Evropska unija Napoved trga nepremičnin 2025–2028: Stanovanjski in poslovni trendi, tveganja in priložnosti

Uvod

Trg nepremičnin v Evropski uniji je leta 2025 na prelomni točki. Po obdobju burne inflacije, hitrega dvigovanja obrestnih mer in motenj zaradi pandemije oba sektorja – stanovanjski in poslovni – vstopata v fazo previdnega okrevanja. Stabilizacija makroekonomskih razmer – vključno z umirjanjem inflacije in prvimi znižanji obrestnih mer – je izboljšala predvidljivost za vlagatelje in investitorje pwc.com mediaassets.cbre.com. Obenem pa trajno pomanjkanje stanovanj in spreminjajoče se zahteve najemnikov po pandemiji oblikujejo dinamiko trgov v članicah EU. To poročilo ponuja celovito analizo nepremičninskega okolja v EU v letu 2025, zajema makroekonomski kontekst, trende v stanovanjskem in poslovnem sektorju, ključne državne trge (Nemčija, Francija, Španija, Italija, Nizozemska, Poljska), cene, ravnotežje med ponudbo in povpraševanjem, tokove investicij, gradbeno aktivnost, spremembe politik in napoved do leta 2028. Ključne teme vključujejo vpliv visokih (a stabilizirajočih se) obrestnih mer, spodbude za trajnost in upoštevanje ESG standardov ter izpostavljanje novih priložnosti kljub preostalim tveganjem.

Makroekonomski kontekst v letu 2025

Širše ekonomsko ozadje Evrope v letu 2025 je zmerna rast in umirjanje inflacije. Po tem, ko je EU leta 2023 za las ušla recesiji, naj bi evropsko gospodarstvo v 2025 zraslo za približno 1,1 %, kar je za evroobmočje nekoliko manj kot 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Ta mlačna rast, primerljiva z rezultati iz leta 2024, odraža še vedno krhko zasebno potrošnjo in zunanje negotovosti. Izstopata Španija in Poljska z nadpovprečno napovedjo BDP (~2,5–3+ %), medtem ko naj bi rast Nemčije ostala zadržana pri približno 0,8 % mediaassets.cbre.com zaradi nedavne stagnacije industrije. Francija in Italija naj bi bili blizu povprečja EU z okoli 1 % rasti, saj ju omejuje šibkejša potrošnja in izvoz cbre.fr.

Ključno za nepremičnine je, da je inflacija močno upadla od vrha v 2022. Inflacija v evroobmočju naj bi leta 2025 v povprečju znašala ~2,1 % (z 2,4 % v 2024) pubaffairsbruxelles.eu, kar je praktično v bližini ciljne vrednosti ECB 2 % do let 2025–2026. To razdolževanje skupaj z umirjanjem rasti osnovnih cen je Evropski centralni banki omogočilo zaustavitev in rahlo obrat agresivne zaostritve. Po največji depozitni obrestni meri 4 % konec 2023 je ECB sredi 2024 začela zniževati obrestne mere; aprila 2025 je bila politika znižana na ~2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Tudi druge evropske centralne banke so ubrale podobno smer. Posledica je, da stroški zadolževanja v letu 2025 ostajajo visoki glede na obdobje 2010–2020, a so nižji kot na vrhuncu 2023, kar razbremenjuje sektorje, ki so močno odvisni od kreditov, kot so nepremičnine. Po podatkih so povprečne hipotekarne obrestne mere v Franciji na začetku 2025 padle na približno 3,3 % (po več kot 3,5 %), poljska centralna banka pa je znižala svojo obrestno mero z 6,75 % na okoli 5 % do leta 2025, s tem pa povečala kupno moč kupcev.

Vpliv obrestnih mer je tako dvojen: po eni strani je dvig obrestnih mer v letih 2022–2023 močno znižal dostopnost in naložbene tokove; po drugi strani pa je njihova stabilizacija in rahlo znižanje do leta 2025 izboljšalo razpoloženje. Gradbeniki in kupci imajo zdaj več zaupanja, da se bodo pogoji financiranja postopoma izboljševali in ne nenadoma poslabšali pwc.com. Pravzaprav so finančni pogoji vse bolj ugodni za sklepanja poslov – pozitivni učinki vzvoda so »spet možni«, saj se stroški dolga znižujejo, razmiki donosov pa stabilizirajo cbre.com cbre.com. Kljub temu se obrestne mere ne vračajo na zelo nizke ravni iz obdobja 2010–2020 mediaassets.cbre.com. Donosnosti dolgoročnih obveznic ostajajo povišane, kar omejuje rast cen nepremičnin. Soglasje je, da je bilo leto 2024 ciklično dno in da bo 2025 prineslo postopno obnovitev in ne dramatičnega razcveta cbre.com.

Naslednji makro dejavnik je geopolitična negotovost, ki še vedno meče senco na dogajanje. Vojna v Ukrajini in svetovne trgovinske napetosti povzročajo kolebanje cen energentov in zaupanja podjetij. Čeprav so evropske cene plina/energije občutno nižje kot v letu 2022, bi vsak nov šok lahko ponovno pognal inflacijo in banke prisilil v ustavitev zniževanje obrestnih mer pwc.com. Tudi politični dogodki – na primer prihodnje volitve v Nemčiji ali morebitne spremembe trgovinske politike ZDA – povzročajo tveganja za rast in razpoloženje vlagateljev reuters.com reuters.com. Zaenkrat pa osnovni scenarij do 2025 predvideva stabilno, a ne bleščečo gospodarsko rast, padajočo inflacijo in plato obrestnih mer, kar skupaj ustvarja precej bolj stabilno podlago za nepremičninske odločitve kot predhodni dve leti.

Trendi na stanovanjskem trgu: okrevanje sredi pomanjkanja ponudbe

Evropski stanovanjski trgi v letu 2025 kažejo kombinacijo odpornosti in omejitev. Po upadu oziroma upočasnitvi v mnogih državah v obdobju 2022–2023 so cene stanovanj leta 2025 večinoma stabilne ali celo rastejo, na kar vplivata kronično pomanjkanje ponudbe in večje zaupanje kupcev ob lažjem financiranju. Kljub temu obstajajo velike regionalne razlike: v nekaterih državah so trgi na novih vrhovih, drugje pa so šele dosegle dno po nedavnem padcu.

Slika: Rast nominalnih cen stanovanj v državah EU, primerjava letnih sprememb v 4. četrtletju 2023 (modri stolpci) in 4. četrtletju 2024 (rumeni stolpci). Številni trgi so v drugi polovici 2024 prešli iz padca v rast. Več držav (na levi) je v 2024 doseglo dvomestno rast, vključno s Španijo, Nizozemsko, Poljsko, Portugalsko, Madžarsko in drugimi, medtem ko so Nemčija, Švedska in Francija (na desni) imele zmerne do skromne padce ali šibke rasti economy-finance.ec.europa.eu. To odraža neenakomerno okrevanje evropskih stanovanjskih trgov.

Cenovni trendi: Po podatkih Eurostata so se cene stanovanj v EU v letu 2024 zvišale za približno 4 % (nominalno), pričakovati pa je nadaljnjo rast v 2025 – a med državami so razlike velike. V Nemčiji, ki je doživela enega najostrejših popravkov v Evropi, so cene od 2022 do sredine 2024 padle za okoli 12 % reuters.com, vendar so se v zadnjem obdobju stabilizirale. Do 4. četrtletja 2024 so nemške cene zabeležile prvo letno rast (+1,9 % na leto) po devetih zaporednih četrtletjih padca globalpropertyguide.com. Napovedi kažejo, da bodo nemške stanovanjske vrednosti v letu 2025 zrasle za približno 3–3,5 % reuters.com, k čemur pripomorejo nižje hipotekarne obresti, čeprav so tveganja nagnjena navzdol v primeru nadaljevanja gospodarske ali politične negotovosti reuters.com. V Franciji so se cene stanovanj postopoma zmanjševale; v 3. četrtletju 2024 so za obstoječa stanovanja dosegle –3,96 % na leto globalpropertyguide.com. Ta padec se umirja, in naj bi v začetku 2025 znašal še –0,7 %; stabilizacijo cen pričakujejo konec 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vrednost pariških stanovanj je v letu 2024 na primer upadla za približno 5,5 % (že 13. kvartal zapored), globalpropertyguide.com, v letu 2025 pa naj bi se ob izboljšanju kreditnih pogojev in vladnih ukrepih stabilizirala.

Primerjajmo to s Španijo, kjer je nepremičninski trg močan. Cene stanovanj v Španiji so v letu 2024 v povprečju narasle za izjemnih +11 % – najhitreje od leta 2007 – in so bile v prvem četrtletju 2025 še vedno višje za približno 11,2 % na letni ravni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Močno domače povpraševanje, vračanje tujih kupcev in rastoče gospodarstvo (rast nad 2 %) so po številnih virih poskrbeli, da je trg v Španiji ostal »močan skozi vse leto 2025« idealista.com. Tudi konservativne napovedi kažejo, da bodo cene v Španiji v letu 2025 narasle še za 5–8 % spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Tudi Poljska beleži močno rast cen: ob visoki inflaciji in rasti plač so cene stanovanj v drugi rabi na Poljskem v začetku leta 2025 zrasle za približno 8 % na letni ravni (in za približno 4–6 % pri novogradnjah) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kljub močnemu padcu prodaje v letu 2023 se povpraševanje kupcev na Poljskem zdaj krepi zaradi nižjih obrestnih mer in državnega programa subvencionirane 2 % hipotekarne obrestne mere za kupce prve nepremičnine globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nizozemska nudi še en primer – po kratkem padcu v letu 2023 so se vrednosti nizozemskih nepremičnin v letu 2024 zvišale za +8,7 % in dosegle rekordne ravni abnamro.com. Banke za leto 2025 napovedujejo še približno 7 % rast, kot glavne razloge pa navajajo padajoče hipotekarne obresti, rast prihodkov in vztrajno pomanjkanje stanovanj abnamro.com. Dejstvo je, da so cene stanovanj na Nizozemskem v vseh zadnjih letih (razen 2023) rasle za več kot 7 % letno abnamro.com abnamro.com. Tudi tam, kjer so bili trgi šibki, so znaki preobrata očitni: Švedska, Avstrija in Nemčija, ki so imele v letu 2023 občutno krčenje, so se do konca 2024 vrnile v rahlo pozitivno rast cen, medtem ko sta bila Francija in Finska zadnja večja trga, ki sta še kazala blage letne padce economy-finance.ec.europa.eu. Skratka, večina evropskih nepremičninskih trgov naj bi v letu 2025 doživela rast cen, saj se cikel obrača navzgor fitchratings.com. Dinamika ponudbe in povpraševanja: Ključni dejavnik, ki podpira cene stanovanj, je neusklajenost med povpraševanjem po stanovanjih in ponudbo. Preprosto povedano, Evropa ne gradi dovolj stanovanj, da bi sledila nastajanju novih gospodinjstev in trendom selitve v mesta, in to pomanjkanje se je v zadnjem času še povečalo. Ponudba stanovanj se je od leta 2022 močno zmanjšala, saj so se razvijalci zaradi visokih obresti, rasti cen materialov in birokratskih ovir umaknili economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Po vsej EU je dokončanje stanovanj v letih 2023–2024 močno upadlo (za dvomestne odstotke), dovoljenja za gradnjo pa so padla na večdesetletno dno economy-finance.ec.europa.eu. Na primer, v Nemčiji gradnja novih stanovanj kolapsira – dovoljenj za gradnjo je bilo v 2023 kar za ~27 % manj, gradbenih začetkov pa za 25 % manj, kar je najnižje od leta 2000 globalpropertyguide.com. Nemčija zdaj gradi veliko manj od približno 320.000 stanovanj letno, kolikor jih potrebuje, da bi dosegla celo znižane cilje (vladna študija ocenjuje potrebo po približno 2,5 milijona novih stanovanj do leta 2030, kar je veliko več od dejanske proizvodnje) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Primanjkljaj je očiten: »ogromna vrzel med tem, kaj je treba zgraditi, in tem, kar se dejansko gradi,« kot je povedal eden izmed nemških stanovanjskih ekonomistov globalpropertyguide.com. To še poslabšuje pomanjkanje stanovanj v Nemčiji, zlasti v velikih mestih, kjer je demografska rast zaradi priseljevanja stalna (Berlin, München itd. potrebujejo vsako leto več deset tisoč novih stanovanj) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Podobne zgodbe se odvijajo po vsej EU. Stanovanjska gradnja v Franciji je v dolgotrajni recesiji – leta 2023 sta izdanih dovoljenj in začetih gradenj upadla za približno 23–25 % na letni ravni globalpropertyguide.com, leto 2024 pa bo po napovedih še slabše, saj ga industrijske organizacije opisujejo kot »katastrofalno« globalpropertyguide.com. Novih gradenj stanovanj v Franciji je bilo v 2024 le približno 260.000 globalpropertyguide.com, najmanj od leta 2000 dalje. Gradbeniki se soočajo z močno rastjo stroškov materiala (po vojni v Ukrajini) in novimi okoljskimi predpisi, ki zvišujejo stroške, kupci pa z višjimi hipotekarnimi obrestnimi merami globalpropertyguide.com. Čeprav oblasti upajo na stabilizacijo sredi leta 2025, Francoska zveza gradbenikov napoveduje nadaljnje stagniranje in le okoli 239.000 novih gradenj v 2025 globalpropertyguide.com. Tudi Italija ima težave z izredno šibko novogradnjo – dovoljenih stanovanjskih gradenj je bilo leta 2024 spet manj (–0,2 % po –7,7 % padcu leta 2023), le okoli 55.000 enot, kar je majhen del ravni iz sredine 2000-ih globalpropertyguide.com. Ta dolgotrajni padec (v 2000-ih je Italija gradila več kot 250.000 stanovanj letno, zdaj pa le okoli 50.000) prispeva k pomanjkanju ponudbe v mestih z visokim povpraševanjem globalpropertyguide.com. Tudi v cvetoči Španiji se gradnja le previdno povečuje: novih gradenj leta 2024 je bilo okoli 112.000, kar je 14,5 % več kot leto prej, saj so gradbeniki začeli slediti rasti cen globalpropertyguide.com. Vendar je to še vedno malo glede na potrebe Španije in precej pod ravnmi pred letom 2008. Poljska, eden najhitreje rastočih evropskih trgov, je v letih 2022–2023 zabeležila več kot 20-odstoten upad dokončanih gradenj zaradi visokih obresti, čeprav napovedujejo zmeren povratek ob nižjih obrestih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Skratka, novo stanovanjsko ponudbo skoraj povsod omejujejo drago financiranje in gradbeni stroški, regulativne ovire in omejenost zemljišč, prav v času, ko gonilniki povpraševanja (rast mestnega prebivalstva, manjša gospodinjstva, višje plače) vztrajno naraščajo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V mnogih državah beležijo rekordno nizko prostost najemnih stanovanj in silovito tekmovanje kupcev za kakovostne nepremičnine.

