Nepremičnine v Seattlu 2025: Porast cen, priljubljene soseske in napoved trga do 2030

Drug trend je tudi različnost glede na vrsto nepremičnine. Višje obrestne mere so v letih 2022–2023 najbolj prizadele dražje enodružinske hiše, vendar so se do leta 2025 te stabilizirale. Omeniti velja, da so stanovanja nekoliko presegla pričakovanja v času upada – cene stanovanj v območju Seattla so se povišale za približno 2 % na letni ravni, tudi ko so enodružinske hiše padle za približno 1 % axios.com. Relativna dostopnost stanovanj je verjetno ohranila povpraševanje po njih. Medtem pa so vrednosti vrstnih hiš spomladi padle za približno 5 % na letni ravni axios.com, kar nakazuje, da je bil ta segment prej morda precenjen in je doživel korekcijo. Leta 2025 so vsi segmenti znova zanimivi. Obseg prodaje narašča: Seattle je zabeležil 895 prodaj domov junija 2025, kar je 20 % več kot prejšnji junij redfin.com, saj se kupci prilagajajo novim razmeram z višjimi obrestnimi merami. Z hipotekarnimi obrestnimi merami okoli 6,5–7 % (v primerjavi s približno 3 % pred dvema letoma) soundpointpm.com, so proračuni kupcev bolj omejeni, vendar stalna rast zaposlovanja in vztrajne potrebe po stanovanjih kljub temu spodbujajo transakcije. Na splošno lahko uspešnost stanovanjskega trga v letu 2025 povzamemo kot odporno – cene ostajajo stabilne ali rahlo rastejo, povpraševanje je še vedno močno (zlasti v mestnem jedru), in vzpostavlja se bolj zdravo ravnovesje med kupci in prodajalci, saj se ponudba povečuje.

Trendi poslovnih nepremičnin v letu 2025

Seattleov sektor poslovnih nepremičnin v letu 2025 je zgodba o dveh razhajajočih se trendih: močno okrevanje na nekaterih področjih (kot sta trgovina in gostinstvo) v primerjavi z vztrajnim zastojem na trgu pisarn. Po eni strani mestno gospodarsko jedro kaže znake življenja – peš promet v središču in odpiranje trgovin naraščata, saj se delavci in turisti vračajo. Po drugi strani pa so prazna pisarniška mesta dosegla rekordne ravni, kar odraža trajen vpliv dela na daljavo.

Trg pisarn: Sektor pisarn v Seattlu se sooča z zgodovinskim presežkom prostora. V središču Seattla je skupna stopnja praznih pisarn narasla na približno 30–34 % v letu 2025, kar je več kot v sredini 20 % leto prej assets.cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Podatki Cushman & Wakefield kažejo, da je stopnja praznih pisarn v središču mesta dosegla 33 % v 1. četrtletju 2025 (povečanje za 4,3 odstotne točke na letni ravni) assets.cushmanwakefield.com, in narasla na 34,6 % do 2. četrtletja cushmanwakefield.com. To pomeni, da je ena od treh kvadratnih čevljev pisarniškega prostora v središču prazna, kar je brez primere za Seattle. Povečevanje praznih prostorov, čeprav se upočasnjuje, je bilo nepopustljivo – 2. četrtletje 2025 je pomenilo 14. zaporedno četrtletno povečanje stopnje praznih pisarn v regiji od konca leta 2021 kidder.com. Negativna neto absorpcija se nadaljuje (Seattle je imel –871.000 SF v 2. četrtletju, –1,3M SF v letu do danes), saj podjetja še naprej zmanjšujejo ali oddajajo prostore v podnajem kidder.com. Glavni vzrok je delo na daljavo/hibridno delo: mnoga podjetja so zmanjšala svoje površine, povpraševanje po novih najemih pa ne dohaja praznin, ki so nastale zaradi sprememb v času pandemije. Najemniki se nagibajo k hibridnim modelom, pogosto prihajajo v pisarno le približno 3 dni na teden, kar zmanjšuje skupne potrebe po prostoru kidder.com. Tudi ob rasti zaposlovanja v Seattlu najem pisarn ostaja pod ravnmi pred pandemijo, prostor za podnajem (odvečni prostori, ki jih podjetja poskušajo oddati) pa še vedno predstavlja skoraj 15 % razpoložljivega prostora kidder.com.

Vendar pa so v pisarniškem trgu prisotne svetle točke. Lastniki sodobnih, z udobji bogatih stavb poročajo o »begu h kakovosti«: vrhunski stolpi razreda A na varnih, živahnih območjih prekašajo starejše stavbe kidder.com kidder.com. Delodajalci uporabljajo visokokakovostne pisarniške prostore kot vabo za vrnitev zaposlenih. Nekatere vrhunske stavbe razreda A+ v središču Seattla se dejansko odrežejo bolje, saj so najemniki pripravljeni plačati za najnovejša udobja in okoljske standarde kidder.com. Zahteve po vrnitvi v pisarne v večjih podjetjih (na primer Amazon je leta 2023 začel zahtevati prisotnost v pisarni več dni na teden) postopoma povečujejo prisotnost v pisarnah in oživljajo mestno jedro kidder.com. To se odraža v postopnih uspehih pri oddaji v najem in izboljšanem razpoloženju – leto 2024 je zabeležilo največ aktivnosti pri najemih od leta 2021 v Seattlu (v povprečju ~2,1 milijona kvadratnih čevljev na četrtletje) kidder.com, leto 2025 pa je na podobni poti. Obstaja previden optimizem, da se pisarniški trg stabilizira: povpraševanje najemnikov se počasi povečuje, stopnja rasti praznih prostorov pa se je v primerjavi s prostim padom v letih 2020–2023 občutno upočasnila kidder.com kidder.com. Kljub temu skupna stopnja praznih prostorov ostaja izjemno visoka in naj bi tako ostala do leta 2025 kidder.com. Zahtevane najemnine so se znižale (pisarniške najemnine v Seattlu sredi leta 2025 so v povprečju za približno 2,7 % nižje kot leto prej kidder.com), lastniki pa ponujajo ugodnosti za zapolnitev prostora. Nova gradnja pisarn je praktično zastala – razvojni portfelj v letu 2025 je približno 90 % manjši kot leta 2023 kidder.com, z manj kot 0,9 milijona kvadratnih čevljev v gradnji (brez projektov, ki jih zasedajo lastniki) kidder.com. V bistvu, razen nekaj projektov (kot je 485.000 SF stolp v Bellevueju, ki bo dokončan leta 2025), se ne začenjajo nobene nove špekulativne poslovne stavbe kidder.com. Poudarek se je premaknil na preoblikovanje obstoječih stavb in čakanje, da povpraševanje dohiti ponudbo.

Oživitev maloprodaje in središča mesta: V nasprotju s pisarnami se maloprodaja in gostinstvo na ravni ulice v Seattlu ponovno vzpenjata z umirjanjem pandemije. Središče Seattla v letih 2024–2025 kaže oprijemljive znake okrevanja. Odprtje glavnih znamenitosti, kot je novi Overlook Walk – 70 milijonov dolarjev vreden večnivojski obalni park, dokončan leta 2023 – je privabilo domačine in turiste nazaj; peš promet v prvi teden je bil 140 % primerljivega obdobja leta 2023 downtownseattle.org. Združenje za središče Seattla poroča, da je bilo leta 2024 v središču mesta odprtih 88 novih podjetij na ravni ulice, poleg 3.000 novih stanovanjskih enot, dostavljenih tisto leto downtownseattle.org. Z več ljudmi, ki živijo in preživljajo prosti čas v središču, maloprodajni koridorji znova oživljajo. Do začetka leta 2025 se je v središču mesta odprlo več podjetij, kot jih je zaprlo, kar je obrnilo trend zadnjih nekaj let downtownseattle.org. Še vedno obstaja visoka stopnja praznih maloprodajnih prostorov na nekaterih mestih (deloma zaradi manj pisarniških delavcev med tednom), vendar mesto agresivno spodbuja oživitev središča – na primer, za leto 2025 je rezerviranih skoraj 100 konvencij, ki naj bi privabile 370.000 obiskovalcev in spodbudile hotele, restavracije in trgovine downtownseattle.org. Turizem se vrača (seattelska sezona križarjenj in poletnih turistov bo leta 2025 močna), pomembni prihajajoči dogodki, kot je gostiteljstvo dela svetovnega prvenstva FIFA 2026, pa spodbujajo izboljšave infrastrukture downtownseattle.org. Vse to je pozitivno za poslovne nepremičnine, ki so namenjene ljudem: hoteli si opomorejo, odpirajo se nove restavracije, stanovanjska zasedenost v središču mesta je visoka (veliko od teh 3.000 novih stanovanj najde najemnike). Skratka, urbano jedro Seattla se preobraža iz dnevnega pisarniškega središča v bolj mešano, 24/7 sosesko z večjim stanovanjskim in zabaviščnim deležem – trend, ki bi lahko na ustvarjalen način napolnil prazne prostore.

Industrijski in drugi sektorji: Industrijske nepremičnine v Seattlu (skladišča, distribucijski centri, pristaniške zmogljivosti) ostajajo stabilne in robustne. Industrijski trg v območju Seattla ima nizko stopnjo prostih kapacitet in močno povpraševanje, zahvaljujoč pristanišču Seattle (glavna trgovinska vrata) in potrebam logistike e-trgovine. Čeprav to ni v središču tega poročila, velja omeniti, da imajo industrijske nepremičnine v bližini Seattla visoko zasedenost in rast najemnin, zanimanje vlagateljev za skladišča na območju Seattla pa je bilo močno (v nasprotju z borbenim pisarniškim sektorjem). Poleg tega je prostor za znanosti o življenju/laboratorije v Seattlu (zlasti v South Lake Union, kjer domujejo biotehnološka podjetja in raziskovalne ustanove) ostal stabilen – znanosti o življenju so rastoča industrija, povpraševanje po laboratorijskih prostorih na nacionalni ravni pa je močnejše kot po tradicionalnih pisarnah. V Seattlu je več novih projektov na področju znanosti o življenju (pogosto gre za predelave pisarn v laboratorije), ki še naprej privabljajo naložbe.

