných nájomcov cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Na strane ponuky boli nové dokončené kancelárske projekty v Prahe v poslednom čase skromné. Developeri v rokoch 2020–2022 niektoré projekty pozastavili alebo odložili, takže pipeline na roky 2023–2025 je obmedzený. 10-ročný priemerný ročný prírastok novej ponuky je okolo 150 000 m², ale v rokoch 2023–2024 bol výrazne nižší a aj v roku 2025 sa očakáva podpriemerný objem nových priestorov knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Toto spomalenie ponuky pomohlo zabrániť príliš vysokému rastu neobsadenosti. Niekoľko významných projektov je vo výstavbe – napríklad projekt Masaryčka pri Masarykovej stanici (zmiešaný projekt s významnou kancelárskou časťou navrhnutý architektmi Zaha Hadid) pridáva moderné kancelárie v centre mesta. Taktiež Port7 v Holešoviciach a Nová Waltrovka v Jinoniciach nedávno priniesli nové kancelárie, ktoré boli z veľkej časti predprenajaté. Vzhľadom na obmedzenú budúcu ponuku a pretrvávajúci záujem nájomcov je výhľad pražského kancelárskeho trhu stabilný až pozitívny: neobsadenosť by sa mala pohybovať v stredných jednociferných hodnotách (%) a rast nájomného môže pokračovať, hoci už miernejším tempom. Firmy sa vo veľkej miere prispôsobujú hybridnej práci optimalizáciou (nie opúšťaním) kancelárskych priestorov – mnohé potrebujú menej priestoru na zamestnanca, ale chcú kvalitnejšie prostredie, čo podporuje dopyt po nových projektoch.

Kľúčové kancelárske subtrhy si vedú odlišne. Centrum mesta (Praha 1) a vnútorné mestské subtrhy (ako Pankrác, Karlín, Smíchov) majú najnižšiu neobsadenosť a najvyššie nájmy, zatiaľ čo niektoré vonkajšie mestské oblasti (okrajové časti) majú vyššiu neobsadenosť. Napríklad Praha 4 (Pankrác/Budějovická) a Praha 8 (Karlín) zostávajú veľmi obľúbenými firemnými lokalitami a zaznamenali silný prenájom a dokonca aj rast nájomného. Naopak, oblasti so starším fondom, ako časti Prahy 5 (Nové Butovice), majú o niečo vyššiu neobsadenosť. Celkovo pražské kancelárie zvládajú obdobie po pandémii dobre – mesto ťaží z rozmanitého dopytu (vrátane IT spoločností, finančných služieb, profesionálnych firiem a agentúr EÚ) a obmedzenej nadmernej výstavby. Hlavnou výzvou do budúcnosti bude, čo robiť so starnúcimi kancelárskymi budovami, ktoré nemôžu konkurovať novým štandardom; niektoré môžu byť zrekonštruované, zatiaľ čo iné môžu byť prestavané na bývanie alebo iné využitie (trend, ktorý treba sledovať po roku 2025).

Maloobchod a pohostinstvá

Pražský sektor maloobchodných nehnuteľností je na ceste postupného zotavovania a adaptácie. Trh maloobchodu na hlavných triedach v centre Prahy (napr. Na Příkopě, Pařížská, Václavské námestie) bol počas COVID-u zasiahnutý, keď zmizol turistický ruch, ale rok 2024 priniesol návrat návštevníkov a nakupujúcich. Do roku 2025 sa cestovný ruch vrátil v plnej sile, čo je pre pražských maloobchodníkov kľúčové: mesto privítalo viac ako 8 miliónov návštevníkov v roku 2024, čo mierne prekonalo úroveň pred pandémiou praguedaily.news, a tento trend pokračuje smerom nahor. Cushman & Wakefield uvádzajú, že luxusný maloobchod profituje z oživenia turizmu, keďže majetní návštevníci (najmä z USA, krajín Perzského zálivu a teraz sa vracajúca Ázia) prúdia do luxusných butikov na Pařížskej cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Zákaznícka základňa luxusného segmentu je menej citlivá na infláciu, takže prémiové obchody zaznamenávajú rast tržieb a v niektorých prípadoch aj expanziu. Hlavné ulice a nákupné centrá v Prahe teraz zažívajú silnú prenájmovú aktivitu a nízku neobsadenosť, čo vedie k miernemu očakávaniu rastu nájomného. Očakáva sa, že hlavné nájmy na hlavných triedach v Prahe budú v roku 2025 mierne rásť, čím sa zvráti pokles nájomného z rokov 2020–21 cushmanwakefield.com. Rovnako dobre fungujúce nákupné centrá do veľkej miery obnovili svoj mix nájomcov a návštevnosť; majitelia najlepších centier (ako OC Chodov, Westfield, Palladium) opäť zvažujú mierne zvýšenie nájomného, keďže tržby maloobchodníkov rastú cushmanwakefield.com.

Avšak, nie všetok maloobchod je rovnaký. Segment stredného trhu maloobchodu (hlavné značky zamerané na miestnych spotrebiteľov) sa zotavuje pomalšie, keďže dôvera českých spotrebiteľov dosiahla dno až koncom roku 2022 a odvtedy sa postupne zlepšuje cushmanwakefield.com. Vysoká inflácia v roku 2022 poškodila spotrebiteľov, ale do roku 2025 je inflácia nižšia a reálne mzdy opäť rastú, čo by malo pomôcť maloobchodným výdavkom. Diskontní predajcovia a potravinové reťazce prosperovali počas ťažkých čias a naďalej expandujú (napríklad reťazce ako Lidl alebo Pepco zostávajú aktívnymi nájomcami). Naopak, niektoré medzinárodné značky, ktoré počas COVID odišli, sa všetky nevrátili, ale výrazné je, že v roku 2024 vstúpilo na český trh 16 nových značiek (podľa C&W), keď rastie dôvera cushmanwakefield.com. Výhľad pre pražský maloobchod je opatrne optimistický: stabilný hospodársky rast a rozmach turizmu sú pozitíva, ale rast e-commerce a vysoké prevádzkové náklady predstavujú pretrvávajúce výzvy. Očakávame postupný rast nájomného v prémiových lokalitách, pokračujúci dôraz na ponuku jedla/nápojov a zábavy na prilákanie zákazníkov a pravdepodobne žiadne nové veľké nákupné centrá (developeri sa zameriavajú na rekonštrukciu alebo rozširovanie existujúcich centier namiesto výstavby nových, vzhľadom na nasýtenosť trhu).