Na strani povpraševanja močno rast potreb po stanovanjih vzdržujejo nastanek gospodinjstev in migracije. Nemčija je na primer v zadnjem desetletju (predvsem zaradi priseljevanja) povečala prebivalstvo za 3 %, kar se osredotoča v večja mesta globalpropertyguide.com. Poljska je sprejela več kot milijon ukrajinskih beguncev, od katerih jih veliko zdaj najema ali kupuje stanovanja globalpropertyguide.com. Tudi tam, kjer je skupno prebivalstvo na mestu, povpraševanje po stanovanjih podpira trend samskih gospodinjstev in stalna urbanizacija. To pomeni, da povpraševanje v mnogo delih Evrope presega ponudbo, kar ohranja cene kljub izzivom glede dostopnosti. Evropska komisija poudarja, da je v mnogih državah članicah »omejena ponudba novih stanovanj postala eden glavnih dejavnikov trajne rasti cen nepremičnin« v letu 2024 economy-finance.ec.europa.eu. To še posebej velja za trge s pomanjkanjem stanovanj, kot je Nizozemska, kjer kronično pomanjkanje ohranja cene na vzpenjajoči se poti tudi v letih 2024–25 abnamro.com.

Najemnine in najemniški trgi: Omejena ponudba potiska navzgor tudi najemnine, čeprav so v nekaterih državah uvedli zgornje omejitve najemnin. Nemčija ostaja trg najemnikov (več kot 52 % gospodinjstev najema globalpropertyguide.com), stalno povpraševanje pa je v letu 2024 povzročilo rast najemnin za približno 3,5 % (kar je manj kot 5 % v letu 2023) globalpropertyguide.com. Drugod so močnejšo rast najemnin beležile Irska, Nizozemska in Srednja Evropa. Posebej velja poudariti, da nizozemske stanovanjske najemnine v letu 2025 lahko zrastejo tudi za 7–8 % zaradi inflacijske indeksacije in ker zasebni najemodajalci prodajajo nepremičnine (zmanjšanje najemne ponudbe) zaradi novih regulacij iamexpat.nl abnamro.com. Na Poljskem je naval najemnikov (ukrajinske družine) dvignil najemnine in donose – bruto donos najemnin v poljskih mestih je v povprečju nad 6 % globalpropertyguide.com. Ponekod se zaloga najemniških stanovanj dejansko zmanjšuje: na primer, nove zakonodaje in davki (Affordable Rent Act) na Nizozemskem ženejo male najemodajalce iz trga, ki prodajajo stanovanja lastnikom abnamro.com. Ta »privatizacija« nekdanjih najemnih stanovanj, prisotna tudi v Nemčiji in Španiji, dodatno zožuje najemno ponudbo in lahko paradoksalno dolgoročno še poslabša dostopnost mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Na odločevalce raste pritisk, naj ukrepajo ob slabšanju dostopnosti najema, a ukrepi kot so izvršni plafoni najemnin lahko odvrnejo vlaganja in dolgoročno še zmanjšajo ponudbo mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Stanovanjsko financiranje in dostopnost: Val rasti hipotekarnih obrestnih mer v 2. polovici 2023 in začetku 2024 je močno poslabšal dostopnost nakupa stanovanj, a razmere so se v letu 2024 začele izboljševati. Po vsej EU je kreditna sposobnost gospodinjstev v letih 2022–23 drastično padla – dohodki niso dohajali rasti stroškov hipotek, kar je mnoge kupce prisililo v odlaganje nakupa economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Rast hipotekarnih kreditov je celo prešla v negativno območje in cene so začasno padle. Zdaj, ko obrestne mere znova rahlo padajo, se kreditna sposobnost v letu 2024 zopet močno izboljšuje in presega rast cen nepremičnin economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. To je ključni »signal obrata« za stanovanjski trg: kupci, ki so bili izključeni iz trga pri 3,5 % ali 4 % obrestni meri, se lahko vrnejo, če se obresti znižajo proti 2,5–3 %. Kljub temu dostopnost ostaja napeta – razmerje med cenami stanovanj in kreditno sposobnostjo je občutno višje od dolgoletnega povprečja economy-finance.ec.europa.eu, kar pomeni, da je financiranje nakupa stanovanja še vedno zgodovinsko zahtevno. V mnogih državah so realne cene nepremičnin v zadnjih 5 letih prerasle rast prihodkov, kar je ustvarilo razkorake v dostopnosti economy-finance.ec.europa.eu. Strožja kreditna pravila so delno zmanjšala tveganje (npr. nizozemske in poljske banke uporabljajo stroge omejitve razmerja med dolgom in dohodkom, kar je, kot izpostavlja ABN AMRO, gospodinjstva ohranilo »finančno stabilne« tudi ob rasti cen abnamro.com). V prihodnje bodo omejitve dostopnosti zavirale tempo rasti cen – trgi z najhitrejšim nedavnim podražitvam (Španija, Nizozemska itd.) bi se lahko ohladili, če bodo kupci dosegli mejo plačilne sposobnosti.

Poudarki po državah – stanovanja:

• Nemčija: Visoko povpraševanje, malo novogradenj, previdno okrevanje. Stanovanjski primanjkljaj v Nemčiji je akuten – večja mesta se soočajo z »izrazitim neravnovesjem« med povpraševanjem in ponudbo globalpropertyguide.com. Nove vladne obljube za leto 2025 ciljajo na večjo gradnjo (npr. hitrejša dovoljenja, več zemljišč) globalpropertyguide.com, a bo vpliv zamudil nekaj časa. Po dveh letih upadanja so cene stanovanj v Nemčiji stabilizirane. V drugi polovici 2024 so nominalno nekoliko zrasle (~+1–2 % medletno) globalpropertyguide.com, realne pa so bile nespremenjene ali nežno negativne. Napovedi za 2025 predvidevajo zmerno rast cen (~3 %) reuters.com, če ECB nadaljuje z zniževanjem obresti. Tveganji vključujeta šibko nemško gospodarstvo (v letu 2023–24 v recesiji) reuters.com in negotovost okrog volitev v letu 2025 reuters.com. Najemnine še naprej rastejo, čeprav počasneje (3–4 % letno) globalpropertyguide.com. Ker več kot polovica Nemcev najema in je malo dosegljivih stanovanj za nakup, so pritiski na politiko, da razširi ponudbo – v nasprotnem bodo tako najemnine kot cene do 2028 še rasle (čeprav zmerno).
• Francija: Doseganje dna po rahli korekciji. Francoski stanovanjski trg je med leti 2021–2024 doživel blago znižanje cen, kumulativno v realnem približno –5 do –10 %. Do konca 2024 so bile cene rabljenih stanovanj ~4 % nižje kot leto prej globalpropertyguide.com, a se je tempo padanja zelo upočasnil (do februarja 2025 le še –0,7 % letno) globalpropertyguide.com. Vrednosti v Parizu so pod vrhom (–5 % letno), kar rahlo izboljšuje dostopnost globalpropertyguide.com. Leto 2025 bo verjetno pomenilo preobrat v stabilizacijo ali rahlo rast, zaradi državnega spodbujanja kupcev (npr. širitev posojil brez obresti, daljša odplačilna doba) in pričakovanega omiljevanja kreditnih pogojev globalpropertyguide.com. A okrevanje omejuje izjemno nizka gradnja – začete gradnje 2024–25 so najnižje v desetletjih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zaloga novogradenj je nizka, kar lahko zmanjša promet, a tudi postavi spodnjo mejo cen. Makroekonomski okvir v Franciji (skoraj ničelna rast BDP in naraščanje brezposelnosti 2024–25 cbre.fr cbre.fr) ni posebej ugoden za stanovanjskega kupca, a nizka ponudba in še zmeroma močno varčevanje gospodinjstev sta zaviralna dejavnika padanja cen. Francoske cene bodo leta 2025 pretežno mirovale oziroma rahlo rasle do 2026, z velikimi regionalnimi razlikami (Pariz bo v morebitnem obratu zaostal za manjšimi mesti).
• Španija: Vroči trg, široka rast. Španija je ena vodilnih držav Evrope – cene stanovanj so v letih 2023 in 2024 rasle po ~8–11 % letno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, napovedi za 2025 ostajajo optimistične (npr. +6 % do +8 % po Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Povpraševanje spodbuja rast BDP (okoli 2–2,5 % leta 2025 mediaassets.cbre.com), nizka brezposelnost in povratek tujih vlagateljev/turistov. Španski kupci so kljub višjim obrestim zaradi več fiksnih hipotek in rasti dohodkov lažje dosegli nakupe. Gradnja si opomore – začete gradnje so leta 2024 skočile za +14,5 % globalpropertyguide.com – a vseeno ne dohajajo povpraševanja, zato ostaja konkurenca za nepremičnine. Najbolj rastejo cene v obalnih regijah ter Madrid/Barcelona, medtem ko so cene v notranjosti bolj umirjene. Najemnine prav tako naraščajo. Španska vlada je 2023 sprejela novo stanovanjsko zakonodajo za zamrznitev najemnin v »obremenjenih« področjih in davčne spodbude za dostopne najeme. To lahko v velikih mestih nekoliko omeji rast najemnin, toda zaradi poganja cen in omejene najemne ponudbe je pričakovana inflacija najemnin okoli 5 %+ leta 2025. Celotna napoved za Španijo je (ob odsotnosti zunanjih šokov) pozitivna, z živo rastjo vsaj do 2026, čeprav dolgoročna dvomestna rast ni verjetna, saj se bo dostopnost sčasoma zožila.
• Italija: Zmerna rast ob omejitvah. Italijanski trg je bil primerjalno zadržan. Po letih stagnacije so cene po 2021/22 pridobile, nato zastale. Po uradnih podatkih so cene stanovanj v Q4 2024 medletno zrasle za ~4,5 % (najhitreje v skoraj 3 letih) globalpropertyguide.com, zlasti zaradi okrevanja povpraševanja in zelo omejene ponudbe kakovostnih stanovanj. Cene novogradenj so poskočile še posebej (+9,3 % medletno) zaradi prenosov višjih gradbenih stroškov globalpropertyguide.com. Vendar podatki s privatnih oglasnikov kažejo na zastoje v Q1 2025, kjer so bile povprečne cene za ~2,6 % nižje (realno –4,6 %), ker so visoke obresti v začetku 2024 ohladile trg globalpropertyguide.com. Italijanski trg je torej realno stagnanten, z možnostjo rahle nominalne rasti. Večja mesta kot Milano in Rim so bolj dinamična – npr. Rim je imel +3,4 % rast v Q1 2025 globalpropertyguide.com, Milano pa nove rekorde – majhni trgi pa zaostajajo ali stagnirajo. Povpraševanje v Italiji se stabilizira; število transakcij je v začetku 2024 ostalo enako (+0,3 % letno) po padcu v 2023 globalpropertyguide.com. Ponudba ostaja zavora – Italija zgradi zelo malo novih stanovanj (dovoljenja 2024 okoli 55.000 enot globalpropertyguide.com), poleg tega so prenehali z radodarnim subvencioniranjem prenov (»Superbonus 110 %«), kar je povzročilo upad dela v gradbeništvu globalpropertyguide.com. Po drugi strani se je dostop do kreditov rahlo izboljšal (manj zavrnjenih posojil, poroča Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Za obdobje 2025–2027 naj bi cene italijanskih stanovanj počasi rasle skladno z inflacijo (~2 % letno), brez booma, a tudi brez zloma. Sever (Milano itd.) bo ostal dinamičnejši od juga.
• Nizozemska: Močan odboj, trajno pomanjkanje. Nizozemska je doživela enega najbolj izrazitih skokov cen v pandemiji (+15 % v 2021), ki mu je sledila korekcija v letih 2022–23 zaradi rasti obrestnih mer. Ta korekcija je bila kratkotrajna – že sredi 2024 so cene znova rasle in leto 2024 se je zaključilo z +8,7 % rasti cen ter novimi rekordi abnamro.com. Gonila so strukturni stanovanjski primanjkljaj (ocenjen na več sto tisoč enot), močna rast plač in hitro okrevanje hipotekarnega kreditiranja. Leta 2025 je pričakovana rast cen stanovanj na Nizozemskem okoli 7–9 % abnamro.com abnamro.com – med najhitrejšimi v zahodni Evropi – pred umiritvijo na 3–5 % v 2026, ko se zopet okrepijo omejitve dostopnosti. Zanimivo je, da zdaj cenovno rast vodijo manjša mesta in podeželje, medtem ko v Amsterdamu in večjih mestih rasti nekoliko zaostajajo abnamro.com. To je deloma posledica državnih ukrepov (strožja pravila za najemodajalce, prihajajoča regulacija najemnin v srednjem segmentu), ki spodbujajo prodaje najemniških stanovanj lastnikom v mestih abnamro.com. Število transakcij znova narašča – ABN AMRO je dvignil napoved prodaje 2025 na +5 % letno in opozarja, da številni najemodajalci pohitijo s prodajo pred novimi regulacijami abnamro.com. A skupna ponudba stanovanj ostaja zelo omejena in novogradnje so ovirane zaradi okoljskih predpisov (npr. omejitve na dušikove emisije upočasnjujejo projekte) in pomanjkanja delavcev. Zato ostaja napoved rasti cen in najemnin za nizozemski trg v 2025 pozitivna, čeprav bolj zmerna po tem letu, prve kupce pa bodo še naprej pestile težave z dostopnostjo.
• Poljska: Visok potencial rasti, močan vpliv zunanjih dejavnikov. Poljski stanovanjski trg se je v zadnjem desetletju hitro razširil in – kljub zastoju v 2022–23 zaradi zelo visokih obrestnih mer – ostaja na poti rasti. V začetku 2025 so cene stanovanj v večjih mestih še vedno rasle za 5–10 % letno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trg je v 2023 zamrznil, prodaja novih nepremičnin je padla za 31 % zaradi dragih hipotek globalpropertyguide.com, a se je »zmerno optimistični« ton vrnil ob padanju inflacije in nizu znižanj obresti s strani poljske centralne banke globalpropertyguide.com. Nov program »Prvo stanovanje« s subvencioniranimi stanovanjskimi posojili (2% fiksna obrestna mera za mlade kupce), ki se je začel sredi 2023, je spodbudil povpraševanje po dostopnih enotah globalpropertyguide.com. A okrevanje je neenakomerno: v Q1 2025 so prodaje novih stanovanj še vedno padale za ~17 % letno, v nekaterih mestih (npr. Krakov in Lodž) pa več kot 25 %, kar povzroča rast zaloge neprodanih stanovanj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Po opozorilu JLL obstaja neujemanje v nekaterih mestih – npr. v Krakovu je zdaj več kot dve leti zaloge stanovanj po sedanjih prodajnih stopnjah globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varšava in Trójmiasto ostajata bolj uravnotežena globalpropertyguide.com. Strokovnjaki pričakujejo, da se bo povpraševanje v letu 2025 stabiliziralo zaradi splošne rasti plač in nižjih obresti, s čimer se bo izognilo zlomu ali valom stečajev globalpropertyguide.com. Ena opazna smer: tujih kupcev je vse več, v nekaterih novogradnjah predstavljajo več kot 30 % prodaj (večinoma v predmestjih Varšave) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Večina jih je Ukrajincev (mnogo s trajnejšimi načrti), pa tudi iz druge CEE in Azije, vsi jih privablja stabilnost in še vedno dostopne cene globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ta dotok zagotavlja dodatno rast povpraševanja. V prihodnje bosta močno (3–4 %) gospodarsko okrevanje Poljske in stanovanjski primanjkljaj – posebej v hitro rastočih mestih kot Varšava in Krakov – podpirala nadaljnjo rast cen in najemnin. Hitre politične spremembe (npr. subvencije ali nova pravila) sicer lahko povzročijo nihanja globalpropertyguide.com, toda srednjeročno ostaja napoved pozitivna in Poljska pogosto velja za vodilni trg priložnosti za mednarodne vlagatelje v Evropi.

