Pregled (2025): Dubajski nepremičninski sektor je v leto 2025 vstopil na trdnih temeljih. Prebivalstvo emirata zdaj presega 3,8 milijona (+5 % na letni ravni), leta 2024 pa je Dubaj obiskalo 18,7 milijona turistov z nočitvijo (+9 %) deloitte.com. BDP se je leta 2024 povečal za približno 3,2 % (231 milijard AED) deloitte.com. Dubajski status “prednostnega varnega zavetja” je ohranjal visoko zaupanje vlagateljev deloitte.com globalpropertyguide.com. Leta 2024 je bilo res zabeleženo rekordno število aktivnosti: ~181.000 nepremičninskih transakcij (vseh sektorjev), kar je +36,5 % več kot lani globalpropertyguide.com – skupaj vrednih približno 522,5 milijarde AED. Cene so se močno zvišale: po nedavnem poročilu so bile cene v letu 2024 višje za +11,6 % (stanovanjske) in +13,2 % (poslovne) v primerjavi z letom 2023 digitaldubai.ae. Ta razcvet poganja močno povpraševanje tako domačinov kot tujcev, okrepljeno s stabilno rastjo turizma in poslovnega okolja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Nepremičninski trg v Dubaju ostaja v letu 2025 robusten, okrepljen z rastjo prebivalstva, povečanjem turizma in močnimi temelji gospodarstva deloitte.com. Ti dejavniki so osnova za nedavni porast obsega transakcij in cen globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Stanovanjski sektor (2025)
Povpraševanje po stanovanjih je na zgodovinsko visoki ravni. Do 4. četrtletja 2024 so bile prodajne cene stanovanj približno 20 % nad ravnjo prejšnjega leta, najemnine pa približno 19 % višje deloitte.com. Pozitivne dvomestne rasti beležita tako segment stanovanj kot vil: na primer, dubajski cenovni indeks je bil v novembru 2024 +19,5 % na letni ravni globalpropertyguide.com (stanovanja +19,4 %, vile +20,3 % globalpropertyguide.com). Vile vodijo rast, kar odraža njihovo relativno redkost; najemnine in donosi rastejo vzporedno s prodajnimi cenami. Bruto donosnost najema ostaja privlačna – okoli 6,97 % v novembru 2024 globalpropertyguide.com.
Za trg je značilen tudi razcvet prodaje stanovanj pred izgradnjo (off-plan). Leta 2024 je bilo okoli 109.500 takšnih poslov – 60,6 % več kot leta 2023 globalpropertyguide.com, kar kaže na to, da kupci agresivno zagotavljajo enote pred dokončanjem gradenj. Nova ponudba je znatna, vendar se bo po sredini desetletja začela zmanjševati (glej spodnjo tabelo). Po oceni JLL je bilo leta 2024 dostavljenih okoli 38.500 novih stanovanj (malenkost manj kot 39.000 v letu 2023), tako da je skupna zaloga dosegla približno 757.500 enot globalpropertyguide.com. Velik delež te ponudbe je skoncentriran v velikih skupnostih (npr. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). V naslednjih letih analitiki napovedujejo zelo visoko število prevzemov: na primer, eno poročilo napoveduje približno 27.000 dokončanj enot v letu 2024, kar skače na 41.000 v 2025 in 42.000 v 2026; nato pa močan padec (na približno 19.000 v 2027 in le še 1.000 do 2029) dxbinteract.com.
| Leto | Napoved novih enot |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (ocena) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Preglednica: Napoved dokončanih stanovanjskih enot (vir: tržna analiza dxbinteract.com).
Ta povečanja ponudbe bi morala zadostovati za razcvet povpraševanja. Transakcije so razpršene: v 1.–3. četrtletju 2024 je bilo približno 102.800 prodaj stanovanj (+40 % na letni ravni) in 22.900 prodaj vil/vrstnih hiš (+18 % na letni ravni) globalpropertyguide.com. Trg je trenutno dobro uravnotežen, toda obdobje proti koncu 2025 in v 2026 – ko bo število predaj doseglo vrh – bo to uravnoteženost preizkusilo. Ključnega pomena je, da je ponudba visoko-kakovostnih, nizko-gostotnih domov v Dubaju še vedno omejena; segmenti prestižnih vil in stanovanj ob morju še naprej beležijo posebej močno povpraševanje in rast cen deloitte.com expertbridge.ae.
