Napoved za nepremičninski trg v Džedi 2025: Trend, Vizija 2030 in napoved do 2030

Trg nepremičnin v Džedi vstopa v leto 2025 na trdnih temeljih, podprt s trdnim povpraševanjem in vladnimi pobudami v okviru Saudske vizije 2030. Stanovanjska prodajna dejavnost v mestu se je v preteklem letu močno povečala – Džeda je zabeležila 43,5-odstotno letno rast sklenjenih poslov s stanovanjskimi nepremičninami, kar daleč presega rast v Rijadu jll-mena.com. Cene kažejo mešane trende: vrednosti vil so v porastu, medtem ko so se cene stanovanj rahlo popravile jll-mena.com. Na poslovni strani se pisarniški in trgovski sektor v Džedi stalno širita z novimi projekti, čeprav je rast bolj zmerna v primerjavi z razcvetom glavnega mesta Rijad argaam.com argaam.com. Pomembni infrastrukturni razvojni projekti – od obalnega projekta Jeddah Central do ponovne izgradnje stolpa Jeddah – spreminjajo mestno obzorje in ustvarjajo nove investicijske priložnosti. Vladne politike, ki spodbujajo povečanje lastništva stanovanj ter privabljajo tuje naložbe (vključno z odpiranjem dela trga mednarodnim vlagateljem), dodatno pospešujejo rast jll-mena.com agbi.com. To poročilo podrobno analizira trende stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Džedi za leto 2025, preučuje vpliv pobud Vizije 2030 in ključnih projektov, primerja Džedo z drugimi savdskimi središči, kot sta Rijad in Dammam, ter ponuja tržno napoved do leta 2030 z vpogledom v priložnosti in tveganja za vlagatelje in razvijalce.

Trendi stanovanjskih nepremičnin v Džedi

Prodajne in cenovne trende: Stanovanjski trg v Džedi je bil dinamičen, povpraševanje pa se je v zadnjem letu občutno okrepilo. Število transakcij z nepremičninami v Džedi se je do začetka leta 2025 povečalo za 43,5 % na letni ravni jll-mena.com, kar odraža velik porast zanimanja kupcev. Ta porast sovpada z nacionalnimi prizadevanji za spodbujanje lastništva stanovanj – programi, kot sta Sakani in Sklad za razvoj nepremičnin, prvič kupcem znatno olajšujejo nakup domov, kar je znatno spodbudilo povpraševanje jll-mena.com. Kar zadeva cene, so se v Džedi pokazala mešana gibanja: cene vil za prodajo se še naprej zvišujejo, medtem ko so se cene stanovanj v zadnjih četrtletjih nekoliko znižale jll-mena.com. Za primerjavo: v prvi polovici leta 2024 so se prodajne cene stanovanj v Džedi dvignile za približno 5 % na letni ravni, najemnine pa za okoli 4 % argaam.com argaam.com. To je bolj zmeren porast v primerjavi z Rijadom (kjer so se cene stanovanj v istem obdobju dvignile za približno 10 %) argaam.com. Relativno umirjanje cen stanovanj nakazuje prilagajanje po večletni visoki rasti in verjetno tudi večjo ponudbo v tem segmentu.

Povpraševanje in ponudba stanovanj: Povpraševanje v Džedi se usmerja k sodobnim, načrtovanim skupnostim. Tako domačini kot tujci izkazujejo prednost “skupnostnemu življenju” z integriranimi storitvami namesto samostojnih nepremičnin jll-mena.com. Predvsem severna Džeda je izstopila kot žarišče – to območje je zabeležilo najpomembnejšo rast cen, ki jo spodbujajo novi višjekakovostni projekti in infrastruktura argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Stanovanjske enote zgornjega srednjega do višjega razreda so vse bolj iskane, kar je v skladu s statusom Džede kot poslovnega središča in vstopne točke za romarje ter turiste argaamplus.s3.amazonaws.com. Priljubljene soseske vključujejo obalna in severna območja (kot sta Obhur in Al-Shati/Waterfront), kjer so nove vile, zaprti kompleksi in stanovanja ob morju. Nedavni podatki kažejo, da je bila skoraj vsa rast cen v Džedi leta 2023 skoncentrirana na severu mesta argaamplus.s3.amazonaws.com, kjer poteka več obsežnih stanovanjskih projektov.

Na strani ponudbe je razvojna dejavnost robustna. Samo v prvi polovici leta 2024 je bilo v Džedi dostavljenih 11.300 novih stanovanjskih enot, s čimer se je skupno število stanovanj v mestu povzpelo na približno 891.000 enot argaam.com argaam.com. Še dodatnih 16.000 enot naj bi bilo dokončanih v drugi polovici leta 2024 argaam.com. Glavni razvijalci – vključno z ROSHN-om iz Javnega investicijskega sklada – so aktivni v Džedi. ROSHN-ov projekt Al-Arous v severni Džedi, na primer, načrtuje dodati okoli 18.000 novih domov v načrtovani skupnosti, s čimer bo povečana ponudba sodobnih stanovanj za srednji razred. Takšni projekti podpirajo vladni cilj Vizije 2030 o povečanju lastništva stanovanj pri Savdijcih (s ciljem 70% lastništva do leta 2030, v primerjavi s približno 62% v letu 2020 pwc.com pwc.com). Poleg tega je izboljšana dostopnost hipotek (k čemur so pripomogli likvidnost Savdske družbe za refinanciranje nepremičnin in nižje zahteve glede pologa) omogočila več mladim družinam nakup stanovanj pwc.com pwc.com, kar ohranja povpraševanje po novih stanovanjskih projektih.

Najemnine in donosi: Najemni trg v Džedi se zaostruje. Zaradi rasti prebivalstva in prihoda tujih strokovnjakov v določenih sektorjih so se najemnine za stanovanja nedavno občutno zvišale – povprečne najemnine za stanovanja so se v letu 2023 povečale za 18 % na letni ravni, po podatkih ene izmed analiz trga argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Tudi najemnine za vile so se povečale (za visoke enomestne odstotke letno), čeprav ostajajo najemnine na splošno nižje kot v Rijadu. Proti koncu leta 2023 so se običajne najemnine za stanovanja v Džedi gibale od približno 14.400 SAR do 75.000 SAR na leto, odvisno od lokacije in kakovosti, medtem ko so najemnine za vile znašale od približno 60.000 SAR do 175.000 SAR na leto argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Ta rast najemnin odraža tako visoko povpraševanje kot omejeno razpoložljivost kakovostnih stanovanj na uglednih lokacijah. Vendar pa se utegne rast najemnin umiriti z večjo novo ponudbo v letih 2024–2025. Donosi za najemodajalce so bili v zadnjih letih privlačni zaradi rasti najemnin, investitorji pa pozorno spremljajo morebitno tveganje presežne ponudbe do leta 2030, saj bo dodanih več deset tisoč novih enot. Na splošno stanovanjski sektor v Džedi ostaja na »pozitivni poti k nadaljnji širitvi«, k čemur prispevata močno osnovno povpraševanje in vladne stanovanjske pobude argaam.com.

Trendi poslovnih nepremičnin (pisarne, trgovina, industrija)

Trgovalne nepremičnine: Trgovina je svetla točka v poslovni krajini Džede, podprta z mlado populacijo in rastočim turizmom.

