Nepremičninski trg Firenc 2025: trendi, napovedi in naložbeni vpogledi

6 julija, 2025
Florence Real Estate Market 2025: Trends, Forecasts & Investment Insights

Pregled trga za leto 2025 in naprej

Trg nepremičnin v Firencah v letu 2025 zaznamujeta odpornost in zmerna rast, ki presegata mnoge druge italijanske mestne trge. Po stabilnem letu 2023 so se vrednosti nepremičnin v Firencah v letu 2025 še naprej povečevale, kar je posledica močnega povpraševanja in omejene ponudbe. Cene stanovanj v Firencah so bile v prvem četrtletju 2025 višje za približno 6,1% na letni ravni (in so dosegle povprečno 4.331 € na kvadratni meter) globalpropertyguide.com, medtem ko so nekateri drugi trgi stagnirali. To postavlja Firence med najdražje nepremičninske trge v Italiji, ob bok mestom, kot sta Milano in Benetke globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Analitiki za prihodnost napovedujejo nadaljnje, a postopne rasti cen in ne hitrih skokov, saj so izhodiščne vrednosti visoke in gospodarske razmere širše gledano zahtevne columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Splošno je obeti trga nepremičnin v Firencah pozitiven, saj ga podpirajo svetovna privlačnost mesta, močan turizem in stalna zaželenost kot mesta za življenje in investiranje.

Več dejavnikov podpira moč trga v Firencah. Status mesta kot Unescove svetovne dediščine in mednarodne turistične destinacije spodbuja investicijsko zanimanje tako za stanovanjske kot tudi poslovne nepremičnine. Tujci kupci so po pandemiji še posebej dejavni – na primer, zanimanje kupcev iz ZDA za Toskano (vključno s Firencami) je poskočilo za več kot 125 % nad raven pred pandemijo, kar pomembno prispeva k povpraševanju investropa.com investropa.com. Na strani ponudbe se Firence soočajo s kroničnimi omejitvami: nova gradnja je omejena zaradi strogih pravil o zgodovinskem varstvu in prostorskega načrtovanja, veliko lastnikov pa, ki imajo hipoteke z nizkimi obrestnimi merami, noče prodati (kar ohranja zalogo obstoječih nepremičnin nizko) investropa.com investropa.com. Rezultat je neuravnoteženost med povpraševanjem in ponudbo, ki še naprej povišuje cene investropa.com investropa.com. Vendar pa je rast zmerna in pričakovati je stabilizacijo v prihodnjih letih (raziskovalni inštitut Nomisma napoveduje približno +2 % nominalno rast cen letno v Italiji do leta 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Povzetek: Firence vstopajo v leto 2025 z močnim trgom nepremičnin, ki ga zaznamujejo visoke vrednosti, močno povpraševanje po najemih in previden optimizem za enakomerno rast.

Trendi stanovanjskih nepremičnin v Firencah

Stanovanjski sektor v Firencah je dinamičen, oblikovan z različnimi trendi v posameznih segmentih. Cene stanovanj so v stalnem porastu že od sredine 2010-ih, po letu 2022 pa je sledilo opazno pospeševanje investropa.com. Do konca leta 2024 so povprečne stanovanjske ponudbe v mestu znašale okoli 4.300–4.316 € na m² investropa.com investropa.com – kar je precej nad državnim povprečjem – in so se tudi v letu 2025 še višale. Eden izmed ključnih dejavnikov je mednarodno povpraševanje: Firence ostajajo privlačne za tuje kupce nepremičnin (zlasti Američane, severne Evropejce in vse več drugih mednarodnih investitorjev), ki jih privlači način življenja v Toskani ter vidijo vrednost v tamkajšnjih nepremičninah investropa.com investropa.com. Ta pritok tujih kupcev je v obdobju po pandemiji bistveno povečal povpraševanje po stanovanjih in zgodovinskih nepremičninah. Hkrati se je lokalno povpraševanje spremenilo – nizke obrestne mere v preteklih letih so omogočile nakup številnim Italijanom, zdaj pa višji stroški zadolževanja pomenijo manjše število prvih lokalnih kupcev, kar tržišče preusmerja k premožnejšim in tujim kupcem.

Luksuzne rezidence predstavljajo pomemben podsegment trga. Cene prvovrstnih in luksuznih nepremičnin v Firencah stalno naraščajo, pri čemer jih poganja omejena ponudba in zanimanje premožnih kupcev z vsega sveta investropa.com investropa.com. Novogradnje luksuznih objektov so redke zaradi ohranitvenih predpisov, zato imajo obstoječe prestižne vile in zgodovinska stanovanja v središču mesta visoko vrednost. Prebivalci z visokimi dohodki (tako tuji kot domači) še naprej hitro kupujejo palače, penthouse in vile, kar ohranja ta segment v razcvetu investropa.com investropa.com. Na primer, ekskluzivne soseske na hribih in zgodovinske palače beležijo močno povpraševanje in omejeno ponudbo, za katere strokovnjaki pravijo, da bodo povzročile nadaljnjo rast cen v luksuznem segmentu investropa.com investropa.com. Medtem pa imajo srednji in cenovno dostopni stanovanjski trg svoje trende. Firence imajo starajoče se prebivalstvo – približno 28 % prebivalcev je starejših od 65 let na dan 2024 – kar spodbuja zanimanje za starejšim prijazna stanovanja in razvoj oskrbovanih stanovanj investropa.com investropa.com. Investitorji in razvijalci ugotavljajo potrebo po dostopnih, enonadstropnih stanovanjih, dvigalih v starejših stavbah in skupnostih za upokojence, saj se pričakovana življenjska doba v Italiji povečuje (zdaj okoli 84 let) investropa.com investropa.com. To predstavlja priložnost za prilagoditev stanovanj ali izgradnjo rezidenc, ki so primerne za starejše (“staranje na domu”), nišo, za katero pričakujejo rast v prihodnjih letih.

Drug pomemben trend je vpliv študentov in mlajših najemnikov na trg. Firence gostijo veliko študentsko populacijo (več kot 40.000 študentov Univerze v Firencah, ~11 % mednarodnih), ki je skoncentrirana na območjih, kot je Novoli investropa.com investropa.com. Nedavna širitev univerzitetnega kampusa in nova namensko zgrajena študentska stanovanja (npr. objekt s 404 posteljami, odprt leta 2024) sta dodatno okrepila profil Novolija investropa.com investropa.com. Povpraševanje po študentskih nastanitvah je zelo visoko – novi domovi se zapolnijo skoraj do 100 % zasedenosti takoj investropa.com. Zaradi tega so najemnine v soseskah v bližini univerze narasle, Novoli in podobna okrožja pa so postali privlačni za investitorje, ki kupujejo za oddajo (zagotavljajo trdne najemninske donose s študentskimi najemniki) investropa.com. Po drugi strani pa nekateri analitiki opozarjajo, da bi lahko presežna ponudba študentskih nastanitev na dolgi rok (če se pojavi še več zasebnih projektov domovov) pripeljala do stabilizacije ali znižanja najemnin v tem specifičnem podsegmentu investropa.com. Splošno gledano pa »študentski učinek« spodbuja določena območja in segmente najemnin.

Na koncu, vladne politike glede najemov preoblikujejo stanovanjsko krajino. Kot odziv na pomanjkanje stanovanj in pretirani turizem so oblasti Firenc zaostrile ukrepe proti kratkoročnim najemom (kot je Airbnb) v UNESCO zaščitenem zgodovinskem središču. Od leta 2023 je mesto prepovedalo izdajo novih dovoljenj za kratkoročni najem v starem mestnem jedru, s čimer želi zaščititi dolgoročno ponudbo stanovanj investropa.com investropa.com. Posledično se je število Airbnb oglasov v središču Firenc – ki je naraslo s približno 1.500 v letu 2018 na 9.000 v letu 2024 – začelo zmanjševati pod novimi pravili investropa.com investropa.com. Poleg tega mesto spodbuja najemodajalce, da svoje nepremičnine vrnejo na dolgoročne najeme (na primer ponujajo davčne olajšave na davek za drugo nepremičnino, če preidejo s turističnega najema na običajno najemniško pogodbo) investropa.com. Ti ukrepi naj bi omilili omejitve pri ponudbi najemnih stanovanj za domačine, obenem pa pomenijo tudi nekoliko nižje donose pri najemninah v območju s številnimi turisti (saj se izjemno dobičkonosni kratkoročni najemi omejujejo) investropa.com investropa.com. Pravzaprav mnogi vlagatelji zdaj iščejo priložnosti zunaj turističnega jedra: prej zapostavljena mestna območja (tik izven centra) ponujajo boljše donose pri dolgoročnem oddajanju in manj regulativnih ovir investropa.com investropa.com. Skratka, stanovanjski trg v Firencah v letu 2025 zaznamujejo visoke vrednosti in močno povpraševanje na vseh ravneh – od luksuznih rezidenc do študentskih stanovanj – zadržano zaradi premikov v politiki, ki skušajo uravnotežiti turizem s potrebami prebivalcev po stanovanjih.

