Trg nepremičnin v Aspenu vstopa v leto 2025 z neprimerljivo rastjo in trajnim povpraševanjem. V zadnjih nekaj letih je ta ekskluzivna gorska enklava v Koloradu dosegla rekordno prodajo, ki so jo spodbudili izjemno premožni kupci, selitve v času pandemije in kronično pomanjkanje ponudbe. Medtem ko se trg normalizira po zgodovinskem vrhuncu iz leta 2021 (ko je bilo sklenjenih okoli 1.500 transakcij, kar je bistveno več od dolgoročnega povprečja okoli 900 letno), se pozornost usmerja k temu, kaj sledi. V tem poglobljenem poročilu raziskujemo trende stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Aspenu za leto 2025 in naprej – vključno z napovedmi trga, cenami, zalogo, novimi razvoji, vedenjem luksuznih kupcev, donosnostjo naložb in ključnimi dejavniki, kot so obrestne mere, turizem, delo na daljavo in lokalne politike. Aktualni podatki iz 2024–2025 in strokovni vpogledi ponujajo realen pogled na odporen, a spreminjajoč trg nepremičnin v Aspenu vse do leta 2027.
Trendi trga in napoved za 2025–2027
Po dveh letih izredne rasti po pandemiji se trg nepremičnin v Aspenu stabilizira na visokih ravneh. Skupni promet na trgu nepremičnin v Aspenu/okrožju Pitkin se je povečal z okoli 3,1 milijarde USD v letu 2023 na 3,8 milijarde USD v letu 2024, kar kaže na robustno aktivnost, čeprav pod vrhom iz leta 2021. Število transakcij v Aspenu je v letu 2024 naraslo za približno 3 % (180 prodaj proti 174 v 2023), medtem ko se je skupna vrednost nekoliko znižala za približno 3 %, kar nakazuje rahlo nižje cene oz. manj mega-poslov. Snowmass Village, sosednje turistično mestece Aspena, je zabeležil še močnejši zagon – prodaja enot je v letu 2024 zrasla za 16 % – zahvaljujoč novemu povpraševanju, ki ga spodbuja sveža ponudba. Ob vstopu v leto 2025 je soglasje, da se bo trg zmerno umiril glede na pretekli vroči tempo. Lokalni analitik Randy Gold napoveduje, da bodo skupne prodaje v letu 2025 padle glede na leto 2024 z 650–800 transakcijami skupne vrednosti od 2,8 do 3,3 milijarde USD. Večina tega upada se pričakuje v drugi polovici leta 2025 (H2 2025), ko bi se lahko prodajna aktivnost znižala za 20–40 % v primerjavi s prejšnjim letom. Skratka, leto 2025 bo še vedno »dobro leto, a slabše kot 2024«, s precejšnjim upočasnjenjem proti koncu leta.
Če gledamo dlje v prihodnost, so strokovnjaki iz panoge optimistični glede dolgoročne smeri Aspena. Na državni ravni naj bi se razmere na stanovanjskem trgu do leta 2026 izboljšale, saj bodo obrestne mere padale: glavni ekonomist NAR napoveduje, da se bo prodaja nepremičnin v ZDA v letu 2025 povečala za približno 9 %, v letu 2026 pa za 13 %; 30-letne hipoteke pa naj bi do leta 2026 padle na približno 6 %. Aspenov trg je običajno izoliran, a ne imun na makro trende. Vsak kratkoročni padec naj bi sledil hitremu okrevanju, glede na edinstveno privlačnost Aspena. Dolgoletni posredniki primerjajo nepremičnine v Aspenu z »blue-chip« naložbo, ki ohranja vrednost in z leti raste, ter ščiti v negotovih časih. »Ne bi stavil proti Aspen Snowmass na dolgi rok,« pravi en lokalni strokovnjak, ki izpostavlja edinstven življenjski slog in dokazano odpornost območja. Do leta 2026–2027, ob predpostavki stabilizacije širšega gospodarstva, naj bi se vrednosti nepremičnin v Aspenu znova začele zmerno povečevati, čeprav počasneje kot v hitro rastočih letih 2020–2022. Ena od napovednih analiz vidi cene stanovanj v Aspenu, ki bodo v naslednjih 10 letih kumulativno zrasle za okoli 28 %, kar odraža nadaljnjo dolgoročno rast (čeprav se letni rezultati lahko razlikujejo). Na splošno velja, da je obdobje 2025–2027 faza normalizacije – priložnost, da trg zadahne – preden se morda ponovno začne nov cikel rasti, ki ga poganja povpraševanje premožnih in omejena ponudba.
Podatki o cenah in stopnje rasti vrednosti
Cene stanovanj v Aspenu ostajajo blizu rekordnih vrednosti po skoku v času pandemije. V 2024 so povprečne cene v okrožju Pitkin poskočile za 24 % glede na preteklo leto, kar je povprečno prodajno ceno dvignilo na približno 13,3 milijona dolarjev. Družinske hiše v Aspenu so zabeležile izjemno rast cen: povprečna hiša v Aspenu je bila leta 2024 prodana za 21 milijonov dolarjev (mediana ~16,75 milijona dolarjev), povprečna cena na kvadratni čevelj (PSF) pa je znašala 3.300 dolarjev – kar je več od približno 2.900 dolarjev prej, v elitnih soseskah, kot sta West Aspen in West End, pa je celo presegla 4.000 dolarjev na kvadratni čevelj. Za primerjavo, 40 % vseh aktivnih nepremičnin v Aspenu zdaj dosega ceno nad 4.000 dolarjev na kvadratni čevelj, kar je bilo pred letom 2020 rezervirano le za nekaj najprestižnejših nepremičnin. Tudi cene stanovanj so zrasle: mediana cene stanovanja v Aspenu se je leta 2024 zvišala za približno 5 % na okoli 2,85 milijona dolarjev, 89 prodaj stanovanj pa je preseglo 2.000 dolarjev na kvadratni čevelj. Do začetka leta 2025 je skupna mediana prodajne cene domov (vseh vrst nepremičnin) znašala okoli 3,3 milijona dolarjev, kar je 9,1 % več kot pred letom dni rocket.com, kažejo podatki Rocket Homes. Tudi prej “dostopni” segmenti so beležili rast – na primer območje Smuggler še vedno velja za nekoliko cenejše za Aspen, vendar vrednosti tudi tam rastejo skupaj s trgom.
V najvišjem razredu luksuzne nepremičnine v Aspenu postavljajo nova cenovna merila. Leta 2024 je bilo prodanih 5 hiš za več kot 50 milijonov dolarjev, vsaka tretja prodana hiša v Aspenu pa zdaj presega 20 milijonov dolarjev avantgardeaspen.com. Samo v letu 2024 je Aspen zabeležil 11 prodaj nad 30 milijonov dolarjev, vključno z rekordno prodajo posestva za 108 milijonov dolarjev oziroma približno 4.820 dolarjev na kvadratni čevelj. Najvišja znana cena na kvadratni čevelj je bila izjemnih 8.215 dolarjev/kvadratni čevelj za penthouse v vrednosti 43 milijonov dolarjev (Monarch on the Park), kar je približno dvakrat več od predpandemične rekordne vrednosti (leta 2019 je najvišja prodaja znašala 23 milijonov dolarjev pri ~3.018 dolarjev/kvadratni čevelj). Kot pravi izkušeni posrednik Tim Estin, »Cene so po covidu-19 zrasle za 2,5- do 3-krat … preprosto ni dovolj ponudbe za vse povpraševanje«. Potem ko je leta 2022 prišlo do lahke korekcije (mediana cene doma v Aspenu je takrat padla za približno 14 %), so se vrednosti ne le povrnile, ampak so dosegle nove rekorde. Rast luksuza poganja močno povpraševanje po vrhunskih nepremičninah (predvsem med premožnimi kupci, ki bežijo iz mest ali iščejo domove za delo na daljavo) ter »nič primerljivega« občutek pomanjkanja, ki prodajalcem omogoča doseganje najvišjih cen. Tudi če se trg nekoliko umiri v letu 2025, večina strokovnjakov pričakuje, da bodo cene ostale blizu sedanjim oziroma dosegle zmerno rast v naslednjih nekaj letih. Napovedi za 2025 predvidevajo, da bodo vrednosti stabilne ali v večini segmentov Aspen/Snowmass rahlo rasle, pri čemer je morebiten padec cen pričakovati le na preseženih delih trga ali pri zastarelih nepremičninah.
