Pregled trga nepremičnin v Cannesu v letu 2025
Trg nepremičnin v Cannesu v letu 2025 ostaja močan in prestižen, zaznamovan z naraščajočimi cenami, nizko ponudbo in intenzivnim povpraševanjem. Konec leta 2024 so se prodajne cene v Cannesu zvišale za približno 4,6 % na letni ravni, kljub splošnemu upočasnjevanju na nacionalni ravni ondesdelimmo.com. Povprečna cena na kvadratni meter za stanovanja je okoli 6.100 € (četrto četrtletje 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – kar je med najvišjimi v Franciji – na najboljših lokacijah pa so cene še bistveno višje. Obseg prodaje nepremičnin je bil dober; Azurna obala (vključno s Cannesom) je v letu 2024 zabeležila več kot 9 milijard € nepremičninskih transakcij (≈12 % več kot leta 2023) investropa.com. Omeniti velja, da je bilo približno 30 % kupcev mednarodnih, skoraj tretjina vrednosti prodaje pa je izhajala iz luksuznih poslov nad 5 milijonov € investropa.com investropa.com. Kljub visokim cenam je povpraševanje po najemih močno – najemnine v Cannesu so se lani zvišale za približno 8 % ob zmanjšani ponudbi najemnih stanovanj ondesdelimmo.com. Značilni donosi od najema v najboljših predelih Cannesa znašajo približno 3–4 % (za primerjavo: stanovanja v bližnjem Antibesu prinašajo približno 4,5 % investropa.com). Na splošno je trg nepremičnin v Cannesu v letu 2025 živahen: visoke cene in povpraševanje po luksuzu podpirajo globalni kupci, nova ponudba je omejena, mesto pa ohranja svoj večni blišč in investicijsko privlačnost.
Trendi na področju stanovanjskih nepremičnin
Povpraševanje vs. ponudba: Cannes se sooča s kroničnim pomanjkanjem ponudbe na svojem stanovanjskem trgu. Število stanovanj na prodaj se je od leta 2022 močno zmanjšalo, kar je ustvarilo izrazit trg prodajalcev ondesdelimmo.com. Čeprav je do sredine leta 2023 več lastnikov pokazalo pripravljenost za prodajo, povpraševanje kupcev še vedno močno presega ponudbo, zlasti pri manjših stanovanjih ondesdelimmo.com. Pravzaprav so kompaktne enote najbolj iskane – garsonjere in enosobna stanovanja predstavljajo približno 49 % povpraševanj kupcev ondesdelimmo.com. Ta osredotočenost na manjša, cenovno dostopnejša pieds-à-terre odraža tako zanimanje investitorjev kot tudi iskalcev drugotnih domov, ki se nagibajo k enostavneje oddajanim nepremičninam.
Razvoj cen: Stanovanjske cene v Cannesu še naprej počasi rastejo. Do četrtega četrtletja 2024 so vse velikostne kategorije beležile rast cen: npr. mediane cene za garsonjero so se zvišale za +3 % na letni ravni, medtem ko so večja trisobna stanovanja poskočila za +6 % ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Tudi razkošna pet-sobna stanovanja (pogosto luksuzna družinska stanovanja) so se podražila za približno +7 % na mediano ~1,59 milijona € ondesdelimmo.com. Ta trend, da večje enote najhitreje pridobivajo na vrednosti, nakazuje, da premožni kupci zvišujejo cene za vrhunske prostore – dinamika, ki bo verjetno trajala tudi v 2025. Geografsko osrednje in obalno območje vodita cenovno krivuljo; nepremičnine v središču Cannesa in jugovzhodnem obalnem pasu so na voljo po nadpovprečnih cenah, medtem ko so nekatere obrobne četrti še nekoliko bolj dostopne ondesdelimmo.com.
Dinamika sosesk: Lokacija je v Cannesu vse. Ultra-prestižne cone, kot so La Croisette, Palm Beach in La Californie, dosegajo cene precej nad povprečjem cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Na primer, stanovanja na La Croisette (obalna promenada z razkošnimi hoteli) v povprečju dosegajo okoli 11.385 € na m² cotedazur-sothebysrealty.com, kar odraža dodatek za pogled na morje in prestižen naslov. La Californie, ekskluzivno stanovanjsko območje na hribu, znano po vilah in panoramskem razgledu na zaliv, dosega povprečno okoli 9.140 € na m² cotedazur-sothebysrealty.com. Tudi mestno središče, četrt “La Banane” (med Croisette in glavno avenijo), je zelo cenjeno – ne zaradi razgleda, temveč zaradi priročnosti. Njegova osrednja lokacija in celoletno povpraševanje po najemih (zaradi kongresov in turizma) ga naredita še posebej privlačnega za vlagatelje, ki iščejo visoke donose od najema cotedazur-sothebysrealty.com. Po drugi strani pa območja, kot je La Croix-des-Gardes (mirnejša četrt na hribu), ponujajo slikovite razglede in mir z nekoliko manjšim zanimanjem tujih kupcev, kar tam ohranja cene nekoliko bolj razumne cotedazur-sothebysrealty.com. Na splošno je trg v Cannesu zelo segmentiran: majhna starejša stanovanja v notranjosti se lahko začnejo pri približno 6.000 €/m², medtem ko sodobni penthousi ali zgodovinske vile na najboljših lokacijah zlahka presegajo 20.000–25.000 € na m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Najemni trg: Najemniški sektor v Cannesu je zelo omejen in postaja še bolj omejen. Ponudba dolgoročnih najemov je upadla pri vseh velikostih nepremičnin (npr. število oglasov za dvosobna stanovanja je upadlo za približno 25 % na letni ravni) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Ker je na voljo manj stanovanj za najem, so najemnine močno poskočile, še posebej za najbolj iskane enote. Srednja najemnina za enosobno stanovanje (2 pièces) je dosegla približno 950 € na mesec (rast +8 % v enem letu) ondesdelimmo.com, medtem ko so garsonjere v povprečju okoli 700 € (+1 %). Večja družinska stanovanja so doživela manjše povišanje najemnin, a se je njihova ponudba drastično zmanjšala (število oglasov za 3–4 sobna stanovanja je upadlo za 30–40 % v enem letu) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Ta pritisk na najemni trg je deloma posledica novih pravil o energetski učinkovitosti, ki iz najemnega trga izločajo slabo ocenjena stanovanja my-french-house.com, pa tudi lastnikov, ki preusmerjajo stanovanja v donosne kratkoročne najeme med dogodki. Rezultat je trg v korist najemodajalcev – nizka stopnja prostih stanovanj in naraščajoče najemnine. Za vlagatelje so najemi v Cannesu lahko donosni (veliko povpraševanje turistov in poslovnežev), čeprav so vrednosti nepremičnin tako visoke, da donosnosti najema ostajajo zmerne (pogosto 3–4 % letno). Kljub temu lahko glede na svetovno privlačnost Cannesa in stalen dotok obiskovalcev dobro locirana stanovanja prinašajo soliden dohodek in rast vrednosti skozi čas cotedazur-sothebysrealty.com.