Profil tujih kupcev
Med kupci nepremičnin višjega cenovnega razreda prevladujejo tujci. Zadnji podatki kažejo, da so leta 2025 na vrhu po deležu tujih vlagateljev: Indijci (22 %), Britanci (17 %), Kitajci (14 %), Saudijci (11 %) in Rusi (9 %) dxbinteract.com. Ti deleži se povečujejo: npr. delež Indijcev med tujimi kupci se je z 21 % povečal na 22 % na letni ravni dxbinteract.com. Ključni dejavniki vključujejo valutne koristi (npr. šibkost indijske rupije), regionalno bližino (Indija, Savdska Arabija) in lastništvo, vezano na vize (npr. kitajski kupci iščejo “zlate vize”) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britanski vlagatelji (17 %) privlačijo visoki donosi in enostavnost potovanja dxbinteract.com. Skupni delež, ki ga imajo arabski zalivski državljani, se postopoma povečuje (zlasti Saudijci) zaradi močnih povezav in lažjega urejanja dvojnega državljanstva dxbinteract.com. Skratka, dubajski stanovanjski trg za rezidente in tujce zdaj v veliki meri poganjajo ti tujci, pa tudi premožni domačini in novi strokovnjaki z vsega sveta globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Komercialni sektor (2025)
Segmenti pisarn, trgovin, hotelirstva in logistike so v letu 2024–25 prav tako beležili dobre rezultate. Pisarne: Najemnine za vrhunske pisarne na najbolj zaželenih lokacijah, kot sta Downtown in DIFC, še naprej rastejo – Deloitte poroča o 17-odstotni rasti najemnin v letu 2024 v primerjavi z 2023 deloitte.com. Povpraševanje po prostorih razreda A (še posebej v finančnem in poslovno-storitvenem sektorju) vztraja, kljub temu da hibridno delo nekoliko zmanjšuje skupne potrebe po prostorih. Praznost v sekundarnem segmentu pisarn ostaja visoka. Trgovina: Okrevanje na področju turizma in potrošnje je spodbudilo rast trgovine. Načrt Dubai 2040 izrecno predvideva več skupnostih trgovinskih središč blizu stanovanj deloitte.com. Pričakovana letna rast maloprodaje je približno 6 % do leta 2027 deloitte.com. Turizmu vezane trgovine (nakupovalna središča, Dubai Mall, Mall of the Emirates) so skoraj povsem zasedene, načrtujejo pa se nova soseska središča. Gostinstvo: Hotelski in prosti čas se je po Expu izredno okrepil, število mednarodnih obiskovalcev v letu 2024 je doseglo rekordne ravni. Dubaj je konec leta 2024 dosegel nove rekorde pri zasedenosti in prihodku na sobo (RevPAR), kar je podprto z Exposom, globalnimi dogodki in odprtji novih hotelov. Industrija/logistika: Dubajeva skladiščna in logistična območja (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) ostajajo zelo zasedena. Močan trgovinski in e-trgovinski promet podpira rast. Najemnine v ključnih industrijskih parkih so med najvišjimi v regiji, širijo pa se tudi novi logistični projekti (pristanišča, proste cone). Po enem izmed poročil naj bi logistični sektor do leta 2030 dosegel vrednost 200 milijard AED globenewswire.com, kar pomeni veliko povpraševanje po ustreznih prostorih.