Leta 2024 je Džeda dodala 106.000 m² novega prodajnega prostora (npr.velike otvoritve nakupovalnega središča), s čimer se je skupna ponudba trgovskih površin v mestu povečala na približno 2,16 milijona m² argaam.com argaam.com.To širitev odraža zaupanje v povpraševanje potrošnikov.Zaradi pobude Vizija 2030 za spodbujanje zabave in prostega časa so nakupovalna središča v Džedi vse pogosteje vključila kinodvorane, restavracije in družinske atrakcije, da bi privabila obiskovalce.Najemnine za maloprodajne prostore v vrhunskih “super-regionalnih” nakupovalnih središčih se postopoma zvišujejo (približno +4 % na letni ravni v prvem polletju 2024 za najboljša središča) argaam.com, medtem ko so sekundarna nakupovalna središča s starejšimi formati doživela zmanjšanje najemnin (~4 % manj na letni ravni), saj se kupci raje odločajo za novejše izkušnje argaam.com.Na splošno je razpoloženje na maloprodajnem trgu za leti 2025-2026 optimistično, pri čemer S&P Global navaja, da bodo rast prebivalstva, širitev turizma in vstop mednarodnih blagovnih znamk spodbudili nadaljnje povpraševanje po maloprodaji v savdskih mestih arabnews.com arabnews.com.Riyadh in Jeddah, zlasti, doživljata val novih trgovskih in večnamenskih projektov, ki združujejo nakupovanje z zabavo in celo stanovanjskimi/gostinskimi komponentami arabnews.com.V Džedi pridobivajo na priljubljenosti koncepti trgovin na prostem in ob vodi (na primer območja Corniche in destinacije kot je okrožje Jeddah Yacht Club), kar odraža trend k nakupovalnim četrtem, osredotočenim na življenjski slog arabnews.com.Kljub temu maloprodajni sektor ni brez tveganj: rast e-trgovine in spreminjajoče se potrošniške preference pomenijo, da morajo upravljavci trgovskih centrov še naprej uvajati novosti, da bi pritegnili obiskovalce.S&P je opozoril, da bi lahko presežna ponudba in konkurenca povzročili pritisk na donosnost najemnin, še posebej, če bodo najemodajalci izvedli velika kapitalska vlaganja za prenovo nepremičnin arabnews.com.Za zdaj pa maloprodajne nepremičnine v Džedi spodbuja močna potrošniška poraba – k čemur pripomorejo visoki dohodki na prebivalca in kultura, ki obravnava nakupovalna središča kot družabne destinacije arabnews.com arabnews.com.Ker Savdska Arabija cilja na 100+ milijonov turistov do leta 2030, vključno z mega-dogodki, kot sta Expo 2030 in svetovno prvenstvo FIFA 2034, Jeddah kot vstopno mesto postavlja svoj maloprodajni sektor v položaj za trajnostno rast arabnews.com.

Industrijske in logistične nepremičnine: Segment industrijskih nepremičnin v Džedi doživlja občutno rast stran od oči javnosti, v skladu z logističnimi ambicijami Savdske Arabije.

Kot glavno pristaniško mesto Kraljevine na Rdečem morju je Džeda osrednja za načrte, da postane globalno logistično središče, kar spodbuja povpraševanje po sodobnih skladiščih in distribucijskih centrih argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Razcvet e-trgovine po letu 2020 je dodatno povečal zahteve po velikih, visokokakovostnih logističnih objektih argaamplus.s3.amazonaws.com.Leta 2023 je Savdska Arabija uvedla štiri nove posebne gospodarske cone (SEZ) za privabljanje industrijskih in visokotehnoloških naložb – posebej izstopa ena od teh v King Abdullah Economic City (KAEC) blizu Džide argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC-jeva posebna ekonomska cona se osredotoča na napredno proizvodnjo in logistiko ter naj bi spodbudila razvoj skladišč in tovarn v okolici Džide.Najemnine za vrhunska skladišča v Džedi trenutno znašajo približno od 90 do 300 SAR na m² na leto, odvisno od lokacije in specifikacij argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Ti najemnine naraščajo, saj je prostih kakovostnih prostorov malo – pravzaprav so industrijske najemnine v letih 2022–2023 zabeležile srednje do visoke enomestne odstotne zvišanja.Medtem ko so najemnine skladišč v Džedi nekoliko nižje kot v Rijadu (kjer lahko dosežejo do 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, pa bi se lahko ta razlika zmanjšala, saj vedno več ponudnikov storitev 3PL (tretje osebe za logistiko) in proizvajalcev vzpostavlja dejavnosti v pristanišču.Trenutni saudski Landbridge Project – masivna železniška povezava, ki povezuje pristanišče Jeddah z Rijadom in Dammamom – je še ena prelomnica, katere dokončanje je predvideno proti koncu desetletja.S hitrejšim premikanjem tovora po državi bo verjetno naraslo povpraševanje po logističnih parkih okoli pristanišča in industrijskih con v Džedi.Na splošno so obeti za industrijske nepremičnine optimistični: Vizija 2030 si prizadeva za diverzifikacijo, kar spodbuja rast skladiščenja, Jeddah pa ima s svojo strateško lokacijo priložnost za pridobitev.Glavni izziv bo zagotoviti dovolj novih industrijskih površin; sicer bi se najemnine lahko še naprej zviševale in morda stisnile manjša podjetja.Vendar pa vlagatelji z novimi naložbami v zemljišča in infrastrukturo (vključno s spodbudami za posebne gospodarske cone) vidijo trdne priložnosti v logističnih nepremičninah.Kot je navedeno v enem poročilu, industrijsko povpraševanje v Savdski Arabiji temelji na trendu »pomembne rasti«, ki naj bi se nadaljeval, saj se ne-naftno gospodarstvo širi argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Pisarniški trg: Džeda je drugo največje pisarniško tržišče v Kraljevini po Rijadu in še naprej stabilno raste. Skupna zaloga pisarniških prostorov v Džedi znaša približno 1,2 – 2,1 milijona kvadratnih metrov (razpon odraža različne razrede prostorov) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, kar je približno četrtina velikosti pisarniškega fonda v Rijadu. V prvi polovici leta 2024 v Džedi niso odprli nobenih večjih novih pisarn, tako da je ponudba ostala nespremenjena na približno 1,21 milijona m² kakovostnega prostora argaam.com. Vendar pa so novi projekti končno v pripravi – do konca leta 2024 naj bi bilo v Džedi dostavljenih okoli 48.000 m² pisarniških prostorov argaam.com. Povpraševanje po pisarnah je zdravo, poganja ga gospodarska rast in vloga Džede kot trgovskega ter logističnega središča. Najemnin za pisarne razreda A v Džedi so se do sredine 2024 povečale za okoli 11 % na letni ravni na približno 1.335 SAR na m² letno argaam.com, kar kaže na to, da so lastniki pridobili pogajalsko moč, saj kakovostnih prostorov ostaja malo. (Za primerjavo: najemnine v najboljših pisarnah v osrednjih delih Rijada so v istem obdobju skočile za skoraj 20 % na približno 2.090 SAR na m² argaam.com, kar kaže na še večje povpraševanje v prestolnici). Večina najemnikov v najboljših pisarnah v Džedi so vladni organi in uveljavljena podjetja argaamplus.s3.amazonaws.com, nove vrhunske stavbe pa se soočajo z konkurenčnim pritiskom za pridobitev teh velikih najemnikov argaamplus.s3.amazonaws.com. V prihodnje se pričakuje, da se bo pisarniški sektor v Džedi širil skupaj z gospodarsko rastjo, vendar zmerno – mesto namreč ne doživlja množičnega preseljevanja podjetij kot Rijad. Stopnja prostih kapacitet je razmeroma stabilna, in če bo ponudba še naprej omejena, naj bi najemnine ostale nespremenjene ali se celo zvišale. Ena izmed trendov, na katere je treba biti pozoren, je modernizacija pisarniških prostorov: novi večnamenski objekti (na primer deli projekta Jeddah Central) bodo ponudili najsodobnejše pisarne, ki bodo najemnike morda privabile iz starejših stavb in tako dodatno obremenile zastarelo ponudbo.

Ključne vladne politike in vpliv Vizije 2030

Vladna politika – vodena s strateškim okvirom Vizije 2030 – ima ključno vlogo na trgu nepremičnin v Džedi. Eden izmed osrednjih ciljev Vizije 2030 je do leta 2030 povečati delež lastnikov stanovanj v Savdski Arabiji na 70 %, z okoli 50 % ali manj v sredini 2010-ih pwc.com pwc.com. Za dosego tega je Ministrstvo za stanovanja (zdaj del MoMRAH) uvedlo obsežne reforme, ki so preoblikovale stanovanjski sektor. Ključne pobude vključujejo program Sakani, ki poenostavlja in subvencionira stanovanjska posojila za savdske družine, ter Sklad za razvoj nepremičnin, ki zagotavlja poceni financiranje. Ti programi so čakalne dobe za stanovanjsko pomoč skrajšali z več let na skoraj takojšnjo odobritev vision2030.gov.sa, kar je sprožilo val povpraševanja končnih uporabnikov. Kot je bilo omenjeno prej, so državno podprta hipotekarna posojila in nižje zahteve za polog (znižane s 30 % na 5 % s strani centralne banke) omogočile novi generaciji kupcev vstop na trg pwc.com. Rezultati so očitni v Džedi, kjer številna gospodinjstva, ki so bila prej odvisna od najema, zdaj vstopajo na trg lastništva – kar spodbuja gradnjo stanovanj v različnih cenovnih razredih.