Vpogled v trg luksuznih nepremičnin
Cannes je sinonim za luksuzne nepremičnine, od dvorcev Belle Époque do elegantnih penthouse apartmajev. Leta 2025 ostaja segment ultra-visokega razreda aktiven, vendar kaže znake zmerne rasti namesto norije. V obdobju 2022–2024 je mesto dejansko zabeležilo 45-odstotni padec obsega transakcij za nepremičnine nad 1 milijon € investropa.com. To nakazuje, da je sam vrh trga dosegel začasno plato, z manj velikimi posli – verjetno zaradi svetovne gospodarske negotovosti ali ohlajanja po pandemiji. Kljub temu cene na vrhu niso padle; še naprej počasi rastejo. Leta 2024 so vrednosti luksuznih nepremičnin v Cannesu še vedno zrasle za vsaj +3 % v povprečju, nekateri segmenti (npr. velika stanovanja) pa še več investropa.com ondesdelimmo.com. Do konca leta 2024 je povprečna cena na m² v Cannesu (vsi segmenti skupaj) dosegla 6.119 € – približno 4,1 % več kot na začetku tega leta investropa.com – kar ponazarja blag, a stalen vzpon vrednosti v visokem razredu.
Povpraševanje po ultra-premium nepremičninah: Faktor glamurja v Cannesu zagotavlja, da povpraševanje po vrhunskih nepremičninah nikoli zares ne upade. Vile ob vodi, penthousi s pogledom na morje in zgodovinska posestva so nenehno zaželena. Dejansko je bil leta 2024 pomemben delež ultra-premium prodaj na Rivieri (domovi nad 5 milijonov €) osredotočen na prestižne lokacije, kot je Cannes, kar je posledica bogatih mednarodnih kupcev, ki iščejo prestižna sredstva investropa.com. Veliko takšnih nepremičnin se prodaja izven trga prek diskretnih omrežij investropa.com. La Californie in Palm Beach izstopata kot dve prestižni soseski v Cannesu, ki ju ciljajo posamezniki z izjemno visokim neto premoženjem. La Californie ponuja odmaknjene vile na hribu z bujnimi vrtovi in panoramskimi razgledi – nekatere izmed najboljših rezidenc v Cannesu so tukaj cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, na konici Croisette, je cenjen zaradi svojega obmorskega položaja in tihe ekskluzivnosti; nedavna prenova in obnova na tem območju sta njegovo privlačnost še povečali cotedazur-sothebysrealty.com. Moderna vila s petimi spalnicami v teh četrtih lahko zlahka doseže ceno 10–20 milijonov €+, medtem ko prenovljeni penthousi na Croisette s terasami s pogledom na zaliv prav tako dosegajo večmilijonske cene. Strop za luksuz se še naprej dviga: na Rivieri so prave ultra-premium posesti (zlasti velike obmorske domene) v zadnjih letih dosegle cene med 18–30 milijonov € investropa.com, bližnja območja, kot je Saint-Jean-Cap-Ferrat, pa dosegajo povprečja nad 28.000 € na m², z rekordnimi prodajami nad 70.000 € na m² investropa.com. Cannes ima koristi od tega “halo učinka” – ostaja nekoliko bolj “dostopen” kot Monako ali Cap Ferrat, kar dejansko povečuje njegovo privlačnost za mednarodne elite, ki iščejo prestižen drugi dom, ki še vedno ponuja relativno vrednost.
Profil kupca: Luksuzni segment v Cannesu v veliki meri poganjajo tuji kapital in kupci drugih domov. Mednarodni vlagatelji – zlasti z Bližnjega vzhoda, Severne Amerike in Evrope – so zelo dejavni v najvišjem razredu investropa.com investropa.com. Kupci iz zalivskih držav (GCC) so samo v letu 2024 vložili približno 1–2 milijardi evrov v nepremičnine na Francoski rivieri investropa.com investropa.com, večinoma v ultra-luksuzne vile in apartmaje. Američani so prav tako povečali svojo prisotnost, k čemur jih spodbujata močan dolar in zvezdniški sloves Cannesa investropa.com. Medtem se britanski kupci (tradicionalno močni na Rivieri) prav tako vračajo, k čemur pripomore rast bogastva doma, kljub zapletom, povezanim z brexitom investropa.com. Omeniti velja, da so bili ruski oligarhi v zadnjih desetletjih pomembni igralci na elitnem trgu v Cannesu; čeprav so sankcije EU od leta 2022 to nekoliko omejile (oblast je zamrznila več deset ruskih vil na Rivieri politico.eu), številni premožni Rusi še vedno delujejo prek posrednikov ali nesankcioniranih družinskih članov in ohranjajo prisotnost na tem območju politico.eu politico.eu. Skratka, luksuzne nepremičnine v Cannesu so resnično mednarodne: mešanica Evropejcev, bližnjevzhodnih kraljevih družin, premožnih Američanov in drugih svetovnih milijonarjev, ki si vsi prizadevajo za košček življenjskega sloga na Azurni obali. Ta raznolika povpraševanja ščitijo vrh trga – tudi če ena skupina upočasni nakupe, jo pogosto nadomesti druga.