Trg komercialnih naložb: Pretresi na področju poslovnih nepremičnin so ustvarili tudi priložnosti za vlagatelje. Do leta 2025 so se vrednosti poslovnih nepremičnin v Seattlu znižale s svojega vrhunca, zlasti v segmentu pisarn, kar je privedlo do višjih kapitalskih donosnosti in potencialno privlačnih vstopnih točk za dolgoročne vlagatelje na trgu. V prvi polovici leta 2025 je Seattle zabeležil porast obsega naložbenih prodaj v primerjavi z zelo šibkim obdobjem 2022–2023 kidder.com. Skupna prodaja poslovnih nepremičnin v H1 2025 je znašala približno 785 milijonov dolarjev, kar je 85 % več kot v H1 2024 kidder.com – še vedno nizko glede na zgodovinske standarde, a kaže, da kupci prihajajo iz ozadja. Omeniti velja, da je bila povprečna kapitalska donosnost za pisarniške transakcije v Seattlu v Q2 2025 okoli 6,3 % kidder.com, kar je pomembno povečanje v primerjavi z izjemno nizkimi donosnostmi (3–5 %) v času razcveta, kar odraža novo ovrednotenje tveganja. Vlagatelji z visoko toleranco do tveganja spremljajo stresne pisarniške stolpnice po velikih popustih, z načrti za preoblikovanje ali čakanje na okrevanje. Poleg tega trg naložb v večstanovanjske (apartmajske) nepremičnine v Seattlu izkazuje zaupanje: v začetku 2025 so se kapitalske donosnosti za apartmaje v Seattlu celo skrčile za ~30 bazičnih točk, kar kaže na optimizem vlagateljev glede trajnostne rasti najemnega trga kidder.com. Eno od poročil je poudarilo, da “je trg apartmajev v Seattlu spet v središču pozornosti… val vračanja v pisarne v središču mesta krepi zaupanje vlagateljev,” z rastjo najemnin za ~2 % in močno absorpcijo tudi po izgradnji 5.300 novih enot v letu 2024 kidder.com kidder.com. Skratka, trg poslovnih nepremičnin v Seattlu je razcepljen – pisarniški sektor se sooča s težkim okrevanjem in še naprej visokimi stopnjami praznih prostorov, medtem ko drugi segmenti (trgovina, večstanovanjske, industrijske nepremičnine) bodisi okrevajo bodisi že uspevajo. Mesto in poslovna skupnost aktivno iščeta rešitve, kot je pretvorba premalo izkoriščenih pisarn v stanovanja, da bi pomagali vzpostaviti ravnovesje (več o tem v poglavju o vplivu politik). Naslednjih nekaj let bo ključnih za določitev, kako se bodo poslovni prostori v Seattlu prilagodili popandemični realnosti.

Poudarek na soseskah: najbolj vroča območja Seattla v letu 2025

• Queen Anne & Magnolia – Povečanje za 14 %. Ti premožni, bližnji predeli so vodili mesto s 14-odstotnim skokom mediane cen, kar je povprečno ceno doma dvignilo na približno 1,5 milijona $ windermeremi.com. Ta skok kaže na stalno željo kupcev po »tihem razkošju blizu središča mesta«, saj te soseske ponujajo zgodovinske hiše, razglede in bližino mestnih ugodnosti v mirnem okolju windermeremi.com.
• Ballard – Green Lake – Povečanje za 10 %. Severni Seattle, priljubljen med mladimi in družinami (vključno z Ballardom, Green Lakeom in bližnjimi soseskami), je zabeležil približno 10-odstotno rast cen windermeremi.com. Te soseske združujejo dostopne trgovske predele in dobre šole, koristile pa so tudi kupcem, ki si niso mogli privoščiti bližnjih območij. Močno povpraševanje po bungalovih in obrtnikih v severnem Seattlu je dvignilo cene.
• Severni Seattle (splošno) – Povečanje za 9 %. Tudi drugi deli severnega Seattla (poleg Ballarda/Green Lakea) so dosegli približno 9-odstotno rast windermeremi.com. To nakazuje, da so severne soseske (kot so Greenwood, Northgate itd.) vse bolj priljubljene kot nekoliko bolj dostopna alternativa osrednjemu Seattlu, še posebej z novimi podaljški lahke železnice, ki izboljšujejo prevoz v ta območja.
• Osrednji Seattle – Povečanje ~6 %. Osrednji Seattle (ki zajema Capitol Hill, Central District itd.) je zabeležil 6-odstotno povečanje cene na kvadratni čevelj in tudi največje število prodaj med območji Seattla windermeremi.com. To kaže na ponovno rast povpraševanja po urbanem načinu življenja v središču mesta – po upadu med pandemijo se kupci (in najemniki) vračajo v osrednje soseske, znane po nočnem življenju, zaposlitvah in kulturi. Zlasti mladi strokovnjaki ponovno hitro kupujejo stanovanja in vrstne hiše na Capitol Hillu in First Hillu.
• Lake Forest Park – Znižanje za 9 %. Ena od izjem je bil Lake Forest Park (majhno mesto na severnem robu Seattla), kjer je prišlo do –9-odstotnega padca mediane cen windermeremi.com. Ta pomemben padec nakazuje na priložnost za kupce na tem območju. Lake Forest Park je nekoliko bolj oddaljen od zaposlitvenih središč in morda je bilo v prodaji manj nepremičnin višjega cenovnega razreda, kar je znižalo mediano. To je eno redkih območij v regiji Seattle, kjer so se cene znižale, verjetno zaradi večje ponudbe ali manjše konkurence, zato so tam v letu 2025 možni relativno ugodni nakupi.

Poleg teh skrajnosti je večina sosesk v Seattlu v letu 2025 doživela stagnacijo ali zmerno rast cen. Zaželena bližnja območja (Mount Baker, West Seattle itd.) so večinoma ohranila svojo vrednost ali zrasla za nekaj odstotkov. Vzhodna predmestja (Bellevue, Kirkland, Redmond) – čeprav so zunaj meja mesta Seattle – so vredna omembe: tam je bila rast bolj mešana, saj so skupne mediane cene malenkost padle (~1 % na letni ravni) v 2. četrtletju windermeremi.com. Na primer, izjemno dragi West Bellevue je še vedno rasel (+5 % na 3,75 milijona $ mediane), medtem ko so v nekaterih predmestjih, kot je Redmond, cene padle (–13 % na letni ravni) windermeremi.com. To odraža odpuščanja v tehnološkem sektorju in delo na daljavo, ki vplivajo na povpraševanje v določenih predmestjih, pa tudi dejstvo, da so cene na vzhodni strani tako narasle, da je prišlo do manjše korekcije. Kljub temu je bila prodajna aktivnost na vzhodni strani še vedno dobra, nekatera območja, kot je Kirkland, pa so v letu 2025 še vedno beležila rast cen (+8 %) windermeremi.com.

V samem Seattlu najbolj vroče soseske imajo skupne značilnosti: dobro povezavo z javnim prevozom ali avtocesto, možnosti za nakupovanje in prehranjevanje ter zalogo domov, ki privablja premožne kupce (naj bodo to klasične enodružinske hiše v Magnolii ali nove vrstne hiše v Ballardu). Podatki o soseskah poudarjajo, da tudi ko se celoten trg umirja, »lokacija, lokacija, lokacija« še vedno prevladuje – območja z edinstveno privlačnostjo in omejeno ponudbo doživljajo dražbe in najvišje cene, medtem ko so manj centralna ali manj trendovska območja bolj pogajalska. Za kupce in vlagatelje to pomeni, da je skrbna izbira soseske ključna: tržni favoriti leta 2025 so prinesli impresivno rast vrednosti in bodo verjetno tudi v prihodnje zelo iskani.

Naložbene priložnosti in donosi od najemnin

Nepremičninski trg v Seattlu je že dolgo privlačen za vlagatelje, leto 2025 pa prinaša novo pokrajino priložnosti – skupaj z nekaterimi izzivi – za vlagatelje in najemodajalce. Ključni dejavniki, ki letos vplivajo na naložbe, so povpraševanje po najemninah (še vedno zelo močno), cene nepremičnin (visoke, a se stabilizirajo), obrestne mere (visoke, zato je financiranje drago) in nova zakonodaja (kot je omejitev zvišanja najemnin). Spodaj podrobneje predstavljamo trg najemnin in donose ter posebne naložbene pristope v stanovanjskem in poslovnem sektorju:

Moč najemnega trga: Najemni trg v Seattlu v letu 2025 ostaja močan, podprt z rastočim prebivalstvom mesta in visokimi stroški lastništva nepremičnin. Povpraševanje po najemih je zdravo, saj mnogi potencialni kupci zaradi visokih hipotekarnih obrestnih mer in cen stanovanj še naprej najemajo. Po podatkih Zillowovega indeksa najemnin je povprečna najemnina v Seattlu okoli 2.310 $ sredi leta 2025, kar je približno 3,4 % več kot leto prej zillow.com. Drugi viri navajajo, da je mediana najemnine za enosobno stanovanje okoli 2.026 $ (marec 2025), kar pomeni približno 2 % letno rast, nekoliko nad nacionalno rastjo najemnin soundpointpm.com. To kaže, da cene najemnin še vedno rastejo, čeprav zmerno, kar je dobra novica za prihodke najemodajalcev. Pomembno je, da so stopnje prostih stanovanj nizke – Seattle je leto 2024 zaključil s približno 7,3 % prostih najemov, a do začetka 2025 se je ta delež v samem mestu zmanjšal na približno 3,2 % soundpointpm.com. Stopnja prostih stanovanj med 3–5 % velja za zelo nizko, Seattle pa je blizu spodnje meje, kar pomeni, da so večina dobro cenovno postavljenih najemov hitro oddana. Kidder Mathews poroča, da je »absorpcija ostala močna«, tudi ko je bilo zgrajenih na tisoče novih stanovanj, kar je ohranjalo stopnjo prostih stanovanj pod nadzorom soundpointpm.com soundpointpm.com. V nekaterih podtrgih se je z novimi dobavami stopnja prostih stanovanj nekoliko zvišala, a na splošno se pipeline nove ponudbe zmanjšuje (več o tem spodaj), kar je dobro za ohranjanje zasedenosti najemov. Visoke hipotekarne obrestne mere »zadržujejo najemnike na trgu dlje časa«, saj najemniki odlašajo z nakupom stanovanj soundpointpm.com. Vsi ti dejavniki prispevajo k okolju, naklonjenemu najemodajalcem glede iskanja najemnikov in postopnega zviševanja najemnin.