Vpliv Vizije 2030 presega stanovanjsko področje in sega v komercialne nepremičnine prek gospodarske diverzifikacije in deregulacije. Vlada prepoznava nepremičnine kot ključen sektor za rast ne-naftnega BDP (z namenom povečanja prispevka nepremičnin k BDP iz približno 7 % na 10 % do leta 2030) pwc.com. Za spodbudo razvoja so oblasti močno vlagale v infrastrukturo – nove prometne povezave, komunalne storitve in izboljšave javnih površin – zlasti v mestih, kot je Džeda, ki služijo turizmu in trgovini. Politika, vredna omembe, je davčna obremenitev na belo zemljišče, davek na nepozidana urbana zemljišča, uveden za odvračanje od špekulativnega zadrževanja zemljišč in povečanje ponudbe parcel za razvoj pwc.com. Džeda je bila eno izmed prvih mest, kjer je bil ta 2,5-odstotni letni davek uveden na nepozidano stanovanjsko zemljišče, kar je nekatere lastnike spodbudilo, da so začeli graditi ali prodajati, kar postopoma izboljšuje razpoložljivost zemljišč za projekte. Poleg tega so poenostavljeni postopki dovoljevanja in modeli javno-zasebnega partnerstva razvijalcem olajšali izvajanje velikih projektov v skladu s cilji Vizije 2030 (na primer prenovo središča Džede vodi Javni investicijski sklad v partnerstvu s zasebnimi izvajalci).

Promocija turizma v okviru Vizije 2030 je še eno področje politike, ki vpliva na nepremičninski trg v Džedi. Kraljevina si prizadeva privabiti 100 milijonov obiskov letno do leta 2030 (iz verskega turizma, prostega časa in poslovnih dogodkov). Džeda kot tradicionalna vrata do Meke in Medine ter obmorsko mesto ob Rdečem morju od te pobude pridobiva. Vladna poenostavitev turističnih vizumov in vlaganja v turistično infrastrukturo (letališča, terminali za križarjenja itd.) sta spodbudili gradnjo novih hotelov, servisiranih apartmajev in večnamenskih nakupovalno-zabaviščnih kompleksov v Džedi. Prelivni učinek na maloprodajo in gostinsko nepremičnino je bil znaten – na primer, zasedenost hotelov in cene sob v Savdski Arabiji naraščajo in razvijalci v Džedi se odzivajo s snovanjem še več gostinskih projektov argaam.com argaam.com. Prihajajoči veliki svetovni dogodki, ki jih bo gostila Savdska Arabija (kot sta Expo 2030 v Rijadu in Svetovno prvenstvo FIFA 2034), sprožajo nadgradnje po vsej državi, Džeda pa bo deležna svojega deleža – verjetno tudi izboljšav stadionov in območij za navijače, kar je povezano z razvojem nepremičnin (npr. večnamenska športna območja, začasne nastanitve itd.).

Ključno je, da je Vizija 2030 spodbudila bolj investitorjem prijazno regulativno okolje. Ustanovitev Splošne uprave za nepremičnine (REGA) zagotavlja enotno nadzorstvo in preglednost nepremičninskega trga arabnews.com. Zakoni o prodaji na načrtu (Wafi), etažni lastnini in nepremičninskem posredovanju so bili posodobljeni na mednarodne standarde, kar povečuje zaupanje vlagateljev in kupcev stanovanj. Prav tako se posodabljajo pravila glede prostorskega načrtovanja in urbanizma, s čimer se spodbuja pojavljanje večnamenskih, visoko gostih razvojnih projektov, kot jih vidimo v Jeddah Central in drugih mega projektih, namesto pretekle razpršenosti. Skratka, vladna politika v okviru Vizije 2030 je bila katalizator za razvoj nepremičninskega trga v Džedi – z omogočanjem financiranja stanovanj, financiranjem prelomnih projektov, izboljšanjem naložbenega okolja in ustvarjanjem povpraševanja preko gospodarske rasti in turizma.

Položaj tujih naložb in regulativne novosti

Savdska Arabija v zadnjih letih aktivno odpira svoj nepremičninski sektor za tuje naložbe, v letih 2024–2025 pa so bili doseženi pomembni mejniki na tem področju. Ključni razvoj je bilo omilitev omejitev za tuje vlagatelje v nepremičnine v Meki in Medini. Januarja 2025 je Kapitalska tržna komisija napovedala, da lahko tujci (ne-Savdijci) zdaj vlagajo v podjetja, ki imajo lastništvo nad nepremičninami v svetih mestih Meka in Medina agbi.com agbi.com. Medtem neposredna lastnina nepremičnin v teh mestih za posameznike ostaja prepovedana (razen prek 99-letnih najemnih pogodb), ta ukrep pa mednarodnim vlagateljem omogoča nakup delnic (do 49 %) v kotiranih nepremičninskih podjetjih ali REIT-ih, ki imajo sredstva v Meki/Medini agbi.com agbi.com. Sprememba politike naj bi “privabila tuji kapital in zagotovila likvidnost za sedanje in prihodnje projekte” v svetih mestih agbi.com. To se prav tako obravnava kot pilotni korak k širšemu odpiranju savdskega nepremičninskega trga. Tržna reakcija je bila pozitivna – delnice nepremičninskih podjetij, zlasti tistih, ki se osredotočajo na Meko/Medino, so po tej novici poskočile za skoraj 10 % agbi.com. Ta reforma vlagateljem sporoča, da Savdska Arabija resno misli z liberalizacijo svojega trga nepremičnin v okviru Vizije 2030. Faisal Durrani, vodja raziskav pri Knight Frank MENA, je to označil kot “najmočnejši namig doslej”, da bo sledilo še več omilitev zakonodaje o mednarodnem lastništvu agbi.com.

Na splošno po celotnem kraljestvu (vključno z Džedo) predpisi zdaj dovoljujejo 100 % tuje lastništvo podjetij, vključno s tistimi, ki se ukvarjajo z razvojem in posredovanjem nepremičnin, prek licenciranja s strani MISA (Ministrstvo za investicije) arabnews.com. To pomeni, da lahko mednarodni razvijalec ali vlagatelj v Savdski Arabiji ustanovi popolnoma v tujini lastno podjetje za izvajanje nepremičninskih projektov (razen na določenih občutljivih območjih). Poenostavitev ustanavljanja podjetja in močna pravna zaščita (npr. izvrševanje pogodb, izboljšana zakonodaja o stečaju) so dvignile položaj Savdske Arabije na lestvicah enostavnosti poslovanja. V Džedi se to izraža kot vse večja prisotnost tujih nepremičninskih podjetij in skladov, ki iščejo priložnosti – od večnamenskih projektov do logističnih objektov. Omeniti velja, da so skladi za upravljanje nepremičnin (REITs) postali dostopna pot za tuji kapital; od leta 2021 CMA dovoljuje tujim vlagateljem, da prosto kupujejo enote v savdskih REIT-ih, tudi v tistih, ki imajo sredstva v Meki/Medini agbi.com. To je prineslo tuj kapital v komercialna sredstva Džede prek javno trgovanja REIT-ov, ki so lastniki nakupovalnih središč, skladišč itd.

Drug vidik pokrajine tujih naložb je uvedba programa Premium Residency (“Zlata viza”) leta 2019, ki kvalificiranim tujcem podeljuje pravico do dolgoročnega prebivanja v Savdski Arabiji, lastništva nepremičnine (izven Meke/Medine) in poslovanja brez sponzorja. Zanimanje za ta program se postopno povečuje; do leta 2024 je vlada dodatno spodbujala dolgoročne vize za vlagatelje in strokovnjake. Prisotnost večjega števila tujcev s sposobnostjo nakupa nepremičnin bo verjetno postopoma povečala segment tujih kupcev v mestih, kot je Džeda – zlasti za luksuzna stanovanja in nepremičnine na obali. Kljub temu večino nepremičninskih dejavnosti v Džedi trenutno še vedno vodijo domači in regionalni (GCC) kupci, tujci pa so bolj dejavni na razvojni/naložbeni strani kot pri individualnem lastništvu domov.

Kar zadeva posodobitve zakonodaje, savdske oblasti nenehno izpopolnjujejo zakone s področja nepremičnin. Novi Investicijski zakon je začel veljati v letih 2023-2024 in poenostavlja postopek pridobivanja investicijskih dovoljenj za tuje subjekte ter izenačuje obravnavo tujih in domačih vlagateljev v številnih sektorjih agbi.com agbi.com. Nepremičnine so bile med prejemniki koristi tega zakona, saj je zmanjšal birokratske ovire za projekte s tujim kapitalom. Poleg tega so bile prenovljene zemljiške registre in e-transakcijski sistemi – uvedba elektronskega sistema zemljiških listin in platform, kot je »Najiz« za nepremičninske transakcije, je povečala preglednost in bistveno skrajšala čas prenosa lastništva. Vsi ti ukrepi lajšajo vstop tujim vlagateljem ali skladom na trg v Džedi, saj jim dajejo večjo gotovost glede pričakovanj.