Pregled komercialnih nepremičnin
Komercialne nepremičnine v Cannesu so tesno povezane z njegovim statusom svetovnega središča dogodkov in turizma. Gospodarstvo mesta se močno opira na konference, festivale, gostinstvo in luksuzno maloprodajo – in ti sektorji ustvarjajo povpraševanje po poslovnih prostorih.
Gostinstvo in dogodki: Trg gostinstva v Cannesu je temeljni kamen poslovnih nepremičnin, zahvaljujoč natrpanemu koledarju dogodkov v mestu. Vsako leto Cannes gosti mednarodne spektakle – filmski festival v Cannesu, festival oglaševanja Lions, MIPIM (svetovna nepremičninska konferenca), glasbene in jadralne festivale – ki povečajo prebivalstvo mesta in napolnijo vse hotelske sobe. Na primer, filmski festival v Cannesu vsako leto maja privabi več kot 200.000 obiskovalcev (ob osnovi le 75.000 prebivalcev) in v dveh tednih v lokalno gospodarstvo vnese približno 200 milijonov evrov livingonthecotedazur.com. Ta en sam dogodek predstavlja približno četrtino letnih turističnih prihodkov Cannesa livingonthecotedazur.com. Takšni veliki dogodki pomenijo ogromno povpraševanje po hotelih, kratkoročnih najemih, restavracijah in trgovinah. Najboljši hoteli ob morju in butične nastanitve uživajo skoraj 100-odstotno zasedenost v času največjih festivalov, cene na noč pa močno narastejo. Pritisk ni le sezonski – Cannes si prizadeva razširiti poslovni turizem skozi vse leto, da bi izravnal vrhove in padce. Palais des Festivals (glavno kongresno središče Cannesa) vlaga v nadgradnje – na primer, leta 2024 bo za namestitev imerzivne zvočne tehnologije Dolby Atmos porabil milijon evrov en.palaisdesfestivals.com – da bi privabil več kongresov in poslovnih dogodkov zunaj poletja. Cilj je strategija “turizem 12 mesecev” en.palaisdesfestivals.com: z organizacijo kongresov, sejmov in manjših festivalov jeseni in pozimi Cannes ohranja hotele in prizorišča zasedene tudi izven tradicionalnega poletnega in festivalskega vrhunca. Za poslovne nepremičnine to pomeni stalno povpraševanje po prireditvenih prostorih in gostinskih kapacitetah. Investitorji še naprej iščejo hotele v Cannesu, čeprav so vstopne cene visoke in je ponudba omejena (le redko se prodajajo hoteli v središču mesta). Prav tako opažamo veliko zanimanje za luksuzne kratkoročne najeme (vile in apartmaje), ki so namenjeni slavnim, direktorjem in premožnim turistom – kar učinkovito briše mejo med stanovanjskimi in poslovnimi naložbami.
Trgovina na drobno: Luksuzna trgovina na drobno v Cannesu uspeva zaradi turistične in lokalne potrošnje luksuza. Zlati kvadrat okoli La Croisette in Rue d’Antibes gosti butike višjega razreda, zastopstva oblikovalcev, galerije in draguljarne. Med večjimi dogodki te trgovine obišče val premožnih obiskovalcev (igralci, filmski producenti, poslovneži), kar lahko predstavlja velik delež letne prodaje. Najemnine za trgovine na najboljših delih Croisette ostajajo med najvišjimi v Franciji zunaj Pariza, kar omogoča prestiž lokacije. Mestna pobuda za prenovo La Croisette (opisano spodaj) vključuje izboljšanje nakupovalne izkušnje – širše promenade, boljšo razsvetljavo in varnost – kar bi moralo še dodatno povečati obisk trgovin cannes.com. Lokalna trgovina (kot so restavracije, kavarne in storitve) prav tako koristi od premožnosti in dogodkov v Cannesu. Okrožja kot Le Suquet (Staro mesto) in Carré d’Or so v visoki sezoni zelo živahna. Čeprav sta spletna trgovina in globalna gospodarska negotovost izziva, ostaja klasična trgovina v Cannesu, zlasti luksuzna, odporna zaradi izkustvenega vidika – premožni kupci, ki obiščejo med glamuroznimi dogodki ali počitnicami, želijo nakupovati osebno na Croisette. Zato ostaja zanimanje vlagateljev za dobro umeščene poslovne prostore (trgovine, gostilne) pozitivno, čeprav so donosi razmeroma nizki zaradi visokih vrednosti nepremičnin.
Poslovni prostori: Trg poslovnih prostorov je manjši del komercialnega sektorja Cannesa, vendar ga ne gre zanemariti. Za razliko od večjih mest Cannes ni glavno poslovno središče; vseeno pa obstaja povpraševanje po profesionalnih prostorih iz sektorjev, povezanih z lokalnim gospodarstvom – podjetja za organizacijo dogodkov, filmska in medijska podjetja, posredniki za jahte, storitve nepremičnin in financ itd. Veliko pisarn je skoncentriranih v in okoli centra (npr. blizu železniške postaje ali v Cannes La Bocca). Ena pomembna novost je nastanek kreativnega/avdiovizualnega grozda okoli novega kampusa Bastide Rouge (zahodni Cannes): pobuda “Cannes On Air” je v mesto pripeljala univerzitetni kampus, podjetniški inkubator in studie, z namenom privabiti medijske startupe in filmska podjetja cannes.com. To dodaja moderne pisarniške in studijske prostore za podporo filmskemu in vsebinskemu sektorju v Cannesu. Poleg tega so se pojavili tudi coworking prostori za mobilne strokovnjake, ki jih privlači življenjski slog na Azurni obali. Na splošno je praznih poslovnih prostorov v Cannesu razmeroma malo, vendar najemnine niso na ravni velikih mest. Prihodnje povpraševanje po pisarniških in studijskih prostorih bi lahko raslo, če bo Cannes uspel razširiti svoj tehnološki in kreativni sektor s projekti, kot je Cannes On Air.
