Nepremičnine v Hongkongu 2025: Od upada do razcveta – trendi, vroče točke in napovedi do 2028

Pregled trga in ključni dejavniki

Nepremičninski trg v Hongkongu leta 2025 stoji na razpotju okrevanja in negotovosti. Po vrhuncu leta 2021 so vrednosti nepremičnin doživele večletni popravek, pri čemer so se cene stanovanj vrnile na ravni iz sredine 2010-ih spglobal.com. Stanovanjske cene so skoraj 30 % nižje od najvišjih vrednosti iz leta 2021 in so dosegle najnižje ravni po letu 2016 spglobal.com. Hkrati pa se obseg transakcij močno povečuje – skupna prodaja nepremičnin je v letu 2024 poskočila za 17 % (po padcih v letih 2022–23), saj so se kupci vrnili, ko so se omejitve zaradi pandemije sprostile globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Rezultat je mešana napoved trga: povpraševanje se prebuja in politike so se preusmerile v podporo kupcem, vendar se nekateri deli trga (zlasti pisarne) soočajo s presežno ponudbo in šibkim razpoloženjem hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Več ključnih dejavnikov oblikuje te dinamike:

Gospodarski trendi: Gospodarstvo Hongkonga je po COVID-u v zmernem vzponu, saj je v 1. četrtletju 2025 zraslo za 3,1 % na letni ravni spglobal.com. Vendar pa svetovni izzivi – naraščajoče trgovinske napetosti med ZDA in Kitajsko ter upočasnitev na celinski Kitajski – omejujejo obete. Vlada opozarja, da bi negotova trgovinska politika in zunanja nestanovitnost lahko “zasenčili kratkoročne obete” spglobal.com, zaradi česar so vlagatelji previdni.
Obrestne mere in finance: Ker je hongkonški dolar vezan na ameriški dolar, so lokalne obrestne mere v letu 2023 močno narasle skupaj z zvišanji ameriške centralne banke. Do maja 2025 je osnovna obrestna mera Hongkonške denarne oblasti znašala 4,75 % globalpropertyguide.com, vendar so se pojavili znaki olajšanja. Fed je ustavil zviševanje obrestnih mer, HIBOR (medbančne obrestne mere) so se začele zniževati, banke pa so konec leta 2024 celo nekoliko znižale referenčne obrestne mere globalpropertyguide.com. Znižanje stroškov zadolževanja je izboljšalo razpoloženje kupcev in znižalo bremena hipotek, kar je prispevalo k nedavnemu porastu prodaje stanovanj cushmanwakefield.com. V prihodnje bi lahko morebitno znižanje obrestnih mer Fed proti koncu leta 2025 še dodatno povečalo likvidnost in kupno moč hongkongbusiness.hk. Kljub temu oblasti pozivajo k previdnosti: vsaka prihodnja nihanja obrestnih mer ali globalni tržni pretresi se lahko hitro prenesejo na visoko zadolženi hongkonški nepremičninski sektor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Demografija in tokovi talentov: Trendi prebivalstva so dvorezen meč. Prebivalstvo Hongkonga je leta 2024 štelo približno 7,53 milijona, kar je 0,1 % več po prejšnjih upadih reuters.com. Vladne sheme za privabljanje talentov in ponovno odprtje meja so prinesle neto pritok približno 21.000 ljudi v letu 2024 reuters.com, vključno s tisoči strokovnjakov z celinske Kitajske in iz tujine. Ta pritok – 14.200 “uvoženih” talentov (plus 9.300 vzdrževanih družinskih članov) v samo prvih dveh mesecih 2025 – spodbuja povpraševanje po najemu na višjem nivoju in luksuznih domovih jll.com.hk. Kljub temu pa je rast prebivalstva še vedno anemična, mesto pa si še vedno opomore po odlivu prebivalcev v letih 2019–2022 globalpropertyguide.com. Starejše prebivalstvo in počasnejša dolgoročna rast gospodinjstev predstavljata izzive za vzdržno povpraševanje po stanovanjih.
Politični in integracijski dejavniki: Politična krajina mesta se je stabilizirala pod Nacionalnim zakonom o varnosti, vendar se njegova mednarodna privlačnost in zaupanje vlagateljev še vedno obnavljata po nemirih leta 2019. Medtem je integracija Hongkonga z območjem Velikega zaliva (GBA) vse pomembnejši dejavnik. Tesnejše čezmejne povezave obetajo nove gospodarske priložnosti (npr. skupna inovacijska središča in večja prisotnost podjetij s celinske Kitajske), ki bi lahko spodbudile povpraševanje po pisarnah in stanovanjih v obmejnih okrožjih. Vendar pa geopolitična tveganja ostajajo – trenja med ZDA in Kitajsko ali spremembe politike celinske Kitajske do Hongkonga lahko vplivajo na tokove kapitala in odločitve podjetij glede nepremičnin. Na primer, trenutni trgovinski spori med ZDA in Kitajsko že preoblikujejo logistični sektor in podjetja silijo k ponovnemu premisleku dobavnih verig jll.com.hk jll.com.hk.
Regulativno okolje: V dramatičnem preobratu politike je hongkonška vlada v letih 2023–2024 odpravila desetletje stare ukrepe za ohlajanje nepremičninskega trga, da bi oživila upadajoči trg. Kolkovine, ki so bile nekoč usmerjene v tuje kupce in kupce drugega doma, so bile znižane ali odstranjene. Ta sprememba politike – podrobneje opisana v kasnejšem poglavju – je ponovno odprla vrata kupcem iz celinske Kitajske in zmanjšala začetne stroške za domačine, kar je vneslo sveže povpraševanje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hkrati se uvajajo dolgoročne strategije za oskrbo z zemljišči in stanovanji, da bi odpravili kronično pomanjkanje, kar bi lahko preoblikovalo razvojne trende do leta 2028 in naprej.

Na splošno leto 2025 pomeni prelomnico za hongkonške nepremičnine. Stanovanjski sektor kaže zgodnje znake stabilizacije ob podpornih politikah in okrevanju zaupanja, medtem ko komercialni in industrijski segmenti ubirajo bolj previdno pot. V spodnjih poglavjih podrobno obravnavamo vsak glavni sektor – stanovanjski, komercialni (pisarniški in maloprodajni) ter industrijski – in preučujemo trenutne trende, podatke o cenah in obsegu, spremembe politik ter obete za različna okrožja. Izpostavljamo tudi urbanistične pobude (od novih mest do mega-rekultivacij) in določamo ključne naložbene priložnosti in tveganja, ki bodo v kratkoročni do srednjeročni prihodnosti oblikovali hongkonški nepremičninski trg.

Stanovanjske nepremičnine: cene dosegajo dno, povpraševanje se vrača

Cene in prodaja stanovanj: Hongkonški stanovanjski trg je od leta 2021 doživel znatno korekcijo, vendar so jasni znaki, da cene v letu 2025 dosegajo dno. Uradni indeks cen stanovanj je 13 zaporednih četrtletij globalpropertyguide.com padal na letni ravni. V prvem četrtletju 2025 so bile cene stanovanj 7,8 % nižje kot leto prej (in približno 9 % v realnih vrednostih), kar pomeni nadaljevanje padcev, čeprav z umirjenim tempom globalpropertyguide.com. To sledi dvoštevilčnim padcem v večjem delu leta 2023. Slika 1 spodaj prikazuje, kako so se vrednosti po vrhuncu v času pandemije vrnile približno na raven iz leta 2016:

Omeniti je, da segment luksuza presega množični trg sredi upada. Medtem ko so manjša do srednje velika stanovanja (pod 100 m²) v prvem četrtletju 2025 zabeležila 7–9 % padec cen na letni ravni, so se cene največjih domov nad 160 m² dejansko zvišale za 7,2 % v primerjavi z letom prej globalpropertyguide.com. To razhajanje nakazuje na vztrajno povpraševanje (ali omejeno ponudbo) po ultra-premium nepremičninah – verjetno ga poganjajo premožni kupci in vračajoči se izseljenci – tudi ko so vrednosti običajnih stanovanj še vedno pod pritiskom. Vse velikostne kategorije so sicer v prvem četrtletju zabeležile manjše četrtletne padce, kar kaže, da se celoten trg še ni popolnoma obrnil navzgor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Vzpodbudno je, da so obsegi transakcij močno narasli kljub korekciji cen, kar kaže, da se kupci vračajo na trg. Skupno število nepremičninskih transakcij (novogradnje + rabljene) je poskočilo za 23,5 % v letu 2024 na 53.099 poslov, kar je obrat v primerjavi z močnimi padci v letih 2022–23 globalpropertyguide.com. Zagon se je nadaljeval tudi v začetku 2025: prodaja stanovanj v prvem četrtletju 2025 je bila za 19–36 % višja na letni ravni tako v primarnem (novogradnje) kot sekundarnem segmentu globalpropertyguide.com. Zlasti na trgu novogradenj je očitno zadržano povpraševanje – razvijalci so v prvem četrtletju prodali 3.897 novih enot (36 % več kot v Q1 2024), saj so kupci hitro kupovali privlačno cenjene novosti globalpropertyguide.com. Cenejše hipoteke in odprava omejitev pri nakupu sta sprostili številne prej odrinjene kupce. Tudi na trgu rabljenih nepremičnin (sekundarni trg) je bilo v prvem četrtletju prodanih več kot 8.200 enot (19 % letna rast) globalpropertyguide.com. Vendar pa so v primerjavi z zgodovinskimi povprečji skupni obsegi prodaje še vedno v fazi okrevanja z zelo nizke osnove (ostajajo pod vrhovi iz sredine 2010-ih), zato trenutni porast nakazuje zgodnjo fazo okrevanja in ne popolnega razcveta.

Ugodni politični vetrovi: Glavni spodbujevalec ponovnega zagona prodaje je bilo rahljanje stanovanjskih politik. Po letih restriktivnih “ohlajevalnih ukrepov” so oblasti naredile oster obrat:

Februarja 2024 je Hongkong odpravil vse dodatne dajatve na nakupe nepremičnin globalpropertyguide.com. S tem so dejansko ukinili 15-odstotno dajatev za kupce tujce (Buyer’s Stamp Duty), 15-odstotno dodatno dajatev za nakup drugega doma ter progresivne dajatve za hitre preprodaje (Special Stamp Duty), ki so veljale od začetka 2010-ih globalpropertyguide.com. Kot je dejal finančni sekretar Paul Chan, ukrepi za omejevanje povpraševanja “niso več potrebni v trenutnih gospodarskih in tržnih razmerah” globalpropertyguide.com. Učinek je bil takojšen – z odpravo teh davkov so se kupci iz celinske Kitajske množično vrnili na hongkonški nepremičninski trg, kar je opazno povečalo število transakcij v pozni 2024 globalpropertyguide.com.
Že prej, v oktobru 2023, je vlada naredila prvi korak z prepolovitvijo več dajatev (BSD in dajatev za drugi dom znižana s 15 % na 7,5 %) ter skrajšala obdobje omejitve preprodaje za preprodajalce s 3 na 2 leti globalpropertyguide.com. Dajatve na žig za določene kupce “tujih talentov” so bile prav tako oproščene (pod pogojem, da ostanejo in pridobijo stalno prebivališče) globalpropertyguide.com. Ti popravki sredi leta 2023 so bili prvo sproščanje v desetletju in so pripravili teren za popolno odpravo v 2024.
Za dodatno podporo lokalnim kupcem poceni stanovanj prvič je proračun za 2025/26 zvišal cenovni prag za minimalno dajatev: od februarja 2025 bodo stanovanja do 4 milijone HK$ (≈511.000 USD) imela le 100 HK$ dajatve globalpropertyguide.com. Ta posodobljena omejitev (prej 3 milijone HK$) koristi ocenjenim 15 % transakcij in pomeni odpoved približno 400 milijonom HK$ davčnih prihodkov letno za izboljšanje dostopnosti globalpropertyguide.com.
Hongkonška denarna oblast je prav tako omilila pravila za hipotekarna posojila – zlasti z znižanjem obrestne mere za stresni test za 1 % v letu 2022 – da bi izboljšala sposobnost financiranja kupcev v razmerah višjih obrestnih mer globalpropertyguide.com. To je posojilojemalcem dalo nekoliko več maneverskega prostora pri odobritvi posojila in delno ublažilo vpliv naraščajočih obrestnih mer.

Te spremembe politike pomenijo globok premik od dolgoletnega vladnega stališča zatiranja špekulacij. Cilj je zdaj spodbuditi počasno tržišče in pomagati resničnemu povpraševanju. Rezultati do zdaj: zaupanje na trgu se je izboljšalo, nakupna aktivnost pa se je povečala, kot je bilo predvideno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Industrijski opazovalci ugotavljajo, da so se po odpravi ukrepov za ohlajanje »ravni transakcij … ponovno povečale« in da se je optimizem kupcev nekoliko dvignil globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Ključno je, da so se razvijalci odzvali s tem, da so nove projekte cenili konkurenčno, da bi pritegnili kupce. V letih 2024–25 je bilo veliko novogradenj ponujenih z občutnimi popusti ali spodbudami, kar je skupaj z nižjimi davki spodbudilo hitro prodajo novih enot cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To čiščenje zalog se odraža v padcu “števila mesecev zaloge” neprodanih novih stanovanj – s vrhunca približno 102 mesecev v letu 2023 na 78 mesecev do konca leta 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL napoveduje, da bi se ob prodaji okoli 18.000 novih enot letno neprodana zaloga lahko normalizirala na približno 58 mesecev (približno 5 let zaloge) do konca leta 2025, kar se približuje bolj uravnoteženemu trgu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Skratka, presežek na primarnem trgu se zmanjšuje, kar zmanjšuje pritisk na zniževanje cen. Razvijalci celo odlašajo z nekaterimi projekti ali oddajajo neprodane enote v najem, da bi se izognili preplavitvi trga worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – strateško upravljanje ponudbe, ki kaže na zaupanje v končno okrevanje.