Sektor pohostinstva a hotelových nehnuteľností v Prahe sa výrazne zotavil. Praha je historicky top destináciou na krátke pobyty a do rokov 2024–2025 sa v podstate úplne zotavila na úroveň pred Covidom, čo sa týka objemu turizmu. Údaje o výkonnosti hotelov to potvrdzujú: k 3. štvrťroku 2024 mali pražské hotely najvyšší rast tržieb v Európe, pričom RevPAR (tržby na dostupnú izbu) vzrástol medziročne o 11 % v porovnaní s rokom 2019 cushmanwakefield.com. Obsadenosť a ceny izieb prudko vzrástli vďaka odloženej cestovateľskej túžbe. V roku 2025 bude rast pokračovať, hoci už normálnejším tempom. Dopyt v roku 2025 by mal v pražskom hotelovom trhu prekonať rok 2019 o viac ako 16 %, podporený návratom diaľkových návštevníkov z Ázie a zlepšenou leteckou dostupnosťou cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Výrazné je, že sa vracajú ázijské skupinové zájazdy (roky chýbali) a nové priame letecké spojenia (napr. na Blízky východ a do Ázie) zvyšujú počet medzinárodných príchodov.

Na strane ponuky sa hotelová kapacita v Prahe zvyšuje len okrajovo – ponuka hotelov zostáva obmedzená, v posledných rokoch neboli okrem niekoľkých rekonštrukcií otvorené prakticky žiadne nové veľké hotely. Jediným segmentom, do ktorého sa investuje, je luxusná hotelová trieda: približne 320 nových izieb v luxusných hoteloch by malo byť otvorených do konca roka 2025 (vrátane špičkových projektov ako zrekonštruovaný Fairmont Golden Prague a nové hotely v historických budovách) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Aj s týmito prírastkami zostane pražský segment luxusných hotelov nedostatočne pokrytý (len ~2,8 % z celkového počtu izieb), čo naznačuje priestor na ďalší rast cushmanwakefield.com. Celkovo je výhľad v oblasti pohostinstva priaznivý – vyšší počet turistov podporuje príjmy hotelov aj súvisiace nehnuteľnosti ako reštaurácie, kaviarne a apartmány na krátkodobý prenájom. Investori si to všimli: po prestávke je opäť obnovený záujem o akvizície a výstavbu hotelov v Prahe, najmä zo strany medzinárodných prevádzkovateľov, ktorí chcú vstúpiť na trh alebo zvýšiť úroveň existujúcich nehnuteľností.

Priemyselné a logistické nehnuteľnosti

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v širšej Prahe bol v posledných rokoch hviezdnym výkonom a v roku 2025 zostáva silný, hoci sa normalizuje po pandémiou poháňanom rozmachu e-commerce. Strategická poloha Prahy v strednej Európe a jej spotrebiteľský trh z nej robia hlavné logistické centrum. V rokoch 2020–2021 prudko vzrástol dopyt po skladoch (poháňaný e-commerce a firmami, ktoré si vytvárali zásoby), čo viedlo k rekordne nízkej neobsadenosti a rýchlemu rastu nájmov. Do roku 2024 sa tento sektor mierne ochladil, keďže časť cyklického dopytu ustúpila, no základné faktory zostávajú silné. Cushman & Wakefield uvádzajú, že hoci prenájom českých priemyselných priestorov oslabil v roku 2024 približne o tretinu v dôsledku slabších celkových ekonomických podmienok, dopyt je stále historicky vysoký a preorientovanie dodávateľských reťazcov (near-shoring) naďalej prináša požiadavky na český trh cushmanwakefield.com.

V pražskom regióne sú miery neobsadenosti moderných logistických priestorov extrémne nízke (často pod 3 %), keďže akékoľvek nové sklady sa zvyčajne rýchlo prenajmú. Očakáva sa, že dopyt v roku 2025 zostane stabilný na zdravých úrovniach, hoci už nebude taký intenzívny ako počas vrcholných pandemických rokov cbre.com. Jedným z obmedzujúcich faktorov je jednoducho nedostatok dostupných priestorov – Praha má obmedzenú ponuku pozemkov pre veľké sklady, čo posúva časť výstavby do okolitých regiónov. V dôsledku toho sa prvotriedne priemyselné nájomné v Prahe ustálilo na historických maximách (okolo 6–7 €/m²/mesiac za špičkové logistické jednotky) po prudkom náraste v rokoch 2021–2022. Prognózy na rok 2025 naznačujú, že nájomné zostane v zásade stabilné na týchto vysokých úrovniach, podporené silným dopytom a nízkou neobsadenosťou cushmanwakefield.com. Developeri stavajú nové sklady v širšom okolí Prahy (napr. pozdĺž diaľnic D8 a D11) a špekulatívna výstavba sa opatrne obnovuje, aby uspokojila potreby nájomcov.

