Trh s nehnuteľnosťami vo Wellingtone v roku 2025 je na prelome. Po boome v rokoch 2020-21 a následnom poklese sa hodnoty nehnuteľností stabilizujú a dôvera kupujúcich sa opatrne vracia loweandco.nz globalpropertyguide.com. Ceny bývania v regióne klesli približne o 25 % od svojho vrcholu na konci roka 2021 loweandco.nz, čo zlepšilo dostupnosť, zatiaľ čo extrémne nízka obsadenosť prenájmov v predchádzajúcich rokoch ustúpila v roku 2025 miernejšiemu trhu s prenájmami interest.co.nz interest.co.nz. V komerčnej oblasti čelí wellingtonský kancelársky sektor rastúcej neobsadenosti, keďže prichádza nová ponuka, aj keď priemyselné priestory zostávajú veľmi žiadané a ťažko dostupné research.jllapsites.com linkedin.com. Veľké infraštruktúrne projekty a územné reformy pretvárajú mestskú krajinu a pripravujú pôdu pre nasledujúce roky. Táto správa sa zaoberá všetkými aspektmi trhu s nehnuteľnosťami vo Wellingtone – rezidenčnými trendmi, výkonom komerčných nehnuteľností, rozvojom mesta, ekonomickými faktormi – a poskytuje výhľad do roku 2028, podložený najnovšími údajmi a prognózami.
Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach
Ceny domov a aktivita predaja
Wellingtonsý trh s bývaním prešiel výraznou korekciou, no v roku 2025 vykazuje známky dosiahnutia dna. Mediánová cena domu v regióne Wellington je približne 760 000 NZD k polovici roka 2025, čo je pokles o 4,4 % medziročne squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Ide o výrazný pokles oproti pandemickým maximám – ceny sú približne 26 % pod vrcholom z konca roka 2021 loweandco.nz. Za posledný štvrťrok (Q2 2025) priemerné hodnoty vo Wellingtone klesli mierne o ~2,3 %, čo naznačuje, že tempo poklesu sa spomalilo na minimum loweandco.nz. V skutočnosti index cien domov vo Wellingtone klesol za posledný štvrťrok len o ~1 %, čo naznačuje, že trh sa stabilizuje namiesto ďalšieho prepadu loweandco.nz. Objem transakcií sa tiež zvýšil oproti minuloročnému útlmu: predaje v polovici roka 2025 boli približne o 13 % vyššie ako pred rokom, napriek obvyklej zimnej stagnácii squirrel.co.nz. Predaj domov trvá dlhšie ako v časoch boomu – mediánová doba predaja je okolo 54 dní k júnu 2025, čo odráža opatrnosť kupujúcich squirrel.co.nz. Je to však zlepšenie oproti skoršiemu obdobiu poklesu; doba predaja sa skrátila na ~41 dní začiatkom roka 2025, keď predávajúci začali byť realistickejší v cenách loweandco.nz. Celkovo možno wellingtonský rezidenčný trh v roku 2025 charakterizovať ako prechádzajúci z trhu kupujúceho k rovnováhe, pričom ceny nachádzajú svoje dno a objem predajov sa postupne zotavuje.
Mediánové ceny domov (jún 2025) globalpropertyguide.com
| Región | Mediánna cena (NZD) | Ročná zmena |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Nový Zéland (celkovo) | $770,000 | 0,0% |
Tabuľka: Mediánna cena vo Wellingtone zostáva mierne pod celoštátnym priemerom, je to jeden z mála regiónov, kde je medziročný pokles v polovici roka 2025 globalpropertyguide.com.
Trh s prenájmami a dostupnosť bývania
Po rokoch obmedzenej ponuky a prudko rastúcich nájmov sa trh s prenájmami vo Wellingtone v roku 2025 obrátil v prospech nájomcov. Požadované ceny nájmov klesli a je k dispozícii viac nehnuteľností na prenájom ako pred rokom. V máji 2025 medián požadovaného nájmu vo Wellingtone klesol na približne $620/týždeň, čo je pokles o 4–5 % oproti minulému roku interest.co.nz. Trade Me (hlavný portál s nehnuteľnosťami) hlási nárast ponúk na prenájom v regióne – ponuka nájmov vzrástla o ~41 % v porovnaní s minulým rokom, zatiaľ čo dopyt zo strany nájomcov klesol o ~13 % interest.co.nz. S väčším výberom na trhu sa nájmy v hlavnom meste ochladili interest.co.nz. Wellington dokonca viedol krajinu v medziročnom poklese nájmov, keďže prenajímatelia súťažili o menej nájomcov interest.co.nz. Je to výrazný obrat oproti predchádzajúcej dekáde a prináša určitú úľavu pre nájomcov.
Dostupnosť bývania sa zlepšila spolu s korekciou cien a rastom miezd. Priemerná hodnota domu vo Wellingtone je teraz približne 5,7-násobok priemerného príjmu domácnosti, čo je lepšie ako celonárodný priemer približne 6,5-násobku príjmu ecoprofile.infometrics.co.nz. Rovnako aj podiel príjmu potrebný na splácanie priemernej hypotéky vo Wellingtone (pri 20 % akontácii) je okolo jednej tretiny, čo je mierne menej ako celkovo na Novom Zélande ecoprofile.infometrics.co.nz. Tieto ukazovatele, hoci sú stále vysoké podľa medzinárodných štandardov, sú najlepšie, aké hlavné mesto za posledné roky zaznamenalo – priamy dôsledok poklesu cien z ich vrcholu. Pre porovnanie, mediánový násobok vo Wellingtone bol na vrchole boomu takmer 8-násobok príjmu; do roku 2025 sa vráti do rozmedzia 5–6-násobku ecoprofile.infometrics.co.nz. Prví kupujúci bývania využili túto zlepšenú dostupnosť a menšiu konkurenciu: stali sa najväčšou skupinou kupujúcich vo Wellingtone a „vedú“ nákupnú aktivitu squirrel.co.nz loweandco.nz. S poklesom cien a úrokovými sadzbami za vrcholom mnohí nájomníci konečne vidia cestu k vlastníctvu, čo podporuje dopyt po základných nehnuteľnostiach.