Povzetek: komercialna perspektiva Cannesa za leto 2025 je optimistična, podprta z edinstvenim položajem v svetu dogodkov in luksuznega turizma. Nepremičnine v gostinstvu in dobro umeščeni trgovski prostori bodo verjetno ostali zelo iskani. Mestna prizadevanja za modernizacijo infrastrukture in diverzifikacijo (tehnologija, izobraževanje, dogodki skozi vse leto) bi morala še dodatno okrepiti okolje za poslovne nepremičnine, zaradi česar Cannes ni le poletno letovišče, temveč tudi privlačna poslovna lokacija.
Novi projekti in infrastrukturni razvoj
Kljub dolgo uveljavljenemu mestnemu videzu Cannes doživlja več pomembnih razvojnih projektov in nadgradenj, ki bodo v prihodnjih letih oblikovali njegov nepremičninski trg. Ključni projekti vključujejo:- Prenova La Croisette: Legendarni Boulevard de la Croisette – najbolj znana promenada v Cannesu – trenutno doživlja enkratno obnovo in preoblikovanje. Mesto je razpisalo velik mednarodni arhitekturni natečaj in konec leta 2022 predstavilo zmagovalni načrt cannes.com. Projekt, ki ga vodijo priznani biroji (vključno s Snøhetta in Atelier Roland Castro), se je začel v začetku leta 2024 cannes.com. Vključuje posodobitev podzemnih komunalnih vodov, vzpostavitev obnovljivega talaso-termalnega energetskega omrežja za stavbe ob plaži in nato popolno prenovo javnih površin Croisette cannes.com. Boulevard bo še bolj prijazen pešcem, varen in eleganten – z izboljšano razsvetljavo, urejanjem okolice in širšimi promenadami za vsakodnevno uživanje in odmevne dogodke cannes.com. Ta naložba bo utrjevala prestiž La Croisette, kar bo koristilo luksuznim hotelom, trgovinam in apartmajem ob njej. Z vidika nepremičnin bo prenovljena Croisette še dodatno okrepila vrednost nepremičnin v bližini (ki so že med najvišjimi) in ohranila konkurenčno prednost Cannesa pri privabljanju dogodkov in turistov.
- “Cannes On Air” Kreativno središče: Cannes se diverzificira z razvojem kreativnega in tehnološkega ekosistema, osredotočenega na območje Cannes-La Bocca (zahodni del mesta). Glavni projekt je Bastide Rouge Creative Campus, ki je bil odprt leta 2021 in zdaj gosti približno 1.000 študentov (kampus Georges Méliès Univerze Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Ta kampus se osredotoča na poklice s področja filma, televizije in multimedije – kar je primerno za mesto filma. Okoli njega je nov poslovni inkubator in studii kot del pobude “Cannes On Air” cannes.com. Cilj je, da Cannes postane glavno središče za avdiovizualno produkcijo, ki bo ustvarjalna podjetja zasidral lokalno cannes.com. Za nepremičnine to pomeni nove pisarniške prostore, izobraževalne ustanove in morda študentske domove v Cannes-La Bocca. Tu je tudi izjemen Cineum Cannes, futuristični multipleks kino, ki je bil odprt v Bastide Rouge in kaže zavezanost Cannesa vrhunski infrastrukturi za filmsko industrijo. Sčasoma lahko ti projekti povečajo vrednost nepremičnin v okrožju La Bocca in spodbudijo nadaljnji razvoj z mešano rabo (npr. studii, coworking lofti, cenovno dostopna stanovanja za mlade strokovnjake).
- Nadgradnje pristanišča in marine: Glede na status Cannesa kot destinacije za jahte je infrastruktura marine prednostna naloga. V teku je večfazni projekt za širitev in modernizacijo Starega pristanišča v Cannesu (Vieux-Port) in sosednjih objektov. Do leta 2024 načrti vključujejo podaljšanje pomola Jetée Albert-Edouard in preureditev območja Laubeuf, s čimer bodo dodali tisoče kvadratnih metrov novega pristaniškega prostora boatindustry.com. To bo omogočilo pristanišču sprejem več in večjih jaht ter izboljšalo storitve za potnike (kar je pomembno tudi za izkrcavanje križarjenj). Razširjena marina povečuje privlačnost Cannesa za premožne lastnike jaht in lahko vodi do novih obmorskih poslovnih prostorov – restavracij, butikov, morda prenove območja okoli pristanišča. Poleg tega je Port Canto na drugem koncu Croisette doživel izboljšave, vključno z novo promenado in jadralno šolo. Boljša pomorska infrastruktura običajno prinaša halo učinek na luksuzne nepremičnine, saj navtični navdušenci pogosto kupujejo lokalne nepremičnine – današnja nadgradnja priveza lahko pomeni jutrišnjo prodajo vile.
- Izboljšave v prometu: Na regionalni ravni izboljšave povezljivosti koristijo Cannesu. Mesto je povezano z železniškim omrežjem TER in TGV, postopne nadgradnje (izboljšave tirov, povečanje števila voženj) pa so v teku, da bi skrajšali čas potovanja do Nice in naprej. Letališče Nice Côte d’Azur (najbližje mednarodno letališče, približno 30 minut od Cannesa) še naprej širi letalske povezave – kar je ključno za mednarodne kupce in udeležence dogodkov. Na lokalni ravni je Cannes vlagal v bolj tekoč promet in rešitve za parkiranje (kot so novi pametni parkirni sistemi) cannes.com, da bi obvladali naval med dogodki. Razpravlja se tudi o prihodnjih razširitvah hitrih železnic in celo tramvajskih ali BRT (hitrih avtobusnih) sistemih vzdolž obale, čeprav so to dolgoročne možnosti. Vse takšne infrastrukturne nadgradnje povečujejo privlačnost nepremičnin v Cannesu, saj izboljšave dostopnosti in kakovosti urbanega življenja mesto naredijo lažje za bivanje, delo in vlaganje.
