Nepremičnine v Seulu 2025: vrtoglave cene, drzne politike in prihodnost Gangnama ter širše

Nepremičninski trg v Seulu je glavna tema v letu 2025, saj cene stanovanj v najbolj zaželenih okrožjih strmo naraščajo, novi mega-projekti spreminjajo mestno obzorje, oblastniki pa si prizadevajo omejiti razmah trga. V tem poročilu analiziramo stanovanjski in poslovni nepremičninski sektor v Seulu – pregledujemo trenutne razmere na trgu, trende cen, vroče investicijske priložnosti, vladne ukrepe, prihajajoče infrastrukturne projekte in strokovne napovedi. Od vrtoglavih vrednosti stanovanj v Gangnamu do ambicioznih načrtov stolpnic v Yongsanu, sledijo poglobljen vpogled v trenutna dogajanja in napovedi za prihodnja leta.

Pregled tržišča: Pripoved o dveh trgih v letu 2025

Leto 2025 prinaša za nepremičnine v Seulu trdno rast v regiji prestolnice v primerjavi s počasno rastjo drugod po Južni Koreji. Cene stanovanj v Seulu so se občutno okrepile, medtem ko so drugje stagnirale. V začetku leta 2025 je bil Nacionalni indeks cen stanovanj Banke Koreje višji za le 0,31 % na letni ravni (rahlo znižanje, upoštevaje inflacijo), a ta zmeren nacionalni podatek prikriva ostro regionalno razhajanje globalpropertyguide.com. Cene stanovanj v Seulu so v zadnjem letu poskočile za 3,63 %, vodil je metropolitansko območje z 1,68 % rasti, medtem ko so številna provincijska mesta beležila padanje ali stagnacijo cen globalpropertyguide.com. Dejstvo je, da je Seulski stanovanjski trg v letu 2025 zabeležil že več kot ducat zaporednih tednov rasti cen, kar je najhitrejši skok po pomladi koreajoongangdaily.joins.com. Zagon, ki se je začel v treh izjemno dragih “Gangnam” okrožjih Seula, se širi tudi na Mapo, Yangcheon in Gangdong, kar kaže na širitev rasti koreajoongangdaily.joins.com.

To razhajanje poudarja prevlado Seula: nepremičnine v prestolnici dosegajo zelo visoke premije. Povprečno novo stanovanje v Seulu se prodaja za približno ₩13,4 milijona na m² (~9.300 $), kar je več kot 2,3-krat več od nacionalnega povprečja ₩5,76 milijona globalpropertyguide.com. Južna Koreja ima tako zdaj največjo cenovno razliko med velikimi mesti in manjšimi kraji izmed vseh članic OECD globalpropertyguide.com. Luksuzno stanovanje v Seulu zlahka stane prek ₩2 milijardi (približno 1,5–2 milijona $), medtem ko so primerljiva stanovanja v drugih mestih bistveno cenejša. Spodnja tabela prikazuje ocenjene povprečne cene stanovanj v ključnih okrožjih Seula v primerjavi s povprečjem mesta:

Okrožje (Seul)	Povprečna cena stanovanja (2025)₩/m²
Gangnam-gu (jug)	₩25.000.000 bambooroutes.com
Seocho-gu (jug)	₩22.000.000 bambooroutes.com
Yongsan-gu (center)	₩20.000.000 bambooroutes.com
Songpa-gu (jugovzhod)	₩17.000.000 bambooroutes.com
Mapo-gu (severozahod)	₩15.000.000 bambooroutes.com
Povprečje Seula	~₩10.000.000 bambooroutes.com

Vir: analiza Bamboo Routes, oktober 2024 (ocena za 2025).

Kot je razvidno zgoraj, ostaja Gangnam najdražja četrt s povprečno vrednostjo stanovanj približno 2,5× povprečja mesta. Tudi druga premožna okrožja, kot so Seocho, Yongsan in Songpa, močno presegajo povprečje, medtem ko je Mapo – čeprav “cenovno dostopnejši” – še vedno nad mestnim pragom. Te razlike v vrednosti se povečujejo, kar odraža nakupovalne preference za jedro Seula in hkrati poudarja močno neskladje med ponudbo in povpraševanjem v prestolnici.

Na strani povpraševanja več dejavnikov spodbuja razmah v Seulu. Obrestne mere naj bi se znižale v letu 2025, saj se Banka Koreje nagiba k bolj sproščeni denarni politiki, kar je izboljšalo razpoloženje kupcev cbre.com. Investitorji, ki pričakujejo znižanja obrestnih mer, hitijo z najemanjem hipotek še pred uvedbo novih kreditnih omejitev koreajoongangdaily.joins.com. Hkrati naraščajo najemnine in cene predgradnje, kar daje bodočim kupcem občutek nujnosti, da kupijo zdaj, ne kasneje koreajoongangdaily.joins.com. Posledično se je prodaja stanovanj v Seulu močno povečala – maja 2025 je bilo v teku 7.000–8.000 transakcij z apartmaji, kar je močan skok glede na prejšnje mesece, tudi v okrožjih s strogimi regulacijami koreajoongangdaily.joins.com. Ta naval aktivnosti nakazuje, da se sprošča nakopičeno povpraševanje, saj se kupci prilagajajo novim tržnim razmeram nižjih obrestnih mer in strahu pred zamujenimi prihodnjimi dobički.

Medtem pa so stanovanjski trgi zunaj Seula še vedno ohlajeni. Izven osrednje regije je leto 2025 že tretje zaporedno leto padcev cen v mnogih velikih mestih globalpropertyguide.com. Tako so se vrednosti stanovanj v Pusanu, Daeguju in drugih velikih mestih še naprej zmanjševale za 1–4 % na letni ravni globalpropertyguide.com. Povzetek: okrevanje nepremičnin v Seulu je zelo lokalizirano, saj najbolj koristi prestižnim okrožjem in povečuje premoženjsko vrzel med mestom in podeželjem. Povprečno stanovanje v Seulu zdaj stane 3,5-krat več kot v Pusanu, medtem ko je bila pred desetletjem ta razlika le 2,1× koreajoongangdaily.joins.com. Takšno razhajanje je izziv tudi za oblikovalce politike, saj se država spopada z vprašanji pravičnosti pri stanovanjih.

Trendi stanovanjskih nepremičnin v letu 2025

Rast cen in potok okrevanja

Po krajši korekciji v letih 2022–2023 so stanovanjske cene v Seulu znova na vzponu. Po mnenju strokovnjakov je trg verjetno dosegel dno v začetku leta 2023 globalpropertyguide.com. Do februarja 2025 se je indeks cen stanovanj v Seulu povzpel za skoraj 4 % na letni ravni globalpropertyguide.com, v naslednjih pomladnih mesecih pa se je rast še pospešila. Pomembno je, da je april 2025 pomenil dvanajsti zaporedni teden rasti cen stanovanj v Seulu world.kbs.co.kr. V tem mesecu so vrednosti v premožnih okrožjih Gangnam, Seocho in Songpa naraščale po +0,13 % do +0,18 % tedensko – kar presega mestno povprečje 0,08 % tedensko world.kbs.co.kr. Pomembno je, da se razmah cen širi: tudi četrti Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon in Gangdong so v aprilu beležili nadpovprečno rast (približno 0,11–0,17 % tedensko), saj se je zaupanje kupcev vrnilo tudi izven območja Gangnam world.kbs.co.kr.

To stalno okrevanje v Seulu je v nasprotju z nadaljnjo mehkobo na drugih območjih. Po podatkih za prvo četrtletje 2025 so cene stanovanj po vsej Južni Koreji, razen v Seulu, še vedno nekoliko padale v povprečju globalpropertyguide.com. Pravzaprav so trgi zunaj glavnega mesta aprila zabeležili padec cen za približno 0,04 %, medtem ko se je v samem Seulu cena zvišala world.kbs.co.kr. Odpornost Seula (in njegove komutacijske regije Gyeonggi) ob splošni nacionalni stagnaciji poudarja magnetni učinek glavnega mesta – delovna mesta, ugodnosti in naložbeni potencial še naprej privabljajo ljudi in kapital v Seul. Demografsko gledano zagotavljata priliv prebivalstva v mesto in manjša gospodinjstva stalno povpraševanje po stanovanjih, tudi ko se celotna korejska populacija stara in zmanjšuje. Glavne institucije in strokovnjaki so previdno optimistični glede stanovanjskih obetov v Seulu. Korejski stanovanjski inštitut napoveduje, da bodo po dnu iz leta 2023 cene nepremičnin sredi leta 2025 vstopile v fazo okrevanja, pri čemer naj bi območje metropolitanskega Seula v letu 2025 naraslo za približno 0,8 % (samo mesto Seul +1,7 %) globalpropertyguide.com. Zasebne napovedi so še bolj optimistične: nepremičninski analitiki napovedujejo letno rast cen v Seulu za približno 3–5 % v prihodnjih nekaj letih, če ne pride do večjih šokov bambooroutes.com. V četrtih z visoko rastjo povpraševanja so lahko dobički še višji – elitne četrti kot so Gangnam, Seocho in Yongsan beležijo letno rast cen tudi do ~7 % bambooroutes.com. Soglasje je, da visoko povpraševanje in omejena ponudba ohranjata pritisk na rast vrednosti, čeprav vladni ukrepi za ohladitev morda nekoliko upočasnijo rast bambooroutes.com. Nihče trenutno ne napoveduje zrušitve cen v Seulu; razprave so, kako visoko in kako hitro bodo cene še rastle.