Demografia kupujúcich a nové projekty
Zloženie kupujúcich vo Wellingtone v roku 2025 je výrazne odlišné od pred niekoľkými rokmi. Prví kupujúci bývania a mladé rodiny, ktoré si zlepšujú bývanie, sú veľmi aktívni, zatiaľ čo investori sa počas poklesu trhu väčšinou stiahli squirrel.co.nz loweandco.nz. Odborné správy uvádzajú, že prví kupujúci bývania a ľudia, ktorí zmenšujú svoje bývanie, spolu tvoria veľkú časť aktívnych kupujúcich v hlavnom meste loweandco.nz. Tieto skupiny láka kombinácia znížených cien v dobrých štvrtiach a väčšia istota, keďže úrokové sadzby na hypotékach sa ustálili loweandco.nz 1news.co.nz. Naopak, mnohí investori využívajúci páku v rokoch 2022–2024 znižovali svoju expozíciu – niektorí prenajímatelia predávali svoje nehnuteľnosti, kvôli nízkym výnosom a predchádzajúcim daňovým zmenám squirrel.co.nz. (Zaujímavosťou je, že hrubé výnosy z prenájmu vo Wellingtone, ~4,5–5 %, sú o niečo vyššie ako v Aucklande, ale stále nie sú lákavé, keď boli úrokové sadzby na hypotékach 6 %+ opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Objavujú sa prvé náznaky, že investori by sa mohli začať vracať: nová vláda koncom roka 2023 obnovila niektoré daňové politiky priaznivé pre investorov a keďže ceny sú teraz nižšie a výnosy sa zlepšujú, investovanie do nehnuteľností vo Wellingtone vyzerá do budúcnosti životaschopnejšie. Akýkoľvek návrat investorov bude pravdepodobne postupný, ale zostáva pozitívnym faktorom dopytu smerom k roku 2026.
Na strane ponuky zaznamenal Wellington v poslednom čase spomalenie novej bytovej výstavby, čo by mohlo v nasledujúcich rokoch trh sprísniť. Stavebné povolenia v regióne prudko klesli (približne o 28 % medziročne do konca roka 2024) po stavebnom boome v predchádzajúcich rokoch loweandco.nz. Rastúce stavebné náklady, obmedzenia financovania a pokles trhu viedli stavebníkov k ústupu. Výsledkom je, že ponuka nových domov na roky 2025–2027 je obmedzenejšia. Je to dvojsečná zbraň: v krátkodobom horizonte sa prebytok ponuky znižuje, čo pomáha stabilizovať ceny; ale v rokoch 2026–2028 by súčasný útlm výstavby mohol znamenať, že sa opäť objavia nedostatky bývania, čo by mohlo opäť vyvíjať tlak na rast cien a nájomného.
Zároveň politiky urbanistickej intenzifikácie uvoľňujú budúcu ponuku. Mesto Wellington zaviedlo v roku 2023 nový územný plán, ktorý zvyšuje zónovanie v mnohých oblastiach pre bývanie s vyššou hustotou. Podľa pravidiel nariadených vládou môžu teraz vo väčšine rezidenčných štvrtí postaviť až 3 domy s 3 podlažiami bez špeciálneho povolenia a časti mesta a predmestí v blízkosti dopravných uzlov sú zónované pre bytové domy so 6 a viac podlažiami. V dôsledku toho je už rozbehnutých alebo plánovaných niekoľko projektov strednej hustoty. V nasledujúcich rokoch mesto očakáva viac radových domov a nízkopodlažných bytoviek, najmä v okolí okraja centra a v predmestských centrách. Tieto zmeny v zónovaní majú za cieľ podporiť výstavbu bývania a dlhodobo zlepšiť dostupnosť bývania. Hoci vplyv v roku 2025 je len na začiatku, do roku 2028 by jednoduchšie plánovacie pravidlá mohli viesť k výraznému nárastu bytového fondu vo Wellingtone – čo pomôže uspokojiť potreby rastúcej populácie a zmierniť nadmerný rast cien.
Prehľad komerčných nehnuteľností
Kancelársky sektor: Dopyt, ponuka a nájomné
Wellingtonsý trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami v roku 2025 prechádza obdobím rastúcej neobsadenosti a očakávanej novej ponuky. Celková miera neobsadenosti kancelárií v centre mesta (CBD) vzrástla na približne 8,0 % k začiatku roka 2025, z ~5–6 % pred pandémiou research.jllapsites.com. Tento nárast je čiastočne spôsobený tým, že viacerí veľkí nájomcovia (najmä vládne agentúry) konsolidujú alebo prenajímajú priestory ďalej. V posledných mesiacoch bolo približne 16 000 m² subnájmu ponúknutých na trhu verejnými inštitúciami a ďalších ~13 000 m² od súkromných firiem research.jllapsites.com. V podstate zmenšovanie niektorých kancelárií – ako reakcia na úsporné opatrenia vo verejnom sektore a zvýšenú prácu na diaľku/hybridne – prinieslo vlnu sekundárnych priestorov hľadajúcich nájomcov. Zároveň je významná nová ponuka v príprave. Príkladom je nový 11-poschodový kancelársky vežiak na 61 Molesworth Street (v parlamentnej štvrti), ktorý bude uvedený do prevádzky koncom roka 2025 s Ministerstvom zahraničných vecí ako hlavným nájomcom research.jllapsites.com. Okrem toho viaceré staršie kancelárske budovy prechádzajú seizmickým zosilňovaním a rekonštrukciou (napr. na The Terrace a pri nábreží) a majú sa vrátiť na trh do rokov 2026–2027 research.jllapsites.com. Po dokončení týchto projektov sa očakáva, že neobsadenosť bude ďalej rásť v priebehu nasledujúcich dvoch rokov, čo preverí schopnosť trhu absorbovať nové priestory.
