| Regija | Povp.Cena (€/m², konec 2024) | Letna sprememba (2024) |
|---|---|---|
| Palma (mesto) | €4,442/m² yes-mallorca-property.com | +12,7% yes-mallorca-property.com |
| Port d’Andratx (SW luksuz) | €8,991/m² yes-mallorca-property.com | +4% yes-mallorca-property.com |
| Santa Ponsa (SW) | €6,517/m² yes-mallorca-property.com | +8% yes-mallorca-property.com |
| Alcúdia (sever) | €4,273/m² yes-mallorca-property.com | +13% yes-mallorca-property.com |
| S’Arenal (zaliv Palma) | €3,664/m² yes-mallorca-property.com | +25,9% yes-mallorca-property.com |
| Manacor (vzhodno zaledje) | €2,931/m² yes-mallorca-property.com | +30,2% yes-mallorca-property.com |
Preglednica 1: Povprečne zahtevane cene nepremičnin anletna rast za izbrane lokacije na Mallorci yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.
Pregled trga 2025
Trg nepremičnin na Mallorci do leta 2025 beleži rekordno visoke cene in močno povpraševanje. Balearsko otočje (vodilna je Mallorca) beleži najhitreje rastoče cene nepremičnin v Španiji z skoraj 19% medletno rastjo leta 2024 – to je najvišja rast v državi privatepropertymallorca.com. Do konca leta 2024 so povprečne cene stanovanj na Mallorci dosegle okrog 4.700–4.900 € na kvadratni meter, kar je precej nad državnim povprečjem privatepropertymallorca.com. Ta vzpon poganja popolna nevihta omejene ponudbe in močnega povpraševanja v okviru močnega gospodarskega okolja Mallorce. Gospodarstvo otoka leto 2025 začenja zelo dobro, saj raste nekoliko hitreje kot v preostali Španiji – deloma zaradi okrevanja gradbeništva in rekordnega turističnega obiska spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Kljub svetovnim motnjam, kot sta inflacija in višje obrestne mere, trg nepremičnin na Mallorci ostaja odporen. Prodaj je sicer nekoliko manj kot v evforiji leta 2022, vendar zanimanje kupcev ostaja visoko, še posebej med tujimi in premožnimi kupci. Vsi pokazatelji kažejo, da bo Mallorca tudi v letu 2025 ohranila status vroče točke nepremičninskega trga, čeprav bo rast cen bolj zmerna v primerjavi z dvomestnimi skoki zadnjih dveh let.
Cenovni trendi in napovedi
Cene stanovanj na Mallorci neprenehoma rastejo in so na zgodovinsko najvišji ravni. V preglednici 1 spodaj so prikazane povprečne cene nepremičnin na kvadratni meter v izbranih regijah otoka ter njihova nedavna rast:
Kot je prikazano zgoraj, so cene najvišje v jugozahodnih luksuznih enklavah – na primer ultra-prestižni Port d’Andratx dosega €8.900/m² – medtem ko so največje skoke doživele razvijajoče se lokacije. Dostopnejši trgi, kot sta S’Arenal (v bližini Palme) in Manacor, so v enem letu poskočili za 25–30% yes-mallorca-property.com, saj kupci, ki si najdražjih območij ne morejo več privoščiti, iščejo boljšo vrednost drugje yes-mallorca-property.com. Skupaj je povprečna cena na Mallorci do konca leta 2024 dosegla približno €4.707/m², kar je več kot leto prej, ko je bila približno €4.083 yes-mallorca-property.com. Ta letni porast za več kot 13% je presegel 10% rast na otoku v letu 2022 yes-mallorca-property.com in poudarja, kako razgreto je postalo tržišče po pandemiji.
Če pogledamo v prihodnost, strokovnjaki napovedujejo postopno ohlajanje. Večina analitikov predvideva, da bodo cene na Mallorci še naprej rasle tudi v letu 2025, vendar počasneje, in sicer za okoli 5–7 % v celoti yes-mallorca-property.com. Nepremičnine v luksuznem segmentu lahko še vedno beležijo 7–10 % rast, medtem ko naj bi segment srednjega razreda zrasel za približno 5 % yes-mallorca-property.com. Glavni dejavniki – omejena nova ponudba stanovanj, visoki stroški gradnje in stabilno povpraševanje tujcev – ostajajo yes-mallorca-property.com. Če ne bo večjih pretresov, naj bi bili v letu 2025 in v prihodnjih letih priča zmerni rasti cen namesto novi špekulativni rasti. Nekaj korekcij cen je dejansko že vidnih: pri okoli 15–17 % rabljenih nepremičnin so se cene v letu 2024 znižale, saj so nekateri prodajalci prilagodili pričakovanja privatepropertymallorca.com. Kljub temu pa so cene nepremičnin na Mallorci zdaj najvišje v Španiji, zato tudi umirjena rast ohranja otok trdno v območju “trga prodajalcev” privatepropertymallorca.com.