Donosnosti najemnin in denarni tok: Kljub visokim najemninam so donosnosti najemnin (kapitalske stopnje) v Seattlu zgodovinsko gledano nizke, ker so vrednosti nepremičnin tako visoke. Leta 2025 se donosnosti nekoliko izboljšujejo, saj se cene umirjajo, najemnine pa rahlo rastejo. Za grob primer: tipična hiša v Seattlu za približno 880.000 $ z povprečno najemnino okoli 2.200–2.300 $/mesec prinaša približno 3,0–3,5 % bruto (pred stroški) – to ni velika donosnost in verjetno pomeni negativen denarni tok, če je kupljena z 7 % hipotekarnim posojilom. Najemi enodružinskih hiš v najboljših seattlskih soseskah tako ostajajo dolgoročna naložba v rast vrednosti in ne vir visokih prihodkov. Vendar pa večstanovanjske nepremičnine ponujajo boljše kapitalske stopnje. Podatki iz začetka leta 2025 kažejo, da se stanovanjske stavbe v Seattlu prodajajo po kapitalskih stopnjah v razponu srednjih 4 % do nizkih 5 % za nepremičnine razreda A, in višje (5–6 %+ ) za nepremičnine razreda B/C ter v predmestjih apartmentloanstore.com. V širši regiji Puget Sound, na primer, imajo kapitalske stopnje večstanovanjskih nepremičnin v okrožju Pierce povprečno ~5,8 % (1. četrtletje 2025), kar je med najvišjimi v regiji kidder.com. V Seattlu so se kapitalske stopnje celo rahlo znižale v 1. četrtletju 2025 (za približno 0,3 %), ko se je zaupanje vlagateljev vrnilo kidder.com, kar pomeni, da so se cene dohodkovnih nepremičnin stabilizirale in morda znova rastejo. Za vlagatelje, ki iščejo donos, so dvostanovanjske, trostanovanjske ali večstanovanjske stavbe v sekundarnih seattlskih soseskah ali predmestjih lahko dober vir denarnega toka, še posebej, če so kupljene po znižani ceni v nedavni šibki fazi trga. Druga strategija za donos je vlaganje v poslovne/mešane stavbe v razvijajočih se območjih – nekatere trgovske/pisarniške nepremičnine je mogoče kupiti po višjih kapitalskih stopnjah (7 %+), čeprav so bolj tvegane (kot je razvidno pri pisarnah).

Naložbene priložnosti: Leta 2025 izstopa več konkretnih priložnosti:

• “Manjkajoči srednji” razvoj: Sredi leta 2023 je zvezna država Washington sprejela pomembno reformo prostorskega načrtovanja (HB 1110), ki zahteva, da morajo mesta, kot je Seattle, dovoliti več stanovanjskih enot na stanovanjskih parcelah. V bistvu ta zakon o **“manjkajočem srednjem”** legalizira dvojčke, trojčke in štirčke na parcelah, ki so bile prej namenjene le enodružinskim hišam seattle.gov. Na območjih v bližini pogostega javnega prevoza je lahko dovoljenih do 6 enot na parcelo. To je prelomnica za razvoj v manjšem merilu. Investitorji in gradbeniki lahko zdaj kupijo enodružinsko hišo na parceli in jo preuredijo (na primer) v štiri enote vrstnih hiš ali večstanovanjsko stavbo, kar dramatično poveča potencial za najemne prihodke. Visoke vrednosti zemljišč v Seattlu to naredijo privlačno – vrednost je v zemljišču, dodajanje enot pa maksimira donosnost. Mesto bo to izvajalo v letih 2024–2025 (Seattle je že šel v to smer, a državni zakon to pospešuje). Priložnost: Investitorji, ki razumejo novo prostorsko ureditev, lahko ciljajo na premalo izkoriščene parcele v najboljših soseskah za zapolnitev z novimi projekti. V prihodnjih letih bi to lahko ustvarilo donosne priložnosti za povečanje ponudbe stanovanj (in dobička) v enodružinskih območjih Seattla. Prav tako bo postopoma izboljšalo donosnost najemnin po vsem mestu, saj se gostota povečuje.
• Nova gradnja in razvojni projekti: Čeprav so visoke obrestne mere upočasnile začetek novih gradenj, je v Seattlu še vedno veliko projektov v teku, razvijalci, ki znajo premagati finančne izzive, pa bodo imeli koristi od manjše prihodnje konkurence. Kot omenjeno, je gradnja večstanovanjskih objektov močno upadla – število enot v gradnji v Seattlu je približno polovica vrhunca iz let 2021–2022 soundpointpm.com. Ta umik pomeni, da bodo projekti, dokončani v letih 2025–2027, prišli na trg, ki ne bo prenasičen. Na primer, razvijalci, ki zdaj zaključujejo gradnjo stanovanjskih stavb, se soočajo z nizko stopnjo praznih stanovanj in solidno rastjo najemnin, kar je ugodno okolje za oddajo. Priložnost: Investitorji bi lahko razmislili o sodelovanju pri projektih ali nakupu skoraj dokončanih gradenj po morebitno znižanih cenah, če so razvijalci v stiski. Poleg tega so soseske “build-to-rent” ali skupnosti vrstnih hiš v metropolitanskem območju Seattla nastajajoča investicijska niša – ker si veliko novincev ne more privoščiti nakupa, je močno povpraševanje po kakovostnih enodružinskih najemnih stanovanjih.
• Geografske igre: Kot kažejo trendi po soseskah, so nekatera območja podcenjena v primerjavi z drugimi. Primer: –9% padec cen v Lake Forest Parku windermeremi.com lahko pomeni priložnost za nakup v običajno dragem trgu po relativno nižji ceni. Podobno so deli metropole, kjer so se zgodili popravki (npr. Redmondov –13% padec windermeremi.com), lahko pripravljeni na okrevanje, ko tehnološki sektor ponovno pridobi zagon. Priložnost: Preudarni vlagatelji lahko iščejo priložnosti v teh začasno šibkih podtrgih, pri čemer stavijo, da bodo temeljno povpraševanje (dobre šole, dostop do zaposlitev) ponovno spodbudili rast. Na komercialni strani pa pretvorbe pisarn v središču mesta predstavljajo potencialno priložnost – starejše poslovne stavbe je mogoče kupiti za drobiž v primerjavi z njihovo nekdanjo vrednostjo, z mestnimi spodbudami (glej razdelek o politiki) pa jih je mogoče morda spremeniti v stanovanja ali hotele. To je zapletena, kapitalsko intenzivna strategija, vendar lahko skupine, ki jim uspe, dosežejo nadpovprečne donose, če iz praznih pisarniških prostorov ustvarijo stanovanjske enote.
• Najemne nepremičnine in strategija donosa: Za najemodajalce je v tem okolju visokih obrestnih mer ena od strategij usmeritev v nepremičnine z potencialom za povečanje vrednosti. Namesto nakupa luksuznega stanovanja na ključ s 4,5% donosom, lahko vlagatelji kupijo starejšo stavbo z višjim donosom, prenovijo enote za višje najemnine in povišajo donosnost. Soseske kot sta North Seattle ali South Seattle, ki se izboljšujeta, imajo stavbe, kjer so najemnine pod tržno vrednostjo; njihova posodobitev lahko izboljša denarni tok. Druga možnost: osredotočite se na manjše večstanovanjske nepremičnine (2–4 enote) – te je še vedno mogoče financirati z stanovanjskimi posojili in pogosto imajo manj institucionalne konkurence. Z novo prostorsko zakonodajo lahko celo dodajanje ADU/DADU (dodatne bivalne enote) k enodružinski hiši znatno poveča donos od najema. Veliko hiš v Seattlu ima zdaj vrtne hišice ali kletne enote, ki prinašajo dodatni najem.
• Kratkoročni najemi in opremljena stanovanja: Okrevanje turizma v Seattlu in vrnitev poslovnih potovanj pomenita, da je trg kratkoročnih najemov (Airbnb/VRBO) spet aktiven. Vlagatelji v stanovanja ali hiše na turistično privlačnih območjih (Downtown, Capitol Hill, Fremont itd.) lahko razmislijo o strategiji kratkoročnega najema za višje donose, ob upoštevanju seattleskih predpisov o kratkoročnih najemih. Podobno lahko ponudba opremljenih srednjeročnih najemov za tehnološke pripravnike ali potujoče medicinske sestre prinese višje prihodke.

Izzivi za vlagatelje: Ni vse rožnato – visoke obrestne mere so otežile naložbe z vzvodom. Posojilo z več kot 7 % obrestno mero pogosto presega kapitalsko stopnjo donosa, kar pomeni negativni vzvod (stroški dolga so višji od donosa nepremičnine). To je nekatere vlagatelje potisnilo na stran ali v nakupe izključno z gotovino. Poleg tega novi omejitev zvišanja najemnin v Seattlu (10 % na leto za obstoječe najemnike ob podaljšanju najema) omejuje, kako hitro lahko najemodajalci zvišajo najemnine za obstoječe najemnike soundpointpm.com soundpointpm.com. Ta zakon, ki bo začel veljati po vsej državi leta 2025, dejansko deluje kot blažja oblika nadzora najemnin. Vlagatelji morajo upoštevati, da če tržne najemnine poskočijo za 15 %, tega ne morejo v celoti izkoristiti pri obstoječih najemnikih (potrebna bi bila zamenjava najemnika). Obstaja tudi politični pritisk na najemodajalce – Seattle ima močno zaščito najemnikov, omejitve izselitev pozimi itd., kar lahko vpliva na časovne okvire in stroške izselitev. Nazadnje, davki na nepremičnine naraščajo (volivci v Seattlu so leta 2023 potrdili obnovljeni davek za stanovanjski sklad, ki doda do 0,45 $ na 1.000 $ vrednosti ballotpedia.org), kar zmanjšuje čisti dohodek. In seveda, stroški vzdrževanja in zavarovanja še naprej rastejo.

Kljub temu Seattle ostaja vrhunski trg za dolgoročne naložbe v nepremičnine. Živahno gospodarstvo mesta, visoke plače in rast prebivalstva nakazujejo, da bodo premišljene naložbe sčasoma pridobile na vrednosti. Povpraševanje po najemninah je praktično zagotovljeno, saj je Seattle magnet za talente. Vlagatelji, ki kupujejo v tem obdobju relativne mehkobe trga (z manj konkurence in motiviranimi prodajalci), bi lahko bili nagrajeni, ko se bo cikel v prihodnjih letih znova obrnil navzgor.

