Trh s nehnuteľnosťami vo Viedni 2025–2030: Boom alebo prepad? Kľúčové trendy, zmeny cien a odhalené príležitosti

Prehľad trhu s nehnuteľnosťami vo Viedni v roku 2025

Trh s nehnuteľnosťami vo Viedni v roku 2025 stojí na rázcestí po období mimoriadneho rastu, po ktorom nasledovalo nedávne ochladenie. Po desaťročnom boome sa ceny rezidenčných nehnuteľností ustálili a dokonca mierne klesli v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb a ekonomického napätia. V rokoch 2023–2024 zaznamenala Viedeň svoju prvú trvalú korekciu cien od 2000-tych rokov, pričom ceny domov v hlavnom meste klesli približne o 2 % medziročne do konca roka 2024 globalpropertyguide.com. Toto znamenalo siedmy po sebe idúci štvrťrok miernych poklesov, čím sa skončila éra dvojciferných ročných prírastkov počas pandemických rokov. Nové obmedzenia poskytovania úverov zavedené v roku 2022 (ako minimálne 20 % akontácie a kratšie splatnosti úverov) prudko ochladili dopyt, čo viedlo k pomalej predajnej aktivite globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Avšak, rok 2025 priniesol známky stabilizácie. Ako inflácia klesá smerom k cieľu 2 % a rakúska ekonomika sa vracia k miernemu rastu, dôvera kupujúcich sa pomaly zlepšuje cbre.com. Trh práce zostáva silný a hypotekárne sadzby začínajú mierne klesať, čo pomáha trhu s nehnuteľnosťami nájsť dno. Analytici dokonca naznačujú, že cenová korekcia je už do veľkej miery „ukončená“, pričom ocenenia sa prispôsobili novému prostrediu úrokových sadzieb cbre.com. Sektor nehnuteľností vo Viedni v roku 2025 možno teda charakterizovať ako stabilný, ale opatrný – predávajúci už väčšinou upravili svoje očakávania a kupujúci sa vracajú na trh v očakávaní, že najhoršie z poklesu je už za nimi.

Napriek nedávnym protivetrom, základné ukazovatele Viedne zostávajú silné. Mesto sa neustále umiestňuje medzi najlepšie hodnotenými mestami na svete z hľadiska kvality života (v roku 2023 obsadilo 1. miesto podľa The Economist Intelligence Unit) eib.org, čo podčiarkuje jeho atraktivitu. Miera neobsadenosti je nízka a dopyt po prenájmoch je vysoký vďaka rastúcej populácii Viedne a chronickému nedostatku bývania. Inštitucionálni investori a družstvá vlastnia veľkú časť bytového fondu, čo zaručuje stabilný, profesionálne spravovaný trh s prenájmami globalpropertyguide.com eib.org. Desaťročia pro-bytovej politiky (ako dotované bývanie a regulácia nájomného) zároveň zabránili extrémnym krízam dostupnosti bývania, vďaka čomu je viedenský realitný trh relatívne odolný v porovnaní s inými svetovými metropolami. Pri vstupe do roku 2025 trh odráža zdravú rovnováhu – nejde ani o trh výlučne v prospech predávajúcich, ani o prudký prepad. Ceny sú v mnohých segmentoch približne rovnaké alebo mierne vyššie ako pred rokom a objem transakcií rastie. Táto rovnováha vytvára predpoklady pre to, čo príde ďalej: Obnoví sa realitný boom vo Viedni, alebo trh zostane utlmený? Nasledujúce časti skúmajú hlavné trendy, ktoré budú formovať vývoj do roku 2030.

Kľúčové trendy a prognózy (2025–2030)

Nasledujúce roky do roku 2030 budú pre viedenský realitný trh kľúčové. Niekoľko vzájomne prepojených trendov a prognóz vyniká:

Mierne ekonomické oživenie: Rakúska ekonomika sa v roku 2025 vracia k rastu, pričom sa očakáva rast HDP o ~1 % po krátkej recesii globalpropertyguide.com. Inflácia bola skrotená na ~2 %, čo prináša stabilitu cbre.com. Toto zdravšie prostredie by malo mierne pozitívne ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach. Analytici predpovedajú, že postupné zhodnocovanie cien sa obnoví v roku 2026, hoci sa neočakáva návrat k neudržateľným dvojciferným nárastom. Odborníci dokonca upozorňujú, že krátkodobé špekulatívne cenové skoky sú nepravdepodobné – trh v roku 2025 zostáva opatrný a cenovo upravený smerom nadol, takže špekulanti by nemali očakávať rýchle zisky internationalinvestment.biz. Namiesto toho je Viedeň pripravená na stály, mierny rast v súlade s ekonomickými základmi.
Dôvera investorov po korekcii: Odborníci na trh veria, že cenová korekcia dosiahla dno a investičný trh sa zotavuje cbre.com. Výnosy, ktoré počas poklesu cien vzrástli, začínajú opäť klesať, keď sa hodnoty nehnuteľností stabilizujú cbre.com. Medzinárodní investori sa vracajú po období, keď dominovali domáci kupci cbre.com. Viedenská povesť bezpečného prístavu – ponúkajúceho stabilné výnosy a nízku neobsadenosť – priťahuje nový záujem. Globálne fondy, ktoré v rokoch 2022–23 pozastavili akvizície, teraz vyhľadávajú príležitosti vo Viedni, povzbudené zlepšujúcimi sa ekonomickými ukazovateľmi a priaznivejšou cenovou úrovňou pre kupujúcich.
Práca na diaľku mení dopyt: Pandémiou poháňaná revolúcia práce na diaľku naďalej ovplyvňuje preferencie bývania vo Viedni. Na jednej strane dopyt po prímestských domoch vzrástol, keďže viac rodín hľadá väčší priestor a domáce kancelárie mimo preplneného centra investropa.com. Prieskumy ukazujú, že 41 % rakúskych pracovníkov využíva hybridné pracovné usporiadanie a takmer všetci si želajú aspoň občasnú prácu na diaľku investropa.com. To mnohých podnietilo presťahovať sa do väčších domov na okraji Viedne, kde za svoje peniaze získajú viac priestoru. Prímestské štvrte profitovali z modernizácie infraštruktúry, ako je rozšírenie diaľnice A5, čo zlepšilo dostupnosť a čas dochádzania investropa.com. Výsledkom je, že odborníci predpovedajú pokračujúci rast cien v prímestskom okruhu Viedne do rokov 2025–2026, ktorý ťaží zo zmeny životného štýlu smerom k práci na diaľku.
Obnovená príťažlivosť mestského života: Paradoxne, aj keď sa niektorí sťahujú na okraj, viedenské mestské jadro zostáva veľmi žiadané – najmä pre nájomcov. Populácia mesta rastie a mnohí ľudia (najmä mladí profesionáli) teraz uprednostňujú bývanie v centre, aby skrátili čas dochádzania investropa.com. S návratom kancelárií a spoločenského života po COVID-e sú vnútromestské štvrte opäť horúcim tovarom, čo vedie k rastu nájomného v centrálnych okresoch. Najnovšie prognózy ukazujú, že populácia Viedne stúpne o 310 000 ľudí do roku 2053, pričom výrazný rast sa sústreďuje vo vnútorných okresoch ako Leopoldstadt a Brigittenau investropa.com. Tento prílev obyvateľov do mesta zvyšuje dopyt po bývaní (a nájomné) v centre. V skutočnosti už v roku 2024 krátkodobé výnosy z prenájmu prudko vzrástli vďaka oživeniu turizmu (viac o tom nižšie), čo zdôrazňuje atraktivitu nehnuteľností v centre pre investície investropa.com. Do budúcnosti čelí Viedeň dvojitému trendu: prosperujúce rodiny hľadajú zelený prímestský životný štýl, zatiaľ čo študenti, expati a mladí profesionáli udržiavajú silný dopyt po dobre situovaných mestských bytoch.
Nedostatok ponuky & nedostatok bývania: Kľúčovým trendom, ktorý formuje trh, je obmedzený pipeline bytovej výstavby vo Viedni. Nová bytová výstavba každoročne klesá, čo zhoršujú rastúce stavebné náklady a spomalenie povoľovacích procesov globalpropertyguide.com. V roku 2024 opäť klesol počet dokončených bytov na celonárodnej úrovni a Viedeň nie je výnimkou. Za prvé tri štvrťroky 2024 bolo v celom Rakúsku schválených menej ako 35 000 bytových jednotiek, čo je pokles o 4,9 % oproti už tak nízkemu roku 2023 globalpropertyguide.com. Tento útlm vo výstavbe spôsobuje tlak na rast cien a najmä nájomného. Prebytočný dopyt je zrejmý – koncom roka 2024 ceny nájmov vo Viedni rástli kvôli nedostatku novej ponuky na trhu cbre.com. Hlasov v odvetví, ktoré vyzývajú vládu na podporu (daňové úľavy, dotácie) na oživenie stavebnej aktivity, pribúda cbre.com. Prognóza na roky 2025–2030 je, že nedostatok bývania vo Viedni bude pretrvávať, pričom sa môže ešte zhoršiť, ak rast populácie predbehne výstavbu. To znamená prísnejší trh s nájmami a príležitosti pre developerov, ktorí dokážu projekty zrealizovať. Nedostatok bývania bude pravdepodobne jednou z najväčších výziev (a investičných téz) pre viedenské nehnuteľnosti v nasledujúcom desaťročí.
Rastúci trh s prenájmom a výnosy: Ruka v ruke s nedostatkom ponuky sa očakáva ďalší rast nájomného vo Viedni. Mesto už v roku 2024 zaznamenalo rekordný dopyt po prenájmoch, pričom inzerované nájmy stúpali, najmä pri menších bytoch v centrálnych lokalitách. Do roku 2025 sa Viedeň môže pochváliť najvyššími výnosmi z rezidenčných prenájmov v Rakúsku – v priemere okolo 4,1 % ročne internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. To je výrazne viac ako výnosy v Grazi (~3,7 %) alebo Salzburgu (~2,7 %) internationalinvestment.biz. Pri stabilizácii cien nehnuteľností a raste nájomného by sa výnosy mohli ešte zvýšiť. Rozdiely sú však výrazné: cenovo dostupné okrajové štvrte ako Favoriten môžu priniesť takmer 7 % výnosu pri malých bytoch, zatiaľ čo luxusné štvrte ako Döbling dosahujú skôr 3,5 % internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Trendom do roku 2025 a ďalej je rast nájomného vo všetkých segmentoch, najmä však v segmentoch zameraných na strednú triedu a študentských nájomcov, kde je dopyt neukojiteľný. Investorov čoraz viac lákajú možnosti prenájmu vo Viedni vďaka týmto zdravým výnosom a spoľahlivým skupinám nájomcov.
Zameranie na udržateľnosť (ESG): Viedeň prijíma trend zelených budov a ESG, ktorý bude formovať vývoj do roku 2030. Prísnejšie stavebné predpisy teraz vyžadujú vysokú energetickú efektívnosť (napr. izolácia, obnoviteľné vykurovanie) a nové územné plány nariaďujú minimálne 50 % zelenej plochy v projektoch vienna.at vienna.at. Mestská iniciatíva „Smart Climate City“ znamená, že budúce projekty musia zahŕňať prvky adaptácie na klímu (ako zelené strechy a „záhradné ulice“) na boj proti mestskému teplu vienna.at. Tieto politiky už ovplyvňujú preferencie kupujúcich – energeticky efektívne domy a ekologicky certifikované kancelárske budovy sú čoraz viac žiadané investropa.com. V skutočnosti nehnuteľnosti so zelenými certifikátmi môžu dosahovať nájomné prémie vo Viedni cbre.com. V období 2025–2030 možno očakávať, že ESG súlad bude čoraz viac ovplyvňovať oceňovanie: staršie neefektívne budovy môžu zaznamenať „zelený diskont“, zatiaľ čo udržateľné projekty si užívajú vyššie nájmy a hodnoty. Realitní hráči vo Viedni reagujú rekonštrukciou aktív a uprednostňovaním environmentálnych prvkov na splnenie rastúceho dopytu po udržateľnosti.