Na splošno so vsi sektorji v rasti: vlada napoveduje +4,2 % rast gradbeništva v Dubaju v letu 2025 (4 % letno do leta 2029), kar poganjajo projekti na področju prometa, energije in stanovanj globenewswire.com. Pomembno je, da je Dubaj odobril glavni načrt razvoja cest (2024–27) v vrednosti 16 milijard AED (4,4 milijarde USD), ki vključuje 22 projektov (med drugim 634 km novih/razširjenih cest) globenewswire.com. Konec leta 2024 je bilo odobrenih še 3,7 milijarde AED za cestni paket (21 projektov v letih 2025–29). S tem bodo izboljšali povezljivost z novimi skupnostmi. Infrastrukturne investicije so ključni dejavnik: na primer, v januarju 2025 je RTA dodelil pogodbo v višini 1,5 milijarde AED za razvoj ulice Al Fay (glavne ceste/križišča) globenewswire.com.
Ikonični Burj Khalifa (Downtown Dubai) je primer vrhunske pisarniške in hotelske ponudbe v osrednjem Dubaju. Vladna širitev prometne infrastrukture in novih središč (npr. letališče Al Maktoum) je namenjena enakomernejši razporeditvi rasti po celotnem emiratu thenationalnews.com globenewswire.com.
Cenovni trendi & dinamika ponudbe in povpraševanja
Cenovna gibanja: Po korekciji sredi 2010-ih so se cene v Dubaju od leta 2022 močno povečale. V obdobju 2022–prva polovica 2025 so se stanovanjske cene zvišale za približno +60 % khaleejtimes.com. Letna rast se je nekoliko upočasnila v drugi polovici 2024, vendar je ostala dvoštevilčna: npr. +19,5 % na letni ravni novembra 2024 globalpropertyguide.com. Povprečne prodajne cene v 4. četrtletju 2024 so bile okoli 20 % višje kot v istem obdobju leta 2023 globalpropertyguide.com. DLD-jev indeks nepremičnin (Q4 2024) potrjuje ta močan tempo digitaldubai.ae. Tako na sekundarnem (zaključenem) kot v off-plan segmentu so bile zabeležene močne podražitve, največ vrednosti pa pridobivajo novi projekti in sodobne soseske. Najemnine: Najemnine so rasle skladno s cenami – Knight Frank in lokalni posredniki poročajo o skoraj 20-odstotni letni rasti najemnin za apartmaje v elitnih predelih. Bruto donosi (letna najemnina/cena) so še vedno visoki v svetovnem merilu (~7 %) globalpropertyguide.com, čeprav nekoliko nižji kot na vrhuncu leta 2021.
Transakcije: Število prodajnih transakcij je na zgodovinsko najvišji ravni. V letu 2024 je bilo skupaj približno 181.000 nepremičninskih poslov (vseh vrst) globalpropertyguide.com. Pogodbe za off-plan prodajo prevladujejo: v letu 2024 jih je bilo približno 109.527 (skok za 60,6 %) globalpropertyguide.com. Sekundarni trg (preprodaje) ostaja robusten, kar odraža povpraševanje tako s strani končnih uporabnikov kot investitorjev. Omeniti velja, da je prodaja apartmajev v obdobju jan–sep 2024 dosegla približno 102.800 enot (+40 %) in vil/mestnih hiš približno 22.900 enot (+18 %) globalpropertyguide.com.
Ponudba: Gradbena dejavnost je visoka, vendar obvladljiva. Kot že omenjeno, je bilo med letoma 2020 in 2024 zaključenih približno 38–39.000 enot letno globalpropertyguide.com. V prihodnje analitiki napovedujejo enkratni skok sredi desetletja: skupaj približno 80.000–83.000 enot v letih 2025–26 dxbinteract.com. Po letu 2026 se dobave močno zmanjšajo (približno na 19.000 v 2027 in le 1.000 v 2029 dxbinteract.com). Zgornja tabela prikazuje eno izmed industrijskih napovedi tega vzorca. Skratka, čeprav je povpraševanje močno, bo napovedani val ponudbe v letih 2025–26 ključnega pomena za trg.