Trendi v poslovnih nepremičninah: sektorski premiki in previdni optimizem

Sektor poslovnih nepremičnin v Evropi prehaja obdobje zahtevnega prilagajanja in je zdaj pred postopnim okrevanjem. Šok visokih obrestnih mer v letih 2022–23 je prinesel novo vrednotenje sredstev (višji donosi, nižje ocene vrednosti) in padec obsega investicij v letu 2023. Leta 2024 se je razpoloženje izboljšalo in za leto 2025 se pričakuje nadaljnja stabilizacija in selektivna rast v posameznih segmentih. Splošna tema je »beg k kakovosti«: najemniki in vlagatelji dajejo prednost kakovostnim, dolgoročno odpornejšim nepremičninam (denimo modernim pisarniškim zgradbam ali logističnim objektom na najboljših lokacijah), medtem ko je povpraševanje po objektih nižje kakovosti šibko. Obenem se nekateri komercialni segmenti, ki jih je pandemija močno prizadela (npr. trgovina, hoteli), končno pobirajo, »alternativni« sektorji (kot podatkovni centri, znanost o življenju, študentski domovi) pa pridobivajo pomen. Spodaj sledijo trendi v glavnih segmentih: pisarne, trgovina, logistika/industrija, gostinstvo in nastajajoče niše.

Pisarna: Evropski trgi pisarni se po pandemični pretresi in revoluciji dela na daljavo previdno izboljšujejo. Povpraševanje po najemu pisarn okreva, čeprav v številnih mestih ostaja pod ravnmi izpred leta 2020. Podprto z rastjo zaposlovanja v pisarniških dejavnostih in stabilnejšo prisotnostjo zaposlenih v pisarnah naj bi leto 2025 prineslo nadaljnje povečanje obsega najemov – CBRE napoveduje 5–10-odstotno rast najemne aktivnosti v letu 2025, kar se približuje zgodovinskim povprečjem mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Velike korporacije so v letih 2021–2023 ponovno premislile o svojih potrebah po prostoru, sedaj pa se vedno bolj kaže jasna slika “hibridnega dela” in podjetja se ponovno odločajo za dolgoročno zasedenost. Prisotnost v pisarnah se je izboljšala – več kot 60 % podjetij poroča o povprečni prisotnosti med 40 in 80 % (več kot 10 odstotnih točk več kot lani) in veliko jih načrtuje še višje številke, kar dodatno spodbuja povpraševanje po prostoru mediaassets.cbre.com. Posledično stopnje praznih pisarn dosegajo vrh in marsikje v letu 2025 celo padajo, potem ko so v prejšnjih letih rasle mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Vendar pa so ta zmanjšanja praznih pisarn večinoma v vrhunskih stavbah, skupna stopnja praznih pisarn pa ostaja visoka v določenih trgih (npr. nekateri deli Pariza, sekundarna nemška mesta).

Ključni trend je polarizacija kakovosti. Najemniki konsolidirajo in pogosto zmanjšujejo svoje portfelje, a dajejo prednost visokokakovostnim, energetsko učinkovitim in dobro lociranim pisarnam (»razred A«). Ta beg proti kakovosti pomeni, da so novejše ali nedavno prenovljene stavbe z bogatimi ugodnostmi deležne močnega povpraševanja in celo rasti najemnin, medtem ko starejše, neobnovljene pisarne stagnirajo. Lastniki sekundarnih pisarn so pod pritiskom, da takšna sredstva prenovijo ali preoblikujejo. Kot je dejal eden izmed direktorjev v panogi, potreba po ponudbi visokokakovostnega delovnega okolja povzroča širše razlike v donosih med najboljšimi in manj kakovostnimi nepremičninami mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. V letu 2025 se lahko najemnine za vrhunske pisarne v središčih mest z omejeno ponudbo nekoliko zvišajo (podprto z nizko stopnjo praznih kvalitetnih prostorov), medtem ko sekundarne stavbe doživljajo stagnacijo ali padec najemnin. Nove gradnje pisarn so upočasnjene (zaradi visokih gradbenih stroškov in težjega financiranja), kar pravzaprav pomaga problemu praznih prostorov – ker je manj novih dokončanih stavb, trg postopoma absorbira obstoječe prazne prostore.

Investicijsko razpoloženje do pisarn, čeprav še vedno previdno, se izboljšuje od najnižje točke v letu 2023. Pisarne tradicionalno predstavljajo največji delež nepremičninskih naložb, in čeprav so bili številni institucionalni vlagatelji lani na strani, je opaziti vse večje zanimanje za “core-plus” ali “value-add” posle v segmentu pisarn pri prilagojenih cenah mediaassets.cbre.com. Tudi dostopnost posojil za pisarne se izboljšuje, posojilodajalci so pripravljeni kreditirati kakovostna sredstva (čeprav z nižjimi razmerji med posojilom in vrednostjo) mediaassets.cbre.com. Za vrhunske pisarne bi se lahko vrednotenja začela stabilizirati v letu 2025, ko se bodo stabilizirale tudi obrestne mere in bodo kupci ter prodajalci našli skupno ceno. Pričakujemo, da se bodo transakcijski volumni za pisarne v letu 2025 zmerno povečali, še posebej za sredstva z močnim povpraševanjem najemnikov ali tista, primerna za prestrukturiranje (npr. starejše pisarne, ki jih je mogoče spremeniti v zelene, sodobne prostore). Vseeno pa si bo pisarniški sektor opomogel počasi in neenakomerno: med glavne izzive spadajo nadaljnje zmanjševanje portfeljev (mnoga podjetja še naprej krčijo pisarniške površine za 10–20 %, saj se hibridno delo utrjuje) ter gospodarska negotovost, zaradi česar so najemniki previdni pri širitvah mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Poleg tega nevarnost zastarelosti močno raste – stavbe, ki ne ustrezajo novim energetskim standardom ali pričakovanjem najemnikov, bodo težko pritegnile uporabnike ali vlagatelje (več o vplivu ESG kasneje). Povzetek: leto 2025 naj bi prineslo zmeren dvig najema in naložb v pisarne – prelomnico – a naslednji cikel rasti v sektorju bodo zaznamovale razlike v kakovosti in verjetno manj potrebnih kvadratnih metrov na zaposlenega kot v preteklosti.

Trgovina: Po dolgotrajnem zastoju evropski trg poslovnih nepremičnin v segmentu trgovine končno kaže znake življenja. Klasične trgovine so prizadeli konkurenca spletne prodaje in pandemične zapore, kar je povečalo število praznih prostorov in povzročilo zniževanje najemnin v letih 2020–2022. Vendar se z normalizacijo potrošniških navad in prilagoditvijo vlagateljev novi realnosti zaupanje vrača. V letu 2024 se je promet in obisk v trgovinah izboljšal, še posebej v segmentih, kot so luksuzne nakupovalne ulice in trgovinski parki. Do leta 2025 je pričakovati ponoven razcvet naložb v trgovske nepremičnine: predvsem velika vrhunska nakupovalna središča – nekoč prezrta – so spet v interesu vlagateljev. Po navedbah CBRE naj bi leto 2025 prineslo vrnitev večjih transakcij v segmentu vodilnih nakupovalnih centrov, saj so njihove cene sedaj privlačne glede na druge vrste nepremičnin mediaassets.cbre.com. V ZDA je že bilo nekaj velikih poslov z nakupovalnimi središči in ta optimizem se širi tudi v Evropo mediaassets.cbre.com. Donosi pri vrhunskih trgovskih nepremičninah so se v letih 2022–23 močno povečali (vrednosti so padle), kar pomeni, da lahko kupci sedaj pridobijo vrhunska nakupovalna središča ali portfelje trgovskih ulic z ugodnim razmerjem donosa. Ob upadanju inflacije in stabilizaciji potrošnje (maloprodaja v EU se počasi izboljšuje) je najhujše za najemnine v trgovini najverjetneje minilo.

Dejansko se najemnine in zasedenost trgovskih prostorov izboljšujeta v številnih trgih. Število praznih lokalov v vrhunskih nakupovalnih centrih je padlo z najvišjih ravni, trgovci pa spet previdno širijo poslovanje, zlasti diskontni, outlet verige in koncepti z izkušnjo. Trgovske ulice v večjih turističnih mestih (London, Pariz, Madrid, Milano) so si opomogle z vrnitvijo turizma; najemnine za vrhunske trgovine na nekaterih teh lokacijah rastejo prvič po več letih. V sekundarnih lokacijah pa ostajajo izzivi – slabše nakupovalne centre bo morda treba spremeniti (v mešano rabo ali logistične prostore), saj povpraševanje po trgovini ne bo v celoti doseglo predinternetne ravni. Pri okrevanju trgovine pomaga tudi dejstvo, da praktično ni novih gradenj v segmentu trgovine (razvijalci so večinoma ustavili projekte nakupovalnih središč že pred leti), zato imajo obstoječa kakovostna sredstva omejeno konkurenco novih kapacitet.

Vlagatelji, zlasti value-add in oportunistični skladi, so bili v zadnjem času dejavni pri nakupih trgovskih nepremičnin z diskontom, saj stavijo na ciklično okrevanje. Zdaj pa se za najboljše lastnosti znova zanimajo tudi »core« vlagatelji (npr. institucije). Pričakujemo, da se bodo naložbe v trgovske nepremičnine v letu 2025 povečale, po možnosti z dvoštevilčno rastjo, čeprav iz nizke osnove. Donosi za vrhunske trgovske nepremičnine bi se lahko zaradi povečanega povpraševanja nekoliko skrčili mediaassets.cbre.com. Opozorilo: uspešnost trgovine je odvisna od zaupanja potrošnikov, ki v Evropi še ostaja krhko. Visoka inflacija v letih 2022–23 je zmanjšala kupno moč, in čeprav dejanski dohodek gospodinjstev znova narašča, so potrošniki previdni, varčujejo več cbre.fr. Na trgih, kot je Francija, je zaupanje potrošnikov šibko, zato v letu 2025 ni pričakovati večjega skoka potrošnje cbre.fr, kar bi lahko omejilo rast maloprodaje. Tako bo okrevanje trgovinskih nepremičnin najbolj naklonjeno formatom, ki ustrezajo novim potrošniškim navadam – npr. trgovskim centrom z živilsko sidro, trgovskim parkom z omni-kanalnim pristopom in nakupovalnim središčem, ki nudijo zabavo, ki jo spletni nakupi ne morejo nadomestiti. Skupno gledano je perspektiva za trgovske nepremičnine najsvetlejša po več letih, leto 2024 naj bi predstavljalo dno, leto 2025 pa stabilizacijo ali rast najemnin ter povečano število naložbenih transakcij za dobro locirana sredstva mediaassets.cbre.com.

Logistika & industrija: Logistični nepremičninski sektor (skladišča, distribucijski centri, industrijski parki) je bil zvezda preteklih let, podprt z rastjo e-trgovine in prestrukturiranjem dobavnih verig. Kljub temu je tudi ta sektor leta 2023 doživel rahlo ohladitev zaradi upočasnjene gospodarske rasti in začasnega zadržanja širitev najemnikov. V letu 2025 so logistični temelji še vedno trdni in pričakuje se nadaljevanje širjenja. Povpraševanje po najemu sodobnih skladišč ostaja visoko, čeprav se je absorpcija leta 2024 začasno zmanjšala (dejansko je bila absorpcija pod ravnmi iz leta 2019, saj je prihajalo do normalizacije po pandemiji) mediaassets.cbre.com. To zatišje se zdi kratkotrajno: CBRE pričakuje, da se bo najema logističnih površin povečalo, zlasti v drugi polovici 2025, ko bodo podjetja ponovno zagnala odložene širitvene načrte mediaassets.cbre.com. Obstaja več podpornih dejavnikov: nearshoring in re-shoring pomeni večje potrebe po proizvodnji in skladiščenju v Evropi (vojna v Ukrajini in globalni trgovinski premiki so podjetja prisilila v skrajševanje dobavnih poti) mediaassets.cbre.com. Prav tako so se spremenile prakse vodenja zalog – podjetja želijo več varnostnih zalog (“za vsak primer”), kar podpira povpraševanje po skladiščih.