Gradbena dejavnost in urbanistično načrtovanje
Po letih omejene gradnje Mallorca previdno povečuje novo gradnjo za zadostitev povpraševanja po stanovanjih. Število dovoljenj za gradnjo stanovanj je v prvem četrtletju 2025 poskočilo za 27,6 % na letni ravni, kar je močno okrevanje, kakršnega nismo videli od leta 2021 spanishpropertyinsight.com. Samo marca 2025 je bilo izdano skoraj 68 % več dovoljenj za novogradnje spanishpropertyinsight.com. Ta gradbeni razcvet je zdaj glavni motor balearskega gospodarstva in kaže na prizadevanja za povečanje stanovanjske ponudbe. Nedavni politični dogovor predvideva prekategorizacijo dela podeželskega zemljišča za stanovanjsko rabo, kar bi lahko sprostilo nove razvojne površine po vseh otokih (tudi v manjših mestih) in omililo stanovanjsko stisko yes-mallorca-property.com.
Vendar pa strogi urbanistični predpisi in pomanjkanje zemljišč še vedno postavljajo omejitve privatepropertymallorca.com. Lokalni organi so že dolgo omejevali prekomerno gradnjo, da bi zaščitili okolje Mallorce in se izognili napakam španske obalne gradbene mrzlice. Nova gradnja je skoncentrirana na izbranih območjih in pri projektih prenove, kar pomeni, da novogradnje ostajajo relativno majhen (vendar dražji) segment privatepropertymallorca.com. Na primer, projekt “Aire de Llevant” v Palmi bo dodal 99 sodobnih stanovanj blizu Portixola, vendar so takšni večji projekti redki metrovacesa.com.
Urbanizem se osredotoča tudi na posodobitve infrastrukture za izboljšanje kakovosti življenja. Palmin proračun za leto 2025 namenja 78,7 milijona evrov za infrastrukturo, vključno s prenovo osrednjih trgov in ustvarjanjem novih zelenih površin investropa.com. Posebej izstopa nova tramvajska proga (Trambadia), ki bo do leta 2025–2026 povezala središče Palme z letališčem in vzhodnimi predmestji zaliva investropa.com. Ta tramvajska linija – v celoti financirana s strani španske vlade – naj bi prevzela približno 27 % povpraševanja po javnem prometu v Palmi in zmanjšala zastoje investropa.com. Takšni projekti izboljšujejo urbano mobilnost in že povečujejo privlačnost (in najemnine) območij ob progi. Pravzaprav so se najemnine v soseskah, ki imajo koristi od nove infrastrukture, zvišale, saj so najemniki pripravljeni plačati več za boljšo povezanost investropa.com investropa.com.
Na strani politike je razvoj turizma uravnotežen s trajnostjo. Regionalna vlada še naprej uveljavlja omejitve rasti turističnih nastanitev – na primer omejitve novih hotelskih postelj in dovoljenj za počitniške najeme – za obvladovanje prenatrpanosti investropa.com. Čeprav te omejitve omejujejo gradnjo novih letovišč, tudi pomagajo ohranjati okolje Mallorce in usmerjajo investitorje k kakovosti pred količino. Splošna razvojna napoved za prihodnja leta je zmerna rast: več žerjavov na obzorju kot v zadnjem času, vendar je Mallorca daleč od nekontroliranega gradbenega razcveta. Pozornost je namenjena ciljno usmerjenim projektom, prenovi obstoječih nepremičnin in infrastrukturi, ki prinaša dolgoročno vrednost, kar je v skladu s strategijo trajnostne rasti otoka.
Vpliv turizma na nepremičnine
Nemogoče je preceniti vlogo turizma na nepremičninskem trgu Mallorce. Otok je v začetku leta 2025 sprejel rekordno število obiskovalcev, s 1,28 milijona turistov v prvem četrtletju (za 2,6 % več kot leto prej) in višjo vrednostjo porabe na potnika (+5,7 % skupne porabe) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ta uspešen turistični sektor močno vpliva na nepremičnine na več načinov:
- Kratkoročni najemi in počitniške hiše: Povpraševanje po počitniških najemih ostaja izredno visoko. Veliko investitorjev kupi apartmaje ali vile za oddajanje turistom, saj so donosi v vrhuncu sezone zelo privlačni. Tudi ob pravnih omejitvah »to počnejo vsi,« kot je pripomnil nekdo iz notranjosti, kar poudarja, kako donosni so lahko počitniški najemi spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Ta trend pa manjša ponudbo stanovanj za domačine, kar prispeva k stanovanjski stiski za dolgoročne prebivalce. V skrajnih primerih so imeli ključni delavci težave najti stanovanje v bližini delovnih mest v poletnih mesecih – situacija, ki je sprožila razpravo o omejevanju turističnih najemov, da bi sprostili stanovanja za domačine spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Naraščajoče najemnine: Cene dolgoročnih najemnin so močno poskočile, deloma zaradi konkurence počitniških najemov in omejene ponudbe. Najemnine na Balearih so v zadnjem letu poskočile za približno 30 % in dosegle rekordne vrednosti investropa.com. Vlada se je odzvala z strožjimi predpisi glede najemov – kot so strožje licence za najeme v stilu Airbnb in razglasitev območij z visoko potražnjo, kjer so zvišanja najemnin omejena. Ti ukrepi so imeli mešane učinke: v določenih območjih so omejili nove počitniške najeme (Palma je na primer prepovedala kratkoročne najeme v stanovanjskih blokih), hkrati pa zmanjšali ponudbo stanovanj za dolgoročni najem, kar je zaradi pomanjkanja nepremičnin nenamerno še dodatno zvišalo najemnine privatepropertymallorca.com.
