Nepremičninski trg Kajmanskih otokov 2025: trendi, napovedi in ključni vpogledi

Trg nepremičnin na Kajmanskih otokih v letu 2025 zaznamujejo veliko povpraševanje, naraščajoče cene in odporna perspektiva v vseh glavnih segmentih – stanovanjskem, poslovnem in luksuznem. Kljub rahlemu ohlajanju števila transakcij v primerjavi s povpandemičnim skokom, so vrednosti nepremičnin ostale nespremenjene ali se povečale zaradi omejene ponudbe in priliva novih prebivalcev caymanresident.com caymanresident.com. Stabilno gospodarstvo, ničelni neposredni davki in status otokov kot svetovnega finančnega središča še naprej privabljajo domače in tuje kupce. Hkrati naravne lepote in varnost Kajmanskih otokov povečujejo privlačnost za počitniške luksuzne domove in vlagatelje z višjimi prihodki. To poročilo ponuja podroben pregled trenutnih tržnih trendov (z 2025 podatki o cenah), investicijskih priložnosti, regulativnih sprememb, ključnih lokacij, gospodarskih gonilcev, tveganj in napovedi za naslednjih 3–5 let. Prav tako primerja trg na Kajmanskih otokih z drugimi karibskimi in mednarodnimi davčno nevtralnimi jurisdikcijami, da bi prikazalo njegovo uspešnost v širšem kontekstu.

(Kazalo vsebine: Pregled trga (2025) – trendi v stanovanjskem, poslovnem in luksuznem segmentu; naložbene možnosti; regulativno okolje; ključne lokacije; gospodarski dejavniki; tveganja in izzivi; napoved 2026–2030; primerjalna analiza; )

Pregled trga 2025: Trenutni trendi in podatki o cenah

Trendi na stanovanjskem trgu nepremičnin v 2025

Prodajna aktivnost: Stanovanjski sektor ostaja gonilo trga nepremičnin na Kajmanskih otokih v letu 2025. Že v prvem četrtletju 2025 je bilo prodanih 153 stanovanjskih nepremičnin, s skupno vrednostjo več kot 255 milijonov USD eracayman.com eracayman.com. To vključuje 104 prodaje stanovanj v etažni lastnini (102 milijona USD) in 39 enodružinskih hiš (141 milijonov USD) v prvem četrtletju, kar odraža zdravo povpraševanje po stanovanjih in hišah. Skupni obseg transakcij se je umiril glede na burno obdobje v letih 2021–2022, a ostaja robusten – na primer, v prvi polovici 2024 je bilo zaključenih 425 prodaj nepremičnin (vrednost CI$143,4M) v primerjavi s 791 v prvi polovici 2023 (CI$379,4M) caymanresident.com. Padec števila prodaj od leta 2023 nakazuje na ohlajen, a stabiliziran trg v letih 2024–25, čeprav so povprečne vrednosti nepremičnin narasle.

Cenovne ravni: Stanovanjske cene so v vzponu. V 1. četrtletju 2025 je bila povprečna cena na prodano nepremičnino približno 1,374 milijona USD, kar je 6,8 % več kot leto prej blog.bovell.ky. Enako je povprečna zahtevana cena novih nepremičnin ostala visoka (~1,82 milijona USD v 1. četrtletju 2025) blog.bovell.ky. To nadaljuje vzorec iz leta 2024: kljub višjim obrestnim meram je omejena ponudba pomenila, da so cene ostale visoke ali celo zrasle, kar je lastnikom prineslo kapitalsko rast caymanresident.com. Podatki sredi leta 2024 kažejo, da so samostojne hiše dosegle povprečno ceno ~1,6 milijona CI$ (≈1,92 milijona USD) in ~91 % zahtevane cene caymanresident.com. Stanovanjske enote, ki predstavljajo velik del kajmanskega trga, se običajno prodajo za okoli 90 % zahtevane cene in so v priljubljenih srednjih kompleksih beležile približno 10 % letno rast cen caymanresident.com. Posebej izstopa območje Seven Mile Beach (SMB) – glavni kajmanski pas ob plaži – ki deluje kot “trg znotraj trga”, kjer vrednosti redko upadejo zaradi izredno omejene ponudbe nepremičnin ob plaži caymanresident.com caymanresident.com. Na primer so starejši apartmaji ob plaži, ki so bili leta 2019 prodani za približno 1,2 milijona USD, leta 2024 po prenovi ponovno na trgu za 3,6+ milijona USD, ultra-luksuzne enote (dupleksi, penthouse) v prenovljenem Lacovia zdaj dosegajo 5–30 milijonov USD caymanresident.com. To poudarja v nebo segajoče vrednosti v luksuznem segmentu nepremičnin ob plaži na Kajmanskih otokih (več o tem spodaj).

Zaloge in ponudba: Kupci imajo leta 2025 dejansko več izbire na trgu stanovanj kot v preteklih letih. Aktivnih oglasov je več – približno 1.368 stanovanjskih nepremičnin je bilo na trgu v prvem četrtletju 2025, v vrednosti okoli 2,85 milijarde USD eracayman.com eracayman.com. Od teh je okoli 1.072 stanovanj (v vrednosti 1,93 milijarde USD) in 209 samostojnih hiš (v vrednosti 810 milijonov USD) eracayman.com. Ta več kot 15-odstotna rast zalog v primerjavi z letom prej je deloma posledica dokončanja novih projektov in dejstva, da več lastnikov prodaja nepremičnine blog.bovell.ky. Kljub temu pa resnična razpoložljivost ostaja bolj omejena, kot se zdi – veliko oglasov je že v postopku prodaje ali rezervacije. Do konca leta 2024 je bilo dejansko na voljo približno 1.524 enot od skupno 1.800 oglasov v MLS, če izločimo enote v postopku prodaje 1503propertygroup.com. Pomembno je, da rast prebivalstva na Kajmanskih otokih (glej Gospodarski dejavniki) še naprej hitro absorbira novo ponudbo, zato povpraševanje še vedno presega ponudbo v ključnih segmentih 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Določeni cenovni razredi – npr. družinske hiše do 1 milijona CI$ – beležijo izjemno konkurenco in hitro prodajo. Pravzaprav je najemni trg postal zelo omejen, saj se številni potencialni kupci zaradi visokih obrestnih mer ali zamud pri novogradnjah odločajo za najem; kakovostna najemna stanovanja zdaj “daljejo v nekaj urah”, najemnine pa so močno zrasle v letih 2023–24 caymanresident.com caymanresident.com.

Profil kupca in trendi povpraševanja: Pomemben delež povpraševanja po stanovanjih prihaja od novih prebivalcev, ki se selijo na Kajmanske otoke zaradi cvetočih industrij. Leta 2024 je na Kajmanske otoke prišel val strokovnjakov s področja družinskih pisarn, financ, prava, gradbeništva in gostinstva, kar je spodbudilo povpraševanje po stanovanjih caymanresident.com. Mnogi od teh so tujci z delovnimi dovoljenji (več kot polovica delovne sile), ki sprva najemajo, a pogosto po nekaj letih kupijo nepremičnino blog.bovell.ky. Aktivni so tudi lokalni Kajmančani, zanimivo pa je, da so v letu 2024 lokalni kupci prevzeli vodstvo po številu nakupov, k čemur so pripomogli visoka zaposlenost in prihod družin s srednjimi dohodki 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Medtem pa tuji kupci (ZDA, Kanada, Evropa) ostajajo ključni, zlasti v segmentu počitniških in luksuznih nepremičnin. Po nekaj svetovne negotovosti v letu 2024 se je zanimanje mednarodnih kupcev znova povečalo v letu 2025 – tuje vlagatelje privabljajo varnost, davčne ugodnosti in donosi od najemnin na Kajmanskih otokih. Posrednik ERA Cayman je izpostavil največje zanimanje tujih strank za območja kot sta Rum Point in North Side (za samostojne hiše na plaži in stanovanja s potencialom za kratkoročni najem), pa tudi za stanovanja ob vodi v West Bayu v bližini Seven Mile Beach eracayman.com. To odraža trend kupcev, ki iščejo nepremičnine za življenjski slog, ki hkrati služijo kot dobičkonosne počitniške naložbe (koristijo od ponovnega razcveta turizma).

Napoved za stanovanjski segment: Zagon na stanovanjskem trgu Kajmanskih otokov se do leta 2025 ne kaže, da bi resno popuščal. Pričakuje se, da bodo hiše in stanovanja na zaželenih območjih še naprej pridobivala na vrednosti, saj število prebivalcev narašča, zemljišč za gradnjo pa je omejeno. Vendar pa postaja trg vse bolj segmentiran: segment izjemno luksuznih nepremičnin cveti (kupci z veliko kapitala iščejo nepremičnine za prestiž), medtem ko se srednji trg in segment prvih kupcev soočata z izzivi glede dostopnosti zaradi visokih stroškov financiranja. Razvijalci se odzivajo z uvajanjem cenovno nekoliko dostopnejših projektov za prve kupce in družine, kar je dejansko povzročilo rahlo znižanje (~1,7 % padec) povprečne cene novih oglasov na 1,65 milijona USD v letu 2024 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com – to nakazuje novo ponudbo nepremičnin pod vrhunskim luksuznim razredom. Vladne politike (glej regulativni del), kot so oprostitve davka na promet nepremičnin za domačine, prav tako olajšujejo vstop domačinom Kajmanskih otokov. Na splošno se pričakuje, da bodo cene stanovanj v najbolj zaželenih območjih nadaljevale rast v letu 2025, saj bo ponudba še naprej omejena 1503propertygroup.com, medtem ko bodo prodajne količine ostale zmerne (glede na vrhove v letih 2021–22), razen če bi stroški izposoje občutno padli.

Trendi komercialnih nepremičnin v letu 2025

Pisarna in maloprodaja: Sektor poslovnih nepremičnin na Kajmanskih otokih je manjši od stanovanjskega, vendar ima ključno vlogo zaradi položaja otokov kot finančnega središča in turistične destinacije. Leta 2025 ostaja povpraševanje po pisarniških prostorih na Grand Caymanu zdravo – podjetja iz finančnih storitev, odvetniške pisarne ter nova podjetja (vključno s podjetji s področja fintech in povezanimi podjetji v posebni gospodarski coni) podpirajo nizko stopnjo praznih prostorov v pisarnah razreda A. George Town (prestolnica) in korridor Seven Mile Beach (vključno z modernim središčem mesta Camana Bay) sta glavna poslovna centra. V zadnjih nekaj letih so nova večnamenska naselja dodala sodobne pisarniške in maloprodajne prostore. Na primer, razvoj Camana Bay podjetja Dart Enterprises se je razširil z dodatnimi pisarniškimi stavbami v mestnem središču, kar privablja korporativne najemnike. V središču George Towna je v izgradnji velik projekt imenovan ONE|GT, ki bo vključeval 10-nadstropni butični hotel, stanovanja ter maloprodajne/pisarniške prostore in bo oživil mestno središče christiesrealestate.com christiesrealestate.com. Ti projekti izražajo zaupanje v dolgoročno povpraševanje po poslovnih prostorih. Najemnine za vrhunske pisarniške prostore so primerljive z regionalnimi finančnimi središči, lastniki pa imajo stabilne prihodke, saj se je do leta 2024 veliko podjetij vrnilo k delu v živo. Vendar pa kajmanski poslovni trg ne zaznava špekulativnega gradbenega razcveta; razvoj je običajno podprt s prednajemnimi pogodbami ali specifičnim povpraševanjem.

Industrijski in skladiščni prostori: Opazen trend v letih 2024–25 je povečano povpraševanje po skladiščnih in lahkih industrijskih prostorih. Zaradi rasti prebivalstva in podjetij so potrebe po skladiščenju in logistiki »eksplodirale«, kar je privedlo do številnih nakupov zemljišč za gradnjo skladišč caymanresident.com. Ta segment je privlačen za vlagatelje zaradi omejene ponudbe kakovostnih skladiščnih enot. Sredi leta 2024 so v novozgrajenem skladiščnem kompleksu prodajali enote po 550.000 CI$ za 1.250 kvadratnih čevljev (približno 440 CI$ na kvadratni čevelj) caymanresident.com. Kupci iščejo značilnosti, kot so visoka odpornost na orkane (odporne na veter do 150 mph), sistemi požarne varnosti, medetaže in lokacije zunaj poplavnih območij caymanresident.com. Priljubljena območja za skladišča vključujejo središče George Towna (blizu letališča) in obrobje Seven Mile Beach, saj podjetja iščejo priročna distribucijska središča caymanresident.com. Te industrijske enote pogosto služijo tudi kot delavnice ali kombinirani pisarniško-skladiščni prostori in so postale zelo iskane med malimi podjetji in ponudniki storitev.

Gostinstvo in mešana raba: Segment nepremičnin v gostinstvu (hoteli, počitniška letovišča) doživlja razcvet vzporedno z okrevanjem turizma (glej Gospodarski gonilniki). V teku je več pomembnih projektov: Novi Grand Hyatt hotel s stanovanjskimi enotami na plaži Seven Mile je tik pred zaključkom, butični Kailani (Hilton Curio) hotel je bil odprt leta 2023, Mandarin Oriental resort & residences pa je v gradnji na južni obali Grand Caymana eracayman.com eracayman.com. Poleg tega Ritz-Carlton in Kimpton Seafire (odprta 2017) na plaži Seven Mile še naprej predstavljata temelj luksuznega letoviškega segmenta. Investitorji imajo priložnost za nakup hotelskih kondominijev ali stanovanj z blagovno znamko v teh projektih, kar briše mejo med poslovnimi in stanovanjskimi nepremičninami. Močno turistično leto 2024 (število obiskovalcev z bivanjem je za 2 % višje kot leta 2023 in blizu rekordnih vrednosti routesonline.com routesonline.com) je okrepilo zaupanje v razvoj gostinskih zmogljivosti. Omeniti velja, da je več kot polovica od približno 261 milijonov dolarjev vrednosti nepremičninskih poslov v Q1 2025 izhajala iz nekaj velikih poslov – verjetno tudi iz nepremičnin, povezanih z luksuznim turizmom provenanceproperties.com. Z rastjo prihoda obiskovalcev in dodatnimi novimi leti/rutami pričakujemo nadaljnje naložbe v hotele ter vile za kratkoročni najem, kar krepi trg poslovnih nepremičnin.