Še en odmeven projekt je Jeddah Tower v severnem območju Obhur – ki naj bi postal najvišja zgradba na svetu z višino več kot 1.000 metrov.

Po premoru se je gradnja stolpa Jeddah uradno nadaljevala konec leta 2023, pri čemer razvijalci ciljajo na dokončanje okoli leta 2027–2028 designboom.com designboom.com.Med slovesnostjo januarja 2025 so beton vlili za 64. nadstropje stolpa, načrt pa je, da bodo v prihodnje dodali približno eno nadstropje vsakih štiri dni designboom.com.Stolp Jeddah je osrednji del Jeddah Economic City (JEC), mega-razvoja, zasnovanega za vključitev poslovnih središč, domov in javnih ustanov za do 100.000 ljudi designboom.com.Celotni JEC, vključno z stolpom, ima ocenjeno ceno 20 milijard dolarjev designboom.com.Stolp sam po sebi bo vključeval različne namene (hotel Four Seasons, pisarne, luksuzna stanovanja in najvišjo razgledno ploščad na svetu) designboom.com designboom.com.Oživitev tega projekta je globoko simbolična – pomeni samozavest in ambicije Savdske Arabije na področju razvoja nepremičnin.Če bo Jeddah Tower dokončan, bo pritegnil svetovno pozornost in lahko naredil okolico za magnet za naložbe (podobno kot je Burdž Kalifa spodbudil razvoj središča Dubaja).Napredek stolpa bodo natančno spremljali v obdobju 2025–2030, njegov uspeh pa bi lahko postal osnova novega poslovnega okrožja v mestu.Projekt prav tako poudarja izboljšano usklajevanje med deležniki: Kingdom Holding (sponzor) in novi inženirski izvajalci so se združili, razpisi za končno gradnjo pa so bili objavljeni, ponudbe pa so predvidene do konca leta 2025 designboom.com designboom.com.

Povzemimo, nepremičninski trg Savdske Arabije v letu 2025 je bistveno bolj odprt in urejen kot pred desetletjem. Džida bo imela koristi od pritoka tujega kapitala, še posebej pri velikih projektih in komercialnih nepremičninah. Kombinacija ogromnih vladnih projektov (ki pogosto iščejo mednarodne partnerje) in novih zakonov, ki spodbujajo tuje lastništvo, ustvarja okolje, v katerem globalni vlagatelji aktivno iščejo priložnosti. Pričakuje se, da se bo s zorenjem trga in privlačnimi donosi tuje investiranje v nepremičnine v Džidi še naprej povečevalo, kar bo mestu prineslo ne le kapital, temveč tudi strokovno znanje in nove koncepte razvoja.

Glavni infrastrukturni in nepremičninski projekti v Džidi

Džida doživlja dramatično fizično preobrazbo, predvsem zaradi številnih mega-projektov in infrastrukturnih izboljšav, od katerih je veliko povezanih s cilji programa Vizija 2030. Najbolj simboličen je morda projekt Jeddah Central (prej znan kot »Nova središčna Džida«). Ta projekt, ki ga je konec leta 2021 zagnal državni investicijski sklad, preureja 5,7 milijona kvadratnih metrov džidske zgodovinske obale v sodobno večnamensko četrt jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Glavni načrt vključuje štiri znamenite atrakcije – operno hišo, stadion, muzej in oceanarij – ter nove marine, plaže, parke in najrazličnejše nepremičnine. Projekt Jeddah Central bo po številkah prinesel 17.000 stanovanjskih enot, 2.700 hotelskih sob in več kot 10 novih zabaviščnih ter turističnih objektov po dokončanju jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Gradnja je v polnem teku: v začetku leta 2024 je bilo za prvo fazo znamenitosti (operno hišo, stadion, oceanarij) podeljenih za 12 milijard SAR pogodb jeddahcentral.com. Ta razvoj bo korenito spremenil središče Džide, saj bo staro infrastrukturo zamenjal z vrhunskim obalnim nebotičnikom. Pričakovati je znatno povišanje vrednosti nepremičnin v okolici ter nastanek novih predelov za luksuzno bivanje, nakupovanje in prosti čas, ki bodo tekmovali z Dubajem ali Dohom. Za vlagatelje in razvijalce projekt Jeddah Central odpira priložnosti v gostinstvu, vrhunskih stanovanjih in trgovini na drobno, podprte z garancijo državnega sklada ter izjemno obalno lokacijo projekta.

Kar zadeva prometno infrastrukturo, je Džida doživela velike izboljšave, ki povečujejo njen privlačnost na nepremičninskem trgu. Novi Mednarodni letališče kralja Abdulaziza (KAIA) je leta 2019 odprlo svoj najsodobnejši Terminal 1, ki je močno povečal kapaciteto in predstavlja arhitekturni biser. Do leta 2025 bo letališče lahko sprejelo okoli 30 milijonov potnikov letno, kar poenostavlja prihod turistov in poslovnih potnikov, ki poganjajo povpraševanje po hotelih in kratkoročnih najemih. Poleg tega Haramain hitra železnica, ki posluje od leta 2018, povezuje Džido s svetimi mesti – zdaj lahko iz Džide v Meko potujete v manj kot eni uri ter v Medino v približno dveh urah. Železniška postaja Džida v Al-Sulaimaniji je postala novo urbano vozlišče, udobje te železniške povezave pa je naredilo Džido še privlačnejšo bazo za podjetja in romarje (nekateri romarji se odločijo ostati v Džidi in dnevno potovati v Meko z vlakom, kar spodbuja hotelski sektor v Džidi). V prihodnosti bo načrtovana Saudi Landbridge železnica (linija za tovornjake in potnike vzhodno) neposredno povezala pristanišče Džida z Rijadom in Damamom, kar bo Džido v bistvu spremenilo v logistična vrata države med Rdečim morjem in Perzijskim zalivom. Pričakuje se, da bodo s tem nastala velika logistična središča in industrijski razvoj vzdolž proge, še posebej okoli pristanišča Džida, kar bo okrepilo industrijski nepremičninski segment.

Urbana mobilnost v Džidi je prav tako del načrtov. Dolgo načrtovani projekt Metro Džida – mestno železniško omrežje s tremi linijami – se sooča z zamudami, vendar ostaja del prihodnjih načrtov mesta. Če bo ponovno oživljen (morda v drugi polovici tega desetletja), bo metro sistem bistveno izboljšal udobje za dnevne migrante in bi lahko preoblikoval vrednosti nepremičnin okoli postaj. Medtem je mesto vzpostavilo nove avtobusne linije in izboljšuje ceste (vključno z načrtovanim Obhur visečim mostom čez severni zaliv), da bi ublažilo prometne zastoje. Nadgrajena infrastruktura pogosto pomeni višjo vrednost zemljišč na prej nerazvitih območjih – ta trend je že viden v severni Džidi, kjer so razširitve avtocest in mostovi izboljšali povezljivost.

Drugi pomembni projekti vključujejo Jeddah Economic City (poleg stolpa bo JEC vseboval skupino visokih stavb, trgovske ulice in marino) ter Kralj Abdullah Economic City (KAEC) severno od Džide. Čeprav je KAEC ločeno načrtovano mesto, mu je status posebne ekonomske cone leta 2023 in ponovno osredotočenje vlade dejansko povezalo uspeh z rastjo Džide. Pristanišče in industrijska dolina KAEC privabljata proizvajalce in logistična podjetja z davčnimi spodbudami, kar bi lahko ustvarilo na tisoče novih delovnih mest. Ko se ta delovna mesta uresničijo, bi lahko spodbudila povpraševanje po stanovanjih v severni Džidi in samem KAEC, s čimer bi se območje mestne Džide še povečalo. Prav tako bosta Red Sea Global (turistični mega projekt za razvoj otoških letovišč še bolj na severu) in AlUla dediščinski projekti, čeprav niso v Džidi, verjetno bistveno povečala število turistov skozi Džido, kar upravičuje potrebo po več hotelih in širitvi letališča.

Povzetek: Jeddahova obzorja in infrastrukturo v letih 2025–2030 bodo definirali ti mega-projekti. Obalno območje Jeddah Central bo mestu prineslo sodobno središče, Stolp Jeddah pa ga bo postavil na svetovni zemljevid arhitekturnih rekordov, izboljšane prometne povezave pa bodo Jeddah še tesneje povezale z nacionalnimi in svetovnimi trgi. Za deležnike v nepremičninskem sektorju ti projekti pomenijo nova območja za naložbe, od luksuznih stanovanj ob morju do industrijskih parkov. Čeprav obstajajo tveganja pri izvedbi (zamude, prekoračitve stroškov), sama velikost državne zavezanosti vliva zaupanje, da je urbana preobrazba Jeddaha v polnem teku.