- Naložbe v hotele: Vzpon turizma se kaže v visoki zasedenosti in dobičkonosnosti hotelov. Butični hoteli v povprečju dosegajo več kot 80 % zasedenost v letu 2025 yes-mallorca-property.com, tudi srednje cenovni resorti pa so zasedeni okoli 75 % yes-mallorca-property.com. Običajna povračilna doba naložb v hotele je okoli 7–10 let yes-mallorca-property.com, zato globalni investitorji v hotelirstvo Mallorco vidijo kot varno naložbo. Vidimo prenamene zgodovinskih stavb v luksuzne butične hotele in agroturistične fince (kmetije z možnostjo namestitve), ki so namenjene okoljsko ozaveščenim popotnikom. Tako se briše meja med poslovnimi in stanovanjskimi nepremičninami, saj nekatere luksuzne vile služijo tudi kot donosne počitniške nepremičnine.
- Kakovost turizma v primerjavi s količino: Lokalni načrtovalci se vedno bolj osredotočajo na privabljanje kakovostnega, trajnostnega turizma namesto na golo število obiskovalcev spanishpropertyinsight.com. Okoljski davek na turiste in omejitve ladijskih obiskov v pristanšču Palme sta primera politik, s katerimi želijo zmanjšati obremenitve turizma na vire spanishpropertyinsight.com. Z vidika nepremičnin to pomeni poudarek na prenovi in nadgradnji obstoječih hotelov ter počitniških hiš (za privabljanje premožnejših obiskovalcev) namesto na gradnji namestitev za množični turizem. Prav tako narašča zanimanje za posebne nepremičnine – npr. podeželske hiše z dovoljenjem za agroturizem ali vile, zasnovane kot wellness umiki.
Povzemimo, turizem je hkrati blagoslov in izziv za nepremičninski trg Mallorce. Spodbuja naložbe in ohranja povpraševanje vzdržljivo (tudi v času svetovnih gospodarskih nihanj ljudje še naprej množično obiskujejo mallorške sončne plaže in morje), vendar ustvarja tudi napetosti glede dostopnosti stanovanj za domačine in delavce. Nenehna naloga tako za odločevalce kot vlagatelje je iskanje pravega ravnovesja med rastjo turizma in trajnostnim bivanjem – dinamika, ki bo v prihodnjih letih vsaj toliko kot kateri koli drug dejavnik vplivala na nepremičninske trende.
Vpliv tujih in izseljenskih naložb
Privlačnost Mallorce sega daleč preko meja Španije – prav to mednarodno povpraševanje pomeni temeljni kamen nepremičninskega razcveta otoka. Tujci predstavljajo približno tretjino vseh nepremičninskih nakupov na Balearih, kar je daleč največji delež v katerikoli španski regiji majorcadailybulletin.com. Konec leta 2024 je bilo 32,5 % prodaj domov opravljenih tujcem (v primerjavi s približno 15 % na nacionalni ravni) majorcadailybulletin.com. Ta pritok tujega kapitala ima globok vpliv:
- Kdo kupuje: Evropejci prevladujejo med tujimi kupci. Nemški in britanski kupci vodijo – zgodovinsko gledano so bili Nemci glavni vlagatelji v nepremičnine na Mallorci, a v zadnjem času so Britanci prav tako močno prisotni majorcadailybulletin.com. Skupaj ti dve skupini predstavljata ocenjenih 60 % ali več vseh tujih nakupov. Druge pomembne nacionalnosti kupcev so Švedi, Norvežani in drugi Nordijci, Francozi in Nizozemci ter vse pogosteje švicarski in avstrijski vlagatelji privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Opaziti je tudi znaten porast ameriških kupcev (in Kanadčanov) v zadnjih nekaj letih, ki zdaj predstavljajo okoli 13 % tujih transakcij – ta trend pripisujejo močnemu dolarju in povpraševanju po evropskih počitniških domovih po pandemiji charlesdel.com. Celo kupci z Bližnjega vzhoda (ZAE in drugi) so vstopili na Mallorcin ultra-luksuzni trg vil yes-mallorca-property.com.
- Zakaj Mallorca: Tujci jih privlačita življenjski slog in stabilnost na Mallorci. Otok ponuja redko kombinacijo mediteranskega podnebja, sodobne infrastrukture, varnosti in kulture, ki pritegne upokojence, iskalce drugega doma in tudi “digitalne nomade” yes-mallorca-property.com. Državljani EU pri nakupu nepremičnin na Mallorci nimajo ovir glede prebivališča, medtem ko je za ne-EU državljane španski program Zlate vize (prebivališče z vlaganjem v nepremičnine) predstavljal pomembno spodbudo. Omeniti velja, da je bilo v letu 2023 več kot 35 % vseh nepremičninskih poslov na Balearih sklenjenih s tujimi kupci, mnogi so ciljali na Zlate vize investropa.com. Čeprav se je Španija odločila za postopno ukinitev Zlate vize preko investicij v nepremičnine (predviden konec 2025), bodo vloge, oddane pred rokom, priznane investropa.com. Zaradi tega je prišlo do zadnjega navala ne-EU vlagateljev (npr. iz ZDA, Kitajske, Bližnjega vzhoda), ki so si želeli “kupiti vstopnico” v Evropo preko mallorškega nepremičninskega trga investropa.com investropa.com.