Ponudba stanovanj in gradnja: Večna stanovanjska stiska v Hongkongu ni izginila, vendar se nedavni napori že obrestujejo v obliki nove ponudbe. Stanovanjska gradbena dejavnost je lani močno narasla: dokončanje gradenj v letu 2024 je poskočilo za 75 % na 24.261 enot, kar je oster preobrat po pandemični stagnaciji (dokončanja so leta 2023 padla za 35 %) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je bila ena najvišjih letnih številk dokončanih gradenj v zadnjih letih, zahvaljujoč zaključku več velikih projektov. Omeniti velja, da sta Kowloon in Nova ozemlja predstavljala 93 % novih domov (48 % in 45 % delež), medtem ko je otok Hongkong – kjer je zemljišče najredkejše – zabeležil le 7 % dokončanj v letu 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Okrožje Kowloon City (ki vključuje Kai Tak) je samo prispevalo kar 33 % vseh novih enot v letu 2024, kar odraža obsežno prenovo območja nekdanjega letališča globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na Novih ozemljih sta bila največja vira nove ponudbe Yuen Long in Tuen Mun (vsak po 17 % dokončanj v letu 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – območji z velikimi novimi mestnimi projekti in stanovanjskimi naselji, ki prihajajo na trg. Ta geografska razporeditev poudarja stalen trend: rast nove stanovanjske gradnje je skoncentrirana v zunanjih okrožjih, saj ima mestno jedro omejen prostor za velike projekte.

Zagon se je prenesel v leto 2025: samo v prvem četrtletju 2025 je bilo dokončanih še 5.486 enot globalpropertyguide.com. Zgovorno je, da je bilo 62 % teh majhnih stanovanj, manjših od 40 m² globalpropertyguide.com, kar ustreza povpraševanju množičnega trga. Najnovejši vladni podatki kažejo, da je skupno število stanovanj v Hongkongu (zasebnih in javnih) leta 2024 doseglo približno 1,292 milijona enot, kar je 1,7 % več kot leto prej globalpropertyguide.com. Več kot polovica tega fonda (okoli 700.000 enot) so majhna stanovanja razreda A/B, manjša od 70 m² – dediščina razvijalcev, ki so v preteklosti maksimirali volumen zaradi omejitev globalpropertyguide.com. Čeprav nedavna povečana ponudba nekoliko zmanjšuje pritisk, še vedno le dohiteva desetletja premalo zgrajenih stanovanj. Tudi po skoku v letu 2024 je stopnja praznih stanovanj v Hongkongu še vedno nizka (približno 4,5 % fonda konec leta 2024, vključno s stanovanji, ki so še v postopku pridobivanja uporabnega dovoljenja) rvd.gov.hk, in prenatrpanost je razširjena v nižjem dohodkovnem segmentu.

Za reševanje kroničnega pomanjkanja so v teku ambiciozni načrti (glej razdelek Politika in urbanistično načrtovanje za podrobnosti). Od pospeševanja razvoja zemljišč do velikih novih mest, kot je Severna metropola, si vlada prizadeva v naslednjih 10–15 letih dodati več sto tisoč stanovanj globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V bližnji prihodnosti (naslednja 3–4 leta) Urad za stanovanjsko politiko napoveduje, da bi lahko nastalo 108.000 novih zasebnih enot worldpropertyjournal.com – kar je približno 10 % več od nedavne najvišje ravni ponudbe. Če bo to uresničeno, bo ta načrtovana ponudba postopoma ublažila nakopičeno povpraševanje. Vendar pa bo v neposrednem obdobju 2025–2028 ponudba stanovanj po mednarodnih merilih ostala razmeroma omejena, saj bodo za uresničitev velikih projektov (nasipi, nove železniške povezave itd.) potrebni čas.

Najemni trg: Tudi najemniški del stanovanjskega trga v Hongkongu doživlja prelomno točko. Med cenovnim razcvetom v 2010-ih so donosi padli na izjemno nizke ravni (2–3 %), saj so kapitalske vrednosti močno prehitevale najemnine – kar je značilno za Hongkong kot varno naložbeno okolje. Zdaj, ko so cene padle in najemnine počasi rastejo, bruto donosi od najemnin rahlo naraščajo, kar lastnikom ponuja boljše dohodkovne donose (čeprav še vedno skromne). Povprečni donosi pri manjših stanovanjih so se do začetka leta 2025 zvišali na približno 3,7 %, z okoli 2,7 % dve leti prej globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Večje enote prinašajo manj (okoli 2,4 % za luksuzna stanovanja), a so se prav tako nekoliko izboljšale v primerjavi s preteklim letom globalpropertyguide.com. Ti podatki ostajajo »izjemno nizki v primerjavi z mednarodnimi standardi« – kar je opomnik, da je stanovanjska nepremičnina v Hongkongu predvsem kapitalska naložba, kjer vlagatelji sprejemajo nizke donose v pričakovanju rasti cen globalpropertyguide.com.

Na terenu najemnine zmerno rastejo po padcu med pandemijo. V 1. četrtletju 2025 so se najemne cene povečale za približno 3–9 % na letni ravni glede na velikost enot globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Najbolj izrazita rast najemnin je bila v segmentu 100–160 m² (+9 % na leto), kar odraža ponovno povpraševanje po večjih družinskih stanovanjih in luksuznih rezidencah globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nasprotno pa so najmanjša stanovanja (<40 m²) zabeležila rast najemnin za približno 3,5 % globalpropertyguide.com – še vedno zdravo, verjetno zaradi vračanja mladih strokovnjakov in samskih, ko se je mesto ponovno odprlo. Po regijah so najemnine v Novi Teritoriji naraščale najhitreje (z nižje osnove), pri čemer so majhna stanovanja v NT dosegla skoraj 10-odstotno rast najemnin, saj vse več ljudi išče cenovno dostopen prostor zunaj mestnega jedra globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stanovanja na otoku Hongkong ostajajo najdražja za najem (npr. približno 60 $ na m² mesečno za enote pod 40 m² na otoku HK v primerjavi s približno 44 $ v NT) globalpropertyguide.com. Kljub temu kombinacija rastočih najemnin in padca cen pomeni, da se razmerje najemnina/cena normalizira. Ta trend privablja nekatere vlagatelje nazaj na trg – izboljšani donosi od najemnin so bili navedeni kot eden od dejavnikov, ki “spodbujajo vlagatelje k ponovnemu vstopu” na stanovanjski trg v letu 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Za najemnike pa postopno zviševanje najemnin prinaša pritisk po kratkem olajšanju med COVID-om; dostopnost stanovanj ostaja pereča družbena težava, zlasti za gospodinjstva z nizkimi dohodki, ki so še vedno ujeta v majhnih razdeljenih enotah ali čakajo na javna stanovanja.

Obeti za stanovanjski trg: Večina analitikov pričakuje, da bo stanovanjski sektor dosegel ravnovesje do konca leta 2025. Ob stabilizaciji obrestnih mer in izboljšanju ravnotežja med ponudbo in povpraševanjem, se pričakuje, da se bodo cene stanovanj izravnale in v prihodnjih letih morda zabeležile rahlo rast. Večje svetovalne družbe napovedujejo spremembe cen v letu 2025 v razponu od -5 % do +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – kar v bistvu pomeni stabilizacijo po prejšnjih dvomestnih padcih. Vladni podatki že kažejo, da bodo do pomladi 2025 realne (inflacijsko prilagojene) cene stanovanj ponovno na ravni iz leta 2012 globalpropertyguide.com, kar močno zmanjšuje tveganje balona. Pravzaprav je Hongkong prvič izpadel iz najvišje kategorije “tveganja balona” v UBS-ovem Global Real Estate Bubble Index 2024, zaradi ostrega popravka cen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To bolj zdravo izhodišče, skupaj z aktivnim upravljanjem nove ponudbe s strani razvijalcev (tudi začasnim ustavljanjem projektov, da bi preprečili presežek worldpropertyjournal.com), nakazuje temelje za postopno okrevanje. Če ne bo zunanjih šokov, se lahko vrednosti stanovanj v letu 2025 stabilizirajo in nato do leta 2028 zmerno rastejo, pri čemer bodo okrevanje podpirali boljša dostopnost, vrnitev kupcev z matične Kitajske in pričakovano sproščanje denarne politike. Vendar bo vsako okrevanje verjetno postopno in ne eksplozivno – oblikovalci politik so namreč izrecno prešli na “ponudbeno vodeno” stanovanjsko strategijo, da bi se izognili prihodnjemu pregrevanju globalpropertyguide.com, poleg tega pa je v teku pomemben projekt javnih stanovanj, ki bo absorbiral del povpraševanja (načrtovanih 28.000 novih javnih enot letno) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Povzemimo, stanovanjski trg v Hongkongu v letu 2025 začenja obračati na bolje. Cene so blizu svojega cikličnega dna, število transakcij se izboljšuje, vladni preobrat v politiki v prid kupcem pa je dvignil razpoloženje. Kljub temu je pot naprej previdna: trg se mora soočiti z obstoječo zalogo (skoraj 79.000 neprodanih enot ob koncu leta 2024 v predprodaji in dokončanih projektih worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) in spremljati gospodarske tokove. Za končne uporabnike in vlagatelje lahko obdobje 2025–2026 ponudi okno relativno stabilnih cen in večje izbire, preden dolgoročno pomanjkanje ponudbe ponovno povzroči pritisk na rast cen. Lokacija in segment bosta pomembna – cene stanovanj na množičnem trgu bodo verjetno ostale šibke, dokler se presežna ponudba ne absorbira, medtem ko bi lahko redki luksuzni segment doživel hitrejšo rast (zlasti če se nadaljuje dotok premožnih izseljencev in strokovnjakov iz celinske Kitajske). Na splošno se zdi, da je najslabše obdobje upada stanovanjskega trga mimo, kar postavlja temelje za obdobje stabilizacije in postopne rasti do leta 2028 cushmanwakefield.com.

Poslovne nepremičnine: pisarne pod pritiskom, trgovina v okrevanju

Sektor poslovnih nepremičnin v Hongkongu v letu 2025 doživlja različne usode. Trg pisarn se sooča z visoko stopnjo praznih prostorov in pritiskom na znižanje najemnin zaradi nove ponudbe in spreminjajočih se trendov delovnih prostorov. Nasprotno pa se trgovinski sektor previdno pobira, saj se povečuje obisk in turizem, čeprav najemnine v trgovinah ostajajo pod predpandemičnimi vrhovi. Oglejmo si vsakega posebej:

Trg pisarn: visoke praznine ob valu nove ponudbe

Trg pisarn razreda A v Hongkongu je trenutno v fazi, ki je ugodna za najemnike, saj se sooča z presežkom ponudbe in šibkim povpraševanjem. Številke povedo vse: skupna stopnja praznih pisarn razreda A se je povzpela v srednje najstniške odstotke in naj bi do konca leta 2025 dosegla 19 % (z ~17 % v 2024) hongkongbusiness.hk. To je dramatičen porast v primerjavi s skoraj ničelno praznostjo v Centralu pred nekaj leti in odraža tako ciklične kot strukturne dejavnike:

Val nove ponudbe: Po letih omejene ponudbe Hongkong doživlja val novih poslovnih stolpnic, zlasti v nastajajočih poslovnih okrožjih. Približno 3,5 milijona kvadratnih čevljev novih pisarniških prostorov bo na trg prišlo samo v letu 2025, pri čemer vodijo prelomni projekti, kot je International Gateway Centre v zahodnem Kowloonu (2,6 milijona kvadratnih čevljev velik dvojni stolp nad postajo hitre železnice) in novi nebotičniki v tradicionalno omejenih območjih hongkongbusiness.hk. Tekoči projekti v Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – predvideni kot drugo poslovno središče (CBD) – prav tako dodajajo pomembne površine. Fitch Ratings poudarja, da je stalna rast ponudbe »v območjih, kot je Kowloon East«, glavni razlog za naraščajočo stopnjo praznih prostorov hongkongbusiness.hk.
Zadržano povpraševanje in beg v kakovost: Povpraševanje najemnikov si po pandemičnem upadu okreva le počasi. V 1. četrtletju 2025 je bil neto prirast dejansko negativen, 143.000 kvadratnih čevljev, saj je prostor, ki so ga oddali najemniki zaradi zmanjševanja, presegel nove najeme jll.com.hk jll.com.hk. Številna podjetja ponovno ocenjujejo potrebe po prostoru zaradi hibridnega dela in zniževanja stroškov. Tisti, ki se širijo (zlasti v financah in strokovnih storitvah), so pogosto najemniki, ki bežijo v kakovost – izkoriščajo nižje najemnine za selitev v vrhunske stavbe cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To je privedlo do boljših rezultatov v osrednjih območjih: na primer, praznost v Centralu se je izboljšala na 11,5 % v 1. četrtletju 2025 (z 11,6 %), saj še naprej privablja povpraševanje po najkakovostnejših prostorih jll.com.hk jll.com.hk. Podobno se je praznost v Wanchai/Causeway Bay in Tsim Sha Tsui (tradicionalna poslovna območja) stabilizirala okoli 8–10 % jll.com.hk jll.com.hk. Nasprotno pa decentralizirana območja nosijo največje breme – praznost v Kowloon East je narasla na 21,3 % v 1. četrtletju 2025 jll.com.hk jll.com.hk, zaradi priliva novih stavb in najemnikov, ki se selijo nazaj v osrednja območja. Skupna razpoložljivost v mestu (vključno s podnajemnimi prostori) je še višja, okoli 19–20 % sredi leta 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
Upadci najemnin: Ob obilni ponudbi in razvajenosti najemnikov z izbiro so najemodajalci pod pritiskom, da tekmujejo z najemninami in spodbudami. Najemnine za pisarne so v jasnem padcu: najemnine za razred A so v letu 2024 padle za približno 3–5 %, v prvem četrtletju 2025 pa še za ~1,3 % jll.com.hk. V vsakem podtrgu so bile v začetku 2025 zabeležene upadanje – Hong Kong East (Quarry Bay) je vodil s 3,4-odstotnim padcem v prvem četrtletju, medtem ko so tudi v Centralu najemnine v četrtletju padle za 0,7 % jll.com.hk jll.com.hk. Po podatkih JLL so najemnine v finančnem okrožju zdaj približno 20 % pod ravnmi pred letom 2019, kar povečuje regionalno konkurenčnost Hongkonga, a zmanjšuje prihodke najemodajalcev. Tržni strokovnjaki napovedujejo, da bodo najemnine za pisarne še naprej padale, preden dosežejo dno: napovedi za letno spremembo najemnin v 2025 segajo od -5 % do -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch celo pričakuje “negativno revizijo najemnin v nizkih najstotih odstotkih” za pogodbe, ki jim poteče najem, saj najemniki obnavljajo po bistveno nižjih trenutnih tržnih cenah hongkongbusiness.hk. Svetla točka je, da se tempo padanja upočasnjuje – v drugem četrtletju 2025 je bil četrtletni padec le 1 %, kar je izboljšanje v primerjavi z -2,5 % v prvem četrtletju cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To nakazuje, da je najhujše morda že mimo in da se najemnine približujejo cikličnemu dnu proti koncu leta 2025.