Primerjalna analiza: Jeddah vs. Rijad vs. Dammam

Tri največje regije mest v Savdski Arabiji – Rijad, Jeddah in Dammam/Khobar (Vzhodna provinca) – imajo vsaka svoje edinstvene dinamike nepremičninskega trga, ki jih oblikujejo njihove gospodarske vloge in pobude Vizija 2030. Primerjava Jeddaha z drugimi daje vpogled v njegovo uspešnost in obete:

• Riyad: Glavno mesto je politična in gospodarska velesila, ki trenutno doživlja nepremičninski razcvet na skoraj vseh področjih. Po načrtih, ki jih podpira prestolonaslednik, si Riyad do leta 2030 prizadeva podvojiti svoje prebivalstvo na približno 15 milijonov, kar privablja regionalne sedeže multinacionalnih podjetij in ogromne vladne naložbe. Posledično je nepremičninski trg v Riyadu zabeležil večjo rast kot v Džedi. Na stanovanjskem področju so v Riyadu cene prodaje v začetku leta 2024 poskočile za približno 10 % na letni ravni (v primerjavi s 5 % v Džedi) argaam.com argaam.com, in obseg ter vrednost stanovanjskih transakcij sta višja. Vrednosti stanovanj v Riyadu se zvišujejo na široki osnovi (rastejo tako vile kot apartmaji) jll-mena.com, medtem ko je rast v Džedi bolj mešana. Zemljišč okoli Riyada je bilo zgodovinsko dovolj, toda zaradi porasta povpraševanja se tudi Riyad sooča s pomanjkanjem stanovanj v najboljših območjih. Medtem pa je pisarniški trg v Riyadu razred zase – s preko 5 milijoni m² prostora in desetimi novimi stolpnicami, ki so v izgradnji v projektih, kot je King Abdullah Financial District. Najemnine za pisarne razreda A v Riyadu povprečno dosegajo ~2000 SAR/m², kar je bistveno več kot v Džedi s ~1300 SAR/m² argaam.com. Maloprodajna scena v Riyadu je prav tako večja kot v Džedi (3,5 milijona m² proti 2,1 milijona m² maloprodajnih zmogljivosti konec leta 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, in še naprej privablja prve vstopne prodajalne številnih mednarodnih blagovnih znamk. Kulturno gledano si Riyad prizadeva postati svetovno mesto (z dogodki, koncerti, športom itd.) šele nedavno, vendar z izjemno hitrostjo, medtem ko je bila Džeda po savdskih standardih že dolgo bolj kozmopolitska in liberalna. V bistvu Riyad vodi nepremičninsko rast Savdske Arabije – prevladoval je pri novih napovedih projektov in je imel levji delež nepremičninskih investicij v zadnjih letih agbi.com. Džeda sicer raste, vendar poskuša dohiteti Riyadov zagon. Kljub temu pa ima Džeda koristi kot obalno mesto z naravno privlačnostjo in bo vedno imela promet romarjev za hadž/umro. Lahko bi rekli, da je trg v Riyadu bolj vroč, a tudi bolj nagnjen k volatilnosti (saj je rast deloma odvisna od državnih politik in selitev vladnih služb), medtem ko je rast v Džedi bolj stabilna in utemeljena na trgovanju ter turizmu.
• Dammam/Khobar (Vzhodna provinca): Metropolitansko območje Dammam (DMA, ki vključuje Khobar in Dhahran) je srce saudijske naftne industrije in ima manjše prebivalstvo (~1,5–2 milijona) kot Jeddah (~4 milijone). Njegov nepremičninski trg je bil v primerjavi z drugimi razmeroma stabilen in zmerno raste. Na primer, v prvi polovici leta 2024 so cene stanovanj v Dammamu ostale približno nespremenjene, najemnine pa so zrasle le za ~4% argaam.com, kar je manj od rasti, ki sta jo doživela Rijad in Jeddah. Stanovanjska ponudba v DMA se povečuje, vendar je večinoma osredotočena na srednje velik obseg, zlasti v severnih predmestjih, kjer ciljajo na dostopnost argaamplus.s3.amazonaws.com. Vzhodna provinca ima sicer tudi žarišča povpraševanja po luksuznih nepremičninah (vodilni kadri Saudi Aramco in sorodnih industrij v expatsko prijaznih naseljih okoli Khobarja). Toda splošno gledano je stanovanjski trg manj dinamičen kot v Jeddahu, deloma zato, ker je rast prebivalstva počasnejša. V segmentu poslovnih prostorov so najemnine za poslovne prostore razreda A v Dammamu do drugega četrtletja 2024 zrastle za ~10% na letni ravni zaradi povpraševanja državnih in naftnih servisnih podjetij argaam.com, vendar so absolutne najemnine (in ravni najemnin) nižje kot v Jeddahu. Maloprodaja v Dammamu/Khobarju je značilna po nekaj prevladujočih nakupovalnih središčih; Khobarjeva obala »Corniche« ima priljubljena prodajna in gostinska mesta, a njihov obseg je omejen na lokalno prebivalstvo argaam.com. Ena od posebnosti je, da prebivalci Vzhodne province zlahka skočijo na konec tedna v Bahrajn, kar lahko odtegne nekaj potrošnje v maloprodaji in gostinstvu – s čimer se Jeddah ne sooča. Ker želi Vizija 2030 diverzificirati gospodarstvo Vzhodne province zunaj nafte, bi lahko nove iniciative (kot so velike širitve petrokemične industrije v Jubailu in logistična vozlišča) spodbudile specializirane nepremičnine (npr. delavska stanovanja, industrijske nepremičnine). Na splošno pa je Dammamov trg manjši in bolj stabilen, z zmernimi obeti za rast; redko se pojavljajo skoki, kot jih dosegata Rijad ali celo Jeddah. Prav tako je bolj decentraliziran – Dammam, Khobar in Dhahran tvorijo ločena središča, medtem ko je Jeddah enotna velika metropola.
• Džida: po številnih merilih se nahaja med Rijadom in Dammamom. Ima raznoliko gospodarstvo – pristaniška logistika, trgovina, turizem/romanja, nekaj industrije – zato so njeni dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg, kompleksni. Stanovanjski trg v Džidi je bil zgodovinsko nekoliko ugodnejši kot v Rijadu (na primer, cene stanovanj na m² so nekoliko nižje), vendar se je razlika zmanjšala, saj je Džida zabeležila močno rast cen v letih 2021–2022. V Knight Frankovem globalnem indeksu luksuznih stanovanjskih trgov sta bila tako Rijad kot Džida uvrščena med prvih šest mest na svetu po rasti cen najprestižnejših nepremičnin v letu 2024, kar poudarja, kako so se savdska mesta dvignila kljub svetovnim izzivom mansionglobal.com mansionglobal.com. (Tudi Dubaj je bil uvrščen med najboljše). Knight Frank je poudaril, da je bil Bližnji vzhod regija z najmočnejšo rastjo na svetu z letno rastjo cen najprestižnejših nepremičnin v višini 7,2 %, in napoveduje izjemnih 64 % kumulativne rasti v naslednjih petih letih za to regijo mansionglobal.com mansionglobal.com. Čeprav bo velik delež te rasti pripadel Rijadu, tudi luksuzni segment v Džidi raste – na primer, vile ob obali dosegajo visoke cene in so na voljo v omejeni količini. V primerjavi z burnim razvojem v Rijadu je pristop Džide nekoliko bolj premišljen in organski. Ambiciozni projekti v mestu (kot so Jeddah Central, Jeddah Tower) nekoliko zaostajajo za časovnico v Rijadu (kjer že zaključujejo projekte, kot so Diriyah Gate, Qiddiya). Vendar bi lahko Džida v poznih dvajsetih letih, ko bodo ti projekti zaključeni, doživela dodaten razvojni zagon. Kulturno in življenjsko gledano je bila Džida vedno bolj sproščeno, komercialno središče kraljevine – privablja podjetnike in ima cvetočo umetniško sceno, kar se odraža v nišnih nepremičninskih trgih (npr. galerijski prostori v Al-Baladu, unikatne kavarne itd.). Rijad, ki se kulturno zdaj odpira, to šele gradi iz nič. Za vlagatelje Džida ponuja privlačnost obalnega mesta (česar ni mogoče najti v celinskem Rijadu ali Dammamu) z velikim turističnim potencialom, medtem ko Rijad ponuja težo državnih vlaganj in povpraševanja podjetij.