- Vpliv na cene: Neprekinjeni tok premožnih tujih kupcev je učinkovito potisnil cene na Mallorci navzgor, posebej v zaželjenih obmorskih in zgodovinskih predelih. Tujci imajo pogosto večjo kupno moč in so pripravljeni plačati višje cene, ki jim lokalne plače ne morejo konkurirati. To je spremenilo določena mesta v mednarodna okolja – na primer soseski kot sta Santa Catalina v Palmi ali Port de Sóller imata izrazito kozmopolitski značaj s tujimi kavarnami in večjezičnim utripom na ulicah, a tudi višjimi stanovanjskimi stroški. Pozitivna plat je močan trg za luksuz in globalni bazen povpraševanja, ki ščiti Mallorco pred notranjimi gospodarskimi padci charlesdel.com. Negativna plat je, da so lahko domačini izrinjeni s trga; to je klasična zgodba “lifestyle” trga, kjer tuje premoženje cene nepremičnin dviguje čez meje lokalnih zmožnosti spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
- Politika in dojemanje: Porast tujega lastništva je sprožil nekaj političnih razprav. Lokalni politiki so pozivali k omejitvi ali visokemu obdavčenju nakupov nepremičnin s strani tujcev, da bi ohladili trg za domačine – na primer (malo verjeten) predlog o 100-odstotnem davku na nakup stanovanj s strani nerezidentov, ki je sprožil manjši pretres med tujci yes-mallorca-property.com. Čeprav taki skrajni ukrepi niso v veljavi (in so ocenjeni kot malo verjetni yes-mallorca-property.com), že sama razprava odraža lokalno zaskrbljenost. Po drugi strani pa so nedavne nacionalne uredbe dejansko poenostavile postopke za tuje naložbe (kot je španski dekret iz leta 2023, ki jasno opredeljuje dovoljenja za tuje naložbe), da ne bi odvrnili kupcev investropa.com. Mallorca je na splošno še vedno zelo odprta za mednarodne vlagatelje, vendar lahko pričakujemo nadaljnje razprave o tem, kako dolgoročno ohraniti stanovanjsko dostopnost za domačine.
Za povzetek, tuji kupci so gonilna sila na mallorškem nepremičninskem trgu – vlagajo kapital, podpirajo luksuzni segment in pogosto izkazujejo odpornost tudi, če domače povpraševanje oslabii. Kozmopolitski nepremičninski trg otoka bo verjetno ostal, dokler Mallorca zagotavlja kakovost življenja in investicijsko stabilnost, ki jo iščejo svetovni kupci.
Regionalne primerjave trgov in priložnosti
Čeprav je Mallorca razmeroma majhen otok, je njen nepremičninski trg zelo raznolik – vsaka regija ima svoj značaj, cenovni nivo in priložnosti. Spodaj razčlenjujemo pomembna območja, vključno s Palmo, Sóllerjem, Alcúdijo in drugimi, da izpostavimo regionalno dinamiko:
- Palma de Mallorca (glavno mesto): Palma je živahno srce otoka in ima nepremičninski trg sam zase. V mestu živi približno polovica prebivalcev otoka, Palma pa ponuja vse od zgodovinskih stanovanj v starem mestnem jedru do sodobnih stanovanj ob morju. Povprečne cene v mestu Palma so okoli 4.400 €/m² yes-mallorca-property.com, kar pomeni približno 13-odstotno rast v zadnjem letu. Osrednje četrti (Santa Catalina, Jaime III, Portixol itd.) so zelo iskane zaradi mešanice kulture, nočnega življenja in različnih ugodnosti – privlačne so mladim strokovnjakom, izseljencem ter upokojencem, ki se selijo v manjša stanovanja. Povpraševanje po stanovanjih in penthousih v Palmi je veliko, še posebej po prenovljenih stanovanjih z terasami. Na primer, modna četrt Santa Catalina ostaja vroča točka za kupce, ki iščejo mestno življenje z značajem. Ponudba je omejena, nove gradnje v Palmi pa so večinoma luksuzne prenove zaradi pomanjkanja zemljišč. Za vlagatelje je najemni trg v Palmi najbolj likviden na otoku (tako dolgoročni kot visoko kakovostni počitniški najemi, čeprav so licence za počitniške najeme v mestnih stanovanjih zdaj omejene). Prihodnja tramvajska linija in izboljšave v mestu še dodatno povečujejo privlačnost Palme v prihodnjih letih investropa.com. Kljub višjim cenam kot v večini otoka Palma še vedno ponuja priložnosti – posebej v novih, razvijajočih se soseskah na obrobju centra, ki nudijo nekoliko boljše razmerje med ceno in kakovostjo ter velik potencial za rast, saj se mesto širi.
