Trh s nehnuteľnosťami v Džidde vstupuje do roku 2025 na silnom základe, podporený robustným dopytom a vládnymi iniciatívami v rámci Saudskej vízie 2030. Predajná aktivita v rezidenčnom sektore mesta v uplynulom roku prudko vzrástla – Džidda zaznamenala 43,5 % medziročný nárast transakcií s predajom domov, čo výrazne prekonalo rast Rijádu jll-mena.com. Ceny vykazujú zmiešaný trend: hodnoty víl rastú, aj keď ceny bytov mierne korigovali jll-mena.com. V komerčnom sektore sa segmenty kancelárií a maloobchodu v Džidde stabilne rozširujú s novými projektmi, aj keď rast je v porovnaní s rozvíjajúcim sa hlavným mestom Rijád umiernenejší argaam.com argaam.com. Významné infraštruktúrne projekty – od projektu rekreačnej oblasti Jeddah Central pri pobreží až po obnovu výstavby Jeddah Tower – menia panorámu mesta a vytvárajú nové investičné príležitosti. Vládne politiky zamerané na podporu vlastníctva bývania a prilákanie zahraničných investícií (vrátane otvorenia častí trhu pre medzinárodných investorov) ešte viac urýchľujú rast jll-mena.com agbi.com. Táto správa poskytuje detailnú analýzu trendov v oblasti rezidenčných a komerčných nehnuteľností v Džidde v roku 2025, skúma vplyv iniciatív Vízie 2030 a kľúčových projektov, porovnáva Džiddu s inými saudskoarabskými centrami ako Rijád a Dammam a ponúka trhovú prognózu do roku 2030 s výhľadom na príležitosti a riziká pre investorov a developerov.
Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach v Džidde
Trendy predaja a cien: Trh s bývaním v Džidde je dynamický, pričom dopyt v uplynulom roku zrýchlil. Počet transakcií s predajom domov v Džidde vzrástol medziročne o 43,5 % k začiatku roku 2025 jll-mena.com, čo odráža zvýšený záujem kupujúcich. Tento nárast súvisí s celoštátnymi snahami zvýšiť počet vlastníkov bývania – programy ako Sakani a Realitný rozvojový fond uľahčujú kúpu prvého bývania, vďaka čomu výrazne rástol dopyt jll-mena.com. Z hľadiska cien v Džidde došlo k zmiešanému vývoju: ceny víl na predaj naďalej rástli, zatiaľ čo ceny bytov v posledných štvrťrokoch mierne klesli jll-mena.com. Pre porovnanie, v prvej polovici roku 2024 boli predajné ceny rezidenčných nehnuteľností v Džidde vyššie asi o 5 % medziročne, pričom nájmy rástli približne o 4 % argaam.com argaam.com. Tento rast je miernejší v porovnaní s Rijádom (kde ceny bývania počas rovnakého obdobia vzrástli asi o 10 %) argaam.com. Relatívne ochladenie cien bytov naznačuje úpravu po niekoľkých rokoch rýchleho rastu a pravdepodobne aj väčšiu ponuku v tomto segmente.
Dopyt a ponuka bývania: Dopyt v Džidde sa presúva smerom k moderným, plánovaným komunitám. Obyvatelia aj cudzinci prejavujú preferenciu pre „komunitné bývanie“ s integrovanými vybaveniami, namiesto samostatne stojacich nehnuteľností jll-mena.com. Najmä severná Džidda sa stala horúcim miestom – táto oblasť zaznamenala najvýraznejší nárast cien, podporený novými prémiovými projektmi a infraštruktúrou argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Obytné jednotky vyššej strednej a vyššej triedy sú rastúcim dopytom, čo je v súlade s postavením Džiddy ako obchodného centra a brány pre pútnikov a turistov argaamplus.s3.amazonaws.com. Populárne štvrte zahŕňajú pobrežné a severné štvrte (ako Obhur a Al-Shati/pobrežné oblasti), ktoré ponúkajú nové vily, uzavreté komplexy a apartmány pri mori. Najnovšie údaje naznačujú, že takmer celý rast cien v Džidde v roku 2023 bol sústredený na severe mesta argaamplus.s3.amazonaws.com, kde prebieha niekoľko veľkých projektov bývania.
Na strane ponuky je developerská aktivita silná. Len v prvej polovici roku 2024 bolo v Džidde odovzdaných 11 300 nových rezidenčných jednotiek, čím sa celkový bytový fond mesta zvýšil približne na 891 000 jednotiek argaam.com argaam.com. V druhej polovici roku 2024 sa má dokončiť ďalších 16 000 jednotiek argaam.com. V Džidde sú aktívni významní developeri – vrátane spoločnosti ROSHN z portfólia Public Investment Fund. Projekt ROSHN Al-Arous v severnej časti Džiddy napríklad plánuje pridať približne 18 000 nových domov v rámci komplexne plánovanej komunity, čím rozširuje ponuku moderného bývania pre strednú triedu. Takéto projekty podporujú vládny cieľ Vision 2030 zvýšiť mieru vlastníctva domov Saudskoarabčanmi (cieľom je dosiahnuť 70% podiel vlastníctva do roku 2030, oproti približne 62% v roku 2020 pwc.com pwc.com). Okrem toho lepší prístup k hypotékam (napomáhaný likviditou Saudi Real Estate Refinance Company a nižšími požiadavkami na akontáciu) umožnil viac mladým rodinám kúpiť si bývanie pwc.com pwc.com, čím sa udržiava dopyt po nových rezidenčných projektoch.
Nájmy a výnosy: Trh s prenájmami v Džidde sa sprísňuje. So zvyšujúcou sa populáciou a prílevom expatov-profesionálov v určitých sektoroch, nájomné za byty nedávno zaznamenalo výrazný nárast – priemerné nájomné za byty stúplo o 18 % medziročne v roku 2023, podľa jednej trhovej správy argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Aj nájomné za vily vzrástlo (ročný nárast vo vysokých jednociferných číslach), hoci nájmy zostávajú všeobecne nižšie ako v Rijáde. Ku koncu roku 2023 sa bežné nájomné za byty v Džidde pohybovalo od približne 14 400 SAR až po 75 000 SAR ročne v závislosti od lokality a kvality, pričom nájomné za vily sa pohybovalo zhruba od 60 000 SAR do 175 000 SAR ročne argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Tento nárast nájomného odráža vysoký dopyt a obmedzenú dostupnosť kvalitných jednotiek v najlepších lokalitách. Avšak so značným novým zásobovaním v rokoch 2024–2025 môže rast nájomného spomaliť. Výnosy pre prenajímateľov boli v posledných rokoch atraktívne vďaka rastúcim nájmom, ale investori sledujú potenciálne riziko nadmernej ponuky do roku 2030, keď pribudnú desaťtisíce nových jednotiek. Celkovo rezidenčný sektor v Džidde zostáva na „pozitívnej trajektórii ďalšej expanzie“, podporovaný silným dopytom a vládnymi iniciatívami v oblasti bývania argaam.com.
Trendy v oblasti komerčných nehnuteľností (kancelárie, maloobchod, priemysel)
Maloobchodné nehnuteľnosti: Maloobchod je svetlým bodom v komerčnom prostredí Džiddy, podporovaný mladou populáciou a rastúcim cestovným ruchom.