Kljub tem izzivom se je aktivnost najemanja povečala glede na najnižje ravni med pandemijo. V 2. četrtletju 2025 je novi obseg najemov dosegel 1,2 milijona kvadratnih čevljev – kar je največja četrtletna realizacija od začetka leta 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Velik del tega je poganjal bančni in finančni sektor, ki je bil osnova za večje selitve in širitve cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkonški trg IPO je prav tako pokazal znake oživitve v letih 2023–24, in vsak trajnejši preobrat na kapitalskih trgih bi “pomagal podpreti povpraševanje po pisarnah” s strani finančnih in strokovnih podjetij cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Poleg tega podjetja iz celinske Kitajske (zlasti v tehnologiji in upravljanju premoženja) še naprej vidijo Hongkong kot strateško lokacijo, kar zagotavlja tok najemnikov – čeprav so njihovi načrti za širitev v zadnjem času bolj previdni zaradi negotovosti kitajskega gospodarstva.

Z naložbenega vidika so se kapitalske vrednosti pisarn popravile skupaj z najemninami. Cene pisarn razreda A so približno 20–30 % nižje od vrha, kar ustvarja zanimive priložnosti za vlagatelje z dolgoročnim pogledom. Pravzaprav se pojavljajo priložnosti v stiski ali z dodano vrednostjo: pričakuje se, da bodo banke v letu 2025 prodajale zaplenjena pisarniška sredstva hongkongbusiness.hk, kar bi kupcem omogočilo nakup kakovostnih stavb po znižani ceni. Veliki razvijalci in nepremičninski skladi (REIT-i) ostajajo finančno stabilni (Fitch ima stabilne obete za glavne najemodajalce, kot so Link REIT, Swire, SHKP in Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), zato val prisilnih prodaj ni verjeten; vendar pa bi lahko manjši lastniki ali nepomembna sredstva zamenjali lastnika, ko se trg ponovno ovrednoti.

Kar zadeva geografska žarišča:

Osrednji CBD ostaja odporen – njegov prestiž in omejena nova ponudba ga ohranjata relativno izoliranega. Najemnine za pisarne razreda A v Centralu (~120 HK$ na kvadratni čevelj/mesec) še vedno dosegajo 40–50 % premije v primerjavi z vzhodnim Kowloonom. Fitch je Causeway Bay (kjer prevladuje Hysan) označil kot »relativno odporen podtrg« tudi v času upada hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Vzhodni Kowloon in Kai Tak sta epicenter nove ponudbe in zato trenutno najšibkejši točki. Z več kot 20 % praznih prostorov in dodatnimi projekti v zaključevanju (npr. novi stolpi v razvojnem območju Kai Tak) bo ta okrožje ostalo trg najemnikov do leta 2028. Lastniki tukaj ponujajo agresivne najemnine in spodbude za ureditev prostorov, da bi privabili najemnike, še posebej, ker so se nekatere multinacionalke umaknile iz načrtov decentralizacije.
Zahodni Kowloon je nastajajoče pisarniško središče, ki ga velja spremljati. International Gateway Centre (IGC), prepoznaven projekt dvojčkov nad postajo West Kowloon, bo dokončan do konca leta 2025 building.hk building.hk. Z 2,6 milijona kvadratnih čevljev pisarn razreda A in 600.000 kvadratnih čevljev trgovskega podija bo IGC znatno povečal pisarniške zmogljivosti v Tsim Sha Tsui/Jordan. Njegova privlačnost je v povezljivosti (hitroželezniška povezava s celinsko Kitajsko) in povsem novih objektih (zasnovanih s strani zvezdniškega arhitekta). Prvi znaki kažejo, da so finančne institucije in podjetja s celinske Kitajske zainteresirana za Zahodni Kowloon kot regionalno središče. Vendar bo kratkoročno to povečalo pritisk na prazne prostore, dokler povpraševanje ne dohiti ponudbe.
Starejša območja na robu CBD (npr. Wan Chai, Island East): Ta območja so doživela največji padec najemnin (npr. Quarry Bay -3,4 % v 1. četrtletju jll.com.hk), saj so se nekateri najemniki preselili v Central ali nove stavbe. Nekatere starejše pisarniške stavbe se bodo morda morale preurediti ali preoblikovati (npr. v coworking, hotele ali celo stanovanjske enote s spodbudami za spremembo namembnosti).

Obeti za pisarne: Pričakuje se, da se bo prilagajanje trga pisarn nadaljevalo do let 2025–2026. Lastniki bodo verjetno morali ostati konkurenčni pri najemnih pogojih, da bi ohranili zasedenost, še posebej ob dodatnih ~4+ milijonih kvadratnih čevljev nove ponudbe, predvidene za obdobje 2025–2027 (vključno s projekti, kot sta One North Point in novi stolpi v Kwun Tongu). Analitiki napovedujejo, da bi lahko stopnja praznih pisarn dosegla vrh okoli 2025–26 in se nato postopoma izboljševala, ko se bo gospodarstvo krepilo in se bo ponudba zmanjševala. Najemnine naj bi dosegle dno do leta 2026, nato pa se lahko stabilizirajo ali rahlo zvišajo, ko se bo presežna ponudba absorbirala in če bo vloga Hongkonga kot finančnega središča ostala trdna. Ena spodbudna okoliščina: status Hongkonga kot lokacije za regionalne sedeže ostaja v Aziji neizzvan – ponovno se pojavlja zanimanje kitajskih tehnoloških in upravljalskih podjetij za vzpostavitev večjih pisarn v mestu. Vladni ukrepi za privabljanje podjetij (kot so davčne olajšave za družinske pisarne) bi lahko prav tako spodbudili povpraševanje po pisarnah. Kljub temu pa so dnevi izjemno nizke praznosti pisarn in vrtoglavih najemnin mimo, vsaj na srednji rok. Podjetja imajo več možnosti kot kdajkoli prej – lahko izberejo vrhunske prostore v Kowloonu za polovico najemnine v Centralu ali pa se pogajajo za ugodne pogoje v prestižnih stavbah v Centralu zaradi višje praznosti. Posledično bo rast najemnin, ko se bo vrnila, verjetno počasna in razdrobljena, pri čemer si bodo najprej opomogle najbolj kakovostne in dobro locirane pisarne.

Za zdaj leto 2025 najemnikom ponuja odlično priložnost, da zaklenejo privlačne najeme pisarn, medtem ko lahko investitorji najdejo vrednost v močno razvrednotenih pisarniških nepremičninah (zlasti če jih kupijo pod nadomestno vrednostjo). Ključno tveganje v prihodnje je, če povpraševanje še dodatno upade – na primer, če pride do svetovne recesije ali lokalnega upada, bi se lahko zmanjševanje pisarniških površin nadaljevalo in podaljšalo presežek ponudbe. Nasprotno pa bi lahko presenetljivo pozitivno gibanje (npr. velik prihod kitajskih podjetij po normalizaciji meje ali okrevanje tehnološkega sektorja) pospešilo absorpcijo. Deležniki zato pozorno spremljajo širše gospodarstvo in povezanost Hongkonga s Kitajsko, saj bosta ti dve okoliščini močno vplivali na potrebe po pisarniških prostorih v obdobju do leta 2028.

Trg trgovin: Postopen ponovni vzpon na krilih oživitve turizma

Nepremičninski trg trgovin v Hongkongu je leta 2025 v fazi okrevanja, potem ko ga je prizadel dvojni udarec družbenih nemirov leta 2019 in skoraj triletne izolacije zaradi covida. Obiskovalnost in prodaja ponovno naraščata zaradi vrnitve turistov in lokalne potrošnje, vendar sektor še ni v celoti povrnil živahnosti izpred leta 2019. Najemnine v najboljših trgovskih območjih ostajajo nekoliko šibke, praznost na glavnih ulicah – čeprav se izboljšuje – pa je še vedno višja kot v letih razcveta.

Turizem in prodajni trendi: Glavno gonilo hongkonškega maloprodajnega trga je turizem, zlasti obiskovalci iz celinske Kitajske, ki so zgodovinsko gledano poganjali luksuzno potrošnjo. Po ponovnem odprtju meje v začetku leta 2023 se je število prihodov obiskovalcev močno povečalo. Hongkong je zabeležil 44,5 milijona turističnih prihodov v letu 2024, kar je 31-odstotno povečanje v primerjavi s prejšnjim letom hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. To je impresiven povratek, čeprav je še vedno približno tretjino manj kot 65 milijonov prihodov v letu 2018 (zadnje leto pred protesti in pandemijo) hongkongfp.com. Za leto 2025 je turizem na poti k nadaljnji rasti: mesečni prihodi v začetku 2025 so bili okoli 2,2 milijona (januar) in naraščajo ceicdata.com. Vlada in turistična organizacija sta bila proaktivna, saj sta organizirala »mega dogodke« in promocije, da bi privabila mednarodne popotnike in obnovila ugled Hongkonga kot Azijskega svetovnega mesta cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Posledično so maloprodajne prodaje pokazale znake doseganja dna. Po hudem krčenju v letu 2020 in mlačnem okrevanju v letih 2021–22 se je skupna vrednost maloprodaje končno stabilizirala. V obdobju januar–april 2025 so bile maloprodajne prodaje za 5,6 % nižje kot leto prej hongkongbusiness.hk, kar je sicer še vedno padec, a manjši kot -7 % v letu 2024 hongkongbusiness.hk. Do maja 2025 so mesečne maloprodajne prodaje celo dosegle +2,4 % rast na letni ravni, kar pomeni prvo rast v več kot letu dni cushmanwakefield.com. Kategorije, kot so nakit, ure in luksuzno blago (ki so odvisne od turistične potrošnje), ostajajo pod predpandemičnimi ravnmi, medtem ko so množične kategorije (supermarketi, potrošniško blago) ostale stabilne zaradi lokalnega povpraševanja. Pomembno je, da so se nakupovalni vzorci celinskih obiskovalcev spremenili: mnogi zdaj več trošijo za cenovno dostopna doživetja in outlet trgovine namesto zgolj za luksuzne butike, kar je spodbudilo F&B in zabavno maloprodajo.

Praznine in najemnine: Trg najema trgovskih prostorov se izboljšuje, vendar okrevanje ni enotno. Praznina trgovin na glavnih ulicah v ključnih nakupovalnih okrožjih je bila ~10,6 % v 1. četrtletju 2025, kar je komaj manj kot 10,5 % ob koncu leta 2024 jll.com.hk jll.com.hk. To pomeni, da je približno 1 od 10 trgovin na ulični ravni v elitnih območjih (kot so Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) še vedno prazna – kar je daleč od skoraj 0 % praznine v času turističnega razcveta v 2010-ih. Nakupovalni centri so se odrezali nekoliko bolje: praznina v elitnih centrih je bila ~9,2 % v 1. četrtletju (več kot 9,1 % konec leta 2024) jll.com.hk jll.com.hk, saj so dobro upravljani hongkonški centri obdržali večino najemnikov skozi krizo s popusti pri najemninah in promocijami. Vztrajno visoke praznine kažejo, da nekateri trgovski prostori, zlasti veliki prodajni prostori, ki so jih nekoč zasedale luksuzne znamke, ostajajo prazni ali pa jih je bilo težko oddati. Številne izpostavljene trgovine na Russell Street in Canton Road (prej najdražjih nakupovalnih ulicah na svetu) so se zaprle v letih 2019–20 in še niso našle dolgoročnih najemnikov. Tiste, ki so bile oddane, so pogosto šle za veliko nižje najemnine novim vrstam najemnikov (npr. lokalne znamke, lekarne, športna oprema ali celo začasne pop-up trgovine).

Maloprodajne najemnine se še naprej zmerno znižujejo, kar odraža te razmere. V 1. četrtletju 2025 so se najemnine za trgovine na glavnih ulicah znižale za dodatnih 0,8 % na četrtletni ravni jll.com.hk jll.com.hk. Najemnine v vrhunskih nakupovalnih središčih so se znižale za 0,3 %, v super-vrhunskih nakupovalnih središčih pa za 0,2 % v četrtletju jll.com.hk jll.com.hk. Na letni ravni so najemnine za trgovine nekaj odstotkov nižje kot pred letom dni. Vendar se je tempo padanja bistveno upočasnil – zdaj so padci najemnin v nizkih enomestnih številkah, v primerjavi z dvoštevilčnimi padci v letu 2020. Lastniki še vedno na splošno ponujajo popuste na najemnino ali prilagodljive pogoje, da bi privabili najemnike ob “prodajnih izzivih” v nekaterih segmentih maloprodaje jll.com.hk jll.com.hk. Za leto 2025 napovedi kažejo na stagnacijo do -5 % gibanja najemnin za glavne ulice in vrhunsko maloprodajo – kar pomeni, da bodo ostale na dnu jll.com.hk jll.com.hk. Če se bo turistična potrošnja še naprej obnavljala, bi se najemnine lahko končno stabilizirale do leta 2026.