- Jugozahodna Mallorca (Calvià, Andratx itd.): Jugozahodna obala je glamurozni pas Mallorce, znan po luksuznih letoviščih in vilah slavnih. Vključuje območja kot so Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa in Sol de Mallorca. Tukaj najdete najdražje nepremičnine na otoku: sodobne vile, dvore ob obali in zaprte skupnosti. Cene na najbolj zaželenih lokacijah v povprečju znašajo med 6.000 € in 9.000 € na m² yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – rekordno prodane vile pa te povprečja močno presegajo. Na primer, Port d’Andratx dosega povprečno ~9.000 €/m² yes-mallorca-property.com, kar je med najvišjimi cenami v Španiji, zahvaljujoč slikovitemu pristanišču in luksuzni privlačnosti. Zanimivo je, da je bila rast cen tukaj zmerna (~+4 % lani yes-mallorca-property.com), saj so bile vrednosti že izjemno visoke, kar nakazuje na zrel trg. Priložnosti na jugozahodu so na obrobjih: območja kot Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) ali notranja vas Calvià vzbujajo veliko zanimanja pri (malenkost) nižjih cenah, ter nove luksuzne soseske (kot so dizajnerske vile na gričih Camp de Mara) prihajajo na trg zaradi povpraševanja. Jugozahod je tudi središče kupcev z visokim premoženjem – tako tujcev kot španske elite – in je zato razmeroma odporen na kratkoročne padce trga. Vlagateljem, ki jih zanimajo luksuzni najemi ali preprodaje, bo to območje privlačno; vrhunske vile tukaj še vedno dosegajo visoke najemnine in se pogosto prodajo hitreje kot srednjerazredna stanovanja drugje yes-mallorca-property.com. V letu 2025 in kasneje naj bi jugozahod nadaljeval razcvet luksuza, s posebnim povpraševanjem po sodobnih udobjih (pametne hiše, trajnostne rešitve) in pogledih na morje.
- Sever in severozahod (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Ta regija, ki se razteza čez gore Tramuntana in do severnih zalivov, združuje čudovite pokrajine z ekskluzivnostjo. Mesta kot so Sóller, Deià in Valldemossa v severozahodnih gorah slovijo po idiličnih razgledih in rustikalnih kamnitih fincah – privlačna so umetnikom, premožnim izseljencem in vsem, ki iščejo bolj miren kotiček raja. Cene v Sóllerju v povprečju dosegajo okoli 5.500–5.700 €/m² za nepremičnine, kar odraža njegovo zaželenost engelvoelkers.com. V resnici so cene stanovanj v Sóllerju nedavno poskočile za dvomestno številko (+17,5 % v 2024) zaradi omejene ponudbe engelvoelkers.com. Obalne enklave, kot sta Puerto de Sóller in Deiàjeva obala, so izjemno drage zaradi redke ponudbe in zaščitenih zemljišč (Deià dosledno velja za eno najdražjih španskih vasi na m²). Proti vzhodu območje Pollensa in Alcúdia (sever) ponuja kombinacijo zgodovinskih mest in obmorskih letovišč. Cene v Alcúdii (~4.300 €/m²) so se lani zvišale za približno 13 % yes-mallorca-property.com, kar kaže na njen vse večji privlak. Bližnji Port de Pollença in Port d’Alcúdia sta priljubljena za družinske počitniške hiše in imata poleti živahen najemni trg. Kupci na severu so mešani – veliko britanskih družin in upokojencev ima raje to območje, skupaj z drugimi Evropejci, ki uživajo bolj sproščeno vzdušje v primerjavi z jugozahodom. Priložnosti tukaj pogosto vključujejo starejše nepremičnine z možnostjo prenove: na primer tradicionalno vaško hišo v starem mestnem jedru Pollençe ali podeželsko domovanje na obrobju Sóllerja, ki ga je mogoče obnoviti (povpraševanje po obnovljenih fincah z modernim udobjem narašča). Ker UNESCO status regije Tramuntana omejuje novo gradnjo, obstoječe nepremičnine dobro ohranjajo vrednost in pogosto beležijo konstantno rast cen.
- Vzhod in jugovzhod (obalne dragulje in notranja mesta): Vzhodna stran Majorke, od hribovskega mesta Artà do Santanyíja in območja Ses Salines, je bila tradicionalno bolj mirna, a je zdaj na radarju investitorjev. To območje se ponaša s čudovitimi calas (zalivi) in plažami, očarljivimi vasmi in večjo razpoložljivostjo zemljišč kot jugozahod. Posledično so cene v povprečju nižje – na primer, Felanitx na jugovzhodu v povprečju dosega manj kot 2.000 €/m² yes-mallorca-property.com, celo priljubljeno tržno mesto Manacor (drugo največje mesto na otoku, notranji vzhod) je okoli 2.900 €/m² yes-mallorca-property.com. Omeniti velja, da so nekatere vzhodne občine v zadnjem času zabeležile največje skoke cen na otoku (Manacor je v enem letu poskočil za 30% yes-mallorca-property.com), saj so kupci, ki iščejo ugodne priložnosti, začeli gledati proti vzhodu yes-mallorca-property.com. Obalne lokacije, kot so Cala d’Or, Portocolom ali Colònia de Sant Jordi, privabljajo tuje kupce, ki iščejo cenovno dostopna stanovanja ali vile z razgledom na morje, pogosto za precej manj kot v Palmi. Medtem je območje Santanyí (jugovzhodni vrh) postalo luksuzni hit – znane osebnosti in premožni kupci so kupili podeželska posestva okoli Santanyíja in Cas Concos, saj jih privlačita slikovita pokrajina in zasebnost. Novih luksuznih projektov je tu manj, a občasno se pojavi kakšen butični projekt (npr. nekaj novih kompleksov ob morju blizu Cala d’Or). Za vlagatelje vzhod/jugovzhod ponuja vrednost in potencial za rast – donosi iz najemnin so lahko poleti dobri zaradi turizma, ko pa se infrastruktura počasi izboljšuje (boljše ceste, optični internet za delo na daljavo ipd.), bi lahko ta mesta dosegla še večje približevanje cen bolj razvitim območjem na zahodu.