Napriek vyššej neobsadenosti, nájomné za kancelárie v prémiových budovách zostáva zatiaľ stabilné. Hrubé nájomné v prémiových kanceláriách v centre Wellingtonu sa pohybuje okolo 750+ $ za m² ročne, pričom čisté nájomné je približne 430–435 $/m² – v posledných štvrťrokoch sa takmer nezmenilo research.jllapsites.com. Prenajímatelia udržali základné nájomné, no stimuly pre nájomcov (ako obdobia bez nájmu alebo príspevky na úpravu priestorov) sú v tomto konkurenčnom prostredí štedrejšie. V kanceláriách nižšej triedy sú efektívne nájomné pod tlakom vzhľadom na takmer 10% mieru neobsadenosti v tomto segmente research.jllapsites.com. Celkovo je rast nájomného stagnujúci a nájomcovia majú väčší výber a vyjednávaciu silu ako pred niekoľkými rokmi. Novšie, kvalitné priestory sú stále žiadané (najmä tie s vysokým seizmickým hodnotením a ekologickými certifikátmi), zatiaľ čo staršie nezrekonštruované priestory môžu mať problém s prenájmom. Výhľad pre kancelárie vo Wellingtone závisí od ekonomických a verejných trendov: keďže vláda uplatňuje konzervatívnu stratégiu výdavkov, jej podiel sa môže ešte zmenšiť research.jllapsites.com. Ak by však v druhej polovici 20. rokov rástol biznis a technologický sektor, mohlo by to čiastočne kompenzovať zmenšovanie verejného sektora. Zatiaľ prevláda opatrnosť a predpokladáme, že neobsadenosť kancelárií vo Wellingtone bude na úrovni vyšších jednociferných hodnôt až do roku 2026, čo udrží rast nájomného mierny. Príležitosti sú v modernizácii priestorov (presun k vyššej kvalite) a v prebudovaní starších budov (vrátane možných konverzií kancelárií na bývanie, ak to bude možné), najmä s rastúcimi požiadavkami na udržateľnosť.Maloobchodné a pohostinské priestory
Maloobchodné nehnuteľnosti vo Wellingtone vykazujú zmiešaný, ale vo všeobecnosti zlepšujúci sa obraz. Prémiové maloobchodné lokality v centre mesta – najmä „Zlatá míľa“ na Lambton Quay, Willis Street a Courtenay Place – sa tešia veľmi silnému dopytu. Neobsadenosť prémiových maloobchodných priestorov v centre je takmer nulová: len približne 1,1 % prémiových priestorov bolo na konci roka 2024 neobsadených insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Medzinárodní a národní maloobchodníci opäť prejavujú záujem o Wellington, pričom viaceré značky buď rozširujú svoje vlajkové predajne, alebo vstupujú na trh po prvýkrát insideretail.co.nz. Dopyt po prenájme začiatkom roka 2025 je stabilný, keďže maloobchodníci sa pripravujú na očakávaný nárast spotrebiteľských výdavkov, keď sa úrokové sadzby znížia a vráti sa dôvera insideretail.co.nz. Napríklad väčšie formáty a luxusné značky hľadajú priestory na Lambton Quay, keďže očakávajú lepšie obchodné podmienky v budúcnosti.
Sekundárne maloobchodné oblasti však stále dobiehajú. Celková miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v meste Wellington bola koncom roka 2024 približne 8,5 %, čo je nárast oproti približne 6,9 % o rok skôr insideretail.co.nz. Väčšina týchto voľných priestorov je sústredená v oblasti Courtenay Place a v niektorých blokoch s menšou pešou premávkou insideretail.co.nz. Tieto oblasti boli silno zasiahnuté pandémiou (napr. strata medzinárodných turistov a kancelárskych pracovníkov) a ich obnova si vyžiadala čas. Povzbudivé je, že v Courtenay Place sú teraz „pozitívne signály rastu a obnovy“ – vrátane nových prevádzkovateľov v oblasti pohostinstva a plánovaných rekonštrukcií nehnuteľností – čo by malo postupne zvýšiť obsadenosť insideretail.co.nz. Revitalizačný projekt Courtenay Place mestského zastupiteľstva (ako súčasť modernizácie Golden Mile) sa začal v roku 2025 a prináša vylepšenia verejných priestranstiev, ktoré by mali túto oblasť zatraktívniť pre nakupujúcich a návštevníkov reštaurácií. Zhrnuté, maloobchodný sektor Wellingtonu je rozdelený: prvotriedne maloobchodné priestory v centre mesta prosperujú, s prakticky plnou obsadenosťou a rastúcimi nájmami, zatiaľ čo niektoré okrajové maloobchodné oblasti sú stále vo fáze obnovy. Ako sa spotrebiteľské výdavky budú do roku 2026 zlepšovať (podporené rastom populácie a nižšími hypotekárnymi nákladmi), očakáva sa, že aj zaostávajúce miesta sa zaplnia. Nové projekty ako Takina Convention Centre (otvorené v roku 2023) tiež zvyšujú pešiu premávku pre blízkych maloobchodníkov a reštaurácie, čím podporujú segment nehnuteľností v pohostinstve.Priemyselné a logistické nehnuteľnosti
Trh s priemyselnými nehnuteľnosťami vo Wellingtone zostáva mimoriadne napätý, aj keď hospodársky rast spomalil. Skladové a výrobné priestory sú nedostatkovým tovarom, pričom miera neobsadenosti je len okolo 2–3 % v celom regióne – blízko historických miním. Prieskum spoločnosti Colliers z konca roku 2024 uviedol, že miera neobsadenosti priemyselných priestorov vo Wellingtone je 2,4 % (najvyššia od roku 2020, no stále mimoriadne nízka) linkedin.com. V podstate, takmer všetky použiteľné priemyselné priestory sú obsadené a akýkoľvek uvoľnený priestor je rýchlo prenajatý. Mierny nárast neobsadenosti z takmer 1 % na 2,4 % pravdepodobne odráža uvoľnenie niekoľkých väčších objektov a mäkšiu ekonomiku, no stále je oveľa väčší dopyt ako ponuka po priemyselných priestoroch vo Wellingtone linkedin.com. Kľúčové je, že výstavba nových priemyselných priestorov sa takmer zastavila – počet povolení na nové priemyselné budovy je najnižší za takmer desať rokov linkedin.com. Nedostatok pozemkov v regióne Wellington (ohraničený kopcami a prístavom) pretrváva, najmä v tradičných priemyselných oblastiach ako Seaview, Petone, Porirua a oblasť Rongotai/letisko linkedin.com. S obmedzeným množstvom nezastavaných pozemkov a vysokými stavebnými nákladmi sa stavia len málo nových skladov, aj keď nájomcovia hľadajú moderné priestory.