Trendi poslovnih nepremičnin v Firencah

Florentinski trg komercialnih nepremičnin je prav tako aktiven, čeprav v nekoliko manjšem obsegu v primerjavi z večjimi italijanskimi mesti. Pisarnarski trg v Firencah je doživel ponovno rast. Vrednosti pisarniških nepremičnin so rasle konec leta 2024 in v začetku 2025, delno zaradi povpandemijskega okrevanja poslovanja in nizke ponudbe sodobnih pisarniških prostorov. V prvem četrtletju 2025 znaša povprečna prodajna cena pisarne v Firencah približno 3.230 € na m², medtem ko lahko za vrhunske pisarne v središču mesta (območje Duomo) ta cena doseže tudi do 4.900 € na m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Najemnine za pisarne po mestu v povprečju dosegajo okoli 17–18 € na m² na mesec mercato-immobiliare.info, v prestižnih centralnih lokacijah pa lahko presežejo 23 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Opazno je, da so prodajne cene pisarn zrasle za približno +6,6 % v zadnjih dveh četrtletjih mercato-immobiliare.info, kar kaže na močno povpraševanje. Glavnina vlaganj v pisarniške nepremičnine v Italiji je sicer še vedno usmerjena v Milano in Rim (ta sta leta 2024 zajela približno 85 % naložb v pisarniški segment) practiceguides.chambers.com, vendar Firence privabljajo podjetja iz sektorjev, kot so moda, oblikovanje, akademska sfera in regionalna uprava. Narašča tudi zanimanje za fleksibilne prostore in coworking, saj se v Firencah tech in kreativna startup scena postopoma širi. Na splošno, čeprav Firence niso glavno pisarniško središče, je pisarniški trg zdrav, z nizko stopnjo praznih kakovostnih prostorov in stabilnim donosom od najemnin.

Maloprodajni in gostinski nepremičninski segmenti so močno pod vplivom ogromnega turističnega gospodarstva Firenc. Maloprodajni prostori na glavnih ulicah v zgodovinskem središču – zlasti ob Via de’ Tornabuoni, okoli Duoma in drugih prestižnih ulicah – so stalno zelo iskani med luksuznimi znamkami in trgovci na drobno. Firence veljajo za središče vrhunske maloprodaje v Italiji italiancompanyformations.com, saj mesto privablja stalni tok premožnih turistov. Najemnine za najboljše maloprodajne enote v središču Firenc so med najvišjimi v državi, donosnosti trgovskih nepremičnin pa so relativno nizke (kar odraža visoke vrednosti nepremičnin), saj vlagatelji štejejo luksuzne izložbe tu za prestižna sredstva. Po vsej državi je v letu 2024 prišlo do razcveta vlaganj v maloprodajo (maloprodaja je privabila največji delež komercialnih vlaganj, približno 2,4 milijarde evrov v Italiji) practiceguides.chambers.com, pri čemer so Firence zagotovo izstopale kot ena izmed ključnih destinacij za luksuzno maloprodajo zunaj Milana. Opazimo lahko tudi trend prilagodljive ponovne uporabe: zgodovinske stavbe v središču Firenc se preurejajo v butične trgovine, galerije ali mešane gostinske prostore – mesto tako skuša uravnotežiti komercialne potrebe z ohranjanjem dediščine.

V gostinskem sektorju Firence ostajajo izjemno uspešne. Turizem je ne samo okreval, ampak je presegel rekorde po COVID-u: Italijo je v letu 2024 obiskalo 65 milijonov+ mednarodnih turistov, kar presega številke pred pandemijo gowithguide.com gowithguide.com, Firence pa so same sprejele okoli 3,8 milijona tujih obiskovalcev v letu 2023 (s skoraj 13 milijoni prenočitev) gowithguide.com. To pomeni odlično uspešnost za hotele, B&B-je in počitniške najemnine. Zasedenost hotelov in cene sob v Firencah so bile visoke, kar je spodbudilo zanimanje vlagateljev v gostinstvo. Dejansko se je naložbe v gostinske nepremičnine v Italiji v letu 2024 povečale za 66 % (na približno 1,8 milijarde evrov) practiceguides.chambers.com, pri čemer so luksuzne hotelske investicije prednostna naloga za številne vlagatelje. Firence, skupaj z Rimom in Benetkami, beležijo stalna vlaganja v nove ali prenovljene hotele za zahtevnejše goste. Odprtje novih hotelov, preurejanje zgodovinskih stavb v nastanitvene objekte in prihod mednarodnih blagovnih znamk na firenški trg so del tega trenda.

Poleg tega imajo logistične in industrijske nepremičnine v okolici Firenc manjšo vlogo, vendar izboljšave v infrastrukturi (kot so širitev firenškega letališča in boljša avtocestna povezanost) postopoma povečujejo privlačnost industrijskih nepremičnin na obrobju mesta. Širša toskanska regija je imela v letu 2024 stabilen logistični trg (donosnosti v italijanskem logističnem sektorju so se skrčile na približno 5,4 % za najboljše lokacije) practiceguides.chambers.com. Območja na severnem robu Firenc (npr. okoli Osmannoro, Sesto Fiorentino) gostijo skladišča in lahke industrijske parke, ki služijo regionalnemu gospodarstvu, pri čemer so ta območja dosegala stabilno ali boljšo stopnjo zasedenosti. Splošno gledano poslovne nepremičnine v Firencah okrevajo in se razvijajo: pisarne beležijo ponovno povpraševanje, trgovina/gostinstvo cvetita zaradi močnega turizma, tudi nišne panoge, kot sta študentsko bivanje (že obravnavano) in logistika, pa privabljajo pozornost vlagateljev. Firence imajo manjši in bolj specializiran poslovni trg kot večje metropolitanske regije, a ponujajo edinstvene priložnosti, povezane s kulturnimi in gospodarskimi prednostmi mesta (umetnost, turizem, izobraževanje, luksuzno blago).

Dinamika ponudbe in povpraševanja

Ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na trgu nepremičnin v Firencah je temeljno nagnjeno v prid povpraševanja, kar prispeva h konstantni rasti cen. Povpraševanje kupcev je podprto z več viri: lokalnimi prebivalci (pogosto z družinskim premoženjem ali kot dvoproračunski strokovnjaki), domačimi vlagatelji iz drugih delov Italije ter mednarodnimi kupci, ki iščejo počitniške ali naložbene nepremičnine v Toskani. Ta široka osnova povpraševanja je predvsem narasla na mednarodni ravni – na primer, zanimanje tujcev za nakup nepremičnin v Firencah se je v zadnjih dveh letih močno povečalo, z bistveno več povpraševanji kot pred letom 2020 investropa.com. Še posebej so bili aktivni Američani, saj jih je v zadnjih letih podpiral relativno močan dolar, zaradi česar so evrske nepremičnine še privlačnejše. Poleg tega so spremembe življenjskega sloga (fleksibilno delo na daljavo, želja po kulturnih izkušnjah) pripeljale do tega, da so se nekateri tujci preselili ali del leta preživeli v Firencah, kar je še dodatno okrepilo povpraševanje po stanovanjih tako za nakupe kot dolgoročne najeme.

Po drugi strani pa povpraševanje ostaja omejeno. Srednjeveška in renesančna urbana zasnova Firenc pomeni, da je v središču mesta le malo prostora za novo gradnjo. Novogradnje stanovanj so večinoma omejene na obrobja ali prenovo obstoječih objektov (npr. preureditev stare stavbe v stanovanja). Podatki kažejo, da je bila na nacionalni ravni stanovanjska gradnja zadržana – dovoljenja za novogradnje v Italiji so se leta 2024 rahlo zmanjšala globalpropertyguide.com – in Firence so zgled tega trenda. V mestu ni bilo večjega povečanja stanovanjskega fonda; tudi leta 2024 številni lastniki obdržijo nepremičnine zahvaljujoč ugodnim hipotekam, ki so jih pridobili v preteklih letih investropa.com. Ta učinek zaklenjenosti (približno 60 % italijanskih imetnikov hipotek plačuje manj kot 4 % obresti businesswire.com) zmanjšuje kroženje nepremičnin na trgu, saj so ljudje zadržani pri prodaji in ne želijo izgubiti nizkih obrestnih mer. Zato je zaloga nepremičnin na trgu zelo omejena, zlasti v privlačnih območjih.