- Osrednji in notranji del (ravnina »Pla« in Inca): Notranjost otoka – vasi, kot so Alaró, Binissalem, Sineu, ter manjše mesto Inca – predstavlja kmetijsko srce regije. Zgodovinsko je bila ta regija najbolj dostopna po cenah nepremičnin na Mallorci in cene so še vedno nižje (pogosto v razponu 1.500–3.000 €/m² yes-mallorca-property.com). Vendar pa je povpraševanje po večjem prostoru in miru po pandemiji povečalo zanimanje za notranjost. Mesta kot sta Alaró in Santa Maria (oddaljena 20–30 minut od Palme) so zdaj priljubljena pri družinah in tujcih, ki iščejo razglede na vinograde in ugodnejše cene; celo povsem podeželske fince so pridobile vrednost, saj je delo na daljavo omogočilo bivanje na podeželju skozi vse leto. Na primer, cene v Binissalemu (~2.462 €/m²) so lani poskočile za ~7,4% yes-mallorca-property.com, kar odraža vse večje zanimanje za življenje v vinorodnih območjih. Osrednja ravnina ponuja večje parcele in tradicionalne hiše (veliko jih potrebuje prenovo) – odlične priložnosti za tiste, ki so pripravljeni obnoviti. Urbanizacija je tukaj minimalna zaradi stroge podeželske regulacije, vendar potekajo pogovori o sprostitvi dela zemljišč glede na potrebe otoka po stanovanjih (najnovejši načrti za spremembo namembnosti lahko še posebej vplivajo na notranje občine). Investitorji, ki jih zanima notranjost, lahko razmislijo o agroturističnih projektih (predelava starih posesti v penzione) ali o nakupu zemljišč, saj vrednosti zemljišč počasi rastejo zaradi pomanjkanja yes-mallorca-property.com. Na splošno, čeprav notranjost ni tako bleščeča kot obale, ponuja pristen del Mallorce in trg nepremičnin, ki bi lahko v odstotkih doživel eno najmočnejših prihodnjih rasti glede na trenutno razmeroma nizko izhodišče.
Vsaka izmed regij Mallorce tako prinaša edinstvene priložnosti. Ne glede na to, ali gre za urbano živahnost Palme, luksuzni življenjski slog jugozahoda, naravno spokojnost severa ali vrednostno ponudbo vzhoda – ključ je uskladiti cilje in proračun s pravo lokacijo. Pomembno je, da vse regije izkoriščajo otoške trende omejene ponudbe in velikega povpraševanja, zato nobena regija ni “zapostavljena” – gre bolj za vprašanje, katere bodo rasle hitreje in katere enakomerno. Preudarni kupci in investitorji naj spremljajo območja, kjer bo kmalu nova infrastruktura (nove ceste, pristanišča itd.), ter tista “naslednja vroča soseska” ob že cenjenih lokacijah.
Visokokakovostne nepremičnine so bile v zadnjih letih vodilna sila mallorškega trga nepremičnin. Luksuzne nepremičnine – vile po ceni 2 milijona € in več, penthousi nad 1 milijon €, posestva v razponu 5–10M € – predstavljajo najbolj dinamičen segment trga. Leta 2024 je povpraševanje po luksuznih domovih tako naraslo, da se nepremičnine v cenovnem razredu nad 1,5M € prodajajo hitreje kot cenejše yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Številne agencije poročajo, da višja kot je cena, hitrejša je prodaja v trenutnem okolju na Mallorci yes-mallorca-property.com. To željo po luksuzu poganjajo premožni kupci iz vse Evrope in širše, ki iščejo prestižne nepremičnine na najboljših lokacijah Mallorce (jugozahodna obala, Son Vida, Deià itd.). Do te mere, da se nekatere agencije sedaj osredotočajo le na ponudbo nad 1 milijonom €, ker imajo nepremičnine pod to mejo počasnejši promet yes-mallorca-property.com. Bum luksuza je prodajalce spodbudil tudi, da včasih zahtevajo nesmiselno visoke cene (obstajajo anekdote o skromnih enosobnih stanovanjih s ceno 1 milijon € ali hišah za rušenje po 3 milijone €) yes-mallorca-property.com. Čeprav ni vsaka precenjena nepremičnina prodana, ostaja ponudba vrhunskih nepremičnin zelo omejena – preprosto je več milijonarjev, ki opazujejo Mallorco, kot je razpoložljivih vil.