Raven zalog in omejitve stanovanjske ponudbe
Kljub zelo visokim cenam je ponudba nepremičnin v Aspenu še vedno zelo omejena, kar je glavni dejavnik, ki krepi trg. Januarja 2025 je bilo v Aspenu na voljo le 174 aktivnih stanovanjskih nepremičnin – zgodovinsko nizka ponudba – kljub rahlemu 4 % povečanju zalog v primerjavi s prejšnjim letom. Do maja 2025 se je število oglasov še povečalo na približno 258 domov na trgu (5,7 % mesečno povečanje), kar kaže na postopno rast ponudbe. Ta porast je začel premikati stanovanjske razmere v Aspenu proti bolj uravnoteženemu ali celo kupcu naklonjenemu trgu v primerjavi z vročico let 2021–22 rocket.com. Hkrati se je povpraševanje prav tako nekoliko ohladilo, zato nepremičnine ostajajo dlje časa na trgu in kupci imajo več izbire kot pred letom dni rocket.com. Kljub temu ponudba stanovanj ostaja absolutno gledano precej pod dolgoročnim povprečjem – zaloga nepremičnin v Aspenu je le delček tiste, ki je bila pred pandemijo, prav tako pa je tudi v Snowmassu ponudba omejena. Tako Aspen kot Snowmass sta leto 2024 zaključila z le “rahlim povečanjem” ponudbe, ki “ostaja zgodovinsko nizka,” kot ugotavlja Estinovo poročilo o trgu. V številnih cenovnih razredih in soseskah so tekmovalne ponudbe zamenjala previdna pogajanja, vendar imajo prodajalci še vedno precejšnjo pogajalsko moč zaradi pomanjkanja kakovostnih nepremičnin. Ključni razlog za omejeno ponudbo so stroge omejitve razvoja v Aspenu. Regija se sooča s problemom “pomanjkanja zemljišč” – v najboljših predelih Aspena in Snowmassa praktično ni več prostih parcel. Mestna uredba v Aspenu strogo omejuje novo gradnjo: občinska zakonodaja zdaj omejuje velikost stanovanjskih stavb na 9.250 kvadratnih čevljev (oziroma 8.750 kvadratnih čevljev znotraj urbanega mejnika), z novim postopkom pregledovanja, ki močno oteži odobritev velikih hiš (nad približno 5.750 kvadratnih čevljev). Kleti, večje od 1.000 kvadratnih čevljev, niso več dovoljene (prej je bil mejnik 4.000 kvadratnih čevljev). Poleg tega vsako leto v mestu Aspen odobrijo samo 6–8 dovoljenj za rušenje (preko žreba), plus še nekaj dodatnih za dolgoletne domačine. Vsa dovoljenja za rušenje v letu 2025 so že dodeljena, kar pomeni, da bodo morali razvijalci, ki so želeli porušiti in nadomestiti stare stavbe, čakati več let. Od leta 2019 je bilo skupaj izdanih le 32 dovoljenj za rušenje, dejanskih porušitev je bilo manj kot 10 – številna dovoljenja so bila uporabljena samo za potencialne projekte, ki se niso nikoli pričeli. Ta ozko grlo pri prenovi lastnike in izvajalce sili v prenove. Dejansko je pogosto lažje in hitreje izvesti večjo prenovo (“gut remodel” – ohranitev dela strukture), kot pa novo gradnjo v tako strogo reguliranem okolju, kot je Aspen.Snowmass Village, ki je imel zgodovinsko več odprtega prostora, prav tako zmanjkuje prostora. Skoraj vsa zemljišča v Snowmassovi Base Village so zdaj že razprodana – ko bodo zadnje stavbe, ki so trenutno v gradnji, dokončane do leta 2027, »v Base Village ne bo več zemljišč za razvoj,« pravijo razvijalci. V Snowmassu je bilo leta 2024 na voljo 142 stanovanjskih nepremičnin, a jih je bilo 89 v enem samem projektu (razvoj stanovanj Stratos), kar poudarja, kako malo samostojnih ponudb obstaja zunaj novih projektov. Hiše pod 5 milijonov dolarjev v Snowmassu so zdaj praktično neobstoječe, saj so preostale nepremičnine v razkošnem segmentu. Medtem je v Aspnu vstopni trg praktično izginil – tudi starejši kondominiji se rutinsko prodajajo nad 1.500–2.000 $/kvadratni čevelj, samostojne hiše pod 5–6 milijonov pa so zelo redke (pogosto ruševine, če se sploh pojavijo). Cene zemljišč so temu primerno poskočile: skupna prodaja zemljišč v Aspnu je leta 2024 padla na 253 milijonov, preprosto zato, ker je ostalo tako malo parcel, najdražja nepozidana parcela pa je bila prodana za 35 milijonov. Gradbeniki so se preusmerili na nakup starejših hiš za prenovo ali razširitev; kot navaja eno poročilo, »se kupci usmerjajo v prenove, dozidave in projekte rušitve/ponovne gradnje« zaradi pomanjkanja odprtega zemljišča.
Skratka, omejitve ponudbe v Aspnu so strukturne in dolgoročne. Stroge omejitve rasti, visoki gradbeni stroški (ocenjeni 1.500 $/kvadratni čevelj za gradbena dela, 2.000–4.000 $/kvadratni čevelj skupnih stroškov za luksuzne gradnje) ter odpor skupnosti proti prekomernemu razvoju bodo še naprej omejevali ponudbo novih stanovanj. Tudi ko povpraševanje na trgu upade, lastniki pogosto obdržijo nepremičnine v Aspnu kot premoženje za naslednje generacije, zato je prostovoljna prodaja nizka. Ta dinamika je osnova za visoko izhodiščno ceno v Aspnu – vrednosti so »funkcija ponudbe in povpraševanja in preprosto ni dovolj ponudbe, da bi zadovoljila povpraševanje,« kot je dejal Estin. V prihodnosti bo leta 2025–2027 verjetno prišlo le do minimalnega povečanja ponudbe (morda z nekaj novimi stanovanjskimi projekti in lastniki, ki se bodo odločili za prodajo po najvišjih cenah), vendar ne pričakujemo izrazitega presežka. Do leta 2027 lahko vsak kratkoročni dvig ponudbe zaradi počasnejše prodaje hitro absorbira ponovno pospešitev trga.