Neskladje med povpraševanjem in ponudbo ima več posledic. Prvič, povzroča konkurenco in preplačila za nepremičnine, ki pridejo na trg, s čimer spodbuja rast cen. Drugič, kupce sili k razmišljanju o alternativnih lokacijah – ko je v zgodovinskem središču malo možnosti ali zelo visoke cene, se povpraševanje prelije v okoliške soseske ali celo bližnja mesta. To je v Firencah dobro vidno pri vse večjem zanimanju za pol-centralne četrti (kot so Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) in predmestja z dobrimi prometnimi povezavami (npr. Scandicci preko tramvaja) lanazione.it. Tretjič, omejena ponudba je povzročila pritisk na najemna stanovanja: ker je bilo še pred kratkim veliko nepremičnin vezanih na kratkoročni najem, so dolgoročni najemniki težko našli stanovanja, kar je dvignilo najemnine. Politikam mesta (omejevanje novih turističnih najemov) je namen, da sprostijo ponudbo prebivalcem. Če se bodo nekateri Airbnb-ji res preusmerili v dolgoročni najem, bomo morda proti koncu 2025 opazili rahlo olajšanje pri ponudbi najemnih stanovanj, vendar povpraševanje v večini segmentov še vedno močno presega ponudbo.

Ena svetla točka pri ponudbi je preoblikovanje in razvoj določenih večjih lokacij. Firence so priča nekaterim projektom urbane regeneracije – na primer, Manifattura Tabacchi (nekdanja tovarna tobaka) se spreminja v kompleks z večnamensko uporabo z ustvarjalnimi prostori, stanovanjskimi enotami in študentskim domom; območje okoli novih tramvajskih linij (podaljšanje do letališča itd.) pa spodbuja projekte srednje visokih stanovanjskih stavb v predmestjih. Ti projekti bodo dodali nekaj enot in sodoben poslovni prostor, a na splošno niso dovolj, da bi bistveno preobrnili dinamiko ponudbe v mestu. Stopnja prostih nepremičnin za kakovostne objekte je še vedno zelo nizka tako v stanovanjskem kot poslovnem sektorju, kar poudarja pomanjkanje ponudbe. Povzetek: Trg v Firencah zaznamujejo močni dejavniki povpraševanja (lokalni in globalni) ob omejeni rasti ponudbe, kar je recept, ki že leta ohranja cene nepremičnin v stalnem vzponu. Dokler se bodisi gradnja novih objektov ne poveča bodisi povpraševanje ne ohladi, se bo ta dinamika najverjetneje nadaljevala in ohranjala konkurenčnost trga tako za kupce kot najemnike investropa.com investropa.com.

Cenovni trendi in napovedi

Cene nepremičnin v Firencah sodijo med najvišje v Italiji in so v zadnjih letih jasno naraščale. V začetku leta 2025 znaša povprečna cena stanovanj v mestu približno sredi €4.000 na kvadratni meter, z razlikami glede na sosesko (kot podrobno v tabeli spodaj). To predstavlja znatno rast od sredine 2010-ih let; na primer, v poznem letu 2023 so povprečne vrednosti stanovanj znašale okoli €4.300/m², kar je porast s približno €3.500/m² v letu 2016 investropa.com. V obdobju 2020–2022 je bila rast cen razmeroma stabilna (3–5 % letno), in kljub začasnemu upadu zaradi pandemije je trg nato ponovno pridobil zagon. Leto 2024 je bilo še posebej prelomno: čeprav je bil italijanski trg na nacionalni ravni dokaj stabilen (celo rahel padec v 1. četrtletju 2025 na državni ravni globalpropertyguide.com), so Firence doživele opazne podražitve (~+6 % medletno) globalpropertyguide.com. Ta nadpovprečna rast se pripisuje posebnim dejavnikom povpraševanja, o katerih smo govorili zgoraj.

Za leto 2025 in naslednja leta večina analitikov pričakuje zmerno rast cen nepremičnin v Firencah, in ne nenadnega razcveta ali zloma. Napoved raziskovalne ekipe Immobiliare.it predvideva, da bo leto 2024 prineslo zmerne dvige prodajnih cen v večjih mestih – npr. +2 % v Milanu, +1,1 % v Rimu – in tudi cene v Firencah se resnično zvišujejo v razponu ene številke, kar naj bi se nadaljevalo, če ne bo večjih pretresov columbusintl.com. Nomisma, priznani italijanski inštitut za raziskave nepremičninskega trga, prav tako pričakuje fazo stabilizacije: njihova napoved do leta 2025 predvideva, da bodo cene stanovanj v Italiji naraščale le blago (~1,5–2 % na leto nominalno) in da se bo število transakcij ustalilo okoli 600-700 tisoč na državni ravni grimaldi.casa housinganywhere.com. Za Firence, ki so trg z veliko povpraševanja, bi to lahko pomenilo nekoliko nadpovprečno rast (morda okrog 2–4 % na leto), če bodo gospodarske razmere ugodne. Omeniti velja, da imajo obrestne mere pomembno vlogo – Evropska centralna banka je konec leta 2024 začela znižanje obrestnih mer za spodbujanje gospodarske rasti practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, kar bi lahko naredilo hipotekarna posojila nekoliko bolj dostopna in podprlo cene. Vseeno pa so hipotekarne obresti še vedno precej višje kot v izjemno ugodnem letu 2021, zato bi to lahko nekoliko umirilo lokalno povpraševanje kupcev.

Ko govorimo o najemninah, je Firence doživelo še bolj dramatične trende. Najemnine so hitro naraščale, do te mere, da Firence zdaj tekmujejo z Milanom kot najdražji najemni trg v Italiji. Do konca leta 2024 so napovedovali, da bodo povprečne najemnine v Firencah dosegle 29 € na m²/mesec in prehitele Milano (približno 25 €) columbusintl.com. To potrjujejo tudi trenutne številke: v začetku leta 2025 je bila povprečna mestna najemnina približno 21–22 € na m² (kar vključuje vsa območja in velikosti nepremičnin) lanazione.it, vendar stanovanja v središču pogosto dosežejo 25–30 €/m² za dolgoročne najeme, v kratkoročnem najemu pa še višje cene. V odstotkih so najemnine v Firencah v letu 2024 skočile za približno +18 % columbusintl.com columbusintl.com – kar odraža velik porast zaradi okrevanja turizma po COVID-19 in pomanjkanja stanovanj. V prihodnje bi se rast najemnin lahko umirila, če bi na dolgoročni trg prišlo več ponudbe (zaradi omejitev Airbnb), vendar pa bodo zaradi še vedno izrazito povečanega turizma in mnogih študentov ter strokovnjakov, ki iščejo stanovanja, najemnine verjetno ostale visoke. Investitorji lahko tako pričakujejo dobre donose, zlasti zunaj strogega zgodovinskega središča.