Spreminjanje najemniške sestave: Eden izmed opaznih trendov je premeščanje najemnikov v maloprodaji. Tam, kjer so nekoč prevladovale luksuzne butike z urami in modo na glavnih ulicah Hongkonga, zdaj prostor zasedajo bolj cenovno dostopne blagovne znamke in ponudniki izkustvenih storitev cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Na primer, v 2. četrtletju 2025 so območja, kot sta Mong Kok in Tsim Sha Tsui, beležila aktivno najemanje s strani blagovnih znamk športnih oblačil, hitre mode in kozmetike, ki ciljajo na cenovno občutljive kupce cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitnes centri, trgovine z življenjskim slogom in celo finančne storitve (banke, borznoposredniške družbe) so se prav tako širile v maloprodajne enote na ulici jll.com.hk jll.com.hk, saj izkoriščajo nižje najemnine za povečanje svoje prisotnosti. Ta raznolikost ustvarja bolj dinamično, čeprav nekoliko manj prestižno, maloprodajno okolje. Tudi nakupovalna središča se prilagajajo – številna prestižna središča so uvedla več zabave (kot so otroške cone, umetniške razstave) in gostinstva, da bi privabila obiskovalce. Vladna prizadevanja za dogodke (Art Basel, glasbeni festival Clockenflap, športni dogodki itd.) pomagajo z večanjem kratkoročnega obiska in potrošnje v teh obdobjih cushmanwakefield.com.

Po okrožjih:

Causeway Bay (tradicionalno št. 1 maloprodajno območje) je še vedno umirjen. Najemnine na Russell Street so močno nižje kot na vrhuncu, stopnja praznih prostorov pa je višja kot drugje. A lokalne modne in F&B blagovne znamke postopoma zapolnjujejo prostore; okrevanje območja bo odvisno od tega, ali se bodo kitajski turisti vrnili k nakupovalnim navadam izpred leta 2019.
Tsim Sha Tsui beleži nekaj okrevanja zaradi nočitev turistov – Harbour City (velik nakupovalni center) poroča o izboljšani prodaji, Nathan Road pa opaža, da najemnike iz segmenta luksuznega nakita nadomeščajo srednjerazredne blagovne znamke (kot so lekarne in športne znamke). Kulturna četrt Zahodni Kowloon (M+) in bližnja postaja hitrega vlaka dodatno privabljata obiskovalce.
Mong Kok in Sham Shui Po (priljubljena med domačini in obiskovalci iz celinske Kitajske zaradi ugodnih nakupov) sta razmeroma živahna. Ti okrožji sta dejansko zabeležili povečanje najemnin na letni ravni za manjše prodajalne, po podatkih Colliers, zaradi močnega povpraševanja lokalnih podjetij in privlačnosti specializiranih ulic (ulica s supergami, ulica z elektroniko) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
Nakupovalna središča v primestnih območjih (New Town Plaza v Sha Tinu, Tsuen Wan itd.) so bila ves čas odporna, podprta z lokalnim prebivalstvom. Še naprej uživajo visoko zasedenost in so pogosto prva, kjer se prodaja okrepi, ko se potrošnja izboljša.

Obeti za maloprodajo: Potek je previdno optimističen. Ko se mednarodna potovanja normalizirajo, bi se Hongkong lahko približal številu obiskovalcev iz obdobja pred pandemijo do leta 2026–27, kar bi bistveno povečalo povpraševanje v maloprodaji. Že zdaj je ponovno odprtje meja s celinsko Kitajsko in omilitev karantene sprostilo zadržan turizem, pričakuje pa se, da se bo poraba na turista povečala, ko se bo zaupanje povrnilo. Zato mnogi pričakujejo, da bodo najemnine v maloprodaji dosegle dno do leta 2025 z rahlim povečanjem v 2026. Fitch Ratings navaja »previdne znake stabilizacije« v maloprodaji in ima stabilne obete za večje lastnike maloprodajnih nepremičnin (npr. Link REIT, ki ima v lasti številna nakupovalna središča) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Maloprodaja naj bi v letu 2025 zrasla za nekaj odstotkov, če ne bo novih pretresov cushmanwakefield.com.

Vendar pa bo maloprodajna krajina po covidu drugačna. Prodor e-trgovine v Hongkongu je med pandemijo poskočil (spletna maloprodaja je bila konec leta 2024 še vedno za 4,1 % nižja na letni ravni, saj se je del povpraševanja vrnil nazaj v fizične trgovine) savills.com savills.com. Nekatere strukturne spremembe – več lokalne potrošnje v stanovanjskih območjih, manj čiste luksuzne ekstravagance – bodo morda vztrajale. Hongkong se prav tako sooča s konkurenco drugih nakupovalnih središč (kot so novejši makavski nakupovalni centri in duty-free trgovine na Hainanu) za kitajsko luksuzno potrošnjo. To nakazuje, da se izjemno visoke najemnine za maloprodajne prostore (tiste, zaradi katerih je bil Causeway Bay najdražja nakupovalna ulica na svetu) morda kmalu ne bodo vrnile. Namesto tega se bodo lastniki osredotočili na izkustveno maloprodajo (stvari, ki jih spletno nakupovanje ne more ponuditi) in uravnoteženo najemniško strukturo, da bi ohranili privlačnost nakupovalnih centrov in ulic.

Vladna podpora se bo morda nadaljevala prek sheme potrošniških bonov (kot leta 2022) ali z negovanjem ugleda Hongkonga kot varne in vznemirljive turistične destinacije. Če bo širše gospodarstvo stabilno in bo brezposelnost ostala nizka, bo tudi lokalna potrošnja podpirala maloprodajni sektor. Skratka, pričakujte stabilno, čeprav ne spektakularno okrevanje malopremičninskega trga: upadanje praznih prostorov, postopno rast najemnin in prilagodljivo maloprodajno okolje, ki bo do leta 2028 skušalo pritegniti tako lokalne potrošnike kot turiste.

Industrijske nepremičnine: odporna logistika pred novimi izzivi

Hongkonški industrijski nepremičninski sektor – ki vključuje skladišča, logistične centre in industrijsko-poslovne stavbe – je pokazal odpornost skozi pandemijo, vendar se sooča z izzivi zaradi spreminjajočih se trgovinskih vzorcev in povečane ponudbe. Zgodovinsko gledano sta omejena ponudba zemljišč in vloga Hongkonga kot trgovinskega vozlišča ohranjala izjemno nizko stopnjo praznih industrijskih prostorov (pogosto pod 2 %). To se je spremenilo v letih 2023–2024, ko se je svetovna trgovina upočasnila in so začeli obratovati novi sodobni skladiščni projekti.

Zasedenost in ponudba: Po dolgem obdobju polne zasedenosti so se praznine v industrijskih objektih povečale iz najnižje ravni. Splošna stopnja praznih skladišč je narasla z 7,9 % v 4. četrtletju 2024 na 8,9 % v 1. četrtletju 2025jll.com.hk, kar je najvišje v zadnjih letih. To je deloma posledica zaključka več velikih, visokospecifičnih logističnih objektov v zadnjih četrtletjih, kar je povečalo razpoložljiv prostor. Po podatkih JLL imajo celo “prime” skladišča (najbolj nova, najbolje locirana), ki so med COVID-om ostala ~98 % zasedena, zdaj več kot 8 % praznih prostorov do marca 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Glede na to, da ima Hongkong približno 60 milijonov kvadratnih čevljev “prime” skladišč, to pomeni, da je več kot 5 milijonov kvadratnih čevljev praznih v 1. četrtletju 2025 jll.com.hk jll.com.hk. V bistvu ima trg, ki je bil nekoč lačen prostora, zdaj nekaj manevrskega prostora.

Nova ponudba je vplivala na stanje: projekti, kot so širitev ATL Logistics Centre in sodobna skladišča v Tsing Yi, Tung Chung in Novih teritorijih, so povečali kapacitete. Vlada je prav tako uvedla shemo za oživitev starejših industrijskih stavb (s preureditvijo ali prenovo), kar je v nekaterih primerih povzročilo začasno povečanje praznin, saj so se stavbe izpraznile za preureditev – čeprav je bilo veliko teh stavb preurejenih v pisarne, hotele ali samostojna skladišča, zato so izstopile iz “industrijske” statistike.

Premiki v povpraševanju: Na strani povpraševanja je povpraševanje po logistiki in industriji upadlo v primerjavi z vrhuncem med pandemijo. V letih 2020–21 sta povpraševanje po e-trgovini in skladiščenju (za medicinske zaloge, distribucijo spletnih nakupov itd.) močno narasla, kar je skladišča ohranjalo polna. Ko so se ti trendi normalizirali, se je najem skladišč upočasnil. JLL ugotavlja, da je bilo najemno dogajanje v 1. četrtletju 2025 v glavnem sestavljeno iz podaljšanj pogodb in ne novih širitvenih najemov jll.com.hk. Številni 3PL (ponudniki logistike tretjih oseb) podaljšujejo najeme na obstoječi lokaciji ali celo zmanjšujejo površine zaradi stroškovnih pritiskov in učinkovitejšega poslovanja. Nekatera podjetja z velikimi pretoki so zmanjšala površine, saj se hongkonški izvoz/uvoz še ni v celoti obnovil – čeprav je v pozni 2024 posijalo nekaj upanja z 3,6 % rastjo izvoza na letni ravni in približno 9,6 % rastjo letalskega tovornega prometa, ko so se globalne dobavne verige sprostile savills.com savills.com.

Regijska trgovinska dinamika ima velik vpliv: Nenehne trgovinske napetosti med ZDA in Kitajsko ter upočasnjevanje svetovnega gospodarstva sta oslabila povpraševanje po skladiščenju blaga za reeksport jll.com.hk jll.com.hk. Vloga Hongkonga kot središča za reeksport je ogrožena zaradi neposrednejših celinskih pristanišč in spreminjajočih se vzorcev nabave (npr. manj uvoza kitajskega blaga v ZDA, več nabave iz jugovzhodne Azije). Zato so nekateri najemniki skladišč konsolidirali ali preusmerili fokus. Letalski tovorni promet je svetla točka – medtem ko je Mednarodno letališče Hongkong še vedno najbolj prometno tovorno letališče na svetu, je okrevanje letalskega tovornega prometa (skoraj +10 % v pozni 2024) podprlo povpraševanje po logističnih prostorih na letališču savills.com. Vendar je pomorski tovorni promet/logistika, vezana na celinsko proizvodnjo, bolj počasna.

Najemnine in vrednosti: Kljub višji stopnji prostih kapacitet so industrijske najemnine ostale razmeroma stabilne, kar odraža še vedno omejeno skupno ponudbo in ključen pomen logistike. Najemnine za vrhunska skladišča so upadle le za 0,9 % na četrtletje v pozni 2024 jll.com.hk jll.com.hk, anekdotični podatki pa kažejo, da so bile v začetku 2025 približno nespremenjene. Tudi po nedavnih zvišanjih je stopnja prostih skladišč (~9 %) bistveno nižja kot pri pisarnah, zato lastnikom še ni bilo treba drastično zniževati najemnin. Številne logistične najemne pogodbe so dolgoročne, najemniki pa cenijo lokacijo (geografska prednost Hongkonga za distribucijo v delti Biserne reke). Kljub temu bi lahko ob nadaljnjem naraščanju prostih kapacitet proti dvomestnim številkam prišlo do znižanja najemnin v starejših ali manj ugodno lociranih industrijskih stavbah. JLL opozarja, da se “pričakuje nadaljnje povečanje prostih kapacitet v vrhunskih skladiščih, kar bo kratkoročno pritiskalo na najemnine” jll.com.hk jll.com.hk.

Kapitalske vrednosti industrijskih nepremičnin so se skozi leto 2024 prav tako obdržale, v nekaterih primerih celo zrasle zaradi zanimanja vlagateljev (industrijska sredstva so iskana zaradi potenciala za prenovo in relativno višjih donosov). V četrtem četrtletju 2024 se je obseg prodaje industrijskih enot v etažni lastnini povečal za 38 % na četrtletje savills.com, saj so vlagatelji pričakovali dno trga in izkoristili nižje obrestne mere. Končni uporabniki (kot so logistična podjetja ali operaterji podatkovnih centrov) se prav tako pojavljajo kot kupci industrijskih nepremičnin, saj si dolgoročno zagotavljajo prostore savills.com savills.com. Donosi industrijskih sredstev (pogosto ~3–4 %) so privlačni v primerjavi z izjemno nizkimi donosi v pisarniškem sektorju.