Výnosy z priemyselných investícií sa v roku 2023 mierne zvýšili (zmiernili) v dôsledku vyšších úrokových sadzieb, no najlepšie logistické aktíva v okolí Prahy sa stále obchodujú za atraktívne ceny vzhľadom na rastúci trh. Výrazným trendom je rastúci záujem o mestskú logistiku – menšie distribučné centrá poslednej míle bližšie k mestu, ktoré umožňujú rýchle doručenie. S rastom populácie Prahy a pretrvávajúcou obľubou online nakupovania sú takéto logistické nehnuteľnosti v dopyte. Celkovo sa očakáva, že pražský segment priemyselných nehnuteľností zostane veľmi odolný: aj v neistom hospodárstve poskytujú štrukturálne zmeny (e-commerce, near-shoring, stratégie zásobovania „just-in-case“) základ pre dopyt. Normalizácia jednoducho znamená, že už nemusíme vidieť dvojciferný rast nájomného alebo extrémne nízku 1 % neobsadenosť, ale skôr udržateľnejšiu rovnováhu s stabilnou vysokou obsadenosťou a rastom nájomného v súlade s infláciou.

Hlavné developerské projekty a vplyv infraštruktúry

Po celej Prahe prebieha množstvo developerských projektov a modernizácií infraštruktúry, ktoré v nasledujúcich rokoch ovplyvnia trh s nehnuteľnosťami. Už sme spomenuli veľké brownfield projekty zamerané na bývanie (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island atď.) a plány mesta na výstavbu bytov. Okrem toho iniciatívy na obnovu mestských častí v centrálnych oblastiach pripravujú pôdu pre nové zmiešané štvrte:

Revitalizácia oblasti Florenc: V júni 2025 pražské mestské zastupiteľstvo schválilo komplexný plán na transformáciu autobusovej stanice Florenc a okolia Masarykovej stanice (na rozhraní Prahy 1, 8 a 3). Projekt s názvom „Florenc 21“ premení zanedbaný dopravný uzol na modernú štvrť s bývaním, kanceláriami, verejnými námestiami a kultúrnymi zariadeniami praguedaily.news praguedaily.news. Plán zahŕňa nové bytové domy, detské jasle, zelené plochy a dokonca aj verejné umelecké inštalácie. Výmenou za developerské práva prispejú súkromní investori viac ako 300 miliónov Kč na verejnú infraštruktúru v oblasti (napríklad na novú mestskú materskú školu a modernizáciu ulíc a inžinierskych sietí) praguedaily.news praguedaily.news. Tento projekt je strategicky dôležitý, pretože prepojí historické centrum mesta s rozvíjajúcou sa štvrťou Karlín, čím spojí mestskú štruktúru, ktorú dlhodobo rozdeľovali železničné dvory a autobusová stanica praguedaily.news. V rámci tohto projektu sa zvažuje aj osud starej autobusovej stanice Florenc – mesto skúma, či ju ponechať na súčasnom mieste alebo presunúť diaľkovú autobusovú dopravu – čo by mohlo uvoľniť ešte viac pozemkov na ďalšiu prestavbu praguedaily.news. Revitalizácia Florenc spolu s priľahlým projektom Masaryčka vytvorí nové jadro s rôznorodým využitím, ktoré pravdepodobne v nasledujúcom desaťročí zvýši hodnotu nehnuteľností v okolí.
Dopravná infraštruktúra: Najväčšou dopravnou investíciou Prahy je linka metra D. Výstavba prvej etapy (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory atď.) začala v roku 2022 a stále prebieha. Hoci prvé stanice sa otvoria až okolo roku 2027, projekt už teraz ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami v týchto južných oblastiach. Developeri plánujú projekty okolo budúcich staníc ako Nové Dvory (kde sa plánuje úplne nové centrum s bytmi, kanceláriami a P+R parkovaním) pdspraha.eu. Mestská rozvojová spoločnosť PDS je v Nových Dvoroch výrazne aktívna a využíva metro ako „impulz“ pre novú obytnú štvrť pdspraha.eu. Okrem toho má Praha viacero projektov cestnej infraštruktúry: posúvajú sa úseky Vonkašieho okruhu (D0) (napr. pripravované prepojenie medzi Běchovicami a D1), čo zlepší prepojenie pre predmestia a logistické zóny a môže zvýšiť záujem o nehnuteľnosti v týchto okrajových častiach. Železničná infraštruktúra je tiež významná: plány na železničné spojenie na Letisko Praha a vysokorýchlostné železničné koridory v dlhodobom horizonte zlepšia dostupnosť a môžu podporiť rozvoj v severozápadných sektoroch Prahy (okolie Dejvic, Veleslavína a ďalej). Hoci tieto veľké projekty majú dlhé časové horizonty, skúsení investori už teraz zvažujú ich vplyv na budúcu atraktivitu lokality.
Iniciatívy „Praha zajtra“: Mesto aktívne plánuje svoj rozvoj prostredníctvom programov ako Praha @ Camp „Praha zítra?“, ktoré mapujú všetky hlavné plánované stavby. Dôraz sa kladie na udržateľný rozvoj – začleňovanie zelenej infraštruktúry, energeticky efektívnych budov a odolného mestského dizajnu. Napríklad projekty pridávajú zelené strechy a systémy na zadržiavanie dažďovej vody (ako je to povinné vo Florenci) praguedaily.news, a v mnohých veľkých projektoch sú zahrnuté nové verejné parky (napríklad nábrežný park v Rohan City). Tieto vylepšenia nielenže zvyšujú kvalitu bývania, ale majú tendenciu aj zvyšovať hodnotu nehnuteľností v okolí vďaka zlepšeniu celkového mestského prostredia.