Povzetek: cenovne napovedi za Firence kažejo na nadaljevanje zmernega naraščanja cen. Če ne pride do nepričakovanega gospodarskega padca, bodo vrednosti nepremičnin verjetno še naprej rasle v naslednjih 2–3 letih, čeprav po počasnejši stopnji kot zadnji skok. Splošno soglasje je, da bodo temeljni dejavniki Firenc – mednarodna privlačnost, omejena ponudba – preprečili večji popravk cen in tako trg bolje zaščitili kot manj iskana območja. Tveganja kot so višje obrestne mere ali spremembe zakonodaje, lahko omejijo rast, vendar je večji padec vrednosti v trenutnih razmerah malo verjeten. Potencialni kupci naj v letu 2025 računajo na visoke vstopne cene, ki bodo verjetno še naprej rahlo rasle, prodajalci pa so lahko previdno optimistični glede zadržanja vrednosti ali zmernega povečanja. Pri najemih lahko lastniki v Firencah pričakujejo vztrajanje močnega povpraševanja po najemnini in visokih najemnin, čeprav bi nove regulacije lahko del tega povpraševanja preusmerile geografsko (npr. v območja zunaj centra, kjer je najem še dovoljen). Splošno gledano bodo cene nepremičnin v Firencah v letu 2025 in kasneje verjetno postopoma naraščale ter s tem dodatno utrdile status mesta kot stabilne in privlačne dolgoročne investicijske priložnosti columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Ključne soseske in območja, ki jih je treba spremljati

Firence so mesto z razločnimi soseskami, vsaka s svojim nepremičninskim profilom. Razumevanje lokalne geografije je ključno, saj se cene in trendi močno razlikujejo od območja do območja. Spodaj je pregledna tabela povprečnih stanovanjskih cen v Firencah po soseskah (z ustreznimi ravnmi najemnin), ki prikazuje razpon od najdražjih osrednjih četrti do cenovno dostopnejših obrobij:

Soseska (Cona)Povp. prodajna cena (€/m²)Povp. najemnina (€/m² na mesec)
Zgodovinsko središče (Centro)~€5.330~€24,0
Oltrarno (čez Arno)~€5.260~€25,3
Michelangelo – Porta Romana (hrib južno)~€5.383~€21,6
Campo di Marte – Libertà (severno-središče)~€4.420~€20,9
Leopoldo – Porta al Prato (SZ polcentralno)~€3.835~€16,4
Firenze Nord (Novoli)~€3.470~€15,2
Coverciano – Bellariva (vzhodno stanovanjsko)~€4.240~€15,9
Isolotto (JV stanovanjsko)~€3.260~€12,9
Ugnano – Mantignano (zahodno obrobje)~€2.800~€14,3

Vir: podatki Immobiliare.it (sredina 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Ti podatki kažejo, da osrednja/zgodovinska območja dosegajo cene krepko nad 5.000 €/m², medtem ko so obrobne soseske na robu mesta lahko na polovici te ravni. Značilno je, da je Oltrarno (»druga stran Arna«, znano po svojih obrtniških delavnicah in pristnem vzdušju) skoraj tako drago kot glavno zgodovinsko središče, kar kaže na veliko povpraševanje po njegovem šarmu catonecasa.it. Območje Michelangelo–Porta Romana, kamor sodi tudi prestižni hrib tik južno od reke (blizu Piazzale Michelangelo in vrtov Boboli), je eno od najbolj ekskluzivnih stanovanjskih predelov, z razkošnimi vilami in luksuznimi stanovanji, ki cene potiskajo na vrh lestvice catonecasa.it catonecasa.it. Na nasprotnem koncu sta območji, kot sta Isolotto (povojna stanovanjska četrt) in Ugnano/Mantignano (polpodeželje na obrobju), ki predstavljata dostopnejši trg ter privabljata družine, ki iščejo ugodne cene in mirno okolje za približno 3.000 €/m² ali manj catonecasa.it catonecasa.it.

Soseske, na katere je treba biti pozoren zaradi rasti in naložbenega potenciala, vključujejo več območij zunaj tradicionalnih turističnih točk. Območje Novoli/Firenze Nord je tak primer – z razširitvijo univerzitetnega kampusa in zasebnimi projekti študentskih stanovanj se ugled Novolija povečuje. Vrednosti nepremičnin tam (okoli 3.300–3.500 €/m²) naj bi še naprej rasle zaradi povečanja povpraševanja študentov in zaposlenih ter zaradi nenehnih izboljšav infrastrukture (kot je tramvajska linija do centra in letališča), ki izboljšujejo povezljivost investropa.com investropa.com. Prav tako območje Campo di Marte (severno od centra, kjer je stadion Artemio Franchi in mešanica stanovanj s začetka 20. stoletja) ponuja nekoliko nižje cene kot center (~4.300–4.500 €/m²) catonecasa.it, a je zelo privlačno za tiste, ki iščejo ravnotežje med zgodovino in sodobnimi udobji. Campo di Marte je prav tako predviden za prenovo s plani za obnovo stadiona, kar bi lahko dodatno spodbudilo lokalni nepremičninski trg.

Pomembna območja, na katera je treba biti pozoren, so tudi Oltrarno in sosednja območja, kot sta San Niccolò in Bellosguardo. Avtentičnost in boemsko vzdušje Oltrarna že dolgo privabljata ljudi; zdaj, ko se nekateri vlagatelji umikajo iz preveč turističnega območja okoli duoma, v Oltrarnu narašča zanimanje. Poročila kažejo, da so donosi od najema v Oltrarnu višji kot v zgodovinskem jedru, kar privablja vlagatelje tja investropa.com investropa.com. Poleg tega Bellosguardo in Pian dei Giullari (hribi na jugozahodu) ter Fiesole (gorsko mesto na severu) ostajajo stalni favoriti za kupce luksuznih nepremičnin, ki iščejo vile z razgledom – ta območja morda nimajo velikega števila transakcij, vendar predstavljajo najvišji segment trga z nekaterimi nepremičninami, ki za izjemne vile presegajo 6.000–8.000 € na m².

Na dostopnem koncu so obrobne soseske, ki ponujajo dobre prometne povezave, v porastu. Na primer, Scandicci, samostojna občina jugozahodno od Firenc, je povezana s tramvajem in je zaradi boljše dostopnosti zabeležila porast cen. Povprečne cene v Scandicciju (~3.240 €/m²) so precej nižje kot v samem mestu Firence, vendar rastejo (približno +2 % na leto), saj vse več ljudi to območje dojema kot primerno za bivanje ob delu ali študiju v Firencah lanazione.it lanazione.it. Enako velja za Sesto Fiorentino na severozahodu (v bližini univerzitetnega naravoslovnega kampusa in nekaterih poslovnih prostorov), kjer so povprečne cene ~3.300 €/m² lanazione.it. Ta predmestna tržišča koristijo presežnemu povpraševanju – družine in kupci z nižjim proračunom ugotavljajo, da so cene v mestu previsoke. Z nadaljnjo širitvijo tramvajske mreže in druge infrastrukture bodo območja ob teh linijah (npr. območje bolnišnice Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli s predvidenim tramvajem) verjetno doživela pozitiven vpliv na nepremičnine.

Povzetek: “vroča” območja Firenc segajo od ultra-prestižnega centra (še vedno varna naložba, čeprav draga), do trendovskih sosednjih četrti (Oltrarno, San Marco itd.), do območij rasti, kot sta Novoli in pol-predmestja, kjer relativna dostopnost in razvojni projekti obetajo rast. Investitorji in kupci naj cilje prilagodijo soseščini: dolgoročna rast vrednosti v zgodovinski četrti, visoki donosi najema v študentskem okolju ali ugodni nakupi na poti razvoja infrastrukture. Raznoliki florentinski “quartieri” zagotavljajo, da bo za vsako strategijo obstajal pravi segment na trgu leta 2025.

Pravne in davčne posebnosti (tudi za tuje vlagatelje)