Pomanjkanje ponudbe in nova gradnja

Eden temeljnih dejavnikov trga nepremičnin v Seulu je kronično pomanjkanje stanovanj na zaželenih območjih. Nova ponudba stanovanj že leta težko dohaja povpraševanje in celo veliki gradbeni valovi komaj zapolnijo primanjkljaj. Sredi 2010-ih je rekordno število dokončanih stanovanj (na primer 626.000 novih enot leta 2018) zagotovilo začasno olajšanje globalpropertyguide.com. Toda začetek gradnje se je kasneje zmanjšal in do leta 2025 bo letna nova ponudba po državi (približno 400.000 enot) letno za približno 50.000 enot zaostajala za ocenjenim povpraševanjem, kar bo pripeljalo do kumulativnega primanjkljaja okoli pol milijona stanovanj do leta 2025 globalpropertyguide.com. V Seulu – zrelem, zemljiško omejenem mestu – je dodajanje stanovanj še posebej zahtevno. Prenove starih blokov in “nova mesta” v predmestjih so v teku, vendar najbolj zaželene soseske skoraj nimajo prostora za novo gradnjo, kar že obstoječim nepremičninam zagotavlja vrednost zaradi redkosti. Vlada je uvedla ukrepe za spodbudo gradnje stanovanj, a napredek je počasen. Čeprav je administracija poenostavila postopke odobritev in skušala pospešiti prenovo mest, ti koraki še niso prinesli občutno večje ponudbe globalpropertyguide.com. Gradbeniki se soočajo z ovirami, kot so naraščajoči stroški gradnje, strožji kreditni pogoji in nasprotovanje lokalnih prebivalcev v določenih območjih prenove. Zato se neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem v Seulu še vedno ni rešilo, kar pomeni, da se bodo kupci še naprej ostro borili za omejeno število oglasov – to je recept za vztrajno visoke cene, razen če ne pride do večje gospodarske recesije. Ena svetla točka je prizadevanje za nov najemniški fond. Vlada je avgusta 2024 predstavila Načrt za ponudbo najemnih stanovanj, katerega cilj je povečati dolgoročne najeme in gradnjo najemnih stanovanj za investitorje globalpropertyguide.com. Ta načrt omogoča več svobode institucionalnim lastnikom – na primer z omilitvijo nadzora najemnin in davčnimi olajšavami – za privabljanje velikih vlagateljev v trg najemnih stanovanj globalpropertyguide.com. Zato so številne velike finančne in razvojne družbe že začele ustanavljati sklade za nakup najemniških stanovanj pdf.savills.asia. Pričakovanje je, da bo profesionalno upravljanje najemnih stanovanj povečalo možnosti za najemnike in zmanjšalo pritisk na trgu kupcev (ker se bo več ljudi odločilo za najem, če bodo na voljo kakovostna in cenovno ugodna stanovanja). Dejansko so mesečne najemne pogodbe (wolse) vse pogostejše v primerjavi z tradicionalnimi pogodbami z velikim pologom (jeonse) globalpropertyguide.com. Po skoku cen jeonse v letih 2021–2022 so se te ohladile in številni lastniki so prešli na mesečno zbiranje najemnine – trend, ki ga je pospešilo tudi višanje obrestnih mer, zaradi česar so veliki varščinski pologi manj privlačni. Ta prehod iz jeonse na wolse, ki ga podpira država, ustvarja novo naložbeno kategorijo in bi lahko sčasoma ublažil povpraševanje po lastniških stanovanjih s ponudbo dodatne najemniške možnosti.

Politike in državna regulacija

Naglo rastoči stroški stanovanj, zlasti v elitnih četrtih Seula, so v letu 2025 spodbudili odločen državni poseg. Z željo po zajezitvi špekulativnih nakupov in »flippinga« so oblasti ponovno uvedle strogi sistem dovoljenj za zemljiške transakcije v glavnem mestu. S 1. marcem 2025 so celotne četrti Gangnam, Seocho, Songpa in Yongsan – najdražja območja Seula – postale »dovoljenjska območja« za prodajo stanovanj donga.com. Tam mora vsak, ki želi kupiti stanovanje določene velikosti, pridobiti predhodno dovoljenje okrožnega urada in se zavezati, da bo v enoti živel vsaj 2 leti donga.com. Transakcije z najemniki (na primer nakup z obstoječim najemnikom jeonse – pogosta investicijska taktika imenovana »gap investment«) so v šestmesečni dobi prepovedane donga.com donga.com. Neodobrene prodaje so lahko razveljavljene in celo kaznovane (do 2 leti zapora ali globa do 30 % vrednosti zemljišča) donga.com. Takšna dovoljenjska območja – prvič v zgodovini, da je bil celoten okraj označen v tej obliki regulacije, ki sega v leto 1970 – poudarjajo, kako resno oblast obravnava rast cen v »Gangnam trojici« in Yongsanu. Uradniki so kot razlog navajali strah, da divjanje cen v Gangnamu, Seochu in Songpi podžiga rast cen v vsej metropoli, zato so sprejeli nujne ukrepe za ohladitev trga donga.com. Ta poteza pa je sledila zmedenemu preobratu: Mesto Seul je januarja 2025 za nekatere četrti ukinilo podoben režim dovoljenj in ga nato že čez nekaj tednov nadomestilo s še strožjim ukrepom donga.com donga.com. Kritiki opozarjajo, da takšni preobrati v politiki povzročajo negotovost na trgu donga.com. »Negotovost na trgu se je povečala, saj so pričakovane nižje obresti in rast transakcij, medtem ko država nenadoma spreminja smer in zmanjšuje zaupanje javnosti,« je opozoril en ekonomist donga.com. Kljub strožjim pravilom pa se je prodajna aktivnost v najbolj reguliranih četrtih celo povečala – in tam zdaj beležijo rekordne cene prodaj, ne glede na dovoljenja koreajoongangdaily.joins.com. To nakazuje, da odločeni kupci najdejo poti ali pa preprosto počakajo, še posebej tisti, ki nameravajo v stanovanju živeti in lahko izpolnijo zahtevo o prebivališču.Poleg omejevanja transakcij je vlada ciljala tudi na stanovanjsko financiranje za omejevanje špekulacij. Korejski finančni regulatorji so konec leta 2024 še dodatno zaostrili pravila za razmerje dolga do dohodka (DSR), zaradi česar je težje za visoko zadolžene kupce, da bi si izposojali sredstva globalpropertyguide.com. Banke morajo sedaj izvesti “stresni test” sposobnosti posojilojemalcev, ali lahko odplačujejo posojila po višjih prihodnjih obrestnih merah, kar dejansko znižuje največje zneske posojil za tiste z že obstoječimi dolgovi globalpropertyguide.com. Ti makrobonitetni ukrepi si prizadevajo preprečiti, da bi gospodinjstva presegla zmožnosti pri najemanju hipotek in ohladiti kreditno gnane dražbene vojne. Vendar se je pojavil nenamerni stranski učinek: ker so velike banke v Seulu omejile posojila, so nekateri posojilojemalci prešli na sekundarne posojilodajalce in regionalne banke, kar je ustvarilo “balonski učinek”, kjer se je kreditiranje le preusmerilo izven tradicionalnih kanalov globalpropertyguide.com. Odločevalci hodijo po tanki meji med tem, da bi zmanjšali špekulativno povpraševanje brez dušenja pravega končnega povpraševanja ali sprožitve kreditnega krča. Na strani ponudbe pa, kot je bilo omenjeno, oblasti dajejo poudarek dolgoročnim strategijam, kot sta širitev stanovanjske ponudbe in razvoj novih mest. Administracija predsednika Yoon Suk-yeola (2022–2025) se je v veliki meri odmaknila od prejšnjega modela težkega obdavčevanja in regulacije ter dala prednost deregulaciji za pospeševanje gradnje. Toda v Južni Koreji je leta 2025 prišlo do politične spremembe: sredi leta je nova administracija nakazala, da bo izogibala se kaznovalni stanovanjski politiki (kot so visoki davki za lastnike več stanovanj), ki so v preteklosti prinašali nenamerne posledice koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Novo vodstvo je nakazalo preobrat v smeri povečevanja ponudbe in večjega zaupanja v trg. »Cen ne bomo skušali nadzorovati z davki,« je izjavil predsednik Lee Jae-myung in poudaril, da bo odslej v ospredju povečanje števila stanovanj in reforma predpisov koreajoongangdaily.joins.com. Če tej politični usmeritvi sledijo, lahko v prihodnjih letih pričakujemo manj nenadnih ukrepov za nadzor cen in bolj dosledno politiko podpore ponudbi, kar bi lahko dolgoročno nekoliko sprostilo pritisk. Za zdaj se morajo kupci in vlagatelji v Seulu soočiti z zapleteno mrežo pravil – od omejitev lastništva v določenih conah, do zaostrenih pogojev za kreditiranje ter davčnih spodbud za prve kupce. (Opazno je, da obstajajo državni programi, ki ponujajo znižane hipotekarne obrestne mere za mlade ali prve kupce stanovanj, za izboljšanje dostopnosti bambooroutes.com.) Učinkovitost teh ukrepov je mešana: morda upočasnjujejo špekulativno preprodajo, toda leto 2025 je pokazalo, da povpraševanja v trgu, ki ga žene resnična potreba (in strah pred še višjimi cenami jutri), ne morejo popolnoma zatreti. Dosegljivost stanovanj ostaja zelo velik problem – kljub političnim prizadevanjem so mediane cene stanovanj v Seulu blizu zgodovinsko najvišjih vrednosti, razmerje med ceno in dohodki pa med najslabšimi na svetu reuters.com. Reševanje tega bo zahtevalo občutljivo ravnotežje med obvladovanjem povpraševanja (brez zloma trga) in krepitvijo ponudbe (brez prevelike gradnje v šibkejših regijah).

Najemni trg in donosi

Seulski trg najemnih stanovanj se prav tako spreminja. Jeonse sistem – kjer najemniki kot zavarovanje položijo visoko varščino (pogosto 50–70 % vrednosti nepremičnine) namesto mesečne najemnine – je bil dolgo značilnost korejskega nepremičninskega trga. V zadnjih letih pa mesečne najemnine vse bolj pridobivajo na priljubljenosti, zlasti med mlajšimi, ki si ne morejo privoščiti takšnih zneskov v enkratnem znesku. Od leta 2024–25 številni lastniki raje izberejo mesečno najemnino ali “kvazi-jeonse” (manjša varščina + mesečna plačila), ker so visoke obrestne mere znižale privlačnost velikih depozitov. Vladna politika v prid najemnim stanovanjem dodatno podpira ta prehod globalpropertyguide.com. Za najemnike to pomeni več možnosti, a tudi konec ultra-ugodnih jeonse poslov, ki so po deponiranju depozita praktično zagotavljali “brezplačno” bivanje. Donosi iz najemnin v Seulu so slovito nizki, kar je odraz visokih nakupnih cen. Bruto donosi stanovanj so v povprečju le okrog 2–3 % letno bambooroutes.com, kar je malo v primerjavi z drugimi svetovnimi mesti ali alternativnimi naložbami. Mnogi lastniki so v preteklosti sprejemali nizke donose, saj so računali na kapitalske dobičke (in jeonse depozite ponovno uporabili kot naložbeni kapital). Ker vlada z vstopom institucijskih vlagateljev spodbuja najemni trg, lahko pričakujemo bolj poslovni pristop k donosom, vendar je Seul za zdaj okolje z nizkimi donosi in visokimi kapitalskimi dobički. Zaradi takšne dinamike se pogosto pojavi špekulativno povpraševanje – vlagatelji stavijo na rast vrednosti, ne na najemnine. To je tudi razlog, zakaj se najemnine dvigujejo veliko počasneje kot cene nepremičnin; najemniki si namreč ne morejo privoščiti najemnine, ki bi lastnikom prinašala razumen donos pri več-milijardnih wonskih stanovanjih.