Tento nesúlad medzi ponukou a dopytom udržiava priemyselné nájomné na vzostupnej trajektórii. K roku 2024 sa priemerné nájomné za prémiové sklady vo Wellingtone pohybuje približne na úrovni 170–180 $ za m² ročne linkedin.com. Aj keď rast nájomného bol v poslednom čase miernejší v dôsledku ekonomických protivetrov, nájomné je stále na rekordných maximách a len „spomalilo“ tempo rastu linkedin.com. Investori zostávajú optimistickí ohľadom priemyselných nehnuteľností vo Wellingtone: výnosy sa v uplynulých rokoch znižovali, ale zdá sa, že v roku 2025 sa stabilizovali, vo všeobecnosti v rozmedzí stredných 5 % pre prémiové aktíva. Trhový sentiment je, že priemysel je „odolný“ sektor, ktorý pravdepodobne prekoná ostatné – podporený štrukturálnymi trendmi e-commerce, potrebami logistiky a takmer nulovou neobsadenosťou, ktorá dáva prenajímateľom cenovú silu linkedin.com. Skutočne, dôvera sa vracia medzi priemyselnými investormi, pričom očakávania ekonomického oživenia posilňujú tento segment do roku 2025 linkedin.com. Ak nenastane výrazný pokles, výhľad pre priemyselný trh vo Wellingtone je pozitívny: nájomné by malo zostať silné (prípadne ešte vzrásť, ak nepríde nová ponuka) a akýkoľvek nový vysoký sklad, ktorý sa objaví na trhu v rokoch 2025–2028, si pravdepodobne rýchlo nájde nájomcov. Hlavnou výzvou bude nájsť spôsoby, ako vybudovať viac priemyselných priestorov (napr. prebudovaním nevyužívaných pozemkov alebo zvýšením počtu viacpodlažných skladov), aby sa uspokojil budúci dopyt.Vplyv urbanistického rozvoja a infraštruktúry
Viacero infraštruktúrnych projektov a mestských iniciatív je v súčasnosti v realizácii vo Wellingtone, pričom majú potenciál výrazne ovplyvniť realitné trendy až do konca 20. rokov. Hlavnou iniciatívou je dlho očakávaný „Let’s Get Wellington Moving“ dopravný program – ktorý, hoci bol v roku 2023 preštrukturalizovaný, prinesie významné zlepšenia. Koncom roka 2023 sa vláda zaviazala plne financovať druhý cestný tunel Mt. Victoria a modernizáciu križovatky Basin Reserve transport.govt.nz. Tento druhý tunel (paralelný s tunelom Mt. Vic z 30. rokov 20. storočia) by sa mal začať stavať v rokoch 2025–26 na základe mandátu novej vlády a po dokončení koncom tohto desaťročia výrazne zlepší prepojenie medzi centrom mesta a východnými predmestiami Wellingtonu (ako aj letiskom) pridaním kapacity pre autá a vyhradených chodníkov/cyklotrás. Jednoduchšie dochádzanie a prístup môžu zvýšiť dopyt po bývaní v štvrtiach ako Kilbirnie, Miramar a Hataitai – čo môže viesť k rastu cien nehnuteľností v týchto oblastiach vďaka skráteniu cestovného času. Na Basin Reserve prepracovanie tejto rušnej križovatky odstráni notoricky známy dopravný uzol, čo prospeje blízkym oblastiam Te Aro a Newtown.V rámci mesta je revitalizácia Golden Mile ďalším transformačným projektom. Tento plán v hodnote viac ako 120 miliónov dolárov má za cieľ sprehodniť a modernizovať hlavné nákupné ulice centra Wellingtonu (od Lambton Quay po Courtenay Place), aby boli prívetivejšie pre ľudí. Práce začali v roku 2025 a zahŕňajú nové cyklotrasy, širšie chodníky a obmedzenie áut počas špičky transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Po dokončení v roku 2027 by vylepšený verejný priestor Golden Mile mal ešte viac zvýšiť atraktivitu centra pre maloobchod a pohostinstvo – čo je pozitívne pre hodnotu a nájomné obchodov, kancelárií a hotelov na tejto trase. Očakáva sa určitý krátkodobý diskomfort z výstavby, ale z dlhodobého hľadiska by sa malo znížiť množstvo prázdnych obchodných priestorov a zvýšiť pohyb chodcov, čo podporí vyššie nájomné v maloobchode a prestavbu starších budov na moderné obchodné alebo zmiešané priestory.
Verejná doprava vo Wellingtone čakajú tiež zlepšenia. Plány na novú linku hromadnej rýchlej dopravy (ľahká železnica alebo rýchla autobusová doprava) zo železničnej stanice cez južné/východné predmestia boli súčasťou LGWM. Hoci podoba projektu hromadnej dopravy sa ešte rozhoduje (a bola pozastavená počas reorganizácie programu v roku 2023), pokračuje sa v zlepšovaní existujúcej autobusovej siete zavádzaním nepretržitých preferenčných pruhov pre autobusy a potenciálne aj vozidiel s vyššou kapacitou. Železničná sieť obsluhujúca predmestia regiónu Wellington sa tiež modernizuje – na mestské linky sú objednané nové vlakové jednotky a Metlink plánuje zvýšiť frekvenciu spojov do roku 2026. Efektívna doprava je kľúčová pre podporu výstavby hustejšieho bývania pozdĺž hlavných koridorov (Johnsonville line, Hutt line, atď.) a oblasti okolo železničných staníc (Johnsonville, Tawa, Porirua, atď.), ktoré sú teraz určené na bytovú výstavbu, sa stanú atraktívnejšími, keď sa zlepší dopravná obsluha.
Okrem dopravy budú iné infraštruktúrne a rozvojové projekty ovplyvňovať trh s nehnuteľnosťami:
- Projekty na nábreží a seizmické zosilňovanie: Mesto naďalej investuje do odolnosti – napríklad posilnením morského múru vo Wellingtone a zlepšením odvodnenia na zmiernenie rizika povodní. Niekoľko historických budov je zosilňovaných proti zemetraseniam alebo rekonštruovaných (obnova radnice bude dokončená v roku 2025, nové kongresové centrum odolné voči zemetraseniam bolo otvorené v roku 2023). Bezpečnejšie a odolnejšie zastavané prostredie zvyšuje dlhodobú hodnotu nehnuteľností a ich poistiteľnosť.