V roku 2024 Jeddah pridala 106 000 m² novej maloobchodnej plochy (napr.otvorenie veľkého nákupného centra), čím sa celková maloobchodná ponuka v meste zvýšila na približne 2,16 milióna m² argaam.com argaam.com.Toto rozšírenie odráža dôveru v spotrebiteľský dopyt.Vďaka iniciatíve Vízia 2030 na podporu zábavy a voľného času začali obchodné centrá v Džidde čoraz viac začleňovať kiná, reštaurácie a rodinné atrakcie, aby prilákali návštevníkov.Prenájmy v maloobchode v hlavných „super-regionálnych“ nákupných centrách mierne rastú (približne +4 % medziročne v 1. polroku 2024 pre najvyššiu kategóriu centier) argaam.com, zatiaľ čo sekundárne centrá so staršími formátmi zaznamenali pokles nájmov (približne o 4 % medziročne nadol), keďže nakupujúci sa prikláňajú k novším zážitkom argaam.com.Celkovo je nálada na maloobchodnom trhu pre roky 2025-2026 optimistická, pričom S&P Global uvádza, že rast populácie, rozširujúci sa turizmus a vstup medzinárodných značiek budú poháňať ďalší dopyt po maloobchode v saudských mestách arabnews.com arabnews.com.Rijád a Džidda sú najmä svedkami vlny nových maloobchodných a zmiešaných projektov, ktoré spájajú nakupovanie so zábavou a dokonca aj s rezidenčnými/hotelierskymi prvkami arabnews.com.V Džidde si získavajú obľubu maloobchodné koncepty pod holým nebom a na nábreží (napríklad oblasti Corniche a destinácie ako štvrť Jeddah Yacht Club), čo odzrkadľuje trend smerujúci k nákupným zónam zameraným na životný štýl arabnews.com.To znamená, že maloobchodný sektor nie je bez rizík: rast elektronického obchodu a meniace sa spotrebiteľské preferencie znamenajú, že prevádzkovatelia nákupných centier musia naďalej inovovať, aby prilákali návštevníkov.S&P upozornila, že nadmerná ponuka a konkurencia by mohli vyvíjať tlak na výnosy z prenájmu, najmä ak prenajímatelia vynaložia vysoké kapitálové výdavky na obnovu nehnuteľností arabnews.com.Zatiaľ je však maloobchodný trh s nehnuteľnosťami v Džidde podporovaný silnými spotrebiteľskými výdavkami – čo je umožnené vysokým príjmom na obyvateľa a kultúrou, ktorá považuje nákupné centrá za spoločenské destinácie arabnews.com arabnews.com.So Saudská Arábia si stanovila za cieľ viac ako 100 miliónov turistov do roku 2030, vrátane mega-podujatí ako Expo 2030 a Majstrovstvá sveta vo futbale 2034, pozícia Džiddy ako vstupnej brány predurčuje jej maloobchodný sektor na trvalý rast arabnews.com.Priemyselné a logistické nehnuteľnosti: Sektor priemyselných nehnuteľností v Džidde zažíva významný rast mimo pozornosti, v súlade s logistickými ambíciami Saudskej Arábie.
Ako hlavné mesto kráľovstva na pobreží Červeného mora je Džidda ústredným bodom plánov stať sa globálnym logistickým centrom, čo zvyšuje dopyt po moderných skladoch a distribučných centrách argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom elektronického obchodu po roku 2020 ešte viac zvýšil požiadavky na veľké, kvalitné logistické zariadenia argaamplus.s3.amazonaws.com.V roku 2023 spustila Saudská Arábia štyri nové osobitné ekonomické zóny (SEZ) s cieľom prilákať priemyselné a high-tech investície – pričom jedna z nich je v King Abdullah Economic City (KAEC) neďaleko Džiddy argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ KAEC sa zameriava na pokročilú výrobu a logistiku a očakáva sa, že podnieti rozvoj skladov a tovární v okolí Džiddy.Primárne nájomné za skladové priestory v Džidde sa v súčasnosti pohybuje približne od 90 do 300 SAR za m² ročne, v závislosti od lokality a špecifikácie argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Tieto nájmy rastú, keďže voľné priestory s vysokou kvalitou sú nedostatkové – v skutočnosti priemyselné nájmy zaznamenali v rokoch 2022–2023 nárast v rozsahu stredných až vyšších jednociferných percent.Zatiaľ čo nájomné za sklady v Džidde je o niečo nižšie ako v Rijáde (kde môže dosiahnuť až 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, tento rozdiel sa môže zmenšiť, ako čoraz viac poskytovateľov 3PL (logistika tretích strán) a výrobcov začína s prevádzkou v prístave.Prebiehajúci saudský Landbridge Project – obrovská železničná trať spájajúca prístav Džidda s Rijádom a Dammámom – je ďalším faktorom, ktorý zmení hru a jeho dokončenie sa očakáva okolo konca tohto desaťročia.Umožnením rýchlejšieho pohybu nákladu po celej krajine pravdepodobne vzrastie dopyt po logistických parkoch v okolí prístavu Džidda a priemyselných zón.Celkovo je výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti optimistický: Diverzifikačné úsilie programu Vízia 2030 poháňa rast skladovania a Džidda má výhodu vďaka svojej strategickej polohe.Hlavnou výzvou bude zabezpečiť dostatočný nový priemyselný priestor; v opačnom prípade by nájomné mohlo naďalej rásť a potenciálne vytlačiť menšie podniky.Avšak s novými investíciami do pôdy a infraštruktúry (vrátane stimulov v rámci SEZ) vidia investori solídne príležitosti v oblasti logistických nehnuteľností.Ako uvádza jedna správa, dopyt zo strany saudskoarabského priemyslu je podporený „významným rastom“, ktorý bude pokračovať s rozvojom ne-ropného hospodárstva argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kancelársky trh: Džidda je druhým najväčším kancelárskym trhom v kráľovstve po Rijáde a naďalej stabilne rastie. Celková ponuka kancelárskych priestorov v Džidde predstavuje približne 1,2 – 2,1 milióna štvorcových metrov (rozptyl odráža rôzne triedy priestorov) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, čo je približne štvrtina veľkosti kancelárskeho inventára Rijádu. V prvom polroku 2024 sa v Džidde neotvorili žiadne veľké nové kancelárie, čím zostala ponuka stabilná na úrovni okolo 1,21 milióna m² kvalitných priestorov argaam.com. Napriek tomu sú nové projekty konečne v príprave – približne 48 000 m² kancelárskych priestorov by malo byť dokončených do konca roka 2024 v Džidde argaam.com. Dopyt po kanceláriách je zdravý, ženie ho rast podnikania a úloha Džiddy ako obchodného a logistického centra. Kancelárske nájmy triedy A v Džidde vzrástli približne o 11 % medziročne do polovice roku 2024 na zhruba 1 335 SAR za m² ročne argaam.com, čo naznačuje, že prenajímatelia získali výhodu, keďže kvalitných priestorov je stále málo. (Pre porovnanie, najvyššie nájmy v top lokalitách Rijádu vzrástli počas toho istého obdobia takmer o 20 % na približne 2 090 SAR za m² argaam.com, čo odráža ešte silnejší dopyt v hlavnom meste). Väčšina prvotriednych kancelárskych nájomcov v Džidde sú vládne inštitúcie a zavedené korporácie argaamplus.s3.amazonaws.com a nové moderné budovy čelia konkurenčnému tlaku pri získavaní týchto veľkých nájomcov argaamplus.s3.amazonaws.com. Do budúcnosti sa očakáva, že kancelársky sektor v Džidde bude rásť spolu s hospodárskym rastom, ale miernejším tempom – v meste nie je vidieť obrovský boom relokácie firiem, ktorý nastal v Rijáde. Miera neobsadenosti zostáva relatívne stabilná a ak zostane nová ponuka obmedzená, nájmy by sa mali držať pevne. Jedným z trendov, ktoré sa oplatí sledovať, je modernizácia kancelárskych priestorov: nové zmiešané developmenty (ako niektoré časti projektu Jeddah Central) prinesú najmodernejšie kancelárske priestory, ktoré môžu prilákať nájomcov zo starších budov a vytvárať tlak na zastaraný fond.
Kľúčové vládne politiky a vplyv Vízie 2030
Vládna politika – riadená strategickým rámcom Vízie 2030 – zohráva kľúčovú úlohu na realitnom trhu v Džidde. Jedným z hlavných cieľov Vízie 2030 je zvýšiť podiel saudskoarabských vlastníkov bývania na 70 % do roku 2030, z približne 50 % alebo menej v polovici 2010-tych rokov pwc.com pwc.com. Na dosiahnutie tohto cieľa zaviedlo Ministerstvo bývania (teraz súčasť MoMRAH) rozsiahle reformy, ktoré zásadne zmenili sektor bývania. Kľúčovými iniciatívami sú program Sakani, ktorý zjednodušuje a dotuje hypotekárne úvery pre saudskoarabské rodiny, a Fond na rozvoj nehnuteľností, ktorý poskytuje financovanie za nízke náklady. Tieto programy skrátili čakacie doby na podporu bývania z rokov na takmer okamžité schválenie vision2030.gov.sa, čo uvoľnilo vlnu dopytu koncových používateľov. Ako bolo spomenuté vyššie, štátom podporované hypotéky a zníženie požiadaviek na akontáciu (zo 30 % na 5 % centrálnou bankou) umožnili novej generácii kupujúcich vstúpiť na trh pwc.com. Výsledok je viditeľný v Džidde, kde mnohé domácnosti, ktoré boli predtým odkázané na prenájom, teraz vstupujú na trh s vlastným bývaním – čo stimuluje bytovú výstavbu v rôznych cenových kategóriách.