Nove gradnje in gradbena dejavnost

Seattle je mesto, ki je skoraj vedno v gradnji, in leto 2025 ni izjema – čeprav se narava razvoja spreminja. Sredi 2010-ih so žerjavi postali prepoznavni znak obzorja Seattla (več let je vodil ZDA po številu žerjavov). Ta razcvet je do leta 2020 prinesel na tisoče novih stanovanjskih enot in pisarniških prostorov. Zdaj v letih 2024–2025 vidimo, da je veliko teh projektov zaključenih, poudarek je na infrastrukturi in stanovanjih, opazen pa je tudi upočasnjen začetek novih projektov zaradi gospodarskih razmer. Tukaj je pregled dogajanja na področju razvoja:

• Stanovanjski razvoj: V zadnjih letih je Seattle dodal precejšnje število novih stanovanj, zlasti večstanovanjskih. Samo v letu 2024 je bilo v središču mesta odprtih 3.000 novih stanovanjskih enot downtownseattle.org (sem sodijo visoke stanovanjske stavbe in stanovanjski bloki v soseskah, kot so Denny Triangle, South Lake Union in First Hill). Pravzaprav uradniki v Seattlu poudarjajo, da je v središču mesta v gradnji več stanovanjskih enot kot v katerem koli mestu zahodno od Chicaga downtownseattle.org – izjemen podatek, ki kaže na zavezanost mesta k dodajanju stanovanj. Projekti, kot je dvojni stolp Seattle House in druge visoke stanovanjske stavbe, so bili zaključeni, kar prinaša več prebivalcev v mestno jedro. Medtem se v soseskah po vsem mestu še naprej gradijo srednje visoki stanovanjski bloki (5–8 nadstropij), zahvaljujoč spremembam prostorskih aktov iz načrta Obvezne dostopnosti stanovanj iz leta 2019. Vendar pa se tempo nove gradnje začenja upočasnjevati zaradi visokih stroškov financiranja in previdnih investitorjev. Po podatkih Axios so dovoljenja za gradnjo stanovanj v Seattlu močno upadla – število večstanovanjskih enot v pripravi je približno polovica tistega iz nedavnega vrhunca soundpointpm.com. Raziskava Kidder Mathews potrjuje, da se je do 2. četrtletja 2025 obseg gradbenih projektov zmanjšal za ~72 % na letni ravni glede na kvadraturo v gradnji kidder.com. Konkretno, razen že začetih projektov, je bilo v poznih letih 2024 ali 2025 zelo malo novih velikih stanovanjskih projektov. To bi lahko povzročilo upad novih stanovanj v letih 2026–2027 in morebitno ponovno zaostritev trga. Kljub upočasnitvi novih začetkov med tekočimi projekti v letu 2025 ostajajo širitev lahke železnice Sound Transit (ki spodbuja razvoj ob prometnih vozliščih), številni projekti z mešano rabo s trgovinami v pritličju in prizadevanja za več dostopnih stanovanj. Zaradi podaljšanja Seattle Housing Levy ima mesto sredstva za partnerstva pri tisočih dostopnih enotah do leta 2030 ballotpedia.org. Neprofitni investitorji so dejavni pri projektih, kot je prenova Northgate in različnih projektih za socialna stanovanja, financiranih z dajatvijo in državnimi sredstvi. Obstaja tudi zanimanje za prefabricirano in modularno gradnjo za pospešitev dobave stanovanj ter za eksperimentalne projekte, kot so mikro-stanovanjski bloki (nova zakonodaja v Seattlu in poročila AP navajajo, da mikro-enote pridobivajo na veljavi zaradi sprostitve prostorskih omejitev) soundpointpm.com. Še en opazen trend razvoja: prilagodljiva ponovna uporaba – preurejanje starih stavb v stanovanja (na primer starih hotelov ali pisarn v stanovanja) kot način za dodajanje enot brez gradnje iz temeljev.Mesto to spodbuja s spodbudami (več spodaj).
• Komercialni razvoj: Kar zadeva pisarniške in poslovne stavbe, kot je bilo omenjeno prej, je gradnja novih pisarn večinoma zastala. Dva ogromna tehnološko usmerjena projekta prevladujeta v preostalem pisarniškem portfelju: Microsoftova modernizacija kampusa v Redmondu v velikosti 3 milijone kvadratnih čevljev (skoraj dokončana do leta 2025) in Amazonov stolp Bellevue 600 v velikosti 1 milijona kvadratnih čevljev (njihov novi kampus v središču Bellevueja, predviden za leto 2025) kidder.com. Omeniti velja, da sta oba zunaj samega mesta Seattle (Bellevue/Redmond) in sta projekta, ki ju uporabljata lastnika. V Seattlu trenutno ne raste noben večji spekulativni pisarniški stolp – projekti iz prejšnjega cikla (kot so 2+U, Rainier Square Tower in 1201 Second) so bili dokončani tik pred pandemijo ali v njenem zgodnjem obdobju. Ena izjema so specializirani prostori: v Seattlu sta v gradnji dva laboratorijska objekta za znanosti o življenju (laboratoriji imajo drugačne gonilnike povpraševanja in so pogosto v celoti oddani biotehnološkim podjetjem že pred gradnjo). Prav tako se nadaljuje nekaj velikih mešanih projektov. Na primer, program Waterfront Seattle je javni razvoj, ki preoblikuje obalno območje središča mesta: do leta 2025 bodo na voljo nova promenada Alaskan Way, parki in Overlook Walk downtownseattle.org, razvijalci pa že gledajo na bližnje parcele za nove hotele, stanovanja in atrakcije, da bi izkoristili prenovljeno obalo. Drug pomemben projekt je razvoj okolice dvorane Climate Pledge Arena v Seattle Center (po odprtju dvorane leta 2021 pričakujte dodatni razvoj v tej četrti). Poleg tega se v Seattlu nadaljuje industrijski razvoj na območjih, kot sta SoDo in Duwamish – logistična podjetja gradijo sodobna skladišča (nekatera večnadstropna skladišča so celo predlagana blizu središča mesta za maksimalen izkoristek prostora). Gradbena dejavnost v Seattlu vključuje tudi infrastrukturo, ki posredno spodbuja nepremičninski trg: podaljška lahke železnice West Seattle in Ballard sta v fazi načrtovanja (del 54 milijard dolarjev vredne širitve javnega prevoza). Čeprav bo njuna izgradnja trajala še več let (začetek 2030-ih), bomo leta 2025 dobili linijo lahke železnice East Link, ki bo povezala Bellevue/Redmond, in podaljšek do Lynnwooda na severu – ti projekti javnega prevoza, financirani s strani Sound Transit 3, so izjemno pomembni za povezljivost. Nepremičninski razvijalci se že pozicionirajo v bližini bodočih postaj. Že opažamo projekte, usmerjene v javni prevoz, okoli postaj, kot sta Northgate (odprta 2021) in Roosevelt. Ko se bo mreža lahke železnice širila, lahko v prihodnjih letih pričakujemo gradnjo srednje visokih stanovanjskih stavb okoli novih postaj (primer načrtovanja rasti je Marymoor Village okoli bodoče postaje v Redmondu) marypong.com.
• Gospodarski in globalni dogodki: Omeniti velja, da razvoj Seattla dodatno pospešujejo prihajajoči globalni dogodki. Mesto bo gostilo tekme svetovnega prvenstva FIFA 2026 (na stadionu Lumen Field), poleti 2025 pa je gostilo razširjeni FIFA Club World Cup downtownseattle.org. Ti dogodki spodbujajo naložbe v hotele, promet in olepševanje mesta. Poleg tega je bila leta 2023 izbrana lokacija Seattle za gostitelja poročilo State of Downtown 2025 “pot do napredka” in izpostavila več deset javnih in zasebnih projektov v pripravi downtownseattle.org downtownseattle.org.

Povzetek: razvojni projekti v Seattlu leta 2025 so osredotočeni na stanovanja in infrastrukturo. Številni novi stanovanjski stolpi se polnijo z novimi prebivalci, čeprav se število žerjavov trenutno zmanjšuje. Mesto očitno daje prednost gradnji stanovanj (za reševanje vprašanja dostopnosti) in projektom za izboljšanje kakovosti življenja (javni prevoz, parki, kulturni prostori), da podpre svojo rast. V naslednjih nekaj letih bo morda manj velikih novih gradbišč zaradi visokih obrestnih mer, vendar Seattle še zdaleč ni pozidan. Zatišje v gradnji je lahko le začasno, če bo povpraševanje ostalo visoko – investitorji bodo verjetno znova pospešili gradnjo, če bodo obrestne mere padle in če bo Seattle še naprej privabljal nove prebivalce s trenutnim tempom. Medtem je poudarek na dokončanju projektov v teku in izkoriščanju sprememb v politiki (prostorsko načrtovanje, spodbude) za spodbujanje bolj raznolikega razvoja, od vrtnih hišk do preurejanja pisarn v stanovanja.

Gonilniki povpraševanja: rast tehnologije, prebivalstva in delo na daljavo

Več temeljnih gonilnikov povpraševanja oblikuje nepremičninski trg v Seattlu leta 2025 in kasneje. Najpomembnejši so razcvet tehnološkega sektorja, močna rast prebivalstva v mestu in trajni učinki trenda dela na daljavo. Ti dejavniki vplivajo tako na stanovanjski kot na poslovni nepremičninski trg na različne načine:

• Širitev tehnološke industrije: Gospodarstvo Seattla je znano po tem, da ga poganjajo tehnološki velikani – Amazon, Microsoft, Google, Meta in številna zagonska podjetja – in to še naprej ostaja steber povpraševanja po nepremičninah. Prisotnost desettisočev visoko plačanih tehnoloških delovnih mest se neposredno odraža v povpraševanju po stanovanjih, zlasti po luksuznih urbanih stanovanjih. “Gospodarstvo Seattla je močno pod vplivom tehnološkega sektorja,” saj prihod visoko plačanih tehnoloških strokovnjakov spodbuja povpraševanje po stanovanjih (zlasti po nepremičninah višjega cenovnega razreda) tudi v negotovih časih marypong.com. V zadnjih letih se je tehnološka rast razširila izven Seattla v bližnja Bellevue/Redmond (kjer sta se razširila Microsoft in Amazon), vendar ti delavci še vedno prispevajo k trgu nepremičnin v Seattlu, saj mnogi raje živijo v mestu. Tudi ob nekaterih odpuščanjih v tehnološkem sektorju leta 2023 ostaja zaposlenost v tehnološkem sektorju v Seattlu precej nad ravnmi pred pandemijo, podjetja kot Amazon pa so v letih 2024–25 ponovno začela zaposlovati v ključnih oddelkih. Dolgoročni trend je še vedno navzgor. Tehnološka podjetja prav tako ustvarjajo povpraševanje po poslovnih prostorih – Amazon zaseda več kot 1,2 milijona kvadratnih metrov pisarn v Seattlu, in čeprav je med pandemijo ustavil nekatere projekte, je še vedno največji delodajalec v Seattlu in poziva zaposlene nazaj v pisarne (vsaj delno). Politike vračanja v pisarne v podjetjih, kot je Amazon, so dejansko dejavnik povpraševanja po tako poslovnih kot stanovanjskih nepremičninah: povečujejo izkoriščenost pisarn in spodbujajo nekatere zaposlene, da najamejo ali kupijo domove bližje pisarnam, da se izognejo dolgim vožnjam. Leta 2023 je Amazon zahteval, da se zaposleni vrnejo vsaj 3 dni na teden, kar je povečalo dejavnost v središču mesta soundpointpm.com. Podobno imata Google in Facebook (Meta) v Seattlu velika inženirska središča – čeprav sta sprejela hibridno delo, nista zapustila regije in še naprej najemata prostore za prihodnjo rast. Medtem se novi tehnološki sektorji, kot sta umetna inteligenca (AI) in računalništvo v oblaku, širijo. Na primer, OpenAI in drugi AI zagonski podjetji so odprli pisarne v Seattlu, da bi izkoristili bazen talentov. Vse to nakazuje, da bo tehnologija še naprej ustvarjala povpraševanje po stanovanjih (tehnološki delavci pogosto postanejo najemniki ali kupci kmalu po selitvi) in sčasoma pomagala absorbirati presežek pisarniških prostorov, ko bodo podjetja rasla. Dodatni dejavnik je “beg v kakovost” pri pisarnah, omenjen prej – tehnološka podjetja so prav tisti najemniki, ki nadgrajujejo v najkakovostnejše stavbe, kar ohranja povpraševanje po teh stavbah kidder.com.
• Rast prebivalstva in demografija: Prebivalstvo Seattla se znatno povečuje, kar spodbuja povpraševanje po nepremičninah na vseh področjih. Pravzaprav je bil Seattle v zadnjih letih eno najhitreje rastočih velikih mest v ZDA. Na dan 1. aprila 2025 je bilo ocenjeno, da ima mesto 816.600 prebivalcev, kar je 18.900 ljudi (+2,4 %) več kot leta 2024 kuow.org. To je pomenilo, da je že peto leto zapored stopnja rasti v Seattlu presegla 2 % letno kuow.org. Takšna vztrajna rast je izjemna za zrelo mesto in kaže na neprekinjen dotok prebivalcev. Velik del rasti poganja močan trg dela – ljudje se selijo v Seattle zaradi dobro plačanih služb (pogosto v tehnologiji, inženirstvu, zdravstvu itd.), kar se odraža v večjem povpraševanju po stanovanjih. Omeniti velja, da velik del rasti v Seattlu izhaja iz selitev in ne rojstev. Metropolitansko območje Seattla je pridobilo 66.600 ljudi od sredine 2023 do sredine 2024 (+1,6 %) axios.com, pri čemer je bila ta rast »v veliki meri posledica priseljevanja iz tujine«, po podatkih popisa axios.com axios.com. Metropolitansko območje je v enem letu pridobilo skoraj 64.000 ljudi z mednarodnimi selitvami axios.com – to so lahko tuji tehnološki delavci, mednarodni študenti itd. Hkrati je Seattle izgubil približno 11.000 neto prebivalcev v druga območja ZDA (notranje selitve) v tem letu axios.com, kar pomeni, da so se nekateri domačini preselili v druge zvezne države ali regije (verjetno v iskanju cenejšega bivanja ali zaradi selitev zaradi dela na daljavo). Toda dotok tujcev je močno presegel domače izgube, kar je povzročilo močan neto prirast axios.com. Ta vzorec kaže, da je globalna privlačnost Seattla še vedno močna – dotok novih prebivalcev (veliko jih ima precejšnjo kupno moč) spodbuja povpraševanje po stanovanjih, tudi če nekateri obstoječi prebivalci odhajajo. Prav tako je pomembno, da se je prebivalstvo metropolitanskega območja Seattla popolnoma povrnilo po morebitnem padcu zaradi pandemije, saj se je od leta 2020 povečalo za več kot 126.000 ljudi <a href="https://www.axios.com/local/seattle/2025/03/17/census-seattle-immigration-population-boom#:~:text=Between%20the%20lines%3A%20Some%20metros,still%20down%20relative%20to%202020" target="_blank" rel="noreferreraxios.com, za razliko od nekaterih metropolitanskih območij, ki so še vedno pod ravnmi iz leta 2020 (npr. San Francisco). Več ljudi = večje povpraševanje po domovih, najemninah in celo maloprodajnih storitvah. Demografsko gledano je veliko novoprišlekov v Seattlu mladih strokovnjakov in mladih družin – to so ključne skupine najemnikov in kupcev prvič. Obstaja tudi precejšen priliv premožnih posameznikov (nekateri tehnološki milijonarji itd.), kar poganja luksuzni segment. Skratka, rast prebivalstva je temeljna podpora za nepremičnine v Seattlu: tudi če se trg ciklično ohladi, stalno naraščajoče prebivalstvo ustvarja osnovo za povpraševanje po stanovanjih.
• Delo na daljavo in spremembe življenjskega sloga: Porast dela na daljavo in hibridnega dela je ključni trend, ki je na kompleksen način preoblikoval trg nepremičnin v Seattlu. Na stanovanjskem področju je delo na daljavo nekaterim omogočilo, da živijo dlje od svojega delovnega mesta (ali celo zapustijo Seattle), medtem ko so obdržali službo. V letih 2020–2022 je to povzročilo mini eksodus v predmestja in manjša mesta za tiste, ki so iskali več prostora in dostopnost, pa tudi upočasnitev rasti najemnin v mestih. Posledično so predmestja okoli Seattla (in celo bolj oddaljena območja Washingtona) doživela porast povpraševanja po stanovanjih. Na primer, mesta kot so Bellevue, Redmond in predmestja okrožja Snohomish so doživela razcvet, saj so se tja preselili delavci, ki lahko delajo na daljavo, kar je zvišalo cene (srednja vrednost hiše v Bellevueju je zdaj precej nad 1,5 milijona dolarjev). Tudi izven metropolitanskega območja so se nekateri delavci iz Seattla preselili v kraje, kot je Spokane ali celo izven države, kar je prispevalo k neto domačemu odlivu axios.com. Vendar pa z letom 2025 številni delodajalci kličejo zaposlene nazaj vsaj delno, zato se trend izključno dela na daljavo umirja. Zdaj je hibridno delo norma – večina pisarn ni odprta 5 dni na teden, a tudi ne nič. Ta hibridni model ima nekaj zanimivih učinkov: delavci še vedno cenijo več prostora doma (saj morda delajo od doma 2 dni na teden), kar podpira povpraševanje po večjih ali primestnih hišah. Mary Pong, lokalna nepremičninska posrednica, opaža, da “delo na daljavo je mnoge spodbudilo k iskanju večjih domov z več zunanjega prostora v primestnih območjih,” s povečanim zanimanjem za kraje, kot sta Bellevue in Redmond, saj ljudje dajejo prednost velikosti doma in dvorišču marypong.com. Dejansko je “primestni razcvet” trend – čeprav se mestna območja obnavljajo, so predmestja še vedno zelo priljubljena za tiste, ki lahko manj pogosto potujejo na delo. To ohranja primestne trge stanovanj konkurenčne (kar se kaže v nizki ponudbi in stalnem pritisku na cene na Eastside, razen rahlih padcev). Hkrati pa hibridno delo povečuje pomen javnega prevoza in povezljivosti za dneve, ko ljudje dejansko potujejo na delo, zaradi česar so domovi blizu prevoznih linij ali z enostavnimi prevozi bolj privlačni. Na poslovni strani je delo na daljavo očitno glavni dejavnik pri praznih pisarniških prostorih, kot je bilo omenjeno – manj ljudi v pisarnah pomeni, da podjetja najemajo manj prostora. Približno 30-odstotna praznost pisarn v Seattlu je neposredna posledica zmanjševanja podjetij zaradi fleksibilnosti dela na daljavo. To vpliva tudi na poslovanje v središču mesta: manj pisarniških delavcev pomeni manj prometa za restavracije ipd. Vendar pa, kot je bilo omenjeno, obstaja zavesten napor, da se središče Seattla preusmeri v bolj mešano, 18-urno sosesko, namesto v 9-5 poslovno središče. Delo na daljavo je to potrebo pospešilo, mesto pa se odziva z pretvorbo pisarn v stanovanja in izboljšanjem stanovanjskih ugodnosti v središču (tako da ljudje, ki dejansko tam živijo, oživijo ulice). V bistvu je delo na daljavo zmanjšalo povpraševanje po poslovnih pisarniških nepremičninah, a je povečalo povpraševanje po stanovanjih – nekdo, ki dela od doma, si želi lep domači urad, morda večje stanovanje ali hišo, in morda celo drugo lokacijo (če se vozi le dvakrat na teden, lahko živi dlje kot če bi se moral voziti vsak dan). Neto učinek v Seattlu se zdi razpršitev povpraševanja po stanovanjih: intenzivno povpraševanje v predmestjih in obrobnih soseskah v času največjega dela na daljavo, a ko se uveljavlja hibridni model, se povpraševanje v mestih vrača, ne da bi popolnoma izničilo pridobitve predmestij.

Povzemimo, nepremičnine v Seattlu poganja cvetoče gospodarstvo, ki temelji na tehnologiji, in pritok prebivalstva, hkrati pa jih preoblikujejo novi vzorci dela. Tehnološki sektor zagotavlja dotok dobro plačanih prebivalcev in podjetij, ki bodo uporabljali nepremičnine (čeprav drugače kot prej). Rast prebivalstva pomeni, da je osnovno povpraševanje po stanovanjih močno – Seattle mora dodati tisoče domov, samo da bi sledil povpraševanju, zato so cene in najemnine visoke. Delo na daljavo, čeprav zmanjšuje potrebe po pisarnah, je ustvarilo priložnosti (kot so rast predmestij in preurejanje pisarn) in verjetno izboljšalo kakovost življenja za mnoge delavce v Seattlu, kar bi lahko regijo naredilo še bolj privlačno. Vsi ti dejavniki bodo še naprej vplivali v prihodnjih letih, določali, kako in kje bo potekal razvoj ter kateri segmenti trga bodo uspevali.

Gospodarski in politični vplivi na trg

Poleg osnovnih dejavnikov ponudbe in povpraševanja širše gospodarske razmere in vladne politike močno vplivajo na nepremičninski trg v Seattlu. Leta 2025 izstopa več ključnih dejavnikov: obrestne mere in makroekonomsko okolje, zakonodaja povezana s stanovanji ter lokalne politične pobude glede dostopnosti in razvoja. Ti dejavniki oblikujejo tako kratkoročno dinamiko trga kot dolgoročno smer razvoja.