Povzetek: urbanistično načrtovanje in razvoj v Cannesu uravnotežata ohranjanje z inovacijami. Z nadgradnjo svojega dragulja (La Croisette), spodbujanjem novih kreativnih industrij ter posodobitvijo prometnih in morskih zmogljivosti Cannes skrbi, da ostaja destinacija svetovnega razreda. Nepremičninski vlagatelji in lastniki imajo koristi, saj ti projekti pogosto vodijo do rasti vrednosti, zlasti na območjih, ki so neposredno prizadeta (obala, La Bocca, ob pristanišču). Cannes je morda zgodovinsko mesto, a leta 2025 zagotovo ne miruje.
Tuje naložbe in demografija kupcev
Mednarodni kupci so že dolgo sestavni del trga nepremičnin v Cannesu, njihov pomen pa se je v letu 2025 le še povečal. Ocenjuje se, da tujci predstavljajo približno 30 % vseh kupcev nepremičnin na Azurni obali (kamor sodi tudi Cannes) investropa.com. V luksuznem segmentu Cannesa je delež tujih kupcev še višji. Tukaj je podrobnejši pogled na to, kdo kupuje:
- Evropa (Združeno kraljestvo, EU in Švica): Evropski kupci skupaj predstavljajo največjo skupino tujih vlagateljev v regiji – približno 40 % mednarodnih transakcij v letu 2024 so opravili Evropejci investropa.com. Britanski kupci ostajajo zelo dejavni v Cannesu, privabljajo jih kulturne vezi in življenjski slog, tudi po Brexitu. Močan funt v zadnjih letih in rast dohodkov v Združenem kraljestvu sta ponovno okrepila zanimanje Britancev za domove na Azurni obali investropa.com. Poleg njih nemški, švicarski, belgijski in skandinavski kupci iščejo počitniške domove ali naložbene nepremičnine, saj cenijo stabilnost in glamur Cannesa. Mnogi kupci iz EU imajo raje apartmaje na Croisette ali vile v varovanih naseljih kot počitniške rezidence.
- Bližnji vzhod (zalivske države): Morda najbolj vpliven segment v zadnjem času, vlagatelji iz držav Sveta za sodelovanje v Zalivu (GCC) – zlasti Saudova Arabija, ZAE, Katar in Kuvajt – so vlivali kapital v Cannes. Leta 2024 so kupci iz GCC prispevali približno 25 % vseh tujih nakupov nepremičnin, pri čemer so za nepremičnine na Rivieri porabili več kot 2 milijardi evrov investropa.com. Običajno ciljajo na ultra-luksuzna sredstva: vile ob vodi, razkošna posestva in luksuzne razvojne projekte. Ti kupci cenijo zasebnost in prestiž; privlačijo jih območja, kot je La Californie (s prostranimi vilami v zaprtih naseljih) ali novi luksuzni stanovanjski projekti. Njihovo zanimanje poganjata tako življenjski slog (pobeg pred ekstremnimi poletji, uživanje v družabnem življenju Riviere) kot tudi diverzifikacija naložb. Ta dotok kupcev z Bližnjega vzhoda je pomagal ohraniti odpornost cen v najvišjem razredu, saj je njihova kupna moč pomembna.
- Severna Amerika (ZDA in Kanada): Američani so postali vse pomembnejši akter na trgu v Cannesu. Ker je ameriški dolar v zadnjem času močan v primerjavi z evrom, Američani v evropskih nepremičninah vidijo “ugodnosti” – dejansko dobijo popust zaradi menjalnega tečaja investropa.com. V letih 2019–2023 so vrednosti nepremičnin na tem območju deloma rasle tudi zaradi ameriških in bližnjevzhodnih kupcev, ki so izkoriščali ugodna gibanja valut investropa.com. Do leta 2025 se je število povpraševanj ameriških kupcev močno povečalo (en vir je zabeležil skoraj 30-odstotno rast zanimanja iz ZDA v začetku 2025 v primerjavi z letom 2024) my-french-house.com. Ti kupci pogosto iščejo naložbe v življenjski slog: stanovanje za počitnice (z možnostjo oddajanja, ko jih ni), ali celo delno preselitev, da bi uživali v podnebju Riviere. Zaznati je tudi zanimanje iz Kanade, čeprav v manjši meri. Severnoameričani običajno kupujejo v znanih območjih (obožujejo Croisette in Palm Beach zaradi glamurja ali bližnji Cap d’Antibes zaradi posestev). Relativno stabilno gospodarsko in politično okolje francoske vlade, skupaj s posebnimi davčnimi sporazumi in brez omejitev za tuje lastništvo, omogoča ameriškim kupcem udobno investiranje investropa.com.
- Rusija in Skupnost neodvisnih držav (SND): Rusi so bili zgodovinsko veliki igralci na trgu luksuznih nepremičnin v Cannesu – v 2000-ih in 2010-ih so kupovali vile ob plaži in penthouse. Uradno so sankcije od leta 2022 to omejile: Francija je zamrznila približno 50 nepremičnin v lasti sankcioniranih Rusov (veliko na Azurni obali) politico.eu. Vendar pa je realnost bolj zapletena. Ocenjuje se, da okoli 30.000 rusko govorečih prebivalcev živi na in okoli Azurne obale (Cannes, Antibes, Monako itd.), in anekdotični dokazi kažejo, da številni premožni Rusi še vedno tiho preživljajo čas v regiji prek družinskih ali prikritih korporativnih struktur politico.eu politico.eu. Čeprav je novih, odprtih nakupov Rusov manj zaradi finančnih in vizumskih omejitev, nekaj dejavnosti še vedno poteka pod radarjem. Poleg tega so kupci iz drugih nekdanjih sovjetskih držav (Ukrajina, Kazahstan itd.) pokazali zanimanje za nepremičnine na Azurni obali, včasih so stopili na mesto, kjer so Rusi odšli. Skratka, vzhodnoevropski denar ni izginil, ampak je leta 2025 bolj diskreten.