Vplyv Vízie 2030 presahuje bývanie a zasahuje aj do komerčných nehnuteľností prostredníctvom ekonomickej diverzifikácie a regulačnej liberalizácie. Vláda považuje nehnuteľnosti za kľúčový sektor na zvýšenie podielu ne-ropného HDP (s cieľom zvýšiť podiel nehnuteľností na HDP z približne 7 % na 10 % do roku 2030) pwc.com. Na podporu rozvoja úrady výrazne investovali do infraštruktúry – nové dopravné spojenia, inžinierske siete a zlepšenie verejných priestranstiev – najmä v mestách ako Džidda, ktoré slúžia cestovnému ruchu a obchodu. Za pozornosť stojí politika White Land Tax, dane z nezastavaných mestských pozemkov, ktorá bola zavedená s cieľom odradiť od zadržiavania pôdy a zvýšiť ponuku pozemkov na výstavbu pwc.com. Džidda bola jedným z prvých miest, kde sa táto ročná daň vo výške 2,5 % uplatnila na nevyužitú obytnú pôdu, čo podnietilo niektorých vlastníkov, aby buď začali stavať, alebo predali, čím sa postupne zlepšila dostupnosť pozemkov pre projekty. Okrem toho zjednodušené povoľovanie a modely verejno-súkromného partnerstva uľahčili developerom realizáciu veľkých projektov v súlade s cieľmi Vízie 2030 (napríklad prestavbu centrálnej Džiddy riadi verejný investičný fond v partnerstve so súkromnými dodávateľmi).
Podpora cestovného ruchu v rámci Vízie 2030 je ďalšou politickou oblasťou, ktorá ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami v Džidde. Kráľovstvo si kladie za cieľ prilákať 100 miliónov návštev ročne do roku 2030 (z náboženskej turistiky, rekreačných a pracovných podujatí). Džidda, ako tradičná brána do Mekky a Mediny a pobrežné mesto pri Červenom mori, z tejto iniciatívy profituje. Uľahčenie víz pre turistov a investície do turistickej infraštruktúry (letiská, terminály pre výletné lode atď.) zo strany vlády stimulovali výstavbu nových hotelov, servisovaných apartmánov a maloobchodno-zábavných komplexov v Džidde. Prelivový efekt na maloobchodný a hotelový sektor bol významný – napríklad obsadenosť hotelov a ceny izieb v Saudskej Arábii rastú a developeri v Džidde na to reagujú plánovaním ďalších hotelových projektov argaam.com argaam.com. Pripravované globálne podujatia, ktoré bude Saudskoarabské kráľovstvo hostiť (ako napríklad Expo 2030 v Rijáde a Majstrovstvá sveta vo futbale FIFA 2034), podnecujú celonárodné vylepšenia a Džidda by mala získať svoj podiel – pravdepodobne vrátane vylepšenia štadiónov a zón pre fanúšikov, ktoré súvisia s rozvojom nehnuteľností (napr. multifunkčné športové štvrte, dočasné ubytovanie a pod.).
Podstatné je, že Vízia 2030 vytvorila investorom priaznivejšie regulačné prostredie. Zriadenie Všeobecného úradu pre nehnuteľnosti (REGA) zabezpečuje jednotný dohľad a transparentnosť na trhu s nehnuteľnosťami arabnews.com. Zákony týkajúce sa predaja projektov vo výstavbe (Wafi), spoluvlastníctva (strata) a realitného sprostredkovania boli modernizované na medzinárodné štandardy, čo zvyšuje dôveru medzi investormi a kupujúcimi. Okrem toho sa aktualizujú pravidlá týkajúce sa územného plánovania s cieľom podporiť typ zmiešaného a hustého rozvoja, aký vidíme v Jeddah Central a ďalších giga-projektoch, pričom sa upúšťa od rozptýleného rozvoja minulosti. Zhrnuté, vládna politika v rámci Vízie 2030 bola katalyzátorom expanzie trhu s nehnuteľnosťami v Džidde – uvoľnením financovania bývania, financovaním prelomových projektov, zlepšením investičného prostredia a podporou dopytu cez ekonomický rast a cestovný ruch.
Prostredie zahraničných investícií a regulačné novinky
Saudská Arábia v posledných rokoch aktívne otvárala svoj sektor nehnuteľností zahraničným investíciám a roky 2024–2025 priniesli v tejto oblasti dôležité míľniky. Prelomovým vývojom bolo uľahčenie obmedzení pre zahraničné investície do nehnuteľností v Mekke a Medine. V januári 2025 oznámila Kapitálová trhová komisia, že cudzinci (ne-Saudskí občania) môžu teraz investovať do spoločností, ktoré vlastnia nehnuteľnosti v svätých mestách Mekka a Medina agbi.com agbi.com. Zatiaľ čo priame vlastníctvo nehnuteľností v týchto mestách jednotlivcami naďalej zostáva zakázané (okrem 99-ročných prenájmov), tento krok umožňuje medzinárodným investorom kúpiť akcie (do 49%) v kótovaných realitných firmách alebo REIT-och, ktoré vlastnia nehnuteľnosti v Mekke/Medine agbi.com agbi.com. Táto zmena politiky má za cieľ „pritiahnuť zahraničný kapitál a zabezpečiť likviditu pre súčasné a budúce projekty“ v svätých mestách agbi.com. Zároveň je vnímaná aj ako pilotný krok k širšiemu otvoreniu sa trhu nehnuteľností v Saudskej Arábii. Odozva trhu bola pozitívna – akcie realitných spoločností, najmä tých zameraných na Mekku/Medinu, po tejto správe poskočili takmer o 10% agbi.com. Táto reforma je signálom pre investorov, že Saudská Arábia to s liberalizáciou svojho trhu s nehnuteľnosťami v rámci Vízie 2030 myslí vážne. Faisal Durrani, vedúci výskumu Knight Frank MENA, to označil za „najsilnejší náznak toho, že príde ešte viac“ v súvislosti s uvoľňovaním medzinárodných vlastníckych zákonov agbi.com.Vo všeobecnosti v celom kráľovstve (vrátane Džiddy) predpisy teraz umožňujú 100% zahraničné vlastníctvo podnikov, vrátane tých v oblasti rozvoja a sprostredkovania nehnuteľností, prostredníctvom licencovania Ministerstvom investícií (MISA) arabnews.com. To znamená, že medzinárodný developer alebo investor si môže v Saudskej Arábii založiť spoločnosť úplne vlastnenú zahraničnou osobou za účelom realizácie realitných projektov (okrem určitých citlivých lokalít). Zjednodušenie zakladania podnikov a silná právna ochrana (napríklad vymáhanie zmlúv, vylepšené zákony o bankrote) zvýšili postavenie Saudskej Arábie v rebríčkoch jednoduchosti podnikania. V Džidde to znamenalo rastúcu prítomnosť zahraničných realitných spoločností a fondov, ktoré sa zaujímajú o príležitosti – od zmiešaných rozvojových projektov až po logistické zariadenia. Významné je, že realitné investičné trusty (REITs) sa stali prístupnou cestou pre zahraničný kapitál; od roku 2021 umožnila CMA zahraničným investorom voľne kupovať podiely v saudskoarabských REITs, aj tých s majetkom v Mekke/Medine agbi.com. To priviedlo zahraničný kapitál do komerčných nehnuteľností v Džidde prostredníctvom verejne obchodovaných REITs, ktoré vlastnia nákupné centrá, sklady atď.
Ďalším aspektom prostredia zahraničných investícií je zavedenie programu Prémiového pobytu („Zlaté vízum“) v roku 2019, ktorý oprávneným cudzincom poskytuje právo dlhodobo žiť v Saudskej Arábii, vlastniť nehnuteľnosť (mimo Mekky/Mediny) a podnikať bez sponzora. Záujem o tento program postupne rastie a v roku 2024 vláda ďalej podporila dlhodobé víza pre investorov a kvalifikovaných odborníkov. Prítomnosť väčšieho počtu expatriotov, ktorí môžu kupovať nehnuteľnosti, pravdepodobne povedie k postupnému rastu segmentu zahraničných kupcov v mestách ako Džidda – najmä v oblasti luxusných rezidencií a nehnuteľností pri mori. Väčšina realitných aktivít v Džidde je však v tomto štádiu stále poháňaná domácimi a regionálnymi (GCC) kupcami, pričom cudzinci zohrávajú väčšiu úlohu na strane developera/investora než pri individuálnom vlastníctve domov.