Večji infrastrukturni in razvojni projekti
Perspektiva dubajskega nepremičninskega trga je tesno povezana z megaprojekti in glavnimi urbanističnimi načrti. Najpomembnejši je širitev letališča Al Maktoum (DWC) v Dubai South. Ta približno 35 milijardni projekt bo v prvi fazi (do 2032) sprejel 150 milijonov potnikov na leto, kasneje pa še 260 milijonov thenationalnews.com thenationalnews.com. Sklenjene so pogodbe za nove steze, terminale, avtobusne povezave in druge sisteme thenationalnews.com. Razširitev DWC je namenjena sprejemu približno 1 milijona ljudi z delovnimi mesti in stanovanji v območju Dubai South thenationalnews.com. S širitvijo letališča bo sledil “odklep” obsežnega razvoja: oblasti nameravajo zapreti prenaseljeno Mednarodno letališče Dubai (DXB) in 11 km2 veliko območje Al Garhouda preoblikovati v novo mestno središče thenationalnews.com. Dubaj tako v okolici DWC ustvarja novo mestno jedro (Dubai South). To bo povzročilo veliko povpraševanje po stanovanjih, logističnih parkih, hotelih in trgovinah na tem območju thenationalnews.com thenationalnews.com.
Poleg letališč Dubai še naprej vlaga v prometno in mestno infrastrukturo. Agencija za ceste in promet (Roads & Transport Authority) izvaja na desetine projektov: na primer, pogodba v vrednosti 1,5 milijarde AED je bila podeljena leta 2025 za prenovo Al Fay Street (dodali bodo 13,5 km novih mostov/cest) globenewswire.com. Skupno je vlada sprožila več milijard dirhamov vredne načrte gradnje cest (22 projektov v letih 2024–27), ki zajemajo 634 km cest globenewswire.com. Te povezujejo nova stanovanjska območja (Dubailand, Arabian Ranches II itd.) in olajšujejo dnevna potovanja, kar zvišuje vrednost oddaljenih skupnosti. Prav tako se širi javni prevoz (npr. podaljšanje podzemne železnice do Expo City, širitev tramvajev). Drugo ključno področje je Dubai 2040 Urban Master Plan. Ta, ki ga je začel šejk Mohammed, usmerja razvoj okrog petih glavnih urbanih središč z integriranim stanovanjem, parki in storitvami khaleejtimes.com. Ključni cilj je trajnostno bivanje: 60 % mestnega območja bo naravnih rezervatov, 30 % javnih parkov, dnevne storitve pa bodo na voljo v 5–10 minutah od prebivalcev. V praksi to pomeni nova soseska z maloprodajo in skupnostnimi centri (za lažje vsakdanje življenje) deloitte.com. Na primer, eden od ciljev je, da je v vseh stanovanjskih središčih trgovina na drobno na pritličju deloitte.com. S povezovanjem namenske rabe zemljišč s prometom načrt 2040 preoblikuje področja, na katera se osredotočajo razvijalci – večji poudarek je na primestnih večnamenskih projektih. Med drugimi pomembnimi projekti so District 2020 (preobrazba območja Expo 2020 v večnamensko tehnološko in inovacijsko območje), tekoči projekti MBR City ter Dubai Creek Harbour in mega-nakupovalna središča (Cityland Mall v gradnji). Vsak izmed teh prinaša novo stanovanjsko in poslovno ponudbo. Na področju industrijskih nepremičnin se pospešeno širijo pristanišča (Jebel Ali, Al Hamriya) ter prostocarinske cone (Logistična cona Dubai South). Celotni portfelj infrastrukturnih in razvojnih projektov v Dubaju je eden največjih na svetu in neposredno podpira prihodnje povpraševanje po nepremičninah na teh območjih thenationalnews.com globenewswire.com.Vladne politike, predpisi in vizumske reforme