Novi stanovanjski in poslovni projekti
Kljub gradbenim izzivom v Aspnu je v teku več pomembnih razvojnih projektov, ki bodo oblikovali prihodnjo ponudbo – zlasti v Snowmass Village in središču Aspna/hotelskem sektorju:
- Snowmass Base Village – zadnja faza: Snowmass je že desetletja vključen v prenovo svojega osnovnega območja, ki se zaključuje z 1 milijardo dolarjev vrednim projektom Base Village, ki vključuje luksuzne stanovanjske enote, hotele, trgovine in storitve. Zadnji stanovanjski kompleks, imenovan “Stratos”, je dvostavbni projekt luksuznih stanovanj s 89 enotami, katerega zaključek je predviden za leto 2027. Prodaja stanovanj Stratos se je začela januarja 2025 in je naletela na izjemen interes kupcev – v nekaj tednih je več kot 75 % enot šlo v prodajo (do začetka leta 2025 jih je bilo na voljo le še približno 21 od 89 enot). Cene v Stratos so se začele pri okoli 2,9 milijona dolarjev za manjše enote in segajo do 30 milijonov dolarjev za penthous enote. Ta projekt, skupaj z nedavno dokončano stavbo Cirque (del hotela Viceroy, katerega stanovanja so bila razprodana v dveh tednih pri približno 2.700 dolarjih/kvadratni čevelj) businessinsider.com, dviguje profil in cene Snowmass Village na raven blizu Aspena. Pravzaprav je povprečna prodajna cena stanovanja v Snowmassu dosegla 3,8 milijona dolarjev v letu 2024 – kar ustreza povprečju Aspena, nova stanovanja v Snowmassu pa so dosegala 1.800–2.500 dolarjev na kvadratni čevelj. Ko bo Stratos dokončan leta 2027, bo Base Village popolnoma izgrajen, kar pomeni, da se bo rast Snowmassa preusmerila predvsem na ponovno prodajo enot (verjetno po še višjih cenah, saj nove ponudbe ne bo). Mesto, ki je bilo nekoč “mlajši brat” Aspena, postaja samostojna luksuzna destinacija businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – luksuzni hoteli/rezidence: Glavnina razvojnih prizadevanj je usmerjena na osnovno območje zahodne strani gore Aspen Mountain (koridor žičnice Lift 1A). Dva dolgo pričakovana projekta sta tu Aman Aspen Resort (pogosto imenovan tudi Gorsuch Haus/Aman) in Lift One Lodge, ki skupaj obetata nove hotelske sobe, delne rezidence in javne dejavnosti (smučarski muzej in smučarske storitve). Po letih zamud sta projekta v letu 2024 napredovala: Lift One Lodge je bil v fazi pregleda gradbenega dovoljenja z pričakovano izdajo dovoljenja v začetku 2025, projekt Aman/Gorsuch pa naj bi dovoljenja vložil do konca 2024. Direktor oddelka za prostorski razvoj v Aspenu je navedel, da bi začetna dela na Lift One Lodge lahko stekla že poleti 2025 (ob usklajevanju s podjetjem Aspen Ski Co). Če bosta ta ultra luskuzna hotela potekala po načrtih, bi se lahko odprla okoli 2026–2027 in prinesla vrhunsko nastanitev in blagovne rezidence (blagovna znamka Aman naj bi dosegala rekordne cene na kvadratni čevelj). Ta razvoj bo oživil tudi dolgo zapostavljeno območje ob progi, ter razširil jedro Aspena z novo gostinsko, trgovsko in javno ponudbo okrog nove žičnice Lift 1A in smučarskega muzeja. Gospodarski vpliv prihoda znamke Aman naj bi bil velik, saj utrjuje Aspenov status v elitni skupini svetovnih luksuznih počitniških destinacij.
- Novi hoteli v centru: V osredju Aspena, v komercialnem jedru, sta se dve butični hoteli nedavno pridružili ponudbi nastanitev. MOLLIE Aspen, butični luksuzni hotel s 68 sobami, ki ga je razvilo lokalno podjetje HayMax, se je odprl decembra 2023 z veliko pozornostjo javnosti. Z oblikovanjem po navdihu japonsko-skandinavskega sloga in odlično lokacijo ob parku Paepcke, je MOLLIE hitro postal eno izmed najbolj privlačnih novih bivališč v Aspenu (celo osvojil naziv “Najboljši hotel” na lokalnih nagradah 2024). Kmalu za tem sledi White Elephant Aspen – priznana hotelska znamka s sedežem v Nantucketu – ki odpira svojo prvo zahodno podružnico v Aspenu konec leta 2025 in dodaja 54 sob v hotelsko ponudbo Aspena. White Elephant (na naslovu 110 W. Main St.) obljublja mešanico gorske estetike z modernim luksuzom, lokalni turistični predstavniki pa so ob začetku gradnje pozdravili “54 novih hotelskih sob v Aspenu”. Ti novi hoteli širijo zmogljivosti Aspena za obiskovalce (kar bi lahko posredno podprlo strožjo regulacijo kratkoročnih najemov, saj mesto raje vidi turiste v hotelih). Prav tako poudarjajo zaupanje investitorjev v prihodnost turizma v Aspenu.
- Drugi projekti: Omeniti velja še več manjših projektov in infrastrukturnih nadgradenj. V Snowmassu so luksuzne stanovanjske soseske, kot sta Aura in Cirque (prestižna smučarska bivanja s sistemom smučaj-notri/ven), nedavno dosegli prodaje preko 10 milijonov dolarjev, kar kaže na nove ultraluksuzne domove izven samega Aspena. Trg ultraluksuznih hiš na špekulacijo v Aspenu prav tako ostaja aktiven, saj se vsako leto na trgu znajde nekaj velikih novih gradenj kljub predpisom (pogosto se prodajajo izven trga za več kot 30 milijonov dolarjev). Na obzorju je modernizacija letališča Aspen/Pitkin County, ki bo pomemben infrastrukturni projekt: načrti predvidevajo novo terminalno zgradbo do leta 2027–2028 in poravnavo vzletno-pristajalne steze, kar bo zahtevalo popolno zaprtje steze poleti/jeseni 2027. Ta projekt v vrednosti več kot 500 milijonov dolarjev, čeprav ne gre za tipičen nepremičninski razvoj, bo izboljšal dostopnost Aspena za večja letala in dolgoročno izboljšal izkušnjo obiskovalcev. Med meseci zaprtja leta 2027 se lahko pojavi začasni upad turizma (nekateri potniki se bodo morda odločili za lažje dostopne destinacije ali bivanje v Snowmassu), vendar ta investicija nakazuje »dolgoročno zavezanost Aspenovi prihodnosti kot vodilni svetovni destinaciji.« Skratka, novi razvojni projekti v Aspenu in Snowmassu so usmerjeni v visoki razred – luksuzna stanovanja, hoteli in ugodnosti – in čeprav bodo dodali nekaj ponudbe, bodo tudi dvignili standard (in cene) na trgu v naslednjih letih.
