Gstaad nepremičnine v vzponu leta 2025: vrtoglave cene chaletov, luksuzni trendi in napovedi do leta 2030

Gstaad, slikovito švicarsko alpsko letovišče, ima enega najbolj ekskluzivnih in z zalogo omejenih nepremičninskih trgov na svetu. Leta 2025 so cene nepremičnin izjemno visoke in še naprej rastejo, podprte z globalnim bogastvom in večnim šarmom kraja. Povpraševanje po ikoničnih gstaadskih brunaricah ostaja močno, četudi gospodarski izzivi v nekaterih trgih zavirajo rast. To celovito poročilo preučuje cene stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Gstaadu, naložbene priložnosti in tveganja, trende luksuznih brunaric, donosnost najemnin, ključne tržne akterje, gonilnike povpraševanja, predpise ter dolgoročne napovedi do leta 2030. Vse ugotovitve temeljijo na nedavnih podatkih in strokovnih analizah švicarskih nepremičninskih platform, tržnih poročil in agencij za luksuzne nepremičnine.

Aktualne cene stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Gstaadu

Stanovanjske cene: Gstaad se po vrednosti nepremičnin uvršča na sam vrh Švice. Leta 2024 so najboljše stanovanjske nepremičnine dosegle povprečno okrog 41.500 €/m², kar odraža približno 4% letno rast knightfrank.com. Po poročilu UBS Luxury Property Focus za leto 2025 luksuzne brunarice v Gstaadu začenjajo pri približno 39.000 CHF/m² (≈40.000 €), najprestižnejše nepremičnine pa brez težav presegajo 50.000 CHF/m² ubs.com. V izjemnih primerih so bili opaženi rekordni presežki cen, višji od 100.000 CHF/m² za prestižne posesti ubs.com. Za primerjavo: Gstaadske cene tekmujejo oziroma presegajo druge elitne alpske trge – St. Moritz (začetek ~43.000 CHF/m²) in Verbier (~36.000 CHF/m²) nekoliko zaostajata ubs.com. To postavlja Gstaad med najdražje nepremičninske trge v Evropi, saj so povprečne vrednosti brunaric narasle za približno 27% od leta 2019 ubs.com ubs.com.

Poslovne cene: Čeprav so podrobni podatki o poslovnih nepremičninah (kot so trgovine in gostinske kapacitete) v Gstaadu omejeni, trg sledi visokim vrednostim stanovanjskih nepremičnin. Znamenita pešcona promenada v vasi – polna luksuznih butikov, galerij in vrhunskih restavracij – za najem ali prodajo trgovinskih prostorov zaradi izjemne omejenosti dosega najvišje cene. Najemnine za najboljše prodajalne so strme, kar omogoča stalni turističen pretok in ultra-premožno klientelo. Prav tako hoteli in večnamenske brunarice na trgu skorajda niso prisotni, a vsa razpoložljiva poslovna nepremičnina v Gstaadu je ocenjena z visoko premijo. Splošno velja, da oba segmenta – stanovanjski in poslovni trg v Gstaadu – zaznamujeta omejena ponudba in izrazito povpraševanje, kar potrjuje izjemno visoke cenovne ravni.

Povzetek cen: Tabela 1 spodaj povzema približne ravni cen luksuznih nepremičnin v Gstaadu v primerjavi z drugimi švicarskimi elitnimi trgi:

Lokacija	Cena luksuza (CHF/m²)	Nedavna letna rast
Gstaad (Bernske Alpe)	~39.000+ (izhodiščna cena) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43.000+ (najvišja v CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (ocena 2024)
Ženeva – Cologny	~36.000 (ob jezeru) ubs.com	+2–3% (ocena 2024)
Zurich – Küsnacht	~32.000 (ob jezeru) ubs.com	+3% (ocena 2024)

Tabela 1: Cene ultra-prestižnih nepremičnin v Gstaadu in drugih vrhunskih švicarskih krajih. Začetna cena 39.000 CHF/m² za luksuzne domove v Gstaadu je ena najvišjih, takoj za St. Moritzem ubs.com. (1 CHF ≈ 1 EUR sredi 2025.)

Gstaadske povprečne cene domov močno presegajo nacionalna merila. Za primerjavo: v Bernu povprečna cena za stanovanja dosega ~11.450 CHF/m² globalpropertyguide.com, celo v Zurichu – najdražjem švicarskem mestu – znaša povprečna cena za stanovanja ~21.000 CHF/m² globalpropertyguide.com (približno polovica gstaadskih vrhunskih ravni). To poudarja, kako izjemne so gstaadske vrednosti, saj odražajo njegov globalni prestiž. Zaradi izjemno omejene ponudbe na trgu (glej poglavje Ponudba spodaj) so kupci pogosto pripravljeni plačati praktično karkoli, da si zagotovijo kos Gstaada.

Predvideni trendi rasti cen nepremičnin (2025–2028)

Kratkoročna napoved: Industrijske projekcije napovedujejo, da bodo švicarske cene nepremičnin tudi v sredini 20. let 21. stol. še naprej rasle, vendar z zmernejšim tempom kot v zadnjih letih. Wüest Partner (vodilni švicarski svetovalec za nepremičnine) pričakuje, da bo v letu 2025 nacionalna rast cen okoli +3,6% za stanovanja in +3,8% za hiše globalpropertyguide.com – kar je upočasnitev glede na 4–5% rast, zabeleženo v letu 2024. Tudi UBS napoveduje 3–4% rast v 2025 pri splošnih stanovanjskih cenah globalpropertyguide.com. Pri luksuznih nepremičninah se je rast že ohladila: leta 2024 so švicarske cene luksuznih domov v povprečju zrasle le za ~1,2%, kar je manj kot ~2%+ leto prej ubs.com. Tudi najvišji gstaadski trg je sledil temu trendu in dosegel zgolj enomestno odstotno rast v preteklem letu knightfrank.com. Tržni strokovnjaki leto 2025 opisujejo kot še eno obdobje konsolidacije, kjer bodo vrednosti luksuznih domov najverjetneje obstale na trenutni ravni ali le rahlo narasle (približno +1–3%) ubs.com. Soglasje je, da so cene v Gstaadu dosegle začasni plato na zelo visoki ravni, ker je krog kupcev, ki si lahko privoščijo te zneske, naravno omejen ubs.com.

Vendar pa korekcije cen v Gstaadu niso pričakovane, razen v primeru večjega zunanjega šoka. Temeljni dejavniki (povpraševanje premožnih vs. omejena ponudba) ostajajo trdno v prid rasti. Nedavna analiza je napovedala, da bodo cene nepremičnin v Gstaadu ponovno zmerno rasle do leta 2026, in sicer približno v razponu +2,8 % do +4,2 % letno theluxuryplaybook.com. Rast naj bi vodile najbolj zaželene “trofejne” brunarice v soseskah, kot sta Oberbort in Bissen (najbolj prestižne gričevnate četrti Gstaada), kjer izjemno premožni kupci tekmujejo za redke ponudbe theluxuryplaybook.com. Okolice (Saanen, Rougemont itd.) bodo verjetno občutile dodatno povpraševanje, morda celo prehitele jedro Gstaada v odstotni rasti, saj kupci iščejo sorazmerno ugodnejše možnosti.