Oblasti v Dubaju so ohranile razmeroma odprt režim za vlaganje v nepremičnine, hkrati pa dodale varovalke. V zadnjih letih je Oddelek za zemljišča Dubai (Dubai Land Department – DLD) sprejel ukrepe za omejitev špekulacij: na primer, podvojili so pristojbino za registracijo na 4 % vrednosti nepremičnine (z 2 %) globalpropertyguide.com. Pri prodaji stanovanj velja 5 % DDV (izjeme za nove projekte do treh let starosti) globalpropertyguide.com. Hkrati so zakonodaja o fiduciarnih računih (obvezni skrbniški računi za vse nove projekte) močno povečala zaščito kupcev, še naprej pa velja 20-letna omejitev posojil, ki uravnava zadolževanje gospodinjstev. Ti ukrepi so pripomogli k večji preglednosti in počasnejši rasti kreditov v nepremičninskem sektorju. Na strani spodbud je Dubai s pomočjo vizumskih reform okrepil povpraševanje. Najopazneje je zlati vizum, ki ponuja 10-letno prebivališče tujim vlagateljem v nepremičnine (npr. lastništvo ≥2 milijona AED v nepremičninah) redubai.com. Obstaja tudi 3-letni investitorski vizum (750 tisoč AED+), ki je namenjen srednjemu segmentu kupcev. Druge vizumske kategorije – vključno s petletnim večkratnim turističnim vizumom, petletnim vizumom za delo na daljavo ter petletnim vizumom za samostojne podjetnike – so razširile krog potencialnih najemnikov in lastnikov redubai.com redubai.com. Tudi nov vizum za upokojence (za starejše od 55 let) privablja kupce v mirne skupnosti redubai.com. Skratka, dubajska imigracijska politika je zdaj tesno povezana z nepremičninami: lastništvo (zlasti prostozemljiške nepremičnine) omogoča lažje pridobivanje bivanja, kar posledično spodbuja povpraševanje po domovih in najemih redubai.com redubai.com. Na splošno ti ukrepi uravnotežajo ohlajevalne ukrepe (višje pristojbine, DDV) in spodbude rasti (vizumi, infrastruktura). Trgu koristi tudi stabilna regulativa: tujci lahko imajo v lasti prostozemljiške naslove na določenih območjih, ni davka na nepremičnine, najemna pravila po zakonu RERA pa ščitijo tako najemodajalce kot najemnike. Vsi ti dejavniki še naprej ohranjajo dubajski nepremičninski trg privlačen v primerjavi z drugimi globalnimi mesti.Trendi in priložnosti tujega vlaganja
Tuji kapital ostaja temelj dubajskega trga. Po podatkih DLD in ocenah analitikov imajo mednarodni vlagatelji velik delež prodaje (pogosto navajajo 70–90 %). Zgornjih pet narodnosti to raznolikost lepo ponazarja dxbinteract.com. Poleg narodnosti se profil vlagateljev razlikuje po segmentih: na primer, izjemno premožni posamezniki pogosto ciljajo na luksuzne nepremičnine (vile na Palm Jumeirah, stanovanja ob vodi), medtem ko strokovnjaki in srednji razred tujcev kupujejo ali najemajo nepremičnine srednjega razreda. Mnogi izpostavljajo visoke donose (običajni bruto donos ~7 %) in okolje brez davkov kot ključne prednosti globalpropertyguide.com. Dubajski prestolonaslednik poudarja, da globalno zaupanje v gospodarstvo emirata – zaradi infrastrukture, regulativnega okolja in kakovosti življenja – še naprej spodbuja tuje naložbe globalpropertyguide.com. Priložnosti vključujejo luksuzna stanovanja (zlasti za tuje vlagatelje, ki iščejo varnost in dohodek), maloprodajne nepremičnine (zlasti v rastočih predmestjih) ter logistiko/skladišča (saj si ZAE prizadevajo postati trgovsko vozlišče). Nekateri skladi in REIT-i vse bolj usmerjajo naložbe v dubajske nepremičnine zaradi naložbeno prijaznega pravnega okvirja. Nacionalna investicijska strategija ZAE 2031 si izrecno prizadeva, da se neposredne tuje investicije do leta 2031 podvojijo (na 1,3 bilijona AED) globenewswire.com, pri tem pa izpostavlja nepremičnine in logistiko kot ključna področja. V praksi to pomeni, da se lahko v prihodnje več državnih in pokojninskih skladov odloči za naložbe v dubajske nepremičnine in razvojne projekte, kar bo še spodbudilo rast.Napoved za obdobje 2026–2030