Poslovne nepremičnine: pisarne, trgovina in več

Medtem ko so stanovanjske teme pogosto v ospredju, je tudi poslovni nepremičninski sektor v Seulu v letu 2025 deležen pomembnih premikov. Skupaj gledano je komercialni trg mesta izkazal odpornost skozi gospodarske vzpone in padce ter še vedno privablja domače in tuje vlagatelje. Podrobneje si ogledamo pisarniški in trgovski sektor ter trende v logistiki in v obsegu naložb.

Pisarniški trg: visoka zasedenost in stabilna rast

Pisarniški trg v Seulu ostaja močan v letu 2025, saj so v osrednjih poslovnih okrožjih nove ponudbe omejene, povpraševanje podjetij pa vztrajno. Delež prostih Grade A pisarn je izjemno nizek – okoli 2,6 % v prvem četrtletju 2025, kar je praktično nespremenjeno glede na leto prej cbre.com. Najboljše poslovne površine v tradicionalnem središču (Jung-gu/Jongno), poslovni četrti Gangnam (Teheran-ro) in finančnem okrožju Yeouido so skoraj popolnoma zapolnjene. Lastniki nepremičnin izkoriščajo te razmere: povprečna najemnina za Grade A pisarne se je v Q1 zvišala za ~1,5 % glede na prejšnje četrtletje, dosegla je okrog ₩38.700 na m² mesečno (približno 30 USD na m²) cbre.com. Najemne spodbude ostajajo minimalne – obdobja brez najemnine so v povprečju krajša od enega meseca na leto trajanja najema – kar kaže, da imajo lastniki večjo pogajalsko moč zaradi izjemno nizke prostosti cbre.com. Tržni opazovalci pričakujejo neko rahlo ohlajanje izjemno močnega pisarniškega sektorja na srednji rok, ne pa padca. Svetovalno podjetje Savills napoveduje, da se bo rast najemnin za vrhunske pisarne v letu 2025 umirila na približno 2–4 %, v primerjavi z izrazitejšimi dvigi predhodnih let pdf.savills.asia. Delno je vzrok za to tudi prihod nove ponudbe po letih podponudbe. Pomembno je, da nove, obsežne pisarniške stavbe izven tradicionalne velike trojice okrožij vstopajo na trg. Na primer, Magok, nastajajoči tehnološki park v zahodnem Seulu, dobiva nova poslovna središča, ki privabljajo podjetja cbre.com. Ko sodobni prostori v Magoku (in Pangyo ali Sangam Digital Media City na obrobju) odprejo vrata, se nekatere družbe selijo ali širijo dejavnosti tja, s čimer se nekoliko razbremeni povpraševanje v središču Seula. Pa vendar se bo, tudi če bo prišlo do kakšnega rahlega povečanja praznih pisarn s trenutnih 2–3 %, to zgodilo le v majhni meri – morda skok v srednje 3 % – in Seulski vrhunski poslovni prostori naj bi ostali v rokah lastnikov še kar nekaj časa pdf.savills.asia.

Vredno je omeniti nekaj večjih pisarniških projektov in trendov, ki oblikujejo ta sektor:

Silhueti Gangnam in Jongno: Najprestižnejši poslovni naslovi (npr. GFC v Yeouidu ali stolpnice v Gwanghwamunu) še naprej uživajo skoraj ničelno stopnjo prostih kapacitet in najvišje najemnine. V Gangnamu je dolgo odlašan projekt Global Business Center (GBC) skupine Hyundai Motor Group – prvotno zasnovan kot 105-nadstropna stolpnica sedeža podjetja – bil revidiran v kompleks nekoliko nižjih stolpnic, gradnja pa se bo pospešila. Ko bo okoli leta 2026–27 dokončan, bo GBC dodal pomembne pisarniške (in kongresne) prostore v Samseong-dongu ter utrdil status Gangnama kot poslovnega središča. To naj bi omogočilo zapolnitev dela nakopičenega povpraševanja podjetij, ki so iskala večje povezane pisarniške prostore v južnem Seulu.
Decentralizacija na nova središča: Mestna vlada Seula spodbuja razvoj novih poslovnih središč za decentralizacijo rasti. Magok (zahodni Seul, blizu letališča Gimpo) je eno od takšnih središč, kjer imajo zdaj raziskovalni in razvojni centri ter korporativna kampusa tehnoloških in biotehnoloških podjetij svoj dom. Digital Media City (DMC) v Mapo/Sangam je drugo, osredotočeno na medijske in zabavne družbe. Čeprav so ta območja zunaj tradicionalnega središča mesta, njihova rast privablja najemnike, ki bi sicer še dodatno zaostrili trg v centru. Če na primer veliko IT podjetje preseli sedež v namensko zgrajen kampus v Magoku, se v središču mesta sprostijo prostori za druge. Sčasoma bo tak “večsrediščni” pisarniški trg prinesel večjo prilagodljivost, čeprav bo jedro Seula še naprej zelo zaželeno.
Stabilni donosi: Za vlagatelje so donosi iz pisarniških nepremičnin v Seulu razmeroma stabilni, čeprav so se najemnine zvišale, kar pomeni, da so se zvišale tudi cene. Donosi za vrhunske pisarniške prostore so okoli 4 % in naj bi ostali približno nespremenjeni tudi v letu 2025 cbre.com. Ker so obrestne mere na vrhuncu in bodo verjetno padle, se bo razlika med donosom in stroški financiranja izboljšala, kar podpira vrednosti. Veliko mednarodnih vlagateljev (državni skladi, zasebni kapital itd.) ima Seul na svojem radarju zaradi stabilnih dolgoročnih prihodkov, vendar tesni donosi in ostra konkurenca pri nakupu nepremičnin pomenijo, da večjih, odmevnih poslov ni pogosto.

Povzemimo: pisarniški sektor v Seulu bo leta 2025 zaznamovan z nizko zasedenostjo, zmerno rastjo najemnin in selektivnimi novimi dobavami. Podjetja so previdno optimistična – gospodarsko okolje sicer pomeni počasnejšo rast BDP, a pričakovano zniževanje obrestnih mer in širitev tehnološkega sektorja vzdržujeta pozitivno povpraševanje po pisarnah cbre.com. Če ne pride do zunanjega šoka, je pričakovati uravnotežen trg, kjer bodo lastniki nepremičnin ohranili prednost, zlasti na najboljših lokacijah.

Trgovina in gostinstvo: okrevanje z opozorilom

Seulske trgovske nepremičnine so doživele pravo rollercoaster vožnjo – najprej udarec pandemije, zdaj pa soočanje s spremenjenim potrošniškim okoljem. Leta 2025 sektor kaže znake okrevanja, zlasti v turistično usmerjenih nakupovalnih predelih, a je še vedno pod pritiskom e-trgovine in previdne potrošnje.

Skupna prodaja na drobno v Koreji narašča – v januarju in februarju 2025 je bila nacionalna prodaja na drobno za približno 0,9 % višja kot leto prej cbre.com, kar kaže na zmerno rast. Visoka inflacija in počasnejša gospodarska rast sta kupce naredili cenovno občutljive, zato je prisoten trend “dobra vrednost za denar” cbre.com. To pomeni, da diskontne trgovine, cenovno ugodne blagovne znamke in platforme za rabljene izdelke poslujejo razmeroma dobro, medtem ko ima tudi ultra-luksuzna trgovina svojo nišo (zahvaljujoč premožnim domačim in kitajskim kupcem). Srednji segment trgovine je pod pritiskom.

V slovitih prodajnih središčih Seula se obisk spet povečuje zaradi vrnitve turizma. Po ponovnem odprtju mej so območja, kot so Myeongdong, Dongdaemun in Insadong, ki so močno trpela med pandemijo COVID-19, ponovno polna tujih obiskovalcev. Tradicionalne tržnice in glavne ulice, ki so vezane na turiste, so beležile rast najemnin in zasedenosti, medtem ko v prostih prodajalnah brez carine in kozmetičnih trgovinah prodaja narašča. Stopnja praznih prostorov v Myeongdongu, ki je močno poskočila leta 2020, je padla, saj globalne blagovne znamke in novi F&B operaterji najemajo prostore v pričakovanju polnega turističnega okrevanja. Mestna vlada Seula je tudi vložila v oživitev trgovskih četrti (projekti lepšanja, turistična promocija), kar dodatno podpira okrevanje cbre.com.

Kljub temu vse trgovine niso enake. Lastniki soseskinih nakupovalnih centrov in lokalnih trgovskih središč poročajo, da so potrošniki še vedno previdni – zaradi visoke inflacije ljudje manj zapravljajo za nenujne izdelke in manj pogosto zahajajo v restavracije cbre.com. Izkustvena trgovina (zabava, kavarne, fitnes itd.) je postala ključna za privabljanje obiskovalcev. Zaradi vzpona spletnega nakupovanja v Koreji (ena najbolj digitalno razvitih držav na svetu) e-trgovina še naprej omejuje rast fizične trgovine. Številni trgovci so skrčili fizično prisotnost ali prešli na manjše “showroom” prodajalne, ki jih dopolnjujejo spletne prodaje.

Povzetek: trg trgovskih nepremičnin v Seulu je leta 2025 razdeljen: najsodobnejši turistični in osrednji trgovski predeli so v vzponu – koristijo zadržano turistično povpraševanje – medtem ko imajo sekundarne lokacije še naprej visoko praznost in potrebo po preobrazbi. Enak vzorec velja tudi za gostinstvo. Hoteli v Seulu imajo večjo zasedenost zaradi vrnitve mednarodnih potnikov, zanimanje vlagateljev za hotele pa po zatišju spet narašča. Okolice priljubljenih turističnih točk (Jongno, Myeongdong, COEX v Gangnamu) doživljajo nove hotelske projekte in prenove, da bi izkoristile povpraševanje. Medtem pa hotelirji ostajajo pazljivi na mogočen globalni gospodarski preobrat ali obuditev pandemije, ki bi lahko ponovno ustavila potovanja. Za zdaj pa je obeti za trgovino in gostinstvo previdno optimističen: najemnine v tradicionalni trgovini se stabilizirajo, povpraševanje po dobro lociranih nepremičninah pa okreva.

Logistika in industrija: velika ponudba sreča veliko povpraševanja

Sektor logističnih nepremičnin – skladišča, distribucijski centri in izpolnitveni objekti – je doživel razcvet v času pandemije zaradi pospešene rasti e-trgovine. Razvijalci so tekmovali v gradnji sodobnih logističnih centrov na obrobju Seula in morda postavili nekoliko preveč in prehitro. Leta 2024 je trg zajela poplava novih skladišč, kar je povzročilo porast praznih prostorov. Konec leta 2024 je bila skupna stopnja praznosti v logistiki okoli 23 % – kar je izjemno veliko za sektor, ki je bil pred nekaj leti praktično povsem zaseden cbre.com.