• Visoke obrestne mere in stroški financiranja: Morda je najbolj neposreden gospodarski vpliv povišane hipotekarne obrestne mere. Po desetletju izjemno nizkih obrestnih mer so zvišanja obrestnih mer s strani Federal Reserve v letih 2022–2023, namenjena zajezitvi inflacije, potisnila hipotekarne obrestne mere na najvišjo raven v več kot 20 letih. Leta 2025 so 30-letne fiksne hipotekarne obrestne mere okoli ~6,5 %–7 % (nedavni podatki navajajo povprečje ~6,85 %) soundpointpm.com. To močno vpliva na dostopnost: mesečni obrok za povprečen dom v Seattlu je stotine (če ne tisoče) dolarjev višji, kot bi bil pri 3 % obrestni meri. Visoke obrestne mere zmanjšujejo kupno moč kupcev, kar je bil glavni razlog, da so se cene stanovanj v Seattlu v letih 2022–2023 ustavile ali celo padle. Zdaj, ko cene znova rastejo, je število kupcev, ki se lahko kvalificirajo za te obrestne mere, manjše. Mnogi kupci prvič bodisi raztegujejo proračune ali ostajajo najemniki, kar posledično ohranja visoko povpraševanje po najemninah. Okolje visokih obrestnih mer pomeni tudi, da so kupci, ki želijo napredovati (tisti, ki že imajo dom), zadržani pri prodaji in nakupu novega doma po višji obrestni meri – ta učinek zaklepa obrestne mere omejuje ponudbo, saj ljudje ostajajo pri svojih 3 % hipotekah. Na komercialni strani visoke obrestne mere zvišujejo kapitalske donose in znižujejo vrednosti nepremičnin (kot je razvidno pri pisarnah). Prav tako močno podražijo financiranje novih projektov, zaradi česar so nekateri projekti odpovedani ali preloženi. Soglasje med ekonomisti je, da bi lahko obrestne mere začele postopoma padati konec 2025 ali v 2026, če bo inflacija pod nadzorom, vendar se bodo verjetno ustalile okoli 5 %, ne pa nazaj na 3 %. Trg v Seattlu bo na te spremembe zelo občutljiv: padec na celo 5 % bi lahko močno spodbudil dejavnost kupcev (zadržano povpraševanje čaka na priložnost), medtem ko bi daljše obdobje 7–8 % obrestnih mer lahko omejilo rast cen. V bistvu so obrestne mere odločilni dejavnik – ohladile so pregreti trg in ostajajo ključna negotovost za napoved.
• Gospodarsko okolje in trg dela: Nepremičnine v Seattlu podpira močan lokalni trg dela in gospodarstvo, vendar niso imune na širša gospodarska nihanja. Leta 2025 je ameriško gospodarstvo v fazi počasnejše rasti (nekateri to imenujejo scenarij “mehke pristanke”). Stopnja brezposelnosti v Seattlu ostaja nizka (~3-4 %), kar kaže, da podjetja še vedno zaposlujejo, čeprav je tehnološki sektor doživel val odpuščanj konec leta 2022/začetek 2023, kar je nekoliko vplivalo na razpoloženje. Plače v Seattlu še naprej rastejo, kar pomaga podpirati visoke stroške stanovanj. Ena od stvari, na katero je treba biti pozoren, je borzni trg in IPO okolje – veliko zaposlenih v tehnološkem sektorju v Seattlu ima del plačila vezanega na delnice, in uspešen NASDAQ pogosto pomeni več pologov in investicijskih kupcev v Seattlu. Nasprotno pa se je leta 2022, ko so tehnološke delnice padle, luksuzni trg v Seattlu nekoliko ohladil. Drug dejavnik je inflacija – čeprav se je nacionalna inflacija znižala s rekordnih vrednosti leta 2022, so stroški stanovanj (lastniška najemnina) še vedno velik del indeksa CPI. Če bi inflacija ponovno narasla, bi lahko Fed ohranil visoke obrestne mere dlje časa, kar, kot omenjeno, neposredno vpliva na nepremičnine. Po drugi strani pa bi v primeru recesije v gospodarstvu Seattle lahko doživel izgubo delovnih mest v ciklično občutljivih sektorjih (morda propade kakšen startup ali se upočasnijo naročila letal pri Boeingu). Vendar pa je gospodarska osnova Seattla – velika tehnološka podjetja, letalska industrija, biotehnologija, logistika – razmeroma odporna in dobro razpršena. Poleg tega je, kot poroča Axios, Seattle eno izmed mest, ki je po pandemiji obnovilo prebivalstvo in dohodke, za razliko od nekaterih primerljivih mest axios.com axios.com. Državni spodbujevalni ukrepi (kot so infrastrukturne investicije) prav tako koristijo Seattlu – npr. zvezna sredstva pomagajo projektom Sound Transit in avtocestam, kar posredno spodbuja lokalni trg nepremičnin z izboljšanjem infrastrukture.
• Dobava stanovanj in politika glede cone namembnosti: Na področju politike je ena največjih sprememb prostanovanjska zakonodaja zvezne države Washington. Zakon o manjkajočih sredinskih stanovanjih (HB 1110), sprejet leta 2023, je prelomnica: povišuje cone skoraj vseh mest in zahteva, da Seattle in druga mesta dovolijo vsaj **4 stanovanjske enote na posamezno parcelo (in do 6 enot na območjih v bližini pogostega javnega prevoza)】 seattle.gov. To dejansko pomeni konec tradicionalnega območja izključno za enodružinske hiše v Seattlu do leta 2024. Cilj politike je povečati ponudbo stanovanj in izboljšati dostopnost s tem, da omogoča več vrst hiš v nizu, dvojčkov in manjših stanovanjskih blokov v že uveljavljenih soseskah. V naslednjih nekaj letih bi ta zakon lahko postopoma dodal na tisoče stanovanjskih enot po vsem Seattlu in tako zmanjšal pritisk na cene. Vendar se spremembe ne bodo zgodile čez noč – razvijalci bodo potrebovali čas za nakup zemljišč in gradnjo, poleg tega pa lahko nasprotovanje sosesk ali omejitve pri načrtovanju omejijo obseg izkoriščenosti. Mestna oblast v Seattlu na splošno podpira večjo gostoto (mesto je že prej zvišalo cone v številnih območjih s posodobitvami svojega Celovitega načrta), zato HB 1110 predvsem pospešuje to, kar je Seattle že načrtoval. Poleg tega je Seattle trenutno v postopku posodabljanja svojega Celovitega načrta (načrt “One Seattle”), ki bo usmerjal rast do leta 2044. Zvezni zakon o upravljanju rasti od Seattla pričakuje, da bo načrtoval za 80.000 novih stanovanjskih enot do leta 2044 cascadepbs.org. Prihajajoči načrt lahko uvede nova “rastna vozlišča” ali dodatne spremembe cone namembnosti (morda bo dovoljena srednje visoka gradnja na več območjih ali višje stavbe v izbranih conah). Postopek načrtovanja je v teku (veliko javnih razprav – leta 2023 je na stotine ljudi napolnilo mestno hišo, da bi razpravljali o strategijah rasti kuow.org). Do leta 2025 bo verjetno izbran prednostni načrt, ki bi lahko v naslednjem desetletju bistveno preoblikoval cone namembnosti (npr. omogočil več stanovanjskih blokov ob glavnih cestah itd.). Končni učinek: Te politike, usmerjene v povečanje ponudbe, so dolgoročni zaviralci nenadzorovane rasti cen – večja ponudba bi morala izboljšati dostopnost – vendar je pomanjkanje stanovanj v Seattlu tako veliko, da bo potrebnih več let intenzivne gradnje, da bi zadovoljili povpraševanje. Na kratki rok lahko že samo zavedanje, da se cone sproščajo, poveča vrednost zemljišč (ker je na parceli lahko več enot = je bolj dragocena), kar lahko paradoksalno začasno zviša nekatere stroške za razvijalce.
• Nadzor najemnin in zaščita najemnikov: Washington je zgodovinsko prepovedoval lokalni nadzor najemnin, vendar je v letih 2023–2024 prišlo do pomembnega premika: od leta 2025 je država uvedla obliko omejitve zvišanja najemnine. Lastniki stanovanj so zdaj na splošno preprečeni, da bi zvišali najemnino za obstoječe najemnike za več kot 10 % na leto (z določenimi izjemami) soundpointpm.com soundpointpm.com. Ta politika, ki je v bistvu državna omejitev najemnin, želi preprečiti ekstremne skoke najemnin in zagotoviti stabilnost najemnikom. Za Seattle, kjer so bila dvomestna zvišanja najemnin pogosta v vročih letih, je to velika sprememba. To pomeni, da bodo lastniki morda bolj nagnjeni k temu, da bodo vsako leto zvišali najemnino do 10 %, namesto da bi eno leto pustili 0 % in naslednje leto 15 %, saj kakršnokoli nadoknadno zvišanje nad 10 % ni dovoljeno. Prav tako, če je inflacija visoka, se razmišlja o vezavi omejitve na inflacijo (nekateri predlogi so bili CPI + določen odstotek). Vpliv: Za najemnike je to dobra novica – ni več presenečenj z 20 % skoki najemnin. Za vlagatelje/lastnike to omejuje potencialni dobiček in jih lahko naredi bolj izbirčne glede menjave najemnikov (morda bodo raje občasno zamenjali najemnika, da bi lahko najemnino znova prilagodili tržni ceni, saj za nove najemne pogodbe omejitev ne velja). Zakon lahko tudi odvrne nekatere zunajdržavne vlagatelje, ki jim ni všeč kakršenkoli nadzor najemnin. Samo mesto Seattle ima dodatne zaščite za najemnike: omejitve vstopnin, prepovedi izselitev pozimi (v hladni sezoni za nekatere najemnike ni izselitev) in zahteve po plačilu nadomestila za preselitev, če izselite zaradi prenove. To naredi Seattle zelo prijazen do najemnikov, kar je odlično za stabilnost najemnikov, vendar lastniki to včasih navajajo kot razlog za prodajo ali preoblikovanje najemnin v druge namene. Kljub tem pritožbam podatki kažejo, da so lastniki še vedno aktivni, saj so najemnine v Seattlu visoke in je malo praznih stanovanj.
• Davki in pristojbine: Seattle uvaja različne davke, ki posredno vplivajo na nepremičnine. Na primer, davek na promet z nepremičninami (REET) v Washingtonu je bil leta 2020 spremenjen v progresivno lestvico, ki lahko znaša do 3,5 % na del prodajne vrednosti nepremičnine nad 3 milijone dolarjev. To vpliva na prodajo luksuznih domov in velikih poslovnih poslov, kar lahko nekoliko ohladi promet na vrhunskem trgu. Seattle ima tudi davek na plače (JumpStart) na visoke plače, ki jih izplačujejo velika podjetja, namenjen financiranju stanovanjskih in programov za brezdomce. Amazon je bil proti temu zelo glasen, nekateri so se bali, da bi to lahko odgnalo podjetja ali delovna mesta, vendar rast zaposlovanja v Seattlu za zdaj še vedno traja. Na ravni države je Washington uvedel 7 % davek na kapitalski dobiček (velja od 2022) na dobiček nad 250.000 $, vendar prodaja nepremičnin je izvzeta iz tega davka (da bi se izognili dvojnemu obdavčenju po REET), zato večinoma prizadene prodajo delnic. Tako to neposredno ni vplivalo na nepremičninske vlagatelje, razen morda v tem, da jih spodbuja k vlaganju v nepremičnine (saj prodaja nepremičnin ni predmet tega davka, medtem ko prodaja delnic je).
• Pobude za dostopna stanovanja: Vodstvo Seattla se je osredotočilo na financiranje dostopnih stanovanj. Volivci so z veliko večino odobrili podaljšanje Stanovanjske dajatve 2023, ki bo v sedmih letih zbrala približno 970 milijonov dolarjev za programe stanovanj za nizke dohodke ballotpedia.org ballotpedia.org. To je največja stanovanjska dajatev v zgodovini Seattla, kar odraža željo javnosti po reševanju stanovanjske krize. Ta sredstva bodo pomagala ustvariti ali ohraniti približno 3.000+ dostopnih najemnih enot, zagotoviti pomoč pri najemnini in podpreti kupce prvega doma s pomočjo pri pologu ballotpedia.org. Čeprav je 3.000 enot le delček celotnega povpraševanja, je to pomembno za gospodinjstva z najnižjimi dohodki in bo postopoma zmanjšalo pritisk na zasebni trg (vsaka družina, ki dobi dostopno enoto, je ena manj, ki tekmuje na odprtem trgu). Dajatev prav tako pomaga programom za brezdomce, ki, če so učinkoviti, izboljšajo razmere na ulicah in naredijo soseske bolj prijetne za bivanje (pomembno za vrednost nepremičnin). Poleg tega Seattle uporablja obvezne dajatve za dostopna stanovanja (MHA) pri novih gradnjah za financiranje dostopnih enot – ta program je ustvaril več sto milijonov dolarjev. Investitorji morajo v nove stavbe vključiti nekaj dostopnih enot ali pa plačati dajatve v sklad za dostopna stanovanja.
• Pretvorbe pisarn v stanovanja in spodbude: Zaradi izziva praznih pisarn v središču mesta so seattelski oblikovalci politik uvedli spodbude za pretvorbo pisarn v stanovanja. Sredi leta 2023 je župan Bruce Harrell podpisal zakon, ki razvijalcem omogoča, da za projekte pretvorbe pisarn v stanovanja obidejo določene oblikovalske standarde in celo odložijo plačilo lokalnega davka na promet pri gradnji harrell.seattle.gov governing.com. Država je prav tako sprejela ukrep za odlog 10,3 % davka na promet pri stroških gradnje za pretvorbo harrell.seattle.gov. To dejansko naredi pretvorbe finančno bolj izvedljive. Mestni urad za načrtovanje (OPCD) ima program, ki prepoznava stavbe, primerne za preureditev v stanovanja/stanovanjske enote seattle.gov. Čeprav ni vsako prazno stolpnico enostavno spremeniti v stanovanja (tlorisi in okna v pisarnah so lahko problematični za bivanje), je nekaj projektov že v teku – na primer, predlog za pretvorbo poslovne stavbe v središču mesta v 64 enot dostopnih stanovanj je v pregledu mrsc.org. Če bodo te pretvorbe uspešne, bodo koristile vsem: ustvarjajo stanovanja (kar pomaga pri povpraševanju) in odstranijo prazne prostore s trga pisarn (kar pomaga pri ponudbi). V naslednjih nekaj letih bi ta politika lahko odstranila del presežka pisarniških prostorov in hkrati dodala nekaj sto ali tisoč stanovanjskih enot v samem središču mesta.