Trendi luksuznih nepremičnin in kupci z visoko neto vrednostjo
Aspensko tržišče v osnovi poganjajo kupci z izjemno visokim neto premoženjem (UHNW) in nedavni trendi kažejo, da ta vpliv le še narašča. Aspen je postal magnet za milijarderje in svetovno elito, ki iščejo tako življenjski slog kot investicijo. Po podatkih Forbesa ima v Aspenu domove ocenjenih 100 do 125 milijarderjev, kar ga skorajda izenačuje z New Yorkom glede gostote nepremičnin v lasti milijarderjev. Ti kupci so preoblikovali prodajno strukturo v Aspenu – kot omenjeno, danes ena tretjina vseh prodaj hiš presega 20 milijonov dolarjev avantgardeaspen.com, medtem ko je bila takšna prodaja pred desetletjem redkost. Vstop tega elitnega segmenta je potisnil cene luksuznih nepremičnin v Aspenu v stratosfero, s številnimi posli nad 50 milijonov dolarjev v enem letu (kar je v večini trgov nepredstavljivo). Številni posamezniki z visokim premoženjem (tehnološki podjetniki, upravljavci hedge skladov, zvezdniki, tuji investitorji) vidijo nepremičnine v Aspenu kot prestižno dobrino in varno zatočišče. Med pandemijo se je ta učinek še okrepil: “Selitev ljudi iz urbanih območij in možnost dela na daljavo” je povzročila velik porast povpraševanja ter podvojila ali potrojila cene od leta 2019. Aspenova privlačnost kot lokacija za delo na daljavo – z naravno lepoto, zasebnostjo in vrhunskimi storitvami – pomeni, da prebivalci z visokimi dohodki zdaj pogosto kupujejo z namenom daljšega bivanja ali celo stalne rezidence v Aspenu in ne le za kratke počitnice.Vedenje luksuznih kupcev v Aspenu poudarja ekskluzivnost, udobje in dolgoročno vrednost. Ti kupci so običajno kupci z gotovino ali velikimi pologi, zato so manj občutljivi na nihanja obrestnih mer. Njihova dejavnost je bolj povezana s finančnimi trgi in ustvarjanjem bogastva. Kadar borzni trgi ali gospodarstvo zanihata, lahko v Aspenu začasno upade prodaja v visokem segmentu, saj kupci postanejo previdnejši. Kljub temu se v vsakem obdobju najde nekaj “iskalcev varnega zavetja”, ki kupujejo v Aspenu tudi v času padcev, saj verjamejo v trajno vrednost te lokacije. Na primer, kljub medvedjemu trgu leta 2022 je Aspen dosegel rekorde v prodaji. V letih 2023–2024, ko se je gospodarstvo stabiliziralo, so se milijarderji znova aktivno vključevali in hitro kupovali redke nepremičnine (na primer 76 milijonska prodaja posestva v Aspenu v začetku leta 2023 ter 108 milijonska prodaja leta 2024). Prodaje zunaj trga so prav tako v porastu – številni odmevni posli nikoli ne pridejo na MLS, saj kupci in prodajalci v zasebnosti poslujejo med ultra-bogatimi. Leta 2024 je Aspen doživel več prodaj zunaj trga nad 30 milijonov dolarjev, ki so pomembno “potisnile trg navzgor” v primerjavi. Ta trend pomeni, da uradne statistike morda celo podcenjujejo resnično cenovno rast v najvišjem segmentu.
Razkošni okusi se prav tako razvijajo. Kupci sedaj pričakujejo vseljive, sodobne zasnove s funkcijami za dobro počutje in obsežnimi storitvami. “Sodobni, vrhunski kondominiji, ki jih aspenška urbanistična pravila v mestu ne dovoljujejo”, so bili zgrajeni v Snowmassu in privabljajo kupce, ki cenijo novogradnje. Najboljša območja, kot so Red Mountain, Owl Creek in središče mesta, ostajajo nenehno zaželena, vendar so tudi tradicionalno “manj ugledna” območja (kot sta West Aspen ali Snowmass) doživela strmo rast vrednosti luksuznih domov, saj premožni širijo iskanje prostora in zasebnosti. Mnogi lastniki iz kategorije UHNW (ultra-visokega neto premoženja) zbirajo več lastnosti v Aspnu – na primer eno razkošno posestvo in poleg tega pied-à-terre v središču mesta. Omejitve kratkoročnega oddajanja v Aspnu (sprejete leta 2022) teh kupcev niso prav posebej odvrnile, saj večina ne računa na dohodek iz oddajanja; če že, so predpisi naredili stanovanja v območju za nastanitve (ki so izvzeta iz omejitev STR) še bolj zaželena za tiste, ki želijo prilagodljivost pri oddajanju.
Zanimiv vidik luksuznega trga v Aspnu je preplet z globalnimi luksuznimi trendi. Kupci iz najvišjega razreda Aspenu primerjajo z drugimi elitnimi trgi (Južna Francija, St. Barts, Hamptons itd.). Aspen se drži na vrhu z vseletno privlačnostjo (smučarske zime, hladna poletja), kulturnimi dogodki in ekskluzivnostjo (omejena ponudba). Danes je povsem običajno, da luksuzne hiše v Aspnu dosežejo cene 4.000–5.000+ $ na kvadratni čevelj, kar tekmuje s cenami najboljših lokacij v Manhattnu ali Londonu. Rekordna prodaja po 8.215 $/sq.ft. potrjuje, da spada Aspen trdno v globalno super-premium ligo. Kot je dejal eden izmed razvijalcev, “dvignili smo trg na novo raven” – Aspen in celo Snowmass sta v bistvu ponovno ovrednotila svoje cene zaradi teh luksuznih kupcev. Tudi v prihodnje se pričakuje močno povpraševanje po luksuznih nepremičninah. Število premožnih posameznikov po svetu raste in mnogi šele odkrivajo Aspen. Če ne pride do večjih dogodkov, ki bi uničili bogastvo, bo Aspen najverjetneje še naprej beležil močno absorpcijo luksuza, še posebej za unikatne, vrhunske nepremičnine. Edina opomba je, da so ti kupci izredno zahtevni; nepremičnine, ki se zdijo precenjene ali podpovprečne, lahko ostanejo neprodane, čemur smo priča v nekaterih primerih zdaj, ko se trg umirja. Toda na splošno bo Aspenova luksuzna sfera verjetno narekovala ritem trga – ko bogati kupujejo, trg raste; ko počakajo, si Aspen vzame premor.
Poslovne nepremičnine v Aspnu
Čeprav blišč stanovanj pogosto prevzame žaromete, je aspensko poslovno nepremičninsko področje prav tako omembe vredno – zaznamujejo ga visoke vrednosti, omejena ponudba in živahno maloprodajno/turistično gospodarstvo. Aspenov centrov “Zlati trikotnik” (okoli Galena St, Cooper Ave, Hyman Ave, pešcona) združuje luksuzne butike, umetniške galerije, restavracije in pisarne, ki se vsi borijo za omejen prostor. Poslovne nepremičnine v Aspnu dosegajo ene najvišjih cen v Koloradu. Leta 2024 so najemnine za trgovske prostore v pritličju v središču Aspna znašale med 275 in 325 $ na kvadratni čevelj (NNN letno), kar so ravni najemnine, ki jih sicer vidimo le v najboljših svetovnih nakupovalnih četrtih. Tudi poslovne pisarne so drage (čeprav mnogo manjši trg); pogodbe za najem pisarn v Aspnu dosegajo 60–100 $ na kvadratni čevelj na leto, pri čemer gre večinoma za butične pisarne nad trgovinami. Te cene odražajo močno povpraševanje luksuznih trgovcev in podjetij, da so prisotni v Aspnu. Blagovne znamke kot so Prada, Louis Vuitton in Dior so v zadnjih letih odprle svoje vodilne prodajalne v Aspnu, kar je povzdignilo primerjalno najemnino v maloprodaji. Tudi lokalna podjetja (nepremičninarji, izletniki itd.) se srečujejo z močno konkurenco in visokimi stroški, če želijo obdržati prostore v mestu.