Na področju poslovnih nepremičnin se trendi razlikujejo glede na sektor:
- Poslovni in trgovski prostori: Palma je gospodarsko središče, njen pisarniški trg pa je razmeroma majhen (gospodarstvo Mallorce temelji bolj na turizmu in storitvah kot podjetjih). Praznih pisarn v Palmi je malo, zlasti sodobnih, visoko kakovostnih prostorov, saj je novogradnja omejena. S povečevanjem števila podjetnikov in tujih strokovnjakov na daljavo naraščajo tudi skupne pisarne in fleksibilni delovni prostori po Palmi. Trgovski prostori na glavnih turističnih območjih (staro mestno jedro Palme, Portals Nous, obmorske promenade letovišč) so še vedno zelo iskani – luksuzna trgovina in gostinski obrati se širijo, da zadovoljijo premožne obiskovalce. Tako na primer mednarodne blagovne znamke in butične trgovine še naprej odpirajo trgovine v središču Palme, saj mesto gradi svojo podobo celoletne destinacije. Soseske zunaj turističnih območij pa so odvisne od lokalne porabe, ki je zaradi življenjskih stroškov pod pritiskom. Zato vlagatelji v poslovne nepremičnine predvsem ciljajo na lokacije, povezane s turizmom ali premožnimi stanovanjskimi območji (npr. nova restavracija višjega razreda v Santa Catalini ali manjša poslovna stavba v območju Paseo Marítimo, prenovljena za tuja podjetja). Glede na močno gospodarstvo leta 2025 – z rekordno zaposlenostjo na Balearih in širjenjem storitvenega sektorja spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – so obeti za dobro umeščene poslovne nepremičnine pozitivni, čeprav visoke obrestne mere po svetu zavirajo nekaj špekulativnega razvoja.
- Hoteli in gostinstvo: Kot smo omenili že prej, je hotelski sektor v razcvetu. Vlagatelji z veseljem kupujejo ali razvijajo butične hotele v Palmi in slikovitih mestih. Soba v butičnem hotelu na Mallorci dosega povprečno investicijo približno 180.000 € na sobo, mnogi hoteli pa imajo več kot 80 % zasedenost yes-mallorca-property.com, kar je zavidljiv podatek. Mallorčin poudarek na kakovostnem turizmu pomeni, da je nadgradnja obstoječih hotelov prednostna naloga – veliko starejših hotelov že prenavljajo, dodajajo wellness centre, »zelene« certifikate in vrhunsko ponudbo. Nova hotelska gradnja je omejena zaradi politike (nihče ne želi, da bi Mallorco znova prekrili betonski stolpiči), nekaj pa je projektov predelave obstoječih stavb za turistično rabo. Prav tako so hibridni modeli, kot so aparthoteli ali condo-resorti, vse bolj priljubljeni, saj združujejo stanovanjsko in gostinsko rabo. Za investitorje nepremičnine v gostinstvu na Mallorci prinašajo dobre donose, vendar tudi regulativne izzive (pridobivanje turističnih dovoljenj ipd.). Leta 2025 naj bi bil hotelski sektor zelo uspešen, če bodo turistične številke dosegle pričakovane rekorde, kar drži povpraševanje po komercialnih nepremičninah v gostinstvu na Mallorci zelo visoko.
- Industrijsko in logistično: To je manjši del pogače – narava Majorke kot otoka pomeni, da ne gosti velikih industrijskih obratov, vendar pa je vedno potreba po logistiki (skladiščenje blaga, dostava zadnjega kilometra za oskrbo prebivalcev in hotelov). Industrijske nepremičnine so skoncentrirane na območjih, kot sta Son Castelló ali Can Valero (industrijska območja blizu Palme). Porast e-trgovine in splošne gospodarske aktivnosti ohranjata nizko stopnjo praznih industrijskih nepremičnin. Razvoj v tej kategoriji je skromen zaradi omejene zemljiške ponudbe, vendar pa so donosi običajno stabilni. Poseben vidik predstavljajo projekti obnovljive energije: investitorji preučujejo zemljišča za sončne elektrarne ipd., čeprav to že presega okvire tradicionalnih nepremičnin in prehaja na področje infrastrukture.
Bistvo je, da je celoten spekter nepremičnin na Majorki vstopajoč v leto 2025 zelo živahen – stanovanjski (od stanovanj do podeželskih hiš), poslovni (še posebej vse, kar je povezano s turizmom) in segment ultra-luksuza so vsi zelo aktivni. Izziv za nove vstopajoče predstavlja krmarjenje med pomanjkanjem ponudbe in regulativnim okoljem, a priložnost ostaja, saj ključni gonilniki povpraševanja (sončno podnebje, mednarodna privlačnost, omejena ponudba) še nekaj časa ne bodo izginili.
Napovedi in nasveti za kupce, najemnike in investitorje
Trg nepremičnin na Majorki v letu 2025 je dinamičen in prepleten z različnimi posebnostmi. Tukaj ponujamo prilagojena spoznanja za različne udeležence ter jim tako pomagamo pri krmarjenju po trenutnih razmerah:
- Kupec nepremičnine: Bodite pripravljeni in odločeni. Ob rekordnih cenah naj kupci temeljito raziščejo regije in cene, da bodo prepoznali pošteno vrednost. Ne pozabite, da so pričakovane cene pogosto optimistične, resnično poceni ponudbe pa so redke. Če naletite na nepremičnino, ki vam je všeč, ukrepajte hitro (dobre hiše pogosto prejmejo več povpraševanj). Stroški financiranja so zdaj višji kot pred nekaj leti (hipotekarne obrestne mere ~4–5 % v primerjavi s ~1 % v 2021 yes-mallorca-property.com), zato si pridobite predhodno odobritev in načrtujte večje mesečne obroke. Razmislite o iskanju zunaj najbolj vročih območij – če je Palma predraga, preglejte Marratxí ali Llucmajor na obrobju, kjer za svoj denar dobite več yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Poleg tega mislite dolgoročno: Trg nepremičnin na Majorki je bil zgodovinsko odporen, zato se nakup za življenjski slog ali dolgoročno naložbo verjetno obrestuje, medtem ko so kratkoročni preobrati zdaj težji, saj se letna rast upočasnjuje. Na koncu bodite pozorni tudi na pravne vidike (še posebej nerezidenti: zagotovite si razumevanje davkov in morebitnih dovoljenj, če nameravate svojo nepremičnino oddajati).