Zhrnutie: Výhľad pre Viedeň je opatrne optimistický. Väčšina analytikov predpokladá, že na obzore nie je ani dramatický prepad, ani prehriaty boom, ale skôr obdobie mierneho rastu a evolúcie. Nízka ponuka a vysoký dopyt uprednostňujú vlastníkov nehnuteľností s stálym rastom cien a nájomného každý rok. Dostupnosť a objem však bude tlmený ekonomickou realitou – Viedeň nie je v bubline a obozretné, dlhodobé investičné stratégie prekonajú špekulatívne kroky. Ďalej sa pozrieme na to, čo to všetko znamená pre investorov v rôznych segmentoch trhu.

Investičné príležitosti v rezidenčnom, komerčnom a luxusnom segmente

Viedeň ponúka rozmanitú škálu investičných príležitostí v oblasti nehnuteľností. Tu je rozdelenie možností v rezidenčnom, komerčnom a luxusnom segmente:

Rezidenčné nehnuteľnosti: Rezidenčný sektor vo Viedni zostáva kameňom úrazu pre investorov, cenený pre svoju stabilitu a konzistentné výnosy. Nájomné byty sú neustále žiadané – takmer 75 % viedenských domácností býva v prenájme namiesto vlastníctva eib.org eib.org, čo zaručuje hlboký bazén nájomcov. Investori do štandardných bytov môžu v súčasnosti dosiahnuť hrubé výnosy nad 4 % vo Viedni internationalinvestment.biz, najvyššie v Rakúsku, vďaka relatívne rozumným nákupným cenám v kombinácii s rastúcimi nájmami. Robotnícke štvrte (napr. Favoriten, Ottakring, Simmering) ponúkajú obzvlášť atraktívne výnosy v rozmedzí 5–6 % pri menších bytoch internationalinvestment.biz. Tieto oblasti, hoci sú menej centrálne, profitujú zo silného miestneho dopytu po prenájme a pripravovaných dopravných spojeniach. Medzitým centrálne štvrte (Innere Stadt, Leopoldstadt, atď.) zaznamenávajú nižšie výnosy (~3–4 %), ale majú tendenciu stabilne rásť a nikdy nemajú núdzu o nájomcov. S uvoľnením hypotekárnych pravidiel po roku 2025 (viac o tom neskôr) očakávame, že na trh vstúpi viac prvokupcov a mladých rodín, čo by mohlo mierne zvýšiť ceny bytov v dostupných segmentoch. Avšak rozsiahle sociálne bývanie a regulácia nájomného vo Viedni zmierňujú extrémny rast cien, vďaka čomu je rezidenčné investovanie pomalým a stabilným budovateľom bohatstva, nie špekulatívnou hrou. Skutočná príležitosť spočíva v stratégiách kúpiť a držať: kúpiť nehnuteľnosť teraz a využiť dlhodobý rast populácie a stúpajúce nájmy. Navyše, špecifické rezidenčné segmenty ako študentské bývanie sú sľubné, keďže v meste je približne 200 000 univerzitných študentov wien.gv.at. Celkovo viedenský rezidenčný trh ponúka nízke riziko a mierne výnosy – ideálny profil pre investorov zameraných na príjem a tých, ktorí hľadajú zachovanie majetku s ochranou pred infláciou.
Komerčné a kancelárske nehnuteľnosti: Viedenský segment komerčných nehnuteľností prekonáva štrukturálne zmeny, no napriek tomu ponúka investorom viacero svetlých miest. Kancelárske nehnuteľnosti vo Viedni preukázali odolnosť. Mesto má relatívne nízku mieru neobsadenosti kancelárií (ktorá sa len mierne zvyšuje v dôsledku trendov práce na diaľku) a rastúce nájomné za prémiové priestory na najlepších adresách cbre.com. Kancelárske priestory triedy A sú v skutočnosti nedostatkovým tovarom, keďže nová výstavba bola obmedzená a spoločnosti stále vyhľadávajú kvalitné, energeticky efektívne budovy na prilákanie zamestnancov. Nájomné za prémiové kancelárie dosiahlo 28 € za m²/mesiac internationalinvestment.biz, a výnosy z kancelárií (hoci nie sú v zdrojoch výslovne uvedené) sa pohybujú okolo úrovne 3 % pri kľúčových aktívach – čo naznačuje silné hodnoty. Investori môžu nájsť príležitosť v modernizácii starších kancelárskych budov na splnenie ESG štandardov, keďže takéto vylepšenia sú odmeňované vyšším dosiahnuteľným nájomným cbre.com. Na druhej strane, trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami je zmiešaný. Tradičné nákupné centrá čelia protivetru – rok 2024 priniesol slabé maloobchodné tržby a malý záujem investorov o veľké obchodné centrá internationalinvestment.biz. Avšak nevyhnutný maloobchod (ako supermarkety a susedské potravinové centrá) prosperuje, s výnosmi okolo 5,3–5,5 % a vysokým dopytom zo strany inštitucionálnych kupcov internationalinvestment.biz. Viedenské hlavné nákupné ulice a luxusné butiky sú tiež pripravené na návrat: v roku 2025 sa očakáva otvorenie nových vlajkových predajní v centre mesta a obnovený dopyt po prémiových maloobchodných priestoroch, najmä keď sa luxusné značky rozširujú (turisti sa vrátili vo veľkom, čo podporilo maloobchodné tržby) cbre.com. Ďalším hviezdnym segmentom sú logistické a priemyselné nehnuteľnosti. Viedenský logistický trh mal rekordný rok 2024 (postavilo sa a obsadilo mnoho nových skladov) a hoci ponuka na krátky čas dobehla dopyt, v roku 2025 by mal dopyt opäť prevýšiť nové dokončené projekty cbre.com. Moderné logistické zariadenia, najmä tie v blízkosti dopravných uzlov, dosahujú rastúce nájomné a stabilné výnosy ~5 % alebo viac. <sInvestori zameriavajúci sa na e-commerce sklady, centrá pre doručovanie na poslednú míľu a ľahké priemyselné parky v okolí Viedne môžu očakávať silný rast nájomného, keďže spotrebiteľská základňa mesta a potreby distribúcie rastú. Nakoniec, nehnuteľnosti v oblasti pohostinstva (hotely, servisované apartmány) si zaslúžia zmienku: Viedeň zaznamenala rekordnú turistickú návštevnosť v roku 2024 a obsadenosť hotelov aj ceny izieb sa výrazne zotavili cbre.com. Niekoľko medzinárodných hotelových investorov sa vrátilo na viedenský trh, staviac na trvalý rast turizmu. Zhrnuté, komerčné príležitosti vo Viedni závisia od segmentu: kancelárie a logistika sú favoritmi, nevyhnutný maloobchod je stabilný a pohostinstvo sa zotavuje, zatiaľ čo sekundárny maloobchod a zastarané kancelárie sú menej obľúbené. Skúsení investori sa zamerajú na prémiové, budúcnosti odolné aktíva (napríklad kancelárie s ekologickým certifikátom, mestská logistika, centrálne umiestnený maloobchod), ktoré sú najlepšie pripravené na dopytové trendy v rokoch 2025–2030.
Luxusný a prémiový segment: Luxusný segment nehnuteľností vo Viedni preukázal v posledných rokoch pozoruhodnú odolnosť a dokonca prekonanie očakávaní. V roku 2024, zatiaľ čo ceny na trhu s bývaním pre masy klesali, prémiový segment (najvyššia trieda nehnuteľností) takmer nestratil na hodnote (−4 % medziročne) a ultra-luxusné nehnuteľnosti zaznamenali nárast cien (+0,2 %) internationalinvestment.biz. To naznačuje stabilný dopyt na úplnom vrchole trhu, aj počas celkového spomalenia. Viedenské luxusné ponuky – či už ide o honosný byt na Ringstrasse, historický palác v centre, alebo penthouse s výhľadom na Dunaj – sú cenené miestnou elitou aj zahraničnými kupcami, ktorí hľadajú kúsok viedenského starosvetského šarmu. Záujem o historické nehnuteľnosti v skutočnosti rastie, pričom tomu napomáhajú snahy o ich zachovanie, ktoré zdôrazňujú ich kultúrnu hodnotu investropa.com. Mnohé historické budovy sa rekonštruujú a menia na luxusné byty, čím priťahujú investorov, ktorí oceňujú architektonickú veľkoleposť Viedne. Novým faktorom, ktorý ovplyvní tento segment, je aktualizácia imigračnej politiky: v roku 2025 Rakúsko predstaví cestu k občianstvu prostredníctvom investície do luxusných nehnuteľností vnz.bz. Podľa tohto očakávaného programu by bohatí cudzinci, ktorí investujú približne 3 milióny eur do prémiových rakúskych nehnuteľností (najmä vo Viedni alebo Salzburgu), mohli urýchliť svoju žiadosť o občianstvo vnz.bz. To môže zásadne zmeniť dopyt po luxuse – v podstate ide o scenár „zlatej vízy“, ktorý by mohol prilákať prílev globálnych bohatých kupcov hľadajúcich prístup do EÚ. Ak zareaguje čo i len zlomok svetových boháčov, viedenský prémiový trh by mohol v rokoch 2025–2030 zaznamenať prudký nárast, čo by zvýšilo ceny víl, penthousov a luxusných developerských projektov. Pre investorov luxusný segment ponúka nielen prestíž vlastníctva výnimočných aktív v hlavnom meste, ale aj solídny finančný potenciál. Luxusné nájmy zostali stabilné (a často sú prehliadané v prospech zhodnotenia kapitálu) a viedenský prémiový trh pôsobí ako bezpečný prístav – nedošlo tu k prehnanému rastu cien, takže neprišiel ani pád a je menej volatilný ako Londýn či New York. Ako vždy, likvidita je na vrchole trhu nižšia, preto by investori mali počítať s dlhším horizontom. No podľa ukazovateľov je viedenský luxusný trh s nehnuteľnosťami atraktívnym uchovávateľom hodnoty s miernym rastom, teraz navyše zatraktívnený možnosťou získania pobytu/občianstva. Kľúčové príležitosti zahŕňajú kúpu nových luxusných bytov (niektoré sa plánujú v centre mesta a pri nábreží Dunaja), akvizíciu historických mestských domov na rekonštrukciu alebo nákup prémiových pozemkov na budúci luxusný development, keďže ponuka skutočne prémiových lokalít je mimoriadne obmedzená.