Z hľadiska regulačných noviniek sa saudské orgány neustále venujú zdokonaľovaniu realitných zákonov. Nový Zákon o investíciách nadobudol účinnosť v rokoch 2023-2024 a zjednodušil proces získania investičných licencií pre zahraničné subjekty a zrovnoprávnil zaobchádzanie so zahraničnými a domácimi investormi v mnohých sektoroch agbi.com agbi.com. Realitný sektor z tejto legislatívy profitoval, keďže znížila byrokraciu pri projektoch financovaných zo zahraničia. Okrem toho boli zásadne modernizované pozemkové registre a elektronické transakcie – zavedenie elektronického systému listín vlastníctva a platforiem ako „Najiz“ pre realitné transakcie zvýšilo transparentnosť a významne skrátilo časy prevodov. Všetky tieto opatrenia uľahčujú vstup zahraničných investorov alebo fondov na trh v Džidde, pretože môžu lepšie predvídať, čo môžu očakávať.
Ďalším hlavným projektom je Jeddah Tower v severnej oblasti Obhur – ktorý sa má stať najvyššou budovou sveta s výškou viac ako 1 000 metrov.Po prestávke sa výstavba Jeddah Tower oficiálne obnovila koncom roku 2023, pričom developeri plánujú dokončenie okolo rokov 2027–2028 designboom.com designboom.com.Počas ceremónie v januári 2025 bol pre vežu zaliaty betón na 64. poschodí a plánuje sa, že približne každé štyri dni pribudne jedno poschodie designboom.com.Jeddah Tower je ústredným bodom Jeddah Economic City (JEC), mega-projektu, ktorý má zahŕňať obchodné centrá, domovy a občianske inštitúcie pre až 100 000 ľudí designboom.com.Celý komplex JEC, vrátane veže, má odhadovanú cenu 20 miliárd dolárov designboom.com.Samotná veža bude zahŕňať mix využitia (hotel Four Seasons, kancelárie, luxusné byty a najvyššiu vyhliadkovú plošinu na svete) designboom.com designboom.com.Oživenie tohto projektu má hlboký symbolický význam – signalizuje sebavedomie a ambície Saudskej Arábie v oblasti rozvoja nehnuteľností.Ak bude Džidda Tower dokončená, pritiahne celosvetovú pozornosť a môže sa stať magnetom pre investície v okolí (podobne ako Burdž Chalífa oživila centrum Dubaja).Postup veže bude pozorne sledovaný v rokoch 2025-2030 a jej úspech by mohol zakotviť novú obchodnú štvrť v meste.Projekt tiež zdôrazňuje zlepšenú koordináciu medzi zainteresovanými stranami: Kingdom Holding (sponzor) a noví inžinierski dodávatelia sa spojili a tendre na finálnu výstavbu boli vyhlásené s tým, že ponuky majú byť predložené do konca roka 2025 designboom.com designboom.com.Stručne povedané, realitný trh Saudskej Arábie v roku 2025 je oveľa otvorenejší a regulovanejší ako pred desiatimi rokmi. Džidda má získať z prílevu zahraničného kapitálu, najmä v rámci veľkých projektov a komerčných nehnuteľností. Kombinácia obrovských vládnych projektov (často hľadajúcich medzinárodných partnerov) a nových zákonov, ktoré vítajú zahraničné vlastníctvo, vytvára prostredie, kde globálni investori aktívne hľadajú príležitosti. Očakáva sa, že s dozrievaním trhu a atraktívnymi výnosmi bude zahraničné investovanie do nehnuteľností v Džidde pokračovať v raste, čo mestu prinesie nielen kapitál, ale aj odborné znalosti a nové rozvojové koncepty.
Hlavné infraštruktúrne a realitné projekty v Džidde
Džidda prechádza dramatickou fyzickou premenou vďaka množstvu megaprojektov a modernizácií infraštruktúry, z ktorých mnohé súvisia s cieľmi programu Vision 2030. Azda najemblematickejším je Projekt Džidda Central (predtým známy ako „Nové centrum Džidda“). Tento projekt, ktorý bol spustený koncom roka 2021 Verejným investičným fondom, revitalizuje 5,7 milióna štvorcových metrov historického pobrežia Džiddy na modernú zónu s rôznorodým využitím jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Hlavný plán projektu obsahuje štyri dominantné atrakcie – operu, štadión, múzeum a oceanárium – spolu s novými prístavmi, plážami, parkami a širokou škálou nehnuteľností. Čísla hovoria jasne: projekt Džidda Central prinesie 17 000 rezidenčných jednotiek, 2 700 hotelových izieb a vyše 10 nových zariadení zameraných na zábavu a turizmus jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Výstavba je v plnom prúde: k začiatku roka 2024 boli udelené kontrakty vo výške 12 miliárd SAR na prvú fázu hlavných atrakcií (opera, štadión, oceanárium) jeddahcentral.com. Tento rozvoj radikálne mení centrum Džiddy, nahrádza starú infraštruktúru špičkovým pobrežným panorámom. Očakáva sa, že významne zvýši hodnotu nehnuteľností v okolí a vytvorí nové štvrte pre luxusné bývanie, nákupy a voľnočasové aktivity, ktoré budú konkurovať tým v Dubaji či Dauhá. Pre investorov a developerov otvára Džidda Central príležitosti v segmente hotelierstva, luxusných bytov a maloobchodu, podporované silou PIF a prvoradou pobrežnou polohou projektu.
V oblasti dopravnej infraštruktúry zaznamenala Džidda výrazné zlepšenia, ktoré zvyšujú jej atraktivitu pre nehnuteľnosti. Nové Medzinárodné letisko kráľa Abdulaziza (KAIA) otvorilo v roku 2019 moderný Terminál 1, ktorý výrazne rozšíril kapacitu a je architektonickým skvostom. Do roku 2025 bude letisko schopné odbaviť približne 30 miliónov cestujúcich ročne, čo urýchli príjazd turistov a biznis cestujúcich, ktorí zvyšujú dopyt po hoteloch a krátkodobom prenájme. Okrem toho, Rýchlovlak Haramain, ktorý je v prevádzke od roku 2018, spája Džiddu so svätými mestami – teraz môžete cestovať z Džiddy do Mekky za menej než hodinu a do Mediny za približne 2 hodiny. Železničná stanica Džidda v štvrti Al-Sulaimaniah sa stala novým mestským uzlom a pohodlie tohto spojenia ešte viac zatraktívnilo Džiddu pre firmy a pútnikov (niektorí pútnici volia ubytovanie v Džidde a na výlety do Mekky využívajú vlak, čo posilňuje džiddský hotelový sektor). Do budúcnosti sa plánuje Saudská pevninská železnica (nákladná a osobná trať smerom na východ), ktorá prepojí džiddský prístav priamo s Rijádom a Dammámom, čím sa Džidda v podstate stane logistickou bránou krajiny medzi Červeným morom a Perzským zálivom. Očakáva sa, že to naštartuje výstavbu veľkých logistických parkov a priemyselný rozvoj pozdĺž trate, najmä v okolí džiddského prístavu, čo posilní segment priemyselných nehnuteľností.
Mestská mobilita v rámci Džiddy je tiež na programe dňa. Dlho pripravovaný projekt Džiddského metra – trojliniová mestská železničná sieť – čelil oneskoreniam, no stále patrí k plánom mesta do budúcnosti. Ak by bol projekt obnovený (možno v druhej polovici tohto desaťročia), metro by významne zvýšilo komfort cestovania a mohlo by preformovať hodnoty nehnuteľností v blízkosti staníc. Zatiaľ mesto zaviedlo nové autobusové siete a zlepšuje cestné komunikácie (vrátane plánovaného visutého mosta Obhur ponad severný záliv), aby zmiernilo dopravné preťaženie. Modernizovaná infraštruktúra často vedie k zvýšeniu hodnoty pozemkov v predtým menej rozvinutých oblastiach, čo je už viditeľné v severnej Džidde, kde rozšírenia diaľnic a nové mosty zlepšili prepojenie.