Povzamemo, vsa večja savdska mesta imajo koristi od naložb v okviru Vizije 2030, vendar je Riyadh trenutno glavno gonilo rasti, Jeddah pa igra močno sekundarno vlogo, medtem ko Dammam beleži zmerno rast. Uravnotežen portfelj nepremičnin v Savdski Arabiji bi lahko vključeval izpostavljenost hitro rastočim poslovnim in stanovanjskim sektorjem Rijada, turističnim razvojem in logistiki, povezani s pristaniščem v Jeddahu, ter stabilnim dohodkovnim naložbam v Dammamu (kot so stanovanja za zaposlene v naftni industriji ali skladišča za industrijska podjetja). Pomembno je, da je primerjalna prednost Jeddaha v njegovem pristanišču in bližini svetih mest – to zagotavlja osnovno povpraševanje, ki je manj nestanovitno. Prednost Rijada je vladna pozornost in kritična masa. Dammamova prednost pa je bogastvo iz nafte, ki ga podpira. V obdobju 2025–2030 bi lahko Jeddah zmanjšal zaostanek za Rijadom, ko bodo njegovi mega projekti zaživeli, a tudi Riyadh ne miruje (načrt velike “Strategije Rijada” za naložbe). Zanimivo bo spremljati, ali bo Jeddah izkoristil svoje naravne prednosti za bolj edinstveno pozicioniranje (morda kot mednarodna vstopna točka in kulturna prestolnica Kraljevine, kar bi dopolnilo administrativno vlogo Rijada).

Napoved trga za obdobje 2025–2030

Glede prihodnosti je obet za nepremičninski trg v Jeddahu za obdobje 2025 do 2030 na splošno pozitiven, saj ga podpirajo trdni ekonomski temelji in nacionalni razvojni načrti. Analitiki in svetovalci napovedujejo nadaljnjo rast na stanovanjskem, poslovnem in hotelskem področju, čeprav se lahko tempo razlikuje glede na sektor in leto. Tukaj so ključni elementi napovedi:

• Stanovanjski trg: Povpraševanje po stanovanjih v Džedi bo predvidoma ostalo močno vse do leta 2030. Kombinacija rasti prebivalstva (prebivalstvo Savdske Arabije je mlado in narašča) ter stalnih prizadevanj za povečanje lastništva stanovanj med Savdijci bo ohranjala pritisk na ponudbo stanovanj. Pričakujemo, da bodo cene stanovanjskih nepremičnin v Džedi v povprečju zmerno letno rasle – najverjetneje za okoli 3–6 % na leto v večini segmentov, razen v primeru pregrevanja trga. Nekatera območja z velikim povpraševanjem (npr. razkošne vile ob vodi ali nepremičnine blizu nove infrastrukture, kot bi bila morebitna metro linija) bi se lahko vrednotila hitreje. Raziskave Knight Franka na primer kažejo, da bi lahko mesta na Bližnjem vzhodu do leta 2029 doživela okoli 60 % ali večjo rast vrednosti prestižnih nepremičnin mansionglobal.com mansionglobal.com, kar vključuje tudi najprestižnejša območja Džede. Vendar bodo vladini obsežni stanovanjski projekti (kot so skupnosti Roshn ipd.) prinesli znatno povečanje ponudbe, kar bo delovalo kot blažilec proti nenadzorovani inflaciji cen in omogočalo, da bodo stanovanja za domačine ostala vsaj delno dostopna. Delež lastništva stanovanj v Savdski Arabiji bo po predvidevanjih do leta 2030 dosegel 70 % pwc.com pwc.com, k temu bo pomembno prispevala tudi Džeda z izgradnjo več deset tisoč novih enot. Do leta 2030 bo silhueta Džede opazno drugačna – zgrajenih bo mnogo izmed 17.000 novih enot v središču mesta, nova stolpnica bodo krasila Corniche, na severu pa bodo v veliki meri dokončana načrtovana predmestja. Najemnine bodo morda občasno rasle počasneje zaradi večje ponudbe (zlasti stanovanj); do sredine desetletja je možna rahla rast praznih stanovanjskih enot, kar bi lahko upočasnilo rast najemnin. Kljub temu bi leta 2030 višji razpoložljivi dohodki in povečano število tujcev (zaradi novih poslov in turizma) lahko podprli zdrav najemniški trg. Pričakujemo, da bodo najemniški donosi za stanovanjske nepremičnine stabilni med 6 in 8 %, kar je privlačno za vlagatelje.
• Pisarna: Pisarniški trg v Džidi se bo verjetno zmerno širil. Z diverzifikacijo gospodarstva v mestu nastajajo nova zasebna podjetja (npr. logistika, turizem, fintech), kar povečuje povpraševanje po pisarnah. Vendar pa se Rijad agresivno pozicionira kot poslovno središče (vlada celo zahteva, da imajo podjetja sedež tam za vladne pogodbe), kar bi lahko nekoliko omejilo rast pisarniškega trga v Džidi. Napovedujemo, da bo Džida do leta 2030 dodala več sto tisoč kvadratnih metrov pisarn, tudi v večnamenskih središčih, kot sta Džida Central in vzdolž severnih koridorjev. Najemnine za razred A se bodo lahko postopoma višale (morda povprečno 2–5 % letno, skladno z inflacijo/povpraševanjem), a če bo naenkrat na trg prišlo veliko novih površin (npr. pisarniški del Jeddah Tower ali več novih stolpov), lahko okrog leta 2027, ko bodo ti projekti dokončani, pride do obdobja stagnacije ali rahlega padca najemnin. Na splošno naj bi bila zasedenost zdrava glede na stabilno poslovno okolje v Džidi. Ena od razvijajočih se smernic za leto 2030 bo prilagodljiv pisarniški prostor in višji kakovostni standardi – nove pisarne bodo vključevale pametno tehnologijo in trajnostne rešitve (usklajene z zelenimi gradbenimi cilji Vizije 2030), kar bi lahko prineslo najemniško premijo.
• Trgovina: Trgovinsko nepremičninsko področje v Džidi je pripravljeno na rast, hkrati pa tudi na preobrazbo. Po podatkih S&P Global je obeti za leti 2025–2026 odlični zaradi turizma in potrošnje arabnews.com arabnews.com. Z bližanjem leta 2030 bodo velike prireditve (Expo, Svetovno prvenstvo) in zorenje megaprojektov (kot so letovišča na Rdečem morju) verjetno spodbudili maloprodajo in obisk trgovin. Pričakujemo nove formate, ki bodo uspevali: več trgovinskih centrov na prostem, središča za prehrano/zabavo in “high-street” trgovine v večnamenskih projektih, namesto zgolj klasičnih zaprtih nakupovalnih središč. Džida Central bo vključevala trendovske trgovske promenade, ki bi lahko do konca desetletja postale osrednja nakupovalna destinacija mesta. Trgovinske najemnine na elitnih lokacijah bodo po napovedih zmerno rasle (morda povprečno ~3 % letno), sekundarne trgovske površine pa utegnejo imeti težave, če bo e-trgovina rasla hitreje ali če bo konkurenca med centri prevelika. Do leta 2030 bo delež e-trgovine gotovo višji, vendar bo saudijska kultura verjetno še naprej cenila nakupovalno izkušnjo v centru, zato ne pričakujemo “smrti nakupovalnega centra” – temveč preoblikovanje tistih, ki poslujejo slabše. Celotna trgovinska površina na prebivalca v Džidi se bo povečala, a upajmo, da skladno s povpraševanjem. Ravnotežje med ponudbo in povpraševanjem je ključno; podjetje S&P je opozorilo na tveganje presežne ponudbe, če bodo razvijalci pretiravali arabnews.com. Glede na nedavno preudaren pristop (Rijad v začetku 2024 ni dodal nobenega novega večjega centra, temveč je vlagal v kakovost obstoječih argaam.com), predvidevamo vzdržno rast.
• Industrija/logistika: Pričakujte znatno širitev v tem sektorju. Ko bodo projekti Vizije 2030 (kot so nove posebne ekonomske cone in logistična središča) uresničeni, bi lahko Jeddah doživel razcvet gradnje skladišč okoli pristanišča, KAEC in načrtovanih logističnih con. Zaključek železnice Landbridge (morda do leta 2030) bo naredil Jeddah za glavni uvozni-izvozni kanal države, kar pomeni, da bo povpraševanje po skladiščih močno naraslo. Napovedujemo dvomestno letno rast razvoja logističnih nepremičnin več let, najemnine pa bodo verjetno še naprej rasle, dokler večja ponudba ne uravnoteži trga. Najemnine za vrhunska logistična središča bi lahko do leta 2030 dosegle ravni Rijada (približuje se SAR 300–400/m²/leto za najboljša skladišča) zaradi močnega povpraševanja argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. To področje je za investitorje privlačno zaradi relativno višjih donosov in dolgoročnih najemov s priznanimi najemniki. Do leta 2030 bi se lahko Jeddah uveljavil kot vodilno logistično središče na Rdečem morju z modernimi distributivnimi centri, ki ne bodo oskrbovali le Saudske Arabije, ampak tudi afriške in regionalne trge, zahvaljujoč svojemu pristanišču in letališču.
• Gostinstvo: Čeprav ni bilo izrecno vprašano, je vredno omeniti hotelski sektor v Jeddahu v tej napovedi, saj nanj neposredno vplivajo turistični cilji Vizije 2030. V Jeddahu lahko pričakujemo znatno povečanje števila hotelskih sob (vključno z 2.700 sobami v Jeddah Central jeddahcentral.com ter drugimi projekti). Povprečna zasedenost bo morda nihala z globalnimi turističnimi trendi, a splošni trend kaže na več turistov – tako verskih (saj bodo vizumi za Umro postali lažji in dostopni skozi vse leto) kot prostočasnih (z rastjo turizma na Rdečem morju bo veliko turistov prepotovalo Jeddah). Do leta 2030 bi lahko mesto gostilo nove tematske parke, terminale za križarke in morda razširjene kongresne zmogljivosti, kar bi dodatno spodbudilo razvoj nepremičnin (nove prostočasne vsebine ipd.).