Spodná línia: Či už je vaším zameraním cenovo dostupné byty, kancelárske veže alebo palácové penthousy, Viedeň ponúka presvedčivý investičný prípad. Každý segment má svoje špecifiká, ale vo všeobecnosti Viedeň ponúka stabilitu, slušné výnosy a dlhodobý rast poháňaný skutočným dopytom. V nasledujúcich častiach sa pozrieme na vývoj cien a nájomného, hlavné pripravované projekty a politické prostredie, ktoré ovplyvní tieto investície.

Trendy cien a analýza trhu s nájmami

Viedenské cenové trendy v posledných rokoch odrážajú trh, ktorý prudko rástol, dosiahol vrchol a teraz sa normalizuje na vysokej úrovni. Po rokoch dvojciferného rastu až do roku 2021 priemerné ceny bývania v meste prešli miernou korekciou. Do roku 2024 index cien domov vo Viedni medziročne klesol približne o 4,4 % internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz – čo je výrazná zmena oproti +8–12 % ročným prírastkom z predchádzajúcej dekády. Tento pokles bol spôsobený najmä segmentmi strednej a nižšej triedy, ktoré čelili problémom s dostupnosťou. V skutočnosti domy v strednej cenovej kategórii zaznamenali v roku 2024 najväčší pokles (−7,3 %), zatiaľ čo segment základného bývania klesol približne o 5 % internationalinvestment.biz. Nehnuteľnosti vyššej kategórie boli viac chránené, pričom prémiový segment klesol len o 4 % a luxus mierne vzrástol (+0,2 %) ako uvádza internationalinvestment.biz. Geograficky bola korekcia rozšírená, ale mierna – aj najviac zasiahnutý región (Burgenland) klesol približne o 12 %, zatiaľ čo pokles vo Viedni o ~4 % bol relatívne mierny internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz. Samostatne stojace domy vo Viedni stratili časť hodnoty (−5,2 % v roku 2024) a bytové apartmány klesli približne o 3,5 % internationalinvestment.biz. Stavebné pozemky zaznamenali prudší pokles (−9 %), keď developeri začali byť opatrnejší internationalinvestment.biz. Je dôležité zdôrazniť, že tieto poklesy prichádzajú po veľmi dlhom období rastu, takže ceny zostávajú v absolútnych číslach vysoké. Pre porovnanie, priemerný 150 m² dom vo Viedni stále stojí približne 960 000 € (nárast o ~1 % oproti roku 2023) <a href="https://internationalinvestment.biz/en/realinternationalinvestment.biz, čo naznačuje, že korekcia väčšinou odstránila nadmernú „penu“, ale nespôsobila kolaps hodnôt.

Od roku 2025 všetko nasvedčuje tomu, že ceny sa ustália a potenciálne opäť začnú pomaly rásť. Medzi pozorovateľmi trhu panuje zhoda, že ceny vo Viedni sa v roku 2025 stabilizujú, vzhľadom na návrat hospodárskeho rastu a ukončenie zvyšovania úrokových sadzieb. Skutočne, odborníci tvrdia, že „cenová korekcia je ukončená“ cbre.com, a najnovšie štvrťročné údaje ukazujú, že cenový index vo Viedni bol v podstate stabilný na konci roka 2024 a začiatkom roka 2025 globalpropertyguide.com. Do budúcnosti prognózy naznačujú nízky jednociferný medziročný rast cien na viedenskom rezidenčnom trhu do polovice 20. rokov. Európska komisia očakáva, že rakúska ekonomika sa do roku 2026 zvýši približne o 1,4 % globalpropertyguide.com, čo by malo viesť k miernemu zvýšeniu dopytu po bývaní. Okrem toho uvoľnenie pravidiel pre hypotekárne úvery v polovici roka 2025 (o čom bude reč neskôr) môže mierne zvýšiť kúpyschopnosť, najmä pre kupujúcich na vstupe na trh, čo by mohlo stanoviť cenové dno v kategórii „budget“ bytov. Treba však dodať, že silná výstavba dotovaného bývania vo Viedni bude naďalej poskytovať cenovo dostupné alternatívy prenájmu, čo pravdepodobne zabráni nekontrolovanému rastu cien na masovom trhu. Celkovo kupujúci vo Viedni môžu očakávať, že ceny v nasledujúcich rokoch mierne porastú, ale pomalším tempom ako počas boomu pred rokom 2020. Ďalší cenový nárast, ak vôbec nastane, by pravdepodobne vyžadoval kombináciu faktorov, ako je silný hospodársky rast, nedostatočná výstavba v porovnaní s rastom populácie a/alebo prílev nových investorov – scenáre, ktoré by sa mohli naplniť ku koncu desaťročia, ak budú demografické trendy pokračovať.