Komerski obeti: Obeti za komercialne nepremičnine na Kajmanskih otokih so pozitivne, a zadržane. Povpraševanje po pisarniških prostorih bo ostalo stabilno, podprto z rastjo finančne industrije in privlačnostjo Kajmanov za multinacionalke (zlasti ker se globalni regulativni nadzor zmanjšuje – Kajmanski otoki so bili konec leta 2023 odstranjeni z določenih AML »sivih seznamov«, kar je izboljšalo zaupanje vlagateljev caymanresident.com caymanresident.com). Kljub temu bi lahko vsak globalni premik k delu na daljavo omejil nove potrebe po pisarnah. Maloprodajne nepremičnine, skoncentrirane v Camana Bay in turističnih nakupovalnih območjih, imajo koristi od oživitve turizma in naraščajoče kupne moči prebivalcev; območja z visoko obiskanostjo beležijo nizko stopnjo praznih prostorov in nekatere dvige najemnin. Industrijski/ skladiščni segment bo verjetno še naraščal glede na načrte za izboljšanje infrastrukture (npr. pristaniške zmogljivosti in cestni projekti). Na splošno omejena razpoložljivost zemljišč na najboljših lokacijah pomeni, da bodo komercialne najemnine in vrednosti ostale visoke. Vladni infrastrukturni projekti na Kajmanih (glej Gospodarski gonilniki) – kot so razširitve cest in morebitni tovorni terminal na letališču – lahko v prihodnjih letih odprejo nova območja za komercialni razvoj. Na kratki rok pričakujemo zmerno rast vrednosti komercialnih nepremičnin in vztrajen interes vlagateljev, zlasti pri večnamenskih projektih, ki so skladni z razvojnim načrtom Kajmanov.

Luksuzne nepremičnine in najvišji segment

Segment luksuznih nepremičnin na Kajmanskih otokih je v letu 2025 izjemno živahen. Kajmani so se utrdili kot destinacija za izjemno premožne posameznike (UHNWIs), ki iščejo vrhunske nepremičnine v stabilnem in davčno nevtralnem okolju. To se je samo še okrepilo po uvedbi Zakona o ekonomski substanci leta 2019, ki je spodbudil lastnike offshore podjetij, da vzpostavijo fizično prisotnost na Kajmanih – to je otoke učinkovito spremenilo v »vzhajajočo meko« za UHNWIs, ki tam pridobivajo rezidentstvo in kupujejo posestva blog.bovell.ky. Ključni trendi in podatki v luksuznem segmentu vključujejo:

• Nadaljevanje rasti cen: Kot smo že omenili, imajo stanovanja in vile ob plaži v zgornjih 5 % trga neomajno privlačnost in dosegajo večmilijonske cene. Kljub globalnim gospodarskim pritiskom se cene luksuznih nepremičnin niso znižale – pravzaprav so močno okrevale v pozni 2024 po kratkem zatišju sredi leta 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Lokalni agenti poročajo, da se kupci z visokim neto premoženjem “vračajo” in se usmerjajo na dvorce ob vodi in penthouse na Seven Mile Beachu v letu 2025 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Na primer, penthouse enote v novogradnjah na Seven Mile Beachu (npr. Watermark, Lacovia, WaterColours) postavljajo rekorde po cenah (v desetinah milijonov USD), povpraševanje pa ostaja tako veliko, da tudi pri teh cenah kupci z gotovino menijo, da so “preveč mikavne, da bi jim lahko kljubovali” caymanresident.com caymanresident.com. Knight Frank Wealth Report 2024 je Bahame (podobno luksuzno tržišče) uvrstil na 3. mesto na svetu s 15 % letno rastjo cen prvovrstnih nepremičnin globalpropertyguide.com. Čeprav Cayman ni bil izrecno uvrščen, je tudi tukajšnji luksuzni trg v zadnjih letih dosegal dvomestne letne donose, s čimer je prehiteval številne večje trge.
• Profil kupca: Kupci luksuznih nepremičnin na Kajmanskih otokih so mešanica mednarodnih vlagateljev (iz ZDA, Kanade, Združenega kraljestva, Evrope in vse pogosteje Azije/Bližnjega vzhoda) ter rastoča skupina rezidentov z visoko neto vrednostjo (izvršni direktorji v finančni industriji, upravljavci skladov itd., ki so se preselili). Mnogi jih privlačita režim brez davkov, politična stabilnost in ekskluzivnost. Nekateri iščejo počitniško domovanje z zasebnostjo in prestižem; drugi selijo svoje poslovanje ali družinske pisarne na Kajmanske otoke in kupujejo posestva za stalno bivanje. Program rezidentstva z investicijo (ki omogoča stalno bivanje ob nakupu nepremičnine v vrednosti ~2,4 milijona USD – glej regulativni del) je pravi magnet za zelo premožne in neposredno poganja prodajo luksuznih hiš in stanovanj, ki dosegajo ta prag. Nepremičninski posredniki so po pričevanjih zaznali povečanje zanimanja po dogodkih, kot so volitve v ZDA in svetovne turbulence, saj premožni posamezniki iščejo varna zatočišča blog.bovell.ky. Tujci predstavljajo velik delež v segmentu nad 5 milijonov USD, čeprav v tem razponu trgovanja sodelujejo tudi premožni Kajmančani in dolgoletni izseljenci.
• Trofejna sredstva & novi projekti: Krov razvoja luksuznih nepremičnin je močan. Na plaži Seven Mile Beach se zaključuje gradnja The Watermark, nove izjemno luksuzne stolpnice z apartmaji, ki bo dokončana leta 2025 – njen prihod naj bi “oplemenitil luksuzno ponudbo na Kajmanskih otokih” in privabil še več mednarodnih kupcev 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Drugi projekti vključujejo dokončano prenovo Lacovia, rezidence Ritz-Carlton in prihajajoče One|GT Residences (luksuzna mestna stanovanja). Na bolj odmaknjenih lokacijah ponujajo prestižna posestva v predelih, kot so Cayman Kai, Vista Del Mar in zaprte skupnosti južnega zaliva, luksuz stran od glavnega pasu. Te nepremičnine vključujejo ugodnosti, kot so zasebna peščena obala, privezi (za navtične navdušence) in najsodobnejša zasnova. Omeniti velja tudi, da je na Kajmanskih otokih opazen trend trajnostnega luksuza – v pripravi je več okolju prijaznih luksuznih hiš za kupce, ki jim je pomemben ESG vidik eracayman.com. Luksuzna zemljišča so še ena niša: več parcel ob plaži ali kanalu (z večmilijonskimi cenami) je na voljo za tiste, ki želijo graditi po meri; leto 2025 prinaša približno 91 luksuznih zemljišč za razvoj eracayman.com.
• Donosnost najemnin in naložbe: Luksatne nepremičnine na Kajmanih niso namenjene le osebni uporabi – številni kupci svoje nepremičnine (ali dele leta) oddajajo po visokih cenah. Povpraševanje po kratkoročnem najemu luksuznih vil in stanovanj zaradi turizma močno raste. Povsem običajno je, da stanovanje na Seven Mile Beach prinaša visoke dohodke od najema, kadar lastnik ni prisoten. Ker ni davka na dohodek, so ti donosi še posebej privlačni. Investitorji ugotavljajo, da luksuzne nepremičnine tukaj ponujajo tako življenjski slog kot tudi kapitalski donos. Med pandemijo so bile ultra-luksuzne nepremičnine na Kajmanih posebej zaželena “varna zatočišča”, ta trend pa se je normaliziral v trajno zanimanje v letih 2023–2025.

Povzetek: luskuzni segment na Kajmanih ostaja trajno robusten in je zmožen “oddeliti premožnega kupca od njegovega denarja” kadar koli caymanresident.com. Omejena zaloga resnično prestižnih nepremičnin (npr. ob obali je le določeno število parcel) in naraščajoč status Kajmanov med svetovno elito nakazujeta, da bodo cene luksuznih nepremičnin ostale odporne. Tudi če povpraševanje po srednjem segmentu niha z obrestnimi merami, se zdi, da je kapitalsko močan bazen kupcev za prestižna sredstva na Kajmanih velik. Za prodajalce luksuznih nepremičnin je 2025 ugoden trenutek za izkoriščanje naraščajočega zanimanja in rekordno visokih cen 1503propertygroup.com.

Naložbene priložnosti in obeti za trg

Zakaj vlagati v nepremičnine na Kajmanskih otokih?

Trg nepremičnin na Kajmanih ponuja edinstveno kombinacijo finančnih prednosti in privlačnega življenjskega sloga, kakršno lahko ponudi le malokatera jurisdikcija. Ključni razlogi, zakaj investitorji in kupci nepremičnin prihajajo na Kajmane:

• Davčne ugodnosti: Kajmanski otoki so davčno nevtralni. Ni letnih davkov na premoženje, ni davka na dohodek, ni davka na kapitalski dobiček in ni davka na dediščino/posest practiceguides.chambers.com. Investitorji plačajo enkratno takso na prenos lastništva (7,5 % v večini primerov practiceguides.chambers.com), nato pa nimajo nobenih ponavljajočih se davkov na lastništvo nepremičnine. To bistveno poveča čisti donos od najema in dolgoročni naložbeni izkupiček v primerjavi z mnogimi drugimi trgi. Davčno brezstatusna narava Kajmanov (z zakonsko zagotovljenimi 20-letnimi jamstvi za nova podjetja practiceguides.chambers.com) je velika prednost tako za fizične kupce kot za korporativne vlagatelje v nepremičnine.
• Visoki donosi najemnin: Zaradi stalnega povpraševanja s strani izseljenskih strokovnjakov in turistov so donosi najemnin na Kajmanskih otokih visoki. Dolgoročni najemi (prebivalcem) prinašajo visoke mesečne najemnine – zlasti dobro lociranim stanovanjem in družinskim hišam – zaradi omejene ponudbe stanovanj in visokih dohodkov na otoku. Kratkoročni najemi (počitimniške nepremičnine v slogu Airbnb) v turističnih območjih, kot sta Seven Mile Beach ali Rum Point, prav tako prinašajo donosen dohodek, saj je Kajmansko otočje zelo priljubljena luksuzna počitniška destinacija. Kombinacija odsotnosti davka na dohodek in močnega povpraševanja po najemninah pomeni, da lahko investitorji dosežejo privlačne donose na vložen kapital. Na primer, stanovanje ob plaži je lahko hkrati počitniški dom in najemna nepremičnina, ki v visoki sezoni prinaša tisoče na teden. Ti dejavniki so eno strokovno publikacijo navedli, da je Kajmansko otočje »prvovrstna destinacija« za vlaganje v nepremičnine med karibskimi trgi eracayman.com eracayman.com.
• Kapitalska rast in stabilnost: Nepremičnine na Kajmanskih otokih so dolgoročno v stalnem vzponu. Zemljišča so omejena, gradnja pa je strogo regulirana, zato imajo nepremičnine skozi čas tendenco rasti vrednosti. Tudi v času globalnih gospodarskih pretresov je bil kajmanski trg izjemno odporen – v letu 2008 ni bilo zloma stanovanjskega trga; vrednosti so se začasno nekoliko znižale ali stagnirale, a »niso bistveno padle« kot v ZDA blog.bovell.ky. To stabilnost pripisujejo odsotnosti subprime posojil na domačem trgu in stalnemu pritoku bogastva. Vlagatelji dojemajo kajmanske nepremičnine kot razmeroma varno naložbo, primerljivo s prvovrstnimi londonskimi ali newyorškimi nepremičninami, a z višjimi donosi. Zadnji podatki (2023–24) kažejo nadaljevanje rasti cen kljub globalnim dvigom obrestnih mer blog.bovell.ky, kar potrjuje, da povpraševanje presega gospodarske motnje. V prihodnje je pričakovati zmerno, a stabilno rast, še posebej na območjih z največjim povpraševanjem 1503propertygroup.com. Globalne napovedi podjetja Knight Frank postavljajo številne »sončne in letoviške« trge, kot so karibski, na pot do srednje enomestne letne rasti cen najboljših nepremičnin, pri čemer se Kajmansko otočje sledi temu trendu.
• Življenjski slog in demografija: Poleg številk vlagatelje privlačita izvrsten življenjski slog in demografija Kajmanskih otokov. Otoki se ponašajo z “neokrnjenimi plažami, luksuznimi zmogljivostmi in varnostjo”, zaradi česar so nepremičnine tu prijeten osebni umik in naložba 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Stopnja kriminala je zelo nizka, zdravstvena oskrba in izobraževanje sta na visoki ravni, skupnost pa je prijazna do tujcev. Lokalno prebivalstvo (~88.000 in še raste caymanresident.com) je premožno, BDP na prebivalca pa je leta 2023 presegal 70.000 USD. To pomeni stabilno bazo premožnih najemnikov in kupcev. Poleg tega sta lokacija in povezanost Kajmanov ugodni: 1 uro leta iz Miamija ter neposredni leti v glavna mesta (London, New York, Toronto itd.), kar povečuje privlačnost otokov kot svetovne destinacije za drugo bivališče. Časovni pas se prekriva z ameriškimi trgi, kar je priročno za vodilne delavce na daljavo. Ti dejavniki so pripeljali do porasta števila digitalnih nomadov in upokojencev, ki izbirajo Kajmane, kar dodatno širi bazo povpraševanja po nepremičninah.
• Diverzifikacija in primerjalna prednost: Lastništvo nepremičnin na Kajmanih zagotavlja diverzifikacijo portfelja v USD vezano (Kajmanski dolar je vezan na ameriški dolar) realno premoženje, ki je zaščiteno pred številnimi tveganji na “kopnem”. Gre tudi za stavo na nadaljnji uspeh Kajmanov kot finančnega in turističnega središča. V primerjavi z drugimi naložbenimi možnostmi so nepremičnine na Kajmanih otipljive, pogosto manj volatilne in omogočajo osebno uživanje. Vlagatelji, ki so že investirali v Kajmane, pogosto pravijo, da je to ena njihovih najboljših naložb, ter izpostavljajo enostavno lastništvo in visoke donose buygeg.com buygeg.com.