Naložbe v nepremičnine ali nakup nepremičnine v Firencah zahtevajo poznavanje italijanskega pravnega in davčnega okvira. Dobra novica je, da Italija ne uvaja splošnih omejitev za tuje kupce: ne-Italijani (vključno z državljani zunaj EU) lahko prosto kupujejo nepremičnine v Italiji, dokler njihova matična država dovoljuje enako Italijanom (recipročnost se na splošno predpostavlja za večino držav) getgoldenvisa.com veles-club.com. Za sam nakup nepremičnine ni potrebnega posebnega dovoljenja – tuji kupec mora le pridobiti italijansko davčno številko (codice fiscale) in upoštevati standarden postopek nakupa. Transakcije vodi notar (civilni notar), ki pripravi listino, opravi skrbni pregled lastništva in pobere davke. Pogosto tuji kupci najamejo angleško govorečega pravnika ali odvetnika za nepremičnine, vendar to ni zakonsko zahtevano. Lastninska pravica je v Italiji varna s zanesljivim zemljiškim registrom, lastništvo tujcev (osebno ali prek podjetja) pa je popolnoma priznano. S davčnega vidika morajo kupci upoštevati naslednje ključne točke:
  • Davki ob nakupu: Pri nakupu rabljene stanovanjske nepremičnine od zasebnika je glavni strošek davek na registracijo, ki znaša 9% katastrske vrednosti (ocenjena vrednost, ki je običajno nižja od tržne vrednosti) za nerezidente ali nakup drugega doma. Če kupec prenese svoje stalno prebivališče in je to prvi dom v Italiji, lahko velja znižana stopnja 2%, a tuji vlagatelji, ki ne nameravajo prebivati, večinoma plačajo 9% linkedin.com. Pri novogradnjah, kupljenih od investitorja, namesto davka na registracijo velja DDV (običajno 10% za stanovanjske, 22% za luksuzne kategorije) in fiksen registerski strošek. Poleg tega je treba v proračun vključiti še notarske stroške (približno 1–2% cene) ter provizijo agencije (če uporabljate nepremičninskega posrednika, ~3–4%). Skupaj lahko tuji kupec pričakuje transakcijske stroške okoli 10–15% nakupne cene, vključno z davki in stroški.
  • Davki na lastništvo: V Italiji obstaja letni davek na nepremičnine, imenovan IMU (Imposta Municipale Unica) za druge domove. Ker tuji lastniki običajno ne bodo kvalificirali nepremičnine v Firencah kot glavno prebivališče (prima casa), bo potrebno IMU plačevati vsako leto. Stopnjo določi lokalna občina (Firence) in temelji na katastrski vrednosti z določenimi multiplikatorji; v praksi znaša približno 0,4–0,6% tržne vrednosti na leto, vendar se lahko razlikuje. (Stanovanja, ki so glavno prebivališče rezidentov, so na splošno oproščena IMU, a izvzetje ne velja, če v tem domu niste italijanski rezident.) Obstaja lahko tudi majhna letna pristojbina za odvoz smeti/komunalno vzdrževanje (TARI).
  • Najemnine: Če nepremičnino oddajate, je najemnina obdavčena v Italiji. Dolgoročni stanovanjski najemi lahko izberejo ugoden sistem pavšalne obdavčitve, imenovan cedolare secca – pavšalni 21% davek na bruto najemnino (brez nadaljnjega dohodninskega bremena), če so izpolnjeni določeni pogoji. V nasprotnem primeru se najemnina prišteje k vašim običajnim prihodkom in se obdavči po progresivnih stopnjah (ki so lahko višje). Pri kratkoročnih najemih (Airbnb ipd.) je dohodek prav tako obdavčen in dejavnost je potrebno prijaviti; nekateri lastniki za davčne in zakonske zadeve uporabijo agencije ali lokalne upravitelje nepremičnin. Italija ima s številnimi državami sklenjene davčne sporazume za preprečevanje dvojne obdavčitve najemnin. Če je struktura ustrezna, lahko tuji vlagatelji dvojno obdavčitev zmanjšajo, pogosto s pridobitvijo tujega davčnega dobropisa za plačane italijanske davke.
  • Davek na kapitalski dobiček: Če kasneje nepremičnino prodate z dobičkom, Italija za dobiček zaračuna 26 % davka na kapitalski dobiček, vendar le, če ste nepremičnino imeli v lasti manj kot 5 let. Nepremičnine, ki so v lasti več kot pet let, so oproščene davka na kapitalski dobiček, kar spodbuja dolgoročnejšo lastništvo. (Izjema: če ste italijanski rezident in je bila nepremičnina vaš glavni dom, so kapitalski dobički neobdavčeni ne glede na število let lastništva).
  • Dedovanje: Italija ima dediščinske in darilne davke, vendar z razmeroma visokimi pragi za ožje družinske člane. Nepremičnina v Italiji bo ob smrti lastnika predmet italijanskih predpisov o dedovanju in davkov; tujim lastnikom svetujemo, da se posvetujejo glede oporoke in morda nepremičnino imajo v lasti preko podjetja ali druge pravne oblike, če je dedno načrtovanje pomembno.

Italija je v zadnjih letih uvedla nekatere davčne spodbude za privabljanje tujih premožnih posameznikov in delavcev, ki sicer niso specifične za nepremičnine, a so vseeno pomembne. Na primer, nov rezident v Italiji lahko zaprosi za pavšalni davčni režim na tuje prihodke (letno pavšalno plačilo 100.000 € na vse prihodke iz tujine) – to je koristno za premožne posameznike, ki se preselijo v Italijo (pogosto tiste, ki kupujejo luksuzne domove) idealista.it. Obstaja tudi režim za tuje upokojence, ki se preselijo v določene regije (pavšalni 7 % davek na tujo pokojnino, veljaven le za določena območja juga, ne pa za Toskano). Poleg tega Italija ponuja tako imenovano “vizo za izbrano bivanje” za upokojence ali finančno neodvisne tujce, ki želijo živeti v Italiji; potrebni so dokazi o ustreznih dohodkih, zato številni tujci, ki kupijo dom, to možnost uporabijo za prebivanje za polni ali delni del leta v Firencah. Pomembno je poudariti, da nakup nepremičnine sam po sebi ne zagotavlja bivanja – še vedno potrebujete vizum/urejen status za dolgoročno prebivanje v Italiji, če niste državljan EU. Lastništvo nepremičnine pa lahko pridobitvi vizuma pomaga (dokazuje nastanitev in finančno izkazovanje zavezanosti).

Pravno morajo tuji kupci upoštevati tudi:

  • Financiranje: Italijanske banke posojajo tudi nerezidentom, a je običajno najvišje razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine 50–60 % in obrestne mere so lahko za nerezidente nekoliko višje. Številni tuji kupci v Firencah kupujejo z gotovino ali uporabljajo financiranje iz svoje domovine z zastavo premoženja, da se izognejo italijanski hipotekarni birokraciji.
  • Preverjanje lastništva: Vedno opravite temeljito skrbnost – preverite zemljiškoknjižne podatke, zagotovite, da na nepremičnini ni zastavnih pravic ali nepooblaščenih gradenj, in da ima prodajalec jasno lastništvo. Te preveritve običajno opravi notar. Stare stavbe v Firencah imajo lahko zgodovinske omejitve (vincoli), če jih varuje zavod za varstvo kulturne dediščine; to ne preprečuje nakupa, pomeni pa, da za vsako prenovo potrebujete posebna dovoljenja.
  • Predpisi glede oddajanja: Kot omenjeno, če nameravate oddajati, bodite pozorni na lokalne uredbe. Na primer, kratkoročno oddajanje je zdaj strogo omejeno v firenškem UNESCO-ovem zgodovinskem središču – novi lastnik tam ne more samodejno začeti Airbnb dejavnosti zaradi omejitve novih licenc investropa.com. Vendar so zunaj starega mestnega jedra pravila bolj prizanesljiva, čeprav je registracija pri občini obvezna. Vedno preverite najnovejše lokalne predpise, če je del vašega načrta oddajanje za dohodek.

Skratka, tuji vlagatelji v nepremičnine v Firencah uživajo na splošno prijazno okolje brez omejitev glede lastništva in z razumno obdavčitvijo, zlasti če je naložba pravilno strukturirana. Ključna opozorila so načrtovanje davkov ob nakupu (ti so višji, če ne postanete rezident), spoštovanje predpisov glede oddajanja ter izkoriščanje italijanske mreže davčnih sporazumov in posebnih režimov za optimizacijo svoje naložbe. S pravilno pravno podporo je nakup v Firencah lahko enostaven – dobro uveljavljena italijanska zakonodaja in profesionalen notarski sistem zagotavljata varno podlago za transakcijo. Mnogi tuji kupci so Firence uspešno izbrali za svoj drugi dom ali naložbo, privabljeni ne le zaradi lepot mesta, temveč tudi zaradi stabilnih lastninskih pravic in možnih davčnih ugodnosti.

Priložnosti in tveganja pri vlaganju v nepremičnine

Firence ponujajo kombinacijo privlačnih priložnosti in pomembnih tveganj, ki jih mora upoštevati vsak vlagatelj ali kupec nepremičnine v letu 2025:

Priložnosti:

  • Stabilni donosi od najema: Zaradi velikega povpraševanja po najemninah so donosi od oddajanja v Firencah privlačni, zlasti v primerjavi z mnogimi evropskimi mesti. Bruto donosi za stanovanja v Firencah v povprečju znašajo okoli 6–8% globalpropertyguide.com, kar je precej dobro. Na primer, majhna stanovanja v študentskih območjih ali tik izven turističnega središča lahko letno prinesejo več kot 7% globalpropertyguide.com. To je priložnost za vlagatelje, ki iščejo prihodek – bodisi s dolgoročnim najemom lokalnim prebivalcem/študentom ali z urejenim kratkoročnim oddajanjem turistom. Visoke najemnine (v Firencah so med najvišjimi v Italiji columbusintl.com) v kombinaciji s še vedno sprejemljivimi nakupnimi cenami (če jih primerjamo na primer z Londonom ali Parizom) ponujajo dober potencial za likvidnost naložbe.
  • Potencial za kapitalsko rast: Trg nepremičnin v Firencah je bil zgodovinsko gledano manj nestanoviten in bolj stalno rastoč. V obdobju 5–10 let so lastniki običajno opazovali rast vrednosti. Zaradi trajne privlačnosti mesta in omejene gradnje so obeti za dolgotrajno kapitalsko rast še naprej pozitivni. Investitorji, ki stavijo na določene soseske (npr. območja, kjer so predvidene infrastrukturne izboljšave, kot so nove tramvajske linije, ali območja v procesu gentrifikacije), bi lahko presegli mestno povprečje. Primer Oltrarna in drugih nekoč prezrtih okrožij, ki zdaj pridobivajo na vrednosti, kaže, kako lahko pravilna izbira območja prinese rezultate.
  • Diverzifikacija in varno zavetje: Naložbe v Firence predstavljajo diverzifikacijo za mednarodne vlagatelje. Italijanske nepremičnine, zlasti v Firencah, običajno ne gibajo povsem usklajeno, na primer z borzami ali celo z drugimi trgi nepremičnin po svetu. V preteklih globalnih krizah so nepremičnine v Toskani pogosto ohranjale vrednost razmeroma dobro, saj so premožni kupci kupovali “resnična sredstva.” Oprijemljiva vrednost lastništva zgodovinskega firenškega stanovanja ali toskanske vile nudi občutek varnosti. V negotovih časih lahko trda sredstva na kulturno pomembnih lokacijah ohranijo povpraševanje.
  • Razvoj in priložnosti za dodano vrednost: Za tiste, ki so pripravljeni sprejeti projekte, Firence ponujajo veliko starejših nepremičnin, ki jih je mogoče izboljšati z obnovo. Italija je občasno ponujala davčne spodbude za prenove (npr. nedavna spodbuda “Superbonus 110%”, ki se sicer izteka, a je pokazala podporo vlade izboljšavam nepremičnin). Obnova stoletnega stanovanja po sodobnih luksuznih standardih ali preureditev večje nepremičnine v več enot lahko bistveno poveča vrednost. Priložnosti so tudi v nišnih segmentih kot so domovi za starejše ali študentske nastanitve, kjer je povpraševanje večje od ponudbe – vlagatelji, ki razvijajo ali predelajo nepremičnine za te potrebe, lahko ustvarijo lepe donose.
  • Turizem kot gonilo poslov: Poleg klasičnih stanovanj Firence zaradi turističnega razcveta ponujajo priložnosti v gostinskih nepremičninah. Lastništvo majhne gostišča, B&B ali apartmaja s storitvami (v skladu z novimi pravili) je lahko donosno. Prav tako so poslovni prostori za turiste (restavracije, trgovine) na ključnih lokacijah stava na nadaljnjo moč firenškega turizma (več kot 5 milijonov obiskovalcev muzejev, kot je Uffizi, v letu 2023 gowithguide.com gowithguide.com in rekordnim številom turistov). Ker je turizem v Italiji predstavljal več kot 10 % BDP v letu 2023 gowithguide.com, so Firence v ospredju te dejavnosti in tako predstavljajo močno osnovo za naložbe v nepremičnine povezane s turizmom.

Tveganja:

  • Gospodarska tveganja in tveganja obrestnih mer: Italijansko gospodarstvo raste počasi (približno 0,5–1 % rast BDP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) in ostaja občutljivo na šoke. Recesija ali večja brezposelnost bi lahko zmanjšali lokalno povpraševanje po nepremičninah. Poleg tega, čeprav so se obrestne mere stabilizirale, bi vsak prihodnji dvig evropskih obrestnih mer lahko zmanjšal dostopnost za kupce s financiranjem in povzročil pritisk na padec cen. Globalne gospodarske težave (npr. nov val pandemije ali geopolitična kriza) bi lahko zmanjšale zanimanje tujih kupcev in turizem, kar bi neposredno vplivalo na trg nepremičnin v Firencah.
  • Regulativne spremembe: Regulativno okolje je pomembno tveganje, zlasti za investitorje v oddajo nepremičnin. Že smo videli strožje predpise o kratkoročnem oddajanju v središču Firenc investropa.com; možno je, da bi lahko država uvedla širše omejitve (v Italiji so že potekale razprave o nacionalnem zakonu o kratkoročnih najemih in celo o davku na drugo nepremičnino v turističnih mestih). Davčna zakonodaja se lahko tudi spremeni – čeprav ima Italija trenutno investicijam prijazne pavšalne davke in spodbude, bi lahko sprememba vladnih prioritet vplivala na davčno obremenitev tujih lastnikov ali uvedbo novih nepremičninskih dajatev. Pomembno je spremljati politiko.
  • Likvidnost in transakcijski stroški: Nepremičnine v Firencah (in v Italiji nasploh) niso zelo likvidne. Prodaja nepremičnine, zlasti tistih višjega cenovnega razreda ali unikatnih, lahko traja več mesecev ali celo let, da najdete kupca po želeni ceni. Če boste morali hitro prodati, boste morda morali sprejeti znaten popust. Transakcijski stroški so prav tako visoki (kot omenjeno, ~10 % ali več ob nakupu, prodajalci pogosto plačajo tudi ~3 % provizije agentom), kar pomeni, da se vam mora cena zvišati za več kot 15 %, da bi pri preprodaji dosegli izenačenje. Ta nelikvidnost in stroški pomenijo, da bi morali investitorji računati na večletno naložbeno obdobje in ne pričakovati enostavnega preprodajanja nepremičnin.
  • Strukturni in vzdrževalni stroški: Stavbe v Firencah so stare – lastništvo stanovanja iz časa renesanse pomeni spopadanje s stoletja staro infrastrukturo. Nepričakovani stroški obnove, soočenje z italijansko birokracijo pri pridobivanju dovoljenj (zlasti če je nepremičnina uradno zgodovinska), in stalno vzdrževanje so lahko visoki. Novi predpisi EU o energetski učinkovitosti bi lahko v prihodnjih letih zahtevali nadgradnje starejših stavb (Italija še razpravlja o implementaciji). Ti dejavniki lahko zmanjšajo donosnost investicije ali otežijo prenovo. Temeljit pregled stanja objekta in morebitnih prihodnjih obveznosti (npr. obnovitev fasade, ki jo zahteva condominio, ali potresna sanacija) je pomemben.
  • Nasičenost trga v nekaterih segmentih: Čeprav je povpraševanje visoko, se lahko določeni podsegmenti trga nasičijo. Na primer, luksuzni trg se zanaša na razmeroma majhen bazen kupcev; če preveč luksuznih nepremičnin obenem pride na trg (recimo, če razvijalci pretvarjajo palače v luksuzna stanovanja), se lahko čas prodaje podaljša. Podobno lahko, kot smo že omenili, če se zgradi veliko novih študentskih stanovanj, najemnine na tem področju stagnirajo ali celo padejo. Ključno tveganje je predpostavljati, da bo rast povpraševanja iz preteklosti neprekinjeno trajala – vlagatelji bi morali biti previdni pri ekstrapoliranju trendov. Na primer, če bi se turizem zmanjšal (mestna uprava včasih predlaga omejitve za obvladovanje prevelikega števila turistov), bi to lahko vplivalo na donosnost kratkoročnih najemov.

Pri tehtanju teh dejavnikov bodo preudarni vlagatelji v Firencah sprejeli dolgoročni, vrednostno usmerjen pristop. Možnosti za doseganje solidnih donosov in za rast vrednosti premoženja so resnične, vendar se je treba pripraviti tudi na izzive, kot so pravna zapletenost in nihanja na trgu. Diverzifikacija znotraj Firenc (mešanica osrednjih in razvijajočih se sosesk ali različnih tipov najemov) lahko zmanjša tveganje. Mnogi vlagatelji ugotavljajo, da je intrinzična vrednost lastništva nepremičnine v Firencah – stopiti v eno največjih mest na svetu – že sama po sebi nagrada, s skrbnim načrtovanjem pa se lahko finančne koristi uskladijo s to izkušnjo. Kot vedno bosta temeljita raziskava, posvet z lokalnimi nepremičninskimi strokovnjaki in jasna strategija pripomogla k temu, da izkoristite trg nepremičnin v Firencah in ob tem ustrezno obvladate njegova tveganja.

Ekonomski in turistični dejavniki, ki vplivajo na trg

Trg nepremičnin v Firencah ni mogoče ločiti od širšega ekonomskega in turističnega konteksta regije. Usoda mesta je tesno povezana z njegovo vlogo kulturne in turistične prestolnice ter s splošnim gospodarskim stanjem Italije.