Vendar pa so prodaje poslovnih nepremičnin redke, saj številne stavbe že dolgo časa držijo premožni investitorji. Pravzaprav je v zadnjih letih lastnika zamenjalo le malo poslovnih nepremičnin. Ena večjih transakcij se je zgodila avgusta 2024: prodaja petih vrhunskih poslovnih stavb v središču Aspena za 70 milijonov dolarjev (od družine Souki in podjetja Ajax Holdings razvijalcu Marku Huntu). Mark Hunt je v zadnjem desetletju zbral veliko portfelj nepremičnin v središču Aspena, pogosto je preplačal druge – njegova nadaljnja vlaganja kažejo na zaupanje v prihodnost trgovine v Aspenu. Poleg te večje transakcije v letu 2024 skorajda ni bilo večjih prodaj poslovnih objektov; zapisi okrožja Pitkin kažejo le 3 poslovne transakcije v drugem četrtletju 2024 (enako kot v drugem četrtletju 2023), medtem ko se je prodajna vrednost zmanjšala za približno 27 % na 5,6 milijona dolarjev v tem četrtletju. V bistvu lastniki ohranjajo skoraj vse poslovne nepremičnine v Aspenu, in če pride do prodaje, je le-ta draga (kapitalski donosi so izjemno nizki, pogosto med 3–4 % ali pa niso javno objavljeni).
Na področju poslovnih najemov so se trgovine in restavracije v Aspenu v veliki meri pobrale po pandemiji. Zasedenost trgovskih prostorov poleti 2023–2024 je bila visoka, kar potrjuje naraščajoč izkupiček mestnega davka na prodajo. Na primer, prihodki od turistične takse v okrožju Pitkin so bili v sredini leta 2024 za približno 5 % višji kot leto prej, skupni prirast davka na prodajo pa je znašal +6,4 %, kar kaže na zdravo turistično potrošnjo. Do poletja 2025 je Turistična zbornica Aspen poročala o višji zasedenosti kot leto prej in “živahnem začetku” sezone, zahvaljujoč ponovnim dogodkom in zaupanju potnikov. Veliko število obiskovalcev koristi lastnikom – trgovci in gostinski najemniki so v letih 2021–2024 beležili dobre prodajne rezultate, kar jim je omogočilo, da kljubujejo visokim najemninam. Praktično v središču Aspena ni dolgo “praznih” prodajaln; vsaka praznina hitro dobi novega najemnika (ali pa je v prenovi). Po COVID-u je nekaj podjetij res zamenjalo lokacije (zaradi dela na daljavo so se nekateri lokali zmanjšali), a so številne prostore hitro prevzeli razširjajoči se luksuzni trgovci ali nove gostinske znamke. Na primer, novi hoteli (Mollie in White Elephant) vključujejo restavracije ali prodajalne na ulici, kar še dodatno oživlja poslovno ponudbo.
Eden od izzivov na poslovnem področju v Aspenu je, da podjetja, ki služijo lokalnemu prebivalstvu (npr. cenovno ugodne restavracije, vsakodnevne storitve), težko prenesejo visoke najemnine, zaradi česar se pojavljajo skrbi za ekonomsko raznolikost Aspena. Mesto je preizkusilo nekaj odlokov za ohranitev določenih lokalno usmerjenih trgovin, vendar so gospodarske razmere zahtevne. Medtem je razvoj novih poslovnih prostorov omejen – v središču mesta skorajda ni prostora za nove kvadrature. Nekaj projektov, kot je prenova stare stavbe Crystal Palace ali posodobitev bloka Muzeja umetnosti Aspen, je še v razpravi, a večjih novih poslovnih centrov ni v načrtu. Večina poslovne rasti bo tako vezana na večnamenske projekte (npr. trgovine v pritličjih novih hotelov ali stanovanj).
Povzemimo, trgovske nepremičnine v Aspnu odlikujejo izjemno visoke najemnine, izjemno nizka zasedenost in redke prodaje. Investitorji jih vidijo kot prestižni razred naložb, podobno kot stanovanjske nepremičnine. Za širši trg je zdrav trgovski sektor pomemben: zagotavlja, da Aspen ostaja privlačna destinacija z luksuznimi trgovinami, restavracijami in zabavo – kar posledično spodbuja povpraševanje po nepremičninah. Trenutni trendi kažejo, da sta turizem in potrošnja v Aspnu zelo močna, kar podpira trgovske najemnine in vrednosti. Do leta 2025–2027 je trgovska napoved pozitivna, a ne visoko rastna – pričakujte stabilne ali postopno rastoče vrednosti (verjetno obstaja meja, koliko več lahko trgovci še plačajo, vendar je vsak upad povpraševanja malo verjeten glede na premožno bazo potrošnikov). Eden izmed dejavnikov, na katerega je treba biti pozoren, je zaprtje letališča leta 2027: v mesecih izgradnje vzletno-pristajalne steze bi lahko določen upad obiskovalcev vplival na trgovce in hotele to poletje. Vendar pa naj bi bil ta vpliv začasen, nove letališke zmogljivosti pa bodo na dolgi rok povečale dostopnost in privlačnost Aspna za premožne popotnike.
| Povzetek trgovskega trga (Aspen) | Vrednost (2024) |
|---|---|
| Najemnina za trgovine (mestno jedro) | $275–$325 na kv. čev. (letno NNN) |
| Najemnina za pisarne | $60–$100 na kv. čev. (letno) |
| Obseg trgovskih prodaj Q2 2024 | $5.59M (3 prodaje) |
| Obseg trgovskih prodaj Q2 2023 | $7.64M (3 prodaje) |
| Prihodki iz turistične takse (H1 2024) | $168.3M (rast 5 % medletno) |
Naložbene priložnosti in donosnosti najemnin
Naložbe v nepremičnine v Aspnu so se v zadnjem desetletju izkazale za izjemno donosne tako glede rasti vrednosti kot prihodkov iz najemnin. Vendar pa je investicijski profil tukaj poseben: donosnosti (kapitalske stopnje) so razmeroma nizke, pogosto pa je cilj dolgoročna kapitalska rast in uporaba za osebne potrebe, ne pa visoki denarni tok. Veliko kupcev v Aspnu so dejansko investitorji-uporabniki – svoje nepremičnine oddajajo le del časa, hkrati pa v njih tudi osebno uživajo (kar je težko kvantificirati v donosu). Kljub temu je najemni trg v Aspnu zelo močan, posebej na visokem koncu. Kratkoročne počitniške najemnine dosegajo osupljive zneske v času sezone. Pravzaprav so cene luksuznih najemnin tako poskočile, da nekatere vrhunske vile v Aspnu dosegajo več kot 400.000 $ na mesec najemnine v najboljših obdobjih. (To ni tipkarska napaka – premožni najemniki bodo odšteli šestmestne zneske, da bi preživeli božič ali poletni mesec v vili v Aspnu.) Nedavno poročilo je izpostavilo več ultra-luksuznih hiš, ki so se oddajale za 100.000–400.000 $+ na mesec v letih 2024–2025, saj povpraševanje presega ponudbo elitnih najemniških nepremičnin.
Za bolj tipične nepremičnine so najemnine še vedno visoke. Do konca leta 2024 je bila median dolgoročna najemnina v Aspenu približno 17.650 USD na mesec, pri čemer tudi enosobni apartmaji dosegajo povprečje več kot 5.000 USD mesečno. Luksuzni apartmaji in hiše se pogosto oddajajo za 25.000–50.000 USD na mesec v zimskih ali poletnih mesecih. Kratkoročne (dnevne/tedenske) najemnine v turistični sezoni dosegajo vrednost od 1.000 do 3.000 USD na noč za luksuzne apartmaje ter več kot 5.000 USD na noč za luksuzne hiše. Takšni prihodki lahko prinesejo zdravo letno donosnost (pogosto 3–5 % vrednosti nepremičnine) za lastnike, ki svoje domove oddajajo le del leta, kar je vredno omembe glede na nizke kapitalske donose v Aspenu. Povpraševanje po najemu poganja stalen pritok premožnih obiskovalcev zaradi smučanja, festivalov in praznikov – kapacitete hotelskih sob v Aspenu so omejene, zato se mnogi obiskovalci raje odločajo za najem zasebnih domov. Zasedenost počitniških najemov je bila visoka, čeprav so občinski predpisi o kratkoročnem najemu (STR), uvedeni leta 2022, uvedli nekaj ovir. Lastniki drugih domov se zdaj soočajo z dodatnimi davki (do 21,3 % na prihodek od najema za investicijske nepremičnine) ter prostorskimi omejitvami za kratkoročne najeme zunaj določenih hotelskih območij. Ta pravila naj bi spodbudila več dolgoročnih najemov za lokalno delovno silo, vendar v praksi mnogi lastniki še vedno raje izberejo dobičkonosni kratkoročni trg in najeme preprosto skrbno strukturirajo. Nekateri so prešli na najeme za 30+ dni (da bi se izognili STR davku), kar še vedno zagotavlja znatne prihodke in pogosto vodi do dejansko enakih sezonskih najemnikov.