- Rozširovanie predmestí: V severných predmestiach a satelitných mestách prebieha výstavba nových obytných štvrtí. Napríklad veľké greenfield projekty v Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson a Wallaceville estates) a Lower Hutt (nové obytné oblasti Wainuiomata a Stokes Valley) pridajú v nasledujúcich 5–10 rokoch tisíce domov. Tieto projekty postupne rozšíria ponuku bývania v regióne a presunú časť rastu do okrajových oblastí. Významné je, že otvorenie diaľnice Transmission Gully v roku 2022 zlepšilo prístup na Kapiti Coast a do Porirua, čo vyvolalo väčší záujem o nehnuteľnosti v týchto oblastiach.
- Rozvoj komerčných zón: Technologický sektor vo Wellingtone ticho rastie; iniciatívy ako Takapu Valley Tech Hub a rozšírenie vedecko-inovačného centra vo Wellingtone (pri Gracefielde) môžu do roku 2028 zvýšiť dopyt po špecializovaných komerčných nehnuteľnostiach (laboratóriá, kancelárie). Navyše, ak filmový priemysel (sústredený v Miramare) bude naďalej prosperovať, môžeme očakávať investície do nových filmových štúdií alebo kancelárskych parkov pre kreatívny priemysel, čo ešte viac upevní Wellington ako kreatívne hlavné mesto.
Celkovo súčasné investície do infraštruktúry vo Wellingtone smerujú k tomu, aby zvýšili kapacitu a kvalitu života v meste, čo následne podporuje trh s nehnuteľnosťami. Lepšie dopravné spojenia otvoria nové obytné oblasti a umožnia vyššiu hustotu bez preťaženia. Modernizácia mestských vybavení urobí centrum mesta živším – čo povzbudí ľudí (a firmy), aby sa usadili vo Wellingtone. Tieto rozvojové projekty vytvárajú predpoklady pre udržateľný rast trhu s nehnuteľnosťami v druhej polovici 20. rokov.
Ekonomické a demografické vplyvy
Trendy v populácii a migrácii
Demografické prúdy sú základným faktorom pre výhľad realitného trhu vo Wellingtone. Regiónu rastie populácia, ale mierne v porovnaní s celonárodnou mierou. Greater Wellington dosiahol približne 541 500 obyvateľov v roku 2024, čo je nárast o ~0,7 % za rok rep.infometrics.co.nz. Táto miera rastu je nižšia ako celonárodných 1,7 % za rovnaké obdobie rep.infometrics.co.nz, čo odráža, že hlavné mesto neprofitovalo z povlny migrácie po pandémii tak ako Auckland alebo Christchurch. V skutočnosti, po opätovnom otvorení hraníc Nového Zélandu v roku 2022, krajina zaznamenala rekordný prílev migrantov v rokoch 2023–24 (čistá migrácia presiahla +100 000 v roku 2024) – ale veľká časť z nich sa usadila v Aucklande alebo inde. Wellington síce získal niektorých zahraničných migrantov (medzinárodní študenti, kvalifikovaní pracovníci v IT a štátnej správe), no zároveň zaznamenal pokračujúci čistý odliv Novozélanďanov do Austrálie, čo časť prírastku vykompenzovalo stats.govt.nz 1news.co.nz. Začiatkom roka 2025 sa migračné prúdy opäť otočili: najnovšie údaje ukazujú, že čistá migrácia sa výrazne spomalila (na ~+26 000 celonárodne za rok do marca 2025, oproti veľkému predchádzajúcemu roku) stats.govt.nz. Pre Wellington to pravdepodobne znamená, že rast populácie zostane mierny, okolo 0,5–1 % ročne, pokiaľ nová vlna migrantov cielene nezamieri do hlavného mesta. Sčítanie obyvateľov 2023 pre región Wellington bolo ~521 000 (zvyčajne byvajúca populácia) stats.govt.nz, a prognózy naznačujú stabilný nárast na ~560 000 do roku 2028 (približne +1 % ročne). Kľúčový dôsledok: Dopyt po bývaní vo Wellingtone bude rásť, ale nie explozívne – zvládnuteľným tempom, ktoré v kombinácii s novou ponukou bývania môže udržať trh vyvážený.
Je tiež pozoruhodné, že vnútorná migrácia v rámci Nového Zélandu v poslednom čase uprednostnila niektoré menšie centrá na Severnom ostrove na úkor Wellingtonu. Vysoké náklady na bývanie a prechod na prácu na diaľku viedli k tomu, že niektorí Wellingtončania sa v rokoch 2020–22 presťahovali do regiónov ako Wairarapa alebo Palmerston North. Avšak, ako sa zlepšuje dostupnosť bývania vo Wellingtone a kancelárie opäť volajú ľudí späť osobne, mesto by mohlo opäť udržať a prilákať viac obyvateľov. Relatívne vysoká úroveň vzdelania a príjmov v regióne pôsobí ako lákadlo. Navyše, populácia Wellingtonu má prevahu mladších dospelých (vďaka univerzitám a vládnym pracovným miestam), čo generuje prirodzený dopyt po bývaní, keďže nájomníci prechádzajú na prvých kupujúcich, atď. V rokoch 2025–2028 by akákoľvek významná zmena imigračnej politiky alebo nárast počtu medzinárodných študentov (napríklad Victoria University) priamo zvýšila dopyt po prenájmoch a bývaní pre prvokupcov vo Wellingtone. Zhrnuté, demografia poskytuje mierny zadný vietor: Wellington bude rásť, čo podporí nehnuteľnosti, ale nie tak rýchlo, aby sa trh prehrial len kvôli tlaku populácie.