Turizem je nedvomno največji zunanji dejavnik, ki vpliva na nepremičninski trg Firenc. Leta 2024 se je turizem v Firencah vrnil na rekordne ravni – mesto je v letu 2023 zabeležilo skoraj 13 milijonov nočitev (približno 75 % teh obiskovalcev je bilo iz tujine) gowithguide.com, trend v letu 2024 pa je bil še višji. Za primerjavo: metropolitansko območje Firenc šteje okoli 700.000 prebivalcev, vendar se s prihodom turistov med vrhuncem sezone efektivno prebivalstvo poveča na približno 1,5 milijona ljudi gowithguide.com. Ta ogromen pritok ustvarja veliko povpraševanje po kratkoročnih nastanitvah – hotelih, počitniških najemih ipd. – kar posredno vpliva na stanovanjski trg (veliko stanovanj je bilo preurejenih v turistične namene, kot smo že omenili). Pomeni tudi, da podjetja, ki se ukvarjajo s turističnimi storitvami (trgovine, restavracije), uspešno poslujejo in s tem podpirajo najemnine poslovnih prostorov na privlačnih lokacijah. Kulturne znamenitosti kot so Galerija Uffizi (5 milijonov obiskovalcev v letu 2023) gowithguide.com in renesančna dediščina mesta Firence ohranjajo na seznamih “krajev, ki jih morate obiskati”. Dokler Firence ostajajo ena izmed najbolj zaželenih svetovnih destinacij – in vodilno italijansko mesto za umetnostni ter zgodovinski turizem – bo povpraševanje po nepremičninah visoko: tujci pogosto kupijo počitniške domove po obisku, turistične nepremičnine pa ostajajo privlačna naložba.

Vendar pa turizem prinaša tudi določena tveganja oziroma izzive: pretirani turizem (overtourism) je postal zaskrbljujoč, zato so bile uvedene nekatere regulative (kot so omejitve oddajanja) in so mestne razmere lahko odvrnile nekaj domačinov zaradi prevelike gneče. Nenehno poteka razprava o trajnostnem turizmu – če bi mesto uvedlo dodatne omejitve (npr. dnevno omejitev obiskovalcev ali strožjo licenciranje hotelov), bi to lahko različno vplivalo na nepremičninski trg. Na splošno pa si lokalna oblast prizadeva upravljati turizem tako, da ščiti kakovost življenja prebivalcev, kar je dolgoročno pozitivno za nepremičninsko okolje (zagotavlja, da mesto ostane prijetno za bivanje in ne le odprt muzej).

Na širšem gospodarskem področju ima Firence koristi od tega, da so glavno mesto Toskane, razmeroma premožne regije. Gospodarstvo mesta ne vključuje le turizma, temveč tudi modo (nekateri večji italijanski modni hiši imajo sedež tukaj ali v bližini), izobraževanje (več univerz in mednarodnih šol) ter proizvodnjo luksuznih izdelkov (parfumi, usnjeni izdelki ipd.). Stopnja brezposelnosti v Toskani je bila nižja od italijanskega povprečja, Firence pa uživajo razmeroma močan srednji razred. Leta 2022 je bilo povprečno letno dohodka na območju Firenc okoli 24.000 € lanazione.it, kar je višje kot v mnogih južnih mestih in podpira lokalno kupno moč pri nakupu stanovanj (čeprav je to še vedno skromno glede na stroške stanovanj). Italijanska nacionalna gospodarska rast je zmerna – okoli 0,8–1 % po napovedih za leto 2025 globalpropertyguide.com – in visoka javna zadolženost včasih povzroča negotovost. Vendar bi lahko vsak večji gospodarski ukrep ali šok (na primer varčevalni ukrepi, večje davčne obremenitve ipd.) vplival na zaupanje potrošnikov in nepremičninski trg. Doslej sta kljub počasni rasti nizke obrestne mere do nedavnega in kulturni dejavniki (Italijani imajo nepremičnine za priljubljeno naložbo) ohranjala stabilnost nepremičninskega trga.

Pomemben dejavnik je bila denarna politika Evropske centralne banke. Leta 2022–2023 je naraščajoča inflacija povzročila višje obrestne mere, kar je začelo hladiti nekatere evropske nepremičninske trge. Do konca leta 2024 se je ECB ob umiritvi inflacije odločila za manjše znižanje obrestnih mer practiceguides.chambers.com. Za Italijo in s tem tudi za Firence nižje obrestne mere pomenijo, da so hipoteke nekoliko bolj dostopne, kar lahko pripelje določene kupce nazaj na trg, katere so visoke obresti v letu 2023 odvrnile. Vendar se veliko firenških kupcev opira na lastni kapital/denar ali manjša posojila, zato je učinek zmeren – a za povpraševanje je to pozitiven trend. Inflacija vpliva tudi na gradbene stroške: močno so porasli v letih 2021–2022, zaradi česar je bilo graditi ali prenavljati dražje, kar je upočasnilo nekatere projekte. Če inflacija ostane v mejah, se lahko gradnja zopet okrepi, kar postopoma povečuje ponudbo.

Poleg tega na trg vplivajo devizni tečaji in svetovna gospodarska gibanja. Močan dolar (ali funt itd.) v primerjavi z evrom pomeni, da so nepremičnine v Firencah za te kupce cenovno ugodnejše. V letih 2022–2023 je bil evro razmeroma šibek in dejansko se je povečalo število ameriških kupcev, ki so to izkoristili investropa.com. Če bi se evro občutneje okrepil, bi to lahko zmanjšalo zanimanje tujcev ali pa bi evropski kupci ponovno postali aktivnejši. Politična stabilnost v Italiji in EU je prav tako pomembna za zaupanje tujih vlagateljev – vsaka nestabilnost lahko za nekaj časa upočasni tuje nakupe, medtem ko obdobja stabilnosti (kot je trenutno, saj italijanska vlada nakazuje naložbam prijazno politiko) ohranjajo zanimanje.

Na koncu, primerjalni regionalni dejavniki: znotraj Toskane je Firence glavno mesto, vendar kupci razmišljajo tudi o drugih območjih, kot so obalna Toskana (npr. Versilijska obala: Forte dei Marmi, itd.) ali mesteca na gričih (kot so Siena, Lucca, Pisa). Za primerjavo: ti trgi so na splošno cenejši (npr. mesto Lucca v povprečju okoli 3.100 €/m² idealista.it, Pisa še manj), razen za posebne enklave (Forte dei Marmi v pokrajini Lucca ima izjemno visoke cene vil zaradi bogatih mednarodnih prebivalcev). Včasih, če Firence postanejo “preveč drage”, se lahko del kupcev odloči za veliko podeželsko hišo 30 km izven mesta za isto ceno kot majhno stanovanje v mestu. Tako se Firence za določene kupce konkurirajo znotraj območja Toskane. Leta 2024 so Firence ostale najdražje mesto v Toskani (okoli 4.300–4.400 €/m²), sledijo nekateri obalni kraji in Lucca lanazione.it idealista.it. Dobro stanje firenškega trga lahko pravzaprav dvigne okoliške trge – na primer, nekdo, ki si ne more več privoščiti Firenc, lahko kupi v Pratu, Pistoji ali Arezzu (vsa bližnja mesta z nižjimi cenami), kar nekoliko dvigne tudi te trge. Po drugi strani pa bi vsaka stagnacija v Firencah verjetno negativno vplivala na celotno Toskano.

Za zaključek: turizem in gospodarski trendi trenutno močno podpirajo nepremičninski trg v Firencah: turizem zagotavlja stalen dotok povpraševanja in prihodkov v mesto, širše gospodarstvo pa je sicer nizko-rastno, a dovolj stabilno za nadaljnje naložbe v nepremičnine. Globalna privlačnost Firenc jih do neke mere izolira od lokalnih gospodarskih nihanj – mednarodni interes lahko ohrani povpraševanje, tudi kadar domače pojenja. Kljub temu naj vlagatelji spremljajo turistične politike, gospodarski razvoj v Evropi ter regionalno konkurenco, saj bodo ti dejavniki še naprej oblikovali gibanje trga. Dokler ostajajo Firence uspešno kulturno in gospodarsko središče, bo njihov nepremičninski sektor verjetno ostal živahen.

Primerjave z okoliškimi toskanskimi območji

Pri oceni nepremičninskega trga v Firencah je koristno primerjati mesto z drugimi območji Toskane in z neposredno okolico, da dobimo boljši kontekst o relativni uspešnosti in privlačnosti.