Z naložbenega vidika nepremičnine v Aspenu nudijo stabilnost in prestiž. Tudi v času gospodarskih padcev vrednosti nepremičnin v Aspenu običajno okrevajo hitreje kot na večini drugih trgov. Bazen kupcev je mednaroden in narašča, kar zagotavlja likvidnost na najvišjem nivoju. Donosi od najema so, kot omenjeno, zmerni, če jih računamo strogo (hiša vredna 10 mio USD lahko ustvari 300.000 USD/leto bruto najemnine = 3 % donosa), a mnogi vlagatelji to sprejemajo zaradi visoke verjetnosti rasti vrednosti in možnosti lastne uporabe. Poleg tega je bila za tiste, ki so kupili pred letom 2020, rast izjemna – 2 do 3-kratno povečanje vrednosti v kratkem obdobju. Novi vlagatelji v letu 2025 verjetno ne bodo doživeli tako eksplozivne rasti, a zmerna apreciacija v kombinaciji z določenimi prihodki od najema lahko še vedno preseže številne alternativne naložbe, zlasti če upoštevamo nizke stroške lastništva v Aspenu (državni davki na nepremičnine v Koloradu so relativno nizki, manj kot 0,5 % efektivne stopnje).
Priljubljene naložbene strategije vključujejo: nakup apartmajev v središču Aspena, ki jih je mogoče kratkoročno oddajati (enote na območjih z izjemo za nastanitev imajo najvišjo zasedenost najema), nakup nepremičnin v Snowmass Base Village za izkoriščanje njegove rasti in nato oddajanje prek profesionalnih programov ali nakup starejših hiš v Aspenu za prenovo in nadaljnjo prodajo (t. i. flip trg). Slednja možnost je vse težja zaradi omejitev dovoljenj in višjih gradbenih stroškov, a izkušeni razvijalci lahko še vedno profitirajo na veliki razliki v ceni med zastarelimi hišami iz 80. let in novo, sodobno ponudbo, ki jo kupci želijo. Obstaja tudi zanimanje za delno lastništvo in članske klube (npr. Dancing Bear residences, zasebni rezidenčni klubi v Aspenu), ki vlagateljem omogočajo delež v Aspenu pri nižjem vstopnem pragu, s potencialno možnostjo oddaje v najem.
Omeniti je treba tudi agencije za luksuzne najeme in upravljavce nepremičnin v Aspenu – podjetja kot Luxuri, Fifth Avenue Rentals ipd. so specializirana za globalno trženje vrhunskih najemov v Aspenu in tako lastnikom zagotavljajo, da najdejo najemnike, pripravljene plačati visoke zneske. Prisotnost teh agencij, skupaj s platformami, kot je Airbnb (za enostavnejše enote), naredi oddajanje domov v Aspenu dostopnejše lastnikom, kar izboljšuje naložbeno privlačnost. Po drugi strani pa morajo vlagatelji upoštevati tudi regulativno okolje: mesto lahko prilagodi pravila za kratkoročne najeme in v skupnosti potekajo stalne razprave o omejevanju “temnih hiš” ter začasnih najemov zaradi ohranjanja značaja skupnosti. Do zdaj so dosegli kompromise (npr. z omejevanjem števila dovoljenj za kratkoročne najeme, uvajanjem pristojbin), vendar je radikalna prepoved malo verjetna, glede na pomen turizma.
Spodnja črta za vlagatelje: Nepremičnine v Aspenu niso molzna krava v smislu donosnosti, vendar nudijo kombinacijo stabilnih prihodkov, užitka ter trdnega potenciala rasti vrednosti, ki mu le malokateri trg lahko konkurira. Vedenje nanj je podobno kot pri umetninah ali delnicah podjetij prvega reda – cenjen pri tistih, ki vedo, ter odporen na dolgi rok. Tisti, ki iščejo le kapitalsko donosnost, bodo morda vlagali drugje (npr. v poslovne nepremičnine ali trge z višjim donosom), vendar je za premožne vlagatelje, ki iščejo varen in užitka poln hranilec premoženja, Aspen izredno privlačen. Kot je dejal lokalni posrednik: “Aspenske nepremičnine so tako zanesljive, kot je le mogoče.”
Dejavniki, ki vplivajo na trg v Aspenu
Na potek nepremičninskega trga v Aspenu v letih 2025–2027 bo vplivalo več zunanjih in lokalnih dejavnikov:
- Obrestne mere & gospodarske razmere: Višje hipotekarne obrestne mere v letih 2023–2024 (okoli 7 %) elitnega trga v Aspenu niso bistveno prizadele, saj številni kupci ne potrebujejo financiranja. Kljub temu pa obrestne mere vplivajo na psihologijo kupcev in srednji razred. Če se bodo obresti do leta 2025 približale ~6 % in do leta 2026 ~5,5–6 %, kot je napovedano, bi to lahko sprožilo dodatno povpraševanje – predvsem za tiste, ki kupujejo nepremičnine pod 10 milijonov dolarjev ali najemajo večje kredite. Poleg tega močno gospodarstvo in rastoči borzni trgi neposredno spodbujajo prodajo v Aspenu: Aspen je “diskrecijski trg”, vezan na ustvarjanje bogastva in borzne donose. Ko se vlagatelji počutijo bolj premožne (bonusi, IPO-ji ipd.), kupujejo domove v Aspenu. Nasprotno pa bi lahko Aspen v primeru recesije (velike banke verjetnost recesije v 2025 ocenjujejo na 20–40 %) doživel kratkoročno upočasnitev. Trenutno je gospodarstvo Kolorada robustno (zaposlenost okoli 7,2 % nad ravnmi pred pandemijo COVID) in najpremožnejši imajo več likvidnosti kot kadarkoli prej, kar je za Aspen spodbudno. Seveda pa bodo v Aspenu pozorni tudi na svetovne gospodarske kazalce – vsak večji gospodarski padec ali finančna kriza bi lahko začasno odvrnila velike kupce.