K ďalším významným projektom patrí Jeddah Economic City (okrem veže JEC zahŕňa komplex výškových budov, maloobchodné ulice a prístavisko) a King Abdullah Economic City (KAEC) na severe Džiddy. Aj keď je KAEC samostatné plánované mesto, jeho vyhlásenie za osobitnú ekonomickú zónu v roku 2023 a opätovný vládny záujem jeho úspech efektívne prepojili s rastom Džiddy. Prístav a priemyselné údolie KAEC priťahujú výrobcov a logistické firmy vďaka daňovým stimulom, čo môže vytvoriť tisíce pracovných miest. Ako budú tieto pracovné miesta vznikať, mohli by podporiť dopyt po bývaní v severnej Džidde a samotnom KAEC, čím sa efektívne rozšíri metropolitná oblasť Džiddy. Rovnako aj Red Sea Global (turistický megaprojekt s ostrovnými rezortami ďalej na severe) a AlUla (projekty ochrany kultúrneho dedičstva), hoci sa nenachádzajú priamo v Džidde, pravdepodobne pritiahnu mnohých turistov práve cez Džiddu, čo ešte viac opodstatňuje potrebu ďalších hotelov a rozširovania letiska.
Stručne povedané, panorámu a infraštruktúru Džiddy v rokoch 2025–2030 budú určovať tieto megaprojekty. Pobrežie Jeddah Central dodá mestu moderné centrum, Jeddah Tower ho zapíše na svetovú mapu architektonických rekordov a vylepšené dopravné prepojenia začlenia Džiddu ešte užšie do národných a globálnych trhov. Pre realitných investorov tieto projekty znamenajú nové štvrte na investovanie, od luxusných pobrežných bytov až po priemyselné parky. Hoci existujú riziká realizácie (oneskorenia, prekročenie nákladov), samotný rozsah vládneho záväzku dáva istotu, že urbanistická transformácia Džiddy je v plnom prúde.
Porovnávacia analýza: Džidda vs. Rijád vs. Dammám
Tri hlavné mestské regióny Saudskej Arábie – Rijád, Džidda a Dammám/Chobar (Východná provincia) – majú každý odlišnú dynamiku nehnuteľností, ovplyvnenú ich ekonomickými úlohami a iniciatívami Vízie 2030. Porovnanie Džiddy s ostatnými poskytuje kontext jej výkonu a vyhliadok:
- Rijád: Hlavné mesto je politickou a ekonomickou silou, ktorá v súčasnosti zažíva realitný boom takmer na všetkých frontoch. Podľa plánov presadzovaných korunným princom má Rijád do roku 2030 zdvojnásobiť svoju populáciu na približne 15 miliónov, prilákať regionálne centrá nadnárodných spoločností a obrovské vládne investície. Výsledkom je, že realitný trh v Rijáde zaznamenal ostrejší rast ako v Džidde. V rezidenčnom sektore sa predajné ceny v Rijáde v začiatku roka 2024 zvýšili asi o 10 % medziročne (oproti 5 % v Džidde) argaam.com argaam.com, a objem aj hodnota realitných transakcií sú vyššie. Rast cien bývania v Rijáde je plošný (rastú aj vily, aj byty) jll-mena.com, zatiaľ čo v Džidde bol zmiešaný. Dostupnosť pozemkov okolo Rijádu bola historicky dostatočná, no prudký nárast dopytu znamená, že aj Rijád čelí nedostatku bývania v atraktívnych lokalitách. Medzitým je kancelársky trh v Rijáde úplne samostatnou kategóriou – s viac než 5 miliónmi m² a desiatkami nových administratívnych veží vo výstavbe v projektoch ako King Abdullah Financial District. Nájomné za kancelárie triedy A v Rijáde je v priemere ~2 000 SAR/m², čo je výrazne viac ako v Džidde (~1 300 SAR/m²) argaam.com. Rijád má taktiež väčší maloobchodný trh ako Džidda (3,5 milióna m² vs 2,1 milióna m² maloobchodných plôch ku koncu roka 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com a naďalej priťahuje prvé zastúpenia mnohých zahraničných značiek. Kultúrne sa Rijád iba nedávno začal meniť na globálne mesto (podujatia, koncerty, šport atď.), a to veľmi rýchlo, zatiaľ čo Džidda bola podľa saudských štandardov vždy viac kozmopolitná a liberálna. V podstate Rijád vedie rast realitného trhu v Saudskej Arábii – dominoval v počte nových projektov a mal leví podiel realitných investícií v posledných rokoch agbi.com. Džidda síce rastie, ale skôr dobieha dynamiku Rijádu. Na druhej strane, Džidda profituje z toho, že je prímorské mesto s prirodzenou atraktivitou a vždy bude mať pútnickú dopravu Hajj/Umrah. Dá sa povedať, že trh v Rijáde je „horúcejší“, ale zároveň potenciálne viac náchylný na volatilitu (keďže jeho rast je čiastočne poháňaný politikou a presunom štátnych inštitúcií), zatiaľ čo rast Džiddy je stabilnejší a zakorenený v obchode a cestovnom ruchu.
- Dammam/Khobar (Východná provincia): Metropolitná oblasť Dammam (DMA, ktorá zahŕňa Khobar a Dhahran) je srdcom ropného priemyslu Saudskej Arábie a má menšiu populáciu (~1,5-2 milióny) ako Džidda (~4 milióny). Jej trh s nehnuteľnosťami je v porovnaní stabilnejší a rastie len mierne. Napríklad v prvej polovici 2024 zostali ceny bývania v Dammame približne na rovnakej úrovni a nájomné vzrástlo len o ~4 % argaam.com, čo zaostáva za rastom v Rijáde a Džidde. Ponuka bývania v DMA rastie, je však zameraná najmä na stredne veľké bývanie, predovšetkým v severných predmestiach, s dôrazom na cenovú dostupnosť argaamplus.s3.amazonaws.com. Vo Východnej provincii sa nachádzajú aj lokality s vysokým dopytom (vedúci predstavitelia spoločnosti Saudi Aramco a súvisiacich odvetví v rezidenčných komplexoch priateľských k expatom v okolí Khobaru). Celkovo je však trh s bývaním menej dynamický ako v Džidde, aj kvôli pomalšiemu rastu obyvateľstva. V kancelárskom sektore vzrástlo nájomné za kancelárie triedy A v Dammame do Q2 2024 medziročne asi o 10 %, a to vďaka dopytu zo strany štátu a ropných servisných spoločností argaam.com, avšak samotné nájomné (a ich úroveň) sú nižšie ako v Džidde. Maloobchod v Dammam/Khobar je pozoruhodný niekoľkými dominantnými nákupnými centrami; Khobarov nábrežný „Corniche“ ponúka obľúbené obchody a reštaurácie, avšak rozsah je zameraný najmä na lokálne obyvateľstvo argaam.com. Jedným z rozdielov je, že obyvatelia Východnej provincie môžu jednoducho cez víkendy cestovať do Bahrajnu, čo môže odčerpávať časť výdavkov na maloobchod a pohostinstvo – niečo, s čím sa Džidda nestretáva. Snaha Vision 2030 diverzifikovať ekonomiku Východnej provincie aj mimo ropy prináša nové iniciatívy (ako rozsiahla expanzia petrochemického priemyslu v Jubail a logistické centrá), ktoré môžu stimulovať špecializované nehnuteľnosti (napr. bývanie pre pracovníkov, priemyselné nehnuteľnosti). Aj tak však trh v Dammame je menší a stabilnejší s miernymi vyhliadkami rastu; len zriedkavo zažíva prudké výkyvy ako Rijád či dokonca Džidda. Je tiež viac decentralizovaný – Dammam, Khobar a Dhahran tvoria jednotlivé centrá, zatiaľ čo Džidda je jeden veľký mestský celok.