Stručne povedané, Praha prechádza významným rozvojom a modernizáciou infraštruktúry, ktoré rozšíria jej kapacitu a potenciálne uľavia tlaku v centre vytvorením nových atraktívnych uzlov. Hoci výstavba môže byť rušivá (napríklad početné cestné práce v rokoch 2024–25 spôsobili dopravné zápchy), dlhodobým efektom bude lepšia prepojenosť a viac bytových/kancelárskych priestorov. Trhy s nehnuteľnosťami v okolí týchto projektov zvyčajne zaznamenávajú očakávaný rast cien – ako už bolo spomenuté, oblasti okolo nových staníc metra a revitalizovaných štvrtí už zdražujú expats.cz expats.cz. Pre developerov a investorov je sledovanie týchto transformačných projektov kľúčové, pretože signalizujú, kde by sa v Prahe mohli objaviť ďalšie príležitosti (a nárast hodnoty).

Trendy zahraničných investícií a pravidlá vlastníctva

Zahraničné investície už dlho zohrávajú úlohu v pražskom realitnom trhu – a to ako v komerčnej sfére (kde inštitucionálny kapitál zo zahraničia často financuje veľké akvizície kancelárií alebo maloobchodných priestorov), tak aj v rezidenčnom sektore (prostredníctvom individuálnych zahraničných kupcov alebo expatov). V roku 2025 zostáva záujem zahraničných investorov silný, hoci v posledných rokoch sa prostredie mierne zmenilo.

Pravidlá vlastníctva: Česká republika je veľmi otvorená zahraničnému vlastníctvu nehnuteľností. Akákoľvek zahraničná fyzická alebo právnická osoba si môže v Česku kúpiť nehnuteľnosť prakticky bez obmedzení, bez ohľadu na štátnu príslušnosť ceelegalmatters.com. Na rozdiel od niektorých krajín, ktoré vyžadujú pobyt alebo uvaľujú dodatočné dane na zahraničných kupcov, české právo zaobchádza so zahraničnými kupcami takmer rovnako ako s domácimi. Transakcie sa uskutočňujú v českých korunách a musia byť zaregistrované v Katastri nehnuteľností, ale neexistujú žiadne špeciálne prekážky. (Jedna výnimka: poľnohospodárska pôda mala v minulosti obmedzenia pre občanov mimo EÚ, ale tie boli zrušené; taktiež občania krajín pod medzinárodnými sankciami, ako je Rusko, môžu čeliť obmedzeniam kvôli politike sankcií EÚ, ale to sa týka relatívne málo prípadov a je to politicky motivované.) Zhrnutie je, že pražský realitný trh je prístupný globálnym investorom, čo prispelo k kozmopolitnému zloženiu vlastníkov v meste.

Rezidenční zahraniční kupci: V pražském segmentu luxusního bydlení tvořili historicky znatelný podíl kupujících cizinci – například ruští a ukrajinští kupci byli v 10. letech 21. století aktivní v luxusních čtvrtích (Praha 1, 2, 6), spolu se západoevropskými kupci pořizujícími druhé domovy. Od roku 2022 ruská poptávka kvůli sankcím a obtížím s financováním poklesla, ale jiná zahraniční poptávka vzrostla (včetně ukrajinských expatriantů investujících svůj majetek, stejně jako více občanů EU, které láká kvalita života v Praze a stále nižší ceny než v jejich domovských městech). Mnoho zahraničních osob nakupuje za účelem investice nebo příjmu z pronájmu, vzhledem k silnému pražskému trhu s pronájmy, nebo pro osobní využití, pokud se stěhují za prací. V Praze je také početná komunita expatů (profesionálové pracující v IT, financích atd.), kteří často po určité době pronájmu volí koupi, čímž zvyšují poptávku. Podle pozorovatelů trhu mají zahraniční kupci zvláštní vliv na trh luxusních bytů a nové projekty v centrálních oblastech – v některých prémiových projektech mohou tvořit 10–30 % kupujících, zatímco na masovém trhu ve vnějších čtvrtích převažují místní čeští kupci.

Komerční investice: Na komerční straně tvořili v minulosti většinu investičních objemů v Praze zahraniční institucionální investoři (rakouské, německé, americké, britské a stále více asijské fondy). Například mnoho špičkových kancelářských budov a nákupních center v Praze vlastní německé investiční fondy nebo rakouské realitní společnosti, což odráží desetiletí přeshraničních toků kapitálu. V posledních několika letech však domácí investoři získali větší význam. Kombinace žhavého trhu před rokem 2022 a následného růstu úrokových sazeb vedla k tomu, že investoři se sídlem v Česku (často prostřednictvím místních realitních fondů a developerů) začali vstupovat a získávat větší podíl na obchodech. Knight Frank uvádí, že v roce 2025 poptávku vede domácí kapitál, zejména české realitní fondy hledající stabilní, výnosová aktiva knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Tito místní investoři mají kapitál v místní měně a mohli být ochotnější uskutečnit nákup v nejistých časech než někteří zahraniční hráči, kteří vyčkávali. Výsledkem je, že v roce 2024 domácí kupci tvořili významnou část investičního objemu (například akvizice několika kancelářských budov českým fondem Trigea, nákup retailových parků domácími investory atd.).