- Turizem in potovalni trendi: Usoda nepremičnin v Aspenu je tesno povezana z njegovim privlakom kot letovišča. Turizem se je po pandemiji vrnil na velika vrata. V letih 2023 in 2024 je število obiskovalcev poleti in pozimi skoraj doseglo rekordne vrednosti, za leto 2025 pa je napovedano »zasedeno poletje« z visoko stopnjo zasedenosti, pravijo v Aspen Chamber. Močno povpraševanje turistov podpira vrednost nepremičnin na dva načina: lastnikom zagotavlja najemne prihodke, nekatere obiskovalce pa spremeni v prihodnje kupce (veliko ljudi se med dopustom zaljubi v Aspen in se odloči za nakup doma). Koledar dogodkov v Aspenu (npr. Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games itd.) ter širitev na nove trge (direktni leti iz več mest) še naprej privabljata premožne goste. Ena izmed previdnosti je zaprtje letališke steze leta 2027 – od marca do oktobra 2027 bo letališče v Aspenu neuporabno, kar bi lahko odvrnilo nekatere potnike. Uprava letališča načrtuje preusmerjanje letov na bližnja letališča in spodbujanje obiskovalcev k vožnji z avtom, toda to poletje lahko zaznamo upad luksuznega turizma. Lastniki nepremičnin, ki oddajajo, bi to lahko občutili skozi nižjo zasedenost v sredini leta 2027. Vendar pa gre za enkratni infrastrukturni projekt, mnogi pa menijo, da bo prenovljeno letališče (z novo terminalno stavbo do leta 2028) dolgoročno povečalo zmogljivost in priročnost turizma v Aspenu. Trendi rekreacije na prostem (smučanje, kolesarjenje itd.) prav tako vplivajo na Aspen; pandemija je povzročila razcvet aktivnosti na prostem, kar koristi gorskim mestom. Če se ta trend nadaljuje (ljudje si želijo več naravnih doživetij), bo Aspen še naprej deležen zanimanja.
- Delo na daljavo in spremembe življenjskega sloga: Revolucija dela na daljavo je za Aspen pomenila prelomnico. Aspen ni več le počitniška destinacija, ampak je postal realna možnost za polovično stalno bivališče za številne visoko plačane posameznike, ki so ugotovili, da lahko delajo od kjerkoli. Ta strukturna sprememba dela je trajno razširila krog potencialnih kupcev v Aspenu – direktorji iz tehnološkega, finančnega in drugih sektorjev, ki so bili prej vezani na mesta, lahko zdaj v Aspenu prebijejo več mesecev in zato lažje upravičijo nakup nepremičnine tam. Dokler bo hibridno/delo na daljavo običajno (kar najverjetneje še nekaj časa bo), bo Aspen imel od tega koristi. Veliko podjetij pa je začelo v Aspenu organizirati tudi team building in oddaljena srečanja, kar spodbuja luksuzni najem sredi tedna. Edina slaba stran dela na daljavo je, da obremenjuje lokalno stanovanjsko ponudbo za delavce (saj več lastnikov drugih domov preživlja daljši čas, kar zmanjšuje ponudbo za lokalne najemnike). Vendar pa je delo na daljavo neto pozitivno za povpraševanje. Eden izmed posrednikov je povedal, da je od leta 2020 »sposobnost življenja in dela na daljavo« znatno povečala povpraševanje in prispevala k velikemu dvigu cen. Ta dejavnik ostaja, Aspen pa se pogosto omenja skupaj s kraji, kot so Tahoe, Jackson Hole in Park City, kot glavni prejemniki bogastva generacije, ki lahko dela od kjerkoli.
- Lokalne politike (stanovanja in najemi): Aspen se sooča z izzivom, kako upravljati svoj uspeh. Po eni strani je mesto leta 2022 sprejelo stroge predpise za kratkoročne najeme (STR), vključno z omejitvijo števila dovoljenj in visokimi davki za STR (med ~11–21 % glede na vrsto nepremičnine). Namen ukrepov je bil omejiti najeme Airbnb v lasti investitorjev in ohraniti značaj skupnosti. To je vplivalo na trg stanovanj – nepremičnine v območju za nastanitve (ki je oproščeno številnih STR pravil) se prodajajo po višji ceni, saj omogočajo več svobode pri oddajanju, medtem ko je povpraševanje po stanovanjih zunaj tega območja nekoliko manjše, razen če imajo posebne značilnosti. Do zdaj pravila STR niso preplavila trga z dolgoročnimi najemi (kot so upali nekateri uradniki), so pa spremenila vedenje lastnikov. Drug vidik politike so zahteve in pristojbine za dostopna stanovanja pri novih projektih. Aspen od investitorjev zahteva, da zgradijo dostopna stanovanja ali plačajo visoke pristojbine – po poročilih to znatno podraži projekte (25–30 % „mehki stroški“). Kljub vsem naporom pa „še vedno primanjkuje dostopnih stanovanj v Aspnu, kar povečuje pritisk na območje od sredine doline do Glenwood Springs“. Večina lokalne delovne sile vsakodnevno vozi 20–40 milj daleč, saj je življenje v samem Aspnu cenovno nedosegljivo. To bi lahko sčasoma vplivalo na raven storitev ali razpoložljivost delovne sile, kar je vredno spremljati (npr. pomanjkanje delavcev lahko oteži poslovanje restavracij, smučišč itn., kar nekoliko zmanjša izkušnjo za lastnike in obiskovalce). Skupnost aktivno išče rešitve, na primer gradnjo več stanovanj z omejitvijo lastništva nižje v dolini in morebitno omejitev špekulativne gradnje, ki ne prispeva k lokalnemu stanovanjskemu fondu. Davki na prenos nepremičnin in turistični davki so tudi dejavnik – Aspen in Snowmass imata različne davke, ki financirajo dostopna stanovanja in infrastrukturo. Vsako morebitno povečanje teh davkov (npr. Snowmass razmišlja o novi pristojbini za kratkoročne najeme) bi lahko nekoliko vplivalo na donosnost lastnikov, vendar so ti stroški za zdaj majhni v primerjavi z vrednostjo nepremičnin.
- Okoljski in drugi dejavniki: Privlačnost Aspena lahko vplivajo okoljske težave, kot so gozdni požari, suše/variabilnost snežnih padavin (smučarske razmere) ipd. Doslej je imel Aspen srečo z obilico snega in brez neposrednih gozdnih požarov v mestu, a je trende povezanih s podnebjem treba spremljati, saj vplivajo na smučarsko industrijo. Po drugi strani lahko Aspenova zavezanost k okoljski kakovosti (strogi energetski standardi gradnje, poudarek na trajnosti) nagovarja okoljsko ozaveščene kupce. Poleg tega širši družbeni trendi – želja po varnosti, zasebnosti, politični stabilnosti – iz Aspena (v ZDA, z nizko stopnjo kriminala in visokimi storitvami) delajo zaželeno zatočišče v primerjavi z nekaterimi mednarodnimi alternativami.
Skratka, trg v Aspnu bo v prihodnjih letih oblikovan z mešanico gospodarskih razmer in lokalnega vodenja. Skupni imenovalec je ravnotežje: mesto skuša uravnotežiti turizem in bivalnost, trg pa lovi ravnotežje med visokim povpraševanjem in omejeno ponudbo. Če se ZDA izogne trdi recesiji in bo povpraševanje po potovanjih ostalo močno, ima Aspen dobre možnosti za nadaljnji uspeh. Manjši izzivi, kot so višje obrestne mere ali predpisi, lahko povzročijo kratke pavze, vendar temeljni dejavniki svetovnega bogastva in edinstvenosti Aspena kažejo na optimistično prihodnost.
Strokovni vpogledi in analiza
Strokovnjaki iz industrije se na splošno strinjajo glede odpornosti in dolgoročne moči Aspena, ob priznavanju trenutnega prehodnega obdobja. Tim Estin (posrednik iz Aspen Snowmass Sotheby’s) je trg v začetku leta 2025 opisal kot “normalizacijo na višjih cenovnih ravneh” – po popandemičnem navalu je Aspen dosegel novo vrednostno raven in zdaj opaža bolj običajne sezonske vzorce in dinamiko pogajanj. Opozarja, da je 40 % ponudb zdaj nad 4.000 USD/kvadratni čevelj, v primerjavi z le nekaj primerki pred letom 2020, kar kaže na trajen dvig strukture cen na trgu. Estin prav tako poudarja omejitve ponudbe (omejena novogradnja zaradi omejitev rušenja ipd.) in zaključuje, da je rast cen v osnovi odvisna od zaloge, kar pomeni, da bodo cene ostale visoke ali rasle, dokler bo ponudba omejena.