Če pogledamo do let 2026–2030, analitiki pričakujejo nadaljnjo rast, a z umiritvijo in določeno nestanovitnostjo. Ključno vprašanje je val nove ponudbe, ki je trenutno v teku. Po oceni Fitch Ratings bo povečanje zaključkov novih nepremičnin – predvideno naj bi preseglo rast prebivalstva (predvidenih 5 % letno) khaleejtimes.com – verjetno zaustavilo trenutni cenovni vzpon. Fitch pričakuje, da bo dubajski trg vrhunec dosegel leta 2024, nato pa sledi blažji popravek (do ~15 %) pozno leta 2025 ali 2026 v osnovnem scenariju khaleejtimes.com. To odraža dejstvo, da bo dobava (skupno okoli 250.000 enot do leta 2027) lahko začasno presegla povpraševanje khaleejtimes.com. Fitch med drugim navaja, da je za samo leto 2026 predvidenih okoli 120.000 novih enot khaleejtimes.com.Kljub temu pa drugi strokovnjaki izpostavljajo nevtralizirajoče dejavnike. Nedavne analize poudarjajo, da lahko rast prebivalstva in priliv investicij v Dubaju presežeta 5 % letno (zlasti če bodo premožni posamezniki in kvalificirani delavci še naprej prihajali) expertbridge.ae. Po tem mnenju bi lahko novogradnje absorbirali novi prebivalci, kar bi omejilo padec cen zgolj na določene segmente. Pravzaprav imajo elitne lokacije (vile, obala) svoje edinstvene dinamike povpraševanja in bi lahko ostale odporne expertbridge.ae. Podatki z začetka leta 2025 (obseg transakcij, ravni najemnin) nakazujejo, da ima trg še naprej zagon, kar pomeni najmanj mehek pristanek in ne trdega zloma.
Ob predpostavki, da ne pride do resnega svetovnega šoka, pričakujemo, da se bodo cene stanovanj v Dubaju v letih 2026–27 izravnale ali upočasnile. Zmerni padci (enomestne številke) so možni v sredini 2025/26, če se dvignejo obrestne mere ali kupci počakajo. Do leta 2028–30, ko se rast ponudbe izravna (po napovedi DXBInteract) in nadaljuje rast prebivalstva, bi se trg moral stabilizirati in se vrniti k zmerni rasti. Med območja rasti povpraševanja bodo verjetno sodila novo razvijajoča se predmestja (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) ter luksuzne četrti (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Na pozitivni strani lahko dodatne vladne pobude (spodbude za tehnološke cone, projekti zelene energije) ustvarijo nove zaposlitvene grozde in podprejo povpraševanje. Med tveganja pa sodijo morebitno upočasnjevanje tujih investicij (zaradi geopolitičnih napetosti ali višjih svetovnih obrestnih mer) in presežna ponudba cenejših stanovanj.
Povzetek: pričakuje se, da bo dubajsko nepremičninsko tržišče raslo do leta 2030, čeprav po letu 2025 z zmernejšim tempom. Letna rast cen/najemnin bo v drugi polovici desetletja verjetno srednje- do višje- enomestna. Dolgoročni temeljni dejavniki (rast prebivalstva, rast turizma, gospodarska diverzifikacija) ostajajo pozitivni. Vendar bodo ciklični vrhovi ponudbe in svetovni gospodarski vplivi povzročali občasne popravke. Preudarni vlagatelji se bodo zato usmerjali v vrhunske naložbe, projekte z uglednimi razvijalci in projekte, usklajene z Dubajsko vizijo 2040 ter infrastrukturo.
Viri: Uradni in industrijski viri, kot je navedeno (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, industrijske analize in tisk) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