Zdaj, leta 2025, se stanje začenja postopoma izboljševati. V 1. četrtletju 2025 so bila dostavljena štiri nova logistična objekta razreda A (skupno ~221.500 m²), a je bilo približno 30 % teh novih površin pred-zakupljenih še pred dokončanjem, kar kaže na stabilno povpraševanje cbre.com. Skupni obseg najemov v prvem četrtletju je znašal 178.000 m², kar je pomagalo, da se je praznost znižala na ~22 % (s 23 %) cbre.com. Vendar pa je trg razdeljen: hladna skladišča imajo bistveno višjo praznost (~40 %) kot suha skladišča (16 %) cbre.com, saj se je ponudba hladne verige močno povečala in jo je težje zapolniti. Strokovnjaki pričakujejo, da se bo praznost v letu 2025 postopoma zmanjševala, ko bo novi obseg prejeljo 3PL (ponudniki logistike za tretje osebe), trgovska podjetja in proizvajalci. Popolna zasedenost bo predvidoma dosežena v letu ali dveh, če ne bo novega prevelikega obsega gradnje.

Z naložbenega vidika je trg logističnih nepremičnin v Koreji pritegnil ogromno zanimanja (donosi so se močno znižali) v času razcveta e-trgovine. Zdaj, ko je več praznih prostorov in donosi v svetu rastejo, so vlagatelji bolj izbirčni. Obstaja večja razlika v donosih glede na kakovost in lokacijo objekta cbre.com. Osrednji logistični centri z dobrimi najemniki in v bližini Seula (npr. ob avtocestah v Gyeonggiju) so še vedno zelo iskani, medtem ko špekulativni projekti v oddaljenejših provincah težje najdejo kupce ali dosegajo nižje cene. Temelji sektorja so še naprej močni (rast spletne prodaje, potreba po hitrejših omrežjih dostave), dolgoročni obeti za logistiko ostaljajo pozitivni, kratkoročno pa je trg v prid najemnikom, dokler se novi obseg ne absorbira.

Naložbeni trg: okrevanje obsega transakcij

Po počasnem obdobju v letih 2022–2023 zaradi skokov obrestnih mer se investicije v komercialne nepremičnine v Koreji leta 2025 znova pospešujejo. V prvem četrtletju 2025 je obseg komercialnih investicij znašal približno 7,0 bilijona KRW, kar je 66 % več kot leto prej cbre.com. Ta rast je posledica večjih poslov z vrhunskimi pisarniškimi objekti (vključno s predprodajnimi posli, v katerih vlagatelji kupijo stavbe v gradnji) in ponovnega zanimanja za logistiko cbre.com. Izboljšanje odraža tako boljše pogoje financiranja – saj se je rast obrestnih mer ustavila in napoveduje celo obrat – kot tudi novo zaupanje, da se korejski nepremičninski trg stabilizira ter ponudi privlačne, s tveganjem prilagojene donose.

Seul ostaja središče naložbenih dejavnosti. Pisarniški stolpi v Seulu so zelo iskani med institucionalnimi vlagatelji, kapitalizacijske stopnje pa ostajajo nespremenjene, tudi ko so v drugih regijah opazili določeno omilitev cbre.com. Posebno izstopajo čezmejne naložbe: vlagatelji iz Singapurja, Bližnjega vzhoda in Severne Amerike so bili aktivni pri iskanju korejskih poslov. Leta 2025 se pričakuje, da bo v Seulski nepremičninski trg priteklo več tujega kapitala zaradi trdnih gospodarskih temeljev Koreje in prizadevanj, da bi se predstavila kot naložbam prijazna destinacija bambooroutes.com. Nedavne poteze vlade – kot so spremembe predpisov, ki omogočajo večjo dostopnost REIT-ov ter neuvajanje novih davkov za tuje kupce – so pripomogle k temu, da je Koreja relativno privlačna v primerjavi s trgi, kot sta Kanada ali Nova Zelandija, kjer so uvedli prepovedi tujega lastništva koreatimes.co.kr.

Ključne teme naložbenega okolja 2025:

Diverzifikacija vrst naložbenih sredstev: Čeprav so poslovne stavbe še vedno glavni cilj, vlagatelji vse bolj pogledujejo tudi po stanovanjskih najemnih portfeljih (spodbujenih z institucionalnim najemnim načrtom), hladnoverižni logistiki (kljub veliki praznini se dolgoročna potreba priznava) ter celo po alternativnih sredstvih, kot so podatkovni centri. Veliki razvojni projekti v Seulu (opisani spodaj) predstavljajo tudi priložnosti za skupne naložbe in vlaganje v zemljišča.
Stabilnost pred špekulacijo: Po nestanovitnosti v zadnjih letih vlagatelji dajejo prednost sredstvom z stabilnim denarnim tokom. To pomeni popolnoma oddane poslovne prostore z vrhunskimi najemniki ali logistične centre z dolgoročnimi pogodbami. “Value-add” naložbe (nakup starejših stavb za prenovo ali oddaja praznih prostorov) prepuščajo izkušeni domači igralci, a na splošno prevladuje bolj previdno optimistično kot evforično razpoloženje.
Kapitacijske vrednosti in donosi: Kot že omenjeno, se pričakuje, da bodo kapitalizacijske stopnje v letu 2025 večinoma nespremenjene cbre.com. Za najboljše pisarniške prostore v Seulu so običajne “cap rate” med 4,0 in 4,5 %; logistika je lahko nekoliko višje, trgovina pa zelo različna glede na lokacijo. Če bodo obrestne mere proti koncu leta 2025 res upadle, bi lahko spet videli določeno znižanje kapitalskih donosov (dvig cen). Za zdaj pa pričakovanja kažejo, da nestanovitnost ostaja pod nadzorom – brez velikih mehurčkov ali zlomov, le postopna rast vrednosti, usklajena z rastjo dohodka ter rahlimi prilagoditvami donosov cbre.com.

Skratka, poslovni nepremičninski sektor v Seulu je pandemijo in šoke zaradi obrestnih mer prestal razmeroma dobro, leto 2025 pa se oblikuje kot leto postopnega okrevanja. Ker je trg poslovnih prostorov trden, maloprodaja doživlja preobrat, investicijska likvidnost pa je še vedno visoka, se mestna “fizična” sredstva še naprej vidijo kot varna in privlačna shramba vrednosti v regiji svetovne negotovosti.

Glavni razvojni in infrastrukturni projekti, ki oblikujejo prihodnost

Obzorje Seula se nenehno spreminja, več ključnih infrastrukturnih in razvojnih projektov, ki so v teku leta 2025, pa bo v prihodnjih letih pomembno vplivalo na trg nepremičnin. Ti projekti so namenjeni izboljšanju povezljivosti, ustvarjanju novih komercialnih središč in dodajanju prepotrebne ponudbe (ali storitev) na trg. Tukaj izpostavljamo nekaj najvplivnejših:

Yongsan International Business District – Nova “vertikalna metropola”

Eden izmed najbolj drznih projektov na obzorju je načrt za preoblikovanje seulske četrti Yongsan v poslovno in komercialno središče svetovnega razreda. Februarja 2024 je mesto dokončno potrdilo načrte za Yongsan International Business District (Yongsan IBD), ki si ga predstavljajo kot »največje vertikalno mesto na svetu« ctbuh.org. Ta razvoj bo pokril območje 500.000 m² na zemljišču, ki je bilo prej uporabljeno kot železniški depo – eno zadnjih večjih nepozidanih zemljišč v središču Seula ctbuh.org ctbuh.org. Osrednji del projekta bo mejnik – nebotičnik s približno 100 nadstropji, ki je postal možen šele po tem, ko je mesto olajšalo prostorske in višinske omejitve za območje ctbuh.org ctbuh.org. Načrt predvideva tudi več večnadstropnih objektov, povezanih z “nebesnimi mostovi”, obsežne zelene površine od pritličja do streh, hotele, kulturne objekte in celo veliko prometno vozlišče ctbuh.org ctbuh.org.

Gradnja Yongsan IBD je predvidena za začetek v drugi polovici 2025, prve faze pa naj bi bile zaključene ter pripravljene za vselitev v začetku 30. let ctbuh.org. Ta časovni okvir kaže na odločenost mesta, da projekt uresniči, potem ko je več kot desetletje doživljal zaplete – predhodni načrt za Yongsan iz leta 2006 je padel v vodo zaradi finančne krize leta 2008 ctbuh.org. Ponovno obujen projekt območje deli v več con: mednarodno poslovno cono (88.557 m²), kjer bo stal 100-nadstropni nebotičnik in druge poslovne stavbe ter luksuzni hotel, poslovni kompleks z 45-nadstropnimi stolpi, povezanimi z “nebesnimi mostovi” ter kulturnimi prizorišči v nižjih nadstropjih, in poslovno podporno cono ctbuh.org ctbuh.org. Oblikovanje poudarja vertikalno mešano rabo – “kompaktno mesto”, kjer so poslovni prostori, stanovanja, prosti čas in zeleni parki znotraj hoje ctbuh.org. Lokacija leži med – kmalu nastajajočim – parkom Yongsan (na bivših zemljiščih ameriške vojske) in reko Han, kar omogoča odlične razglede na parke in dostop do vode ctbuh.org. Mestni uradniki želijo z novimi transportnimi povezavami in razširitvijo zelenih površin povezati razvoj z reko in okoliškimi parki ctbuh.org.

Vpliv na nepremičnine: Yongsan IBD je pred vrati, da dramatično zviša ugled kawasan Yongsan in tamkajšnje vrednosti nepremičnin. Yongsan je že zdaj izstopal na stanovanjskem trgu Seula, saj so cene stanovanjskega kvadrata konec leta 2024 poskočile za več kot 1,5 % v enem mesecu zaradi špekulacij o novem poslovnem središču bambooroutes.com. Projekt bo z ogromnim dotokom poslovnih prostorov, luksuznih stanovanj in dodatnih storitev dejansko ustvaril četrto veliko poslovno četrt v Seulu (poleg CBD, Gangnam in Yeouido). V okoliških območjih je pričakovati dodatno povpraševanje – soseske v Mapo, Jung-gu in Yongsanu bodo verjetno doživele prenovo, saj bodo tam nastajala nova stanovanja in trgovine za vse potrebe zaposlenih in obiskovalcev IBD. 100-nadstropni stolp bo po izgradnji eden najvišjih v Seulu (ob boku 123-nadstropnemu Lotte World Tower v Jamsilu) in novi znameniti dodatek mestni panorami. Lastniki zemljišč v Yongsanu že pričakujejo finančni dobiček, čeprav so bile prej omenjene dovolilne cone uvedene prav za preprečevanje prekomerne špekulacije donga.com. Če bo šlo vse po načrtih, bo Yongsan do leta 2030 dom najnovejšega “mesta v mestu” v Seulu, kar bo pomagalo razbremeniti preveč nasičen pisarniški trg Gangnam ter bolj enakomerno razporediti gospodarsko dejavnost po prestolnici.