Randy Gold (analitik lokalnega trga) je podal podroben pogled za leto 2025, kjer v bistvu napoveduje mehko pristajanje: trdno leto, a nekoliko slabše od vrhunca leta 2024. Njegova napoved predvideva manj prodaj in nižjo skupno prodajno vrednost v skoraj vseh segmentih v letu 2025 (Aspen in Snowmass, hiše in stanovanja), a vrednosti (cena na m², mediane cen) naj bi ostale stabilne ali zmerno enomestno narasle v večini sosesk. Pomembno je poudaril, da pričakuje še eno močno leto ultra-luksuznih prodaj v 2025 – nepremičnine nad 10 ali 20 milijonov dolarjev bodo še naprej zelo iskane – tudi če bo skupno število transakcij nižje. Gold je poudaril številne nove spremembe prostorske zakonodaje (omejitve velikosti hiš, zmanjšanje TDR ipd.) in menil, da bomo “v prihodnje videli veliko več prenov” zaradi draginje in zapletenosti novih gradenj. Prav tako je omenil, da so nekateri kupci v “počakajmo in vidimo” načinu zaradi nihanj na borzah in možnosti recesije, a meni, da bodo morebitne negotovosti na trgu verjetno kratkoročne.
Chris Klug (posrednik v Aspenu) se je pridružil z zaupanjem za dolgoročno obdobje: “Aspen nepremičnine so bila odlična naložba v smislu kakovosti življenja in financ … kot blue-chip delnica”. Klug poudarja, da Aspen “običajno bolj pozno občuti makroekonomske vplive in se tudi hitreje pobere” kot drugi trgi. To je bilo očitno po letu 2008 in znova po letu 2020 – Aspen je imel kratke zastoje, nato pa močno okreval. Njegov nasvet je, da čeprav lahko “na kratek rok vidimo nihanja”, edinstvena kombinacija načina življenja in omejene ponudbe naredi Aspen zanesljivo izbiro. V pomladni posodobitvi za leto 2025 je Klug poudaril, da ostaja povpraševanje visoko in ljudje preprosto “želijo biti v Aspen Snowmassu” kljub gospodarskim novicam. Takšne kvalitativne ugotovitve nakazujejo, da je razpoloženje med kupci še vedno pozitivno; mnoge vodi želja po življenjskem slogu, ki presega običajne tržne cikle.
Z širše perspektive so viri, kot sta Zillow in WalletInvestor, prav tako optimistični (čeprav so manj prilagojeni posebnostim Aspena). Podatki Zillowa kažejo, da so vrednosti doma v Aspenu v začetku leta 2025 zrasle za približno 3,5 % na letni ravni, njihovi algoritmi napovedujejo še rast, saj je ponudba omejena. Previdnosten ton prihaja iz nekaterih nacionalnih virov, ki napovedujejo umirjanje luksuznih sekundarnih stanovanjskih trgov ob zaključku pandemskega buma; toda specifično neravnovesje ponudbe in povpraševanja ter globalni ugled Aspena pomenita izjemo, ki pogosto zaobide nacionalne trende.
Skratka, strokovno mnenje o Aspenu do leta 2027 je previdno optimistično. Pričakujemo lahko manjši popravek ali zastoj v letu 2025, temu pa bo sledila nadaljnja rast in moč v letih 2026–2027, če ne bo večje gospodarske krize. Ugled Aspena kot svetovno priznanega alpskega zatočišča za premožne ostaja nedotaknjen – iz dobrega razloga je dosledno uvrščen med najboljše ameriške trge z luksuznimi nepremičninami. Kot je Klug odločno povedal, Aspen ponuja »kakovost življenja… kot je še nisem našel drugje« in kupci se tega zavedajo. Ta neoprijemljiva vrednost ter oprijemljivo pomanjkanje sta temelj trga, ki se razvija, a je v osnovi trden.
Zaključek
Trg nepremičnin v Aspenu v obdobju 2025–2027 lahko povzamemo kot razvijajoč se, a obstojen. Meteorski vzpon, ki ga je spodbudila pandemija, je prešel v obdobje konsolidacije, a cene v Aspenu ostajajo blizu rekordnih vrednosti, privlačnost med premožnimi kupci pa je neomajna. Stanovanjska ponudba se počasi povečuje s povsem minimalnih nivojev, kar lahko kupcem omogoča nekoliko več prostora pri pogajanjih. Kljub temu strukturne omejitve ponudbe in stroga regulacija zagotavljajo, da Aspen ne bo prekomerno pozidan – to je recept za ohranjanje dolgoročne vrednosti. Na komercialni strani Aspenovo središče uspeva zahvaljujoč luksuznemu turizmu, najemnine za prodajne prostore pa dosegajo ravni največjih mest in so deležne močne potrošnje obiskovalcev.
Ključne trende, ki jih velja spremljati, predstavljajo vplivi, ki jih bodo imeli novi projekti, kot sta dokončanje Snowmassovega Base Village in nove hotelske zmogljivosti v Aspenu – ti bodo dodali ponudbo in udobje, a verjetno po ultra-premium cenah, ki še naprej poudarjajo visokokakovosten značaj trga. Ponašanje luksuznih kupcev bo še naprej oblikovalo Aspen, saj posamezniki z izjemno velikim premoženjem del svojega bogastva namenjajo aspenškim nepremičninam tako za užitek kot za naložbo. Zaupanje te skupine (ki ga pogojujeta borza in svetovno gospodarstvo) bo ključno; do zdaj kažejo vse namene, da bodo še naprej vlagali v Aspen kot cenjeno lokacijo.
Investitorji v aspenške nepremičnine naj naslednjih nekaj let pričakujejo z realističnimi pričakovanji: dvomestne letne rasti iz preteklosti se bodo morda umirile, a temeljni dejavniki omejene ponudbe in visoko povpraševanje kažejo na stabilno rast. Donosi od najemnin, čeprav niso najvišji, so okrepljeni z letno privlačnostjo Aspena in pripravljenostjo luksuznih najemnikov, da za izkušnjo v Aspenu plačajo visoke zneske. Preudarni vlagatelji bodo upoštevali nova pravila o kratkoročnem oddajanju (STR) in morda poiskali priložnosti na nišnih območjih, kot je Snowmass (ki je v določenem pogledu »nastajajoči Aspen«), za relativno vrednost in rast.
Na koncu bodo vlogo igrali tudi dejavniki, kot so obrestne mere, turistični tokovi in lokalna politika. Če ne pride do hujšega padca, bo Aspen ohranil status enega najekskluzivnejših in najuspešnejših nepremičninskih trgov na svetu. Pokrajina se bo še naprej razvijala z novimi predpisi in projekti, a ključni dejavnik ostaja trajna privlačnost Aspen/Snowmassa – kraja, kjer se globalno bogastvo srečuje z naravno lepoto ter prefinjenim življenjskim slogom. Za kupce, prodajalce in vlagatelje je ključno, da spremljajo te trende in sodelujejo z izkušenimi lokalnimi strokovnjaki za lažje krmarjenje po edinstvenem trgu Aspena v prihodnjih letih. V času sprememb privlačnost in dolgoročna vrednost Aspena ostajata trdni kot gore, ki ga obdajajo.
Viri: Nedavna poročila z trga, novice Aspen Times, analize lokalnih posrednikov in podatki za leti 2024–2025, med drugim, kot je navedeno skozi celotno besedilo.