- Džidda: v mnohých ohľadoch sa nachádza medzi Rijádom a Dammámom. Je to diverzifikovaná ekonomika – prístavná logistika, obchod, cestovný ruch/púte, určitý priemysel – a preto sú hnacie sily nehnuteľností v Džidde rôznorodé. Rezidenčný trh v Džidde bol historicky o niečo dostupnejší ako v Rijáde (napríklad ceny bytov za m² sú mierne nižšie), aj keď tento rozdiel sa zmenšil, keď Džidda evidovala silný rast cien v rokoch 2021–2022. V globálnom indexe luxusných rezidenčných trhov spoločnosti Knight Frank sa Rijád aj Džidda umiestnili medzi šiestimi najlepšími mestami na svete v raste cien luxusných nehnuteľností v roku 2024, čím potvrdili, že saudskoarabské mestá zažili prudký rast napriek globálnym protivetrom mansionglobal.com mansionglobal.com. (Aj Dubaj bol v tejto najvyššej kategórii). Knight Frank uviedol, že región Blízkeho východu bol globálne najsilnejší s medziročným rastom cien luxusných nehnuteľností o 7,2 % a predpokladá ohromujúci kumulatívny rast o 64 % počas nasledujúcich piatich rokov pre región mansionglobal.com mansionglobal.com. Kým Rijád môže zožať veľkú časť tohto rastu, luxusný segment v Džidde je takisto na vzostupe – napríklad vily na pobreží dosahujú prémiové ceny a je ich obmedzené množstvo. V porovnaní s hektickým rozvojom Rijádu je prístup Džiddy o niečo viac premyslený a organický. Ambiciózne projekty mesta (napríklad Jeddah Central, Jeddah Tower) sú mierne pozadu oproti harmonogramu projektu v Rijáde (Rijád už realizuje projekty ako Diriyah Gate, Qiddiya vo vyspelých fázach). Avšak koncom 20. rokov 21. storočia, keď budú tieto projekty v Džidde dokončené, mesto by mohlo zaznamenať dodatočný rast. Kultúrne aj životným štýlom bola Džidda vždy uvoľnenejším, obchodným centrom Kráľovstva – priťahuje podnikateľov a má rozkvitajúcu umeleckú scénu, čo sa odráža aj v špecializovaných segmentoch trhu s nehnuteľnosťami (napr. galérie v Al-Balad, unikátne kaviarne atď.). Rijád, ktorý sa teraz kultúrne otvára, toto buduje od nuly. Pre investorov Džidda ponúka príťažlivosť pobrežného mesta (čo ani vnútrozemský Rijád, ani Dammám nemôžu ponúknuť) s obrovskou turistickou perspektívou, zatiaľ čo Rijád ponúka silu vládnych výdavkov a korporátneho dopytu.
Na záver, všetky hlavné saudskoarabské mestá profitujú z investícií v rámci Vízie 2030, no Rijád je v súčasnosti hlavným motorom rastu, pričom Džidda hrá silnú sekundárnu úlohu a Dammam zažíva mierny rast. Vyvážené realitné portfólio v Saudskej Arábii by mohlo zahŕňať expozíciu voči rýchlo rastúcim kancelárskym a rezidenčným segmentom v Rijáde, projektom v Džidde orientovaným na cestovný ruch a logistike napojenej na prístav a stabilným príjmovým aktívam v Damame (napr. bývanie pre zamestnancov v ropnom sektore alebo sklady slúžiace priemyselným podnikom). Dôležité je, že komparatívna výhoda Džiddy spočíva v jej prístave a blízkosti Svätych miest – to jej zaručuje základný dopyt, ktorý je menej volatilný. Výhodou Rijádu je pozornosť vlády a kritická masa. Damamu zas podpora ropného bohatstva. V období 2025-2030 môže Džidda zmenšiť odstup od Rijádu s rozbehom svojich megaprojektov, no Rijád taktiež nezostáva stáť (plány na obrovské investície v rámci „Riyadh Strategy“). Bude zaujímavé sledovať, či Džidda dokáže využiť svoje prirodzené silné stránky na vytvorenie unikátneho postavenia (možno ako medzinárodná brána a kultúrne hlavné mesto kráľovstva, ktoré bude dopĺňať administratívnu rolu Rijádu).
Trhová predpoveď na rok 2025–2030
Pri pohľade do budúcnosti je výhľad pre realitný trh v Džidde od roku 2025 do 2030 vo všeobecnosti pozitívny, podporený silnými ekonomickými základmi a národnými rozvojovými plánmi. Analytici a poradcovia predpovedajú pokračujúci rast v rezidenčných, komerčných a hotelových segmentoch, hoci tempo sa môže líšiť podľa sektorov a jednotlivých rokov. Tu sú kľúčové prvky tejto predpovede:
- Rezidenčné: Dopyt po bývaní v Džidde sa očakáva, že zostane silný až do roku 2030. Kombinácia rastu populácie (saudská populácia je mladá a rastie) a pokračujúcej snahy zvýšiť vlastníctvo nehnuteľností medzi Saudmi bude udržiavať tlak na ponuku bývania. Predpokladáme, že ceny rezidenčných nehnuteľností v Džidde zaznamenajú priemerné mierne ročné zisky – pravdepodobne v stredných jednociferných hodnotách (možno 3–6% ročne) pre väčšinu segmentov, ak nedôjde k prehriatiu trhu. Niektoré vysoko žiadané lokality (napríklad luxusné vily pri pobreží, alebo nehnuteľnosti blízko novej infraštruktúry ako by mohla byť metro, ak sa vybuduje) môžu rásť rýchlejšie. Výskum spoločnosti Knight Frank napríklad naznačuje, že mestá na Blízkom východe by mohli zaznamenať približne 60%+ rast v hodnotách prémiových nehnuteľností do roku 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, čo by zahŕňalo najlepšie oblasti Džiddy. Vládne veľké projekty bývania (ako komunity Roshn a podobne) však prinesú značnú novú ponuku, ktorá bude pôsobiť ako nárazník proti prudkému rastu cien a zároveň udrží bývanie relatívne dostupné pre miestnych. Miera vlastníctva nehnuteľností v Saudskej Arábii by mala dosiahnuť 70% do roku 2030 pwc.com pwc.com, a Džidda k tomu prispeje dodaním desiatok tisíc nových jednotiek. Do roku 2030 bude panoráma Džiddy výrazne odlišná – bude dodaných mnoho z 17 000 jednotiek v Džidda Central, nové výškové budovy sa objavia na Corniche a urbanisticky plánované predmestia na severe budú vo veľkej miere dokončené. Nájmy môžu zaznamenať obdobia pomalšieho rastu s príchodom novej ponuky (najmä bytov); malý nárast neobsadenosti je možný v strede desaťročia, čo môže stlmiť rast cien nájmov. Napriek tomu by do roku 2030 mohli vyššie disponibilné príjmy a prílev expatriotov (z nových firiem a pracovných miest v cestovnom ruchu) podporiť zdravý nájomný trh. Očakávame, že výnosy z prenájmu sa ustália v rozmedzí 6–8% pre rezidenčné nehnuteľnosti, čo je pre investorov atraktívne.
- Kancelária: Kancelársky trh v Džidde pravdepodobne zaznamená mierne rozšírenie. S diverzifikáciou ekonomiky sa v meste usádzajú nové súkromné firmy (napr. logistika, cestovný ruch, fintech), čo zvyšuje dopyt po kancelárskych priestoroch. Rijád sa však agresívne profiluje ako firemné centrum (dokonca nariaďuje spoločnostiam, že pre vládne zákazky musia mať sídlo tam), čo by mohlo rast kancelárií v Džidde čiastočne obmedziť. Predpokladáme, že Džidda do roku 2030 pridá niekoľko stotisíc štvorcových metrov kancelárií, vrátane v zmiešaných zónach ako Jeddah Central a pozdĺž severných koridorov. Nájomné za kancelárie triedy A môže postupne rásť (možno v priemere 2-5% ročne v súlade s infláciou/dopytom), ale ak príde na trh veľká ponuka naraz (napríklad kancelárska časť Jeddah Tower alebo viacero nových veží), môže okolo roku 2027 nastať obdobie stagnujúcich alebo mierne klesajúcich nájmov, keď budú tieto projekty dokončené. Celkovo by obsadenosť mala zostať zdravá vďaka stabilnému podnikateľskému prostrediu v Džidde. Jedným z trendov, ktorý sa bude v roku 2030 vyvíjať, bude flexibilný pracovný priestor a vyššie kvalitatívne štandardy – nové kancelárie budú vybavené inteligentnými technológiami a dôrazom na udržateľnosť (v súlade so zelenými stavebnými cieľmi Vision 2030), čo môže vytvárať prémiu v nájomnom.