Obeti za vlagatelje (2025 in naprej)

Kratkoročno (2025–2026): Soglasje med lokalnimi strokovnjaki je, da se leto 2025 oblikuje kot dinamično leto z veliko priložnosti za kupce in prodajalce 1503propertygroup.com. Po eni strani se je zaloga povečala z zgodovinsko nizke ravni, kar kupcem daje več možnosti kot v obdobju po karanteni 1503propertygroup.com. Po drugi strani pa vrednost nepremičnin ostaja stabilna ali raste, tako da lahko prodajalci še vedno dosežejo visoke cene, če je njihova nepremičnina realno ocenjena 1503propertygroup.com. Za kupce pomeni relativno višja zaloga (približno 1.524 razpoložljivih nepremičnin), da je mogoče najti dobre ponudbe, še posebej v segmentu stanovanj in na novo začetih projektih 1503propertygroup.com. Za prodajalce so povprečne prodajne cene dosegle rekordnih 1,183 milijona USD v letu 2024, kar je nekoliko več kot v letu 2023 1503propertygroup.com, povpraševanje pa ostaja visoko v srednjem in luksuznem segmentu – dobra formula za uspešno prodajo.

Nekaj ključnih prelomnic v letu 2025 je vredno omeniti za vlagatelje: pričakuje se, da se bodo obrestne mere rahlo znižale. Obrestne mere na Kajmanskih otokih so vezane na obrestne mere ameriške centralne banke (Fed), po agresivnih zvišanjih v letih 2022–23 pa je Fed začel zniževati obrestne mere proti koncu leta 2024; posledično bi lahko lokalne hipotekarne obrestne mere v letu 2025 padle 1503propertygroup.com 1503propertygroup.com. Nižji stroški financiranja bodo verjetno spodbudili aktivnost kupcev v celotnem spektru. Poleg tega bodo zaključki večjih projektov (kot so The Watermark, novi hoteli, nadgradnje infrastrukture) dodali vrednost in pozornost trgu 1503propertygroup.com. Gospodarstvo Kajmanskih otokov naj bi ostalo močno – finančno stanje države je bilo v začetku 2025 boljše od pričakovanega, s trendom proti presežku, deloma zaradi višjih prihodkov od davka na promet nepremičnin caymanresident.com caymanresident.com. To kaže, da dejavnost na trgu nepremičnin podpira gospodarstvo, kar vladi omogoča dodatne investicije v infrastrukturo in izboljšave skupnosti, ki naredijo Kajmanske otoke še bolj privlačne.

Srednjeročno (3–5 let): V naslednjih nekaj letih je obeti precej optimistični, čeprav jih nekoliko ublaži zavedanje nekaterih izzivov (glej tveganja in izzivi). Gospodarske napovedi za Kajmanske otoke predvidevajo nadaljnjo rast BDP (zgodovinsko ~3 % letno), ki jo podpirata finance in turizem. Pričakuje se tudi, da bo rast prebivalstva še naprej hitra – število prebivalcev se je v 28 letih več kot podvojilo in se v zadnjem času povečuje za ~4-5 % letno caymanresident.com caymanresident.com. Ta organska rast bo povzročila pritisk na ponudbo stanovanj, kar bo verjetno ohranjalo rast cen. Pričakujemo intenzivno gradbeno dejavnost, saj bodo razvijalci odgovarjali na pomanjkanje stanovanj, toda birokratske in načrtovalne ovire lahko upočasnijo prihod novih enot na trg caymanresident.com caymanresident.com. Zato lahko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem – še posebej v osnovnih in srednjih stanovanjih – vztraja, kar je pozitivno za lastnike in vlagatelje.

Napovedi cen nepremičnin za Kajmanske otoke so v območju srednje enomestne letne rasti za glavni trg, v najboljših lokacijah pa je potencialno višja. V segmentu luksuznih nepremičnin bi lahko rast presegla svetovna povprečja; če se bo svetovno bogastvo še naprej povečevalo (poročilo Knight Frank’s Wealth Report 2025 je zabeležilo 19-odstotno rast števila UHNW posameznikov po svetu caproasia.com), bodo Kajmanski otoki s tem pridobili svoj delež prek nakupov luksuznih domov. Glavni izzivi, ki bi lahko spremenili ta pogled, so ostra svetovna recesija ali drastične spremembe v konkurenčnem položaju Kajmanskih otokov (npr. davčni ali regulativni premiki, ki pa niso pričakovani glede na zavezanost Kajmanskih otokov poslovno prijaznemu modelu).

Iz primerjalne investicijske perspektive naj bi Kajmanski otoki ostali med najboljšimi možnostmi za naložbe v nepremičnine v davčno nevtralnih jurisdikcijah. Njihova transparentnost, pravna država (britanski pravni sistem) in sodobna infrastruktura jim dajejo prednost pred nekaterimi konkurenti (več o tem v primerjalnem poglavju). Zaupanje vlagateljev dodatno krepi odstranitev Kajmanskih otokov s seznamov za opazovanje (kot je na primer FATF AML seznam) in usklajenost z mednarodnimi standardi, kar zmanjša vse morebitne oznake “offshore” tveganja caymanresident.com.

Ključno za vlagatelje: Če razmišljate o nakupu na Kajmanskih otokih, predstavljajo naslednja leta obdobje, ko lahko še najdete vrednost – še posebej, če ciljate na območja pred popolno urbanizacijo (npr. vzhodni okrožji pred dokončanjem nove avtoceste ali faze pred začetkom gradnje novih projektov). Ker se obrestne mere verjetno znižujejo in so temeljni kazalniki Kajmanskih otokov močni, bodo nepremičnine tukaj prinašale trdne donose. Za tiste, ki so že investirali, ostaja dolgoročna lastnina dobra strategija, saj kombinacija neobdavčenih prihodkov in stalne rasti vrednosti na Kajmanskih otokih sčasoma gradi bogastvo. Kot je dejal lokalni strokovnjak: “nepremičnine na Kajmanskih otokih so vedno bile dobra naložba – trdna stvar, v kateri lahko živiš ali jo oddajaš, za razliko od delnic” blog.bovell.ky. Ta resnična, uporabna vrednost skupaj z odpornostjo tudi v resnih gospodarskih situacijah naredi nepremičnine na Kajmanskih otokih temeljno naložbo za leto 2025 in naprej.

Regulativno okolje in nedavne spremembe, ki vplivajo na nepremičnine

Regulativno okolje na Kajmanskih otokih je zelo naklonjeno lastništvu in naložbam v nepremičnine, zadnje spremembe pa so predvsem usmerjene v izpopolnjevanje tega okolja (na primer spodbude za domačine in uskladitev z mednarodnimi normami). Spodaj so povzete ključne lastnosti regulacije, davkov in vseh pomembnejših sprememb za nepremičnine po stanju v letu 2025:

Kolkovina in davki: Kajmanski davčni sistem je ena njegovih največjih privlačnosti.Kot je bilo omenjeno, ni ponavljajočih se davkov na nepremičnine.Glavni transakcijski strošek je davek na promet nepremičnin, ki se zaračuna ob prenosu nepremičnin.Splošna stopnja je 7,5 % nakupne cene ali tržne vrednosti (kar je višje) practiceguides.chambers.com.To velja tako za razvito lastnino kot za zemljišča.Omeniti velja, da je Kajmanski otok nedavno prilagodil pravila o davku na žig, da bi zagotovil olajšave za prve in druge kajmanske kupce (za reševanje vprašanj dostopnosti).Od februarja 2025 dalje Caymanci, ki prvič kupujejo nepremičnino, plačajo 0 % davka na promet nepremičnin za domove do CI$550.000 in znižano stopnjo 3,75 % za znesek med CI$550.000 in $650.000 caymannewsservice.com caymannewsservice.com.Drugič kupec iz Kajmanskih otokov plača 3,75 % za nepremičnine ≤CI$600.000 caymannewsservice.com.Ti novi pragovi (povišani glede na prejšnje omejitve) in razširitev koncesije na vsa območja (prej so bila izvzeta draga območja, kot je Seven Mile) so bili uvedeni, da bi pomagali več domačinom priti do lastništva nepremičnin caymannewsservice.com.Za ne-Kajmančane in nepremičnine z višjo vrednostjo 7,5-% dajatev ostaja standard caymannewsservice.com.Obstaja tudi davek na žig (po enakih stopnjah) na prenose delnic v podjetjih, ki imajo v lasti nepremičnine, da se prepreči izogibanje practiceguides.chambers.com.Drugi davki: Kajmanovi otoki nimajo dohodninske ali davka na kapitalski dobiček, zato dobički od najema ali preprodaje niso obdavčeni lokalno practiceguides.chambers.com.Na nepremičninske transakcije ni DDV-ja ali prometnega davka, vendar pa 7,5-odstotna dajatev dejansko deluje kot enkratni nakupni davek.Letne pristojbine so minimalne – samo majhne letne pristojbine za odvoz smeti in, če je nepremičnina v lasti podjetja, letna registrska pristojbina tega podjetja.Uvozne dajatve (22–27 %) na gradbene materiale in blago povečujejo stroške gradnje practiceguides.chambers.com, vendar ni posebnih davkov na nepremičnine poleg tega.

• Pravila lastništva nepremičnin: Tujcem je lastništvo nepremičnin na Kajmanskih otokih praktično neomejeno. Tuji posamezniki ali podjetja lahko kupijo zemljišča v lasti (freehold) enako preprosto kot domačini, lastninska pravica pa je zagotovljena vladnega zemljiškega registra caymanresident.com caymanresident.com. Za razliko od nekaterih karibskih držav Kajmani ne zahtevajo posebnih dovoljenj ali lokalnih partnerstev za tujce, ki želijo biti lastniki zemljišč. Ta odprtost je temelj razvoja Kajmanskih otokov – tuji vlagatelji so celo spodbujeni k nakupu. Vlada ne postavlja omejitev glede števila ali vrednosti nepremičnin, ki jih lahko ima posameznik, prav tako jih je mogoče imeti v osebnem imenu ali prek pravnih oseb (vendar pa lahko lastništvo prek kajmanskega podjetja sproži obveznost plačila davka na prenos delnic zaradi preprečevanja davčnih utaj practiceguides.chambers.com). Jamstvo lastništva je na Kajmanskih otokih zelo močno; deluje po sistemu Torrens, kjer vlada jamči veljavnost lastninske pravice, kar kupcem daje zaupanje v varnost transakcije caymanresident.com.

Tuje investicije in rezidentstvo: Vlada Kajmanskih otokov aktivno spodbuja tuje naložbe v nepremičnine. Ena od ključnih politik je program rezidentstva z investicijo. Tuj vlagatelj lahko pridobi certifikat stalnega prebivališča za finančno neodvisne osebe z naložbo v vrednosti vsaj 2 milijona CI$ (≈2,4 milijona USD) v razvite nepremičnine na Kajmanskih otokih uglobal.com eracayman.com. To omogoča pravico do neomejenega bivanja (ne pa tudi dela brez dovoljenja) in je pot, po kateri se odloča veliko premožnih posameznikov – kar neposredno spodbuja prodajo luksuznih nepremičnin. Obstajajo tudi druge možnosti za rezidentstvo (npr. 25-letni certifikat rezidenta s nekoliko nižjo naložbo in dodatnimi finančnimi pogoji nomadcapitalist.com), vendar je 2,4 milijona USD za stalno prebivališče glavna kategorija t.i. “zlate vize”. Ni omejitev glede repatriacije kapitala ali najemnin za tuje lastnike; dobiček je mogoče brez težav nakazati v tujino v tuji valuti. Tujim vlagateljem koristi tudi trden pravni sistem na podlagi britanskega običajnega prava (British common law) in odsotnost deviznega nadzora. Kar zadeva tuje poslovno lastništvo, ima Kajman nekaj omejitev (za lokalno trgovinsko dejavnost je običajno potrebno lokalno dovoljenje ali partnerstvo s Kajmancem), vendar to ne vpliva na pasivno lastništvo nepremičnin.

Financiranje in posojanje: Tako lokalne kot mednarodne banke na Kajmanskih otokih nudijo hipoteke kvalificiranim kupcem, vključno z nerezidenti (čeprav so pogoji za nerezidente lahko bolj konservativni). Običajno banke tujim kupcem posojajo 50–70% LTV in do ~90% Kajmančanom za primarna bivališča. Obrestne mere sledijo ameriški osnovni obrestni meri (plus pribitek). V začetku leta 2025 so bile domače kreditne obrestne mere okoli 6,5–7% (po znižanju obrestnih mer ameriške centralne banke leta 2024) 1503propertygroup.com. Stroški izposoje so bili omejevalni dejavnik v letih 2023–24 (ko so obrestne mere dosegle ~8% caymanresident.com), vendar s stabilizacijo ali znižanjem obrestnih mer postaja financiranje lažje, kar bi lahko spodbudilo večjo prodajo v letu 2025. Na Kajmanskih otokih ni oderuških zakonov, ki bi omejevali obrestne mere, vendar konkurenca med bankami ohranja hipotekarne obrestne mere za fizične osebe razmeroma usklajene.

Pravilniki o razvoju in prostorskem načrtovanju: Kajmanski otoki se ponašajo z strogimi, a smiselno zasnovanimi predpisi o prostorskem načrtovanju, ki zagotavljajo kakovostni razvoj. Gradbeni predpisi zahtevajo visoko odpornost na orkan (npr. nove zgradbe so pogosto zgrajene tako, da prenesejo vetrove kategorije 5), kar sicer poveča stroške, a dolgoročno ščiti vrednost nepremičnin. Pomembna tema nedavne razprave o politiki prostorskega načrtovanja so bile višinske omejitve zgradb. Zgodovinsko je bila višina omejena na 7 nadstropij, nato je bila leta 2016 za določene cone zvišana na 10 nadstropij, decembra 2022 pa so zakonodajalci podprli predlog za povišanje višinske omejitve na 20 nadstropij na Grand Caymanu caymancompass.com caymancompass.com. To je bil odziv na pomanjkanje zemljišč in željo po omogočanju vertikalne rasti. Čeprav ta predlog ni bil zavezujoč, je nakazal politično voljo za omogočanje višjih gradenj. Odslej že vidimo, da oddelek za prostorsko načrtovanje obravnava vloge nad 10 nadstropij, projekt One|GT pa ima resnično 10 nadstropij (prvi v središču mesta GT). Vlada še vedno razmišlja o formalni spremembi razvojnega načrta, ki bi dovoljevala do 15–20 nadstropij v določenih območjih caymancompass.com caymancompass.com. Če se to uresniči, bi to povsem spremenilo možnosti za investitorje ter omogočilo projekte, kot so luksuzni stolpnice in morda v prihodnosti tudi nebotičniki z mešano rabo. Vsak takšen korak pa bo vključeval javno razpravo, saj v skupnosti obstajajo pomisleki glede prevelike gostote naseljenosti.