Dolgoročno (2025–2030): V poznih 2020-ih letih bo nepremičninski trg v Gstaadu po pričakovanjih ohranil svojo vrednost in najverjetneje še naprej rasel, vendar z enakomerno, zmerno stopnjo. Napovedi do leta 2030 praviloma predvidevajo skupno rast cen v razponu 15–25 % (v povprečju okoli +3 % letno). To pomeni, da bi lahko cene v vrhunskem segmentu v Gstaadu do leta 2030 presegle v povprečju CHF 50.000 na m², če ne bo novih zalog, ki bi bistveno spremenile ravnovesje. Več dejavnikov potrjuje to napoved:

Rast svetovnega premoženja: Nadaljnje ustvarjanje izjemno premožnih posameznikov (predvsem iz tehnološkega in finančnega sektorja) spodbuja povpraševanje po alpskih trofejnih domovih investropa.com. Številne UHNWIs (osebe z izjemno visokim neto premoženjem) privlačita švicarska stabilnost in prestiž, kar nakazuje stabilno bazo kupcev do leta 2030 investropa.com.
Omejitve ponudbe: V Gstaadu bo hudo pomanjkanje stanovanj vztrajalo (glej spodaj Ponudba & Razvoj). Zaradi omejitev, ki jih postavljata geografija in zakonodaja, bo nova ponudba prihajala zelo počasi. Tudi morebitno povečanje gradnje (zaradi nedavne zakonodajne spremembe) le malce ublaži pritisk ubs.com ubs.com. Pomanjkanje bo dolgoročno ohranilo trdnost cen investropa.com.
Priljubljenost varne naložbe: Status Švice kot varnega zavetja (močan frank, politična stabilnost) se verjetno ne bo zmanjšal. V negotovih časih premožni vlagatelji parkirajo kapital v švicarskih nepremičninah in s tem podpirajo vrednosti celo v primeru padcev na svetovnih trgih forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad kot eden najbolj ekskluzivnih trgov bo še posebej izkoristil ta “učinek varnega premoženja”.
Življenjski slog & podnebni trendi: Zanimivo je, da lahko podnebne spremembe okrepijo privlačnost Gstaada za nekatere kupce. Ker so poletja drugod vse bolj vroča, hladnejše alpske lokacije kot sta Gstaad in Verbier beležijo porast premožnih, ki iščejo zatočišče pred ekstremno vročino in vremenskimi pojavi brochures.christiesrealestate.com. Do leta 2030 bi lahko ta “klimatski beg” še dodatno okrepil povpraševanje po alpskih domovih, pravijo strokovnjaki Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

Povzetek: če ne pride do večjih šokov, se pričakuje, da bodo vrednosti nepremičnin v Gstaadu rasle do leta 2030, vendar zmerno. Dobi dvomestnih letnih skokov cen je najbrž konec; predviden je “postopen vzpon” iz že zdaj zelo visokih vrednosti. Tudi če bodo letne rasti le 2–4 %, bo Gstaad v absolutnem smislu še naprej izstopal na trgu nepremičnin. Lastniki lahko pričakujejo, da bodo njihove brunarice obdržale vrednost ali zmerno pridobile, novi kupci pa bodo še naprej soočeni z rekordno visokimi vstopnimi cenami v prihodnjih letih.

Naložbene priložnosti in tveganja v Gstaadu

Priložnosti: Kljub vrtoglavim cenam Gstaad ponuja nepremičninskim vlagateljem edinstvene prednosti – predvsem stabilnost, ekskluzivnost in dolgoročno ohranjanje premoženja. Ključne priložnosti so:

Varna naložba: Švicarske alpske nepremičnine so se izkazale kot izjemno zanesljiv hranilec vrednosti. Tudi v času globalnih kriz (finančni zlom, pandemija) se cene v Gstaadu skorajda niso spremenile in so leta 2023 približno 25 % nad ravnijo pred COVID investropa.com. Vlagatelji gledajo na brunarice v Gstaadu kot na “realno premoženje” podobno umetninam – zaščiteno zaradi omejene ponudbe in švicarskega varnega gospodarskega okolja forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Kapitalska rast: Čeprav so hitri zaslužki redkost, je zmerna, stalna rast razumna pričakovanje. Ker povpraševanje presega ponudbo, se bo vrednost verjetno še naprej postopno povečevala (kot omenjeno, približno 3 % letno) globalpropertyguide.com. V obdobju 5–10 let lahko to zaradi visokih začetnih vrednosti pomeni znatne kapitalske dobičke.
Prihodek od najema & donosnost v visoki sezoni: Lastniki, ki v času vrhunca oddajajo svoje brunarice, lahko ustvarijo pomemben prihodek. Tedenske najemnine v Gstaadu med smučarsko sezono ali poletnimi festivali so zelo visoke (pogosto več deset tisoč CHF na teden za vrhunske brunarice). Zaradi močnega turizma je zasedenost odlična v vrhunskih mesecih – februarja 2024 so imeli lokalni hoteli s 5 zvezdicami 80–90 % zasedenost ubs.com, kar kaže na izjemno povpraševanje po nastanitvah. Ker so cene hotelskih sob višjega razreda v petih letih narasle za približno 30 % ubs.com, imajo zasebne brunarice podobno donosno cenovno moč, kar povečuje donose od najema za lastnike. Kratkoročni najemni trg v Gstaadu tako ponuja možnost pokritja stroškov lastništva (več v razdelku Najem spodaj).
Diverzifikacija portfelja: Lastništvo nepremičnine v Gstaadu diverzificira investicijski portfelj v realne nepremičnine v stabilni državi. Za družinske sklade in HNWI je ta diverzifikacija – zunaj delnic ali volatilnih trgov – zelo privlačna, zlasti v negotovih časih forbesglobalproperties.com.
Novogradnje/dodana vrednost: S sprostitvijo nekaterih gradbenih pravil (glej Lex Candinas v poglavju Regulativa) se lahko pojavijo posamične priložnosti za gradnjo ali prenovo. Gradnja novih hiš v Gstaadu je bila vrsto let praktično onemogočena z zakonodajo ubs.com. Zdaj je mogoče izvesti nekatere prej prepovedane projekte (npr. pretvorba hotelov v apartmaje ali povečava starih brunaric) ubs.com. Razvijalci ali vlagatelji, ki znajo krmariti med lokalnimi pravili, lahko najdejo projektne priložnosti z visokimi maržami, saj je povpraševanje po novih luksuznih enotah izjemno. Tudi majhni apartmajski projekti ali prenovljene kmetije v Saanenlandu lahko dosežejo vrhunske cene, ko so zaključeni.
Okolica: Širša regija Gstaada (Saanen, Rougemont, Schönried) lahko ponuja priložnosti po nekoliko nižjih cenah. Mednarodni kupci, ki jih osrednji Gstaad cenovno presega, pogosto razmišljajo o teh bližnjih vaseh (le nekaj minut stran), kjer so cene, čeprav visoke, lahko za 20–40 % nižje. Ko vrednosti v jedru Gstaada še rastejo, bodo nepremičnine na obrobju lahko nadpovprečno pridobile kot “ugodnejše” alternative tistim, ki želijo biti del tega življenjskega sloga.

Tveganja: Vlagatelji morajo upoštevati tudi pomembna tveganja in izzive na trgu Gstaada:

Visoki vstopni stroški & nizek donos: Astronomske cene v Gstaadu pomenijo, da je začetni donos na naložbo zelo nizek. Bruto najemni donosi v regiji so običajno v območju 2–3 % na leto ali manj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar je precej pod svetovnim povprečjem nepremičnin. Kanton Bern (kamor spada tudi Gstaad) ima povprečne donose na stanovanja le okoli 2,8 % globalpropertyguide.com. To je naložba z malo likvidnosti; lastniki se pri donosih predvsem zanašajo na dolgoročno rast vrednosti. Če nakup financirate, so lahko bančni testi kreditne sposobnosti strogi zaradi nizkega kritja donosa (švicarske banke pri izračunih uporabljajo visoke navidezne obrestne mere, kar lahko izloči vse razen najbogatejših kupcev z visokimi prihranki) ubs.com.
Likvidnost & tveganje pri prodaji: Bazen kupcev za večmilijonske švicarske brunarice je po naravi zelo majhen. Prodaja nepremičnine lahko traja dolgo, saj morate pogosto čakati na “pravega” milijarderja. Če se stanje na trgu poslabša ali pride do novih predpisov (glej spodaj), se lahko likvidnost zmanjša in za prodajo bo pogosto potreben popust na ceno. Nepremičnine v Gstaadu so pogosto v lasti več generacij, hitra preprodaja pa ni zagotovljena.
Regulativne spremembe: Švicarska zakonodaja v razvoju predstavlja morda največje tveganje za luksuzni segment. Marca 2025 je vlada napovedala načrte za zaostritev zakona Lex Koller, kar bi lahko pomenilo prepoved ali omejitev nakupov švicarskih počitniških domov s strani tujcev ubs.com. Če bo to sprejeto, bo povpraševanje v krajih, kot je Gstaad (kjer je veliko tujih kupcev), neposredno prizadeto, cene sekundarnih bivališč pa bi se verjetno znižale ubs.com. Poleg tega so v razpravi davčne reforme – kot odprava davčne olajšave na obresti za hipotekarne kredite in uvedba davka na druge domove – kar bi povečalo stroške lastništva in lahko zmanjšalo povpraševanje ubs.com. Investitorji se soočajo z negotovostmi, kako bodo spremembe vplivale na trg (več podrobnosti v poglavju o regulativi). Regulatorno tveganje je pomembno, saj so Švicarji v preteklosti že podprli omejevanje prodaje luksuznih nepremičnin tujcem.
Gospodarski in tržni dejavniki: Ostri upad globalnih borz ali recesija med ultrabogato elito lahko začasno zmanjša povpraševanje. Upad rasti cen v Gstaadu leta 2024 je bil delno posledica predhodnih “cenovnih presežkov”, zaradi katerih so cene postale tako visoke, da so kupci postali previdnejši ubs.com ubs.com. Če bi obrestne mere nenadoma močno zrasle ali bi švicarski frank še dodatno okrepil, bi nekateri obrobni kupci lahko prestavili nakup ubs.com. Čeprav zrušitev trga ni verjetna zaradi omejene ponudbe, pa v primeru slabših gospodarskih razmer ni mogoče izključiti obdobja stagnacije ali zmernega padca cen.
Podnebje in sezonskost: Čeprav bi Gstaad lahko imel koristi kot klimatsko zatočišče, mu v dolgoročnem smislu grozi tudi tveganje krajših smučarskih sezon. Z višino vasi približno 1.050 m (smučanje do 3.000 m na bližnjih ledenikih) je Gstaad za smučarsko središče razmeroma nizko ležeč. Če bi se zanesljivost snega do leta 2030 znatno zmanjšala, bi to lahko vplivalo na zimski turizem in privlačnost smučarskih nepremičnin. Regija vlaga v celoletne atrakcije (kolesarjenje, kultura itd.), vendar je del prestiža Gstaada povezan z njegovo podobo zimske pravljice. Podnebne spremembe so dejavnik dolgoročnega tveganja, ki ga je treba upoštevati pri vsakem naložbenem načrtu v alpsko nepremičnino.

Povzetek: vlaganje v nepremičnine v Gstaadu je igra za ohranjanje kapitala in prestiža bolj kot za visok donos. Ponuja trdno varnost in možnost dobička na dolgi rok, vendar z visoki stroški in izpostavljenostjo regulativnim spremembam. Uspeh na tem ekskluzivnem trgu zahteva skrbno preverjanje zakonodaje in davčnih sprememb ter pripravljenost na dolgoročno lastništvo.

Trendi v luksuznih nepremičninah in brunaricah v Gstaadu

Trg luksuznih nepremičnin v Gstaadu zaznamujejo izjemno prestižne brunarice ter preplet tradicije in sodobnega udobja. Več ključnih trendov oblikuje trg luksuznih brunaric v letu 2025:

Rastoče povpraševanje po “celoletnem” alpskem življenju: Gstaad je bil tradicionalno zimsko zatočišče za smučanje, danes pa se vse bolj promovira kot celoletna destinacija. Kupci danes iščejo brunarice, ki jih lahko uporabljajo v vseh letnih časih, ne le nekaj smučarskih tednov na leto. Mnogo nepremičnin ima štirisezonsko opremo – od notranjih bazenov in wellness centrov (za zimsko udobje) do velikih poletnih teras in vrtov. Vas gosti več kot 1.000 kulturnih in športnih dogodkov letno, vključno s slavnim poletnim glasbenim festivalom, teniškimi, polo in konjeniškimi turnirji john-taylor.com. Ta celoletna živahnost je povečala povpraševanje po domovih, ki služijo kot drugi dom skozi vse leto (z domačimi pisarnami, hitrim internetom itd.), ne le kot sezonske smučarske koče.
Spojenost alpske tradicije in sodobnega razkošja: Današnji kupci si želijo “moderne alpske” slog – ohranjen tradicionalni čar brunaric (starani tramovi, dvokapne strehe), a z modernimi interierji in tehnologijo. Mnogo klasičnih brunaric je v celoti prenovljenih v odprt koncept bivanja, z vrhunskimi kuhinjami, kino dvoranami, klimatsko napravo, pametnimi inštalacijami – vse to je skrito za rustikalno fasado. Prisoten je tudi trend trajnostnega razkošja: vgradnja geotermalne ogrevalne tehnike, sončnih celic in energijsko varčnih materialov skladno s švicarskimi okoljskimi standardi. Kupci luksuza pričakujejo okolju prijazne rešitve poleg savn in vinskih kleti. To sledi širšemu švicarskem trendu vse večjega zanimanja za energetsko učinkovite domove in zelene gradnje v letih 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-brunarice in storitve: Opredelitev “brunarice” se v Gstaadu vse bolj širi – tudi dobesedno. V zadnjih letih so zgradili nekaj mega-brunaric (posesti), ki obsegajo 800–1.000 m² bivalne površine, pogosto združujejo več parcel v eno. Te unikatne hiše imajo med drugim notranje bazene, zasebne wellness centre, telovadnice, prostore za osebje, podzemne garaže in celo male nočne klube ali umetniške galerije. Bistvena sta zasebnost in zabava na lokaciji. Hkrati nekateri kupci izbirajo “pravo mero” luksuza: nov trend (zlasti med evropskimi kupci) je zanimanje za manjše, prijetnejše butične brunarice, ki jih je lažje vzdrževati. To dopolnjuje mini obrata k minimalizmu in učinkovitosti – odziv na pretirano velike vile investropa.com. A v Gstaadu je še vedno več povpraševanja po razkošju; tuji kupci z globokimi žepi pogosto iščejo največje in najrazkošnejše nepremičnine, ki si jih lahko privoščijo.
Nove gradnje & “brendirane” rezidence: Zaradi gradbenih omejitev so povsem nove soseske redke, a nekaj visoko odmevnih projektov je v zadnjih letih vseeno pritegnilo pozornost. Širi se koncept »alpskih resort rezidenc«: brendirana bivališča, povezana z luksuznimi hoteli (npr. Ultima Gstaad je pred nekaj leti odprl butični hotel s 5 zvezdicami in zasebnimi apartmaji s hotelskim servisom). Takšne ponudbe privabljajo tiste, ki želijo dom z recepcijo, varovanjem in hotelskimi storitvami na klic. Če bodo predpisi dopuščali, lahko Gstaad v prihodnje pričakuje tudi bolj ustvarjalne razvojne koncepte – npr. ultra-luksuzne apartmajske brunarice ali postrežene (servisirane) stanovanjske enote – da bi povečali izkoristek omejenih zemljišč. Lex Candinas (pravna sprememba iz leta 2024) bi morda omogočil nekaj apartmajskih projektov za prodajo tujcem kot naložbene nepremičnine (podobno kot stanovanjski kompleksi v drugih državah), a se bo to postopoma uvajalo ubs.com. Investitorji naj spremljajo nove napovedi gradenj, saj bodo redke in zelo iskane.
Ohranjanje avtentičnosti: Kljub blišču je pravi čar Gstaada v »alpski pristnosti«, združeni z luksuzom. Skupnost dosledno varuje svojo tradicionalno identiteto – strogi arhitekturni predpisi zahtevajo klasičen videz brunaric (brez vpadljivih modernističnih vil). Tudi novogradnje so pogosto zgrajene iz naravnega kamna, lesa in morajo ustrezati estetiki brunaric. Ta trend ohranjanja sloga zagotavlja, da vas ne izgubi svojega pravljičnega šarma. Kupci cenijo, da je “znamka Gstaad stilska privlačnost z diskretnim, prefinjenim luksuzom” in močno alpsko identiteto john-taylor.com. Zanimivo je, da je v regiji Saanenland še vedno 200 delujočih kmetij in 7.000 krav john-taylor.com – kar opominja, da Gstaad ni samo letovišče za elito, ampak tudi živa kmečka skupnost. Ta pristnost je velika konkurenčna prednost v primerjavi z bolj komercializiranimi središči.