- Maloobchod: Sektor maloobchodných nehnuteľností v Džidde je na prahu rastu, no aj premeny. Podľa S&P Global je výhľad na roky 2025-2026 silný vďaka cestovnému ruchu a spotrebiteľským výdavkom arabnews.com arabnews.com. Ako sa blížime k roku 2030, veľké podujatia (Expo, Majstrovstvá sveta vo futbale) a dozrievanie megaprojektov (ako rezorty Červeného mora) pravdepodobne zvýšia maloobchodný obrat a návštevnosť. Očakávame rozvoj nových maloobchodných formátov: viac open-air centier životného štýlu, zón zábavy/gastronómie a uličný retail v zmiešaných projektoch namiesto tradičných uzavretých nákupných centier. Jeddah Central bude zahŕňať trendové nákupné promenády, ktoré by sa do konca dekády mohli stať hlavnou nákupnou destináciou mesta. Nájomné v maloobchode v top lokalitách by mohlo mierne rásť (možno v priemere o ~3 % ročne), no sekundárny maloobchod môže mať problémy, ak e-commerce porastie rýchlejšie alebo ak bude príliš veľa konkurenčných centier. Do roku 2030 bude určite vyššie zastúpenie e-commerce, no saudská kultúra si pravdepodobne zachová hodnotu nákupov v obchodných centrách, takže nepredpokladáme „smrť nákupných centier“ – skôr pretváranie tých menej výkonných. Celková maloobchodná plocha na obyvateľa v Džidde sa zväčší, no dúfajme, že v súlade s dopytom. Rovnováha medzi ponukou a dopytom je kľúčová; S&P však upozornila na riziko nadmernej ponuky, ak developeri vystavajú príliš veľa maloobchodných plôch arabnews.com. Vzhľadom na opatrný prístup v poslednom období (Rijád nepridal začiatkom 2024 žiadne veľké nákupné centrum a sústredil sa na kvalitu existujúcich plôch argaam.com), očakávame udržateľnú trajektóriu rastu.
- Priemysel/logistika: Očakávajte výraznú expanziu v tomto sektore. Ako sa projekty Vision 2030 (ako nové SEZ a logistické centrá) začnú realizovať, Džidda môže zaznamenať boom výstavby skladov okolo prístavu, KAEC a plánovaných logistických zón. Dokončenie železničného spojenia Landbridge (možno do roku 2030) urobí z Džiddy hlavný kanál dovozu a vývozu pre krajinu, čo znamená, že dopyt po skladových priestoroch prudko vzrastie. Očakávame dvojciferný medziročný rast rozvoja logistických nehnuteľností počas niekoľkých rokov a nájomné môže pokračovať v trende rastu, kým väčšia ponuka neprinesie vyváženie. Náklady na prémiové logistické skladové priestory by do roku 2030 mohli dosiahnuť úroveň Rijádu (približne SAR 300-400/m²/rok pre najlepšie sklady) vzhľadom na silný dopyt argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investori považujú tento segment za atraktívny kvôli relatívne vyšším výnosom a dlhým leasingom s renomovanými nájomcami. Do roku 2030 sa môže Džidda stať vedúcim logistickým centrom na Červenom mori, s modernými distribučnými centrami slúžiacimi nielen Saudskej Arábii, ale aj africkým a regionálnym trhom, vďaka svojmu prístavu a letisku.
- Pohostinnosť: Aj keď to nebolo výslovne uvedené, stojí za zmienku hotelový sektor Džiddy v prognóze, keďže turistické ciele Vision 2030 ho priamo ovplyvňujú. Džidda pravdepodobne zaznamená značný nárast ponuky hotelových izieb (vrátane 2 700 izieb v Jeddah Central jeddahcentral.com, ako aj iných projektov). Miera obsadenosti sa môže líšiť podľa celosvetových cestovateľských trendov, no všeobecný trend je viac turistov – náboženských (keďže získanie víz na Umru je jednoduchšie a trvá celý rok) aj rekreačných (ako rastie cestovný ruch v oblasti Červeného mora, mnohí prejdú cez Džiddu). Do roku 2030 môže Džidda hostiť nové zábavné parky, terminály výletných lodí a možno aj rozšírené konferenčné zariadenia, čo všetko by malo vplyv na nehnuteľnosti (nové rekreačné projekty, atď.).
Kvantitatívne odhady výskumných agentúr naznačujú, že celkový trh s nehnuteľnosťami v Saudskej Arábii porastie s CAGR približne 7–9 % do roku 2030, pričom do konca dekády sa jeho hodnota môže zdvojnásobiť techsciresearch.com imarcgroup.com. Džidda ako významná súčasť tohto trhu prispeje podstatne. Realitný úrad predpokladá, že veľkosť trhu s nehnuteľnosťami na národnej úrovni dosiahne do roku 2029 približne 100+ miliárd dolárov arabnews.com. Je preto možné si predstaviť, že podiel Džiddy (historicky možno 15-20 % hodnoty transakcií) bude v roku 2030 predstavovať desiatky miliárd dolárov v predaji nehnuteľností ročne.
Upozornenia k prognóze: Tieto pozitívne projekcie predpokladajú, že nenastanú žiadne vážne ekonomické šoky. Riziká, ako je dlhotrvajúca globálna recesia, prudký pokles cien ropy ovplyvňujúci vládne výdavky alebo geopolitická nestabilita, by mohli spomaliť tento trend (viac o rizikách v ďalšej časti). Úrokové sadzby tiež zohrávajú svoju rolu – ak zostanú náklady na financovanie globálne vysoké, mohlo by to oslabiť rast dopytu (najmä pri hypotekárnych úveroch na bývanie). Saudská Arábia však prejavila ochotu tento dopad zmierniť (napríklad prostredníctvom dotácií). Celkovo by obdobie rokov 2025–2030 malo byť obdobím rastu a modernizácie nehnuteľností v Džidde, pričom mesto sa stane medzinárodne významnejším a jeho trh s nehnuteľnosťami zrelším a diverzifikovanejším.
Príležitosti a riziká pre investorov a developerov
Trh s nehnuteľnosťami v Džidde ponúka pôsobivú kombináciu príležitostí vďaka vládnej podpore a štrukturálnemu dopytu, no zároveň so sebou prináša aj isté riziká, ktoré by mali všetci zainteresovaní dôsledne zvážiť:
Príležitosti:
- Mega-projekty Vision 2030: Investori a developeri sa môžu zapojiť do početných megaprojektov v Džidde alebo z nich profitovať. Projekty ako Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC a rozširovanie infraštruktúry vytvárajú nové investičné zóny – od luxusných bytov, nákupných štvrtí po kancelárske parky. Tí, čo vstúpia skoro, môžu získať prémiové pozemky alebo partnerské pozície v týchto rozvojových projektoch. Napríklad, partnerstvo s PIF na sub-projektoch v okolí Jeddah Central alebo poskytovanie služieb týmto projektom môže byť veľmi ziskové, keď sa oblasť rozvinie na prémiové centrum mesta.
- Rastúci dopyt a priaznivé demografické zloženie: Mladá a rastúca populácia Džiddy zabezpečuje trvalý dopyt po bývaní, najmä dostupných a stredne cenových jednotkách. Developeri, ktorí dokážu postaviť kvalitné bývanie za konkurencieschopné ceny (s využitím vládnych stimulov pre dostupné bývanie), majú pripravený trh s prvonákupcami. Navyše, kultúrna zmena k jadrovým rodinám a komunitnému bývaniu otvára možnosti pre veľké plánované štvrte, uzavreté rezidenčné komplexy či zmiešané „mini mestá“ v rámci Džiddy. Skutočnosť, že počet transakcií na rezidenčnom trhu v Džidde medziročne vzrástol o 43 %, ukazuje, koľko nahromadeného dopytu sa podarilo uvoľniť jll-mena.com – je to trend, ktorý bude pravdepodobne pokračovať, ako čoraz viac ľudí získa prístup k hypotékam.
- Turistický a hotelový potenciál: Ako „Brána k dvom svätým mešitám“ a pobrežné mesto Červeného mora môže Džidda obrovsky profitovať z turistického rozmachu v Saudskej Arábii. Naskytuje sa príležitosť rozvíjať hotely, rezorty, servisované apartmány a zábavné zariadenia. Ďalším špecifickým segmentom sú nehnuteľnosti súvisiace s púťou (napríklad modernizované pútnické ubytovania, dopravné uzly atď.) – predstavte si polyfunkčné centrá, ktoré vyhovujú potrebám pútnikov na hadždž pred/po Mekke, čo je potenciálne nevyužitý trh. Cieľ vlády – 150 miliónov návštevníkov do roku 2030 – zahŕňa milióny prichádzajúcich cez Džiddu argaam.com argaam.com. Investori môžu zvážiť výstavbu tematických atrakcií alebo projektov rekreácie pri pobreží v Džidde, aby zachytili časť turistického boomu z veľkých projektov (napr. rodinný zábavný park alebo vodný park by mohli byť v Džidde úspešné s rastom turizmu). Blížiaca sa Expo 2030 v Rijáde a ďalšie podujatia nepriamo prispejú k rozvoju Džiddy zvýšením profilu Saudskej Arábie – medzinárodní návštevníci často navštevujú viacero miest, takže historická štvrť Džiddy (Al-Balad) a Corniche by mohli zažiť turistickú renesanciu, čo zvýši dopyt po maloobchode a butikových hoteloch v tejto oblasti.