Naslov in pravni postopek: Nakup nepremičnine na Kajmanskih otokih je poenostavljen pravni postopek, ki ga običajno vodijo lokalni odvetniki in nepremičninski posredniki (večina nepremičnin je navedena v sistemu CIREBA MLS). Prenosi lastništva se beležijo v zemljiški knjigi, zavarovanje naslova pa na splošno ni potrebno zaradi vladnega jamstva. Tuji kupci ne potrebujejo posebnega dovoljenja, vendar zahteve Poznaj svojo stranko (KYC) pomenijo, da boste morali zagotoviti podatke o izvoru sredstev in preverjanju identitete (zlasti če za lastništvo uporabljate podjetje ali sklad) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Zakon o transparentnosti dejanskega lastništva iz leta 2023 je bil sprejet (vendar še ni v veljavi sredi leta 2025) za prenovo načina, kako podjetja poročajo o svojih lastnikih practiceguides.chambers.com. Čeprav ne ustvarja javnega registra, zaostruje skladnost. Kupci nepremičnin, ki uporabljajo podjetja, se morajo zavedati, da bodo njihovi podatki o lastništvu zabeleženi pri organih, skladno s svetovnimi trendi transparentnosti practiceguides.chambers.com. Poleg tega zakoni o nepremičninah na Kajmanskih otokih vključujejo strata naslove za stanovanja in upravljanje preko strata korporacij, podobno kot drugod društva lastnikov stanovanj. Kupci naj pregledajo pravila strata (npr. pravila glede hišnih ljubljenčkov, omejitve oddajanja – večina dovoljuje kratkoročni najem, razen nekaterih kompleksov določenih samo za bivanje).

Nedavni ukrepi vlade: Poleg oprostitev dolgoveznine za domačine je vlada pokazala namero, da reši stanovanjska vprašanja. Razpravlja se o novem Nacionalnem razvojnem načrtu (trenutni je iz leta 1997) za usmerjanje trajnostne rasti caymanresident.com caymanresident.com. Vendar pa lahko politične spremembe (volitve leta 2025) odložijo celovito reformo. Medtem pa se izvajajo manjše pobude, kot so spodbujanje projektov cenovno dostopnih stanovanj, pospeševanje odobritev načrtovanja in zaveze za infrastrukturo (voda, kanalizacija, ceste do novih območij). Prav tako je vse večji poudarek na okoljskih vidikih pri dovoljenjih za gradnjo – velike projekte lahko zahtevajo presojo vplivov na okolje, še posebej če vplivajo na mokrišča ali koralne grebene. Na primer, načrtovana vzhodno-zahodna arterijska cesta skozi občutljiva mokrišča je bila vroča tema razprave in bo imela omilitvene ukrepe (glej Ključne lokacije/infrastruktura) caymanresident.com. Za vlagatelje v nepremičnine to pomeni, da je smer razvoja usmerjena v premišljeno rast: vaša naložba koristi razvoju, vendar na način, ki upa, da ohranja naravni čar, ki ljudi sploh privablja sem.

Povzetek: Regulativno okolje na Kajmanskih otokih v letu 2025 močno podpira vlagatelje v nepremičnine: enostavno tuje lastništvo, minimalna obdavčitev, stabilen pravni okvir ter proaktivni ukrepi za spodbujanje zdravega trga nepremičnin. Zadnje spremembe so bodisi ponudile spodbude (davčne olajšave za določene kupce) ali prihodnje priložnosti (možnost višjih stavb), ne da bi uvajale kakršnekoli ovire. Ta stabilnost in predvidljivost pravil še povečujeta privlačnost Kajmanskih otokov – vlagatelji so lahko prepričani, da na primer njihova nepremičnina ne bo nenadoma obdavčena z novim letnim davkom ali izpostavljena tveganju razlastitve. Kajmanski otoki slovijo po politični stabilnosti in prijaznosti do vlagateljev, trenutno regulativno okolje pa ohranja ta ugled.

Ključne lokacije in razvojne vroče točke na Kajmanskih otokih

Čeprav so Kajmanski otoki majhni, ponujajo različna območja z edinstvenimi značilnostmi nepremičnin. Tukaj so ključne lokacije na Kajmanskih otokih, primerne za razvoj ali nakup:

• Seven Mile Beach & West Bay: Seven Mile Beach (SMB) na zahodni obali Grand Caymana je izjemno prestižna lokacija. Gre za neprekinjen pas bele peščene plaže, kjer se nahajajo luksuzni kondominiji, hoteli in vile. Nepremičnine tukaj so med najdražjimi na Karibih in so cenjene zaradi neposrednega dostopa do plaže in pogleda na sončni zahod. Kot je omenjeno, SMB tvori svoj visoko ceneni nepremičninski podsegment, kjer stanovanja ob morju redko izgubijo vrednost caymanresident.com. Na tem območju se nahajajo projekti, kot so WaterColours, The Watermark, Lacovia, Ritz-Carlton Residences in Seafire Residences. Investitorji, ki ciljajo na najemnine, prav tako dajejo prednost SMB zaradi visokega povpraševanja turistov; veliko kondominijev dovoljuje kratkoročni najem. Severno od SMB se je območje West Bay (severni konec plaže in bolj proti obali) razvilo kot območje rasti. West Bay ponuja kombinacijo novih stanovanj ob morju (pogosto po nekoliko nižjih cenah kot sam SMB) in stanovanjskih skupnosti. Agent ERA je izpostavil Northwest Point Road v West Bayu kot območje z novimi kondominiji, ki privabljajo tuje kupce zaradi slikovite obale iz železne kamnine in potapljaških točk eracayman.com. West Bay ima tudi prednost, da je izven najbolj prometnih območij, čeprav se to spreminja, saj se tja seli vedno več ljudi caymanresident.com. Na splošno sta Seven Mile Beach in West Bay idealna za tiste, ki iščejo luksuz, udobje in visoko likvidnost – nepremičnine tu se zaradi stalnega povpraševanja prodajo zelo hitro.
• George Town & South Sound: George Town je glavno mesto in trgovsko središče, ki se nahaja tik južno od Seven Mile. Čeprav je bilo tradicionalno bolj poslovno/urbano središče (z manj stanovanj), se to spreminja. Novi projekti z mešano rabo in stanovanji (kot je ONE|GT v osrednjem GT christiesrealestate.com) prinašajo luksuzna stanovanja in življenjski slog v slogu mesta v središče mestnega jedra. Obrežje GT ima nekaj vrhunskih stanovanj s pogledom na pristanišče križark (npr. The Meridian). Bližina delovnih mest, nakupovanja in bolnišnic dela GT privlačnega za dolgoročne prebivalce. Na jugu ob GT meji South Sound, eno najbolj zaželenih stanovanjskih območij Grand Caymana. South Sound se ponaša s slikovito obalno cesto, obdano z visoko kakovostnimi hišami ob oceanu, kot tudi z zaprtimi skupnostmi in stanovanjskimi kompleksi v notranjosti. Je priljubljeno pri družinah in strokovnjakih, ki želijo biti blizu mesta, a z občutkom predmestja. Nedavni razvoj v South Soundu (kot sta Vela in San Sebastian townhomes) je doživel hitro prodajo in dvig cen – npr. 3-sobno stanovanje v San Sebastianu je bilo prodano za CI$760k v začetku leta 2024, primerljiva enota v sosednji Veli pa je dosegla CI$850k kljub manjši površini, kar poudarja veliko povpraševanje v South Soundu caymanresident.com. South Sound ima tudi nove projekte stanovanj ob morju in celo še nekaj preostalih praznih parcel ob obali za gradnjo po meri. Načrtovani zaključek nove ceste (vzhodno-zahodna razširitev glavne ceste) naj bi olajšal promet za prebivalce South Sounda in vzhodnih območij, saj bi preusmeril tok; če uspelo, bo to še dodatno povečalo privlačnost South Sounda zaradi krajših časov vožnje.
• Vzhodni okraji (Savannah, Bodden Town, East End, North Side): Ker je območje West Bay/GT na Grand Caymenu že skoraj v celoti pozidano in drago, se razvijalci in kupci selijo proti vzhodu. »Vzhodni okraji« se nanašajo na območja Savannah / Lower Valley, Bodden Town, East End in North Side na Grand Caymenu. Ta območja so bila tradicionalno tišja, bolj podeželska in so ponujala cenejšo zemljo – zdaj pa so v središču velikega novega razvoja. Na primer, Savannah (približno 15–20 minut vzhodno od George Towna) doživlja nastanek novih stanovanjskih sosesk in nakupovalnih zmogljivosti; projekti kot sta Savannah Gables ali Periwinkle so namenjeni srednje premožnim družinam. Še bolj vzhodno, Bodden Town (nekdanja prestolnica) ima zemljišča ob plaži in manjša letovišča; nedavno objavljen projekt v višini 100 milijonov dolarjev z imenom »Seaglass« v Bodden Townu kaže na zanimanje razvijalcev za to obalo caymancompass.com. East End je znan po svojih neokrnjenih grebenih ter mešanici lokalnih hišk in luksuznih počitniških domov (npr. okoli območja Colliers). Prvi Mandarin Oriental na Kajmanskih otokih je v gradnji na območju East End/Beach Bay, kar bo to regijo postavilo na svetovni zemljevid. North Side in Cayman Kai/Rum Point (ki je dejansko bolj severno) sta prav tako zelo iskana za počitniške domove – to so nizko-gosto naseljena območja z čudovitimi plažami, kjer tujci kupujejo domove zaradi miru in zasebnosti. V 1. četrtletju 2025 je bil pomemben delež tujih povpraševanj po nepremičninah v območjih Rum Point in North Side, vključno s samostojnimi hišami ob plaži in domovi ob kanalih eracayman.com. Mnoge izmed teh ponujajo »otoški čar« in zasebnost, ki ju nekateri kupci dajejo prednost pred vrvežem Seven Mile. Slabost je bila tradicionalno dolga vožnja do mesta, vendar infrastruktura obljublja izboljšave. Avgusta 2024 je vlada odobrila traso dolgo pričakovane vzhodno-zahodne glavne ceste skozi osrednja mokrišča, z namenom olajšati vožnjo iz East End/North Side v mesto caymanresident.com. Če bo dokončana (ob ustreznem varstvu okolja), bi lahko ta cesta drastično skrajšala čas potovanja iz vzhodnih okrajev. Že zdaj so vrednosti zemljišč tam narasle zaradi ugibanj o lažjem dostopu. Vendar pa opozorilo: dokler ne bodo rešena ozka grla v prometu, kot je krožišče Grand Harbour, bodo prebivalci vzhodnih območij še vedno soočeni z gnečo v prometnih konicah caymanresident.com. Kljub temu vzhodni okraji predstavljajo mejo prihodnje rasti za Kajmanske otoke. Ponujajo priložnosti za nakup po nižjih cenah, še posebej za razvijalce, ki načrtujejo nove stanovanjske projekte ali eko-letovišča. Mir v slogu Little Cayman na Grand Caymenu – to je občutek v nekaterih delih North Side.
• Cayman Brac & Little Cayman (Sestrska otoka): Dva manjša Kajmanska otoka imata vsak svoj edinstven trg. Cayman Brac (pribl. 2.300 preb.) ponuja sproščen, skupnostni občutek. Nepremičnine so tam precej cenejše kot na Grand Caymanu – mogoče je najti preproste domove ali zemljišča za delček cen na Grand Caymanu. Trg je omejen po obsegu, a v letih 2021–2023 je zaznal nekaj aktivnosti, saj so daljinski delavci in upokojenci začeli razmišljati o Bracu zaradi mirnega življenja. Little Cayman (pribl. 250 preb.) je še bolj odmaknjen, z le nekaj prodajami na leto; zanimiv je predvsem za oddaljene obmorske parcele ali manjše letoviške objekte. V začetku leta 2025 je bilo na Sestrskih otokih (Brac & Little) 66 oglasov, v skupni vrednosti več kot 35 milijonov USD eracayman.com eracayman.com – kombinacija nepozidanih zemljišč in manjših hiš. Ti otoki privlačijo nišni sloj kupcev, ki jim je pomembna zasebnost in so pogosto navdušeni potapljači (Little Cayman slovijo po potapljanju). Čeprav ne dosegajo kapitalske rasti kot na Grand Caymanu, ponujajo dostopno lastništvo na Kajmanih brez davka na nepremičnine itd. Razvoj je minimalen, vendar obstajajo zemljišča namenjena bodočim letoviškim ali villas projektom, ki bi lahko prinesli donos, če se bo infrastruktura na Sestrskih otokih razvijala.
• Camana Bay & koridor Seven Mile: Posebno omembo si zasluži Camana Bay, novo urbanistično zasnovano naselje, ki ga je razvil Dart Enterprises tik ob notranjosti Seven Mile Beach. V zadnjem desetletju je Camana Bay postal vodilno poslovno in prostočasno središče z vrhunskimi pisarnami, trgovinami, restavracijami in šolami. Stanovanjska ponudba je bila sprva omejena, a se to spreminja: prvi stanovanjski projekt v prodaji, Olea, se zaključuje (townhouse in stanovanja), načrtovanih pa je še več. Širitev Camana Baya, vključno z bodočimi visokimi stanovanjskimi stavbami, ustvarja iz koridorja Seven Mile (od George Towna do West Baya) stalno privlačno območje. Že zdaj so skupnosti kot so Crystal Harbour, Canal Point, Vista Del Mar (vse prestižne soseske s hišami ob kanalih za Seven Mile) izjemno iskane za tiste, ki želijo varnost in dostop do čolnarjenja, hkrati pa biti blizu dogajanja. Nepremičnine na tem koridorju – od parcel ob kanalih (povprečno 1 milijon CI$+), golfskih stanovanj v bližini North Sound Golf Club, do stolpnic v Camana Bayu – bodo ostale izredno zaželene zaradi lokacije.
• Turizem in gostinstvo: Turizem je drugi steber gospodarstva in glavni dejavnik tako za stanovanjske kot poslovne nepremičnine.Po upadu zaradi pandemije se je turizem z nočitvijo silovito vrnil v letih 2023–2024.Kajmanski otoki so v letu 2024 zabeležili 437.842 obiskovalcev, ki so prenočili, kar je 2 % več kot leta 2023 in eno najvišjih skupnih številk doslej routesonline.com routesonline.com.Do marca 2024 je število mesečnih prihodov dosegalo skoraj rekordne vrednosti (~57 tisoč v tem mesecu) routesonline.com, decembra 2024 pa je bil dosežen drugi najvišji december doslej routesonline.com.To okrevanje ima večplastne učinke na nepremičnine: (1) Povpraševanje po kratkoročnih najemih – veliko investitorjev kupuje stanovanja ali vile prav zato, da jih oddajajo turistom.Visoke povprečne dnevne cene sob (ADR) – ki so v letu 2024 poskočile za 9% routesonline.com – pomenijo močan prihodek za lastnike.(2) Nov razvoj – zaradi uspeha razvijalci lansirajo ali dokončujejo nove hotele (Grand Hyatt, Kailani itd.) in blagovne stanovanjske letovišča (Mandarin Oriental itd.), ki pogosto vključujejo enote za prodajo.(3) Zaposlovanje – turizem podpira na tisoče delovnih mest, od delavcev v gostinstvu do turističnih operaterjev.Ko se zaposlovanje povečuje (3 novi hoteli v gradnji pomenijo več potrebnih delavcev caymanresident.com), ti zaposleni potrebujejo stanovanja, pogosto najemajo stanovanja ali kupujejo cenovno dostopnejše domove.(4) Trg upokojencev in drugotnih domov – številni turisti se »zaljubijo v Kajmane in kupijo nepremičnino« po obisku caymanresident.com.To je dolgo opazovan pojav, ki še naprej podpira segment počitniških/drugih domov.Turizem prav tako povečuje prihodke države (skoraj 38,5 milijona CI$ davkov na nastanitev v letu 2024 routesonline.com), kar omogoča javno porabo za infrastrukturo, ki dodatno povečuje vrednost nepremičnin (npr. nadgradnje letališča, projekti olepševanja okolja).Omeniti velja tudi, da je križarjenje pomembno (z milijoni potnikov na križarkah v običajnem letu), vendar imajo obiskovalci na križarkah običajno manjši neposreden vpliv na nepremičnine kot turisti, ki bivajo dlje časa.Na splošno razcvet turizma povečuje zaupanje vlagateljev tako v nepremičnine, povezane z gostinstvom, kot tudi v splošni trg, saj kaže na živahno gospodarstvo in mednarodno privlačnost lokacije.