Bistvo je, da je trend luksuznih nepremičnin v Gstaadu evolucija brez izgube tradicije. Brunarice so vse bolj sofisticirane in opremljene za sodobno bivanje, a vas skrbno ohranja idilično in prijetno atmosfero, ki jo je proslavila. Kupci leta 2025 lahko pričakujejo trg, kjer se starodavni čar prepleta z modernim luksuzom – od stoletnih lesenih kmetij, preurejenih v oblikovalske počitniške domove, do povsem novih brunaric, zgrajenih v starinskem slogu, a s poudarkom na vrhunski tehniki. Ta povezava še naprej očara svetovno elito in utrjuje položaj Gstaada na samem vrhu alpskega luksuza.

Donosi od najemnin in trendi na trgu kratkoročnih najemov

Najemni trg v Gstaadu je edinstven: pretežno je usmerjen v segment luksuznih počitniških najemov za kratkoročne goste, manj pa v dolgoročne domačine (od katerih jih veliko koristi subvencionirana ali zadružna stanovanja). Ključne točke glede donosov od najemnin in trendov:

Nizek donos glede na vrednost kapitala: Kot omenjeno, so bruto donosi od najemnin v Gstaadu v odstotkih nizki zaradi izjemno visokih vrednosti nepremičnin. Povprečni stanovanjski donosi v kantonu Bern so komaj okoli 2,8% letno globalpropertyguide.com, v ultra-premium segmentih trga kot je center Gstaada pa je dejanski donos še nižji (pogosto v območju 1–2 % za luksuzne počitniške hiše). Na primer, počitniška hiša vredna 20 milijonov CHF lahko realno prinese okoli 200.000–300.000 CHF letno iz najemnin v dobrem letu, kar je približno 1–1,5 % donosa. To je občutno nižje od donosov v mnogih drugih investicijskih destinacijah – švicarske nepremičnine so nasploh bolj »investicija v kapital« kot v donos facebook.com. Je pa povpraševanje po najemih močno, zato skoraj vsi lastniki luksuznih objektov, ki jih oddajajo, brez težav najdejo najemnike po najvišjih cenah; omejitev predstavlja visoka osnovna investicija (cena nepremičnine).
Kratkoročni najemi in počitniške oddaje: Kratkoročni najemni trg v Gstaadu je zelo živahen in ga vse bolj podpirajo tako lokalne agencije kot platforme. Veliko lastnikov se odloči za tedensko oddajanje svojih počitniških hiš v višji sezoni (božič/novo leto, februar – smučarski tedni in poletna sezona julij-avgust). Za vrhunsko počitniško hišo najemnine zlahka presežejo 25.000–50.000 CHF na teden v zimski sezoni, glede na profil gostov. Celo manjša stanovanja dosegajo več tisoč frankov tedensko, ko je povpraševanje najvišje. Zasedenost je izrazito sezonska – objekti lahko stojijo prazni v mrtvi sezoni (spomladanski april, tihi november), a v visoki sezoni dosegajo skoraj polno zasedenost. Na splošno lahko lastnik, ki je pripravljen oddajati, z najemninami za kratkoročna obdobja močno pokrije letne stroške (davki, vzdrževanje itd.), čeprav le malokdo izključno z oddajanjem doseže popolno pokritje vseh stroškov. Poročilo UBS Alpine ugotavlja, da so cene hotelskih sob v luksuznih letoviščih od leta 2019 zrasle za okoli 30 %, zato je oddajanje počitniškega doma postalo bolj donosno kot prej ubs.com, ker popotniki iščejo zaseben prostor za družine in skupine. Ta trend spodbuja več lastnikov, da svoje hiše za izbrane tedne oddajo – pogosto preko specializiranih luksuznih agencij in ne prek masovnih platform.
Trendi pri najemnih platformah: Airbnb in podobne platforme so prisotne v Gstaadu, a večinoma za manjša stanovanja ali hiše nižjega razreda. Nepremičnine višjega razreda navadno posredujejo luksuzne agencije ali koncierži (zaradi zasebnosti in pričakovanj uporabnikov po polni storitvi). Vedno bolj uveljavljen je trend upravljanih počitniških hiš, kjer podjetje prevzame hišo, zagotovi osebje (kuharja, koncierža) in jo oddaja kot ultra-luksuzni paket počitnic. Pri tem je lahko potencialni donos precejšen. Trg kratkoročnih najemov v švicarskih Alpah postaja vse bolj profesionaliziran, investitorji pa razmišljajo celo o posesti »namenskih hiš za najem« kot poslovnem modelu (vendar je v Gstaadu nakup nepremičnine izključno za oddajo tujcem zelo otežen zaradi dovoljenj – glej regulativni del).
Dolgoročni najemi: Dolgoročni najemi luksuznih počitniških hiš v Gstaadu (letne pogodbe) so precej redki, saj si lastniki želijo fleksibilnost in možnost osebne uporabe. Je pa skromna skupnost izseljencev in sezonskih delavcev, ki celotno leto najema stanovanja. Na primer: osebje mednarodnih šol, luksuznih trgovin ali hotelov pogosto najema v okolici. Stopnja praznih stanovanj je izjemno nizka (<1 % v Saanenlandu za stanovanja), zaradi pomanjkanja stanovanj investropa.com. Nadzor najemnin v Švici ohranja nizke letne dvige najemnin za obstoječe najemnike, zato se najemodajalci dolgoročnih najemov soočajo z nekaterimi regulativnimi omejitvami (npr. vezava rasti na referenčno obrestno mero). Večina investitorjev v Gstaadu ne cilja na dolgoročne donose, ampak išče zasebno počitniško bivališče ali selektivno oddajo za nekaj tednov na leto.
Vpliv turističnih trendov: Ker se turizem v Švici po pandemiji močno pobira (leta 2024 je bilo nočitev turistov za visokih nekaj procentnih točk več), je povpraševanje po kratkoročnih najemih močno in še raste. Če Gstaad razširi svoj izbor dogodkov in aktivnosti, se lahko najemna sezona podaljša (npr. privabi več poletnih gostov za pohodništvo, gorsko kolesarjenje, festivale). Vzpenjajoči se mikrotrend so delovno-počitniške najeme, kjer premožni posamezniki ali družine za več mesecev najamejo hišo in združujejo oddih z delom na daljavo. Izboljšan internet in mirno okolje Gstaada sta idealna za takšne podaljšane bivaje, kar lahko nekoliko poveča zasedenost v mrtvi sezoni in tako izboljša letni učinkovit donos.

Povzetek: donosi od najemnin v Gstaadu so z vidika investitorja skromni, a najemodajalci uživajo izjemno varen, iskan najemni trg. Dejansko je tveganje, da najemnika ne najdeš, skoraj ničelno, saj je kraj globalno privlačen – omejitev je predvsem v tem, kako pogosto je lastnik pripravljen oddati svojo dragoceno nepremičnino. Tisti, ki izkoristijo glavna obdobja, lahko zaslužijo zdrave najemnine, čeprav predstavljajo majhen odstotek vrednosti objekta. Večini lastnikov je cilj pokriti del stroškov in ohraniti fleksibilnost za osebno uporabo, ne pa maksimirati donos. Gstaad je torej predvsem življenjski slog investicija in ne trg visokega donosa od najemnin, čeprav segment kratkoročnih najemov hitro raste in se profesionalizira skupaj z rastjo turizma.