To povedané, zahraničné investície sú pripravené na oživenie s postupným zlepšovaním podmienok. Mnohí medzinárodní investori sa v roku 2025 vracajú do strednej Európy s novými stratégiami, keďže ceny sa upravili a menové riziko je lepšie zaistené. Praha je vnímaná ako bezpečný prístav v regióne CEE – ponúka stabilitu blízku eurozóne bez toho, aby bola v eure (niektorí oportunistickí investori dokonca vidia potenciál zhodnotenia meny CZK). Sektory ako industriálna logistika v okolí Prahy prilákali zahraničný kapitál (napríklad globálni hráči ako Prologis a GLP sú aktívnymi developermi/vlastníkmi v pražských priemyselných parkoch). Hotelierstvo je ďalšou oblasťou obnoveného záujmu – investori z Blízkeho východu a Ázie vyhľadávajú hotelové aktíva v centre Prahy vzhľadom na obnovu turizmu. A v novom segmente inštitucionálneho nájomného bývania viaceré zahraničné fondy (z Nemecka, Švédska atď.) buď spolupracovali s miestnymi developermi, alebo získali portfóliá nájomných bytov v Prahe conbiz.eu. Napríklad švédsky Heimstaden v posledných rokoch získal tisíce bytov (hoci väčšinou mimo Prahy) a zvažuje expanziu svojho portfólia build-to-rent aj v Prahe.

Zhrnuté, zahraniční investori zostávajú neoddeliteľnou súčasťou pražského trhu, prinášajú kapitál a často aj odborné znalosti. Pravidlá hry sú priaznivé – neexistujú žiadne právne prekážky vlastníctva – čo robí Prahu atraktívnym cieľom. V blízkej budúcnosti očakávame, že objem cezhraničných investícií porastie so stabilizáciou úrokových sadzieb: výhľad CBRE výslovne predpovedá celkový objem investícií > 2 miliardy € v roku 2025, čo je nárast oproti predchádzajúcim rokom cbre.com cbre.com. Významná časť z toho pravdepodobne bude zahŕňať zahraničný kapitál, či už priamo alebo prostredníctvom miestnych partnerov. Štruktúra sa môže tiež prikloniť k určitým sektorom: zahraniční investori majú osobitný záujem o prémiové kancelárie, kvalitný retail (hlavné ulice a dominantné nákupné centrá), hotely a logistiku v Prahe, zatiaľ čo domáci investori kupujú aj sekundárne nehnuteľnosti a menšie obchody. Táto dynamika zabezpečuje zdravú konkurenciu a likviditu na trhu.

Ekonomické a demografické faktory ovplyvňujúce nehnuteľnosti

Niekoľko makroúrovňových faktorov ovplyvňuje trendy na trhu s nehnuteľnosťami v Prahe:

Hospodársky rast a zamestnanosť: Očakáva sa, že ekonomika Českej republiky v roku 2025 porastie približne o 2–3 %, čo je mierne tempo, ktoré však podporuje aktivity na trhu s nehnuteľnosťami cbre.com. Praha ako hlavné mesto zvyčajne prekonáva celoštátny priemer vďaka koncentrácii služieb, IT a odvetví s vysokou pridanou hodnotou. Mesto sa teší takmer plnej zamestnanosti – nezamestnanosť v Prahe sa pohybuje okolo 2 %, čo je jedna z najnižších hodnôt v EÚ, čo poháňa rast miezd a posilňuje kúpnu silu obyvateľov. Silný trh práce znamená, že viac ľudí si môže založiť domácnosť a dovoliť si nájom alebo hypotéku (aspoň v prípade vyšších príjmových skupín). Zároveň priťahuje migrantov z iných regiónov, čím sa zvyšuje dopyt po bývaní. Na druhej strane, akútny nedostatok pracovnej sily (najmä v stavebníctve a odborných remeslách) môže obmedziť ponuku tým, že zvyšuje stavebné náklady a spôsobuje meškanie projektov.