Za zaključek, vsako območje Kajmanskih otokov ponuja nekaj drugačnega, a vsa si delijo splošne prednosti otoka: stabilnost in lepoto. Pri izbiri lokacije investitorji tehtajo dejavnike, kot so bližina šol/dela (prednost: South Sound, GT), potencial za oddajo v najem (prednost: Seven Mile, Rum Point), prihodnja infrastruktura (prednost: vzhodni okraji) in življenjski slog (mirno ali živahno okolje). Vroče točke razvoja za leto 2025 vključujejo Seven Mile (stalna prenova starejših nepremičnin v nove luksuzne apartmaje), George Town (oživitev z večnamenskimi stolpnicami) ter vzhodne okraje (nova cesta spodbuja stanovanjske projekte). Spremljanje teh priložnosti lahko razkrije naslednjo veliko priložnost – na primer, veliko zemljišče v North Side je lahko danes, jutri pa postane popolnoma načrtovana skupnost. Ključna ugotovitev je, da majhnost Kajmanskih otokov prikriva raznoliko nepremičninsko ponudbo, investitorji pa lahko najdejo priložnosti od obalne hiške na Little Cayman do razkošnega penthouse-a na plaži Seven Mile.

Gospodarski dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg

Usoda nepremičnin na Kajmanskih otokih ni neodvisna – tesno je povezana s širšim gospodarskim kontekstom. Več glavnih gospodarskih dejavnikov poganja moč trga:

• Industrija finančnih storitev: Največji steber gospodarstva Kajmanskih otokov je njegova vloga kot globalno finančno središče. Prisotnost hedge skladov, investicijskih skladov tveganega kapitala, bank, zavarovalnic in fintech podjetij na Kajmanskih otokih ustvarja močno podlago za povpraševanje po nepremičninah. Finančni sektor pomembno prispeva h BDP in zaposlovanju. Po podatkih za leto 2025 je na Kajmanskih otokih več kot 100.000 registriranih podjetij (vključno z več kot 12.000 vzajemnimi skladi in številnimi t.i. captive zavarovalnicami) ter je dosledno uvrščen med vodilne jurisdikcije za offshore finance. To pomeni stalen pritok dobro plačanih strokovnjakov – pravnikov, računovodij, upravljavcev skladov – ki so pogosto na delovnih pogodbah in nato ob daljšem bivanju tam tudi kupijo dom. Na primer, selitev družinskih pisarn na Kajmanske otoke (zaradi zahtev po ekonomski vsebini in življenjskega sloga) je neposredno povzročila, da so zelo premožni posamezniki kupili luksuzne nepremičnine blog.bovell.ky. Poleg tega rast finančnega sektorja spodbuja tudi povpraševanje po poslovnih nepremičninah: povpraševanje po pisarniških prostorih in luksuznih stanovanjskih najemninah v bližini poslovnih okrajev. Konec leta 2023 so Kajmanski otoki dosegli umik z določenih mednarodnih AML seznamov caymanresident.com, kar napoveduje nadaljnjo rast finančnega sektorja (brez odvračanja legitimnega poslovanja). Dokler bodo Kajmanski otoki ostali vrhunsko offshore središče – in trenutni kazalci kažejo, da bodo – bo to ohranilo močno povpraševanje po nepremičninah, zlasti v srednjem in višjem razredu, ki ga imajo v lasti tuji strokovnjaki.
• Rast prebivalstva in delovna sila: Rast prebivalstva na Kajmanskih otokih je hitra in predstavlja temeljni dejavnik povpraševanja po stanovanjih. Ocenjeno prebivalstvo sredi leta 2024 je bilo 87.866, kar je 4,6% več kot leto prej caymanresident.com. Več kot polovica (približno 55%) prebivalcev ni Kajmancanov, kar pomeni, da so to uvoženi delavci in njihove družine caymanresident.com caymanresident.com. Spomladanska raziskava delovne sile 2024 je pokazala, da je bilo 53% delovne sile (33.573 ljudi) tujcev caymanresident.com. Ti podatki odražajo položaj Kajmanskih otokov kot magnet za talente – in vsak novi delavec potrebuje bivališče. Veliko jih sprva najame stanovanje (zato je najemni trg zelo napet), določen del pa kasneje kupi nepremičnino. Pomembno pa je, da visoka rast prebivalstva »ni sama po sebi negativna« in je celo povezana z gospodarsko rastjo caymanresident.com, vendar pa obremenjuje infrastrukturo, če ni ustrezno upravljana. Vlada se zaveda, da bi se kakovost življenja lahko poslabšala, če bi infrastruktura zaostajala za rastjo prebivalstva, zato razmišljajo o večjih projektih cestne infrastrukture in morebitni uvedbi javnega prevoza. Kljub temu z vidika tržnih dinamike hitro rastoče prebivalstvo z relativno visokimi razpoložljivimi dohodki pomeni stalni pritisk na ponudbo nepremičnin. Gre za klasičen primer, ko povpraševanje raste hitreje od ponudbe, kar običajno zvišuje cene. Ta dinamika je ključni razlog, zakaj je tudi ob stotinah novih oglasov Kajmanski trg še vedno trg prodajalcev v mnogih pogledih caymanresident.com 1503propertygroup.com. Demografsko priliv mlajših strokovnjakov in družin širi srednji tržni segment (npr. povpraševanje po stanovanjih z 2-3 spalnicami v bližini šol). Medtem premožnejši priseljenci (nekateri preko stalnega bivanja) povečujejo najvišji segment. Pojavlja se tudi nova demografska skupina upokojencev – ljudje, ki so delali na Kajmanskih otokih ali jih pogosto obiskovali, se odločajo za upokojitev tukaj in se pogosto selijo v manjša stanovanja ali apartmaje. Vsi ti dejavniki zagotavljajo široko osnovo povpraševanja po vseh cenovnih razredih.
• Razvoj infrastrukture: Trenutni in načrtovani infrastrukturni projekti na Kajmanskih otokih pomembno vplivajo na vrednost in razvojne priložnosti nepremičnin. Nekateri najpomembnejši:
  • Širitev in modernizacija mednarodnega letališča Owen Roberts (prva faza zaključena leta 2019, nadaljnje izboljšave v načrtovanju) povečuje kapaciteto letov in izboljšuje izkušnjo obiskovalcev, kar posredno spodbuja nepremičninski trg, povezan s turizmom. Odpira tudi možnosti za neposredne lete z novih trgov, na primer nova linija iz Los Angelesa se je pričela leta 2023, kar potencialno privablja kupce z ameriške zahodne obale.
  • Vzhod-zahod arterijska cesta (omenjena prej) je ključen projekt za izboljšanje povezljivosti vzhodnega dela Grand Cayman-a. Leta 2024 je bila trasa dogovorjena skozi osrednja mokrišča caymanresident.com. Čeprav obstajajo okoljski pomisleki, bo v primeru gradnje ta avtocesta omogočila razvoj na območjih z manjšo gostoto s skrajšanjem časa vožnje na delo. Tako bi se kraji, kot je North Side, iz 50-minutne vožnje lahko skrajšali na morda 30 minut iz mesta. Kot smo videli na drugih trgih, nove avtoceste pogosto povzročijo rast vrednosti zemljišč in razmah gradnje ob koridorju.
  • Komunalne storitve in odpornost: Kajman vlaga v svojo vodovodno, energetsko in spletno infrastrukturo. Bolj kot so te storitve zanesljive in razširjene, lažje je razvijati nova območja. Na primer, podaljšanje mestnega vodovoda do oddaljenih območij naredi ta območja bolj primerna za stanovanjske projekte (ni potrebe po cisternah). Prav tako podzemni potek električnih vodov v nekaterih območjih in krepitev telekomunikacijskih omrežij (za odpornost na orkan) povečujeta privlačnost nepremičnin, ker zmanjšujeta izpad delovanja med nevihtami.
  • Izobraževalne in zdravstvene ustanove: Vlada in zasebni sektor sta odprla nove šole in zdravstvene ustanove. Posebej je treba omeniti Health City Cayman Islands (velik medicinski kampus v East End), ki je drugo ustanovo odprl v Camana Bay v letih 2022–23. To ne zagotavlja le vrhunske zdravstvene oskrbe (privabljanje medicinskih turistov in zagotavljanje udobja upokojencem/investitorjem), ampak tudi zaposluje osebje, ki potrebuje stanovanja v bližini. Prisotnost dobrih šol (kot sta Cayman International School v Camana Bay ali St. Ignatius v South Sound) pogosto vodi družine k nakupu nepremičnin na teh območjih.
  • Digitalna infrastruktura: Kajman ima odlično spletno povezljivost (optična vlakna v številnih soseskah) in se je hitro prilagodil shemam za delo na daljavo (npr. program Global Citizen med COVID-om). Ta digitalna pripravljenost pomeni, da se v Kajmanu naseljuje več oddaljenih delavcev, kar vpliva na trg luksuznih najemnin in nakupov.
  Na splošno razvoj infrastrukture povečuje vrednost nepremičnin na Kajmanu z izboljšanjem kakovosti življenja in zmanjšanjem ovir (kot je promet) pri bivanju na otoku. Ključ je v tem, da mora infrastruktura slediti razvoju: ena od težav v letu 2024 je bila huda prometna gneča, ki je dejansko vplivala na nekatere odločitve o nakupu stanovanj (ljudje so pripravljeni plačati več, da bi živeli bližje službi in se izognili prometu) caymanresident.com caymanresident.com. Vlada se tega zaveda, zato je v Strateški politični izjavi poudarjena trajnostna rast in reševanje ozkih grl v infrastrukturi caymanresident.com. Če bodo ti ukrepi uspešni, bodo spodbudili nadaljnjo rast nepremičninskega trga.
• Fiskalno zdravje in politika vlade: Prihodki caymanske vlade so močno povezani z uvoznimi dajatvami in pristojbinami, vključno z davkom na promet nepremičnin. V prvem četrtletju 2025 so bili prihodki od davka na promet nepremičnin CI$7,7 milijona višji od pričakovanih zaradi večjega števila transakcij in višjih vrednosti nepremičnin caymanresident.com caymanresident.com. Ti prihodki, višji od napovedanih, so prispevali k možnemu proračunskemu presežku vlade za leto 2025 caymanresident.com caymanresident.com. Posledice za nepremičninski trg so dvojnE: Prvič, vlada ima velik interes ohranjati zdravje trga nepremičnin (saj je pomemben vir prihodkov). Drugič, močne javne finance omogočajo nadaljnje vlaganje v infrastrukturo (ceste, šole itd.) brez potrebe po uvedbi novih davkov. Kajmanski otoki upoštevajo stroga fiskalna pravila (omejeno zadolževanje itd.), in čeprav volilno leto lahko prinese negotovost, je splošna smer stabilna. Stabilno makroekonomsko okolje z nizko zadolženostjo in brez neposrednih davkov je privlačno ozadje za vlagatelje, ki razmišljajo o dolgoročnih naložbah v nepremičnine.

Povzetek: trg nepremičnin na Kajmanskih otokih podpira dinamično gospodarstvo: visokovredne mednarodne finančne dejavnosti prinašajo bogastvo in delovna mesta; vrhunski turizem prinaša obiskovalce, glamur (in najemnine); rastoče prebivalstvo ustvarja živahnost in povpraševanje po stanovanjih; in izboljšanje infrastrukture odpira nove možnosti za rast. Ti dejavniki imajo sinergijski učinek, zaradi katerega so Kajmanski otoki eden najuspešnejših nepremičninskih trgov v regiji. Seveda pa ti dejavniki povzročajo tudi težave (promet, visoki življenjski stroški), zato smo prišli do naslednjega poglavja – tveganj in izzivov, ki jih je potrebno prepoznati in obvladovati.