Faktory zamestnanosti a príjmov
Zdravie trhu práce vo Wellingtone je kľúčové pre jeho sektor nehnuteľností, vzhľadom na úlohu mesta ako administratívneho a technologického centra Nového Zélandu. Zamestnanosť vo Wellingtone bola relatívne stabilná počas nedávnych ekonomických výkyvov. Miera nezamestnanosti v regióne bola okolo 3,4 % v roku 2024, čo je nárast z rekordne nízkych hodnôt (~2,8 %), ale stále lepšie ako celonárodná nezamestnanosť (~5 % do roku 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Zamestnávanie vo vládnom sektore sa v rokoch 2018–2022 výrazne rozšírilo, čo podporilo miestnu ekonomiku, ale zmena vlády koncom roka 2023 priniesla dôraz na fiškálnu zdržanlivosť. V roku 2024 čelili verejné agentúry vo Wellingtone rozpočtovým škrtom a revíziám, čo vytvorilo určitú pracovnú neistotu vo verejnom sektore loweandco.nz. Niektorí dodávatelia prišli o prácu a niektoré ministerstvá zlúčili tímy (čo ovplyvnilo kancelárske priestory, ako bolo uvedené). To prinieslo opatrný sentiment medzi kupujúcimi – mnohí z nich pracujú vo vláde – zmierňujúc ich ochotu napínať rozpočty na bývanie loweandco.nz. Napriek tomu zostáva jadro verejnej služby obrovským a stabilným zamestnávateľom, takže masový odchod pracovných miest sa neočakáva. Do roku 2025 sa väčšina znižovania stavov javí ako mierna a jednorazová. Ak vôbec, Wellingtonova znalostná ekonomika sa diverzifikuje: rast IT firiem, startupov a filmového priemyslu pridáva pracovné miesta v súkromnom sektore, ktoré kompenzujú akékoľvek zmenšenie vládnych pozícií.
Dôležité je, že príjmy vo Wellingtone patria medzi najvyššie na Novom Zélande, čo podporuje dostupnosť bývania a úverovú kapacitu. Medián príjmu domácností v meste Wellington je približne o 15 % vyšší ako celoštátny medián. Stabilný rast miezd v rozmedzí 3–4 % ročne v období 2020–2024 znamená, že mnohé domácnosti majú teraz viac príjmov, ktoré môžu využiť na hypotéky (aj keď úrokové náklady vzrástli). To pomohlo obmedziť hypotekárny stres: k polovici roka 2024 mal Wellington nižší podiel domácností, ktoré míňajú viac ako 40 % príjmu na bývanie, ako väčšina regiónov ecoprofile.infometrics.co.nz. Do budúcnosti, predpokladaný nárast nezamestnanosti možno na ~4–5 % (ak sa ekonomika v roku 2025 spomalí) by bol stále relatívne mierny a pravdepodobne krátkodobý. V rokoch 2026–27, keď sa širšia novozélandská ekonomika zotaví, by mal Wellington opäť zaznamenať rast zamestnanosti, najmä ak vláda uvoľní rozpočtové obmedzenia alebo investuje do infraštruktúry (čo sa často robí na podporu rastu).
Zhrnuté, vyhliadky zamestnanosti vo Wellingtone zostávajú solídne, hoci je potrebné pozorne sledovať politiku verejného sektora. Stabilné pracovné miesta a rastúce príjmy dávajú ľuďom dôveru kupovať nehnuteľnosti alebo podpisovať komerčné nájomné zmluvy. Jedno riziko, na ktoré treba upozorniť: silná závislosť Wellingtonu od pracovných miest v znalostnom sektore znamená, že akákoľvek náhla zmena (napr. outsourcing, automatizácia alebo presun veľkej agentúry) by mohla zasiahnuť trh s nehnuteľnosťami. Naopak, ako hlavné mesto by Wellington mohol profitovať z zvýšenia vládnych výdavkov v budúcnosti (napríklad ak by bola potrebná ekonomická stimulácia) – čo by mohlo opäť podporiť zamestnávanie a obsadenosť kancelárií. Zatiaľ poskytuje diverzifikovaná profesionálna pracovná sila mesta a nízka miera nezamestnanosti pevný základ pre jeho trh s nehnuteľnosťami až do roku 2028.
Úrokové sadzby a inflácia
Trajektória úrokových sadzieb bola dominantným faktorom v cykle nehnuteľností vo Wellingtone. Po tom, čo Reserve Bank of NZ (RBNZ) agresívne zvýšila oficiálnu úrokovú sadzbu (Official Cash Rate) od roku 2021 do polovice roku 2023 (na boj proti vysokej inflácii), náklady na úvery sa približne strojnásobili oproti úrovniam počas pandémie. Do roku 2023 sa priemerné hypotekárne sadzby vyšplhali na približne 6 %–7 % (pri fixovaných obdobiach), čo výrazne znížilo kúpnu silu kupujúcich a prispelo k poklesu cien nehnuteľností. Dobrou správou v roku 2025 je, že úrokový cyklus sa otočil: inflácia bola znížená do cieľového pásma, čo umožnilo uvoľnenie sadzieb. Ročná inflácia na Novom Zélande klesla do polovice roku 2025 na ~2,7 %, čo je najnižšia úroveň za takmer dva roky squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, ktorá úspešne obmedzila cenové tlaky (z približne 7 % inflácie v roku 2022), začala znižovať OCR koncom roku 2024. K polovici roku 2025 je OCR na úrovni 3,25 % 1news.co.nz, čo je pokles z vrcholu 5,5 %. To prinieslo citeľnú úľavu pre dlžníkov: typické 1-ročné fixné hypotekárne sadzby klesli na ~5,6 % (z ~6,5 % pred rokom) 1news.co.nz 1news.co.nz. Podobne, variabilné hypotekárne sadzby sú teraz v priemere pod 7 %, zatiaľ čo v roku 2023 boli blízko 8 % 1news.co.nz 1news.co.nz.