- Kitajska in druge regije: Kupci iz Kitajske in Vzhodne Azije so v Cannesu manj prisotni kot na trgih v Parizu ali Londonu, vendar se občasno pojavijo pri ultra-premium nakupih (pogosto raje izberejo Pariz za posel in Cannes za počitniške domove). Nekaj indijskih posameznikov z visokim neto premoženjem in tistih iz drugih delov Azije ali Afrike prav tako išče nepremičnine v Cannesu kot del globalne diverzifikacije portfelja. Njihovo število je manjše, a opazno, ko kupujejo prestižne nepremičnine.
Motivacije: Zakaj ti mednarodni kupci prihajajo v Cannes? Skupne točke so življenjski slog in varnost naložbe. Cannes ponuja redko kombinacijo luksuza in kulture – od jadranja do filmskih gal – v politično stabilnem okolju. Tujim vlagateljem koristijo tudi ugodna menjalna razmerja (kot omenjeno za Američane) in še vedno nizke obrestne mere v Evropi. Francoska vlada ima na splošno naklonjeno politiko do tujih lastnikov nepremičnin; na primer, obstajajo privlačni davčni režimi za nerezidente in ni dodatnih kazenskih dajatev na promet z nepremičninami, kar je v nasprotju z nekaterimi drugimi državami. Vse to, skupaj s trajnim bliščem Azurne obale, pomeni, da bo tuje povpraševanje ostalo močno. Leta 2024, ko se je potovanje po COVID-u ponovno okrepilo, so nepremičninski posredniki poročali o porastu ogledov nepremičnin s strani tujih državljanov in obnovljenem zanimanju za nakup investropa.com – trend, ki se bo verjetno nadaljeval. Agencije celo opažajo, da če ne bi bilo omejene ponudbe, bi bilo še več mednarodnih prodaj. Za zdaj mednarodni kupci še naprej prevzemajo pomemben delež luksuznega trga v Cannesu, podpirajo cenovne ravni in dodajajo kozmopolitski pridih lastniški strukturi.
Napovedi cen in naložbeni potencial
Glede na prihodnost je splošno soglasje, da bo nepremičninski trg v Cannesu ostal na poti rasti v naslednjih 3–5 letih, čeprav z zmernim tempom. Več napovedi in mnenj strokovnjakov nakazuje na zmerno rast namesto špekulativnega razcveta. Tukaj so ključne napovedi in dejavniki:
- Nadaljnja rast cen: Analitiki pričakujejo, da bodo vrednosti nepremičnin v Cannesu (in širši Azurni obali) še naprej rasle na srednji rok, podprte s temeljno neuravnoteženostjo med ponudbo in povpraševanjem. Vodilna mednarodna agencija, Savills, napoveduje, da se bodo cene stanovanj v Franciji povečale za približno +4 % v letu 2025 investropa.com – in vrhunski trgi, kot je Côte d’Azur, bi lahko to dosegli ali celo presegli. Kombinacija omejene zemlje za novo gradnjo in vztrajnega povpraševanja ustvarja spodnjo mejo cen investropa.com. Cannes je praktično pozidan (omejen z morjem in hribi), stroga pravila prostorskega načrtovanja pa ščitijo njegovo zgodovinsko podobo in naravno lepoto investropa.com. Zato, razen v primeru večje gospodarske krize, večina strokovnjakov vidi majhno verjetnost “zloma” cen. Namesto tega so napovedane zmerne enomestne letne rasti, ki skupaj Cannes potiskajo na nove cenovne vrhove. Leta 2024 so cene na Azurni obali v povprečju že poskočile za ~8,7 % investropa.com (z vročimi točkami, kot je St-Tropez, še višje), za leto 2025 pa se pričakujejo nadaljnje, čeprav manjše, rasti investropa.com.
- Pregled luksuznega segmenta: Luksuzni razred v Cannesu naj bi rasel počasi, a vztrajno. Kot omenjeno, so se transakcije z nepremičninami s sedemmestnimi zneski v zadnjih letih zmanjšale, kar nakazuje rahlo ohlajanje. Napovedi kažejo, da bodo cene ultra-luksuznih nepremičnin v Cannesu v bližnji prihodnosti stagnirale ali le rahlo rasle investropa.com. Dostopnost na samem vrhu (tudi za bogate) in porast zanimanja za sosednja območja (kot sta Monako ali Cap d’Antibes) bi lahko omejila rast v najdražjem segmentu Cannesa. Nasprotno pa bi lahko nekatera “vzhajajoča” mesta na Azurni obali dosegla hitrejšo rast vrednosti. Na primer, Antibes naj bi prehitel Cannes po rasti cen – v enem letu je zabeležil izjemnih +20,8 % skok povprečnih cen investropa.com, kar je spodbudil mlajši kupci in nova infrastruktura, ta zagon pa se lahko nadaljuje. Kljub temu luksuzni trg v Cannesu ni v zastoju: trajna privlačnost mesta zagotavlja, da bo ohranil vrednost in zmerno rastel, le brez izjemnih dobičkov iz preteklosti. Še vedno ostaja prva izbira za dolgoročne vlagatelje, tudi če je odstotna rast drugje večja.
- Donosnost najemnin in donosnost naložb: Trend, ki ga velja spremljati, je zmanjševanje donosnosti najemnin. Ker prodajne cene v mnogih primerih rastejo hitreje kot najemnine, se pričakuje, da se bodo donosnosti najemnin še dodatno znižale investropa.com. Preprosto povedano, če zdaj kupite stanovanje in ga oddajate, bo vaš odstotni donos na nakupno ceno v prihodnjih letih morda nekoliko nižji, razen če najemnine močno poskočijo. To je že opazno: kljub rasti najemnin so zaradi visokih nakupnih cen donosi na Azurni obali (~3-4 %) nižji kot v nekaterih drugih regijah investropa.com investropa.com. Vlagatelji, ki stavijo na dohodek, naj to upoštevajo. Vendar pa je za mnoge vlagatelje v Cannesu pomembnejša kapitalska rast in uporaba za življenjski slog kot maksimizacija donosa. Na tem področju je lastništvo nepremičnine v Cannesu še vedno obetavno – pričakovana rast cen in možnost izrednih dobičkov, če nepremičnino prenovite ali če se trg znova segreje (na primer, če svetovni dogodki povzročijo nov val bogatih kupcev, ki iščejo varna sredstva, kot so nepremičnine na Azurni obali).