Stopnje prostih kapacitet v logistiki, ki so bile v mnogih trgih na zgodovinsko nizkih ravneh (<5%), so se leta 2023 rahlo zvišale zaradi vala nove ponudbe. A pričakuje se, da se bodo proste kapacitete v letu 2025 stabilizirale in ostale nizke, ko bodo nova skladišča pospešeno oddana mediaassets.cbre.com. Pravzaprav so se razvijalci v nekaterih državah (VB, Nemčija itd.) zaradi višjih stroškov financiranja omejili s špekulativnimi gradnjami, zato je zaloga po 2024 tanjša. Rasti najemnin so močne: v vrhunskih logističnih lokacijah najemnine sledijo inflaciji v letu 2025, kar pomeni približno stabilnost v realnih vrednostih mediaassets.cbre.com. Veliko ključnih logističnih območij v Evropi ima napoved srednje enomestne rasti najemnin, kar odraža dolgotrajno povpraševanje po najboljših lokacijah mediaassets.cbre.com. Rast najemnin bo sicer nižja kot v dvomestnih letih 2022, a ostaja pozitivna.

Investitorji ostajajo zelo naklonjeni logistiki. Ta razred naložb je bil prvi, ki si je povrnil vrednosti na borzah – konec leta 2024 so se evropski logistični REIT-i trgovali skoraj pri čisti vrednosti sredstev (prej pa z velikimi popusti) mediaassets.cbre.com. To kaže na zaupanje. Povpraševanje investitorjev je izjemno, saj številni kupci (institucije, državne rezerve, zasebni skladi) iščejo povečanje izpostavljenosti logistiki mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Vendar pa so priložnosti za nakup redke, saj lastniki ne želijo prodajati teh dragocenih sredstev. Kapitalizacijske stopnje za vrhunsko logistiko so v letih 2022–23 zrasle (vrednosti so nekoliko padle), a so do leta 2024 v veliki meri stabilizirane; morebitno nadaljnje zniževanje donosnosti bo odvisno od padca obrestnih mer. V letu 2025 pričakujemo, da se bodo investicijski volumni v logistiko povečali, še posebej, ko bo več jasnosti glede gibanja obrestnih mer, saj je veliko kapitala, ki čaka na vstop v ta sektor. Pozorni bodite tudi na trgovinsko politiko in “nearshoring”: evropski industrijski najemniki čakajo, kaj bo naredil ZDA (npr. morebitne nove tarife v 2025) in kako se bo razvijalo geopolitično okolje mediaassets.cbre.com. To lahko vpliva na to, kam podjetja širijo proizvodnjo ali skladišča (npr. ameriška podjetja bi lahko več investirala v EU, če bi tarife spremenile dobavne verige). Poleg tega je dejavnik tudi zastarelost – starejša skladišča brez visokih stropov ali ESG značilnosti imajo lahko težave, medtem ko vrhunski “zeleni” logistični objekti dosegajo višje najemnine. Skratka, logistične nepremičnine ostajajo sektor rasti, pri čemer bo v 2025 najbrž znova prišlo do rasti zasedenosti in močnega investicijskega povpraševanja, kar podpirajo megatrendi kot so e-trgovina, odpornost dobavnih verig in “nearshoring”.

Hoteli & gostinstvo: Sektor hotelskih nepremičnin se je močno pobral po pandemiji, zaradi povečanega povpraševanja po potovanjih po vsej Evropi. Do leta 2024 so številni turistični trgi (npr. južna Evropa, Pariz/London) beležili rekordne prihodke hotelov, sentiment investitorjev pa se je obrnil na pozitivno. Pričakuje se, da bo 2025 ostal ugoden za nepremičnine v gostinstvu. Mednarodni turizem v Evropi naj bi še naprej rasel in investitorji povečujejo izpostavljenost hotelom mediaassets.cbre.com. Savills in drugi posredniki poročajo, da so hoteli zdaj videni kot donosna naložba, zlasti ker lahko zvišujejo cene sob v času inflacije (hoteli imajo možnost zavarovanja pred inflacijo s sprotnim določanjem cen). Po podatkih CBRE bo hotelirska naložbena klima v Evropi “ostala pozitivna, kar podpirajo vse večje alokacije in močni donosi” mediaassets.cbre.com. Zlasti so aktivni value-add kupci (prevzemajo hotele za prenovo ali rebranding), a v letu 2025 se vrača tudi “core” kapital mediaassets.cbre.com.

Pričakujemo povečanje števila hotelskih transakcij v 2025, vključno s portfeljskimi nakupi, saj se tako zasebni kapital kot institucije želijo kapitalizirati na valu potovanj. Ključni trgi, kot so Španija, Grčija in Italija (močan leasure turizem), so zelo “vroče” ciljne destinacije, prav tako pa večja poslovna središča, kjer hotelska zasedenost okreva tudi sredi tedna. Zanimanje je tudi za alternativne oblike gostinstva, na primer podaljšana bivanja ali letovišča. Skupno gostinstvo ponuja zgodbo rasti do 2025–2028, dokler ostaja povpraševanje po potovanjih visoko, donosi pa višji kot v tradicionalnih nepremičninskih razredih, kar sektor naredi privlačen za diverzifikacijo. Glavna tveganja predstavljajo morebitna svetovna gospodarska recesija ali porast cen energije (kar vpliva na stroške potovanj). Če tega ne bo, bo trend pozitiven.

Alternativni sektorji in nastajajoče niše: Investitorji vse bolj gledajo onkraj tradicionalne “velike trojice” (pisarne, trgovina, industrija) k operativnim nepremičninam in specializiranim sektorjem. V raziskavi ULI/PwC “Emerging Trends” za 2025 so podatkovni centri, nova energetska infrastruktura ter bivalne specialitete, kot je študentsko bivanje, na vrhu po naložbenem in razvojnem potencialu europe.uli.org. Ti trgi črpajo rast iz sekularnih trendov:

• Podatkovni centri: Eksplozivno povpraševanje po digitalni infrastrukturi (oblak, umetna inteligenca, 5G) postavlja podatkovne centre kot enega najhitreje rastočih segmentov nepremičnin. Po Evropi kapacitete podatkovnih centrov naraščajo, pogosto omejene le z razpoložljivostjo električne energije. Investitorji se borijo za vstop, a priložnosti je malo. CBRE opaža, da je konkurenca narasla in številni podatkovni centri se prodajo “off-market”; celo pri preureditvi skladišč (“powered shell”) so pogosti dražbeni boji mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. S podporo močnih trendov in nižjih obrestnih mer pričakujte zelo dejavno gradnjo in investiranje v podatkovne centre do 2028. Najbolj aktivna so največja mesta (Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin, Pariz), močno v igro vstopajo tudi sekundarni trgi.
• Nova energetska infrastruktura: Ker Evropa zasleduje razogljičenje, pridobivajo nepremičnine povezane s tranzicijo, npr. tovarne baterij, zemljišča za solarne/vetrne elektrarne, središča za polnjenje električnih vozil, proizvodnja vodika – vse večjo pozornost investitorjev. PwC-jeva raziskava postavlja novo energijsko infrastrukturo v vrh potenciala za 2025 europe.uli.org. Gre sicer za preplet z industrijskimi nepremičninami in pogosto za partnerstva z energetskimi podjetji ter dolgoročne pogodbe. Je nišna dejavnost v primerjavi s tradicionalnimi tipi, a zelo perspektivna.
• Stanovanjske alternative: Segmenti, kot so študentsko bivanje, domovi za starejše ter sobivanje (co-living) so v vzponu. Študentsko bivanje (PBSA) v Evropi cveti ob rasti vpisa na univerze in kroničnem pomanjkanju sodobnih študentskih domov v mnogih mestih. Generacija Z pričakuje visoko kakovost, investitorji pa opažajo močno povpraševanje in pogosto tudi proticiklično stabilnost mediaassets.cbre.com. Študentsko bivanje je investitorji izpostavljajo kot top sektor za 2025 europe.uli.org. Domovi za starejše in zdravstvene nepremičnine pa izstopajo zaradi demografskih trendov (starajoče se prebivalstvo) in privabljajo vse več institucionalnega kapitala. Ti sektorji so manj izpostavljeni gospodarskim nihajem ter omogočajo diverzifikacijo.
• Večstanovanjske/BTR: Široko gledano “stanovanjski” sektor ni alternativen, a institucionalno lastniški Build-to-Rent (BTR) segment se hitro širi po Evropi (zlasti v VB, Nemčiji, Nizozemskem, Španiji). Veliko zavarovalnic in skladov povečuje izpostavljenost najemnim stanovanjom zaradi močnega povpraševanja in stabilnega prihodka, kar naj bi v 2025 še okrepilo trend. Nekaj izzivov ostaja (npr. regulacije najemnin, ki odganjajo investitorje – kot na Nizozemskem), a ESG zahteve so v prid novim BTR projektom (lahko se gradijo po najvišjih standardih učinkovitosti). Pričakujte pomemben čezmejni interes, posebej ameriških in kanadskih investitorjev za evropske portfelje stanovanj.

Skratka, evropske poslovne nepremičnine v letu 2025 karakterizira razhajanje: logistika, stanovanjski segmenti in alternative vodijo okrevanje, trgovina in gostinstvo se pobirata, pisarne pa se izboljšujejo, a se še spopadajo s strukturnimi izzivi. Kakovost sredstev, lokacija in ESG značilnosti so pomembnejši kot kadarkoli pri določanju zmagovalcev in poražencev.

Poudarki komercialnega trga po posameznih državah

Obrnimo se k ključnim državam na trgu – Nemčija, Francija, Španija, Italija, Nizozemska, Poljska – kjer izpostavljamo pomembne trende v njihovih segmentih komercialnih nepremičnin:

• Nemčija: Največji komercialni trg Evrope, v procesu uravnoteženja. Nemčija je doživela občutno upočasnitev v letu 2023, investicijski volumni so upadli, pojavile so se tudi prve stiske (še posebej pri lastnikih pisarn in stanovanj s previsoko zadolženostjo). V letih 2024–25 nemške pisarne čakajo nasprotujoče si razmere. Mesta kot sta Berlin, München in Frankfurt še vedno beležijo zdravo povpraševanje po vrhunskih pisarnah (tehnološka in finančna podjetja previdno širijo poslovanje), in najemnine za vrhunske pisarne so se obdržale, v nekaterih podsegmentih celo zrasle. Pri sekundarnih pisarnah, posebej na obrobju ali v starejših stavbah, pa se povečuje praznost. Na nacionalni ravni se je stopnja praznosti pisarn povzpela na približno 6–7 %, a se zdaj stabilizira, saj ni veliko novih projektov. Sentiment vlagateljev v Nemčiji je previden zaradi ekonomske stagnacije in višjih stroškov financiranja, a pričakovanje stabilizacije donosov nekatere znova privlači. Posebno velja omeniti odprte nepremičninske sklade v Nemčiji (ključni segment trga), ki so morali leta 2023 znižati vrednosti portfeljev; do leta 2025 pa lahko znova selektivno kupujejo nepremičnine po novih cenah. Logistika v Nemčiji ostaja zelo močna – stopnja praznosti pod 3 % v glavnih središčih (Ruhr, Berlin, Frankfurt) in nadaljnja rast najemnin. Veliko globalnih vlagateljev cilja na nemško logistiko kljub močni konkurenci. Trgovina je mešana: glavne nakupovalne ulice v bogatih mestih juga okreva, medtem ko v manjših mestih trgovina še vedno zaostaja. Na splošno je komercialni trg v Nemčiji 2025 v fazi postopne stabilizacije – primeren izraz je »počasno in neravno okrevanje« pwc.com. Eden novonastalih izzivov je refinanciranje: nemški posojilodajalci so bolj previdni, zato bo v letih 2025–2026 verjetno več nepremičnin (predvsem pisarn) naprodaj zaradi zapadanja kreditov, kar bi lahko ustvarilo priložnosti za vlagatelje po prilagojenih cenah.
• Francija: Pariz v središču pozornosti. Francoski komercialni trg vodi pariška regija, ki je trenutno v fazi prilagajanja. Pariške pisarne so v 2024 doživele manjše zanimanje zaradi počasne gospodarske rasti in previdnosti podjetij cbre.fr. Posebej v četrti La Défense je praznih več pisarn, saj so najemniki zmanjšali površine. Leta 2025 jasnega okrevanja pisarn ni pričakovati pred koncem leta cbre.fr. Kljub temu ostajajo vrhunske pisarne v središču Pariza izredno cenjene in redke – okoljski predpisi (npr. francoski zakon, ki od 2025 prepoveduje oddajo energetsko neučinkovitih pisarn) lastnike sili v prenove ali prodajo objektov, kar bo glavna tema leta. Logistika v Franciji je v letih 2021–22 dosegla vrhunec, a se je v 2023 ohladila; trenutno prevladuje previdnost, praznost rahlo narašča z novo ponudbo cbre.fr. V določenih segmentih je »stalen porast razpoložljive ponudbe«, saj povpraševanje stagnira, zato bo 2025 verjetno leto absorpcije in ne rasti najemnin cbre.fr. Dolgoročni trendi (e-trgovina, dostava v enem dnevu itd.) vendarle podpirajo francosko logistiko, zlasti okoli Pariza in Lyona. Trgovina v Franciji – trgovine ob glavnih pariških ulicah so ponovno zaživele zaradi turizma (Američani izkoriščajo ugoden evro itd.), luksuzne znamke se širijo. Na splošno pa so trgovinski rezultati podpovprečni zaradi šibkega zaupanja potrošnikov cbre.fr. Zato bodo trgovinske najemnine verjetno v 2025 ostale nespremenjene, razen na najboljših lokacijah. Skupne investicije v Franciji so bile v 2024 na nizki ravni; v letu 2025 naj bi se stabilizirale in rahlo zrasle cbre.fr. Velike francoske institucije (npr. zavarovalnice), ki so zamrznile nakupe, se lahko vrnejo ob pravi ceni. ESG je izjemno pomemben – Francija je med prvimi uvedla novo poročanje (CSRD) o podnebnih načrtih, kar močno vpliva na odločitve vlagateljev za francoska sredstva cbre.com cbre.com.
• Španija: Pozitivna izjema s celostnim okrevanjem. Španski trg komercialnih nepremičnin krepi močno gospodarstvo in zainteresiranost vlagateljev za višje donose. Madrid in Barcelona sta med najprivlačnejšimi mesti za investicije v 2025 (Madrid celo na 2. mestu v Evropi po ULI/PwC) europe.uli.org. Pisarna: Madridski pisarniški trg beleži močno dejavnost; praznost je okoli 9–10 % in pada, saj ni pomembnejše nove ponudbe. Najemnine za vrhunske pisarne v Madridu in Barceloni so se dvignile in bi lahko zaradi omejene ponudbe še naraščale. Logistika: španska logistika cveti – najem v okolici Madrida in Katalonije ostaja visok, mednarodne skupine vstopajo na španske logistične platforme (pogosto privabljene z donosnostjo, višjo kot v Nemčiji/Franciji). Z rastjo španske potrošnje in izvoza pričakujemo nadaljnje povpraševanje po skladiščih; aktivnosti razvijalcev je veliko, vendar je zemljišč okoli ključnih mest malo, tako da je praznost nizka. Trgovina: trgovina v Španiji je močno okrevala zaradi turizma in potrošnje – obiskovalnost je ponovno visoka, praznost se je znižala tudi v sekundarnih nakupovalnih središčih. Vlagatelji iz ZDA in Evrope investirajo v španske trgovske nepremičnine zaradi predvidene nadaljnje gospodarske rasti. Hoteli: morda krona tega trga – hotelska zasedenost in cene so v številnih letoviščih in mestih na rekordnih ravneh, dogaja se večje število hotelskih prodaj (nekateri družinski hoteli se prodajajo skladom po ugodnih donosih). Ker se pričakuje nadaljnja rast turizma, je hotelski sektor v Španiji vroča naložbena priložnost za 2025. Skratka, Španija velja za trg z rastjo, v katerega vstopa tuji kapital, komercialni sektorji od pisarn do hotelov so v fazi širitve, čeprav pazijo na globalna gospodarska tveganja.
• Italija: Izbrane priložnosti v stabilnem trgu. Italijansko gospodarstvo raste počasi (~0,8–1,0 %), nepremičninski trg pa običajno zaostaja za bolj dinamičnimi državami. Milano je izjemen – je finančna in modna prestolnica, privablja največ pisarniških in večnamenskih vlaganj. V Milanu je praznost pisarn nizka (~4–5 %), najemnine za vrhunske pisarne so rekordno visoke, saj se tehnološka in finančna podjetja borijo za omejeno količino prostora. Več novih projektov v Milanu (Porta Nuova, CityLife) poteka uspešno (pogosto že prednajem). Rimski pisarniški trg je manjši in bolj osredotočen na državni sektor, dokaj stabilen, vendar brez rasti najemnin, kot jo beleži Milano. Logistika v Italiji je v vzponu: sever Italije (Lombardija, Veneto) ter prometne poti do Rima/Napolija beležijo povečan interes za skladišča, saj italijanska e-trgovina raste s še nizke osnove. Modernih skladišč je vse več, podpirajo jih vlagatelji, kot sta Prologis in Logicor; nekaj nejevolje povzročajo italijanska birokracija in infrastruktura, zato so donosi višji, kar je privlačno za vlagatelje, ki iščejo donos. Trgovina: Italija ima še vedno močno tradicijo fizične trgovine; čeprav imajo sekundarne nakupovalne ulice nekaj praznih prostorov, pa so luksuzne glavne ulice v Milanu (Via Montenapoleone) in Rimu izredno močne – tu najemnine postavljajo rekorde, poganja jih turistična potrošnja. Sekundarni nakupovalni centri so stabilni, če so zasidrani z živili. Hoteli: italijanski hoteli, predvsem luksuzni in letovišča v Toskani, Amalfi itd., so zelo iskani pri mednarodnih kupcih (zelo premožni posamezniki, luksuzne blagovne znamke). V 2025 pričakujemo še več takih »trofejnih« hotelskih transakcij. Glavni izziv v Italiji je previdno kreditiranje in politično tveganje – toda ker je trenutna vlada razvojno usmerjena, lahko nekatere reforme (kot je pospešitev dovoljenj) postopoma pomagajo. Italijanski nepremičninski obeti so stabilni z žepi rasti (milanske pisarne, logistika, hoteli), v 2025 pričakujemo zmeren dvig naložbenih obsegov, ko se mednarodni vlagatelji vračajo (zaradi višjih donosov kot v osrednjih državah).
• Nizozemska: Majhna država, velik interes za naložbe. Nizozemska presega svoje okvire pri mednarodnih vlagateljih zaradi preglednosti in močnih temeljev. Amsterdamske pisarne imajo nizko praznost (~7 %), tehnološka in finančna podjetja si še naprej želijo kakovostnih prostorov; vendar je Amsterdam v določenih predelih prepovedal novo gradnjo poslovnih stavb, da bi spodbudil stanovanjsko gradnjo, kar omejuje ponudbo in dolgoročno lahko zameji rast pisarniškega trga. V 2025 lahko najemnine za vrhunske pisarne v Amsterdamu rahlo porastejo zaradi pomanjkanja. Sekundarna mesta kot Rotterdam in Eindhoven imajo več praznih prostorov in stabilne najemnine. Logistika: Nizozemska je logistična velesila (rotterdamsko pristanišče, letališče Schiphol). Povpraševanje po skladiščih okoli teh središč ostaja izredno visoko in čeprav je med 2020–22 zraslo veliko novih objektov, se prostori hitro polnijo. Tla in dovoljenja za logistiko je vse težje pridobiti (delno zaradi okoljskih dovoljenj za izpuste dušika), zato je ponudba omejena. Pričakujemo, da bodo logistične najemnine ostale trdne ali rasle z inflacijo, vlagatelji pa bodo še naprej množično kupovali nizozemsko logistiko – v tem segmentu so posebej aktivni vlagatelji iz Azije in Severne Amerike. Trgovina: prodaja je v Nizozemski dobra, nakupovalni centri se večinoma uspešno prilagajajo večkanalnim nakupovalnim modelom. Glavne ulice v Amsterdamu podpira turizem (rast najemnin v luksuznem segmentu), lokalni centri so stabilni zaradi stalne potrošnje. Glavna zgodba na Nizozemskem je regulacija stanovanjskega sektorja – zakon o dostopnih najemninah širi najemno regulacijo, zato številni lastniki prodajajo stanovanjske enote. To lahko koristi ostalim segmentom, saj domači vlagatelji preusmerjajo kapital. Investicijski obeti: v 2025 pričakujemo aktivne naložbene tokove, mednarodni kapital bo še krepkejši zaradi likvidnosti trga. Ugodno razmerje evro-dolar naredi nizozemska sredstva cenejša za ameriške vlagatelje cbre.com. Povpraševanje bo po vseh segmentih – pisarne, industrijske, stanovanjske in trgovske nepremičnine –, a izstopata logistika in stanovanjski sektor (kljub regulaciji je dolgoročna zgodba o stanovanjih privlačna). ESG ima veliko težo, saj ima država stroge trajnostne cilje, ki oblikujejo zasnovo in prenove zgradb.
• Poljska: Rast in donosi v Srednji Evropi. Poljska je največji CEE-trg in velja za institucionalno najbolj razvit trg v regiji. Varšavski pisarniški trg je imel večjo stopnjo praznosti (~11–12 %) zaradi nove ponudbe in zmanjševanja površin pri multinacionalkah, a je leto 2024 prineslo rekordne najeme, saj so podjetja (posebej IT, poslovne storitve) širila obseg. Do 2025 je pričakovati padec praznosti v Varšavi ob skoraj popolni zaustavitvi gradnje (razvoj ustavljen 2023), najemnine za vrhunske pisarne lahko tudi nekoliko zrastejo. V regionalnih mestih (Krakov, Vroclav) so pisarniški trgi aktivni (BPO/tehnološka podjetja), najemnine nižje, privlačne stroškovno občutljivim najemnikom. Industrija/logistika: Poljska je magnet za logistiko, saj služi velikemu domačemu trgu in kot razdeljevalna točka za Nemčijo ter Vzhodno Evropo. Zgrajeno je bilo na tisoče sodobnih skladišč (zlasti v okolici Varšave, Lodža in Gornje Šlezije), pri letnem najemu pa Poljska že tekmuje z Nemčijo. Povpraševanje ostaja veliko, čeprav se je 2023 rahlo ohladilo; 2025 je pričakovati novo širitev, ko podjetja selijo proizvodnjo bližje Evropi (nearshoring iz Azije v Poljsko). Zaradi nižjih stroškov zemljišč in dela logistični razcvet na Poljskem ostaja, vlagatelji so zelo aktivni – donosi na Poljskem so višji (cap-rate za logistiko 5–6 %, Nemčija 3,5–4 %), kar privablja številne tuje vlagatelje. Trgovina: poljski segment trgovine je okreval zaradi potrošnje (ki raste ob dvigu plač). Sodobna nakupovalna središča v Varšavi in drugih večjih mestih beležijo visoko zasedenost in gostoto obiskovalcev. Prodaja se je zaradi inflacije gibala, a trgovska središča z osnovnimi življenjskimi potrebščinami uspevajo. Mednarodne trgovske verige nadaljujejo širjenje na Poljskem, kar kaže na zaupanje vlagateljev. Investicijske tokove: Poljska je pogosto najprivlačnejši trg CEE za tuje vlagatelje lexology.com. V 2025 pričakujemo še več toka kapitala – številni skladi iz ZDA in Evrope že gradijo partnerstva ali platforme na Poljskem (predvsem logistika in najemna stanovanja). Mednarodne naložbe olajšuje stabilnost in rast Poljske; tveganja ostajajo: menjalno tveganje (volatilnost zlotega) in politične spremembe. Oktobrske volitve 2023 so pripeljale novo proevropsko vlado, ki lahko dodatno izboljša vlagateljski sentiment. Poljski komercialni trg ima v letih 2025–2028 zelo dobre obete za rast – ponuja kombinacijo donosnosti in rasti, ki ju v jedrnih državah EU težko najdemo, čeprav z nekoliko višjim tveganjem. Pričakujemo več čezmejnih transakcij v pisarniškem segmentu (kot diverzifikacija v primerjavi z dragimi zahodnoevropskimi prestolnicami), logistiki (za panevropske portfelje) in tudi PRS (kot se razvija institucionalni najem).

Investicijski tokovi in kapitalski trgi

Po zahtevnem letu 2023 se evropski nepremičninski kapitalski trgi pripravljajo na postopno okrevanje investicijske dejavnosti v letu 2025. Preteklo leto je zaznamovala izrazita razlika v pričakovanjih med prodajalci in kupci – prodajalci niso želeli zniževati cen, kupci pa so zaradi dragih kreditov terjali višje donose. Zaradi tega zastoja so bile transakcijske količine precej nižje. Zdaj, ko se obrestne mere stabilizirajo in so vrednosti nepremičnin korigirale navzdol (10–30 % v določenih segmentih), prodajalci in kupci vse lažje najdejo skupni jezik. Pravzaprav se pričakuje, da se bo ta »bid-ask« razkorak dodatno zmanjšal v 2025, kar bo sprostilo več poslov cbre.com cbre.com. Ključen sprožilec je večja motivacija za transakcije: na trg prihaja več ponudbe, saj lastniki pod pritiskom (zapadli krediti, odkupi skladov ipd.) prodajajo sredstva, izboljšana dostopnost financiranja pa omogoča nakup kupcem cbre.com cbre.com. Zelo zadolženi lastniki ter odprti skladi, ki se soočajo z izplačili, bodo med bolj motiviranimi prodajalci, dolgoročni lastniki pa bodo čakali cbre.com cbre.com. Povečanje razpoložljivosti sredstev za prodajo, skupaj z malenkost cenejšim dolgom, naj bi v 2025 prineslo večje naložbene obsege. Analitiki napovedujejo, da bodo investicijski volumni v evropske komercialne nepremičnine v 2025 zrasli za 10–15 % (v primerjavi z 2024), v letu 2026 pa še pospešili.

Kljub temu bo okrevanje naložb postopno in neenakomerno. Ker bodo obrestne mere verjetno ostale nad predpandemično nizkimi ravnmi, je prostora za pomembnejše ponovno napihovanje cen omejeno – kupci bodo ostali disciplinirani pri cenah in rast vrednosti bo zmerna cbre.com cbre.com. Prvovrstna sredstva v priljubljenih sektorjih (npr. logistika, stanovanjski sektor, reprezentativne pisarne) lahko do konca 2025 zopet doživijo kompresijo donosnosti, saj konkurenca rahlo zvišuje cene cbre.com cbre.com. Po drugi strani pa bodo sekundarna sredstva ali tista z izzivi (kratke najemne pogodbe, potrebne investicije) še vedno trgovana s popusti. Vendar se splošna pričakovanja donosnosti evropskih nepremičnin izboljšujejo. Ker so donosi obveznic padli s svojih vrhov in so donosi na nepremičnine porasli, je razlika spet smiselna. CBRE poudarja, da je pozitivna finančna vzvoda ponovno dosegljiva, kar pomeni, da lahko vlagatelj v določenih primerih financira naložbo s stroški dolga pod donosnostjo nepremičnine cbre.com. Ta temeljito ponovno odprta arbitracija med dolgom in kapitalom bo pomagala privabiti kapital nazaj na trg.

Eden najbolj spodbudnih trendov je pričakovano vračanje mednarodnega kapitala v letu 2025. V letih 2022–2023 so se čezmejne naložbe upočasnile, saj so številni ameriški in azijski vlagatelji zadržali vlaganja zaradi valutne volatilnosti in negotovosti. Zdaj se razmere obračajo v bolj ugodno smer: evro je oslabel v primerjavi z dolarjem, kar evropska sredstva poceni v dolarjih, znotraj Evrope pa so stroški izposojanja padli v primerjavi s pozno 2022 cbre.com. Pričakuje se, da bo to privabilo čezmorske vlagatelje k ponovni alokaciji v Evropo. Nekateri veliki severnoameriški in srednjevzhodni investitorji že vidijo priložnosti v evropskih nepremičninah (še posebej ker ima ameriški trg svoje izzive s pisarnami). Količina »kapitala na stranskem tiru« je velika – po svetu je veliko prostega kapitala v skladih zasebnega lastniškega kapitala, veliko je namenjenega oportunističnim ali value-add strategijam na trgih, kot je Evropa cbre.com. Ti investitorji ne želijo zamuditi obdobja preden začnejo vrednosti ponovno naraščati; mnogo jih bo leta 2025 vstopilo v ciklu na dnu. Pričakujemo čezmejne naložbene vzorce kot na primer: povečan severnoameriški kapital v evropskih logističnih in stanovanjskih portfeljih (trend, ki je že v teku), nadaljnje zanimanje suverenih skladov Bližnjega Vzhoda za znamenite londonske in pariške nepremičnine (npr. stolpnice, hoteli) ter znotraj-evropske tokove (npr. nemški in francoski skladi, ki kupujejo v Španiji, Srednji in Vzhodni Evropi zaradi donosnosti).