Tieto zníženia úrokových sadzieb sú kľúčovým dôvodom, prečo sa trh s bývaním stabilizuje. Nižšie náklady na obsluhu dlhu zlepšujú dostupnosť bývania – napríklad každý percentuálny bod poklesu hypotekárnych sadzieb zvyšuje sumu, ktorú si priemerný kupujúci vo Wellingtone môže dovoliť zaplatiť za dom bez zvýšenia mesačnej splátky. Očakáva sa, že sadzby budú klesať len postupne odteraz. Ekonómovia predpokladajú možno ešte jedno menšie zníženie OCR do konca roku 2025, potom plateau 1news.co.nz 1news.co.nz. Banky ako ASB a ANZ signalizujú, že väčšina poklesov hypotekárnych sadzieb je už v tejto chvíli za nami 1news.co.nz 1news.co.nz. Kupujúci by teda nemali očakávať návrat k ultra-nízkym 3% hypotékam z roku 2021; namiesto toho by sa sadzby mohli v nasledujúcich rokoch ustáliť v rozmedzí 4–5 %, čo je historicky normálne. Z pohľadu trhu s nehnuteľnosťami budú úrokové sadzby v rokoch 2025–2028 pravdepodobne neutrálne až podporné: dostatočne vysoké na udržanie disciplíny pri požičiavaní, ale dostatočne nízke (vzhľadom na infláciu a rast príjmov), aby podporovali transakcie. Zvlášť investori, ktorých vysoké sadzby tlačili, môžu lepšie odôvodniť nákupy, keď sa výnosy a hypotekárne sadzby približujú.
Čo sa týka inflácie, obyvatelia Wellingtonu zaznamenávajú mierne zmiernenie tlakov na životné náklady. Okrem bývania jedným z nákladov, ktorý vzrástol, boli miestne dane (poplatky), ktoré prudko stúpli (Wellington City Council zaviedol veľké zvýšenie daní v roku 2024). Časť z toho sa premieta do meraní inflácie. Celkovo však, keďže globálne dodávateľské reťazce sa stabilizujú a spotrebiteľské výdavky sú utlmené, očakáva sa, že inflácia sa bude pohybovať okolo 2–3 % – presne v cieľovom pásme RBNZ. Táto stabilita znamená, že sa neočakávajú žiadne šoky v úrokových sadzbách; éra rýchlych zvyšovaní sadzieb je preč, pokiaľ nenastane nový nárast inflácie. Pre sektor komerčných nehnuteľností toto prostredie tiež znamená, že kapitalizačné sadzby (výnosy) by sa mohli vyrovnať. V roku 2022 kapitalizačné sadzby rástli spolu s úrokovými sadzbami; teraz, keď prichádza úľava v sadzbách, vidíme stabilizáciu kapitalizačných sadzieb na wellingtonskom trhu s kanceláriami a priemyselnými nehnuteľnosťami linkedin.com. Investori už nepožadujú stále vyššie výnosy, aby prekonali rastúce náklady na dlh. Celkovo nízka inflácia a mierne klesajúce úrokové sadzby vytvárajú pozitívne prostredie pre nehnuteľnosti vo Wellingtone do roku 2028, čo podporuje udržateľný rast cien a investičnú aktivitu.
Investičný výhľad: 2025 až 2028
Výhľad pre trh s nehnuteľnosťami vo Wellingtone na najbližšie roky je opatrne optimistický, s očakávaným miernym rastom, ale aj s určitými rizikami, ktoré treba zvládnuť. Tu je, čo môžu investori a pozorovatelia očakávať:
- Rast cien domov sa mierne zotaví: Po dosiahnutí dna v rokoch 2024–25 sa predpokladá, že ceny domov vo Wellingtone budú postupne rásť až do roku 2028. Konsenzuálne prognózy naznačujú jednociferné ročné prírastky namiesto ďalšieho boomu. Prieskum agentúry Reuters medzi analytikmi predpovedá, že ceny nehnuteľností na Novom Zélande vzrastú približne o +3,8 % v roku 2025, potom zrýchlia na +6,0 % v roku 2026 a +5,1 % v roku 2027 globalpropertyguide.com. Wellington môže začať o niečo pomalšie (vzhľadom na väčšiu korekciu), ale do roku 2026 by mohol v podstate kopírovať tieto celonárodné prírastky. Banky ako ANZ podobne predpovedajú rast cien o 2,5–4,5 % v roku 2025 loweandco.nz. Hlavné faktory tohto oživenia: zlepšená dostupnosť bývania, rast populácie (hoci mierny) a výrazne znížená výstavba, ktorá do roku 2026 obmedzí ponuku. Avšak, rýchla inflácia cien sa neočakáva – pretrvávajúce problémy s dostupnosťou a opatrná nálada kupujúcich pravdepodobne „zmiernia rast“, takže bude postupný loweandco.nz. V podstate, trh s bývaním vo Wellingtone vstupuje do obdobia mierneho zotavenia namiesto špekulatívneho rastu.
- Výnosy z prenájmu a investičná stratégia: Keďže ceny domov klesli a nájmy len mierne klesli, výnosy z prenájmu vo Wellingtone sa v skutočnosti zlepšili oproti svojim minimám. Hrubé výnosy sa teraz priemerne pohybujú okolo 4,5–5 % pri rezidenčných nehnuteľnostiach opespartners.co.nz opespartners.co.nz, čo je nárast z približne 3–4 % na vrchole trhu. Táto úroveň je mierne nad celonárodným priemerom výnosov opespartners.co.nz opespartners.co.nz a robí držbu nehnuteľnosti finančne udržateľnejšou pre investorov. V skutočnosti Wellington „vyniká“ relatívne slušným pomerom nájomného k cene – napríklad nájomné za priemerný dom vo Wellingtone je asi 23 % mediánového príjmu domácnosti, čo je lepšie ako dostupnosť bývania v Aucklande ecoprofile.infometrics.co.nz. Ako sa úrokové sadzby uvoľňujú, vyhliadky na cash-flow pre prenajímateľov sa ešte zlepšia. Môžeme vidieť, že skorší vstupujúci (ktorí nakupovali za najvyššie ceny) budú pokračovať v znižovaní zadlženosti, ale noví investori sledujú príležitosti, najmä v segmentoch ako radové domy, ktoré môžu dosiahnuť výnosy okolo 4,8 %, alebo apartmány s dvoma kľúčmi s výnosom okolo 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz. S obnovením daňovej uznateľnosti úrokov (ak bude plne potvrdené zmenami politiky v roku 2025) by sa investovanie do prenájmu vo Wellingtone mohlo stať atraktívnejším. Celkovo je pravdepodobné, že investori zostanú zameraní na výnos, uprednostňujúc nehnuteľnosti, ktoré buď prinášajú solídny nájomný výnos, alebo majú potenciál na zvýšenie hodnoty (napr. prostredníctvom menších stavieb alebo rekonštrukcií na zvýšenie nájmu).