- Logistické a priemyselné centrum: Logistický sektor zažíva boom – prístav v Džidde patrí k najvyťaženejším na Blízkom východe a s novými obchodnými dohodami a SEZ zónami bude viac firiem potrebovať distribučné centrá. Investori môžu vyvíjať alebo kupovať sklady, chladené priestory a priemyselné zariadenia pre stabilný dlhodobý príjem. Vzhľadom na snahu vlády o lokalizáciu výroby (od automobilov po spracovanie potravín), priemyselné parky v Džidde (najmä v blízkosti prístavu alebo KAEC) sú pripravené na rozvoj. Často sú sprevádzané štátnou podporou, ako sú dotované energie či pozemky, čo robí ponuku ešte atraktívnejšou. S rastom e-commerce je ďalšou príležitosťou aj budovanie distribučných centier pre poslednú míľu v meste.
- Potenciál zahraničných investícií a JV: Liberalizácia pravidiel umožňuje zahraničným investorom jednoduchší vstup – to znamená, že lokálni developeri si môžu hľadať medzinárodných partnerov s kapitálom a know-how. Spoločné podniky môžu prosperovať, napríklad domáca firma so zahraničným hotelovým operátorom na výstavbu nového rezortu alebo medzinárodná architektonická firma na ikonických stavbách (čo sa už deje s globálnymi architektmi na projektoch ako Jeddah Tower, Jeddah Central atď.). Navyše, do high-end rezidenčného trhu môže postupne vstupovať viac zahraničných kupcov (najmä ak sa prémiové rezidenčné víza stanú bežnejšími), čím sa otvorí nový segment klientely pre developerov luxusného bývania v Džidde.
- Podhodnotené segmenty: Napriek nedávnemu rastu môžu byť niektoré segmenty trhu v Džidde stále podhodnotené v porovnaní s regionálnymi konkurentmi. Príkladom je to, že prvotriedne nehnuteľnosti pri mori sú v Džidde stále lacnejšie než v Dubaji či dokonca Rijáde. Môže existovať priestor na arbitráž – investícia do top realít v Džidde už teraz môže priniesť výrazné zhodnotenie, keď bude globálny význam mesta stúpať. Podobne je rozvinutosť dedičného turizmu nízka – renovácia historických budov v Al-Balad na butikové hotely alebo kultúrne centrá môže zachovať dedičstvo a vytvárať zisk, pričom sa zhoduje s cieľom Vision 2030 zvýšiť kvalitu života.
Riziká:
- Nadbytok v určitých sektoroch: Pri rozsahu aktuálne realizovaných projektov existuje riziko, že niektoré segmenty budú nadmerne zásobené. Ak by napríklad počas krátkej doby zaplavili trh desaťtisíce nových bytov (z komunít Roshn, rezidencií Jeddah Central atď.), nájomné a predajné ceny bytov v strednej kategórii by mohli stagnovať alebo klesnúť. S&P Global upozornila na nadbytok ako problém, najmä v maloobchode, kde príliš veľa nákupných centier môže znížiť tržby maloobchodníkov arabnews.com. Podobne by mohol byť kancelársky trh presýtený, ak by sa v rovnakom čase otvorili viaceré nové veže bez primeraného nárastu nájomcov. Developeri musia načasovať a fázovať projekty opatrne a diferencovať svoj produkt, aby sa vyhli prebytku.
- Ekonomická závislosť na vládnych výdavkoch a rope: Úspech realitného trhu v Saudskej Arábii je úzko spätý s vládnymi výdavkami (mnohé projekty sú iniciované vládou alebo závisia od vládnej infraštruktúry). Výrazný pokles cien ropy alebo rozpočtových príjmov by mohol viesť k zníženiu výdavkov alebo k spomaleniu projektov. Napríklad, ak by ropa skolabovala a zostala lacná, PIF by mohol odložiť alebo zredukovať projekty ako Jeddah Central alebo obmedziť dotácie na bytové programy, čo by priamo ovplyvnilo trh. Hoci krajina má rezervy a diverzifikuje sa, ropa stále financuje veľkú časť iniciatív Vízie 2030. Investori si musia uvedomovať, že súčasný rozmach je podporený expanzívnou fiškálnou politikou – akýkoľvek obrat by ovplyvnil dopyt (cez pokles spotrebiteľskej dôvery, dopad na pracovné miesta v stavebníctve atď.).
- Úrokové sadzby a náklady na financovanie: Globálny nárast úrokových sadzieb v rokoch 2022–2024 zdražil hypotéky a developerské úvery. Ak vysoké sadzby pretrvajú, finančné riziko rastie – dopyt koncových zákazníkov môže oslabiť, ak hypotéky budú menej dostupné aj nad rámec vládnych dotácií, a developeri budú čeliť vyšším nákladom na kapitál. V najhoršom prípade môžu byť projekty pozastavené kvôli nedostatku financovania. Saudskoarabská centrálna banka všeobecne kopíruje politiku amerického Fedu kvôli menovému pegu, takže globálne trendy úrokových sadzieb sú dôležité. Na druhej strane, ak by inflácia a sadzby v nasledujúcich rokoch klesli (čo niektoré prognózy predpovedajú na roky 2025-2026), mohlo by to toto riziko zmierniť.
- Regulačné a realizačné riziká: Hoci Saudská Arábia zlepšila svoje regulačné prostredie, stále existujú byrokratické a regulačné výzvy. Zmeny zákonov (napríklad akékoľvek nové dane na realitné transakcie alebo nehnuteľnosti – nad rámec 5 % ekvivalentu DPH – by mohli trh prekvapiť). Realizačné riziko je obzvlášť výrazné pri mega-projektoch: oneskorenia alebo navyšovanie nákladov môžu ovplyvniť súvisiace investície. Napríklad Jeddah Tower nesie realizačné riziko – ak by došlo k ďalšiemu prerušeniu, hodnoty pozemkov v rámci tohto projektu by mohli byť ovplyvnené. Rovnako je realizácia Jeddah Central včas a podľa vízie obrovskou výzvou; ak by nenaplnil očakávania, mohlo by to utlmiť nadšenie, ktoré aktuálne dodáva trhu optimizmus.
Na záver, príležitosti v realitách v Džidde do roku 2030 sú výrazné – ide o rastúci trh so silnou podporou a skutočnými dopytovými faktormi. Investori a developeri, ktorí sa zosúladia s témami Vízie 2030 (dostupnosť bývania, turizmus, kvalita života, diverzifikácia), môžu profitovať nielen finančne, ale aj získať podporu u tvorcov politík. Napriek tomu je nevyhnutné obozretné plánovanie pre zvládnutie rizík. Diverzifikácia medzi rôznymi typmi aktív (rezidenčné vs. komerčné) či načasovanie, zabezpečenie dobrých finančných podmienok a flexibilita projektov kvôli možnosti prispôsobenia sa zmenám na trhu budú rozumnou stratégiou. Ako zhrnula S&P pre Saudskú Arábiu, růstová trajektória je silná, ale nie bez výziev arabnews.com arabnews.com – a to presne platí aj pre Džiddu. Pri dobrom riadení rizík môžu zainteresovaní využiť vlnu expanzie trhu s nehnuteľnosťami v Džidde a potenciálne dosiahnuť výrazné zisky v nasledujúcich vzrušujúcich rokoch.
Zdroje:
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Predikcie realitného trhu na Blízkom východe 2024 (Saudská Arábia) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL očakáva 32 000 nových rezidenčných jednotiek v Rijáde a Džidde v druhej polovici 2024“ (sep 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Pokračovanie: Hlavné body trhu JLL KSA H1 2024 argaam.com argaam.com
- AGBI – „Saudská Arábia otvára sväté mestá zahraničným investorom“ (jan 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Výhľad na trh maloobchodných nehnuteľností v Saudskej Arábii silný vďaka turizmu a iniciatíve Vision 2030, tvrdí S&P“ (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Výkonnosť trhu) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Najvyššia budova sveta Jeddah Tower opäť začína s výstavbou, dokončenie v roku 2028“ (sep 2023) designboom.com designboom.com