Znotraj metropolitanskega območja so cene v Firencah bistveno višje kot v sosednjih mestih. Na primer, v začetku leta 2025 je povprečna cena nepremičnine v:

  • Mesto Firence: ~4.365 €/m² (najemnine ~21,1 €/m²) lanazione.it.
  • Sesto Fiorentino (severno predmestje blizu letališča v Firencah): ~3.313 €/m² (najem ~13,1 €/m²) lanazione.it.
  • Scandicci (jugozahodno, povezano s tramvajem): ~3.240 €/m² (najem ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.

To pomeni, da nakup v samih Firencah pomeni 30–35 % višjo ceno v primerjavi s temi bližnjimi mesti. Tudi znotraj širše firenške province imajo številna pol-podeželska območja ali manjše skupnosti precej nižje cene. Na primer, mesto kot sta Empoli ali Pistoia (ne daleč od Firenc) dosega povprečje v območju 2.000 € na kvadratni meter. Privlačnost bivanja v zgodovinskem mestu ali v peš razdalji od Duoma jasno prinaša pomembne stroške. Vendar predmestja pridobivajo na zanimanju: izboljšan javni prevoz (kot je tramvaj do Scandiccija in kmalu še do drugih predmestij) ter iskanje dostopnosti povzročata določen približek. Scandicci je, kot smo omenili, doživel dvig cen deloma zaradi tramvajske povezave lanazione.it, ima pa celo nekaj “VIP” hribovitih predelov (Mosciano itd.), kjer cene dosegajo 3.800–4.000 €/m², čeprav gre za velike vile lanazione.it. Razlika med Firencami in njihovimi predmestji bi se lahko nekoliko zmanjšala, če bodo cene v mestu rasle hitreje kot v predmestjih, a ugled Firenc zagotovo pomeni, da bodo ostale dražja izbira.

Primerjava Firenc z drugimi toskanskimi mesti:
Ostale toskanske province imajo nepremičninske trge, ki so na splošno manjši in cenejši:

  • Siena – Zgodovinsko mesto in turistično središče, cene v Sieni so glede na velikost visoke, a še vedno praviloma nižje kot v Firencah. Številni deli Siene se gibljejo okoli 3.000–3.500 €/m². Mesto nima Firencam primerljivega mednarodnega poslovnega in izobraževalnega sektorja, zato povpraševanje izhaja bolj iz turizma in lokalnih prebivalcev.
  • Pisa – Znana po poševnem stolpu, ima Pisa zmerne cene (morda povprečno med 2.200 in 2.800 €/m²). Na trg vplivajo univerza in nekaj tehnološke industrije, a spet ne tako mednarodno kot v Firencah.
  • Lucca – Lucca je zanimiva: postala je precej priljubljena med tujimi kupci (očarljivo obzidano mesto). Po podatkih je provinca Lucca imela ene višjih cen v Toskani (okoli 3.165 €/m², s čimer je ena najdražjih po Firencah) idealista.it. To je verjetno zato, ker Lucca vključuje premožne enklave (obmorski Forte dei Marmi v provinci Lucca je izjemno drag). V samem mestu Lucca je povprečje lahko ~2.500 €/m², vendar je luksuzni segment dvignjen zaradi zanimanja izseljencev.
  • Arezzo, Pistoia, Grosseto itd. – Te province in mesta so bistveno cenejši, pogosto v razponu 1.500–2.500 €/m². Privabljajo nekatere tuje kupce, ki iščejo podeželske kmetije (zlasti na območjih Chianti, ki se prekrivajo med Sieno/Arezzom), vendar niso neposredna konkurenca Firencam.

Ena pomembnejših primerjav je podeželje Chianti med Firencami in Sieno. Številni mednarodni kupci, ki imajo radi Toskano, tehtajo med mestom in podeželjem. V Chiantiju (npr. kraji kot sta Greve in Chianti ter Gaiole in Chianti) so cene na m² lahko nižje – pogosto 2.500–3.000 €/m² v povprečju immobiliare.it immobiliare.it – vendar so podeželske nepremičnine običajno večje in imajo zemljišča, zato je lahko skupna cena visoka, tudi če je cena €/m² zmerna. Trg za podeželske vile in kmetije je bil zelo močan v času pandemije (ljudje so iskali prostor) in ostaja robusten, je pa zelo segmentiran (lepo obnovljena kmetija lahko doseže milijone, medtem ko je hišica, potrebna obnove, lahko razmeroma poceni). Trg Firenc v primerjavi z območjem Chianti se pogosto odloča glede na življenjski slog: udobnost mesta in naložbeni potencial oddajanja (Firence) proti podeželskemu miru in pogosto večjim nepremičninam (Chianti). Nekateri investitorji izberejo Chianti za osebno uporabo (počitniške hiše), Firence pa kot čisto naložbo (oddajanje).

Obalna Toskana (npr. obala Versilia v provinci Lucca in Monte Argentario na jugu) je še ena primerjava: Ta območja so trgi počitniških hiš za Italijane in tujce, ki iščejo morje. Forte dei Marmi (Versilia) je ena najdražjih točk v Italiji (tamkajšnje vile lahko zlahka presežejo 10.000 €/m² zaradi premožnih ruskih in evropskih kupcev). A to je nišni luksuzni trg – ki ga ni mogoče neposredno primerjati s širšim trgom Firenc. Na splošno pa je zunaj nekaj vročih točk obalna Toskana cenejša od Firenc.

Kar se tiče tržnih trendov, Firence pogosto vodijo ali posnemajo širši toskanski trend. Na primer, leta 2024 so se cene nepremičnin v Toskani na splošno zvišale za okoli 1 %–2 % idealista.it, kar je podobno državljanskim povprečjem, vendar so Firence presegle povprečje z rastjo bližje 5 %+ v tem obdobju. Okolici občasno doživijo halo učinek: ko so Firence preveč vroče, se povpraševanje prelije drugam. Primer: v manjših mestih, kot je Prato (le 20 km od Firenc), se je povečala prodaja stanovanj, saj ljudje, ki delajo v Firencah, kupujejo v Pratu zaradi nižjih stroškov. A nobeno od teh krajev ne more poustvariti edinstvene privlačnosti Firenc; zato imajo Firence močan premium in so bolj stabilne. V času upada trga ponavadi tudi bolje ohranijo vrednost – vedno je namreč neka osnovna stopnja kulturnega/turističnega povpraševanja, ki ga manjšim mestom primanjkuje. Na primer, po letu 2008 so številni manjši toskanski trgi močno izgubili na vrednosti, medtem ko je bil padec v Firencah blažji in okrevanje hitrejše.

Če povzamemo, so Firence nesporni vodja nepremičninskega trga v Toskani, tako po ceni kot po povpraševanju. Okolici v Toskani ponujajo nižje vstopne cene in včasih višjo kakovost življenja (kar je lahko priložnost za tiste, ki si Firenc ne morejo privoščiti), vendar pa njihov naložbeni profil ni primerljiv z Firencami z vidika likvidnosti, najemnega povpraševanja ali potenciala rasti vrednosti. Kljub temu lahko vlagatelji razmišljajo o predmestjih Firenc ali sekundarnih toskanskih mestih za posebne strategije (npr. nakup večjih nepremičnin ali diverzifikacija). Pomembno je upoštevati tudi regionalni kontekst: v Toskani kot celoti zaznavamo zmerno rast vrednosti nepremičnin investropa.com, z velikim zanimanjem tujcev v slikovitih območjih. A Firence izstopajo kot kozmopolitsko središče in so v marsičem primerljive bolj z Milanom, Rimom ali Benetkami kot s svojimi provincialnimi sosedi. Posebni status mesta zagotavlja, da pogosto sledi svoji poti, primerjava z bližnjimi območji pa le poudari, kako izjemen je trg nepremičnin v Firencah znotraj regije.

Dodaj odgovor

Your email address will not be published.

Don't Miss

Beyond GPT-5: The Next Frontier of Foundation Models

Onstran GPT-5: Naslednja meja temeljnih modelov

Temeljni modeli, kot je OpenAI-jev GPT-4, so že spremenili naš
North Las Vegas & Enterprise Real Estate Market 2025: Boomtown Growth, Key Trends & 5‑Year Outlook

Severno Las Vegas in nepremičninski trg v Enterprise 2025: Razcvet »boomtowna«, ključni trendi in 5-letna napoved

Zračni posnetek novih predmestnih stanovanjskih naselij v kraju Enterprise, NV,