Gangnam & Songpa: Jamsil MICE Super Kompleks in več

Jugovzhodno območje Seula, ki obsega Gangnam, Songpa in COEX/Jamsil, je cilj še enega transformacijskega razvoja. Prenova športno-poslovnega kompleksa Jamsil/MICE je ambiciozen javno-zasebni projekt, katerega namen je staro območje stadiona Jamsil (v okrožju Songpa-gu) spremeniti v najsodobnejšo MICE (srečanja, spodbude, konference, razstave) in zabavno četrt. Marca 2024 je Seul objavil podrobne načrte za ta projekt, pri čemer se pričakuje, da se bo gradnja začela do leta 2025 in se zaključila do leta 2031 najprej mk.co.kr mk.co.kr.

Ključne sestavine načrta za Jamsil vključujejo:

Nov Jamsil Dome Baseball Stadion (ki nadomešča stari stadion na prostem) z več kot 30.000 sedeži, integriran s hotelom.
Velik MICE kongresni center in razstavne dvorane za gostitev mednarodnih dogodkov.
Poslovni, nastanitveni in trgovski objekti do 50 nadstropij visoko (višina omejena na približno 180–200 m) v bližini Jamsila, kar bo dejansko ustvarilo grozd visokih stavb ob športnem kompleksu mk.co.kr mk.co.kr. Ena od predlaganih stavb naj bi imela ~50 nadstropij v bližini postaje Sports Complex.
Prenova obstoječega glavnega olimpijskega stadiona Jamsil na sodobne standarde.
Izboljšane povezave javnega prevoza in »trodimenzionalno« omrežje pešpoti, ki bodo povezovali prizorišča, postaje podzemne železnice (liniji 2 in 9) ter bližnje razvojne projekte mk.co.kr.
Ključni del načrta je tudi širša vizija »Kompleksa mednarodne izmenjave«, ki povezuje Jamsil, COEX v Samseong-dongu in prihajajoči Hyundai GBC. Z večjo izrabo zemljišč v Jamsilu (povečanje tlorisnih količnikov z menjavo namembnosti v pol-stanovanjsko) mk.co.kr želi mesto ustvariti enoten MICE in poslovni pas čez območje Gangnama mk.co.kr. Ideja je povezava COEX-a (velikih kongresnih dvoran in nakupovalnega središča), novih stolpov GBC in objektov v Jamsilu preko usklajenih razvojnih projektov ter celo fizičnih povezav (parki, pešpoti, morda mostovi čez reko ali potok Tancheon) mk.co.kr.
Več zelenih in odprtih površin: načrti predvidevajo nova ekološka parka ob reki Han in potoku Tancheon, ki bosta znova povezala Gangnam in Jamsil, ki sta sedaj ločena zaradi teh vodnih poti mk.co.kr.

Ta projekt Jamsil MICE ima proračun več kot ₩2,1 bilijona in ga vodi konzorcij zasebnih investitorjev (Hanwha E&C je ključni akter) v sodelovanju z mestom mk.co.kr. Ko bo dokončan, bo utrdil položaj Songpe kot družinam prijazne, a hkrati globalno usmerjene četrti – že sedaj Songpa privablja družine s svojimi vrhunskimi šolami in kakovostjo bivanja, kmalu pa bi se lahko pohvalila tudi z naprednim poslovno-turističnim središčem, ki bo enako kot v Gangnamu bambooroutes.com bambooroutes.com.

Vpliv na nepremičnine: Med gradnjo bodo pričakovane določene motnje (obe domači ekipi KBO bejzbola sta morali začasno preseliti zaradi gradnje dvorane allkpop.com). Toda na dolgi rok bodo vrednosti nepremičnin v Songpi pridobile. Apartmaji v Jamsilu in sosednjih območjih so izjemno iskani, vrednosti pa rastejo zaradi pričakovanja razvoja MICE. Pravzaprav je konec leta 2024 Songpa-gu beležil eno najhitrejših rasti cen stanovanj v Seulu – tamkajšnje cene stanovanj so v enem tednu jeseni zrasle za ~0,37 %, največ v državi v tistem času mk.co.kr. Velik del tega so pripisovali navdušenju nad prenovo in izboljšanim obetom območja. Novi poslovni prostori in hoteli bodo ustvarili delovna mesta in privabili mednarodne obiskovalce ter dodatno spodbudili lokalno gospodarstvo. Integracija z GBC in COEX iz Gangnama pa lahko sproži še dodatne projekte – na primer izboljšave prometa (omenja se boljša avtobusna povezava ali celo people-mover med COEX in Jamsilom). Skupaj vzeto bosta Gangnam in Songpa ostala v ospredju rasti Seula, dobesedno gradila navzgor in zadovoljevala poslovne ter zabavne potrebe mesta na svetovni ravni.

Nadgradnje prometa: GTX super vlaki in več

Infrastruktura je ključen del zgodbe o nepremičninah v Seulu. Mesto in državna vlada veliko vlagata v prometne projekte za izboljšanje povezljivosti v prestolnici – z znatnimi posledicami za nepremičninske trge.

Najbolj revolucionarne so linije Great Train Express (GTX) – mreža hitrih primestnih železniških prog, ki potekajo pod širšim Seulom. Te pogosto primerjajo z londonskim Crossrailom ali pariško RER – dejansko regionalno ekspresno podzemno železnico, ki dosega hitrosti do 180 km/h in drastično skrajšuje potovanja iz predmestij v center Seula koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Do leta 2035 je predvidenih šest linij GTX (od A do F), pri čemer so tri (A, B, C) že v napredni fazi reuters.com. Marca 2024 je bil odprt prvi segment linije GTX-A, ki povezuje Suseo (jugovzhodni Seul) in Dongtan (satelitsko mesto v Gyeonggiju) v le 19 minutah – pot, ki je z avtobusom prej trajala 80 minut reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Ko bo celotna linija dokončana proti severu, bo GTX-A do leta 2028 povezovala severni Gyeonggi (Paju) prek postaje Seoul in Gangnam z južnim Gyeonggijem koreajoongangdaily.joins.com. Za liniji GTX-B in C so že stekla pripravljalna gradbena dela, ki bosta še dodatno povezali področje metropole.

Učinek GTX na trg nepremičnin je bil takojšen in obsežen. Ker oddaljene predmestne kraje praktično »približa« Seulu v smislu časa vožnje, GTX obljublja, da bo razširil nabor zaželenih stanovanjskih območij. Cene nepremičnin okoli načrtovanih postaj GTX so poskočile že ob objavi – na primer, stanovanja pri postaji Pyeongtaek Jije (postajališče GTX-A) so v trenutku po potrditvi trase zrasla za ₩100–200 milijonov koreajoongangdaily.joins.com. Mnoga doslej prezrta območja so doživela porast povpraševanja po stanovanjih, saj kupci stavijo na boljšo povezanost. Vlada celo vidi v GTX orodje za reševanje stanovanjskega primanjkljaja v Seulu: omogočiti ljudem, da živijo zunaj mesta in še vedno hitro potujejo na delo, bi lahko razbremenilo povpraševanje po stanovanjih v Seulu in morda celo spodbudilo višjo rodnost, saj bi večja primestna stanovanja postala dostopna tudi mladim družinam reuters.com reuters.com.

Vendar je pritok naložb vzdolž koridorjev GTX sprožil tudi pomisleke glede pregretja teh trgov. Nekateri kritiki se bojijo, da bi GTX lahko poglobila regionalna neskladja in usmerila razvoj v izbrane, »zmagovalne« kraje, druge pa pustila ob strani koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Kot odziv vlada načrtuje dopolnilne “TX” regionalne ekspresne proge za druge province, da bi uravnotežila razvoj koreajoongangdaily.joins.com. Zaenkrat pa so območja, kot so Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon in Uijeongbu – kjer bodo postaje GTX – postala najbolj vroče točke za nepremičninske naložbe.

Znotraj Seula so v teku tudi nove podzemne železnice in podaljšanja prog (npr. podaljšanje linije Shinbundang globlje v Gangnam, podaljšave linije 9 ipd.), ki običajno povzročijo lokalne učinke na cene stanovanj na novih postajah. Poleg tega se načrtujejo cestne izboljšave in mestna žičnica čez reko Han (del mestnega načrta Hangang Renaissance) bambooroutes.com, ki bodo izboljšali dostopnost in privlačnost za turiste ob rečnih četrtih.

Na kratko, boljša povezanost je dvorezen meč za nepremičnine: omogoča razvoj novih območij in lahko omili nenormalno visoke stroške bivanja v Seulu z razpršitvijo povpraševanja, vendar kratkoročno pogosto povzroči občutne skoke zemljišč in cen stanovanj zaradi pričakovanj. Cilj Seula je postati “30-minutno mesto” – kjer je vsak glavni del mesta dosegljiv v 30 minutah z javnim prevozom koreajoongangdaily.joins.com – in če bo to uspelo, bo močno preoblikovalo vzorce dnevnih migracij in atraktivnost nepremičnin. Proces je že v teku, pametni investitorji pa se že pozicionirajo vzdolž prihodnjih prometnih žil.