Kvantitativno raziskave trga ocenjujejo, da bo celoten nepremičninski trg Savdske Arabije do leta 2030 rasel s povprečno letno stopnjo (CAGR) okoli 7–9 %, kar lahko do konca desetletja pomeni podvojitev tržne vrednosti techsciresearch.com imarcgroup.com. Ker je Jeddah pomemben deležnik na tem področju, bo k temu bistveno prispeval. Državni organ za nepremičnine napoveduje, da bo nacionalni trg nepremičnin do leta 2029 dosegel približno 100+ milijard dolarjev arabnews.com. Zato si lahko predstavljamo, da bo delež Jeddaha (zgodovinsko morda 15–20 % transakcij po vrednosti) do leta 2030 znašal več deset milijard dolarjev letno v prodaji nepremičnin.

Omejitve napovedi: Te pozitivne projekcije predvidevajo, da ne bo hudih gospodarskih pretresov. Tveganja, kot so dolgotrajna globalna recesija, oster padec cen nafte, ki vpliva na državne izdatke, ali geopolitična nestabilnost, bi lahko upočasnila ta zagon (več o tveganjih v naslednjem poglavju). Prav tako imajo pomembno vlogo obrestne mere – če bodo globalno stroški financiranja ostali visoki, bi to lahko omililo rast povpraševanja (zlasti pri hipotekarnih kreditih za stanovanja). Toda Savdska Arabija je pokazala pripravljenost, da to ublaži (preko subvencij itd.). V celoti gledano naj bi bilo obdobje 2025–2030 obdobje rasti in modernizacije za trg nepremičnin v Džedi, pri čemer bo mesto postalo mednarodno bolj prepoznavno, njegov nepremičninski trg pa bolj zrel in raznolik.

Priložnosti in tveganja za vlagatelje in razvijalce

Trg nepremičnin v Džedi ponuja privlačno kombinacijo priložnosti zahvaljujoč državni podpori in strukturnemu povpraševanju, vendar nosi tudi določena tveganja, ki jih morajo deležniki premišljeno pretehtati:

Priložnosti:

• Megaprojekti Vizije 2030: Vlagatelji in razvijalci lahko sodelujejo pri številnih megaprojektih v Džedi ali jih izkoristijo. Projekti, kot so Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC in širjenje infrastrukture, ustvarjajo nove investicijske cone – od luksuznih stanovanj, nakupovalnih okrožij, do poslovnih parkov. Tisti, ki vstopijo zgodaj, si lahko zagotovijo najboljše zemljišče ali partnerske vloge v teh razvojih. Na primer, sodelovanje s PIF v podprojektih okoli Jeddah Central ali zagotavljanje storitev tem projektom bi bilo lahko zelo dobičkonosno, saj se območje razvija v vrhunsko mestno središče.
• Rastoče povpraševanje in ugodna demografija: Mlajše in rastoče prebivalstvo Džede zagotavlja stalno povpraševanje po stanovanjih, zlasti po cenovno dostopnih in srednjem razredu. Razvijalci, ki lahko gradijo kakovostna stanovanja po konkurenčnih cenah (z izkoriščanjem državnih spodbud za dostopna stanovanja), imajo pripravljen trg kupcev, ki prvič kupujejo. Prav tako kulturni premik k jedrnim družinam in skupnostnemu življenju pomeni priložnosti za masterplanirana naselja, varovane soseske in večnamenska “mini mesta” znotraj Džede. Dejstvo, da so transakcije na stanovanjskem trgu v Džedi poskočile za 43 % na letni ravni, kaže, koliko nakopičenega povpraševanja se je sprostilo jll-mena.com – trend, ki se bo verjetno nadaljeval, ko bo še več ljudi postalo upravičenih do hipotek.
• Povečanje turizma in gostinstva: Kot “Vrata do dveh svetih mošej” in obalno mesto ob Rdečem morju ima Džeda ogromne koristi od spodbujanja turizma v Savdski Arabiji. Obstaja priložnost za razvoj hotelov, letovišč, apartmajev s storitvami in zabaviščnih prizorišč. Nepremičnine povezane s romanji (kot so posodobljene nastanitve za romarje, prometna vozlišča itd.) predstavljajo še eno nišo – pomislite na večnamenske centre, ki zadovoljujejo potrebe hadžijskih romarjev pred/po obisku Meke, kar je lahko neizkoriščen trg. Vladni cilj 150 milijonov obiskovalcev do leta 2030 vključuje milijone, ki prihajajo skozi Džedo argaam.com argaam.com. Investitorji bi lahko razmislili o gradnji tematskih atrakcij ali obalnih projektov za prosti čas v Džedi, da bi ujeli del turističnega prometa iz mega projektov (npr. družinski zabaviščni park ali vodni park v Džedi bi lahko dobro uspeval, ko turizem raste). Prihajajoča Expo 2030 v Rijadu in drugi dogodki bodo posredno koristili Džedi, saj bodo povzdignili ugled Savdske Arabije – mednarodni obiskovalci pogosto obiščejo več mest, zato bi lahko zgodovinska četrt Džede (Al-Balad) in Corniche doživeli turistično prenovo, kar bi povečalo povpraševanje po maloprodaji in butičnih hotelih na tem območju.
• Logistični in industrijski center: Logistični sektor cveti – pristanišče Džede je eno najbolj prometnih na Bližnjem vzhodu, z novimi trgovinskimi sporazumi in posebnih ekonomskih območij pa bo vedno več podjetij potrebovalo distribucijske centre. Investitorji lahko razvijajo ali kupijo skladišča, hladilnice in industrijske objekte za stabilen dolgoročni prihodek. Glede na nekaj državne pobude za lokalizacijo proizvodnje (od avtomobilizma do predelave hrane), so industrijski parki v Džedi (zlasti blizu pristanišča ali KAEC) zreli za razvoj. Ti pogosto vključujejo državno podporo, kot so subvencionirane komunalne storitve ali zemljišča, kar še dodatno obogati ponudbo. Z rastjo e-trgovine pa se kot priložnost ponujajo tudi zadnjemiljski dostavni centri v mestu.
• Tujega vlaganja in potencial za skupna vlaganja (JV): Liberalizacija predpisov tujim vlagateljem omogoča lažji vstop – to pomeni, da lahko lokalni razvijalci iščejo mednarodne partnerje, ki prinašajo kapital in strokovno znanje. Skupna vlaganja lahko uspevajo, na primer lokalno podjetje v partnerstvu s tujim hotelskim operaterjem za razvoj novega letovišča ali pa sodelovanje z mednarodno arhitekturno družbo pri ikoničnih stavbah (kar se že dogaja z globalnimi arhitekti na projektih Jeddah Tower, Jeddah Central itd.). Prav tako se lahko v visokokakovostni stanovanjski trg postopno vključijo tudi tuji kupci (zlasti če bodo premium rezidenčna dovoljenja postala pogostejša), kar ponuja novo bazo strank za razvijalce luksuznih nepremičnin v Džedi.
• Podcenjeni segmenti: Kljub nedavni rasti so nekateri segmenti trga nepremičnin v Džedi morda še vedno podcenjeni glede na konkurente v regiji. Na primer, najbolj zaželeni obalni objekti v Džedi so še vedno cenejši kot v Dubaju ali celo Rijadu. Obstaja možnost arbitraže – vlaganje v nepremičnine v Džedi zdaj bi lahko prineslo visoko zvišanje vrednosti, ko bo globalni ugled mesta rasel. Prav tako je dediščinski turizem premalo razvit – prenova zgodovinskih zgradb v Al-Baladu v butične hotele ali kulturne centre bi lahko hkrati ohranila dediščino in ustvarjala dobiček, skladno s cilji Vizije 2030 o kakovosti življenja.