- Riziká, ktoré treba sledovať: Niekoľko rizík by mohlo zatieniť výhľad. Jedným je širšia ekonomika – ak by sa Nový Zéland dostal do hlbšej recesie, než sa predpokladá (v dôsledku globálnych otrasov alebo prudkého spomalenia v Číne/Austrálii), dopyt po bývaní vo Wellingtone by oslabil a komerční nájomcovia by sa mohli stiahnuť. Nárast nezamestnanosti nad, povedzme, 6 % by zasiahol dôveru. Ďalším miestnym rizikom je prírodná katastrofa: Poloha Wellingtonu na seizmických zlomoch znamená, že možnosť zemetrasenia je vždy prítomná. Významné zemetrasenie by mohlo dočasne utlmiť trh a presmerovať investície (hoci moderné stavebné normy a prebiehajúce spevňovacie opatrenia zmierňujú riziko škôd). Okrem toho zmeny politiky predstavujú neistotu. Aj keď súčasná vláda podporuje rozvoj bývania, akékoľvek drastické zmeny, ako nové daňové pravidlá alebo úverové obmedzenia, by mohli ovplyvniť správanie investorov. Napríklad, ak by Rezervná banka v budúcnosti opäť zaviedla prísnejšie limity na pomer úveru k hodnote (LVR), aby ochladila akúkoľvek nadmernú aktivitu, mohlo by to spomaliť trh. Celkovo sú tieto riziká zvládnuteľné, ale investori by si mali udržiavať rozumné rezervy a poistenie, vzhľadom na jedinečný profil Wellingtonu.
- Príležitosti pred nami: Trh vo Wellingtone ponúka niektoré jedinečné príležitosti s výhľadom na rok 2028. Posun smerom k urbanistickému zhusťovaniu otvára šance na rozvoj a prestavbu – skúsení investori môžu zoskupovať staršie nehnuteľnosti v oblastiach so zvýšenou zónovou hodnotou (napr. v blízkosti dopravných uzlov), aby postavili radové domy alebo byty a uspokojili nahromadený dopyt. Sektor bytov vo Wellingtone zaostával (väčšina Novozélanďanov uprednostňuje domy), ale keďže je dostupnosť bývania napätá, moderné byty na dobrých miestach by mohli zaznamenať zvýšený záujem, čo predstavuje rastovú medzeru. V oblasti komerčných nehnuteľností je nestabilita kancelárskeho trhu príležitosťou pre nájomcov na zlepšenie priestorov za vyjednateľných podmienok a pre investorov na pretransformovanie starnúceho kancelárskeho fondu (prípadne konverziu niektorých okrajových kancelárií na bývanie, čo sa už vo Wellingtone začalo objavovať). Sektor priemyselných nehnuteľností zostáva atraktívnou voľbou – akýkoľvek rozvoj v tejto vzácnej triede aktív, alebo aj len držba pozemkov s priemyselným určením, pravdepodobne prinesie dobré výnosy, keďže potreby logistiky rastú. Navyše, kvalita života vo Wellingtone a jeho atmosféra „cool malého hlavného mesta“ naďalej priťahujú kreatívnu pracovnú silu – pokiaľ to pretrvá, dopyt po charakterových domoch v peších štvrtiach a kreatívnych kancelárskych priestoroch (štúdiá, coworkingové centrá) by mal pretrvať.
Očakávaný scenár do roku 2028: Trh s nehnuteľnosťami vo Wellingtone vstupuje do obdobia udržateľnej expanzie namiesto neudržateľného boomu. Očakávame pomalý rast cien domov v nasledujúcich rokoch, keďže ponuka zostáva dostatočná a kupujúci sú zameraní na hodnotu 1news.co.nz. Dostatočná ponuka a nové bývanie na trhu zabránia prudkému rastu cien v strednodobom horizonte 1news.co.nz 1news.co.nz. V rokoch 2026–27, ak budú ekonomické podmienky silné, rast cien by sa mohol mierne zrýchliť, ale pravdepodobne zostane v jednociferných číslach ročne. Nájmy môžu po roku 2025 opäť začať rásť, keď sa súčasný prebytok absorbuje, ale veľké skoky v nájmoch sú nepravdepodobné vzhľadom na nedávne maximá a novú ponuku prenájmov (napr. prenajímateľov prechádzajúcich z krátkodobého Airbnb na dlhodobé prenájmy, čím sa zvyšuje ponuka). Investori do nehnuteľností môžu očakávať mierne kapitálové zisky plus zlepšené výnosy z prenájmu – viac príjmový profil návratnosti v porovnaní s výraznými kapitálovými ziskami z rokov 2010.
Na záver, trh s nehnuteľnosťami vo Wellingtone v roku 2025 opäť získal stabilitu po korekcii a je pripravený na postupný rast s menšími extrémami. Kombinácia stabilizujúcej sa ekonomiky, kľúčových investícií do infraštruktúry a rozumných bytových politík vytvára zázemie pre zdravší trh. Obe – rezidenčný aj komerčný sektor – majú svoje výzvy (dostupnosť a nadbytok v niektorých segmentoch), ale aj jasné znaky odolnosti a prispôsobenia. Ak nenastanú žiadne šoky, Wellington by mal v roku 2028 zaznamenať vyššie hodnoty nehnuteľností ako dnes, modernejší bytový fond (vďaka zahusťovaniu) a mesto, ktoré zostáva jedným z najžiadanejších miest na život a podnikanie na Novom Zélande – skutočne „najcoolovejšie malé hlavné mesto“, ktoré si udržiava svoju vitalitu na trhu s nehnuteľnosťami.
Zdroje: Oficiálne údaje a správy vrátane vydaní Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionálne ekonomické profily rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analýzy realitných agentúr (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, trhový výskum JLL a Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, a spravodajské komentáre od 1News, RNZ a ďalších 1news.co.nz stats.govt.nz, ako je citované v celom texte. Tieto poskytujú najnovšie poznatky pre rok 2025 a výhľady pre realitný trh vo Wellingtone.