Tveganja in izzivi

Noben trg ni brez izzivov. Kljub vsem prednostim se nepremičninski sektor na Kajmanskih otokih sooča z več tveganji in omejitvami, na katera vlagatelji in oblikovalci politik pozorno spremljajo:

• Visoki stroški gradnje in omejitve ponudbe: Gradnja na Kajmanskih otokih je draga. Skoraj vsi gradbeni materiali so uvoženi (približno 80 % blaga prihaja iz ZDA blog.bovell.ky) in so predmet uvoznih dajatev v višini 22–27 % practiceguides.chambers.com. Nedavne spremembe v svetovni trgovinski politiki – kot so ameriške carine na nekatere materiale – so neposredno vplivale na Kajmanske otoke. Razvijalci so opazili zvišanje stroškov lesa, jekla, gospodinjskih aparatov itd., kar lahko zadrži projekte ali zviša prodajne cene blog.bovell.ky blog.bovell.ky. Eden od razvijalcev je opozoril, da nepredvidljive carinske spremembe otežujejo določanje cen za dolgoročne projekte, saj “en dan carine so, naslednji dan jih ni” blog.bovell.ky. Poleg tega je gradbeni sektor na Kajmanskih otokih dosegel kapaciteto; na voljo je le omejeno število izvajalcev in usposobljenih delavcev. V letih 2023–24 je zaostanek na oddelku za načrtovanje zaradi inšpekcijskih pregledov povzročil zamude pri izdaji potrdil o prebivalstvu, nekatere nove hiše so na končno odobritev čakale več kot 6 mesecev caymanresident.com. To je pomenilo, da so na novo zgrajene enote stale prazne (brez priključka na elektriko brez CO) in prispevale k napetim razmeram na najemnem trgu, saj so ljudje, ki bi se sicer vselili, morali še naprej najemati caymanresident.com. Takšna ozka grla ponazarjajo, kako lahko omejitve delovne sile in upravne ovire ovirajo ponudbo in tako še poslabšajo stanovanjsko krizo. Srednjeročno bodo morali vlada in zasebni sektor vlagati v usposabljanje, morda pripeljati več gradbenih delavcev in poenostaviti postopke za izdajo dovoljenj, da bi preprečili te težave. Do takrat bo omejena nova ponudba še naprej pritiskala na rast cen – kar je dobro za lastnike, a izziv za uravnoteženost trga.
• Pritisk na infrastrukturo in skrbi zaradi prekomernega razvoja: Ker prebivalstvo in pozidava rasteta, čuti kajmanska infrastruktura vedno večji pritisk. Najbolj očiten primer je prometna gneča na Grand Caymanu. Vožnja v času konic iz vzhodnih okrožij do George Towna je lahko izjemno dolga (pritožba »Otok, za katerega smo običajno potrebovali 15 minut, zdaj zaradi prometa traja več kot 1 uro«). Medtem ko so nove ceste v načrtu, nekateri vmes sprejemajo odločitve o bivanju na podlagi prometa – na primer selitev iz večje hiše v predmestju v manjši stanovanjski blok bližje mestu caymanresident.com. Pritisk na infrastrukturo vključuje tudi kapacitete proizvodnje vode, kanalizacije in ravnanja z odpadki, ki jih preizkuša hitra rast. Odlagališče v George Townu je v postopku dolgoročne sanacije (objekt ReGen za pretvorbo odpadkov v energijo), katere zamuda pa bi lahko povzročila okoljske in vizualne težave za bližnje nepremičnine. Prekomerni razvoj proti okolju je vroča tema: vse večja je javna odpornost proti nekontroliranemu razvoju, ki bi lahko škodoval naravnim danostim, kot so mangrove, koralni grebeni, ali povzročil poplave. Trenutna vlada je izrazila željo po »omejevanju pretiranega razvoja«, da bi dosegli boljše ravnovesje med gospodarskimi, socialnimi in okoljskimi izidi caymanresident.com caymanresident.com. To bi lahko v praksi pomenilo strožje postopke potrjevanja načrtov ali spremembo namembnosti zemljišč v določenih območjih. Za razvijalce tako vsaka nenadna sprememba politike predstavlja tveganje (čeprav se to zaenkrat še ni udejanjilo – pogovori še potekajo). Za širši trg če infrastruktura ne bo pravočasno nadgrajena, se lahko kakovost življenja poslabša, kar bi lahko na dolgi rok zmanjšalo privlačnost Caymana. Dobra novica je, da ima Cayman vire in sredstva za vlaganje v infrastrukturo; bolj je vprašanje hitrosti izvedbe in načrtovanja.
• Okoljska tveganja (podnebje in naravne nesreče): Kajmanski otoki so nizko ležeče tropsko območje, kar pomeni, da so po naravi izpostavljeni podnebnim tveganjem. Orkani predstavljajo največjo akutno grožnjo – orkan Ivan leta 2004 je na primer povzročil obsežno škodo in začasen padec nepremičninskega trga. Gradbeni predpisi so se od takrat znatno izboljšali, nepremičnine pa so na splošno zgrajene nad znanimi poplavnimi višinami in po metodah, odpornimi na orkane, kar zagotavlja večjo odpornost. Zavarovanje je lahko pridobiti (čeprav je drago – veliko lastnikov je v letu 2023 doživelo 30–40 % povišanje premij za zavarovanje domov caymanresident.com, ko so se povišale globalne re-asekurne stopnje). Kljub temu ostaja tveganje neposrednega udara velikega orkana, ki bi lahko kratkoročno motil trg. Podnebne spremembe pomenijo počasi nastajajoče tveganje: dvig gladine morja in erozija plaž bi lahko prizadela obalne nepremičnine. Plaža Seven Mile Beach je na nekaterih delih doživela erozijo (še posebej huda je bila v letu 2022, ko so bili nekateri objekti ogroženi). Vlada si prizadeva za odpornost na podnebne spremembe – npr. obnove koral, obnavljanje plaž in večji odmiki novih gradenj od obale. Nekateri zakonodajalci so menili, da bi bile višje stavbe lahko bolj odporne na podnebje, če bi bile pritličja dvignjena in bolj oddaljena od morja caymancompass.com. Pomembno je tudi vprašanje omejenih zalog sladke vode (čeprav je razsoljevanje to zaenkrat rešilo) in večjih temperatur, ki bi lahko obremenile električno omrežje zaradi klimatskih naprav. Za vlagatelje je ključno zagotoviti, da nepremičnine izpolnjujejo visoke standarde odpornosti (večina novih gradenj jih) ter biti pozoren na stroške zavarovanja in ublažitvenih ukrepov. Z makro vidika lahko vsak pomemben podnebni dogodek za določen čas prizadene turizem in s tem najemnine.
• Globalni gospodarski in regulativni dejavniki: Usoda Kajmanskih otokov je povezana z globalnimi trendi. Globalna recesija ali padec trga bi lahko zmanjšala povpraševanje po počitniških domovih ali privedla do odhoda izseljencev (kar se je v določeni meri zgodilo po letu 2008 in med COVID-om). Višje globalne obrestne mere v letih 2022–23 so povsod, tudi na Kajmanskih otokih, kjer so hipotekarne obrestne mere dosegle približno 8% caymanresident.com, imele zaviralen učinek na nepremičninski trg. Če se inflacijski pritiski vrnejo ali obrestne mere ponovno zrastejo, bi to utegnilo izločiti nekatere kupce, predvsem na lokalnem trgu. Drug dejavnik so devizni tečaji. Kajmanski dolar je vezan na ameriški dolar, zato ameriški kupci nimajo tečajnega tveganja, medtem ko ga imajo Evropejci ali Kanadčani – močan ameriški dolar (kot smo videli leta 2022) naredi Kajman dražji zanje in tako lahko zmanjša njihovo kupno moč. Na regulativni ravni je bil Kajman pod drobnogledom mednarodnih organov zaradi svojega finančnega sektorja (črne liste ipd.). Čeprav se ti izzivi rešujejo, bi lahko morebitni negativni dogodki (kot je uvrstitev na črno listo) posredno škodili nepremičninam, saj bi nekatere investitorje lahko prestrašili. Podobno bi lahko sprejetje strožjih ukrepov proti offshore premoženju ali uvedba davkov na tuje nepremičnine s strani večjih držav zmanjšala zanimanje tujih kupcev. Obstaja tudi geopolitično tveganje v širšem smislu: privlačnost Kajmana deloma izvira iz njegove stabilnosti v kaotičnem svetu – če bi geopolitični dogodki sprožili beg v varnost, bi lahko Kajman celo imel koristi (kot se je zgodilo med COVID-om pri nekaterih ultra-premožnih, ki so se preselili tja). Po drugi strani pa bi motnje v potovanjih ali globalni pritisk na offshore finančna središča lahko povzročili izzive.
• Družbeno-politična in lokalna tržna tveganja: Znotraj Kajmana je družbeno-politično tveganje naraščajoča razlika v bogastvu in nezadovoljstvo prebivalcev zaradi visokih cen nepremičnin. Nekateri Kajmanci menijo, da se otok »prodaja« bogatim tujcem in da so sami izrinjeni s trga nepremičnin caymannewsservice.com. Vlada mora uravnotežiti privabljanje naložb in zagotavljanje dostopnosti za državljane (tako so, na primer, uvedli oprostitve dajatev za domačine). Če bi se javno mnenje poslabšalo, bi lahko prihodnje politike vsebovale omejitve za tuje lastništvo v določenih segmentih ali zahteve, da morajo razvijalci zagotavljati dostopna stanovanja. Tega na Kajmanu (ki je zelo svobodnega trga) še nismo videli, a je to tema v političnih razpravah, zlasti pred volitvami. Obstaja tudi tveganje prevelike odvisnosti od dveh panog: financ in turizma. Prizadevanja za diverzifikacijo (kot je Cayman Enterprise City za tehnološki sektor ali zdravstveni turizem s Health City) so v teku. A če bi katera od glavnih panog utrpela škodo (npr. zaradi globalnih predpisov ali pandemije), bi to močno vplivalo na gospodarstvo in nepremičnine. Na koncu lahko razlikovanje obrestnih mer in valut obremeni lokalne lastnike nepremičnin – večina hipotek je z variabilno obrestno mero; če bi obresti hitro narasle, bi lahko imeli nekateri težave (vendar so tukajšnje banke previdne in praviloma zahtevajo visok delež servisiranja dolga).

Pri tehtanju teh tveganj je jasno, da ima Kajman kar precej vgrajene odpornosti: močno upravljanje, fiskalni presežek, prilagodljive politike ter prednost, da povpraševanje pogosto presega ponudbo. Vendar naj vlagatelji pristopijo previdno – opravite skrbni pregled lokacije nepremičnine (glede na: poplavna območja itd.), vzdržujte ustrezno zavarovanje in spremljajte lokalne razprave o politikah. Praktično gledano se mnogi izzivi (infrastruktura, prilagoditev podnebju) že aktivno rešujejo, kar samo po sebi odpira priložnosti – npr. izboljšave infrastrukture lahko povečajo vrednost zemljišča, v katerega vlagate danes; trajnostni gradbeni trendi pa lahko dvignejo vrednost okolju prijaznih domov.

Napovedi za trg v naslednjih 3–5 letih (2026–2030)

Napovedovanje trga nepremičnin 3–5 let vnaprej je vedno vaja iz verjetnosti, vendar trenutni trendi in podatki dopuščajo oris verjetne poti za Kajmanske otoke:

• Splošna smer trga: Nepremičninski trg na Kajmanskih otokih naj bi še naprej rasel, vendar verjetno v bolj zmernem in vzdržnem tempu v primerjavi z burnim ponovnim razmahom po pandemiji. Po dvoštevilčnih letnih rastih cen v nekaterih segmentih leta 2021–2022 se je trg v letih 2023–2024 ohladil na enomestno rast. V naslednjih nekaj letih pričakujemo povprečno letno rast cen v območju 5 % za stanovanjske nepremičnine, če ne bo večjih zunanjih pretresov. Najbolj zaželene lokacije (Seven Mile Beach itd.) bi lahko zabeležile višje donose, medtem ko bodo nekatere manj osrednje lokacije doživele nižje (ali stabilne) cene, dokler nova infrastruktura ne odklene njihove vrednosti. Pomembno je, da je tudi »ravno« leto na Kajmanih pogosto le premor pred naslednjo rastjo, glede na to, kako delujejo omejitve ponudbe tukaj.
• Ponudba stanovanj in razvoj: Do leta 2030 bo na Kajmanskih otokih zaključenih več novih projektov, kar bo povečalo ponudbo, hkrati pa spodbudilo povpraševanje. Pričakujemo:
  • Zaključek nekaj luksuznih projektov stanovanj (Watermark do leta 2025, Grand Hyatt Residences do leta 2025, verjetno ONE|GT do leta 2026, Lacovia že dokončana itd.). Večino teh bodo po zaključku verjetno takoj kupili premožni kupci, zato ne bodo preplavili trga z neprodanimi enotami – prej bodo postavili nova cenovna izhodišča.
  • Nove soseske srednjega razreda v predmestjih (npr. Savannah, Bodden Town), ki bodo zagotavljale dodatne kapacitete za domače prebivalstvo. Vlada lahko prav tako izvaja partnerstva za dostopnejša stanovanja, potencialno sprosti nekaj sto cenejših hiš ali zemljišč. Čeprav koristno, so te številke skromne glede na rast povpraševanja.
  • Rast vzhodnih okrožij: Če bo vzhodno-zahodna avtocesta napredovala (morebitna delna otvoritev do 2027–2028?), pričakujemo gradbeni razcvet na teh območjih. Vrednost zemljišč bi se lahko opazno zvišala že v pričakovanju. Do leta 2030 bi lahko videli prvo veliko sosesko z načrtovanjem ali širitev letovišča na East Endu.
  • Sestrski otoki: Neznanka – razvoj je omejen, toda en večji letoviški projekt ali če bi delo na daljavo privabilo več ljudi, bi to lahko občutno povečalo dejavnost na Bracu oz. Malem Kajmanu. Eno letovišče na Malem Kajmanu je načrtovano za nadgradnjo v prihodnjih letih; to bi lahko rahlo spodbudilo ta mikro-trg.
  • Navpični razvoj: Če se bodo pravno določene višinske omejitve formalno povečale, bi lahko na Kajmanskih otokih do leta 2030 imeli eno ali dve stavbi s 15–20 nadstropji (morda novi stolp v Camana Bay ali Seven Mile). To bi dodalo nov produkt (luksuzni penthouse visoko v nebo ipd.) in bi lahko privabilo novo zanimanje (na primer nekaj ultra-bogatašev, ki želijo najvišji stolp na Karibih).
  Sklepno lahko povzamemo, da se bo ponudba povečala, a na nadzorovan način. Na Kajmanskih otokih se ne bo prekomerno gradilo velikih stanovanjskih blokov ali ogromnih kompleksov, ki bi presegli povpraševanje – za to poskrbijo financiranje in prostorski nadzor. Zato nova ponudba verjetno ne bo dohitela novega povpraševanja, temveč bo le nekoliko omilila pritisk.
• Povpraševanje in demografija: Število prebivalcev na Kajmanskih otokih bi lahko realno preseglo 100.000 do leta 2027–2028, glede na trenutne stopnje rasti. To organsko povpraševanje bo ohranjalo trg najema in začetne nakupe. Število globalno bogatih prav tako narašča – populacija UHNWI naj bi globalno do leta 2025 bistveno zrasla (kljub gospodarskim ciklom) caproasia.com, in Kajmanski otoki bodo zaradi svojih prednosti privabili del tega bogastva. Zato naj bi povpraševanje po luksuzu ostalo stabilno. Prav tako pričakujemo več kupcev milenijcev in generacije Z na Kajmanskih otokih, vključno z otroki dolgoletnih izseljencev ali bogatimi milenijci, ki iščejo kraje prijazne do dela na daljavo. To bi lahko povečalo povpraševanje po stanovanjih v peš dostopnih območjih (Camana Bay, GT) in morda po trajnostnih/zelenih domovih.
• Obrestne mere in okolje financiranja: Večina napovedi vidi, da se bodo svetovne obrestne mere do leta 2025–2026 stabilizirale ali začele padati po boju z inflacijo. Če se ameriške obrestne mere normalizirajo na približno ~2–3 % Fed fondov do leta 2026, bi lahko hipotekarne obresti na Kajmanskih otokih padle nazaj na raven ~4–5 %. To bi bil spodbujevalec nepremičninskega trga, saj bi lahko sprožil nov val kupcev, ki napredujejo, in vlagateljev, ki izkoriščajo poceni dolg. Cenejše financiranje v kombinaciji z nadaljnjim ustvarjanjem bogastva postavlja temelje za nov vzpon nepremičninskih transakcij in cen v drugi polovici desetletja. Nasprotno, če inflacija preseneti in bodo obresti ostale visoke, bi lahko trg nepremičnin na Kajmanskih otokih rasel počasneje, pri čemer bi bili zlasti prvi lokalni kupci omejeni – vendar premožni tuji kupci na vrhu verjetno ne bodo prizadeti.
• Gospodarski obeti: Temeljne panoge, ki poganjajo nepremičninski trg (finance, turizem), so na srednji rok videti pozitivne. Finančni sektor se diverzificira (npr. v fintech, digitalna sredstva pod regulativno zaščito), kar bi lahko prineslo nove vrste podjetij in mlajše strokovnjake. Pričakuje se, da bo turizem iz leta v leto zmerno rastel (Cayman cilja na kakovost pred količino, a nekaj povečanj prihodov z letali in morda izboljšave pristanišča za križarke so možni). Vsaka diverzifikacija – kot je medicinski turizem pri Health City, ki širi svoje zmogljivosti – je le še dodaten bonus, saj prinaša specializirane delavce in morda paciente, ki kasneje kupijo drugo nepremičnino. Vladne napovedi in Strateška politična izjava ciljajo na trajnostno rast; predvidevajo presežke in naložbe v infrastrukturo do leta 2026 caymanresident.com caymanresident.com. Potencialen dejavnik tveganja po 2025 je globalna uvedba 15% minimalnega korporativnega davka (OECD Steber 2). Kajmanski otoki so davčno nevtralni, torej ne bodo uvedli dohodnine, bodo pa izpolnjevali zahteve o poročanju za velika multinacionalna podjetja practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Kako se bo to odvijalo na globalni ravni, bi lahko nekoliko vplivalo na prisotnost podjetij, vendar ker Kajman ne obdavčuje podjetij, bodo podjetja verjetno ostala tu in razliko plačala v matični državi. Tako bo vpliv na nepremičnine verjetno minimalen, a vsekakor nekaj, na kar bo treba biti pozoren okoli leta 2026.
• Napoved segmentov cen: Do leta 2030 je mogoče predvideti, da:
  • Mediana/povprečna cena stanovanja (trenutno okoli 1,2 milijona USD) bi lahko zrasla na območje 1,5–1,6 milijona USD, ob predpostavki 4–5 % letne rasti in obrestno-obrestnega računanja.
  • Trg luksuznih stanovanj na Seven Mile bo verjetno podrl nove rekorde – morda bomo dočakali prvo prodajo v višini 50 milijonov USD, če bo prodan izjemno velik penthouse ali posestvo (nekateri penthousi so že blizu 30 milijonov USD).
  • Srednjerazredno bivališče (dvojčki, notranja stanovanja) se bo, upajmo, razširilo po številu. Cene bodo tudi tukaj rasle, morda pa se bodo ustalile, če bo vlada uspešno zagotovila dovolj ugodnih enot. Vseeno, stanovanje, ki je leta 2024 stalo 500.000 CI$, bi lahko leta 2028 stalo med 600.000 in 650.000 CI$.
  • Najemnine bodo sledile rasti cen nepremičnin, razen če ne pride do večje gradnje najemnih stanovanj. Visoko povpraševanje po najemninah pomeni, da bodo donosi ostali precej stabilni na trenutni ravni (če cene zrastejo za 5 %, bodo tudi najemnine približno toliko in tako donos (%) ostaja nespremenjen).

Lastništvo in obdavčitev: Kajmanski otoki izstopajo zaradi kombinacije brez letnega davka na nepremičnine in brez omejitev za tuje lastništvo.

Tujci kupci na Kajmanskih otokih uživajo enake lastninske pravice kot domačini – lahko kupijo katerokoli nepremičnino (zemljišče v lasti ali stanovanje) brez posebne licence caymanresident.com.Edini davek je enkratna taksa na žig (7,5%) ob nakupu practiceguides.chambers.com.Nasprotno pa Bermuda močno omejuje nakup nepremičnin s strani tujcev: tuji vlagatelji morajo pridobiti državno dovoljenje (s takso v višini 6–8 % vrednosti nepremičnine) in lahko kupijo le iz majhnega nabora visoko vrednih nepremičnin, ki izpolnjujejo minimalne pragove letne najemne vrednosti (ARV) caymancompass.com.Ne morejo kupiti nepozidanih zemljišč caymancompass.com caymancompass.com.Bermuda prav tako uvaja letni davek na zemljišče na podlagi ARV, kar pomeni, da se tuji lastniki srečujejo z enakimi tekočimi stroški kot domačini (na primer, hiša vredna približno 1 milijon dolarjev lahko povzroči več tisoč dolarjev letnega davka).Bahami so nekje vmes – prav tako nimajo davka na dohodek ali kapitalski dobiček in spodbujajo tuje nakupe.Tujci lahko prosto kupujejo nepremičnine na Bahamih in celo pridobijo stalno prebivališče z vlaganjem (prag za ekonomsko prebivališče se bo leta 2025 zvišal s 750.000 $ na 1 milijon $) globalpropertyguide.com.Vendar Bahami zaračunavajo letni davek na nepremičnine za večino nepremičnin: stanovanjske hiše imajo progresivne stopnje (npr. 0,75 %–1 % na vrednost nad določenim izvzetjem), za neživljenjske ali tuje lastnike pa se pogosto plača okoli 1 % na celotno vrednost, razen če so oproščeni sothebysrealty.com sothebysrealty.com.Obstaja tudi 10-odstotni DDV (dejansko davek na promet nepremičnin) za transakcije nad 100.000 $ krabahamas.com.BVI, tako kot Kajmanski otoki, nima davka na dohodek ali kapitalski dobiček in nobenega pomembnega letnega davka na nepremičnine (le simbolični davek na zemljišče v višini nekaj dolarjev na aker).Vendar Britanski Deviški otoki zahtevajo, da vsi tuji kupci pridobijo licenco za nakup zemljišča za tujce, kar je dolgotrajen postopek, ki lahko traja 6–12 mesecev, v vlogi pa je treba navesti točno določeno nepremičnino, ki jo želite pridobiti bvisothebysrealty.com bvicompanyincorporation.com.BVI prav tako zaračunava tujcem višjo dajatev na žig (12 % v primerjavi s 4 % za domačine) pri nakupih.Dubaj (ZAE) na drugi strani nima davka na dohodek ali dobiček od kapitala, in čeprav ima 4-odstotno takso za prenos (davek na promet nepremičnin) ter majhne letne stroške za storitve nepremičnin, nima ponavljajočega se davka na nepremičnine.Tuje lastništvo je dovoljeno na določenih območjih s popolno lastninsko pravico.
• Najslabši primer/Medvedji scenarij: V duhu uravnoteženosti, kaj bi lahko šlo narobe? Če bi na primer leta 2026 prišlo do globalne recesije, bi na Kajmanskih otokih lahko zaznali začasno upočasnitev – obseg prodaje bi lahko upadel, čas na trgu bi se podaljšal, nekateri prodajalci pa bi cene nekoliko znižali, da bi dosegli trg. Vendar pa so na podlagi preteklih izkušenj (2008, 2020) takšni padci običajno enomestni odstotki in kratkotrajni na Kajmanskih otokih blog.bovell.ky. Osnovo zagotavlja ničelni davek na nepremičnine (ni pritiska zaradi stroškov lastništva) in lastniki z globokimi žepi. Drug scenarij: katastrofalen orkan bi lahko povzročil znatno škodo in motil trg za 1–2 leti. Vendar bi prizadevanja za obnovo nato spodbudila gradnjo in morda povzročila mini-boom. Na splošno so navzdol usmerjena tveganja na Kajmanskih otokih omejena zaradi stabilnosti in privlačnosti – lahko se upognejo, a zgodovinsko gledano se niso zlomili.

Povzetek: 5-letna napoved za nepremičnine na Kajmanskih otokih je pretežno pozitivna: pričakovati je nadaljevanje rasti vrednosti nepremičnin, ki jo poganjajo močni temelji, čeprav z umirjenim tempom v primerjavi z vrhuncem norije v začetku leta 2022. Trg dozoreva, s več segmentacije (luksuzne proti začetnim hišam itd.), verjetno pa tudi večjo vlogo vlade pri usmerjanju razvoja. Za vlagatelje in lastnike stanovanj outlook nakazuje, da bi naj nepremičnine, kupljene zdaj, morale pridobiti vrednost, povpraševanje po kajmanskih sredstvih pa bo ostalo visoko. Seveda bodo preudarni vlagatelji spremljali obrestne mere, spremembe politike in globalno gospodarsko zdravje, a edinstvena kombinacija življenjskega sloga in finančnih prednosti na Kajmanskih otokih jih dobro postavlja za premagovanje izzivov in nadaljevanje pozitivnega trenda do leta 2030.

Primerjava z drugimi jurisdikcijami brez davkov

Kako se trg nepremičnin na Kajmanskih otokih primerja z drugimi karibskimi in svetovno znanimi jurisdikcijami brez davkov? Spodaj je primerjava ključnih dejavnikov in nedavnih trendov na Kajmanskih otokih v primerjavi z nekaterimi pomembnimi konkurenti: Bahami, Bermuda, Britanski Deviški otoki (BVI) ter kratka opomba o Dubaju (nekaribska davčna oaza). Te destinacije so pogosto omenjene skupaj zaradi svojih offshore finančnih centrov ali davčno ugodnega statusa, vendar imajo različne nepremičninske trge.

Velikost in aktivnost trga: Trg na Kajmanskih otokih je razmeroma majhen, a zelo aktiven in likviden glede na število prebivalstva. Letna prodaja nepremičnin se je v zadnjih letih na Grand Caymanu gibala okoli 800 milijonov do 1 milijarde ameriških dolarjev (v letu 2022 je celo presegla milijardo blog.bovell.ky). Bermudski trg je manjši in razmeroma stagnira. Stroge omejitve pomenijo malo transakcij – Bermuda letno beleži le nekaj deset luksuznih prodaj tujcem, domačini pa večinoma trgujejo med seboj. Povprečna cena bermudske hiše je bila okoli 885 tisoč USD v letu 2020 caymancompass.com, a je obseg prodaje nizek in veliko nepremičnin se prenese z dedovanjem caymancompass.com. Bermudski restriktivni pristop je ohranil cene visoke, likvidnost pa nizko (pogosta kritika je, da je njihova politika povzročila »stagnacijo stanovanjskega trga« z omejenim novim razvojem) caymancompass.com. Bahami imajo večje prebivalstvo (~400.000) in dvorazredni trg: segment višjega cenovnega razreda, ki ga ženejo tujci (v Nassavu, Paradise Islandu in letoviških otokih), ter domači segment. Na Bahamih je po COVID-u v letih 2021–2022 prišlo do velikega razcveta – Knight Frank je celo poročal, da so cene luksuznih stanovanj tam v letu 2023 poskočile za 15 %, kar jih uvršča med največje rasti na svetu globalpropertyguide.com. To so omogočili Američani in Evropejci, ki so kupovali luksuzne domove na Nassavu, Exumi itd. Lokalni segment na Bahamih pa se sooča s težavami z dostopnostjo in omejeno ponudbo stanovanj srednjega razreda globalpropertyguide.com. Sicer imajo Bahami več geografskega prostora, vendar razlike v infrastrukturi in gospodarstvu pomenijo, da se vsi predeli ne razvijajo enako. Trg BVI je zelo majhen in pretežno sestavljen iz luksuznih vil ali razvojnih parcel na Virgin Gordi in Tortoli. Nikoli si ni povsem opomogel po orkanih leta 2017 (Irma je močno prizadel BVI), tako da so cene v nekaterih primerih še vedno pod ravnjo izpred 2017. Prodaje so redke zaradi zahtev za dovoljenje – nekateri tuji kupci se zaradi zamud raje odločajo za Kajmanske otoke ali Bahame, kjer so transakcije hitrejše. Dubai pa je v primerjavi s temi mega-trg – več tisoč transakcij letno, zelo mednaroden, znan po cikličnosti (razcveti in padci). V letih 2021–2022 je Dubai doživel razcvet (cene +60 % na nekaterih luksuznih območjih, pospešeno s prihodom bogatih migrantov) in ostaja priljubljena izbira globalnih investitorjev, ki iščejo okolje brez dohodnine. Za razliko od Kajmanskih otokov ima Dubai praktično neomejeno ponudbo (neprestano gradijo nove nebotičnike), kar dolgoročno lahko omeji rast cen.