Podatki JLL kažejo, da so v začetku 2025 transakcijski volumni nepremičnin v EMEA zrasli za več kot 40% glede na četrtletje, ko se je razpoloženje izboljšalo jll.com. Če se bo ta trend nadaljeval, bi lahko 2025 označil začetek novega vzpona. Savills Research podobno napoveduje, da bodo naložbeni volumni v Evropi leta 2025 narasli za približno 13 % medletno in v 2026 še za 25 %, ko bo okrevanje pridobivalo zagon (čeprav se številke razlikujejo glede na poročilo). Kapitalna rotacija pa je zanimiva: v času upada so prevladovali domači vlagatelji (lokalni poznavalci), zdaj pa bodo ob okrevanju globalni vlagatelji verjetno predstavljali večji delež nakupov in ponovno utrdili pred-2020 vzorce visoke čezmejne aktivnosti v Evropi.

Omeniti gre tudi spreminjajočo se finančno krajino. Banke v Evropi so zaostrile kreditiranje nepremičnin, še posebej v segmentu pisarn in razvoja. S tem se je odprl prostor za alternativne posojilodajalce – sklade dolžniškega kapitala, zavarovalnice ipd. Leta 2025 in kasneje se pričakuje večji tržni delež nebančnih financerjev na trgu financiranja nepremičnin pgim.com. Ti pogosto zagotavljajo bolj prilagodljive pogoje, sicer po višjih obrestnih merah. To je še posebej pomembno za refinanciranje vala zapadlih dolgov v letih 2025–2026. Mnoga sredstva, kupljena v času najnižjih donosov, bodo imela težave pri refinanciranju zaradi višjih obrestnih mer, če ne bo dodatnega kapitala. Možno je povečanje skupnih vlaganj, rekaptalizacij ali prodaj kot rešitev. Sistemsko tveganje pa se zdi pod nadzorom; evropske banke imajo v nepremičninskih posojilih manjše izpostavljenosti kot pred prejšnjo krizo in so bile pri rezervacijah previdne.

Kar zadeva geografske preference investitorjev: raziskave za 2025 kažejo, da so London, Madrid in Pariz najbolj zaželene evropske metropole europe.uli.org – London zaradi likvidnosti in vnovič ovrednotenega trga (po Brexitu in razširitvi donosnosti je privlačen), Madrid zaradi rasti in relativne vrednosti, Pariz zaradi stabilnosti in obsega na dolgi rok. Visoko kotirajo tudi Berlin, Milano ter velika nizozemska mesta. Vse več je tudi zanimanja za sekundarna mesta z dobrimi temelji (npr. München, Dublin, Lizbona, Varšava), saj vlagatelji širijo iskanje donosnosti.

Sektorske preference vlagateljev so bile že izpostavljene (najbolj priljubljena logistika, stanovanja in alternativni segmenti; pisarne selektivno; trgovina previdno na povratku). Mnogi vlagatelji zdaj svoje strategije bolj jasno segmentirajo po profili tveganja: jedrni skladi ciljajo prvovrstne nepremičnine v najboljših mestih (izkoristek padca cen), oportunistični skladi pa iščejo stisko ali možnosti prenove (npr. nakup stare pisarne po globokem popustu za pretvorbo v stanovanja ali laboratorij). Tema “preoblikovanja” je v ospredju – pričakujemo val kapitala v preobrazbo zastarelih objektov (predvsem pisarn in trgovin) v nove namene, kar je hkrati naložbena strategija in delni odgovor na presežek ponudbe v teh segmentih.

Zaključno: kapitalski trgi z nepremičninami v Evropi leta 2025 se pripravljajo na odboj, ki ga bodo poganjale ugodnejše finančne razmere, obilica razpoložljivega kapitala in občutek doseženega tržnega dna. Tveganja, kot sta počasna gospodarska rast ali inflacijska presenečenja, lahko oslabijo okrevanje cbre.com, a splošno razpoloženje se je premaknilo k previdnemu optimizmu. Kot je dejal eden od vodilnih v panogi, ima sektor po preživetih viharjih inflacije in obrestnih mer zdaj »pristajalno stezo na obzorju«, četudi geopolitika in ESG zahteve ostajajo trajen izziv europe.uli.org. Razpoloženje je optimistično, a z zadržki – vsak posel je skrbno analiziran, in le za najboljše priložnosti se investitorji zares borijo.

Obeti 2025–2028: Tveganja, priložnosti in preoblikovalni trendi

Ob pogledu onkraj bližnje prihodnosti bo obdobje 2025 do 2028 ključno za trg nepremičnin v EU. Zainteresirane strani pozorno spremljajo več ključnih trendov in tveganj, ki bodo srednjeročno določali potek panoge. V tem poglavju analiziramo bodoče obete, vključno s potencialnimi tveganji, področji priložnosti za rast, okrepljenim poudarkom na trajnosti/ESG ter razvoju čezmejnih naložbenih vzorcev.

Gospodarska in tržna tveganja

Čeprav osnovni scenarij predvideva postopno izboljševanje, so prisotna pomembna tveganja, ki bi lahko ustavila ali zamaknila okrevanje nepremičninskega trga:

• Tveganje obrestnih mer in inflacije: Če bo inflacija trdovratna ali se zgodijo novi šoki (npr. skok cene nafte), bi lahko centralne banke ustavile zniževanje obresti ali jih celo znova zvišale. Nepremičninski trgi računajo na postopno padanje obresti v 2025–2026; vsak obrat tega trenda bi hitro načel razpoloženje in vrednosti nepremičnin. Poleg tega bodo obresti (tudi če bodo padale) morda ostale višje kot v ultra nizkih letih 2010. Ta nova realnost pomeni, da se stope donosnosti nakupov verjetno ne bodo več skrčile na prejšnje najnižje ravni, kar omejuje kapitalske dobičke. Pozitiven scenarij: inflacija se še naprej umirja in do leta 2026 obrestna mera ECB doseže zgodovinsko povprečje (~1–2 %), kar ustvarja prijazno okolje za nepremičnine.
• Gospodarska rast in povpraševanje najemnikov: Obeti za rast v Evropi so – ob siceršnjih izboljšavah – zmerni. Veliko je odvisno od izogiba recesiji. Med tveganji so močnejša upočasnitev Kitajske (negativno vpliva na evropski izvoz), recesija v ZDA ali domače težave, kot je ponovna rast skrbi glede javnega dolga. Če bo rast šibka (npr. če bo rast v evrskem območju do 2026 ostala pod 1 %), lahko povpraševanje po prostorih (zlasti pisarnah in trgovinah) ostane šibko. Že zdaj je počasna rast prepoznana kot tveganje za zaviranje okrevanja naložb cbre.com. Pozitivna možnost: fiskalni stimulusi ali nepričakovana rast iz tehnologije bi lahko pospešili evropska gospodarstva nad pričakovanja, kar bi spodbudilo povpraševanje pri vseh vrstah nepremičnin.
• Geopolitična negotovost: Vojna v Ukrajini ostaja neznanka – stopnjevanje ali dolgotrajanje konflikta lahko načne zaupanje vlagateljev in prizadene nekatere trge (CEE države so bolj izpostavljene, čeprav je Poljska celo pridobila gospodarsko zaradi selitve podjetij iz Ukrajine/Rusije). Poleg tega globalne napetosti, kot bi bila trgovinska vojna med ZDA in Kitajsko (še posebej ob morebitni politični spremembi v ZDA), lahko prizadenejo evropske izvozne industrije in s tem povpraševanje v industrijskih nepremičninah mediaassets.cbre.com. Evropa se sooča tudi z notranjepolitičnimi spremembami (val volitev 2024–2025), ki lahko prinesejo spremembe za nepremičnine (npr. lahko levejše vlade uvedejo nadzor najemnin ali več pravic najemnikov; desnejše zmanjšajo regulacijo, a povečajo negotovost, kot smo videli z nedavnimi populističnimi vzponi). Obdobje do 2028 bo čas nekaterih ključnih volitev (Evropski parlament 2024, Nemčija 2025 itd.), kar kratkoročno pomeni dodatno negotovost.
• Finančni sistem in likvidnost: Nepremičnine se po letih poceni denarja soočajo z omejeno likvidnostjo. Eno tveganje je refinančni zid – velika količina posojil in obveznic zapade v letih 2025–2027. Če se kreditne razmere dovolj ne izboljšajo, lahko pride do stisk, prisilnih prodaj ali celo neplačil, predvsem v pisarniškem segmentu ali na trgih, kot je nordijski (švedska nepremičninska podjetja so posebej izpostavljena). To sicer predstavlja priložnost za nekatere (nakupe v stiski), a bi lahko sprožilo pretirano padanje cen. Zaenkrat so banke in regulatorji samozavestni, da je obvladljivo, a je vseeno potrebna previdnost. Rastoči skladi zasebnega dolga pomenijo, da lahko tudi ob umiku bank del manka nadomesti alternativni kapital.
• Gradbeni in razvojni stroški: Stroški gradenj ostajajo visoki (materiali, delo), čeprav so se v 2024 stabilizirali, pa lahko znova porastejo zaradi verig dobave ali cen energije. Če ne bodo padli, številni razvojni projekti ostajajo neizvedljivi, kar omejuje novo ponudbo. Na kratki rok to koristi lastnikom obstoječih objektov, dolgoročno pa zavira rast sektorja in gospodarstvo, ki nujno potrebuje novo stanovanjsko in drugo infrastrukturo. Stroge okoljske regulative (npr. omejitve gradenj zaradi podnebnih ciljev) dodatno dvigajo stroške ali povzročajo zamude (znani primer je nizozemska »kriza dušika«, ki je ustavila veliko projektov). Ena od nevarnosti je premalo gradenj in še slabša dostopnost bivanja ter pomanjkanje prvovrstnega pisarniškega/industrijskega prostora – torej ponudbeni šok. Nasprotno, če stroški nepričakovano padejo (ali tehnologija izboljša učinkovitost), bi lahko zatem prišlo do gradbenega mini-booma in odprave določenih pomanjkanj.
• Vedenjske spremembe najemnikov: Trendi, kot sta delo na daljavo in e-trgovina, dolgoročno dodatno spreminjajo uporabo nepremičnin. Popoln učinek hibridnega dela se še izrisuje – do 2028, če podjetja npr. uvedejo 50 % fizične navzočnosti, bo potrebnega prostora na zaposlenega trajno manj, kar povišuje praznost ali sproža prenamene obstoječih pisarn. Tudi spletna trgovina lahko naredi nov preskok (morda z novimi tehnologijami, kot je AR nakupovanje, ali generacijsko zamenjavo), kar lahko izzove trgovske površine bolj, kot se zdaj predvideva. Igralci v nepremičninah bodo morali ostati prilagodljivi in preoblikovati ali ponovno oddajati prostore po potrebi.

Povzetek: tveganja so v srednjeročnem obdobju nagnjena k makroekonomskemu in geopolitičnemu področju. Soglasje pričakuje scenarij »prebijanja skozi«, toda vsako odstopanje (visoka inflacija, nizka rast ali šoki) bi resno preizkusilo odpor okrevanja trg nepremičnin. Panoga se teh opozoril zaveda – kot izpostavljeno, **»opozorila so na vsakem koraku« kljub previdnemu optimizmu panoge europe.uli.org europe.uli.org. Vodilni v nepremičninah zato pozorno spremljajo tako imenovanih »5 D-jev«, kot jih je povzel eden od institucionalnih šefov: dolg, demografija, dekarbonizacija, deglobalizacija in digitalizacija europe.uli.org europe.uli.org – torej prav tveganja in gonilo, opisane zgoraj.

Priložnosti za rast in strateški pogled naprej

Kljub tveganjem obstajajo pomembne priložnosti za rast za tiste, ki so ustrezno pozicionirani. Nekatere od teh priložnosti izhajajo neposredno iz zgoraj omenjenih izzivov – na primer, prenova in preureditev starejših nepremičnin je na poti, da postane hitro rastoč posel. Ker toliko poslovnih stavb potrebuje nadgradnje za izpolnjevanje ESG predpisov, bodo podjetja, specializirana za prilagodljivo ponovno uporabo ali posodobitve, našla obilo dela (in investitorji lahko ustvarijo donos z “rjave” zgradbe spreminjanjem v “zelene”). Do leta 2028 bi lahko na tisoče pisarn in prodajnih prostorov po Evropi spremenili v stanovanja, laboratorije, študentske domove ali druge namene. To ne le rešuje presežek ponudbe v enem segmentu, temveč tudi pomanjkanje v drugem (npr. prazne pisarne se lahko preoblikujejo v nujno potrebna stanovanja v središčih mest).

Druga priložnost je v integraciji tehnologije v nepremičninskem sektorju. Panoga je tradicionalno zaostajala na področju tehnologije, a to se spreminja. Pojav PropTech in uporaba umetne inteligence, interneta stvari (IoT) ter podatkovne analitike za optimizacijo upravljanja stavb, trženja in investicijskih odločitev se pospešuje. Po raziskavi PwC več kot 85 % vprašanih pričakuje, da bo imela umetna inteligenca določen ali velik vpliv na vsa področja nepremičnin v naslednjih petih letih pwc.com pwc.com. Umetna inteligenca se že uporablja za prediktivno vzdrževanje, napovedovanje odhoda najemnikov ter analizo trga pwc.com pwc.com. Sprejemanje teh tehnologij lahko izboljša učinkovitost in donose – npr. umetna inteligenca lahko hotelom pomaga dinamično določati cene sob ali najemodajalcem ugotoviti, kateri najemniki bodo verjetno podaljšali ali se preselili. Nepremičninska podjetja, ki vlagajo v digitalno preobrazbo, bodo verjetno uspešnejša. Evropa bi lahko doživela tudi rast pametnih zgradb in pametnih mestnih iniciativ, ki so usklajene z digitalno in zeleno agendo EU ter ponujajo naložbene priložnosti v tehnično dovršeni infrastrukturi.