Povzetek: Nepremičninski trg v Seattlu deluje znotraj zapletenega spleta gospodarskih in političnih sil. Okolje z visokimi obrestnimi merami in širše gospodarstvo delujeta kot zavora ali plin na trgu v vsakem trenutku, medtem ko lokalne in državne politike določajo pravila igre. Leta 2025 so politični trendi jasno usmerjeni v povečanje dostopnosti stanovanj (z večjo ponudbo in zaščito najemnikov) ter oživljanje središča mesta (s pretvorbami in naložbami). Ti ukrepi lahko omejijo pretirano rast cen (kar je dobro za stabilnost) in zagotovijo, da Seattle ostane dostopen širšemu krogu prebivalcev. Za vlagatelje in lastnike stanovanj to pomeni, da bo trg morda nekoliko bolj reguliran, a tudi dolgoročno bolj vzdržen.

Vsi, od Federal Reserve do mestnega sveta Seattla, igrajo vlogo pri tem, kaj se dogaja s cenami in razvojem. Na primer, če bo Fed v letu 2025 znižal obrestne mere, bi lahko videli naval kupcev in graditeljev, ki bi znova pritisnili na plin – vendar bi se zaradi sprememb v prostorskem načrtovanju in spodbud ta naval lahko srečal z več gradnje kot v prejšnjem ciklu, kar bi preprečilo pregrevanje trga v enaki meri. Nasprotno pa bodo v primeru, da bodo obrestne mere ostale visoke ali če pride do recesije, politike, kot sta omejitev najemnin in stanovanjski davek, nudile blažitev tistim, ki se soočajo s težavami. Pristop Seattla pogosto navajajo kot mešanico tržno usmerjene rasti in progresivne regulacije, leto 2025 pa preizkuša, kako se to ravnovesje obnese v novih izzivih.

Napovedi in obeti do leta 2030

Če pogledamo naprej, naj bi nepremičninski trg v Seattlu v naslednjih 3–5 letih (do leta 2030) ostal močan, vendar z bolj zmerno in vzdržno rastjo kot v razburljivih zgodnjih 2020-ih. Če ne bo večjih gospodarskih pretresov, večina strokovnjakov pričakuje nadaljnjo rast tako v stanovanjskem kot poslovnem sektorju, čeprav z različno hitrostjo in z določenimi prilagoditvami. Tukaj so obeti:

Napoved za stanovanjski trg (stanovanja): Splošno soglasje je, da bodo cene stanovanj v Seattlu dolgoročno še naprej naraščale, kar bo posledica vztrajne povpraševanja in omejene ponudbe, vendar bo stopnja rasti verjetno na letni ravni v srednjih enomestnih odstotkih, ne pa v dvomestnih, kot smo jih videli v letih 2020–2021. Na primer, ena napoved predvideva, da se bodo mediane vrednosti stanovanj v Seattlu do začetka leta 2025 povečale za približno +5 % steadily.com, nato pa bodo ohranile “zmerno rast” do leta 2026 noradarealestate.com. Dejavniki, ki podpirajo to rast, vključujejo rast zaposlovanja v tehnološkem sektorju, stalno pomanjkanje stanovanj in zaželenost območja noradarealestate.com noradarealestate.com. Z drugimi besedami, Seattle naj bi presegel državno povprečje (kjer so možni bolj ploski trendi) in doživel stabilno rast vrednosti, ne pa špekulativnega razcveta. Do leta 2030 bi to lahko kumulativno pomenilo, da bodo cene stanovanj približno 20–30 % višje kot danes (na primer, mediana 900.000 $ v letu 2025 bi lahko bila okoli 1,1–1,2 milijona $ do leta 2030, če se trendi nadaljujejo). Najemnine naj bi sledile podobni poti: zmerne rasti najemnin v skladu z dohodki (morda 2–4 % na leto), glede na zgornjo mejo najemnine 10 % in novo ponudbo, ki prihaja na trg. Močne napovedi rasti prebivalstva v Seattlu (regija naj bi do leta 2030 pridobila več sto tisoč ljudi) pomenijo, da bo povpraševanje po stanovanjih ostalo močno. Pomembno je, da bo dostopnost ostala izziv – tudi če bo rast cen počasnejša, gre za rast na že tako visokih cenah. Večjega zloma cen verjetno ne bo, razen če pride do pomembnega zunanjega šoka (kot je globoka recesija ali zlom tehnološkega sektorja). V zadnjem padcu (2008) so cene stanovanj v Seattlu res padle za približno 20 %, vendar je to bilo v času svetovne finančne krize in prevelike gradnje; zdaj so kreditni standardi trdni in zaloga omejena, zato je podoben zlom malo verjeten. Pravzaprav nekateri analitiki poudarjajo, da se je korekcija cen v Seattlu že zgodila v letih 2022–23 (ko so cene padle za približno 10–15 % od vrha), trg pa se je od takrat stabiliziral in ponovno začel rasti. Tako je osnovno pričakovanje počasna, stabilna rast vrednosti. Kot je povzel Norada Real Estate, “bo stanovanjski trg v Seattlu verjetno še naprej beležil zmerno rast v letu 2026… omejena ponudba in stalna zaželenost bosta ohranjali visoko povpraševanje, čeprav bi lahko naraščajoče obrestne mere upočasnile tempo” noradarealestate.com noradarealestate.com.

Pregled komercialnih in središčnih območij: Okrevanje komercialnih nepremičnin bo verjetno neenakomerno skozi preostanek 2020-ih. Trg pisarn: Pričakujemo, da se bodo praznine v pisarnah postopoma izboljševale, vendar bodo še več let ostale nad predpandemičnimi ravnmi. Praznost pisarn v središču Seattla (trenutno ~30 %+) bi se lahko začela zmanjševati v letih 2026–2027, če bodo podjetja znova začela širiti in se bo presežek prostora absorbiral ali preuredil. Vendar pa se popolna vrnitev na manj kot 10 % praznosti (kar velja za zdravo) morda ne bo zgodila do leta 2030, razen če ne pride do večjih preureditev ali velikega priliva novih podjetij. Namesto tega bomo verjetno videli, da se bo beg k višji kakovosti še okrepil: novejše, bolj zelene pisarniške stavbe bodo dosegle boljšo zasedenost, medtem ko bodo zastarele starejše pisarne v težavah ali preurejene. Do leta 2030 bi lahko del današnjih praznih pisarn preuredili v alternativne namene (stanovanja, hotele, ustvarjalne prostore), kar bo pomagalo zmanjšati presežek. Odločen pristop mesta k preureditvam in naravno iztekanje najemnih pogodb (podjetja se odpovedujejo prostoru, ki ga ne potrebujejo) bosta sčasoma prilagodila zalogo pisarn. Prav tako bi lahko, ko bodo tehnološki in drugi sektorji v drugi polovici desetletja rasli (razširitve na področju računalništva v oblaku, umetne inteligence, biotehnologije), porabili del prostora. Napoved: praznost pisarn bi se lahko zmanjšala s približno 30 % v letu 2025 na morda 15–20 % do leta 2030 v središču mesta – še vedno veliko, a manj kritično. Najemnine za pisarne bodo morda še nekaj let ostale nizke, nato pa se bodo stabilizirale; velike rasti najemnin v pisarnah ni pričakovati, dokler se praznost ne zmanjša.

Trgovina/gostinstvo: Pričakuje se, da si bo trgovina v središču mesta še naprej opomogla. Do leta 2030 bi lahko imelo središče Seattla drugačen trgovski profil – manj verižnih trgovin, ki so odvisne od pisarniških malic, več izkustvenih dejavnosti, restavracij, nočnega življenja za prebivalce in turiste. Ker bo v središču mesta živelo na tisoče več ljudi (mesto aktivno dodaja stanovanjske enote), se bo baza strank razširila. Pričakujemo, da se bo turizem in kongresna dejavnost v celoti povrnila do poznih 2020-ih, kar bo močno spodbudilo hotele in restavracije. Seattle bo leta 2026 gostil tekme svetovnega prvenstva, kar bo mesto predstavilo svetu in lahko sprožilo nov val obiskovalcev in morda selitev podjetij (Seattle bo v mednarodnem središču pozornosti). Trgovina v soseskah Seattla (Ballard, Capitol Hill itd.) naj bi ostala zdrava, saj se je tam število prebivalcev le povečevalo.

Industrija/logistika: Ta sektor naj bi ostal zvezda uspešnosti. Pristanišče v Seattlu širi zmogljivosti, podjetja kot Amazon in UPS pa bodo še naprej potrebovala skladiščni prostor. Verjetno bodo praznine v industriji ostale nizke, najemnine pa visoke; nekatera industrijska območja bodo morda celo pod pritiskom zaradi potrebe po stanovanjih (mesto se spopada z vprašanjem, kako ohraniti industrijska zemljišča ob hkratni potrebi po več stanovanjih – ravnotežje, ki ga je treba spremljati v politiki).