- Mnenje strokovnjakov: Lokalni agenti in strokovnjaki slikajo previdno optimistično sliko. Trg se je leta 2025 stabiliziral po burnem povpandemičnem obdobju in se “normalizira” v smeri stalne aktivnosti my-french-house.com. Obstaja zaupanje zaradi umirjanja inflacije in bolj predvidljivih obrestnih mer v Franciji my-french-house.com. Vendar pa ostaja občutljivost: vsak nenaden porast obrestnih mer ali večji geopolitični šok bi lahko ohladil povpraševanje, zlasti pri domačih kupcih, ki so odvisni od financiranja my-french-house.com. Na pozitivni strani pa mednarodni dejavniki – kot sta vrnitev potovanj in tujih kupcev – delujejo kot ugodni vetrovi. Ko se letalske povezave ponovno vzpostavljajo in valutni trendi koristijo tujim vlagateljem, bi se lahko tuje povpraševanje okrepilo, kar bi zmerno zvišalo cene investropa.com investropa.com. Poleg tega francoske pobude (kot je podaljšanje davčnih spodbud za energetske prenove in ohranjanje kupcem prijaznih obrestnih mer) krepijo temelje trga my-french-house.com my-french-house.com.
- Tveganja in neznani dejavniki: Čeprav osnovna napoved predvideva rast, obstajajo scenariji rahlih padcev. Ena analiza nakazuje, da bi lahko nepremičnine na območjih, močno odvisnih od turizma, doživele manjše znižanje cen, če bi globalna gospodarska negotovost zmanjšala potovanja ali potrošnjo investropa.com. Prvi kazalniki v letu 2024 so pokazali nekaj nihanj – npr. hotelska zasedenost je nihala glede na gospodarske novice investropa.com. Če bi recesija prizadela ključne države kupcev ali če bi se turizem upočasnil, bi se povpraševanje po počitniških domovih lahko začasno zmanjšalo. Kljub temu je pričakovano, da bo vsak popravek v Cannesu omejen (morda majhen enomestni odstotni padec v najboljšem primeru) in verjetno kratkotrajen. Splošna smer, glede na ugled in omejeno ponudbo Azurne obale, je dolgoročno navzgor. V bistvu velja, da je nepremičnina v Cannesu videna kot trdna dolgoročna naložba: ni imuna na globalne cikle, a je bila zgodovinsko zelo odporna in se hitro pobere tudi v primeru padca.
Za vlagatelje, ki razmišljajo o Cannesu, naslednjih 3–5 let ponuja dober naložbeni potencial z relativno stabilnostjo. Morda ne boste videli dvomestnih letnih donosov, a zmerna rast vrednosti v kombinaciji z življenjskim slogom (in možnostmi oddajanja med dogodki) naredi naložbo privlačno. Diverzifikacija znotraj regije je lahko pametna – npr. nekateri vlagatelji gledajo na obrobne trge okoli Cannesa, kjer je lahko rast višja (vzhajajoče soseske ali bližnja mesta), hkrati pa ohranjajo sidro v samem Cannesu zaradi varnosti. Kot vedno je izbira nepremičnine ključna: najbolje bi se morale odrezati dobro locirane nepremičnine z razgledom, domovi, ki ustrezajo novim željam (kot so novi okolju prijazni standardi ali wellness vsebine), pa bi lahko dosegli višjo ceno. Pravzaprav naj bi trend »trajnostnega luksuza« – sončne celice, energetsko učinkovita zasnova, domači spa in fitnes – dodal vrednost; ekološko certificirane stavbe predstavljajo vse večji delež trga in kupci so pripravljeni zanje plačati več investropa.com investropa.com. Tako bi lahko vila s sončno streho ali stanovanje v novem zelenem naselju dosegla nadpovprečno rast vrednosti.
Spodnja črta: Pričakujte, da bodo cene v Cannesu postopoma rasle v naslednjih nekaj letih, pri čemer bodo luksuzne nepremičnine ohranjale svojo vrednost, srednji razred pa bi lahko doživel največje odstotne dobičke, saj se bo za omejeno ponudbo potegovalo več kupcev. Naložbena perspektiva je pozitivna, čeprav bodo preudarni vlagatelji pozorni na obrestne mere in globalne gospodarske signale. Če nameravate kupiti v Cannesu, bi to prej kot kasneje lahko pomenilo boljšo ceno – nato pa gre za uživanje v življenjskem slogu na Azurni obali, medtem ko vaše premoženje, upajmo, pridobiva na vrednosti.
Primerjava z bližnjimi trgi Azurne obale
Cannes je zvezda francoske riviere, a kako se primerja s svojimi slavnimi sosedi? Tukaj je hitra primerjava Cannes vs. Nica vs. Antibes vs. Monako v letu 2025:
- Nica: Kot največje mesto riviere Nica ponuja bolj raznolik in nekoliko bolj dostopen trg kot Cannes. Povprečne cene nepremičnin v Nici so približno 5.500 € na m² investropa.com – kar je opazno nižje od Cannesovih 6.100 €. Leta 2024 je Nica zabeležila zmeren porast cen (+2 % na letni ravni za stanovanja) investropa.com, kar kaže na stabilen, zrel trg. Privlačnost Nice je v urbanih storitvah in izboljšani infrastrukturi (tramvaj, mednarodno letališče itd.). Privablja mešanico tujih kupcev in domačinov, vključno s tistimi, ki se jim zdi Cannes predrag. Nekatere obalne soseske v Nici (Mont Boron, Promenade des Anglais) so precej drage, a na splošno Nica ponuja več prostora za vsak evro kot Cannes. Donosnosti najemnin v Nici so lahko nekoliko višje zaradi nižjih vstopnih cen – investitorji lahko pričakujejo okoli 4 % donosa v Nici v primerjavi s 3 % v Cannesu, odvisno od lokacije. Vendar pa Cannes nedvomno ponuja več ekskluzivnosti in glamurja, kar se odraža v njegovi premiji. Skratka, Nica je bolj dostopna sestrična Cannesa: močno povpraševanje, solidne možnosti rasti (zlasti ob nadaljnji urbani prenovi Nice), vendar brez butičnega luksuznega nišnega trga, ki opredeljuje Cannes.