Opazni trendi:

Podatkovni centri in uporaba za novo gospodarstvo: S prizadevanji Hongkonga, da postane tehnološko središče, se nekatera industrijska zemljišča preurejajo v podatkovne centre, raziskovalne laboratorije ali oblačne računalniške objekte. Te dejavnosti zahtevajo visoko električno moč in varnost, zato se pogosto dobro vključijo v industrijske cone. Povpraševanje po prostorih za podatkovne centre narašča (Hongkong je eno vodilnih azijskih trgov za podatkovne centre), kar posredno podpira vrednost industrijskih zemljišč.
Priložnost za Severno metropolo: Načrtovana Severna metropola v Novih teritorijih (glej kasnejši razdelek) vključuje namenske logistične parke in »območje inovacij in tehnologije« v bližini Shenzhena. Ta dolgoročni načrt bi lahko premaknil del industrijskega povpraševanja proti severu, saj bodo tam do poznih 2020-ih zgrajeni novi objekti. Zaenkrat so območja, kot sta Hung Shui Kiu in Yuen Long, v ospredju za razvoj sodobnih skladišč, ki bodo služila območju Velikega zaliva. To predstavlja tako priložnost (sodobna infrastruktura) kot tudi tveganje (lahko bi privabilo najemnike iz obstoječih objektov v Kwai Tsingu ali drugje).
Strukturne spremembe: Industrijski sektor se prilagaja strukturnim spremembam v svetovni trgovini. Uvozno-izvozna trgovina v Hongkongu se razvija: manj prevlade skladiščenja poceni blaga, večji poudarek na logistiki z visoko dodano vrednostjo, hladilnih skladiščih (za farmacevtiko, hrano) in regionalni distribuciji za e-trgovino. Ta prehod bo »zahteval čas in se soočil z izzivi« jll.com.hk, vendar je nujen, če želi Hongkong ohraniti pomembnost kot logistično središče. Izboljšave učinkovitosti (avtomatizacija v skladiščih ipd.) bi lahko tudi zmanjšale potreben prostor na enoto pretoka, kar vpliva na dolgoročno povpraševanje.

Napoved za industrijo: Na kratki rok (2025–2026) lahko industrijske nepremičnine v Hongkongu pričakujejo nekoliko višjo stopnjo praznih prostorov in nespremenjene do rahlo nižje najemnine, saj bo ponudba dosegla vrhunec, svetovna trgovina pa ostaja mlačna. Na primer, stopnja praznih prostorov bi se lahko povzpela v nizke dvomestne številke, preden se stabilizira. Vendar pa naj bi se sektor do leta 2027–2028 ponovno uravnotežil. Zaradi strateške lege Hongkonga ter vrhunskega pristanišča in letališča naj bi povpraševanje po logistiki dolgoročno raslo skladno z okrevanjem regionalne trgovine. Če se bodo geopolitične napetosti zmanjšale in se bo svetovna rast nadaljevala, se bodo potrebe po skladiščenju povečale. Poleg tega bi lahko vsako zmanjšanje ameriških carin ali izboljšanje trgovinskih odnosov med Kitajsko in Zahodom neposredno povečalo obseg tovora v Hongkongu.

Investitorji ostajajo dolgoročno optimistični – kar dokazuje stalno močno zanimanje za celotne industrijske prodaje in optimizem večjih akterjev. Nedavne prodaje industrijskih zemljišč s strani vlade (v Tuen Munu itd.) so še vedno vzbudile veliko zanimanja, kar kaže na zaupanje v prihodnost sektorja. Napoved najemnin: Po morebitnem 0–5 % padcu v letu 2025 za vrhunska skladišča bi se najemnine lahko začele zmerno povečevati (~2–3 % letno) po letu 2026, ko se bo stopnja praznih prostorov ponovno znižala. Donosi bi se lahko zmanjšali zaradi velikega povpraševanja po industrijskih naložbah (vključno z nastajajočim trgom REIT za logistična sredstva v Aziji cushmanwakefield.com).

Povzemimo, industrijske nepremičnine v Hongkongu preživljajo prehodno obdobje. Bile so izstopajoči segment (nizka stopnja praznih prostorov, stabilna rast) tudi v času, ko so imeli pisarniški in trgovski prostori težave, zdaj pa se trg normalizira in postaja nekoliko bolj sproščen. Kljub temu pa so v primerjavi z drugimi sektorji industrijski temelji še vedno razmeroma trdni, saj ni presežka ponudbe (gre le za prilagoditev iz izjemno zategnjenih razmer). Razvoj sektorja – v smeri pametnejše logistike, povezovanja s celinsko e-trgovino in morebitne spremembe namembnosti – bo ključna tema do leta 2028. Deležniki, ki se prilagodijo (npr. prenova starih industrijskih stavb, sprejemanje tehnoloških panog), bodo imeli koristi v naslednjem ciklu rasti.

Vladna politika in urbanistične pobude

Obeti za nepremičninski trg v Hongkongu so neločljivo povezani z vladno politiko – tako kratkoročnimi tržnimi ukrepi kot dolgoročnim načrtovanjem rabe zemljišč. V zadnjih letih smo bili priča pomembnim premikom na obeh področjih. Že smo obravnavali odpravo ukrepov za ohlajanje trga in davčne spremembe, ki so spremenile razpoloženje na trgu v letih 2024–25. Tukaj jih na kratko izpostavljamo, nato pa se osredotočamo na velike urbanistične projekte in načrte za stanovanjsko gradnjo, ki bodo oblikovali nepremičninski trg v prihodnjem desetletju.

Preobrat pri ukrepih za ohlajanje trga: Desetletje agresivnega zatiranja povpraševanja (2010–2020) se je dejansko končalo. Do začetka leta 2024 so bile odpravljene vse dodatne dajatve na promet z nepremičninami, da bi oživili stanovanjski trg globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tega preobrata v politiki ni mogoče preveč poudariti – pomeni filozofski premik od zniževanja cen za vsako ceno k spodbujanju tržne aktivnosti in prometa z nepremičninami. Odprava 15-odstotnega davka za tuje kupce in drugih dajatev je takoj naredila hongkonške nepremičnine bolj dostopne kupcem iz celinske Kitajske in tujine, ki so jih davki večinoma izrinili s trga. V kombinaciji z sproščenimi hipotekarnimi pravili (nižji prag za stresni test) in posebnimi spodbudami za nakup stanovanj za kvalificirane priseljence je vlada jasno pokazala, da želi privabiti talente in naložbe prek nepremičninskega kanala, ne pa jih odvračati. V prihodnje so uradniki nakazali, da bodo poudarek dali povečanju ponudbe (in subvencioniranih stanovanj) za reševanje vprašanja dostopnosti, ne pa zatiranju povpraševanja. To pomeni, da v primeru okrevanja trga verjetno ne bomo hitro znova uvedli ostrih ukrepov za ohlajanje, razen če se jasno oblikuje nov špekulativni balon. Za zdaj je politična usmeritev podporna stabilnemu in likvidnemu trgu nepremičnin.

Strategija dolgoročne oskrbe s stanovanji: Stanovanjsko pomanjkanje in izjemno visoke cene v Hongkongu so že leta vir nezadovoljstva javnosti. Kot odgovor je vlada v Dolgoročni stanovanjski strategiji (LTHS) postavila ambiciozne cilje. Po zadnjem poročilu o napredku (oktober 2024) je 10-letni cilj oskrbe s stanovanji 430.000 enot (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Od tega je 70 % (približno 302.000 enot) načrtovanih kot javna stanovanja (vključno s subvencioniranimi prodajnimi stanovanji in javnimi najemnimi enotami), 30 % (približno 132.000) pa kot zasebna stanovanja globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Poudarek na javnih stanovanjih je večji kot kdaj koli prej – kar odraža usmeritev politike k povečanju dostopnosti cenovno ugodnih stanovanj. Vlada si prizadeva zagotoviti zemljišča za vsaj 30.000 javnih stanovanjskih enot na leto in omogočiti približno 18.000 zasebnih enot letno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ti cilji so višji od zgodovinske proizvodnje, zato so odvisni od sprostitve novih zemljišč v doslej nevidenem obsegu.

Ključne pobude v okviru te strategije:

Ohranjanje “pristopa, ki temelji na ponudbi”: pospešiti razvoj zemljišč in biti prilagodljiv pri prostorskem načrtovanju, da se hitreje zgradi več stanovanj globalpropertyguide.com.
Krepitev stanovanjskega vzvoda: oživitev shem, kot so začetna stanovanja, širitev subvencionirane sheme lastništva stanovanj, da bi več ljudem omogočili prehod iz najema v lastništvo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

javnih najemnih stanovanj

globalpropertyguide.com

Na kratki rok je vlada začela sporen program “Light Public Housing” – načrt v vrednosti 26,4 milijarde HK$, da v petih letih zgradi 30.000 začasnih domov (prefabricirane enote) na neizkoriščenih zemljiščih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To so v bistvu začasna poceni stanovanja, namenjena razbremenitvi najhujše prenatrpanosti (npr. ljudje v razdeljenih “krstnih domovih”). Čeprav to pomaga tisočim družin do nekoliko boljših bivalnih pogojev, medtem ko čakajo na stalna javna stanovanja, se je program soočil s kritikami zaradi visokih stroškov in začasne narave globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kljub temu poudarja, da vlada priznava stanovanjsko krizo in je pripravljena vlagati v začasne rešitve.

Obsežna nova razvojna območja: Da bi zadovoljili stanovanjske in gospodarske potrebe, se Hongkong loteva nekaterih svojih največjih projektov razvoja zemljišč v zadnjih desetletjih. Dva vodilna projekta sta:

Severna metropola – Vizionarski načrt za preoblikovanje severnih Novih teritorijev (območja ob meji s Shenzhenom) v razširjeno metropolo novih mest, tehnoloških parkov in do 926.000 novih domov v 20 letih globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Napovedan leta 2021 in zdaj prednostna naloga vlade, ta načrt zajema kraje, kot so Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling, ter novo »Mesto inovacij in tehnologije« v Lok Ma Chau Loop. Cilj je integracija s tehnološkim gospodarstvom Shenzhena, s čimer bi dejansko ustvarili dvomestni grozd. Več kot 40 % cilja glede stanovanj naj bi bilo dokončanih do leta 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – kar pomeni približno 370.000 enot do takrat, kar bo močno povečalo ponudbo. Severna metropola bo imela več novih prog MTR, poslovna središča in velik delež javnih stanovanj. Posledica: V naslednjih 5–10 letih bomo priča razlastitvam zemljišč, spremembam namembnosti kmetijskih zemljišč/industrijskih območij in fazni gradnji na teh območjih. Nepremičninski vlagatelji že spremljajo zemljišča na Novih teritorijih v pričakovanju tega razcveta razvoja.
Vizija Lantau jutri – Znana tudi kot umetni otoki Kau Yi Chau, je to načrt za pridobitev približno 1.700 hektarjev zemljišč v bližini otoka Lantau (zahodno od otoka Hongkong) za izgradnjo nove metropole na umetnih otokih. Prva faza, ki je trenutno v načrtovanju, predvideva okoli 1000+ hektarjev pridobljenih zemljišč, ki bi lahko zagotovila ~200.000 novih domov (70 % javnih stanovanj) in novo poslovno središče globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Celoten projekt Lantau Tomorrow, če bo v celoti uresničen do 2030–2040, bi bil eden največjih projektov pridobivanja zemljišč na svetu. Vladni argument je, da ustvarja velik nov zemljiški rezervat za »zmernejše dolgoročne stroške stanovanj v Hongkongu« globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vključeval bi tudi prometno infrastrukturo (ceste in železnice, ki povezujejo Lantau in urbana območja) ter obsežna poslovna območja za podporo gospodarski rasti. Cena je ogromna (ocenjena na več kot 580 milijard HK$), projekt pa spremljajo polemike glede vpliva na okolje in stroškov. A začetna sredstva so bila odobrena za začetek načrtovanja in projektiranja. Če bo šlo vse po načrtih, bodo prva zemljišča na voljo v zgodnjih 30. letih, kar sicer presega našo osredotočenost na leto 2028, a bo zagotovo vplivalo na razpoloženje. Perspektiva projekta Lantau Tomorrow daje trgu zagotovilo, da bo pomanjkanje zemljišč dolgoročno ublaženo, kar lahko omeji špekulativno kopičenje zemljišč in ohrani dolgoročna cenovna pričakovanja pod nadzorom.

Dodatno:

Razširitev novega mesta Tung Chung: Projekt v bližnji prihodnosti (že v gradnji) za pridobitev 130 ha na severu Lantaua in širitev mesta Tung Chung. Do leta 2030 bo zagotovil 49.000 stanovanj za 144.000 ljudi ter obsežno poslovno območje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je pomembno za srednjeročno obdobje: nekatera od teh stanovanj bodo na voljo že do 2027–2028, kar bo omogočilo novo zasebno in javno stanovanjsko gradnjo v bližini letališča.
Prenova mestnih območij (Kowloon in urbana območja): Urban Renewal Authority (URA) pospešuje prenovo starih okrožij (Sham Shui Po, To Kwa Wan itd.), kar bo prineslo nove stanovanjske in trgovske projekte. Vlada je leta 2018 uvedla tudi davek na prazna stanovanja (5 % vrednosti nepremičnine za stanovanja, ki so prazna več kot 6 mesecev), da bi spodbudila razvijalce k hitrejši prodaji enot, ter določila nekdanje poslovne lokacije (kot v Kai Tak) za javna stanovanja, da bi povečala ponudbo. Ti ukrepi zagotavljajo, da se zemljišča, ki so že na voljo, uporabljajo učinkovito.

Promet in infrastruktura: Več infrastrukturnih projektov bo odprlo nova območja ali izboljšalo povezljivost, kar bo vplivalo na nepremičnine:

Železniška povezava Shatin-Central je bila v celoti odprta leta 2022, kar je izboljšalo dostopnost vzdolž koridorja Kowloon in verjetno zvišalo vrednosti v okrožjih, kot sta Kai Tak in Ma On Shan.
Načrtovana zahodna železnica Hong Kong–Shenzhen (skozi Northern Metropolis) bo izboljšala čezmejno integracijo in omogočila, da bodo nova mesta primerna za dnevne migracije.
Cestne povezave, kot je predor Tseung Kwan O–Lam Tin (odprt 2022), skrajšujejo čas potovanja in povečujejo privlačnost bivanja v Tseung Kwan O.
Vlada preučuje razvoj podzemnih prostorov v poslovnem središču (CBD) (Central-Wanchai) in prodajo zemljišča na severni ploščadi starega letališča za poslovno rabo, kar bi lahko na načrtovan način prineslo več ponudbe pisarn razreda A in preprečilo preveliko koncentracijo.