Úrokové sadzby a inflácia: Trajektória úrokových sadzieb má priamy vplyv na nehnuteľnosti. Ako už bolo spomenuté, agresívne zvyšovanie sadzieb Českou národnou bankou v rokoch 2021–2022 (na boj proti vysokej inflácii) viedlo k tomu, že hypotekárne sadzby vyskočili nad 5 %, čo v rokoch 2022–23 ochladilo trh s bývaním. Teraz, keď sa inflácia dostáva pod kontrolu (celková inflácia klesla z dvojciferných hodnôt v roku 2022 na približne 2–3 % do konca roka 2024) cnb.cz, ČNB mohla znížiť základné sadzby, čím sa znížili náklady na financovanie. Do polovice roka 2025 sú priemerné hypotekárne sadzby v Prahe okolo 3,6–4,7 %, čo je najnižšie za niekoľko rokov investropa.com investropa.com. To okamžite zlepšilo dostupnosť bývania pre mnohých kupujúcich, keďže mesačné splátky hypotéky pri bežnom úvere klesli o tisíce korún investropa.com. V dôsledku toho jarný hypotekárny boom 2025 priniesol bankám nárast žiadostí o úvery, keď si kupujúci fixovali výhodné sadzby investropa.com. Nižšie úrokové sadzby znižujú aj náklady investorov na kapitál, vďaka čomu sú výnosy z nehnuteľností atraktívnejšie v porovnaní s dlhopismi. Pokiaľ úrokové sadzby zostanú v tomto nižšom pásme (a ČNB naznačuje, že pravdepodobne zostanú v zásade stabilné počas roka 2025) cnb.cz investropa.com, vytvára to priaznivé prostredie pre dopyt po nehnuteľnostiach a ich ceny. Kľúčovým rizikom je, ak by inflácia prekvapila rastom, čo by mohlo opäť prinútiť zvýšiť sadzby – a to by opäť preverilo dostupnosť trhu.
Príjem domácností a dostupnosť bývania: Praha má najvyššie platy v krajine (približne o tretinu vyššie ako celoštátny priemer), avšak dostupnosť bývania sa zhoršila v dôsledku rastu cien. Výrazným ukazovateľom od Českej národnej banky je, že len horných 20 % zarábajúcich si v súčasnosti môže dovoliť kúpiť priemerný pražský byt na hypotéku expats.cz. Priemerný 70 m² byt v Prahe teraz stojí okolo 11,8 milióna Kč (≈490 000 €) expats.cz. Financovanie takéhoto nákupu si vyžaduje veľmi vysoký príjem: typickí kupujúci, ktorí si v rokoch 2024–25 berú hypotéky, majú príjem domácnosti nad 90 000 Kč/mesiac (≈3 700 €) a čelia mesačným splátkam hypotéky okolo 22 000 Kč expats.cz expats.cz. Naproti tomu, medián príjmu domácnosti (pre pár s dieťaťom) v Česku je len okolo 54 400 Kč expats.cz. Tento rozdiel v dostupnosti tlačí viac rodín zo strednej triedy do prenájmu alebo do vzdialených predmestí/satelitných miest. Znamená to tiež, že pražský trh s kupujúcimi je viac závislý od vysoko zarábajúcich profesionálov, dvojpríjmových párov alebo investorov s vlastným kapitálom. Ak budú platy naďalej rásť (v nominálnom vyjadrení rastú ročne o ~6–8 %), môže to postupne pomôcť dostupnosti, no zatiaľ je bývanie pre mnohých miestnych nedostupné. To by mohlo vyvolať politický tlak na riešenia ako viac programov dostupného bývania alebo podporu pre prvokupcov – niečo, čo treba sledovať.
Demografia a migrácia: Populácia Prahy stále rastie, čo zvyšuje dopyt po bývaní, či už na vlastníctvo alebo prenájom. Prirodzený prírastok obyvateľstva je nízky (ako vo väčšine Európy, aj v Česku sú nízke pôrodnosti), ale hlavným motorom je prisťahovalectvo. Praha priťahuje mladých profesionálov a študentov z iných častí Česka aj zo zahraničia. Okrem toho vlny imigrácie – napríklad veľký prílev Ukrajincov od roku 2022 – výrazne ovplyvnili Prahu. Mesto zaznamenalo desiatky tisíc nových obyvateľov prakticky zo dňa na deň v dôsledku vojny na Ukrajine, pričom mnohí z nich zostali a našli si prácu, takže potrebujú dlhodobé bývanie. Takéto demografické posilnenie krátkodobo trh sprísňuje (ako bolo vidieť pri prudkom raste nájmov v roku 2022, keď prišli utečenci). V strednodobom horizonte viac obyvateľov znamená aj väčšie potreby bývania – čo je výzva, ak ponuka bývania nestíha držať krok. Na druhej strane, rastúca a mladšia populácia podporuje ekonomiku, zapĺňa pracovné miesta a prispieva k živému mestskému prostrediu, čo následne udržiava atraktivitu pražských nehnuteľností pre investorov. Vidíme tiež trend suburbanizácie: niektoré rodiny sa sťahujú tesne za hranice Prahy v snahe nájsť lacnejšie bývanie, čím sa efektívne rozširuje dojazdová zóna. To viedlo k rastu cien nehnuteľností v okolitých okresoch Stredných Čiech. Mnohí však stále uprednostňujú bývanie priamo v Prahe, ak si to môžu dovoliť, čím sa udržiava dopyt v rámci mesta.
Náklady na výstavbu a materiály: Náklady na výstavbu nových nehnuteľností zaznamenali bezprecedentný nárast v rokoch 2021–2022 (indexy cien stavebných materiálov vzrástli dvojciferne a mzdy v stavebníctve stúpli). To spôsobilo, že výstavba bola drahšia a rizikovejšia, čo prispelo k menšiemu počtu začatých projektov. V roku 2024 sa tieto náklady začali stabilizovať alebo dokonca mierne klesať v reálnom vyjadrení, keď sa zmiernili problémy v dodávateľských reťazcoch a dopyt sa normalizoval. Napriek tomu výstavba v Prahe zostáva nákladná a developeri to musia zohľadniť – čo znamená vysoké ceny na úrovni návratnosti pre nové jednotky (často výrazne nad 100 tis. Kč/m²). Ak by inflácia v stavebníctve opäť vzrástla, mohla by ešte viac spomaliť novú ponuku.

V podstate je makroprostredie v roku 2025 opatrne priaznivé pre pražské nehnuteľnosti: hospodársky rast, nízka nezamestnanosť a prírastok obyvateľstva všetko zvyšujú dopyt, zatiaľ čo uvoľňovanie úrokových sadzieb odstraňuje hlavný problém, ktorý bol prítomný v rokoch 2022–23. Hlavnými protisílami sú obmedzenia dostupnosti a limity ponuky, ktoré paradoxne tiež prispievajú k udržiavaniu vysokých cien. Ak nenastane externý šok (globálna recesia alebo geopolitická udalosť), tieto faktory naznačujú, že pražský trh zostane na rastúcej trajektórii.