- Antibes (in Juan-les-Pins): Nahaja se tik ob obali, Antibes močno pridobiva na trgu nepremičnin. Tradicionalno so bile cene v Antibesu nižje kot v Cannesu, vendar je nedavni porast to razliko zmanjšal. Pravzaprav so cene nepremičnin v Antibesu v enem letu poskočile za približno 20 % investropa.com, kar je ena najvišjih stopenj rasti v Franciji. Ta skok pripisujejo gentrifikaciji, selitvi družin in mlajših kupcev ter novim prometnim povezavam (Antibes ima koristi od obalne železnice in izboljšav cest) investropa.com. Tudi po tem skoku so cene v Antibesu še vedno nekoliko nižje kot v Cannesu – še posebej za primerljive nepremičnine – vendar je trend navzgor. Antibes ponuja čarobno staro mestno jedro, priljubljene plaže in ultra-luksuzni polotok Cap d’Antibes (posejan z vilami milijarderjev). Gre za zgodbo dveh trgov: Cap d’Antibes elitne nepremičnine, ki po cenah tekmujejo s Cannesom (vile tukaj lahko presegajo 10–20 milijonov €), v primerjavi z zmernimi stanovanji v mestu, ki so dosegljiva premožnejšim srednjim slojem. Investitorji opažajo, da so donosi od najemnin v Antibesu (~4-5 %) dejansko nekoliko višji kot v Cannesu investropa.com, zahvaljujoč močnemu najemnemu trgu (Antibes ima veliko skupnost tujcev in bližnji tehnološki park Sophia-Antipolis, poleg poletnih najemnikov). Leta 2025 mnogi Antibes vidijo kot priložnost za visoko rast – koristi od tistih, ki si Cannes ne morejo več privoščiti, in zaradi svoje edinstvene mešanice očarljivosti in luksuza (muzej Picasso, marina za jahte itd.). Če je Cannes zrel in drag, je Antibes vroč in v vzponu, čeprav mu morda manjka nekaj canneskega blišča rdeče preproge.
- Monako: Monako je razred zase – mikrodržava z izjemnim bogastvom in najdražjim nepremičninskim trgom v Evropi. Primerjati Monako s Cannesi je skoraj nepošteno do Cannesa! Povprečne cene v Monaku so astronomske, pogosto navedene okoli 50.000 € na m² za najboljše lokacije, z rekordnimi prodajami še precej višje. Za primerjavo, najvišje povprečne cene v Cannesu (~11.000 €/m² na Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) se zdijo majhne. Tudi druge prestižne rivierske lokacije, kot je Cap Ferrat, ne morejo konkurirati Monaku, čeprav se v ultra-premium primerih približajo (npr. povprečje na Cap Ferratu ~28.500 €/m², nekatere prodaje pa dosežejo 70.000 €/m² investropa.com). Cene v Monaku stalno rastejo – omejena ponudba in svetovno povpraševanje milijonarjev jih vsako leto potiskata višje. V zadnjem času sta Monako in sosednji Cap Ferrat dosegla 15–20 % rast ultra-premium vrednosti od leta 2019 investropa.com. Številni tuji kupci, ki razmišljajo o Cannesu, tehtajo tudi Monako zaradi davčnih ugodnosti, varnosti in ekskluzivnosti. Vendar je vstopni prag v Monaku izjemno visok (majhna enosobna garsonjera lahko stane toliko kot velik luksuzni apartma v Cannesu). Za tiste, ki si želijo rivierski življenjski slog na najvišji ravni, a jim je Monako preveč intenziven ali drag, je Cannes lahko privlačna alternativa – ponuja podoben luksuzni življenjski slog za delček cene Monaka, poleg tega pa več zasebnosti in večje mesto v okolici. V bistvu je Monako za najbogatejše, ki jim največ pomenijo prednosti kneževine, medtem ko Cannes zajema širši luksuzni segment, ki vključuje zelo bogate, pa tudi zgolj premožne. Nepremičninski vlagatelji, ki spremljajo rast vrednosti, so v Monaku videli stalen vzpon, medtem ko Cannes ponuja potencialno višji relativni donos (npr. nakup nepremičnine za 2 milijona € v Cannesu lahko prinese večji odstotni dobiček kot nakup nepremičnine za 10 milijonov € v Monaku). Oba trga podpira mednarodno bogastvo, vendar je Monako izjemno stabilen in izjemno drag, medtem ko je Cannes nekoliko bolj dostopen in kulturno živahen (več dogodkov, festivalov itd., kar nekateri raje izberejo pred bolj umirjenim Monakom).
Viri: Trenutni podatki in napovedi so bili zbrani iz lokalnih tržnih analiz in poročil o nepremičninah, vključno s statistiko nepremičnin na francoski rivieri za leti 2024–2025 po Investropa investropa.com investropa.com, pregledov francoskega nepremičninskega trga my-french-house.com investropa.com, Sotheby’s vodiča po trgu v Cannesu cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, in novic o uradnih razvojnih načrtih Cannesa cannes.com cannes.com. Ti zagotavljajo celovit vpogled v to, kako se nepremičninski trg v Cannesu razvija leta 2025 in kaj pričakovati v prihodnjih letih. Podatki in trendi, ki so navedeni (cena na kvadratni meter, odstotne spremembe, demografija kupcev itd.), so neposredno povzeti iz teh ažurnih strokovnih publikacij in analiz, da bi zagotovili točnost in relevantnost.