Povzetek: politika Hongkonga je dvosmerna: takojšnji ukrepi za oživitev trga in dolgoročni projekti za širitev zemljišč in stanovanj. Za vlagatelje in razvijalce to pomeni okolje z manj omejitvami pri nakupu (kar spodbuja povpraševanje), a sčasoma veliko večjo gradnjo stanovanj (kar bi lahko omejilo pretirano rast cen). Vladni posegi bodo še naprej igrali pomembno vlogo – npr. če se bo trg znova pregreval, bodo uradniki morda ponovno uvedli izbrane omejitve, če bo gospodarstvo oslabelo, pa bi se lahko pojavili dodatni spodbujevalni ukrepi (kot so davčne olajšave ali sheme za kupce prvič). Prav tako politike ni mogoče prezreti: ukrepi, kot so dajanje prednosti domačinom v primerjavi s kupci s celine, integracija kopenske meje in razporeditev javnih in zasebnih stanovanj, so odvisni od vladne agende in javnega mnenja.

Na splošno urbanistične pobude, kot sta Northern Metropolis in Lantau Tomorrow, predstavljajo velike priložnosti – ustvarile bodo nova poslovna območja, milijone kvadratnih metrov novih pisarniških/hotelskih/trgovskih površin in sodobna pametna mesta. Prav tako pa prinašajo tveganja pri izvedbi (zamude, prekoračitve proračuna, nasprotovanje javnosti). Igralci na področju nepremičnin, ki se bodo uskladili s temi načrti – npr. nakupi zemljišč v NT, pozicioniranje za nova poslovna središča – bi lahko do leta 2028 in pozneje poželi pomembne koristi. Hkrati se bodo obstoječa urbana območja kasneje soočila s konkurenco teh novih projektov, kar bi lahko spremenilo naložbeno okolje (na primer, ali se bo pomen Central zmanjšal, ko bo na umetnem otoku zraslo novo poslovno središče? Bodo domovi v New Territories zmanjšali cenovno razliko do urbanih domov, ko se izboljša povezanost?). To so strateška vprašanja, ki so pred nami.

Poudarek na okrožjih: Ključna območja in nastajajoče vroče točke

Nepremičninski trg v Hongkongu je zelo lokaliziran – soseske in okrožja imajo vsaka svoje edinstvene dinamike. Tukaj podajamo pregled pomembnih regij, izpostavljamo, katera območja uspevajo in katera se soočajo z izzivi v letu 2025, ter nastajajoče vroče točke, na katere je treba biti pozoren:

Central & Admiralty (otok Hongkong): Tradicionalno poslovno središče na otoku Hongkong ostaja najprestižnejša (in najdražja) pisarniška lokacija. Praznost v nebotičnikih v Centralu je okoli 11–12 %, kar je bistveno manj od mestnega povprečja jll.com.hk jll.com.hk. Pisarne razreda A v Centralu so se izkazale za razmeroma odporne zaradi omejene nove ponudbe in stalnega povpraševanja finančnih podjetij – tudi v recesijah mnoga podjetja raje izvedejo “flight-to-quality” v Central. Trgovina na drobno v Centralu (npr. Queen’s Road, IFC mall) se postopoma obnavlja z vračanjem turistov in pisarniških delavcev, čeprav so nekatere luksuzne butike zamenjali najemniki z bolj življenjskim slogom. Na stanovanjskem področju Mid-Levels in The Peak (sosednja prestižna stanovanjska območja Centrala) še naprej dosegajo rekordne cene, zanimivo pa je, da so velike luksuzne hiše tukaj v letih 2024–25 beležile rast cen, ko je množični trg padal globalpropertyguide.com. Ker je novih gradenj malo (pomanjkanje zemljišč v Mid-Levels), bodo ta območja ostala elitne enklave. Napoved: Central bo ohranil svojo prevlado kot finančno središče do leta 2028, okrepljen z novo infrastrukturo (npr. nova končna postaja povezave MTR Shatin-Central v Admiralty). Vendar pa bo rast Centrala ob vzponu novih poslovnih središč verjetno bolj postopna. Investitorji še vedno vidijo pisarniške nepremičnine v Centralu (npr. etažne enote v Bank of America Tower ali stare stavbe, primerne za prenovo) kot prestižne cilje zaradi trajne privlačnosti območja.
Kowloon Vzhod (Kwun Tong / Kai Tak): Oglašan kot “CBD2”, je Kowloon Vzhod doživel ogromno preobrazbo iz stare industrijske cone v poslovno središče. Desetine nekdanjih tovarn v Kwun Tongu so bile preurejene v sodobne poslovne stavbe, prenova Kai Taka (nekdanjega letališča) pa še poteka z novimi poslovnimi stolpnicami razreda A, hoteli in stanovanji. Od leta 2025 Kowloon Vzhod ponuja poslovne prostore razreda A po znatno nižji ceni kot Central – najemnine so približno polovične, odprlo pa se je tudi veliko pisarn z velikimi tlorisi. Vendar pa je praznina visoka (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, saj je ponudba presegla povpraševanje. Nekatera velika podjetja, ki so se tja preselila zaradi nižjih najemnin, so med COVID-om kasneje zmanjšala prostore ali odsla. Trg pisarn v Kai Taku je posebej v zacetku; reprezentativni stolp, ki ga je odprl velik najemnik, je bil po zaključku gradnje večinoma prazen. Napoved: V naslednjih nekaj letih bo Kowloon Vzhod trg najemnikov – pričakujte agresivne ponudbe, saj lastniki iščejo najemnike za zapolnitev stavb. Uspeh območja bo odvisen od izboljšanih prometnih povezav (pomaga železnica Shatin-Central, načrtovan je tudi okolju prijazen povezovalni sistem znotraj Kai Taka) in morda preselitve državnih agencij tja. Še vedno obstaja optimizem, da bo Kowloon Vzhod s časom dozorel v živahno poslovno četrt (z novimi trgovskimi centri, odprtjem mega-stadiona Kai Tak Sports Park v 2024 itd.). Zaenkrat pa so vlagatelji previdni zaradi visoke praznine in dolgotrajnega zapolnjevanja prostorov.
West Kowloon in Tsim Sha Tsui: Območje West Kowloon, ki meji na Tsim Sha Tsui, se hitro razvija zaradi hitre železniške postaje in Kulturne četrti West Kowloon (WKCD). WKCD je prinesel prizorišča svetovnega razreda (muzej M+, Palace Museum, Xiqu Centre), ki so povečala obisk in naredila območje za kulturno-turistično vročo točko. V bližini, kot omenjeno, International Gateway Centre in drugi novi stolpi dodajajo sodobno obzorje. Sam Tsim Sha Tsui (TST) ostaja glavno nakupovalno in hotelsko območje. Leta 2020 je trpel zaradi odsotnosti turistov, a si opomore – najemnine za majhne prodajalne v TST so nekoliko zrasle v letu 2024, ko so se masovne blagovne znamke širile cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Poslovne stavbe v TST (kot so tiste ob Canton Road ali v kompleksu Harbour City) imajo nizko stopnjo praznih prostorov (~8% jll.com.hk jll.com.hk) zaradi povpraševanja podjetij za oblikovanje, nabavo in celinskih podjetij. Napoved: Z novo ponudbo v West Kowloon bi se lahko razširjeno območje TST/West Kowloon do leta 2028 oblikovalo v veliko povezano poslovno območje. To območje ima prednost križišča – železniška povezava s Shenzhen/Guangzhou, hitra povezava z letališčem in bližina Central preko predorov pod pristaniščem. Pričakujemo naraščajoče povpraševanje po pisarnah v West Kowloon, ko bo začetna ponudba absorbirana, saj podjetja, ki želijo delovati tako v Hongkongu kot na celini, to območje privlači. Stanovanjski projekti v bližnjih območjih (postaja Olympic, postaja Austin) so prav tako iskani zaradi priročne lokacije. Investitorji naj spremljajo, kako hitro bodo IGC in drugi oddali prostore – hitra absorpcija bi potrdila potencial West Kowloona in dvignila ugled (in vrednosti) območja.
Novi teritoriji (sever in severozahod): Novi teritoriji so območje, kjer je osredotočena prihodnja rast Hongkonga, zahvaljujoč načrtu za Severno metropolo. Trenutno so okrožja, kot so Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai, bolj stanovanjska in industrijska zaledja (z nekaj izjemami, kot je živahno mesto Yuen Long). Toda podatki za leto 2024 že kažejo, da ta območja prihajajo v ospredje: Yuen Long in Tuen Mun sta imela 34 % vseh novih zasebnih stanovanjskih zaključkov v letu 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, kar kaže na osredotočenost razvijalcev na zelene površine NT. Cene stanovanj na Novih teritorijih so na splošno nižje (približno 30–50 % cenejše na kvadratni čevelj kot v urbanih delih Kowloona/HK otoka), kar v kombinaciji z novimi prometnimi povezavami privablja mlajše družine. Prihajajoča Severna metropola bo zajemala kraje, kot je Kwu Tung (blizu Lok Ma Chau) – predviden za velik tehnološki in stanovanjski center. Vlada je začela s preurejanjem zemljišč in pogajanji s Shenzhenom za vzpostavitev čezmejne inovacijske cone. Napoved: Do leta 2028 bomo verjetno videli prve faze gradnje Severne metropole – morda nova javna stanovanjska naselja in tehnološki kampus Lok Ma Chau Loop (kjer nekateri objekti že rastejo). Obmejna mesta bi lahko postala vroče točke za nepremičnine, saj jih bo infrastruktura povezala z urbanimi središči (npr. nova MTR Northern Link v načrtovanju). Investitorji z dolgoročnim pogledom že kopičijo zemljišča ali stare vaške nepremičnine v severnih NT v pričakovanju dobička. Vendar pa obstajajo tveganja – razvoj tukaj pomeni preselitev vasi, reševanje okoljskih vprašanj in usklajevanje s Shenzhenovimi načrti, kar lahko povzroči zamude. Če bo izvedeno dobro, bi lahko severni NT postal “Silicijeva dolina” Shenzhen-HK, ki bi spodbudila povpraševanje tako po stanovanjih kot pisarnah (in morda znižala cene po mestu z večjo ponudbo). Srednjeročno bodo okrožja, kot so Yuen Long, Sheung Shui, Fanling, postopoma rasla po številu prebivalcev in ponudbi storitev, s čimer se bo zmanjševala razlika s tradicionalnimi urbanimi območji.
Otok Lantau in območje letališča: Lantau gosti letališče, hongkonška vrata v svet, in doživlja razvojni zagon. Poleg dolgoročnega projekta Lantau Tomorrow je v bližnji prihodnosti tu še širitev Tung Chunga (do leta 2027 bo zgrajenih na tisoče stanovanj) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tudi most Hong Kong-Zhuhai-Macau, odprt leta 2018, je Lantau spremenil v strateško logistično lokacijo – v mestih, kot sta Tung Chung in Sunny Bay, se pojavlja mostno gospodarstvo, z načrti za logistične parke in celo predlogi za zabaviščna središča. Napoved: Trg nepremičnin na Lantau (npr. skupnost izseljencev Discovery Bay, stanovanja v Tung Chungu) bo imel koristi od boljše povezanosti in rasti letališča (projekt Airport City z maloprodajo, pisarnami, razstavnimi prostori). Vendar večina pridobljenih zemljišč za Lantau Tomorrow ne bo vplivala na trg do 30. let tega stoletja. Medtem so vlagatelji optimistični glede hotelov in outlet trgovin v bližini letališča, saj pričakujejo popolno oživitev turizma (letališče je pred COVID-om sprejelo rekordnih 74 milijonov potnikov; leta 2023 se je okrevanje nadaljevalo). Vladni načrti za razvoj pametnih mestnih funkcij na Lantau (npr. avtonomna vozila v novih območjih) bi lahko v prihodnosti otok naredili privlačen in sodoben za bivanje.
Starejša mestna območja (Sham Shui Po, Tokwawan itd.): Ta območja s številnimi starejšimi stavbami doživljajo prenovo pod vodstvom URA. Na primer, v Sham Shui Po prihajajo projekti, kot sta dediščina Mei Ho House in novi stolpi. Kowloon City (To Kwa Wan) je po zaprtju starega letališča Kai Tak doživel val novih stanovanjskih blokov. V teh okrožjih pogosto najdemo mešanico novih luksuznih stanovanj med starimi tong lau (stanovanjske stavbe brez dvigala). Napoved: Ponujajo priložnosti za butične razvijalce in vlagatelje za sodelovanje v manjših prenovah. Ker URA aktivno razpisuje zemljišča, bo tu do leta 2028 več sodobnih stanovanj in poslovnih prostorov, kar bo dvignilo ugled (in cene) sosesk, ki so veljale za “stare” ali “delavske”. Na primer, odprtje postaje To Kwa Wan MTR leta 2021 je že izboljšalo obete tega območja. Pričakujemo postopno gentrifikacijo teh krajev.

Povzetek: Geografija rasti Hongkonga se širi. Medtem ko ostajata otok in stari Kowloon ključna (zlasti za vrhunske pisarne in luksuzna stanovanja), so nova obzorja v vzhodnem Kowloonu, zahodnem Kowloonu in severnih novih teritorijih tista, kjer bo v naslednjih letih največ dogajanja in priložnosti. Nova območja ponujajo večje tveganje in večji potencialni dobiček: uspeh je odvisen od dokončanja infrastrukture in uresničitve povpraševanja. Za vlagatelje je uravnotežen pristop lahko v tem, da za stabilnost obdržijo osnovna sredstva v elitnih okrožjih, hkrati pa selektivno vlagajo v nova območja za večji donos (npr. nakup trgovskega prostora v novem mestnem središču pred polno naselitvijo). Za končne uporabnike pa raznolikost okrožij pomeni več življenjskih možnosti – od mestnega udobja do več prostora v primestnih novih mestih – kar je pozitiven razvoj glede na zgodovinske prostorske omejitve Hongkonga.