Drugi pomembni projekti in pobude

Omeniti velja še več drugih pobud:

Park Yongsan: Nekdanja ameriška vojaška baza Yongsan se preoblikuje v velik nacionalni park – »Yongsan Park« – ki bo po obsegu podoben Centralnemu parku v New Yorku. Deli baze (imenovani Otroški vrt Yongsan) so že od leta 2022 poskusno odprti za javnost mk.co.kr. Ko se bo nadaljevalo okoljsko čiščenje, je vizija ustvariti razkošno zeleno oazo v samem središču mesta. Park bo močno povečal količino zelenih površin v osrednjem Seulu in nedvomno dvignil privlačnost (in s tem cene nepremičnin) okoliških sosesk v Yongsanu, Itaewonu, Seongdongu itd. Gre za dolgoročni projekt, ki bo potekal fazno naslednje desetletje.
Han River Renaissance 2.0: Seul ne zanemarja svojega rečnega nabrežja. Mesto je zagnalo Veliki projekt Hangang – 55 pobud za aktivacijo območja reke Han bambooroutes.com. To vključuje gradnjo marin, plavajočih odrov, obrečnih parkov in celo žičnico za slikovit prehod čez reko bambooroutes.com. Predhodna preureditev rečnega nabrežja (kot je bil Hangang Renaissance v 2000-ih) je močno okrepila območja, kot sta Yeouido in Banpo; ta nova faza meri, da isto doseže tudi na drugih rečnih četrtih. Na primer, na rečni obali Mapo (območje Ichon/Hanyang) bi lahko vzniknili novi kulturni prostori, vzhodni predeli ob reki pa bi dobili izboljšane prostočasne objekte. Večja privlačnost reke običajno poveča zanimanje za sosednje nepremičnine in spodbudi stanovanjski ter poslovni razvoj (kdo si ne bi želel pogleda na reko ali hitrega dostopa do parka?).
Urbana prenova in regeneracija: Seul veliko vlaga v projekte urbane regeneracije. Namesto gradnje novih satelitskih mest se veliko investira v oživljanje starejših četrti – izboljšanje javnih površin, spodbujanje startupov k uporabi praznih stavb in prenovo infrastrukture v starejših stanovanjskih kompleksih. Programi lokalne prenove potekajo na območjih, kot so Euljiro (prenova starih ulic v trendovske cone) in deli Mapoja ali Seodaemuna (privabljanje mladih prebivalcev). Čeprav ti ukrepi niso tako vpadljivi kot nebotičniki, lahko zelo izboljšajo vrednost nepremičnin, saj naredijo starejše četrti bolj prijetne in modne za bivanje.
Stanovanja za določene demografske skupine: Zaradi staranja prebivalstva mesto načrtuje stanovanjske komplekse prijazne starejšim (s pametnimi tehnologijami, prilagoditvami za invalidne osebe in bližino zdravstvenih ustanov) bambooroutes.com bambooroutes.com. Opazen je tudi razmah skupnostnih stanovanj za samske in študente – to je odziv na porast enočlanskih gospodinjstev in željo po skupinskem bivanju bambooroutes.com bambooroutes.com. Ti novi segmenti sicer ne bodo preoblikovali mestne panorame, a že kažejo nove niše povpraševanja, ki jih razvijalci in investitorji začenjajo polniti, kar lahko spremeni tudi namensko rabo posameznih objektov (npr. prenova pisarniške stavbe v stanovanjsko skupnost ali dom za starejše).

Vsak od teh projektov in trendov prispeva k kompleksni mozaičnosti prihodnosti nepremičnin v Seulu. Mesto leta 2030 ali 2035 bo najverjetneje imelo novo poslovno četrt v Yongsanu z ikoničnim nebotičnikom, prenovljeno območje dogodkov in zabave v Jamsilu, precej hitrejše povezave po celotni metropoli ter oživljene soseske, kjer se bosta prepletali staro in novo. Za vse, ki jih zanima nepremičninsko dogajanje v Seulu, je spremljanje teh trendov ključnega pomena – ti nakazujejo, kje se bodo pojavile naslednje priložnosti in skoki v vrednosti.

Poudarek na ključnih četrtih: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo

Seul je mesto raznolikih četrti, vsaka ima svoj značaj in dinamiko nepremičninskega trga. Tu je podrobnejši vpogled v štiri ključne četrti, ki bodo v letu 2025 posebej izpostavljene – Gangnam, Songpa, Yongsan in Mapo – s poudarkom na dejavnikih, ki določajo njihove trge in pogledih za prihodnost.

Gangnam-gu: Vrhunec cene in prestiža

Gangnam – sinonim za bogastvo, izobrazbo in izjemno drage nepremičnine – še vedno postavlja tempo za nepremičninski trg v Seulu. Ta četrt (južno od reke Han) je dom slavnih sosesk Apgujeong, Cheongdam, Daechi in Samseong ter ostaja najdražji kraj za bivanje v Južni Koreji. Kot je bilo že prikazano, povprečna cena stanovanja v Gangnamu znaša okoli ₩25 milijonov na kvadratni meter, kar pomeni, da je za spodoben družinski apartma treba odšteti več kot ₩2 milijardi bambooroutes.com. Po nekaterih kriterijih so cene stanovanj v Gangnamu približno 2,5-krat višje od povprečja v Seulu, konec leta 2024 pa je bila povprečna prodajna cena okoli ₩2,4 milijarde – najvišja v državi statista.com.

Leto 2025 je prineslo nove rekorde pri vrednosti nepremičnin v Gangnamu. Kupci so se množično vrnili po zatišju leta 2022, pri čemer so se cene stanovanj v Gangnam-gu v nekem obdobju ob koncu leta 2024 zvišale tudi za 0,3–0,4 % na teden mk.co.kr in tudi leta 2025 ohranjajo rast (čeprav v zadnjih tednih nekoliko počasneje kot v sosednjih četrtih Seocho/Songpa) world.kbs.co.kr. Privlačnost četrti je večplastna: tu so najbolje ocenjene šole (zasebne akademije v Daechi-dongu so legendarne, zato so družine pripravljene plačati izjemno visoke zneske, da živijo v tem šolskem območju), ogromna koncentracija korporativnih sedežev in tehnoloških podjetij v Teheran Valleyju, luksuzno nakupovanje in nočno življenje v četrteh, kot je Cheongdam, ter na splošno sodobna infrastruktura. Bivanje v Gangnamu je statusni simbol, domače povpraševanje premožnih kupcev pa je vedno visoko. Tudi tuji kupci se zanimajo za Gangnam – recimo kitajski kupci so že pokazali zanimanje za luksuzna stanovanja v Seulu, čeprav vlada podrobno nadzoruje tuja vlaganja in celo razmišlja o zapiranju nekaterih davčnih lukenj za tuje špekulante globalpropertyguide.com.

Vladna politika se je močno osredotočila na Gangnam, glede na njegov izjemen vpliv. Gangnam (skupaj s Seocho in Songpa) je vključen v poseben sistem dovoljenj za zemljiške transakcije (vsaj do septembra 2025), da bi zajezili špekulativne posle donga.com. To je bil neposreden odziv na razmah cen v Gangnamu, ki se je razširil na preostalo mestno območje – ko se Gangnam premika, ponavadi dvigne ali zniža celotno tržno razpoloženje. Uradniki so odločeni preprečiti pregrevan “balon” v Gangnamu, ki bi lahko destabiliziral gospodarstvo. Kljub takim omejitvam pa se obseg transakcij v Gangnamu dejansko povečuje – premožni končni uporabniki še vedno kupujejo, zabeležene pa so bile tudi rekordno visoke prodajne cene, tudi v času režima dovoljenj koreajoongangdaily.joins.com. Na primer, enote v ekskluzivnih kompleksih Tower Palace ali Almaze (Acro) so letos zamenjale lastnika po rekordnih cenah.

Ko zremo v prihodnost, so obeti za Gangnam bikovski, a omejeni z vladnimi ukrepi. Okrožje bo imelo koristi od velikih projektov: kompleks Hyundai GBC bo okrepil Gangnam kot poslovno in kongresno središče ter verjetno pritegnil še večje povpraševanje po bližnjih poslovnih in stanovanjskih površinah. Razvoj Jamsil MICE v sosednjem Songpa bo prav tako povečal privlačnost Gangnama (več storitev in mednarodnih dogodkov praktično pred vrati). Po drugi strani bo vlada morda nadaljevala (ali podaljšala) regulativne ukrepe za nadzor nad nepremičninami v Gangnamu, če bodo cene še naprej strmo naraščale – ukrepi, kot so višji davki na kapitalski dobiček za kratkoročne preprodaje, strožje omejitve posojil za nakupe v Gangnamu itd., so bili že uporabljeni in bi se lahko vrnili. Kljub temu osnovno pomanjkanje zemljišč v Gangnamu in neizmerno povpraševanje pomenita, da bodo cene tukaj verjetno dolgoročno še naprej naraščale, razen če ne pride do velike državne krize. Tudi spremembe obrestnih mer manj vplivajo na Gangnam kot na druge predele, saj številni kupci kupujejo z veliko lastniškega kapitala (bogati posamezniki in ne mejni posojilojemalci). Skratka, Gangnam ostaja kazatelj trga Seula – vsi bodo pozorno spremljali njegovo delovanje v prihodnjem letu, saj bi lahko nakazovalo bodisi razcvet širšega trga bodisi njegovo ohlajanje.

Songpa-gu: Raj za družine in nastajajoče poslovno središče

Samo vzhodno od Gangnama se nahaja Songpa-gu, ki je stopil iz sence Gangnama in postal moč v lastni režiji. Songpa zajema območja, kot so Jamsil, Sincheon, Garak in Bangi, ima pa mešanico najkakovostnejših stanovanjskih nepremičnin ter velike javne infrastrukturene projekte. Najbolj je verjetno poznan kot območje, kjer stoji Lotte World Tower (najvišja zgradba v Koreji z 123 nadstropji), ki kroji obrise Jamsila, ter kot prizorišče olimpijskih iger leta 1988 (s športnimi objekti, kot je Jamsil Olympic Stadium).

Stanovanjske nepremičnine v Songpa so izredno zaželene med družinami, zaradi kombinacije razmeroma prostorskih stanovanjskih kompleksov, kakovostnih šol in številnih parkov (okrožje vsebuje Seokchon Lake, Olimpijski park itd.). V zadnjih letih so šole v Songpa izstopale na mestnih lestvicah – pravzaprav Songpa zdaj vpisuje več prvošolcev kot Gangnam, kar odraža njeno priljubljenost med mladimi družinami bambooroutes.com. Po najnovejši statistiki je v Songpi 4.748 šestletnikov vstopilo v osnovno šolo, kar prekaša Gangnamovih 3.747 – presenetljiv podatek, ki kaže, da številni starši okolje v Songpi za izobraževanje otrok ocenjujejo enako ugodno kot v Gangnamu (če ne celo bolj) bambooroutes.com. Ta močno družinsko povpraševanje podpira nepremičninski trg Songpe. Vrednosti stanovanj v predelih, kot sta Jamsil in Sincheon, so močno poskočile; povprečna cena stanovanja v Songpi je ocenjena na okoli ₩17 milijonov na m² (najboljše lokacije v Jamsilu še višje) bambooroutes.com. Songpa je bilo eno prvih okrožij, ki si je hitro opomoglo po upadu leta 2022 – do konca leta 2024 je zabeležila najstrmejšo rast cen v Seulu, rast pa se je nadaljevala tudi v 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. Tudi tu velja režim dovoljenj za transakcije, namenjen omejevanju preprodaj donga.com.

Na poslovni strani se Songpa hitro preobraža v pomembno poslovno in turistično destinacijo. Lotte World Tower v Jamsilu ponuja pisarne, luksuzni hotel, observatorij in prestižen nakupovalni center ter privablja obiskovalce in podjetja. Kot že omenjeno, bo projekt Jamsil MICE do leta 2030–2031 dodal vrhunski kongresni center, pokrito stadion-areno, nove hotele in pisarne mk.co.kr mk.co.kr. To bo učinkovito ustvarilo novo poslovno okrožje v Songpi ter dopolnjevalo obstoječe območje Gangnam COEX na drugi strani reke. Povezanost je prav tako prednost: Songpo prečka več linij podzemne železnice (2, 8, 9 in prihajajo razširitve), če pa bodo načrti za dodatne mostove čez Han ali nove prometne povezave uresničeni, bo postala dostopnost še večja.