Demografske in družbene spremembe prav tako ustvarjajo priložnosti. Staranje prebivalstva ustvarja potrebo po domovih za starejše, medicinskih poslovnih prostorih in ustanovah za nego starejših – sektor, ki bo do leta 2028 najverjetneje bistveno zrastel. Urbanizacija in želja mladih strokovnjakov po najemu stanovanj v živahnih mestnih središčih spodbujata rast institucionalno upravljanih zasebnih najemnih stanovanj (build-to-rent) in skupnostnih bivalnih prostorov (co-living). Medtem se razširja tudi ponudba študentskih domov – na trgih kot sta Nemčija in Italija je razmeroma malo študentskih namestitev (PBSA), zato investitorji tam financirajo nove projekte. Nepremičnine za znanosti o življenju (laboratoriji, R&D središča) predstavljajo še eno rastočo nišo, še posebej po pandemiji, ki je poudarila pomen farmacije in biotehnologije. Mesta, kot sta Boston in Cambridge v ZDA, so doživela razcvet laboratorijskih prostorov; Evropi sledijo Cambridge (VB), Amsterdam in Berlin. Pričakovati gre, da bodo specializirani skladi še občutneje vlagali v znanstvene kampuse blizu univerz in bolnišnic.

Na geopolitičnem področju pa se Evropa pozicionira, da izkoristi »friendshoring« in reorganizacijo industrije. Ker globalna podjetja iščejo alternative Aziji, ima Evropa (zlasti vzhodna Evropa) možnost privabiti proizvodnjo baterij za e-vozila, polprevodnikov (z EU podporo s “Chips Actom”) in drugih visokotehnoloških izdelkov. Vsaka nova tovarna prinese s seboj tudi potrebe po nepremičninah: bivanjske prostore za delavce, logistiko, pisarne itd. Poljska je na primer pritegnila velike naložbe v tovarne baterij, kar krepi lokalne nepremičninske trge. Enako velja za preusmeritev avtomobilske industrije v električna vozila – proizvodni obrati se gradijo v Nemčiji, Franciji, Španiji in bodo imeli večplastne učinke. Investitorji v nepremičnine bi lahko našli priložnosti pri infrastrukturi okoli teh projektov, naj gre za skladišča, izobraževalne centre ali trgovine in storitve za nove skupnosti delavcev.

Cezmejni tokovi kapitala sami po sebi lahko ustvarijo priložnosti. Če se – kot se pričakuje – kapital iz Azije (npr. iz Singapurja, Južne Koreje) in Severne Amerike vrne v Evropo, lahko lokalni udeleženci na trgu izkoristijo partnerstva s temi novimi vlagatelji. Pričakovati je več skupnih vlaganj (joint venture), kjer tuj kapital sodeluje z lokalnimi razvijalci (ki imajo potrebno znanje) pri posameznih projektih, denimo stanovanjskih v Poljski ali logističnih v Španiji. Cezmejne naložbe običajno povzročijo zniževanje donosov (povečanje vrednosti) na ciljnih trgih, tako da lahko npr. množičen prihod ameriških vlagateljev v nemške stanovanjske nepremičnine podraži cene in nagradi tiste, ki so vstopili zgodaj.

Na koncu lahko vladne pobude odprejo nova področja rasti. EU in nacionalne vlade močno investirajo v zeleno energijo in infrastrukturo – od železnic do mrež polnilnih postaj za e-vozila in subvencij za energetsko sanacijo. S tem povezana nepremičnina (projekte na vozliščih javnega potniškega prometa, nepremičnine za polnilne postaje itd.) doslej morda niso bile tradicionalno področje naložb, vendar predstavljajo nove kategorije investicijskih priložnosti.

Skupaj – čeprav nakup in dolgoročno držanje poslovnih ali trgovskih nepremičnin ni več varen izziv, obdobje 2025–2028 ponuja transformativne priložnosti rasti skozi preusmerjanje namena nepremičnin, sprejemanje proptecha, ciljanje segmentov z demografsko pogojenim povpraševanjem in usklajevanje z evropskimi prehodi (digitalizacija in zelena transformacija).

Trajnost in ESG trendi

Ena najbolj temeljitih sprememb v evropskem nepremičninskem sektorju je vgradnja trajnostnih in ESG (okoljski, družbeni, upravljalski) vidikov v vse vidike panoge. Vse kaže, da se bo ta trend do leta 2028 samo še krepil in temeljno vplival na vrednotenje sredstev, povpraševanje najemnikov in investicijske strategije. Dejansko industrijske raziskave kažejo, da je skladnost z ESG največji izziv tako na kratki kot dolgi rok v nepremičninskem sektorju europe.uli.org europe.uli.org.

Od leta 2024 naprej se združuje več regulativnih ukrepov:

• Evropska Direktiva o korporativnem poročanju o trajnosti (CSRD) od velikih podjetij zahteva, da začnejo poročati podrobne ESG kazalnike za poslovno leto 2024 (prva poročila v 2025) cbre.com cbre.com. To velja tudi za nepremičninske družbe in najemnike (veliko najemnikov mora zdaj razkriti ogljični odtis najetih prostorov). Evropski standardi za poročanje o trajnosti (ESRS) bodo poročanje o trajnosti precej zaostrili cbre.com. Lastniki nepremičnin bodo pod pritiskom, da dokažejo jasne načrte in rezultate na področju podnebne tranzicije.
• Predlagana Direktiva o skrbnem pregledu trajnostnosti podjetij (CS3D) od podjetij ne zahteva le razkritja, temveč tudi aktivno izvajanje načrtov za doseganje podnebnih ciljev cbre.com cbre.com. Za nepremičninske investitorje to pomeni javno zavezo in izvedbo strategij zmanjševanja ogljičnega odtisa v svojih portfeljih, npr. prenova stavb v skladu z Net Zero Carbon strategijami cbre.com.
• Bančna regulacija Basel IV, ki bo začela veljati okrog leta 2025, predvideva višje kapitalske zahteve za banke pri nekaterih vrstah nepremičninskih posojil. Če bodo banke dodelile višja tveganja “rjavim”, neučinkovitim stavbam, bo financiranje zanih dražje cbre.com. To je še en razlog za lastnike, da izboljšajo trajnost in s tem likvidnost svojih sredstev.
• Na ravni zgradb številne države zaostrujejo energetske predpise. Na primer, EU direktiva o energijski učinkovitosti stavb (prenovljena) v pogajanjih bi lahko določila minimalne energetske standarde tudi za obstoječe zgradbe (npr. do leta 2030 bodo morale stavbe dosegati določene razrede, sicer jih ne bo mogoče oddajati). Francija že ima zakon: od 2025 bodo oddaje stanovanj z najslabšimi energetskimi izkaznicami (razred G) prepovedane, lastnike pa prisili v nadgradnje ali odstranitev s trga deepki.com. Nizozemska in druge države imajo predpise, po katerih morajo imeti pisarne vsaj razred C za oddajo. Takšna regulacija pomeni, da bodo sredstva, ki niso skladna, izgubljala prihodke in vrednost – pojav “zastoja”. Kot ugotavlja CBRE, “bodo sredstva, ki ne sledijo trajnostnim standardom, najverjetneje doživela znižanje cen, glede na potreben obseg investicij” za popravilo cbre.com.
• Investicijska skupnost se dodatno samoregulira: iniciative kot je Zavezništvo lastnikov sredstev za neto ničelne emisije (Net Zero Asset Owners Alliance) in druge namenjajo sredstva za dekarbonizacijo portfeljev do 2050. Nekateri veliki vlagatelji že odklanjajo nakup nepremičnin, ki ne izpolnjujejo določenih ESG kriterijev, kar dejansko zmanjšuje krog kupcev za neskladna sredstva.

Rezultat je, da faktorji ESG neposredno vplivajo na vrednotenja in najeme nepremičnin. Stavbe z visoko stopnjo trajnosti (učinkoviti HVAC, sončne elektrarne, zelene certifikate kot so BREEAM/LEED, zdrav notranji ambient ipd.) uživajo večje povpraševanje, bolj zveste najemnike in celo cenovne ali najemne premije. Raziskave kažejo, da certificirane zelene pisarne dosegajo najemninske premije 6 % ali več v primerjavi z necertificiranimi exquance.com. Pogosto imajo tudi nižjo praznost in boljšo zadržanost najemnikov. Stabilen denarni tok in “prihodnjaška” varnost posledično vodita do zniževanja donosnosti zelenih sredstev – vlagatelji sprejmejo nižje kapitalizacijske stopnje, saj dojemajo prihodke kot bolj varne cbre.com cbre.com. Po drugi strani pa se starejše stavbe z visokim ogljičnim odtisom soočajo z višjimi kapitalizacijskimi stopnjami in nižjo likvidnostjo. V Evropi se že pojavlja “rjavi diskont” – do leta 2028 bi se lahko bistveno povečal. Po nekaterih ocenah imajo londonske pisarne s slabimi energetskimi ocenami znatno višje donose kot primerljivo učinkovite – kar je trend, ki se bo verjetno razširil.

ESG ni samo E (okoljski vidik): družbena komponenta je vidna pri predpisih za cenovno dostopna stanovanja, vplivu na skupnost in trendih dobrega počutja najemnikov. Lahko pričakujemo več javno-zasebnih partnerstev za razvoj cenovno dostopnih stanovanj, saj vlade spodbujajo ustvarjanje družbene vrednosti (nekatera mesta že zahtevajo določen % cenovno dostopnih enot v novih projektih). Razvijalci, ki poudarjajo skupnostne ugodnosti, wellness certifikate itn., imajo lahko prednost pri najemnikih. Upravljanje podjetij – transparentnost in dobro korporativno upravljanje – je zdaj pod drobnogledom vlagateljev in posojilodajalcev (dnevi netransparentnih skupnih vlaganj ali šibkih kontrol tveganj se za podjetja, ki iščejo kapital, končujejo).

Vendar pa v panogi obstaja tudi odpor do ESG oziroma razprava. Poročilo PwC navaja, da je ESG v letu 2024 zaostal za tradicionalnimi skrbmi, kot sta povpraševanje najemnikov in finančna stabilnost, kot primarni vpliv – nekateri v industriji se sprašujejo o smiselnosti agresivnih ukrepov ESG glede na stroške in koristi pwc.com pwc.com. Ko so dobički nizki, je lahko visoka poraba za trajnostne nadgradnje precej zastrašujoča. Prav tako je nejasnost okoli razvijajočih se standardov problem – ljudje se bojijo, da se lahko definicija “trajnostno” v 20 letih popolnoma spremeni pwc.com. Kljub temu predpisi silijo v spremembe – presenetljivih 74 % nepremičninskih strokovnjakov je navedlo, da so predpisi glavni dejavnik, ki vpliva na njihov posel v letu 2024 pwc.com, pri čemer je velik del tega povezan z ESG predpisi. Zato najbolj proaktivna podjetja prehajajo od besed k dejanjem: vlagajo v obnovljive vire energije za svoje stavbe, uvajajo umetno inteligenco za upravljanje z energijo, razkrivajo tveganja, povezana s podnebnimi spremembami v skladu s TCFD itd. Do 2028 skladnost z ESG ne bo več opcija – postala bo osnova. Podjetja, ki se bodo prej prilagodila, bodo morda žela koristi (nižji operativni stroški, boljši pogoji financiranja – nekatere banke ponujajo “zelena posojila” po nekoliko ugodnejših pogojih, boljši odnosi z najemniki). Za zaostale pa bo kasneje potreben večji kapital za nadgradnje in obstaja nevarnost razvrednotenja premoženja.

Zavarovanje in fizična tveganja zaradi podnebnih sprememb so še eden izmed vidikov ESG. Zavarovalnice zvišujejo premije ali celo umikajo zavarovanje za nepremičnine na območjih s povečanim tveganjem (poplavna območja, območja z več požari). PwC opozarja na naraščajočo skrb glede dostopnosti zavarovanj ob rasti podnebnih tveganj pwc.com. Nepremičnine na obalah ali posebej izpostavljenih okoljih bodo zahtevale naložbe v odpornost (morski zidovi, drenaža itd.). Do leta 2028 bo podnebna analiza tveganja verjetno del standardnega skrbnega pregleda pri nakupih nepremičnin in bo vplivala tudi na posojanje (banke bi lahko v pogoje kreditiranja vključile podnebna tveganja).

Na kratko, trajnostni trend je ključen za razvoj nepremičninskega sektorja v EU. Pričakujemo lahko:

• Masovne pobude za prenovo: Stavbni fond v EU je star; energetska sanacija prinaša tako izziv kot trilijonsko naložbeno priložnost. Projekti za vgradnjo energetsko učinkovitih sistemov, izolacije in celo prenove nosilnih elementov iz lesa bodo postali stalnica.
• Zeleni najemi in sodelovanje z najemniki: Lastniki in najemniki bodo sodelovali pri zniževanju porabe energije – na primer z izmenjavo podatkov, zelenimi najemnimi klavzulami, kjer se najemniki zavežejo k trajnostnim praksam.
• Inovacije v materialih in zasnovi: Več gradnje z lesom, reciklirani materiali, modularna gradnja za zmanjšanje odpadkov in emisij CO2 itd., vse podprto z ESG cilji.
• Diferenciacija v financah: Zeleni obvezniški programi, posojila vezana na trajnost (obresti odvisne od doseganja ESG ciljev) bodo vse pogostejši. Že prva polovica leta 2023 je prinesla velik obseg zelenih nepremičninskih obveznic v Evropi, kar ESG voditeljem prinaša prednost (cenejši kapital).
• Javno vodstvo: Vlade in inštitucije EU bodo morda neposredno vlagale v vzorne trajnostne projekte (na primer EU Renovation Wave iniciativa želi do leta 2030 podvojiti stopnjo prenov). Poleg tega bodo lahko mesta uvedla strožje lokalne predpise od nacionalnih (denimo mestni ogljični davki za stavbe).

Splošno gledano pomeni cilj Net Zero Carbon do leta 2050 v Evropi, da se bo nepremičninski sektor v naslednjih 25 letih povsem preoblikoval – leta 2025–2028 bodo ključna zgodnja obdobja te transformacije. Že leta 2025 bodo morali vlagatelji razkriti načrte za prehod v podnebno nevtralnost in jih začeti izvajati cbre.com cbre.com, tako da bomo do leta 2028 že videli konkretne rezultate. Premoženje in podjetja, ki se bodo izziva uspešno lotila, lahko pričakujejo višjo vrednost in “večjo stabilnost denarnega toka” cbre.com cbre.com, zaostali pa bodo postali nekonkurenčni ali težko kaznovani.