Výhľad na najbližšie 3–5 rokov

Pri pohľade dopredu je výhľad na 3–5 rokov (2025–2030) pre pražský trh s nehnuteľnosťami vo všeobecnosti pozitívny, hoci charakterizovaný miernejším rastom a pretrvávajúcimi štrukturálnymi výzvami:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Očakáva sa, že ceny bývania budú v strednodobom horizonte naďalej rásť, prekonávajúc všeobecnú infláciu, a to kvôli pretrvávajúcej nerovnováhe medzi ponukou a dopytom. Väčšina prognóz bánk a analytikov predpokladá ročný rast cien v stredných jednociferných hodnotách (možno 5–8 % ročne) v nasledujúcich rokoch conbiz.eu conbiz.eu. Je to pomalšie ako extrémne skoky počas boomu v roku 2021, no stále ide o výrazný nárast, ktorý bude znižovať dostupnosť bývania, pokiaľ príjmy neporastú rovnako rýchlo. Niektoré scenáre sú optimistickejšie – ak by úrokové sadzby klesli rýchlejšie alebo by nepribudla významná nová ponuka, rast cien by mohol zostať blízko dvojciferných hodnôt až do rokov 2025–2026 conbiz.eu. Naopak, v prípade nepriaznivého scenára (napr. recesia alebo prudké zvýšenie úrokových sadzieb) by mohol dopyt klesnúť a ceny by sa mohli vyrovnať, no v tomto bode sa krach cien neočakáva podľa hlavných analytikov, vzhľadom na nedostatok ponuky na trhu. Česká národná banka poznamenala, že aj rast o 5–10 % ročne, hoci je vysoký, sa za súčasných podmienok javí ako „realistický scenár“ conbiz.eu conbiz.eu. V dlhšom horizonte, ak by sa Prahe podarilo dramaticky zvýšiť výstavbu bývania (cez reformy alebo realizáciu veľkých projektov), možno by sa rast cien priblížil úrovni inflácie alebo by v niektorých segmentoch došlo k miernej korekcii – to by však pravdepodobne bolo až po päťročnom horizonte.
Ponuka bývania: Nasledujúcich 3–5 rokov bude kľúčových pre napredovanie veľkých rozvojových projektov v Prahe. Do roku 2030 bude Smíchov City v neskorších fázach s tisíckami odovzdaných bytov, Žižkov Station City začne odovzdávať byty (ak už nebude dokončený) a prvý úsek metra D bude v prevádzke (plánované okolo roku 2027). Tieto projekty postupne prinesú nové bývanie a môžu čiastočne uvoľniť tlak v centre. Avšak byrokratické prieťahy zostávajú prekážkou – ak sa povoľovanie neurýchli, Praha bude pravdepodobne naďalej pridávať len ~6 000–8 000 bytov ročne, čo je nedostatočné. Preto nedostatok bývania pravdepodobne pretrvá v dohľadnej budúcnosti a bude podporovať hodnoty. Dúfame, že digitálne povoľovanie a legislatívne zmeny (nový stavebný zákon a pod.) skrátia čas realizácie projektov do konca 20. rokov conbiz.eu. Snahy mesta o dostupné bývanie môžu tiež priniesť malý, ale stabilný prírastok mestských bytov, čo by mohlo pomôcť časti obyvateľstva a pôsobiť ako poistný ventil, ak by nájmy príliš vzrástli. Reálne však za 5 rokov Praha „nepostaví sama seba“ z bytovej krízy – je to dlhší boj.
Trh s prenájmami: Očakáva sa, že pražský trh s prenájmami zostane veľmi robustný. Keďže vlastníctvo je pre mnohých ťažko dostupné, počet nájomcov bude rásť. To naznačuje pokračujúci tlak na rast nájomného, hoci pravdepodobne nie tak prudko ako v rokoch 2022–24. Viac inštitucionálnej ponuky nájomného bývania (niektoré nové projekty build-to-rent môžu byť dokončené v najbližších rokoch) by mohlo mierne zmierniť infláciu nájomného tým, že ponúkne viac možností. Navyše, ak klesnú úrokové sadzby a niektorí nájomcovia sa stanú kupujúcimi, dopyt po prenájmoch by sa mohol mierne uvoľniť. Avšak vzhľadom na status Prahy ako magnetu pre nových obyvateľov a celkový nedostatok bývania je nepravdepodobné, že by nájomné klesalo; v najhoršom prípade by mohlo stagnovať, ak by sa zhoršili ekonomické podmienky, ale základný scenár predpokladá mierny rast nájomného každý rok (napr. niekoľko percent ročne). Neočakávajú sa dramatické zmeny v reguláciách – neexistuje politický konsenzus na zavedenie regulácie nájomného, takže prevládne trhový mechanizmus, pričom mesto sa zameria na poskytovanie vlastných dostupných bytov pre určité skupiny.
Komerčné segmenty:
Kancelárie: Pražský trh s kanceláriami by mal zostať relatívne vyvážený. Možná vlna novej ponuky okolo rokov 2026–2027 (projekty, ktoré boli odložené, môžu byť dovtedy dokončené) by mohla mierne zvýšiť mieru neobsadenosti, ale pokiaľ bude dopyt držať krok (a mnohé nadnárodné spoločnosti budú v Prahe naďalej expandovať), akýkoľvek nárast neobsadenosti by mal byť zvládnuteľný. Hybridná práca sa bude ďalej vyvíjať, ale väčšina firiem si už osvojila model, ktorý stále zahŕňa kancelárie. V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať viac rekonštrukcií kancelárií a modernizácií (na ESG štandardy, inteligentné technológie), keďže prenajímatelia budú súťažiť o nájomcov. Nájomné za prémiové kancelárie by mohlo ešte mierne vzrásť, ak bude ponuka obmedzená, hoci veľké skoky sú nepravdepodobné; nájomné za sekundárne kancelárie môže zostať na rovnakej úrovni alebo dokonca klesnúť, ak staršie budovy stratia nájomcov.
Maloobchod: Do roku 2030 môže byť pražský maloobchod transformovaný novými spotrebiteľskými návykmi – očakávajte viac zážitkového maloobchodu (gastronómia, zábava) v nákupných centrách a možno aj zmeny v zložení nájomcov na hlavných triedach (napr. menej pobočiek bánk, viac vlajkových predajní alebo pop-upov). Rast turizmu (ak nenastanú neočakávané výkyvy) udrží centrálny maloobchod a pohostinstvo zdravé. Centrum mesta môže zažiť revitalizačné projekty (ako prebiehajúca rekonštrukcia dolného Václavského námestia, modernizácia Múzejnej štvrte), ktoré zlepšia nákupné prostredie. E-commerce pravdepodobne do roku 2030 získa väčší podiel na maloobchodnom predaji, čo môže vyvíjať tlak na slabšie kamenné predajne; avšak prémiové lokality v Prahe by mali naďalej priťahovať maloobchodníkov kvôli budovaniu značky. Preto očakávajte stabilné alebo mierne rastúce nájomné v prémiovom maloobchode a pravdepodobne väčšiu fluktuáciu v sekundárnych lokalitách.
Priemysel: Sektor logistiky v okolí Prahy má veľmi priaznivé vyhliadky. Pražský metropolitný región by mohol zaznamenať nové logistické parky v príprave, najmä ak budú pokračovať diaľničné projekty (ako dokončenie pražského okruhu a zlepšenia D1, D11), čím sa otvorí nová pôda na rozvoj. Vzhľadom na štrukturálny trend near-shoringu (presun výroby/skladovania západných spoločností bližšie k Európe) môže Česká republika profitovať a blízkosť Prahy ako uzla získa svoj podiel zariadení. Nájomné sa môže stabilizovať, ak príde veľa novej ponuky skladov, ale v súčasnosti sa zdá, že dopyt je pripravený absorbovať nové priestory. Kľúčovým obmedzením je pôda a územné plánovanie – ak úrady umožnia viac priemyselného územia okolo Prahy, trh sa bude môcť rozšíriť. Priemyselné výnosy by sa mohli opäť znížiť, ak investori budú naďalej investovať do logistiky (obľúbená trieda aktív), čo znamená, že ceny skladov by mohli stúpať.
Investičný trh: Na kapitálových trhoch sa očakáva vyšší objem transakcií v nasledujúcich rokoch v porovnaní s pomalým obdobím 2022–23. Ak zostanú úrokové sadzby nižšie, uzavrie sa viac obchodov. Do roku 2026–27 by sme mohli vidieť ročné investičné objemy v Česku späť na úrovni okolo 3 miliárd € (čo bolo typické pred Covidom). Domáci investori zostanú aktívni a pravdepodobne porastú v sofistikovanosti a rozsahu (české investičné fondy úspešne získavajú kapitál). Zahraniční investori – najmä z Európy, Severnej Ameriky, ale aj z Južnej Kórey či Singapuru – budú cieliť na Prahu pre jej stabilitu a rast. Očakávame niektoré veľké transakcie, ktoré boli odložené, a uskutočnia sa, keď sa zladia očakávania predávajúcich a kupujúcich (napr. predaje ikonických administratívnych budov alebo nákupných centier fondmi na konci cyklu). Výnosy z prémiových aktív sa môžu opäť mierne znížiť v dôsledku konkurencie, ale nie na extrémne nízke úrovne z roku 2019; môžu sa ustáliť okolo 4,5–5 % pre kancelárie, 5–5,5 % pre nákupné centrá a pod 5 % pre prémiovú logistiku, napríklad do roku 2026 (ide o hrubé odhady).
Externé riziká a neznáme faktory: Každý výhľad musí zohľadniť neistoty. Niekoľko neznámych faktorov pre pražský realitný trh zahŕňa: globálne ekonomické podmienky (hlboká európska recesia by zasiahla dopyt nájomcov a dôveru kupujúcich), zmeny menovej politiky (ak by inflácia opäť vzrástla a ČNB by prudko zvýšila sadzby, trh by sa rýchlo ochladil), a geopolitické udalosti (Praha je do istej miery chránená, ale udalosti ako eskalácia vojny alebo energetické krízy ju môžu nepriamo ovplyvniť – napr. vysoké ceny energií ovplyvňujú výstavbu a životné náklady). Naopak, pozitívnym neznámym faktorom by mohlo byť vstúpenie Českej republiky do eurozóny (nie je to na okamžitej agende, ale ak by sa to v dlhodobom horizonte stalo, mohlo by to znížiť menové riziko a možno ešte viac znížiť úrokové sadzby, čo by podporilo reality). Ďalším faktorom je technológia a pracovné vzorce – napr. ak by sa práca na diaľku výrazne zvýšila nad očakávania, mohla by viac oslabiť dopyt po kanceláriách, než je naša základná prognóza; alebo ak by e-commerce technológie (napr. doručovanie dronmi) znížili potrebu mestskej logistiky atď. Ide o špekulatívne faktory, ale stoja za zmienku.