Na strane nájomného trhu zažíva Viedeň oveľa dynamickejší trend: nájmy rastú a výnosy prenajímateľov sa zlepšujú. Chronický nedostatok nového bývania v meste v kombinácii s rastom populácie vytvoril prebytočný dopyt po nájmoch cbre.com. Koncom roka 2024 to bolo jasne viditeľné: nájmy medziročne vzrástli, najmä v mestských častiach. Napríklad v centre Viedne došlo k zvýšeniu nájmov, keďže viac ľudí túži bývať v centre mesta, čo je poháňané rastúcou populáciou a obnovenou preferenciou mestských výhod investropa.com. Postavenie Viedne ako centra pre študentov a expatov tiež neustále zvyšuje dopyt po nájmoch. Priemerné výnosy z prenájmu vo Viedni, ako už bolo spomenuté, sa pohybujú okolo 4,1 % – čo je podľa európskych štandardov pomerne zdravé internationalinvestment.biz. Niektoré konkrétne údaje ilustrujú rozpätie výnosov z prenájmu v celom meste: v robotníckej 10. štvrti (Favoriten) môže malý garsónkový byt v hodnote ~147 000 € priniesť nájom ~844 €/mesiac, čo predstavuje pôsobivých 6,9 % ročne internationalinvestment.biz. Vo vonkajšej 22. štvrti (Donaustadt) sa stredne veľký byt za približne 439 000 € prenajíma za ~1 400 €, čo prináša výnos 3,8 % internationalinvestment.biz. A v luxusnej 19. štvrti (Döbling) môže luxusný byt v hodnote 1,08 mil. € priniesť asi 3 250 €/mesiac, čo je výnos 3,6 % internationalinvestment.biz. Toto rozpätie ukazuje, že cenovo dostupné byty v menej drahých štvrtiach ponúkajú najlepšie percentuálne výnosy, zatiaľ čo nehnuteľnosti vyššej triedy sa často kupujú skôr na uchovanie kapitálu než na vysoký výnos. Pozoruhodné je, že priemerné výnosy z nájmu vo Viedni prekonávajú tie v Salzburgu alebo Grazi (ktoré sú pod 3,7 %) internationalinvestment.biz, čo odráža robustnú úroveň nájmov v porovnaní s cenami nehnuteľností v hlavnom meste.

Dopyt po prenájme je taký silný, že prenajímatelia vo všeobecnosti čelia krátkym obdobiam neobsadenosti a môžu byť selektívni pri výbere nájomníkov. Regulácia nájomného sa vzťahuje na mnohé staršie budovy (mestské nájomné zákony obmedzujú nájomné v budovách postavených pred druhou svetovou vojnou určitej veľkosti/stavu), ale novšie byty a tie v kompletne zrekonštruovaných budovách sú oslobodené a môžu účtovať trhové ceny. V segmente voľného trhu požadované nájomné stúpa. Okrem toho oživenie turizmu a služobných ciest naštartovalo trh krátkodobých prenájmov (napr. prenájmy v štýle Airbnb). V roku 2023 zaznamenala Viedeň 17,26 milióna prenocovaní – prakticky späť na úrovni rekordného turizmu investropa.com – a to sa prejavilo v silnom dopyte po krátkodobom ubytovaní. Koncom roka 2024 boli prenocovania medziročne vyššie o 12,3 %, čo naznačuje prudko rastúci cestovný ruch investropa.com. Tento trend zvyšuje záujem investorov o byty v centre, ktoré možno prenajímať turistom na krátkodobý pobyt s vyšším výnosom. V dôsledku toho sa očakáva rast výnosov z krátkodobých prenájmov spolu s rastom turizmu investropa.com. Mesto tento trend monitoruje (aby sa zabezpečilo, že bývanie nebude príliš odklonené od miestnych obyvateľov), ale k roku 2025 zostávajú krátkodobé prenájmy lukratívnou výklenkovou oblasťou v niektorých štvrtiach.

Zhrnuté, viedenský trh s prenájmami je na vzostupe a tento trend pravdepodobne pretrvá do roku 2030. Ceny nájmov budú rásť kvôli nedostatočnej novej ponuke a rôznym faktorom dopytu (študenti, migranti, turisti atď.), čo zlepší výnosy z príjmov pre vlastníkov nehnuteľností. Investori by mali sledovať zmeny v politike (ako nové regulácie nájomného alebo pravidlá pre krátkodobé prenájmy), ale doterajší vyvážený prístup Viedne udržiava trh priaznivý pre prenajímateľov, no zároveň ohľaduplný k nájomníkom. Pre nájomcov je výhľad taký, že dostupnosť bývania by sa mohla stať problémom, najmä pre nových prichádzajúcich do mesta, keďže nájsť cenovo dostupné byty môže byť čoraz náročnejšie. Snahy mesta o pridanie cenovo dostupného bývania budú kľúčové na zmiernenie tohto problému. Zatiaľ však rastúce nájmy a stabilné výnosy sú charakteristickým znakom viedenských nehnuteľností – trend, ktorý je základom investičných príležitostí spomenutých vyššie.

Hlavné projekty rozvoja mesta a modernizácie infraštruktúry ovplyvňujúce trh

Niekoľko hlavných projektov rozvoja mesta a modernizácie infraštruktúry vo Viedni výrazne ovplyvní trh s nehnuteľnosťami v nasledujúcich rokoch. Tieto projekty vytvoria nové rezidenčné a komerčné centrá, zlepšia prepojenie a zvýšia atraktivitu mesta – všetko faktory, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľností a investičné vyhliadky. Nižšie sú uvedené niektoré z najvýznamnejších iniciatív:

Aspern Seestadt – Mesto v meste: Projekt Aspern Seestadt vo viedenskom 22. obvode (Donaustadt) je vlajkovou loďou rozvoja, ktorý predstavuje pokrokové mestské plánovanie mesta. Seestadt, vybudované na zrekultivovanom bývalom letisku s rozlohou 240 hektárov, je jedným z najväčších projektov rozširovania miest v Európe esri.com esri.com. Výstavba začala v roku 2007 a bude prebiehať v etapách až do roku 2030. Po dokončení Seestadt poskytne viac ako 25 000 nových bytov a 20 000 pracovných miest v samostatnej, zmiešanej štvrti s vlastným jazerom, parkmi, školami a kanceláriami esri.com. Kombinuje hustú zástavbu s dostatkom zelene (50 % územia je vyhradených pre parky alebo otvorené priestory) a je navrhnuté ako testovacia zóna „smart city“, s energeticky efektívnymi budovami, autonómnymi autobusmi a infraštruktúrou s minimom áut esri.com esri.com. Kľúčové je, že mesto predĺžilo linku metra U2 do Seestadt, čím sa dostanete do centra mesta za približne 25 minút esri.com. Aspern Seestadt si už získal obľubu – do roku 2023 sa sem nasťahovalo viac ako 11 000 obyvateľov a je na dobrej ceste dosiahnuť plných 25-tisíc do konca desaťročia weltmeister.cc. Pre trh s nehnuteľnosťami Seestadt prináša významný objem nového, moderného bývania (z veľkej časti dotovaného alebo v strednej cenovej kategórii), čo pomáha uspokojiť dopyt a môže zmierniť tlak na ceny v celom meste. Vytvára tiež nové investičné príležitosti – obchodné centrá, kancelárske priestory pre technologické firmy (Seestadt priťahuje výskumné a vývojové spoločnosti) a byty na prenájom v prosperujúcej novej komunite. Úspech Seestadt je modelom pre ďalšie „mestské rozšírenia“ a ukazuje viedenskú stratégiu premeny nevyužívaných brownfieldov na živé nové štvrte esri.com namiesto rozširovania do zelených predmestí.
Rekonštrukcie Nordbahnhof & Nordwestbahnhof: Viedeň agresívne mení staré železničné dvory v blízkosti centra mesta na nové mestské štvrte. Oblasť Nordbahnhof (2. obvod) a Nordwestbahnhof (20. obvod) sú dve z najväčších zón prestavby vnútri mesta v Rakúsku. Na mieste Nordbahnhof – 85-hektárový bývalý nákladný dvor severne od Prátru – už viac ako desaťročie vyrastá nová zmiešaná štvrť eib.org. Táto oblasť teraz ponúka kancelárie, stovky cenovo dostupných bytov, parky (vrátane 10-hektárového „mestského divočinového“ parku) a komunitné zariadenia eib.org eib.org. Dôležité je, že veľká časť bývania je tu budovaná neziskovými bytovými združeniami, aby sa zabezpečila dostupnosť pre priemerných Viedenčanov eib.org eib.org. Prebiehajúci rozvoj Nordbahnhofu (príznačne nazvaný Viertel Zwei a ďalšie) prináša nový život do Leopoldstadtu a dokázal, že aj novostavby v centre môžu zostať dostupné podľa viedenského modelu. Medzitým projekt Nordwestbahnhof – momentálne vo fáze plánovania a počiatočných prác – má za cieľ premeniť ďalší obrovský železničný dvor (približne 44 hektárov) na hranici 20. obvodu Brigittenau na novú obytnú štvrť v priebehu nasledujúcich 10–15 rokov. Mestský územný plán 2035 výslovne uvádza Nordwestbahnhof ako kľúčovú rozvojovú oblasť na uspokojenie bytových potrieb vienna.at. Plány počítajú s bývaním pre približne 15 000–20 000 obyvateľov plus významné komerčné priestory, to všetko integrované s novými dopravnými spojeniami a zeleňou. Spoločne tieto projekty prinesú desaťtisíce nových bytov v blízkosti centra mesta, zmiernia nedostatok bývania a vytvoria moderné, na dopravu orientované štvrte. Hodnoty nehnuteľností v susedných obvodoch už tieto projekty zvyšujú – napríklad staršie budovy v Brigittenau a Leopoldstadte zaznamenávajú obnovený záujem vďaka prísľubu novej infraštruktúry a vybavenosti. Investori tieto zóny pozorne sledujú, pretože predstavujú príležitosti na rozvojové partnerstvá a vlastníctvo nehnuteľností v „ďalších horúcich štvrtiach“ v čase ich dozrievania.
Rozšírenie metra U2/U5 – Najväčšia modernizácia infraštruktúry v meste: Viedenská sieť verejnej dopravy – už teraz jedna z najlepších na svete – prechádza veľkým rozšírením, ktoré bude mať významné dôsledky pre nehnuteľnosti. Projekt U2xU5 je v súčasnosti najväčším infraštruktúrnym projektom mesta dmv-medien.at. Zahŕňa predĺženie existujúcej linky metra U2 a výstavbu úplne novej linky metra U5, ktorej prvá fáza by sa mala otvoriť do roku 2026. Tento projekt prinesie viacero nových staníc metra a zlepší prepojenie do doteraz nedostatočne obsluhovaných oblastí. Napríklad predĺženie U2 zasiahne hlboko do 10. obvodu (Favoriten) a 11. obvodu (Simmering), zatiaľ čo U5 povedie cez vnútorné obvody a odbremení iné linky. Dopad na nehnuteľnosti sa očakáva ako výrazný: nové stanice metra často vedú k nárastu cien nehnuteľností v okolí, keďže dochádzanie sa stáva jednoduchším a tieto oblasti sú atraktívnejšie na bývanie aj prácu. Mesto uvádza, že tieto linky metra „otvárajú nové štvrte“ a skracujú cestovné časy po celej Viedni dmv-medien.at. V podnikateľskom kontexte je vylepšená doprava prínosom – spoľahlivá, rýchla verejná doprava je životnou tepnou, ktorá zvyšuje atraktivitu Viedne ako obchodného centra dmv-medien.at. Oblasti ako Matzleinsdorfer Platz (kde sa buduje kľúčový prestup U2/U5) zažívajú vlnu nových projektov v očakávaní metra. V podstate projekt U2/U5 vytvorí príležitosti na rozvoj orientovaný na dopravu, rozšíri spádovú oblasť centrálnej Viedne (keďže ľudia môžu bývať ďalej s rýchlym spojením metrom) a pravdepodobne zvýši dopyt po bývaní a kanceláriách pozdĺž nových liniek. Je to zásadná zmena pre južné a východné obvody, ktoré budú teraz napojené na sieť. Z pohľadu investora sú nehnuteľnosti v pešej dostupnosti od nových staníc veľmi atraktívne a môžeme očakávať lokalizovaný rast cien v týchto oblastiach staníc pred aj po otvorení liniek.
Ďalšie vylepšenia verejnej dopravy a infraštruktúry: Okrem metra investuje Viedeň aj do širšej infraštruktúry, ktorá ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami. Redevelopment oblasti Viedenskej hlavnej stanice (Hauptbahnhof), dokončený v polovici 2010-tych rokov, naďalej podporuje rast v štvrti Favoriten s novými kanceláriami (viaceré firemné centrály tam teraz sídlia) a obytnými vežami. Viedenská cestná sieť zaznamenala zlepšenia, ako je dokončenie rozšírenia diaľnice A5 na sever, čo uľahčilo dochádzanie z okolitých miest a posilnilo trhy s nehnuteľnosťami v týchto oblastiach investropa.com. Prebieha tiež výstavba vysokorýchlostnej železničnej trate „Koralmbahn“, ktorá spojí Viedeň priamo s Korutánskom a Talianskom (cez Graz a Klagenfurt) – po spustení prevádzky v roku 2025 sa skráti čas cestovania medzi mestami (napr. Viedeň – Klagenfurt za ~2h40m), čím sa nepriamo zlepší prepojenie Viedne v rámci Európy railmarket.com. Ďalším faktorom je viedenské medzinárodné letisko: v rokoch 2023–24 zaznamenalo rekordnú cestovnú premávku po obnovení cestovania a hoci plánovaná tretia dráha je dlhodobejšou perspektívou, súčasná vysoká premávka podčiarkuje postavenie Viedne ako vstupného mesta, čo podporuje sektor nehnuteľností v oblasti pohostinstva a konferencií.
Obnova mesta a „zelené“ iniciatívy: V centre mesta realizuje Viedeň množstvo menších projektov, ktoré spoločne zlepšujú mestské prostredie a ovplyvňujú atraktivitu nehnuteľností. Nový plán mesta počíta s „záhradnými ulicami“ – premenou niektorých dopravne zaťažených ulíc na zelené, upokojené zóny s viacerými stromami a priestorom pre peších vienna.at. To by malo zlepšiť kvalitu života (a atraktivitu nehnuteľností) v týchto oblastiach. Mesto sa tiež cielene snaží vyhnúť výstavbe na nedotknutých zelených lúkach; namiesto toho sa zameriava na rozvoj nevyužitých lokalít, aby zachovalo zelené plochy vienna.at. Napríklad oblasť Rothneusiedl na ďalekom juhu je vyhradená pre možný nový mestský rozvoj (vrátane predĺženia U-Bahnu) len v prípade, že rast populácie prekročí súčasné prognózy vienna.at – čo znamená, že Viedeň je opatrná a urbanizuje nové oblasti len vtedy, keď je to skutočne potrebné. Medzitým vzniká množstvo nových parkov a kultúrnych miest: oblasť Donauinsel popri Dunaji sa naďalej vylepšuje, Wien Museum bolo rozšírené a vznikajú nové kultúrne štvrte (napríklad okolo promenády Wienfluss). Všetky tieto vylepšenia robia viedenské štvrte atraktívnejšími a môžu zvýšiť hodnotu nehnuteľností v okolí.

Celkovo, hlavné projekty a modernizácie infraštruktúry vo Viedni aktívne formujú „Mesto budúcnosti“. Aspern Seestadt a prestavby železničných dvorov poskytnú veľmi potrebné bývanie a komerčné priestory, metro U2/U5 ešte viac prepojí mestskú štruktúru a zvýši hodnoty pozdĺž svojej trasy a rôzne zelené iniciatívy zabezpečia, že Viedeň zostane obývateľná aj počas rastu. Pre účastníkov trhu s nehnuteľnosťami je kľúčové sledovať, kde bude ďalšia stanica U-Bahnu alebo nová štvrť – Viedeň má veľmi plánovaný prístup k rozvoju a tieto plány často signalizujú, kde budú ďalšie investičné horúce miesta. Vzrušujúce je, že prístup mesta k udržateľnému, na dopravu orientovanému rastu znamená, že Viedeň pravdepodobne udrží svoju vysokú kvalitu života aj pri náraste obyvateľstva, čo zase dlhodobo udržiava investície do nehnuteľností atraktívne.

Zmeny v regulačnom a politickom prostredí ovplyvňujúce kupujúcich a investorov

Trh s nehnuteľnosťami vo Viedni je silne ovplyvnený regulačným a politickým prostredím Rakúska, ktoré je známe ako pro-stabilné a sociálne orientované. Nedávne a pripravované zmeny zákonov a predpisov budú mať významný vplyv na kupujúcich a investorov. Tu sú kľúčové regulačné a politické zmeny, ktoré treba poznať v roku 2025 a neskôr:

Uvoľnenie obmedzení hypotekárneho úverovania: Jednou z najvýznamnejších zmien pre kupujúcich v roku 2025 je vypršanie prísnych pravidiel pre poskytovanie hypoték, ktoré boli v platnosti od polovice roku 2022. Rakúska „KIM“ regulácia, zavedená na ochladenie prehrievajúceho sa trhu, vyžadovala minimálne 20 % akontáciu, obmedzila splátky dlhu na 40 % príjmu a stanovila maximálnu dobu splatnosti hypotéky na 35 rokov kroy-immobilien.at. Tieto pravidlá sťažili najmä prvokupcom získanie financovania a prispeli k spomaleniu v rokoch 2023–24. Avšak od 1. júla 2025 bola KIM regulácia ponechaná bez predĺženia a vypršala kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at. To znamená, že banky majú opäť väčšiu flexibilitu pri poskytovaní hypotekárnych úverov – môžu poskytovať úvery s nižšou akontáciou alebo na dlhšie obdobie podľa vlastného uváženia (hoci zásady zodpovedného úverovania zostávajú v platnosti) kroy-immobilien.at. Prvé náznaky ukazujú, že objem úverov už vzrástol v segmente lacnejších nehnuteľností vo Viedni, keďže viac mladých kupujúcich spĺňa podmienky na hypotéku kroy-immobilien.at. Očakáva sa, že uvoľnenie úverovania podporí dopyt po štartovacích bytoch a domoch a môže mierne zvýšiť rast cien v týchto segmentoch. Pre investorov môže jednoduchšie financovanie rozšíriť okruh potenciálnych kupcov nehnuteľností, čo podporí likviditu. Stručne povedané, koniec pravidiel KIM znamená posun v politike od opatrnosti späť k podpore vlastníctva bývania – čo je priaznivý vietor pre trh do budúcnosti.
Pokračujúca regulácia nájomného a ochrana nájomníkov: Rakúsko má dlhú tradíciu politik priaznivých pre nájomníkov a najmä Viedeň prísne reguluje časť svojho trhu s nájomným bývaním, aby zabezpečila dostupnosť. Stropy nájomného zostávajú v platnosti pre staršie budovy podľa národného zákona o nájomných vzťahoch (Mietrechtsgesetz), ktorý obmedzuje nájomné pre jednotky v budovách postavených pred rokom 1945 (pokiaľ neboli zásadne zrekonštruované) podľa kategorizácie. Tieto regulované nájmy sú často o 25 % alebo viac nižšie ako trhové sadzby eib.org. Táto politika nie je nová, ale je to stabilný prvok, ktorý musia investori zohľadniť – potenciál zhodnotenia starších nehnuteľností môže byť zákonom obmedzený, pokiaľ nie sú preradené do novej kategórie po modernizácii. Ochrana pred vysťahovaním je tiež silná; dlhodobí nájomníci majú významné práva. Významné je, že takmer polovicu viedenského nájomného fondu poskytujú neziskové bytové združenia a samotné mesto eib.org, ktoré ponúkajú sociálne bývanie za podtrhové nájomné. Tento rozsiahly neziskový sektor (pokrytie obrovských 40 % nájmov eib.org) je v podstate základným pilierom politiky, ktorý bude pokračovať. Hoci tieto opatrenia znamenajú, že viedenský trh nezažije neobmedzené nárasty nájomného, zároveň podporujú sociálnu stabilitu a vysokú kvalitu života, vďaka ktorým je mesto atraktívne. Pre súkromných investorov je kľúčové zamerať sa na nehnuteľnosti, ktoré sú buď oslobodené od regulácie nájomného (novostavby, luxusný segment a pod.), alebo byť pripravený na mierne regulované výnosy zo starších aktív. Neexistujú žiadne náznaky, že by vláda plánovala tieto ochrany nájomníkov uvoľniť – práve naopak, sú politicky populárne a zostanú určujúcim aspektom viedenskej bytovej politiky.
Zónovanie, rozvoj a dotácie (Viedenský plán 2035): Viedenská mestská vláda v roku 2025 predstavila nový Plán rozvoja mesta (teraz nazývaný „Viedenský plán 2035“), ktorý stanovuje priority využitia územia a zónovania na nasledujúce desaťročie vienna.at. Hlavným opatrením tohto plánu je záväzok, že nebudú otvárané žiadne úplne nové veľké rozvojové zóny; namiesto toho mesto zintenzívni rozvoj v už určených oblastiach (ako Aspern, Nordwestbahnhof atď.) vienna.at. To efektívne obmedzuje rozširovanie mesta a sústreďuje rast v rámci súčasných hraníc mesta. Pre investorov a developerov to znamená, že pozemky v meste zostanú vzácne a hodnotné, keďže Viedeň sa neponáhľa preklasifikovať nové predmestia. Okrem toho plán zafixuje 50 % územia mesta ako zelené plochy vienna.at, čím tento prístup posilňuje. Ďalšie kľúčové opatrenie: dve tretiny novo určených obytných pozemkov musia byť využité na dotované (dostupné) bývanie vienna.at. Toto pravidlo, ktoré platí už niekoľko rokov a je teraz opätovne potvrdené, zabezpečuje, že väčšina veľkých projektov vyčlení väčšinu bytov pre mestský program dostupného bývania. Developeri veľkých projektov to akceptujú výmenou za povolenie na zónovanie, čo pomáha udržiavať náklady na bývanie vo Viedni relatívne pod kontrolou. Z pohľadu investora to však znamená, že čisto súkromné projekty sú zvyčajne obmedzené na jednu tretinu bytov v týchto nových zónach, čo môže obmedziť ponuku voľnotrhového bývania. Táto politika bude naďalej ovplyvňovať financovanie projektov a skladbu výstavby bývania. Pozitívom je, že zaručuje, že Viedeň bude aj v nasledujúcich rokoch produkovať desaťtisíce dostupných bytov (s mestskou dotáciou), čo pomáha predchádzať extrémnemu nedostatku, aký vidíme v iných hlavných mestách. Viedenský plán 2035 tiež kladie dôraz na klimaticky priaznivý rozvoj, s požiadavkami na zazelenenie a energetickú efektívnosť pri nových povoleniach vienna.at. Všetci developeri teraz musia do nových projektov zahrnúť napríklad solárne panely, zelené strechy a udržateľné odvodnenie podľa mestského Energetického zónovacieho plánu a klimatických cieľov investropa.com. Tieto regulácie môžu mierne zvýšiť stavebné náklady, ale zároveň vytvárajú budovy pripravené na budúcnosť, ktoré sa ľahšie predávajú a môžu priniesť výhody (ako rýchlejšie schvaľovanie alebo stimuly). Nakoniec plán smeruje k tomu, aby poskytol istotu plánovania pre investorov jasným vymedzením, čo a kde je možné stavať vienna.at. Táto transparentnosť je vo všeobecnosti plusom pre investičné prostredie – menej prekvapení pri zmene územného plánu znamená jednoduchšie dlhodobé plánovanie projektov.
Zdanenie a poplatky: Všeobecný daňový režim týkajúci sa nehnuteľností v Rakúsku neprešiel v roku 2025 zásadnými zmenami, no stojí za zmienku niekoľko stálic. Daň z prevodu nehnuteľností (Grunderwerbsteuer) zostáva na úrovni 3,5 % z kúpnej ceny (s nižšími sadzbami pre blízkych príbuzných). V roku 2023 došlo k menšej úprave, ktorá mierne zmenila spôsob výpočtu dane pri darovaných nehnuteľnostiach, no štandardné transakcie to zásadne neovplyvnilo. Daň z kapitálových výnosov pri predaji nehnuteľností držaných menej ako 10 rokov je stále platná (vo výške 30 % zo zisku) – čo podporuje dlhodobejšie držanie. Príjmy z prenájmu pre investorov sú naďalej zdaňované ako bežný príjem (s možnosťou odpisov). Jedna novinka: od roku 2024 vláda indexovala hraničné hodnoty nájomného pre zdanenie, čo môže ovplyvniť výpočty dane pri niektorých luxusných nehnuteľnostiach, ide však o technickú nuansu. Do budúcnosti sa na úrovni EÚ diskutuje o zavedení štandardov energetickej efektívnosti, ktoré by do roku 2030 mohli byť prepojené so zdanením (napríklad sankcie pre budovy s nízkym energetickým hodnotením). Rakúsko zvažuje, ako motivovať k rekonštrukciám, pravdepodobne prostredníctvom daňových úľav alebo dotácií, no zatiaľ nebol prijatý žiadny konkrétny zákon. Zatiaľ je daňové prostredie relatívne stabilné – Rakúsko nezavádza nové dane z nehnuteľností ani dane pre zahraničných kupujúcich, ako je to v niektorých iných krajinách. Stabilné dane prispievajú k atraktivite Viedne pre zahraničných investorov, ktorí nečelia žiadnym ďalším kolkom okrem štandardnej 3,5 % dane z prevodu a približne 1,1 % poplatku za zápis do katastra.
Imigračné a investičné stimuly: Ako už bolo spomenuté, Rakúsko spúšťa nový imigračný program založený na investíciách, ktorý by mohol ovplyvniť trh s luxusnými nehnuteľnosťami. Historicky Rakúsko nemalo priamočiary program „zlatej vízy“ pre pasívne investovanie do nehnuteľností (na rozdiel napríklad od Portugalska alebo Španielska v minulosti). Občianstvo bolo udeľované len vo výnimočných prípadoch „mimoriadneho prínosu“ (často to znamenalo investovanie miliónov do podniku, ktorý vytvára pracovné miesta). Avšak, správy v roku 2025 naznačujú prelomový program, ktorý umožní získať občianstvo investovaním približne 3 miliónov eur do rakúskych nehnuteľností vnz.bz vnz.bz. Cieľom vlády je prilákať majetných jednotlivcov a zvýšiť ekonomické toky. Ak sa táto politika skutočne zavedie (s prísnymi kritériami na zabezpečenie skutočných investícií), môže to byť zásadná zmena: môžeme očakávať nárast počtu investorov s vysokým čistým majetkom, ktorí budú kupovať luxusné nehnuteľnosti vo Viedni ako cestu k pasu EÚ. To by zvýšilo dopyt (a ceny) v segmente luxusu. Môže to tiež priniesť viac zahraničného kapitálu do komerčných projektov, keďže politika sa vzťahuje na rezidenčné aj komerčné investície s vysokou hodnotou vnz.bz. Niektorí síce varujú, že to môže vytlačiť miestnych z trhu s najdrahšími nehnuteľnosťami, avšak rozsah bude pravdepodobne obmedzený na bohatých žiadateľov. Tento krok predstavuje významné uvoľnenie rakúskeho postoja a naznačuje investične priaznivejší tón. Okrem toho má Rakúsko už teraz atraktívny systém povolení na pobyt (RWR karta) pre kvalifikovaných pracovníkov a samostatne zárobkovo činné osoby, čo nepriamo podporuje dopyt po bývaní (keďže profesionáli sa sťahujú do Viedne). V roku 2024 Rakúsko dokonca uvoľnilo niektoré pravidlá pre pracovné povolenia, aby riešilo nedostatok pracovnej sily, čo znamená, že môže prísť viac pracovníkov mimo EÚ (a ich potreby bývania), hoci toto je menší faktor.