Vzroci in vzorci čezmejnih naložb

Do leta 2028 pričakujemo bolj globaliziran in povezan evropski nepremičninski trg – čeprav bo v določenih segmentih oblikovan tudi pod vplivom deglobalizacije (npr. več znotraj-evropske trgovine namesto odvisnosti od oddaljenih trgov). Čezmejne naložbe bodo verjetno spet dosegle ali presegle raven pred pandemijo. Tipični trendi, ki jih lahko pričakujemo:

• Severna Amerika v Evropo: Severnoameriški vlagatelji (pokojninski skladi, zasebni kapital, REIT-i) bodo še vedno glavni akterji v Evropi. Obseg njihovega kapitala pogosto presega lokalne tekmece in jim omogoča velike portfeljske nakupe. Ocenjujemo, da bodo ameriške in kanadske skupine povečale naložbe v Evropo zaradi diverzifikacije in občasno ugodnejših cen. Na primer, če bodo ameriške pisarne še v težavah, evropske pa bodo okrevane, bo kapital usmerjen temu primerno. Če ostane dolar močan, je to zanje dodaten plus cbre.com. Možne so tudi čezmejne združitve in prevzemi – evropska nepremičninska podjetja bodo lahko tarča za severnoameriške konkurente (tak primer so npr. Brookfield in drugi, ki so vstopili v britanska in nemška podjetja).
• Azija/Bližnji Vzhod v Evropo: Kapital iz Azije (npr. singapurski državni skladi, korejske pokojnine) in Bližnjega vzhoda (savdski, emiraški, katarski skladi) je bil in bo zelo vpliven. Zlasti vlagatelji z Bližnjega vzhoda pogosto ciljajo na prestižna premoženja (nebotičniki v Londonu, pariške znamenitosti itd.) in to se bo najverjetneje v polni meri nadaljevalo v letih 2025–2026, saj imajo te regije zaradi visokih prihodkov od nafte na voljo veliko kapitala. Azijski vlagatelji se lahko osredotočijo na logistiko, tehnološke sektorje ali vrhunske pisarne v ključnih mestih. Ena sprememba: kitajske tuje naložbe so močno upadle zaradi težav v domačem gospodarstvu, nastalo vrzel pa zdaj polnijo drugi (na primer singapurski GIC, ki je zelo aktiven pri logističnih in študentskih nepremičninah v Evropi).
• Znotraj-evropski tokovi: Tudi evropski vlagatelji bodo vse bolj investirali čez meje. Na primer, nemški skladi so tradicionalno veliki kupci pisarn in trgovskih prostorov po EU (najverjetneje se bodo ponovno pojavili, ko se iztečejo odlive iz skladov). Francoski vlagatelji bi se lahko ozrli v Španijo ali Italijo, nordijski vlagatelji pa bi lahko kupovali premoženje v Baltskih državah itd. Poleg tega bodo lahko po izstopu Združenega kraljestva iz EU nekateri evropski vlagatelji, ki so se izogibali Britaniji zaradi negotovosti Brexita, ponovno vlagali v zameno za visoke donose (in obratno, Britanci v EU). Do leta 2028 bi se lahko odnos med britanskim in evropskim nepremičninskim trgom normaliziral, pri čemer bi London ostal magnet za evropski kapital, evropska mesta pa bi bila privlačna za britanske sklade v iskanju rasti.
• Čezmejni razvojni in skupni projekti (JV): Ne gre le za nakupe – tuj kapital bo financiral tudi razvojne projekte. Partnerji z Bližnjega vzhoda in iz Azije bi lahko skupaj razvijali velike večnamenske projekte v evropskih mestih. Na primer, severnoameriški sklad bi lahko sodeloval z domačim razvijalcem na Poljskem za gradnjo portfelja najemnih stanovanj – združitev kapitala in lokalnega znanja. Takšni skupni podjetji krepijo prenos dobrih praks in sodobnih standardov na trgih Evrope.
• Diverzifikacija ciljev: Prvotno so čezmejna sredstva usmerjena v ključne trge (VB, Francija, Nemčija). Vse pogosteje pa vlagatelji iščejo “drugo ligo” trgov za boljše donose oz. rast: npr. Poljska, Španija, Nizozemska, Irska, Portugalska, celo dele JV Evrope. Do leta 2028 lahko pričakujemo institucionalne naložbe tudi v Grčijo ali Bolgarijo, če se ti trgi še bolj integrirajo in so donosi privlačni.

Omeniti velja, da čezmejne naložbe lahko povzročijo večjo medsebojno povezanost trgov. Če se globalno razpoloženje poslabša, čezmejni vlagatelji pogosto množično in hkrati zapuščajo trge, kar še poslabša recesijo (tako smo videli 2008 in 2020). Nasprotno pa lahko v dobrih časih hitro napolnijo trg s kapitalom in s tem zvišajo cene. Lokalni igralci bodo morali biti zato zelo prilagodljivi – morda v partnerstvu z velikimi ali z ustreznim tempiranjem vstopati in izstopati iz naložb.

Pozitiven vidik čezmejnih aktivnosti je, da širi inovacije in standarde. Mednarodni vlagatelji prinašajo pričakovanja glede ESG (veliko severnoameriških in evropskih institucionalnih vlagateljev ima zdaj podobne ESG cilje), kar pomaga širiti zelene standarde na vse trge, v katere vlagajo. Prinašajo tudi operativno znanje – na primer uvedbo sodobnih tehnik upravljanja nepremičnin na novem trgu.

Čezmejni kapital se ozira tudi po alternativah – pričakujte, da bodo tuji vlagatelji kupovali platforme, ne le premoženja. Denimo, ameriški zasebni kapitalski sklad lahko kupi evropskega operaterja študentskih domov, da si zagotovi osnovo. Ali pa azijski sklad investira v razvijalca podatkovnih centrov. Takšne platformne pogodbe lahko pospešijo rast teh sektorjev po vsej celini.

Do leta 2028 lahko Evropa pričakuje tudi več izhodnih naložb – evropskih vlagateljev, ki vlagajo v tujino. Trenutno evropske institucije večinoma vlagajo znotraj Evrope ali v ZDA. Če bodo evropski trgi postali predragi ali preveč konkurenčni, bodo morda več namenile Azijsko-pacifiški regiji ali drugim območjem. Vendar bo glede na evropsko potrebo po kapitalu za reševanje izzivov (stanovanja, prilagoditev podnebnim spremembam itd.) veliko povpraševanja tudi doma.

Za zaključek: čezmejni vzorci se bodo verjetno vrnili k visokim volumnom in raznolikim virom ter utrdili Evropo kot pomembno destinacijo za globalni kapital na trgu nepremičnin. Preplet domačega in tujega kapitala bo oblikoval vrednotenja – na primer, če bodo domače banke omejile kreditiranje določenih sektorjev, bi lahko tuji kapital po diskontih odkupil nepremičnine in nato izkoristil izboljšanje razmer. Ključno bo spremljanje valutnih trendov (ker le-ti vplivajo na tokove; šibek evro vabi tuje naložbe, močan evro lahko povzroči več izhodnih investicij) ter političnega okolja (naložbeni sporazumi, obdavčitev tujih kupcev – npr. Kanada in Nova Zelandija sta uvedli prepovedi za tuje kupce stanovanj; če bi kaj takega sprejela Evropa, bi to lahko močno spremenilo tokove, vendar zaenkrat ni znakov takšnih splošnih premikov).

Zaključek

Leto 2025 pomeni prelomnico za evropski trg nepremičnin. Tako stanovanjski kot poslovni sektor prehajata iz obdobja korekcij in negotovosti v fazo stabilizacije in selektivne rasti. Makroekonomsko okolje – ki ga zaznamujejo zmerna gospodarska rast, upadanje inflacije in konec zaostrovanja denarne politike – zagotavlja trdnejše temelje za dejavnost na trgu nepremičnin kot v preteklih, bolj nestanovitnih letih. Stanovanjski trgi po EU se v splošnem pobirajo, podprti s temeljnim pomanjkanjem ponudbe in boljšimi kreditnimi pogoji, čeprav bodo dostopnost in politični posegi umirjali tempo. Poslovne nepremičnine iščejo novo pot: pisarne se razvijajo v kakovostnejšo rabo, trgovina si poiskuje ravnotežje v večkanalnem svetu, logistika še naprej koristi strukturnim vetrovom v hrbet, alternativni sektorji pa prihajajo v ospredje.

Pogled naprej do 2028 je previdno optimističen. Vodilni v panogi večinoma pričakujejo boljše poslovno zaupanje in dobičkonosnost v prihodnjih letih pwc.com. Pri tem pa se dobro zavedajo tveganj – od gospodarskih pretresov do geopolitičnih šokov – in da bo ta cikel drugačen kot prejšnji. Trajnost in inovativnost bosta odločilni prednosti. Udeleženci, ki bodo proaktivno naslavljali obveznosti ESG, obnavljali svoje stavbe in izkoriščali tehnologijo, bodo najbolj uspešni v novi dobi evropskih nepremičnin. Kot je povzelo eno vodstvo, bo uspešnost zdaj odvisna od upravljanja “5 D-jev”: dolg, demografija, razogljičenje, deglobalizacija, digitalizacija europe.uli.org.

Trg nepremičnin v Evropi v letih 2025–2028 bo najverjetneje zaznamovan s transformacijo: preoblikovanjem starejših nepremičnin v bolj zelene in uporabne prostore; preoblikovanjem mest v bolj prijetna in odporna okolja; in prenovo praks v industriji, da bodo bolj pregledne in podatkovno podprte. Naložbe bodo okrevale, ko se bo globalni kapital vračal v Evropo – tako iz potrebe (diverzifikacija, zadnja leta premalo vlaganj) kot zaradi priložnosti (relativna vrednost, trajno povpraševanje). Ključne bodo čezmejne naložbe in partnerstva pri zagotavljanju novih stanovanj, infrastrukture in obsežnih prenov, ki jih Evropa potrebuje.

Na stanovanjskem področju obstaja možnost, da se, če bodo vlade in zasebni sektor znali sodelovati pri povečevanju ponudbe stanovanj – brez pretiranega zmanjševanja naložbenih spodbud – do konca tega desetletja omili stanovanjsko pomanjkanje, kar bi stabiliziralo cene in koristilo družbam. Pri poslovnih nepremičninah lahko sprejemanje fleksibilnih načinov dela in novih potrošniških vedenj oživi tista sredstva, ki se bodo prilagodila, medtem ko bodo druga postopno zamirala. Do leta 2028 pričakujemo evropski nepremičninski trg, ki bo bolj odporen, trajnosten in tehnološko podprt, s priložnostmi za rast v vsakem naslovljenem izzivu.

Evropski trg nepremičnin je torej pred razpotjem previdnosti in priložnosti. V naslednjih letih bo panoga začrtala nove obzorja, s previdnim optimizmom in poudarkom na dolgoročnem ustvarjanju vrednosti pred kratkoročnim navdušenjem. Tega razmišljanja ne potrjuje le to, da 80 % vodilnih v evropskem nepremičninskem sektorju pričakuje rast ali vsaj obstoj poslovnega zaupanja in dobičkov v letu 2025 – kar potrjuje ta zmerni optimizem pwc.com. So pa pripravljeni tudi po potrebi prilagajati smer – se zavedajo negotovosti, a jih vodi vztrajno povpraševanje po kakovostnih prostorih, kjer lahko Evropejci bivajo, delajo, nakupujejo in uspevajo. Cikel nepremičnin se obrača in tisti, ki bodo strateško sledili makro realnostim, družbenim potrebam in trajnostnim prioritetam, bodo vodili evropski nepremičninski trg v letih 2025–2028 in naprej.

Viri:

• Evropska komisija, Pomladanska gospodarska napoved 2025: Zmerna rast ob svetovni negotovosti – projekcije BDP in inflacije economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – napovedi in sentiment v panogi pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrendi, sektorske napovedi, analiza kapitalskih trgov mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Cene stanovanj v Nemčiji bodo letos zrasle za 3,5 %… – anketa in kontekst nemškega stanovanjskega trga reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Analiza stanovanjskega trga 2025 (Nemčija, Francija, Španija, Italija, Poljska) – podatki o cenah stanovanj, ponudba/povpraševanje, politične opombe globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Evropska komisija, Signali o preobratu na stanovanjskem trgu (pomlad 2025) – trendi cen stanovanj v EU, kreditna sposobnost, kolaps ponudbe economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Francija, Real Estate Market Outlook 2025 – francosko gospodarstvo in napovedi po sektorjih (šibka rast, časovni okvir okrevanja pisarn) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Evropa, Capital Markets Outlook 2025 – gonila okrevanja naložb, vračanje mednarodnega kapitala cbre.com cbre.com
• CBRE Evropa, Sector Spotlights 2025 (pisarne, trgovina, logistika, bivalni sektor) – najemni trendi, prosti prostori, najemnine, ključni kazalniki mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – ponovni vzpon cen stanovanj na Nizozemskem in poudarki (hipotekarni trgi, pomanjkanje ponudbe) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Nemški stanovanjski trg v težavah… – znižanja obrestnih mer pomagajo Nemčiji, negotovost zaradi volitev reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Francoski stanovanjski trg 2025 – umirjanje padcev cen, podatki o zatonu gradbeništva globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Španski stanovanjski trg 2025 – dvomestna rast cen, porast gradnje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – vodilna mesta (London, Madrid, Pariz) in sektorji (podatkovni centri itd.) europe.uli.org
• CBRE, Poglavje o trajnosti, Outlook 2025 – zahteve ESG poročanja (CSRD/ESRS), vpliv na donose in načrte preobrazbe cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – izzivi ESG in odziv panoge pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective maj 2025 – porast obsega Q1 2025 (navedeno v iskalnem izseku) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – pričakovani obsegi v letih 2025 in 2026 (navedeno v iskalnem izseku) savills.com
• Knight Frank, ESG Outlook 2025 – najemninska premija za zelene stavbe (navedeno v iskalnih rezultatih) exquance.com
• Intervjuji z direktorji prek PwC/ULI – poudarek na “dolg, demografija, razogljičenje, deglobalizacija, digitalizacija” za doseganje dobička europe.uli.org.