Zhrnuté, trh s nehnuteľnosťami v Prahe v nasledujúcich 3–5 rokoch bude naďalej rásť vo väčšine segmentov. Atraktivita mesta – silná ekonomika, rastúca populácia, relatívna cenová dostupnosť v európskom kontexte a status bezpečného prístavu – bude naďalej priťahovať koncových užívateľov aj investorov. Očakávame ďalší rast cien nehnuteľností a nájmov, hoci pravdepodobne umiernenejším, udržateľnejším tempom než prudké nárasty z uplynulej dekády. Kľúčové výzvy obmedzenej ponuky a cenovej dostupnosti pretrvajú, čo bude podnecovať neustále úsilie verejného aj súkromného sektora o inovatívne riešenia (od nových projektov po úpravy politík). Ak nenastanú zásadné otrasy, Praha v roku 2030 bude o niečo väčšou, modernejšou metropolou – s novými štvrťami, vylepšenou infraštruktúrou a trhom s nehnuteľnosťami, ktorý, hoci zrelší, stále ponúka stabilné výnosy a príležitosti pre tých, ktorí chcú investovať alebo sa usadiť v tomto dynamickom hlavnom meste.

Zdroje: Český štatistický úrad; Česká národná banka; Magistrát hlavného mesta Prahy; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; správy Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; Expats.cz a Prague Morning trhové analýzy conbiz.eu expats.cz; developerské správy (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Všetky údaje sú k roku 2024–2025.