Na záver, politické prostredie vo Viedni starostlivo vyvažuje trhové sily so sociálnym blahobytom a nedávne zmeny v tomto smere pokračujú. Uvoľnenie úverových podmienok v roku 2025 je naklonené kupujúcim a malo by stimulovať aktivitu. Pevný záväzok k dostupnému bývaniu a regulácii nájomného bráni prehriatiu trhu a zabezpečuje širokú dostupnosť – aj preto sa Viedeň vyhýba vážnym krízam bývania, aké vidíme inde. Investori pôsobiaci vo Viedni musia tieto pravidlá poznať: zisky tu môžu byť veľmi stabilné, no prítomnosť regulácií znamená, že sa treba pohybovať v rámci systému (napr. využívať dotácie, vyberať správny typ nehnuteľnosti pre trhové nájomné atď.). Celkový smer do roku 2030 je jasný – Viedeň zostane priaznivá pre investorov z hľadiska stability, no nebude tolerovať špekulatívne excesy, ktoré by ohrozili dostupnosť bývania. Vzniká tak jedinečné prostredie, kde dlhodobý, trpezlivý kapitál prosperuje.

Faktory dopytu: Migrácia, zamestnanosť, cestovný ruch a vzdelávanie poháňajú trh s nehnuteľnosťami

Niekoľko základných faktorov dopytu poháňa viedenský realitný trh, čo podporuje vyššie diskutované trendy a prognózy. Patria sem rast populácie v dôsledku migrácie, silná zamestnanosť, prosperujúci cestovný ruch a úloha mesta ako vzdelávacieho centra. Každý z týchto faktorov prispieva k trvalému dopytu po bývaní aj komerčných priestoroch:

Migrácia a rast populácie: Populácia Viedne neustále rastie, najmä vďaka migrácii. Mesto prekročilo hranicu 2 miliónov obyvateľov okolo roku 2023 en.wikipedia.org en.wikipedia.org a predpokladá sa, že do roku 2035 dosiahne približne 2,2 milióna vienna.at. Tento rast (nárast približne o 10 % za 15 rokov) poháňa neustály dopyt po bývaní. Väčšina prírastku obyvateľstva vo Viedni pochádza z medzinárodnej migrácie – ako z iných krajín EÚ, tak aj mimo nej. Začiatkom roka 2024 malo takmer 39 % Viedenčanov migračné pozadie (buď sa narodili v zahraničí, alebo majú rodiča narodeného v zahraničí) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Medzi hlavné skupiny patria ľudia z bývalej Juhoslávie (Srbsko atď.), Turecka, Nemecka, východnej Európy EÚ (Poľsko, Rumunsko) a v poslednom čase prílev z krajín ako Sýria a Afganistan v rámci utečeneckých kvót, ako aj z Ukrajiny v dôsledku tamojšieho konfliktu (Rakúsko prijalo desaťtisíce ukrajinských vysídlených osôb, z ktorých mnohí sa usadzujú v mestách ako Viedeň). Táto rozmanitosť je prínosom pre trh s bývaním: noví migranti si po príchode zvyčajne prenajímajú bývanie, čím zvyšujú dopyt po prenájmoch najmä v cenovo dostupných štvrtiach. Postupom času sa mnohí integrujú a kupujú nehnuteľnosti, čím zvyšujú dopyt aj na strane kupujúcich. Atraktivita Viedne pre migrantov spočíva v ekonomických príležitostiach, bezpečnosti a sociálnom systéme podpory. Mesto profituje aj z vnútornej migrácie; priťahuje ľudí z vidieckeho Rakúska a menších miest, ktorí sa do Viedne sťahujú za prácou alebo štúdiom. Všetky tieto trendy znamenajú, že potreby Viedne v oblasti bývania neustále rastú – čo je hlavný dôvod, prečo je výstavba dostatočného množstva bývania výzvou. Pre reality platí, že rastúca populácia prakticky zaručuje, že dobre situované nehnuteľnosti si nájdu nájomcov a ceny/nájmy majú dlhodobo rastúcu tendenciu. Stojí za zmienku, že viedenskí plánovači s týmto rastom výslovne počítajú a majú pripravené veľké rozvojové oblasti (Aspern atď.), ktoré bez problémov pojmú približne ďalších 50 000 obyvateľov vienna.at. Ak rast prekročí prognózy, mesto môže otvoriť ďalšie oblasti (napríklad rezervnú zónu v Rothneusiedli), čo opäť ilustruje, že dopyt by mal zostať silný aj v dohľadnej budúcnosti.
Zamestnanosť a ekonomika: Viedeň je hospodárskym motorom Rakúska a jej silný trh práce je kľúčovým hnacím motorom dopytu po nehnuteľnostiach. Mesto je sídlom nespočetného množstva rakúskych a stredoeurópskych spoločností, ako aj verejného sektora (vládne ministerstvá, mestská správa) a veľkého počtu medzinárodných organizácií. Napríklad, Viedenská kancelária OSN a OPEC tu majú svoje sídlo, spolu so stovkami regionálnych centier neziskových organizácií a medzinárodných firiem. To vytvára stály prúd expatov – profesionálov a diplomatov, ktorí potrebujú bývanie – často v segmente stredného až vyššieho nájomného trhu. Miera nezamestnanosti vo Viedni je v roku 2025 relatívne nízka a trh práce zostáva robustný aj po pandémii cbre.com. Rastú odvetvia ako IT, vedy o živote a služby. Okrem toho má Viedeň rozvíjajúcu sa startupovú scénu a profiluje sa ako fintech a výskumné centrum (čo zodpovedá prilievaniu talentov). Rast pracovných miest podporuje vznik nových domácností – ako si viac ľudí nájde stabilnú prácu, osamostatňujú sa alebo si zlepšujú bývanie zdieľaných bytov na vlastné byty. Ekonomika mesta sa ukázala ako odolná aj počas energetickej krízy v rokoch 2022–23; zatiaľ čo Rakúsko zažilo krátku recesiu, rozmanitá viedenská ekonomika (vrátane silného verejného sektora) zmiernila dopady globalpropertyguide.com. S návratom rastu v roku 2025 rastúce príjmy a zlepšená spotrebiteľská dôvera podporia ďalšie nákupy a renovácie bývania. Dôležité je, že rast miezd v Rakúsku dobieha infláciu, čo pomáha obnoviť kúpnu silu. Pre komerčné nehnuteľnosti sú trendy zamestnanosti kľúčové: napríklad čiastočný návrat do kancelárií (po COVID-e) vedie firmy k stabilizácii kancelárskych priestorov a pribúdajúce pracovné miesta znamenajú, že niektoré firmy opäť rozšíria kancelárie alebo budú hľadať moderné priestory. Medzitým silná zamestnanosť a bohaté obyvateľstvo podporujú dopyt po maloobchodných a voľnočasových nehnuteľnostiach – viedenské hlavné ulice a nákupné štvrte profitujú z miestnych výdavkov približne 1,3 milióna pracovnej sily v metropolitnej oblasti. Stručne povedané, silný trh práce a ekonomická vitalita Viedne sa priamo premietajú do zdravého pohlcovania nehnuteľností v rezidenčnom aj komerčnom sektore.
Turizmus a krátkodobý dopyt: Turizmus je pilierom viedenskej ekonomiky a významným hnacím motorom dopytu po nehnuteľnostiach, najmä v segmente hotelierstva a krátkodobého ubytovania. Viedeň sa neustále radí medzi popredné európske mestá v oblasti kultúry a konferencií. V roku 2023, ako už bolo spomenuté, mesto zaznamenalo 17,3 milióna prenocovaní investropa.com – čím v podstate opäť dosiahlo objem turizmu spred pandémie (rok 2019 bol rekordný a rok 2023 zaostal len o ~2 %). Tento nárast pokračoval aj v roku 2024, pričom mesačné čísla turizmu často prevyšovali predchádzajúci rok (napr. koncom 2024 došlo k dvojcifernému percentuálnemu nárastu návštevníkov) investropa.com. Čo to znamená pre nehnuteľnosti: hotely majú vysokú obsadenosť, čo zvyšuje záujem o hotelové investície a nové hotelové projekty. V rokoch 2023–25 bolo otvorených alebo ohlásených niekoľko nových hotelov, vrátane luxusných značiek a butikových hotelov v zrekonštruovaných historických budovách – čo naznačuje dôveru v tento sektor. Okrem toho sa krátkodobé prenájmy apartmánov stali horúcim artiklom. Mnohí súkromní investori vo Viedni prenajímajú apartmány turistom a obchodným cestujúcim cez platformy ako Airbnb. Prudký nárast počtu návštevníkov a popularita Viedne na dlhšie pobyty (vzhľadom na množstvo podujatí a pamiatok) znamená, že takéto krátkodobé prenájmy môžu dosahovať prémiové ceny za noc, najmä v centrálnych štvrtiach. Prognózy naznačujú, že vďaka viedenskej turistickej stratégii (mesto sa intenzívne propaguje, napr. prostredníctvom iniciatív ako zvýrazňovanie jedinečných štvrtí “Heartbeat of Vienna” prehliadky investropa.com), bude turizmus naďalej rásť. Viedeň je tiež popredným kongresovým mestom (hostí množstvo medzinárodných konferencií), čo zvyšuje dopyt po hoteloch aj zariadených krátkodobých bytoch. Ďalším aspektom je viedenská kaviarenská kultúra, múzeá a hudobná scéna – všetky tieto lákajú ľudí a zároveň posilňujú značku mesta, čo následne priťahuje expatov a dôchodcov (niektorí cudzinci sa rozhodnú kúpiť si vo Viedni druhý domov kvôli jej kultúre). Celkovo turizmus prináša externý dopyt na trh s nehnuteľnosťami, ktorý dopĺňa miestny dopyt. Podporuje životaschopnosť maloobchodných a ubytovacích nehnuteľností v centre mesta a poskytuje dodatočný príjem pre majiteľov bytov, ktorí môžu prenajímať turistom. Pokiaľ Viedeň zostane kultúrnym hlavným mestom Európy (a všetko nasvedčuje tomu, že áno), tento faktor bude naďalej prispievať k dopytu po nehnuteľnostiach.
Vysoké školstvo a študentská populácia: Viedeň sa často nazýva „univerzitné mesto“ – a to z dobrého dôvodu. Je domovom viacerých významných univerzít a vysokých škôl, vrátane Viedenskej univerzity (jednej z najväčších v Európe s približne 90 000 študentmi), Viedenskej technickej univerzity (TU Wien), Viedenskej univerzity ekonómie a podnikania (WU), Viedenskej lekárskej univerzity a mnohých ďalších. Celkovo viedenské univerzity a vysoké školy zapisujú približne 190 000–200 000 študentov ročne wien.gv.at shiksha.com, čo z nej robí mesto s najväčšou študentskou populáciou v nemecky hovoriacom svete en.wikipedia.org. Táto obrovská študentská základňa vytvára silný dopyt po prenájmoch – najmä po malých bytoch, internátoch a zdieľaných bytoch. Každý akademický rok prichádzajú vlny nových študentov hľadajúcich ubytovanie, vrátane mnohých zahraničných študentov (len na Viedenskej univerzite je zapísaných približne 28 000 zahraničných študentov) univie.ac.at. Populárne študentské štvrte ako Währing, Favoriten a časti centra mesta majú rozvinutý trh s garsónkami a jednoizbovými prenájmami. Investori často kupujú byty v blízkosti univerzít, aby ich prenajímali študentom, keďže vedia, že dopyt a obmena budú stabilné. Niektorí developeri navyše stavajú študentské ubytovne alebo rekonštruujú staršie budovy na súkromné internáty. Vzdelávací sektor tiež prispieva k vzniku výskumných a inovačných centier – napríklad v okolí hlavných univerzitných kampusov vznikajú startupy a inštitúty, čo zvyšuje dopyt po kancelárskych a laboratórnych priestoroch. Mnohí študenti navyše zostávajú vo Viedni aj po ukončení štúdia, čím rozširujú kvalifikovanú pracovnú silu a budúcu skupinu kupcov nehnuteľností. Prítomnosť prestížnych škôl (vrátane mnohých medzinárodných škôl pre základné vzdelávanie) tiež láka do Viedne expatovské rodiny. Zhrnuté, vzdelávací sektor je stabilným motorom dopytu po bývaní – napĺňa prenájmy v krátkodobom horizonte a zároveň poskytuje vzdelaných obyvateľov, ktorí sa stávajú budúcimi nájomcami a kupcami v meste. Keďže Rakúsko si udržiava bezplatné/nízkonákladové vysokoškolské vzdelávanie, Viedeň bude naďalej priťahovať študentov z domova aj zo zahraničia, takže tento faktor zostane veľmi aktuálny aj do roku 2030.
Kvalita života a ďalšie nehmotné faktory: Okrem tvrdých čísel je dôležité poznamenať, že Viedeň sa dlhodobo umiestňuje na vrchole svetových rebríčkov kvality života, čo samo o sebe priťahuje ľudí a firmy. Počas viacerých rokov (2018, 2019, 2022, 2023) bola Viedeň označená za najlepšie mesto na život na svete podľa rôznych prieskumov (Mercer, EIU) eib.org. Medzi uvádzané faktory patrí vynikajúca infraštruktúra, bezpečnosť, čisté prostredie, bohatá kultúra a dostupné bývanie vysokej kvality. Táto povesť priťahuje expatov, dôchodcov a ľudí na diaľku, ktorí majú flexibilitu pri výbere miesta na život. V ére práce na diaľku sa niektorí zahraniční profesionáli sťahujú do Viedne jednoducho kvôli životnému štýlu, čo následne zvyšuje dopyt po prémiovom prenájme. Firmy tiež zohľadňujú kvalitu života pri výbere sídla – a viedenská príťažlivosť jej pomáha získavať regionálne kancelárie a talenty. Politická stabilita mesta a silné právne prostredie navyše posilňujú dôveru investorov (domácich aj zahraničných), že ich nehnuteľnosti sú v bezpečnom prístave. Všetky tieto kvalitatívne faktory zabezpečujú, že dopyt po nehnuteľnostiach vo Viedni má široký a hlboký základ: ľudia chcú žiť vo Viedni, čo je možno najsilnejší dlhodobý hnací motor zo všetkých.