Naložbene priložnosti in tveganja

Ko se hongkonški nepremičninski trg leta 2025 preoblikuje, investitorji tehtajo nove priložnosti v primerjavi s preostalimi tveganji. Spodaj predstavljamo glavne priložnosti in ključna tveganja, ki jih je treba upoštevati v obdobju 2025–2028:

Glavne investicijske priložnosti:

Ponovni vzpon v preprodanih segmentih: Po korekciji v zadnjih nekaj letih določeni nepremičninski segmenti ponujajo vrednost. Kakovostne poslovne stavbe z znižanimi vrednotenji (zlasti v decentraliziranih območjih) predstavljajo priložnost za vrednostno investiranje – investitorji lahko pridobijo vrhunska sredstva po bistveno nižjih cenah kot pred nekaj leti, z možnostjo okrevanja najemnin do konca 2020-ih. Na primer, kapitalske vrednosti pisarn v Kowloonu so močno padle, lastniki, kot so banke, pa začenjajo odprodajati zasežena pisarniška sredstva hongkongbusiness.hk. Preudarni investitorji spremljajo ta problematična ali slabo delujoča sredstva za prestrukturiranje ali dolgoročno lastništvo. Podobno lahko trgovske nepremičnine v turističnih četrtih (trgovine na Causewayu, nakupovalna središča TST), kjer so najemnine močno padle, prinesejo visoke donose, če jih kupite zdaj in zadržite do popolnega povratka potrošnje obiskovalcev.
Hoteli in gostinstvo: Sektor gostinstva je v vzponu zaradi oživitve turizma. Omeniti velja, da so hoteli predstavljali 45 % celotne vrednosti nepremičninskih transakcij v 1. četrtletju 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – kar kaže, da so investitorji optimistični glede hotelov. Številni hoteli so med COVID-om poslovali z izgubo ali so bili preurejeni (nekateri oddani kot vladne karantene). Zdaj, ko se zasedenost in cene sob povečujejo, bodo tisti, ki vlagajo v hotele ali jih prevzemajo, imeli koristi. Obstajajo tudi priložnosti za preurejanje: nekatere starejše poslovne stavbe se preurejajo v hotele, da bi zadovoljile prihodnje povpraševanje. Vladna prizadevanja za organizacijo večjih dogodkov in privabljanje obiskovalcev (npr. Art Basel, Rugby Sevens itd.) podpirajo obete. Do leta 2028 bi se lahko Hongkong ponovno soočil s pomanjkanjem kakovostnih hotelskih sob, zato so trenutne cene privlačne.
Logistika in podatkovni centri: Kljub kratkoročnim nihanjem so logistične nepremičnine v osnovi stabilne. Rast e-trgovine in preoblikovanje dobavnih verig bosta Hongkong ohranila kot pomembno distribucijsko središče v Aziji. Sodobna skladišča prinašajo spodobne prihodke in imajo nizko stopnjo zastaranja. Poleg tega so podatkovni centri zelo iskani zaradi statusa Hongkonga kot podatkovnega vozlišča (odlična telekomunikacijska infrastruktura in bližina Kitajske). Preureditev ali gradnja industrijskih zemljišč v podatkovne centre je donosna niša – globalna tehnološka podjetja in REIT-i aktivno iščejo prostore. Investitorji, ki znajo krmariti med tehničnimi zahtevami in vprašanji oskrbe z elektriko, lahko izkoristijo to rastočo kategorijo sredstev s stabilnimi dolgoročnimi donosi (pogosto prek dolgoročnih najemov večjim tehnološkim najemnikom).
Stanovanjski razvoj na novih območjih: Agresivni stanovanjski načrti vlade pomenijo, da bo na voljo veliko zemljišč prek razpisov na novih razvojnih območjih. Za razvijalce z močno izvedbo Severna metropola in druga nova mesta predstavljajo ogromne priložnosti – obsežni projekti s potencialnimi ekonomijami obsega. Stroški zemljišč na teh območjih so lahko nižji (vlada lahko ponudi partnerstva ali ugodne pogoje, da zagotovi dosego ciljev), povpraševanje pa naj bi bilo močno glede na potrebe po stanovanjih. Prav tako bi se lahko srednjeročno, če obrestne mere padejo, stanovanjske cene znova začele dvigovati od leta 2025 naprej, kar bi prineslo dobiček tistim, ki so zemljišča zagotovili v času dna. Tudi za manjše vlagatelje lahko zgodnji nakup v nastajajoči četrti (pred rastjo) prinese kapitalsko rast, ko pride infrastruktura in prebivalstvo.
Izobraževalne in specializirane nepremičnine: Nekoliko spregledana priložnost: nepremičnine povezane z izobraževanjem. Colliers napoveduje rast povpraševanja po mednarodnih šolah, vrtcih in izobraževalnih centrih, saj v Hongkong prihaja več družin iz tujine in strokovnjakov s Kitajske hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nepremičnine, primerne za kampuse ali učne centre (z velikimi površinami, v stanovanjskih območjih), bi lahko pritegnile več zanimanja vlagateljev. Podobno se bodo verjetno širile tudi stanovanjske enote za starejše in zdravstvene ustanove (glede na starajočo se populacijo), kar odpira niše za razvoj domov za starejše ali medicinskih poslovnih stavb – segmenti, ki so v Hongkongu še v povojih.
Zeleni in trajnostni prenovitveni projekti: Vlagatelji, ki se osredotočajo na ESG (okoljski, socialni in upravljavski vidiki), lahko dodajo vrednost s prenovo starejših stavb po zelenih standardih. Hongkonška usmerjenost v trajnost pomeni, da obstajajo spodbude za energetsko učinkovite stavbe. Posodobitev stare poslovne ali stanovanjske stavbe (boljša izolacija, pametni sistemi) lahko poveča njeno privlačnost za najemnike in jo pripravi na prihodnje vladne zahteve glede porabe energije.

Ključna tveganja in izzivi:

Tveganje obrestnih mer in financiranja: Čeprav se zdi, da se obrestne mere stabilizirajo, bi vsak nepričakovan porast svetovnih obrestnih mer neposredno prizadel Hongkong (zaradi valutne vezave). Visoke obresti povečujejo stroške zadolževanja, zmanjšujejo dostopnost kupcev in lahko vodijo do neplačil in prisilnih prodaj (zlasti za močno zadolžene vlagatelje). Manjši razvijalci ali vlagatelji s spremenljivo obrestno mero so ranljivi, če bodo obrestne mere ostale visoke dlje, kot je bilo pričakovano. Po drugi strani pa bi lahko, če bi obrestne mere prehitro padle in povzročile nenaden dotok vročega denarja, to zahtevalo odziv politike.
Globalna makroekonomska in geopolitična tveganja: Hongkong je izjemno izpostavljen zunanjim dejavnikom. Upad svetovnega gospodarstva ali Kitajske bi lahko zaustavil okrevanje lokalnega nepremičninskega trga. Na primer: pomembna kriza na kitajskem nepremičninskem trgu ali počasnejša rast na celini lahko zmanjšata naložbe s celine v hongkonške nepremičnine in oslabita povpraševanje po luksuzu. Geopolitično napetosti med ZDA in Kitajsko predstavljajo stalno tveganje – nove sankcije, carine ali omejitve kapitalskih tokov lahko prestrašijo vlagatelje ali omejijo čezmejni denar. Hongkongova edinstvena pozicija med Vzhodom in Zahodom ga dela občutljivega; vsaka zaostritev (tehnološka vojna, vprašanja Tajvanske ožine) lahko vodi v previdnost ali celo selitev izseljencev, kar vpliva na zasedenost pisarn.
Lokalne politične in regulativne spremembe: Čeprav je politično okolje trenutno stabilno, lahko vsaka večja sprememba (kot so zamenjave vodstva ali spremembe politike) vpliva na nepremičnine. Na primer, če se dostopnost stanovanj za domačine ne izboljša, bi se lahko na vlado povečal pritisk za ponovno uvedbo ohlajevalnih ukrepov ali strožjih pravil lastništva (na primer več davkov za tuje kupce ali učinkovitejši davek na prazna stanovanja). Spomin na pretekle nenadne napovedi politik (kot je bila 15-odstotna dajatev na žig čez noč leta 2012) pomeni, da je tveganje politike vedno prisotno. Poleg tega bi lahko prehiter ponovni dvig cen stanovanj povzročil javno neodobravanje in posledično zaostritev politike – kar je za oblasti stalno iskanje ravnotežja.
Presežna ponudba v določenih segmentih: Čeprav Hongkong na splošno primanjkuje ponudbe, je lokalizirana presežna ponudba mogoča. Sektor pisarn je dober primer – preveč novih pisarn v Kowloon East/West Kowloon bi lahko povzročilo dolgotrajno presežno ponudbo in finančno obremenilo najemodajalce (veliki igralci sicer zmorejo, manjši ali tisti z enim samim premoženjem pa lahko trpijo). Prav tako, če bodo projekti Northern Metropolis in Lantau uresničeni po načrtih, bi lahko v poznih 2020-ih prišlo do presežka novih stanovanj – še posebej, če rast prebivalstva ne bo dosegla napovedi ali če se izseljevanje nadaljuje. Presežna ponudba bi omejila cene in najemnine ter zmanjšala dobičkonosnost razvijalcev.
Gradbeni stroški in delovna sila: Gradnja v Hongkongu je draga in dolgotrajna. V zadnjem času so stroški gradbenih materialov po svetu zelo nihali, Hongkong pa se sooča tudi s pomanjkanjem usposobljene delovne sile v gradbeništvu. Zamude in prekoračitve proračuna so pri velikih projektih pogoste. Za razvijalce to predstavlja tveganje – če dobijo državno zemljišče po določeni ceni, nato pa stroški gradnje močno narastejo, to lahko zmanjša dobiček ali celo naredi projekt nevzdržen, če se trg spremeni. Vlada skuša to omiliti s prefabrikacijo in uvozom delovne sile, a to ostaja izziv, ki lahko upočasni dobavo novih stanovanj.
Stabilnost valutne vezave: To je tveganje z majhno verjetnostjo, a velikim učinkom. Hongkonški nepremičninski trg temelji na vezavi HKD na USD, kar ohranja obrestne mere vezane na ameriško centralno banko in je zgodovinsko prinašalo nizke obresti ter kapitalske prilive. Če bi kdaj prišlo do pritiska na vezavo (zaradi množičnega odtekanja kapitala ali političnega pritiska), bi to lahko povzročilo denarno nestabilnost. Sprememba režima vezave bi povzročila veliko preoblikovanje vrednosti premoženja. Večina analitikov pričakuje, da bo vezava zdržala (je trdna od leta 1983), a gre za tveganje, ki ga je treba upoštevati.
Nihanja tržnega razpoloženja: Nepremičnine v Hongkongu so prav toliko psihološke kot temeljne. Negativno razpoloženje – bodisi zaradi nenadnega izbruha (kot smo videli leta 2020), napačnega ukrepa politike ali kreditnega dogodka – lahko zamrzne transakcije in hitro pošlje cene navzdol. Po drugi strani pa se lahko evforija vrne (kot smo videli v preteklih okrevanjih) in napihne mini-mehurček. Investitorji morajo ta nihanja previdno krmariti, morda z diverzifikacijo ali osredotočanjem na donos od dohodka namesto zgolj špekulativnih preprodaj. Tveganje likvidnosti je prav tako resnično: v slabih obdobjih je težko najti kupce, kar lahko ujame investitorje, ki so se preveč zadolžili v pričakovanju hitrih prodaj.

Pri uravnoteženju teh dejavnikov mnogi vidijo leto 2025 kot privlačno vstopno točko na trg nepremičnin v Hongkongu – vrednosti so razmeroma nizke, vlada in gospodarstvo pa nudita podporo za okrevanje. Vendar je to čas za selektivnost in skrbni pregled. Dobro locirane, kakovostne nepremičnine naj bi prehitele sekundarne (razlika med vrhunskimi in ne-vrhunskimi sredstvi se lahko še poveča). Investitorjem svetujejo, naj svoja vlaganja testirajo glede na omenjena tveganja: npr. ali lahko donos od sredstva pokrije višje obresti? Ali obstaja alternativna uporaba, če primarna uporaba ne dosega pričakovanj?

Navsezadnje temeljni dejavniki Hongkonga – pravna država v gospodarstvu, vrata na Kitajsko, globalno finančno središče – nakazujejo, da kljub nedavnim izzivom ostaja privlačen nepremičninski trg za tiste z srednjeročno do dolgoročno perspektivo. Naslednja leta bodo verjetno nagradila investitorje, ki znajo krmariti skozi kratkoročna nihanja in se hkrati pozicionirati za preobrazbo mesta (skozi Severni metropolitanski projekt, vključevanje v območje Velikega zaliva in post-COVID gospodarski model). Preudarno upravljanje tveganj in usklajenost z vladno smerjo (npr. partnerstva pri javno-zasebnih projektih, sprejemanje pametnega/zelenega razvoja) bosta ključna za izkoriščanje naslednjega poglavja Hongkonga.