Pristojnost	Davki in pristojbine na nepremičnine	Pravila o tujem lastništvu	Nedavni tržni trend
Kajmanski otoki	Brez letnega davka na nepremičnine; 7,5 % davka na prenos pri nakupih practiceguides.chambers.com; Brez davka na dohodek/kapitalski dobiček.	Brez omejitev za tuje kupce (lahko kupijo katerokoli nepremičnino) caymanresident.com.Lastnina zagotovljena s strani države; enostaven postopek nakupa.PR viza za naložbo v višini 2,4 milijona USD uglobal.com eracayman.com.	Močan – Veliko povpraševanje in naraščajoče cene v letih 2023–25 (povprečna prodajna cena ~1,2 milijona USD 1503propertygroup.com).Luksuzni segment cveti, celoten trg je odporen blog.bovell.ky.
Bermudi	Letni davek na zemljišče, ki temelji na ARV (na primer, približno 6.000 USD/leto za dom v vrednosti 1 milijon USD); 7–10 % davka na prenos (deljeno kupec/prodajalec) ob prodaji.Brez dohodnine.	Zelo omejeno: Tujci potrebujejo državno dovoljenje (pristojbina 6–8 % cene) caymancompass.com; lahko kupijo le določene nepremičnine višje vrednosti, kot so stanovanja ali apartmaji (npr.ARV > 126.000 $ za hiše) caymancompass.com; Ni mogoče kupiti praznega zemljišča caymancompass.com.Imetniki delovnih dovoljenj so na splošno izključeni iz nakupa caymancompass.com.	Stanovanjsko/nespremeljeno – Omejena prodaja zaradi omejitev; malo novih gradenj.Povprečna lokalna cena stanovanja ~885.000 USD (2020) caymancompass.com.Trg se šteje za nelikvidnega; kritiki pravijo, da so politike povzročile stagnacijo caymancompass.com.
Bahami	Letni davek na nepremičnine (progresiven: npr.0,75 %–1 % na vrednost >500.000 $, nekaj izjem) sothebysrealty.com; ~10 % DDV pri prenosu nepremičnin (običajno se strošek deli) krabahamas.com.Brez dohodnine na najemnino, vendar se DDV uporablja za počitniške najeme.	Odprto za tuje kupce: Dovoljenje ni potrebno (razen če kupujete več kot 5 hektarjev ali za komercialno rabo, potem je potrebno dovoljenje).Tujci lahko imajo lastništvo brez omejitev; vlada ponuja stalno prebivališče ob nakupu nepremičnine za 1 milijon USD (od leta 2025 zvišanje z 750 tisoč USD) globalpropertyguide.com.	Zelo aktivno – trg luksuznih nepremičnin v razcvetu (Nassau itd.).cene najboljših nepremičnin +15 % v letu 2023 globalpropertyguide.com).Tuje povpraševanje je močno (ZDA, Evropa) globalpropertyguide.com.Na lokalnem trgu primanjkuje cenovno dostopnih stanovanj globalpropertyguide.com.Na splošno v porastu razvoj luksuznih nepremičnin (Albany, Baker’s Bay itd.).
Britanski Deviški otoki	Ni letnega davka na nepremičnine (nominalni davek na zemljišče ~50–150 $/aker/leto); žigovni davek 12 % za tuje kupce (4 % za domačine)lawgratis.com.Ni dohodnine ali davka na kapitalski dobiček.	Omejeno: Tujci morajo pridobiti dovoljenje za lastništvo zemljišča za vsak posamezen nepremičninski objekt bvisothebysrealty.com – zahteva odobritev vlade, postopek lahko traja približno 1 leto redcoralbvi.com.To dodaja negotovost in stroške skladiščenja.Nekatera naselja ponujajo vnaprej odobren lastniški naslov za tujce (redko).	Majhen/Nišni – Trg se še vedno obnavlja po orkanih leta 2017.Malo transakcij; vile v Virgin Gordi so nekoliko zanimive.Zahteva po licenci zmanjšuje povpraševanje.Cene so razmeroma stabilne, vendar je rast zaostala za Kajmanskimi otoki/Bahamami.Razvoj je omejen (nekaj prenov letovišč, skromni novi projekti).
Dubaj (ZAE)	Brez davka na nepremičnine; enkratna 4 % taksa na prenos; razvijalci zaračunavajo stroške storitev za stanovanja.Brez dohodnine.	Tujci lahko imajo lastninsko pravico v določenih območjih (večina Dubaja).Ni zahteve glede prebivališča za lastništvo, vendar lahko nepremičnina v vrednosti ≥750.000 AED (~204.000 USD) omogoča pridobitev dovoljenja za prebivanje (2 milijona AED za 10-letno “Zlato vizo”).	Cikli razcveta in padca – Trenutno v obdobju rasti: cene luksuznih vil +44 % v letu 2022 (Knight Frank) in še naprej rastejo v letu 2023.Zelo likviden trg z globalnimi kupci.Vendar lahko velika oskrbovalna veriga privede do presežne ponudbe; cene so padle ~2015–2019.Drugačen profil tveganja kot na karibskih trgih.

(Viri: Kajmanski otoki – Vladni zakoni practiceguides.chambers.com caymanresident.com; Bermudi – Cayman Compass caymancompass.com caymancompass.com; Bahami – Savills/Knight Frank poročila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, vlada Bahamov; BVI – BVI Sotheby’s smernice bvisothebysrealty.com redcoralbvi.com; Dubaj – poročilo Knight Frank Wealth, podatki vlade ZAE.)

Najem in donosi: Kajmanski otoki ponujajo močno povpraševanje po najemu tako med prebivalci kot turisti ter nič davka na dohodek iz najema. Bruto donosi na Kajmanskih otokih za dolgoročne najeme znašajo približno 5–7 % glede na nepremičnino in lokacijo, kar je privlačno. V Bermudi so najemnine izjemno visoke (zaradi omejene ponudbe), a tuji lastniki načeloma ne smejo oddajati svojih nepremičnin, razen če gre za licencirani turistični najem. Bermudi uvajajo tudi davek na zasedenost iz dohodka od najema in določene oblike nadzora najemnin za domačine. Bahami nudijo dobre donose pri kratkoročnem najemu v letoviških območjih (npr. počitniške hiše na otoku Harbour, Abaco), a imajo manjšo izseljensko dolgoročno najemno bazo kot Kajman. Prav tako uvajajo 10 % DDV na najem počitniških domov (strošek za turistične najemnike). BVI ima zmerne donose, najemniška baza pa je majhna izven skromne skupnosti izseljencev. Dubaj lahko prinese visoke donose (6–8 % v nekaterih predelih), vendar obstajajo stroški storitev in veliko tveganje praznih stanovanj ob preveliki ponudbi.

Življenjski slog in drugi dejavniki: Veliko oseb z visokim neto premoženjem primerja Kajman, Bahame, Bermudo glede življenjskega sloga. Kajman pogosto hvalijo zaradi varnosti (zelo nizka kriminaliteta), odličnih šol in zdravstva ter enostavne integracije (angleško govoreči, prijazno okolje). Bermuda ima prav tako nizko kriminaliteto in zelo visok življenjski standard, vendar je severneje (hladnejše zime) in nekateri jo doživljajo kot nekoliko zaprto z ostrimi pravili (npr. Samo domačini lahko vozijo avto – izseljenci pogosto lahko uporabljajo le skuterje). Prav tako je življenjski strošek na Bermudi še višji kot na Kajmanu (uvršča se med najdražja mesta na svetu). Bahami ponujajo bolj raznoliko ponudbo (od luksuznih varovanih skupnosti v Nassauu do oddaljenih otokov). V določenih območjih Nassaua je več kriminala, infrastruktura zunaj Nassaua pa je lahko pomanjkljiva. A privlačni so za tiste, ki iščejo velike posesti ali zasebne otoke (česar na Kajmanu praktično ni) – v resnici so ultra-bogati kot Bezos ipd. kupili zasebne otočke na Bahamih. BVI je izjemno miren, odličen za ljubitelje jadranja, a precej manj razvit v smislu storitev, okrevanje po orkanih pa poteka počasi. Privlačen je za tiste, ki si želijo zelo mirnega življenja in so pripravljeni premagovati birokracijo. Dubaj, čeprav je kulturno povsem drugačen, tekmuje kot davčno brezhibno središče z razkošnim mestnim življenjem – nekateri razmišljajo o nakupu na Kajmanu ali v Dubaju glede na to, ali si želijo otoškega ali metropolitanskega življenjskega sloga. Dubaj ponuja bleščeče stolpnice in zabavo, Kajman pa sproščeno luksuzno življenje z obalo in močno vladavino prava pod britansko zaščito (nekateri raje izberejo politično stabilnost in demokratično upravljanje Kajmana pred avtoritarno vladavino v zalivskih državah).

Za povzetek primerjave sledi pregledna tabela, ki izpostavlja ključne razlike:

Kot prikazuje tabela, Cayman ponuja izjemno prijazno okolje za mednarodne vlagatelje v nepremičnine v primerjavi s svojimi konkurenti. Združuje najboljše iz obeh svetov: brez davkov na nepremičnine (kot BVI, Bahami) in brez omejitev pri nakupu (kot Bahami, Dubaj), vse to pa znotraj stabilnega okvira britanskega čezmorskega ozemlja. Ekskluzivnost Bermud je morda privlačna za nekatere izredno bogate, vendar podatki kažejo, da je to škodilo dinamičnosti trga caymancompass.com. Bahami imajo večjo površino in bolj raznoliko ponudbo (zasebni otoki idr.), kar je lahko privlačno, vendar prinaša letne davke in nekoliko manjšo družbeno stabilnost v nekaterih delih. Varnost, infrastruktura in dosledno investitorjem naklonjene politike na Caymanskih otokih jih uvrščajo v sam vrh karibskih jurisdikcij za vlaganja v nepremičnine – kar potrjuje uspešno stanje trga in stalen dotok povpraševanja.

Za globalnega vlagatelja, ki primerja s Dubajem ali drugimi: Cayman je manjši in manj volatilen; ne boste videli 50-nadstropnih stolpnic ali 50-odstotnih nihanj cen, a boste dobili enakomerno rast in prednosti časovne usklajenosti z ZDA v rajskem okolju na plaži. Monako in Singapur sta druga luksuzna območja brez davka na nepremičnine – Monako ima izjemno visoke cene in majhno površino; Singapur je uvedel ohlajevalne ukrepe in nekatere davke za tuje kupce. Tako Cayman zaseda edinstveno pozicijo: luksuzen, a sproščen, kozmopolitski, a usmerjen v skupnost, ter finančno učinkovit. Čas bo pokazal, kako se bo razvila vsaka jurisdikcija (na primer, če Bermudi sprostijo pravila ali če bodo globalne davčne spremembe vplivale na privlačnost), a trenutno je primerjalna prednost Caymana na področju nepremičnin jasna in dobro ohranjena.

Zaključek

Trg nepremičnin na Kajmanskih otokih v letu 2025 cveti, kar podpirajo močni gospodarski temelji, vlagateljem prijazne politike in trajna privlačnost sončnega, davčno ugodnega življenjskega sloga. Videli smo, da povpraševanje narašča v vseh ključnih segmentih – od začetnih stanovanj do poslovnih prostorov in ultra luksuznih penthousov – pri čemer so znotraj vsakega segmenta določene posebnosti. Cene so na splošno v porastu in predvideva se, da bodo zaradi omejene ponudbe ter stalnega dotoka premoženja in ljudi naprej naraščale v zdravem tempu.

Vlagatelji so lahko samozavestni glede odpornosti in stabilnosti otokov Cayman. Tudi ob globalnih negotovostih je trg pokazal sposobnost prilagajanja in ohranjanja vrednosti (kot kažejo izkušnje iz preteklih gospodarskih kriz, ko je Cayman obšel najhujši del nepremičninskih zlomov blog.bovell.ky). Seveda pa je treba biti pozoren tudi na izzive, kot so obremenjenost infrastrukture in podnebna tveganja – ta vprašanja se rešujejo, a jih je treba še vedno spremljati.

Če pogledamo 3–5 let v prihodnost, je perspektiva optimistična, a preudarna: pričakujemo, da bodo novi projekti razširili možnosti, znižanje obrestnih mer bo spodbudilo dejavnost, Caymanske prednosti pa bodo privabile še več mednarodnih kupcev. V svetu, kjer so posamezniki z visoko vrednostjo in globalna podjetja vedno bolj mobilna, kombinacija življenjskega sloga, pravne varnosti in finančnih ugodnosti na Caymanu uvršča to destinacijo med najboljše izbire za vlaganje v nepremičnine v elitnih jurisdikcijah.

Povzamemo lahko, Kajmanski otoki ponujajo privlačno zgodbo o nepremičninah – zgodbo o rasti, zasnovano na trdnih temeljih. Ne glede na to, ali iščete družinski dom v varni in prefinjeni skupnosti, hišo ob plaži z vrhunskim potapljanjem tik pred vrati ali poslovno naložbo v cvetočem finančnem središču, Kajman izpolnjuje vse želje – s prednostjo, da ni davka na nepremičnine in s toplim, gostoljubnim otoškim duhom. Dokler bo Kajman nadaljeval z uravnoteženim razvojem in trajnostjo ter ohranjal poslovno naklonjeno okolje, bo nepremičninski trg tudi v letu 2025 in v prihajajočih letih ostal na poti blaginje.

Viri: Ključne informacije v tem poročilu izhajajo iz posodobitev iz industrije, vladnih podatkov in tržnih analiz, vključno s poročili Združenja nepremičninskih posrednikov Kajmanskih otokov (CIREBA) eracayman.com eracayman.com, komentarji lokalnih strokovnjakov blog.bovell.ky caymanresident.com, publikacij vlade Kajmanskih otokov practiceguides.chambers.com caymannewsservice.com in primerjalnih vpogledov iz regionalnih nepremičninskih vodnikov caymancompass.com globalpropertyguide.com. Ti in drugi viri so citirani skozi besedilo za referenco in dodatno branje.