Naložbeno in razvojno okolje: V naslednjih nekaj letih, ko se bodo obrestne mere (upajmo) znižale, pričakujemo, da se bo aktivnost vlagateljev povečala. Več kapitala bo priteklo v nepremičnine v Seattlu, ko bo financiranje cenejše in bo več jasnosti glede novega običajnega načina uporabe pisarn. Seattle je običajno med desetimi najboljšimi trgi za institucionalne vlagatelje in tako bo verjetno ostalo zaradi močnih temeljnih dejavnikov. Do leta 2026–2027, če bodo hipotekarne obrestne mere padle, recimo, na okoli 5 %, bi lahko videli ponovno oživitev tako lokalnih kot mednarodnih kupcev, kar bi lahko povzročilo nov konkurenčni cikel (čeprav verjetno ne tako intenziven kot leta 2021). Novogradnje se bodo verjetno znova pospešile proti koncu 2020-ih: zatišje pri začetkih v letih 2024–25 je začasno. Ker število prebivalcev mesta še naprej raste za približno 1–2 % na leto, Seattle vsako leto potrebuje na tisoče novih stanovanjskih enot. Na to bodo razvijalci odgovorili, še posebej z novo prostorsko zakonodajo, ki omogoča več projektov. Morda bomo videli inovativno gradnjo (modularni stolpnice ali stavbe iz masivnega lesa) za znižanje stroškov. Do leta 2030 bi lahko bil še en trend večji razvoj, usmerjen v regionalni javni prevoz – do takrat bodo podaljški lahke železnice proti severu, vzhodu in jugu večinoma končani ali v teku, območja okoli novih postaj (Lynnwood, Federal Way, Bellevue, Redmond itd.) pa se bodo zgostila. Tudi v samem Seattlu bomo verjetno videli več srednje visokih stanovanjskih stavb na območjih, kjer so bile prej le enodružinske hiše zaradi sprememb v politiki.

Dostopnost in družbeni izidi: Kljub prizadevanjem bo Seattle leta 2030 verjetno še vedno mesto z visokimi stroški. Srednja cena stanovanja bo verjetno stalno presegala 1 milijon dolarjev, najemnine bodo visoke, čeprav naj bi rast dohodkov in večja ponudba stanovanj preprečila, da bi postalo vse popolnoma nedosegljivo. Strategija mesta, da rast poveže s programi dostopnosti, bo ključna – do leta 2030 naj bi sredstva iz stanovanjskega sklada ustvarila precejšnje število dostopnih enot, morda pa bodo nekatere preureditve pisarn prinesle tudi dostopna stanovanja. Brezdomstvo, ki je povezano s stroški stanovanj, je problem, ki ga je Seattle odločen izboljšati: nepremičninski dejavniki vplivajo prek preureditve hotelov/pisarn v podporna stanovanja. Upanje je, da bo z dodajanjem stanovanj na vseh ravneh (tržna in dostopna) Seattle vsaj stabiliziral krizo dostopnosti.

V bistvu je obeti za nepremičninski trg v Seattlu so optimistični, z nekaj pridržki. Kot je zapisalo eno lokalno hipotekarno podjetje, bodo omejena ponudba, močna zaposlenost in visoko povpraševanje “ohranjali visoke cene stanovanj do leta 2025” in naprej realestate.usnews.com. Pričakujemo zmerno rast cen, ne pa zloma, na stanovanjskem trgu. Tudi če ZDA zaidejo v blago recesijo, se lahko cene stanovanj v Seattlu za kratek čas izravnajo ali rahlo padejo, vendar bo osnovno povpraševanje verjetno preprečilo večji padec. Do leta 2030 bo Seattle verjetno še večje, bolje povezano mesto z javnim prevozom in bolj raznolikim središčem. Nepremičninski trg bo ostal dobra dolgoročna naložba: Seattle je dosledno ocenjen kot eden najboljših nepremičninskih trgov glede splošnih obetov. Če kaj, bi lahko v 2020-ih Seattle znova zasedel najvišja mesta, saj se nekateri drugi trgi (npr. San Francisco) soočajo z izgubo prebivalstva – Seattle je v primerjavi dobro postavljen zaradi priliva talentov in relativno večje gradnje stanovanj.

Povzetek napovedi:

• Cene nepremičnin: Postopen porast za približno 3–6 % na leto v povprečju, kar se do leta 2030 sešteje v znatno rast (ob predpostavki, da se obrestne mere znižajo). Nenadnih nihanj ni pričakovati, razen v primeru zunanjih šokov. Do leta 2030 bodo verjetno mediane cene precej nad vrhovi iz obdobja 2018–2022, kar bo postavilo nove rekorde, vendar z počasnejšo rastjo noradarealestate.com.
• Najemnine: Nadaljevanje rasti, verjetno nekoliko nad inflacijo. Rast najemnin v Seattlu bi lahko presegla ameriško povprečje zaradi močnega povpraševanja thejosephgroup.com. Vendar 10-odstotna omejitev zagotavlja, da ne bo ekstremnih skokov; pričakujte stabilne enomestne letne dvige najemnin.
• Zasedenost poslovnih prostorov: Praznost pisarn se bo počasi zmanjševala, a bo še vedno višja od zgodovinskih standardov v naslednjih 3–5 letih. Trgovina in gostinstvo bosta do leta 2030 popolnoma okrevala, morda celo presegla rezultate pred pandemijo zaradi več prebivalcev in turistov v središču mesta. Industrijski objekti bodo ves čas skoraj polno zasedeni.
• Nova ponudba: Drugi val gradnje je verjeten proti koncu tega desetletja – vključno z velikimi stanovanjskimi projekti in morda nekaj novimi poslovnimi ali večnamenskimi stolpnicami, če se povpraševanje povrne. Številne starejše poslovne stavbe v središču mesta bodo morda delno ali v celoti preurejene v stanovanja ali hotele, kar bo ustvarilo bolj živahno in manj od pisarn odvisno središče mesta.
• Prebivalstvo in delovna mesta: Metropolitansko območje Seattla bo verjetno še naprej raslo hitreje kot ZDA (predvidoma ~1–1,5 % letno). Do leta 2030 bi lahko mesto Seattle doseglo približno 900.000 prebivalcev, če se trenutni trendi nadaljujejo, metropolitansko območje pa bo pridobilo več sto tisoč ljudi, ki bodo vsi potrebovali stanovanja kuow.org axios.com. Tehnološki sektor bo ostal ključni delodajalec; tudi ob napredku umetne inteligence in večji učinkovitosti bodo tehnološka podjetja potrebovala ljudi, Seattle pa bo privabljal nova podjetja (na primer, če bodo podnebne spremembe ljudi odvračale od bolj vročih območij, bi lahko blago podnebje pacifiškega severozahoda privabilo več priseljencev).

Spodnja črta: Zdi se, da je nepremičninski trg v Seattlu do leta 2030 na poti k stabilni rasti in stalnemu razvoju. Investitorji in lastniki stanovanj lahko pričakujejo, da bodo njihove nepremičnine pridobivale na vrednosti po zdravi, čeprav ne eksplozivni stopnji. Najemniki lahko pričakujejo stabilen trg z več možnostmi (zaradi novih stavb), vendar verjetno še vedno visoke najemnine (ki jih bodo nekoliko omilile politike). Mestna krajina bo ponujala več stanovanj, več javnega prevoza in raznoliko središče mesta. Tveganja za to napoved vključujejo makroekonomske padce, morebitne motnje v tehnološki industriji ali nepredvidene dogodke, vendar močni temelji Seattla vlivajo zaupanje. Kot je zapisal en investicijski portal, bo povpraševanje v območju Seattla “verjetno ostalo razmeroma visoko” zaradi delovnih mest in privlačnosti, tudi če bodo višje obrestne mere zavirale nenadzorovano rast noradarealestate.com. Na več načinov Seattle prehaja iz izjemno vročega trga v zrel, bolj uravnotežen trg – še vedno ga zaznamujeta veliko povpraševanje in inovativnost, vendar z večjim poudarkom na trajnosti in kakovosti bivanja.

Na splošno lahko pričakujete, da bo Seattle leta 2030 še vedno eden najbolj zaželenih nepremičninskih trgov v državi, s široko bazo kupcev in investitorjev. Ne glede na to, ali ste kupec, prodajalec ali investitor, napoved kaže, da bodo priložnosti v Smaragdnem mestu še naprej številne – le z nekoliko manj mrzličnosti in nekoliko več strategije kot v zadnjih nekaj letih. Nepremičninska pot Seattla se še zdaleč ni končala, prihodnja leta pa bodo ključna za oblikovanje njenega naslednjega poglavja.

Viri:

• Podatki o nepremičninskem trgu v Seattlu in trendi za 2025 axios.com redfin.com zillow.com
• Rast cen po soseskah v Queen Anne/Magnolia itd. windermeremi.com
• Poročilo Axios o naraščajoči ponudbi in prvem padcu cen axios.com axios.com
• Statistika trga Zillow in Redfin (cene, dnevi na trgu) redfin.com zillow.com
• Statistika prostih pisarniških prostorov v središču mesta (Cushman & Wakefield) cushmanwakefield.com
• Analiza trga pisarn v Seattlu po Kidder Mathews (vrnitev na delo, 27,2% prostih prostorov) kidder.com kidder.com
• Upad novih gradenj (pisarniški razvoj upadel za 90%) kidder.com
• Posodobitev najemnin Sound Point Property Management (srednja najemnina 2.026 $, 3,2% prostih, 10% najemniška omejitev) soundpointpm.com soundpointpm.com
• Statistika oživljanja središča Seattla (88 novih podjetij, 3.000 enot v 2024) downtownseattle.org downtownseattle.org
• Podatki o rasti prebivalstva (816.600 v 2025, +2% letno) kuow.org, metropolitansko območje +66k v enem letu axios.com
• Trendi nepremičnin po Mary Pong (vpliv tehnološkega sektorja, selitev v predmestja) marypong.com marypong.com
• Napoved Norada za zmerno nadaljnjo rast do leta 2026 noradarealestate.com.
• Washington HB 1110 zakon o coni za manjkajočo srednjo stanovanjsko gradnjo seattle.gov.
• Državna omejitev zvišanja najemnin v Washingtonu na 10 % od leta 2025 soundpointpm.com.
• Obnova Seattle Housing Levy (2024–2030, ~970 milijonov USD za dostopna stanovanja) ballotpedia.org ballotpedia.org.
• Spodbude za pretvorbo pisarn v stanovanja (odlog davka) harrell.seattle.gov.

axios.com windermeremi.com soundpointpm.com kidder.com axios.com noradarealestate.com