Glavni razvijalci in nepremičninske agencije v Gstaadu

Kljub svoji majhnosti ima Gstaad nekaj specializiranih luksuznih nepremičninskih agencij in razvijalcev. Skrbijo za visoko kakovostni trg in ponujajo posredovanje, upravljanje nepremičnin in razvoj po meri:

John Taylor Gstaad: Lokalna podružnica globalne luksuzne nepremičninske družbe John Taylor je pomemben igralec. John Taylor Gstaad AG (s sedežem v Saanenu) je specializiran za prodajo in najem luksuznih hiš in stanovanj v Gstaadu in okoliških vaseh john-taylor.com. Skrbijo za številne najbolj izpostavljene objekte in organizirajo tudi sezonske najeme. John Taylorjeva mreža in izkušnje (več kot 160 let v luksuzni nepremičninski panogi globalno) ga uvrščajo med prve izbire mednarodnih kupcev, ki iščejo diskretnost in strokovno znanje. Ekipa v Gstaadu poudarja, da območje združuje “prestiž in pristnost Alp”, poleg tega pa poznajo tudi skrite priložnosti v Saanenlandu john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty ima prav tako pisarno v Gstaadu in je osredotočen na luksuzne nepremičnine. Barnes posreduje pri prodaji hiš, stanovanj in zemljišč, pogosto objavlja tržne preglede, njihova mednarodna mreža (zlasti v Evropi in ZDA) pa v Gstaad pritegne dodaten krog kupcev. Ekipa Barnes Gstaad je znana po “izjemni ponudbi hiš in stanovanj” ter po promociji v krogu premožnih prek luksuznih brošur in dogodkov.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Znana znamka Sotheby’s ima zastopstvo na območju preko Switzerland Sotheby’s International Realty (pogosto v sodelovanju z lokalno pisarno Cardis ali drugimi). Ta agencija posreduje pri ultra-premium švicarskih nepremičninah in je prek globalne mreže predstavljala nekatere najdražje gstaadske objekte investitorjem in zbirateljem. Njihova prisotnost zagotavlja, da top nepremičnine v Gstaadu dosežejo globalno publiko zelo premožnih posameznikov, ki že poznajo ime Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, nemška luksuzna nepremičninska agencija, ima franšizo za regijo Gstaad/Saanen. Nudijo prodajo in najem, znani pa so po dobrem marketingu in čezmejnih poslovnih stikih (posebej v nemško govorečih trgih). Pogosto pripravljajo regionalna poročila o trgu in imajo pisarno v bližini glavne vasi, odprto tudi za neformalne stranke. Ciljajo na švicarske in tuje kupce, ki iščejo letoviške nepremičnine.
Lokalni razvijalci (NK Immobilien / GRIWA Group): Na strani razvoja je nk Immobilien Gstaad (ustanovljen 2015 s strani domačega podjetnika) zrasel v pomembno nepremičninsko podjetje nkimmobilien-gstaad.ch. Danes je del skupine GRIWA Treuhand, razvijajo in gradijo hiše ter stanovanja v Bernskem Oberlandu, vključno s Saanenlandom nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA ponuja celostne rešitve – od načrtovanja, gradnje do prodaje in oddaje; posebna pozornost je na kakovostni lokalni arhitekturi po strogih alpskih smernicah. Tovrstni razvijalci so ključni za novo gradnjo (v okviru zakonskih omejitev) in obnovo starejših objektov. Drug primer sta CGI Real Estate in Steiner AG, ki občasno vodita večje projekte kot so prenove hotelov ali apartmajskih kompleksov v alpskih letoviščih (čeprav so takšne priložnosti v Gstaadu redke).
Druge agencije: Dodatne butične agencije vključujejo Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – novega igralca, povezanega s Christie’s International Real Estate, specializiranega za luksuzne počitniške hiše – ter Comptoir Immobilier (ženevsko podjetje in član Forbes Global Properties, ki včasih zastopa Gstaad). Gstaad Properties in Saanen Properties sta lokalna ponudnika, ki nudita personalizirano posredovanje s strani dolgoletnih prebivalcev z močnimi kontakti. Gstaad Property Office (GPO) in Luxury Places sta druga znana svetovalca v regiji. Veliko agencij tudi sodeluje; na primer, ekskluzivna ponudba se lahko sočasno deli z izbranimi zaupanja vrednimi agenti za najlažjo prodajo.

Te agencije ne posredujejo le pri transakcijah, ampak pogosto delujejo kot vratarji do izjemno diskretnega trga – veliko prodaj v Gstaadu se izvede »off-market«, s tiho povezavo prodajalcev in kupcev prek agencij. Trženje nepremičnin v Gstaadu je zelo diskretno; »naprodaj« tabel ni praktično nikjer. Namesto tega imajo agencije sezname čakajočih strank in izvajajo ciljno iskanje, ko se objekt sprosti. Ključni igralci imajo močne povezave z upravljavci premoženja, družinskimi pisarnami in obstoječimi lastniki (ki se pogosto najprej obrnejo nanje ob razmisleku o prodaji). Zaradi tega mrežnega pristopa je izbira ugledne in dobro povezane agencije za vsakega novinca, ki želi prodreti na strogi gstaadski trg, ključna.

Na kratko, med ključnimi nepremičninskimi strokovnjaki v Gstaadu najdemo mešanico mednarodnih luksuznih znamk (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) in nekaj lokalnih strokovnjakov, ki se ukvarjajo z razvojem in nišnimi posli. Vsi delujejo znotraj majhne, kolegialne skupnosti, da ohranjajo ugled Gstaada po diskretnosti in kakovosti. Kupci in prodajalci navadno sodelujejo z eno od teh agencij, da se lažje znajdejo v zapletenem regulatornem okolju in dostopajo do ultrabogate klientele, ki definira nepremičninsko sceno Gstaada.

Dejavniki povpraševanja na trgu v Gstaadu

Več močnih dejavnikov povpraševanja oblikuje nepremičninski trg v Gstaadu in pojasnjuje, zakaj to majhno alpsko naselje privablja veliko zanimanja premožnih kupcev z vsega sveta:

Elitni turizem in življenjski slog: Gstaad je že dolgo magnet za bogate in slavne, saj ponuja privlačno kombinacijo luksuza in rustikalnega šarma. Slogan kraja “Pridi gor, upočasni” odraža njegovo sproščeno ekskluzivnost. Ponaša se s petzvezdičnimi hoteli, vrhunskimi restavracijami, dizajnerskimi butiki ter umetnostnimi galerijami vzdolž čudovite promenade brez avtomobilov john-taylor.com. Hkrati avtentičnost dajejo delujoče kmetije in zgodovinska alpska kultura. Ta kombinacija privablja goste z visokimi zahtevami skozi vse leto. Mnogi obiskovalci – očarani od Gstaadovega vzdušja – postanejo lastniki nepremičnin in si s tem zagotovijo svoj alpski oddih. Ogromno število dogodkov (prek 1.000 letno), od turnirja v snežnem polu in Swiss Open tenisa do Menuhinskega festivala klasične glasbe, skrbi, da je Gstaad nenehno na svetovnem zemljevidu john-taylor.com. Takšni mednarodni dogodki privabljajo premožne gledalce, ki se pogosto odločijo za nakup počitniške hiše po tem, ko se zaljubijo v ta kraj. Z drugimi besedami, ponudba življenjskega sloga v Gstaadu je ključen dejavnik povpraševanja – le malo krajev na svetu omogoča, da se zjutraj smučaš, ponoči uživaš na gala dogodku ali koncertu, in se sprehodiš skozi vas, ki ni izgubila svojega pravljičnega videza.
Mednarodni kupci in “Znamka Gstaad”: Trg nepremičnin v Gstaadu v veliki meri poganjajo mednarodni kupci. Prebivalci iz Velike Britanije, Nemčije, Francije, Belgije, Bližnjega vzhoda, ZDA in vse pogosteje Azije, so tu dejavni že desetletja. Svetovni profil kraja dviguje prisotnost znanih lastnikov ali ljubiteljev (kraljevske osebe, slavneži, magnati), kar mu daje poseben ugled. Po besedah lokalnih posrednikov »znamka Gstaad … privablja mednarodno klientelo skozi celo leto«, tudi zaradi dobrih transportnih povezav (2 uri od Ženeve, 1 ura od Berna, poleg tega je v Saanenu zasebno letališče za zasebne lete) john-taylor.com. Ta enostavna dostopnost pomeni, da lahko mednarodni lastniki preprosto pridejo do svojih počitniških domov. Politična in ekonomska nestabilnost v tujini prav tako povečuje zanimanje tujcev za varno Švico: v časih negotovosti pogosto premožne družine z Bližnjega vzhoda ali iz Južne Amerike povečajo nakupe nepremičnin v Švici zaradi stabilnosti. Gstaad, ki je bolj diskreten in manj »bleščeč« kot St. Moritz ali Courchevel, še posebej privlači tiste, ki iščejo zasebnost in skromnost. Zadnji trend globalne selitve bogastva (bogataši se selijo v varnejša območja) koristi švicarskim letoviščem – Christie’s opaža, da ekstremni podnebni dogodki drugod in geopolitične težave spodbujajo več premožnih kupcev, da zaradi varnosti izberejo planinska zatočišča, kot je Gstaad brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktura in povezanost: Čeprav je Gstaad majhna vas, je veliko investirala v infrastrukturo, ki povečuje njeno privlačnost. Regijski sistem žičnic (Gstaad Mountain Rides) omogoča dostop do 200 km smučarskih prog, bližnji Glacier 3000 pa zagotavlja smučanje skozi vse leto, le 20 minut stran john-taylor.com. Panoramska železniška proga Montreux–Zweisimmen pelje skozi Gstaad in povezuje z Montreuxom ter širše john-taylor.com. Zasebno letališče Saanen sprejema zasebna letala in najete polete, kar je velik plus za jet-set lastnike john-taylor.com. Švicarsko cestno in železniško omrežje omogoča, da je Gstaad dosegljiv (čeprav z nekaj truda) iz večjih mest. Nadaljnje izboljšave – kot so hitrejše železniške povezave, posodobitve cestnih predorov in hitra telekomunikacijska omrežja – spodbujajo povpraševanje po nepremičninah. Poleg tega je naložba v infrastrukturo smučarskih letovišč nacionalna prioriteta: npr. sosednje kantone so v žičnice in javni prevoz vložili znatna sredstva (Verbierjev javni prevoz je bil deležen naložbe v vrednosti 27 milijonov CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad je tudi posodobil svojo gostinsko in medicinsko ponudbo, da zadovolji zahteve zahtevne klientele. Kupci so tako prepričani, da Gstaad kljub odmaknjenosti ponuja prvorazredno infrastrukturo in dostopnost, kar zagotavlja dolgoročno vrednost nepremičnin.
Gospodarsko in davčno okolje: Stabilnost švicarskega gospodarstva in okolje, naklonjeno bogastvu, sta ključna dejavnika povpraševanja. Država ima nizko inflacijo (~1 % v 2024) in stabilno rast investropa.com. Kar je za mnoge premožne tujce ključno, so ugodne davčne ureditve, kot je v nekaterih primerih pavšalno obdavčevanje (“forfait”). Čeprav so davki v Bernu višji kot v ultra nizko davčnih kantonih, kot je Schwyz, je območje Saanen/Gstaad kljub temu tradicionalno privlačilo nekaj zelo premožnih rezidentov s posebnim davčnim statusom. Poleg tega po določenem obdobju lastništva (odvisno od kantona) pri prodaji ni davka na kapitalski dobiček, kar lahko investitorjem koristi. Prav tako v mnogih delih Švice ni letnih davkov na nepremičnine (nekatera naselja imajo manjši zemljiški davek, vendar nobenih davkov na premoženje kot drugje). Ta relativna davčna prijaznost in pravna stabilnost (močna lastninska pravica, bančna zasebnost itd.) zelo privlačita tuje lastnike. Po poročanju Forbes Global Properties kombinacija strogih predpisov (ki omejujejo ponudbo) in močne valute pomaga, da švicarski luksuzni trg cveti tudi v času pandemije forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investitorji menijo, da je njihov denar v nepremičninah v Gstaadu zaščiten z enim najbolj varnih pravnih in finančnih sistemov na svetu.
Lokalno povpraševanje in demografija: Čeprav na najvišjem segmentu prevladujejo mednarodni kupci, ne gre spregledati notranjega švicarskega povpraševanja. Pandemija je pripeljala do tega, da so mnogi Švicarji na novo odkrili domača letovišča, kar je povečalo povpraševanje po počitniških nepremičninah v domovini. Prav tako je dejavnik ”Baby Boomer” val upokojevanja: premožni Švicarji in Evropejci v šestdesetih letih se upokojujejo z veliko kapitala in željo po počitniških stanovanjih ubs.com ubs.com. Gstaad z blagim podnebjem in ponudbo skozi vse leto privlači aktivne upokojence. Alpski kantoni so leta 2024 beležili nadpovprečno rast prebivalstva (+0.9 %) zaradi selitev zaradi življenjskega sloga ubs.com. To kaže, da se švicarski strokovnjaki in upokojenci selijo v gorska območja, bodisi kot v primarne ali sekundarne rezidence, kar dodatno spodbuja povpraševanje. Število stalnih prebivalcev v Gstaadu in Saanenu se je zmerno povečalo, kar vpliva na ponudbo stanovanj vseh kategorij.

Na kratko: povpraševanje na trgu v Gstaadu poganjata njegov edinstven življenjski slog in ugled, enostavna dostopnost za svetovno elito ter ekonomska logika vlaganja v varno švicarsko sredstvo z omejeno ponudbo. Dokler bo Gstaad ponujal mir, prestiž in vrhunske storitve v stabilni državi, bo povpraševanje domačih in tujih premožnih kupcev ostalo visoko.

Regulativni in davčni vidiki za kupce

Švica ima zapleten splet predpisov in davkov, ki vplivajo na nepremičnine, zlasti za tuje kupce in počitniške domove. Ključni vidiki v Gstaadu vključujejo:

Lex Koller (Omejitve za tuje kupce): Švicarski zvezni zakon “Lex Koller” omejuje nakup nepremičnin za tujce brez stalnega prebivališča. Na splošno nerezidenti ne morejo kupiti stanovanjskih nepremičnin v Švici, razen v posebej določenih počitniških območjih pod strogimi kvotami. Gstaad (občina Saanen) je eno izmed takšnih območij, kjer so tujci že tradicionalno smeli kupiti počitniško hišo, a pod pogoji (npr. parcela pod 1.000 m² in bivalna površina pod 200 m², ena nepremičnina na tujo družino) forbesglobalproperties.com. Tudi tisti, ki izpolnjujejo pogoje (običajno državljani EU ali imetniki švicarskih dovoljenj za prebivanje), pogosto potrebujejo kantonalno odobritev. Pomembno: leta 2025 švicarska vlada razmišlja o dodatnem zaostrovanju Lex Koller ubs.com. Predlagani ukrepi bi lahko prepovedali tujcem nakup nekaterih vrst nepremičnin (kot so apartmaji v oskrbovanih “aparthotelih” ali morda vseh novih počitniških domov) ubs.com. Če bo sprejeto, bo to zmanjšalo število tujih kupcev. Trenutno so tuji kupci že zdaj omejeni z letnimi kvotami dovoljenj v kantonu Bern – ko je manjhen kontingent dovoljenj za tujce izčrpan, morajo drugi čakati. Domači kupci in imetniki švicarskih dovoljenj (B ali C dovoljenje) niso predmet Lex Koller, zato imajo več svobode pri nakupu forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Vsak, ki razmišlja o nakupu v Gstaadu, mora preveriti svojo upravičenost po Lex Koller in spremljati morebitne spremembe. Uporaba švicarskega pravnega subjekta za obhod Lex Koller je prepovedana (oblast preprečuje nakupe prek slamnatih podjetij) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Zakon o drugih domovih): Drug ključni zakon je “Lex Weber” oziroma Iniciativa o drugih domovih, sprejeta 2012, ki omejuje delež počitniških domov na 20% stanovanjskega fonda v občini. Gstaad/Saanen je bil precej nad to mejo, kar pomeni, da se od leta 2013 praktično ne more več graditi novih počitniških hiš – kar je glavni razlog za omejeno ponudbo ubs.com. Gradnja primarnih bivališč je sicer dovoljena, vendar teh kasneje pogosto ni mogoče prodati kot druge domove. Konec 2024 je prišla v veljavo modifikacija, poimenovana “Lex Candinas”, ki je nekoliko omilila omejitev ubs.com. Dovoljuje določene izjeme, na primer pretvorbo starih hotelov v stanovanja ali gradnjo na nekaterih območjih, s ciljem povečati ponudbo bivališč v turističnih krajih, kjer je ponudba posebej omejena (pri tem je med drugim izrecno omenjen Gstaad) ubs.com. To bi lahko v prihodnjih letih prineslo nekaj novih apartmajev ali brunaric na trg, a skoraj zagotovo z omejitvami glede prodaje/uporabe. Povzetek: Lex Weber bo še naprej močno omejeval novo ponudbo v Gstaadu – kar je dobro za obstoječe lastnike, a otežuje vstop novim. Potencialni kupci ne morejo enostavno razvijati zemljišč, tudi če jih kupijo; namen uporabe je reguliran (npr. ohraniti zemljišče kot primarno prebivališče oz. kmetijsko uporabo, če je to relevantno).
Davki – zvezni, kantonalni, občinski: Švicarski davčni sistem ima več ravni. Za kupce nepremičnin so pomembni naslednji davki:
- Davek na prenos nepremičnin/kolkovina: Kanton Bern zaračunava davek na prenos nepremičnin (pribl. 1,8 % kupnine, običajno si ga razdelita strani ali ga plača kupec – različno po dogovoru). Poleg tega so tukaj še stroški notarja in vpisa v zemljiško knjigo (~0,3–0,5 %). Skupni transakcijski strošek za kupca v Gstaadu znaša približno 2,3 %.
- Letni davki na nepremičnine: Ponavljajočega zveznega davka na nepremičnine ni. Kanton Bern pobira zmeren kantonalni davek na premoženje, ki vključuje vrednost nepremičnine (samo za švicarske rezidente; stopnje ~0,3–0,7 % neto premoženja, z velikimi olajšavami). Lastniki brez švicarskega prebivališča običajno ne plačujejo davka na premoženje, razen če imajo švicarsko prebivališče. Nekatere občine uvajajo nizek davek na zemljišče; občinski davek v Saanenu je relativno nizek (nekaj sto frankov za luksuzno brunarico letno).
- Davek na imputirano najemnino: Za tujce nenavaden, v Švici se lastnikom lastnih domov zaračuna davek na fiktivni “najemnini”, preračunani na pribl. 70 % tržne najemnine. Lastniki lahko od tega odštevajo obresti na hipoteko in stroške vzdrževanja. Številni lastniki počitniških domov vzamejo hipoteko ravno z namenom znižanja te davčne osnove. Trenutno pa je v teku predlog za ukinitev imputirane najemnine na nacionalni ravni, kar bi pomenilo tudi konec davčnih olajšav za hipoteko ubs.com. Če reforma obvelja, bodo imeli največ koristi premožni kupci z gotovino (brez davka na imputirano najemnino), tisti z dolgom pa bodo izgubili olajšavo.
- Davek na kapitalski dobiček: Kanton Bern zaračunava davek na dobiček od nepremičnine prodajalcu ob prodaji, če ta preprodaja v določenem obdobju (po drseči lestvici). Dolgoročni lastniki (več kot ~10 let lastništva) imajo ugodnejše stopnje, po nekaj desetletjih pa je davek lahko tudi nič. Namen je odvračanje špekulacije. Večina lastnikov v Gstaadu nepremičnine drži dolgoročno, zato ta davek ni pogost, če pa prodajate npr. v 5 letih z dobičkom, pričakujte precejšen davek na kapitalski dobiček (lahko 30 % ali več pri res kratkoročnih poslih).
- Dohodnina od najemnine: Če oddajate nepremičnino, so najemnine predmet švicarske dohodnine za rezidente (za nerezidente pa morda dohodnine z odtegljajem). Lastniki luksuznih objektov pogosto optimizirajo uporabo, da je oddaja minimalna ali da jo “pokrijejo” s stroški, zaradi zapletene davčne obravnave.
Prebivališče in državljanstvo: Nakup nepremičnine v Gstaadu ne zagotavlja avtomatično pravice do prebivanja. Tujci običajno potrebujejo dovoljenje za bivanje, če želijo stalno prebivati v brunarici. Švica pa v nekaterih primerih podeljuje dovoljenja za prebivanje premožnim posameznikom (ki plačujejo pavšalni davek po dogovoru s kantonom). Kantona Bern je takšne pavšalne ureditve ponujal, da bi privabil premožne rezidente, čeprav redkeje kot nekateri frankofonski kantoni. Nekateri tuji kupci se odločijo postati rezidenti (z vizumi za poslovne vlagatelje itd.) in tako povsem obidejo Lex Koller ter uživajo v švicarskem življenju – v tem primeru lahko nepremičnine kupujejo prosto. Kupci iz EU/EFTA z dovoljenjem B lahko brez večjih zapletov kupijo dom za lastne potrebe forbesglobalproperties.com.
Prihodnje regulativne točke pozornosti: Poleg zaostritve Lex Koller se na zvezni ravni omenja tudi poseben davek na počitniške domove (za omejitev števila praznih počitniških domov v turističnih krajih) ubs.com. Če bo uveden “davek na počitniški dom”, bi se letni strošek lastništva počitniške brunarice v Gstaadu lahko občutno zvišal. Lokalne oblasti lahko uvedejo tudi omejitve oddajanja (nekatera letovišča zahtevajo registracijo kratkoročnega najema ali plačilo turistične takse na noč). Trenutno je Gstaad razmeroma »liberalen« v primerjavi z npr. Zürichom ali Ženevo, kjer so najemniški predpisi zelo strogi in so omejitve najemnin, vendar se to lahko spremeni, če domačini začutijo prevelik pritisk zaradi počitniških nepremičnin. Pomemben dejavnik je še nihanje valut (CHF proti domači valuti), ki lahko vpliva na dejanske stroške tujega kupca, a je to tržno tveganje, ne davčna politika.

Sklep (regulativa): Za domače švicarske kupce pravila v Gstaadu pomenijo predvsem to, da je težko graditi na novo in da je treba plačevati davek na prenos in morebiti davek na kapitalske dobičke. Za tuje kupce je nujno natančno krmariti med Lex Koller in kvotami dovoljenj – to pogosto zahteva potrpežljivost ali ustvarjalnost (npr. nakup v imenu zakonca z EU potnim listom in dovoljenjem ipd.). Toplo priporočamo, da se zgodaj v postopku vključita švicarski notar in pravni svetovalec. Regulativno okolje si v osnovi prizadeva omejiti pretirano investiranje (za zaščito dostopnosti stanovanj za Švicarje), kar je hkrati naredilo Gstaad še bolj ekskluziven. Sproti spremljajte napovedane zakone ali referendume (npr. revizijo Lex Koller), saj lahko dolgoročno vplivajo na možnost nakupa ali prodaje tujcem ubs.com. Kljub temu pa švicarska pravna varnost zagotavlja, da ni nenadnih in arbitrarnih sprememb – nove omejitve se uvajajo postopno, kar daje trgu čas za prilagoditev. Prav ta stabilnost in predvidljivost je lastnost, ki daje tujim vlagateljem samozaupanje kljub številnim birokratskim plastem.