Obeti za Songpo: Okrožje je na poti nadaljnje rasti. Njegove trdne osnove (privlačnost za družine, veliki projekti, izboljšana infrastruktura) nakazujejo trajno povpraševanje tako po stanovanjih kot poslovnih nepremičninah. Morda bomo priča, da bo Songpa zmanjšala cenovni razkorak z Gangnamom – nekateri analitiki menijo, da bodo prenovljena območja Jamsila lahko sčasoma cenovno tekmovala z najdražjimi soseskami v Gangnamu. Ena od možnih težav je velika količina nove ponudbe v Jamsilu – načrtovane pisarne in hoteli bodo morali biti absorbirani. A glede na pomanjkanje pisarniških prostorov v Seulu marsikdo meni, da bo nova ponudba dobrodošla, ne pa problematična. Stanovalcem bodo gradbena dela morda povzročila nekaj nelagodja, večina lastnikov nepremičnin pa je optimistična, da bodo vse naložbe prinesle še višje vrednosti in bolj živahno okrožje. Skratka, zvezda Songpe je v vzponu in ni več le “sosed Gangnama” – je ključno okrožje, ki ga moramo pozorno spremljati.

Yongsan-gu: Vzhajajoča zvezda središčnega Seula

Yongsan-gu, ki se nahaja severno od reke Han v osrčju mesta, doživlja izjemno preobrazbo. Yongsan je bil zgodovinsko znan po veliki ameriški vojaški bazi, ki je zavzemala obsežna območja, ter po elektronskih tržnicah in prometnih vozliščih (kot je Yongsan Station). Dolgo je Yongsan zaostajal za Gangnamom – bil je bolj srednjerazredni kot elitni predel, z nekaj starejšimi stanovanjskimi območji. A to se hitro spreminja.

Leta 2022 je Yongsan pridobil novo državno veljavo, ko se je tja preselila južnokorejska predsedniška pisarna (v kompleks, ki ga je prej uporabljalo Ministrstvo za obrambo). Nenadoma je Yongsan postal novo administrativno središče države, kar mu je dvignilo ugled. Skoraj istočasno so se odprli prvi deli nekdanje ameriške baze kot park, kar nakazuje na prihodnjo potencialno ogromno zeleno površino. Cene nepremičnin v Yongsanu so začele močno naraščati. Do leta 2024 so bila stanovanja v Yongsanu med najhitreje rastočimi v Seulu – eno poročilo je denimo zabeležilo 1,52% rast cen yongsanskih stanovanj v enem samem mesecu (avgust 2024) bambooroutes.com, kar je preseglo večino drugih okrožij. Zaradi hitrega vzpona se je Yongsan leta 2025 uvrstil v ekskluzivni “dovoljenjski” klub skupaj z Gangnamom, Seocho in Songpa donga.com. Povprečne cene stanovanj tukaj zdaj znašajo okoli ₩20 milijonov na m² – izredno visoko, čeprav še nekoliko pod Gangnamom bambooroutes.com.

Glavni katalizator prihodnosti Yongsana je načrtovani Mednarodni poslovni okrožje Yongsan (IBD), ki je bilo podrobneje opisano prej. Perspektiva 100-nadstropnega nebotičnika “navpičnega mesta” ob obrežju Yongsana je prava prelomnica ctbuh.org. Ta projekt v kombinaciji z novim parkom v Yongsanu bo območju vdihnil izjemno vrednost. Posledično naj bi Yongsan postal naslednje veliko poslovno središče Seula ter povezoval tradicionalno mestišče (Jung-gu/Jongno) z območjem Gangnam.

Poleg območja IBD Yongsan že ima več razkošnih novogradenj – sedež podjetja AmorePacific (arhitekturni dragulj sodobnosti) je bil odprt leta 2018, prav tako pa so tu luksuzni stanovanjski kompleksi, kot so Raemian Caelitus in drugi, ki privabljajo premožne kupce. Centralna lokacija okrožja – Yongsan je doslovno v središču seulske metropolitanske regije – prinaša prednosti večih linij podzemne železnice in glavne KTX postaje v Yongsanu, kar pomeni odlično dostopnost.

Napoved za Yongsan: Pričakujte nadaljnjo rast in gentrifikacijo. Kratkoročno bodo dovolilne omejitve nekoliko umirile naval, toda resnično povpraševanje (še posebej po luksuznih novih stanovanjih in po komercialnih zemljiščih za razvijalce) bo ostalo. Ko se bo gradnja IBD začela konec leta 2025, bi lahko cene zemljišč in vrednosti okoliških nepremičnin še dodatno poskočile zaradi pričakovanj. Yongsanova naloga bo to rast upravljati na trajnosten način – infrastruktura bo potrebovala nadgradnje, da bo kos povečanemu prometu in populaciji. Toda vlada je tu močno motivirana za uspeh, saj je IBD projekt prestiža. Za investitorje in kupce domov Yongsan ponuja priložnost vstopa v “trendovsko območje”, ki ni več zgolj špekulativni hype, temveč postaja realnost. Do poznih 2020-ih se ne čudite, če bo Yongsan omenjen v istem stavku kot Gangnam in Yeouido kot osrednje poslovno okrožje, ter če bodo cene njegovih luksuznih stanovanj tekmovale z južnimi okrožji.

Mapo-gu: Trendovsko, mlado in v vzponu

Mapo-gu, ki se nahaja severozahodno od središča mesta, na severnem bregu reke Han, ima edinstveno vzdušje in raznoliko nepremičninsko krajino. Zajema središča kot so Hongdae (območje univerze Hongik) znano po mladinski kulturi, Sinchon (še eno univerzitetno žarišče), Yeonnam-dong (hipster kavarne in gentrificirane ulice), kot tudi Sangam Digital Media City (DMC) in dele nastajajočega nabrežja. Zgodovinsko je bil Mapo manj drag kot tradicionalna premožna območja, toda v zadnjih letih je postal eno najbolj dinamičnih okrožij v Seulu, ki privablja mlade strokovnjake, študente ter tehnološka/medijska podjetja.

Kar se tiče stanovanjskih nepremičnin, Mapo ponuja mešanico: starejše stanovanjske soseske okoli Ahyeona in Mapo-ro, ter novejše stanovanjske stolpnice, zlasti v območju Sangam (kjer se je veliko sodobnega razvoja zgodilo za svetovno prvenstvo in DMC). Cene v Mapu stalno rastejo in okrožje je zdaj prepoznano kot eno izmed “uglednih” območij zunaj Gangnama. Povprečna cena stanovanja je ocenjena okrog 15 milijonov ₩ na m², primerljivo z nekaterimi osrednjimi okrožji bambooroutes.com. Rast Mapoja je bila dovolj izrazita, da je bil leta 2025 pogosto izpostavljen med okrožji z največjo rastjo cen (ko so Gangnam trojček in Yongsan že upoštevani). Kot je zapisal JoongAng Daily, se naraščajoči trend stanovanj v Seulu širi izven Gangnama v kraje kot je Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Spomladi 2025 so Mapove tedenske podražitve rahlo presegale povprečje mesta, kar odraža močno povpraševanje world.kbs.co.kr.

Kaj privlači ljudi v Mapo? Več dejavnikov:

Mladostna, kulturna privlačnost: Soseske kot so Hongdae, Hapjeong in Yeonnam slovijo po nočnem življenju, glasbi, umetnosti in kavarnah. To privablja ne samo študente, temveč tudi ustvarjalce in celo tuje izseljence.
Bližina centra (CBD): Mapo je tik čez reko od Yongsana in sosednji Jongno/Jung. Območja kot sta Gongdeok in Mapo-daero imajo veliko poslovnih stavb in so le nekaj postaj od Seulske postaje in središča. To naredi Mapo priročno (in rahlo cenejšo) stanovanjsko izbiro za tiste, ki delajo v centru.
Digital Media City (DMC): V Sangamu (severozahodni Mapo) je mesto zgradilo visokotehnološko poslovno cono, kjer domujejo največje televizije (KBS, MBC), medijska podjetja in IT firme. To je naredilo Mapo v majhen a rastoč pisarniški trg. Delovna sila v DMC je prav tako spodbudila povpraševanje po kakovostnih stanovanjih v bližini.
Izobraževanje: Čeprav ne na ravni Gangnama, ima Mapo nekaj dobrih šol in je v bližini več univerz (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha v sosednjem Seodaemunu). To privablja družine, ki si za vzgojo otrok želijo nekoliko bolj sproščeno okolje kot Gangnam, ter zagotavlja nenehno povpraševanje po najemih med študenti.

Napoved za Mapo: Prihodnost je svetla. Ko rast Seula postaja bolj razpršena, bo Mapo izkoristil svojo strateško lokacijo med tradicionalnim središčem in severozahodno širitvijo (proti Ilsanu). Dokončanje linij GTX ali drugih prometnih povezav bi Mapo bolje povezalo s predmestji in ga povzdignilo v transportno vozlišče (v načrtu je postaja GTX na Sangam DMC na liniji A, kar bi drastično skrajšalo potovalni čas do denimo Ilsana ali vzhodnega Seula). Mapo se ne sooča z izjemnimi regulacijami, kot jih ima Gangnam, kar lahko pomeni manj ovir za transakcije – investitorji bodo tu lažje trgovali in tako povečali likvidnost. Poleg tega bodo trajajoče urbane regeneracijske pobude, kot je kulturni park Mapo Oil Depot (že zaključen), ter različne izboljšave ulic še naprej dvigale kakovost bivanja.

Lahko pričakujemo, da bodo cene nepremičnin v Mapu še naprej postopoma rasle in morda prehitele mestno povprečje, če se ohranita trendovskost in rast delovnih mest. Cene verjetno ne bodo dosegle Gangnama (zaradi zaenkrat manj luksuznih novogradenj), vendar bi se razlika lahko zmanjšala. Če je denimo Gangnam ~2× mestno povprečje in Mapo trenutno ~1,5×, bi se Mapo v naslednjih letih lahko približal 1,6–1,7× ob trenutnih vzorcih. Pomembno je, da Mapo predstavlja študijo primera uspešne urbane revitalizacije – pretvorbe starih industrijskih ali neizkoriščenih območij (kot je bila nekdanja deponija Sangam, zdaj DMC in park svetovnega pokala) v nove gospodarske motorje. To je dober obet za prilagodljivost in odpornost okrožja.