Tveganja:

• Prevelika ponudba v določenih sektorjih: Zaradi obsega tekočih projektov obstaja tveganje, da bodo nekateri segmenti preveč nasičeni. Če bi na primer na trg v kratkem času prišle deset tisoče novih stanovanj (iz skupnosti Roshn, stanovanj v projektu Jeddah Central itd.), bi se lahko najemnine in prodajne cene stanovanj srednjega razreda ustavile ali celo padle. S&P Global je preveliko ponudbo izpostavil kot skrb, zlasti pri maloprodaji, kjer bi preveč trgovskih centrov lahko zmanjšalo prodajo trgovcev arabnews.com. Podobno bi lahko prišlo do presežka tudi na trgu pisarn, če bi se istočasno odprlo več novih stolpnic, brez da bi se povečalo število najemnikov. Razvijalci morajo projekte časovno in fazno dobro načrtovati ter razlikovati svojo ponudbo, da se izognejo presežku na trgu.
• Gospodarska odvisnost od javne porabe in nafte: Usoda nepremičninskega trga v Savdski Arabiji je tesno povezana z javno porabo (veliko projektov je vladnih ali pa je odvisnih od državne infrastrukture). Ob precejšnjem padcu cene nafte ali proračunskih prihodkov bi lahko prišlo do zmanjšanja izdatkov ali upočasnitve projektov. Če bi nafta na primer močno padla in ostala nizka, bi PIF morda odložil ali zmanjšal projekte, kot je Jeddah Central, ali zmanjšal subvencije za stanovanja, kar bi neposredno vplivalo na trg. Čeprav ima država zaščitne mehanizme in se diverzificira, nafta še vedno financira velik del pobud v okviru Vizije 2030. Investitorji se morajo zavedati, da je trenutni razcvet podprt z ekspanzivno fiskalno politiko – vsak obrat bi vplival na povpraševanje (preko nižjega zaupanja potrošnikov, vpliva na delovna mesta v gradbeništvu itd.).
• Obrestne mere in stroški financiranja: Svetovna rast obrestnih mer v letih 2022–2024 je podražila hipotekarna posojila in razvojna posojila. Če bodo visoke obrestne mere vztrajale, se poveča tveganje financiranja – povpraševanje končnih uporabnikov lahko oslabi, če hipotekarna posojila postanejo manj dostopna, kot jih omogočajo državne subvencije, razvijalci pa se srečujejo z višjimi stroški kapitala. V najslabšem primeru lahko pride celo do zastojev projektov zaradi finančnih težav. Savdska centralna banka običajno sledi politiki ameriške centralne banke zaradi vezave valute, zato so pomembni svetovni obrestni trendi. Po drugi strani – če inflacija in obresti v prihodnjih letih upadejo (kar nekatere napovedi kažejo za leti 2025–2026), bi to lahko omililo to tveganje.
• Regulativna in izvedbena tveganja: Čeprav je Savdska Arabija izboljšala regulativno okolje, še vedno obstajajo birokratski in pravni izzivi. Spremembe zakonodaje (npr. novi davki na nepremičninske transakcije ali lastništvo – poleg 5-odstotnega davka, ki je ekvivalent DDV), bi lahko presenetile trg. Izvedbeno tveganje je posebej pomembno pri mega-projektih: zamude ali preseganje stroškov lahko vplivajo na povezana vlaganja. Projekt Jeddah Tower, na primer, nosi izvedbeno tveganje – če bi prišlo do nove pavze, bi to lahko vplivalo na vrednost zemljišč v tem projektu. Prav tako je izziv uspešno in pravočasno dokončati Jeddah Central; če ne izpolni pričakovanj, se lahko pokvari navdušenje, ki trenutno spodbuja optimizem med vlagatelji.
• Geopolitična tveganja in tveganja glede percepcije trga: Ker se Saudova Arabija (in s tem Džeda) nahaja na Bližnjem vzhodu, lahko nanjo vplivajo regionalne geopolitične napetosti. Vsaka nestabilnost ali varnostni incident lahko začasno zmanjša zanimanje za turizem ali tuje naložbe. Poleg tega je kot razvijajoči se trg nepremičninski trg v Saudovi Arabiji lahko izpostavljen spremembam v globalnem razpoloženju investitorjev. Na primer, če postanejo drugi trgi privlačnejši ali če pride do globalnega padca nepremičninskih trgov, se lahko tuji kapital umakne. Na domačem trgu bi se lahko razpoloženje poslabšalo tudi, če na primer velik projekt propade ali če pride do javnega nasprotovanja hitrim spremembam (čeprav je to v nepremičninah manj verjetno kot v drugih panogah).
• Stroški gradnje in dobavne verige: Hitri razvoj je povzročil naraščajoče stroške gradnje (materiali in delo) v Saudovi Arabiji – izziv, ki ga omenjajo poročila iz industrije argaam.com. Če se inflacija v gradbeništvu nadaljuje, bodo lahko razvijalci pod pritiskom manjše marže ali pa bodo prisiljeni zvišati prodajne cene nad raven, ki si jo lahko privoščijo potrošniki. Težave v dobavni verigi (kot smo jih globalno videli med pandemijo) lahko prav tako povzročijo zamude pri izvedbi projektov. Za omilitev teh tveganj je potrebna učinkovita projektna izvedba in morda lokalno pridobivanje surovin (kar spodbuja Vizija 2030, vendar bo razmah lokalne proizvodnje materialov zahteval svoj čas).
• Zrelost trga in likvidnost: Saudski nepremičninski trg se še razvija. Izven nepremičninskih skladov (REIT) je v primerjavi z bolj razvitimi trgi še vedno manj transparenten in manj likviden. Investitorji morajo dobro premisliti o izstopni strategiji – preprodaja nepremičnin v Džedi ni tako hitra kot na zelo likvidnih trgih, razen če je povpraševanje zares veliko. Če se razmere na trgu spremenijo, je prodaja večjih nepremičnin lahko počasna. Kljub temu pa izboljšave, kot so elektronska zemljiška knjiga in boljši podatki s strani REGA, počasi izboljšujejo razmere.

Za zaključek: priložnosti na nepremičninskem trgu v Džedi do leta 2030 so izjemne – to je trg v vzponu, s trdno podporo in pravimi gonilniki povpraševanja. Investitorji in razvijalci, ki se uskladijo s temami Vizije 2030 (dostopnost stanovanj, turizem, kakovost življenja, diverzifikacija), lahko ne le finančno pridobijo, ampak tudi najdejo podporo pri odločevalcih. Kljub temu je potrebno razumno načrtovanje za obvladovanje tveganj. Diverzifikacija med različnimi vrstami naložb (stanovanjski in poslovni sektor) ali časovnimi obdobji, pridobivanje ugodnih pogojev financiranja in prilagodljivost projektov za odzivanje na spremembe trga so pametne strategije. Kot je S&P povzel za Saudovo Arabijo, je pot rasti močna, vendar ni brez izzivov arabnews.com arabnews.com – kar vsekakor velja tudi za Džedo. Z dobrim upravljanjem tveganj lahko deležniki zajahajo val rasti nepremičninskega trga Džede in v razburljivih letih pred nami potencialno poberejo pomembne dobičke.

Viri:

1. JLL – KSA Dinamika trga stanovanj, 1. četrtletje 2025 jll-mena.com jll-mena.com
2. Deloitte – Napovedi za nepremičnine na Bližnjem vzhodu 2024 (Saudova Arabija) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
3. Argaam News – »JLL pričakuje 32.000 novih stanovanjskih enot v Rijadu in Džidi v drugi polovici 2024« (sep 2024) argaam.com argaam.com
4. Argaam News – Nadaljevanje: Poudarki trga JLL KSA, 1. polovica 2024 argaam.com argaam.com
5. AGBI – »Saudova Arabija odpira sveta mesta tujim vlagateljem« (jan 2025) agbi.com agbi.com
6. Arab News – »Napoved saudske maloprodajne nepremičninske dejavnosti ostaja močna zaradi turizma in Vizije 2030, poroča S&P« (apr 2025) arabnews.com arabnews.com
7. Knight Frank – Poročilo o bogastvu 2025 (Uspešnost trga) mansionglobal.com mansionglobal.com
8. Designboom – »Najvišja stavba na svetu, Jeddah Tower, nadaljuje gradnjo za dokončanje leta 2028« (sep 2023) designboom.com designboom.com