Dolgoročne napovedi rasti do leta 2030

Ob pogledu proti koncu desetletja so strokovnjaki previdno optimistični glede smeri gibanja nepremičninskega trga v Gstaadu. Tu so dolgoročne napovedi in dejavniki, ki oblikujejo pričakovanja do leta 2030:

Napoved rasti cen: Kot že omenjeno, osnovne napovedi predvidevajo zmerno nadaljnjo rast cen švicarskih stanovanjskih nepremičnin – na nacionalni ravni približno 2–4 % letno globalpropertyguide.com. V prestižnih letoviščih, kot je Gstaad, bi lahko v ugodnih gospodarskih razmerah rast dosegala zgornjo mejo tega razpona (ali nekoliko zaostajala, če se zaostrijo predpisi). To med letoma 2025 in 2030 pomeni približno skupno +15–20 % rast cen v luksuznem segmentu Gstaada (npr. koča v vrednosti 10 milijonov CHF bi lahko povprečno dosegla 11,5–12 milijonov CHF do leta 2030). To ni formalna garancija, ampak ekstrapolacija trenutnih dejavnikov: omejena ponudba, stabilno povpraševanje in nizke obrestne mere v Švici. Analitiki pri UBS poudarjajo, da bo omejena dostopnost verjetno preprečila večje cenovne skoke, a bodo stabilno gospodarstvo in redka ponudba “še naprej spodbujali pripravljenost ljudi, da več plačajo” za lastništvo doma globalpropertyguide.com. Poenostavljeno: ne pričakujte še ene podvojitve cen v tem desetletju, a postopno zviševanje ostaja prevladujoča napoved.
Tržni cikli in odpornost: Švicarske alpske nepremičnine so zgodovinsko kazale veliko odpornost. Raziskava Knight Frank je pokazala povprečno letno rast vrednosti alpskih domov ~1,9 % med letoma 2009–2022, po letu 2020 pa pospešeno na ~4 % letno knightfrank.com. Tudi v zahtevnih obdobjih (npr. zaradi močnega franka ali globalnih kriz) so se cene v Gstaadu obdržale ali padle le malo. Ta vzorec se bo verjetno nadaljeval. Morebitna prihodnja globalna recesija bi morda rast na kratko zaustavila, a izrazit padec vrednosti v Gstaadu je malo verjeten, če ne pride do prisiljenih prodaj. Lastniki iz ultra-premožnih slojev običajno niso visoko zadolženi, zato je tveganje prisilnih prodaj majhno. Napoved za 2030 je torej stabilna do pozitivna, Gstaad ostaja na visokem cenovnem platoju z manjšimi postopnimi dvigi.
Razvoj povpraševanja: Do leta 2030 se lahko kupna demografija spremeni. Pričakovati je več mladih premožnih kupcev (starih 40–50 let) na trgu Gstaada, zlasti podjetnikov iz tehnološkega sektorja in držav v razvoju, ki vse bolj sodijo v razred UHNWI investropa.com. Ti mlajši kupci lahko prinesejo drugačne okuse (večji poudarek na sodobni zasnovi, trajnostni in wellness lastnosti). Trg se bo prilagodil z vključitvijo pametnih domov, polnilnic za električna vozila, zasebnih wellness spa centrov itd. Prav tako, če se ohrani delo na daljavo/hibridni način, bodo lastniki v Gstaadu več časa preživeli tam in lokacijo uporabljali kot primarni dom del leta. To lahko marginalno poveča efektivno povpraševanje (npr. ena večja hiša namesto dveh manjših za različne sezone).
Napoved ponudbe: Na strani ponudbe ni pričakovati večjega presežka stanovanj v Gstaadu. Tudi z reformo Lex Candinas bo novih gradenj malo – morda nekaj koč ali manjši blok stanovanj. UBS pričakuje, da bo nova gradnja v alpskih območjih ostala precej pod državnim povprečjem ubs.com. Do leta 2030 bo morda nekaj obstoječih koč razdeljenih ali preurejenih v več stanovanj (zlasti če bodo lokalne oblasti spodbujale stanovanja za domačine/storitveno osebje). A zaradi tradicije in estetskih zahtev so obsežnejše gradnje malo verjetne. Tako se bo skupni stanovanjski fond do 2030 povečal le minimalno, kar pomeni stalen pritisk omejene ponudbe.
Zunanji tveganji in neznanke: Obstaja nekaj dejavnikov, ki lahko vplivajo na napoved. Če bi Švica v prihodnjih letih uvedla popolno prepoved nakupa nepremičnin za nerezidente (ekstremen scenarij Lex Koller), bi povpraševanje skoraj popolnoma postalo domače, kar bi rahlo omehčalo cene. Nasprotno, če bi se geopolitične ali podnebne razmere po svetu zaostrile, bi v Švico lahko močno narasel priliv kapitala kot v varno zatočišče, kar bi cene prestižnih nepremičnin lahko zvišalo nad napovedi. Makroekonomski dejavniki, kot so obrestne mere, so prav tako ključnega pomena: trenutna napoved predvideva, da bodo obresti ostale relativno nizke ali normalizirane. Če bi se do leta 2030 ponovno pojavile zelo visoke obresti, bi to lahko ohladilo celo luksuzni trg (predvsem pri domačih kupcih, ki bi jih manj zanimalo zadolževanje). Tudi valutna gibanja (močan frank) lahko švicarske nepremičnine za tujce podražijo, kar lahko nekoliko zmanjša čezmorsko zanimanje ubs.com. Te dejavnike je težko napovedati, a jih je treba spremljati.
Vizija 2030 – status Gstaada: Tudi leta 2030 bo Gstaad verjetno ostal to, kar je danes: krono alpske luksuzne nepremičninske ponudbe. Še naprej bo med najdražjimi trgi nepremičnin na svetu. Morda bodo Andermatt ali drugi napredovali po lestvici (Andermatt je bil v zadnjem času uvrščen med pet najdražjih švicarskih letovišč po opaznem porastu cen forbes.com), a Gstaad ima zaradi ugleda in izjemno ekskluzivne zaloge trajno prednost. Trud mesta, da ohrani privlačnost – širjenje ponudbe za družine, vlaganje v trajnostni turizem, ohranjanje avtentičnosti vasi – bo pomagal ohraniti povpraševanje.

Skratka, dolgoročna napoved za nepremičnine v Gstaadu do leta 2030 je stabilna rast in stabilnost brez znakov za pok balona. Panogi analitiki pričakujejo nadaljevanje trenutnih trendov: zmerna rast cen, občasna izravnava, a nasploh visoka izhodiščna vrednost, ki jo podpirajo globalni trendi kopičenja bogastva in lokalna omejena ponudba. Za vlagatelje in lastnike naj bi Gstaad še naprej izpolnjeval obljubo varnosti in prestiža v nepremičninah. Kot povzema eno poročilo o trgu: “Pričakujemo, da se bodo cene lastniških domov srednjeročno zvišale… omejena ponudba še naprej spodbuja pripravljenost za višje plačilo, a hkrati bo ravno slabša dostopnost preprečevala večje skoke cen.” globalpropertyguide.com – scenarij, ki odlično povzema verjetno pot Gstaada do 2030.

Viri:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. maj 2025) – Trend luksuznih nepremičnin in cenovni nivoji v Švici ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (november 2024) – Cene v gorskih letoviščih in njihova letna gibanja (Gstaad v primerjavi s konkurenti) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Cene nepremičnin v Gstaadu, junij 2025 – Lokalni podatki o spremembi cen (26,6 % rast na letni ravni, stanovanja +16,6 %).
Global Property Guide, Analiza stanovanjskega trga v Švici 2025 (junij 2025) – Državni cenovni indeksi, napovedi Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 razlogov za odpornost trga luksuznih nepremičnin v Švici (2022) – Cene ultra-prime Gstaada (33.000 CHF/m² v 2022) in tržni dejavniki forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 močnih trendov na švicarskem nepremičninskem trgu 2025 – dejavniki povpraševanja v luksuznem segmentu, +25 % glede na pred-COVID obdobje investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Lokalne tržne informacije o strankah, življenjskem slogu in povezljivosti Gstaada john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, Globalna napoved za luksuzne nepremičnine 2025 – Opazno povečano zanimanje za Alpe zaradi podnebnih sprememb brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Donosi od najemnin v Švici Q2 2025 – Povprečni donosi po kantonih (Bern ~2,8 %) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – dejavniki povpraševanja po počitniških domovih, pomanjkanje ponudbe in novi zakon Lex Candinas ubs.com ubs.com; regulatorna tveganja kot npr. zaostrovanje Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Nepremičninski trg Švica Q2 2025 – Splošno tržno okolje (zniževanje obrestnih mer, moment povpraševanja).
Engel & Völkers, Poročilo o stanovanjskem trgu Švice 2025 – trendi sekundarnih domov in regionalne napovedi.