Vsako od teh štirih okrožij – Gangnam, Songpa, Yongsan in Mapo – predstavlja drugačen vidik seulske nepremičninske vročice. Gangnam kaže vrhunce luksuza in izziv pregrevanja; Songpa prikazuje rast, ki jo ženejo družine in vnos globalnih objektov; Yongsan razkriva neizkoriščen potencial, ki ga sproščajo veliki razvojni projekti; medtem ko je Mapo kul, na vzponu ter zajaha demografske in kulturne valove. Skupaj slikajo mesto, ki hkrati na novo definira svojo obzorje, širi omrežja in pomlajuje skupnosti.

Napoved in pogled v prihodnja leta

Kaj lahko pričakujemo za seulski nepremičninski trg po letu 2025? Čeprav so napovedi vedno podvržene negotovostim (svetovna gospodarska nihanja, geopolitični dogodki itd.), iz sedanjih podatkov in analiz strokovnjakov izhaja nekaj ključnih trendov in napovedi:

Zmerna rast cen se nadaljuje: Splošno mnenje je, da bodo cene stanovanj v Seulu v naslednjih letih še naprej rasle, vendar bolj zmerno kot v letih z dvoštevilčno rastjo konec 2010-ih. Dejavniki, kot so trdovratno pomanjkanje stanovanj, močno povpraševanje gospodinjstev in koncentracija bogastva v Seulu, podpirajo nadaljnjo rast. Strokovnjaki ocenjujejo, da bodo vrednosti domov v Seulu v kratkem narasle za 3–5 % letno v povprečju bambooroutes.com. Območja višjega razreda lahko ta odstotek presežejo (srednje do visoke enomestne številke), nekatere šibkejše četrti pa lahko ostanejo na isti ravni, a splošno se pričakuje rast. To je osnovano na predpostavki, da ni večjih šokov in da se obrestne mere, kot pričakovano, znižajo. Če gospodarstvo oslabi ali se obrestne mere spet nepričakovano dvignejo, bi to lahko rast zadržalo ali zamaknilo.
Vztrajna regionalna razlika: Verjetno se bo še povečala razlika med Seulom (in tesnim predmestjem) ter preostalo Korejo koreajoongangdaily.joins.com. Razen če ne pride do drastičnih ukrepov za okrepitev regij, bo trend koncentracije kapitala v Seulu utrjen. Glavne institucije kot Korea Housing Institute napovedujejo vztrajanje “dvo-stezne” rasti: v prestolnici zmerna rast, provinca pa stagnira globalpropertyguide.com. To lahko pomeni, da bo do 2027 Seulski indeks cen stanovanj morda 10 % višji kot danes, medtem ko nekatere provincialne metropole lahko ostanejo na nivoju ali celo rahlo pod današnjo ravnjo. Socialne in politične posledice tega bodo velik izziv za vlado.
Politika: Stabilnost in širitev ponudbe: Odločevalci so se iz preteklega desetletja naučili, da skrajni ukrepi delajo več škode kot koristi. V prihodnje pričakujemo poudarek na povečanju ponudbe stanovanj (preko prenove, sproščanja omejitev gostote, novih mest ob GTX postajah itd.) in ciljni podpori resničnim kupcem (npr. programi za prve kupce), namesto surovih nadzorov cen. Nova oblast 2025 je napovedala, da ne bo uporabljala visokih davkov za zniževanje cen “mehurčka” koreajoongangdaily.joins.com, kar pomeni ugodnejšo tržno politiko. Vseeno je pričakovati, da če cene ponorijo (npr. skočijo za 10 %+ letno), bodo v hipu znova uvedli regulacijo dovolilnih območij ali zaostrili posojilne pogoje. Najbolj želena pot je “mehek pristanek” – cene rastejo ravno toliko, da spodbudijo gradnjo, ne pa toliko, da bi sprožile jezo javnosti ali finančno tveganje.
Obrestne mere in financiranje: Pomemben neznani dejavnik je denarna politika. Trenutna pričakovanja trga so, da bo Banka Koreje znižala obrestne mere proti koncu 2025, saj inflacija popušča in rast upočasnjuje cbre.com. Nižje obrestne mere bi spodbudile nepremičninski trg – pocenitev hipotek, nekoliko večja dostopnost in boljša donosnost nepremičnin v primerjavi z obveznicami. To bi lahko ponovno pritegnilo več kupcev in povečalo naložbe. Če bodo znižanja postopna, bo tudi učinek postopen. Če pa pride do agresivnega znižanja zaradi recesije, lahko vidimo močnejšo rast, saj je zadolževanje cenejše. Obratno pa, če bi inflacija znova zrasla in bi moral centralna banka vztrajati pri visokih obrestih, bo to zmanjšalo povpraševanje in podaljšalo stagnacijo trga.
Napoved za naložbeni trg: Institucije, kot CBRE, pričakujejo postopno okrevanje investicij v komercialne nepremičnine z obračanjem korejskega obrestnega cikla cbre.com. Ocenjujejo, da bo v letih 2025–2026 več transakcij, morda se bodo obseg naložb približal ravnem pred epidemijo, še posebej, če se okrepi zaupanje tujih vlagateljev v Aziji. Donosnosti naj bi ostale stabilne (ali se nekoliko znižale pri najbolj zaželenih segmentih, če naraste konkurenca) cbre.com. Neznanka so svetovni kapitalski tokovi – če se Kitajsko gospodarstvo ohladi ali postanejo Zahodni trgi manj privlačni, lahko v Seulu narastejo tuje investicije. Obratno pa lahko kakršenkoli svetovni finančni šok zamrzne trg. Vendar se Seul splošno šteje za varno, osrednje azijsko investicijsko središče in povpraševanje bo ostalo veliko.
Trg najemov in donosnosti: Lahko pričakujemo, da se bodo donosnosti najemov nekoliko izboljšale, ko bodo cene stabilne in bodo najemnine dohitevale. S tem, ko več institucionalnih vlagateljev vstopa na najemni trg, lahko profesionalno upravljanje vodi do optimizacije najemnin (čeprav zakoni o omejitvah najemnin in zaščiti najemnikov preprečujejo nenaden dvig). Vladni ukrepi za povečanje najemne ponudbe lahko povečajo praznine pri starejših in slabših najemninah, a kakršnakoli presežna ponudba kakovostnih najemnih stanovanj v Seulu ni kmalu verjetna. Jeonse bo postopoma izginjal, če ostanejo obrestne mere nizke (ker bodo vračila depozitov najemnikom manjša), s čimer se bo več gospodinjstev odločilo za mesečno plačevanje najemnine, kar za najemodajalce prinaša boljši denarni tok.
Časovnica velikih projektov: Do leta 2028 naj bi bili vidni oprijemljivi sadovi trenutnega razvojnega razcveta: deli Yongsan IBD bodo lahko dokončani do takrat (nekateri poslovni stolpi pripravljeni za vselitev), kompleks Jamsil MICE bo v polnem razmahu gradnje ali deloma že odprt, GTX linije A, B, C bodo operativne (cilj je začetek 2030-ih za popolno omrežje). To bo še dodatno preoblikovalo trg – npr. ob delujočem GTX bodo soseske v Gyeonggiju hitreje rasle (razlika s Seulom se bo nekoliko zmanjšala), nova poslovna okrožja pa bodo iz starejših dragih pisarn privabila podjetja (morda bodo starejše stavbe padle, najemnine v novih pa narasle). Nepremičnine so dolgotrajna igra in semena, posejana leta 2025, bodo nosila učinke skozi prihodnje desetletje.

Za konec, je napoved za seulski nepremičninski trg večinoma pozitivna. Mesto zajaha val prenov in infrastrukturnih nadgradenj, ki bodo še okrepile njegov status globalne metropole. Demografski in gospodarski trendi podpirajo trajno povpraševanje po nepremičninah, tudi če se Korea sooča z izzivi staranja – Seul ostaja magnet za mlade in talente iz vse države. Večina inštitucij deli mnenje, da bo kljub kratkoročnim nihanjem nepremičnine v Seulu ostale zanesljiva naložba dolgoročno globalpropertyguide.com cbre.com.

Seveda obstajajo tveganja. Velika zadolženost gospodinjstev je stalna skrb; skoraj polovica zasebnih posojil v Koreji je vezanih na nepremičnine koreajoongangdaily.joins.com, zato lahko vsak šok povzroči odmeve v finančnem sistemu. Globalno gledano, če bi prišlo do hude recesije ali dogodka črne labodke, Seul ne bi bil imun. Geopolitične napetosti v regiji bi lahko vplivale tudi na razpoloženje tujih vlagateljev. Na domačem trgu pa bi lahko politični pritiski zaradi poslabšanja cenovne dostopnosti stanovanj povzročili bolj radikalne posege (npr. omejitve cen stanovanj ali obsežni javni stanovanjski programi), ki bi lahko spremenili dinamiko trga.

Za zdaj pa je smer začrtana: leto 2025 je leto preporoda za Seulski nepremičninski trg in zagon se bo najverjetneje nadaljeval. Vlagateljem, kupcem nepremičnin in podjetjem svetujemo, da pozorno spremljajo politične signale in mejnike projektov, saj bodo ti pomagali pri iskanju priložnosti. Naj bo to luksuzno stanovanje v Gangnamu, nova poslovna stavba v Yongsanu, prenovljen trgovski kompleks v Jamsilu ali trendovski ofis-tel v Mapoju, Seul ponuja nekaj za vsakogar – in v prihodnjih letih želi ponuditi še več, kot azijsko mesto prihodnosti utemeljeno na nepremičninskih potezah današnjega dne.

Viri:

Global Property Guide – Analiza trga stanovanjskih nepremičnin v Južni Koreji 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
The DONG-A Ilbo – Seul ponovno uvaja sistem dovoljenj za promet z zemljišči donga.com donga.com donga.com
KBS World – Cene stanovanj v Seulu rastejo že 12. zaporedni teden world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
Korea JoongAng Daily – Nova vlada mora prekiniti vzorec… rast cen nepremičnin koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Bamboo Routes – Povprečne cene stanovanj v Seulu 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 napovedi za nepremičnine v Seulu 2025 bambooroutes.com
CBRE – Seul številke Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Napoved trga nepremičnin v Koreji 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
Savills – Pisarna v Koreji 2025 – napoved pdf.savills.asia (preko PDF izseka)
Yonhap/CTBUH – Načrti za Mednarodno poslovno četrt Yongsan ctbuh.org ctbuh.org
Maeil Business News – Jamsil MICE kompleks – razvoj mk.co.kr mk.co.kr
Korea JoongAng Daily – GTX bo skrajšal vožnje … cene okoli terminalov so poskočile koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
Reuters – Pričakovanja glede hitrih vlakov in stanovanjski trg reuters.com reuters.com (kontekst o GTX in cenah stanovanj).

Nepremičnine v Seulu 2025: vrtoglave cene, drzne politike in prihodnost Gangnama ter širše

Pregled tržišča: Pripoved o dveh trgih v letu 2025