Na záver, trh s nehnuteľnosťami vo Viedni je podopretý zdravými a mnohostrannými faktormi dopytu. Migrácia prináša nových obyvateľov, živá ekonomika poskytuje pracovné miesta a bohatstvo, turizmus napĺňa mesto návštevníkmi (a krátkodobými nájomcami) a univerzity zabezpečujú neustály prísun študentov na trh s bývaním. Očakáva sa, že tieto sily budú pokračovať aj v budúcnosti – populácia Viedne rastie a jej globálna príťažlivosť neklesá. Pre investorov a plánovačov to znamená, že výzva je najmä na strane ponuky (zabezpečiť dostatok bývania a zariadení), nie dopytu. Ak nenastanú nepredvídané udalosti, Viedeň môže počítať so silným dopytom, ktorý podporí jej realitný sektor v rokoch 2025–2030, čím sa posilní postavenie mesta ako stabilného a atraktívneho trhu s nehnuteľnosťami.

Zdroje:

Global Property Guide – Analýza trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Rakúsku 2025: Podrobné údaje o vývoji cien a ponuke bývania globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
CBRE – Rakúsky trh s nehnuteľnosťami: Výhľad na rok 2025: Prehľad trhu a trendy v segmentoch (ekonomika, investície, kancelárie, logistika, maloobchod, rezidenčné bývanie, hotely) cbre.com cbre.com cbre.com.
International Investment (IPI) – Oplatí sa investovať do rakúskych nehnuteľností? (Štúdia 2025): Aktuálne ceny, nájomné, výnosy podľa segmentu a regiónu internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz internationalinvestment.biz.
Investropa – 17 silných prognóz pre viedenský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025: Analýza miestnych odborníkov o trendoch ako dopyt po predmestiach, vplyv turizmu, udržateľnosť a rast populácie investropa.com investropa.com investropa.com.
Vienna.at News – Predstavený plán Viedne 2035 (marec 2025): Hlavné body rozvojového plánu mesta (udržateľnosť, rozvojové oblasti, zelené plochy) vienna.at vienna.at vienna.at.
KROY Immobilien – Hypotekárne úvery: Koniec regulácie KIM (2025): Vysvetlenie ukončenia obmedzení hypoték a dôsledky pre dlžníkov kroy-immobilien.at kroy-immobilien.at.
VNZ.bz – Investícia do luxusných nehnuteľností umožňuje cestu k rakúskemu občianstvu v roku 2025: Diskusia o novej iniciatíve občianstva prostredníctvom investície do nehnuteľností (imigrácia pre majetných) vnz.bz vnz.bz.
EIB.org – Nordbahnhof vo Viedni – Dostupné bývanie po rakúsky (november 2024): Pohľad na viedenský model bývania, prestavbu Nordbahnhof a rebríčky kvality života eib.org eib.org.
Esri Blog – Vnútri Aspern Seestadt – Európsky urbanistický rozvoj (september 2023): Pozadie projektu Seestadt a snahy Viedne o smart city esri.com esri.com.
Statistik Austria / Mesto Viedeň – Viedeň v číslach 2023: Štatistiky obyvateľstva a študentov (cez portál štatistík mesta Viedeň) en.wikipedia.org wien.gv.at.