Napoved trga 2025–2028: Previden optimizem pred nami

V prihodnje je nepremičninski trg v Hongkongu pripravljen na postopno okrevanje in prestrukturiranje v naslednjih 3–4 letih. Najhujše posledice pandemije in s politiko povzročene korekcije so očitno za nami, vendar se bo hitrost izboljšanja razlikovala glede na sektor in bo odvisna od makroekonomskih razmer. Tukaj je napoved po posameznih sektorjih do leta 2028:

Stanovanjski trg: Osnovni scenarij predvideva stabilizacijo v letu 2025, ki ji sledi zmerna rast cen v letih 2026–2028. Ko se bo stanovanjski trg do konca leta 2025 stabiliziral (zaloge bodo upadle, povpraševanje se bo okrepilo), bi lahko cene stanovanj v drugi polovici desetletja letno naraščale za nizke do srednje enomestne odstotke. To predpostavlja, da se bodo obrestne mere nekoliko znižale (s čimer se bo izboljšala dostopnost) in da bo gospodarstvo stabilno raslo. Verjetno se ne bomo vrnili k več kot 20-odstotnim letnim skokom iz 2010-ih, saj vlada uvaja ukrepe za povečanje ponudbe in se razpoloženje še vedno pobira. Namesto tega pričakujte bolj trajnostno pot – skupna rast cen zasebnih stanovanj bi lahko znašala približno +10 % do +15 % kumulativno od 2025 do 2028, pri čemer bo luksuzni segment prehitel množični trg. Do leta 2028 bi se lahko cene na množičnem trgu vrnile na ravni iz leta 2019 (izničile bi nedavni padec), medtem ko bi luksuzni segment lahko celo presegel prejšnje vrhove, če se bo pretok premoženja s celine nadaljeval. Obseg transakcij naj bi ostal zdrav, dokler bodo politike ugodne – lahko pričakujemo okoli 60.000+ poslov na leto (več kot približno 45–50 tisoč v zadnjih letih, a manj kot v rekordnih letih s 100 tisoč posli). Ključni dejavniki so: globalne obrestne mere (nenaden dvig bi pokvaril okrevanje), uspešnost programov za privabljanje talentov (več prebivalstva = večje povpraševanje po stanovanjih) in izvedba novih gradenj (če vlada hitreje kot pričakovano poplavi trg z novimi stanovanji, bi to lahko omejilo rast cen). Skupaj gledano, uravnotežena napoved: stanovanjski trg se bo verjetno iz trga kupcev v letih 2023–25 do leta 2027 preobrazil v bolj nevtralen trg, s ravnovesjem med ponudbo in povpraševanjem na vidiku, kot je poudaril JLL na worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
Pisarna: Sektor pisarn bo verjetno doživel še eno ali dve leti mehkobe, preden doseže prelomno točko. Leta 2025 in v začetku 2026 bi lahko prišlo do nadaljnjega padca najemnin (morda dodatnih -5 % do -10 % na že obstoječe padce), saj bo nova ponudba dosegla vrhunec in bo stopnja prostih kapacitet dosegla vrh okoli 18–20 % hongkongbusiness.hk. Številne najemnine, ki se bodo podaljševale v letu 2025, bodo ponovno določene navzdol (Fitch pričakuje znižanja najemnin v nizkih desetih odstotkih za te primere) hongkongbusiness.hk, kar bo povprečja ohranjalo nizka. Vendar pa pričakujemo, da se bodo do 2027 stopnje prostih kapacitet začele zniževati, če se bo gospodarska rast nadaljevala in bo v gradnjo vključenih manj novih projektov. Konec 2020-ih bi lahko trg pisarn postal bolj zategnjen, saj se bo današnji presežek absorbiral – a to je v veliki meri odvisno od uspeha Hongkonga pri privabljanju podjetij (npr. kitajska podjetja, ki ustanavljajo sedeže, mednarodna podjetja, ki širijo dejavnost v GBA). Ob zmernem povpraševanju bi se lahko najemnine za pisarne razreda A stabilizirale okoli leta 2026 in nato rahlo zrasle (recimo 2–3 % letno) v letih 2027–28, predvsem v vrhunskih stavbah. Manj kakovostne stavbe bi lahko zaostajale ali pa bi jih celo preuredili za druge namene. Kapitalske vrednosti naj bi sledile najemninam z zamikom; pričakujemo, da bodo dosegle dno v letih 2025–26 in nato počasi okrevale. Do leta 2028 bodo najemnine in cene pisarn verjetno še vedno pod vrhom iz leta 2019, a trg bo bolj zdrav, z novo ravnotežno stopnjo prostih kapacitet morda v visokih enomestnih odstotkih (glede na določeno vztrajanje dela na daljavo). Neznanka: če kitajska podjetja agresivno ponovno vstopijo (npr. državna podjetja, ki konsolidirajo regionalne pisarne v HK), bi se absorpcija lahko pospešila in okrevanje bi bilo močnejše.
Trgovina: Pot za nepremičnine v trgovinskem sektorju je previdno pozitivna. Leto 2025 bo verjetno leto stabilizacije, z manjšimi padci najemnin ali stagnacijo. Od leta 2026 naprej, če se bo turizem v celoti normaliziral (morda bo do leta 2027 doseženih 60+ milijonov obiskovalcev, kar se približuje ravnem pred krizo), bi lahko najemnine v trgovini znova začele rasti, zlasti v glavnih turističnih predelih. Napovedujemo, da bodo najemnine za trgovine na glavnih ulicah v letih 2026–2028 skupaj zrasle za 5–10 %, s čimer bodo nadoknadile del izgubljenega, saj se bo stopnja prostih kapacitet vrnila v enomestne odstotke. Najemnine v vrhunskih nakupovalnih središčih bodo verjetno rasle podobno ali nekoliko manj, saj so bile prej bolj stabilne. Okrevanje trgovinskega sektorja bodo spodbudili tudi večji dogodki (mesto kandidira za dogodke, kot so Gay Games itd.) in velike atrakcije (širitev Disneylanda v Hongkongu, odprtje novih muzejev itd.). Do leta 2028 bodo najemnine v trgovini verjetno še vedno zaostajale za vrhom iz leta 2014, a se bo struktura najemnikov spremenila v bolj raznoliko, kar bo sektor morda naredilo manj nestanoviten (manj prevelike odvisnosti od nekaj luksuznih znamk). Ena od tveganj za to napoved je vedenje kitajskih potrošnikov: če se bo več kitajskih turistov odločilo za nakupe doma (z znižanjem carin na luksuzne izdelke na Kitajskem imajo manj motivacije za nakup v HK kot prej), Hongkong morda nikoli več ne bo dosegel prejšnjega obsega prodaje luksuznih izdelkov. V tem primeru bi se najemnine v trgovini lahko ustalile na novi ravni. A skupni obseg prodaje bi moral ostati zdrav, saj se bo število obiskovalcev in kupna moč domačinov povečevala z gospodarsko rastjo (vladna napoved za prodajo v trgovini je zmerna rast v prihodnjih letih, kar je skladno s širšim okrevanjem potrošnje).
Industrijsko: Pričakujemo, da bo industrijski/logistični sektor srednjeročno ostal razmeroma stabilen s pozitivnim predznakom. Po rahlem porastu prostih kapacitet in nespremenjenih najemnin v letih 2024–2025 bodo rastoče potrebe e-trgovine, regionalna distribucija za trgovino z ASEAN in integracija z logistiko GBA verjetno spodbudile povpraševanje. Industrijske najemnine bi lahko do leta 2026 znova začele zmerno rasti in do leta 2028 v primerjavi s sedanjimi ravnmi dosegle skupno rast okoli 5–10 %, zlasti za sodobne skladiščne prostore. Delež prostih kapacitet bi se lahko do leta 2028 vrnil na približno 5 % ali manj, saj se trg uravnoteži in je manj novih zaključkov (ker je zemljišč za velika skladišča malo). Prav tako bo vsako opustitev starejših industrijskih stavb zaradi prenove dejansko odstranilo zalogo in zaostrilo ponudbo. Vrednosti industrijskih nepremičnin bi lahko rasle hitreje kot najemnine, saj je povpraševanje investitorjev veliko – pričakujemo znižanje kapitalskih donosnosti, ker več kapitala (vključno z institucionalnimi skladi in REIT-i) išče stabilne prihodke logističnih sredstev. Če bodo obrestne mere padle, bo to še dodatno spodbudilo rast cen v industrijskem segmentu. Do leta 2028 bi lahko bil ta sektor eden najuspešnejših glede skupnih donosov (najemnina + kapitalska rast), če svetovna trgovina ne bo resno motena.
Nastajajoči segmenti (tehnološke/inovacijske nepremičnine): Ker se Hongkong diverzificira, bi lahko do leta 2028 govorili o rasti tehnoloških poslovnih parkov (morda odprtje prve faze Lok Ma Chau Loop) in laboratorijev za znanosti o življenju. Vladni načrti za razvoj IT središča v Severni metropoli bi lahko ustvarili nov razred nepremičnin (laboratorijske pisarne, kampusi za raziskave in razvoj). Ti bi verjetno nastajali prek javno-zasebnih partnerstev s specifičnimi industrijskimi akterji. Če bodo načrti napredovali, bi lahko do leta 2028 videli začetno zasedenost teh prostorov, kar bi privabilo podjetja in talente – to je pozitiven znak za gospodarsko osnovo mesta. Nepremičnine, povezane z integracijo območja Velikega zaliva – na primer čezmejne logistične zmogljivosti, coworking prostori za celinske družbe – bodo prav tako postajale bolj pomembne.

Na splošno bo hongkonški nepremičninski trg do leta 2028 verjetno presegel šok zaradi COVID-a in politične negotovosti zgodnjih 2020-ih ter se vrnil na pot zmerne rasti, skladne z gospodarskimi temelji. Vladni ukrepi nakazujejo, da si prizadevajo za “mehki pristanek” in stabilizacijo namesto novega nenadzorovanega razcveta: zadostna ponudba stanovanj za omejevanje ekstremnih cen, hkrati pa ukrepi, da nepremičnine ostanejo privlačna naložba.

Investitorji z dolgoročnim horizontom ostajajo optimistični: Hongkong dosledno velja za enega najboljših nepremičninskih trgov v Aziji zaradi svoje likvidnosti in pravne države, kar naj bi se nadaljevalo. Globalna finančna podjetja se ponovno širijo v Hongkongu (kar dokazuje veliko število bank, ki zaposlujejo na področju upravljanja premoženja za upravljanje kitajskega kapitala), kar je dober znak za povpraševanje po pisarniških prostorih in luksuznih stanovanjih. Kitajski celinski kapital, ki je bil v letih 2020–2022 bolj ali manj na pavzi, se bo verjetno vrnil – če se kitajsko gospodarstvo stabilizira, bi lahko premožni kupci s celine znova videli hongkonške nepremičnine kot varno zatočišče za premoženje, še posebej zdaj, ko je meja popolnoma odprta in oslabitev RMB poceni hongkonška sredstva v RMB izrazih jll.com.hk jll.com.hk. JLL celo predvideva, da bi lahko depreciacija RMB privabila celinski kapital na hongkonški stanovanjski trg jll.com.hk jll.com.hk. Takšen priliv, če se uresniči, bi lahko močno pospešil segment višjega razreda in celo spodbudil vlado, da spremlja morebitno pregrevanje.

Povzetek napovedi: Nepremičninski trg v Hongkongu, v vseh segmentih, je na poti izboljšanja, vendar previdno. Deležniki naj pričakujejo postopne dobičke namesto nenadnega razcveta, pri čemer bo leto 2025 prehodno leto, ki bo postavilo temelje. Do leta 2028 pričakujemo:

Stanovanjske cene nekoliko višje kot leta 2025, obseg prodaje zdrav; stanovanja še vedno draga, a nekoliko bolj dostopna kot v letih najvišjih cen zaradi rasti dohodkov in dodatne ponudbe s strani vlade.
Najemnine za pisarne so verjetno dosegle dno in počasi rastejo; prostih kapacitet manj kot na vrhuncu, a še vedno več kot v zgodovinsko najboljših časih, z razliko med zaželenimi lokacijami (zasedene) in prekomerno založenimi (bolj sproščene).
Najemnine za trgovine si opomorejo, a še ne dosegajo starih rekordov; maloprodajna krajina je bolj izkustvena in raznolika.
Industrijski/logistični sektor stabilen z nizko praznostjo in naraščajočim pomenom v kontekstu GBA; verjetno prvi sektor, ki bo v celoti dosegel rezultate izpred leta 2019.
Nova okrožja (Severna metropola itd.) v razvoju, kar vliva optimizem za prihodnjo širitev Hongkonga in ponuja nepremičninske priložnosti zunaj tradicionalnega jedra.

Ključno je, da veliko zavisi od zunanjih gospodarskih razmer. Če bo leta 2026 prišlo do svetovne recesije, bi to lahko odložilo ali omililo to okrevanje. Nasprotno pa bi lahko, če bo ponovno odpiranje Kitajske in svetovno gospodarstvo preseglo pričakovanja, hongkonške nepremičnine presegle naše osnovne napovedi. Zato je “previden optimizem” vodilo – pogoji za okrevanje so vzpostavljeni, vendar bo tempo zmeren. Kot je zapisal en raziskovalni naslov, ima hongkonški trg “mešane obete”, vendar se priložnosti pojavljajo, ko nasprotni vetrovi popuščajo hongkongbusiness.hk. Prilagodljivost mesta je bila dokazana že večkrat, njegov nepremičninski trg pa se zdaj prilagaja obdobju po pandemiji in ponastavitvi politik – obdobju, ki naj bi bilo trdnejše in bolj trajnostno, ko vstopamo v leto 2028.

Viri:

Global Property Guide – Analiza hongkonškega stanovanjskega trga 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield – Pregled hongkonškega trga za 1. polletje 2025 in napoved za 2. polletje cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
JLL – Predhodni povzetek hongkonškega trga za 1. četrtletje 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
Hong Kong Business (Colliers) – Mešane napovedi za leto 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch napoveduje rast praznih pisarn hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
S&P Global Market Intelligence – Ohlajanje nepremičninskega trga v Hongkongu spglobal.com spglobal.com
Savills Research – Prodaja in najem industrijskih nepremičnin v Hongkongu (marec 2025) savills.com savills.com
Reuters – Prebivalstvo Hongkonga se je leta 2024 rahlo povečalo reuters.com reuters.com
Drugi: Podatki Oddelka za ocenjevanje in vrednotenje prek GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Turistična organizacija Hongkonga prek novic hongkongfp.com in vladna sporočila za javnost/informacije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com za podrobnosti o politiki in načrtovanju.