- Najemniki: Pričakujte konkurenco in razmislite o vseh možnostih. Dolgoročni najemni trg na Mallorci je zelo omejen in drag – ni nenavadno, da se za dobro locirana stanovanja prijavi veliko kandidatov, cene pa so lahko 18–20 € na m² na mesec (npr. ~1.850 € za stanovanje velikosti 100 m²) v letu 2024 yes-mallorca-property.com. Začnite z iskanjem zgodaj in imejte pripravljeno dokumentacijo (dokazilo o prihodkih, reference). Razširite svoj iskalni krog izven najbolj zaželenih sosesk; morda boste nekoliko dlje od obale ali turističnih središč našli boljše ponudbe. Če ste odprti za to, razmislite o najemih izven sezone ali najemno-kupnih pogodbah – nekateri lastniki so pripravljeni pozimi znižati najemnino ali razmisliti o prodaji dobremu najemniku. Če želite najeti turistične nastanitve, vedite, da so nove licence za počitniške najeme omejene, zato je ponudba nizka – pričakujte visoke najemnine za licencirane počitniške vile poleti. Na koncu bodite pozorni na spremembe zakonodaje: vlada se zaveda stanovanjske stiske, zato se lahko pojavijo novi ukrepi (kot so spodbude za lastnike, da ponudijo dolgoročni najem), ki bodo morda postopoma izboljšali razmere. Do takrat naj bodo najemniki pripravljeni na visoke cene in da bodo po potrebi sprejeli manjše bivalne prostore ali sostanovalce, če imajo omejen proračun, še posebej v okolici Palme.
- Investitorji v nepremičnine: Mallorca ostaja zanesljiva izbira, vendar svoj segment izberite premišljeno. Otok ponuja investitorjem vse od stabilnih najemov z donosom do špekulativnih luksuznih projektov, a podnebje leta 2025 podpira strateški pristop. Glede na močno povpraševanje so donosi od najema privlačni – bruto donosi okoli 5–6 % za stanovanjske nepremičnine so dosegljivi globalpropertyguide.com, dobro vodene počitniške namestitve pa lahko prinesejo še več. Osredotočite se na likvidne lokacije z velikim povpraševanjem: npr. stanovanje ob morju v Palmi ali vila v Santa Ponsa bosta vedno našla najemnike/kupce. Po mnenju lokalnih analitikov so trenutno najbolj “likvidne” investicije: mestna stanovanja v trendovskih četrtih Palme, vile na najboljših območjih jugozahoda, majhni butični hoteli in zemljišča z dovoljenji yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Te vrste naložb ponujajo tako potencial prihodkov kot tudi vrednostne rasti. Bodite pozorni na regulatorna tveganja: na primer govorice o davku na tuje kupce ali dejanska ukinitev Zlate vize lahko nekoliko vplivajo na povpraševanje yes-mallorca-property.com. Pametno je imeti lokalnega odvetnika ali svetovalca, ki vas vodi skozi prostorsko načrtovanje, zakone o oddajanju in davke. Če ste tuji investitor, upoštevajte, da je Španija nedavno poenostavila pravila za tuje naložbe, da bi olajšala skladnost investropa.com – a še vedno boste morali večje naložbe prijaviti oblastem. V prihodnje pričakujte umiritev rasti cen, zato načrtujte na osnovi realnih stopenj rasti (5 % letno namesto 15 %). Skratka, vlagajte v vrednost in denarni tok, ne v čisto špekulacijo. Osnovni kazalci Mallorce – omejena površina, globalna privlačnost in stabilna lokacija v evroobmočju – so trdne temelje za dolgoročne vlagatelje, ki iščejo mešanico življenjskega sloga in dobička.
Za zaključek, nepremičninski trg Mallorce leta 2025 cveti, a zahteva preudaren pristop. Ne glede na to, ali kupujete sanjski dom, iščete najem ali vlagate, bo uspeh odvisen od vaše seznanjenosti z lokalnimi trendi, odločnosti ob pojavu priložnosti ter usklajevanja z edinstvenim ritmom življenja in posla na otoku. S svojo kombinacijo uživanja na soncu in zanesljivih donosov Mallorca resnično nudi “nepremičninski raj” – in vse kaže, da se bo to nadaljevalo tudi v prihodnjih letih, ko se otok razvija s trajnostno rastjo in trajno privlačnostjo.
Viri: Pri pripravi tega poročila so bile uporabljene nedavne analize trga in podatki nepremičninskih agencij, vladna in portalaška statistika ter investicijska poročila, vključno s tržnimi podatki Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com prek Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, gospodarsko poročilo balearske vlade spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com in lokalne novice (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, med drugim. Ti viri poudarjajo trenutne trende na Mallorci: strmo naraščajoče cene, ki jih v veliki meri poganja mednarodno povpraševanje, omejena ponudba in trajna privlačnost otoka, ki jo poganja turizem.
